台北市財政局昨舉行「銅山街國有土地設定地上權案」招商說明會，該案土地面積約501.55坪，使用分區為第3種住宅區，地上權存續期限為70年，權利金底價6億8000萬元，預計下月6日開標。昨日包括台灣人壽、新光人壽、元大建設、志嘉建設、元利建設等皆有出席。

近期地上權銷售狀況佳，說明會現場不少投資人詢問可否循「華固新天地」推出地上使用權住宅，但北市財政局表示，此案規定不能分戶出售使用權。財政局副局長張治祥提及，目前已好幾家領標，反應不錯。另外，北市財政局局長陳盈蓉說明，台北市市議會舊址開發案，估最快本月底就能上網公告。

台灣商用不動產市場投報率續創新低，甚至可能步入負報酬時代，促使法人資金持續向海外不動產尋求出路，第2季國內企業購置國外房產達32億元。高力國際總經理劉學龍認為，儘管全球跨境不動產投資已達歷史高點，但未來還會持續攀高。

多家商仲業者均指出，愈來愈多法人投資者或企業在海外購置營運用不動產，作為營業、投資或員工住宿使用。近年來包括國泰人壽在倫敦、東京已鎖定五件總額200億元的標的；新光人壽董事會授權360億元額度購買東京、倫敦、北京不動產；寶豐隆投資70億元買入新加坡Robinson Center大樓；嘉泥日前也在義大利、日本等國投資開發飯店及商場。仲量聯行估算，今年第2季國內企業至少已購置32億元的海外不動產。

高力國際統計，台北市商辦收益率與借款利率利差逐步縮小，兩者差距在往年多有2至3.5個百分點，但自2012年起，兩者差距僅0.2至0.4個百分點。台北市商辦收益率僅2.5%至2.6%，為亞太主要城市最低。

劉學龍表示，標的收益率降低及保險業租金收益率須至少2.875%的投資限制，讓台灣商用不動產總成交金額，創下2008年以來最低量，製造業取代壽險業成為市場交易主力，資金也轉向收益率較高的廠辦及零售不動產、大台北以外的二線城市，加上壽險業投資海外不動產可逐案申請，金管會將不再限制紐約、倫敦、多倫多、法蘭克福、上海、北京、胡志明市等首波開放的特定城市，在台灣具有優質租金收益率的標的難尋，加上囤房稅等政策打擊，海外投資成了新趨勢。

仲量聯行總經理趙正義指出，隨著景氣與政策的改變，企業不動產投資策略將朝更多元化的面向發展，投資者可順應國際經濟情勢，如歐洲於金融海嘯衝擊後復甦階段，在房產處相對低檔時，可考量適時進場。

跨境不動產投資 熱門區必備三特色

近年全球不動產增值幅度大，跨境不動產投資續攀新高。高力國際總經理劉學龍認為，台灣房市的降溫措施，但海外市場卻有更高的收益率，令跨境投資方興未艾，海外投資的熱門地點多具備主要門戶城市、華人聚集地、成熟市場三個特色。

中國大陸跨境投資的金額，從2008年的0.7億美元，大幅成長至去年的162億美元，包含中、港、星的跨境投資，每年均成倍數成長，是全球跨境投資的重要動能。劉學龍觀察，這波跨境投資的參與者，包括機構投資者、高資產人士與開發商，都在積極尋求海外市場更高的投報率標的。未來將有更多開發商進入海外成熟市場，進行不動產投資開發；目前亞洲有大量對外投資基金湧現，投資目標為美國、歐洲和澳大利亞等成熟市場，未來亞洲基金公司將籌集更多對外投資基金，海外投資基金也更為活躍。

另外，投資的目標城市不斷擴展，大陸投資者剛開始對外投資時，看好紐約、舊金山、洛杉磯、雪梨、倫敦和法蘭克福等六大城市。

看好國內觀光市場未來潛力，全球人壽去年得標的「宜蘭礁溪2、3號地地上權」，近期已確定與富驛集團簽約合作，未來將發展成休閒旅館，並結合當地特色，定位以「溫泉飯店」型式開發。

據瞭解，全球人壽拿上此塊地上權，按照合約存續期間達50年，未來期滿後，也可再續約一次20年，在用途與合作夥伴確定後，預計可帶來穩定租金收入，至少有4％以上報酬率。

全球人壽表示，預計正式營運時間約為2017年，但實際開發進度仍要視相關審議及工程進度而定，由於會有兩處基地，所以現階段較確定的是，會打造不同客群訴求的房間，分別鎖定「年青世代」、「家庭宴會」。

全球人壽強調，宜蘭從雪山隧道通車後，吸引更多人願意前往觀光，近年來舉辦的「綠色博覽會」、「童玩節」等都充滿地方特色，已為當地創造出龐大觀光產業商機。

至於這次簽約將承租經營的富驛集團，現階段在南京東路已有一間「富驛時尚」酒店經營，且在野柳、高雄、台南、金門等地，也陸續有展店計畫。

仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯等台灣外商不動產集團的「五大天王」，面對一波緊縮政策、商用不動產和土地市場急速萎縮，最近各憑本事，提前過冬，紛紛布局游資「錢進」海外市場的新商機。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，去年壽險業在金管會金八條限制下，已積極布局倫敦、日本、上海等國際都市；今年仲量聯行也積極布局這塊市場，並耕耘政府部門、高鐵廠站開發、外資來台購買不動產等商機。

世邦魏理仕也頗積極爭取壽險業購置海外不動產的案源，董事總經理林俊銘表示，已有壽險業評估德、法、澳等國際都市，追求更高更穩定的租金報酬率。此外，世邦魏理仕在物流園區、工業地產的招商也耕耘頗深。

戴德梁行最擅長大型不動產標售、代理案源，據悉，目前手中已掌握至少1,000億元的待售案源，其中不乏幾個百億規模以上的指標大案，預計下半年起將轉守為攻，改採積極策略，主動在國內外物色新買家。

至於高力國際，董事總經理劉學龍表示，儘管台灣在2014年商用不動產和土地市場會處於半休眠狀態，但高力國際將逐步擴大在物業管理、資產管理、公營事業和政府部門地上權土地招商等業務上，穩定增加財源。

另外，第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，近年國內頻頻打房，游資卻明顯轉到海外不動產市場以求分散風險、追求更高租金報酬率，第一太平戴維斯估計光是2014年國人赴海外不動產投資上看500億元，因此第一太平戴維斯下半年會擴大海外不動產代理的業務，增加英國、日本、澳洲、紐西蘭、加拿大溫哥華的住宅銷售案，來台灣市場。

建商、屋主著眼在容積移轉的龐大利益，多次與長期經營文萌樓的日日春互助關懷協會槓上，在台北市「容積銀行」政策上路後能發揮「卡住」炒作的效用，台北市都市更新處長林崇傑昨天說，容積銀行目前主要針對未開闢道路及公園綠地廣場等公共設施，古蹟並不在此範圍。

不過，林崇傑說，古蹟不進入容積銀行，仍可進行容移私下買賣，因此土地所有權人的台銀有移轉權利，若建商能成功整合屋主、住戶、ＮＧＯ（非政府組織）團體，將文萌樓納入都更範圍，容移就可由建商處理。

日日春協會承租文萌樓從事妓權運動，建物在二○○六年被列為古蹟，三年前文萌樓與周邊土地核准劃定為都更單元。

林崇傑說，建商原提案是將文萌樓劃入都更單元，因多方意見不一，尚未進入都更審議會的實質討論，建商有責任解決基地範圍內的權利衝突，建商應拿出誠意多溝通，盡早辦完聽證會，才會讓文萌樓未來走向更明朗。

法人名下的房屋，若做公益出租使用時，財政部同意，也可以比照個人，適用自住房屋1.2%的最輕稅率，稅負將因此大為減輕。 法人名下的房屋若做公益出租使用時，則適用自住房屋1.2%的最輕稅率。

（好房資料中心） 依據新修正實施的房屋稅條例，法人持有的房屋，其房屋稅率並未改變，仍維持最低3%、最高5%。財政部表示，過去法人持有房屋若出租或供自行使用，稅率也是3%至5%不變，但7月1日以後，若提供做公益出租使用時，房屋稅稅率可降為1.2%。

修正後的房屋稅條例，將非自住房屋稅率由現行的1.2%到2%，提高為1.5%至3.6%；但個人持有供自住或公益出租使用的房屋，則適用最低1.2%稅率。 財政部依據房屋稅條例第5條第2項授權，已發布供自住及公益出租人出租使用房屋認定標準，自7月1日生效。 財政部表示，供做公益出租使用的房屋所有權人如是法人，也可以適用1.2%稅率繳稅。但非做公益出租使用時，法人持有的房屋稅率最低一律為3%，最高達5%。

軍功路變和平東路 詢問度大增

不少人會改名來轉換自己的運勢，路如果換個名字，有時還能增加房子身價。2007年新命名的敦南街，改名不久，就傳出鴻海集團董事長郭台銘在此置產，吸引建商搶蓋豪宅，身價鍍金，現今開價已逾每坪百萬元；今年5月中旬，則有台北市軍功路更名為和平東路四段，當地房屋的詢問度明顯增加。

台北市道路改名影響房價較著名的例子，多集中在大安、信義等精華區，如敦南街本名為基隆路三段4巷，因傳統風俗對「4」多有忌諱，2007年申請新命名為敦南街。未改名前的舊公寓每坪30∼40萬元，改名後不久，鴻海董事長郭台銘買了豪宅「敦藏」成為巷弄話題，也間接炒熱房市，讓新大樓產品屢開高價，現在最新每坪達108萬元。

