綠建築住宅出現「華固天鑄」、「青田青」2個候選鑽石級的新建案！2案分別位於天母、大安區等北市精華地段，售價每坪皆突破200萬元，也因售價昂貴，營運成本高，才有辦法吸收候選鑽石級綠建築的成本。

地段精華成本高
華固建設於天母推出候選鑽石級新建案「華固天鑄」，規劃178坪大坪數，樓高38層，是區域內的指標豪宅案，每坪220萬元。華固建設總經理洪嘉昇說，符合綠建築標章的建案，造價約增加每坪1.5~2萬元，以通過鑽石級的建案而言，成本約提高1成，不過由於華固天鑄本身造價成本較高，因綠建築而提高的成本佔不到1成。

另一個同為候選鑽石級綠建築的「青田青」位於大安區精華地段，由寶舖建設興建，規劃108坪，每坪200~230萬元。

延長建物使用期
寶舖建設副總經理陳松林說，該案鋪設外殼的琉璃就花費3億元，且將外牆與鋼筋混凝土內牆之間保留空氣層，隔絕外部環境的冷熱影響，鋼筋外圍增加1公分的化學物質保護層，讓鋼筋壽命可從50年延長至60年。

洪嘉昇說，社區成本可分建築的初製造價成本，及完工後的維護管理，雖然綠建築造價成本提高，卻能因減低耗能，水資源回收再利用，反而降低住戶入住後的維護成本，節省水、電、空調等費用，增加舒適度，延長建築壽命。

擅長土地開發投資的富旺國際（6219），估近4年來靠著土地開發投資，獲利達到15億元，已經成為經常性收入。富旺日前再砸下近6億元重金、買進新竹縣湖口鄉2塊土地、合計逾5,264坪，手上庫存土地累計逾2萬坪。

富旺董事長林正雄指出，第4季將推出「RICH計劃」，聯合新竹地區的「富春」、「富匯」、「富裔」等3個透天案及台中地區的「國美天藏」、「米蘭雙星」、「世界之翼」、「天藍」等共7個建案，雙城布局小家庭、三代同堂、店面需求，加上規劃中的新案，今年總推案量10個、總銷130億元，創下歷史新高。

法人表示，富旺今年10案齊發，完工入帳期集中於104年至106年之間，每年平均入帳達40億元，EPS都有5元的實力。

身兼中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長林正雄，正府持續打房，現階段台中推案量雖然減少，但對於後市仍然看好，尤其是獎勵停車位取消、最高容積上限縮減等法令陸續上路後，房價將再度攀升。

林正雄預估，未來台中烏日高鐵特區新案，房價看不到2字頭以下；而74號快速道路沿線，如廍子區，線上未完工建案，每坪20至23萬元；今年第4季至明年第1季進場的新案，每坪上看25萬元。

富旺國際今年第4季將於烏日高鐵特區推出「世界之翼」、以及廍子區太和段新案，每坪開價皆逾25萬元。

富旺去年EPS達2.39元，配發1.41元現金股利，獲利與股利皆創新高；今年首季因為土地處分利益進帳，EPS達2.13元，獲利年增236％。

法人表示，富旺上半年營收為9.74億元，由於建設事業處「HOLD住計劃－新世紀、新世界」2建案，將於第3季陸續交屋，加上投資事業處「大園航空城」土地將處分，2014年營收上看27億元，今年EPS有機會可以挑戰5元。

國建（2501）進入下半年空方占上風、房市面臨反轉之際，不畏政策空襲和年底選舉，挾其品牌效益發威，下半年購地、推案都不手軟，除砸下6.2億元買下台北市內湖行善路309.75坪土地，儲備3年後土地原料之外，也計畫在全台推出3處、總銷近80億元的新案。

國建今年下半年即將在9月份舉辦創辦50週年慶的活動，對於房地產景氣高低起伏的考驗，早已經老神在在，反而逆勢購地、加碼推案，主要就是品牌形象持續發威。

國建今年在手完工交屋量，上看110億元，預估EPS上看2元。今年計畫中完工入帳的3案，除了去年底完工落成、今年初交屋入帳的台南「上品硯」約17億元，「國泰新莊園」最近陸續完工入帳約30億元、已售近9成之外，第4季還有天母指標案「國泰天母」，總銷約70億元，工期和交屋順利的話，有機會趕得及在年底先入帳一部分。

