打囤房族，財金部會不手軟。金管會本周將和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行需落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，讓囤房族無所遁形。
據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。

首棟出租須提證明
此舉等於大走各銀行聯徵註記漏洞，金管會決定防堵。金管會官員說，未來民眾要買第2棟房子時，一是須向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租（出租視為非自用，即銀行需將首棟房貸的資本計提到100%），第2棟才能視為自用。
其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。

未來銀行核貸時，須查聯徵註記，若民眾首棟房子是註記計提45%資本，就視為自用，核貸第2棟時，就視為非自用，得計提100%資本。

金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。

所謂自用住宅，是指年滿20歲以上的國人、且無自用住宅者，即「1人1宅」才算自用；只要房子名下是未成年子女、或包租公，將全歸類為非自用，全得計提100%資本。

因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，進而使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。

如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。


自由時報
海外資金續湧入 打房難見效

政府打房動作不斷，加上年底大選，房市轉空聲浪起。但淡江大學產經系教授莊孟翰指出，選舉只是影響房市因素之一，在台商海外資金及中資預期持續湧入台灣下，就算政府頻出手打房，還是難以見效。

中國肅貪 錢躲台灣？
莊孟翰分析，台灣房市走了超過10年多頭，主要關鍵是「資金」，2009年調降遺贈稅率到10%，帶動台商海外資金回流台灣，是推升房市榮景、價量齊揚主因；而近來因中國經濟成長遲緩及越南排華等多重因素，台商撤退回台資金，應該會持續進入台灣。

他還說，中國正在肅貪，也會造成不少中國黑錢逃離，再加上停留海外的中資，都有可能透過第三地進入台灣，這些錢不可能投資生產事業，最有可能進入房市。

莊孟翰舉例，中資萬通集團在新北市淡水區小坪頂的個案，就具指標意義；萬通集團透過新加坡註冊，轉道進入台灣，在淡水小坪頂開發個案，不只房價創當地新高價，購屋者也以海外雙重國籍的人士居多。
他也警告，此一個案的產權登記及經營方式，都可能影響到未來同類型中資進入台灣模式，台灣政府是否有能力把關及控管，值得關注。

肥咖條款 逼資金回台
他還指出，美國肥咖條款全球追稅，而台灣人當中，擁有美國國籍達93萬人，這凸顯海外台裔美籍人士的潛在資金實在驚人。莊孟翰認為，這些海外資金持續湧入台灣市場，就算政府不斷推出政策打房，效果也會被資金潮給淹沒。

莊孟翰指出，就算美國宣布QE（量化寬鬆）政策退場，但美國只是停止加印貨幣，尚未縮銀根，反而是歐洲已經宣布負利率，加上日本已經實施的寬鬆政策，全球資金寬鬆態勢短期不會改變。

但他也警告，台灣房市供需除台北市外，都屬於超額供給狀態，尤其是桃園、新竹以南都會區的房市供給，這兩年爆超大量，已形成潛在危機，但因有資金撐住，短期間沒有房價泡沫破裂危機，但「升息」將是重要指標，若升息號角正式響起，台灣房市多頭恐就告終。

找同業當買方簽約 業者證獲授權

又爆房屋交易糾紛！讀者吳小姐指控全國不動產中壢中原加盟店以「三角簽」賺價差，不過房仲業者提供買方授權書和謄本佐證，表示一切合法。目前雙方各執一詞，吳小姐打算提告詐欺，仲介則希望對方登報道歉。

吳小姐向《蘋果》投訴全國不動產中壢中原加盟店業務王寶傑，利用三角簽手法，將房屋轉賣給第三人。所謂的「三角簽」，是指屋主甲委託房仲售屋，房仲找來買方乙，但最後卻是將房屋過戶給第三人丙。類似的賣屋手法，中間買方乙可省下賣屋稅費及奢侈稅；甚至有房仲自導自演，找人頭戶當買方，大賺價差。

相同條件多賣38萬
吳小姐表示，房屋買賣常見簽約和過戶是不同人，當下不以為意，只覺得業務王寶傑和簽約買方李子涵熟稔，後來有同業告知李子涵也是仲介，才驚覺被騙。

《蘋果》查閱實價登錄網站，發現吳小姐在去年11月以152萬元售屋，但在同月份尙有1筆相同社區、坪數及樓層的房子售出，但成交金額卻是190萬元，2筆交易價差達38萬元。吳小姐憤怒地說，沒想到知名房仲也有這種行為，與仲介合作的地政士也是幫兇。

王寶傑回應，李子涵是同事，李為買方授權的代理人，並未轉一手。全國不動產中壢中原加盟店店長吳佳鴻解釋，去年10月29日王寶傑與吳小姐簽下委售契約，11月1日李子涵受黃先生委託代理簽約，11月22日過戶。吳佳鴻出示買方黃先生簽名、蓋章的授權書以及登記謄本，證明所言不假。

不過，吳小姐認為，授權書可以事後再簽，房仲仍無法解釋為何11月會有第2筆交易資訊。吳小姐已向桃園縣政府申訴，縣府5月23日要求業者15日內說明，但直到記者詢問業者後，6月23日吳小姐才收到上述解釋，她說，「根本沒有誠意。」

《蘋果》進一步調查，發現買方黃先生購屋不到2個月，便轉手賣屋，今年1月20日該屋已過戶到鄭姓買方名下。針對這點，吳佳鴻表示並非當事人不便回應。

未登記恐涉逃漏稅
台灣房屋法務專員游璿樺分析，三角簽少登錄一筆交易，會觸及《刑法》「使公務人員登載不實罪」，第一手買方也因賣出後未登記，涉及逃漏稅。永然聯合法律事務所所長李永然表示，當事人應直接面談，否則難判法律責任，買方指定名義登記人過戶雖合法，但賣方也應查證後再簽約。

央行再下重手打房，鄉林建設董事長賴正鎰昨出席股東會時表示，總統大選前房產市場都不會太好，近來各建案成交速度都趨緩，看屋人數減5成，降低豪宅貸款額度對有錢人影響不大，僅衝擊消費者購屋意願。往年全台建商年推案總量約7000億元，賴正鎰預估今年恐跌25％、不到6000億元，他喊話：「不要再打了！」潤隆建設下半年主推是首購宅，較不受打房影響。

不看好下半年房市，鄉林轉積極布局中國大陸，7月南京涵碧樓開幕，包括涵碧樓、酒店式住宅與辦公大樓，總銷200億元；8月青島涵碧樓開幕，酒店及villa住宅總銷金額150億元，10月成都鳳凰山另有酒店、住宅與商場，今年光是在大陸推案量就超過600億元。

小宅有剛性需求
「大陸有剛需市場，雖有打房政策，但仍有一定市場。」賴正鎰表示，未來將加強商用不動產市場，1個涵碧樓每年能創造20億元營業額、5億元利潤，目標10年興建30個涵碧樓 。鄉林布局大陸長達20年，賴正鎰長子賴鼎超也接手涵碧樓酒店營運，當父親的得力左右手。

昨天潤隆建設也舉行股東會，潤隆建設副總經理邱秉澤表示，小宅有一定剛性需求，政府打不打房影響太大，反之，高單價高總價產品風險較高。潤隆在基隆德安段有4萬坪基地分期推案，加上「珍愛花園城堡」，２案都是小坪數、首購宅，光是基隆推案總量就達百億元。

奢侈稅實施至今3年，全國買賣移轉棟數衰退逾1成，雙北市尤其是重災區，分別減少約31.8%、26.8%，更曾爆出房仲全國倒店500間，雙北市便有240間，占比近5成。房仲為求生存，除在國內開始副品牌擴大集團市占率外，更將展店觸角延伸至海外鄰近國家。

日本東南亞最熱門
天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，近期國內資金明顯往海外布局不動產，主要是國內房價來到相對高點，租金收益率仍處於相對低檔，再加上抑制房價政策持續進行，部分投資客將國內不動產進行獲利了結，再將資金布局海外不動產。

部分房仲業者看中此波海外置產商機，逐步規劃往海外展店，並以鄰近的東南亞國家與日本東京為主，其中信義房屋經營日本東京邁入第4年，目前已有5處營業據點；台灣房屋也在日前首次進入東京開設第一家分店，也是該房仲集團繼去年美國洛杉磯、馬來西亞吉隆坡及加拿大溫哥華後，第4處海外服務據點。

其中又以日本東京與馬來西亞吉隆坡較熱絡，以2011年開始東京不動產的日本信義為例，自2011年至2014年5月，台灣民眾前進東京購屋的總銷售金額約156.8億元，3年半買進約930件日本不動產。

日本信義社長何偉宏表示，到海外置產的台灣投資民眾，多數是基於資產配置及分散風險，但隨著台灣政府打房措施頻頻，日本不動產遂成為豐沛台灣資金的強大出口。

東京置產有3撇步
台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，現今海外置產不僅提供居住的需求，更是資產配置、分散風險的投資考量，目前台灣民眾投資東京不動產主要掌握三要件，分別是都心區、小宅、近捷運。

不過，中信房屋副理江龍名表示，海外投資除要注意投資獲利外，也要留意該地政治穩定度、法規對外國人友善與否及獲利了結後的匯差，若能全方位考量，海外投資就能比較安心。

中央銀行第二季理監事會議從房市需求面著手，透過金融工具推出第四波選擇性信用管制；由於台灣在不動產稅負、擴建平價住宅、限制外國人購屋等措施，遠不如亞洲四小龍的香港、新加坡、南韓，難怪國內房價仍居高不下。

遺贈稅調降 房產需求增
分析近十年台灣房價高漲原因，央行認為，主因預售屋炒作、不動產稅負偏低，加以國人資金匯回與遺贈稅大幅調降，以及捷運便捷等，致房地產需求增加。