瑞湖街房價變動小
信義區松仁路給人豪宅林立的印象，鄰近的吳興街一帶部分路段改為松仁路後，如今同區30∼40年屋齡的老公寓相比較，吳興街每坪60萬元、松仁路門牌則有70∼75萬元。
黃金門牌鍍金房價，讓部分業者以此為訴求，去年福德街一新建案廣告強打「萬坪公園第1排、信義路七段」，但事實上福德街尚未通過更名為信義路七段，讓台北市副市長張金鶚點名開罰。
內湖區的瑞湖街早期舊名為粉寮街，因當地居民認為，粉寮街不符合當地內湖科學園區現代化的樣貌，在審查條件成功後更名完成，不過當地周遭多辦公大樓，對住宅房價影響較不明顯。台北市民政局表示，近期僅文山區軍功路成功更名為和平東路四段，福德街更名案問卷調查未通過，目前北市尚未有其它道路更名進行中之案例。
新更名的和平東路四段兩側靠山，住宅並不密集，台灣房屋文山區旗艦店店長秦金萍說明，雖然當地靠近捷運木柵站，但生活機能較差，價位跟文山區精華地段相比，略顯不足，當地中古大樓成交約每坪42~48萬元，如「軍功國宅」等社區，新成屋「和平森悅」約每坪52~57萬元，舊公寓5樓均價每坪32~35萬元。

住戶：失地方特色
軍功路目前門牌多已經拆換成和平東路四段，新舊門牌並存的狀況不多，信義房屋捷運木柵店店長許雲晴表示，詢問的買方的確有增加，但受整體大環境景氣不佳影響，價格未見上揚。其實軍功路更名的過程並非一帆風順，當地住戶嚴先生便反對，他認為更名成和平東路四段後，軍功2字就消失了，失去地方特色。

增加曝光度 居民認同更名

從和平東路三段穿過隧道後就是軍功路了，這個路段並不長，更名為和平東路四段後，若是外地人到當地來，找路也較容易。當初挨家挨戶地拜訪宣導，居民普遍能認同這樣的做法，後來更有不少居民主動詢問此事，接受度愈來愈高，雖建物權狀等都要更換，稍有不便，但可以增加道路的完整性、路段曝光度。

換門牌花費 政府全埋單
軍功路改名花47萬 影響上千戶

當地民眾想改名，連署提案後，戶政事務所會調查當地全體住戶意願，通過審議後進行作業，更換費用皆由行政機關吸收。改名有道路更名、新命名、門牌整編等狀況，而新北市門牌效應不如台北市，許多門牌整編工作，是為了增加用路人便利性。

先提案再做問卷
我家門牌想改名，要怎麼做呢？台北市民政局戶籍行政科長洪進達說，民眾要先聯合受影響的住戶一同提案，將該案送往戶政事務所，提案門牌數達五分之一審核通過後，戶政事務所會發送問卷調查，徵詢改名路段的居民意願，也會諮詢一些地方意見。
以台北市而言，問卷同意門牌數須達四分之三；新北市則規定，回收卷數須達三分之二，其中同意量須達二分之一，此階段完成後，民政局會將資料提市政會議，再函請市議會審議，通過後就可著手進行改名。
改名包含門牌、身分證、戶口名簿、所有權狀，相關戶籍資料都要修改，也會行文給市府各機關，以及台電、自來水處等單位。

新北推道路重整
洪進達表示，大致上所有改名費用，都是由行政機關自行吸收，如此次軍功路改名為和平東路四段，約花費47萬元，影響1000多戶住家。
新北市不如台北市門牌效應強，改名多是為了用路人使用方便。由於台北縣升格為新北市後，中山路、仁愛路、中正路等路名大量重複。新北市府為改善一路多名、一名多路的情況，2年前開始推動「新北市道路重整計劃」，請各戶政事務所調查需要改名的路段，進行門牌整編、道路更名等，近期已將貫穿三重、新莊、泰山區的中山路改名為新北大道，目前中和區永和路更名作業仍在進行。

萬坪地增值建商搶推案

新北市中和區萬坪工業地變更為住宅用地上月中旬正式實施，業者預估未來住宅推案每坪開價站穩6字頭！中和健康段原有的5.3公頃工業區經都市計劃變更後，除了規劃住宅區，還會有公園及機關進駐，2019年可開發完畢。

7成買方是區域客
本次都市計劃變更的中和區健康段土地鄰近中和COSTCO，位板南路以西、健康路以北，變更為住宅區的面積達3.5公頃，約10587坪。新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談分析，這區少有新建案推出，成屋行情每坪40多萬元，未來土地重新規劃後，「新推案每坪成交價50多萬元不是問題，開價可站穩6字頭。」
中和區人口稠密、土地稀少，健康段周邊新建案現只有經過都市計劃變更的工變住案「映象太和」，每坪開價57~67萬元，專案經理李東穎表示，不少買方知道這邊有土地變更計劃，很看好未來性，7成買方是區域客。
全國不動產板新捷運加盟店專案經理徐明進也說，可以預期會有建商蜂擁而至，且住宅用地貸款比工業用地容易，地價有機會翻漲。

產業轉型廠房閒置
這次都市計劃變更是由地主大洋塑膠提出申請。新北市政府城鄉發展局計劃審議科科長邱信智說，這區過去是工業區，北側是華隆紡織廠的土地、南側是大洋塑膠，華隆紡織廠變更計劃去年3月實施，大洋塑膠2007年送計劃書，本月公告實施。
「產業轉型後，工業區只剩下閒置廠房，所以同意變更。」邱信智表示，工業區面積5.3公頃，3.5公頃變更為住宅區、1.8公頃規劃公園、機關、廣場或道路等公共設施，推測大洋塑膠日後可能以重劃方式開發。
其餘如三重區重新路南側也提出工變住計劃。新店區寶橋路以北、鄰景美溪面積達22公頃的工業用地，現為榮民工程公司閒置用地，新北市政府都市更新處擬將此區招商轉型，轉為特定專用區。

桃園和新竹兩縣年來房屋供給量明顯集中在重劃區內，房市研究單位表示，桃園集中於高鐵青埔特區、八德廣豐等；以及新竹高鐵特區及斗崙台科大重劃區等，與其他地區不平均。

住展雜誌統計，桃園縣近3年半內供給量近5.7萬戶；桃園及中壢兩市供給量皆破萬，中壢逾1.3萬戶還超過桃園市約1.1萬戶。第三的八德市緊追在後，也有9600戶以上；這三市合計達全縣同期供給近6成，供給相當不平均。

重劃區推案量大且投資比例高，也是桃縣房市公開的秘密。初估中壢市整體案量中，來自高鐵青埔特區房屋供給量也不少，第三多的八德靠擴大及廣豐自辦兩塊重劃區衝高供給量。桃園市現階段供給來自原本都市計劃區，新興的經國特區及中路重劃區將有爆量釋出。

新竹地區供給不均情況其實最嚴重，住展雜誌認為，這原本就是新竹縣房市一大特徵。近三年半供給戶數，第一名竹北1.3萬餘戶，第二新竹市1.1萬餘戶，第三多的竹東只有1700多戶，差距更大。全新竹近三年半共推出約2.82萬戶，竹北和新竹兩市新成屋供給量佔全新竹86%以上。

竹北房市一直靠重劃區撐起房市。住展雜誌說，從最早的縣治特區一期、縣治二期，到現在高鐵特區及斗崙台科大重劃區，最新的則有縣治三期。新竹市近竹科園區的關埔特區，前幾年推案量大，近半年明顯降溫。

其他地區供給戶數不多，但湖口、新豐最近冒出不少小型自辦重劃區，住展雜誌研判業者是想藉此推出相對低價透天產品，吸引基層竹科員工，最新的出現在芎林。這代表新竹地區房市供給，重劃區持續扮演吃重角色。

台灣近年來越來越重視文創，但松山菸廠文化園區卻遭批租金過高，藝文團體無力負擔進駐！實際查看松菸倉庫的租金價格，一天要價10萬元，如果是文創團體來租，一天仍舊要2萬元。
這比起華山藝文中心的價格貴了一倍，但松菸解釋，因為倉庫坪數比華山大，動輒300、400坪，平均起來價格其實不高。

看展人潮大排長龍，每到週末假日，不少民眾就愛往松菸跑。看展民眾：「妹妹看這邊。」

看準松菸文創的集客力，不少商業展喜歡來這舉辦，但想在松菸辦展，價格不算便宜，倉庫一天租金價格10萬，如果是營利文創機構，一天租金優惠後4萬，而非營利文創團體來租，一天也要2萬元，但在華山藝文中心，辦展一天租金約2到3萬，文創團體可以用大約半價租到，但兩者空間大小不同，價格上差了一半。

松菸文創園區發言人趙釧玲：「(文創)原價就做了4折，藝文價則是針對原價打了2折，事實上不同場地大小，(松菸坪數大)收費的價格，的確是不同的。」

松菸文創園區解釋，倉庫定價都經過，台北市文化局核定，而文創辦公室租金價，事由誠品松菸方面來訂定，但一般民眾也認為，松菸華山的消費水位也不同。民眾：「打著松菸的關係，有一些高檔餐廳就會進駐來這邊，所以價格也會跟著松菸這個地方提高。」

民眾：「(政府)應該(對文創)補助一半吧。」

電腦公會理事長童子賢批評，台灣租稅負擔率太低，讓政府財源困窘，無力補助新創文創事業，如果文創園區能多些補助，能夠取之於文創，用之於文創，才能讓藝文團體有能力負擔，少去資金煩惱，重心放在文創事業。

第2季住宅市場明顯量縮，商用不動產交易量受惠台北地上權大案、信義計畫區A25案以172億元低價脫標，成交總金額達654億元，雖比第1季傳統淡季成長81%、較去年同期增加16%，但精華區標案一波三折，已看出市場觀望氣氛濃厚。
在租賃市場部份，信義房屋旗下的全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著經濟景氣回歸正軌，企業擴張或購置辦公場所的需求仍有穩定增長，包括信義計畫區在內的頂級辦公室也受惠於這波景氣復甦，大型企業租賃需求也有所提高。
不過，在整體房地產市場調控的氣氛下，資產價值在連續幾季上漲之後，上漲幅度已經趨緩，柯宏安直言，尤其中央銀行近日又祭出新的信用管制措施，預估下半年房市仍是欲強不易。

保險業者、私募基金均出手
據跨國商仲集團世邦魏理仕統計，第2季商用不動產交易（不含土地），總成交量達253億元，較去年增加120%；其中企業自用需求強勁，占30%交易量，為商用不動產主要買方。從交易類型來看，廠辦、辦公室及旅館各占3成，再來則是零售店面，也占近2成交易量。

