估數十億瞄準中南部預售屋 金管會關注

怕被抓到
為躲避美國肥咖條款（FATCA）全球追稅，擁有美國籍或綠卡的台灣肥咖，陸續將資金「藏」進不動產市場，又以轉戰中南部預售屋或是店面、辦公室等商用不動產最多，業者保守估計，這波資金轉移潮約有數十億元台幣。

據透露，金管會也掌握到相關訊息，正了解台灣不動產未能明顯降溫原因，是否與美國肥咖上路，台灣肥咖資金轉入不動產市場有關，密切關注後續發展。

大多現金購買
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨昨說，近期的確觀察到有些大戶，根本不用自己的名義投資，藉此規避查稅，且還透過海外開曼群島等第三地公司，直接來台大買不動產，最近就有砸1~2億元買辦公室等商用不動產的成交個案。
她說，觀察這些大戶多「直接掏現金」，買不動產目的是為「保值」，也因免跟銀行借貸，免和金融機構往來，猜測可能跟規避美國肥咖追稅有關。

美國肥咖條款今年7月1日生效，只要擁有美國籍或綠卡的台灣人，包括在各銀行帳戶、保單、海外基金、股票投資，都會成為被查稅、追稅的標的。

買畫作免申報
某私人銀行理專說，美國政府透過「肥咖」，要全球金融機構申報「美國客戶」資料，但如不動產、藝術品、古董、畫作等非金融帳戶資料，就不需申報。

該理專說，大戶最愛投資的藝術品、古董、畫作等，近期卻發現很多大戶怕買到假的，也不敢砸大錢投資，多僅鎖定房市，將資產陸續從金融機構搬離，「藏」進不動產市場，和美國肥咖大玩「躲貓貓」。

他說，今年初就發現手上有一名大客戶陸續從保單、銀行戶頭和基金中，「調錢」出來轉投資不動產，因該名客戶擁有美國籍，理專猜測，有可能就是為了躲避「肥咖」追稅。

據市場初估，只要有100個大戶，每一戶從銀行、壽險公司或是基金公司搬出1000萬元，就是10億元台幣，若全數轉戰不動產，影響也不容小覷。

影響不容小覷
另一名常經手高資產大戶的房仲業者也說，央行在6月底宣布擴大房市管制區後，包括青埔、五股、八里等預售屋和中古屋市場，近3周交易「急凍」，房價往下掉；但反觀中南部，如高雄、台南豪宅建案，甚至是店面、辦公室等交易卻依舊活絡。

該業者說，央行沒打到的中南部不動產市場「資金源源不絕」，來源也有可能包括台灣肥咖在內，尤其是一些租金收益價值較高的店面或是辦公室，都有可能成為台灣肥咖另類藏錢的管道。

不過華南銀經理梁淑琴則認為，就算這些台灣肥咖投資了店面，收了租金，也得去銀行開個帳戶，把錢存進去，但只要一跟銀行往來，還是會有被「判讀」是否為美國人的風險。

中大坪數難賣 僅首購案順銷

房市冷清，央行擴大房市管制區對買氣低迷的新屋市場更是雪上加霜。代銷業者透露，買方觀望心態濃厚，且多認為央行還會再出手，期待房價下跌，現在中大坪數難賣，只剩首購型產品一枝獨秀。

看屋人數掉3成
中央銀行理監事會6月底決議擴大房市管制，增列新北市五股、泰山、八里和鶯歌，以及桃園的桃園市、蘆竹市、中壢市與龜山鄉共8區。新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談直說，央行擴大管制區後，市場只剩剛性需求，林口區去年有7成是中大坪數產品，目前只剩小坪數賣得動，五股區去年正熱時，部分每坪成交達40多萬元，現在悄悄下修，聽到的成交價多在3字頭。

「很難回到去年榮景。」「璀璨之都─公園特區」專案經理郭瀚詃表示，去年五股個案1周來客數都有40組以上的水準，現在小坪數才相對順銷。

新理想廣告總經理黃正忠也透露，五股區去年強銷，新案持續推出，現在市場多是舊案，都還在消化量體；目前房市觀望氣氛濃厚，「合新New Star」1、2期銷售約9成，第3期預計年底選舉後再推出。

八里、鶯歌、泰山則因重劃區量體還沒釋出，林談認為，央行是考慮防堵作用，因重劃區初期房價飆漲快速，現在有了政策干預，建商可能延後推案，甚至往中小坪數修正產品。他表示，過去低價區都推中大坪數，但現在市場氛圍看空，低價區也得推小坪數、低總價才賣得動。

桃園近年房價快速飆漲，央行出手後，影響更明顯。蘆竹新建案「合輝醇品」專案副理陳泓諳表示，這2個禮拜看屋人數又掉了2∼3成，只剩首購案每周還有16∼20組的水準，但就算買氣差，建商考量到修法後容積限縮，還是會搶照，推案時程就視房市氛圍而定。

面對中國強勢崛起，台商優勢已逐漸式微，早期進駐廈門台商屬於二級加工產業，如今都面臨轉型升級衝擊。朝良實業台商黃如旭是成功案例，從五金本業轉型皮件設計，並投資向陽坊麵包店，擁有500多家連鎖店；但C小姐的海外投資夢就付出昂貴「學費」，在廈門開手搖飲料店，半年慘賠300萬元。

黃如旭1980年赴廈門投資，考量本業重機械廠房遷移不易，不得不在廈門斥資100萬美元（約2990萬元台幣）購買8000平方米（約2420坪）廠房，自用之餘，現2棟廠房每月另有約20萬元人民幣（約96萬元台幣）租金收益。黃如旭直言：「5年前廈門房地產有很大的成長空間，現在已漲得太高，要投資獲利滿困難。」

飲料店倒閉收場
投資眼光精準，黃如旭早年號召台商認股、在湖里區觀音山興建「台商總部大樓」，22層樓、單層面積約700坪，土地與建築成本高達數十億元，離五通碼頭5分鐘車程，預計年底封頂，明年進行內部軟體裝潢，是高科技辦公廠房。

C小姐原在北市經營飲料店，租松山區1、2樓40坪店面，每月租金4萬元，看準廈門四季都可賣飲料，以月租金7萬元租下國營加油站便利店60坪店面。她嘆：「沒想到竟是噩夢一場，不但被強硬要求更換台灣招牌店名、更改裝潢徒增無謂開支，生意又不如預期。」苦撐半年決定認賠，黯然回台。

克服民怨蓋酒店 日吸3千湯客

日月谷溫泉
「我們要當會辣的胡椒，1粒就夠嗆，不辣1把也沒用，像在吃沙。」廈門台商會長陳信仲也是日月谷溫泉渡假村董事長，15年前取得200多畝（約4萬餘坪）溫泉地，經營5星溫泉度假酒店，光泡湯票價就要380元人民幣（約1824元台幣）單日可創造3000人泡湯人數，連台塑三娘李寶珠、連勝文都曾到此一遊。

「花4年才蓋好」
陳信仲表示，早期海滄屬較偏遠地區，民情雜亂，「為了做日月谷搞了3、4年才蓋好，前兩年都浪費時間，老百姓頻頻阻擋，要施工百姓就牽牛來吃草。」從小喜歡泡溫泉，父親常帶陳信仲到北投泡溫泉，兒時美好記憶，加上對溫泉有特殊感情，讓已經70歲的他無論面對多少困難都堅持要做下去。

奇妙的是，陳信仲曾把日月谷泉水拿到新加坡化驗，竟純淨無菌，他笑說：「連自來水都很難無菌，沒人查得出原因。」

違規不改善 建商：成屋住人難動工

講不聽！內湖區工業住宅「興富發領袖」去年至今已陸續被市府開罰810萬元，上周第4次巡查仍毫無改善，北市府建管處將再罰390萬元。另外內湖、南港區還有3處工業住宅的改善狀況待釐清，建管處表示，會視改善狀況和建商協助的積極程度決定是否開罰。

