房仲網統計 屋主獲利了結 降價15％

房市不景氣，屋主現拋售潮，今年上半年全台房屋委售量創新高！統計各家房仲業者房屋委售量發現，與去年同期相比，信義房屋增加11％，中信房屋也有12.9％的成長，而永慶房仲網的委售量更有3成3的漲幅，另外在591房屋交易網近1年委售量也增加6成，且開始有屋主為求獲利了結，降價10∼15％出售。

從永慶房仲網委售物件量觀察，上半年全國委售量較去年同期成長3成3，更較前年同期成長5成，連一向缺乏新屋供給的台北市都較去年出現近2成的委售量，台中、桃園委售則較2012年同期增加8成。據中信房屋統計，2014年上半年委售量，相較去年同期增加12.9％，中信房產行銷企劃部經理江龍名指出，都會區外圍，部分資金不夠深的屋主，較有出售的情形。

奢侈稅效應影響大
而信義房屋今年1∼6月全台委售量也較去年同期增加11％，若再以年今年7月1∼5日和6月同期相比，委售量更急速上升2成，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近2個月委售明顯攀升，應為政策打房效應，但若比較近3年委售發現，2011年3月政府宣布奢侈稅將實施後，和同年1月相比委售量成長達3成，顯示奢侈稅效應仍是近3年影響房市最強的打房政策。

避免未來升息風險
根據網路售屋平台591房屋交易網顯示，2013年6月8日委售量達7萬4489筆，而今年7月7日該網站的委售量已達12萬1217筆，近1年增加62％。而從去年第4季起，售屋功能全面收費的樂屋網，今年7月7日的委售筆數也高達15萬7172筆。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，選前房市政策多，財政部主推房地合一且積極查稅，而央行擴大管制範圍、限縮貸款成數等政策，增加買方自備款，導致市場價量走緩，對多屋族的屋主來說，可能還要面對未來升息、賣屋愈來愈難的風險，也因此出現就想獲利了結的售屋潮。

在591委售房屋的屋主Kelly Chen說，從2013年下半年來，看屋跟詢問的買方都明顯減少，出價又低，為求獲利了結，今年農曆年過後開始將手上的物件降價10∼15％，也因此出脫手中8戶房產。

選舉過後買氣較好
Kelly Chen說，但從4月底囤房稅政策效應開始，仍有3戶滯銷，若7月底仍無法將物件出脫，便考慮將房屋留到選舉過後，屆時買氣可能較好。

買氣下滑
房屋委售量增，但成交量卻不斷下降，今年上半年6都建物買賣移轉棟數較去年同期比合計衰退11.7％。除台南持平外，其他5都均較去年同期衰退，如桃園量縮7.7％，高雄量縮4.5％。

下半年房價恐跌
若跟2011年奢侈稅實施前相比，全台各都會區交易量，除台南、高雄外，其他4都均衰退，雙北衰退幅度達3成以上。

網路地產王總經理陳韻如指，近期偏空訊息不斷釋出，從委售量增加與成交量萎縮的狀況來看，賣方壓力增加，少見過去買方不斷追高，樂觀向上加價的情形，但目前房價仍未見下跌，若下半年成交量持續萎縮，房價才有可能下跌。

群義房屋總經理陳俊男也指，雖目前買方觀望態勢強烈，但房屋委售量增加的同時，帶看量也增加，目前僅急售的屋主價格才有機會鬆動。


工商時報
獲利了結潮湧現 上半年房屋委售量 3年新高

政府打房房市多空造成不明，根據房仲業者統計全台委售量狀況，今年上半年供給量創3年來新高，全國網路物件供給量不僅較去年上半年增加逾3成，更較前年同期暴增5成，已湧現獲利了結潮。

今年上半年六都建物買賣移轉件數，合計衰退11.7％，從各主要都會區觀察，除台南持平外，其他五都均較去年同期呈現衰退；其中，又以台北、新北、台中較去年同期交易量縮減幅度最大，比重在16％?18.4％，而桃園量縮7.7％，高雄量縮4.5％。

若跟2011年奢侈稅實施前相比，全台各都會區交易量平均下滑23％，除台南、高雄外，其他四都均呈現衰退。其中，北市衰退43％最高、新北衰退34.9％居次，台中也有26.7％的下滑幅度。

儘管房市交易量縮，但根據永慶房產集團資料統計，今年六都中古住宅均價都較去年同期上揚，除台北市房價漲幅僅3.9％最低外，其他五大都會區房價仍持續上揚，漲幅在10.5％?19.6％之間。

永慶房仲網統計目前網路委售量發現，今年上半年全台網路物件供給較去年同期增加33％，更較前年同期暴增5成，今年上半年各地區網路物件供給量指數都創下新高。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，連缺乏新屋供給、供不應求的台北市都較去年出現近2成的委售量，特別是台中、桃園較供給量較2012年同期大增高達8成以上，顯示今年上半年已湧現獲利了結潮。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，近來政府打房政策一波接一波，並朝「房地合一」實價課稅的目標邁進，再加上年底七合一大選的不確定因素，使得下半年觀望氛圍仍然相當濃厚，整體房市信心不足。


自由時報
房市漸凍 委售量增 成交量減

今年上半年六都房市表現受到學運、政治、社會及梅雨季等利空議題打亂，賣屋潮湧現。根據永慶房仲網統計，上半年委售量較去年同期暴增三成三；信義房屋則統計，七月第一週比起六月最後一週大增兩成。

對於房市委售量激增，永慶、信義、東森、台灣房屋等房仲業者都認為，與近來政府不斷推出打房政策有關，加上房價來到高原區，「獲利了結」賣壓出籠。
不過，上半年六都建物買賣移轉件數衰退十一．七％。委售量暴增，但成交量衰退，顯示房市有漸凍趨勢。

永慶房仲網委售量統計，今年上半年供給量創三年來新高，全國網路物件供給量不僅較去年上半年成長三成三，更較前年同期大幅成長五成。信義房屋統計，上半年供給與二○一一年三月的高峰期相比，委售量增約三成，也比去年同期增加一成一。

根據永慶房仲網資料，上半年全台六都平均成交均價較去年同期上揚，除台北市房價平均每坪六十七萬元，較去年上半年六十四．五萬元僅上漲三．九％最低外；其餘五都房價漲幅都超過一成，其中以台南漲幅近兩成最高。但與二○一一年六月奢侈稅實施以來房價年漲幅相比，台北、桃園、高雄房價漲幅均有趨緩跡象。

交易量方面，上半年六都建物買賣移轉件數衰退十一．七％。六都中除台南持平外，其餘五都均較去年同期衰退，其中又以台北、新北、台中較去年同期縮減幅度最大，減幅在一成六以上；若與奢侈稅實施前相較，雙北衰退幅度更超過三成。

打房又出新招！傳出財政部國稅局雷厲風行，展開新一波奢侈稅大查稅行動，針對年薪60萬元以下，短期多次交易，或是購買標的明顯超過付款能力疑似人頭戶，要求說明。

專案追查 力求達標

市場人士透露，過去只要符合自用且只有一戶，就可逃過查稅，但現在國稅局還會查金流，在這一波查稅行動中，只能說投資客哀鴻遍野。

黃姓投資客說，這一波大查稅行動，主要鎖定大安區與信義區等房市精華地段，被查出的「同業」不在少數。

對於房地產人士透露的奢侈稅新查稅手法，國稅局不願證實，只強調會比對購屋人的財力。據了解，奢侈稅一直是日常查核業務，但為進一步加強追查，國稅局今年4月祭出抑止逃漏稅專案，且每個國稅局都訂出查核件數、金額目標。為了達標，國稅局也是追得人仰馬翻。

檢視財力 逮人頭戶

國稅局說明，原本查奢侈稅會先鎖定2年內短期交易的房地產案件，再套用奢侈稅的免稅條款，例如名下僅1戶自用住宅、持有超過2年等條件排除，剩下就是要課稅的對象。

「專案就像一張大網，把所有可疑案件全部包在一起。」國稅局官員說，因為這次專案中有多項的追稅目標。例如針對台北市3000萬以上必查的鉅額房地交易，國稅局會檢視買房人的財力是否相符，是不是人頭戶，這原本是為了追逃漏財產交易所得或贈與稅。但每個篩選條件一起查下來，也有助於擴大奢侈稅查稅。

台北國稅局官員說，之前就曾追查到一起案例。一個年輕仲介業者，為了幫客戶逃漏奢侈稅賺取佣金，願意充當人頭交易一棟3、4000萬的豪宅。只是按照常理，這年輕人薪水根本買不起豪宅，引起國稅局注意後，就從金流沿線追查年輕人名下根本沒有足夠財產，確定是人頭，並要求補稅幾百萬元。