今年4月，三商美邦人壽以39.5億元取得寶豐隆興業位於西門徒步區旁的阿曼TiT國際廣場，成為最受矚目的交易案；積極投入台灣市場的亞洲私募基金也再度出手，以旅館、零售產品為主，下半年可望以辦公室為主要標的，加強資產組合多元性。

不過，目前台北商辦租金收益率僅2.2%，已是全球最低，造成海外資金興趣缺缺、本土資金難以出手。世邦魏理仕認為，金管會對保險業投資商辦2.875%報酬率下限的緊箍咒，將讓台北商辦價格連續3年面對修正壓力。

土地交易400億 地上權撐盤
第2季土地交易熱絡，達到401億元，占整體不動產市場7成，最大宗土地交易即富邦人壽以172億元取得台北信義計畫區A25地上權。得標價格趨近公告現值，且僅此一家壽險業者投標，顯示即便面對精華區土地，市場氣氛都趨向保守觀望。

就區域來看，第2季土地交易中8成集中在北部，其中台北市占57%、新北市占12%、桃園縣占11%，高雄市則占1成交易，資金明顯回游大台北地區。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘分析，如今不論商辦、地上權標案，對投資方來說有如故宮的翠玉白菜、肉形石，看得到、吃不著，外觀令人垂涎欲滴，但無奈價格太硬難以下嚥。以A25地上權案來說，流標3次、價格殺下7折，才等到一家保險業者投標。建議賣方可考慮修正價格，買方才能看見進場空間，下半年，價格拉鋸戰將繼續進行，年底央行是否調升利率動見觀瞻，也將對不動產市場造成直接影響。

空置率下修 租金穩步走揚
租賃市場部份，據全球資產管理統計，台北市辦公室平均毛租金資本化率修正至2.31%，空置率下修至6.21%，持續下探新低點，平均租金則上漲至每坪每月2010元，受惠於空置率位於低檔，租金成長幅度加大，辦公需求穩健成長。

第2季整體空置率從第1季的6.32%下修至6.21%。其中A+級辦公空置率從9.34%下降至9.19%，A級辦公室空置率從5.07%下修至4.99%，B級辦公空置由4.97%下修至4.87%，各等級辦公市場表現同步下降。

從個別商圈來看，松江南京商圈及復興南京商圈，空置率下降至2.81%及3.43%，南京東路沿線商圈租賃需求強勁。其他像是信義世貿商圈及站前西門商圈也有持續收斂，信義世貿商圈空置率下降至9.04%，站前西門商圈空置率下降至5.28%。

租金方面，全球資產分析，第2季租金上調的力道加大，以A級辦公大樓為主的信義世貿商圈上漲幅度較大，租金上升至2757元。售價方面，第2季平均售價續漲至每坪85.9萬元，漲勢逐漸趨緩，部份商圈售價已不再持續走揚，僅敦北南北路沿線的2個辦公商圈，價格分別上漲至79.2萬及100萬元。

新北市新店區最精華路段「裕隆城商圈」，近幾年來在裕隆城開發案題材拉抬下，周遭房市點石成金，新成屋單價已拉高至60∼70萬元，當地房仲業者表示，因房價漲幅已高，投資客也大幅減少下，近來買賣交易大幅萎縮，反而租賃市場較為活絡，周遭房市能否再度轉趨活絡，將視裕隆城開發進度而定。

裕隆城開發堪稱新北市最受矚目的民間開發案，但該開發案進度卻一延再延，然而周遭房市卻因此題材，近幾年來房價不斷向上攀升。

台灣房屋七張捷運特許加盟店店長朱進發表示，裕隆城商圈周遭房市前幾年因投資客進入，房市交易相當活絡，但從2012年下半年起，交易量逐漸萎縮，今年更由於房價來到高點，加上政府打房，投資買盤大幅減少下，目前交易量清淡。

目前該區域房價最高物件為剛交屋位於寶強路的「合環御寶」，規畫75∼180大坪數、至少4房，預售開價8字頭，平均成交單價約70萬，但總價5,000萬起跳，釋出量不大。

而交易量較為熱絡的為「玉上園」，該案目前也剛交屋，朱進發指出，因該案單、總價較低，吸引相當多投資客進入，當初預售單價30多萬，目前成交價約51∼52萬，2房總價約2,000∼2,200萬。

朱進發表示，目前投資客降價幅度近1成，但買氣仍不足，不過區域內因有來自一般住家、世新大學、景文及台科大學生租屋需求，使當地租賃市場需求大於買賣需求，部分投資客將手中物件先租後售，目前電梯3房月租約2.5萬、一般公寓月租約1.8萬、6∼7坪的公寓套房月租約1萬元。

信義房屋新店中興店店長尹昭明表示，裕隆城商圈目前並無預售案推出，其中剛交屋的新成屋為「合環御寶」、「玉上園」、「寶徠花園」，除「玉上園」之外，其餘2案成交單價約65∼70萬；而屋齡6年左右的「高峰會」，規畫2∼3房小坪數，總價約2,000萬上下。

而當地30∼40年的老舊公寓，單價約45∼48萬元，2∼3房總價約1,200∼1,600萬元，但因離捷運站較遠，公寓交易並不熱絡；至於，10左右的電梯大樓，則以寶元路一段上的「中興典」交易較多，單價約55∼60萬，3房總價約2,200萬元。

朱進發表示，裕隆城商圈目前房價已來到高點，後續最大題材仍要視新店區最大指標「裕隆城」開發案進度，預計該開發住宅推案單價會開到9字頭以上，屆時，才有機會再炒熱當地另一波房市交易。

全球精品龍頭LV（路易威登）改變台灣通路策略，新開幕的台中新光三越旗艦店，可望與相鄰的台中大遠百結合，發揮聚客效應。

業界指出，精品選擇進駐百貨商場的態勢日趨明顯，加上禮客也將進軍台中精品折扣暢貨中心市場，台中七期新市政中心「大精品商圈」儼然成形。 值得注意的是，LV在全台百貨龍頭新光三越台中店打造的全新旗艦店，於7月4日開幕營運，賣場由原來70坪，一口氣增至300坪，並由一樓增至二個樓層，是繼台北101、中山門市店後，全台第三大旗艦店。 業界指出，近幾年隨著百貨公司愈開愈大，促銷活動愈辦愈優惠，人潮往百貨商場集中的態勢日趨明顯。

以台中大遠百購物中心為例，一樓四個角落分別有HERMES、CHANEL 、CARTIER、BVLGARI等一線精品進駐，每間旗艦店都有上百坪，初估一年至少貢獻15億元以上營收，被視為「四大門神」。目前台中大遠百精品業績占總營收比重約25%至30%。 據了解，LV新光三越台中旗艦店，未來除女性皮件、服飾、珠寶，也將引進男性商品，包括皮件及眼鏡等，產品齊全。 業界推估，新旗艦店年營收上看10億。

目前新光三越台中店精品約占總營業額的14%至15%，未來隨LV新旗艦店進駐，加上一旁的PRADA旗艦店也完成改裝，賣場由30坪增至168坪，精品營收比重看增至18%。

汛期又到了，屏東縣政府計劃在新來義部落建設第三期永久屋，提供危險地區部落居民申請入住，在重建與遷村間拉扯，成為居民與官方最頭疼的問題。

距離來義鄉約十五分鐘車程的新來義部落，在莫拉克風災滿兩週年後，符合資格居民住進由紅十字會援建的永久屋，凡那比颱風後受災居民也住進由慈濟援建的第二期永久屋，根據來義鄉公所統計，來義村原有兩百五十九戶，目前還有一百零二戶留在原部落，縣府今年打算在新來義部落增建第三期永久屋，但只有三十戶提出申請。

縣府原民處副處長蔡文進指出，符合條件的居民都已經申請到永久屋，剩下的居民幾乎都不符合條件，來義村申請永久屋的戶數達到八成，但同意集體遷村方案卻不到兩成，縣府只能針對符合資格的居民，再增設第三期永久屋。
余姓居民表示，她希望申請永久屋，卻因資格不符，讓她很無奈，每年汛期都得到外地找房子避難，是生活沈重的負擔。

留守部落的居民則表示，守著部落是一種責任，遷村就斷了跟部落的連結，永遠回不去了，儘管申請到永久屋的居民，也不願意「集體遷村」，同意集體遷村就像是賣掉部落，部落文化恐消失不見。

來義鄉公所指出，今年開放的第三期永久屋申請，對象為來義村「東部落」住戶，條件包括申請人必須有建物、居住證明等，但災後至今逾四年，資格取得相當困難。

政府評估徹底解決部落的安全疑慮，唯一的方法就是遷村，但無法獲得全體村民共識，贊成者與反對者各有立場，是否遷村變成拉扯雙方情感與部落團結的力量。

在2013年房地產市場一片紅火之後，眾多房企大幅上調了2014年的銷售目標。但是，從最新公佈的今年前5個月的資料看，在已經公佈業績的30多家房企中，平均年度銷售任務完成率只有約30%，其中，北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）前5個月的銷售額出現了大幅下滑。根據首開股份的最新公告顯示，2014年1~5月，首開股份及控股子公司累計實現簽約面積42.3萬平方米（含地下車庫等）,同比下降45.94%；實現簽約金額 55.1億元，同比下降48.62%。

對此，首開股份證券事務代表鐘甯在接受《中國經營報》記者採訪時表示，前5月銷售大幅下滑主要由於推盤節奏緩慢和去年銷售基數過大。值得注意的是，鐘寧同時承認，今年的市場變化已經超出公司預計，完成全年247億元的銷售目標存在很大壓力。

根據首開股份2013年財報顯示，截至2013年底，首開股份借款總額已超過400億元，年內支出利息高達31.69億元，2013年實現淨利潤也只有12.89億元。“由此可見，首開股份的資金壓力不容樂觀。”一位不願具名的金融業內人士表示。更為重要的是，銷售減緩將導致現金回籠緩慢，進一步加大首開股份的資金壓力，而其的財務狀況可能繼續惡化。