北市府建管處去年4月開罰內湖五期、南港區的10件工業住宅，並要求限期改善，去年10月、今年4月和本月初也到場查驗，雖然本月查核結果尚未完全定案，但10處工業住宅中，「興富發領袖」毫無施工跡象，3處社區還須擇日再訪，但興富發建設違規情形明顯，確定開罰。

稱已與住戶協調
興富發建設副總經理廖昭雄大嘆，「興富發領袖」已經成屋3~4年，裡面人都住一陣子了，不像其他案子可能剛蓋好，人還沒住進去，要改很容易；建商和社區住戶一直有在溝通協調，也開了很多次會，不是毫無作為。

「新潤悅峰」、「世界心」和「鼎峰」違規樓層均有動工，但有些樓層尚未改善完畢，有些則是住戶不在家，無法檢查。建管處副總工程司邱英哲表示，為了確認建商真的有改善，且管線、空間改善後能夠使用，而不是觀望政府態度再決定是否回復原狀，北市府近期會再次派員巡查。

邱英哲指出，建管處視察後，多有給予3個月的改善時間，也將社區開管委會、建商協助說明和施工的時間納入考慮，只要建商有施工動作，都會視為有改善，建商若不服建管處決定，可循行政救濟程序提出訴願。目前興富發建設也已提出訴願。

民眾：少賺才會怕
不過對於巡查4次，社區仍未開始施工的情形，民眾張皓雲批評：「政府不該讓建商繼續蓋房子，少賺一些才會怕，不然幾百萬元根本小兒科。」

財政部推動「房地合一」實價課稅，長虹建設董事長李文造潑冷水說，台灣民眾房屋自有率超過八成，房地合一等於是全民大加稅，難過立法院那一關，「只是騙選票的，最後還是雷聲大雨點小」！

他指出，政府政策性打房已經兩、三年了，但只是打下銷售量、並沒有打下房價；他預估，推動房地合一，受害第一名是銷售公司，其次是銀行，第三是政府，建商並不在前三名內。

李文造分析，政府才是台灣最大的地主，每年可從房地產業收取大量稅收，還可標售國有地或地上權，當房地價格提高，最大受惠者是政府；但政府卻揚言打房，簡直是「得了便宜又賣乖」，說穿了，只是騙選票，如果真將房市打垮了，政府應該比建商更緊張。

他指出，以市況來看，都會區房價難有下跌空間，主因是建商土地成本增加，加上新公共建設陸續到位，且市場低利率環境未變，都會區房價怎可能明顯下跌。

但李文造也強調，並非全然反對打房，若打房能汰劣存強，將一些投機建商打出市場，未必不好。

新任不動產仲介公會全聯會理事長、富旺國際董事長林正雄抱怨，他原打算採「一條龍」經營模式，但這幾年來奢侈稅等打房政策不斷，只好忍痛在一年內關掉四十三家房仲店頭，只留下代銷及建設部門。

他一肚子氣地說，這次會力爭房仲公會全聯會理事長的職位，就是要聯合業界組織不動產聯盟，要跟政府光明正大地「遊說」與「決鬥」，免得一再挨打。

影響五千多人失業
林正雄舉內政部統計數字為例，近兩年來，有約三分之一的房仲店頭屬於「非營業狀態」，亦即收掉了一千多家店頭；以一家房仲至少僱用五個人，就有五千多人失業，這不嚴重嗎？

他抨擊，奢侈稅實施兩年來，交易量減少，房價仍往上飆，這算有效果的政策嗎？奢侈稅應有退場機制。
林正雄強調，不是反對政府合理平抑房價，但要找對方法，老是推出一些未成熟的稅制改革方案，造成市場人心惶惶，房市沒垮、台灣經濟會先垮。

政府查稅動作不斷，房仲發現，近年國稅局更盯上「受贈族」轉手售屋是否核實申報。房仲說，2009年至今已累積23.1萬件贈與移轉，加上實價登錄資料，若出售受贈房屋時應核實申報。

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，從2009年初遺產稅、贈與稅稅率調降為10%，吸引資金回流，2009年至今已累積23.1萬件的贈與移轉。由於受贈族成本低且易稽查，加上實價登錄後有更多資料可參考，民眾若不按規定核實申報，恐有被查稅風險。

曾敬德指出，過去透過房地公告價格與市價的落差，贈與房屋可以有效節稅。依內政部統計處的資料，從2009年以來受贈建物移轉棟數快速增加，2013年贈與移轉5.17萬件，更創下1991年以來的新高，從2009年至今累積23.1萬件贈與移轉。

不過近年來政府開始宣導不動產買賣需核實申報，而「受贈族」因取得成本低且易於稽查，出售時反而出現可觀的財產交易所得。

曾敬德建議，即使因為取得成本以房屋評定標準價格認定，近年出售可能產生可觀的財產交易所得，但「受贈族」仍可以用自用住宅重購退稅的規定，兩年內買賣自用住宅，只要重購自用住宅的房屋價額超過原出售價額，可以自應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，出售受贈不動產時，屋主頂多加上賣屋時的相關支出，例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費及搬運費，以及在房屋所有權移轉登記完成前，支付能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費等。

不過這些費用的成本非常低，因此售屋人除了要保留相關單據外，未來在節稅上也必須多費思量，以免連補帶罰得不償失。

房市退燒 業者悄悄拉下鐵門

桃園房市冷颼颼，仲介業者咬牙苦撐！桃園縣前幾年挾帶補漲效應、航空城、高鐵特區和縣市升格議題，不只漲勢驚人，房仲業也如雨後春筍般成立，但近期走訪中壢、青埔、桃園市等區，發現部分業者鐵門已拉下，也傳出業者私下詢問頂讓店面的情形。

據樂屋網提供的網站刊登售屋物件數據，今年5、6月售屋物件數量均突破萬筆，但1月僅6878筆。永慶房仲網也統計今年1∼5月的委售量，5月委售量較4月增加6.7％，更比1月成長23.5％。

青埔價跌1坪降4萬
永慶房產集團房仲網資深經理高川婷分析，政府房市調控措施及未來升息的因素，使全台委售量增，桃園更因房價連年飆漲，成為房市政策關注區域，現在投資買盤降溫，不少屋主趁房價在高點出售、打算獲利了結。

委售量雖然增加，但桃園買氣低迷。當地房仲業者透露，買氣和桃園景氣正好的去年下半年相比較，成交量跌了至少一半，部分規模較小的仲介業者或次品牌，面臨考慮頂讓或是收店的抉擇。

據房仲業者官方網站的服務據點統計，中信房屋、永慶不動產、台慶不動產6月在桃園的店數均比5月減少1∼2家。當地業者表示，中壢市有自創品牌的房仲收掉，過去不少投資客低價購入物件後，自己開店賣，但買氣降溫，今年開始撐不下去、陸續收店。

桃園縣青埔、蘆竹的台慶不動產分別收店，台慶不動產北區副總經理陳宏勝表示，確實有1∼2家撤店，台慶不動產尊重加盟主經營意願，但未來會持續展店，8、9月預計在桃園再展3∼5家加盟店。

不過台灣房屋青埔直營店經營主管彭成貴坦言，打房有打到買方信心，與去年相比，青埔量縮價跌，交易量下滑2成，去年每坪成交28∼32萬元，今年則在26∼28萬元，1坪最多下跌4萬元。

「下半年是分水嶺」
東森房屋青埔捷運加盟店店東楊海霞則表示，前幾年桃園房市大好，很多次品牌快速展店，但經營物件不夠豐富，便難度過今年，以該店來說有經營航空城、建地、農地和成屋，依市況調整銷售重點，目前營運還算穩定。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，房市買氣低迷，有底薪的普專店更易有經營不善的問題，當店內營收減少，需要支薪的員工就成了負債而非資產，此時便會選擇收店，或是轉而投入其他月費較低的房仲品牌，「下半年將是分水嶺，若買氣再差下去，影響可能擴大。」

新北市新莊老街公辦都更案惹議，民眾指控新北市府賤賣國土、圖利建商！新莊老街公辦都更案昨舉辦專案小組會議，會前反對民眾聚集新北市府前抗議，盼政府重視在地文化，而非讓建商蓋豪宅炒高房價。