央行總裁彭淮南表示，由於全國住宅僅約二十八．八％有貸款，致央行不動產貸款規範成效受限。處理房價問題，有賴相關部會從房屋市場的需求面、供給面與制度面三管齊下。

需求面包括限制房貸成數、設定貸款負擔率（ＤＴＩ）上限、調高不動產貸款適用的風險權數等「金融工具」，以及加重不動產交易、持有稅負的「租稅工具」。

央行表示，與亞洲四小龍相比，台灣在租稅工具、擴建平價住宅、限制外國人來台購屋等方面，相關措施力道「輕微」。

央行研究發現，南韓、香港、新加坡大刀闊斧運用租稅措施，主要包括大幅調高不動產交易的印花稅稅率，並加重短期買賣與非居民買家的稅負，以及依市價課徵累進的持有稅負，且調高多屋者的稅率。

除此之外，香港、新加坡、南韓在供給面上，大量擴建平價住宅；新加坡、南韓從事稅制改革，包括不動產交易實價課稅或持有稅改採累進課稅。

央行指出，主要國家皆未以利率工具來處理房價高漲問題，而是以總體審慎措施因應；其中，又以積極運用不動產稅負的南韓、香港、新加坡的穩定房價成效，獲得國際間的肯定。新加坡、南韓房價已緩步走低，香港房價則持穩。

奢侈稅實施屆滿3周年，雙北市預售屋房價仍衝上每坪91.2萬元、42.5萬元史上新高；不過，央行26日出重手，祭出四大抑制新措施，市場預期可望終結漲勢，房市面臨反轉，甚至恐怕至2016年總統大選前，房市都將籠罩在打房陰霾下。

最新調查顯示，奢侈稅屆滿3年以來，不論預售屋、或中古屋，房價依然一漲不回頭，持續衝破史上最高點。住展雜誌統計台北市預售屋2014年6月份的平均房價已較奢侈稅實施時、大漲23％，從每坪平均74.2萬元、漲到每坪91.2萬元；至於新北市，也從每坪35.9萬元、漲至42.5萬元，3年漲幅達18.3％。

至於中古屋也持續漲破歷史新高。永慶房產最新統計，台北市中古屋房價每坪平均從59.7萬元，漲到70.2萬元，奢侈稅實施3年以來上漲17.59％；至於新北市第一圈中古屋房價，3年來也從奢侈稅實施時每坪平均行情35萬元，一路漲到2014年6月的43.3萬元，3年大漲23.71％。

為什麼政府祭出奢侈稅、實價登錄、房貸限縮6成、提高豪宅稅、查稅、嚴控土地融資和建築融資、提高非自用房屋囤房稅之後，房價還是壓不下來？

永慶房產集團建設事業總經理葉淩棋表示，近3年一波波打房，房市總體交易量是被打掉3成，可是在游資充沛、超低利率時代，房價仍居高不下；不過，今年以來漲幅已縮小，台北不到3％，央行再出新招壓抑買盤，相信下半年恐怕潛在供給會增加、相對的房價彈性會再擴大。

淡江大學產經系教授莊孟翰表示，這波大多頭走了12年，政府陸續採取一連串打房措施，尤其626央行理監事會議再祭出四大新的打房措施後，似乎進入反轉點，買方市場儼然來臨；不過，房價還是高高掛，台北市和新北市無論預售屋或中古屋房價，還是撐盤力道強勁，只是第3戶以上購屋貸款成數會被限縮到5成，被老早炒翻天的8大限貸新區，其第3戶以上的購屋客戶如果口袋不夠深，恐怕會首當其衝，房價難免面臨鬆動。

社會新鮮人初入職場，現正進入每年的租屋旺季。《蘋果》隨機抽查北市2大租屋網站各1間分租套房，發現照片光鮮亮麗，實際看屋卻有隔間過多、對外窗小、衛浴簡陋等問題。裝修業者也透露，市面上85%的分租套房都是屋主私自裝修，未申請室內裝修許可，意即結構安全未經專家確認。

多數人透過租屋網站找屋，但房東刊登時往往報喜不報憂，租客留言詢問常只得到「現場看比較清楚」的回覆，也有房東因分租套房有獨立衛浴和門，聲稱是獨立套房。崔媽媽基金會租屋扶助部主任馮麗芳表示，獨立套房須有獨立門牌，且室內走廊、廚房等公共空間不會與他人共用。

施工不當易漏水
馮麗芳解釋，租屋市場絕大部分的套房產品都是分租套房，房東把1戶的室內空間隔成走廊和好幾戶套房，雖然各自有獨立衛浴和隱私空間，但基本上與人共用室內走廊、洗衣機，使用電錶計費而非台電帳單，都是分租套房的特徵。

「分租套房優點是租金便宜，但品質落差很大。」馮麗芳提醒，若屋主隔間數太多、又沒有篩選房客，住戶成員便較複雜。分租套房也因隔間多或施工不當，部分套房可能無對外窗、採光差，甚至衛浴設備易漏水。

結構技師戴雲發則表示，建築的牆面有分隔間牆和承重牆，如果未經由結構技師、建築師鑑定，而是找工班自行施作，可能會動到主體牆面、影響房屋載重，雖然短期看不出影響，但時間較久或遇到地震，就可能發生牆面龜裂的情形。他建議，以安全性來說，最好選用輕隔間，才不會造成結構負擔。

不過租屋族鄭曉駿表示，曾住過輕隔間的租處，隔壁大聲咳嗽就聽得到，「隔音很差。」

裝修禁影響結構
為增加收益，屋主多希望可出租戶數愈多愈好。但北市都市發展局建管處副總工程司邱英哲表示，只要動到隔間牆和增設衛浴，便須申請室內裝修許可，市府會確認不影響結構安全後才核准施工；假如民眾發現鄰居大動作裝修房屋，門口卻無張貼許可證明，可向市府檢舉。

邱英哲指出，接獲民眾檢舉施工未申請室內裝修許可，會要求屋主補辦；若是已完工的房屋遭檢舉，則請屋主出示結構安全證明，若無證明，屋主須請相關專業人員鑑定後，依鑑定結果限

分租套房須知
●住戶素質
分租套房租客較多，應詢問房東租客類型、職業，以免出入複雜
●水電費
確認房租有無包含水電費，一般分租套房會安裝電錶以度計費
●設備
有無飲水機、洗衣機等
●通風、採光
部分房型無對外窗或窗戶過小，室內光線不足，空氣也難流通
資料來源：《蘋果》採訪整理

東區8坪分租房 喊萬元

什麼都漲，就是薪水不漲！受限於經濟因素，儘管多數人喜歡有隱私、獨立的空間，但北市獨門獨戶的獨立套房月租金多萬元起跳，因此實際租屋仍選分租套房。松山區租客Rick租處約8坪，1戶隔了6間，「東區8坪月租至少萬元，雖然這邊是分租，月租8000元很滿意了。」

無對外窗超悶熱
剛畢業的王美惠說，新北市三峽有大學，租屋需求很大，分租套房很普遍。目前並無太糟的租屋經驗，不過她坦言，分租套房很少有陽台，曬衣空間、洗衣機、網路都是共用，有時網路會斷線，且有部分沒飲水機，得自己想辦法。
除部分設施為共同使用，生活上有些許不便，另外，分租套房把1戶隔成好幾間套房出租，部分房型可能是暗房，只有在面走道的牆面開氣窗，空氣難對流。租屋族江崇惠說，現在住的房子只有在走廊開窗還有一個氣窗，夏天超悶熱，得一直開電風扇。
由於分租套房多是房東自行找工班改格局，若施工品質較差，就有漏水問題。曾在台南租屋的吳宗哲表示，之前住的分租套房下雨就漏水，後來才發現是裝冷氣的孔沒封好，「但房子很便宜，還是住了2年。」

洗衣機擺室內 仍1周租出

記者在租屋網站挑選一間信義區分租套房看屋，雖然網站照片看來很有質感，但一進門便覺事態不對。不到1坪的玄關左側便是一扇分租套房的門，右側則是上樓樓梯，上樓後也只見其他分租套房的門和上下樓的樓梯，經記者詢問，這棟3層樓房屋隔了12間分租套房。
室內雖然有裝潢，但對外窗被門隔開只剩三分之一，衛浴只用拉門隔間，洗衣機也放在室內，這樣的房子月租金得要9500元，且記者看屋後不到1個禮拜，房屋便已出租。

天花板斜一邊 衛浴空間小

同一天，記者也在另一個租屋網站挑選大安區分租套房前往看屋，雖然代理人有告知地址，但Google地圖上一直找不到位置，聯絡代理人後才抵達。雖套房格局與網站照片相同，但照片的家具明顯乾淨許多，現場則較雜亂，空間感也較小，且馬桶上方是樓梯、造成天花板是斜的，空間也不到半坪，令人懷疑日後怎麼洗澡，且月租金8000元也不便宜。
這棟房屋為2層樓透天厝，隔了6間出租，第2間空租的套房空間和衛浴都較大，但無對外窗，住起來不通風、易悶熱。

大學城包租婆 1年多回本

為了讓荷包賺飽飽，部分房東會選擇分租套房提高月租金收入，此時壓低成本更顯重要。業者透露，一般分租套房隔成5~6間、每間約5坪最常見，北部一間套房裝修成本25~30萬元不等。
但因近幾年台北市房價高，許多包租公選擇向外發展，新北市、桃園都還有6%上下的租金報酬率。

用便宜家具裝潢
台北市包租公Jack在桃園縣擁有套房收租，他表示，有裝潢的房子較好租，但考量成本，「當然用便宜的家具啊！」Jack說，現在房間家具有床、茶几和沙發，看起來有模有樣，但都不會太貴。
北市吳小姐前2年在桃園中原大學旁，以總價380萬元買下公寓3樓，將30坪的空間隔成5間套房，每間月租金6500元，總裝修成本80萬元。由於套房在學校旁，幾乎1年多就回本了。
大學城、商圈周邊因生活機能健全，客源穩定，但隨房價攀升，多數包租公會選擇在新北市、桃園等房價低的地方出租，購買方式也有些改變。

