打房拉長觀望期 高總價宅多自住

近期政府加重打房力道，眼看高總價豪宅易被盯上，不少投資客不再押寶單一建案，把預算轉向購買多戶小宅，降低未來脫手門檻。北市包括中正、信義與北投區近期均有小宅建案推出，如「圓山藏富」、「JAZZ TEMPO」等24坪以下小宅，推案1∼2個月不等，售出4∼5成，吸引投資、置產族。

「對於高單價、高總價產品來說，所謂的投資客早在2年前市場上就很少了，反而是小房子、小額產品還少部分存在。」華固建設總經理洪嘉昇認為，金字塔頂客購買高單價、高總價都是以自用為前提，集中火力挑選最好標的物。

周來客人數約20組
洪嘉昇說，以士林「華固天鑄」開價每坪220萬元為例，「4月底前買氣都不錯，顯示價格不是最大抗性，房市政策不明，才是造成消費者觀望期拉長的主因。」

士林房價基期高，中古屋每坪開價70∼80萬元，新屋直衝百萬元，「JAZZ TEMPO」規劃22戶17∼23坪3米、4米2空間，開價每坪115∼120萬元，即使單戶總價2000萬元起，專案副理關智謙表示，文林路華榮市場充斥「隱形的有錢人」，不少自營商實力雄厚，建案推出1個月已去化4成，周來人約20組。

「2房產品是主力」
「圓山藏富」總價帶控制1300∼2000萬元，市場接受度佳，專案經理黃鴻福觀察，不少天母地區購屋人買房策略已轉變，從集中資金買1戶高總價豪宅，變為分散買多戶小宅，降低未來脫手難度，也有富爸爸、富媽媽替子女置產，「畢竟小宅無論是自住、出租、轉手，都是很好利用的空間。」2個月售出逾5成，兩戶店面每坪開價200萬元，被來士林夜市逛街的自營商，在短短幾小時內點頭埋單。

北投「青木淳」13戶已完銷，雖為小宅但總價1400多萬元起並不算低，專案經理胡書維說，住戶多是老師等級財力收入才負擔得起，「小宅不像想像中好賣，小家庭換屋族不夠用，3房嫌總價高，2房產品是銷售主力。」

中大坪數銷售鈍化
年底將在北投推案的暉騰建設，業務部經理林義榕也說，近期中大坪數建案銷售鈍化，「下修推案坪數規劃的想法是一定會有！」

不過民眾江先生表示，與其花千萬元買北市小套房，會選擇用時間換取空間，「沒必要為了住進台北市，忍受鳥籠般的空間。」

申請條件下修 雙北中市均加碼

營建署今年住宅補貼方案將開跑！補貼項目包含自購住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼和租金補貼，7月21日至8月29日受理申請，為了更便民今年申請不須再繳付戶籍或地籍謄本，預計年底可資格審查完畢，而雙北市、台中市政府均有加碼補貼計劃。

購屋貸款額度220萬
營建署今年住宅補貼方案的額度、計劃辦理戶數均與去年相同，自購住宅貸款利息補貼貸款額度220萬元、修繕住宅貸款利息補貼貸款額度80萬元，租金補貼每戶每月最高4000元。

不過營建署國宅組指，按主計處提供的家庭年所得推算，今年國人整體家庭年所得較去年低，因此申請條件中家庭年所得金額均有調整，台北市去年家庭年所得應低於152萬元，今年下修至138萬元；新北市去年家庭年所得應低於111萬元，今年調整為101萬元。

中央政府提供的3種補貼方案又以租金補貼最熱門，營建署透露，去年租金補貼名額2萬5000戶，申請人數達6萬6000多戶，審查後資格符合的還有5萬多戶，因此目前也持續討論未來是否因應民眾需求作調整。

新北增額250低收戶
由於租金補貼相對熱門，地方政府紛紛提出加碼方案。台北市政府延續去年「好孕多更多」，針對育有未成年子女的家庭，補貼金額最高達6000元；新北市府則針對資格符合、有申請租金補貼卻未上的低收入戶增額250戶發放租金補貼；台中市政府已向議會申請預算，待8月底申請截止後會視需求戶數增額補貼。

霸主地位動搖？「皇翔御琚」新成交價出爐，15樓戶每坪290萬元刷新該社區紀錄，直逼實價行情最高價「帝寶」每坪298萬元。該筆交易於今年5月，247.97坪、總價5億8435萬元，買方為丁姓、吳姓2位自然人，沒有貸款。

「皇翔御琚」為信義計劃區指標豪宅，名人住戶包括廣達副董事長梁次震、神腦集團總裁林保雍及其弟等。

樓層愈高價格愈貴
觀察該社區於實價登錄揭露的5筆交易，樓層愈來愈高，價格不斷上揚，前次交易為今年3月移轉的9樓，為林保雍及其弟以總價8.3億元購入，每坪277.3萬元。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，「皇翔御琚」此次揭露的4個車位，面積各14.45坪，要價3280萬元，換算每個車位高達820萬元，但在去年4月同樣面積的車位，實價登錄為700萬元，短短1年車位價格跟著水漲船高，漲幅高達17.14％。

合庫金在新董座廖燦昌上任後，不動產活化策略已重新調整，將以出租作為主力，其中合庫金旗下合庫資產管理公司持有的襄陽大樓，目前已有超過5家商旅業者表達爭取全棟改建為商務旅館的興趣，為此合庫將在今年10月辦理評選，決定勝出的業者，可說是第一家朝商旅業活化資產的老行庫。

行庫主管表示，台北車站現在是「三鐵共構」，因此商旅大行其道，且台灣觀光人口愈來愈多，老行庫雖沒有餘力投資成立商旅公司，但可以「房東」身分受益商旅蓬勃的商機。

合庫將在明年初搬遷到中崙總部大樓，屆時資產活化計畫將全面啟動，除了襄陽大樓將全棟出租給商旅業者，位在西門町的城中大樓也位列出租給商旅業者的新標的，先前已有商旅業者向合庫表達承租的興趣。位於國父紀念管捷運站旁的合庫寶通大樓，則預定在明年啟動重建工程。

至於第一銀行則瞄準位於延平南路的一銀前身商工銀行舊總行「延平大樓」，準備進行資產活化，一銀指出，這棟大樓產權是一銀所有，面積數百坪正考慮最佳用途，最快今年敲定並啟動，規畫明後年可完成。

一銀指出，延平大樓位於延平南路38號，現在是一銀的營運業務處、電子金融處，除是商工銀行舊總行原址，在一銀現有重慶南路的總行大樓興建時，一銀1977年也曾遷入此大樓、擔任總行，由於位於精華地段，預估市值相當驚人。

此外，一銀位於北投區光明路旁、面積約1,800坪的土地，也已委由東亞建經規劃都市更新，加上台北市政府擁有的土地，總範圍約有4,000多坪，現在還在跟住戶洽談獎勵措施、容積率等，一銀規劃，北投區土地應可從現在不到10億元的價值，增值超過20億元。

一銀指出，現在該地為一銀北投分行及行訓中心，以後希望能建設起商業大樓及住宅大樓。

華南銀行目前信義區總行大樓搬遷進度也在加速，華銀指出，新總行大樓已開始裝潢，預計第3季底、第4季初可完成搬遷，將有約千人進駐，現在位於重慶南路的總行大樓則預計將有近半樓層要出租。

新聞分析－百年老店 不動產價值可觀

近年隨大台北地區寸土寸金，大型行庫的資產活化也受到高度矚目，大型行庫絕大部分都是百年老店，擁有不少不動產，成為老行庫在存放款之外的珍貴資產，且這些土地當初取得的成本都非常低，若能成功活化，將可創造更大商機，除了利用資產重估展現潛藏利益，也可藉由都市更新、合建、出租為旗下不動產增值，放眼金融業，除了壽險公司是資產大戶，老行庫也絕對有搭上資產股的潛力。

以重建為例，近年由於都更曠日廢時，老行庫為活化資產並增加報酬，房地產策略轉向多管齊下，多家行庫鎖定重建老舊分行或是協助周邊老舊社區改建，以增加收益。

像是財政部指示行庫提高土地資產利用效率，鼓勵以「重建」取代「都更」，由於行庫有很多自有行舍位於大都市的精華區，但部分已經有30年、甚至40年以上的屋齡，不但行舍外觀不佳，且未完全使用，樓層可能僅3、4層樓，若搭配容積獎勵重建，資產運用價值可大幅提高，且重建後還可有新的辦公環境釋出，可部分出租，進而帶動在地商業活動。

因此很多老行庫都緊密評估有什麼合適的據點，只要重建開發，也將吸引相關資產活化商機，過去重建後的經驗，也確實為老行庫創造不錯的資產價值，且可避免都更涉及整合住戶及地主等變數，可加快速度，也能活化土地資產。

除重建老舊行舍，行庫轄下大樓若能配合產業發展需求出租，也是一種「雙贏」活化方式。以合庫為例，在台北車站、西門町的大樓所以被商旅業相中希望能承租作為新旅館，也是因為這些地點交通機能好，具有發展商旅的絕佳條件。老行庫此時釋出資源，也等於幫助觀光產業推展。

監察院針對「美河市」捷運聯合開發案聲請大法官解釋，都市改革組織理事張維修昨天指出，美河市案的土地徵收過程確有瑕疵，不僅減損政府徵收土地的正當性，也成為房市炒作的幫凶，希望大法官解釋後，相關法令能夠更健全，並且改革徵收亂象。

張維修說，聯合開發案通常選擇所有權單純的土地，藉由建商協助興建，原地主可以按比率分配回建物，但「美河市」卻不是這麼做。 他說，那段期間，台北市政府以「興建公共設施」名義強制徵收私人土地，但徵收來的土地卻交給建商興建住商辦大樓，完全不符合徵收的程序正義；建商又將房屋出售給一般消費者，更喪失公共利益性。

他說，這就像是政府與建商聯手搶奪人民財產，惡例一開，政府日後再要徵收私人土地，正當性也蕩然無存。 德明財經科技大學副教授花敬群表示，政府當初以公共設施為徵收目標，就應該由政府興建，不應交由特定開發商開發；但聯合開發相關法規不明確，讓有心人能夠上下其手，才演變成如今混亂局面。