國建協理林清樑表示，國建下半年推案不受選舉影響，新北市土城「國泰金城」17億元、台南「文林硯」32億元，另外，台中英才路近科博館案，總銷約30億元，預計年底推出。總計3案近80億元，下半年陸續登場。

其中土城「國泰金城」預計928檔期推出，因華固（2548）去年推出「新綠洲」順銷，一舉推升當地房價到站上每坪50萬元大關，此次國建規劃「國泰金城」也有可能以每坪6字頭開出，再度拉升土城房價。但是，為降低市場抗性、讓總價親民些，產品規劃也縮小坪數到35?48坪，訴求對國建品牌忠誠的老客戶換屋族。

至於「文林硯」，也是國建下半年南台灣的重要大案。耕耘台南多年的國建，之前推出總銷20億元的「文海硯」熱銷逾9成多；接下來二期「文林硯」，坪數下修到53?75坪，預計7月底推出。

轉投資事業方面，國泰健康管理公司已虧轉盈，至於國泰商旅，還有待損益兩平，因此今年貢獻到EPS的占比，還不致太大。

政府打炒房，下一波恐盯上工業區囤地！金融圈人士指出，先前相關部會機構鎖定焦點主要是住宅，但工業區目前炒地皮的現象猖獗，已嚴重妨礙台商回台投資的意願及進度，最近主管機關也已逐漸注意此問題，不希望讓台商因而「求地無門」。

財部高層官員表示，先前就曾聽聞工業區屯地炒地皮問題嚴重，內部也曾研議財政部是否可採取租稅的挹制措施，但評估後鑑於所謂「空地稅」開徵權是歸屬於地方政府，且工業區土地管理的主管機關並非財政部而是經濟部，因此，財政部在相關問題的租稅著力空間有限，但會協調地方政府及其他部會強化土地分配管理。

銀行主管指出，近來拜訪客戶時發現不少客戶「想擴廠，卻找不到地」，大部分原因是出在地主的開價太高，或根本不願意把土地釋出，再不然就是客戶屬意的地段已被開發商及地主切割得零星破碎，想要整合簡直難如登天，因而使得客戶只好作罷。

另一種情況，則是所謂「特定園區」裡明明還有多餘的土地可供廠商使用，但卻由於該廠商的生產投資類型，與該園區的功能定位不符，因此不能在該園區設廠，然而走到園區外，又因為地主把地價抬高而一地難求。

行庫主管指出，早在去年央行就注意到工業區土地飆漲的情形，行庫也出手從嚴管控工業區用地的貸款，利率通常是2年期定儲利率往上加碼1.3個百分點，成數則在7成以下。

另外，央行也請行庫要求借款人出具營運興建計畫書，要求借款戶「未來只要取得貸款之後1年不開工、開工之後2至3年沒完工，就要求繳回全部或部分貸款」，若被發現沒有投資事實，則利率將至少再提高2碼（0.5個百分點），成數則將再減1至2成。

新聞分析－缺地荒 有賴地方、經部助陣

工業區地價被炒的太高，除了財金主管機關警覺，部分銀行為避免風險，也開始拒接工業區土地的相關授信案，但銀行人士深知，這是地方政府及經濟部工業局出手才能導正的問題，除非他們助陣，否則就算金管會、央行頻頻要求銀行施重手，仍打不到問題的核心。

其實，最有用的管法，是地方政府以及工業局，對取得土地的開發商，直接限制2年內完成設廠開發，否則原價購回，另方面，地方政府也應該評估對於囤地的地主開徵「空地稅」，來抑制這些地主「囤地居奇」的誘因。

然而，地方政府是否真願意出鐵腕，則是另一問題。一位銀行業者就單刀直入的描述：「土地開發商、地主、地方政府根本就是很鮮明的食物鏈關係」。像是地方政府招標時，應標的土地開發商通常都是政商關係通達者，之後在整合土地時，土地開發商也會與原地主維持一定關係，並找人承接標來的土地，而回台的台商想要找地，往往會因為這一層特別的「食物鏈」關係，而無法如願。