舊公寓成本變高
中信房屋淡水新春加盟店店長張浩茗表示，10年前淡水舊公寓每坪僅10萬元，現在都要16萬元起，買下1戶至少500多萬元，還得加上改裝、裝潢成本，報酬率下降，現在多買改裝好的產品收租，1戶約450~500萬元。
要裝潢又得兼顧成本，凱豐空間工程總監張凱帝分享，做好一戶分租套房得花2~3個月，若用輕隔間，成本較低、施工速度也快。張說，租客喜歡選用木地板，其實很多只是塑膠地板，每坪1500~2000元，若是拋光石英磚或木地板，連工帶料每坪6000~10000元。

北市精華地段還在漲！北市府地政局昨公布3月住宅價格指數，全市比2月微漲0.18％，大安信義中正區則上漲2.11％，為4個次分區漲幅最明顯。不過地價科表示，短期價格起伏大只是盤整動作，從季線和半年線來看，這區的中長期住宅價格指數穩定持平。

精華區價格難降
地價科科長曾錫雄分析，大安信義中正區去年上半年的月線、季線、半年線都明顯攀升，代表整體房價成長，去年9月起3條線趨近，今年3月僅剩月線上下起伏，季線和半年線幾乎重疊。他表示，從中長期趨勢來看，是北市房價最穩定的區塊。

大安信義中正區一向被視為精華區域，住商不動產北市區經理錢思明表示，即便景氣看淡，接手盤仍然穩健，只要價格合理，還是能很快成交，且屋主多有惜售心態，雖然不會再出高價，但價格也難以下修。

打房使漲勢趨緩
大安信義中正區3月標準住宅總價2098萬元，每坪72.67萬元，中長期走勢平緩穩定。中山松山南港區和士林內湖大同區的月線則雙雙下滑，3月和2月相比，跌幅0.25％~0.59％，顯示短期價格已向下修正，士林內湖大同區已連續2個月下跌。

雖然次分區有漲有跌，全市住宅價格指數116.99，標準住宅總價1464萬元，每坪53.84萬元，還是比較2月上漲0.18％，較去年同期上漲11％，不過去年下半年起，季線和半年線的走勢均趨緩。信義房屋企研室專案經理曾敬德說，因打房影響信心，去年起漲勢已緩，今年房價偏向持平。

實價登錄政策上路近2年，除揭露不少豪宅天價資訊外，也出現許多高價地王，整理實價網上北市各行政區地王，其中中正區城中段三小段以每坪1068萬元的成交單價奪下實價地王寶座，第二高的是信義區每坪約929.93萬元的最貴「菜園」；推升這兩筆北市最貴地王，都是壽險業者。

根據內政部實價網資訊，除中正區、大同區、北投區的地王基地有破百坪外，其餘9個行政區地王，坪數均在百坪以下，面積最小位在南港區，基地更僅有1.56坪。

各行政區地王多未滿百坪
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，的確過去多認為小面積土地較容易因單價優勢寫下天價，對照北市各行政區實價地王，也僅有北投、中正、大同超過百坪，具有獨立開發的能力，超過一半的行政區地王是不到20坪的畸零地。

她推斷能創高價的小面積土地，本身雖不具獨立開發的效益，但往往扮演整合時的關鍵角色，為了大局著想，開發商只得高價購地。

對照公開資訊觀測站，中正區實價地王其實是2012年11月，中國信託人壽以約36.8億元、每坪1068萬元，向皇家季節酒店買下中華路、寶慶路口約344.55坪土地，原本要當作西區總部使用，目前則傾向興建飯店。

至於實價土地第二高的行政區則是信義區，每坪約929.93萬元，是富邦集團整合信義計畫區最貴菜園的持分土地所創下。

加計容積率 最貴菜園最貴
高力國際調研部董事李日寶表示，若以容積單價來看，北市地王應屬信義計畫區的最貴菜園。分析北市第一、二名實價地王，中正區地王因屬商業區，容積率相較信義計畫區高出一倍，容積率800%，每坪容積單價約133.5萬元；至於最貴菜園容積率400%，換算每坪容積單價約232.48萬元，相較中正區地王，容積單價高出74.24%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，土地的價格乃是著眼於未來可能的上漲、或開發後的價值，不但流通數量會日漸稀少，而且沒有折舊的問題，所以價格日益高漲，回不了頭。她指出，尤其精華地段，如捷運站周邊、涵蓋於著名商圈內、或計畫區土地等，由於未來發展屬性明確，開發效益也容易判斷，風險壓力便相對低，因此這樣的產品價格即使屢破新高，卻仍然一地難求。

隱藏版地王？ 實價網看不到

全國最貴地王是「隱藏版」！根據公開資訊觀測站資訊，2013年8月，新加坡私募資金以每坪1147.53萬元向夆典科技開發買下北市中正區中華路上「首都門」預售建案土地，一舉躍升全國素地地王。不過，事隔近1年，實價網上仍未有該筆資訊揭露，業者質疑政府是否又自動隱藏最高價成交紀錄。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，當初內政部在推行實價揭露政策時便有默契，將最高單價、最高總價的3%~5%隱藏，主要是避免有心人士哄價，造成房市價格混亂，不過，卻也造成上市櫃建商賣地創高價的訊息，出現在公開資訊觀測站，卻遲遲無法在實價網上查詢的詭譎狀況。
實價網自動剔除？
他認為，內政部應該將每筆交易資訊均揭露，促使資訊更加透明，再透過稽查制度，將特意哄價及造成市場價格混亂的揪出來，並利用相關罰則懲罰，才是比較好的辦法。

大家房屋專案主任劉家瑋指出，由於內政部在實價揭露資訊時，以提供正常、具參考性的價格為原則，因此政府查核人員會過濾案件，刪除價格異常、親友交易等較不具參考性的案件，這也是坊間高價往往不會揭露證實的主因。

不過劉家瑋認為，這類價格雖具特殊性，但不具參考性，市場交易仍取決於買賣兩造意願與市場氛圍，政府實在毋需多慮。
有心人操弄實價
此外，有業者指出，日前松山區曾報導百億元的成交個案，不過，到目前為止，均未有揭露資訊，業者指出，其實該筆交易總價並未達百億元，相關單位應該趕緊揭露該筆資訊，解除疑慮，及避免有心人士操弄價格。

政府持續打房，也連帶衝擊到商辦市場。根據統計，今(103)年第二季台北市商辦市場售價漲幅度趨緩，平均單價來到85.9萬元，價格雖較年初成長，但漲幅已經收斂，毛租金資本化率修正至2.31%。
　　
不過，在租賃市場方面，台北市辦公室空置率下修至6.21%，持續下探新低點，平均租金則上漲至2,010元，受惠於空置率位於低檔，租金成長幅度加大，辦公需求穩健成長。
　　
全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著經濟景氣回歸正軌，企業擴張或購置辦公場所的需求仍有穩定增長，包括信義計畫區在內的頂級辦公室，也受惠於這波景氣復甦，大型企業租賃需求跟著有所提高。
　　
值得一提的是，在整體房地產市場調控的氣氛下，資產價值在連續幾季上漲之後，上漲幅度已經趨緩，尤其央行近日又祭出新的信用管制措施，預估下半年房市仍是欲強不易。
　　
第二季辦公室空置率持續收斂，整體空置率從第一季的6.32%下修至6.21%。其中A+級辦公空置率從9.34%下降至9.19%，A級辦公室空置率從5.07%下修至4.99%，B級辦公空置由4.97%下修至4.87%，各等級辦公市場表現同步下降。
　　
從個別商圈來看，松江南京商圈及復興南京商圈，空置率下降至2.81%及3.43%，顯示南京東路沿線商圈租賃需求強勁。其他像是信義世貿商圈及站前西門商圈也持續收斂，信義世貿商圈空置率下降至9.04%，站前西門商圈空置率下降至5.28%。
　　
柯宏安認為，展望未來，仍以自用需求為市場主流，投資型買方受到央行新一輪管制措施下，恐怕更難有出手的機會。
　　
此外，永慶房仲網統計發現，今年1~5月委售量新增20.9%，市況已轉冷，加上因QE退場而醞釀的升息壓力，拉高屋主售屋的意願。另一方面，雙張會打房「兩年降三成」、囤房稅立法快速通關，也降低買方進場意願，5月的買屋人次相較於4月衰退了1成，還留下來的潛在買方有興趣的物件數，也從4月的7.4件減少為5月的6.8件。

淡水小坪頂後倚陽明山國家公園、前俯關渡平原，能一覽觀音山、淡水河出海口、台北市都會夜景等，景觀無敵，除了有一般住宅產品之外，近年推出許多景觀住宅，依規劃不同開出5~9字頭不等的價格，吸引不少民眾置產做為度假休閒宅。

過去曾有8家公司看好小坪頂景觀優勢，紛紛前來推案，豈料遇到1996年金融風暴，8家公司經營不善倒閉，讓小坪頂被戲稱為八掛山。不過近年度假景觀宅蔚為潮流，指標建案「天境ellipse360」、「萬通台北2011」等登場後，因建築規劃佳、話題十足，亦創下新高價，更出現拆算車位每坪成交單價達8字頭的實價登錄行情，讓民眾對小坪頂開始改觀。

位處山坡 生活機能普通
信義房屋關渡藝大店主任李宜家表示，小坪頂地段連結北投、淡水、三芝、陽明山，擁有壯闊的山水景觀，產品特殊，擁有獨特的購屋需求，詢問度一直相當穩定，不過由於屬於山坡住宅，因此生活機能較為缺乏，至市區也有相當距離，適合開車族購屋，下山即有頂好超市，開車至北投商圈約15分鐘。

中古市場部分，李宜家指出，一般透天有「環遊郡」，每坪16~18萬元，另外亦有屋齡10年內的社區，每坪20多萬元；新推建案每坪約40~50萬元，富景觀高價豪宅產品每坪可達70~80萬元不等。

