房市看空氛圍濃厚，愈來愈多民眾購屋後才後悔想解約，統計北市最新公布的第二季不動產交易糾紛發現，終止委售或買賣契約比率達百分之十八點八居冠，創下兩年來新高。

台北市地政局公布今年第二季不動產交易糾紛，終止委售或買賣契約共九件，佔整體交易糾紛比率達百分之十八點八，和去年同期相比增加八點八個百分點，其次是隱瞞重要資訊百分之十四點六，而後才是交屋延遲、服務報酬爭議、漏水各佔百分之八點三。

台北市政府地政局表示，實價登錄後，有些賣方認為賣低了，產生爭議，也有買方入住後對屋況不滿意想解約，但終止契約案例以買方提出的比率較高。

台北市地政士公會理事長張義權坦言，北市大安、信義等精華地段因具保值性，解約情形較少，但比較外圍的行政區，甚至新北市推案量大的區域，抗跌性較差，今年陸續傳出解約的案例。民眾王士源則認為，房市差，業者房子難賣，就開始有些促銷的話術或小動作，不動產交易糾紛自然變多。

內政部統計今年第一季全台不動產交易糾紛中，終止委售或買賣契約也達三十五件，佔比百分之八點五，僅次於房屋漏水五十四件、佔比百分之十三點一。

怕買高點寧擺爛
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示：「現在觀望氣息濃厚，市場確實傳出愈來愈多買方成交後又想解約的情形，日後這現象也只會更明顯。」如新北市三重區五月成交一筆物件，就發生買方遲遲不給足自備款，可能是希望賣方主動解約或降價，「晃點」了賣方三次，最後賣方揚言提告，買方才補足金額。

徐佳馨認為，房市大好時，大家想著買房能賺錢，小糾紛就息事寧人，但現在市場不好，有些量體大、房屋不在市中心的買方，怕買在高點，寧願先解約，也有部分買方是銀行貸款成數不符預期而想解約。

政府稅改挫房市
全國不動產新市麥當勞加盟店店長林明樹也透露，因淡水受央行限貸影響，聽到不少買方購屋後才發現銀行核貸成數不足，只好終止買賣契約；近兩月又因為政府祭出稅改政策，看屋人數和前兩月相比下降至少兩成。
德明財經科技大學副教授花敬群分析，房市反轉時，買方會更嚴格檢視屋況，若不合意便易產生交易糾紛。
另外，花敬群表示，前幾年房市大好時，建商容易輕忽施工品質，現在陸續交屋，可能和建商的交易糾紛也會陸續增加。

政策猛打炒房，市場前景混沌、潛在買家觀望且出價保守，即將在下周24日公開標售的廣慈博愛園區地上權開發案，以及台北、高雄等多筆標售案，估計下半年有上千億元總底價的大型不動產招商案，恐將埋下變數。

戴德梁不動產估價師事務所長楊長達表示，隨著都會區大面積素地，幾乎斷貨，第2季地上權土地市場表現亮眼，總成交達284億元，幾乎已達所有權土地交易單季300億元水準，顯然地上權交易熱度有追上所有權市場的趨勢。

不過，楊長達指出，政策猛打炒房、市場能見度不高，為地上權市場帶來隱憂；以信義計畫區A25招標案為例，投資人僅以172.88億元的低價得標，反觀其他壽險業則未出手，除了凸顯壽險業在政府嚴密監控下，投資決策更為謹慎外，也為下半年大型招標案，埋下變數。

預計下半年決標的招商案，以地上權土地為主流，包括：廣慈博愛園區舊址、南港經貿園區C3、台北市議會舊址、高雄左營國中舊址、高雄區公所及旗津醫院舊址，以及國防部台北市銅山街等。

至於下半年決標、較受矚目的所有權土地和不動產招商案，包括：下周21日開標的中央存保標售慶豐銀行台北、嘉義、南投不動產，總價自700?2,163萬元不等的6筆不動產，南港調車場都更案，以及宏盛國際金融中心招商案等。

廣慈博愛院舊址預計23日傍晚5截止投標、24日公開標售，該案占地達4,886.54坪，為商業區土地，得標人可依都市計畫規定規劃開發作為辦公、旅館、零售商場等使用。由於內政部尚未完成都計變更，下周是否能夠順利標脫，有待觀察。

至於市議會舊址，基地位處中山南路與忠孝西路交會口，占地達2,025坪，緊鄰臺北車站周邊商業中心及中央政府行政區域最精華的區塊，7月底台北市政府將公告招商條件。市場預期，此案將來若有機會整合YWCA、台壽保等成為一大街廓，擴大達6,000坪作整體開發，開發價值更大，會是西區新地標，估計總投資額上看500億至600億元。

所有權不動產招商案中，除總投資額達286億元的南港調車場都更案，已在6月底有遠雄、潤泰、冠德、日勝生等4家公司投標，預計第3季揭曉最優投資人外，就以喊出200億元身價的宏盛國際金融中心被視為焦點。

5家店撤加盟招牌

台灣房仲業競爭激烈，不少大品牌業者成立副牌搶市，除住商不動產在今年初成立大家房屋外，東森房屋二軍生活不動產已於7月開幕；不過，原本附屬於房仲集團的品牌也可能自立門戶，如在中永和地區深耕超過10年的藍海房屋，於今年1月脫離原加盟集團、獨自成立品牌，在房仲業廝殺激烈的現況，固守基本盤。

過去加盟台灣房屋
近日《蘋果》記者發現，位於捷運永安市場站附近的台灣房屋分店，悄悄換成藍海房屋的招牌，成為房仲業新品牌。詢問才知，藍海房屋過去一直是加盟於台灣房屋集團，直到今年1月才成立自有品牌，目前在中永和地區共有5間店，都從原本台灣房屋的亮橘配色招標，換上藍海房屋藍色的招牌。

藍海房屋主要經營中永和地區，目前也銷售泰國等地的海外房產，原本與台灣房屋的加盟合約至少還有1~2年，但提前於去年11月與解約，藍海房屋總經理劉威廷說明，結束營業再重新成立新公司，沒有原址改招的問題。
藍海房屋新成立後，劉威廷表示，品牌發揮空間增加，將來可能會往新莊、板橋、土城等地設點，未來也不排除與台灣房屋繼續合作，聯賣國內、外的房產。台灣房屋智庫研究員洪佩君則說明，台灣房屋今年6月中旬已新設永安捷運特許加盟店，繼續服務中永和在地客戶。

小品牌守在地買盤
近期不少房仲業者紛紛成立副牌，台灣房屋旗下有優美地產，東森房屋副牌生活不動產，首間店也在7月於新莊副都心開幕，預計全年全台展店40間。但也有些小品牌固守在地買盤，如建發房屋僅在大安區、信義區等北市精華區設點；僑茂不動產分店也多集中大安區；春耕不動產於台中地區仍佔有一席之地。

全國各法院法拍庭的法拍件數與金額持續創下新低紀錄，以今年第2季來說，全國法院僅拍定3,145件、拍定金額只有133.71億元；上半年全國法院拍定6,135件、拍定金額256.54億元，都為11年來的最低紀錄。

透明房訊最新的今年第2季全國18個地方法院法拍結果統計出爐，毫無意外的各法院仍是交易清淡、法拍庭冷冷清清。

全國法院第2季法拍的拍定件數只有3,145件，占總案件數29,201件的10.77％，拍定金額133.71億元，持續維持102年第3季拍定金額212億元以後，一季拍定金額低於200億元的低迷情況。

法拍庭交易市場交易清淡，主要仍是受房地產物件，現階段在各法院的轄區內自由交易成功率及價格，依然比將物件送進法院拍賣為佳，債務人除非逼不得，寧可選擇自已或將物件交由仲介公司出售，也不願意由債權銀行將抵押物件送進法拍庭。

全國法院法拍庭交易從93年起，逐年下降，顯然與國內房地產市場熱絡、低利率及隨後政府打房政策有關；到了今年上半年，可以說是走到了11年來的最新低點。

透明房訊統計，各法院在93年上半年時拍定件數高達24,800件，拍定金額逾1,000億元，達1,162.8億元，從此每下愈況，但到了99年時拍定件數仍有12,550件，拍定金額662.72億元，與93年相較幾乎打了對折。惟今年上半年拍定件數僅6,135件，拍定金額256.54億元，則連99年時的一半都不到。