新莊文德段公辦都更案位新海橋下西側，範圍涵蓋新莊老街、武德殿等文化資產，面積約2278坪，將由皇翔建設實施都市更新。

「等審議再討論」
昨審議委員多認同須再檢討，也建議武德殿保留原地。新北市府都市更新處更新事業科科長程靜如說，新莊老街會保留，只是原本路寬6公尺太窄，會要求退縮4~6公尺，而皇翔建設所蓋的住宅，市府預計分回185戶，部分會作為社會住宅出租，保持公益性。皇翔建設經理游玉華表示，審議結果出來後，內部會再作討論，不過當初投標時都有符合新北市府的規定。

「搶救新莊老街」活動召集人張耕蓉指出，反對方並不是反對都更，而是認為新北市府決定過於草率，民眾陳情說要蓋社會住宅就答應要蓋，坪數空間規劃都還未談妥；都更後的嶄新建物矗立老街旁也十分違和。

史上最大方社區公設贈與案！由和信集團旗下捷和建設打造的汐止「水蓮山莊」，公設生活館佔地4000坪，設有游泳池、大型球場，曾經歷建商外包公司管理卻遭惡性倒閉。經5年無人經營，最後由水蓮山莊逾一半、1274戶住戶接收建商產權，並約定讓全社區住戶使用。

水蓮山莊斥資1600萬元整修生活館，今日將重新開幕，社區名人房客中信兄弟棒球隊將舉辦球星簽球會、啦啦隊表演共襄盛舉。水蓮山莊管委會公關聯誼組董文燕表示，社區住戶們都很期待生活館重新開放。

日勝生（2547）進入下半年，將為力拚2014年底前完工交屋210億元新案，全力衝刺。其中，日勝生首件地上權大坪數住宅案「仁愛本真」，預計第4季完工，屆時將正式開賣，總銷50億元；新北市板橋浮洲「幸福站」合宜住宅第一期約160億元案量，也可望在年底前全速完工交屋。

日勝生財務副總周惠玉表示，2014年預計將完工交屋的新案，都集中在下半年第4季，主要有3案，包括：大安區地上權住宅案「仁愛本真」，大安區敦南派出所地上權出租給Home Hotel一案，以及獲得「雙鑽石級綠建築」認證的浮洲「幸福站」合宜宅。

周惠玉指出，其中「仁愛本真」總銷約50億元，第4季可完工並取得使照，屆時將先建後售；至於出租給Home Hotel的敦南派出所地上權案，則將在年底完工，正式營運。

台灣家庭人口少，都會區小宅當道，不過小宅單價卻高過一般住宅。房仲分析，成交的小宅通常離捷運不遠、有基本的生活機能，房價自然不斐，若有學區優勢，抗跌性更強。

台灣房屋統計六大都會區2014年前5月25坪以下小宅交易情況，總計小宅交易共6430筆，總銷金額新台幣308億7823萬元。台北市購屋大不易，小宅交易占一般住宅比例更高達31.6%，其次為新北市17.98%及台中市15.48%。

房價部分，台北市小宅平均單價68.29萬，相較於一般住宅平均行情61.78萬，價差比達10.54%；新北市小宅平均單價35.44萬元，價差差比達10.40%；桃園縣小宅平均單價17.28萬元，價差比2.43%；台中市小宅平均單價14.09萬元，反比一般宅16.61萬元便宜15.17%。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，小宅貸款通常不易，特別是主建物15坪以下，若非經過捷運、坐落學區等條件優勢，可核貸的成數通常有限，且考慮未來轉手性，使得成交物件的小宅通常離捷運不遠、有基本的生活機能，房價自然不斐，若是有學區優勢，更是抗跌。

江怡慧指出，中南部地區的情況正好相反，小宅價格反比一般住宅行情便宜1成至1成5。主要是中南部地區小宅交易僅占一般住宅比例1成至1成5，小宅並非中南部市場的主流產品。

富邦人壽積極投入不動產市場，再下一城！繼「信義計畫區A25」地上權案之後，今(11)日富邦人壽再以14億1百萬元標得新北投捷運站附近的公有土地，初步規畫將興建溫泉旅館出租。而捷運站鄰近房價火紅，房仲業者統計，江子翠、永安市場及頂溪站，為網站熱蒐前三名，熱門站周邊住宅均價，則和行政區平均房屋均價最多高出44%。
　　

台北市財政局開標「北投區新民段二小段472地號」等5筆公有都更土地，富邦人壽今日以權利金總價14億1百萬元標得地上權。土地坐落於北投中和街20巷、泉源路及中和街所圍街廓附近，和新北投站僅相距150公尺，鄰近北投溫泉公園、觀光醫療大樓、日勝生加賀屋飯店與麗禧溫泉酒店，屬於觀光客旅遊泡湯的熱門地段。
　　

據了解，富邦人壽可獲得都市更新容積獎勵，地上權70年間還可向市府申請接管取得每日100噸溫泉水量，未來計畫得宜將有利於富邦人壽長期穩定租金收益。富邦人壽表示，標得基地是北投區少數的大面積公有土地，初步規畫成溫泉旅館出租，預計開發後平均投資報酬率將超過4%。
　　

位於「捷運站」周邊房屋，被認為是「房價保值保證」。根據好房網統計，網內熱蒐的捷運站關鍵字排行，在全台已通車的140個捷運站中，江子翠、永安市場及頂溪站排行前3名，若計算到前10名，新北市幾乎全勝拿下9站，台北市則靠景美站拿下第10名位置。

進一步分析捷運站周邊房價，明顯與行政區均價高出許多，其中落於淡水線紅樹林站，每坪33.5萬的價格和當地平均23.2萬相較，價差幅度達44%。好房網總編吳光中解釋，隨著捷運網絡成形，雙北市居民對於捷運的依賴度愈來愈高，加上新北市捷運站周邊的住商環境機能逐漸發達，因此周邊房價開始向台北市看齊。預期最後一條貫穿台北市的松山線捷運完成後，補漲空間還會繼續擴大。

汐止車站為汐止重要的生活商圈，周邊機能發達，交通便捷，除了擁有台鐵之外，捷運正在規劃中，連結國道也相當快速，是許多北市中心上班族的購屋首選，目前中古屋每坪位2~3字頭，新推建案開出5字頭價位，詢問度熱絡。

汐止車站生活圈涵蓋中正路、忠孝東路、大同路二段、仁愛路等。信義房屋汐止車站店副店長何政穎表示，汐止車站發展起源早，周邊沿線生活機能完善，有早市和傳統市場，而鐵路高架化後，鐵軌下方空間變身黃昏市場與夜市，全天候滿足民眾採買需求，讓生活機能更臻完整。

二手市場常見3字頭物件
目前汐止車站周邊公寓每坪均價32萬元，大樓每坪均價38~40萬元。其中忠孝東路為車站機能中心，有屈臣氏、康是美、藥局、診所和連鎖餐飲店，也是車站最熱鬧的地方，不過房地產以舊公寓居多，屋齡約30年，每坪30~33萬元。

大同路二段以交通機能為主，為銜接台北、基隆之間的重要幹道，可以接國道1號五堵交流道和汐止交流道，新台五路二段往一段方向可連結國道3號；仁愛路為純住宅區，擁有汐止行政中心和秀峰國小，1樓店面以小吃、早餐店為主，自住氣息濃厚。

全聯等店家進駐 生活機能優
何政穎說，仁愛路為汐止車站重要的房市交易熱區，以大樓和華廈為主，屋齡5年內每坪38~43萬元，5年以上中古屋每坪35~40萬元。而自成商圈的建成路也相當受到青睞，有國泰綜合醫院、頂好、全聯、燦坤等生活機能，以大樓為主，屋齡約15~18年，每坪35~38萬元。