環境清幽 退休族&外國人愛
李宜家分析，小坪頂房市呈現兩極化，一般住宅銷售不易，許多銀行不一定願意承接貸款，不過新推建案不但邀請知名大師規劃，並主打休閒設施與各項機能，開出高價依舊銷售順利。小坪頂已購客戶多為有度假和退休訴求的民眾，由於綠意環繞、環境舒適，因此也吸引不少外國人來此租賃透天別墅。

近來小坪頂4大指標推案「天境ellipse360」、「大景大院」、「半山滙」、「萬通台北2011」創新推出國際社區概念，成為「半山國際社區」，成立專屬服務部統籌行銷，未來更計劃讓4個社區休閒會館設施資源共享，落實國際社區概念。

「天境ellipse360」總銷90億元，由貝聿銘．考博．傅立德建築師聯合事務所設計，是台灣第一個由貝聿銘設計的住宅案，規劃高達140米的地上38樓，以360度環景玻璃創出無邊界的視野，目前主推256坪，每坪開價90~100萬元，已售達9成，僅剩個位數戶別可售。

4大頂級建案 價格跳空衝高
「萬通台北2011」總銷達百億元，規劃雙棟地上29樓建物，分為一般休閒住宅、酒店式公寓產品，產品規劃45~119坪，每坪開價70萬元，目前已售9成。特殊設計吸引全球華人置產，在台灣少見。

「半山滙」總銷36億元，採低密度開發，戶戶設計背山面海的景觀第一排，規劃45~85坪，每坪開價50萬元，目前已售7成。「大景大院」總銷24億元，邀請李文勝建築師設計，訴求會呼吸的建築，規劃110~136坪，每坪開價90萬元，目前僅剩個位數戶可售。

台中市重劃區土地持續發燒，最新一次抵費地標售進帳高達16.12億元。台中市政府地政局長曾國鈞昨（29）日表示，經此次標售後，台中港特定區（市鎮中心）市地重劃區所有抵費地，都已全部去化（Clean）。另包括豐原成功路兩側、第10期及第12期市地重劃區所有抵費地，均悉數標脫。

曾國鈞表示，台中4期重劃區抵費地共有20多公頃，經多次標售之後，這次只剩下西屯「中義段」333地號土地，總面積417.87平方公尺，還未標出。

台中市政府地政局26日辦理市地重劃區抵費地公開標售，包括豐原區成功路兩側標出1筆、台中港特定區（市鎮中心）共標出8筆、豐原區南陽標出1筆、第4期標出3筆，第10期標出6筆，第12期標出1筆，共計20筆土地面積2萬7,163平方公尺，標脫率達76.92％，溢價比為194.94％。

因政府打房動作，不少建商或投資人競標買地顯得較為低調。創下這次標售的最高總價，為台中港特定區清水「市鎮北」段58地號的8,615.15平方公尺，得標總價3.7億元，以及同地段60號5,841.19平方公尺，得標總價2.52億元等土地標售案，得標人都是自然人。

最高得標單價標的，係位於第10期市地重劃區「景東段」428地號，每坪65萬元。而第10期市地重劃區抵費地「北屯景東段」431地號土地，總面積851.04平方公尺，及同地段433地號地，總面積731.63平方公尺，都是被中部知名建商老闆以個人名義買下，合計得標總價約1.64億元。本次標售最熱門區域，則位於4期與10期市地重劃區。

中華民國不動產協進會日前舉行「2014年度國家卓越建設獎」頒獎，其中沅林建設以7期「名人硯」案，獲得最佳施工品質金質獎；久樘開發以12期「久樘香坡」案，獲得最佳施工品質的全國卓越獎項。

值得一提的是，久樘開發是唯一連續2年獲得全國卓越獎項的台中建商。

久樘開發董事長特助李晉豪表示，2013年以「久樘好雅」、2014年以「久樘香坡」案，連續2年榮獲住宅類最佳施工品質的全國卓越獎項，創立逾35年的久樘開發，以營造建起家，創業以來以「為善事業」為精神，成為台灣建築界的老師傅；以「走最遠的路，做最有價值的事」的精神，期望成為永久幸福的企業。

中華民國不動產協進會理事長黃南淵表示，「建築是城市的風景，台中是微笑的城市」，台中建築業在高度競爭的環境下，建築屢獲國際獎項，今年台中獲得最佳規畫設計類金質獎的建商有太子、嘉磐、沅林與總太。

另外，世界不動產聯合會（FIABCI）日前頒發「全球卓越建設獎」，由台中7期新市政中心的「秋紅谷景觀生態公園」，勇奪公部門基礎建設╱環境適意工程類首獎；而台中龍寶建設「品臻邸」住宅大樓案、麗晨建設「麗晨朗朗」透天別墅案，則分別獲得高樓層住宅與低樓層住宅的「銀獎」肯定。

台南市公布上個月建物買賣移轉棟數，5月交易量1,914棟，與上個月相比小幅衰退1％，但前3名，依序為永康435棟、東區252棟和北區199棟，永康區因透天、大樓皆有，多樣的商品不僅滿足民眾購屋需求，預計明年完工的大灣交流道直通南紡夢時代，也吸往不少外縣市民眾進場投資。

其中，文教氣息濃厚的大橋重劃區，因鄰近北區與奇美醫院，區域內又有學校，建商推出的預售建案銷售屢創新高，未來永康砲校遷移後，預計開發為文創園區，在十二年國教的風氣帶動之下，吸引不少小家庭選擇在此購屋，也使永康區蟬聯賣座王，交易量與4月售出的340棟相比，買賣交易量成長逾30％。

惠群廣告經理簡國倫表示，民眾購屋時多半考慮交通。因中山高台南交流道，車流量總在尖峰時間阻塞，為此，台南市政府從去年8月開始動工興建「中山高大灣交流道工程」，預計明年5月間完工，能徹底紓解東區、永康區的交通阻塞問題。 然而，為配合交流道工程開闢，南市府還另外拓建30米聯外道路，崑大路長約700公尺，東邊銜接永大路、大灣東路，西邊銜接復興路、小東路，砲校遷校後中正南路、中山南路，也可藉由50米道路聯結，相對便捷。

簡國倫表示，早在台南縣市未合併之前，市府便積極開發大橋重劃區，區內開發後，目前共有大橋國中、大橋國小、南台科技大學與台南應用科技大學，文教氣息濃厚，加上聯外交通便捷、生活機能佳，預售案推案也屢創新高價，總價約900萬元到2,000多萬元不等，尤其去年推出的建案多半都是住宅式大樓，也成為首購族看準購屋的地段之一。

大橋重劃區內泰嘉建設開發的「水舞紀」，從去年11月推案至今售出近80％；專案經理杜昀容表示，「水舞紀」位於東橋3路與東橋2街口，附近有占地5,000坪的小橋公園，規劃為3棟地下3層、地上17、18、23層的住宅大樓，分別是A棟3+1房、每層樓4戶，B棟3房、每層4戶與E棟兩房、每層6戶，目前預售80％以上，車位另售。

杜昀容表示，建案較特殊的是該區段因法規限制，道路寬度至少10米，然而為保有較多的綠地，大樓門口也退30米打造開放空間，搭配兩處景觀中庭，臨路段產品因可遠眺砲校綠意景觀，甫剛推出被一搶而空。

位於重劃區內的第一個住宅大樓建案的「仁發大都匯」，已在動工中，位在東橋十街、基地面積1,900坪的建案，規劃為4棟地下3層、地上19、20層住宅大樓，共有368戶，坪數規劃為26坪至58坪，單價在18萬至27萬元之間，車位為坡道平面售價在90、130萬元，另還有50坪至93坪的店面共4戶。

鄰近的「漾煙波」同樣也是預售大樓，是新竹春福建設在台南推出的首座大樓建案，地點位於復國一路、復華五街，基地面積1,186坪，規劃為地下5層至地上16層住宅大樓，共240戶，坪數規劃25至45坪，單價16至20萬元，該建案公設豐富，相當適合南科工程師與首購族。

「幸福城市」奪冠 公告現值翻倍漲

2008年擴大開放小三通，每年逾百萬出入境人次，帶動金門觀光發展，再加上托育補助、獎助學金與3節配酒，超誘人的社會福利，讓金門擠進去年「幸福城市」調查非五都組冠軍。歷經古寧頭戰役、八二三砲戰，當砲火煙硝沉寂後，取而代之是台灣土地開發、昇恆昌等開發商進駐卡位，博弈公投尚未通過，嗅到商機的投資人已搶進置產，隨兩岸互動密切，房地交易熱度節節高升。好戲，正上演。

金門房價居3離島之冠，據實價登錄顯示，今年上半年透天厝均價每坪17.7萬元，較去年下半年上漲7.2％，公寓每坪17.3萬元，漲幅達4.8％，緊追新北市外圍、桃園水準。中信房屋金門金城加盟店店長李柏彥表示，過去3年房價漲幅最大，公告現值是以翻倍成長，鬧區金城鎮5年前1戶45坪透天厝頂多500~600萬元，如今都要破千萬元，依舊供不應求。

「幾乎天天在簽約」
金門房市有多熱？李柏彥說，2年前幾乎天天在簽約，有5成是台灣人來買，包含早期到台灣打拼的金門人、金門大學學生家長，還有想回金門過退休生活的3類人。金門大學周邊是投資熱區，全國不動產金門加盟店店東洪源鴻指，1棟透天可隔成多間套房出租，每間租金6000元起跳。創力工程事業暨惠双房屋金門加盟店店長何應權直言：「只要不是太差建案，1個月不用推銷就能通通賣光。」

買賣多直接找代書
房價也帶動農地價格起漲，離金廈大橋最近的下埔下一帶，農地每坪成交價3.6萬元，因位處金門西側，不受東北季風威脅，6月盛夏，公路兩側種滿向日葵、波斯菊綠肥，一棟棟農舍既可遠眺海景，前庭花海在風中搖曳生姿，加上2017年金廈大橋可望完工，連金門代表會主席與政要也搶先囤地，傳農地喊價每坪已達10萬元。

