限縮第2戶條件 最快本月底上路

囤房族想化身自住客，愈來愈難。金管會昨和央行開會，將全面要求各銀行嚴查，買第2棟房子以上的「囤房族」，各銀行須落實提高該房貸放款資本計提到100%，等於間接提高囤房族的房貸利率、或降低成數，最快本月底上路。

提高資本計提至100%
據了解，央行發現1人名下擁有4~5筆房子，但卻筆筆都登記為「自用」，原來是囤房族跟A銀行借款時，表示為「自用」，但買了第2棟後，卻跟B銀行說，第1棟房子已經出租，第2棟才是自用，讓房子愈囤愈多。
據透露，央行昨會中要求，要落實「1人1宅」。金管會官員說，未來銀行核貸時，須查民眾財產總歸戶，若民眾名下有兩戶貸款，其中只能有1戶是註記計提45%資本，即只能有一棟為自用，真正落實「1人1宅」的政策。
官員說，未來民眾要買第2棟房子時，若首棟已經還清貸款，民眾得向銀行提出證明，表示第1棟房子已經出租，第2棟才能視為自用。
其次，各銀行須在聯徵中心做風險權數，即資本計提的註記。未來銀行核貸時，須查聯徵註記，原則上只要核貸時，查到民眾有1棟房貸時，第2棟就一律視為非自用，得計提100%資本。

核貸須查聯徵註記
官員說，所謂自用住宅是「1人1宅」，是指年滿20歲以上的國人、且名下無自用住宅，並以「借款人」做認定，如老公為借款人、買房子給老婆，仍視為「自用」。
金管會是在2011年嚴格定義「自用住宅」和「非自用住宅」。自用住宅資本計提是45%、非自用則是100%。因資本計提高低，影響各銀行放款利率和核貸成數，若得計提100%資本，將墊高各銀行資金成本，使各銀行提高囤房族的借款利率，或減少放款。
如非自住房貸，大型行庫的房貸利率已拉高到2.3~2.5%，比自用住宅高了0.3~0.5個百分點，核貸成數最高也僅6成。
至於房地稅合一核實課稅對自用住宅交易出現減稅空間。現行規定，不動產交易要課土地增值稅、房屋課財產交易所得稅，財政部官員表示，未來自用住宅不動產出售以後，房屋課財產交易所得稅可能減免。


工商時報
央行打房 傳管到海外房貸

國人大舉赴海外投資不動產，據傳央行已意識到海外不動產投資過熱，國內5家銀行的日本分行已緊縮不動產放款成數，並拉高最低放款金額至3,000萬日圓以上，國人在日本購買較低總價小坪數物件恐將不易貸款。

此外，馬來西亞央行也進行房市調控，海外人士貸款金額不得逾5成，也造成國人赴馬來西亞投資房地產出現降溫。

近年因國內一連串打房政策，導致市場資金流竄至海外不動產市場，國內代銷海外房市的業者業績扶搖直上；其中，日本信義2013年總銷售金額高達306億日圓（約89.5億台幣），較2011年的50億日圓，業績狂飆5.1倍。

而以銷售馬來西亞物件為主的台灣房屋國際資產管理公司，2012年開始銷售馬來西亞房地產物件，2013年總銷金額也高達台幣100億元。

不過，國人一窩蜂赴海外投資不動產，據傳已引起央行的關切。

據業者透露，國內僅有兆豐、中信、第一、台銀及彰銀5家銀行在日本設有分行，去年第4季起，紛紛開始緊縮不動產放款成數至最高僅5成，最低放款金額門檻也拉高至3,000萬日圓以上，貸款利率也來到2.5％?3％。

以目前銀行最低放款金額及放貸成數估算，等於國人赴日購買平均15坪以下、總價6,000萬日圓以下的中古物件，都無法跟國銀貸到款項；不過業者也透露，若在都心五區內的新建案、好地點的物件，仍可由建商出面與銀行洽談降低放款金額門檻。

日本信義專案經理李芊億表示，目前銀行對赴日置產放款最低門檻確實有拉高，但日本信義代銷物件以新成屋為主，且多在都心五區內，平均總價都在7,000萬~1億日圓之間，坪數約18?22坪，因此受到影響不大，今年前5月已成交184件，平均每天成交1.2件，總銷近台幣28億元。

央行：市場想像力太豐富

外傳中央銀行約談5家國銀東京分行，要求承作日本的購屋貸款的金額門檻及成數要緊縮，對此，在東京設有分行的幾家大型行庫均表示，「並未聽說央行有召東京分行經理開會作相關要求。」央行更直言，「市場想像力太豐富了」。

行庫：原本就有總量管制

不過，大型行庫高層指出，央行、金管會對不動產放款的管理，原本就包括海外地區的土建融或房貸，因此，行庫原本就有進行總量控管。

央行指出，民眾赴海外投資不動產，日本比重雖不低，但美國、加拿大也很可觀，沒有必要單一針對日本投資設限；尤其國人赴海外投資只要符合規定，早就已開放，央行一直都有在Watch（關注），但目前對於所謂管控本日房地產貸款投資，並無所悉。

大型行庫表示，的確有客戶上門來詢問在東京置產，是否可以找東京分行貸款的相關事宜，最主要是日本的銀行不會借錢給一般的外國自然人散戶，所以本國人要在東京購屋，只能找本國銀行在東京的分行借錢。

東京房價 仍屬新低水準

大型行庫主管分析，央行在國內打房，要控制的是房價上升，但倘若關心海外的不動產投資，則是擔心海外其他國家的房價若崩盤，將導致海外分行被倒帳，重點有所不同，但若以東京目前的情況來看，由於房價仍處於空前新低水準，因此尚不致有危機。

近年部分地區不動產價格飆漲，青年人及中低所得者無力購屋，外界普遍認為不動產交易利得之稅負偏低，是造成不動產投資炒作及貧富差距擴大因素之一。財政部表示，為解決前開現制問題，兼顧健全房市及維護租稅公平，未來將朝向建立房地合一以實際交易價格計算交易所得課徵所得稅制度，促進不動產稅制合理化，並使房地產市場更為健全，有利一般民眾購屋居住，俾維護居住正義及租稅公平。

現行不動產交易利得係採土地及房屋分開課稅，土地部分係課徵土地增值稅，房屋交易所得則課徵所得稅，在現制之下衍生房地實際交易價格與公告土地現值及依房屋標準評定價格計算所得額之差額未課稅，及同年度內買賣土地，因前次移轉現值與本次移轉現值相同，無須繳納土地增值稅，另房屋及其坐落土地未合併課稅，實務上建設公司透過操縱房地價格比例，提高土地售價，壓低房屋售價並提高建屋成本費用，規避其房屋交易所得稅等問題。

該部說明，將房地合併按實價課徵所得稅，涉及我國不動產稅制之重大變革，影響層面鉅大，該部預計於2014年7月底、8月初召開座談會，聽取各界意見。該部對於各界疑義或意見，將納入考量或參考，俾研提能夠凝聚社會共識之合理課稅方案及防弊措施，適時提出可行之改革方案。

統計北台6大區房地產近3年半的供給，都有集中重劃區的狀況。就這角度看，囤房稅及非自宅房貸限縮，確實可能在不久的未來，對這類區域的供需及價格產生影響。加上單純以近年供給量大增且分布不均，人口紅利即將歸零、長期需求受限的情況推斷，消費者在考慮前進供給大量區前，確實要更為慎重。

為抑制短線炒作及房價漲勢，2012年前政府開徵奢侈稅；雖然交易量曾一度縮減，但房價仍續漲。2014年，政府又想用囤房稅來壓房價。不過財政部怕打擊太重，結果最後三讀過關的版本，是單一家戶持有第4戶以上者，才適用調高後的非自宅新稅率。

儘管囤房稅定義寬鬆，被外界認為不會有預期效益，不過對現階段已經或未來將持有多戶房屋的套利型投資族來說，仍可能產生影響。此外，央行2014年6月底更再出重手，除新增房貸管制區8區外，還規定第3屋以上最高只給5成房貸，且全台適用。在這雙重因素箝制下，近年供給量較大的區域，的確有更大可能在未來產生賣壓，甚至倒貨潮。

住展雜誌資料統計顯示，台北市房市近3年半時間(2011至2014年5月底)，共計推出約1.64萬戶，平均每年每個行政區約400戶，以北市現有登記家戶超過103萬戶來說，算是少的。不過，這段期間台北市的房市供給分配其實相當不均衡；同期北投、文山區兩區供給量都超過2,500戶，內湖區近2,400戶。同期大安、松山及信義區則僅300到600餘戶不等。

北投、文山兩區屬北市相對低單價區，一般以自用客層為主，開徵囤房稅，對這幾區房市後續發展影響或許相對不大。不過，北投、內湖近年供給不少來自重劃區，這類區域則較有可能看到投資者出沒。中山、萬華兩區近年小坪數產品當道，這類產品的投資比例通常也高，因此囤房稅也可能對其後續市場價量產生干擾。

新北市－供給爆量 每3戶就有1戶在淡水

住展雜誌資料統計顯示，近3年半新北市房市供給總量達6.61萬戶，是台北市的4倍多。以幅員來看，這似乎很正常；不過以人口或家戶數比較，大約是台北市比新北市約2比3，依此評估，新北市房市供給確有過量之虞。

新北市房市供給不均的現象也更勝台北市；這6.61萬戶中，有超過1.9萬戶來自淡水，意味著近3年半新北市每推出約3戶，就有約1戶在淡水，且極大比例是在淡海新市鎮。其他地區推案量也不少，但已差了一個檔次；同期供給量第二多的新莊近8,800戶，第三林口近8千戶。中和、五股則約3,900戶左右，3,000至3,500戶的還有板橋、汐止、新店及三重。

新北市供給集中重劃區的情況更勝台北市。代表區有淡海、林口兩大新市鎮，新莊副都心及頭前重劃區，三重重陽段重劃區，五股洲子洋等。而且這幾個區塊的投資比例一直都不低。

桃園縣－雙子城供給皆破萬

即將升格的桃園房市，大家比較熟知的是房價跟漲兇猛。不過，這裡也看得到供給量衝高及分布不均的情況。

住展雜誌資料統計，桃園縣近3年半內供給量近5.7萬戶；而號稱雙子城的桃園及中壢兩市，供給量皆破萬，中壢逾1.3萬戶還超過桃園市約1.1萬戶。第三的彈丸之地八德緊追在後，也有9,600戶以上。以上三市加總，就達全縣同期供給近六成，供給不均也到極明顯的程度。

重劃區推案量大且投資比例高，也是桃縣房市公開的秘密。初估中壢市整體案量中，應有三分之二來自高鐵青埔特區，第三多的八德也是靠擴大及廣豐自辦兩塊重劃區衝高供給量。桃園市現階段供給來自原本都市計劃區，但新興的經國特區及中路重劃區，也將有爆量釋出。

新竹地區－兩大城市 推案量仍大

新竹地區供給不均情況其實最嚴重，不過這原本就是該區房市一大特徵。近3年半供給戶數，第一名竹北1.3萬餘戶，第二新竹市1.1萬餘戶，不過第三多的竹東只有1,700多戶，差距更大。全新竹近三年半則共推出約2.82萬戶，等於兩市供給量佔全新竹的86％以上。

同樣地，竹北房市一直靠重劃區撐起房市；從最早的縣治特區(一期)、縣治二期到現在式之高鐵特區及斗崙台科大重劃區，最新的則有縣治三期。新竹市近竹科園區的關埔特區，前幾年原本推案量很大，但近半年明顯降溫，不過同期其他地區如香山、南寮推案量仍不少。

其他地區供給戶數不多，不過原本市場規模就不大。然湖口、新豐最近冒出不少小型自辦重劃區，研判業者是想藉此推出相對低價透天產品，吸引基層竹科員工，最新者則出現在芎林。這代表新竹地區房市供給，重劃區持續扮演吃重角色。

基隆－近年供給少 未來很可觀

住展雜誌統計，基隆三年半時間內僅推不到3,100戶。即便區外客比例不高且僅限暖暖、安樂等區，但現階段為止，基隆房市還談不上賣壓，但接下來就可能是不同光景了。

因為據悉舊指標案「城上城」下半年將重新推出，兩話題案「真愛花園城堡」及「香格里拉」也預計在2014年底前公開，2015年還有遠雄麵粉廠開發案及麗寶深溪路先建後售案等。基隆房市未來供給量欲小不易，但這也代表市場供需可能將出現新的變化。

宜蘭－內需市場 特定區須注意

近3年宜蘭房市推出共約6千戶，主要集中礁溪、宜蘭及五結三區。除礁溪外，大致反映當地的人口分布及結構，多集中在宜蘭及羅東市區內及外圍，儘管有少量台北客，但近年宜蘭房市仍屬內需型市場。

礁溪則由於外地投資客偏多，是需要觀察的區塊。不過近年該區單價拉高許多，推測持續進場的應是置產客。如果是這樣，囤房稅影響將有限，但貸款管制可能就會產生影響。最新的頭城烏石港特區，據悉幾乎是外地投資客買單，房價更在上升階段，囤房稅就更可能對該區後市造成影響。

重劃區投資比例高 警報響起

歸納北台六大區供給狀況，幾乎都有供給分布不均且集中重劃區的狀況。此外，重劃區的投資客買單比例一向比其他區域高；就這樣的角度看，囤房稅及非自宅房貸限縮，確實可能在不久的未來，對這類區域的供需及價格產生影響。