花敬群希望大法官解釋後，相關土地徵收、聯合開發案等法規適用可以更清楚，以矯正畸形的房地產開發現象，避免濫權下的利益輸送，擺脫以開發做為優先利益的「房地產霸權」，讓土地開發與聯合開發都回歸正當程序。

桃園市後站地區因鐵路阻隔，發展向來落後前站，配合鐵路高架化工程，縣府計畫針對後站地區進行都市更新，希望透過提高容積率的方式，鼓勵地主捐地興建轉運站、托育中心、社會住宅或公園綠地，讓後站的生活機能更為完整。

縣議員黃景熙表示，桃園火車站每日載客量達廿二萬人次，是全國第二名，但長期因鐵路阻隔，站前是桃園市最精華的商圈，各大百貨公司齊聚，全縣的地王也在站前商圈，反觀站後則是冷冷清清，雖然有大片住宅區土地，但至今沒有開發，成為客運車臨時停車場。

土地持有單純 委外整合規劃
黃景熙曾在議會提案建議縣府配合鐵路高架化工程，可透過都市更新手段，拉近前、後站間距離。縣長吳志揚也說，桃園市後站土地地主的持有狀況相對單純，縣府已經委託顧問公司進行整合規劃。

縣府城鄉發展局代理局長劉振誠表示，後站大部分土地都是台灣銀行所有，其餘地主為桃園客運、桃園農田水利會等，整片土地經過自地重劃，除了道路、公園等公共設施，其餘都是住宅區，縣府目前希望就其中最完整的三．五六公頃土地進行都市更新。

劉振誠說，桃園市後站住宅區現有的建蔽率六十％、容積率二三○％，未來可透過提高容積率方式，讓地主捐地，也可透過都市計畫通盤檢討方式，將部分住宅區變為商業區，以帶動商圈發展。

劉振誠表示，如有地主捐地的運用方式，將廣邀各界提供意見，包含轉運站、托育中心、社會住宅或公園綠地，以及社區活動中心、小型運動場等都是考慮項目。全案已經委外規劃，容積率可望會提高到三百％以上，未來，地主若興建大樓，還有獎勵容積、容積移轉等方式，來提高土地利用價值。

政府打房也掃到商用不動產，不過近期景氣回溫，加上市場看好今(103)年經濟成長率可望達3%，使得第2季「億級」以上商用不動產交易季增41.3%，以商場類、廠房類交易金額最高，平均空置率下降至6.9%，為近5年的新低。房仲業者預估，未來商用不動產市場將以自用的買方為主，捷運站附近的中小型商辦為熱門物件。
　　
經濟景氣復甦，寬鬆的貨幣政策，在經濟成長率有望超過3%下，企業投資信心恢復，帶動商用不動產交易繼續向上攀升。受控管房市政策影響，第2季「億元」以上物件交易金額為136.9億，比第1季大增41.3%，顯示商辦市場已有回溫跡象，但交易規模仍為近2年單季的次低。
　　
第2季交易金額以「商場類」物件最高，達到39.5億元、占比28.8%，其次是「廠房類」交易38.9億元，占比28.4%。永慶資產管理協理黃增福分析，加總廠房與商辦類型的交易，占整體比重的7成，且企業擴展業務的自用需求居多，足見自用族群仍是市場主力。
　　
同時，因壽險業有投報率2.875%的最低條件限制，多半選擇知名商圈的商場作為長期投資規畫，導致今年10億以上成交個案減少。不過，上(6)月富邦人壽以172.88億元標得台北市信義計畫區A25地上權，核心商圈的發展潛力仍被看好。
　　
在商辦出租上，租金平均每坪每月2,045元，較上季小降32元，而平均商辦空置率已下降至6.9%，創下近5年內的新低。黃增福認為，中小坪數的商辦需求穩定上升，加上部分10年以上中古大樓調整租金出租，空置率還會繼續降低。
　　
黃增福補充，近期商用不動產的熱門投資區域，以捷運站附近的辦公商圈最強，包含信義線上的敦南、信義商圈，和年底通車的松山線南京東路商圈，都有一定的市場需求，預期在陸客來台人數再創高點下，捷運沿線的商辦深具發展潛力。

新北市政府財政局於2014年7月10日起公告標租新店區北新路三段及汐止區秀峰路市有非公用房地標租案，將訂於2014年7月24日上午11時整，於新北市政府15樓1534會議室辦理開標。

本次標租2案，標號1為新店區北新路三段198號1樓，位於捷運大坪林站聯合開發大樓1樓(3號出口旁)辦公室，主建物面積140.32平方公尺(約42.45坪)，周邊商業繁榮，交通便利，適合房屋仲介業、旅遊業、一般事務所、自由職業事務所等G-2類組使用，辦公區位優越。

汐止區秀峰路75號3樓公寓住家
標號2為汐止區秀峰路75號3樓公寓住家，主建物面積140.40平方公尺(約42.47坪)，位於汐止火車站附近，生活機能佳，交通便利。該局訂於2014年7月18日下午4時至5時開放現場看屋，有興趣民眾可事先於上班時間先電洽承辦人預約。

內政部昨天上午召開「土地徵收審議小組第五十九次會議」，討論新北市政府規劃的淡北道路土地徵收案。綠黨發言人王鐘銘、綠色公民行動聯盟秘書長崔愫欣及委任律師張譽尹等人於會前指出，淡北道路開發案有過多不確定因素，新北市政府應該暫停所有作業，停止徵收人民的土地。

新北市政府工務局新建工程處指出，改善淡水市區交通有其迫切性，全案仍在上訴中，做出判決前，環評仍屬有效，辦理土地徵收無不當。

淡北道路開發案於二○一一年六月環保署環評審核有條件通過，環保團體憂心當地環境受破壞，向台北高等行政法院提起行政訴訟，去年九月判決撤銷環評，新北市政府上訴中，且持續進行土地徵收等相關業務。

王鐘銘：市府漠視不確定因素
王鐘銘說，淡北道路有四大不確定因素，包括「行政訴訟一審判定環評撤銷，新北市政府上訴中，二審未果」、「台北市政府對淡北道路未有明確態度」、「被徵收土地的地主權益未被顧及」、「徵收的土地中有九十九．一九％屬特定農業區」，強烈呼籲新北市政府不要再「蠻幹」。

張譽尹表示，環評法第十四條規定指出，環評是所有開發行為的最前端，淡北道路的開發會侵害淡水紅樹林自然保留區和沿岸地主財產權，新北市政府卻仍執意要開發，「背後到底有什麼壓力，淡海新市鎮背後的土地利益太大。」

新建工程處處長詹榮鋒指出，此案目前上訴中，環評尚屬有效，進行土地作業沒有失當，和台北市端也持續溝通協調，現階段先就新北市轄內路段先行施工。另外，開發案已依環說書要求成立生態監督小組 ，徵收範圍雖跨及特定農業區，但多數土地現況為荒廢農地。

新建工程處技正鄭立輝說明，上訴期間繼續進行土地徵收作業的考量，確實涉及土地以市價徵收成本日漸上揚的情形，後期徵收將讓市庫負擔龐大，淡北道路的路線儘管鄰近紅樹林自然保留區，但全合乎農委會的相關規定。

新工處：徵收原因消失可還地
鄭立輝也說，若淡北道路案真無法進行，根據土地徵收條例，由於該案大多為非關商業經營的農地，當徵收的原因消失時，土地將可歸還地主。

雖然近期台北市商用不動產市場交易低迷，但租賃市場持續回溫，據統計，台北市設立公司家數已連續29個月呈現正成長，今年4至5月兩個月更新增1010家，顯示台北市商業服務與活動仍持續擴張，將為商用租賃市場增添動能。

台北市公司登記家數至今年5月，已達16.6萬家，其中近兩個月更新增1010家。自2012年初起，不但連續29個月新設公司家數呈現正成長，今年前5月新增加家數，還比去年同期攀升24.3％。 永慶資產管理協理黃增福表示，國際主要經濟體普遍擺脫第1季低迷氣氛，政府仍採行寬鬆的貨幣政策以及超低利率措施，讓充沛的資金市場可以有效投入實質產業與消費，第2季的企業投資信心已逐漸復甦。

據永慶資產統計，今年第2季億元以上商用不動產的交易金額約136.9億元，較上季增加41.3％，不過規模仍是近兩年來單季的次低；買方則以自用、長期置產為主，熱門標的則聚焦中小型商辦。但因新設公司數量持續成長，讓商用不動產租賃市場的空置率持續降低，為6.9％，為近五年新低。 近期，信義計畫區商圈吸引不少外資、陸資、知名企業進駐。

台中市太平區大地城國社區由於未能在「921震災重建暫行條例」廢止前取得全體住戶多數同意辦理重建，又因位於非都市土地，無法以都市更新條例方式進行重建，該社區都市更新會於2014年7月9日前往台灣大道市政大樓前廣場陳情。市府都發局表示，已函請內政部營建署解釋，本案是否可僅就僅十樓華廈倒塌住戶部分取得同意即可重建，待釐清疑義後，市府各單位將全力協助該社區重建事宜。

大地城國社區位於太平區萬福段，社區內有透天別墅322戶及十樓華廈一棟154戶，其中十樓華廈於921震災時倒塌，於2001年間依據「921震災重建暫行條例」特別規定成立「大地城國都市更新會」，但該暫行條例已於2006年2月4日廢止，更新會於條例廢止前，仍未取得多數同意及向原縣政府提送重建更新事業計畫審議，無法進行辦理更新；又因社區位於非都市土地，無法適用目前都市更新條例，因而向市府提出陳情。

都發局表示，為協助大地城國社區進行重建，曾六次向社區都市更新會說明法規適用情形，並由徐副市長邀集都發、地政、法制等相關單位研商可行方案。經研議後，因涉及私有土地產權問題，建請更新會土地及建物所有權人，可考量適用現行公寓大廈管理條例第13條，有關震災社區重建的特殊規定，及「台中市震災災區原地重建建築管理簡化作業辦法」等規定辦理重建。

都發局進一步指出，由於建築基地土地重建時，必須取得同社區住日前已彙整社區相關資料，依公寓大廈管理條例第十三條規定，向營建署請示，是否可僅就僅十樓華廈倒塌住戶部分取得同意即可，待釐清適用疑義後，市府將積極協助社區辦理重建。