台灣房屋金門特許加盟店副店長陳佩詩坦言，有陸資透過第三方或人頭前來金門購地。有趣的是，金門民眾買賣房屋多直接找代書，只有台灣投資人才會找房仲，有別於台灣房仲業競爭激烈，台灣房屋金門特許加盟店每天只營業到下午5時，員工還能周休二日。

人口是推波房價的重要動能，2000年實施《離島建設條例》，造就金門超優社會福利，掀起遷戶籍潮。據縣政府統計，去年金門人口數已達120713人，但真正長住者約6萬，當地吳姓青年證實：「我家就掛了20個戶口。」這類人被稱「新金門人」。

業者卡位看好博弈
金門大學觀光系畢業生謝佳瀅就是其中之一，她說：「金門福利好，生活開銷少，在這裡容易存到錢，有三分之一同學畢業後都留下來工作。」

金門不受東北季風干擾，四季皆適合旅行，單日40航班從台灣飛金門，離大陸廈門僅30分鐘船程，1天22趟船班且時間固定，得天獨厚條件，適合發展觀光產業。2009年通過《離島博弈條款》，吸引國際級賭場開發商前來考察，目前進度雖只聞樓梯響，但台開與昇恆昌都已如火如荼建設免稅商城、旅館與影城，為金門的房地發展添足柴火。

近年人口、小三通往來人次

金門住民福利
傳統閩式建築語彙
★燕尾、馬背：明代秀才家（鎮冠軍）才能有馬背造型屋頂，舉人（縣冠軍）則是燕尾，清代後開放，能興建這兩類造型屋頂，代表有一定經濟實力
★泉州白石材：產自泉州，又稱為「壓艙石」，因要價不斐，通常僅正門面使用，載運的船隻返航時會以金門男丁壓艙，意指男丁得遠赴他鄉打工賺錢
★窗櫺窗欄：奇數代表陽宅，偶數則為陰宅
★人字牆：象徵人丁興旺、多子多孫
資料來源：《蘋果》採訪整理

80億投資商店街引進星巴克
從傳統閩式聚落，學校、政府機關地底暗藏坑道「軍民一家」，到商人邱復生豪擲80億元投資風獅爺商店街，建築與建設反映一個地區的時代背景。昔日戰地金門像極木麻黃，沒有果實和漂亮葉子，卻身負替本島擋子彈砲火重任，如今卻有國賓、全台首座綠建築4D影城爭相進駐，發展速度急起直追，叫人刮目相看。

國軍駐守小店賺
地質多沙的金門早期只能種植花生，做貢糖甜點餬口，為謀求更好生活，不少男丁離鄉背井下南洋打拼，賺了錢就幫家族大興土木，歐厝百年洋樓即是一例，但更多失敗者音訊全斷，等不到孩子成功歸返的金門老人，甚至得自備棺材，時間到了就躺進去，故金門傳統閩式建築有陰陽宅之分，窗櫺奇數窗欄為陽宅，偶數則為陰宅。

當年國軍退守台灣，金門作為戰地前線，曾號稱有10萬大軍駐守，當地人靠做軍人生意就能賺進大把鈔票，當時村民流行生女兒，開店就能幫忙招攬生意，做小吃生意1天可賺1萬元，1周只休星期四，因為那天是莒光日。

隨著國軍持續精簡戰力，金門一度繁華不再，醫療與生活機能都落後台灣一大截，年輕人沒有太多娛樂。台灣創新發言人劉姿麟透露，政治作戰學校畢業的邱復生願意押寶金門，除看好三通吸金潛力，也希望為建設盡一份力，「畢竟金門曾為台灣擋子彈，不該被冷落。」

消費選擇多樣化
佔地7.45公頃BOT開發案，台開選擇與全球最大旅遊零售集團DUFRY合資，經營風獅爺批發免稅商店，招商引進星巴克、COSTCO好市多量販商品，讓消費有多樣選擇，影城也祭出多種優惠方案回饋居民。

6月30日，金豐投資即將召開2014年度第一次臨時股東大會審議其重大重組方案，意味著綠地集團與金豐投資的重組計畫將步入一個新的階段。

3月18日，金豐投資對外公佈了擬通過資產置換與發行股份購買資產同步實施的重組預案；6月13日，金豐投資連續發佈多份公告，宣告綠地集團整體上市一事的實質性進展。金豐投資第七屆董事會審議通過了綠地集團重組議案，金豐投資以全部資產及負債，與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換；擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。本次擬置出資產的交易價格為21.9億元；擬置入資產（即綠地集團股權）權益價值評估值為667.3億元；本次交易的發行價格定為5.54元/股，發行股份總量達116.5億股。

資產評估作價總體上處於合理區間

根據方案顯示，本次交易中對擬注入資產採用了資產基礎法以及收益現值法進行了評估，兩者差異率僅為0.15%；公開披露的報告顯示，最終以資產基礎法的評估結果6673205.00萬元作為最終評估結論，較合併報表歸屬母公司所有者權益的增值率為58.60%；有觀點認為，較本輪涉房重組放開以來公開的幾個重組案例（增值率普遍在70%以上）而言，擬注入資產的評估增值率處於較低的水準。在價格方面，擬注入資產2014年度預計可實現歸屬於 母 公 司 所 有 者 淨 利 潤 為849551.05萬元，按照擬注入資產本次交易作價，其動態市盈率為7.85倍。擬注入資產2013年度實現歸屬於 母 公 司 所 有 者 淨 利 潤 為818511.34萬元，截至2013年12月31日的歸屬于母公司所有者淨資產為3293773.65萬元，按本次擬注入資產作價，其靜態市盈率為8.15倍，市淨率為2.03倍。根據上市公司公開資料，目前房地產行業的A股上市公司平均市盈率均值為22.58，市淨率均值為1.91。對此，市場分析人士稱本次交易擬注入資產的交易價格合理。

重組後價值優勢顯著

本次交易完成後，上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。具體來說：

深化上海國資國企改革，給企業帶來更多活力：在全國深化改革的大背景下，上海作為國資國企改革的重點區域，正加速推動國資國企改革再上新臺階。公開披露的報告認為，本次重組不僅能夠推動有條件的混合所有制企業整體上市，同時也促使大型國有企業進一步發展成為混合所有制經濟的主要代表，使得各股東資本整體效率優化。

提高上市公司的資產品質，充實上市公司的資產規模，增強抗風險能力。本次交易前，金豐投資目前屬於房地產類上市公司，通過本次交易，上市公司將擁有世界500強企業綠地集團100%股權，轉型成為國內房地產行業領軍企業，且同時具有房地產延伸行業及能源、汽車、金融等多元化業務作為輔助支撐，形成綜合性大型產業集團。本次重組完成後，截至2013年12月31日，公開披露的報告認為，模擬計算的上市公司備考的資產總額將從交易前的615887.95萬元上升至交易後的36767814.18萬元；上市公司股東權益將由220146.14萬元上升至交易後的4697132.13萬元，將有效增強企業抗風險能力。

提高上市公司的盈利能力和持續發展能力。公開資料中有觀點認為，本次交易後，上市公司盈利能力將顯著增強，隨著中國經濟的持續高速發展以及在房地產行業集中度不斷提升的環境下，上市公司的盈利水準將得到持續穩步的提升，有助於上市公司改善未來盈利能力和增強持續經營能力。另一方面，整體上市後，綠地集團可借助資本市場平臺，為企業後續發展提供更為強勁的推動力，進一步提升企業的綜合競爭力和盈利能力，進而為上市公司的股東帶來回報。

保護上市公司廣大股東特別是中小股東的利益。體現在以下兩方面：第一，本次重組交易定價過程中資產評估方法選取謹慎、評估結論較為合理。機構在報告中表示，本次交易擬注入資產的市盈率顯著低於同行業可比上市公司的平均水準，市淨率處於同行業可比上市公司的平均水準，評估增值率也明顯低於近期可比案例，因此擬注入資產的交易價格總體上處於合理區間。第二，本次重組交易有利於上市公司減少關聯交易和避免同業競爭，增強獨立性。本次交易前，上市公司控股股東為上海地產集團，實際控制人為上海市國資委。本次交易完成後，上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。機構在公開披露的報告中表示，上市公司資產品質和盈利能力將得以改善和提高，並具有持續經營能力，符合中國證監會有關公司治理與規範運作的相關規定，有利於增強上市公司在業務、資產、財務、人員、機構等方面的獨立性，本次重組有利於減少關聯交易和同業競爭。

綜上，本次重組完成後，上市公司將持有綠地集團100%股權，機構在報告中認為，公司業務將變更為“房地產主業突出，能源、金融等相關產業並舉發展”的多元化產業佈局。本次方案有助提高上市公司的資產品質，充實上市公司的資產規模，提高上市公司的盈利能力和持續發展能力，保護上市公司廣大股東特別是中小股東的利益。未來，上市公司將追求持續發展、和諧共生，力爭成為一家國內一流、國際知名、實力雄厚、管理科學，跨國界、跨行業經營，具有世界級規模、運營管理水準、品牌影響力和可持續發展力的大型跨國企業集團。

近年來，樓市調控之下，萬科、花樣年等房企紛紛瞄向物業增值這一新的業績增長點。近期，網易財經從卓越集團獲悉，該公司擬通過金融、資產管理、商務物業、商務配套等四個方面推出商務運營輕資產平臺模式。

卓越集團戰略與運營管理總經理李文濤透露，未來三年卓越寫字樓體量超20棟，通過金融、資產管理等E加商務的輕資產平臺模式包裝，擴大商業地產業務上下邊界，實現物業的持續增值。

近一年來受調控影響以及市場對社區增值服務的前景看好下，2013年10月萬科以34.3億港元入股徽商銀行，成為最大單一股東，被行業指其為社區金融服務做鋪墊，而同時萬科 也是首次提出了打造社區金融服務概念，意向從產品供應商向城市配套服務商轉型的佈局。