台大學者日前在臉書指出，北市知名豪宅「至善天下」的開放空間告示牌，不但隱身角落，還被植栽遮去一大半，一般人根本難以發現。對此，有媒體走訪北市知名豪宅，發現明明是供大眾使用的公共空間，但7處豪宅卻分別以先登記姓名才能進入為由、用綠籬隔開人行道和開放空間等「賤招」，來阻擋民眾通行。

台大城鄉所教授畢恆達日前在臉書指出，進入「至善天下」的開放空間屢遭警衛阻止，後來警衛自知理虧才讓他進入。在離開後發現開放空間的告示牌還被植栽擋了一半，直言「一般民眾誰會知道這裡有公眾可以使用的開放空間啊！」。

據《蘋果日報》報導，當記者實際走訪「至善天下」時發現，供民眾通行的側門竟然設置鐵柵門封鎖，保全還稱會陪同參觀解說。 不僅如此，《蘋果日報》還指出，記者僅在「瓏山林博物館」外拍攝開放空間告示牌，也被保全威脅趕人；其他像是「帝景水花園」，則要求先登記姓名才能進入中庭開放空間；「太子美麗殿」則用盆栽圍住中庭正門；「冠德遠見」和「寶徠花園廣場」都用1.8米高的綠籬隔開人行道和開放空間；「慕夏四季」的開放空間告示牌則被樹叢和違停車輛遮蔽。

地上權宅愈來愈受歡迎，尤其標榜房價只有市價6?7折、還擁有北市每坪「4字頭」絕版價的無敵吸引力，華固建設近期在北市景美推出的「華固新天地」地上權小宅案，儘管房市一片淒風苦雨，但該案卻衝出7成多的熱銷率，為地上權宅撐出一片天。

華固財務副總劉若梅表示，去年4月標下財政部財訓所景美10,600坪地上權土地後，規劃地上權小宅「華固新天地」，總銷約130億元，地上權存續年限為70年。除由財訓所分回的辦公大樓之外，住宅分為外區、內區兩大部分，外區700多戶，主力產品為SOHO小宅、只租不售店面兩種產品，共173戶，內區為住宅和店面，共543戶，基本上以2房、3房為主。

劉若梅表示，「華固新天地」每坪平均45?50萬元不等，自5月底開賣迄今，外區已全數被預訂一空，內區已售6?7成，預計第三季可全數結案，估計105年底至106年初可完工交屋，交屋到客戶手上，存續年限還有65年。

劉若梅分析，此次發現許多客戶並不把住宅視為非得增值、傳家的理財工具。因此，內、外區吸引不少單身SOHO族、小家庭，甚至是三代同堂的客層所認同。

至於地上權宅貸款問題，「華固新天地」已有華固提供一部分土地當作銀行擔保品，爭取到總價70％、年利率2.5％的貸款條件；華固認為，交屋時間在2年半後，屆時央行對於地上權宅的融資政策是否鬆綁、或有更完整配套？華固可能還有機會爭取到更好的融資安排。

為迎接2016年台北市主辦世界設計之都，財政部國產署昨（14）日宣布，將釋出台北中山北路、民生東路口的國有地，與北市府共同合作開發，攜手打造「設計產業園區」，最快9月底、10月初公告招商，年底前決定花落誰家。

國產署統計，目前政府出地與地方政府合作開發的國有土地案件，全台已完成簽約及洽談中的案件共51案，招商效益至少145億元以上，其中不乏大面積國有地開發案，一旦順利完成招商營運，將成為國家財政的「金雞母」，不僅挹注財政及稅收，也能帶動地方經濟繁榮。

國產署副署長邊子樹指出，台北市在去年11月獲選為「2016世界設計之都」主辦城市，相中原為菸酒公賣局中山配銷處舊址的國有地，位在中山北路與民生東路交叉口，希望中央能釋出國有地合作開發，攜手打造設計產業園區，作為設計之都的重要亮點之一。

財政部國產署在今年4月，與台北市副市長張金鶚等會商後，同意選定該國有地作為設計產業園區的主要開發基地，將引進民間資金及創意，將打造各設計產業交流培育及青年創業中心，讓橫跨不同產業的設計人才有與國際接軌的機會，進而提升國內經濟、文化產值與競爭力。

邊子樹指出，該開發案正由北市府擬定工作計劃，由於該基地使用分區為商四特，容積率將比商三更高、達500％，預估未來可開發樓地板面積達1.2萬坪，開發效益可期。

國產署強調，該開發案是台北市少有的大面積精華商業區國有地，基地面積達8,081平方公尺，所在區位條件良好，後續將由北市府文化局擬定工作及招商計劃，待財政部核定後正式簽約，並辦理招商作業，以利國有地加速活化腳步。


中央出地、北市出力 打造台北設計園區
【聯合報】

國有財產地活化也可以「很設計」，國產署昨天宣布與台北市政府合作，將北市中山區占地約2400多坪的國有地，打造成「台北設計產業園區」，做為台北市獲選為2016年世界設計之都的亮點之一。

國產署副署長邊子樹表示，北市副市長張金鶚日前帶領文化局官員拜會國產署，提出引進民間資金及創意，成立設計產業園區的構想。雙方達成「國產署出地、台北市出力」的共識，由北市府規畫，以設定地上權的方式招商，最快9月底公告，年底展現成果。

規畫中的台北設計產業園區預定地，屬於商四用地，容積率達500%，原為前公賣局中山配銷處，鄰近中山北路與民生東路交叉口，區位條件良好，為台北市少見的大面積精華商業區國有土地。

國產署官員表示，在清理原中山配銷處違建戶的過渡期間，國產署99年起將此處提供給北市府管理利用。台北市招選經營團隊，將此處打造成創新創意基地，成效良好，屢獲卓越建設、都市景觀與老屋新生等大獎，是北市能獲選為世界設計之都的重要因素。

邊子樹說，拆屋、蓋豪宅的開發方式當然效益最高、最賺錢，但不一定符合城市的未來需求，對新興產業發展也沒有幫助。既然北市府有延續此處創意設計能量，打造成設計產業園區的想法，國產署當然要支持。

邊子樹表示，未來的台北設計產業園區，規畫引進民間資金及創意，打造設計產業交流培育及青年創業中心，讓設計相關產業整合、曝光，與國際接軌，同步提升經濟、文化產值與競爭力。

邊子樹指出，國產署積極與各單位合作，引進民間資金進行國有地活化，以推動多元在地產業展，增加政府財源收入。

目前合作開發案已有27案完成簽約，其中已營運8案，興建中11案，決標議約中2件，招商中6案。

隨著全球景氣逐漸回溫，國內多家企業在市場觀望之際，積極購置商用不動產擴大營運總部規模，統計今年上半年商用不動產交易，有超過5成買方來自科技產業，而內湖科技園區更成近年多家企業進駐的重點區域。

全球資產管理公司統計今年上半年商用不動產大型交易紀錄，其中企業購置商辦、廠辦交易當中以科技業買主最多，占比為54％，其他依次為建設業23％、壽險業9％，而傳產業、生技業、觀光業買家，則各別占比不到5％。

科技業為今年上半年商用不動產市場主要買盤，包括昆盈以9.89億元購買皇鼎文德科技大樓全棟、威剛以6.21億元購入中和摩天東帝士大樓部分樓層、創惟以4.05億元購入台北時代廣場預售部分樓層，普格以4.6億元購入大灣科技中心部分樓層，陽程以1.58億元購入板橋正隆廣場部分樓層。

進一步分析企業購置商辦、廠辦動機，有超過7成的企業打著「營運擴張」的旗號，加碼購入辦公大樓或廠辦；以「投資置產」為目的則占13.6％，「不動產開發」占9.1％，另外有4.6％的動機是由租賃轉為購買，與去年同期相較，自用比重由65.4％上升至72.7％，投資置產比重則由去年的19.2％下降至13.6％，顯示企業自用的比重不斷上升。

而內湖科技園區近年成為多家企業進駐重點區域，根據戴德梁行統計，過去3年內湖區以購買總部大樓為主的交易金額達98.5億元，總樓地板面積約18,000坪。

全球資產管理公司經理王維宏分析，以營運擴張為目的，購置商辦、廠辦的企業之中，有31％是購置自用辦公室，而有近7成企業買家則明確表示，是為未來營運擴編，或企業總部大樓預先預備。