就算沒有囤房稅或房貸管控，單純以近年供給量大增且分布不均，人口紅利即將歸零、長期需求受限的情況推斷，消費者在考慮前進供給大量區前，確實要更為慎重。

台塑集團敦北總部大樓自辦都更計畫起跑！在集團最高行政中心會議6月中旬通過企業總部都更案後，台塑集團預計7月中旬正式向相關地主、住戶舉行都更說明會。

台塑集團指出，由於集團自有土地產權比68％，此次都更說明會將向其餘32％地主說明大樓辦理都更的必要性，並對都更規劃、所需資金條件等因素，加以報告、分析，以爭取地主、住戶對都更案支持。

會中除將聽取地主、住戶對於都更規劃的看法、建議，倘若有地主不願參與都更案，台塑集團也將表達願意加以收購產權的協商意願。

此外，台塑敦北總部大樓前棟的8樓、9樓為理律所有。理律對於都更案頗為支持，甚至向台塑集團表達，倘若都更重建時，台塑集團總部需暫時遷至林口，也請一併幫忙規劃理律律師事務所需求。

台塑企業總部前、後棟使用年限已近40年，加上台塑集團自有土地產權比達68％，距離法定75％不遠，集團確定朝自辦都更方向規劃，並以商辦、住宅兩選項進行細節評估，興建費用將逾百億元。

台塑企業總部總土地面積近6千坪，樓地板面積近35,000坪，樓高13層且多數為集團關係企業使用，僅部分樓層分租；一旦順利推動，將成為全台最大地主自辦都更案。市場推估，台塑總部大樓將增值逾新台幣300億元，總市值上看千億元。

宏盛建設跨足辦公市場的代表作「捷四」，昨（3）日確定名稱為「宏盛國際金融中心」，宏盛也正式委託戴德梁行銷售，預計10日舉辦銷售說明會，採議價方式尋求買家。市場估計，全棟身價至少100億元起跳，甚至有機會挑戰150億元，堪稱2014年下半年市場溫度指標。

捷運松山線可望2014年底完工通車，沿線房市可望演出慶祝行情，宏盛位於南京東京三段的「宏盛國際金融中心」，估計每坪身價至少120萬元、甚至上看150萬元。

宏盛建設經理李宗平表示，「捷四」已完成與捷運局的權配比率，宏盛建設分回可售坪數約6,600坪、宏泰人壽分回4,400多坪，總計宏盛、宏壽共持有可售坪數1萬1千多坪；接下來全棟將全數處分，委託戴德梁行代理，物色潛在買家。

至於價格究竟多少？宏盛、戴德梁行都保密到家；但戴德梁行協理賴一毅透露，未來捷運松山線通車後，南京松江站、南京復興站均是雙捷運交會處，也是「台北華爾街」的金融重鎮；此外，沿線因應觀光效應，出現辦公大樓改裝為旅館的風潮，為老舊大樓找到新商機，因此無論是等待都更、企業購置辦公室、投資型買家改裝旅館等，都可嗅到南京東路沿線的殷切需求。

據悉，宏盛和戴德梁行手中準買家的名單遍及國內外，涵蓋國內壽險業、外資法人和口袋極深的買家；至於銷售方式，雙方達成共識，將採私下議價方式物色買主。

法人預估，「宏盛國際金融中心」可售坪共1.3萬坪，扣除捷運局分回的1,566坪，宏盛和宏壽共1.1萬坪若順利處分，對宏盛EPS貢獻度高達5∼6元。

供過於求 中古屋僅1字頭

明年囤房稅將開徵，近期央行再擴大信用管制區，北台灣供給量較大、投資比重高的區域，恐出現賣壓。新北淡水是供給量最大區域，2011年至今新推戶數高達1.9萬戶，央行新增的房市管制區如桃園市、中壢市等，近4年新推案量也都突破1萬戶。

據《住展》雜誌統計顯示，台北市從2011年至今推出約1.64萬戶，北投、文山區均超過2500戶最多，內湖區也有將近2400戶。

捷運利多價差大
創意家行銷副總經理何志正分析，北投因有奇岩重劃區推案量較大，文山區則是全北市學校最密集的區域，買方以軍公教為主，雖房價一直無法上漲，但也不會有供給過量，至於內湖推案量雖大，但有內科10多萬就業人口需求支撐。
新北市供給同樣有過量之虞，近4年供給達6.61萬戶，超過1.9萬戶來自淡水，意味每推出3戶就有1戶在淡水，其中又以淡海新市鎮居多；當地房屋長期供過於求，中古屋僅1字頭。業者認為，當景氣反轉，將首當其衝。
新北市供給量次多的新莊近8800戶，以頭前、副都心2大重劃區為主，該區投資客多，早期多推大坪數產品如「中央公園」等，近期則改推小坪數如「宏普AMAX」，現更有建案工程期０付款搶客。林口近8000戶排名第3，何志正說，當地近捷運的新建案價格每坪衝上40多萬元，但相對較遠的個案如「世界首席」，每坪27~28萬元，價差甚大。
桃園縣供給量近5.7萬戶，桃園、中壢市皆破萬，八德也有逾9600戶。《住展》雜誌主編施絢傑指出，中壢市案量有三分之二來自桃園高鐵特區，但當地從合宜住宅弊案爆發以來，整體市況受影響，目前已有2字頭的廣告戶出現，價格是否下修有待觀察。

投資客轉往高雄
新竹房屋供給不均最嚴重，推出約2.82萬戶，第1名竹北1.3萬戶，新竹市1.1萬戶緊追在後，前2市供給量就佔全新竹86％以上。
在台北工作的醫師江小姐表示，北市外圍其實都沒有完善的設施，只是因為精華區房子太貴，才使外圍受惠，近期房價高漲到一定程度，已失去投資客青睞，許多人都轉往高雄看房子。

屋齡舊租金難漲 每坪1418元

看好捷運松山線效益，不少企業搶在通車前進駐周邊商辦，今年第2季南京東路四、五段空置率足足比去年同期下降2.69個百分點！瑞普萊坊統計，今年第2季南京東路四、五段辦公室平均空置率僅5.87％，明顯低於去年同期8.56％，且空置率下滑趨勢已一整年。

比敦南商圈實惠
瑞普萊坊董事長曾東茂分析，南京東路四段、五段一帶的辦公室今年第2季每坪月租金1418元，相較信義計劃區每坪月租金2959元、敦南商圈每坪月租金2506元的A辦行情更實惠，且南京東路四、五段快要有捷運效益，業者進駐意願上升，空置率自然下降。
雖商辦租賃熱絡，但租金並未明顯上揚，南京東路四、五段過去1年都維持每坪月租金約1418元的行情。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，因南京東路沿線商辦大樓屋齡多在25~30年，承租方多是國內企業，對商辦傾向購買而非承租，且此區屋齡較舊，若租金調漲，業者會寧願選擇其他地區承租，不過不少買方願意追價買進，使房價在這2年成長1.5~2成。

店面1坪逾311萬
丁玟甄說，2012年南京東路沿線屋況較好的商辦大樓每坪65~75萬元，現在每坪行情來到80~85萬元，去年底也成交1戶捷運南京東路站旁「揚昇金融」大樓，每坪逾108萬元。
店面部分，據實價登錄資料顯示，南京東路四段151~180號、80.15坪的店面，也以總價新台幣2.5億元售出，每坪單價311.9萬元。

住展雜誌昨（3）日公布最新調查指出，北台灣各都會區，在最近3年半預售屋和新成屋的新供給量，對照同期區內新增家庭戶數，顯示若干區域有供過於求的疑慮；其中，淡水區的淡海新市鎮、桃園的桃園市和中壢、新竹的竹北和新竹市等，都被列為觀察區。

巧合的是，央行限貸管制區名單中，新北市原本13區加計新增4區、桃園也新增4區，住展此次調查顯示，央行列管名單幾乎「全中」！只有新竹竹北是漏網之魚。

住展公布的這項調查指出，台北市近年供給總量有限，自100?103年5月約推出1.64萬戶，集中在北投、文山區；總體來說，以台北市現有登記家戶103萬戶來說，算是少的。

反觀新北市近3年半以來供給爆量，達6.61萬戶，是台北市的4倍多；但每3戶新供給就有1戶在淡水，共1.9萬多戶新供給在淡水，尤其集中在淡海新市鎮。至於排名供給量第二多的新莊近8,800戶、第三林口近8千戶。

桃園方面，桃園、中壢是供給集中區，統計桃園縣近3年半內供給量近5.7萬戶，中壢逾1.3萬戶居冠，桃園市1.1萬戶次之；八德緊追在後超過9,600戶，三地占全縣同期供給近6成。

新竹地區則以竹北、新竹市推案量最大。住展調查，近3年半供給戶數以竹北1.3萬餘戶最高，新竹市1.1萬餘戶居次，第三多的竹東只有1,700多戶。

部分代銷業者表示，央行最新的打房措施，可能使供給量大的區域面臨龐大賣壓，且以投資客為主的區域，接下來要慎防「倒貨潮」。住展雜誌主編施絢傑也指出，囤房稅及非自宅房貸限縮，恐將衝擊這類供給量大的區域。

政府打房力道加大，長虹建設（5534）「世紀長虹」熱銷。長虹董事長李文造在昨（3）日表示，林口推出總銷80億元的世紀長虹銷售率已近五成，「幾乎天天都在簽約」。

長虹建設昨日召開長虹世紀記者會，李文造說，同樣在林口的「長虹天際」一周可賣四、五戶，累計長虹已經有百餘億元已銷售簽約、但未完工認列的業績在手，2016年將是完工入帳的高峰期。長虹昨日股價收77元，下跌0.6元。

李文造表示，林口四件推案總銷逾200億元，加上籌備中的新莊副都心案及鶯歌案，以及內湖科技園區六件廠辦案等，累計未來五年庫存可售金額可達千億元，今年推出約200億元的新案，銷售率約四成。

其中，今年主要入帳個案除了已完工的「世紀長虹」外，南港11億元的「長虹菁英」已全數完銷，將在6月起貢獻營收。

此外，李文造也指出，將會增加出租資產的收益比重，以避免因景氣波動和認列方式所產生的業績波動，例如大直廠辦「新時代廣場」若以市價銷售，總銷將達120億元，但最後決定只租不售，若滿租一年可增加2、3億元的固定收益，每年每股就有1.5元獲利在手，還勝過科技產業。

李文造並表示，政府近期打房及實施房地合一課稅，等於是全民加稅，應讓市場不要打房和炒房，回歸基本面，房價也不應齊漲齊跌，房價有高有低，好房賣高的價格，平價房屋賣一般的價格，讓購屋人自己選擇。

2014年7月3日萊坊發表《亞洲住宅市場回顧》報告指出，由現在到2020年，近70％亞洲重點城市的新增地鐵路線正在興建或計劃中。儘管資金成本高昂，基礎建設發展改善區內的交通網絡、拉近地方之間的距離，並縮短上班的時間，從而刺激房價上升。

在未來的幾年，中國內地一線城市擁有最多已計劃的地鐵路線，印度孟買首條地鐵路線剛通車，預計雅加達第一條地鐵路線將於2018年通車。

以北京地鐵七號線為例，全長23.7公里，共有21個站，預計於2014年底落成。地鐵七號線通車將有效地改善區內的交通，預料沿五環路的五方橋及化工橋的住宅價格將上升超過20％。地鐵七號線的尾站，焦化廠距離五方橋及化工橋約一公里。現在該區的住宅價格折合約新台幣每坪37萬元至48萬元。

萊坊亞太區硏究部主管Nicholas Holt表示：「地區的基礎建設設施水平是一個十分有用及重要的指標，反映該區的發展水平，以及為趕上有潛力的對手提供重要的啟示。必須識別中國、亞太區及香港不同的基礎建設水平。機場、國家鐵路網絡、以及州際公路是交通基礎建設是不可或缺的元素，而城市內的地鐵系統對本地居民的影響則最為顯著。

萊坊發表世界大城市鐡路密度與人口統計，結果顯示，首爾為鐡路密度最高的城市，每百萬人口約有40公里的鐡路線，其次為東京及新加坡。而大台北地區以總人口數及台北捷運總公里數來計算，每百萬人口約有18公里的鐡路，排名第八。顯示台北的大眾運輸系統密度已經逐漸向亞太區的大城市看齊。

在台灣不動產市場方面，受到交通系統的影響更深。以捷運信義線為例，捷運信義線通車後，沿線的商辦出租率有隨之上升。

而在2014年年底預計開通的捷運松山線，串聯南京東路沿線與捷運文湖線、蘆洲線、新莊線、再經淡水線與板南線相連結，加上松山站與台鐡貫通，將來民眾可乘坐台鐵、高鐵、機場機捷輕易到此上班、購物，對捷運松山線沿線辦公室及零售店面有正向的影響力。

依據瑞普萊坊統計，2014年第二季南京復興區的辦公室平均空置率約在4.5％；而南京東路四段、五段一帶的辦公室平均空置率則約5.9％，較2013年同期減少了約2.7％。值得注意的是，南京東路四段、五段一帶的辦公室平均空置率已經一年都呈現下滑趨勢。