舊屋換新 從嚴認定

央行祭出第4波選擇性信用管制，對於最具爭議的舊屋換新屋，採取從嚴認定，在完成產權登記，且清償債務並塗銷該筆貸款之抵押權前，房貸仍舊受限，要避免投資客以換屋之名大鑽漏洞。

北市蛋黃區 中古屋摔1成

央行在6月底祭出重拳打房後，引發房仲業唉唉叫，據房地產業者透露，目前台北市信義計畫區與大安區「蛋黃區」零星中古屋個案，房價急墜下修達1成，甚至新北市林口、淡水、三峽、新莊副都心或是桃園等成屋房價，均有下修1成至1成5慘況。

受央行打房與政府課徵豪宅稅或查稅等影響，永慶房產集團昨公布，從永慶房仲網委售物件量發現，今年上半年全國供給量創3年來新高，不僅較去年上半年成長3成3，更較前年同期大幅成長5成。業者形容，今年上半年已湧現獲利了結的出售潮，目前進入買方市場，買家不但不追加，且有很大議價空間。

值得注意的是，北市供給量不多的「蛋黃區」，例如信義區、大安區等地，已出現零星個案房價下修1成，甚至2成，但仍難以成交的少見情況，令房仲業者嘖嘖稱奇。

位處北市安和路與仁愛路口的某華廈，近半年成交價每坪約103萬元，但目前有屋主願意以總價5500萬元、每坪92萬元賣出，下跌幅度逾1成。房地產業者透露，這起個案，在網站開價為7000萬元，但願意以5500萬賣出，約開價的8折。

此外，位處北市東區明曜百貨後面，距離2、30公尺的某電梯大樓，近1年每坪成交價約在110萬至115萬元，但最近已有屋主願意以每坪95萬元賣出，令他們感到不可思議。

力麒（5512）出售日月潭三館（日潭館）給關係企業的易福公司，處分利益達6,478萬元，而興建中的宜蘭溫泉會館，加上日月潭大館第3季開工，未來力麒飯店事業將重心移往五星級飯店。此外，「麒御」案6月持續入帳，預計7月可全部入帳完畢，預估7月營收將逾20億元。

力麒今年取得易福16.04％股權，成為該公司最大股東，日前力麒將日月潭三館（日潭館）以總價2.05億元出售給易福，力麒處分利益達6,478萬元。

力麒表示，日潭館目前剛興建完成，共計40間房，預計7月底試營運，未來日潭館所有權及經營權都將屬易福，目前易福以飯店經營及管理顧問為本業，目標在明年重新上櫃掛牌。

力麒表示，未來力麒飯店事業將重心移往五星級飯店，宜蘭員山公園溫泉會館為集團旗下第1家五星級酒店，此BOT案由宜蘭縣政府出土地，力麒有50年的經營權，該案已在今年4月動工，規畫97間房，將走精緻高檔路線，該案預計在2016年底前完工。

另外，也屬五星級飯店的日月潭大館，預計今年第3季動工，總計273間房，預計2017年第3季開幕。

在營建方面，已完工總銷60億元的「麒御」案，銷售率8成，已在今年4月開始入帳，5月營收9.5億元，預估6月營收約在10億元左右，該案預計在7月全部交屋完畢，屆時7月營收將可望大幅跳升，法人估單月營收將超過20億元。

在新推案部分，力麒表示，今年7、8月將推出北市萬華莒光路「力麒御品」、新莊新泰路「力麒PARK」預售案，以及「牯嶺街B案」等個案，另再加計其它成屋與商辦案，全年推案規模將可達130億元。

永慶房屋集團整理永慶房仲網委售物件量發現，今年上半年全國供給量創3年來新高，全國網路物件供給量不僅較去年上半年成長3成3，更較前年同期大幅成長5成。

永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛分析，2014年上半年全台六都平均成交均價都較去年同期上揚。台北市房價漲幅3.9%最低，其他五大都會區房價持續上揚1成以上，其中以台南漲幅19.6%最高。

以各地今年上半年平均房價來看，台北市最高，每坪新台幣67萬元、新北市36.7萬元、桃園縣16.6萬元、台中市16.3萬元、台南市11萬元、高雄市13.7萬元。

黃舒衛分析，今年上半年全國網路物件供給較去年同期成長3成3，更較前年同期大幅成長5成，且自去年上半年以來，由於「特種貨物及勞務稅條例」（即奢侈稅）滿2年，市場供給量逐步墊高，今年上半年各地區網路物件供給量指數均創下新高。

連缺乏新屋供給、供不應求的台北市都較去年出現近2成的委售量；特別是台中、桃園供給量較2012年同期大增高達8成以上，顯示今年上半年已湧現獲利了結潮。

黃舒衛指出，對於自住民眾來說，政府打房政策完全不影響購屋，預期下半年市場供給量肯定持續放大，自住客群將有更多看屋選擇，建議可以提早進場做功課，趁著選前這波政策打房題材，屋主心態較具彈性，可大膽進場議價，一定能選到物美價廉物件。

中央銀行六月底理監事會議，揮出四記重拳，祭出第四波選擇性信用管制；為避免有漏網之魚，央行還特別模擬八十一種申貸情境，發文全國金融機構作為「教戰守則」。

央行以「Ｑ＆Ａ」（問與答）方式列出八十一種情境，包括管制區內第二戶房貸、全國不分區第三戶房貸、豪宅房貸、公司法人房貸，以及建商土地抵押貸款等，整份文件長達二十頁。

「民眾想鑽的漏洞，幾乎都在這部寶典裡面！」一位公股行庫主管說，很多民眾想利用轉貸機會增加貸款額度，但央行明確告知各金融機構，受限戶自撥款日起三年內，辦理轉貸金額不得超過原貸款餘額，亦即不可增貸；且就算滿三年辦理轉貸，雖可增貸，但轉增貸金額合計不得超過原貸款額度。

夫妻僅一人有房貸 另一人不受限
至於夫妻兩人，其中僅一人名下有房貸，若以另一人名義申辦特定地區購屋貸款，則不受管制。央行解釋，針對性審慎措施是以借款人本人為規範對象，並未將其配偶納入。

豪宅方面，央行以民眾購買台中市四千萬元住宅為例，即使金融機構鑑價僅三千萬元，但仍適用豪宅版選擇性信用管制，且房貸成數最高不得超過鑑價或買賣金額「較低者」（三千萬元）的五成。

央行發文對象，除了銀行、壽險、郵局外，還包括農、漁會信用部，避免民眾利用地方基層金融機構逃避規範，並告知將與金管會加強金檢，一旦發現違規，就會依相關法律規定處分。

行庫主管指出，央行新增全國不分區第三戶房貸最高五成的限制後，各分行都會上聯徵中心辦理歸戶查詢，已有兩戶房貸的民眾要有心理準備；且這次模擬八十一種申貸情境，讓金融機構有所適從，可能成為投資客的夢魘。

釋出0.42公頃住宅地

台北市文山區第一期市地重劃區將釋出約0.42公頃的住宅用地，當地業者指出，若推出住宅案每坪開價預計站穩8字頭！該重劃區位景美溪左岸堤防、道南橋北側和萬壽橋南側圍起區塊，緊鄰河堤和政治大學，環境單純又具休閒機能，預計8月開始辦理重劃。

近河堤休閒機能佳
文山區屬文教區、居住環境單純，不過土地飽和，新建案多在木柵路三段，每坪開價約60萬元。有巢氏房屋政大店店長李東垣分析，忠順街新建案「忠順大院」因建材、規劃較好且面公園，低樓層每坪成交價70萬元起，而文山區第一期市地重劃區緊鄰政大和河堤，休閒機能更好，預估每坪開價可站上8字頭。

李東垣也指出，政大旁的中古房市場穩定，多是屋齡30∼35年的公寓，每坪成交價43∼47萬元，一有釋出通常很快成交。

考量品質環境單純
台北市土地開發總隊秘書吳智維表示，這塊土地2010年已有變更計劃，因有地主陳情而作細部變更，至今年6月才審議通過，預計8月報送重劃計劃書給內政部，並開始辦理重劃程序。

吳智維說多數地主支持重劃，並希望重劃時考量居住品質，因此0.72公頃的重劃區僅規劃0.42公頃住宅區、0.12公頃的公園，剩餘為道路用地，環境相當單純。

在央行打房與政府課徵豪宅稅後，今年首度成交的「仁愛帝寶」房價出現鬆動下滑情況，台灣房屋說，今年3月成交的「仁愛帝寶」案樓層為12樓，總價4.478億元，總面積205.71坪，扣除3個車位，每坪單價270.9萬元，這是2012年8月實價登錄以來，「仁愛帝寶」罕見下跌情況。

房仲業者表示，央行在6月底將台北市豪宅門檻降到7000萬元，且最高貸款成數降到5成，八大公股行庫對豪宅貸款利率，更較一般首購房貸利率提高1碼，為2.25％到2.3％，要求無寬限期，一開始就要攤還本金與利息，相關措施「根本是把北市豪宅送進冷凍櫃」，預期豪宅價格將下跌1至2成。