由近期不少大型集團搬遷，或規畫搬遷動作頻頻，例如金融業的中信金、華南金、合庫金，營建業的興富發、鄉林、冠德等例子看來，未來可能將有更多企業打算轉換辦公地點、醞釀一波企業搬家潮。

為搶攻以陸客與日客為主的外人來台購物商機，台北圓山飯店決定斥資3,500萬元將原本位在飯店地下1樓的宴會廳，改裝為「台灣精品商店街」，此項計畫已經圓山董事會通過，預計將於10月1日啟動改裝、明年3月左右全新開幕，近日將正式對外招租。

圓山飯店總經理蔣祖雄表示，台北圓山飯店商店街占地525坪，使用面積218坪，將規畫27個商店櫃位，視位置不同，每坪租金8,000元至1.5萬元不等。蔣祖雄指出，台北圓山商店街一次租期最長3年，約滿可續租。

台北圓山飯店在民國84年歷經火災後，主建築大樓地下室改裝為富貴、吉祥、如意等會議廳與宴會廳，由於訂席狀況不如位在高樓層的金龍、麒麟、敦睦，以及崑崙廳，加上下榻飯店與到館內用餐或參觀的客人，對購物需求增加，因應市場趨勢，飯店經營層決定將地下1樓改裝為商店街重新出發，同時並成立商店街行銷管理服務中心，由專人專責商店街的設計規畫、招商，及未來開幕後的行銷。

蔣祖雄表示，為與其它觀光飯店所設的精品購物中心區隔，台北圓山飯店規畫的商店街希望引進3大類商家進駐：1、具品牌故事性，能展現台灣精神的伴手禮商家，2、藝術風格的台灣精品，3、台灣設計師的文創商品。

這兩年由於來台觀光陸客、日客與港澳星馬客人每年以百萬人次數字持續成長，台北圓山飯店在經營團隊力拚下，餐飲與住房業績蒸蒸日上。同時吸引不少外國觀光客專程前往參觀、攝影，另外每年舉辦的大小國際會議也高達250場次。

台北圓山飯店估計，目前每天進出飯店的客人平均達3,000人次，旺季時每天更達5,000人次。目前金龍廳與V樓都有櫃位出租給諸如台鹽、法蘭瓷、陶作坊、千江月等不同業者設櫃，展售諸如鹽雕的翠玉白菜、精品瓷器、水晶等商品。單價雖然不低，但因出入飯店的外國觀光客出手不手軟，單筆交易金額少則10萬元、多則破百萬元的例子屢見不鮮。故據了解，商店街招租的消息一出，27個出租單位，已被租走14個，且租戶為取得較優櫃位並已開始卡位。

年底七合一選舉越來越近，不少建商趕著推案，根據房仲業資料，6月北台灣新屋供給量比5月大增50%，看準房產供過於求，消費者大膽議價，連平價地區或低總價宅都不放過，這一砍有人直接對半殺，不過房仲業者透露目前屋主肯給的議價空間只比以前多了5%。

明亮小宅座落中山區林森北路，屋齡才4年，精華地段10.44坪總價860萬元，詢問度大爆表。房仲業者林書玄：「一般大概一、兩組而已，那這邊的話因為他生活機能非常好而且詢問度非常高，每個禮拜至少有五到十組(帶看)。」小資族、首購族最愛，烘碗機、電磁爐甚至洗衣機一應俱全，廁所也是乾濕分離，無奈政府頻頻出手打房讓低總價宅面臨殺價大戰。

房仲業者林哲誌：「以實價登錄為參考，再來以實價登錄再往下砍75折左右，大概從800多萬元想要往下砍，從600萬元出頭開始(談)。」一開口就是超低價，買家看準房地產供過於求，根據房仲業者資料，6月北台灣新屋供給量高達1100億元，比5月大增50%，議價空間拉大，消費者狂砍對折。

房仲業者林哲誌：「總價例如1000萬元，他可能從500、600萬元去試探看看，並沒有說成交價往下非常多，硬說要講(議價)空間可以比之前頂多就是5%。」房仲透露看屋族砍很大幾乎無法成交，只是6月房屋風向球連續3個月呈現衰退注意的「黃藍燈」讓民眾更勇敢議價。

民眾：「1000萬元的房子假設能夠到600萬元就可以接受。」民眾：「現在房價太高，所以我覺得如果能大概八折的空間可能會考慮。」房地產量縮價小跌，專家建議先做足功課判斷底價，才是議到好價最佳上策。

台北市政府預定下月公告廣慈博愛園區中一塊5000坪的商業用地招商案，因全案尚未通過都審，且從整體開發改為分區開發，引發北市議員質疑，認為市府為了收權利金，美化財政數字，才急著將「金雞母」脫手，且疑似為規避環評。

位於信義區福德段的廣慈博愛園區，開發面積6.1公頃，包括2.9公頃社福用地、1.6公頃公園用地和1.6公頃商業用地，按95年的都市計畫書，明訂應以整體開發方式辦理，招商後的權利金及租金收入，將做為社會福利發展基金，統籌運用於社會福利支出，也就是須專款專用。

但市議員周威佑指出，廣慈6.1公頃的土地，依規定面積5公頃以上者，應實施環境影響評估，但市府卻在今年5月修改都市計畫書，將1.6公頃的商業用地，切割出來單獨標售地上權，企圖規避環評。

議員李建昌也說，原本的都市計畫書，廣慈原屬機關用地，建蔽率40%，容積率400%，但當時考量應降低整體開發強度，容積率比照鄰近住三的225%，但市府將商三用地切割出售後，就改口說要提高公有土地利用效能，又把容積率恢復到400%。

另外，原本都市計畫書規定福德街派出所應設於商業區內，但現今的招商文件中，卻註明原則上得標人不需將福德街派出所整併設置於商業區內，議員質疑是否是為了財團而量身訂做。

針對議員質疑，財政局指出，福德街派出所因使用年限未到，才決定續留於原公園用地，而市府開發廣慈案，是不願市有財產閒置過久。 都發局指出，有關容積變更，主因是考量未來北捷信義線東延，其中一站就在廣慈，且未來要蓋公營住宅，才決定把容積率恢復到400%。至於環評，招標後若有需要，仍可進行環評。

全台4大園區 僅竹科衰退15％

人口是支撐房價的重要因素，全台4大科學園區創造逾35萬就業人口，據實價登錄顯示，中部科學園區中古屋房價2年漲幅高達42％、內湖科技園區也有8.7％漲幅，惟獨新竹科學園區房價衰退15.7％。房仲業者表示，園區因有剛性住宅需求，造就房價上漲，吸引建商在周邊大量推案，短短數年就從「長草」變「長房」。

內湖科技園區中古屋均價每坪已達83.05萬元，周邊陸續有「曜DC」、「文心日日」新案推出，前者規劃22~30坪每坪單價85~95萬元，後者規劃260戶24~30坪2房產品，皆鎖定科技新貴首購族。「曜DC」專案經理李逸民表示，小坪數宅適合自住或置產，區域客都有一定購買力，年齡層較高族群多是買給下一代，當作資產配置。

內湖總價差異大
「內湖地區一直以來都是中產階級聚集處，市場包容性高，產品規劃從小到大都有，總價帶差異性大。」金磚動力副總施孝文表示，過去60~80坪產品最受青睞，但特殊地段產品如璞真建設碧湖案，因可見湖景，會朝大坪數規劃。

竹科1坪約25萬
市場走冷長達2~3年的新竹市，科學園區周邊中古屋每坪均價約20.27萬元，新建案受低迷市況影響，價格已出現下修跡象，幅度可達1成。新理想廣告副總經理葉清宗表示，以「十里靜安」為例，2年前推案單價約28萬元，近期下修至25.5萬元，「原本3房預算，現在可以買到4房，但竹科最近外銷表現回溫，客戶有逐漸回籠，至少願意來看屋。」
中科是4大科學園區房市漲幅最大區，久樘開發董事長特助李晉豪表示，1000萬元內產品速度都不錯，久樘建案「童畫世界」有3~4成是中科族購買。
全國不動產西屯中科加盟店副店長賴佳達認為，目前新屋單價要20~30萬元，「消費者回頭看中古屋就會覺得價格便宜，公設比又低。」中科作業員因較負擔不起新屋價，會優先選中古屋。