曾東茂表示，南京東路一帶的店面買賣成交案例不多，主要的原因還是在業主惜售。瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，南京東路四段、五段一帶的辦公室平均租金約在新台幣1,418元/坪/月，吸引不少本土的中小企業及知名外商進駐，辦公室出租情況良好。在捷運通車的效應下，現在選擇到此辦公上班的企業及民眾越來越多，也帶動這一帶的商圈發展；在零售店面市場方面，依據實價登錄資料顯示，在南京東路四段151~180號，面積約80.15坪的店面，以總價新台幣2.5億元售出，平均單價約新台幣311.9萬元/坪。

曾東茂表示，南京東路一帶的店面買賣成交案例不多，主要的原因還是在業主惜售。現在南京東路一帶的店面出租情況良好，銀行業也在此聚集，未來捷運通車後，將帶來更多的人潮，促進本區的商圈發展。

新北市政府城鄉局日前舉行變更永和都市計畫說明會，若變更後，永和國父紀念館、圖書館將遷移他處，附近民眾怨聲載道，當初慷慨捐地的孫姓地主子孫們發起連署抗議。歷經多次協商，市府同意國父紀念館原址重建並與行政大樓共構。

永和區地狹人稠，停車位往往一位難求，新北市城鄉局有意著手都市更新規畫及開發，範圍涵蓋永和區公所、福和戲院及永和抽水站旁機九用地共3個區塊，若依據計畫，永和國父紀念館、圖書館等將遷移他處，行政專區中亦將規畫住商大樓。

城鄉局提出的計畫引發民眾強烈反彈，更有不少孫姓民眾在國父紀念館對面發起連署抗議。孫姓民眾指出，祖先於民國58年捐地，有感於與國父孫文同姓，與有榮焉，由孫姓8兄弟捐出685坪土地興建「國父紀念館」，若遷移他處，有違祖先當初捐地的精神，他們強烈反對遷移。

歷經多次協商，雙方獲得初步共識，城鄉局都市更新處長王玉芬指出，國父紀念館將原址重建並與行政大樓共構，國父紀念館位於低樓層，符合當地民眾需求，至於圖書館的所有功能將保留在該大樓內。

永和秀朗孫氏宗祠則在國父紀念館對面貼出公告指出，感謝市府在原址保留國父紀念館，但在行政專區中規畫住商大樓，市府還欠一個說明。

對此，王玉芬說，永和都市計畫不花費政府公帑，將由施作者負擔，所有過程、財務都公開透明，且都市更新的目的是希望帶給地方更繁榮的發展。

台灣港務公司基隆港務分公司為活化閒置資產，擬出租蘇澳港信號台一至五樓，為符合業者使用需求，辦理公開標租，招標訊息登載於台灣港務公司基隆港務分公司及所屬之蘇澳港營運處網頁最新消息欄，以利投資業者評估參與。

凡具備公司組織且未被納入公共工程委員會網站「拒絕往來廠商名單」者均可前來參與投標。

招標案租賃標的：按現況標租蘇澳港「信號台一至五樓」。

土地標示：蘇澳鎮南安段二二一五地號部份土地，面積一○五?六一平方公尺。建物及設施標示：蘇澳鎮跨港路1號一至五樓，面積七二九?六平方公尺。

營業項目：租賃標的限作遊客服務中心及辦公室使用。

本租案租金採下列方式辦理：（一）土地租金：全年約新台幣一九○一○元；（二）設施租金：全年約新台幣九三一四二五元；（三）管理費：以土地租金、設施租金總和之百分數計算，由投標人競標。

競標底價：以管理費百分數為競標標的，並分別以土地租金及設施租金總和之十五%為底價，競標之百分數以整數為最小單位，由投標人競標。押標金新台幣十萬元整。

開標日為七月十五日，地點在宜蘭縣蘇澳鎮港區一號三樓第一會議室（三○四室），有關投標詳細規定詳投標須知及契約草案。

台中市地政局2日公布6月份移轉棟數，全市移轉棟數為4,301棟，比起4月份移轉棟數3,963棟，上升8.5％，不過與去年同期相比小幅下滑3.4％！全國不動產企研室主任張?勻分析，政府機關嚴控房市，許多建商怕銀行貸款撥款不順利，使得台中市新建案大量過戶，實質上是維持平盤。

而台中市移轉棟數排名仍由交易熱區西屯區以895棟奪冠，其次是北屯區540棟，第三名則為北區359棟！而西屯區相較於5月份589棟，月增率上升52％，全國不動產台中新光加盟店店長吳昌懋指出，因央行實施信用管制，推測許多建商擔心銀行貸款政策會有變化，希望能如願撥款，因此趕在6月份大量過戶，移轉棟數實為虛胖。

實際上，中古屋因為央行頒發全國第三戶限貸令，使得市場恐慌氣氛濃厚，購屋族猶豫期拉長，近期微幅量縮，反而是西屯區外圍30分鐘生活圈受惠於4號生活圈道路通車，交易量緩步上升。

近年來，產業園作為很多地產商圈地噱頭，純粹的產業園盈利性尚未可知。近期，網易財經從星河集團獲悉，該公司聯手深圳市創新投資集團投資150億，打造首個舊改專案上擬推出“產權換股權”計畫，即以現金、產權或“現金+產權”的方式與入駐園區的上市或擬上市企業進行股權置換，從而實旗下住宅、商業以及金融三大板塊業務的整合。

深創投董事長靳海濤向媒體透露，這是金融投資結合地產運營創新模式，通過金融的滲透將繼續反哺地產主營業務。本次則是通過產權換股權，租金換股權的模式打破傳統的商業地產、產業地產租賃形式，特別是對於有著前景企業，產權換股權或是高成長企業博取更大利益回報。

150億打造產業地產 擬推產權換股權

據悉，此次推行產權換股權專案位於深圳阪田區，是星河集團聯手深圳市創新投資集團投資150億打造首個舊改專案，星河WORLD。該專案總體量達160萬平方米，特別引進高科技等擬上市公司作為總部基地規劃、其次將配備星級酒店、購物中心、豪宅等多種業態的大型都市綜合體。

星河集團總裁姚惠瓊表示，目前公司搭建了一個以房地產綜合開發+商業地產經營+金融投資三駕馬車為主的產業格局。產權換股權則是通過旗下投資團隊用淨資產估值、PE估值法等擬進入園區企業以及物業，參照市場價格進行相應得股權確定比例，來操作。

網易財經注意到，早在2009年，星河集團就涉足金融行業，參股陽光保險集團成為其第一大股東、同年入股中國目前資本金規模最大的本土創投公司深圳市創新投資集團有限公司；此後聯手台州銀行等設立深圳福田銀座村鎮銀行。

據上述人士透露，對於金融與產業互動的嘗試不僅限於“產權置換股權”。目前星河集團與深創投、江蘇常州政府合作成立了紅土基金從事股權投資和產業園的建設，將金融地產與高新技術產業相結合，從而實現對於高新技術企業的扶持，實現盈利的局面。

靳海濤認為，這是一種創新的運營模式，透過金融反哺地產業務，特別是對於有著前景成熟企業，高科技高成長的企業，通過產權換股權，租金換股權等模式博取未來預期一個更大利益回報。

整合旗下業務 產業園配置是其關鍵

資料顯示，2013年星河集團旗下地產業務行銷超百億，而五大商業項目總面積超60萬平方米，部分商業體租金年收入超2.5億，本次星河WORLD更是產業地產大手筆投資。

姚惠瓊透露，未來五年要均衡住宅、商業以及金融三駕馬車，其中金融投資比例達到15%，同時培育新型業務，跨界整合，依託互聯網提供全方位智善生活平臺，預計2015年年底前上市。

一直以來，政府透過工業園、物流園以及產業園等園區吸引房企落地，提振當地經濟，而很多地產商也以此作為圈地噱頭，市場上純粹的產業園盈利性尚未可知。

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，新一輪的“新型城鎮化”將帶來未來投資結構的變化，給產業地產帶來巨大商機，但城鎮化要與產業轉移相結合，不是簡單的房地產市場開發過程。科學配置產業鏈條是基礎，對開發商綜合能力的考驗，缺失任何一個環節都可能面臨巨大的風險。

同時張宏偉說，產業綜合體項目不僅僅是比較好的“拿地模式”，未來產業園區一旦培育成熟，也將是這個企業新的業績增長點和盈利模式。

“我要上學！”教育部門的一紙政策，把一部分即將入學的孩子擋在了學校門外，部分在北京工作的非京籍家長面臨賣房回老家的艱難選擇。

一時間，學區房再次成為家長們討論的焦點，然而，二手學區房並未像往年出現的那樣火爆。記者調查瞭解到，相比上月學區房價格略降5%左右。有家長為孩子有學上，賣房回老家，使部分城中村附近社區掛牌量增加。其中，老牌學校的二手學區房價格則依然堅挺。

為上學 賣房回老家

小謝和愛人上大學、就業、生孩子都在北京，同樣也在北京買了房子，卻都是非京籍。然而今年幼稚園畢業的女兒面臨著無學可上的尷尬。原來女兒所在幼稚園有定點接收的小學，但是新的入學政策卻讓這個家庭陷入了兩難選擇，留在北京女兒上學無著落，回老家，多年打拼的事業及生活將從此改變，何況回老家也很難找到合適的就業機會。“有同學已經賣掉房子回老家了。”小謝告訴記者，如果實在沒有別的辦法，也只能回老家。

據記者瞭解，像小謝這樣的例子很多，生活工作像北京人一樣，但孩子上學卻是他們生活裡無法回避的難題。據天通苑社區居委會相關負責人介紹，因為孩子在北京上不了學，社區將搬走一大批人。

目前，二手房市場已經出現為孩子上學賣房的情況，據二手房銷售員王先生介紹，經過一段時間的考慮，有家長準備賣房回老家，近期此類諮詢量上升，每天都有七八組客戶諮詢，也有已經掛牌交易。

受就學政策影響，很多家長出租自己原本居住的大房子，在孩子就學周邊高價租住學區房。家住朝陽區的張女士女兒在海澱區上學，她將管莊附近的大三居出租，在女兒學校附近以8000元每個月的租金租了套60平方米的一居室，“條件是差了點，那也沒辦法。”張女士告訴記者，如果不是學區房，這個房子1500元每個月都不值，現在只能將就著。

學區房 火爆難繼續

學區房，這個曾一度作為改變孩子命運存在的產品被熱捧，而無論對於京籍還是非京籍的家長來說，都是消費不起的。除了價格高得離譜，入學資格的不斷變化也讓學區房擁有了太多的不確定性。沖著名校數百萬元買的學區房，或許就因為一個政策的變動卻成為一套普通的商品房。

“非京籍孩子在北京的上學政策一直在變。”一位專家級的學生家長這樣描述。2005年前後幾年，借讀收費，過了兩三年不讓收借讀費，表面上政策寬鬆了，但實際上學校仍然收。最近三五年，政策逐漸收緊，開始要三證（計生證、務工證和暫住證），2013年是五證（在京暫住證、在京居住證明、在京務工就業證明、戶口所在地開具的無人監護證明、全家戶口名簿）。2013年只審證件，2014年要審資料，而且是區、街道層層審。2013年在五證環節不怎麼卡，2014年則前移到材料送審環節，材料如果不合格，街道辦根本就不收。以通州為例，政策要求2013年年底之前的房本（或購房合同，還需同時提供購房發票）、營業執照才有效。有房戶的社保必須在北京市，租房戶的社保必須在通州區，而且必須在最近15個月內累計滿12個月。

也就是說，即使你買了房，也不一定能上得了學。位於北五環附近的某教育地產老總楊先生告訴記者，樓盤引進知名小學，本社區屬於該學校劃片範圍，但是要符合教委規定的要求，“這個開發商很難控制，還要看政策規定。”記者瞭解到，此前，所謂的教育地產引進名校，社區業主無論京籍還是非京籍都能入學，但現在還要看各區的具體規定。符合政策規定的條件才能入學。因此，目前的市場上在售的教育地產與往年相比，並不火爆。

與此同時，目前所謂二手學區房並未出現往年的火爆，鏈家地產統計顯示，相比上月學區房價格略降5%左右。

名校區 房價仍堅挺

雖然近期信貸政策方面微利好政策頻出，但效果有限，市場冷淡、成交疲軟的狀態仍未有任何好轉。從上半年北京市二手住宅市場的整體走勢情況來看，價格加速下滑，市場整體由賣方市場過渡到買方市場。據鏈家地產統計，6月二手房成交6140套，環比下降4%，與去年同期相比下降30%，上半年43841套，環比下降35%， 與去年同期相比下降54%。

從價格來看，一改去年一路上漲的行情，上半年價格停止上漲並已開始回落，統計顯示，二手房成交均價從今年1月份開始漲勢趨緩，3月份略有下降，4月略漲達到30000元/平方米，然後一路下跌，5月28576元/平方米，6月27311元/平方米，相比年初下跌7%。

受此影響，二手學區房成交均價也有一定程度的下跌，相比年初跌幅在3%-5%左右，同時有了一定的議價空間。其中中心城區老牌學校的學區房受稀缺性影響，價格仍然堅挺。

在某二手房掛牌網站上記者看到，學區房頁面的分類詳細，大多數掛牌價格相比上月都下跌了5%左右，其中有知名學校學區房記錄顯示，掛牌近一個月時間，客戶看房記錄近十次，但尚未成交。據二手房銷售員李響介紹，以前知名學校的學區房是一房難求，目前除了部分老牌名校的學區房仍然有此身價，外城區及一般學校的學區房甚至出現了議價空間。