汐止車站生活圈指標建案有結構中的「雲天綠第」，何政穎表示，該案位區公所旁，可俯瞰運動公園，享有永久棟距，每坪55萬元的成交價格為周邊最高。仁愛路亦有許多名宅，如「東方帝寶」、「帝寶花園」等，其中位福安街口的「國家交響樂」屋齡近5年，為仁愛路唯一免震規劃，每坪38~43萬元，總戶數近400戶，釋出多、轉手也快。

捷運利多加持 新推建案多
近來汐止車站有不少建案推出，標榜汐止區行政中心特區的指標預售案「康郡」，正臨秀峰國小第一排，擁有無限棟距綠意景觀，規劃48、60坪，為4房格局，每坪開價50~60萬元，每戶總價2500~2800萬元，目前已售8.5成。

指標案「春田吉市」已於6月正式公開，總銷約10億元，為樓高19樓、弧形美學建築，位汐止車站、國泰醫院汐止分院中間，交通、醫療資源完善，基地條件佳，生活機能完善，規劃24、27、36坪、2~3房，每坪均價53萬元，現場專案經理孫國駿表示，有別於汐止住家3米的一般規劃，「春田吉市」挑高3.3米，居住氛圍舒適，目前每戶總價約1300~1900萬元。

何政穎分析，汐止這3年來房價已漲3成，雖然近來房市走冷，不過汐止車站周邊仍表現不錯，房價呈現緩漲趨勢，加上重大公共工程建設規劃加持，至年底前仍有許多指標建案陸續推出，對於汐止房市仍相當有信心。

被列為台中重大開發案指標的「台中州廳都市更新案」及「大安港媽祖主題園區」，近期首度招標，均未能順利標出，台中市政府已計畫重新辦理，預計今年底前開標，兩案開發經費合計達113億餘元。

台中市政府強調，台中州廳都市更新案攸關台中舊市區與古蹟的再造重生，極具指標意義；而大安港媽祖主題園區，未來也將結合梧棲觀光漁港、白海豚生態館、高美濕地、鰲峰山公園、大甲觀光小鎮等景點，打造中台灣海線觀光新亮點。

台中州廳都市更新案日前開標因無人投標，宣告流標，主辦的台中市都發局表示，由於有業者反映作業不及，因此全案近期將重新公告招商，預計年底之前開標。

台中市政府5月間舉辦台中州廳都市更新開發案招商說明會時，曾吸引微風廣場、誠品、勤美、興富發等30餘家知名企業到場，業界反應熱絡。

台中州廳開發案將以「古蹟歷史建築活化．創造文化商業與住居新場域」為發展定位，將引進國際觀光旅館、博物館及精品、購物商場等，堪稱國內最大規模的古蹟建築再造活化開發案。

都發局強調，此案除具都市更新容積獎勵、都市計畫分區多元彈性使用、稅賦優惠減免等開發優勢外，更具交通區位條件、周邊重大建設齊聚等發展潛力，儼然成為大台中投資新亮點。

台中州廳更新單元面積約4.42公頃，市府將導入國際觀光旅館、博物館及精品、購物商場，投資金額約30億至40億元；若連同商圈周邊住宅、商辦大樓等開發，初估投資金額達101億元。

劃入8米道 憂淪大埔案翻版
《蘋果》接獲台南市永康區民眾投訴，指六甲頂區都市計劃通盤檢討將民宅劃入8米道路用地，可能須拆遷整排近20戶無尾巷住家，擔心成苗栗大埔案翻版。台南市都發局表示，計劃案尚屬草案，民眾陳情會提報都委會討論，「所有變更都要等都委會審議完成才能實施，開發案未確定前仍屬農業區，不影響民眾權益。」

台南市都會局說明，根據1975年原都市計劃圖測繪，投訴人居住的南工街55巷原屬於農業區、並非住宅區，被劃入拆遷戶住宅為1974~1976年期間搶建，1996年配合六甲頂四分子地區都市計劃第3次通盤檢討，發現該區為都市發展密集區，南北巷道路只靠中華二路嚴重不足，都委會決定劃定8米南北向道路，少部分住宅區被劃進8米計劃道路內。

官方：有機會扭轉
2000年，政府發現中華二路周邊有許多早期興建的建物，若開闢道路會產生問題，為保障合法建築物所有權人，雖劃為農業區，但暫停道路施作工程。都發局解釋，此次永康六甲頂通盤檢討屬於台南市「二王公墓」整體開發案之一，因縣市合併，六甲頂位於永康市中心，不適合再做墓地使用，故辦理遷葬、變更程序。

投訴人說，住在這已30年，直到日前上網才發現市政府公告此區進行通盤檢討，而自家竟被劃入8米計劃道路中，擔心一旦開發案通過，就要被拆。

依照《都市計劃法》第19條，計劃案進入都委會專案小組審議前，須公開展覽30天，都發局也舉辦多場說明會，積極向住戶說明。永康區三合里里長朱水發表示，通盤檢討案共20餘戶受影響，上月都發局舉辦說明會時住戶有表達意見，要求以不拆房子為最高原則。朱水發認為：「住戶的陳情意見現在還有空間討論，相信有機會扭轉劣勢。」

否認與眷改案有關
由於計劃案距遠雄建設日前取得台南2件大型眷村改建案不遠，投訴人懷疑：「不知國家專業測量局有嚴重錯誤，還是背後有更大利益？必須犧牲小老百姓權益。」台南市都發局解釋，遠雄都更案離六甲頂區都市計劃通盤檢討區直線距離約2公里，「並非同一個都市計劃區，如果真的要扯，太多東西都可以講在一起。」

遠雄公共事務部副總蔡宗易回應表示：「政府都市計劃要怎麼做，怎麼可能和建商有關？」

台南市六甲頂區都市計劃小檔案
範圍：中華二路62巷、忠孝路、南工街146巷、中華二路
面積：354公頃
進度：
．5月10日進入公開展覽階段，公開展覽期30天
．本月通盤檢討草案提報台南市都市計劃委員會專案小組
．進入台南市都委會審議程序，審議時間約3年
．提報內政部都委會，並進入內政部都委會審議程序
資料來源：《蘋果》採訪整理

根據台南縣市不動產開發商業同業公會的統計資料，今年前5個月，過去鮮少大樓產品的善化、新市兩地今年新大樓激增，是去年全年的3倍餘戶數，永康與歸仁的大樓總戶數，也已凌駕去年全年水位。

台南縣、台南市兩個不動產開發商業同業公會，根據其會員建商在全市37區中，今年1至5月間所申報的新大樓總開工資料顯示，過去台南人偏愛的透天厝，大樓產品將取而代之，其申報的總戶數，高達3,359戶。

台南市不動產開發公會秘書長許治中表示，南市土地價格飛漲，不少建商只得往二線區域發展，因此，今年前5個月新申報開工的大樓產品的總戶數，也開始不斷減少。

台南縣不動產開發公會指出，鄰近台南市區的東區，今年前5個月申報大樓開工總戶數為1,239戶，已超越去年全年1,199戶，去年全年只有40戶的歸仁，今年前5個月增加為109戶，去年全年68戶的新化，今年前5個月累計為282戶。

搭上「小三通」撈金船，廈門成為金門人、台商前進中國的灘頭堡。人民幣升值，房價10年漲10倍，金門住民在廈門至少擁有3萬套房產，經濟特區「2免3減半」招商政策吸引4500家台商設廠，廈門GDP（生產毛額）有70％貢獻來自台商，但隨著環保意識抬頭、工資上揚、陸幹取代台幹，十年河東轉河西，台灣人的廈門投資夢，正面臨轉型關鍵期。

小三通含金量有多高？《蘋果》採訪團隊在金門水頭、廈門五通碼頭登船、往返兩岸之際，巧遇朝良實業總理黃如旭，商辦年租金收入逾500萬元的金門代書兼廈門中紀互聯房仲負責人黃應龍，十一條根藥鋪負責人宋采文，水產物流「豐龍企業」台幹周達之，他們有個共通性：見證或品嘗到廈門房地產起飛甜頭。