高雄亞洲新灣區公、私部門建物，包括百立海洋帝寶、一品花園、賦閣、中鋼總部大樓、高雄展覽館、高雄市立總圖書館等「獎」不完，分獲多項國內外建築大獎和認證，建築品質備受肯定。其中，一品花園已完銷，至於結構銷售的百立海洋帝寶，頂樓每坪成交價逼近70萬元，創下區域新高。

繼中鋼總部大樓、高雄市立總圖書館、國城建設「賦閣」及欣巴巴建設「一品花園」等獲綠建築標章、2014建築園冶獎後，百立建設在亞洲新灣區豪宅案「海洋帝寶」，昨（9）日也獲內政部與財團法人台灣建築中心頒發耐震標章認證。

百立建設董事長邱祐勳的夫人邱李真守，昨日由財團法人台灣建築中心執行長許銘文手中，接受這項南台灣唯一的住宅耐震認證，包括高雄醫學院董事長陳田圃、慶富造船集團總裁陳慶男等近150位知名政商界人士都與會。

出席典禮的高雄市工務局長楊明州說，這是南台灣唯一獲得的住宅耐震標章認證的建案，與南部備援中心的耐震最高等級差不多，顯見高雄建商的規畫與施工品質，愈來愈受到肯定。

楊明州表示，亞洲新灣區4加1重大公共建設陸續完工，對該區房地產市場具正面助益，除了高雄展覽館已營運；水岸輕軌年底局部通車、高雄市立總圖書館年底完工；流行文化及音樂中心第一標動工外，第二標也預定今年底發包施工，因此百立建設此時興建水岸景觀住宅，「時機相當好」。

雖然政策持續打房，但對高雄亞洲新灣區的高價住宅影響不大，百立建設總經理李保雄說，百立海洋帝寶一層樓只有2戶，每戶都是120坪，從結構銷售開始，1年多以來，平均售價已從每坪40多萬元，一路調升到每坪接近50萬元，低樓層每坪從40萬元起跳，頂樓的最高樓層每坪成交價也接近70萬元。

李保雄透露，除了在地企業負責人，北部商界名流也進駐且偏愛高樓層；至於低樓層的去化，李保雄一點也不擔心，因為緊鄰海洋帝寶北側的高雄市立總圖書館年底完工後，將會有另一波正面效應出現。

亞洲新灣區高價宅售價維持高檔，一位侯姓知名女性最近出售「貝拉莫里」中樓層住宅，每坪單價達36萬元，比3年前買進的每坪22萬元大漲近64％，顯示房價的變動深受公共建設和生活圈的影響。

房地產業者指出，由振美建設興建，位於亞洲新灣區內的高級住宅「貝拉莫里」，3年多前結構銷售時，中樓層房價每坪介於22萬到24萬元之間，最近一位當初買進的侯性知名人士轉手出售，成交價已來到36萬元。

業者指出，貝拉莫里鄰近IKEA、COSTCO、家樂福，離夢時代也不遠，附近又有高雄捷運紅線勞工公園站，生活、交通機能本就完備，開賣時因高雄房價還在起漲階段，中樓層每坪只要22萬元；但如今隨亞洲新灣區5大公共建設陸續完工，房價節節高昇完全在預期之內。

9日，上海黃浦區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊掛牌拍賣，最終麗豐控股旗下公司東方動力有限公司以5.77億拿下該地塊，合樓板價約59859元/平，較樓面價溢價62.54%，如果考慮到配建30%保障房，該樓板價將達到85513元/平米，超越去年的全國單價地王融創在北京拿下的地塊73099萬元/平方米，成為新的全國單價地王。

黃浦區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊為純宅地，南東至紫荊新苑，南至南園濱江綠化，西至富潤路，北至紫荊新苑；出讓面積為6885.2平方米，容積率1.4，起始出讓總價為3.55億元，起始樓板價36828元/平方米，為上海今年以來起始樓板價最高。

事實上，該地塊的開發成本還不止這些。按照規定，該地塊還需配建保障房，建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售；受讓人須在地塊內落實100%建築面積的裝配式建築。

今年以來，上海多個地塊流拍，為何該地塊可以賣到如此高價，同策諮詢研究部總監張宏偉對網易財經表示，“該地塊拍到這個價格主要還是地理位置比較好，在濱江板塊資源稀缺，五裡橋周邊的專案大概在10萬/平米的價格。麗豐控股作為港企也比較善於這種項目的運作。”

而上海中原研究總監宋會雍則認為，該地塊的價格有些出乎意料，畢竟未來1-2年的市場前景尚不明朗，如此高價拿地會有不小風險。

不過，張宏偉和宋會雍都認為，該地塊的高價出讓並不代表上海土地市場，對未來樓市走向也沒有很大的借鑒意義。（網易財經 趙婷）

麗豐控股

麗豐控股有限公司是麗新集團成員之一，于一九九七年十一月在香港聯合交易所有限公司上市。麗豐乃麗新集團在中國內地從事物業發展及投資之旗艦。

在1997年11月28日，在香港交易所主機板上市，現時主席為周福安，行政總裁為林孝賢。總部位於香港九龍長沙灣道680號麗新商業中心11樓。主要地區包括廣州、中山及上海地區。

中國大陸首富王健林旗下的萬達商業地產計畫攜手母公司斥資100億港元（80.56億人民幣）進軍美洲房地產市場，這是繼2012年收購影院營運商AMC後，萬達集團在美國的另一項投資。

萬達週二晚些時候刊載於港交所的公告稱，計畫與控股股東萬達香港訂立合營協議，成立一家合營公司，在北美洲及南美洲進行收購及發展房地產專案。萬達商業與萬達香港將分別持有該合營企業60%及40%權益，並提供資本承擔分別不超過60億港元及40億港元。

公告指出，萬達美洲旗下子公司萬達芝加哥將與Magellan成立芝加哥項目公司，以擁有及發展芝加哥物業。芝加哥項目公司將作為合營企業，由萬達芝加哥及Magellan分別擁有90%及10%。按照計畫，芝加哥項目公司將發展芝加哥物業為一混合用途之發展，包括住宅單位、商業空間、酒店及停車位。

另據網易財經昨晚報導，此項投資為9億美元（約合人民幣56.2億元），將建設一座高350米，地上89層的五星級酒店及公寓項目。據悉，該項目建成後將成為芝加哥第三高建築，成為當地新地標。

董事會指出，近年來，芝加哥市中心缺乏新供應豪華公寓產品將提升該專案的前景。有信心能最大化地實現芝加哥物業的發展價值及就是項投資取得可觀回報。

萬達集團董事長王健林表示：投資建設芝加哥專案只是萬達在美國不動產投資的第一步，一年內萬達還將在紐約、洛杉磯、三藩市等美國主要城市進行五星級酒店投資。到2020年，萬達將在世界12至15個主要城市建設萬達品牌的五星級酒店，打造具有國際影響力的中國高端酒店品牌。

萬達集團旗下擁有商業地產和文化旅遊兩大主業板塊，涉足購物中心、酒店、百貨、電影院線等多個業務，最近投入鉅資建設旅遊地產和文化產業。

中國指數研究院7月9日最新公佈的統計顯示，2014 年上半年， 共有 25 家房地產企業通過境外融資平臺發行35 筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，但美國 QE 逐步退出及人民幣匯率波動等因素影響，房地產企業海外發債利率已有明顯上升。值得注意的是，證監會簡化境內企業境外上市的程式和內地融資開閘都為內房企融資帶來利好消息。

上述機構分析稱，由於境外投資者更趨謹慎，預計下半年海外發債將有所收緊，企業融資成本也將繼續上升；在此背景下，優質房企發債規模及成本優勢將進一步凸顯，中小房企海外發債難度將加大。

海外融資成本上升

由於香港市場資本活躍，IPO 和發債等融資較為暢通，海外發債成為上半年內地房企獲取資金的主要管道。來自中國指數研究院（以下簡稱中指院）的統計顯示，2014 年上半年， 共有 25 家房地產企業通過境外融資平臺發行 35 筆債券，共募集資金約合人民幣 797億元。

從海外發債的年限看，多數債券都具有中長期有效期。經統計，在 2014 年迄今發行的 35 筆海外債券中，期限在 5 年及以上的共 26筆，數量占比達到七成多。

但從融資成本來看，2014 上半年，受美國 QE 逐步退出及人民幣匯率波動等因素影響，房地產企業海外發債利率已有明顯上升。如世茂房地產 2014 年發行 7 年期 6 億美元債券，票息率為 8.125%，利率較去年發行同期限 8 億美元債券提升 1.5 個百分點；方興地產、佳兆業、萬科等房企 2014 年發行債券與2013 年同期限債券利率均有不同程度的提升。

相比之下，萬科、保利、綠地、華潤等龍頭企業的發債始終受到投資者的青睞和較高評級，成本保持突出優勢， 2014 年發行債券利率均在 6.0%以下， 在行業分化、市場波動時期融資優勢更為明顯。

中指院分析稱，在房地產市場預期變化的背景下，房地產企業投資節奏將放緩，加上境外投資者更趨謹慎，預計下半年海外發債將有所收緊，企業融資成本也將繼續上升；在此背景下，優質房企發債規模及成本優勢將進一步凸顯，中小房企海外發債難度將加大。

融資環境逐步寬鬆

值得關注的是，雖然融資成本相對上升，但內房企的融資環境卻在逐步得到改善。

2013年起，中國證監會就已經簡化了境內企業到境外上市的申報檔和審核程式，並於2014 年有意取消境外上市的行政審批，為內地房地產企業在港上市融資帶來利好消息。據統計，2014 年以來，共有 6 家內房企成功在港掛牌上市，融資總額約 90 億港元，超 2013 年全年。

此外，2014年3月，停滯三年之久的國內房地產再融資正式開閘，進一步豐富了房企融資管道。上半年，共有12家房地產企業再融資預案相繼獲證監會批准，通過股份定增及公司債融資總額達265億元。

中指院分析稱，內房企積極出海搭建資本市場平臺，意味著房地產企業趨於通過市場化、資本化方式獲取優質資金。而國內資本市場再融資的放開，豐富了房地產企業的融資管道，為其提供更加穩定的資金來源，也進一步體現出房地產融資逐步回歸市場化機制的趨勢。