他舉例說，以北市豪宅總價8000萬，但只能貸款成數5成、年利率2％、貸款期20年計算，一年利息80萬、每月利息為6.6萬餘元，再加本金每月要償還16.6萬元，每月本息合計23萬餘元，負擔相當沉重，投資客直呼不敢玩了，「央行打豪宅，確實打到要害了」。

台北市「仁愛帝寶」在2000年開始銷售以來，豪宅價持續飆升，但這次實價登錄的12樓，每坪單價卻為270.9萬元，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，這是繼去年12月底「仁愛帝寶」揭露4戶實價資訊後，再度公開成交價格，從歷次揭露價格來看，政府重手打房下，豪宅一哥也深受影響。

央行在6月底祭出重拳打房後，引發房仲業唉唉叫，據房地產業者透露，目前台北市信義計畫區與大安區「蛋黃區」零星中古屋個案，房價急墜下修達1成，甚至新北市林口、淡水、三峽、新莊副都心或是桃園等成屋房價，均有下修1成至1成5慘況。

受央行打房與政府課徵豪宅稅或查稅等影響，永慶房產集團昨公布，從永慶房仲網委售物件量發現，今年上半年全國供給量創3年來新高，不僅較去年上半年成長3成3，更較前年同期大幅成長5成。業者形容，今年上半年已湧現獲利了結的出售潮，目前進入買方市場，買家不但不追加，且有很大議價空間。

值得注意的是，北市供給量不多的「蛋黃區」，例如信義區、大安區等地，已出現零星個案房價下修1成，甚至2成，但仍難以成交的少見情況，令房仲業者嘖嘖稱奇。

位處北市安和路與仁愛路口的某華廈，近半年成交價每坪約103萬元，但目前有屋主願意以總價5500萬元、每坪92萬元賣出，下跌幅度逾1成。房地產業者透露，這起個案，在網站開價為7000萬元，但願意以5500萬賣出，約開價的8折。

此外，位處北市東區明曜百貨後面，距離2、30公尺的某電梯大樓，近1年每坪成交價約在110萬至115萬元，但最近已有屋主願意以每坪95萬元賣出，令他們感到不可思議。

為了遏止包含工業住宅及商業區興建住宅的「違規住宅」，台北市3月起針對6大區、近50公頃土地，只要是「類違規住宅」新請領建照者，將採繳納高額保證金機制，而違規住宅熱區大直、內湖五期及南港一帶的「既存違規住宅」北市建管處也已經全盤清查，加上地政局嚴抓廣告，其中在大直非法區的買氣可謂極凍。

台北市建管處去年已經針對內湖五期、南港等10案的工業住宅公共設施空間依照《建築法》祭出罰鍰，而後又採「一層一罰」，罰金達數千萬元。

大直商業區的部分，年初至今也已全面清查，台北市建管處副總工程司邱英哲指出，現行針對既存違規住宅，主要是清查公共空間，目前大直有2件需要改善。

年初地政局針對售屋廣告嚴格稽察，要求違規住宅售屋廣告必須明示土地使用分區，並且無法歸類在「住宅」的搜尋欄位，更要求不能擺放平面圖，有些房仲刊登廣告怕被罰，甚至也不打社區名稱、不放室內照片，改為「住辦空間」等字眼，影響銷售效率。

台灣房屋大直特許加盟店副店長陳泰源指出，今年3月過後，大直商業區違規住宅成交案例非常少，甚至4、5、6月敬業一路、敬業二路、樂群三路等違法區內幾乎零成交，反倒是合法區住宅房價更貴，小套房價格「遍地開花」創新高，單坪站上百萬元。

林口地區近3年半以來的新增屋戶數和家戶增量數之間有3千戶的落差，而供給過剩不僅會影響區域性行情，也可能會壓縮到機場捷運線、新北影視園區等建設替房市帶來的利多效果。房產專家張欣民表示，超額供給恐會讓利多僅能維持房價的「保值」，而無法有效拉抬房市。

隨著房市的陰晴不定，「林三淡」地區也從投資客眼中的寶地變成專家們頻頻示警的地區。根據房產雜誌的研究統計，林口在這3年半以來，預售屋和新成屋的供應量是7122戶，銷售金額達1675億元，但同期的新增家戶數卻只有4263戶，之間的落差將近3千戶。 林口地區雖然有就業機會的優勢、機場捷運的交通效益，以及實質建設的利多，但房產專家張欣民於正聲電台《日光大道》節目中分析，龐大的供給量可能會壓縮利多對房市的拉抬效應，房價要大幅度上漲的可能性就會受限，建設利多恐怕只能維持房價的保值。

總投資金額高達290億元的台中市水湳經貿園區，將是台中最後一塊大面積開發整合的處女地，預計107年完成開發，帶動緊臨水湳經貿園區的12期重劃區、地價與房價近幾年水漲船高，尤其是文修公園周邊，今年已成為台中市另一個豪墅競技場！

包括大日「極光」、華相「天空墅」、寶鯨「富椿莊」、佑崧「居心地」等建案都已陸續進場，每戶豪墅總價從7,280萬元起至1.5億元不等。

其中，大日營建力邀日本代謝派大師團紀彥，為12期文修公園首排的「大日極光」豪墅親自操刀設計。大日表示，日月潭向山遊客中心、桃園國際機場第1航廈皆出自團紀彥之手，「大日極光」是團紀彥在台灣的第5個設計案、也是中台灣首座豪墅設計案。

7月初進場的「大日極光」案，總戶數僅6戶，每戶地70至90坪、建195坪，每戶總價1.5億元起。由於大日營建5月初獨家贊助在高雄舉辦的「國際遊艇展」，已有許多遊艇客戶預約賞屋，團紀彥獨樹一格的建築設計，也是獲得頂級客戶青睞的主因之一。

此外，華相建設繼於12期推出「華相八方」豪墅1期、2期與「華相上安」大樓案熱銷一空後，7月初再推「天空墅」，總戶數僅4戶，預售時已售出2戶，另2戶保留戶在新成屋完工後，正式公開銷售。

華相建設董事長王忠正表示，放眼國際都會區，公園第一排的景觀住宅不僅稀有，更是地段漲幅的指標。他說，2年前在12期環保公園旁推出「華相八方」時，「住1」土地每坪31萬元，現在55萬元也買不到，2年來漲幅約8成，顯示公園首排土地具稀有性與未來保值性。

王忠正說，「天空墅」擁有未來水湳經貿園區開發與大型公園首排兩大優勢，在銷售「華相八方」的過程中，發現三代同堂的客戶不多，因此，「天空墅」規畫地47至50坪，建坪145坪，每戶售價7,280至7,980萬元，市場接受度最高。

而寶鯨建設位於台中12期的「富椿莊」案，規畫9戶不同格局與風貌的豪墅，強調「一戶一泳池」，每戶售價1.3億元起，5月已進場銷售。「富椿莊」原是12期最貴的豪墅預售案，就在「大日極光」7月進場後，「最貴豪墅王」換人坐。

台中市政府投入290.2億元，在原水湳機場土地打造254公頃的「大宅門特區」，全區五大機能的專區工程，都分別進行中。台中市都發局長沐桂新昨（7）日透露，上述特區工程預定107年中陸續完成，這也是全台首個政府公共建設，走在民間投資之前的都市計畫區。

沐桂新昨在市政會議上，進行大宅門特區開發進度專案報告時指出，全區分為文教、文化商業、創新研發、經貿、生態住宅等五大專用區。而公共建設工程則包括台灣塔（底部設城市願景館）、中台灣電影館、清翠園、泊嵐匯國際會展中心、台中城市文化二館、水湳轉運站等重大建設。據地政局估計，大宅門計畫可為市庫賺進600億元。

與會的交通局長林良泰表示，初步已規畫完畢園區會有BRT環狀路線，另有4條公車幹線通往園區，南北邊也規畫以電動公車接駁，園區內會盡量以低碳車輛通行。另外，推動中的i-Bike計畫，2年將設60站，大宅門特區也是設立重點。

購屋時哪項因素會是你最優先考慮的選項？對許多人來說，「景觀」是相當重要的考量，高雄某豪宅建案「景觀第一排」與後排低樓層的價格，價差將近三倍之多。

同一個建案，價格可能出現天差地別，據東森新聞報導，高雄某一建案去年4月實價登錄的交易價每坪63萬，同一建案另一間去年11月過戶的案子卻只有28萬，差了快35萬，將近3倍之多。

高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰在訪問中分析，該豪宅建案第一排，因為看出去就是高雄港，每坪售價落在50-60萬之間，但是後棟的景觀被前棟擋住，低樓層幾乎看不見任何景觀，因此出現如此大的差價。 房仲業者表示，雖然低樓層視野比較差，但是因為議價的空間大，還是吸引不少人購買，同一個建案有沒有「景觀」，一般來說價差約1成左右，而有景觀的案子也相對保值。