廈門市面積1699.39平方公里、人口373萬人，面積是台北市6倍，人口約1.3倍，高樓林立景緻，比起台北有過之無不及。思明區的蓮坂商業區相當於台北火車站周邊，屬住商混合高密度開發區，「國貿大廈有15戶、外圖大廈至少30套、能群大廈有15∼20套、明發商業廣場約10套……。」黃應龍細數著後方摩天樓內金門人投資佔比。

「靠收租日子好過」
早一步嗅到商機，2003年黃應龍花800萬元台幣買下蓮坂「聯富大廈」200坪商辦，自用不到1/5空間，其餘租給補習班、美容美髮業者，每月光租金收入就達48萬元台幣。黃應龍說：「現在這區店面交易，1平方米約8萬元人民幣起跳（1坪126萬元台幣），住宅價格2.5萬∼3萬元（1坪39.6萬∼47.5萬元台幣）。
」
55歲台幹周達之14年前從高雄轉往廈門工作，2006年在海滄區花285萬元台幣買35.7坪房，轉而賣掉高雄老家、搬到廈門，8年內，海滄區房價1坪從7.9萬元台幣漲至31.68萬元台幣。周達之說：「廈門島房價更貴！」

「早期在廈門買房是1天1個價，10年前來投資，現在都有10倍投報率。」因為經商緣故，金門居民宋采文很早就在廈門投資房產，觀察金門人為何能搶到先機，除了好康1個報1個，小三通地緣關係更是關鍵，「搭船只要40分鐘，很多60歲以上退休老人靠著到廈門收租，把錢帶回金門，日子很好過。」

金門人投資3萬套
「台灣人喜歡在廈門投資店面，店面收益性高，增值空間也大。」黃應龍估計，金門人在廈門至少擁3萬套房產投資，早期投資者既賺到租金，又享有房地產漲價增值與人民幣升值「1魚3吃」效應。比較兩地購屋習性，黃應龍說，台灣人買房傾向長期持有，廈門人不會死守1個房子，隨子女就學平均5∼8年換1次屋，「買房較像買車概念，市場交易比台灣活絡。」

台灣仲介最高可收6％服務費，廈門約2.5％，台灣人到廈門投資除了找黃應龍這類金門代書業者幫忙，中信房屋、21世紀等房仲也在廈門設點。

“地王”、“豪宅樓王”、“廣鐵集團內部福利房”等多重標籤令廣州珠光•禦景壹號專案從上市之初就備受關注。不過時至今日，這一項目的銷售卻顯得有些黯淡。

網易房產統計資料顯示，該項目上半年僅售出10套住宅。“這段時間，來看房的人少之又少，成交更是不理想。”冷清的銷售中心內，一位元銷售人員正為交易情況發愁。

不僅如此，這個位於廣州核心老城區的高端住宅項目，是珠光集團2010年拿下的廣鐵南站“單價地王”。按照與廣鐵集團的合作約定，珠光集團除在此開發商品房項目之外，還將為廣鐵集團開發建設職工住宅、鐵路博物館，以及公建配套項目。

但目前，由於銷售緩慢、資金回流不力，與廣鐵集團的合作專案也難以交房。

“為了緩解廣鐵南站項目的資金難題，珠光集團曾與眾多包括銀行在內的金融合作機構探尋合作機會。”一位元瞭解珠光集團情況的廣州某知名房企專案負責人稱。

半年僅售10套房

“目前在售的有315平方米、369平方米、478平方米江景大宅，成交的也主要是369平方米住宅，今年以來，一個月能出售一套就很不錯了。”該專案銷售人員稱。

網易房產統計資料顯示，今年上半年這一項目共售出10套住宅，成交均價為51485元/平方米，2月售出3套、3月售出5套，5、6月份只各有一套單位成交，其餘月份則零成交。

此外，網易房產的資料還顯示，自2012年底入市以來，該樓盤累計出售僅57套，還有133套處於未售狀態中。這也就是說，該項目可售住宅共190套，按上半年10套的成交套數計算，去化率不足一成。

顯然，這一去化率遠低於廣州市場的平均水準。公開資料顯示，今年1至4月，廣州成交套數前十名的樓盤，去化率基本在六成以上，即使銷售情況一般的樓盤，去化率也在三成左右。

令業內感到不解的是，就在去年，珠光•禦景壹號樓盤還是廣州千萬級豪宅市場的最大贏家。在限價限簽限購的政策環境之下，這一項目在去年國慶“黃金周”時，以7天總銷售額高達近4億的銷售業績領跑廣州豪宅市場。

但進入2014年，明星樓王的銷售卻急轉直下。

“這一專案此前定價過高，現在市場交易冷淡，但專案也並未作出價格調整。”珠光集團的行銷人士分析。

自入市以來，該樓盤以5萬元/平方米的起步價遠遠超過同區域的其他專案。去年9月，專案起價提高至6萬元/平方米，到今年珠光•禦景壹號發佈消息稱，將於9月份推出建築面積為223-276平方米的新品，同時B區均價抬高到6.5萬元/平方米。

這一樓盤所在的廣鐵南站地王地塊，當年地價總額為86億，樓面地價超過1.7萬元/平方米。當時，業內人士預計建成後的住宅售價將達到3萬元/平方米左右。

“我們多次提出意見，4.5萬元/平方米作為開盤起步價更合適，這樣銷量可能會相對理想一些，後續再提價的壓力也不會太大。”上述行銷人士分析，廣州限價、限購政策對豪宅銷售影響很大，隨著如今市場整體交易不理想，定價過高的樓盤銷售水準更處於低迷狀態，資金回流壓力過大。

第一太平大衛斯華南區董事長林木雄分析，從長遠政策來看，廣州住宅市場持續“四限”將成為主要基調。2014年廣州全市預計豪宅市場竣工量超過4000套，遠超2013年的新增供應量，開發商銷售壓力上升。加上持續攀高的房貸利率，潛在買家普遍持觀望狀態，豪宅成交量與價格還將受到抑制。

難以兌現的廣鐵合約

公開資料顯示，截至目前該樓盤銷售金額約為1.8億元。這個數字，與珠光集團當年86億元的大手筆投入相比，凸顯了現金回流的壓力。

“這一地塊上廣鐵的住宅項目和博物館等配套設施還沒有建好，交付更沒有那麼快能實現。”珠光•禦景壹號豪宅項目的東南側，廣南鐵路職工住宅專案現場的一位元施工負責人告訴記者，這正是珠光集團須建好並交付給合作方廣鐵集團的樓房。

資料顯示，廣州鐵路南站地塊原屬於廣鐵集團歷史劃撥用地，停止使用後經廣州“三舊”改造政策推進，廣鐵南站住宅用地獲得在土地市場公開出讓的機會。

2010年，珠光集團攜手廣鐵集團一同拿下廣鐵南站專案，按照“廣鐵出地、珠光建房”合作模式，珠光集團負責投資建設住宅樓、公建配套、鐵路博物館和詹天佑紀念館等等。在該專案2011年發佈的招標資訊顯示，首期啟動招標的建築面積占總建設面積的67%，投資總額高達10億元以上。

其中，廣南鐵路職工住宅專案由四棟高樓組成，外表掛有“珠光•禦景壹號”大型廣告字樣，這實際上則是珠光集團為廣鐵集團建設的“定向銷售福利房”。據廣鐵集團一位參與購房的員工表示，集團於2012年啟動內部銷售，售價約10000元/平方米。




“禦景壹號開盤前期推出的幾棟商品房住宅樓已經收官，而同期審批的廣鐵住宅項目E1-E4棟現在還沒有完工。”對於這4棟樓遲遲沒有完工的原因，該施工負責人不願意多談。

與此同時，將這一耗資巨大的整體專案注入集團上市公司珠光控股(1176.HK)的計畫也一再推遲。

珠光控股董秘余達志曾在2012年表示，廣鐵南站項目要先把交付給合作方的樓房建好後，才能轉入上市公司。這個項目已經安排在2013年的注資計畫中了。但時至今日，該計畫至今仍未落實。

瞭解珠光集團情況的廣州某知名房企專案負責人稱，陷入資金鏈緊張的珠光集團，為了廣鐵南站的項目，曾與眾多包括銀行在內的金融合作機構探尋合作機會，希望解決資金的燃眉之急。