本月16日，花樣年旗下物業管理業務分拆上市計畫終於敲定，正式登陸港交所，首次發行股票規模達7.31-10.36億元，奇虎360成為基石投資者，認購千萬美元，而該物業公司也成為國內第一家物業管理類上市公司。

儘管近年來部分地產公司擬提供社區金融實現物業增值盈利，但實際能成功的寥寥無幾。此次卓越集團擬通過金融服務、資產管理服務、商務物業服務、商務配套服務四方面，擴展商務地產的業務邊界，顛覆傳統商務物業租賃等模式。

此前住建部政策研究中心主任秦虹曾向網易財經透露，受民間資本充足、加上利率市場化推進以及商業地產龐大投資等因素，加快商業地產資產證券化模式，擴大直接融資比例，盤活存量。

李文濤透露，三年時間，卓越的寫字樓已建、在建的總量將超過20棟。卓越城、深圳中心、卓越後海中心、卓越前海壹號四大商務綜合體專案正在建設均將於今年面世。

他認為，公司將整合銀行、擔保公司在內的內外部各類金融資源，通過代租、擴租、換租、資產置換和代售等資產管理，實現提供購房首付款融資、小額信用貸款擔保等各種金融、資產等服務，從而實現物業持續增值目的。

資料顯示，近一年的時間，卓越先後在深圳、長沙、杭州以超200億拿地，截至目前該公司已累計簽約舊改項目已達30個，可供開發總建築面積超過840萬平方米。2013年卓越集團實現銷售額153.1億，料今年銷售目標沖200億元。（朱玲）

原計劃於今年一季度推出的保險版“以房養老”在推遲了兩個月後終於進入試點階段。

6月23日，保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止，試點城市為北京、上海、廣州、武漢，試點面向60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

“以房養老”以其特殊性和專業性在國內尚無成功案例，保監會也一再強調，其僅僅是個人商業養老保險中的一個補充內容，不會成為主流，也不會對現有養老體系有任何影響，不應誇大其作用。而作為產品供給方的保險公司，因受觀念、技術、風險等各種因素制約，雖前期已有7家中外保險公司參與相關研究，但截至目前尚未有一家保險公司正式提交試點申請。

房屋估值經驗缺失

與終身養老年金保險相結合，且不涉及銀行等其他金融機構是此次保險版“以房養老”的最大特點。

保監會解釋，反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

保監會人身保險監管部養老保險處處長姚渝介紹，保險版“以房養老”有兩大優勢，一是其建立在終身養老年金基礎上，老年人可住在自己房子裡享受年金保險至身故；二是在老人身故後，其房產處置所得在償還保險公司相關費用後，解除抵押權，房產依然歸法定繼承人所有，若房產處置所得不足以償付保險公司相關費用，保險公司不得追償，最大限度保護消費者利益。

保監會強調，住房反向抵押只是個人商業養老保險的一個補充內容，因為即使在已經運營較為成熟的國外市場也是一款小眾產品。此前，中信銀行曾在國內嘗試推出最類似住房反向抵押的產品“養老按揭”，但推行效果並不理想。2013年9月國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出要由保監會牽頭開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

“我們當時在看到這個意見後就組織了一些人對此進行研究，但看了國外的一些實例，再結合國內整個市場情況，我們最終還是決定暫停這個項目。”一大型險企養老保險業務有關負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示：“最大的難度在於業務開展所需的技術性上。”

在上述險企負責人看來，“以房養老”在國內推廣主要面臨兩大問題，一是傳統文化觀念影響，讓老年人接受這一新事物需要一段時間，但對於該類產品適用的高素質人群或無子女、失獨老人來說或許比想像中要容易接受；二是結合養老年金保險所面臨的長壽風險，這部分保險公司根據以往資料可通過精算解決，但所有涉及到房屋本身的技術問題就比想像中更有難度。

對房屋估值這一關鍵環節經驗的缺失成為眾多保險公司止步此業務的主要原因。

“房屋估值體系怎麼搭建，通過什麼技術實現仍然是個難題。由於房地產市場在不斷波動，以往各家相關機構都沒有類似的估值經驗，而且房屋對於消費者來說還包括情感等附加價值，估值機構是僅做等價估值還是連帶附加值等都是問題。房屋繼承人可以通過事先約定分享房屋的增長價值，但今後若房屋價格下跌，就只有險企承擔風險，因此估值問題非常關鍵。”某專業養老保險公司內部人士也持類似觀點。

試點謹慎落實

據記者瞭解，此前已有7家保險公司參與研究，分別為幸福人壽、泰康人壽、合眾人壽、平安人壽、太保人壽、大都會人壽及中巨集人壽，但截至目前，保監會尚未收到任何一家保險公司試點申請。

在7家參與研究的保險公司中，幸福人壽正在研究相關產品，而泰康養老保險公司內部人士告訴記者，由於產品專業性較強，因此將由總公司進行產品的開發研究。

“即使滿足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點，因為這項業務關係到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要複雜得多。”保監會人身保險監管部主任袁序成估計。

正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且與其他城市相比，房價波動相對較小。而武漢入選是因其已有保險公司投資興建了養老社區，未來或可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上進行嘗試和探索。


作為一項涉及多方面的系統工程，其他相關部門也在為保險版的“以房養老”試點提供政策支持。如近日教育部、民政部等九部門聯合印發《關於加快推進養老服務業人才培養的意見》，意見明確提出加快推進養老服務相關專業人才培養體系建設、全面提升養老服務相關專業教育教學品質、大力加強養老服務從業人員繼續教育、積極引導學生從事養老服務事業等4個方面的10條舉措。

“雖然之前暫停了該業務的研究，但部門有意在公司接下來的發展規劃會議上再將其作為議題提出，畢竟有保監會政策的引導，顯然市場上還有機會。”上述大型險企養老保險業務有關負責人表示。在記者採訪中，不少業內人士預測，未來兩年的試點險企有望達到百家左右。

有機構人士表示，北京土地市場今年上半年前熱後冷，不過，經營性用地成交金額仍高達1099億元，實現同比增長71%，創近10年新高，但隨著樓市轉冷，開發商圈地熱情也將變得極為謹慎

截至6月29日，據亞豪機構統計資料顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，與去年同期相比，增長71%，創2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫向《證券日報》記者表示，儘管北京樓市成交量一片慘澹，但在政府供應增加以及標杆房企重回一線城市激烈爭奪土地等多方因素下，北京土地市場土地出讓金額早早突破千億元大關，呈現先熱後冷趨勢。

不過，任啟鑫稱，在房地產整體下行背景下，儘管開發商出於持續經營的考慮仍有拿地意願，但今年商品房市場“量價齊跌”，除“財大氣粗”的國企央企外，多數開發商在現金流的壓力下普遍顯得有心無力，預計未來更多開發商會實施謹慎的拿地投資策略。

土地成交金額為1099億元

據亞豪機構統計資料顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，同比增長71%，其中，居住類用地共成交30宗，與去年同期持平，土地面積合計264.6公頃，同比大漲154.2%，成交總金額達753.5億元，同比上漲了80.3%。

對此，任啟鑫向記者表示，去年各大房企超額完成全年銷售目標，相對寬裕的資金面促使標杆房企在土地市場上積極“補倉”。而今年年初，北京土地市場加大推地力度，密集推出優質地塊，助推了房企拿地熱情。此外，一、二線城市和三、四線城市分化日漸明顯，多個三、四線城市自身需求並不足以支撐市場巨大的供給量，過剩危機加大了樓市風險，為應對市場變化，大型房企不得不調整發展戰略，重返市場需求強勁及未來發展潛力巨大的一、二線城市，加大其拿地比重，使得北京土地市場進入門檻不斷提升，土地價格也不斷被推高。

不過，任啟鑫稱，與以往不同的是，順義區上半年經營性用地成交量大幅增加。據亞豪機構統計資料顯示，今年上半年，順義區共成交7宗經營性用地，同比增加了4宗。此外，這7宗經營性用地的成交總金額達126億元，不僅達到了去年同期的7.4倍，而且也遠超去年全年順義區經營性用地95億元的出讓總額，創下自2008年以來的同期最高值。

有業內分析人士也認為，隨著北京可供應的土地資源日漸稀缺，房企對優質地塊的爭奪非常激烈，尤其可規劃為部分低密度高價值住宅的地塊，即使這種專案的周轉速度比剛需產品慢，但利潤空間較高，銷售額較為穩定，若定位精准，行銷策略得當，甚至可以成為企業的“提款機”。

然而，儘管上半年土地市場成交額創新高，但北京完成全年供地計畫依然有難度。據統計，今年上半年，北京全市土地市場經營性用地成交面積達583公頃，占年度1550公頃經營性用地的38%，而去年同期全年供地計畫已完成近半。

房企拿地轉為謹慎

事實上，北京今年上半年土地出讓金額的波動情況恰好印證了上述觀點，今年上半年，北京土地市場呈現“先熱後冷”局面。早在4月末，土地出讓金就已突破千億元大關。

從具體變化來看，據亞豪機構統計資料顯示，一季度北京土地市場共成交經營性用地33宗，土地出讓面積合計為360.5公頃，累計土地出讓金額達748.7億元。而二季度北京土地市場共成交經營性用地20宗，與一季度相比，下降近四成；土地出讓面積合計為106公頃，環比降幅為70.6%；土地出讓金額為350.4億元，環比減少近400億元。

而從住宅用地的出讓情況來看，同樣呈現出先揚後抑的局面，一季度成交居住類用地22宗，總成交金額為578億元；二季度居住類用地僅成交8宗，且均為4月份出讓，總成交金額為175億元，環比減少403億元。

事實上，北京土地市場在4月份集中成交34宗地塊後急轉而下，5月份僅成交4宗商業地塊，而6月份全月僅成交1宗工業用地，整體市場明顯轉淡趨冷。


對此，亞豪機構認為，今年上半年全國房地產市場持續低迷，低成交、高庫存的現狀使得房企銷售回款大幅減少，與此同時，信貸持續緊縮進一步加大房企融資難度，使得大量房企現金流備受考驗，去庫存、回流現金成為房企的主要任務。在這種背景下，開發商“囤地”有心無力。此外，為了減少地塊流拍現象的發生，國土部門放慢了土地出讓的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至進入了“停滯”供應的階段。