例如，土地開發商找三五好友承接，把工業區土地切割得太零碎，台商想找的明明是上萬坪土地蓋廠，但最後還得逐一找所有權人洽談，不是碰壁，就是遭開獅口。

最嚴重的是，工業區被大炒地皮，現在連銀行都不敢貸款。有銀行業者不諱言，現在由於工業區土地價格被炒太高：「即使是地方政府出面為土地開發商作保，銀行也不敢放款」。

因為地方政府的「作保」，還另有「學問」，即使地方政府已保證開發商未賣出的部分，將願意協助清償銀行的債務，但重點是地方政府並未明確限期開發商何時之前必須賣出土地，由於處處是「陷阱」，銀行乾脆不接貸款。

工業區炒地皮的問題嚴重至此，光靠央行、金管會之力恐怕效果有限，由於政策並不樂見炒房風，地方政府和工業局是時候該出面管管了。

有4戶以上的多屋族要注意了！ 財政部賦稅署在近期，對4戶以上的囤屋族寄出自住屋明細表，簡單來說，就是民眾可以自行決定，其中哪3戶房屋適用自住屋優惠稅率1.2%。估計有13.8萬人受影響，要怎麼做最省，來看我們分析報導。

多屋族看過來，現在財政部發出這張通知書，教你如何節稅。這張就叫「住家用房屋明細回覆單」，財政部在8月中前陸續寄到多屋族手上，怎麼省很簡單。房仲業者陳泰源：「房價最便宜的那一個，你就不要把它設為自用，你就調高它的稅率到3倍都無所謂，因為他是最便宜的。」

簡單來說，你在台北有4戶房，分別在大安、信義、萬華、文山，只要把前3貴列成自住，就還是課最低稅率1.2%，第4戶文山區房才需課2.4%的非自住稅率。

省稅還有第二招，假設你的房子分佈在不同縣市，台北有3戶、桃園有1戶，只要把台北房通通列為自住，那你的非自住稅率就以桃園1.5%來算，比台北2.4%起跳還低。

估計全台70萬棟房13.8萬人會收到通知單，但如果沒在2個月期限內填完，回函給稅捐機關，一律從高課稅最高課到3.6%。不過節稅原則通通要符合「自住標準」，像是不能出租、必須有子女、配偶實際居住事實，否則一旦被抓到將補稅帶罰，因小失大。

隨著選舉腳步漸近，近來政府持續祭出打炒房措施，使得房地產市場多空訊息紛亂，但若實際觀察成交價量，不難發現房價表現依舊堅挺，似乎不受外在利空影響，專家分析，主因政府政策多是宣示意義大於實質意義，心理上的影響遠大過實質影響。
而在訊息紛亂之際，近日民眾的購屋行為也出現改變，具有特殊性的產品買氣特別旺，尤其是兼具「地點具發展潛力、價格平易近人、產品規劃突出」等3大特質的建案，格外受買方青睞，主因購買這類型產品形同立於不敗之地，房市持平時具有保值特質，一旦房市向上、更具增值空間。

打炒房奏效？政策多是宣示性
甫上任的不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長、富旺國際董事長林正雄表示，近來政府持續祭出打炒房措施，包括擴大選擇性信用管制區域、嚴控豪宅與多戶房屋之放款、擬實價課稅等等，讓市場一時風聲鶴唳，但其實若仔細觀察政府政策，就會發現方向混亂、根本是「多頭馬車」。

為何說是「多頭馬車」呢？林正雄說，政府在釋出種種看似打壓房地產的政策時，卻也同時推動反而會讓房價走揚的政策，最具代表性的就是提高公告現值與縮減容積2項。

其中，提高公告現值，形同讓建商的購地成本再墊高；縮減容積則讓每塊土地能興建的房屋面積減少，讓市場的供給量更少。林正雄直言，在此情況下，房價不但沒被打下來，反而會被政府的政策拱上去。