高雄有棟3層樓的透天厝被屋主偷偷加蓋到6樓，而且在頂樓又加了兩層樓高的鴿舍，讓路過的民眾膽戰心驚。但這多出的5層違建卻沒人管，工務局坦言，3年前因為縣市合併而經費不足，接獲民眾檢舉也無計可施，近期將會盡快強行拆除。

位於高雄市大馬路旁的一排透天厝中，有一棟民宅足足比其他建物高出一倍，除了從原先的3樓一路加蓋到6樓，又再冠上一個2層樓高的鴿舍，外牆又騰空加建了一條貨梯，由於沒有依法申請使用執照和建照，違建範圍高達5層樓高。根據TVBS的報導，路過的居民和機車騎士都會頻頻抬頭看，很擔心這些自行搭建的鐵皮板和鐵條會掉下來砸傷人。

其實這棟違建早在3年前就已經遭人檢舉，但拆除大隊大隊長余潮駿坦言，因為縣市合併後侷限於經費不足，一般的人力只能拆到3樓，但這棟違建卻高達8樓。這次再度被人檢舉，工務局將會盡快在近日強制拆除，但地方政府的行事效率已讓當地居民搖頭。

上月底內蒙古呼和浩特市宣佈取消房產限購舉措後，國內不少房地產市場蕭條的城市“蠢蠢欲動”。昨日南京也傳出消息稱，近期將會對144平方米以上的大戶型實施稅費補貼政策，這一傳聞是否靠譜？記者昨日採訪了相關人士。

“給市場‘鬆綁’一直是南京樓市的選項之一，是否出臺、何時出臺，關鍵要看時機。”一位不願透露姓名的業內資深人士告訴記者，最近有開發商在參與相關部門的市場調研時，聽聞了南京打算“救市”的提法，“動刀”的對象有可能是144平方米以上的大戶型房源，買房人所繳納的稅費將得以減免，不過具體的減免額度目前尚不得而知。至於“救市”的時間點，普遍預計會是在青奧會之後，最早也要等到9月份了。

揚子晚報記者瞭解到，南京市目前的房產契稅政策是按“是否為家庭唯一住房”來區分的，若是家庭唯一住房的話，90平方米以下的契稅為1%，90-144平方米的契稅為1.5%，144平方米以上的契稅為3%；若非家庭唯一住房，無論面積多大，契稅統一為3%。而早在2009年時，為了刺激樓市，南京市曾對房產交易契稅推出過補貼政策，90平方米以下的繳納1%補貼1%，即“零契稅”，90-144平方米的繳納1%補貼0.5%，144平方米以上的繳納3%補貼1%，該政策僅執行了一年，隨著樓市銷量的迅猛增長而取消。

上述資深人士表示，南京市最有可能推出的大戶型補貼政策或將效仿2009年時的標準，即144平方米以上的房源繳納3%，再補貼1%，也就相當於2%的契稅標準，一套總價300萬的房子將可以節省3萬元。不過，他認為補貼政策只會針對首套房，如果購買的是二套房，仍將維持原有3%的契稅政策。至於為何選擇大戶型“開刀”，該人士分析認為這是基於南京樓市目前的基本面考慮的，南京網上房地產的資料顯示，近幾個月的銷售面積比例中，140平方米以上的大戶型銷量維持在20%左右，占整體銷售量的份額不大，對市場不會造成太大影響。

記者昨日向南京市住建委相關部門求證時，得到的答覆是“沒有聽說過”。有關人士稱，南京在今年初推出穩定樓市的“寧七條”之後，尚沒有出臺過關于樓市政策調整的相關檔，“大戶型補貼契稅”的消息並沒有聽說過，也沒有接到過任何通知，“如果有變化，會第一時間發佈消息的，”該人士說。

市場資料顯示，自今年4月份以來，隨著南京房地產市場銷售量的日趨下行(4月份新房銷量6700套，5月份5600套，6月份4400套)，取消限購政策的呼聲不絕於耳，在不少專業人士看來，傳出補貼大戶型契稅的傳言並不奇怪。南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，南京樓市目前的在售房源庫存量為4.3萬套，按目前的銷售速度，去化週期接近10個月，尚未達到高庫存的風險。南京我愛我家市場部總監胡涓娟也表示，以南京樓市的當前現狀看，無論是取消限購或是補貼契稅，條件尚不成熟。

杭州有購房者日前收到售房仲介的短信，稱萬科的兩個專案正在降價促銷，其中“萬科•紫台”項目精裝三房直降50萬元，送車位，而“萬科•公園大道”項目則直降40萬。

萬科杭州多項目直降50萬

據央廣網財經記者瞭解，萬科紫台項目最早於去年6月份開盤，共推出189套房源，均價約21000元/平方米。目前在售的分別為89和125平方米精裝修的兩棟房源，均價19000元-20000元/平方米。而萬科公園大道專案目前在售樓盤均價在20000元/平方米左右。

央廣網財經記者以購房人的身份聯繫了萬科紫台專案的售樓處，售樓人員表示，這兩個樓盤的優惠活動已經取消。他說：“這個活動是6月份為了衝擊銷量而推出的，房源是紫台5號樓的中間套，目前已經全部售罄，連2層的都賣出去了，這明擺著是穩賺不賠的買賣嘛。”

至於後續是否會推出相類似的優惠活動，售樓人員表示：“難！除非賣得不好，要麼等明年，因為萬科一年只沖一次業績。”

萬科多地以價換量 銷售額穩居龍頭寶座

除了杭州，萬科在北上廣等一線城市早已開始了降價搶跑的舉動。萬科位於廣州番禺的剛需樓盤“萬科歐泊”5月開盤推售204套洋房，銷售均價約每平米1.5至1.68萬元人民幣，較前期單位大幅降價30%。另外，萬科在上海浦東的樓盤萬科海上傳奇從3月至今價格逐步走低，累計已經降價超過10%，而今年3月萬科北京樓盤“住總萬科橙”出現3000元/平方米左右的降價，被認為是萬科對於市場預判的標誌性動作。

據萬科公告顯示，今年上半年，公司累計實現銷售面積821.2萬平方米，同比增長14.6%；銷售金額高達1009.1億元，同比增長20.6%。而中國房地產測評中心公佈資料顯示，萬科6月份銷售額為203億元，接近上半年銷售總額的20%。萬科半年銷售業績首次突破1000億元，穩居上半年房企銷售金額第一的位置。

資深房地產專家韓世同在接受央廣網財經記者採訪時表示，今年上半年有7個房企銷售額突破了500億，萬科甚至是破了千億，這和萬科隨行就市，及時調整銷售策略有很大的關係。雖然降幅有一定的幅度，但是對市場、對購房者、對企業，甚至是對地方政府的財政收入、對銀行的資金風險都是有利無弊的。房企以價換量的做法比死撐熬到最後不得跳水式地降價要好很多。

2014年上半年樓市暗淡 下半年房價或繼續下行

一面是龍頭房企的銷售業績持續上揚，一面卻是上半年的樓市在一片唱衰聲中持續低迷，房企業績分化。

70個大中城市房價漲幅持續收窄，伴隨房價下跌的是銷量下降、庫存高企，開發商拿地的熱情降低。據國家統計局發佈的消息，5月份70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。

據中原地產市場研究部資料顯示，目前30多家上市房企發佈了前5月銷售資料。其中，銷售業績同比下降的房企達17家。

而據億翰智庫最新的2014年top30企業完成率排行榜顯示，上半年業績完成年度銷售目標40%以上的大型房企僅15家，而完成年度銷售目標過半的大型房企僅?大、萬科、旭輝、越秀四家。

韓世同稱，下半年將有更多的房企加入到以價換量的行列，因為目前房價比較高、信貸規模收緊，企業只有積極地才去促銷策略才能把握商機、爭取更好的銷售業績。他預計下半年房價將持續下行。

保利地產（600048）7月7日晚間公告表示，公司和廣州市凱勝投資有限公司通過掛牌方式聯合取得廣州市科學城開創大道地塊（宗地編號：KXC-S-3號，專案具體位置見圖1），專案用地面積為170861平方米，規劃容積率面積約為478411平方米，成交總價約為286090萬元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目60%權益。

公司通過合作方式取得鄭州市高新區白楊路地塊，專案用地面積約為68490平方米，規劃容積率面積約為239716平方米，成交總價為29166萬元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目50%權益。（申玉彬）

碧海藍天、四季花香，海南島獨特的熱帶自然資源，一直充滿著誘人的召喚力，讓國內外的遊人無法抗拒。

2010年開始，海南搭上了“國際旅遊島”的快車，資本的強勢進入正在改變這座熱帶海島的原始面貌。北起海口、南至三亞，在海南綿延數百公里的蔚藍色海岸線上，大大小小的地產商們屯兵佈陣，用鋼筋、水泥把沙灘美景圍築起來，在平地上蓋起了旅遊度假酒店和商品住宅。