對於下半年土地市場的走向，任啟鑫預計，由於上半年房企銷售資料普遍不樂觀，多數企業資金鏈緊繃，下半年若無政策層面利好帶動，房地產下行局面將難以扭轉。在此情形下，房企對於整體資金情況的把控將更為謹慎和理性，拿地可能會更有針對性，土地市場將整體保持平穩，趨於理性，但是優質地塊仍然會因為“僧多肉少”，保持白熱化的競爭態勢。

雖然成交量慘澹，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%

相比於去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。根據中原地產研究部的資料顯示，截至6月26日，北京年內新建住宅合計簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米，總成交額為722.68億元。預計整個上半年，北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬平方米和735億元。其中，成交金額較2013年上半年1190億元下調38%，成交面積的下滑幅度則更大，為48.11%。

而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創下了近9年來的同期最低值。

對此，有業內人士指出，“北京上半年房地產市場陷入穀底，一方面是去年市場太熱，需要一個調整來過渡，另一方面自住房大規模入市讓剛需集體陷入了觀望。”

不過，雖然成交量慘澹，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

庫存將進一步增加

此外，今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點後，該資料再次達到8萬套以上，並創下近18個月的新高。

據悉，自今年春節後，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。

同時，截至目前，北京年內期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上漲了70%。

而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由於上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

根據亞豪機構提供的資料顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個專案以平價或低於市場預期價格入市，占比超過五成。

而隨著市住建委對“限高令”的放鬆，近期入市的高端項目也開始增多，在7月入市的36個項目中，中高端項目達到了三成。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，一方面市住建委“限高令”僅是去年年底特殊時期採取的行政手段，屬於短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下，“限高令”的放鬆對市場影響有限。許多由於“限高令”而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高端住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房專案的大規模入市，將會在統計資料上進一步拉低平均房價，也為高端專案的入場創造了條件。

自住房紮堆入市

實際上，隨著今年自住型商品房的紮堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的衝擊。根據北京市住建委官方公開信息統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房專案入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

而對於1.8萬套的供應量，中原地產首席分析師張大偉則表示，這個供應量相當於北京近一個季度的商品房住宅成交量，對市場的影響非常大。

中指院的報告也認為，由於自住型商品房價格具有明顯優勢，其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清週期達到15個月的歷史高位，短期內全市房價或存下行壓力。

同時，自住型商品房的分佈也導致了北京同城市場表現分化，五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看，2013年9月份至今，北京市累計成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分佈在五環以外，由於未來入市項目較多且價格具有明顯優勢，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用，五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言，由於區域內土地供應稀缺且自住型商品房專案較少，購房者觀望週期相對較短，成交量或將率先企穩回升。北京市房地產市場將呈現同城分化局面。

此外，對於近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。

張大偉表示，“對於市場來說，除非大幅度降准，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行回應央行的措施，很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水準，或者提高審批放款的效率，但對市場來說，影響微乎其微”。

二手房量價齊跌

相比於新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘澹，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

而根據中原地產研究部統計資料顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計簽約43515套，預計上半年簽約總量為4.4萬套，同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。

據悉，北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%，疊加稅費、仲介費等，2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套，同時，有業內人士預計，年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。

張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。2013年，北京二手房價格的漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。


有資料也顯示，北京二手房成交均價正在加速下調，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米，相比5月的均價3.02萬元/平方米，下調幅度達到了3.3%。

“目前看，二手房掛牌房源的價格已經出現了全面下調。雖然房主心裡的預期價格已經出現明顯下調，但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。”張大偉認為。

編者按：在三、四線城市房價大幅下跌之後，北京樓市也終於被拖下了水。資料顯示，今年上半年，北京新建住宅的簽約套數和成交面積，雙雙創下近9年來的同期最低值。那麼，北京等一線城市的樓市，真的難以獨善其身了嗎？

27日，南京本月最後一場土地拍賣落錘，本次共有4幅土地出讓，共8家房企報名競拍。本次拍賣會冷熱兩重天，一方面其中3幅地塊分別只有1家報名競買，最終底價競拍；另外一幅G40地塊有5家房企報名，經過51輪的競拍，招商地產[微博](10.32, 0.06, 0.58%)敗下陣來痛失家門口的“寶地”，被首次進入南京的中垠地產以13.1億元競得。

　　拍賣會上，位於棲霞區馬群的9萬方商住用地G40引來北京聯合、中青江蘇置業、招商地產、滿高企業、星浩資本等5家房企爭奪，經過了51輪競拍後。被中青旅(21.69, 0.45, 2.12%)江蘇置業、中垠地產以總價13.1億元(含1.5億元保障房建設資金)聯合競得，其中中垠地產是首次進入南京。

　　在G40地塊的拍賣前12輪，招商地產、北京聯合、中垠地產三家房企競拍十分激烈，互不相讓，在第12輪的時候，招商地產最後一次舉牌，報價是9.1億元，在這次之後，手持8號號牌的招商地產便不再舉牌。隨後北京聯合、中垠地產展開了長達近40輪競拍，最終北京聯合在地51輪放棄舉牌。

　　據記者早前實地探訪，地鐵2號線為東西走向，G40地塊位於馬群地鐵南面沿街位置，在馬群地鐵站北面便是招商花園城和招商紫金山1號，這兩個專案均已交付，其中花園城的面積達到10萬方，是城東首個大型體驗購物中心。招商地產此次也參加了競標，擬把馬群地鐵站南北兩面全部商業資源盡收旗下，沒曾想到半路殺出個程咬金。

　　據南京房地產業內人士稱，招商地產在馬群周邊開發多年，周邊的紫園、紫金山1號、禦鐘山等樓盤最近兩年也先後交付，地鐵站南面的招商花園城購物中心今年也已經開業，馬群再也不是老南京人眼裡“又遠又破”的農村了，面對自己苦心經營的地塊，招商何嘗不想將家門口的地塊拿下，可惜自身實力不濟痛失“寶地”。

政府在5月微調雙倍印花稅（DSD）辣招後，樓市隨即搶升，「小陽春」重臨，一手樓市在發展商貼市價大舉散貨下，5大發展商上半年齊齊大豐收，售樓收益共487億元，較去年同期大增近1倍，並達去年全年70%；有學者表示，政府微調辣招後，釋放積存已久的購買力，估計足以消化下半年龐大供應有餘，全年賣樓金額要突破去年的700億元並非難事，甚至有機會直迫2012年加辣前瘋狂市況的逾千億元大關。財政司司長曾俊華亦承認物業市場實在非常敏感，重申「撤辣」或「減辣」只會令樓市再度亢奮的風險增加。

曾俊華：「減辣」增樓市風險

一手新盤熱賣全靠發展商貼市價推售，上半年最後兩個月有多個大盤開賣，包括荃灣環宇海灣、尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN及大埔白石角逸瓏灣，全部銷情理想，令上半年整體賣樓金額飆升。事實上，上半年樓價僅窄幅上落，中原城市領先指數（CCL）上周雖重返120以上，惟二手樓價半年微升約2%。本報追蹤的全港15個指標屋苑，最新估價在本月才全線止跌。

有見樓價趨升，財政司司長曾俊華在網誌中亦承認微調DSD方案，傳媒報道，5、6月住宅樓市價量皆升，有人更形容為「小陽春」，但其實有關修訂僅令原先建議的豁免更適切地照顧市民換樓需要，修訂幅度不大，可見物業市場實在非常敏感。他重申「辣招」確實有助冷卻物業市場，目前「撤辣」或「減辣」只會令樓市再度亢奮的風險增加。

一手散貨潮下，5大發展商上半年售樓收益達487億元，長實（001）單是環宇海灣極速推售便套現逾100億元，以總收益140億元重登榜首；新地（016）收益亦逾110億元【表】。「五大」中，新世界（017）售樓金額已接近全年目標的87%，與會德豐合作的GRAND AUSTIN仍有約270伙可供發售，料為「五大」中首個達標的發展商。新地暫為40%，惟下半年仍有將軍澳新盤、元朗峻巒，及山頂加列山道超級豪宅項目推售，隨時後來居上。

學者：市場具足夠購買力

經濟學者關焯照表示，近2個月樓市氣氛急升溫，主要為政府微調DSD措施引致，加上發展商積極散貨，令壓抑已久的需求爆發；政府已給予市場錯覺，加辣控制需求管理已結束，縱使下半年新供應最少逾8000伙，但市場有足夠購買力消化，全年售樓金額突破去年成績並不困難，甚至有機會突破千億元。

事實上，政府2010年首度推出辣招，未能遏止樓市升勢，即使2012年10月「加辣」，但全年售樓金額仍在1000億元以上，及至去年2月政府再「加辣」，樓市始回復平靜；若今年售樓收益突破千億元大關，將重返加辣前旺市情況。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至6月25日，今年上半年暫錄得32696宗樓宇買賣合約登記，總值1972.7億元，預期整個上半年約有33990宗登記，較2013年下半年的31426宗上升8.2%，總值2045.0億元則微跌2.1%，並為2008年下半年1243.9億元後的五年半新低。

購買力繼續流入二手市場，10大屋苑過去兩天錄18宗成交，按周增6成，荔枝角美孚新邨錄5宗最旺；而本月暫錄329宗成交，為連續3個月成交量逾300伙。

過去周六、日，中原地產指出，10大屋苑錄得18宗買賣，按周回升63.6%。利嘉閣地產同錄18宗成交，按周增29%；美聯物業分行統計則有19宗買賣，按周升46.2%，屬4周新高；而香港置業錄得13宗成交，按周大幅攀升86%（註：4大代理統計的10大屋苑有別）。