南科族青睞透天
受打房因素影響，近期全台皆有降溫跡象，惟台南表現一枝獨秀，台南市代銷公會理事長吳淑蕙表示：「透天型產品平均1周可售出1~2戶。」「善賀宜」透天案有5成是南科族群購買。國揚業務處協理王翠瑛稱，南部消費者喜愛透天型產品，國揚「翡翠森林」有大樓才有的安全管理服務，受南科高階主管青睞，成交比高。

內政部整合住宅補貼方案即將開跑，台中市政府加碼補貼也不落人後！台中市政府都市發展局搭配中央「自購住宅貸款利息補貼」方案，推出「青年首次購屋優惠利息補貼」，額外補貼0.5%的利率，且將貸款額度上限220萬元提高至300萬元，預計明年初可開始申請。
由於「青年首次購屋優惠利息補貼」是搭配中央自購住宅補貼方案，申請人須在7月21日~8月29日先申請中央「自購住宅貸款利息補貼」，接著再拿資格證明向中市府申請青年首購加碼補貼。中央的優惠內容是貸款額度最高220萬元，一般戶優惠利率1.417%、弱勢戶0.842%，約年底可確認是否獲得補貼資格。

須1年內購屋簽約
台中市都發局住宅管理科科長朱文彬表示，只要資格符合，且年齡20歲以上、未滿46歲即可申請，不過申請人須在拿到青年首購資格後1年內，購買台中市轄區內的房屋並簽下貸款契約，將相關資料檢附給市府，補貼才能生效。

視需求人數訂名額
今年青年首購加碼補貼是第2年辦理，朱文彬透漏，去年申請加碼方案的人數達593人，通過資格審查後核發補貼人數為350人。而今年最終定案的經費和補貼名額，將視申請「自購住宅貸款利息補貼」的需求人數後衡量訂定。

近期央行打房，已讓台灣房地產市場降溫，讓建商將銷售方向轉往海外！台灣最大的房地產國際聯銷平台─亞太國際地產總經理秦啟松指出，已與3家上市建商攜手，將把台灣地產賣給海外投資人；其中，單是台中上市建商就拿出30億元的案量，委託亞太代理海外銷售。

不僅如此，秦啟松說，亞太國際7月19日將於台北君悅酒店舉辦「澳洲地產投資說明會」，目前報名人數已衝破500人，顯示有海外投資置產需求的客戶不少。

亞太國際日前在台中5期大墩路上、打造中台灣首家分公司。秦啟松在開幕慶上表示，亞太最早只和台灣房屋聯賣，現在包括21世紀、太平洋等房仲業者也已加入聯賣平台，鼓勵各大房仲品牌、代銷與建商加入亞太國際的全球聯賣平台。

秦啟松表示，自從亞太2012年開始銷售馬來西亞地產以來，客戶來自海內外各國，包括中國大陸、美國、香港、新加坡、印尼、孟加拉等地；2014年初開始進軍澳洲之後，更激發銷售動能。

他表示，隨著央行再次出重手，預估下半年台灣投資客的資金將會加速外流，因此成立亞太國際中區營運處，第一時間提供中台灣客戶充足的資訊與服務。

亞太國際目前手上的物件，遠從德國、英國、美國洛杉磯、紐澤西、芝加哥及日本東京、大阪；澳洲墨爾本、雪梨；泰國、新加坡等區域與國家，總銷金額逾千億。秦啟松說，海外市場目前以馬來西亞、澳洲地產最夯，亞太也是唯一在馬來西亞擁有實際店面的代銷業者。

秦啟松說，今年底前，亞太國際規畫在台北市舉辦「國際地產博覽會」，將有海外11個地區與國家的地產聯合銷售，這將是台灣地產界的第一次。

今年前5個月累計推案量驟減的高雄房地產市場，6月份因為有興富發建設集團在美術館的大案申報開工，在單一個案總銷高達225億元的激勵下，6月開工量達364.43億元，年增達185.63％；也拉升高雄整體市場上半年總銷金額達621.42億元，只比去年同期減少約3.33％。

市場推估，下半年雖然有去年6月30日數百件搶照申請即將開工，但是，如果一些超級大案沒有在下半年申報開工的話，今年一整年的推案量，就不會超過去年的1,047.77億元。

在政策持續打房的衝擊之下，高雄房地產市場今年2月的推案量，曾經達到只有19億元「幾乎窒息的量」。高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺說，今年6月單月份，申報開工的量則高達364.43億元，比去年6月的127.59億元，大增185.63％。

也因6月的暴衝，將原本累計到今年5月份，只有256.99億元的高雄推案量，一舉快速拉升到621.42億元，只比去年同期的642.85億元，些微減少3.33％而已。

林佩樺表示，6月推案量之所以暴增，主要是興富發建設集團旗下的齊豫營造公司，在高雄美術館推出大樓住宅建案，總銷金額即達225億元。

興富發集團在美術館的建案，基地就是2012年9月耗資57億元，以每坪230.77萬元，向京城建設董事長蔡天贊個人購買、位於高雄明誠四路與美術東二路口的2,470坪土地，業界指出，經市場測試，興富發修改完成的設計圖，終於定案。最終版是地上43樓，地下5層，總戶數放大到213戶，而非之前每戶最少坪數130坪，最大坪數230坪的超大坪數格局，總樓地板面積39,400坪，總銷金額約225億元。

高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖表示，今年上半年高雄市房地產市場的推案量，雖然因為大案申報開工，而大幅拉升到621.42億元，但是，除非再有包括京城建設在內的超級大案，因為取得建照，必須在9個月內申報開工，否則，今年全年的推案量，應該會小於去年全年的總推案量1,047.77億元。

他說，主要是去年6月底搶趕建照的案件，量數雖然多，但是，還是以中小型建案為主，因此，不會有爆量的疑慮。

內政部為加強建築物公共安全，每年定期考核全國各縣市執行情形，2014年考核成績出爐，高雄獲得特優考評，內政部也選定高雄市作為2014年度各縣市公安實地觀摩示範城市。另外，市府工務局為提升公安品質，已經在7月啟動加強公共安全專案，進行建築物外牆、電梯、機械停車位等分區清查列管。

工務局局長楊明州表示，因應各縣市建築使用管理涉及民眾生命財產安全，內政部定期每年舉辦全國各縣市公共安全執行成果考核，2014年考核成績正式出爐，高雄市榮獲特優評鑑，營建署決定由高雄市作為2014年全國公安業務示範的城市，屆時全國各縣市將前來高雄取經。

楊明州說，為積極防止再有公安事故發生，市長陳菊2014年特別動用市府第二預備金1千萬，由該局啟動建築物加強公共安全執行計畫專案，並結合相關專家與技師成立專責輔導窗口，提供民眾公安相關問題諮詢、專業技術顧問轉介和維護修繕建議等。該局也同步進行預防性清查作業，在六月底籌組28人公安外勤小組開始進行分區清查大樓外牆安全、電梯與機械車位的登記管理等，預計將於九月完成18處行政區的清查。

楊明州強調，都市內高屋齡的建築物數量日益增加，外牆磁磚已經老舊產生劣化，容易造成外牆磁磚剝落砸傷人車事件成為公安的隱憂。公安外勤小組將針對楠梓區等18處行政區7,000件6層樓以上建築物外牆進行全面調查。藉由清查結果掌握使用現況，及指認出已發生磁磚剝落現象的建築物，告知建築物所有權人與管理人進行改善，避免衍生公共安全事件。

工務局建築管理處處長黃志明表示，建築物內的昇降機及機械停車設備雖已經納入公共安全檢查簽證及申報制度內管理，倘若疏於維護保養，仍可能造成機械故障導致人員傷亡事件。所以該次清查也將針對建築物內部的昇降設備及機械停車設備進行清查，鎖定大樓目標為2,000棟。將由公安外勤小組透過挨家挨戶逐棟清查方式進行，調查重點在於是否有未申報的違規昇降設備及機械停車設備、是否有定期檢查申報等。所有資料將建檔列管，有助於後續進行違規個案的追蹤及改善，請2014年度受檢大樓能配合該次清查作業。