現在，海南已經成為我國高端度假酒店最集中的區域。與此同時，還有多個靠海圍起的工地。

然而，記者調查發現，高檔酒店的紮堆背後，卻隱藏著過剩的危機。不僅如此，同質化問題也逐漸開始凸顯。海南省政協調研報告顯示，預計到2015年，海口、三亞客房平均開房率將降為30%左右。

現狀：高端酒店紮堆

從海口美蘭機場一路向南，經文昌、瓊海、五指山、陵水，直到三亞，高速路沿途可見酒店廣告和房產開發專案，大型房產專案和高端度假酒店點綴其中。

國際旅遊島、免稅等系列政策落地，引來了大量開發商。不經意間，無數資金湧向海南這座聚寶盆：圈地、蓋房子、建酒店。

以三亞亞龍灣中心廣場為中心向兩側延伸，湛藍色的海水和銀白色的沙灘近在咫尺。不過，亞龍灣的海岸線基本已被開發，沿路建起的高端酒店建築和蔥郁的熱帶植物擋住了觀賞視線，海水陽光似乎變成了酒店住客的獨享。

這只是三亞度假資源 “私有化”的一角。放眼三亞乃至海南，酒店資源其實已經呈現“過剩”的態勢，海南已經超過北京、上海，成為中國高星酒店和品牌酒店最多的地方。

根據海南省政協經濟委員會在今年初形成的《我省（海南）五星級酒店發展狀況調研報告》，按嚴格的五星級資質標準，海南省已掛牌五星級酒店共23家，其中三亞12家，海口6家。按相當於五星級實力標準（或待評五星級），三亞至少有31家，海口至少有14家。

記者日前從海南省旅遊委瞭解的最新資料顯示，目前海南省已開業五星級飯店25家，客房數9404間，床位14973個；已開業五星級標準飯店40家，客房數14680間；在建和擬建五星級標準飯店約40家，客房數超過15000間。

三亞市旅遊資訊中心工作人員也告訴記者，去年三亞市掛牌五星級酒店12家，五星級酒店（含掛牌和非掛牌）50家。

距離三亞約70公里的陵水黎族自治縣，短短幾年已經成為開發商眼中的香餑餑，境內三灣（香水灣、清水灣和土福灣）從北向南57公里的海岸線，成為海南濱海旅遊開發熱點區域，旅遊地產業的興旺給貧困的陵水縣帶來了豐厚的財政收入。

海南省陵水縣一位當地官員向《每日經濟新聞》記者表示，目前陵水縣有5家高檔酒店，29家在建酒店，聚集著富力、綠城、雅居樂等20多家地產商。

據海棠灣管委會旅遊發展局局長葉凱中透露，海棠灣今年將有3到4家一線海景酒店開業，新增客房近1800間。此外，華潤在石梅灣打造的石梅灣九裡項目，占地12平方公里，引進多家五星級酒店，並配備遊艇碼頭、直升機停機坪、大型綜合購物中心、高爾夫球場等多項高端旅遊度假設施。

趨勢：開房率或再降

一邊是紮堆的高端酒店，另一邊是為稀缺的海岸資源而爭相湧入的資本，海南高端旅遊資源正在面臨過剩的煩惱。

海南省政協日前召開海南五星級酒店發展情況專題協商會。根據當地媒體報導，海南省政協主席于迅在會上表示，在國際旅遊島建設的大背景下，海南省接待過夜遊客年均增長13%，五星級酒店實現了高速的發展，但同時也面臨著外部環境出現變化、競爭壓力增大、客房供給過剩等諸多問題。

攜程旅行網大住宿事業部國內業務部華東南區總經理崔燕向《每日經濟新聞》記者表示，海南高端酒店淡季訂單接近四成，旺季在七成以上，季節性差異明顯。“海南高端酒店相對集中，很小的區域內聚集了幾十家高端酒店，到了旺季明顯供大於求。但酒店同質化明顯，缺少主題或獨特風格，淡季價格混亂。”

“如此多的高星級酒店紮堆，實際上是一種資源的過剩和浪費。”海南省旅遊發展研究會會長王健生認為，海南高端酒店市場結構性失衡，同質化嚴重。

“這主要是因為酒店佈局出現紮堆，並不能說明海南酒店真的出現飽和，要說有問題，也就是結構性問題。海南屬於高端酒店密集地區，但基本上紮堆在海灣區和靠海市縣，酒店除了名稱不一樣外，建築設計風格、資源配置和服務細節相差不大。”王健生說。

他進一步談到，一些新建的酒店一味追求超五星級和七星級等“高星級”，使得酒店檔次和客源結構發展形成矛盾。

市場接近飽和，使得高檔酒店面臨很大的挑戰。華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱向《每日經濟新聞》記者提供的資料顯示，2010年至2013年期間，三亞過夜遊客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅遊收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%，酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%（暫無2013年數據）。

不過，當地的酒店營業收入卻呈現逐年下滑的趨勢。另外，持續上漲的運營成本也在不斷壓縮酒店利潤。趙煥焱指出，酒店的運營成本正在持續上升。

記者從三亞市旅遊資訊中心瞭解到的資料顯示，去年三亞掛牌五星級酒店平均房價1366元，酒店出租率為68%；五星級酒店（含掛牌與非掛牌）平均房價為1039元，平均出租率為55%。三亞旅遊委副主任鄭聰輝此前向媒體介紹，三亞高檔酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。

海南省政協調研報告亦顯示，根據《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》，2020年海南年接待國內外遊客將達到7680萬人次，按照10%的比率推算，五星級酒店的年需求遊客人次不會超過800萬人次。但由於海南五星級酒店業的超前發展，現有年實際接待能力已高達2800萬人次。近兩年海南五星級酒店數量還在快速增長，且已出現開房率偏低的情況，預計2015年海口、三亞客房平均開房率將降為30%左右。

背後：政府推動投資

實際上，據記者瞭解，2010年海南國際旅遊島獲批，旅遊產業沒有發生實質性變化，但促進了房地產和高檔酒店的爆發式增長。

海南省一位不願具名的政府人士向《每日經濟新聞》記者透露，當地政府正是酒店投資熱潮背後的推手。

2010年初，國務院《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》公佈，海南國際旅遊島正式上升為“國家戰略”，嗅覺敏銳的開發商們攜資本來到這座熱帶海島。

吸引更多外地人來此度假，這其中既有機遇，亦有難題。王健生告訴記者，政府現在並不推崇過去一波行情裡的旅遊地產，不少開發商一次性獲利後就離開了海南。

海南當地政府也看到了房地產超速發展的弊端，已經著手對島內的房地產業做出一些限制，包括“沿海區域自平均大潮高潮線起向陸地延伸最少200米範圍內不得建設房地產專案”；“適當降低純商品住房開發的比例”等。2014年，海南省政府再次強調，降低普通商品住房比例，優化酒店業結構，發展高端經營性地產。

上述不願具名的政府人士還談到，現在政府已經不允許開發商直接開發商品房，會在土地規劃中要求附帶建設酒店等配套設施。“對政府來說，開發商品房是一次性稅收，建酒店就是長期收入了，這筆買賣比較划算，一家有400間客房的五星級酒店每年交稅可以達到2000萬元。”

王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共資源變成私屬資源是一大誤區。國際上成熟的規劃一般是公共的海灘，然後有一個公共的長廊、綠化帶，然後是馬路，地方特色的酒店群落，然後是交通主幹道，再往後才是房地產。縱向是主題街區，街區內有很多通道，裡面有酒吧、餐飲、購物店或者畫廊。

但在海南，開發商建酒店卻是“醉翁之意不在酒”。一位長期關注海南旅遊生態發展的行業人士分析稱，不少開發商只把高端酒店當做住宅商品房的配套，按照地產思維開發酒店，不按市場規律出招。“旅遊投資屬於細水長流，房地產是一次性投資、賺快錢，兩者比起來開發商更願意後者。”

而在酒店經營上，開發商也不會動那麼多心思。該行業人士強調，由於酒店投資方與經營方分離，投資方往往對酒店的現金流不感冒，不會根據市場供求調整酒店房間定價，因此不少酒店時常在淡季出現價格高、入住率不高的情況。與周邊的東南亞國家相比，海南沒有廉價航空，進出港交通成本高，如果沒有大力宣傳促銷，很難在競爭中取勝。長此以往，在一些偏遠地帶的海灣，酒店入住率基本不足三成。

在海南生活多年的韓女士也表示，三亞周邊不少海灣已經被一些私人老闆承包用來開發，海邊濕氣重，即便是歐式風格的高端酒店建好不到一年時間，長期腐蝕也會導致外牆脫落、室內長滿黴斑。“這些酒店建得光鮮亮麗，但平時幾乎沒什麼人住。”