記者12日從萬達集團獲悉，今年上半年，萬達集團新開業5個萬達廣場、4家五星級酒店，創造服務業就業2.7萬人，其中大學生7645人。萬達實現收入920.7億元，同比增長24%。

萬達方面表示，萬達旗下的商業地產、高級酒店、文化旅遊、連鎖百貨等主要產業全面超額完成上半年目標，業績實現較快增長。上半年，萬達集團新開業5個萬達廣場、4家五星級酒店，創造服務業就業2.7萬人，其中大學生7645人。萬達集團全年將開業24個萬達廣場、18家五星級酒店，預計將創造服務業就業12萬人，其中大學生4萬人，約占全國新增就業總量的1%。

萬達集團上半年慈善捐贈現金1.7億元，預計全年捐贈4億元。萬達集團支持大學生創業專案順利開展，首批創業大學生已進入上半年新開業萬達廣場開展經營。

央企開發商方興地產今天下午發佈了上半年銷售業績快報，公司2014年1~6月累計合約銷售64.58億元，簽約銷售建築面積25.6萬平方米，同比分別下滑12%和2.4%，當前完成年度目標的32%。

儘管上半年整體業績不佳，但方興地產6月單月銷售業績猛增，為24.57億元，占上半年銷售總額的38%，相當於該公司今年第一季度的銷售總額。業內指出，房企在6月為了衝刺半年報業績，往往採取多種行銷措施。如方興地產在北京的“高端改善型”住宅項目亦莊金茂悅，就在5月份率先施行折扣升級，由原來的3萬抵8萬變成5萬抵10萬，還推出首付僅需10%的優惠，以此換得成交量。

據瞭解，今年年初方興地產預期設定的銷售增長目標為30%，即2014年預計錄得合同銷售收入200億元左右。公告顯示，上半年方興累計取得物業簽約銷售額及土地一級開發銷售成績金額共77.24億元。（網易財經 李芊）

住建部政策研究中心主任秦虹稱，中國房地產市場有風險但不會崩盤，對龍頭房企而言甚至是一個難得的發展機會

“北上廣深等一線城市樓市已經步入存量房時代，未來以 舊樓改造，存量提升 的 樓宇經濟 模式將會得到越來越多的實踐。作為現代服務業和先進製造業的載體，商業寫字樓承載了巨額的經濟價值。在存量時代到來的背景下，應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量商業地產，提升其價值，是非常重要的商業地產發展模式，符合客觀規律。”7月11日，在首屆“樓宇經濟”發展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹這樣表示。

此外，秦虹稱，中國的房地產市場目前正處於一個調整期，雖然有不少風險，但是絕不會崩盤，對龍頭房企而言甚至是一個難得的發展機會。

樓市有風險但不會崩盤

由於今年上半年國內房地產市場由高走低，業內也出現了不少悲觀的論調，甚至有人直言中國房地產已經到頭了，要崩盤了。

對此，秦虹表示，中國房地產市場確實有風險，但肯定不會崩盤。她認為，相比於美國的次貸危機，中國的金融風險是可控的。

“當初美國為了刺激經濟，穩定投資人信心，兩年內連續17次大幅度降息，基準利率從5%-6%降到了1%，這就使得貸款的成本非常低。同時，在美國正常的首付比例是5%-10%，但是在那段時期，為了刺激美國房地產市場的發展，很多貸款公司採取的是零首付。也就是說，買房基本沒成本，這樣也使得很多經濟能力不足的人也去買房了。結果2006年發生了通貨膨脹，基準利率一下升至了5.5%，很多人無奈只能斷供。而斷供一出現，銀行馬上就要收房子，短時間內還要賣出去，銀行拿這個房子是沒有用的，賣的多買的少，泡沫就此破滅。”秦虹表示，“中國的房地產市場情況正好相反，不但首付比例高，利率也較為穩定。而目前價格的調整也不足以導致大面積斷供現象的出現”。

不過，秦虹也認為，目前的中國房地產市場還是存在不少風險的，例如中小企業資金壓力大等。

同時，秦虹表示，未來新增物業的增長速度會下降，再加上過去十幾年的高速增長，市場上形成了大量的存量物業。因此，未來特別是商業地產提升和改造的空間是非常大的。

“樓宇經濟”模式再升級

實際上，國內商業寫字樓的改造升級已經進入了新的階段。據悉，曾經創下2013年北京商業現房並購記錄的高和藍峰大廈，經過半年多的改造升級，已經初具藝術寫字樓雛形，改造完成後，實現內外兼修的藍峰大廈將成為京城地區首座藝術寫字樓。

高和資本董事長蘇鑫介紹，地處十裡河的藍峰大廈，區位優勢突出，交通便利，將很好地承接大量由CBD外溢而來的公司辦公需求。另外，藍峰大廈也處於東部傳媒產業帶周邊，因此會吸引與傳媒產業相關的TMT（科技、傳媒、IT）類企業進駐。正是從這一市場現實出發，高和資本在對藍峰大廈整體改造展開規劃之時，就確定了藝術寫字樓的方向。

據介紹，高和資本第一次引用公共藝術作為樓宇改造提升的點睛之筆，為此，高和資本專門聘請當代藝術標杆人物邱志傑操刀，對藍峰大廈展開系統的藝術處理，並與大廈整體的環保生態理念保持相一致。

另有業內人士介紹，此前SOHO寫字樓為市場看好，即抓住了中小企業辦公需求，未來如798藝術創作工作區的Loft、適合個性化辦公的Studio等將更受市場歡迎。


據瞭解，藝術寫字樓在國外早有先例。世界著名寫字樓發展商Tishman的CEO斯貝爾曾表示，藝術最重要的是一種不可思議的方法，它激發和挑戰人的想像力。Tishman發展並擁有世界最著名的寫字樓如紐約的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心等，在這些世界最頂級的辦公物業中，小型藝術博物館、建築造型及內外視覺環境的藝術化處理成為寫字樓有機組成部分。

業內人士稱，正式的工作空間和藝術化的非工作空間相互融合聯動，極大提高了寫字樓的生產力，也使這些寫字樓成為城市公認的地標。

在國內，藝術寫字樓目前還屬於新鮮事物。不過，以文化藝術為主題的商業地產近年來在國內方興未艾。這種現象在北京和上海等藝術氛圍較濃厚、高淨值人群聚集的一線城市尤為突出。

在土地市場一片寒冬中，個別城市卻仍熱度不減。

7月11日，二線城市中房價最為堅挺的廈門舉行下半年首場土地拍賣會。當日三幅地塊全部成功出讓，其中位於同安區濱海新城的2014 TP04地塊最受關注。

經過116輪競價，該地塊才被保利地產以33.88億元收入囊中，溢價率為31.42%，成交樓面價10381.49元/平方米，成為同安區新地王。

至此，廈門島外四區樓面價全部突破萬元大關。

廈門均和房地產評估諮詢公司董事長王琦告訴《第一財經日報》，10381元的樓面價意味著產品上市時要賣到1.8萬元甚至2萬元以上。目前該地塊周圍在售專案中，均價為1. 4萬?1. 7萬元，這也表明開發商看好未來上漲的預期。

近日，廈門悄然放開限購政策：廈門島外限購全部解除，購買不限套數，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。此外，260平方米以上住宅的限購也有所放鬆。

儘管廈門市國土房管局相關負責人對《第一財經日報》表示該局並沒有出臺相關檔，但無論是當地樓盤還是仲介、業內人士均表示，在實際操作層面限購已經放開。

由於目前廈門的新樓盤主要在島外，因此全面放開島外限購，意味著廈門樓市鬆綁幅度不小。

“今年以來廈門幾乎每次拍地都能產生新的地王。”王琦說，在全國土地市場下行的情況下，廈門還能這麼熱，很重要的一個原因是廈門的土地供應一直偏緊，住宅土地供應明顯不足，這幾年一直都沒有達到原來出讓的計畫。