黃志明說，為讓市民能理解公安作業與涉及責任權益，該局將建置建築物公共安全專屬網頁、舉辦建築物公安專業講習、製作建築物公共安全相關宣導手冊及DM等，預計於2014年底前逐步完成，屆時將可提供一般民眾許多有關建築物加強公共安全方面的重要參考資訊，也呼籲市民多注意該部分的訊息。

工務局說，依法昇降設備及機械停車設備需要每年申報檢核合格後領得許可證才能使用，並且每月需要定期委託專業廠商進行保養。請各社區及機械停車位持有人必須自主檢查，如有不合規定的現象，該局將依建築法第77條規定要求改善，如未改善，則依同法第91條規定處以新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。

工務局再說，若建築物昇降設備及機械停車設備不符合建築法第77-4條須定期保養、安全檢查等規定，應於該局通知限期內改正，屆期未改正得依同法91-2條規定，予以停業或報請中央主管建築機關廢止登記證。這些行政管理措施都是要確保設備能正常運作及保護使用者安全，該局呼籲民眾要依法定期申報與保養。

沉寂多時的北京土地市場開始復蘇。北京兩幅地塊入市拍賣，成交額達52.6億元，購買方均為國企，這距離上一次北京有土地成交已經過去2個多月。經過現場競價，昌平沙河地塊以23.3億成交，平均樓面價2.816萬元/平方米，溢價率僅為5.9%；順義新城地塊以29.3億成交，樓面價為3.54萬元/平方米，溢價率為13.6%。 兩幅地塊均未達價格上限，所以不需異地配建保障房。

兩幅地塊均為別墅用地 購買方為國企

今天出讓的順義新城第21街區21-18-001a、21-18-001c地塊，性質為R2二類居住用地和C9其他公共設施用地。該地塊建築控制規模為100124平方米，掛牌出讓起始價為人民幣25.8億元，折算出讓起始樓面價為2.58萬元/平方米。最終該地塊由魯能集團旗下的北京順義新城建設開發有限公司以29.3億攬得，樓面價為3.54萬元/平方米，溢價率為13.6%。

另一幅昌平區沙河鎮北沙河北側LCH-008地塊（麗春湖土地一級開發專案），性質為R2二類居住用地。該地塊建築控制規模為82754 平方米，掛牌出讓起始價為人民幣22億元，折算出讓起始樓面價為2.66萬元/平方米。最終該地塊由北京瑞坤置業有限責任公司以29.3億攬得，平均樓面價2.816萬元/平方米，溢價率僅為5.9%。北京市工商局網站顯示，北京瑞坤置業有限責任公司為北京國資委旗下的北京科技園建設（集團）股份有限公司的子公司。

據北京土地整理儲備中心資料，順義新城和昌平沙河板塊最近的土地出讓都是在今年年初，拿地開發商為金地、萬科與北京本地開發商聯合體，住宅類地塊的成交樓面價為1.5萬左右元/平方米。目前這兩個板塊的普通商品住宅的銷售價格在1萬多元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示，今天出讓的兩地塊容積率都較低，未來產品類型將為別墅，因此上述數位缺乏可比性。“順義新城的別墅目前銷售價格為4萬左右，從這個角度看，出讓價格仍然定得較高，這也導致最終地塊成交溢價率較低”，他表示。

開發商拿地積極性下降 成交溢價率低

從去年以來，北京土地市場炙手可熱，開發商往往為拿地不惜代價，高價地王頻出世。此次雖然土地市場已“斷頓”兩個月，但在樓市整體降溫的背景下，開發商的態度並不積極。

截止現場競拍前，順義新城地塊獲得4次網路報價，昌平沙河地塊獲得3次，這與此前相同板塊出讓的地塊受追捧的程度相比有明顯差別。

張大偉認為，當前土地市場競爭力度明顯下降，從兩地塊的報價企業數量、競價情況和溢價率看，均出現了明顯的降溫趨勢。


網易財經獲知，兩幅地塊的出讓檔中都注明，地塊設定價格上限，一旦競買報價觸及該價格將不再接受更高報價，轉為現場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人，保障房建設單價標準均為1萬元/平方米。

業內人士認為，北京此前多為同地建保障房，這導致商品房尤其是高端住宅的銷售受到一定影響。而異地建保障能可以保證專案開發產品較為純粹，提高了對開發商的吸引力。但即便如此，兩幅地塊受關注的程度依然有限。

“北京土地市場預計將出現分化，後續低容積率地塊、優質區位地塊，預計依然將會高價出讓，但是部分非優質地塊將會出現明顯的降溫現象。北京樓市的降溫已經逐漸從成交市場蔓延到土地市場，預計在土地市場表現激進的企業數量將越來越少，土地的市場價格也將出現平穩”，他表示。

“聽說溫州市中心黃金地段的二手電梯房，8600元每平方米就賣了。”日前，家住溫州市上陡門的金先生向記者爆料稱，如果這事是真的，他也想買一套。

據記者前往金先生說的溫州市鹿城區站前商廈實地瞭解，發現確有其事，而同樣的房子，在2012年要賣23000元每平方米左右。

記者調查發現，在連續30多個月下跌後，溫州主城區的樓價仍“跌跌不休”。專家表示，溫州房價還會走低，目前還沒有探底跡象。

【個案】

溫州市中心電梯房賣出超低價

11日早上，記者來到站前商廈。該商廈共16層，與溫州火車站僅一路之隔，離汽車南站不到一公里，交通、購物都十分方便。

商廈住戶林先生介紹，他2012年上半年開始在這裡租房，也想在溫州買套房子，因此就一直關注房價。他說，這幾年溫州的房價降得很厲害，“2012年，站前商廈的房子是23000元每平方米左右。去年，降到了17000元每平方米。前幾天，9樓的一套160多平方米的房子，以8600元每平方米賣掉。”

房屋仲介人阿進老婆說，9樓的這套房子是她介紹成交的，價格也是她幫忙一起說定的。之前，站前商廈有好幾套房子都是她介紹的，價格在12000元左右每平方米。

該商廈物業管理人員告訴記者，該大廈共有100多戶住戶，上下樓共有兩條電梯，9樓的房子以8600元價格買到真的很便宜。

【調查】當地二手房價格腰斬很普遍

8600元每平方米，在溫州鹿城區，目前是最低的二手房成交價格。溫州其他區域的二手房價格怎麼樣呢？記者在上陡門、水心、橋兒頭、下呂浦轉了一圈，多位元房屋仲介告訴記者，溫州的二手房不論是原來價格5-6萬元每平方米的高檔社區，還是2萬多元的老商品房價格差不多都降低了一半，有的還不止，可還是很難賣掉。

“目前，上陡門菜市場附近一帶的二手房價格在13000元每平方米左右。之前，這裡的房價最高時要25000元每平方米左右。不過，從房價下跌以來，真正成交的很少，溫州人一向是買漲不買跌的。”房屋仲介陳毅告訴記者。

溫州一知名房產研究人士認為，溫州這幾年房價一直下跌，除了受調控政策影響外，大量土地入市是主要因素。

【後市】專家：溫州房價還要跌

近兩年，溫州房價走出一條下跌的曲線，近日又賣出8600元每平方米的最低價，這是否意味著溫州房價已降到穀底？

溫州大學建築工程學院潘安平副教授認為，前幾年溫州房價被爆炒，存在很高的水分，而目前的現狀是“溫水煮青蛙”，最低谷還沒有出現。

溫州正合房產行銷有限公司董事長陳鴻也認為，溫州目前的房價還不是最低點，“庫存的房產還需要一定時間的消化。”

7月10日，保利置業集團有限公司發佈物業銷售簡報，6月單月保利置業合約銷售額約22億元，環比增加4.76%；合約銷售面積約20.9萬平方米，環比增加0.94%。

截至2014年6月30日止，保利置業上半年累計合約銷售額約為123億元，同比下降15.75%；合約銷售面積約119.5萬平方米，同比下降14.64%，新開工累計建築面積約165萬平方米。