出路：如何去同質化？

長期從事高端酒店管理的專業人士王小姐表示，一般來說，高檔酒店的入住率達到40%~50%才能盈利。三亞的酒店行情較好，“一般國際知名品牌的高檔酒店在一線城市的投資回報期在12年至15年，二、三線城市要20年才能收回成本。”而在三亞乃至海南，酒店開業3年就能盈利，一晚過萬元的收費標準讓其他未進入者看紅了眼。

不過，高度同質化的直接後果是，價格成為消費者最敏感的因素，海南高端酒店開始走下價格神壇，不約而同地打價格戰、推出促銷套餐。

資料顯示，2012年三亞酒店業經營狀況總體回落，出現負增長境況。僅“五一”期間，三亞市酒店開房率同比下降了12.1%，而客房量卻同比增長了5.7%。去年“十一”期間，三亞235家旅遊飯店客房價格總水準同比下降10%以上。

多位酒店行業人士向 《每日經濟新聞》記者談到，三亞酒店的主要訂單來自於會議團體。


海南某展會公司工作人員邵先生稱，不少公司會把年會放到冬季，酒店價格基本上比淡季至少翻番，而淡季的預定價格可以比市場公開價格便宜上百元。“淡季兩三百就能訂到還不錯的酒店，五星級酒店也處於價格低谷，這時候就特別歡迎會議訂單。”

現在，已經有不少海南高星酒店在淡季時通過三天兩夜或四天三夜旅遊套餐吸引自助遊的散客，套餐包含酒店住宿、機場接送、景點門票、餐飲套餐等增值服務，定價基本在1500元至3000元不等。而在旺季，這樣的價位可能只相當於一晚的房價。

不過，海南高端酒店要想成功突圍就必須保持核心競爭力。中國（海南）改革發展研究所海南研究所所長夏鋒則向《每日經濟新聞》記者表示，海南已經成為我國重要的外事活動區域，中高端酒店良性發展是未來趨勢。

7月5日，天津泰達股份有限公司（000652，SZ；以下簡稱泰達股份）的全資子公司揚州萬運建設發展有限公司，以37429萬元的總價成功競得揚州市編號為870號的國有建設用地使用權。

公告顯示，870號商用地塊的出讓面積是77557平方米。根據規劃要求，該地塊的容積率大於3.8，小於等於5.0，擬用於揚州現代服務業集聚區（Y-MSD）專案的建設。

《每日經濟新聞》記者注意到，早在4月17日，泰達股份發佈公告稱，公司將投資79.43億元建設Y-MSD項目，該項目位於揚州市東部廣陵新城境內，總用地面積約170008平方米，折255畝，性質為商業、金融、辦公等用地。

昨日（7月7日），中國商業地產聯盟秘書長王永平接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，從很多城市來看，城市綜合體都過剩，連杭州也對部分區域嚴格控制新增大型商業綜合體的開發。城市綜合體的運作取決於定位、交通、人流和競爭對手等因素，泰達股份尚缺乏成功的商業地產運營經驗，對其整合能力是一種考驗。

項目盈利能力待考

對於Y-MSD專案，泰達股份表示，公司計畫分兩期建設，其中一期開發用地面積116.4畝，二期開發用地面積138.6畝。總建築面積101萬平方米，其中一期開發，地上建築面積37.5萬平方米，地下建築面積12萬平方米；二期開發，地上建築面積38.5萬平方米，地下建築面積13萬平方米。

4月17日的公告中稱，揚州市政府承諾對建成後總物業的80%予以定向回購，回購價格由回購物業的總成本費用加成16%管理費用構成。

RET睿意德助理董事李靜雅接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，政府的回購政策會對專案的去化有一定效果。

對於項目的盈利能力，《天津泰達股份有限公司Y-MSD專案可行性研究報告》中提到，本項目建設地點位於揚州市廣陵新城內，根據近期相同商業地產專案的售價和市場購買力的預測，文創、資訊SOHO工作室出售價格按11000元/平方米；酒店式公寓按11000元/平方米；辦公部分出售價格按11000元/平方米；商業部分出售價格按18000元/平方米；酒店部分出售價格按14000元/平方米，售價每年增幅3%。物業銷售回款818966萬元，物業及車位運營回款55530萬元。

但根據克而瑞機構的統計資料，揚州2013年商業項目成交量為11萬平方米，成交均價為5290元/平方米，價格同比2012年下跌了45%。

在李靜雅看來，項目售價高是個挑戰，因為目前整體市場環境並不好，觀望情緒濃厚，新啟動的樓盤可能沒有大的去化壓力，但是一旦供應量增大，會面臨競爭的壓力，也會遇到去化的瓶頸。

上述研報還指出，該專案所在地廣陵新城在未來2~3年的土地供應量還會增加，市場會形成較大競爭；區域內環球金融城等具有一定規模的商業專案已搶佔了一定的市場先機。目前區域內特色市場產品創新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

建設週期資金缺口較大

據瞭解，該專案計畫投資總額為79.43億元，分二期建設，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動投入54.43億元、銀行貸款25億元。

泰達股份的負債率增高在2013年就見端倪。根據泰達的合併資產負債表資料，其在2013年的短期借款為53.53億元，在2012年該數值為36.99億元；其在2013年的長期借款為27.51億元，在2012年該數值為13.39億元。根據泰達今年一季報的財務資料，2014年一季度資產負債率為85.69%，而在2013年同期則為84.80%。

泰達股份在公告中表示，項目開發體量大，建設週期資金缺口較大，需要通過貸款方式滿足專案如期建設。公司將以持有物業做抵押，積極尋求股東及關聯方的資金支持，同時擴展新的融資模式，如信託貸款、工程墊款、融資租賃等。


同策諮詢研究部資料顯示，從國內來看，如果一個城市人均商業面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩，這樣的城市在我國35個大中城市中不在少數。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，三、四線城市的商業地產普遍供大於求，比一、二線城市的供應更為嚴重。

李靜雅說，商業地產的去化要看是否合乎市場的需求，市場化運作的部分，如果沒找到產業運作的支點，單靠開發商從開發的角度去打造一個綜合體專案，還是有困難的。

泰達股份表示，專案在規劃過程中結合了揚州市及廣陵區政府要求，在工期和銷售率方面壓力較大。項目較大程度依託於政府的相關補貼及回購承諾，一旦承諾行為不能兌現或延期兌現，將大幅增加項目成本，影響利潤水準。

近一年來，要趕超萬科的綠地集團公佈2014年上半年經營資料顯示，今年上半年綠地集團實現業務經營收入1727億元，較去年同期增長21%。

其中，房地產主業實現預銷售金額835億元，預銷售面積789萬平方米，分別同比增長32%、16%。

綠地集團董事長張玉良表示，三季度市場預計會繼續呈現比較嚴峻的狀態，四季度或逐步趨穩。目前是行業進行綜合資源整合能力比拼，下半年市場態勢依舊嚴峻。

沖全年營收4000億目標

近一年來，綠地在資本市場以及海外市場頻頻動作，在實現借殼赴港上市後，日前又成功借助金豐投資登陸A股。今日晚間，綠地公佈上半年資料顯示，今年上半年實現業務經營收入1727億元，較去年同期增長21%。其中，房地產主業實現預銷售金額835億元，預銷售面積789萬平方米，分別同比增長32%、16%。

土地儲備方面，上半年綠地新增土地儲備42幅（其中一二線及省會城市占比超過80%），土地面積7123畝。

海外市場方面，今年上半年綠地新進入英國倫敦、馬來西亞柔佛巴魯、加拿大多倫多、法國巴黎等4個城市進行投資，且6個項目簽署正式合作協定或合作備忘錄。美國、馬來等多個項目入市銷售。

此前，綠地就對外透露，2013年實現海外業務收入30億人民幣，今年綠地將目標調增至200億，明年則指向400億。

張玉良表示，從安排推貨進度來看，今年上半年完成全年預算目標的1/3，下半將講實現2/3，全年實現4000億元經營目標並對此充滿信心。


拓展金融業務 加速資源整合

上述人士表示，下半年的市場態勢依舊嚴峻。目前房企競爭更多的是包含商業模式在內的綜合資源整合能力的比拼。

據悉，日前綠地提出打造大金融的戰略，擬新的利潤增長點。重慶、寧波等多地小貸公司入市運營，貴州金交所內部試運營；獲國家發改委批准發行20億元企業債券並已流通；綠地同時與交銀信託、中信信託合作，設立20億元的信託基金；與中國信達在資產管理、聯合投資、資本運作、產業上市等。預計上述金融投資業務計畫三年內合作規模達到500億元。

去年，央視報導稱萬科、華遠等40余家房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元，這在當時引發了社會熱議。目前，土地增值稅的清繳工作也被各地放上議事日程，下半年房地產市場或掀起土地增值稅“清繳風暴”。