上述機構預測，國內資本市場再融資放開，未來房地產融資將更趨市場化、資本化和多元化，房企融資環境有望得到改善；同時，對於品牌房地產企業來說，國外資本市場資金成本和規模優勢依然顯著，仍具備較大吸引力，預期下半年仍有較多企業充分利用境外資本平臺獲取資金。

9日，記者從省城濟南多方獲得消息，7月10日起，濟南新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著，在濟南實施了三年多的限購政策將正式退出房地產市場。

招商地產（000024）7月9日晚間公佈6月銷售及近期購得土地使用權情況，6月，公司實現簽約銷售面積20.73萬平方米，同比減少16.48%；簽約銷售金額35.74億元，同比減少34.69%。

1-6月，公司累計實現簽約銷售面積121.82萬平方米，同比減少10.47%；簽約銷售金額179.00億元，同比減少10.35%。

此外，自5月銷售及購地簡報披露以來，公司近期新增句容市寶華鎮寶四路項目。

越秀地產正在為2013年的激進拿地王承受沉重壓力。

2013年，越秀地產通過與投資基金合作購地方式，僅支付了58.17億元，即撬動了總地價款金額為人民幣201.24億元的7塊土地。這7塊地中有3塊是當時的地王。

然而時代週報記者通過調查後發現，這3塊地王或者在購入一年後，至今沒有動工，或者是在買入大半年後，才開始進場施工。

對於地王專案究竟何時開工，越秀地產在接受時代週報記者採訪時並未正面回復。對於這種與投資基金合作開發的模式，越秀地產坦承，因為越秀地產所占權益比例小，在越秀地產對合作專案進行回購之前，不會作為債務體現在財務報表上。

越秀地產為此承受了很大的資金壓力。2014年6月，越秀地產在回復採訪時稱，將出售其位於廣州的一個商業項目，套現7億元。越秀地產在公告中解釋，出售該商業專案只是處理集團的“非核心專案資產”。這被認為是越秀地產為改善集團流動性緊張的狀況，而“斷臂求生”。

昔日地王如燙手山芋

2013年，越秀地產競得的三塊地王，而在目前市場行情之下，卻如同燙手的山芋。

公告顯示，越秀地產按照“回歸一、二線城市”的拓展戰略導向，2013年分別在廣州、杭州、佛山和武漢四個城市購入7幅地塊，總購地金額為201.24億元，涉及建築面積約為275萬平方米。

2013年5月23日，越秀地產以24.6億元的最高保密地價奪得海珠區南洲路大沙圍地塊，扣除保障性住房後樓面價34590元/平方米，號稱廣州最貴單價地王。當時，海珠區南洲路周邊的二手房價格僅3萬元/平方米。按照這個樓面地價，“麵粉”比“麵包”貴。

一年多過去了，這個昔日吸足人眼球的地王仍未開工。時代週報記者6月底走訪該地塊，看到這塊地王目前仍然被圍起，沒有開工的跡象。該地塊已經平整完畢，並不存在拆遷等難題，為何競得後一年還未動工？越秀地產此前回復媒體，該項目目前仍處在前期規劃中。而周邊房價也並未因為該地王的誕生而拉高，網易房產資料顯示，過去3個月內，該區域住宅成交均價依然維持在2.8萬-3.1萬元/平方米。

2013年10月底，越秀地產拿下另一塊地王—廣州蘿崗雲浦地塊。該地塊總價高達43.5億元，溢價率達45%。扣除450平米拆遷安置房後，樓面價已高達9120元/平方米，是當時蘿崗區的“雙料地王”。

“當時，蘿崗一手住宅樓價普遍高達1.5萬元/平方米，部分突破2萬元/平方米，因此，9120元/平方米的樓面價基本符合當時的市場現狀。然而2014年以來，地產市場急轉直下，目前蘿崗地區樓價在1.2萬-1.5萬元/平方米。按照目前的市場價格，越秀地產如果開發也只能保本。”資深地產評論員韓世同對時代週報記者說，“越秀地產面臨著開發與不開發的兩難境地。”

2013年9月12日，越秀聯合投資基金越秀仁達以90億元的總價投得武漢精武路地塊，一舉成為武漢地王。7月7日，時代周報請武漢當地人實地探訪該地塊，發現仍然是一片荒地。而時代週報記者致電武漢越秀地產開發公司，工作人員稱該地塊於2014年6月26日剛剛動工開發。

可縱觀越秀地產2013年新購入項目，大部分已實現購地半年內開工、一年開售。最快的項目實現購地後9個月開售。與此對照，此3塊地王的開工速度明顯遲緩。

除了3塊地王，越秀地產於2013年競得的地塊，地價都偏高。如2013年7月拿下的佛山禪城地塊，溢價率高達96.2%，樓面地價7346元/平方米。

“禪城地塊樓面地價明顯偏貴。禪城樓價最高時賣到1.4萬-1.5萬元/平方米，現在跳水到1.1萬-1.2萬元/平方米，加上每平方米建安成本4000-5000元，再加上稅後，越秀地產的禪城地塊保本都比較困難。”韓世同分析。

杠杆作用放大拿地風險

公告顯示，截至2013年年底，越秀地產資產負債率為43.8%，相比2012年底37.1%上升6.7個百分點，負債水準相對行業內保持在較低水準。而且，當年其整體融資成本也下降1.44個百分點至5.59%。越秀地產在2013年大幅拿地的同時，負債率和利息支出還能降低？越秀地產強勢拿地背後，是越秀集團旗下管理的基金鼎力的支援。

公告顯示，在越秀地產2013年購入的7塊地中，其中有4幅地塊是通過與投資基金合作的創新模式投得的，總地價高達201.24億元，而越秀地產實際應付的土地金額僅58.17億元。時代週報記者瞭解到，在參與到與越秀地產及其子公司拿地的基金公司名單中，均指向越秀地產母公司越秀集團旗下管理的基金。

2013年，越秀地產首次與投資基金進行合作開發。按照克而瑞研究中心朱一鳴的說法，合作開發模式主要是：初期越秀投資占比較小，為5%-20%，而基金占大頭(為80%-95%)；在一年至一年半以後，越秀地產選擇是否回購，回購額度有上限，基金回報設定為每年11%-12%。

越秀地產以此模式開發的成本是多少呢？按照此前越秀地產給時代週報記者的回復，回購的成本是原始成本加上基金要求的回報，以武漢專案為例，“我們在購地後一年到兩年內享有回購權，年回報率不超過12%”。

對於此種融資方式，越秀地產在回復時代週報記者採訪稱，該模式“有效利用資源，提高財務靈活性，在保持較低負債比率的同時加快實現規模效應”。

然而，業內多位專家並不大認可這種說法。“這實際上是一種表外融資，承擔了貸款的風險，但是不體現在越秀地產2013年的財務報表上。”

“如果加上發行費，其融資成本達到13%，相當於變相的債務。一旦違約，成本也會大幅度增長。越秀地產採用回購這種方式，風險其實沒有轉嫁出去，風險還在越秀集團或者越秀地產，這是為了融資和囤地一種無奈的辦法。如果土地升值超過13%，這樣做是划算的，如果土地沒有升值13%甚至下跌，將承受更大的風險。”協縱國際集團創始合夥人黃立沖告訴時代週報記者。

實際上，2014年以來，越秀地產資金壓力已經開始顯現。2014年6月，越秀地產出售其位於廣州的一個商業項目，套現7億元。越秀地產在公告中解釋，出售該商業專案只是處理集團的“非核心專案資產”。然而，近年來越秀地產在商業地產方面卻在不斷加碼。

另一方面，越秀地產近年頻繁融資。據時代週報記者不完全統計，2013年1月11日，越秀地產成功發行3.5億美元5年期和5億美元10年期定息債券，票息率分別為3.25%和4.5%。2014年3月30日，獲得4億港元的三年期貸款融資。6月6日，越秀地產將最多達5億港元的現有定期貸款融資的最後到期日延長至2017年6月9日。6月13日，越秀地產獲得最多5億港元的定期貸款融資，貸款期由融資函件日起計5年。2014年6月26日，越秀地產獲得12億港元的定期貸款融資，貸款期由融資協定日起計36個月(3年)。

2014年4月份前後，穆迪和摩根士丹利等評級機構針對越秀地產警示風險或直接降低評級。穆迪分析師梁鎮邦表示，如果越秀地產未能實現其銷售目標，導致其增加債務水準來為持續的建設支出和土地收購款項提供資金，未來6-12個月其評級就可能會進一步降低。

全國化擴張策略受挫

官方網站顯示，越秀地產的主要股東為廣州越秀集團有限公司（持股49.6%），是隸屬廣州市人民政府國有資產監督管理委員會管理的國有企業。


2013年財報顯示，越秀地產業務由廣州大本營拓展到12個城市（包括廣州、香港、佛山、中山、江門、煙臺、武漢、瀋陽、杭州、海口、昆山、青島），形成了以珠三角為核心，以長三角、環渤海、中部地區為重點的全國性佈局。截至2013年底，越秀地產土地儲備1526萬平方米，總資產約人民幣781億元。

“越秀地產”和“綠地”、“中海”都是有地方政府背景的國企。但是越秀擴張晚了10年。沒有形成一個可以複製的產品模式，寫字樓、地標性建築、住宅、商場什麼都做。儘管越秀地產在廣州有優勢，但是一旦向全國擴張時，就容易遇到問題。

2013年，越秀地產又通過與基金合作的方式拿了很多地王，以少量資金撬動了大量的土地資源，然而遇到市場轉冷，其面臨的風險也會成倍地放大。“業內人士分析。

7月7日，對於國瑞置業有限公司（02329.Hz，以下簡稱“國瑞置業”）來講，無疑是個非常有紀念意義的日子。

當天，這個起步於廣東、壯大于北京的房企，成為今年以來繼光谷聯合、陽光100、中國新城市、億達中國分別赴港上市之後，第五只成功在香港聯交所掛牌上市的內房股。

相比於股價破發，跌幅0.93%的世紀睿科，國瑞置業開盤後一路震盪向上，首日開盤價2.32港元，隨後一路上漲，最終報收2.5元港元，漲幅約5%。

作為北京二環路內第二大物業開發商，國瑞置業從啟動上市計畫以來就備受市場關注。

然而，針對國瑞置業的核心資產、發展戰略以及管理上的質疑，卻是一浪高過一浪。針對外界的質疑，時代週報記者曾致電國瑞置業，不過截至發稿時為止，並未得到任何回應。

上市之路驚險至極

今年以來，受房地產行業整體低迷影響，多家中小房企資金鏈十分緊張。通過借殼、招股等方式登陸資本市場，借助國際平臺“攬金”，受到了中小企業的青睞。就是在這樣的背景下，國瑞置業開始了IPO衝刺之路。