專家觀點

未來或進入量低價穩狀態

除了受入學政策的因素影響，有專家表示，二手學區房並未出現往年那樣火爆也是受到了整體市場行情的作用。

鏈家地產市場研究部張旭認為，受近期北京市房價鬆動，自住型商品房陸續入市等因素影響，購房者觀望情緒加深，入市積極性進一步降低。上半年二手住宅市場逐漸過渡到買方市場，成交量、成交均價都出現明顯回落。一方面，北京市房價出現實降加劇了購房者對於房價下降的預期，另一方面，業主的降價空間有限，導致和購房者之間的博弈加深。雖然市場的基本面不會發生扭轉，但從6月以來的一些跡象來看，周成交量環比降幅有所收窄，價格也基本穩定，未現進一步下滑跡象，業主調低掛牌價比例連續兩周出現小幅下降。因此未來一段時間市場或進入量低價穩的狀態。

專家認為，很多購買學區房的家長除了考慮孩子就學問題，還有一部分投資需求，在市場下行階段，遏制了這部分需求，因此使整體學區房價格受一定影響。但老牌學區房因為資源緊俏，需求量大使價格一直堅挺。

[ 當國有銀行和股份制銀行都在規避風險的時候，仍然重倉房地產貸款的城商行，也許將在未來的上市之路上，為自己帶來些許意外的麻煩 ]

當國有銀行和股份制銀行都在規避風險的時候，仍然重倉房地產貸款的城商行，也許將在未來的上市之路上，為自己帶來些許意外的麻煩。

6月30日，在A股上市沉寂多年之後，11家城商行、農商行集體出現在證監會預披露名單中。《第一財經日報》記者查閱招股書發現，此次預披露的6家城商行中，部分銀行去年房地產貸款同比增長超過20%，而且多數銀行同期房地產貸款餘額占比都在10%以上，遠遠超過行業平均水準。

除此，此次預披露的11家銀行，除個別外，其他銀行利息收入在營業收入中占比都在90%以上。由於銀行業整體資產品質仍在惡化，加上利息收益空間收窄，這些銀行的盈利能力也在持續下降，並且出現分化，淨利潤增速差距達到15倍左右。

“重倉”房地產貸款

剛剛過去的2013年是房地產行業的豐收時節。受市場刺激，此次預披露的11家銀行中，除了5家農商行，其他6家城商行房地產貸款幾乎無一例外地出現上升。

上述銀行中，上海銀行房地產貸款規模最大。雖然在招股書中提及較少，但查閱年報便不難發現，去年底，該行房地產貸款餘額達到617億元，比上年增加了119億元，增幅接近24%，占比則為13.98%，同比上升1.2個百分點，為該行貸款投向最多的行業。而在2012年，上海銀行房地產貸款餘額還只有498億元，占比僅12.78%。

江蘇銀行房地產貸款規模雖不及上海銀行，但增速同樣迅猛，據招股說明書披露，去年底，江蘇銀行房地產貸款餘額為380億元，不良率為0.2%，在全部對公貸款餘額中占比11.1%，其中開發類貸款餘額為221.3億元，占對公貸款的6.5%，不良率為0.35%。而在同期，該行全部貸款餘額為4105億元，房地產貸款占比已超過9%。

而在2012年底，江蘇銀行房地產對公貸款餘額309.87億元，在全部貸款中的占比為8.8%。這意味著，2013年該行房地產貸款投放新增超過70億元，增幅達23%，在全部貸款餘額中占比上升近1個百分點。

受制于資產規模有限，盛京銀行房地產貸款數量雖然相對較小，但占比卻在六家擬上市城商行中最高。招股書顯示，截至去年底，該行房地產開發貸款規模達到252.17億元，而同期其貸款餘額僅為1315億元，占比高達18.9%。但同2012年相比，該類貸款占比有所下降，降低了1.25個百分點。

此外，成都銀行去年房地產貸款餘額也達到139.5億元，在對公貸款中占比16.95%。

這樣的房地產貸款規模已經遠高於同業平均水準。公開資料顯示，在上市銀行中，去年房地產貸款規模最大的是中國銀行，餘額為6251.91億元，但占比只有8.22%。農行、工行、建行三家房地產貸款占比則分別只有7.6%、5.34%、6.3%。

部分股份制銀行同樣如此。如平安銀行，2013年末房地產相關貸款餘額突破800億元，同比增長接近一倍，但占比亦未突破10%。浦發銀行、中信銀行占比則分別為8.48%、6.64%。

資產品質普遍惡化

除了房地產貸款風險外，資產品質持續下滑也是擺在這些衝刺上市的銀行面前必須面對的現實。根據監管部門統計資料，截至去年底，浙江、江蘇兩省不良貸款率已經分別達到1.84%、1.24%。

《第一財經日報》記者統計後發現，此次預披露的11家銀行中，除貴陽銀行、盛京銀行、吳江農商行外，其餘8家銀行資產品質均在惡化。

江蘇銀監局資料顯示，截至去年底，其轄內法人銀行不良貸款餘額達到249.4億元，不良率為1.68%，高於江蘇全省銀行業0.44個百分點。

這在披露了招股書的農商行身上已有明顯體現，其中，又以無錫農商行不良貸款上升最快。去年底，其不良貸款餘額為4.49億元，不良率為1.02%，同比分別增加1.12億元、上升0.14個百分點。而在同期，張家港農商行的不良貸款、不良率分別增加7600萬元和上升0.08個百分點。

此外，江陰農商行不良率雖然從2012年的1.23%，下降到去年的1.19%，但不良餘額卻從上年的4.85億元，增加到5.28億元。

常熟農商行去年不良率雖然與2012年持平，但不良貸款規模卻增加了5100萬元。

去年末，江蘇省銀行業金融機構不良貸款餘額807.13億元，不良貸款率1.24%。僅從不良率看，上述幾家銀行資產品質優於江蘇全省，但實際資產品質似乎並非如此。如江陰、常熟兩家農商行，去年底關注類貸款餘額已經分別達到16.62億元、22.77億元。

城商行同樣如此。資料顯示，杭州銀行去年不良貸款餘額為20.59億元，比年初增加5.77億元，不良貸款率1.19%，比年初上升0.22個百分點。江蘇銀行同期不良貸款餘額則達到42.73億元，增加約11.6億元，不良率1.15%，同比上升0.14個百分點。

此外，多家銀行不良貸款雖未出現“雙升”，但規模卻在增加。如上海銀行，去年末不良率為0.82%，同比下降0.02個百分點，但不良貸款餘額同比卻增加3.64億元；杭州銀行同期逾期貸款則達到41.8億元，比2012年激增153%。

利潤增速相差15倍

在淨利潤增長方面，11家預披露銀行也出現明顯分化，部分銀行淨利潤增速相差已經達到15倍左右。招股書顯示，上述銀行中，淨利潤增長最快的是盛京銀行，該行去年實現淨利潤48.76億元，增速達39.37%；其次是上海銀行及常熟農商行，淨利潤增速都在20%以上，分別為24.51%及20.17%。

此外，成都銀行去年淨利潤增幅也達到兩位數，該行去年實現淨利潤29.73億元，較2012年增加4.31億元，增幅16.97%。貴陽銀行、江蘇銀行、吳江農商行也實現了10%以上的增長。

也有個別銀行淨利潤增長幾乎陷入停滯。如江陰農商行，去年實現營業收入22.88億元，同比減少8000萬元，降幅約為3%，淨利潤10.29億元，增長僅為2%左右。此外，張家港農商行去年淨利潤增長也不足3%。

據此計算，江陰農商行與盛京銀行去年的淨利潤增速相差15倍左右。


之所以出現這種情況，或是因為過度依賴利息收入。據江陰農商行招股書披露，2011年~2013年，其淨利息收入占營業收入的比例均在95%以上，而手續費和傭金淨收入僅占2%左右。江陰農商行在招股書中披露，2012年~2013年，其淨利差分別為3.44%、2.85%，出現顯著下滑。

實際上，在上述11家銀行中，成都銀行、貴陽銀行、無錫農商行、張家港農商行等利息收入在營業收入中的占比達到90%左右，其中最為突出的貴陽銀行，利息收入在營業收入中占比高達105.34%。

這也體現出城商行和農商行業務能力的欠缺。貴陽銀行之所以出現上述情況，則是因為投資業務虧損。招股書顯示，2013年，貴陽銀行資金業務內部利息淨收入為-25.82億元，同比減少14.18億元，資金業務淨收入為-11.47億元，利潤則為-14.23億元。

6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實質性考慮鬆動限購政策。濟南只是其中的縮影。

山東省會濟南，並非房地產風險最大的城市，卻突然傳出限購鬆綁的消息。7月2日，濟南市城建委回應，有關限購調整政策正研究，待住建部審批。

21世紀經濟報導記者調查顯示，有關限購取消的傳聞在濟南歷時已久，自今年3月份兩會後國務院傳達分類調控意圖後，濟南市就傳出限購將取消。在剛剛進入下半年之後，該政策路徑似乎越來越明晰。

濟南多位房地產業界人士表示，這與近幾個月尤其是二季度以來的房屋、土地成交低迷有關。尤其是土地成交，據21世紀經濟報導記者查詢，濟南土地市場已連續3個月零成交，很可能嚴重影響到濟南今年的財政預算收入。

6月份最新資料顯示，各地土地市場正式隨房產市場轉冷進入了下行時期。“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，這也成為包括濟南在內的諸多二三線城市放鬆限購的動力。

此外，濟南市今年一季度經濟運行形勢分析報告顯示，一季度房地產開發投資增長17.5%，增速同比回落3.8個百分點，其中住宅增長4.3%，回落31.1個百分點。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開發商的資金連結續存在問題。這和當前銀行收緊開發貸和個貸密切相關。故開發商也熱望放鬆限購，從需求端為資金輸血。”一位業內知情人士介紹。

醞釀數月的限購鬆綁

網上流傳的《關於對我市商品房限購政策進行調整的請示》檔中提到，“市建委提出上半年濟南市商品房的銷量出現了下滑下降及價格滯脹的現象……，市建委與市房管部門研究後建議在全市範圍內解除新建商品住房與存量住房的限購。”

7月2日，濟南城建委回應稱，“（限購是否調整）現在市里正在研究，還得報住建部審批。”

一位元當地開發商告訴21世紀經濟報導記者，此前關於限購是否放開仍有爭議，儘管政府部門在一兩月前開會商議過，但遲遲沒有確切意圖。因為濟南並非壓力最大、風險最高的城市。

濟南市從2011年4月份正式執行現有限購政策，房價上漲幅度隨之明顯減弱，到當年8月份，房價首次出現環比下跌，持續到2012年6月份。

從2012年7月份開始，濟南房價開始出現一波環比上漲行情，截止到2014年3月份，濟南新房價格連漲了21個月，近幾個月的上漲幅度逐步收窄。

相比國內其他一二線城市，不論是新建商品住宅的供應量、成交量還是成交價格，表現都相對平穩。以今年1-5月的資料看，前5個月批准預售的新建商品住宅21929套、246萬平方米，預計全年供應量與去年相當；成交方面，前5個月累計網簽16879套、184萬平方米，月均成交套數和面積也與往年相差不多。

山東省科學院戰略研究所教授呂兆毅認為，濟南鬆綁限購時機未到。濟南樓市比較平穩，政府不會採取太過激烈的措施。通過降低落戶條件來鬆綁限購的可能性也不大。

但進入6月份，濟南樓市的壓力在加大。中原地產研究部統計資料顯示：濟南整體樓市降溫，上半年合計簽約住宅20753套，同比2013年同期的30974套下調了33%。可售套數也上漲了1萬套。

樓市低迷的連鎖反應

樓市的成交低迷，波及到了土地市場，由此引發財政緊張，這或許是濟南欲鬆綁限購迫切的動力。

在年初出現土地交易小高潮後，3月份以來濟南土地市場一直比較冷清，二季度甚至出現了零成交。

據濟南市2014年1至3月份公共財政預算執行分析報告，今年一季度，濟南商品房銷量回落導致房地產業稅收大幅回落。

報告稱，由於近期部分城市商品房降價銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟南商品住房銷售量(套數)下降30.98%。受此影響，房地產業地域稅收僅增長5.21%，低於全市稅收增幅6.36個百分點。

而作為濟南市政府性基金收入的重要來源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。資料顯示，2014年一季度，濟南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數便大幅下降。

與此同時，一季度濟南市各項民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。

值得注意的是，繼3月底位於北大槐樹片區的2宗居住用地掛牌出讓後，整個4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續“掛零”。6月份仍然如此。

濟南相關部門負責人對此解釋，濟南土地市場的“冷清”和樓市的“低迷”關係不大，在土地出讓之前要對土地進行熟化以及定價，前期工作做好之後，才會有土地的出讓。

但房地產業內人士均將此歸結為樓市低迷的連鎖反應，山東世聯怡高董事、總經理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環比都出現了下降，波及到了土地市場；當前未開工專案延緩開工進度，已開工專案延緩入市或者低價入市，老房源則普遍採用促銷、特價房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發商拿地更加謹慎，資金也趨於緊張。