吉家網不動產董事長李同榮則說，行政院宣佈明年推動房地合一實價課稅，但政策還是有諸多缺陷；每次選舉前政府就開始一大堆政策，三天兩頭嚇阻房市，意圖安撫民怨，甚至匆促修法。

例如奢侈稅麻醉自我、麻醉民眾的作法；例如實價登錄漏洞百出的揭露方式；例如現在的囤房稅?房地合一稅等。李同榮直言，都是選舉前匆促提出的法令，也是政府選前企圖騙取選票的老技倆。

供需結構未變 房價易漲難跌
在此情況下，有意購屋的民眾該何去何從呢？永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，如今房市氣氛不若過往瘋狂熱絡，民眾看屋選擇更加多元，若有購屋需求者，選前會是不錯的進場時機，可認真進場看屋。

根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果顯示，房地產已連10季蟬連最適宜投資工具，股票第2名、新台幣定存排名第3。葉凌棋分析，自2012總統選後，房地產已連續10季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產的意願仍最高，達24.2%，顯示房地產保值需求不減，民眾仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。

大陸建設董事長張良吉指出，決定房價走勢的是市場、不是政策，如今市場的現況就是供不應求，特別是大台北地區素地難尋、都市更新又牛步化，要大幅增加供給量並不容易；更何況，台灣的住宅自有率超過8成，眾人多希望房價能隨著整體經濟成長穩定走揚，畢竟房價下跌會造成大家的資產損失。

林正雄則說，不論在何時買房，購屋者都會覺得「買在最高點」，但其實自住者不用想太多，畢竟房價是會隨著整體經濟成長跟通貨膨脹率穩定走揚的，只要持有一段時間後，大多是會增值的。

淡海等地買氣熱 產品力決勝
觀察近日房地產交投熱區，新北市的淡海新市鎮等地表現最旺，特別是特殊性產品最能吸引購屋者青睞，如「台北灣-江南大宅」每週的來人與成交都穩定增長。

「台北灣-江南大宅」專案經理陳慶龍說，淡海地區目前最大的優勢，就是交通建設陸續到位，包括淡江大橋、輕軌捷運等，都為後續區域發展加分不少；交通建設向來是房市的票房保證，也因而吸引不少買方搶進淡海。

此外，淡海的房價相對仍在低檔，幾乎貼近土地成本加建築成本，也就是沒有下修空間，畢竟房地產的成本結構是固定的。若分析淡海區域內的住房需求，除了原本就在區內居住的人之外，還有不少從北投、天母、士林、石牌等地移居至淡海的民眾、盼追求更好的居住品質；另區內學校多，包括既有的海洋技術學院、真理大學、淡江大學、聖約翰科技大學等，還有華夏技術學院將遷至淡海，都帶來龐大的租屋曲求。

除區段優勢之外，產品力也是如今建案能否逆勢順銷的關鍵之一。陳慶龍說，淡海第一期開發區廣達446公頃，只有一個雙捷運站就是G6站，「台北灣-江南大宅」距離G6站僅需步行2分鐘，位置極佳；全案基地廣達8700坪，其中5600坪用來規劃綠地、園林造景、泳池與溫泉等，還融入如今最流行的東方意象，自然吸睛。