據其招股公告披露，國瑞置業擬全球發售6.61億股股份，其中一成在港公開發售，招股價介乎2.30-2.84港元，每手1000股，入場費2868.63港元。並已引入中生製藥、北京第五建築工程及Best Class三名基礎投資者，分別認購1.3億股（4000萬美元）、1.05億股（2億人民幣）及約6513萬股（2000萬美元）。

隨著樓市的持續下行，資本市場對於房地產業，尤其是中小型企業的信心顯然不足。國瑞置業上市前，前四個內房股不是上市就破發，就是嚴重認購不足，不得不大幅調低招股價並推遲上市，國瑞置業的上市之路亦可謂是驚險至極。

7月4日，國瑞置業公佈其配售結果顯示，國瑞置業僅獲得281名投資者認購，共認購1304.6萬股香港發售股份，相當於香港公開發售初步可供認購的香港發售股份總數6617.8萬股的19.71%，相當於全球發售股份總數的1.97%。

有業內人士告訴時代週報記者，投資者對國瑞置業上市還是存有一定的疑慮，當然這個和整個房地產市場降溫帶來的衝擊力有關。

國際發售部分，最終數目為6.487億股，約占全球發售股份總數的98.03%，獲輕微超額認購。

由於公開發售僅獲近20%認購，國瑞置業只得以招股範圍近乎下限定價發行，將發售價定為每股2.38港元。以發售價計算，經扣除公司于全球發售應付的承銷費及估計開支後，國瑞置業全球發售的集資淨額約為14.83億港元。

國瑞置業表示，是次集資所得的60%將用於集團的房地產開發專案；30%將用於物色和收購合適地皮作土地儲備之用；其餘10%將用作一般營運資金。

“此次上市，為國瑞置業搭建了一個更大的資本平臺，有利於其未來擴大和海外機構投資者的接觸面。而且國瑞置業的土地成本佔優勢，未來專案開發的定價權上有比較大的自由度。”房地產評論員嚴躍進告訴時代週報記者。

核心資產受質疑

對於上市，每一家房企都有著自己的核心“蛋糕”，來挑動資本市場的“味蕾”。與大講特講資本故事的前輩們不同，一線城市的土地儲備成了國瑞置業的最大賣點。

國瑞置業在招股書中用大大的篇幅來描述了其在北京核心地段的專案。國瑞置業稱，截至2014年3月31日，以竣工建築面積計算，其作為投資物業持有的北京國瑞購物中心亦為北京市二環路內第二大的購物中心。國瑞置業在北京的所有已竣工專案均位於北京市中心天安門廣場方圓1-5公里範圍內。

目前,國瑞置業在崇文門商圈由三大塊資產構成，一是國瑞城，包括國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、多個四合院以及可出售的國瑞紫金台項目；二是富貴園購物中心，其中大部分為家樂福超市；三是2013年購入的哈德門專案，目前命名為國瑞中心。其中國瑞城以及北京富貴園權益貨值合計18.76億元，國瑞中心權益貨值為24.26億元。同時國瑞置業還擁有祈年大街一側的土地一級開發專案。

在招股書中，國瑞置業以北京市二環路內第二大物業開發商自居，稱其擁有4.1%的市場份額，並且為北京第45大物業開發商，所占市場份額為0.34%。但時代週報記者查閱資料發現，國瑞置業多少有一些“底氣”不足。

據資料顯示，截至2014年3月31日，其土地儲備總建築面積為680萬平方米，分佈於北京、海口、萬寧、汕頭、佛山、瀋陽、鄭州、廊坊和西安。其中以瀋陽和廊坊土地分佈最多，分別占比22.7%以及31.3%，而國瑞置業在北京的土地儲備總建面卻僅為39.05萬平方米，僅占土地儲備總額的5.8%。

有業內人士表示，北京未來出讓核心地段的幾率微乎其微，國瑞置業很難在北京核心地段擴展土地儲備。

不要說是二環內，即使四環內的土地出讓都幾乎是鳳毛麟角，而且幾乎每次出讓都會拍到天價。國瑞置業主席張章筍表示，今後會繼續在一線和二線城市增加土地儲備，開發精品住宅及綜合體專案等投資性物業。但資料卻顯示，國瑞置業2013年的負債比率已經高達120%，如果繼續向一線城市拿地，無疑會對其資金鏈造成極大的負擔，而且很難再像以前那樣以較低的成本拿地。

風險與機遇並存

近三年，國瑞置業的成績還是十分喜人的。

招股書資料顯示,截至2011年、2012年及2013年，國瑞收入分別為人民幣17.53億元、人民幣42.76億元及人民幣68.35億元，複合年增長率為97.4%。

今年前4個月，國瑞置業的已簽約銷售額達到人民幣15.15億元，已簽約建築面積達到11.39萬平方米，已簽約平均售價13303元/平方米，分別較去年同期上升118.4%、74.2%及25.3%。

但業績飛漲的背後，國瑞置業的負債率也讓人堪憂。招股說明書顯示，該公司過去三年負債率均超過100%，而2013年年底，其資本負債率急增20個百分點至120%水準。

國瑞置業在招股書中稱，自上世紀90年代起步於廣東，此後壯大於北京，業務現已遍佈海口、萬寧、汕頭、佛山、瀋陽、鄭州、廊坊及西安等多個大中型城市，並形成以北京和珠江三角洲地區為中心，輻射全國主要經濟增長區域的戰略佈局。通過資料可以看出，在680萬平方米的土地儲備中，除北京以外，幾乎大半都地處二、三線城市。

依據易居中國提供的資料，6月份，東、中、西部30個典型城市樓市成交量同比均出現負增長，其中，東部城市同比增幅由5月份的-17.9%下降為-28.1%，中部城市由-14.3%下降為-15.2%，而二、三線城市相對集中的西部城市由26.5%下降為-32.3%。

早有專家認為，部分二、三線城市前期房價增長過快，需求已被透支，二、三線城市需求回升依舊乏力。而研報機構安信國際在國瑞置業的IPO點評當中，也表示目前二、三線城市樓市風險較大。

中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代週報記者，目前國內樓市成交量下跌或者徘徊，購房者觀望情緒較濃，市場總體上的供大於求。

談及未來的發展區域，國瑞置業董事長張章筍在掛牌儀式上介紹，國瑞置業聚焦北京、環渤海區域以及南方的珠三角，集中在城鎮化發展比較迅速的地區。

嚴躍進告訴時代週報記者，從前景看，國瑞置業在北京、廊坊等地的專案，未來在京津冀一體化的步驟下，前景還是比較好的。

家族式管理遭質疑

記者在查閱國瑞置業招股書的時候發現，國瑞置業的內部管理也是十分有特點。


據招股書顯示，國瑞置業董事會中執行董事為四位，分別由國瑞置業董事長張章筍先生、國瑞置業副總裁葛偉光先生、國瑞置業副總裁阮文娟女生、國瑞置業副總裁張瑾女士四人兼任，而這四人中，除了葛偉光先生外，其餘均是“一家人”，阮文娟女士系張章筍配偶，而張瑾女士則是張主席的女兒，另外有一位副總裁林耀泉先生是張主席的妹夫。

有業內人士分析認為，從董事會的人員結構看，國瑞置業的家族色彩很濃重。此前很多家族企業下的公司治理模式都遭到投資者的質疑，進而使得管理績效低下，投資者對此類公司的投資“胃口”不大。

對於國瑞置業來說，在上市後的一個難題就是如何在家族利益獲取和職業經理人晉升方面做一個平衡點。

萬科總裁郁亮可以稍微鬆口氣了，在剛剛發佈的2014上半年中國房地產企業銷售TOP50排行榜上，萬科完成銷售額1018億元，在上半年就突破千億。企業銷售金額同比增長22%，目標完成率51%。這為萬科從去年就開始 “城市配套服務商”的轉型交上一份不錯的成績單。

僅僅在今年6月，萬科就大事不斷：6月5日萬科宣佈與百度合作；6月6日，北京萬科與雅詩閣中國簽署戰略合作協定，正式啟動酒店式公寓業務；6月25日，引入事業合夥人制度後，萬科正式登陸香港市場；6月26日，萬科又與途家網簽訂戰略合作協定，將“互聯網+地產”的合作模式推向巔峰……

此前，萬科還發力養老地產、商業地產、物流地產；2013年2月14日，萬科與有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，進軍美國市場；隨後萬科又入股徽商銀行，一舉成為徽商銀行單一最大股東。

2013年7月1日，郁亮在西安媒體見面會上首次談及萬科轉型：“未來10年住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規模的天花板，所以公司將要轉型成為城市配套服務商，即使規模碰到天花板後企業也能找到新的增長點。”

儘管目前來看，無論是商業地產、養老地產，還是社區金融，萬科都沒有找到一個成熟的盈利模式，日前萬科產業園區的首個試水之作—鄭州美銘產業園還被爆陷入困境，進退不得， 但萬科正在積極探索中。在這種轉型過程中，萬科痛並快樂著。

發力產業地產

由於多元化發展失敗，王石曾放過狠話：如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，我即使躺在棺材裡，也會舉起手來反對。因此，做不做商業地產一度被媒體解讀為王石和郁亮的微妙較勁。

在2010年之前，萬科一直按董事長王石的規定堅守住宅專業化的方向去發展，幾乎沒有涉足商業地產，而在2011年王石去哈佛留學期間，萬科開始在總裁郁亮的帶領下大力發展商業地產。只不過，這一舉動被巧妙地隱藏在“城市配套服務商”的概念中。

2013年9月15日，萬科在東莞打造的首個商業項目—松湖萬科生活廣場開業，這也標誌著東莞萬科的商業地產之路正式開啟，據悉，在未來兩年，東莞萬科將迎來商業開發大潮，屆時將有8個專案入市；2013年11月27日，萬科集團首個大型購物中心北京金隅萬科廣場溢彩開業，此後北京萬科將相繼推出中糧萬科半島廣場、住總舊宮、首開大興、首開台湖等大型綜合體商業項目；2014年5月1日，廣州萬科雲銷售中心開放，萬科雲位於天河智慧城核心地段，該專案作為萬科在廣州打造的第一個商務辦公綜合體，涵蓋商業、公寓、辦公三大業態。這是萬科首次在廣州市場獲取商業金融業用地；2014年 5月16日，萬科與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂合作協定，進入物流地產領域……