易居中國濟南公司副總經理楊曉晨認為，濟南限購政策或先從邊緣區域放開，比如長清，然後視市場反應逐步放開；朱江則分析稱，下半年濟南可能會取消限購，目前政府只是在為限購政策尋找一個退出的最好時機。

預計30個城市將取消？

6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實質性考慮鬆動限購政策。濟南只是其中的縮影。

世聯行報告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量後，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達8成。

易居上半年資料顯示，TOP20城市出現土地供應過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達11.4、10、6.5、5.7。

上海易居房地產研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建築面積減少與部分城市減少供地有一定關係，但土地市場受房產市場轉冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產市場轉冷進入了下行時期。“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標杆房企拿地謹慎的程度也愈發明顯。

中原地產首席分析師張大偉則表示，很多類似呼和浩特的城市因為整體經濟問題，放鬆樓市調整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消：預計30個以上城市的限購將可能在年內取消。

“呼和浩特樓市的問題，遠不是只有庫存這麼簡單。三重週期的疊加才是真正原因。這三重週期是指，經濟週期、財富週期和房地產週期。”張大偉稱，類似城市的房地產市場必須調整。

張認為，具體限購取消的方式可能是，限購政策結合戶籍政策調整，目前實際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執行對市場的影響本來就不大。

而且，限購從2011年執行來，其實效果已經遞減，限購在影響市場的因素中，比例已經不足1成。

也有業內人士認為，與實質效果相比，限購的解除象徵意義更大，2011年這一輪市場政策調整的象徵性政策就是限購，在雙向調控出現後，未來土地供應量大，住宅潛在供應量大的城市都有可能會逐漸鬆動限購，但2014年的市場根本還是看信貸。

有報告顯示，近五年間，我國人民幣房地產基金年募集規模增長達16倍。不過，隨著房地產市場的整體降溫，曾經為了沖規模而做出高承諾回報的一些房地產基金可能面臨兌付危機。

房地產基金目前的發展現狀究竟如何？在規模激增背後，房地產基金的經營效益和風險控制如何平衡？目前正在致力轉型升級的開發商中，哪幾家最有希望成為中國版“鐵獅門”或“漢斯”？《每日經濟新聞》記者通過對相關行業報告的整理和深入調查研究，完成了此次關於國內地產基金的專題報導。

上實發展（600748，SH）6月30日公告稱，全資子公司上海上實城市發展投資有限公司出資5億元人民幣，與上海阜華投資管理中心（有限合夥）、中信信誠資產管理有限公司作為有限合夥人（LP）共同出資，公司參股上海實銀資產管理有限公司作為普通合夥人（GP），發起設立“上海實銀城市發展投資基金I期”(有限合夥)，首期募集資金規模為25億元，並由實銀資管作為管理人進行基金管理。日前，廈門國貿投資有限公司經中國證券投資基金業協會確認已完成私募基金管理人的登記和備案工作，登記成為私募基金管理人。

根據諾承投資與投中研究院聯合發佈的《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，去年人民幣房地產基金募集規模1381.1億元，較2012年增長近一倍，與2009年相比，近五年間基金募集規模增長達16倍。在野蠻成長的背後，“明股暗債”的變相高利貸模式、過高的承諾回報與兌付危機的爆發，令行業隱藏高風險，連號稱國內最大地產基金的星浩資本也被曝由於收益率減半引來投資人的質疑。

總規模超4000億元

《2013人民幣房地產基金研究報告》顯示，2010年之前國內人民幣房地產基金僅有20多隻，100億元左右的市場規模。自2010年起，房地產基金開始蓬勃發展，近三年房地產基金市場規模每年都保持近100%的增長。

截至2013年底，國內人民幣房地產基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437只房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元。其中，2013全年共新增24家房地產基金管理機構，新成立113只房地產基金。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，房地產基金之所以在這幾年獲得迅猛發展，一方面是由於政府行政調控頻出，房企通過銀行貸款融資困難，資本市場再融資的閘門也被關閉，“資金饑渴症”為房地產基金帶來市場需求；另一方面，現階段民間資金充裕，大量資本在尋找投資機會，房地產基金的出現開闢了新的房地產投資管道。

在目前國內人民幣房地產基金的管理機構中，獨立品牌內資普通合夥人（GP）和房地產商關聯GP占絕大部分，二者合計占市場GP數量的3/4及管理資金量的72%；金融機構關聯GP占市場GP數量的22%，管理資金量的25%。外資GP以美元基金為主，但還是有少量外資或合資機構如鐵獅門、普凱、凱龍瑞等募集了人民幣基金，機構數量占整個市場份額的4%，管理資金量占3%。

《每日經濟新聞》記者發現，近年來越來越多房企試水，通過自主或聯合設立私募房地產投資基金開拓房地產企業融資新管道。包括保利地產、金地集團、複地等房地產企業設立了私募房地產基金管理機構並啟動了旗下基金的募資、投資活動。以保利地產聯合中信證券成立的信保 （天津）股權投資基金為例，保利地產董事會秘書黃海此前向記者透露，截至2013年末該基金規模已超過200億元。

從投資方向來看，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注於住宅地產，有28%的機構和27%的管理資金量關注結合城市綜合體開發，近1/5的房地產基金關注於商業地產領域，還有少部分市場機構關注工業地產、旅遊地產、養老地產、一級土地開發等專業地產投資主題。

債權基金占絕大多數

上述報告還顯示，目前國內房地產基金的基本投資方式是股權投資和債權投資，也有兩種方式相混合的方式進行投資。目前以股權進行投資的機構數量占市場的22%，管理金額占29%；以債權進行投資的機構數量占市場的23%，管理金額占19%；以股權和債權相結合進行投資的機構數量占48%，管理資金量占到了總管理資金量的43%；夾層投資機構數量占市場的7%，管理資金量占9%。

然而，睿信致成總經理薛炯文向《每日經濟新聞》記者表示，國內真正的股權類地產私募基金還很少，大多數地產私募基金都是採用 “明股實債”的模式，本質只是簡單的借貸，並沒有涉及股權層面的深度合作。

“所謂的 明股實債 ，主要是地產私募基金把錢借給開發商後，開發商要保證私募基金每年固定的回報，但在借錢之前必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。私募基金在投資期滿進行結算的時候，開發商以股權收購的形式將地產專案進行回購，或者開發商以專案的銷售資金來贖回項目股權，它的實質是變相的借債。”薛炯文表示。

德信資本總裁助理劉聰向記者表示，純粹的股權投資兌現時間較長，在海外成熟市場，地產基金的投資者往往是機構，他們能接受7年甚至更長的投資期限，以換取潛在的高回報。但在國內，地產基金的投資者仍然是以散戶為主，他們的投資期限只有1?2年，且更喜歡固定回報，對流動性要求高，這決定了“短平快”的債權投資在國內房地產基金行業佔據主導地位。

“股權資金在國內不受歡迎，一方面是由於目前地產項目在開發過程中的成本透明度有待提高，投資者對於成本監控的不信任導致他們不願意以入股形式享受專案發展的成果；另一方面，國內資產證券化管道貧乏，退出困難導致投資者難以獲得巨額的資本增值回報，因此它們更傾向於能提供穩定回報的 明股實債 模式”，黃立沖表示。

雖然看似穩定，但“明股實債”隱藏的風險不可小覷。薛炯文表示，由於地產基金表面上是擔任股東的角色，當開發商無力償還基金所投的本金和收益時，在法律上的清償順序排在債權人後面，這意味一旦出現市場風險，“明股實債”對投資者的權益受損程度更高。

風險與收益同在/

與“明股實債”相比，多數地產私募基金為了吸引投資者的關注，往往給予很高的承諾回報，但隨著房地產市場進入下行通道，兌付壓力不斷湧現。

美國漢斯地產公司中國區高級副總裁JimMorrison曾向 《每日經濟新聞》記者透露，目前國內人民幣房地產私募基金的投資回報預期較高，包括漢斯在內的境外開發商很難確保實現，根據以往的經驗，過高的預期往往會伴隨較高的投資風險。

“目前房地產私募基金的承諾回報（含個稅）往往在15%甚至更高，如果加上5%~10%的差價作為基金管理費和管道募集費用，開發商需要付出的總成本約為20%?25%。”薛炯文告訴記者，在市場向好的時候，也許還能承受得了如此高的資金成本，但萬一市場變壞，兌付危機將逐漸浮現。

根據中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈的 《中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2013年

199家上市房企淨資產收益率

和總資產利潤率均值兩項指標分別為11.23%和5.21%，自2009年起處於持續的下降通道中，這表明房地產行業的投資回報率不斷下降，房企的利潤空間收窄。在這樣的情況下，要承受房地產基金動輒20%以上的資金成本，壓力可想而知。

記者發現，進入2014年後，有關房地產基金陷入兌付危機的消息此起彼伏。《21世紀經濟報導》稱，由於1.2億元房地產私募基金的兌付出現問題，中裕財富於2013年底在深圳中院起訴了港豐房地產開發（深圳）有限公司及其實際控制人何建華，索賠約1.36億元。

“由於多數房地產專案開發週期在3年以上，但房地產基金的投資週期只有1~2年，這意味著開發商往往需要通過借新償舊才能償還本金與收益。隨著今年房地產市場逐漸進入下行通道，銷售資金回籠不順暢，尋找新的資金進入也相當困難，不少中小型開發商或者三四線城市專案資金鏈斷裂的風險大增，並可能導致投資這些項目的房地產基金出現兌付危機，經歷了野蠻成長的房地產基金也將面臨一輪洗牌。”黃立沖認為。

基金模式仍在不斷演化中/

隨著地產與金融緊密結合，房地產基金的運作模式也在不斷創新。深圳星河集團總裁姚惠瓊日前在接受記者採訪時表示，公司正聯手全國最大的創業投資機構深圳創新投資集團 （以下簡稱深創投），通過股權投資、地產基金等形式，以寫字樓或者產業園的產權或者租金置換擬上市公司股權，最終通過資本市場實現投資收益。

“深圳有很多輕資產的擬上市公司，目前仍然是以租用寫字樓辦公為主。由於在A股IPO，證監會對於公司的淨資產有要求，無論是出於增厚淨資產還是獲得更體面的辦公環境為目的，這些企業都迫切希望能購買屬於自己的辦公場所。” 姚惠瓊表示，由於深圳的寫字樓價格非常高，不少擬上市公司並沒有足夠的資金購買物業，如果能通過股權置換寫字樓的產權，這樣在減輕財務負擔的同時能增加公司的固定資產，對於將來上市也能帶來幫助。

“ 產權換股權 的模式是商業地產與金融結合的一次創新，但類似的模式在國內可複製性並不強，由於星河集團是深創投的第二大股東，後者能為星河集團提供合適的投資標的，也能協助公司對企業進行更準確的估值，從而規避很多風險，這是國內大多數地產商並不具備的條件。”黃立沖向記者表示，這種模式最大的風險在於退出是否順暢，由於在國內資本市場IPO受到政策干擾很大，新股上市多次出現暫停，一旦遇到IPO大門長期關閉，企業長期無法退出獲利，這難免對企業的資金鏈產生壓力。

此外，深創投董事長、深圳市私募基金協會會長靳海濤透露，由於金融和地產都是流動性非常強的行業，在運作過程中可能會有大量的閒置資金，如果能針對這些閒置資金開發短期的理財產品，比如說投資於短期拆借、短期小貸等，閒置資金就能充分地發揮效益，讓房地產基金在整個產業鏈中獲取更高的利潤。

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收益體檢

地產私募面臨“成長的煩惱”高收益承諾難兌現

每經記者 盧曦 發自上海

去年底，星浩資本部分投資人提出，擔心公司不能兌現承諾的收益率，在業內引起不小震動。縱觀全行業，房地產私募基金收益率兌現情況如何？

對中國房地產企業來說，“缺錢”是常態。業內目前規模龐大且相對成熟的募資模式是房地產信託。房地產私募模式起步時間較晚，進入中國的美國私募發展穩健但收益率低、規模小。中國本土房地產私募經歷了前幾年的紅火後，隨著市場的轉冷，漸漸出現收益率達不到承諾甚至違約的情況。對此，業內觀察人士認為，地產私募仍須回歸本源，修煉內功，發現好專案、提高運營水準才是根本發展之道。

星浩被曝收益未達預期

星浩資本無疑是地產私募領域近年來最受關注的企業之一，但也被曝出收益無法達到預期的現象。

資料顯示，星浩資本旗下基金的投資人包括複星、阿裡巴巴、易居、蘇甯電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、湧金集團、新光集團等數十家知名民企。星浩資本也曾被稱為市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一。

其中，星浩資本 “星光耀基金I期”募集規模達37億元人民幣，杠杆融資後可投資金額超過70億元，目標市場為二線城市和長三角三線城市，2011年3月封閉，2011年8月完成全部投資。投資組合包括三個綜合體：大連CBD、哈爾濱CBD、南通CBD。

I期和II期分別募資37億元和19億元後，2013年中星浩推出星光耀地產開發基金III期。按照計畫，III期將於2014年12月31日完成封閉，總募資規模將達到49億元，包括3類產品——在基金融資總量中占比22%的股權類產品，占33%的夾層，44%的債權以及1%的GP（基金管理者）出資。