銷售額完成不足1/4

今年以來，首開股份一直面臨著較大的經營壓力。

根據首開股份2014年一季度業績報告顯示，首開股份首季度僅累計實現簽約面積 21.8 萬平方米，同比下降58.6 %；實現簽約金額28.2億元，同比下降61.4%；銷售回款僅為32.2億元，同比下降46.8%。

而二季度以來，首開股份的銷售情況仍然沒有得到改觀。

首開股份6月10日宣佈，5月份公司及控股子公司共實現簽約面積8.8萬平方米，同比下降50.62%；簽約金額12.2億元，同比下降39.45%。

今年1~5月，首開股份及其控股子公司累計實現簽約面積42.3萬平方米，同比下降45.94%；簽約金額55.1億元，同比下降48.62%。

根據首開股份2013年年報顯示，公司預計銷售面積168萬平方米，銷售簽約額247億元。

但是，5月首開股份參股合作專案共實現簽約面積2.5萬平方米，僅實現簽約金額4.6億元。

更為甚者，前5個月首開股份參股合作專案累計實現簽約面積為12.9萬平方米，僅實現簽約金額24億元。

對此，一位不願具名的市場人士表示，2014年已經幾乎過去一半，首開股份的銷售額完成不到1/4，下半年市場不明的情況下，完成全年的銷售目標存在一定挑戰。

鐘寧也坦承，今年的市場變化已經超出市場預期，公司的推盤和銷售都受到影響。

“如果公司今年不調整銷售目標的話，下半年的銷售壓力確實很大。”鐘寧表示。

負債率長期保持80%以上

然而，除了銷售的大幅下滑，首開股份還背負著巨額的債務壓力。據公開資料顯示，首開股份自2009年以來負債率一直保持在80%以上，處在一個較高的水準。

根據首開股份2013年年報顯示，截至2013年年底，公司債務總額達到414億元，主要為銀行貸款、信託貸款、私募債，其中銀行貸款餘額200.74億元、信託貸款餘額164.31億元、私募債48.92億元。而為了這些負債，首開股份2013年僅僅利息就支出了31.69億元，利息資本化金額24.80億元，資本化比例78.26%。而為了融資順暢，首開股份去年還為控股子公司開發融資提供了70.67億元的擔保。

但是，首開股份2013年的營業收入為135.01億元，實現淨利潤僅有12.89億元，比上一年下降了20.3%。按此計算，2013年的利息支出和淨利潤相差兩倍有餘。

“去年市場形勢比較好，很多企業拿地兇猛，負債率也比較高，如果銷售回款不能跟上，企業就有可能承擔越來越大的財務風險。”同策房產諮詢研究總監張宏偉在接受記者採訪時說。

與此同時，首開股份也表示，2013年股份公司業務拓展和企業規模擴張比較快，支出不斷增加，公司資金壓力較大。資本市場融資困難較大，可供貸款的新專案越來越少。信託融資比重增加，融資利率上升，資金成本較高。近年來公司負債率居高不下，面臨著高負債運營風險。

但是，相比銷售業績而言，對於首開股份更為頭疼的是還款壓力。

據公開資料顯示，至2015年上半年，首開股份僅信託資金的到期還款額就超過50億元，其中，平安信託15億元計畫2015年2月5日到期；雲南信託15億元計畫2015年4月24日到期；廈門信託12億元計畫2015年3月27日到期；山東信託10億元計畫2015年2月7日到期。

為了加緊還款，首開股份也在積極行動著。據瞭解，首開集團近日與建設銀行、華夏銀行分別簽訂了220億元和100億元的融資授信《銀企戰略協定》，加之今年5月與北京銀行簽訂200億元融資授信，短短數日之內首開集團總計獲得了520億元的意向性授信。

對此，鐘寧解釋道：“首開集團並沒有什麼經營業務，拿到這些授信肯定是要給首開股份使用，市場之前在質疑首開資金鏈存在問題，拿到這個授信我們就是想向市場傳達一個資訊，我們的資金是有充分保障的，是具有充分的安全性的。”

“一般情況下，母公司或者控股公司獲得大筆授信額度對於控股子公司的發展都有比較好的幫助，母公司或者控股公司可以通過向子公司注入土地項目、提供貸款擔保等多種方式解決子公司的資金問題。”張宏偉說。

逆勢擴張？

對於520億元的授信額度，有業內人士表示，控股股東520億的授信不僅能幫助首開解決資金壓力，還有可能幫助首開在市場低谷時期抄底擴張。

而亞豪機構市場總監郭毅也對記者表示，今年房地產已經進入調整時期，土地價格下行，首開股份在短時間內快速獲取大筆授信支持，不排除存在逆市擴張的打算。

事實上，在市場不景氣的2011年，首開股份就有一次大規模的逆勢擴張。2011年，首開股份先後取得北京通州區於家務鄉、通州區宋莊鎮、豐台區分鐘寺、福州、瀋陽、蘇州、廊坊、葫蘆島等京內外 8 宗土地專案，總建築規模 395 余萬平方米，其中京內項目 90 余萬平方米，京外項目 305 萬平方米左右。

“在房地產進入調整期的時候，土地價格下降，政府推出優質地塊的可能性增大，對於進場開發商的要求也有提高，這個時候擁有國企背景並且資金來源有保障的首開股份可能獲得更多的抄底機會。”郭毅說。

而就在2013年，首開股份再次兇猛拿地。根據公開資料顯示，2013年全年首開股份在北京地區（大興、通州、朝陽、亦莊、昌平）分別取得12塊開發用地，在京外深耕城市以及新進城市也取得了9塊開發用地。按權益計算，地上規劃面積214.3萬平方米，其中可售商品房面積193萬平方米。在這一年中，首開股份第一次進入了杭州和大連，在兩個城市分別取得一個住宅項目。

對此，上海易居地產研究院研究員嚴躍進也認為，首開股份作為一家中型地產公司，存在著很大的擴張衝動，在市場低谷期獲得大量資金支援，或將加快全國擴張佈局速度。

“首開的銷售額已經上百億了，但是很多人還是認為它是北京的地方性企業，它有著很大的向全國佈局的衝動。”嚴躍進說道。

更為重要的是，不難發現，首開股份的幾次強勢擴張都是依賴于大量的融資實現。對於是否會在市場低谷進行進一步擴張，鐘寧表示，首開目前在北京地區擁有超過300萬平方米的土地儲備，在京外的土地儲備則超過1000萬平方米，足夠首開股份一定時期內的開發，首開股份今年將採取審慎的拿地策略。

鐘寧同時表示，對於價格比較便宜的土地，首開股份在考慮資金承受能力的情況下，一定會盡力爭取。

“不管後期樓市如何調控與發展，具有教育稀缺資源與使用功能的學位房，都將是廣州樓市一朵永不凋落的奇葩。”一仲介負責人此前對學位房不吝褒揚之詞。

然而，在廣州一手房紛紛打折促銷，一些二手房也選擇降價甩賣的情況下，學位房會不會降價？要不要買學位房？許多家長非常糾結。近日，羊城晚報記者走訪越秀、天河等區域學位房，驚訝地發現，有學位房價格開始悄悄滑落，曾經一房難求，如今降價待售。曾經寫下10年飆漲10倍“神話”的學位房，在調控之手的牽引下正緩緩走下“神壇”。

A

有學位房降價甩賣

越秀區作為廣州家長趨之若鶩的教育重地，每年都有大量家長為小孩讀書不惜斥鉅資在該區名校旁買下“高價學位房”。

去年4月，記者採訪時瞭解到，一套35平方米、帶有農林下路小學學位的32年樓齡學位房，單價4.29萬元。近日，記者再次到此地探訪，發現仲介櫥窗貼出的一套55平方米售價170萬元的房源，單價為3.09萬元，降幅近四成。

低下“高貴頭顱”的不只是越秀區的學位房。7月2日，記者走訪天河華陽小學周邊十多個二手樓盤發現，雖然放盤價格沒有太大變化，但是業主都通過仲介表示可以議價。比如一套僑怡苑90平方米的樓梯樓三房單位，業主放盤價為260萬元，仲介告訴記者，業主說最低可到245萬元。“這套房從去年8月就放盤了，業主一直死咬260萬元。但是上個月開始業主終於降價了，減了15萬元。”

無獨有偶，中原地產該區域一門店工作人員透露，遠東大廈一套109平方米的三房單位，開價340萬元，業主最近表示，如果有人誠心要買，可以有10萬元左右的下降空間。

B

學位房不降價難成交

在市場交易總體遇冷的情況下，學位房不降價也難成交。羊城晚報記者採訪瞭解到，降幅較大的學位房，很快就能脫手，如上述農林下路學位房，放出不到一周便賣掉。而降幅小的學位房，儘管不能很快售出，但還能迎來一些看房客；至於那些不願降價的學位房，儘管質素較高，也很少有買家願意看。

“現在降價賣的學位房，基本都是放了數月沒賣出的房子，而這些房子都是業主此前用作投資才購入的。”天河華陽小學周邊的一仲介稱。

“與其他房產的投資客一樣，投資學位房的買家也擔心越等損失越大，所以在久等賣不出之後，無奈降價銷售。”越秀區一仲介透露，對於房產投資客來說，大部分都賺了，但也有虧損的。該仲介一孫姓顧問稱，其有一位元客戶，去年3月份才投資學位房，但今年以來生意走下坡路，又恰逢樓市遇冷。“擔心以後樓市會出現大面積降價，屆時可能賣不出，所以這位元客戶願意降價5萬元賣房，不過其降幅太小，很少有看房客感興趣。”該孫姓顧問表示。

C

現在看樓客大為減少




羊城晚報記者連日走訪越秀、天河等一些學校周邊的仲介發現，很少有看樓客。昨日中午時分，天河一家仲介門店內空無一人。仲介倒閉潮難道已經開始顯現？帶著疑問，記者進入該店旁邊的一小型仲介內。“都吃飯去了，順便出去逛逛或者回家午休。”一劉姓顧問稱，自5月中旬開始，看樓客越來越少，中午幾乎不會有人看房。