近日，《每日經濟新聞》記者瞭解到，廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱《規程》），就清算省內房企的土地增值稅提出詳細要求，檔已於7月1日正式實施。同時，廈門修訂版的土地增值稅清算辦法也將於今年9月實施。

廣州某地產公司副總裁表示，新《規程》的實施，將使廣東土地增值稅清算政策更加完善與規範，清算效率與進度有望提高，以往用於合理避稅的手段難以為繼。政策對大型房企而言影響相對有限，但那些缺乏良好財務規劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重衝擊。

拖延清算難再續

廣東省地稅局有關負責人在接受當地媒體採訪時介紹，《規程》出臺的目的之一，就是要解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程式不清、責任不明等執法風險和涉稅風險。

對於最為敏感的拖延清算難題，《規程》提出，只要納稅人“已竣工驗收（備案）的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的”，或“取得清算專案最後一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批准的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。

一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現象。按照此前執行的《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建築物為徵稅對象，以增值額為稅基，並按照30%~60%的四級超率累進稅率進行徵收。按理，如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。但實際上，2012年我國土地增值稅徵收額只有區區2719億元，不僅遠少於土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少於契稅的2874億元。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，土地增值稅的徵收包括預征和清算。預征的部分可以嚴格執行，操作沒有難度。而清算的部分，根據以往的法規操作較難。一般情況下，主管稅務機關要等到房地產開發專案全部竣工，並完成銷售的85%以上才能進行清算，但由於房地產開發專案是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般要2~3年，遇上銷售不利，就要等到項目取得銷售許可證滿三年後才能對之進行清算。由於認定較困難，會導致徵收不力，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。

上述地產公司副總裁表示，以往開發商會選擇自持部分比例的商業地產或住宅，使得項目未達到清算條件從而規避最後清算，“比如說一個項目自帶的商業部分超過了20%，就算住宅產品全部賣完，只要開發商選擇持有這部分商用物業不賣，就達不到清算條件。

但如今《規程》明確規定剩餘的可售建築面積已經出租或自用的均要進行土地增值稅清算，這對於試圖通過自持物業規避清算的開發商將造成重大打擊。”

廈門加強增值稅清算

廈門地方稅務局近日也發佈了《廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》徵求意見稿，並將於今年9月實施。

徵求意見稿較此前有所修訂，其中規定納稅人開發的房地產專案符合可清算條件且主管稅務機關下發清算通知書的，應當在收到清算通知書之日起90日內，到主管稅務機關辦理清算申報。此次廈門修訂的土地增值稅清算新辦法中，並不涉及稅率調整。

根據徵求意見稿，已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的等情況，可由稅務機關主動要求納稅人辦理清算申報。

中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文曾表示，土地增值稅政策1994年便設立，多年過後，政策本身出了一些漏洞。土地增值稅實行預征清算制度，即納稅人在專案竣工結算前轉讓房產取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅，可先預提預征，專案全部竣工後再進行清算。不過，在實際操作中，因清算過程涉及環節太多，不少專案存在未按時進行清算問題。

有業內人士表示，地方一直在等國家稅務總局的執行細則，希望規範明確土地增值稅預征和清算環節的法規政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據當地情況出臺細則，以彌補土地增值稅徵收執行中存在的政策缺口。

中小房企資金鏈承壓

當下房企的資金鏈已愈發緊繃，此時加大土地增值稅的清算力度，會否成為壓垮房企的最後一根稻草？

朱一鳴認為，對於開發商的潛在影響，土地增值稅預征比清算的影響更大。這是因為土地增值稅的預征時點在專案投資週期內，正是需要大量資金投入的時候，如果嚴格執行，會對企業的當期利潤和現金流構成相當大的衝擊。但清算環節主要發生在商品房交易環節，此時開發商正處於專案回款週期內，直接壓力不是特別大。

“即便以後嚴格徵收，長期看對高周轉低毛利企業的影響有限。”朱一鳴認為，應付土地增值稅是各企業應交未交的稅額，同時已經計提並預繳，根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》的清算條件，各企業已經計提了土地增值稅清算準備金，並對該部分土地增值稅清算準備金對所得稅的影響確認了遞延所得稅資產。從2012年企業應交土地增值稅的情況來看，部分企業應交土地增值稅較高，因此在未來的清算上將不存在問題。


上述地產公司副總裁也認為，對於大多數上市房企而言，由於擁有良好的財務規劃，已經通過合理的稅務安排將土地增值稅分攤到專案開發的每一個環節，清算環節的財務壓力並不大，加上這些公司已經作出足夠的計提，這次收緊對於主流房企的影響相當有限。

“此外，土地增值稅徵收額度與地價成本有直接關係，不少中小型房企由於傾向於採用 低周轉、慢開發、高毛利 戰略，拿地較早地價成本較低，徵收力度自然更強，如果沒有合理的財務規劃，一旦嚴格清算要麼專案虧損，要麼直接拖垮企業。”上述人士說。

但本次清算執行力度多大仍不得而知。朱一鳴坦言，土地增值稅處於尷尬境地——不能不征，否則就缺少了一個房地產調控的有效手段；但如果嚴格徵收，勢必加重企業負擔，對行業發展不利，對房價抑制會起到適得其反的效果，因此地方政府的態度一直相當審慎。

樓價再創新高 業界料未見頂

政府推出的打擊炒樓措施最終也未能遏止樓價升勢，差餉物業估價署5月數據顯示，私人住宅整體樓價指數已經突破去年8月的高位，以246.8再創新紀錄。業界認為，未來數月雙倍印花稅（DSD）放寬換樓退稅期限的刺激將會逐步浮現，預料樓價可能進一步上試高位，惟短期內再「加辣」的可能性不大。

財政司司長曾俊華日前預告5月住宅樓價指數升勢加快，差估署昨天正式公布有關數據，整體指數最新報246.8，按月升0.78%，相對4月的按月0.5%升幅，升勢明顯加快，也令指數較去年8月的246.3，以0.2%之微再創歷史新高。

6藍籌屋苑呎價破紀錄

過去一年，樓市以用家主導，樓價指數升勢主要由中小型物業帶動，實用面積1075方呎或以下的中小型單位，最新指數同樣為246.8，按月升0.78%，亦同步升穿去年8月以來的高位；至於面積1076方呎或以上的大型單位，最新指數為247.1，按月則升0.4%，較歷史高位低2.9%。

近月二手市場盤源緊絀，細價樓盤不斷錄得破頂成交，例如沙田第一城6月有單位實用呎價逾1.3萬元破新高，近日也有兩房戶以「天價」410萬元易手；鰂魚涌康怡花園剛有低層戶創屋苑呎價新高。據利嘉閣地產數據顯示，十大屋苑已有6個呎價創出新高，幅度1.4%至7.4%。

政府在5月微調DSD辣招，惟市場相信有關因素暫未在指數中完全反映，未來數月才會逐步顯現。中原地產亞太區總裁黃偉雄表示，中原城市領先指數（CCL）可望在本季重返123.66的歷史高位，而樓價將會由低位回升約6%。利嘉閣地產總裁廖偉強亦相信，中小型住宅樓價下半年仍有3%至5%的升幅，豪宅則回升2%至3%。

雖然近月新盤不時以貼市價或減價方式促銷，業界認為是因為市場供應增加，發展商須以低價策略散貨，惟二手業主持貨力強，盤源缺，售出物業後較難短時間內重新置業，也為二手樓價帶來支持。

預期「加辣」機會微

面對樓價指數再登高位，市場相信可以向立法會施壓，令有待通過的DSD相關草案盡快通過。不過，學者和分析員均估計，政府再「加辣」的可能性不大。理大建築及房地產教授許智文指出，由於政府微調DSD不久，現階段難以再增辣招。

交銀國際研究董事劉雅瀚認為，過往受辣招影響較大的豪宅市場，下半年或將轉趨活躍，惟預期政府推出新辣招的可能性不高，因為預計在新盤源源推售的情況下，會令近期陸續釋放的購買力分流至一手市場，料樓價在高位平穩發展。

重推租管 港府有顧慮

政府數據顯示私人住宅樓價指數創新高的同時，5月住宅租金按月也微升0.3%，與歷史高位的距離不足1%，觸發社會要求重推租務管制，但政府認為租管可能進一步推高租金，對此態度審慎。立法會一個委員會則通過無約束力動議，要求當局盡快就租管作諮詢，惟港府重申，對重推租管仍存有顧慮。

租金指數迫近高位

差餉物業估價署數據顯示，5月整體私宅租金指數報156，按月微升0.26%，較去年11月的高位只低約0.8%，指數並已是連續1年處於155點以上。與售價指數一樣，中小型單位的租金指數也受造價上升拉動，最新報157.9，按月升0.3%。