政府打房動作頻頻，投資客暫時收手觀望，但從代表住宅需求的「人口淨遷入數」及象徵房市景氣的「地價指數」觀察，仍有許多縣市具備升值潛力。房仲業者統計6都最新人口遷移資料發現，「淨遷入數」以桃園縣、台中市分居1、2名，而桃園地價指數則是無畏打房效應，漲幅高達5.98%。
　
根據內政部統計雙北市、桃園縣、台中市、台南市及高雄市等6都人口遷移資料，今(103)年以桃園縣遷入人口減去遷出人口的「淨遷入人口」最多，達到2,843人，第2名由台中市以2,724人拿下，台北市以2,593人獲得第3名。
　　
台南市則以22人打平，高雄市、新北市呈現負成長，分別減少2,786人與4,766人。進一步分析6都去(102)年第4季到今年第1季的地價指數，桃園縣漲幅高達5.98%，顯示受到跨縣移民青睞，房市看好度不減。
　　
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，雙北市交通路線延伸至桃園，如五股楊梅高架橋、機場捷運等建設陸續開通，桃園被納入北台灣通勤圈中，加上雙北市高房價讓不少居民出走。考量交通時間和購屋成本之後，桃園成為跨縣移民新選擇。而近來又有升格直轄市、航空城等話題加持，移入人口和地價指數皆呈現上揚，未來房市仍具成長動力。
　　
台中市房市前景也備受注目，由於重劃區數量多，交通建設又有台74線、BRT、捷運綠線支撐，讓受不了北台灣高房價的購屋族群南下買房，使得人口淨移入數大增，不過地價指數2.23%居6都之末，發展可能性值得期待；台北市生活開銷龐大，但遷入人口數還是名列前茅。張瀞勻解釋，因台北市政府祭出生育津貼、育兒津貼…等生育福利，成為民眾遷入的最主要原因。
　　
新北市則受惠於捷運交通便利，地價漲幅7.53%居6都之冠，房價也屢破新高，造成人口移出數量漸增；高雄市已是連續4年人口外移，但地價指數卻有5.87%的漲幅。全國不動產高雄市府加盟店東涂月香認為，高雄工業大廠移轉到東南亞及中國，加上中油煉油廠即將關閉，造成人口移出，但未來亞洲新灣區、自由經濟示範區規畫，將能逐漸扭轉現況。

對於朱立倫團隊與游錫堃陣營的都更政策，學者普遍看法為，民眾對公辦有信任感、但恐浪費國家資源，民辦有效率、但整合住戶難度高，各有優缺點。建議依據公有土地、私有土地、大街廓或一般性建案之特點，採取多元模式興辦都更。

德霖技術學院不動產經營系副教授林旺根認為，公辦適用公有地、災害潛勢地區或大街廓更新，若一般性建案由政府介入，反而浪費國家資源，以現況而言，全面推行公辦都更恐面臨困難。

林旺根指出，目前公辦都更以公有土地為主，市府就更新單元進行容積、量體及財務分析，評估時程雖然冗長，但透過公部門主導，民眾產生信賴感；民間自辦都更相對有效率，不過整合階段住戶意見分歧，必須克服民眾對建商的疑慮，否則容易失敗或放棄。

社團法人新北市都市更新學會常務監事黃潘宗表示，不管自辦或公辦都更，最困難之處在於整合過程，自辦部分，民眾與建商各有立場，互不信任，常導致整合破局；公辦通常以公有地為優先，一般建案恐不適用。他建議，公辦都更應有配套措施，由民眾自發性組成更新委員會，政府委託專業單位，扮演協助角色，運用公部門專業，幫助民眾了解權利義務，這是比較積極、正面的作法。

淡江大學建築系副教授黃瑞茂認為，現行體制下，政府給予容積獎勵過於浮濫，都更淪為炒房地產和建商賺錢工具，失去本質，他主張公權力應介入協助窳陋民宅及老舊社區實施都更，政府提供經費評估規劃，最後由建商「代工」興建，找回都更的「公益性」價值。

萬華區西寧南路鄰近西門町商圈，屬北萬華區塊，周邊商業機能發達，算是台北市早期發展的熱門商圈，以中華路相隔，對面屬於中正區，位居兩行政區中央，共享中正區優勢，捷運西門町站在年底松山線通車後，將成為雙捷運站，率先為東西區軸線翻轉帶來商機，近期新案以小坪數套房產品當道，千萬元總價吸置產族群。

中正區和萬華區以中華路為界，以東屬中正區，以西則為萬華區，西寧南路鄰近中華路，剛好介於兩行政區中央，以生活圈來說，北從成都路起，南邊到和平西路，東側以中華路為界，西至康定路為其主要生活圈區塊，此區鄰近西門町商圈，生活機能成熟，桂林路有24小時營業的家樂福賣場，新大樓引進各式連鎖餐廳美食，為此區帶來更多便利。