在記者的採訪中，大部分仲介門店的經紀都承認，最近看盤的人少了，但是學位房的房源較此前則多了一些。“這邊的房子都不大，樓齡也比較長，很多人在孩子讀完小學後都想換一間大一點的房子，不過現在房貸難，利率又居高不下，所以很多人只能選擇賣掉舊房，這樣就可以一次性付新房子的款。房貸難，增加了放盤量。”梅花村附近的一仲介門店顧問史小姐說。

另一位經紀人對最近看房客少的原因有不同的解釋：“小學5月上旬已經截止報名了，要買學位房的人早就買了，誰還會在這個時候買？如今看房的人少了太正常了。”

繼浙江在養老用地資產屬性定位與類別上率先突破之後，近日，廈門在土地用途管理規範方面也有新突破。

根據廈門市政府出臺的《廈門市地價徵收管理補充規定和廈門市城鎮土地基準地價的通知》（以下簡知《通知》）指出，將商服用地在原有商業、辦公、酒店三種用地類型基礎上，新增營利性醫療教育用地、經營性公用設施產業用地、大型演藝娛樂用地、軟體資訊服務業及創意產業用地四種用地類型，同時對於這七種商服用地的適用範圍及土地使用最高年限也作了界定。《通知》在地價方面也加大了對四種新增用地類型所對應產業的支援力度。如，軟體資訊服務業與創意產業用地的地價標準僅相當於各片區的工業地價水準的1.3倍；經營性公共設施產業用地的地價標準也只有當地工業地價的1.2倍。

對此，業內人士認為，作為特區的廈門在土地用途管理方面的新突破有利於相關行業的扶持與發展，明確相關用途用地的權責，同時也順應眼下土地市場需求的發展，將相關的用途類型進一步細分有利於提前明確“遊戲規則”，減少避免企業拿地後續開發中發生的違規“擦邊球”等情況。


福建知名地產評論員林敬可認為，廈門將商服用地進一步細分，將有利於促進相關產業的發展，如創意產業就是非常需要政府支援的產業，同時對於提升一個城市的產業又有很大促進作用，廈門將創意產業用地單獨劃分出來，有利於進行政策扶持，同時也明確了土地性質也更便於企業在拿地之後進行後續開發，如利用土地辦理相關抵押貸款融資等。

林敬可認為，廈門此次將營利性醫療教育用地、經營性公用設施產業用地用途進一步細分出來對於相關的營利性醫療、教育等產業發展同樣也是利好。

林敬可認為，對於能否抵押，如何抵押等，如果政府在土地出讓之前就已經明確好相關的遊戲規則，也能夠避免這些通過 “商服”用地名義獲得土地後，又企圖變更規劃或者打“擦邊球”引發的後續問題。

最近，杭州一些購房者收到短信稱，杭州萬科地產紫台和公園大道項目推出新房源，為衝擊年中業績指標，相比此前較為優惠。對此，記者試圖聯繫萬科在杭州的子公司——浙江萬科南都房地產有限公司，未能獲得置評。

在杭州萬科樓盤出現價格鬆動的背後，則是杭州樓市的持續“低迷”。

杭州市透明售房網最新統計資料顯示，今年上半年，杭州市區新建商品房簽約29153套，簽約量較去年同期下降30.62%。同時，簽約均價為15584元/平方米，同比下降12.86%。“這種量價齊跌的現象還會持續。”昨日（7月6日），浙江省社科院房地產研究所研究員王永太對 《每日經濟新聞》記者表示。

降價短信促銷/

6月28日，自稱為金達地產的公司發出兩條樓盤降價促銷短信，這兩條短信都與杭州萬科兩個專案有關，一個是萬科紫台，一個是萬科公園大道，且降價幅度都不低，前者精裝三房直降50萬元，而且送車位，而後者則降40萬元。

隨後，記者根據短信上預留的手機號碼聯繫金達地產，對方稱他們是房產仲介，説明萬科介紹客戶，為了衝量，目前所推出的房源價格比原有優惠，如果想買可以通過其與置業顧問聯繫，“推出一批特價房”。

杭州透明售房網顯示，萬科紫台項目最早於去年6月份開盤，推出2、3、4號樓，共189套房源，折後18600/平方米起，均價約21000元/平方米，而目前最新的銷售動態顯示，在售12號樓89和125平方米精裝修房源，均價20000元~21000元/平方米。

昨日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份諮詢萬科紫台專案售樓處，現場銷售人員稱，目前主推的5號樓在售均價為19000元/平方米，而其他幢同樣是89平方米戶型房源簽約價是21000元/平方米。

至於萬科公園大道項目，杭州透明售房網的銷售動態顯示，5月23日，該項目在售17號樓90平方米精裝房，價格在22000元~25000元/平方米，6月29日加推項目1號樓，為90平方米裝修成品，均價21000元~22000元/平方米。行銷人員說，“公司為了衝擊年中業績指標，1號樓定價較低”。

關於銷售狀況，杭州透明售房網的統計資料顯示，截至昨日，萬科紫台最近一期所推出的預售證號為2014000065的總房源為141套，可售套數126套，其中可售住宅為111套，而萬科公園大道項目最近的一期預售證號為2014000064的總房源為127套，可售套數為125套，其中住宅116套。

對於上述價格調整等相關銷售事宜，7月4日，《每日經濟新聞》記者試圖聯繫浙江萬科南都房地產有限公司進一步進行核實與採訪，不過，截至記者發稿時，未能獲得任何置評。

銷售均價下降/

2014年樓市上半年“考卷”剛剛出爐。萬科地產銷售額突破1000億元，繼續穩坐全國房企第一的寶座，而在杭州，其以總成交1756套為杭州樓市上半年住宅銷售套數冠軍。

實際上，萬科地產在市場的表現卻有硬幣的另一面。杭州透明售房網統計資料顯示，萬科公望項目累計成交均價為55900元/平方米，目前在售價為53211元/平方米；萬科郡西專案的累計成交均價為53365元/平方米，目前在售價為47780元/平方米，萬科北宸之光項目累計成交均價為15309元/平方米，目前在售價為14554元/平方米。萬科璞悅灣項目的在售價為19107元/平方米，此前的累計成交均價為20224元/平方米。

另據萬科地產7月3日公佈的6月份銷售及新增專案情況簡報，公司6月份銷售面積174萬平方米，同比增長55.91%，環比增長41.58%；銷售金額193.9億元，同比增長43.74%，環比增長33.36%。不過，其6月份的銷售均價11144元/平方米，同比降7.8%，環比降5.8%。

目前，杭州樓市有點尷尬，房價下來了，成交量卻上不去。據杭州透明售房市場研究院統計，今年上半年，杭州市區新建商品房簽約均價為15584元/平方米，較去年同期簽約均價17883元/平方米下降12.86%。

價格下跌的同時，杭州新房簽約量較去年同期卻出現大幅下滑。上述統計資料顯示，同期，杭州市區簽約2.92萬套，同比下降30.62%。其中，杭州主城區簽約量較2013年同期的2.33萬套減少1.04萬套，簽約量同比下降44.69%。


與此同時，供應庫存居高不下。統計資料顯示，截至2014年6月30日，市區庫存132262套。此外，2013年杭州市土地出讓金高達1300億元。這些新增的土地，僅少量在今年上半年入市，潛在供應巨大。

“此前的成交多來自剛需，隨著有效需求不足，這種趨勢還將繼續蔓延。”浙江大學客座教授、傑盟智庫執行長蘭洪海對記者說，杭州樓市回暖還比較困難，2014年以來，杭州熱銷樓盤呈現出兩個明顯的特徵，一是主流的戶型，開發商對專案的戶型設計偏向剛需購房者；其二則是以價換量，採取高周轉的策略模式，低於市場預期的價格進行銷售，據其觀察，杭州最近推出的數個樓盤，不少售價貼著成本價走。

2014年全年預計共有451只集合房地產信託專案到期，到期規模破千億，其中過半到期項目集中於下半年。

高杠杆運轉、市場需求低迷、降價自保、資金鏈承壓，被公認為不少房地產企業的現實寫照。

蝴蝶效應下，房地產信託產品也命運多舛。自2013年以來，已有超過10家信託公司陷入房地產項目兌付危機。

早在2010-2011年房地產市場加速發展，房企為開發新項目大量融資，信託產品的週期讓2014年進入房地產信託兌付高峰。

據理財週報金融研究院不完全統計，年內完成兌付的房地產集合信託產品規模約1039億元，平安信託、新華信託、中融信託兌付規模分列前三。

雖然2014年以來，各信託公司對小房企、三四線城市項目發行愈發謹慎，但今年將到期的存量項目還是讓多家信託公司感到憂慮。

北京地區一家信託公司業務部門負責人坦言：“潛在風險很多，誰都無法掌控市場走向，對於我們更重要的是如何在它暴露前先出手控制。”

兌付：高峰來臨

2014年全年預計共有451只集合房地產信託專案到期，到期規模總計約為1039.71億元，其中過半到期專案集中於下半年。

今年以來，寧波興潤置業、海寧立德房產、南京盈嘉地產、合肥瑞和房產、深圳光耀地產、杭州中都置業、上海悅合置業等多家中小房地產商資金連結連斷裂，多家信託公司來不及抽身，亦被牽扯其中。

因關乎大量投資人的利益，2014年又恰逢兌付高峰期，房地產信託兌付問題被推上風口浪尖。

理財週報金融研究院不完全統計，2014年全年預計共有451只集合房地產信託專案到期，到期規模總計約為1039.71億元，其中過半到期專案集中於下半年。

日前，瑞銀北亞太區首席投資總監浦永灝也表示，地產類信託產品可能會受到中國內地房地產企業風險顯現的影響。

根據其預計，中國的房地產業已經進入長期的調整階段，一二線城市房價高，三四線城市庫存高，調整至少需要3至4年。

根據用益信託統計的資料來看，今年到期的集合類房地產信託大部分仍在沿海城市或是經濟發達城市。其中有房企融資過百億的地區包括江蘇、河北、浙江，規模分別為128.61億元、117.45億元、102.57億元。