6年時間裡銷售規模從37億元擴張至267億的保利置業，今年上半年已不復高速增長態勢。

銷售回落資金承壓

保利置業主席雪明曾稱，由於政策調控以及國際金融形勢的影響等，綜合考慮這些因素，公司對市場的判斷是總體平穩，但在不同的城市結構上會產生分化。因而公司今年制定的銷售指標以穩健為主。

2014年保利置業240億銷售目標同比增長幅度僅為4.9%。儘管目標保守，保利置業的銷售表現已一改以往上半年的增長態勢。

在高速增長的2008年到2012年，保利置業的合約銷售額從37.3億元增至234億元，年均增速曾高達58.26%。2012年和2013年，保利置業上半年銷售業績的同比增幅分別為26.25%和44.55%。

而在今年房地產市場冷鋒中，保利置業顯然也遭遇了銷售壓力，2014半年合約銷售額同比下降15.75%。

高速增長不再，保利置業過往倚以擴張規模的高杠杆模式亦引人擔憂。

2013年保利置業資產負債比率為70.6%，淨負債率90%，且其需兩年內償還的總債務約309億港元，占其總借貸的81%。

保利置業主席雪明曾表示，今年公司計畫用於拿地的預算為91億元。但截至目前保利置業已先後在香港新九龍、寧波、廣西、上海等地的拿地支出已接近100億元。

有研報分析指出，若以90億土地收購費用計算，其中30億用於支付2013年帶入的未結算土地款，60億用於新購地塊，加上150億元建工開支及各項稅費100億元，保利置業2014年保守資本支出預算已達340億元，因而其今年負債率仍將持續高位。

在銷售放緩的同時，保利置業或許還將面臨改善財務的挑戰。6月11日消息，保利置業已簽署5.09億美元三年期貸款。貸款將作為再融資及一般企業用途。

同門整合前路待定

7月7日，保利地產發佈6月銷售簡報，其上半年累計實現實現簽約金額651.39億元，簽約面積501.22萬平方米。

儘管規模和佈局有差距，作為保利集團旗下兩大獨立經營的地產平臺，保利置業與保利地產一直被認為處於“同門相煎”的尷尬境地。

在城市區域劃分中，保利地產和保利置業之間橫著一道不甚清楚的劃分線。

保利地產董事長宋廣菊在2012年曾稱，過去雙方已經共同進入的城市，要協商發展，在產品定位上會做一些劃分，兩家公司今後原則上不會再有新的交叉。

但保利地產和保利置業佈局重疊的城市已包括上海、廣州、重慶、武漢、佛山、海南等地。而在一線城市上海、廣州兩地，兩者的拿地佈局也常被市場解讀為同業競爭。

今年4月1日，宋廣菊在2013年度業績說明會時以“會有”肯定了保利地產和保利置業合作甚至合併的可能性。並在股東大會上進一步透露，“未來兩個平臺的整合肯定是集團的一個戰略目標和規劃，這一兩年可能會進一步提到議事日程上”。

有市場分析指，在中建和中海業務整合、綠地國資改革的背景下，保利集團地產平臺的整合或許也將迎來契機，但保利置業或許並不是主導。

截至2014年6月底，保利置業和保利地產市值分別為92億元和532億元，至2013年底保利集團的實際持股比例為48%和44% ，兩者2013年的在建總面積分別為881萬平方米和4468萬平方米。

中信證券最新分析指，“兩家上市企業合作甚至合併需要兩家公司的股東大會的同意及兩地證券監管部門的批准”，兩者合併方式難以預計，但“比較保利地產和保利置業兩家公司的規模和實力，我們認為保利地產應該在未來集團地產類資產整合過程中佔據主導地位。”

由政策利好推動的樓市上漲最終也會因為利好的失約而回歸，廣州南沙新區的房地產市場便經歷了這麼一場過山車式的漲跌。市場消息顯示，南沙新區申請自貿區被緊急叫停之後，區域內樓市急轉直下，並由大開發商的率先降價而打開下跌空間。

自2012年8月南沙晉級為國家級新區後，該區域的房地產市場就風生水起領漲廣州，直到日前傳出消息稱申請自貿區的折戟，才暫時按住了這個市場瘋漲的牛頭。

南沙新區位於廣州南部，2012年9月6日，國務院正式批復《廣州南沙新區發展規劃》。2012年10月11日，國務院新聞辦舉辦中外記者新聞發佈會，介紹國務院新近批復的《廣州南沙新區發展規劃》，南沙新區成為繼上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區和蘭州新區之後的第六個國家級新區。

早在國家層面的批復之前，南沙的樓市已經乘機抬頭，並開啟一輪牛市。梳理過往資料和政策顯示，在2011年8月“南沙擴容、省政府搬遷”等利好消息推動，南沙樓市逐步抬頭升溫。南沙晉升國家級新區後，區域樓市迅猛上漲，房價和成交量上演半年翻倍的火爆行情。到2013年8月申報“自貿區”的消息再次帶旺區域樓市。

政策利好的幾番推動，使得南沙房價一路飆升。合富輝煌統計資料顯示，南沙均價由2011年上半年每平方米7500元左右一路上漲到2013年的每平方米11000元左右，漲幅約50%，其間錄得最高的單月成交均價一度高於12000元/平方米。

今年上半年，南沙樓市雖然隨著大市場一起縮量調整，但價格始終保持堅挺。資料顯示，1~5月，南沙區新房成交均價分別為每平方米11062元、11905元、12027元、11590元和11242元，幾乎處於南沙樓市的歷史最高水準。

情形卻在年中悄然變化。今年6月初，原本似乎已鐵板釘釘的南沙自貿區申報遭遇中央緊急叫停，支撐房價繼續上漲的主要因素瞬間消失。

業內不少人士對南沙前景表示擔憂。克而瑞資訊集團廣州戰略客戶研究諮詢總監曾英傑稱：“南沙一直都靠政策刺激整體成交量和成交價格，政策的叫停，對南沙樓市的打擊是非常大的。”他判斷：預計該區域樓市有20%的下跌幅度。

如同業內人士所預料，持續上漲了近3年的南沙樓市終於在今年7月出現“跳水”逆轉。

日前，位於南沙的一個著名樓盤新一期產品推售，其大幅低於原先售價的定價策略仿佛拉開了南沙樓市的遮羞布，讓行業感受到寒意的同時也預示著“跳水”也許已經開始。

該樓盤為越秀地產（00123.HK）旗下位于廣州南沙的知名專案。據悉，降價的訊息源於日前不久該盤推出的最後一批的3棟單位，總貨量300多套，毛坯最低售價為7500元/平方米，均價8000多元/平方米。而根據機構提供的歷史交易記錄，近一年來的該盤網簽均價為1.1萬多元/平方米，現行售價大約有3000~3500元/平方米的跌幅。

從資料上看，越秀地產此舉大有減少庫存加速出貨的意味。合富輝煌提供的資料顯示，僅該樓盤在6月底的可售房源就有近500套，而下半年預計可推貨量更是高達1300多套。

除了專案自身存貨壓力，南沙區域的大環境已經不容樂觀。合富輝煌的資料還顯示，南沙區域庫存遠高於廣州其他區域，6月初區域存量面積已達118萬平方米，若按照今年前五月月均消化5萬平方米的水準，預計需要2年時間才能消化完畢。

事實上，早在今年初，南沙樓市就因為“自貿區”申報遲遲未有消息而陷入僵局，銷售雖然保持在11000元/平方米左右，但成交量已萎縮，並且庫存持續增加，部分樓盤開始低調促銷。

根據合富輝煌市場研究部監測：預計下半年南沙存量加新增貨量超10000套，其中貨量高度集中在大型房企手中，不乏貨量千套以上項目，出貨壓力巨大，一旦他們大幅降價，將會引發其他樓盤跟風。資料顯示，自從南沙國家新區概念出爐，大型房企爭相進駐，包括萬科、方興地產、保利地產、富力地產、奧園集團、越秀地產等，都囤下相當規模的土地儲備。因此，作為廣州市場佔有率較高的老牌房企，越秀地產的此輪減價促銷，對於南沙樓市而言無異於將該區域的降價行為公開化，同時也拉開房價下跌的大幕。

海南省掀起嚴厲整治囤地的新一輪風暴。地產商在海南省圈地囤地一直為人詬病，海南政府近年陸續出手整治囤地問題，近日更高調舉行「閒置土地處理工作約談會」，約見12家處理閒置土地緩慢的大型企業，更下發通牒要求本月底前完成閒置土地處置等工作。