全聯等連鎖店&傳統市場兼備
除了大型賣場，附近還有全聯、頂好，桂林路、康定路口有直興傳統市場，採買相當便利，而西門町更提供各種流行服飾、電影院、百貨，是時下年輕人逛街核心，也是觀光客必遊景點，近年更因陸客自由行，讓西門町鹹魚翻身，傳統透天厝產品身價一飛衝天，屢創高點。

今年3月，西門町1棟3層樓透天厝法拍，底價25萬元，最後拍定價達1263.6萬元，比底價高出50倍拍出；而在4月份，壽險業三商美邦人壽，也以39.5億元，買下徒步區旁「TiT國際廣場」地下1樓到地上5樓商場，不少業者看好西門町觀觀人潮，許多飯店、零售業相繼進駐設點，讓西區重現繁榮。

公寓屋主惜售 電梯大樓有釋出
信義房屋萬華店專案經理林暉堂表示，此區住宅主要集中在長沙街、貴陽街二段一帶，公寓屋主大多惜售，以中古電梯大樓為主，屋齡15~25年中古大樓，每坪50~60萬元，5年內大樓每坪則要75~85萬元，行情不低，知名社區如長沙街的「總督賞」、「吉美真鑽」，較新的大樓則有「榮耀天璽」、「天鑽」，每坪行情85萬元起。

由於觀光人潮多，生活機能佳，近期新案以小坪數產品為主，位西寧南路就有兩新案推出，廣銘建設「Fancy1」，規劃10~25坪產品，訴求每戶有陽台，並配瓦斯管線，總價千萬元起；另一預售案「安家More+」，則規劃2米95+4米15複層式商品，可創意規劃，目前銷售近尾聲，每坪均價85萬元。

小坪數當道 吸置產客首購族
新理想廣告專案經理林楚傑表示，此區鄰近中正區，步行可達植物園、中正紀念堂，中正區新案開價動輒百萬元起跳，小坪數產品總價低，吸引許多置產或首購族購買，未來可自用或出租，此區出租行情，新套房月租金約1萬8到2萬元，若以自備款的租金報酬率來看，投資報酬率約8~9%。安家More+專案經理呂子達表示，西寧南路距離博愛特區僅540公尺，步行8~10分鐘就可到植物園，與中正區幾乎無界限，房價卻比中正區便宜許多。

未來此區發展備受期待，除了年底松山線通車，捷運西門站將成為雙捷運站外，雙子星大樓距離也不遠，是西區重要的建設利多，不少都更案也持續運作，北萬華都更案件多達20多個，下半年預計有全坤建設的貴陽街預售案「全坤威峰」推出，以及環河南路先建後售的「全坤雲峰」，「威峰」主力3房產品，總銷50億元，每坪約85萬元，「雲峰」則訴求河岸景觀，主力產品約80坪，每坪上看百萬元。

小提醒
此區鄰近商業區，假日觀光人潮眾多，不適合喜歡寧境住家的民眾，部分市容較為老舊，房屋屋齡較久，購買時多注意結構和管線問題；而在廣州街、華西街一帶，小環境比較雜亂，購屋時要多注意。

安康平價住宅改建為公營住宅案第一期基地將在明年六月完工，改建後租金為市價七成，社會局將採租金差額制，提供原住戶入住前三年補貼，租金為市價一至三成，一般低收入戶入住租金不超過市價四成。相對於平宅原低收住戶過去一個月僅收最高四百元維護費，改建後租金約從一千六百元到九千三百元不等，等於漲四到廿三倍，居民痛批：「這不是脫貧，而是滅貧！」

社會局日前公布安康平宅改建為興隆公營住宅的租金計算標準，平宅現有住戶入住，將依低收入戶類別（零至四類）分級收費，前三年租金較一般低收入戶更為優惠，租金為市價一至三成之間，差額由社會局補貼，粗估租金從一千六百元到九千三百元，最多可住十二年，三年需換約一次。