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛告訴時代週報記者：萬科加大商業地產投入有利於分散住宅業務風險。當前諸多地區房價出現下滑，萬科住宅業務受到了嚴重衝擊。隨著投資者的投資管道日益多元化，住宅地產將遇天花板，適當多元化是萬科化解風險的方式。

不過，做好產業地產，對於長期開發住宅產品的萬科來說，也並非易事。

在殷旭飛看來：萬科缺乏商業地產、購物中心運作的經驗和人才，競爭力不強。另一方面，住宅地產是以銷售房子為核心，但是產業地產的核心是服務，萬科在產業地產發展初期尚未轉變根深蒂固的售房思維。

不僅如此，商業地產屬於持有型物業，投資回報期長，企業必須要拋棄已有的利潤現金流，而這對於股權分散的萬科而言，短期的投資回報率尤為重要，而商業物業在資產中的占比提升，將對回報率和市值產生重大壓力。

萬科此前在內部討論時已經提出，為了保障萬科市值長期穩定增長，短期內公司持有的商業資產比例將不會超過15%—20%。

而如何平衡住宅和商業，投資回報率和現金流，短期效益和長期效益，都給萬科商業地產的操盤者帶來壓力。

試水養老地產遭遇艱難挑戰

國家“十二五”規劃指出，從2011-2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，每千老人30張床位，據此推算至2015年國內市場需要近700萬張床位。而根據預計，到2050年，我國老年人口總量將超過4億，這讓養老地產開始成為資本追逐的熱點。

這其中也少不了萬科，早在2010年，地產大佬萬科就宣佈在北京房山竇店試點養老地產專案，採用租、售並舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目，之後又在杭州的良渚文化村配建了養老地產專案，但規模都較小。

2012年8月，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協定，在長春打造中國北方具有典型示範意義的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。根據協定，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。

郁亮表示，萬科集團選擇在長春投資建設健康養老住宅及文化創意產業專案，是因為看好長春城市的發展潛力，這次雙方合作對萬科集團來說是養老地產的一次有益探索。

今年3月，萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示：社區養老模型已經形成，並已進入具體設計階段，今年開始將大力推進，“我們將在所有的在建項目裡，每一個項目造一棟樓專門用於養老，這些樓全部由北京萬科持有和運營”。不過，萬科的養老產業不搞醫療、不治病、只做看護。

“其實養老地產最重要的因素之一就是醫療配套，包括疾病預防、日常保健、急救、醫療護理、三甲醫院的綠色通道等，很多養老地產專案做不起來就是因為醫療配套、服務沒有跟上”，卡洛琳養老投資有限公司的投資總監郭哲峰告訴時代週報記者。

另外，從國外經驗看，對於以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10-15年，每年僅有8%-10%的回報率，這對於以往習慣于高利潤和高周轉的萬科來說，也將是一個艱難的挑戰。

擁抱互聯網獲取廣闊增值收益

正是由於產業地產的諸多不確定性，萬科對互聯網格外重視。

6月5日，萬科宣佈與百度合作，為其商業地產引入基於移動互聯的大資料採擷和人工智慧演算法等技術的服務。萬科方面介紹，和百度的合作將為萬科商業地產帶來“定位引擎、大資料、行銷工具”三種技術。

根據雙方協定，百度將基於大資料分析及雲計算技術，為萬科旗下的商業地產提供智慧化升級的解決方案。雙方聯合打造的首個專案—北京昌平的金隅萬科廣場有望於今年8月底完成智慧化升級，成為萬科旗下的首個智慧Mall（購物中心）。

未來萬科旗下的社區商業、生活廣場、購物中心系列業態中，都會嘗試引入百度的LBS技術服務（基於位置的服務），實現運營商、商戶、消費者的良性發展。

6月26日，萬科又與國內度假租賃行業的領跑者途家網簽訂戰略合作協定，雙方將“互聯網+地產”的合作模式推向巔峰。而萬科在北方第一個大型度假地產項目，位於北戴河養生度假區的天洋萬科●北戴河小鎮也成為試點。

時代週報記者曾參與過另一個房地產巨頭關於旅遊地產的調查，其結果顯示，能長期居住在旅遊地產項目的消費者還是少數，因此購買旅遊地產項目時，除了環境、配套、交通外，能否將閒置時的房產盤活，帶來收益，甚至用租金抵貸款，都成為重要的考量因素。

對於雙方合作具體細則，萬科和途家並未做過多披露。不過，“最為顯著的服務模式，即通過途家網的房屋置換服務，業主可以將自己的房屋與其他旅遊目的地物業進行分享交換，實現免費入住。”途家網華北區域總經理魏韞韜表示。

殷旭飛表示：目前互聯網思維盛極一時，而互聯網思維的中心在於消費者體驗，萬科引入互聯網思維有望在消費者體驗方面有較大突破。產業地產的核心是服務，通過互聯網可以為用戶提供更多便捷，從而增強對投資者的吸引力。互聯網思維的引入有利於萬科提高其在產業地產的競爭力。

很多人都認為，萬科的互聯網思維始於去年“互聯網思維”大熱之時：先是邀請馬佳佳講課，而後鬱亮又帶領萬科團隊馬不停蹄地拜訪了小米、阿裡巴巴、騰訊等互聯網企業，而媒體則稱之為“兩個千億企業的跨界耳語”。


其實，早在2001年，萬科董事長王石就提出智能化社區概念，王石表示：“我個人認為，智慧化社區是一個必然的趨勢，但是，實際上來講，智慧化社區絕對不會像IT企業描述得那麼美，互聯網給智慧化社區帶來很多種選擇，但畢竟增加任何一種服務，都需要成本。”

正是對互聯網經濟以及自身產品深刻的理解，王石沒有貿然引入這些看起來眼花繚亂的概念，直到十幾年後，當移動互聯成為趨勢，萬科才正式擁抱了互聯網。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，龍頭房企萬科的野心遠遠不在於房地產市場開發，而在於通過與互聯網公司合作，在房地產上下游產業鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。這或許也為其他企業發展與轉型提供了一個思路。

有業內人士表示，今年下半年，北京農業展覽館等地王專案將入市，預計高端住宅市場成交量將止跌回升

編者按：2014年的上半年已經過去，與2013年的“火熱”相比，今年的樓市基本處在“成交冷淡”的輿論行情中。面對這種情況，不少房產企業都面臨著資金回籠與消化庫存的壓力，為了吸引購房者，各種促銷手段可謂“花樣迭出”。

2.1億元的頂級豪宅售出了，均價直逼14萬元/平方米的合生•霄雲路8號賣了3套，這就是上海和北京兩地今年上半年豪宅市場的表現。

記者獲悉，從北京高端專案今年上半年的表現來看，雖然千萬元級高端盤成交量下跌，銷售金額同比減少了105億元，但單套總價2000萬元以上級別的豪宅銷量卻陡增。

“頂級豪宅成交量走高，公寓豪宅市場銷量卻下行，這主要是受改善型產品的拖累所致。”亞豪機構副總經理高姍向記者表示，今年下半年，農業展覽館等地王將入市，預計將刺激高端盤市場，其成交量將止跌回升。

高端盤少賣105億元

據亞豪機構最新統計資料顯示，今年上半年，北京公寓豪宅產品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬平方米，同比回落59%；銷售金額總計為92億元，同比減少105億元。

事實上，2013年年末，北京樓市實行的價格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間，而隨著今年上半年“限高令”的解禁，此前被擱淺的高端住宅紛紛“下場”。

根據亞豪機構統計資料顯示，2014年上半年，北京共有13個單價超過5萬元/平方米的高端住宅獲批入市，為市場提供了1888套供應量。而從6月份北京高端盤的市場表現來看，63個報價超過5萬元/平方米的高端盤項目在售，其6月份累計成交了81套，同比下降63%。

不過，雖然高端盤供應量較為充足，但整體成交量卻同比大降六成。不過，頂級豪宅與千萬元級豪宅的成交量卻出現分化現象。其具體表現為，2014年1月份至6月份，北京單套總價在1000萬元-2000萬元之間的改善型高端項目共成交539套，比去年同期少銷售了404套；而單套總價在2000萬元-3000萬元以上以及單套總價超過3000萬元的頂級豪宅則同比各多銷售了4套和16套。

值得一提的是，從6月份北京高端盤的價格水準來看，上漲趨勢明顯。據亞豪機構統計資料顯示，今年6月份，北京高端盤市場整體成交均價為64297元/平方米，同比上漲21%，創有統計資料以來的歷史新高。

更為值得注意的是，單價超過10萬元/平方米的頂級豪宅成交4套，而去年同期則沒有售出頂級豪宅，其中，合生•霄雲路8號以均價133590元/平方米的單價成交3套，合計成交金額為2.06億元，而且其直逼14萬元/平方米的成交均價創下北京今年最高房價的紀錄。

對此，高姍認為，頂級豪宅銷量的提升拉動了高端盤銷售均價，從而創下歷史新高。

多項目單價將超過10萬元

事實上，今年下半年，隨著融創中國的農業展覽館地王、中赫置業的萬柳地王的入市，高端住宅市場或將整體回暖。

對此，主要負責紫辰院項目的嘉源置業行銷總監張大東向記者表示，今年年底，多個項目售價可能突破10萬元/平方米。

無獨有偶，有消息人士向《證券日報》記者透露，融創中國的農業展覽館地王有可能以15萬元/平方米的價格入市，屆時若促成成交，那麼，北京樓市將邁入“15萬元時代”。不過，融創中國董事長孫宏斌曾高調宣佈要將該專案賣到20萬元/平方米。對此，該人士認為，“這種樓王房源今年不一定推出，畢竟，稀缺性的頂級豪宅要惜售，低開高走或許是該項目入市的銷售策略”。

“對於開發商來說，不同于普通住宅需要快速去庫存以回籠資金，頂級豪宅是拉升利潤、樹立品牌形象的有效法寶”，高姍坦言道，在拿地不易且賣一套少一套的情形下，擁有位於四環內的豪宅的開發商出於惜售心態，會不斷提升專案售價。