北京地區一位元信託公司總裁對理財週報記者表示：“根據我的瞭解，與東南沿海相比，西部地區房地產市場需求下降更明顯。今年西部地區房屋銷售量下降了2-3個百分點，但東部地區銷售數量尚沒明顯降低。”

西部省份中，房企融資項目集中于四川和重慶，分別有48.88億元和40.09億元融資等待回籠。

具體到信託公司來看，全年兌付規模排名首位的是平安信託，預計兌付規模71.5億元。此外，兌付規模超過50億元的還有新華信託、中融信託、中信信託、四川信託，分別為66.4億元、57.4億元、56.3億元、52.6億元。

然而，這四家公司中，除平安信託外，其餘3家的信託資產中，投向房地產的部分均不超過管理資產規模的20%，到期兌付規模與本身信託資產規模有一定正相關性。

而在對今年下半年將到期信託項目的排查中發現，一個項目一家企業，兩者的現狀令人擔憂。

其一是廣州利合房產操盤的昔日“地王”廣州亞運城，一度滯銷，背後安信信託29億元信託貸款仍投入其中，將在今年8月到期，目前距到期日還有約一個月。

其二是曾經的“保障房第一股”中天城投，一年內到期負債超出貨幣資金16億元，而其與中融信託、中鐵信託、吉林信託合作的15只產品都在今年內等待兌付。

項目：承壓

“頭號大單”安信29億亞運城項目，還有約一個月時間到期，安信信託方面稱：“沒有不能如期兌付的風險。”一個月後，拭目以待。

在對2014年預期兌付的信託產品統計中發現，到期兌付額最高的一隻產品是安信信託於2011年8月發行的“廣州亞運城貸款集合資金信託計畫”。

當時的推介材料顯示，該產品實際募資規模29.12億元，資金用於向廣州利合房地產開發有限公司發放貸款，投資其在建項目廣州亞運城。該信託計畫的續存期限為36個月，專案將於今年8月終止。

廣州亞運城曾在昔日名噪一時。2009年底，富力、碧桂園、雅居樂三家地產商聯合以255億元的高價拍下亞運城地塊，這使得亞運城成為當時的“地王”。而後中信地產、世貿地產也先後入局切分“地王”蛋糕。

然而，距離其2010年一期開盤銷售已近4年，昔日風光早已被滿城風雨所取代。

今年端午期間，亞運城山海灣推出70余套特價房源，最低售價9800元/平方米，與其去年1.5萬-1.6萬元/平方米的售價相比，降幅超過30％。

“亞運城所在地距離市中心太遠，周圍設施無法跟上，加之項目體量太大，這些年過了當時的炒作期，缺乏對客源的吸引力。”廣州地區一家中型地產公司專案部負責人對記者表示，“而且，2013年以來，樓市需求也已不如其開盤初期，降價是必然。”

公開資料顯示，截至今年6月底，亞運城項目已售8779套，尚有未售2913套。

“房地產專案還款主要看專案銷售情況，如果銷售金額無法覆蓋開發投入，可能讓融資方陷入困境。”一位房地產信託分析師表示。

據理財週報（微信公眾號money-week）記者瞭解，安信信託專案的融資方利合地產是亞運城項目的主要運作方，其並沒有對公司資金是否出現困難做出回應。

該信託專案的風控措施上，有富力、雅居樂、碧桂園、世貿、中信五家地產公司共同擔保。其中，世茂置業擔保額度為全部債務金額的20%，其他四方擔保額度各為全部債務金額的25%。

安信信託相關負責人對理財週報記者稱：“截至目前，亞運城項目運轉順利，沒有不能如期兌付的風險。”

無獨有偶，今非昔比的不只廣州亞運城。

曾經以“保障房第一股”走進公眾視野的中天城投，低調多年之後，在今年預期兌付信託產品名單上卻十分搶眼。

中天城投曾在2012年頻繁通過信託融資，與吉林信託、中鐵信託、中融信託分別合作發行共計15個信託產品，合計金額18.8億元，全部產品均將在今年到期。

2014年1季度報告顯示，截至1季度末，中天城投（合併報表）貨幣資金共計36億元，同期有短期借款10億元，一年內到期非流動負債42億元。由此推算，中天城投未來一年內需歸還的負債共計52億元。

一家大型房產經紀公司分析師對理財週報記者表示：“業內的確有中天城投今年資金鏈可能會出問題的說法。它的問題並非銷售方面造成，中天的專案銷售情況穩定，但其在建工程多，且政府要求保證工程進度，這讓中天在開發商投入過多。”

截至1季度末，中天城投總資產379億元，總負債339億元，資產負債率高達89.4%。

目前，上述15只信託產品中，在上半年已經進入兌付期的包括吉林信託“松花江114號中天城投資源控股股權收益權信託”，據理財週報記者瞭解，該產品已經完成兌付。

中鐵信託“優債1216-1218”三期產品，終止日分別在2014年3-4月，然而從其官網上披露的管理報告來看，三隻產品最後一次資訊披露為2013年4季度報告，沒有如其他結算產品出具清算報告。

記者就此事進行諮詢時，負責該產品的證券投資部相關人士稱，可能是報告在審批流程中。而截至發稿，中鐵信託方面尚未給出回應。

風險：不能否認

“房地產信託不出現風險是不可能的，很多風險潛藏在裡面，哪家公司在發項目時都不可能準確預測到未來的市場走向，其實重要的是風險可控性。”

上述業內人士稱：“現在信託做房地產，企業融資模式相對固定，主要是股權投資和抵押，這兩者都是有安全邊際的。”

實際上，出現問題的信託產品遠比進入公眾視野的要多，而利用“安全邊際”，信託公司把出現問題的房地產項目在風險傳遞到投資者前已經解決掉。

前述信託公司總裁向理財週報記者描述他的憂慮：“早在2010-2011年，公司做過一批小房企的融資項目，現在有點擔憂不能如期回款，風控部門可以說時時緊盯。以前的專案大多已經結構固化了，沒有辦法去加更多的風控措施，一旦預計會出問題馬上要找人接手項目。”其所在公司亦在兌付規模統計中排名前10。

尋找接盤方是信託公司解決問題專案最常用的手段。接手項目的主要是資產管理公司，有時也會是其他信託公司。

“信託公司的專案，資管基本都樂於接盤。”上述負責人稱，“信託做房地產有432的監管要求，抵押貸款項目的話，抵押物的抵押率大都控制在50%以內。資管公司接手之後，無論後續處置抵押物，還是捂在手裡幾年，等市場回暖再轉手都有利可圖。”

而讓信託人士苦惱的一點，則是項目無展期性。該負責人感歎，信託資金大部分來自投資人，到期就要兌付。如果專案出現突發問題，給信託公司的解決時間很短，處置抵押物或轉讓股權，都需要時間來落實。

這一點也給信託公司的風控提出了更高的要求。一些房地產投資激進的信託公司也會採取更多的風控辦法。

中融信託相關人士表示，房地產信託風控上，專門設立單獨管理部門和獨立審批人團隊。在股權投資項目上，信託計畫成立後以中融信託公司自己的名義成立專案公司，房地產開發商和中融信託各出資一半，以股權的方式約束開發商。

信託業協會資料顯示，截止到2013年年底，全行業問題資產約200億元，計提的信託賠償準備金已達90.6億元，可以覆蓋200億元問題資產的45.30%；全行業淨資產高達2555.18億元，是200億元問題資產的12.78倍。

而中國建投投資研究院調研的資料則不同，根據其《中國投資發展報告（2014）》顯示，中國信託行業目前信託資金的不良資產最多可達到480億元左右，是信託業協會統計數字的2.4倍。

“坦白來講，信託公司很少動用賠償準備金，只要項目還在可控範圍內，沒有接盤方，可能會選擇用自有資金先接過來。”前述高層人士對記者說。

現狀：談三四線色變

“三四線城市的項目，大房企的會考慮一下，小房企的三四線城市項目根本不碰。”

說及現狀，三四線城市已成為信託公司的項目選擇的“敏感地帶”。

“三四線城市的項目，大房企的會考慮一下，小房企的三四線城市項目根本不碰。”前述信託公司總裁坦言。

據浦永灝預計，根據今年房產銷售量下滑趨勢，估計三四線城市樓價會下調3-4成。一線城市的情況相對較好，樓價跌幅或在1-2成。

華北地區一位元信託公司副總分析：“投資區域很重要，1、2線城市的壓力相對小，需求不足時，下調房價還可以有效刺激銷售，3、4線城市的壓力就很大。還有一個背景關係，3、4線城市專案有些是跟銀行合作的，也就是銀行介紹來走的專案，信託做通道，有銀行背書的基本不會出問題。”

實際上一二線城市房地產需求上沒有過多的不樂觀顯現出來。

另據國家統計局最新發佈的“5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，新商品住宅與上月相比，70個城市中50%的城市價格下降，最低下降1.4%。與去年同月相比，70個城市中價格下降的僅有1個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。

上述人士還表示，對於三四線城市，根據目前對需求前景不太樂觀的預測，不是說這裡的房子賣不出去，但它可能是5年或更長的一個周轉期，這就與信託期限不符合，信託一般來講項目期限是3年以內，所以普遍選擇現在不碰三四線城市。


而對於信託公司來說，項目所在地只是選擇中很小的一部分。

“還要結合房企的綜合情況，現金流狀況。”前述負責人指出，“大房企一般都不做單體專案，看它的其他專案是否缺錢，就能判斷該專案是否支持充足。同時，銀行給企業的融資額和有無海外融資、債券等多種融資管道也很重要。一家融資管道豐富的企業現金流出問題的可能性極低。其融資管道充足與否，在融資成本上得以體現。”

“此外，如果一個專案所在地點、拿地成本、資金進入時處於的開發階段綜合起來滿足公司風控標準，也會去做，房地產項目畢竟利潤可觀。”該負責人補充道。

廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程」7月1日正式實施。業內人士認為，高負債率將成為未來一段時間地產行業風險集聚的主要因素。

新華網報導，廣東此次在全大陸率先推出措施清繳土地增值稅的舉措，必將對市場結構乃至部分企業的定價策略產生影響。

廣東省地稅局有關負責人表示，「1日起實施的規程，目的在於提高土地增值稅清算的時效和品質，有效解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執法風險和涉稅風險。」