低收原住戶 憂負擔不起

相較於原本每月僅收兩百至四百元的維護費，不少安康平宅住戶擔心負擔不起。住戶何小姐說，一家四口皆無工作能力，先生七十多歲了，兩個小孩也有輕微智力障礙，全靠政府每個月兩萬多元的補助過活，房租調漲後根本無法負擔。另名獨自養育兩名小孩的單親媽媽說，將來為了付租金，得額外多兼一到兩份工作；七十多歲的黃奶奶則認為，兒子當清潔工，一家三口很期待改建後的新環境，雖然要付較多錢，但總比在外面找房子好。

社會局社會救助科長林淑娥說，相較北市的其他低收入戶，安康平宅住戶已享有相對便宜的租金，若住戶仍負擔不起，不會強迫，社會局也將提供其他社會救助與安置服務。

安康平宅改建為公營住宅案第一期基地總計兩百七十戶，三分之一提供安置原住戶，其他則提供設籍北市廿歲以上、四十六歲以下、家庭年收入在四十％分位點以下（今年度為一百一十九萬以下）族群租屋，另規劃安康平宅以外之一般低收入戶申請，租金不超過市價四成。

在目前房價持續被唱衰之際，有捷運路過的區域就是房價的票房保證，預計年底通車的捷運頂埔站，將成為三環三線中的一環，加上大型建設的推波助瀾，未來土城區新建案甚至被看好有望站上6字頭，且房價相較板橋、中和便宜，在推擠效應之下，土城後市深具變「金」城的優勢。

據最新一期的好房雜誌，頂埔站周邊早期多為工業廠房，生活機能不佳，但因近年大型建商進駐，工業地變更議題發酵，土城房市備受看好。尤其去（2013）年底華固建設推出的「華固新綠洲」更是以每坪開價55?65萬元依舊吸引民眾目光，成功打響土城房市首發彈。

加上，「惡鄰居」土城看守所最快可在2019年就會遷至彈藥庫現址；限建多年的暫緩發展區市地重劃案也已舉行動工儀式，還有位在中央路上備受期待日月光購物中心，最快明年推出，將會為土城地區帶來更多商業動能。 永慶代銷事務處處長何彥煒在好房雜誌中表示，土城房市從去（2013）年就非常暢旺，且隨著捷運頂埔站即將通車、大型建商新案搶註之下，未來新建案有機會站上6字頭，成為房市新戰區。

針對台中國際會展中心ＢＯＴ案遭台中市政府撤銷，致使「交七轉運站」胎死腹中一事，鄉林建設公司以「信賴利益保護」為由提起行政訴訟，要求市府賠償損失；台中高等行政法院審理認為鄉林因信賴市府而受到損失，應給予合理補償，判處市府賠償二三三四萬餘元，但市府表示將會上訴。

台中市政府和鄉林九十三年間簽訂「國際會展中心ＢＯＴ開發案」，位於第七期重劃區，鄉林也提出將一旁的「交七轉運站」合併規劃及聯合開發，統稱為「台中會館」。

九十七年間，市府以鄉林未在期限內完成開發，終止契約，連帶使得交七轉運站胎死腹中。鄉林不服而提起「契約存在之訴」，台中地院判鄉林敗訴；但二審改判鄉林勝訴，目前全案由台中高分院進行更一審中。

鄉林另提起行政訴訟，要求中市府賠償對交七轉運站投入的規劃、人事等費用五四三九萬餘元；台中高等行政法院判市府應賠償二三三四萬餘元。

市府交通局長林良泰對此表示，鄉林的訴求邏輯不通、匪夷所思，什麼樣的開發規劃報告需要花幾千萬元？更何況市府並未同意交七用地由鄉林開發，他也從來未遇過民間ＢＯＴ案沒成功，卻要求市府支付其成本的情況；他尊重法院判決，但一定會上訴，並努力說服法官。

備受矚目的台中市8個整體開發自辦市地重劃區，台中市地政局長曾國鈞表示，包括台中市的單元1、單元2及單元8等三處自辦的市地重劃區，目前均已陸續完成重劃，且重劃後的土地行情，已悄悄地漲價，已成為建商推案或企業購地的重點新興區域。