事實上，星光耀基金的前兩期都是當年募集，當年封閉，第三期基金的募集時間卻超過了一年。募集週期的延長，未免讓人將其與星光耀已發行基金的收益未達預期產生聯想。

去年底，星浩資本的一部分有限合夥人提出，星浩在最初募集路演時承諾五年三倍、年化收益35%。但隨著時間的推移，在2013年底，突然提出將預期收益率減半，令有限合夥人感到不滿。

對於投資人擔憂的收益率降低問題，《每日經濟新聞》記者致電星浩資本相關負責人，對方表示，“星光耀基金I期”的週期是“5+1”模式，即要在5年之後才開始退出。2013年底時提出的16.3%收益率只是公司按照當下市場行情做出的估算，由於退出期遠遠未到，並不能認為基金的回報率出了問題。

星浩資本遇到的情況只是行業的一個縮影，在中國發展歷史尚短的地產私募模式面臨著不少成長的煩惱。

高收益率“放衛星”

房地產私募基金被認為是接盤大型商業地產專案最理想的路徑之一。記者瞭解到，在房地產行情下滑的情況下，房地產開發的風險可能提升，但基金公司所能給出的投資收益率卻並沒有隨著風險的增長而上升，這或許是影響基金募集的最主要因素。

此前，《每日經濟新聞》記者也曾報導，凱銀投資有限公司為德信地產杭州項目——德信北海公館募集的股權投資基金，最終收益率未能達到預期。

造成這些股權私募基金收益無法達成的原因有很多，其中之一便是因為承諾的收益率放了“衛星”。

美國漢斯地產公司中國區高級副總裁JimMorrison坦言，目前部分境內私募基金的高回報是很難做到的。當然不排除有基金會採用更高的投資杠杆來實現承諾的回報，但是能達到這種回報率的私募基金數量非常少。

對上述高收益率的股權私募基金來說，之所以要對外承諾很難達到的收益率，和目前的資金使用成本高有關。受利率市場化影響，募集資金的成本越來越高，部分固定收益率的債權基金都能達到13%以上。在這樣的情況下，那些股權私募基金如果不以較高的預期收益募資，就很難達到期望的資金規模。

克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，目前國內很多房地產私募基金都面臨達不到當初收益率承諾的問題。究其原因，主要是這些私募的掌舵人多為行銷出身，對房地產某一方面熟悉，但不能全盤考量，造成承諾的時候有些 “信口開河”。再加上房地產市場波動較大，利潤降低後，收益率下滑是必然結果。對於投資人來說，要更加謹慎地選擇，要仔細考察基金的團隊是職業經理人還是有過成功獨立開發經驗的企業家。

某香港知名開發企業市場經理告訴記者，2014年已經在業內聽說一些違約的案例，還有一些到期不讓投資人退出的問題浮現。從規模上看，地產私募仍然比較小，遠遠落後於地產信託。

私募運營是關鍵

薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，漢斯、鐵獅門等公司在美國已經有了漫長的經驗積累，在中國他們基數還很低，承諾的收益率也不高，因而發展比較平穩。他們在中國主要募集人民幣基金，投資者都來自中國國內。

除了星浩等曝光度高的企業之外，國內還有一些規模更小的房地產基金，他們的投資人來自于 “朋友圈”，一些相熟的企業家分別出錢組成基金，展開收購再出售獲利。他們的收益率在2010年能達到20%?30%，隨著房地產行業的成熟，房價上漲趨緩，收益率降到目前的15%。

“歸根結底，水準是要靠練出來的。”薛建雄說，只有在房地產行業摸爬滾打，具備成功經驗的私募才有能力保證高收益率。


某房地產諮詢公司負責人向《每日經濟新聞》記者表示，自己的公司就曾服務過國內的房地產私募基金。經過觀察他認為，房地產私募要提高收益率，需要明確的是，他們工作的重點不應該是基金的募集，而是運營。不要沉迷于金融杠杆等技術手段，而要想辦法讓自己收購的專案更具獨特性。

專業度得到提升後，私募更能識別好的專案，才能從根本上保證高收益。對於投資人來說，要認識到在目前的行情下，超過15%的收益率已經不算差了。在投資時機的選擇上要注意週期，基金的專案是在拿地階段還是臨近收房階段，這些都對收益率有很大影響。

“我們的專案原本計畫在自貿區消息公佈後開盤，原來打算賣1.4萬元~1.5萬元/平方米的，但現在自貿區申請已經被暫停，我們不得不將預期售價調低到了1.2萬元/平方米，而且爭取儘快開售減輕庫存壓力。”廣州南沙某樓盤的行銷經理7月2日向 《每日經濟新聞》記者表示。

自2012年成功晉身國家級新區後，南沙房價扶搖直上，均價漲幅超38%，領漲廣州十區。

在去年申報自貿區後，區域部分樓盤為了坐等利好兌現捂盤惜售。但在今年6月10日，國家發改委確認了暫停自貿區申報的消息，這對南沙樓盤來說無異於一盆當頭冷水。合富輝煌的統計顯示，目前南沙新盤庫存去化週期超過31個月，遠高於全廣州市近1年的去化週期，曾經炙手可熱的南沙樓市如今面臨巨大的市場壓力。

一位元業內人士向記者表示，南沙長期以來依賴於政策利好的炒作，產業經濟與區域配套發展緩慢，無法吸引外來人口，是樓盤庫存高企的重要原因，由於該區域以投資需求佔據主導，即便降價跑量也未必能真正撬動市場，市場將面臨一段較長時間的調整。

“自從去年南沙申報自貿區的消息出來後，整個區域都寄予厚望，大家都盼著南沙能重複上海自貿區（成立）後樓市瘋漲的走勢，所以一旦利好落空，對區域將帶來打擊。”克而瑞廣州研究諮詢執行總監曾英傑告訴記者。

網易房產資料中心統計顯示，今年前5個月，南沙一手住宅網簽2032套，同比去年大降48%，月均僅銷售406.4套，成交套數不僅較去年同期接近腰斬，甚至低於2011年、2012年的同期成交。與之相對，合富輝煌的資料顯示，截至2014年5月初，南沙樓市的庫存超過100萬平方米，需要消化31.4個月，是廣州去化壓力最大的一個區。

《每日經濟新聞》記者發現，在南沙自貿區利好落空後，部分樓盤率先降價出貨。5月底才低價開盤的某樓盤迫不及待地推出了一口價套型，最低56.6萬元就可購得78平方米的房子，折合均價僅為7256元/平方米，低於項目開盤時8000元/平方米的售價。

曾英傑告訴記者，目前南沙的市場環境非常尷尬，一方面自貿區申請其實並不是說不批，只是暫停一段時間，這意味著未來還有批准的可能，如果現在低價出貨開發商存在 “踏空”的風險；另一方面，即便企業願意降價跑量，但由於南沙樓市投資性需求佔據了很大的一部分，這類型買家是買漲不買跌的，通過降價撬動市場的效果或許相當有限。

事實上，記者發現，南沙是廣州十區中對政策依賴度最高的一個區域。克爾瑞的統計資料顯示，2011年南沙的成交均價僅為8152元/平方米，2012年9月6日，南沙獲批成立國家級新區，區域房價扶搖直上，成交均價上漲至9654元/平方米。隨著南沙宣佈申報自貿區，今年上半年南沙區成交均價更飆升至11218元/平方米。

“南沙長期以來過度依賴概念炒作，但具體落地的產業政策，比如稅收優惠、人才引進等卻乏善可陳，區域的商業與生活配套也有待提高。南沙本地戶籍人口有限，吸引企業落戶和集聚外來人口才是解決南沙樓市供過於求的根本方法，否則即便自貿區最終能夠獲批，也未必能給南沙樓市帶來多大的實質性利好。”曾英傑認為。

儘管2014年上半年各地樓市行情的資料尚未出爐，但房地產行業正遭遇到自2008年以來最大的一次危機，這已是業內人士普遍共識。

6月下旬，長沙一個名為“九龍•領仕匯”樓盤的開發商因為資金鏈斷裂而跑路的消息迅速傳開，這讓九龍•領仕匯三期的業主心急如焚，他們前往施工現場，發現三期專案已經停工，不僅如此，開發商位於湘府中路的辦公地點也已經關閉。

開發商湖南省九龍房地產開發有限公司（以下簡稱九龍公司）總經理周敏對外表示，他們並沒有跑路，專案停工是因為拖欠施工方的工程款，目前遇到了資金鏈斷裂的困難，但是正在引進投資。

但是，周敏在回答《每日經濟新聞》記者採訪時則顯得有些悲觀，他說，沒有人會幫我解決的，最後還是要靠自己。

湖南中原地產總經理胡治鋼認為，九龍公司出現資金鏈斷裂的情況，與長沙現在市場的競爭格局有直接關係。“現在房子賣不起價，成本又高，一些中小地產商資金實力不雄厚，就容易出現問題。”

據瞭解，長沙目前新建商品房的庫存量達到了1132萬平方米。胡治鋼說，按照今年前半年的銷售速度，消化這些庫存需要17個月，超過了警戒水準。

行銷中心、施工方已撤離

九龍•領仕匯項目地位於長沙岳麓區含浦鎮學士村，是九龍公司在湖南開發的唯一一個樓盤專案。九龍公司成立於2006年7月，註冊資金為人民幣9000萬元，法人代表楊和超，同時身為九龍建設集團執行董事和浙江紹興城建房地產公司董事長。

九龍公司在2007年取得了領仕匯專案用地115.8畝，規劃總建築面積為13萬平方米。自2011年開始，先後推出了一期別墅和二期高層建築。目前正在建設和銷售的為三期專案。

6月30日上午，《每日經濟新聞》記者來到九龍•領仕匯的行銷中心，只見行銷中心的大門已經被幾塊木板給牢牢釘死，與行銷中心相鄰的幾間店面也被封了。據附近一位商店的業主介紹，早在一個多星期以前，行銷中心就已經關門了。

與行銷中心相隔兩三百米，就是九龍•領仕匯三期的施工現場，如今這裡早已沒有了往日的喧囂，顯得冷冷清清，專案施工方的人馬已經撤離。九龍•領仕匯二期物業的一位工作人員表示，三期施工的工人6月初就已經停工。

施工方和行銷中心的相繼撤離，立刻發酵成開發商九龍公司跑路的消息，並在業主間傳播開來，讓這些已經交錢的業主們焦慮不安。

劉先生就是其中之一，他告訴記者，去年12月，他以4500元/平方米買下九龍•領仕匯三期一套70多平方米的住宅。交了錢之後，他總會定期去看房屋的進展，在今年4月開始覺得有些不對勁。“去年年底就封頂了，但是今年工程進度特別慢。”

直到6月21日那天，承建方的撤離以及開發商行銷中心的關閉，讓他開始緊張。“6月20日開發商在現場二樓辦公的工作人員就已經撤離了。而他們在湘府路的辦公室，也已經退掉了。”劉先生說。

一位元姓湯的業主告訴記者，就在6月18日，他還在行銷中心的現場刷卡將近17萬元，加上年初預交的2萬元，總共19萬元，交完之後，工作人員就稱辦不了購房的手續，讓他過兩天再來。

“哪知道過了兩天，行銷中心的門都關了，我現在連購房合同也沒有，都不知道怎麼維權了。”湯先生說，他懷疑開發商詐騙，為何一交完錢，就壞了系統，辦不了購房的手續呢？

記者根據九龍公司的註冊辦公地址，來到了長沙市湘府中路高升金典21樓，據寫字樓物業公司的工作人員說，該公司在5月份搬走了。

而在九龍•領仕匯的行銷中心大門上貼著兩份告示，其中一份由署名為 “湖南省九龍房地產開發有限公司”張貼，告示中稱“九龍•領仕匯專案因內部整頓暫停營業，具體營業時間另行通知”。落款時間為2014年6月21日。

銷售低迷拖欠千萬工程款

九龍•領仕匯三期的銷售代理為湖南中原地產公司，中原地產總經理胡治鋼在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，他們撤出行銷中心，主要是由於施工方經常會去追債，嚴重地影響了他們正常的銷售，工作無法開展下去，便撤離了現場。

胡治鋼說，他們代理了九龍•領仕匯三期的銷售，當期產品共有270多套，期間只銷售出50多套，只占20%左右。“這個銷售量很不理想，一般情況下，銷售量要達到50%，才能保證資金回籠。”

顯然，低迷的銷售業績，嚴重影響了九龍公司資金的正常流動。施工方撤離現場，主要是因為九龍公司拖欠施工方的工程款。湖南含浦建築工程有限公司 （以下簡稱含浦建築）一位負責人表示，九龍•領仕匯的商鋪的確是他們封的，目的是為了保全資產。

九龍•領仕匯三期建築的承建方除了含浦建築外，還有一家名為湖南麟輝建築集團有限公司 （以下簡稱麟輝建築）。

上述含浦建築負責人表示，他們與開發商目前存在的主要是工程債務問題，九龍公司欠他們工程款在九百萬左右。

《每日經濟新聞》記者從長沙市住建委獲悉，長沙市住建委已經知道九龍•領仕匯開發商出現資金斷裂的情況，並且向承建方瞭解了詳細情況，九龍公司欠另一家施工方麟輝建築的工程款大概也在千萬元左右。