閒置最長達22年

據內地傳媒報道，被海南省國土廳約談的包括華潤集團、中信泰富（267）、魯能及中遠集團等12家大企業，涉及閒置土地面積高達4.47萬畝（相當於157個維園），佔當地閒置土地總面積32%，閒置最久的土地達22年，最短也有6、7年。

據海南省國土環境資源廳網站報道，廳長陳健春在7月8日約談會上指出，因涉及土地閒置數量大及時間長，企業開發或處置閒置土地進度過慢，個別企業甚至不積極配合，故約談相關企業。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，4.47萬畝相當於70平方公里，按2倍以上地積比率計算，即有1.5億平方米建築面積，已佔全國1年有效土地供應面積20%。

據《每日經濟新聞》報道，今回被約談的包括華潤、中信泰富、魯能及中遠集團等12家大企業，報道引述克而瑞海南機構分析師陳文正表示，海南政府近年已數次整治囤地問題，但一直僅「敲山震虎」處理小公司，是次明顯加大整治力度，相信與當地土地資源嚴重流失，以及可開發土地貧乏有關。海南囤地問題嚴重，始於華潤、中信泰富及魯能等大型企業在上世紀90年代成為最大地主，當時地產市場熾熱，有關房企因替政府建設城市配套，故獲大量土地使用權。

截至本報截稿前，仍未能取得華潤及中信泰富的回應。潤地（1109）昨收報15.36元，升0.79%；中信泰富收報13.78元，跌0.15%。

樓市低迷 減慢發展

國土資源部4年前整合閒置土地黑名單，涉及1457幅用地，其中重災區是北京、廣州、海南及江蘇，佔全國閒置土地四分一，囤地最嚴重的便是海南。據悉，中信泰富在海南擁土儲3.6萬畝，但以其神州半島度假區項目為例，已竣工樓面約36.98萬方米，僅佔土儲樓面面積四分一。

有發展商認為，房企囤地原因有二：一、大企業透過掌握土地資源操控樓房定價；二、小企業取地待漲價，炒賣地皮。翻查資料，潤地2005年購入一幅北京地皮後，5年間升值3倍；另一幅廣州地皮在12年間升值11倍。

有分析認為，隨樓市陷入低迷，早年進駐海南省並獲得大幅地皮的房企有見利潤不高，減慢發展步伐令閒置土地累積。然而，整治囤地無法解決市場低迷這核心問題，省政府急於處理是政治考慮。

6輪逆周期措施見效 按揭槓桿受控

金管局總裁陳德霖指出，該局自2009年以來推出多輪樓市逆周期監管措施後，物業按揭市場的槓桿增長已受控，當確認樓價進入下行周期時，便適當地放寬早前收緊的監管措施，惟目前樓市仍存在很大的不確定性。分析師亦認同，目前難言樓市是否已進入下行周期，尤其近期市況再現小陽春，相信當局不會在現階段貿然放寬監管措施。

陳德霖總結他首5年任期的工作，以《逆周期監管措施與金融穩定》為題在金管局網頁撰文，形容90年代樓市火紅熾熱，他憶述1997年3月在中環某酒樓午膳時，鄰桌有5位看來是地產相關行業人士在吃飯，開了幾瓶名貴紅酒，喝得滿面通紅，高談闊論，旁若無人。其中一人突然破口大罵：「某某發展商剛開賣的樓盤答應留5個單位給我，但最後只給我3個單位，令我不見了100萬。」隨而愈罵愈大聲，情緒開始有點失控，他的同事馬上好言相勸，「不要動怒，你現時每天一早起來，身家就漲了50萬，已經相當不錯了」。

樓市超級泡沫於1997年亞洲金融風暴爆發時爆破，經濟和樓市經歷逾6年的慘痛調整，是不堪回首的時期，負資產最高紀錄超過10萬宗，是名副其實的「痛苦指數」。每次資產泡沫主要動力是槓桿，槓桿來源是信貸。

「大家亢奮便要潑冷水」

陳德霖2009年10月接任金管局總裁時，已察覺樓市過熱風險明顯上升，為保持銀行和金融穩定，推出逆周期措施，他認為，逆周期措施在概念上並不太複雜，但要實踐一點也不容易，因為從政治經濟學的角度看，上行周期開始變熱，「當大家正浸淫在亢奮的喜悅之時，我們便要潑冷水，拿走大家正喝得興高釆烈的賓治（西諺所謂「take the punch bowl away」），香港俗語是『阻人發達』」；加上「置業安居」是一般市民所追求的理想，逆周期措施可能打亂了一些家庭置業大計。

6輪措施推出後，無論新造樓宇按揭的平均成數、供款與收入比率及銀行按揭貸款增長均有下跌，反映措施的成效，以及按揭市場槓桿增長已受控，「置業人士和銀行未來承受下行周期來臨的能力應該已大大加強」。

陳德霖重申，將密切監察市場變化，當能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施，「但究竟樓市進入了下行周期沒有？下行周期會維持多久？樓市會調整多少？這些都存在很大的不確定性」。

學者：未屆下行周期

交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰認為，樓價要下跌超過兩年，跌幅超過20%，樓市才算進入下行周期，惟本港整體樓價指數自去年8月至今，跌幅不足10%。但他指出，本港樓價高、外貿無太大增長、零售數據差，參考過去樓市逆轉周期，樓市下行周期或有機會於未來的大半年開始浮現。

浸會大學財務及決策學系教授麥萃才表示，樓市下行周期必須具備多項負面因素，包括供樓成本增加（意味利率上升）、成交量增加樓價不升反跌，跌幅有10%或以上，惟觀乎近期樓市出現小陽春，未具備已進入下行周期的條件。

恆基兆業（012）主席李兆基上周二（7月8日）在場外增持2852.57萬股恆地股份，沒有披露作價，持股比例由66.62%增加至67.68%。李兆基上次於兩個月前增持股份，公開資料顯示，自去年11月至今，他每次增持都在場內進行。

DSD後最長升浪 太古城飆11.5%

二手市場出現搶購潮，刺激樓價飆升，代理行統計的50個主要屋苑樓價顯示，整體樓價連升7個星期，為去年雙倍印花稅（DSD）推出後最長的升浪，累積上升3%，其中鰂魚涌太古城升幅最顯著，7周累升11.5%【表】。學者相信，若二手盤源持續緊絀，下半年二手樓價趨升的局面仍然持續。

利嘉閣地產數據顯示，樓價走勢在2012年底展開一個為期15周的升浪，直至政府去年2月推出DSD後，升浪在3月中完結。及後樓價走勢反覆回軟，更在今年1月起連續13周錄得跌幅。

整體成交196宗 按周減5%

該行最新數據顯示，全港50個主要屋苑的整體樓價按周升0.4%，是今年5月下旬以來，連續第7個星期錄得升幅，累積幅度約3%。是次升浪也是去年3月以來最長的一次。雖然樓價向上，但整體成交量則為196宗，按周減少5%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，50大屋苑樓價能錄得去年辣招後最長升浪，主要原因是期內九龍灣德福花園、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，樓價持續飆升，再加上鰂魚涌太古城及康怡花園等屋苑亦有破頂成交出現，成為拉動整體樓價按周上升的火車頭。其中太古城過去一周平均建築呎價達1.26萬元，7周累積升11.5%，屬各屋苑升幅最勁；天水圍栢慧豪園緊隨其後，7星期共升10.1%。

周滿傑補充，最近3周將軍澳多個屋苑成交價也開始起動，如維景灣畔及將軍澳中心，平均每周樓價上升100元一呎，每周升幅逾1%，最新平均建築呎價分別為8195元及8249元。由於將軍澳區屋苑缺盤情況逐漸浮現，所以估計未來一兩周樓價升勢會轉急。

奧運站港島屋苑或接力

基於盤源減少，周滿傑認為整體成交量會慢慢減少，但樓價仍會一直向上。而大角咀奧運站及港島區屋苑，有望接力成為下一浪升市的焦點。

香港置業高級執行董事伍創業認為，政府5月微調DSD後，啟動市場的換樓鏈，加上新盤推出市場的銷情不俗，加強準買家入市信心，帶動購買力回流二手市場，令成交氣氛不俗。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，本港經濟狀況不俗，二手放盤量緊絀，加上DSD微調的效果逐步顯現，料下半年二手高價情況將持續，須待一手推盤量進一步增加，情況才有改善。