10大屋苑兩天18成交升6成

中原地產西九美孚萬事達第一分行副區域營業經理林家傑指，買家中不少早前已參觀單位，見放盤愈來愈缺，只要叫價合理，及屬自己要搵的單位，即不會猶豫，只要在預算範圍，高1至2%，也願意承接。

在「鬧盤荒」下，無睇樓但可交吉，買家亦可接受。如4期百老滙街高層105號A室，實用面積496平方呎，建築面積663平方呎，屬2房，向東南，望內街景，目前有租客住，生約於8月屆滿，故可以交吉形式成交，戶主放盤不足兩周，即以528萬元沽出。

盤少造就屋苑高價浪接浪，青衣藍澄灣繼兩星期前5座高層A室以451.8萬元高價成交後，再錄新高價，中原青衣翠怡花園第二分行經理黎子華表示，藍澄灣6座高層H室，實用面積451平方呎，建築面積638平方呎，以493.8萬元，實用面積平均呎價10,949元。

政府放寬買家印花稅換樓期限，以及多個大型新盤開售帶動下，刺激整體市場氣氛造好。本報統計，10大屋苑6月份（截至29日止）錄329宗成交，較5月份全月約375宗，減少逾1成，但仍連續3個月成交量高於300宗水平。

6屋苑樓價升幅1至6%

由於市場出現盤荒，迫使準買家見合理叫價便會加快決定，並因而推高成交價。本月10大屋苑中，有6個屋苑錄得樓價上升，升幅介乎1至6%，只有兩個樓價錄得跌幅，另外兩個無升跌。

業界人士指出，處於盤源極為緊張下，加上業主叫價愈趨進取，一綫屋苑樓價勢將輕微上調，而近月不少準買家轉投至地區性的二、三綫屋苑，待二、三綫屋苑盤源被吸納後，料交投量放緩。

發展局局長陳茂波昨在網誌指，政府在過去兩年從賣地計劃已批出59幅住宅用地，合共可興建1.9萬伙單位，有信心未來的房屋供應，會與過去7年有很大分別。

陳茂波指出，本屆特區政府上任之際，本港樓價飈升，原因與之前幾年住宅供求嚴重失衡有關。政府自03年起停止主動賣地，自04/05年至09/10年的6個年度，透過勾地機制出售的住宅用地為30幅，合共可興建約1.7萬伙單位；而08年至13年的6年間，平均每年的私人住宅落成量約9,500伙。

房屋供應 將有別過去7年

不過陳茂波表示，政府去年已取消勾地機制，並全面主導了賣地計劃的土地供應。截至今年5月底，政府在過去的2年已批出了59幅住宅用地，合共可建1.9萬伙單位，而運輸及房屋局資料顯示，未來3至4年將有7.2萬伙單位落成，兩組數字反映，未來的房屋供應，會與過去7年有很大分別。

對於有意見認為未來住宅供應，由數大財團壟斷。陳茂波回應指，在批出的59幅住宅用地當中，由所謂4大發展商投得的土地只涉及9幅，其中投地最多的發展商，獨資投得的土地最多只有約5幅。

至於其餘44用地，由30多間中小發展商投得，涉約1.2萬伙；其餘3地由內地發展商投得，涉約2,100伙；尚餘的3幅由基金投得，涉及約400餘伙。

陳茂波指，近年參與投地的發展商眾多，故市場份額亦已趨向分散，強調政府在增加土地供應之餘，亦會促進市場競爭。

近年來一直鼓吹「買地產股好過買樓」的?地(0012)主席李兆基，一直身體力行，由本年初至今，已先後35次增持?地，單單由4月份至今，他已先後16次入市增持?地股份，涉資3.4億元。另外，於4至5月間亦斥資逾1.7億元，吸納新地(0016)股份。

四叔今年來增持?地帳面賺18%

市場估計，四叔今年買入?地的平均價約為44元(除權後約39元)，帳面賺18%，但若計及多年來持增的?地，以及股息回報，利潤將更龐大。值得留意的是，自?地升至47.2元(除權前)以後，四叔就再沒有增持了。

吳光正兩月內21度增持會德豐

認為地產股便宜的，還有信置(0083)主席黃志祥，他於4月7日至5月9日期間，8度增持信置股份，最新持股為53.11%。會德豐(0020)大股東吳光正，於今年3月31日起至5月21日，21度增持會德豐股票，最新持股為60.61%。

事實上，長實(0001)主席李嘉誠過去也喜愛增持旗下股份，翻查資料，「超人」曾於2010年分別斥資逾26億及12.75億元增持長實及和黃(0013)，2011年12月的淡市，便18次增持長實。但近年增持密度已大為減少，自去年4月以來，已有整整一年未有增持公司股份，根據聯交所資料顯示，李嘉誠只於2013年4月5日，分別以平均價112.735元及79.653元，增持了25.1萬股長實股份及98萬股和黃股份，單是該筆增持，超人帳面已分別賺兩成及三成。

各新盤接棒式開售，柯士甸站GRAND AUSTIN昨進行第三輪開售，銷售氣氛仍然熾然，單日迅沽一百三十一伙，佔推售單位近九成，更吸引一組買家斥逾七千萬元，連購兩個四房戶；項目在過去九天，累售達四百二十一伙，發展商亦打鐵趁熱，即晚再加推添食。綜合過去兩日新盤交投，在GRAND AUSTIN力撐下，共錄一百八十三宗成交。

　　由會德豐、新世界及港鐵合作發展的GRAND AUSTIN，昨展開第三輪銷售，涉及一百四十九伙，該批單位早前截收約一千九百四十個登記，超額十二倍。發展商稱，截至昨午四時，單日共沽一百三十一伙，套現逾二十七億元。

　　會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目昨約於十時開始安排買家揀樓，而首批一百名準買家的揀樓率有逾九成，首句鐘已有逾五十個單位被準買家揀選，佔推售單位約三分一，銷售速度理想。

　　黃氏續指，逾九成買家選用即供付款計畫，即可獲享最高折扣優惠，而公司名義的買家則佔少於一成，另內地客比例亦維持約一成。至於昨錄得的成交當中，有一組客人連購入兩伙四房戶，涉資逾七千萬元；而業內人士亦指，有一組新界區大手客分別購入三房及四房單位自用，涉資約五千五百萬元。

　　就昨早於銷售現場所見，由於發展商於日前已為準買家進行抽籤，分配不同的登記時段，首批準買家由九時起陸續到場登記，至約十時便安排已登記之準買家到銷售處揀樓。而次批持一百零一至三百號籌的準買家，則安排於約十時四十五分到場登記，整體秩序良好。

　　斥資逾二千萬元購得一伙三房戶的葉先生表示，從項目一期THE AUSTIN於去年底推售時，已入票認購，至今抽了八次籤，才成功買入單位，打算作投資用，因看好樓盤位置，即使要付辣稅仍決定入市，亦不認為樓價會下跌。

　　GRAND AUSTIN自本月下旬開售以來，一個多星期已累沽約四百二十一伙，佔全盤單位數目逾六成，合共套現近八十二億元，較去年底推售THE AUSTIN時，套現速度更快。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，旗下已入票登記的客人出席率約五成，但揀樓率則高達八成，而今批單位的內地客及公司客入票比例明顯上升，較上一輪銷售增加約一成，並打算購入單位作長?投資。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，旗下的長?投資客比率增加，由早前錄得的約兩成增至今次約三成；而九龍區的客源佔約六成，其餘則來自新界及港島區。

新浪財經訊 北京時間6月29日上午消息，英央行戴爾(Spencer Dale)接受《每日郵報》採訪時表示，央行不能也不應該控制房價的上漲，“控制房價不是我們的工作，我們也控不住房價。房價應由市場基本狀況來決定”。

戴爾為央行負責金融穩定策略和風險執委。周四英央行表示，將首次對多數人能借多少款買房實施限制，以求阻止房價兩位數增長導致的債務水平上漲。

依據日本不動產研究所近期公佈的資料顯示，以東京為首的日本六大都會區2014年第一季最高價格區間住宅土地價漲達6.04%，且自2012年第三季以來連續4次上漲。台灣房屋首席總經理彭培業表示，台灣房屋地產集團在東京地區提供銷售、代租、代管一條龍服務，期盼能吸引更多國際買家進場。

台灣房屋全球財富中心總經理欒芳全分析，目前東京住宅每坪均價僅新台幣130-160萬元，相較香港的300-400萬元與新加坡的215-250萬元仍有明顯的價格優勢，遂吸引外資爭相進場。另外，2013年4至8月，短短不到5個月的時間，就有來自美國、新加坡與香港超過新台幣832億元資金挹注東京資產，預估2014年日本不動產市場規模將達到新台幣1.5兆元、年成長率超過25%，外資佔比更將由2013年的13%大幅成長至20%。

加上2020年奧運與東京願景計畫的建設逐步到位、後續推升資產增值潛力的題材眾多，同時依據台資銀行東京分行觀察國人於東京當地辦理房屋貸款的狀況亦明顯發現，近期不管是房屋貸款申請件數或是核貸金額皆有明顯提高的現象，顯然許多國內具有投資眼光的買家亦已開始佈局東京不動產。

新宿、中央區建案「東新宿」小宅人氣高

欒芳全表示，日本主要租屋需求者以單身或頂客族居多，東京地區獨居者佔比超過42%，故單位租金以面積15-30平方公尺格局者最高，加上日本年輕上班族之薪資普遍介於每月30-50萬日圓的水準，以每月租金水準10-20萬日圓、毛租金投報率4-5%估算，總價3,000-6,000萬日圓(相當於新台幣900-1,800萬元)物件在租屋市場較具吸引力。

欒芳全分析，因應日本的主要租屋需求，最適合的租屋單位大小約在7-15坪，由於日本房屋銷售僅計算專有面積，連陽台都不列入計價，因此8坪套房約略等於台灣12坪套房，加上租金收益率4%-5%的水準，以及房價增值潛力，對台灣置產民眾來說更具吸引力。