現時租金一直在高位徘徊，令社會不時有重設租管的訴求。立法會一個委員會昨天討論有關議題，多名立法會議員要求政府重新實施租管，或針對搬遷通知期等作局部管制，該委員會最終通過無約束力的動議，要求政府盡快就租管作公眾諮詢，並制訂檢討時間表。

運輸及房屋局局長張炳良重申，當局對重推租管保持非常審慎的態度，擔心實施後會產生負面效果，例如令出租的私樓單位減少，租金變相進一步上揚等；同時亦參考外國經驗，業主可能會嚴格挑選租客和大幅提高租金等。

恆大地產（3333）公布6月合約銷售數據，期內銷售金額131億元（人民幣．下同），創歷來6月份單月新高，按年及按月分別增長25.8%及10.8%；上半年累計合約銷售額693.2億元，創半年最高紀錄，增長55.4%，並完成全年1100億元目標的63%。

6月合約銷售面積增長10.2%，至157萬方米；銷售均價每方米8347元，增長14.2%；上半年累計合約銷售面積增長47.4%，至979.6萬方米；銷售均價每方米7076元，按年增長5.4%。

越秀地產（123）宣布，今年6月錄得合同銷售金額約31.33億元（人民幣．下同），合同銷售面積約24.74萬方米，按年分別上升192%和174%，按月分別上升60%和55%。

1月至6月期間，集團累計合同銷售金額約106.3億元，按年上升23%；累計合同銷售面積約83.56萬方米，上升35%；累計合同銷售金額約佔2014年合同銷售目標220億元的48%。上半年合同銷售金額和面積均創下公司歷史新高。

太古城單日5成交 年半最旺

破頂潮由上車屋苑擴散至中價樓，港島東區樓市開始轉瘋狂，鰂魚涌康怡花園一個低層兩房園景單位，獲毗鄰單位業主以高市價25%買入，實用呎價迫近1.6萬元，呎價甚至超越複式戶水平，創屋苑新高；而同區屬樓市火車頭的太古城更1日內錄得5宗買賣，為屋苑近一年半最旺的一天。

繼沙田第一城、九龍灣得寶花園及淘大花園等多個上車屋苑先後錄得新高價後，連中價屋苑集中地的港島東區也爆出破頂成交。資料顯示，康怡花園L座一個低層13室，實用面積555方呎（建呎680），為屋苑兩房則王單位，以880萬元超高價售出，實用呎價1.59萬元（建呎1.29萬元）。實際上，現時同類兩房則王單位市價亦僅700萬，是次竟大幅跳價成交，升幅高達25%，相當驚人。代理指出，其實該單位在5月時曾嘗試以700萬元放售，因放盤態度較不明確，毗鄰單位業主為求心頭好，惟有以大幅高於市價的880萬元打動對方，成功購入單位，代理間對成交價亦感到嘩然。

土地註冊處資料顯示，登記買家姓劉，無論中英名均與毗鄰14室的業主相同，故相信是由該名業主購買，料會將兩單位打通。利嘉閣地產市務經理陳家豪稱，成交單位主要望園景，屬最優質的放盤，甚至比起高層單位更貴。屋苑對上一宗呎價最貴成交為B座高層8室，成交價1020萬元，實呎1.44萬元。至於屋苑複式戶實用呎價為1.3萬元。

康怡花園本月至今暫錄得3宗買賣，上月全月有13宗，實用平均呎價按月升2%至1.22萬元，據代理稱，現時鎖匙盤不足10條，可供睇樓的放盤相當少，相信本月的成交宗數難有突破。

兩房則王反價10萬沽

至於太古城方面，中原地產區域營業經理張光耀指出，屋苑日前單日錄得5宗成交，漢宮閣高層B室兩房則王單位，業主最初放盤叫價835萬，最後反10萬元，至845萬元易手，實用面積580方呎（建呎675），實呎1.46萬元（建呎1.25萬元），屬理想價成交。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，太古城對上一次單日錄得5宗或以上成交為去年1月。

張光耀表示，太古城現時鎖匙盤已減至少於10條，為過去3、4年罕見，令到打算入市的買家被迫高價接貨。

市場人士相信，現時連港島東區多個屋苑亦出現高價易手個案，仍在放盤的業主料進一步會收窄議價空間，甚至出現新一輪封盤反價潮。


東涌居屋裕東苑 3房首破400萬
(經濟)

近期二手細價樓造價屢創新高，購買力逐流入居屋市場，帶動各區居屋價格上升，東涌裕東苑兩錄破頂成交，其中3房戶造價首破400萬元。

東涌裕東苑兩錄破頂成交，其中3房戶造價首破400萬元，市場指E座中層8室，實用面積646平方呎（建築860平方呎），以412萬元（已補地價）沽出，實用呎價6,378元。代理指上述屬3房連套房間隔，因放盤極罕有，相比區內屋苑映灣園3房入場價要530萬元，造價仍與私樓有一定距離，吸引用家入市。另外，屋苑兩房戶D座中層15室，以318萬元沽出，實用呎價7,344元創新高。

欣明苑呎價7721 屋苑新高

消息透露，將軍澳欣明苑C座高層2室，實用面積645平方呎（建築826平方呎），剛以498萬元（已補地價）易手，實用呎價7,721元，屬屋苑新高呎價。據悉，同區私樓樓價近月急升，鄰近欣明苑的新都城，3房單位最平也要550萬元，超出買方負擔能力，因而轉投居屋市場。

另外，同區茵怡花園5座高層D室，實用面積485平方呎，剛以430萬元（已補地價）易手，呎價8,866元，屬同類單位第二高價紀錄。

將軍澳區居屋 錄10宗成交

區內代理指，近期私樓價不斷上揚，漸超出換樓家庭預算，被迫流入居屋白表市場，以將軍澳區為例，本月暫錄10宗居屋成交，但當中有5宗是已補地價出售，比例較正常月份高30%。代理指，由於居屋質素甚參差，一般私人參建的居屋屋苑才較受私樓價客歡迎，也較易創高價。

事實上，近期各區均錄得高價白表居屋成交個案，例如黃大仙康強苑高層7室，實用面積426平方呎，連地價以410萬元易手，實用呎價9,624元，屬屋苑新高呎價。

康怡兩房破頂 呎價15856

私樓再錄破頂成交，指標屋苑鰂魚涌康怡花園，兩房戶以880萬元沽出，呎價15,856元創屋苑歷史新高。土地註冊處資料顯示，該單位為L座低層13室，實用面積555平方呎（建築680平方呎），代理指同類單位最高造價只是約715萬元，成交價較市價高約兩成，估計新買家是隔鄰單位業主，並把打通成相連戶。

至於本月荔枝角美孚新邨暫錄9宗成交，多個優質戶高價沽出，刺激屋苑最新平均實用呎價報10,331元，創新高水平。

市場預期下半年未有大的負面因素，私樓以至居屋樓價仍有上升空間。

多間內房上半年銷售勝去年，加上北京、武漢等地傳出樓市政策鬆綁，刺激內房股昨天普遍逆市上升。德銀更預計，中國海外（00688）下半年銷售會為市場帶來驚喜。

綠地香港（00337）及中海外宏洋（00081）昨均升逾5%，綠城中國（03900）則升逾3%。

?大地產（03333）上半年共錄得合約銷售金額693.2億元（人民幣，下同），按年增長55.4%，其中6月合約銷售按年增加25.8%至131億元。

越秀地產（00123）6月合同銷售按年大增1.9倍至31.3億元，上半年則錄得106.3億元，按年升23%。雅居樂（03383）上半年累計預售金額按年增長34.3%至216.7億元。首創置業（02868）上半年累計簽約金額67.7億元，按年增2.8%。

料中海外全年售樓超標

亦有個別內房上半年銷售未如理想，花樣年（01777）上半年銷售額按年倒退51%至18億元，6月銷售額亦按年跌23.8%至4.4億元。

至於藍籌中海外，德銀預計其下半年銷售可達900億港元，或會超額完成全年銷售目標，令市場驚喜。該行引述中海外管理層指，雖然公司上半年並未大規模減價，但仍按計劃向今年銷售目標推進。管理層指，計劃下半年更積極推廣樓盤。

雅居樂地產（3383）宣布，6月份集團的預售金額為52.1億元（人民幣，下同），預售建築面積為64.4萬平方米，平均預售價格為每平方米8,086元。

今年首六個月，集團的累積預售金額為216.7億元，累積預售建築面積為220.4萬平方米，平均預售價格為每平方米9,832元。

中駿置業半年累售56億

另外，中駿置業（1966）宣布，6月份實現合同銷售額約8.56億元，合同銷售面積8.18萬平方米，按年分別減少17%及8%，平均銷售價格為每平方米10,468元。

今年首6個月，實現累計合同銷售額約56.05億元，累計合同銷售面積62.96萬平方米，按年分別增長9%及54%。6個月的平均銷售價格為每平方米8,903元。