「實際操作存在困難。房地產專案大多是滾動開發，從拿地、開發到竣工起碼要花兩三年。一般說來，排除了其他因素，土地增值稅的清算周期短則兩三年，長則五六年。」廣東地稅部門基層徵納員劉術林說。

土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率。此前，由於需要等到專案結束後再進行清算，地方稅務部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預徵，而在實際執行中，房企為充分占用資金，又會想方設法對該稅目拖延繳納。

中山大學嶺南學院財稅研究中心主任楊衛華認為，土地增值稅主要就是調節房價，根據銷售面積實行累進徵收。過去法律條件不完善，什麼條件可清算不明確，導致很多開發商鑽政策漏洞，留下幾套房子不清算，把清算時間往後拖，變相獲得無息貸款。

楊衛華表示，規程推出後，徵管能夠更加制度化規範化，執法更加透明並有效打擊逃稅。

據大陸國家稅務總局的部署，2014年土地增值稅清算計畫已被列入稅務機關績效考核範圍。今年以來，除廣東外，還有海南、湖南等地先後公布了2014年度的土地增值稅清算計畫。

多位地產從業人士坦言，30%至60%稅率相當高，在銀根緊縮，房企資金鏈緊張的背景下，有可能加劇房地產業洗牌步伐。

當前，房地產企業的負債率高企。今年5月底，中國房地產研究會、中國房地產協會及中國房地產測評中心在香港發布上市房企測評報告指出，房地產板塊整體低迷，償債壓力升至3年來最高，盈利比率則持續下滑。

專家指出，清繳如果被嚴格執行，意味著房企利潤空間將被大幅壓縮。由此，對房企的市場價格行為也將產生相應的影響，一些開發商的降價熱情或會受到打擊。

交通銀行金融研究中心日前在京發佈的《2014年下半年中國宏觀經濟金融展望》報告指出，今年以來，房地産市場發生了較大變化，逐漸由“政策市”走向“市場市”，這主要是由於政策、資金、供求和預期等因素出現了明顯轉向。報告預測，在其共同作用下，樓市調整還將持續，房價下行還將持續。

報告顯示，今年以來，房價進入下行區間，直接地反映出樓市正在進行著一輪調整。 5月，全國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環比下降0.32%，為自2012年6月以來的首次環比下跌，且下跌城市數量超六成;同比雖仍上漲7.84%，但漲幅已自年初起不斷縮小。上半年樓市由“過熱”轉為“偏冷”，市場成交清淡。1-5月，全國商品房銷售面積累計同比下降7.8%，銷售額下降8.5%;其中，住宅兩項銷售指標分別下降9.2%和10.2%。

報告認為，今年樓市進入調整週期主要源自於房地産行業四大內外部因素發生了明顯轉向：
一是政策思路轉換。房價處於下行通道時，政府不再輕易出手救市，並將密切注視地方政府的各類托市行為，必要時予以糾偏。二是資金環境轉變。資金環境延續緊張形勢，開發商資金來源增速“斷層式”下滑迫使其合理定價推盤，銀行個貸政策收緊也對置業者購房需求形成抑制。三是供求關係逆轉。供需關係的明顯逆轉導致總體庫存大幅攀升，出清週期明顯拉長。四是市場預期轉向。樓市趨冷使只漲不跌的預期發生根本扭轉。

報告預計在這些因素共同作用下，樓市調整還將持續，房價調整還將持續較長的一段時間。

下半年，信貸緊張和樓市調整有望持續。在供給端，為適應新的宏觀金融和市場環境，開發企業將適時調整銷售策略，更加合理地制定新盤價格，以加快銷售回款速度，緩解業績目標和庫存高企壓力。

在需求端，由於商業銀行按揭貸款額度總體偏緊，個貸利率上浮使相對購買力下降，申請門檻抬高和放款速度變慢也抑制了購房需求的釋放。同時，市場預期改變使置業者觀望情緒濃厚，加劇了房價下行壓力。而由於購房需求價格敏感，當房企理性定價時，需求將有入市傾向，成交有望在相對較低的價位促成。綜合來看，預計房價調整還將持續較長的一段時間。

上車盤屋苑樓價近期不斷攀升，其中沙田第一城的大細單位昨天均錄得創新高個案，其中一個連天台兩房單位，以410萬元易手，為屋苑有史以來兩房單位首突破400萬元的成交，已經追貼市區屋苑價錢。業界人士指出，雖然一手新盤貼市價甚至低二手價售樓，但由於數量有限和只涉及個別地區，加上二手物業盤源緊絀，因此令二手客搶盤情況趨白熱化。

中原地產首席分區營業經理陳廸豪指出，現時二手盤源極缺，用家為買心頭好，不惜高價入市【表】，新近沙田第一城9座一個頂層連天台的兩房單位，實用面積327方呎（建呎395），業主放盤僅約一周，叫價410萬元，最終「零議價」下售出，實呎12538元（建呎10380元），為屋苑兩房歷來首宗突破400萬元的成交。不過，以呎價來說，並不及該屋苑在6月底時一個實呎面積284方呎、以實呎1.33萬元售出的單位。

事實上，現時市區上車屋苑九龍灣淘大花園，一般兩房單位售價約400萬元，雖然是次第一城新成交的單位屬頂層連天台，但亦反映屋苑樓價已追貼市區樓水平。

三房833萬沽創新高

美聯物業首席高級營業經理鍾燕河說，沙田第一城不但細單位售價創新高，連大單位亦破頂。一個33座高層B室三房大單位，實用面積820方呎（建呎980），最近以833萬元售出，屬於屋苑成交價歷史新高，實呎10159元（建呎8500元）。至於屋苑內30座一個高層H室兩房單位，即使業主反價5萬元，最終亦能以385萬元成交。

陳廸豪稱，近期推出的新盤大埔白石角逸瓏灣，雖然搶去部分二手購買力，但第一城現時只有約160個放盤，較年初減少六成，在盤源不多下，帶動屋苑成交量跌價升的局面。他又表示，現時入市以用家為主導，投資者較少。近期市場出現多宗高價二手買賣，令業主更加心雄，第一城兩房入場費已經升至350萬元，若無窗台或景觀較佳的放盤單位，叫價更達360萬至380萬元。

嘉湖業主反價封盤

此外，近月獲上車客搶盤的另一個熱門屋苑天水圍嘉湖山莊，更有業主臨場封盤。中原地產區域營業經理王樹明指出，麗湖居一個三房單位，業主臨場反價10萬元，雖然準買家願意追價，惟業主突然再改口表示封盤不賣。她解釋主要是近期樓市不斷升溫，令不少業主更加心雄所致。

雖然高價成交屢現，惟受到盤源緊絀影響，二手買賣個案並不多。中原地產指出，過去兩天假期十大屋苑共有23宗成交，按周增加5宗，升28%，只有藍田麗港城「捧蛋」；美聯物業則稱，十大屋苑錄19宗買賣，與上周相若。

香港置業行政總裁李志成說，現時一手樓持續減價推盤，二手樓則礙於盤源短缺，造就價錢不斷創新高，相信未來一手樓和二手樓搶客的情況，將會更趨激烈。

新盤群起推優惠吸客，樓市氣氛轉好，市場指過去兩天一手共售出82伙【表】，信置（083）並趁勢減價推出大角咀奧朗．御峯貨尾，部署本周發售，市傳不足2天，已收票逾600張。

奧朗貨尾呎價1.25萬入場

信置營業部聯席董事田兆源表示，奧朗．御峯上周末推出新價單，首批涉50伙，訂價每方呎由14243至16859元不等，折實最低入場呎價為12533元，過去兩日售樓處已有約6000人參觀，冀短期內公布銷售安排，希望本周推出。

是次發展商提供多項置業優惠，包括60日成交期可減5%，以及8月17日前簽約可減1%。另提供印花稅津貼，開放式單位可獲4.5%，1房或以上可獲6%；計及所有優惠，開放式單位折扣額等同10.5%，1房以上折扣更達12%。市場消息指出，該批單位的售價變相較一手新例前推出的單位低約一成，故吸引準買家入票，暫累積收票逾600張。

綜觀一手市場，過去兩天新盤售約82伙，當中信置牽頭發展的大埔白石角逸瓏灣I及II期，市傳兩天沽出37伙。田兆源稱，過去兩日成交金額逾千萬元的單位佔五成，當中以本地客為主，不乏換樓買家；內地客比例也由早前推出時佔2%，輕微提升至3%，昨日有一買家斥逾3600萬元連購逸瓏灣II期第12座高層A及B室。他指出，樓盤有機會在本周內加推單位，當中包括特色單位天池屋。

另外，尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN今天推售84伙，昨日下午截票，綜合市場消息指出，共收票約1000張，超額認購約11倍。

豪宅市場過去兩天也錄得多宗大額成交，其中山頂加列山道七重天大廈，一個中層單位以7800萬元易手，市傳由太古地產（1972）回購物業。

位於加列山道38號的七重天大廈，為太古地產所發展，毗鄰陽光花園。據了解，大廈公契有條文指明，若業主放售單位，發展商有優先回購權。消息指出，新近中層B室，實用面積2786方呎，物業以8300萬元放售，終以7800萬元售出，實呎27997元，減幅6%。

原業主1993年以1320萬元購入單位，易手賬面獲利6480萬元，升值近5倍，市傳買家為太古地產。事實上，該集團早年已密密收購大廈業權。昨日本報曾向太古地產作查詢，發言人稱集團不回覆市場傳聞。

傳何厚鏵子9300萬沽雅賓利

另外，市場消息指出，中半山雅賓利大廈剛錄得本年首宗買賣，為屋苑高層C室，實用面積1948方呎。據悉，單位原先以9500萬元放售，減價200萬以9300萬元售出，實用呎價47741元。資料顯示，原業主為高捷利有限公司，公司董事為何敬民，與前澳門行政長官何厚鏵之子同名。物業於2003年以2500萬元購入，易手賬面獲利6800萬元，升值2.7倍。