另外，九龍公司不僅拖欠承建方的工程款，還拖欠物業公司的款項。湖南天環物業管理有限責任公司是九龍•領仕匯樓盤的物業，其專案負責人透露：“開發商還欠著我們120多萬，如今也不知去向了，我們正在謀求法律管道解決。”

對於外界傳聞九龍公司跑路的傳聞，九龍公司總經理周敏否認了這一說法。“我們沒有跑路。目前我們確實遇到了一些資金問題，但現在正在努力解決問題。”他表示，出現施工承建方撤離工地，以及行銷中心撤場的情況，主要還是因與上述公司的債務問題沒有得到解決。

外界普遍認為，銷售低迷或許是九龍公司產生資金問題最根本的原因。周敏稱，從去年12月16日第一次開盤之後至今，三期房源銷售中“加上簽訂合同以及簽訂認購的，大概是80套左右。”

開發商稱已請政府介入

6月29日晚，業主劉先生等8位代表與九龍公司周敏進行了洽談。九龍公司表示，公司目前沒有宣佈破產，三期還差2500萬就能全部完工。如果有政府介入，三期會延期3~6個月交房；如果沒有政府介入，可能時間會更久。需要全體業主（尤其是三期業主）不斷努力促成政府介入，以求儘快完工。

九龍公司還表示，公司法人楊超和董事長4月9日查出身患重症，目前在治療，現在所有事務交由周敏總經理負責處理。周敏承諾，會負責到底，絕不逃避。

為了維護自己的權益，業主劉先生等人先後向長沙市住建委，專案所在地湘江新區管委會反映情況。

長沙市住建委開發處一位元負責人向記者表示，九龍•領仕匯是湘江新區的專案，如果湘江新區需要他們配合，他們才會插手此事。“這個事情我們是知道的，我們也找建築方瞭解了情況，具體處理還是要湘江新區管委會。”

業主劉先生等人，此後又手持長沙市信訪局的函，找到岳麓區政府，希望當地政府幫助他們維護自己的正當權益。

九龍公司也表示，他們目前正在積極與政府聯繫協調。“我們希望能夠比較好的處理這件事情，前不久還起草了一份報告給政府，看能夠用怎麼樣一種方式更好的處理。”

《每日經濟新聞》記者致電周敏，他似乎此不抱太大的希望，“沒有人會幫我的，最終還是要靠我們自己。”

長沙商品房庫存超千萬平方米

據一位參與了開發商座談會的業主介紹，九龍公司出現資金斷裂的情況，與其在浙江的總部有關。“聽說總部出現了問題，長沙的公司賬務都被凍結了。”不過，這一說法並未得到九龍公司的證實。

胡治鋼認為，九龍公司的資金鏈出現了問題，和現在市場的競爭格局有關。目前長沙樓市處於“地價在漲，房價賣不起來”的現狀，開發商的壓力大。“特別是一些中小型地產商，由於自身的資金不夠，就容易出現問題。”

他同時表示，部分開發商出現資金斷裂，與銀行當下對房地產行業的緊縮政策不無關係，銀行的融資成本相對要低，這條道路堵死了，開發商就被迫要從民間管道融資，增加了企業的融資成本。“銀行收緊貸款，同時還造成了購房者的範圍在縮小，開發商銷售又遇到了問題。”

2014年，金融機構對樓市的放款速度明顯放慢。一方面在互聯網金融的衝擊下，大量存款從銀行流出；而另一方面，政府層對於信貸政策採取的收緊態度依然未變。

今年前5個月，湖南省金融機構新增存款2200.1億元，同比少增101.4億元，其中5月份新增262.1億元，同比少增162.3億元。

銀行信貸政策的收縮，不僅給開發商帶來了巨大的資金壓力，同時也把一部分有購房貸款需求的人拒之門外，縱觀長沙的樓市，大部分樓盤都面臨著較大的壓力。據胡治鋼介紹，長沙目前在售樓盤多達360多個，商品房庫存達到了1132萬平方米，超過10多萬套。

“按照今年前半年的銷售速度，消化庫存量需要17個月，這超過了警戒水準。”胡治鋼表示。

房產研究機構克而瑞（CRIC）公布資料顯示，對大陸21個一、二線城市所推出的1,107個新建案下調評級，其中包含萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恆大等知名建商推出的建案，預估建商下半年的建案會加速降價。

克而瑞日常監測的建案共4,038個，此次下調評級的建案占日常監測建案的27.41%。而被調升評級的建案占3%，維持不變的為69%。

大陸房產業者易居中國的聯席總裁丁祖昱稱表示，被降級的建案是因為其價格沒有反映當前的市場情況。

路透報導，由於克而瑞調降超過千個建案的評級，分析師預測第3季所推出的新建案，其價格將會進一步下滑。

因為建商可能會接受現實而進一步降價，並採取更多的廣告和其他策略來達到2014年的銷售目標。

克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬也持相同的觀點，認為下半年為了扭轉公司的業績和財報，建商可能會採取以價換量的措施。

新華網報導，牟增彬表示，去年房地產市場是得了「巨人症」，長得太快，今年經過一系列市場調節，房地產市場正在回歸理性，「巨人症」正在得到遏制，因此銷售量明顯有所下滑。

網易新聞報導，克而瑞的房價點評網於7月正式推出，以房地產數據資料庫作為分析依據，克而瑞長期以來對大陸重要城市的重點項目持續進行監測和評級，但此次大規模的集中下調評級尚屬首次，也是大陸首次有房地產專業機構對各建案進行全面評級。

尖沙咀租金近月跌幅近2成 估全年商鋪跌逾1成

搭上大陸高經濟成長列車，香港開放陸客自由行逾10年，每天約有 8到10萬的大陸觀光客湧進香港。不過人潮未必就是錢潮，商家抱怨陸客自由行是「旺丁不旺財」，也使得愈來愈多商鋪，負擔不起高額租金，據網易財經調查，一線商鋪已開始出現降租潮，市場預料，今年香港整體商鋪租金下跌至少10%。

陸客不掏錢 店舖倒閉

香港7/1占中遊行後，網易財經網走訪香港，發現陸客消費不再是金字招牌，過去曾是陸客最愛的銅鑼灣，現在是舉目可見商鋪招租廣告，招不到租大門深鎖的店鋪，與路上川流不息的繁華形成強烈的對比。報導引述香港業者說法，指越來越多遊客只買藥和化妝品，而且當日來回。

香港零售管理協會統計，3月、4月到港陸客成長逾2成，但零售消費金額卻下跌近1成，甚至比2003年SARS病毒肆虐時衝擊更大，珠寶首飾、鐘錶等名貴禮品的銷售額大跌近40%，原本陸客人手必帶的手機、電腦周邊產品、以及電器及攝影器材等，銷售都下滑1、2成。

陸客傾向購買中低檔商品，尤其以化妝品和藥物等日用品為主，人均消費僅2000元港幣。香港零售管理協會主席麥瑞瓊指出，陸客在香港自由行的消費模式已經大大改變，越來越精打細算。而此也讓名店林立的尖沙咀，幾乎快撐不下去，一線商鋪也被迫減租，以共體時艱。

銅鑼灣招租廣告林立

香港美聯工商鋪行政總裁黃漢成指出，商戶銷售收入下跌，不少店家關門大吉。在銅鑼灣商圈，核心鋪位的空置率近半年來由4%升至7 %，其中空置最長的店鋪超過兩年，都沒有新店開張。

店租不出去，只好一再降租，香港差餉物業估價署最新統計，自由行旅客常去的九龍區，包括旺角及尖沙咀，物業租金近一個月的跌幅就達18.7%，上半年香港的整體鋪租已經比上年下跌了5%。市場預料，今年香港整體商鋪租金下跌至少10%。

內房洗牌 潤地銷售跌出十大
內地樓市今年進入調整期，房企出現「強者愈強、弱者愈弱」的洗牌現象。

中國指數研究院的上半年房企銷售業績排行榜顯示，萬科（2202）以過千億元人民幣銷售額續保「一哥」寶座，綠地亦以830億（人民幣．下同）銷售額穩守第二。

然而，本港藍籌內房股華潤置地（1109）跌出十大，而遠洋地產（3377）已跌至20名。

大型房企增長率達三成

今年1至5月全國商品房銷售額按年跌8.5%，至2.4萬億元，大部分房企銷售亦增長乏力。惟獨大型房企逆流而上，截至6月底止，有7家房企銷售額超500億元，比去年同期多3家，平均銷售額692億元，增長率均值為30.2%，遠高於其餘規模較細的房企。

?大（3333）和碧桂園（2007）仍保持逾50%按年增速，以702億及585億元銷售額，分別躍升至第3及第5位。

上半年銷售額超過50億元的房企達53家，合計銷售額1.03萬億元，較去年同期高出5.4%。其中200億至500億元房企達到8家，平均銷售額251億元；銷售額在100億至200億元的房企有13家，平均銷售額121億元；還有25家房企實現50億至100億元的銷售額，但均值則降2%，至73億元。

中國指數研究院研究員表示，行業格局將繼續整合，第一陣營房企印證「強者愈強」的市場規律。

他指出，第二陣營的企業整體過渡平穩；但未能隨市場變化作出調整的企業則業績不振，下半年將面臨更大的銷售壓力。

一二線城市項目比例增

報告同時指出，房企逐漸淡出庫存高、銷售慢的三四線城市，重返抗跌能力強的一二線城市。萬科、保利、中海外（688）、富力（2777）、龍湖（960）、遠地、綠城（3900）等企業的一二線城市在售項目，比例超過70%；而?大、碧桂園等主要布局三四線城市的企業也加大一二線城市項目布局，在售項目比例超過40%。

另外，融創中國（1918）疑遭貝恩資本看淡沽清，昨天開市前錄得兩宗合共1.8億股大手成交，涉資7.7億港元，每股股價4.28港元，較前天收市價折讓約7%。

融創股價昨天一度跌4.78%，低見4.38港元，收跌0.65%，報4.57元。

反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），截至6月22日報121.16，高於去年底（2013年12月25日）的119.07，可見上半年樓價在「辣招」緊箍咒中仍有力穩升；地產股上半年亦跑贏大市，花旗銀行亞太區地產業研究主管蔡金強表示，本港大眾住宅（mass-residential）市場的供求基本上達致均衡點，下半年走勢很大機會橫行；而豪宅樓價則因內地買家減少，可能錄得10%跌幅。由於本港地產股的盈利可預測度高、估值便宜、股息率吸引，雖然股價上升高峰期已過，預料下半年仍將跑贏大市。

政府今年推出多幅地皮均以低價成交，但住宅樓價未見跟隨地價下跌。蔡金強認為，不是地價與樓價走勢背馳，只是過去數年地價升得太快，透支了樓價的升幅，「升得快自然跌得快，麵粉價（地價）的上落永遠快過麵包（樓價）」。

樓市割裂 大眾住宅看升

他指出，本港樓市已割裂為大眾及豪宅兩個市場，大眾住宅（即1000萬元以下的單位）市道並不看淡，原因是用家需求仍強勁。首先，過去10多年，本港每年有4.6萬新增人口，其中包括約2萬多人拿簽證來港讀書的外來人口（據該行調查，約一半人願意留港）；其次，過去10年，本港每年的新增家庭達2.7萬個，每年結婚人數亦多達5.5萬；再者，目前本港仍屬負利率，家庭供款負擔比率僅38.5%。

雖然美國可能於明年中加息，但蔡金強表示，據該行估算，只要未來3年平均薪金加幅有5%，便可以抵銷加息1.62厘對供款負擔的影響，而未來兩三年加息1.62厘的機會其實很低，「全球的量寬很難退出，因為這個遊戲是誰先退出誰先輸，所以量寬維持的時間一定長過大家的想像」。

住宅需求仍強勁，另一邊廂，供應方面則不會急增。花旗估計，今年新盤落成量約1.5萬伙，明年約1.3萬伙，後年1.4萬伙【圖】；加上預售的樓花單位，未來數年平均每年新盤的供應量約1.9萬伙，這數目約等於每年的吸納量，供求大致平衡。他指出，本港樓市由5月、6間大型發展商主導，他們不會爭先恐後推盤而引發一手「人踩人」的情況，因此，未來大眾住宅供求不會有深度的失衡，有助支持樓價企穩，下半年很大機會呈現橫行格局，即使下跌，幅度亦只會在5%以內。

豪宅欠「大陸水」料跌一成

豪宅市場前景則看淡，皆因需求的確減少。他指出，貴價樓很依賴「大陸水」，但現在內地經濟正在放緩、反貪行動如火如荼，以及本港樓市仍有「辣招」，令內地人轉移到海外買樓，這等因素對豪宅的需求有一定影響，預期豪宅下半年有10%跌幅。

股價過高峰 無損吸引力

對於本港地產股卻持續受捧，蔡金強認為，上半年本港地產股已漲升了不少，股價上揚的高峰期已過，但下半年港股整體走勢未必太好，故地產股下半年仍可跑贏大市。

此外，他看好本地地產股的原因是，主要的地產股一般每年有50%以上的盈利來自非住宅銷售，尤其是新地（016）、長實（001）的盈利可預測度高。以新地為例，約有70%收入來自租金，賣樓只佔30%，其中有約50%的賣樓收入更屬於需求較強勁的中小型住宅。在估值方面，新地目前的股價只是3至4年前水平，股價較資產淨值的折讓仍有37%，市盈率約16倍；而股息率亦有3%，算是吸引。