值得注意的是，由於拿地不易，不少開發商都在力爭提升高端項目的軟實力，包括從教育資源、戶型等方面升級老專案的後期產品。比如五礦萬科•如園，其引入中關村二小後，銷售量快速增長，今年上半年成交87套，成交金額高達9.58億元，位於北京高端盤銷售額榜首。

“如園專案今年8月份將有樓王產品入市，戶型及裝修都更為精緻。” 北京萬科高端住宅事業部負責人高廣漢告訴記者，“我們很看好下半年的豪宅市場”。

不過，對於下半年豪宅市場的走向，張大東則向記者直言，“我持謹慎樂觀態度”。

“10萬元/平方米左右的物業，有可能在下半年出現集中式的爆發，但其售價會有波動”，亞豪機構副總經理任啟鑫向《證券日報》記者表示，至於融創的農業展覽館地王能否以15萬元/平方米的價格順利入市，甚至入市後能否當年就有成交量，現在都不好說。

北京樓市下半年將出現變化。

根據北京住建委網簽資料顯示，截至6月底，北京商品住宅上半年共成交4466套，創下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。

“上半年，北京樓市成交量下滑明顯，但是樓盤並無實質性降價。”克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬表示。隨著三季度的來臨，北京將正式進入下半場階段，房企將開始競價跑量。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）也認為，北京樓市膠著的狀況可能還有更壞的表現，上半年更多地表現在成交量的萎縮上，而下半年可能表現在價格方面的鬆動，會有越來越多的房企選擇適當降價。

在樓市的下半場，諸如團購促銷、折扣優惠、特價房等新的行銷手段也肆虐北京樓市。

更值得一提的是，沉寂許久的“0首付”亦重出江湖，與2007年以前出現的零首付不同，並非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是由開發商墊首付的方式實現，且不少專案開始在7月步入實質性的下降通道。

“零首付”重現

重壓之下，房企的促銷手段亦不斷升級。

6月，位於北京亦莊的珠江四季悅城首推“全盤無首付”，自此也成為北京首個“0首付”樓盤。

本輪“0首付”，與2007年以前由銀行直接接受0首付按揭貸款不同，是開發商針對信貸政策趨緊下，制定的新的行銷策略，即由開發商無利息先墊付首付款。

“0首付的核心就是刺激樓盤銷售，也是針對當前市場觀望的一大應對措施。”珠江地產行銷總監劉芸岐如是介紹。

開發商墊支首付也確實賺足了眼球，並迎來多個項目的行銷跟風。比如亦莊金茂悅的1成首付和五礦萬科橙的“0首付”。

繼“0首付”後，珠江四季悅城亦高調推出“購房保值計畫”，包括“買房降價險”和“無理由退房”。

21世紀經濟報導記者自珠江地產獲悉，所謂的“降價險”，即是珠江地產聯合珠江人保，為現階段所推房源投保，由珠江人保提供專項基金進行價格擔保，在交房前如出現房價下行，則由珠江人壽向開發商補齊降價差額，對開發商以及購房者的雙方利益均有保障。

而“無理由退房”，劉芸岐解釋，即是購房後一年內至交樓前，如果房價下跌很大，難以通過“降價險”補差價，購房者可以申請無理由退房。

該措施亦成為北京樓市下行，市場觀望的一大另類，引起市場強烈關注。實際上，這不過是北京樓市下行的一大行銷縮影，21世紀經濟報導記者走訪瞭解，大部分剛需專案均可分期首付，且折扣優惠、內部房源、團購房、特價房亦頻現北京市場。

在牟增彬看來，各種千奇百怪的促銷手段的核心是增加用戶入市的積極性，實質性降價並不多。

下半年降價競跑量

如果說6月份頻出各種變相促銷手段，那麼7月份的樓市，或將迎來實質性降價的新階段。

“進入2014年後，北京的樓市變化可總結為三個階段。”北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹，第一個階段在春節後，即從2013年的日光碟頻出轉向蓄客困難、開盤過半而銷售去化不超8成。在該階段，專案後期很難漲價。

第二個階段是去化出現明顯放緩，在此階段出現諸如首付分期、0首付、團購等方式來增加市場的熱度。

“上述珠江等多個項目的‘0首付’、‘降價險’等另類行銷活動的即是該階段的表現”，張大偉介紹，如果不考慮這些促銷手段，新入市樓盤的價格和前期基本持平，一般來說，專案不敢輕言降價，一是擔心購房者買漲不買跌，另外降價也有損房企自身的品牌形象，容易造成老業主鬧事。

相比之下，北京樓市下半場的新特點在於第三階段，即是迎來了實質性的降價。

經張大偉瞭解，自7月份開始，北京市場多個專案出現了實質性的降價，且最大的降幅高達20%，總體在5%-10%之間。

網易房產百盤價格資料顯示，6月北京降價樓盤總計16個，降價盤數量與上月基本持平。降幅超過10%的專案僅一個，幅度為14.29%。


以位於通州的首開香溪郡為例，和此前常見的由開發商先期墊付、購房人後期補齊的“0首付”不同，首開香溪郡是真正的免交“0首付”，即是免除三成首付的“0首付”。

另外，東亞五環國際和東亞尚品台湖近期開始大幅降價促銷，每平米降幅近5千元，這將是北京市場上首次對外明降的項目。

在樓市危局下，限價政策也出現鬆動，根據北京市住建委網站的公開信息顯示，5、6月獲批預售許可證的項目中，價格超過4萬元/平方米的項目總數達18個，其中，單價9.7萬元，創下2014年入市住宅最高單價的保利海德公園也成功獲批。而今年前4個月，單價超過4萬元/平方米的項目只有13個。

新地（016）一口氣以逾41.89億元投得天水圍兩幅限量地皮，兩地皮每方呎樓面地價約1855元，雖仍屬13年新低，但已是市場預期的中游價錢。該兩幅地皮上周各只收到4份標書，數目為2011年政府推出限量地以來最少，市場甚至估計每方呎樓面地價或低見1200元，但結果卻優於預期。

由於地皮每方呎發展總成本與同區二手價看齊，地產界人士認為，賣地成績顯示新界區地價下調的勢頭有喘定迹象，並可望成為區內地價指標。受到賣地消息刺激，同區昨天更即時出現二手業主加價個案。

呎價逾1800元符預期

地政總署宣布，新地合共以41.89億元投得天水圍第112區和第115區兩幅用地，其中規模較大的第112區，中標價逾22.21億元，每方呎樓面地價約1822元；而位於慧景軒北鄰的第115區地盤，則以約19.68億元批出，每方呎樓面地價則略高約1893元。

若以兩地的總樓面約225.88萬方呎計算，平均每方呎樓面地價約1855元。單比較樓面地價，兩地造價雖是13年新低，但由於地皮有溶洞風險，加上發展時需要顧及對濕地公園的影響等，發展成本或會比正常為高。從是次造價高於預期下限55%來看，業界認為成績已不算太差。

新地副董事總經理雷霆表示，地皮面積較大，鄰近濕地公園，加上本身屬低密度發展，價值較高和較易設計，估計項目總投資額約160億元，將發展中小型單位為主。

新地本身在元朗區擁有多個發展項目，加上今次一口氣「鯨吞」兩幅天水圍地皮，土地儲備將會進一步增加46%，至714.68萬方呎，令集團區內霸主地位更穩固。目前，新地在元朗共有3個樓盤部署推出，涉及6000伙，其中沙浦項目規模最大，涉約3000伙，項目首期（1A-1）命名為峻巒，在5月已申請售樓紙，現正等待批審中，預計最快年底登場。

積極搶地 今年首中標

過去一年，大型發展商雖仍踴躍投地，但不少地皮最終由中小型發展商奪得，但新地搶地態度則相對積極，雖然是次乃集團本財政年度首度中標，但縱觀過去一年則已先後奪得5幅地皮，動用資金近72億元。

業界估計，天水圍兩用地連同建築費和利息等，每方呎建築成本將會超過7000元，已追貼現時同區的慧景軒二手造價。業界更估計，日後新項目住宅實用呎價約9000元至逾1萬元，預料創區內新高。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，地皮造價較預期理想，估計與新地本身的品牌效應有關，過往集團能在新界高價推售新盤，令發展商願以較高價投地。

對港鐵兩物業有指標作用

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，從新地投地價錢來看，新界區地價跌勢有喘定迹象，加上建築費仍處高位，相信未來新界區地價難再下跌；是次天水圍兩地的造價，可對區內港鐵（066）天榮站和西鐵元朗站物業項目的未來造價產生指標作用。

天水圍二手業主即加價

新地（016）以近42億元的市場預期中游價錢投得兩幅天水圍地皮，每呎發展總成本將接近同區二手樓價，令過去新界多次低價批地後，同區二手業主即劈價沽貨的情況未再有上演，天水圍二手市場昨天更即時錄得加價個案。

市場消息指出，天水圍昨有零星反價個案，栢慧豪廷7座高層D室，實用面積668方呎（建呎884），為三房單位，原先開價465萬元，業主看好區內前景，提價10萬元放售。

業界：勢迫買家流向一手

中原地產資深營業董事方啟明表示，參考新地發展元朗區的經驗，其發展項目如YOHO Town及爾巒均成區內指標屋苑，相信新地是次投得兩幅地皮，對區內屬正面影響。現時區內二手屋苑如嘉湖山莊、慧景軒及栢慧豪園等，實用平均呎價6000至7000元，較年初升價5%，升幅主要於近1個月出現，以嘉湖山莊為例，6月便錄得2宗標準單位呎價突破7000元的成交，迫近1997年屋苑的高位。

方啟明認為，現時區內二手盤源相當缺乏，但由於有不少新盤將推出，定價貼市並提供優惠，如二手業主不斷反價，只會迫使買家流向一手，所以相信二手加價情況不會普遍。

中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，兩幅地皮成交價合理，反映地價已見底，加上最近樓市屢現高價成交，增強發展商信心，料未來樓價將會上升。