資料顯示，2013年廈門土地收入總成交金額265.8億元，同比增長66%，遠超2012年的158億元。

按照原計劃，2013年廈門計畫出讓62幅地塊，計畫供應土地面積341.99萬平方米，建築面積約753.73萬平方米，其中商品住宅用地（包括綜合體中商品住宅部分）建築面積405萬平方米。

由此來看，2013年實際出讓的土地面積供應量不到年初供應計畫的一半。

沒有完成原有計劃是土地市場行情不好嗎？當然不是。

去年廈門商住地塊土地溢價率高達117.3%，基本只要一塊地出來就有眾多企業爭搶。業內人士認為，當地政府有意控制土地出讓節奏。“在市場火爆情況下，賣15塊地就能獲得原來計畫賣20塊地才能取得的土地出讓金，政府就不再積極賣地，這樣當然會造成市場緊缺。政府對土地源頭的控制很緊，這也保證了開發商的投資回報。”

“在全國的幾十家分公司中，廈門的分公司效益一直都是全國數一數二的。”一家全國性開發商廈門公司人士告訴記者。


王琦說，廈門本土的國有地產企業十分強大，占當地房產市場的一半以上，這在全國都是少有的。在土地市場下行的情況下，本土國企可以出來托市，有效保證出讓地價的平穩。此外，保利、招商等諸多全國性開發商在廈門的專案，效益在全國各分公司中都名列前茅，這也促使他們將更多的資源集中於廈門的市場。

廈門市政協常委、集美大學房地產研究所所長李友華告訴本報，廈門這幾年土地供應實在是太有限了，而且廈門的淨流入很大，外來人口比本地的還多，因此廈門的樓市基本上是供不應求。

一方面是土地供應尤其是住宅土地供應偏緊造成的庫存偏少，另一方面是當地悄然放鬆的限購政策。在當地樓市一半以上被周圍的泉州等地人買走的情況下，業界預計下半年廈門樓市可能會出現量價齊升的局面。

曾經干戈相見的搜房網與部分房產仲介商搖身一變成為親密戰友。

記者獲悉，國內第一大與第四大房產仲介世聯行（002285，SZ）與合富輝煌（00733，HK）於7月10日晚發佈公告，兩家公司將分別通過發行新股的方式引入搜房控股有限公司（SFUN，NYSE），後者將成為上述兩家房產仲介的第二大股東。

多位元業內人士向記者表示，儘管此次入股兩大仲介行有助於搜房拓展線下業務，但在非絕對控股的情況下，最終能否與仲介行更好地實現線上線下業務整合仍是未知數。此外，作為互聯網平臺的搜房，未來有可能引來除世聯行與合富輝煌外的房產仲介聯合抵制。

10億元入股世聯、合富

根據世聯行發佈的公告顯示，公司擬向北京華居天下網路技術有限公司等9名特定物件非公開發行1.39億股A股股票，發行價格為8.23元/股，募集資金11.43億元（未扣除發行費用）。本次發行募集資金將用於基於大資料的O2M平臺建設與補充流動資金，以增強公司主營業務的經營能力。

其中，北京華居天下網路技術有限公司以7.43億元認購9026.43萬股，本次發行結束後對世聯行的持股比例達到10%，成為世聯行第二大股東。記者瞭解到，華居天下為搜房控股有限公司旗下主要負責二手房業務的平臺公司，即負責經營國內二手房和租房市場網路資訊平臺。

合富輝煌同日也發佈公告，公司與搜房控股有限公司正式簽署戰略合作協定，公司擬發行9100萬股新股，分別占公司于發行新股前後已發行股本約17.38%及14.80%，由搜房按發行價每股3.00港元進行認購，成為合富輝煌第二大股東。

合富輝煌向記者表示，雙方將在房地產金融服務、廣告服務、電商服務、代理策劃、二手房經紀業務、社區物業管理等領域進行深度合作，共同拓展業務。除此之外，雙方將共同出資，成立一家全新的互聯網金融服務公司，以便對房地產服務與互聯網金融業務深度融合。

在此次房地產服務商領域最大規模的股權並購中，搜房合共斥資接近10億元人民幣。

搜房有望實現業務整合

“對於搜房而言，此次入股意味著其穩住了兩大仲介行，避免了此前被聯合抵制的尷尬局面”，中原地產專案部總經理黃韜告訴 《每日經濟新聞》記者。黃韜表示，從業務範圍來看，搜房網的主要收入為展示廣告、電商服務以及房源發佈，優勢在於對客戶的初次挖掘，世聯行與合富輝煌的優勢線上下，擁有龐大線下客戶資源，雙方業務存在互補的特徵，存在線上線下整合發展的空間。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，搜房和世聯行等仲介的合作，從長遠來看是仲介聯手電商的一次試水，與近來房地產產業鏈上的其他企業與電商牽手的大趨勢不謀而合。


儘管此次入股被外界視為 “強強聯合”，但香港粵海證券投資董事黃立沖向記者表示，由於搜房與世聯行、合富輝煌擁有股權合作關係，這次合作最大的風險就是，其他的大型房地產仲介很有可能因為擔心自己的資訊被洩露，或者擔心未能獲得平等的服務從而減少與搜房的合作。

偉業我愛我家副總裁胡景暉直言，此次合作超出了搜房原有的定位，基本上喪失了作為協力廠商資訊平臺、互聯網平臺的屬性，“其他一手代理行、二手經紀公司是否還願意跟搜房合作？對於這個風險，搜房可能考慮得不夠充分。”

此外，黃立沖認為，儘管搜房網已經成為世聯行與合富輝煌的第二大股東，但並非處於絕對控股的地位，考慮到後者也有自己的網路平臺，未來在業務整合上有可能出現利益博弈的情況。

近期細價樓備受追捧，二手樓盤成交量轉趨活躍，十大屋苑過去兩天錄得25宗成交，創去年5月以來最多，其中天水圍嘉湖山莊最旺，兩日共錄8宗成交，更有心急買家即睇即買。由於氣氛熾熱，筍盤絕迹，令部分買家願意高價入市，東涌東堤灣畔一個三房單位以725萬元沽出，創屋苑三房戶新高。業界認為，立法會審議雙倍印花稅（DSD）相關草案進入最後階段，若順利通過可令樓市前景更明朗，並估計近月細價樓搶盤潮將蔓延至中價物業。

十大屋苑交投14月高

二手樓盤近年受辣招等因素影響，成交乏善足陳，惟近月受細價樓搶購潮帶動，表現理想。中原地產數據顯示，十大屋苑過去兩天共有25宗成交，按周上升25%，突破今年復活節的24宗，並創去年5月中以來近14個月成交量新高，更是去年1月後十大屋苑首次在周末全數「開齋」。美聯物業數據則顯示，過去兩天共有21宗買賣，為10周最多。

近日二手樓市持續湧現高價成交，利嘉閣分區經理關騰達指出，東涌東堤灣畔9座中高層G室，實用面積821方呎，屬三房設計，原業主兩個月前放盤，最終減價5萬元以725萬元沽出，創屋苑三房分層戶售價新高，實用呎價8831元；該屋苑雖仍有80個放盤單位，但逾三成連租約，故部分用家不惜高價搶購交吉單位。

中原副分區經理曹嘉華指出，同區映灣園16座高層H室以785萬元易手，創今年屋苑分層三房戶造價新高，實用呎價8468元。另外，市傳大埔新達廣場4座高層H室，實用面積620方呎，新近以685萬成交，實用呎價11048元，創屋苑歷史新高，較4月份原有紀錄高出約7%。

嘉湖8宗成交最搶鏡

天水圍區交投氣氛更為活躍，嘉湖山莊兩日共有8宗成交，屬十大屋苑之冠。中原地產區域營業經理王樹明稱，樂湖居12座一個實用面積448方呎的中層E室單位，兩日有逾10組準買家睇樓，最終獲一名用家「即睇即買」，以原叫價308萬元承接，預計未來數個周末該屋苑成交量仍可維持5宗或以上水平。