美聯工商營業董事羅志明表示，?地（012）旗下長沙灣工廈樓花項目Global Gate Tower （GGT）接連錄交投，成交包括1902室及3307室，面積分別約894及約1900方呎，成交價約633.42萬元及1604.3萬元，呎價分別約7100和8400元。

合和實業（054）近月就灣仔合和中心二期發展計劃向城規會提交發展方案，包括興建提供1024個客房的酒店，以及將原作寫字樓用途的樓面改為大型演講廳等，惟遭到區內業主等反對，當中包括持有毗鄰堅尼地道64號顏氏大宅的中華汽車（026）顏氏家族，擔心新方案的道路安排對區內交通以及大宅的重建計劃可能會有負面影響。

財政司司長曾俊華表示，差餉物業估價署即將公布的臨時數據，顯示5月份住宅樓價上升明顯加快。

他指，如立法會休會前，未能通過雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）草案，將令港府回應市場轉變的困難增加。

曾俊華又指，上周有較多資金流入香港，觸動聯繫滙率的強方兌換保證，雖然暫時沒有迹象顯示有大量資金流入物業市場，但政府會密切監察；又說美國最新的經濟數據顯示，就業市場穩步改善同時通脹升溫，聯儲局可能會加快利率正常化的步伐。

曾俊華昨以《最後衝刺》為題發表網誌，指雙倍印花稅草案遲遲未通過，律師樓代為暫時保管的稅款已經非常龐大，當中大部分來自非住宅物業的成交，而業界亦已多次向港府反映，擔心保管相關款項的風險。

曾俊華認為，立法會大會很可能需要整整兩天，甚至更多時間，才能完成審議雙倍印花稅草案的程序，最理想的情況，是在下周四（17日）早上或之前，開始恢復二讀辯論，否則草案未能及時通過的風險大增。

令政府可作適當調整

他表示，希望議員支持該草案，並確保可以在暑假前通過，令政府可以在有需要時作適當調整，以回應市場轉變。

現時距離立法會暑期休會，只有本周三（9日）的大會和本周五（11日）的財委會，處理大量積壓的議程。曾俊華表示，希望議員珍惜立法會大會和財委會餘下的開會時間，爭取讓更多議程得到處理，「過得幾多得幾多」，減少立法會「塞車」的傷害。

上周五的財委會會議，由於拉布關係，只是通過兩項撥款申請，現時餘下33項議程涉及40多項撥款，需要留待本周五的會議處理。立法會大會方面，由於上周出現流會，本周三的議程，將審議政府提出的7項法案草案、2項涉及成立創新及科技局和藥物規管的具法律效力議案。立法會大會正準備一連五天舉行馬拉松會議，但曾俊華對完成上述議程不表樂觀。

重設中環旗艦店 涉逾3萬呎樓面
中環皇后大道中複式舖受時裝品牌注視，失去中環旗艦店兩年的國際時裝品牌H&M，積極於地段尋新落腳點。

消息指，近日品牌洽租華人行商舖部分，每月租金涉1,500萬元，雙方料仍磋商中。

地段品牌雲集 人流暢旺

H&M自兩年前，皇后大道中卡佛大廈旗艦店不獲續租後，一直於同地段物色新舖址，市場人士透露，H&M正洽租中環華人行的商舖部分，涉及物業地下、地庫及1樓，面積逾3萬平方呎，據悉品牌出價達1,500萬元。地點上，華人行屬中環商業核心位置，附近有gap、A&F等時裝品牌設大型旗艦店，零售氣氛理想，人流暢旺，故價值甚高。

現時華人行商舖部分，主要租客為滙豐銀行，翻查資料顯示，滙豐絕對是大廈的長情租客，早在1985年，滙豐與華人行業主長實，簽下一張30年的合約，換言之，合約將在明年到期，料租客亦與業主磋商續租。由於有長情租客，H&M要搶得舖位也不容易。

Esprit租永?商廈多層舖

H&M在多年前，租用皇后大道中卡佛大廈多層舖位，生意理想，直至2012年，時裝品牌ZARA以高達1,100萬元搶舖，近日正式開業。本年初，H&M以每月約1,000萬元，承租銅鑼灣?隆中心4層，總樓面約4.6萬平方呎，作其亞洲首間及最大型的全球旗艦店。

事實上，皇后大道中複式舖位供應實在罕有，業主叫價亦進取。位於娛樂行旁的中匯大廈，設有一個地下、1樓及地庫的複式舖位，面積逾2萬平方呎，資料顯示，馬莎百貨早在1996年起租用，最新的租約涉及每月920萬元，租約至2016年屆滿，據業內人士指，業主有意把舖放租，預計市值月租約1,500萬元。

中環皇后大道中最近一宗大手租務，為110至116號永?商業大廈多層舖位，以每月逾200萬元租出，新租客為時裝品牌Esprit，涉及物業地下、地庫、低層地下、高層地下連天台，總面積約17,941平方呎。

至於舖位買賣方面，市場消息透露，荃灣青山公路210號富華中心1樓1D鋪，面積約300平方呎，剛以3,550萬元沽出，呎價約11.8萬元，該舖現由北京同仁堂承租，月租約8.8萬元，新買家享3厘。原業主為民生物流老闆張順宜或相關人士，去年底以約3,000萬元購入，持貨半年帳面獲利550萬元離場。

近日二手樓市急速升溫，連被視為「蝕讓重災區」的大圍名城，造價也水漲船高，本月連錄6宗成交，全部獲利離場，個別獲利近百萬元離場。

大圍名城推售時吸引不少內地客入市，今年年初遇上內地客銀根緊絀，紛紛蝕讓套現，令屋苑出現大量蝕讓個案，以3月份為例，全月錄23宗成交，其中18宗蝕讓。

低層738萬售 2年升值14%

但經過約3個月的消化，願蝕讓的單位基本沽出，故本月成交單位全部獲利離場，3期2座低層NA室實用面積688平方呎（建築面積913平方呎），剛以約738萬元易手，實用呎價10,727元。原業主於2012年初以約645萬元購入，持貨2年多帳面獲利93萬元，升幅約14%。

多次提價 高層賺64萬離場

世紀21奇豐分行經理李仕明透露，隨着樓價回升，個別名城的小業主放盤由微利變獲利甚多離場，例如1期2座高層NB室，實用面積約842平方呎（建築面積1,102平方呎），業主2010年初以約806萬元購入，今年1月初時放叫價840萬元，扣除釐印費及雜項支出，實屬平手離場，但隨着市況回暖，業主多次調整叫價，最終以870萬元沽出，帳面獲利64萬元，升幅約8%。

李仕明又謂，近期市況升溫也推動了買方加快入市，例如2期5座高層SA室，實用面積741平方呎，剛以833萬元易手，買方原居於九龍區，鍾情名城交通及校網，半年前開始睇樓，但一直預期樓價仍「有得跌」，故遲遲沒有入市，因而錯過不少入市良機，至近日有見樓價不跌反升，因而下定決心入市。

除名城外，黃大仙現崇山近日也錄得罕有獲利個案，例如6B座高層C室，實用面積526平方呎，投資者2011年以約770萬元購入，剛以公司股權轉讓形式易手，成交價約805萬元，帳面獲利35萬元離場。

新盤過去兩日錄得約80宗成交，按周跌53%，以信置（00083）大埔白石角逸瓏灣沽37伙佔最多。而同系旺角奧朗．御峯減價10%重推，兩日收逾600票。

過去周末，由於缺乏大型新盤推售，所以一手交投不算活躍，兩日合共錄得80宗成交，以逸瓏灣銷情最為理想，1、2期項目合計沽出37伙，佔市場成交逾半，昨日再有大手客斥資3,600萬元連購兩伙，涉及逸瓏灣II 12座高層A及B室。而同系灣仔囍滙則沽出6伙。

奧朗?御峯收逾600票

另外，曾經在去年中新例實施前推售的奧朗．御峯，信置日前公布價單重推，涉及50伙，價單定價介乎382.1萬至530.2萬元，實用呎價約1.42萬至1.69萬元，連及發展商增加印花稅優惠，開放式單位最高折扣10.5%，而一房單位最高折扣為12%，整體折實價較新例前最多10%。

市場統計，奧朗．御峯兩日累積收票逾600票，而信置營業部聯席董事田兆源指，項目周末兩日共錄6,000人次參觀，認為市場對上車盤有需求，對銷情有信心。項目日內公布銷售安排，預期本星期正式發售。

GRAND AUSTIN超購12倍

至於市場其他新盤，如西南九龍GRAND AUSTIN今天發售加推的84個單位，當中以4房單位較受市場注目。市場消息透露，項目昨日截票，累收逾1,100張，較可供發售單位超額12倍。事實上，項目昨日亦錄4伙成交，包括5座低層A室，實用874平方呎，以1,948.5萬元沽出，呎價約2.2萬元。

此外，元朗尚悅、黃泥涌紀雲峯及旺角麥花臣匯等多個新盤，亦錄得零星成交，整個市場合共錄得80宗，較對上一周的170伙，下跌約53%。

買家轉投入場門較檻低的二手居屋，刺激居屋二手單位平均售價突破300萬元關口，創出歷史新高。

白居二帶動以及買家追捧，二手居屋價量齊升，根據土地註冊處最新數據指，今年上半年全港共錄2,795宗居屋二手買賣登記，涉及金額約84.51億元，較去年下半年的2,479宗及74.04億元，分別增加13%及14%。

廣明苑半年升11%最勁

上半年二手居屋成交平均售價302.35萬元創新高，較去年下半年的298.66萬元上升1.2%。另外統計的10個屋苑中將軍澳廣明苑樓價升幅居首位，半年間升近11%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，私樓上車盤價高，下半年買家會轉投居屋市場，預期成交量及造價仍有攀升空間。

白居二買家趕尾班車，高價購入屯門兆麟苑，祥益地產高級營業經理胡志偉指，屋苑K座高層1室，實用面積554平方呎（建築面積710平方呎），成交價244.6萬元（未補地價）沽出，造價屬同類戶次高。

另外，將軍澳富康花園2座高層B室，實用面積484平方呎，以281.5萬元（未補地價）沽出，實用呎價5,816元。