本港樓市交投繼續活躍，樓價回穩，摩根大通早前把今年樓價預測由看跌25%至30%，大幅收窄至跌5%。摩通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠昨天表示，上半年樓價指數上升1.8%，已令一眾分析員「大跌眼鏡」，交投量在2月中見底後回升，供應過剩的情況消失；加上現在土地供應明顯增加的預期不再，不認為樓價存在太大壓力，更不排除日後再收窄樓價下跌的幅度、甚至預測樓價上升。

梁啟棠表示，市場普遍認為美國踏入加息周期將不利地產股，但該行認為，根據過往數據，利率上升反映經濟轉好，資產價格將受經濟環境推動，樓宇需求將隨之增加，因此，預料美國加息將有利地產股表現；同樣地，估計今年寫字樓及商舖租金將分別上升5%，尤其是商場租金，在零售市道放緩時期，商戶傾向由街舖轉為進駐商場，以節省開支，預期收租股應有不俗表現；不過，首選仍是大型發展商。

看淡內地樓市

此外，他認為，樓價回穩，市場前景明朗化；加上美國經濟增長刺激本港經濟，市民薪酬水平可望上升，推動買家入市，假如美國10年期國債息率升至3.5厘，推算本港居民平均收入將增加9%。他估計，美國將提前於明年第3季開始加息。

至於政府何時撤銷「辣招」，梁啟棠表示，對政府減慢推地進度感到失望，若土地供應增加，樓價趨跌，政府為穩定樓市，才有空間考慮「撤辣」。

不過，梁啟棠對內地樓市看法較為負面。他估計，今年二三線城市樓價跌15%至20%，雖然6月發展商減價促銷，交投有所增加，但每年6月半年結前均有相同現象，要看之後的表現才能作準。

上海再現「地王」。上海黃浦區一塊純住宅地皮，昨被港企麗豐控股（01125）下屬公司投得，樓面平均價超過每平方米8.5萬元（人民幣?下同）。

港企麗豐子公司奪得

此次參與競拍的是上海市黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗純住宅地。最終，港資房企麗豐控股旗下全資子公司東方動力有限公司，以5.77億元價格投得地皮。成交樓面平均價每平方米59,859元，較樓面價溢價62.5%。

不過，若考慮到還須配建30%保障房，因此該樓面價將達每平方米85,513元，一舉打破全國單價最貴地皮，成為新單價地王。去年，融創豪擲21億元獲得北京農展館地皮，當時以每平方米73,099元的樓面價創下紀錄。

對於新地王，上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為，該地皮價格有些「偏離市場」。他指出，未來1至2年的市場前景尚不明朗，高價拿地風險不小。他並稱，該交易並不代表上海土地市場，對未來樓市走向沒有很大借鑑意義。

濟南傳今撤樓市限購

上海樓市昨日頗為熱鬧，除產生新全國地王外，上海豪宅市場也開始鬆動。據悉，深圳華僑城一在滬項目近期獲得預售許可證，該項目每平方米售價近30萬元，創上海房價新高。

另外，昨天網上傳出消息，稱山東濟南限購政策調整結果將在今天分曉，當地執行長達3年多的商品房限購有望從7月10日零時起正式取消。


麗 豐 5.8 億 奪 滬 地 王
星島日報

內地樓市無起色，一?城市搶地大戰卻愈發激烈，睽違一年後，全國地王強勢回歸。麗豐控股（1125）昨日以5.8億元（人民幣，下同）拿下上海一幅迷你地皮，剔除必須配建的保障房面積，折合每平方米樓地價近8.6萬元，創下全國單價地王紀錄。

　　該地皮位於上海黃埔區，面積僅6885.2平方米，地積比1.4倍。土地起拍價已經高達3.55億元，相當於樓地價為每方米3.7萬元，為上海有史以來起拍單價最高地皮。最終麗豐旗下東方動力以5.77億元投得，溢價率62.54%，成交價為每平方米5.99萬元。根據出讓文件要求，該地皮保障性住房配建要達到30%，撇除保障房面積，該地皮的土地樓面價高達每 方米8.58萬元，超過去年9月融創拿下的北京農展館地皮，當時此地皮以樓面價每平方米7.3萬元成為全國單價地王。

　　麗豐相關人士在現場直言，單價超過6萬元，的確是比較貴。地皮出讓條件異常多，除了地皮上建築面積不超過9639平方米，建築限高24米，綠地率35%外，還規定地皮交付一年內要開工、開工後三年內要竣工，並且在地皮內建成房屋不得預售，必須以全裝修現房銷售。而1.4倍地積比不能開發純別墅或規模性公寓項目，產品設計會較困難。地皮周邊樓盤的售價每平米介乎8至10萬元。

　　內地商品房成交量和成交額雙降，近期多個省市傳出調整或取消限購令。繼呼和浩特市正式下發文件放開限購後，濟南亦將於今日全面取消新房與二手房限購政策，本地人和外地人均可不受限制，直接購買。

　　一?城市亦開始有鬆綁?象，內地報道，繼北京後，上海成為第二個允許豪宅入市的城市。據悉，華僑城在上海開發的一個項目近期獲得了預售證，項目售價每平方米高達近30萬元，創上海紀錄。上月北京向每平方米超過4萬元的7個項目發放了預售許可證，而去年北京曾規定單價高於4萬元樓盤不予發放預售證。

　　在限價政策的放鬆下，一些開發商已經提高了個別項目售價。業內人士認為，若放開調控，上海地皮升值潛力巨大，亦是開發商不惜工本的主要原因。

美聯：細價樓乾升 難持久

細價樓亢奮，美聯物業指現時樓價僅屬「乾升」，上季一、二手錄得13年以來首次「負溢價」，加上新盤供應續增及加息等，估計升勢僅可維持一季，末季二手量、價將回落。

根據美聯研究部資料，過去一年一、二手溢價持續收窄，今年第二季更錄負3.8%，乃自2000年後再次出現「負溢價」，即一手樓盤的平均呎價較同區質素類近的二手樓平均呎價更低。

料購買力消化 末季價量齊落

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，當一手樓平過二手樓時，樓價是不應該上升，且二手樓價理應跟隨兩者溢價收窄而下跌。

翻查1997年至2013年17年間，一、二平均溢價約有15%，一手價高於二手10%至20%屬正常。惟上季兩者溢價出現折讓的同時，6月份二手樓價卻按季升0.7%，即一、二手樓價走勢背道而馳，屬不正常。

在政府微調雙倍印花稅後，刺激樓市小陽春出現，二手樓價亦拾級向上。不過，美聯物業高級董事（企業拓展）謝梓旻認為，目前二手樓價僅屬乾升，以上月為例，交投量4,800宗仍屬低位，量價未能配合，且長遠仍受制於多項壓力，價位難持續向上。

新盤供應充足 搶二手客源

原因之一是大量新盤供應，二手續缺盤。據資料，目前待批單位累計9,412伙，連同約3,126伙已批預售但尚未發售之項目，總數達逾1.2萬伙，競爭激烈，發展商料會以貼市價開盤，新界或將軍澳等區，折扣或更大，對同區二手定構成壓力。加上二手盤源續遞減，下半年「一手搶二手」將更明顯。

此外，隨政府年前批出多幅限呎地，稍後一手供應將由大單位主導轉為細單位，令細價樓進一步受壓。再計及加息因素，以及未來尚有多幅大型地皮招標，倘若地價下跌，亦會為同區現貨帶來影響。

劉嘉輝認為，近期細價樓搶盤，屬積壓的購買力釋放，當價位搶至超出負擔能力，用家追價的意慾將會遞減，新盤估計「乾升」情況最多持續多一季，長遠面對一手搶客壓力，加上上述其他因素，料最遲第四季，二手市場將呈量、價俱跌，交投量料由第3季約1.2萬宗，回至第4季9,000宗，即每月約3,000完，全年二手樓價跌幅預測則收窄至最多5%。

反而二手客轉投一手，一手私樓註冊量可望達1.4萬宗。劉嘉輝又認為，若然「佔中」實行，料對樓市的交投量帶來輕微影響，買家或趨審慎。

內地富商王健林旗下香港萬達商業地產（0169），擬聯同母公司斥資100億元進軍美洲地產市場。這是繼2012年收購影院營運商AMC後，萬達集團在美國另一項投資。

萬達商業周二晚在交易所發布公告稱，計劃與控股股東萬達香港成立一家合營企業，在北美洲及南美洲收購及發展房地產項目，萬達商業與萬達香港分別佔六成及四成權益，各自的資本承擔最多60億元及40億元。

該集團首個發展項目為美國芝加哥市中心Lakeshore East發展區綜合項目。該項目由萬達美洲子公司萬達芝加哥與Magellan Parcel C/D LLC合作發展，兩公司分別佔項目九成及一成權益。項目地盤面積52,076方呎，涉及商住及酒店等部分。萬達商業在芝加哥合營協議下的資本承擔最多10.5億元，萬達香港提供7億元。

美樓市復甦增需求

萬達商業指出，隨?美國物業市場穩步復甦，為發展商提供極具吸引力的機會，尤其是芝加哥市場過去6年內因經濟衰退缺乏新供應，且近期發展均提供住宅租賃而非出售，對市中心高級住宅有龐大需求。

王健林掌控的大連萬達集團為大連萬達商業地產的控股股東，大連萬達商業地產控股萬達商業。萬達集團於2012年以26億美元收購美國影院營運商AMC，拓展海外市場。2013年集團進軍英倫，斥3.2億英鎊併購聖汐遊艇公司，投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星酒店，並在當地成立房地產公司Wanda One發展倫敦One Nine Elms酒店和住宅項目。

前海目前正在醞釀新的供港土地計劃，據深圳特區報報道，將於近期針對香港本土企業推出七單元的一塊土地，讓香港本土企業參與競標，並擬在後期的物業運營中試行「港人、港資、港服務」，引進香港先進的管理經驗，提升前海區域的營商環境。

據悉，該擬出讓土地位於前海深港合作區七單元01街坊，用地面積約3.25萬平方米 ，規劃地上建築面積共計19.5萬平方米，其中辦公約13.5萬平方米 、公寓約4.6萬平方米 、商業約1.3萬平方米，地下商業建築面積約0.7萬平方米。按照規劃，01街坊的地塊主導功能為金融辦公兼容商務公寓和商業等。01街坊所在的七單元位於前灣片區，總佔地面積約27.3萬平方米，共有6個街坊。規劃為綜合發展區，主要發展金融總部、專業服務、公共服務等功能。