低層三房329萬沽 較舊成交升4.1%
樓市升溫，業主心雄，甚至不惜賠訂重售以求賺取更多。天水圍嘉湖山莊美湖居一個低層三房單位，日前以316萬元賣出後，原業主深感「賣平咗」，適逢另有買家出更高價洽購，最後決定賠訂，再以329萬元將單位重售，實呎6048元（建呎4634元）。市場估計，原業主扣除賠訂及佣金，有機會多賺約4萬元。不過，業界認為，由於樓價要短期上升5%以上，賠訂重售才有利，所以相信這情況不會普遍。

嘉湖山莊過去一個月接連錄得高價成交【表】，其中兩宗實用呎價更逾7000元，為1997年後標準單位新高，因而令屋苑一眾放盤業主心雄。中原地產區域營業經理王樹明指出，美湖居8座低層G室，實用面積544方呎（建呎710），三房間隔，原業主一直持有收租，早前租約完結後即放售，在上月底以316萬元賣出，成交價較市價低4%。

上月過百宗成交

由於近期多個屋苑的樓價屢創高位，加上另一買家出更高價洽購單位，該業主最終決定賠訂，連同代理佣金合共約9萬元。據悉，該單位剛以329萬元成功賣出，較舊價高逾4.1%。業內人士指出，是次賠訂重售，原業主若要多付一次經紀佣金，則近乎「無着數」，所以很大機會獲免代理佣金，令是次重售可多約4萬元「落袋」。

代理表示，上月嘉湖山莊錄得過百宗成交，踏入7月只有3天亦已達成6宗買賣，反映市況暢旺，樓價更按月上漲5%，放盤量已收窄至約120個，較年初減少70%。現時屋苑兩房單位，連租約最便宜的放盤亦要280萬元，若交吉的則要290萬元，三房戶平均也要320萬元。

其實，近期原業主賠訂重售的例子並不限於嘉湖山莊，上月中葵涌月海灣一名業主以393萬元售出手上單位後，其後決定賠訂及佣金9萬元，重新將單位推出市場放售，叫價408萬元，較舊價高近4%，惟至今仍未獲承接。

業界指個案不普遍

中原地產副區域營業經理黃海指出，早前天水圍?慧豪廷9座低層單位，以425萬元售出，賣方亦向代理表明，若有買家願意出更高價，扣除賠訂成本仍有額外利潤，也不介意賠訂重售。

不過，黃海相信，即使現時市況轉旺，賠訂重售個案相信並不會普遍。他解釋，買方目前普遍是先付樓價3%作為「細訂」，以一般上車盤計算，涉資約8萬至10萬元，若業主決定賠訂重售，計及賠訂及雙邊佣金2%，業主要在短時間內賣貴5%以上才可額外獲利，以現市況來說實不容易。

市場近月瘋搶細價樓，惟公屋二手買賣卻出現「反高潮」，上月登記量按月減少23%，造價也由5月有5宗成交登上全港公屋二手成交價十大，變成「零新高」。代理表示，主因是之前公屋樓價升勢偏離買家承接水平，令買家卻步，但隨着近期私宅樓價飆升，相信準買家未來會重回公屋二手市場，甚至願高價搶購，令成交量回升之餘，成交價有望再躋身十大。

成交價未見新高

利嘉閣地產引述土地註冊處資料顯示，6月份共有48宗公屋二手買賣登記，按月減少23%，與整體二手買賣登記按月升11%呈「背馳」情況，金額按月減24%，至9071萬元，成交集中100萬至300萬元單位，5月有6宗300萬元以上的成交，上月則欠奉。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，近期私宅樓價飆升，不少上車盤已高逾400萬元，公屋相對變得吸引，相信本月公屋二手成交量可重回50宗以上，個別成交可望重登十大榜。

踏入第三季，各大發展商積極部署新一輪推盤計劃，首個推售的大型項目為大埔嵐山，發展商長實（001）正進行軟銷，最快周末上載樓書；連同其他發展商項目，本季最少有6個新盤推售，涉及約1600個單位。

長實地產投資董事劉啟文【圖中】昨天表示，嵐山將加快推盤步伐，最快於本周末至下周初可上載樓書，示範單位亦有機會在下周開放供市民參觀。他又透露，項目將以合理價推售，首批單位亦會提供優惠。嵐山共有1071伙，單位設計包括開放式、2房至4房間隔，園林面積超過10萬方呎。

本季料逾1600單位應市

大鴻輝集團主席梁紹鴻表示，旗下何文田加多利峯將於季內以現樓形式推售，現時尚餘逾40伙，集團會在現樓打造示範單位，其中面積最大的頂層複式戶，將斥資逾千萬裝修。該盤標準單位面積530至960方呎，4伙複式戶由2100至2470方呎。

新地（016）旗下山頂加列山道TWELVE PEAKS已開放現樓供代理參觀。據悉，發展商正準備標書，最快下周公布招標細節。新世界（017）及市建局聯合發展的尖沙咀名鑄，亦正準備樓書部署重推，項目尚餘29伙特色戶；另同系天后THE PAVILIA HILL正待批預售，料最快9月登場。另外，香港小輪（050）今日會公布旗下紅磡城中匯最新銷售部署，該盤共提供95伙。上述6個一手盤推售的單位涉及約1605伙。

暑假為傳統租務旺季，租賃市場有價有市，不乏新高成交。大埔天賦海灣一個相連海景戶以12.8萬元租出，實用呎租34.2元，創屋苑租金及呎租新高。

市場消息指出，天賦海灣9座中層AB相連單位，實用面積3738方呎，享全海景，最近以每月12.8萬元租出，實用呎租34.2元，租金及呎租均創屋苑新高。業主於2012年以6416萬元入市，儘管租金創新高，但回報僅2.4厘。

內地生高價租粉中兩房

另外，美聯助理區域經理羅敬業表示，將軍澳天晉一期7座高層A室以一口價5萬元租出，實用面積1108方呎，實用呎租45.1元，呎租同樣創屋苑新高。業主於2011年以1739萬元入市，回報約3.5厘。

同時，北區物業由於有大學生支撐，故租金同樣走俏。中原高級分行經理陳燮佳表示，粉嶺中心6月錄得14宗租賃成交，其中實用面積473方呎的L座低層01室，屬兩房設計，以1.4萬元租出，實用呎租29.6元，創屋苑同類單位租金新高。租客為3名在中大就讀的內地生，業主於今年3月以335萬元購入，可享5厘租金回報。

此外，美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城37座高層單位，實用面積284方呎，獲內地生及本地客睇中，最終三名內地女學生以1.23萬元租住，並一次性繳付全年租金14.76萬元，實用呎租43.3元，創屋苑近年新高。

尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN昨日第4度開賣，推出的78伙單日沽76伙，樓盤開售至今近半個月，累售501伙。發展商見市場具承接力，昨晚即時添食，加推84伙應市，加價近一成，折實平均呎價2.52萬元，下周一開售，首100個籌號只限個人名義。

84伙下周一發售

會德豐、新世界（017）及港鐵（066）發展的GRAND AUSTIN，昨日開售早前加推的78伙，市場消息指截止昨晚9時，單日沽76伙，套現約14.5億元。會德豐地產常務董事黃光耀表示，若計入之前售出單位，累售501伙，套現約97億元。

昨晚加推的84伙擬下周一開售，其中最高訂價單位為3座33樓A室，售價8063.7萬元；最高呎價單位為5座29樓C室，以訂價計實用呎價3.92萬元，均屬項目推出以來最高訂價及最高呎價單位。單位優惠未變，84伙折實呎價為2.52萬元，較昨日開賣78伙的呎價2.3萬元，加價約9.6%。

會德豐地產主席梁志堅指出，集團今年已超額完成年初定下的100億元銷售目標。對於政府早前公布的第三季將推出地皮，他指出，會選擇性考慮，土地儲備可保證3至4年之用。

今日進行第三輪發售的白石角逸瓏灣II期，涉及100伙，價單計平均呎價14717元，網頁顯示共錄得521張入票，超購4.2倍，凍資逾1.04億元。

大鴻輝集團昨日循強制拍賣方式、以底價6.6億元成功統一鰂魚涌金山樓B座業權。該公司主席梁紹鴻透露，將連同已購得的金山樓A座，合併重建1幢附有銀座式零售的辦公室連酒店項目，酒店主攻商務客，總投資額11億至12億元。

建銀座式零售連酒店

昨日強制拍賣的英皇道999至1013號金山樓B座，由手持1號牌的大鴻輝興業代表，以底價6.6億元投得。該公司主席梁紹鴻表示，連同早已完成收購的金山樓A座，地盤涉逾8000方呎，可以地積比15倍發展商用物業，總樓面逾12萬方呎，每方呎樓面地價約5000元，連同建築成本每呎約4000元，總投資額11億至12億元。

他指出，公司自2009年起加入收購金山樓，現計劃興建1幢30層高物業，當中最高10層將作酒店用途，中層10層為辦公室，餘下部分將作銀座式商廈及零售地舖，酒店房間料不足100個，將是區內第二家酒店，由於同區設有不少商廈，酒店將主攻商務客，未來酒店房間租金將參考同區酒店。

他又表示，公司尚有數項舊樓物業正進行收購，包括已持有99%業權的佐敦長樂街項目，大有機會作酒店發展；持有90%業權的觀塘嘉域大廈，則會視乎補地價而定是否變成為商廈，至於已持有90%業權的上環德輔道西舊樓項目，未來會發展為住宅，料涉及單位約100個。他指出，雖然目前政府推出辣招令舊樓收購添難度，但透過政府賣地吸納發展項目，料地價將被搶高，公司仍傾向透過併購方式吸納市區用地。

至於旗下酒店項目方面，位於灣仔的港島英迪格酒店（Hotel Indigo）營運至今已1年，出租率85%，外籍客佔60%。梁紹鴻表示，對酒店業前景有信心，認為服務式住宅市場需要人手較少，且出租率較穩定，加上本港是國際城市，每年均有不少人來港，故本港酒店業仍具優勢。他透露，集團未來將會發展多個酒店及服務式住宅項目。

遠東發展（00035）近兩年先後投得大圍、沙頭角地皮，主席邱達昌稱，港府加密推出地皮，為中小地產商創造機會，公司已準備動用200億元資金，豪言未來數年將「決戰香港地產」。

加密推地 邱達昌：多謝政府

遠東發展截至3月底止全年盈利9.14億，按年增長1.2%，若計及前一年度稅項回撥項目，核心利潤增長20.4%。期內，遠東共推墨爾本、香港清水灣、上海及吉隆坡4個項目，累簽預售合約達47億元。

邱達昌透露，現時公司在各地擁有19項目，可提供650萬呎樓面面積，銷售可達370億元，足夠未來3至5年發展，但下一步更期望可大手回歸香港發展。

「每幅有能力地皮 都會入標」

「最多謝政府」他表示，港府積極推地為中小地產商帶來發展機會，公司終成功在去年及今年，先後買入沙頭角、大圍地皮。未來公司已準備60億至80億元資金購地，連同其他支出預算，可動用資金達200億元，「每一幅有能力的（地皮）都會入標」。

邱達昌認為，市場強大需求下，中小型樓樓價未來仍會堅挺。他建議，金管局應放鬆可做9成按揭的住宅樓價，由最高400萬元提升至600萬元，讓市民更易置業。他表示，現時每呎建築費達3,000、4,000元，計及地價、發展商毛利，500呎的新樓售價很難低於400萬元。

市民可以更低成本入市，會否令樓市更為熾熱？邱達昌直言：「地產商無好人，都是貪心的。」發展商賣樓都希望以高價售出，但港府「只要決心掟貨（賣地）出來」，市場供應足夠，發展商都要爭取「散貨」。

近期樓價有所下調，政府是否應撤除「辣招」引起不少爭議。港大經濟學首席講師王家富表示，本港經濟連年增長，市民收入水平不斷上升，對樓價的負擔能力也增加了，故樓價上升不足為奇。他認為，政府目前並無動力撤除「辣招」，除非未來樓價大幅下挫，政府才會採取減少建樓、停止批地和「撤辣」等措施。

市民負擔能力增支撐樓價

王家富表示，如以多數市民平均每年加人工5%計，只要樓價維持現有水平不變，數年後市民對樓價的負擔能力也會逐步提高，這從某種意義上支撐了樓價企穩。他稱，近期樓市交投量增加，主要是由於政府將「辣招」稍微放鬆，加上不少市民因換樓、子女返學等原因，一直在儲蓄資金等待入市，這些都是真實的市場需求，在樓價少許下跌後釋放了出來，並不代表樓市出現逆轉。

對於公屋即將加租，王家富指，此舉當然會影響民生，但近年來公屋住戶的收入普遍有增長，只加100元左右，對他們的影響不大，且最窮的住戶仍可涉法減免，或是從其他途徑獲得紓緩措施。

固定資產投資本季料微跌

港大報告披露，本港的土地及建築的投資由2013年第四季下跌8.6%，回復至2014年第一季增長4.5%。預料土地及建築的投資第二季和第三季兩季度分別下跌0.1%及1.9%。固定資產投資總額從2013年第四季的5.3%增長，減慢至2014年第一季的3.0%。缺乏大型基建項目動工將打擊投資開支。預料固定資產投資總額在2014年第二季下跌1.4%，而第三季則下跌0.4%。