逾6成在新界 紓上車需求

細價樓因缺盤致樓價爆升；現正動工興建的178個住宅項目可提供3.9萬伙，其中7成屬中小型單位，涉及2.76萬伙，將於未來2至3年推出市場，料能紓緩上車需求。

二手細價樓盤源短缺，但原來正興建中的新盤，有不少屬於中小型單位。根據屋宇署在過去兩年所批出的動工紙統計，合共178個住宅項目動工，共涉及3.9萬伙，有關單位預計可於未來2、3年落成或推出市場。而該批單位之中，屬於中小型單位的比例則達7成，涉及2.76萬伙。

首個限呎盤登場 城中匯短期推

事實上，政府在過去幾年先後推出4幅限呎地，當中香港小輪（00050）投得紅磡寶其利街項目城中匯已經計劃在短期內推售，可望成為首個推出的「限呎盤」。

而其餘限呎地如長實（00001）紅磡利工街、前元朗邨項目及新地（00016）東涌第55A區，按發展進程，預計可於未來2、3年內提供逾3,500伙。

未來將推出的中小型單位，逾61%集中在新界區，涉及1.7萬伙，不少位於元朗、東涌或將軍澳等區。參考同區樓價估計，預計入場門檻將會較低，出現適合上車的新盤細價樓機會較大。

以東涌第55A區項目為例，由於屬於政府2011年推出的「限呎地」，全數近2,400伙均屬於中小型單位，其中兩成單位估計屬於300多平方呎的細單位，參考同區南豐昇薈同類型1房單位呎價約7,000多元計算，單位定價有機會低於300萬元，適合市民上車之用。

東涌新盤 定價望低於300萬

近4成中小型單位位處港九市區。受到市區樓價較高影響，預計入場費仍然偏高，例如?地（00012）北角京華街項目，因擁維港海景，相信會以精品豪宅定位，難作上車之選。

值得一提的是，政府在2012年放棄「限呎地」政策，改為集中以西鐵項目供應中小型單位，至今所批出6個西鐵項目，則預計可以在2016年起陸續推出，額外提供約7,756伙細單位供應，當中最大型為西鐵南昌站項目，涉及多達2,720伙中小型單位。

油塘灣項目 細單位比例急升

此外，近期發展商見中小型單位受市場歡迎，故此將規定中的發展項目修訂方案，加入更多中小型單位，如涉及逾6,550伙的油塘灣項目，中小型單位比例由原本58%急增至78%，屬於1房及開放式間隔的單位更多達1,500伙。

因此，可以相信未來幾年，中小型單位供應將陸續增加，有望紓緩部分上車需求，上車客可以量力而為，現在毋須恐慌爭奪細價樓。

市建局旗下觀塘重建計畫第二、三期，於今年五月突擊招標後，歷時兩個多月後今午截標，由於該項目投資額龐大，因此計算標價會較審慎。項目標書要求發展商出價逾八十億元，故只有承擔風險能力較高大型發展商才有能力入標。

　　項目錄十個曾入意向書財團，獲邀今次入標，且全為中大型發展商等，有入意向書之發展商昨表示，要「計過數」才可決定最終會否入標。市場人士則指出，由於項目的投資額較高，預期入標財團以承擔風險能力較高的大型發展商為主。

　　今日截標的觀塘重建計畫項目，位於東九龍區，為近年來市區核心發展。有地產業界人士預期，由於項目發展巨大，可承擔該風險的發展商不多，若果在獲邀的十個財 團中有六至七成財團入標已算理想，由於過去在市區缺乏大規模的地皮供應，屬近年罕有的地皮，故相信該項目的受歡迎程度，會比新界區的地皮優勝。

　　據市場人士指出，由於該項目發展條件，以及合作方式較複雜，加上投資額比較龐大，估計發展商在考慮整體投資風險下，入標條件會較保守，亦不排除有獲邀的發展商會聯手入標以作分攤風險安排。

　　嘉里發展執行董事朱葉培表示，雖然觀塘區的發展比較成熟，交通等配套亦完善，但集團至今仍未有決定會否入標該大型重建項目，因該投資項目涉資相當龐大，要仔細「計過數」後才會有決定。

　　會德豐地產常務董事黃光耀昨天表示，該項目為市區大型項目，集團正在研究中。南豐董事總經理蔡宏興早前亦有指出，由於現時地價有回落的?象，會因應市況而調整出價，相信「唔會好勇」。

　　理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，由於今次的發展規模龐大，加上重建的投資額較高，相信發展商出價一定會較為審慎。

　　第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示，今次截標的觀塘重建項目投資額較高，相信應只有承擔風險能力較高的大型發展商才會入標競投。

　　理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示，該項目的地理位置理想，認為東九龍區的居民消費能力較高，料總投資額可達一百八十億元，亦相信入標的財團會以較有實力的大型發展商為主，或中小型發展商以合組財團的形式入標競投，分散風險。

　　市建局今截標的項目為該重建計畫的第二及第三期發展區，為局方繼○九年推出第一期後（觀月．樺?現址），近五年來的新供應。是次獲邀入圍的主要為為大中型發展商，包括長實、鷹君、?基、嘉里、南豐、新世界、信和、新地、太古地產及會德豐。

　　市建局今次要求入標條件，包括項目入場費最少達八十億元，此外，分紅方式與以往項目則有別，不是按利潤的比例分紅，而是由發展商自行提出建議，反映市建局睇好該項目發展；至於中標財團只負責項目住宅部分，商業部分落成後，由市建局以十八億元回購。而由於項目投資額龐大，故中標財團可分三期付款，首期先繳付百分之四十金額，其後兩年每年再繳付百分之三十。

　　觀塘市中心計畫第二及第三期發展區，佔地二十三萬四千一百六十四方呎，以地積比率七點零五倍計，可建樓面為一百四十九萬六千零九方呎，可建一千七百伙單位。

有沒有想過，紐約的房價為什麼會那麼高？這當然會涉及到地段的問題，事實上，紐約是一個世界級的城市，不乏到處吞併各種高檔公寓的俄羅斯人和中國人，宛如吃豆人(Pacman，注：游戲名)吃掉一顆顆大力丸。近幾年，中國投資者成為房地定價的最大幕后推手之一。

全美房地經紀人協會(National Association of Realtors)在7月8日發布報告稱，美國房地的外資購買量在2013年實現35%的高速增長，購房總額高達922億美元，而中國人更是以220億美元的成交額，一馬當先。

從2012年4月到2013年3月期間，中國在美國房地市場的投資額約為128億美元，據全美房地經紀人協會稱，而在之前一年，外國購房者在美國的購房總額是682億美元。

加州房地經紀人協會(California Association of Realtors)高級經濟學家塞爾瑪·赫普(Selma Hepp)，“投資美國房地市場相對安全。”加州是中國富豪買房置地的最佳選擇之一。

全美房地經紀人協會稱，作為華人社區中心的加州和洛杉磯的聖蓋博谷(San Gabriel Valley)，其房地市場最受中國投資者青睞。周四，《中國日報》援引赫普的話，“他們被加州已建立的華人社區所吸引，並成為那?的購房主力軍。”

中國富豪更願意採用現金交易方式，這正符合了那些房屋中介的心意。據報導，今年以來，在美的所有國際交易中，以現金支付的交易占到將近六成，相比之下，在美國國內的購房交易中，僅有三分之一的交易為現金結付。

中國購房者在美國購買一套住房平均要花費590,826美元。此外，中國人在美購房的增速是各路海外購房者中增長最快的，目前占到海外購房的16%，比去年上升了4個百分點。墨西哥以9%的占比排名第三，印度和英國分別占5%。

中國投資者傾向於在加州、華盛頓和紐約等地購買豪宅。

據全美房地經紀人協會稱，加拿大、中國(包括香港和台灣)、墨西哥、印度和英國一直以來都是海外購房者的五大主力。在最新調查中，來自這五個國家的購房者(總共61個國家)在海外購房中的總占比達到54%。加拿大仍然是美國房地最大的海外主顧，不過中國是增速最快的國家。