此外，市傳樂湖居4座一個中層E室單位，原業主放盤不足1個月，三度加價後終以313.8萬元易手，累積加幅達7.5%。同區栢慧豪廷有業主「零議價」售出單位，該物業位於9座中層D室，獲一名退休人士一筆過以549萬元購入，單位實用面積712方呎，實用呎價7711元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，市場預期立法會最終通過DSD相關草案，樓市不明朗因素將會消除，相信可以帶動部分持觀望態度的準買家加快入市。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，近月二手市場的搶樓潮由心急置業的用家帶動，預料未來1至2個月細價物業將續受追捧，令二手樓盤成交量續升，且估計這熱潮也將逐步蔓延至市區中價藍籌屋苑；不過，由於市場以用家主導，若購買力消耗後，市況將轉趨平穩。

財爺：DSD修訂或好心做壞事

立法會上周恢復審議雙倍印花稅（DSD）修訂條例草案，有議員建議豁免於3年內自用的非住宅物業交易，方便商戶置業，財政司司長曾俊華昨天發表網誌指出，該項建議修訂將大大削減DSD的效果，支持這項修訂的議員和政黨或會「好心做壞事」，一廂情願認為可方便商戶置業，但罔顧刺激樓市的弊端。

豁免商用物業削成效

曾俊華日前曾表示，豁免措施會被市場解讀為「減辣」訊息，當局5月技術性修訂「先買後賣」的豁免後，樓價升幅明顯加快，故豁免對樓市的刺激作用可見一斑。他在網誌上補充，對非住宅物業的修訂建議屬全新的豁免，適用範圍廣泛，將大大減低DSD的效果，給予市場非常錯誤的訊息。

曾俊華在文中表示，相信支持修訂的議員是出於良好意願，但在不恰當的時間「做好心」，很可能變成「好心做壞事」。文中提到，議員認為這項受商界歡迎的「減辣」修訂，只有方便商戶置業自用的利，不會有刺激市場的弊，指這只是議員一廂情願，希望他們仔細權衡輕重利弊。

至於建議修訂為何會減低DSD效果，曾俊華解釋說，在目前低息環境仍然持續，非住宅物業市場出現非理性亢奮風險，危險程度遠高於DSD增加營商成本的風險，若有關「減辣」措施令物業價格上升數個百分點，便足以抵銷修訂的大部分好處。他認為，在執行上，業主亦難以證明業務在3年內完全自用、沒有分租；同時，涉及的稅款龐大，擔心單靠宣誓並不足夠。

立法會今天繼續審議《2013年印花稅（修訂）條例草案》（DSD），料明天投票。人民力量執委將於今晚開會決定陳偉業及陳志全的投票取向，人力原本是反對會計界梁繼昌提出的修訂，即港人公司購入非住宅物業在3年內自用做生意，可以申請退稅，人力前天轉軚考慮支持修訂，令政府原動議獲通過的機會添變數。

人力擬支持修訂添變數

陳偉業昨天表示，正反意見都要考慮，包括政策原意會否誤中副車，令自置商用人士受影響，但支持修訂又擔心政策形同虛設；不過，辣招已實施1年多，有關措施已被市場消化。

根據政府估計，若人力兩票改為支持修訂，只要再多1票，就會令梁繼昌的修訂獲分組點票下通過，政府須加緊游說。

市區重建局觀塘市中心重建計劃推展得如火如荼，其中涉及輔仁街和仁信里一帶的第二、三發展區，將在明日（15日）截標。市建局早前邀請10家提交意向書的財團入標，市場料用地投資額雖然較高，但由於屬於市區罕見的大型發展用地，加上區內配套已十分成熟，料吸引各大財團踴躍入標。

項目早前接獲15家財團提交意向書，市建局考慮財團的經驗和財政能力後，邀請其中10家入標，全部屬本地的大型和中型發展商。第二、三發展區佔地約23.42萬方呎，包括大型基座平台和4座提供約1700伙的高層住宅。

由於規模較複雜，作為公共交通交滙處和商用樓面等的平台部分，市建局會出資補貼，並須在落成後交回局方。住宅部分的入場費為80億元，以住宅總樓面近150萬方呎計算，每方呎入場費約5348元，入標者並需要自行提出分紅安排。

大財團謀奪肥肉

實際上，大型發展商對用地興趣頗濃，新地（016）聯席主席郭炳江和新世界發展（017）主席鄭家純近月先後表示，計劃就用地入標；會德豐地產主席梁志堅日前則表示，要考慮發展年期因素，仍就用地「計數」。根據市建局的計劃，平台部分料2018年落成，其後才開始興建住宅，估計住宅部分最快2019年竣工。

測量師陳東岳認為，地盤具起動九龍東概念，加上涉及觀塘舊區的重建，日後將成為觀塘區的樞紐，即使發展限制較多，也無阻發展商入標的決心，勢成為兵家必爭之地。他估計，日後落成的住宅景觀較佳，用地每方呎樓面地價動輒7000至8000元，地價估值約104億至120億元。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚相信用地入標反應會理想，獲邀的財團都會盡量提交標書，並料分紅建議乃鹿死誰手的關鍵。

佳兆業（01638）公布，6月合約銷售約28.356億元（人民幣，下同），分別按月和按年增加31.6%及22.3%。

6月合約銷售面積則分別按月和按年增加17.2%及下跌7.7%，至21.5761萬方米；平均售價每平方米1.3142萬元，按年升32.5%。

首6個月合約銷售按年增1.3%至111.647億元，銷售面積則減少20.9%。期內，平均售價每平方米1.1856萬元，按年升28.1%。

細價樓升溫，10大屋苑周末兩天錄24宗成交，按周升兩成。天水圍嘉湖山莊佔8宗，內地客無樓睇斥370萬元連稅入市；中價樓同發力，同區栢慧豪廷造價迫600萬元。

內地客無樓睇 370萬購嘉湖

據中原地產顯示，10大屋苑過去周六、日兩天錄得24宗成交，較上周20宗升20%，屬復活節假後11周以來新高；另美聯物業（01200）指，過去周末錄21宗，按周升10.5%；利嘉閣地產錄25宗按周升19%；香港置業錄14宗按周升75%（編按：4大代理的10大屋苑有別）。

賣地效應持續，嘉湖山莊交投續強勁，繼上周五單日6宗買賣後，過去兩天再錄8宗。中原馬斯力指，有內地雙非家長為方便子女在港讀書，一心於嘉湖山莊買樓，惟睇樓多次均遇反價封盤，其中一伙賞湖居3房戶業主原叫價380萬元，竟反價50萬元。

中價樓發力 栢慧豪廷迫600萬

該內地客終以370萬元購入另一伙賞湖居3座低層B室，實用633平方呎，惟租客尚未遷出，未能睇樓。是次成交連買家印花稅及雙倍印花稅達19.5%或72.15萬元。

同區栢慧豪廷造價則衝向600萬元，中原伍耀祖指，單位是9座中層D室，實用712平方呎，屬3房，獲退休換樓人士以549萬元高價購入，據悉更是一次過付款。

細價樓帶動，中價樓接力，價量穩升，鰂魚涌太古城過去周末錄3宗成交，美聯龔彥峰指，雅蓮閣中層H室，實用面積1,114平方呎，以1,870萬元轉手，實用呎價16,786元，較上月同類的美菊閣中層H室呎價再升約12%。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，既不同於美國，也不同於
日本，中國房地產所處階段是調整期，但不會崩盤。但中國房地產市場也存在三大風險：一，中
小房企的資金鍊壓力大；二，房地產市場調整會首先波及土地市場，這對地方融資平台債務的償
還直接造成影響；三，商業地產受產業投資人主業經營狀況影響大。
　　她指出，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是３０％，二套房的首付一般是
６０％，像北京等一些城市二套房首付達到７０％。而且中國家庭住房的平均貸款年限低於１０
年。
　　此外，中國家庭住房貸款餘額佔ＧＤＰ比例遠低於其他國家，並且，中國的城鎮化率還有很
大增長空間，這意味著中國每年新增城鎮常住人口近２０００萬人。