曾國鈞表示，目前單元3已接近完成，其餘單元4、單元5、單元12，及單元13市地重劃，都還在作業或施工中。

由安和重劃會自辦的單元1市地重劃區，總面積55.88公頃，由寶成國際集團主導開發，2012年7月20日已重劃完成；重劃後，寶成集團手中持有單元1土地總面積約1.47萬坪。當地屬於低密度的市地重劃區，未來當地的別墅莊園，可媲美「歐洲別墅風」。目前單元1臨台灣大道（原中港路）的土地行情，每坪喊價上看150萬元，其餘區域每坪喊價40萬至70萬元之間。

由黎明重劃會自辦的單元2市地重劃區，總面積186.74公頃，2013年1月重劃完成，目前除了數筆土地因涉訟訴案而暫緩登記外，其餘土地登記及接管，都已完竣。因七期重劃區土地的比價效應，位於公益路附近的單元2土地，每坪喊價也高達7、80萬元。

由永春重劃會自辦的單元3土地，總土地面積53.95公頃，目前轄下第一、二工區，已驗收接管完竣，並已開放通行，但第三工區的自來水管道工程，今年5月7日已完成自來水管線試水及試壓，全區已快完工。不過，目前單元3的第三工程，包括超鋒汽車及大墩12街的林江西，均在訴訟中，因此五權西路附近土地，每坪行情60多萬元；花市附近土地，每坪行情30多萬元。

由中科經貿重劃會自辦的單元8，總面積90.59公頃，今年3月3日重劃完成，已陸續辦理土地登記中。因單元8的土地，比鄰水湳的大宅門特區，土地行情看漲，因而已吸引建商或大企業砸下巨資大規模獵地，目前當地每坪行情喊價75萬元。

單元1、2 建商獵地焦點

台中市的單元1及單元2自辦市地重劃區土地，目前已有10多家建商進駐推案或企業養地，成為全市推案最夯的兩大自辦市地重劃區。目前單元1拔得頭籌的建案，就是和唐建設推出的「和唐金龍」豪墅個案，目前銷售率達8成。

至於單元1推案最高總價，暫居第一，為宇恆建設推出英式的「沃里克（Warwick）」城堡別墅，每戶總價位介於5,680萬至5,980萬元，預定明年6、7月完工。

單元1重劃後，寶成國際集團成為大地主，其開發動作，備受關注。寶成國際集團執行長蔡佩君表示，集團總裁蔡其瑞告訴她，土地永遠都會增值，不用急著開發，但如果有不錯的方向或合作對象，寶成也不排除去開發單元1的土地。

目前在單元1推案的建商，包括裕來、八展、麗晨及日興等多家建商。其中，裕來「安和莊園」豪墅，總戶數16戶；八展建設的「裕元首富」豪墅，也即將完工。

另在單元1推出大樓個案，包括沅林建設的「君子硯」電梯大樓個案，總戶數39戶；國唐「純在」個案，為電梯大樓個案，接待中心位於安和路與福玄路口。

值得一提的是，新業建設的「新業睿見」，目前正在單元1的安和路興建地下3樓、地上11樓的商辦大樓個案，總戶數54戶，是單元1首見的商辦個案。

單元2土地因比鄰七期重劃區，後市同樣看漲，不少建商已提前獵地卡位，包括碧根、精銳、雙橡園、豐美、藝術家、博星及日興和來自台北的遠雄等多家建商均已進場推案。另外，東龍及陸府等多家建設，目前已在單元2養地或購地。

國內軟板大廠台郡要回台投資，卻苦尋不到土地的問題，可望解決。經濟部即將核定，總開發面積136公頃、位於高雄大寮的和發產業園區成立，台郡即可進駐此地，讓iPhone供應鏈在高雄生根。

台郡製作的軟式印刷電路板（FPC）主要可應用在智慧手機、平板電腦等電子產品，吃下蘋果訂單後，已成為蘋果iPhone軟板的重要供應鏈之一；在行動裝置後勢看漲情況下，台郡去年第1季即表示有意回台擴廠投資，但沒有土地。

台郡總公司位於高雄大寮，也就是該和發園區的地點附近，和發產業園區的土地雖為高市政府所有，但因面積超過30公頃，須經經濟部核准才能成立。

知情官員指出，台郡確實有意在高雄和發產業園區內設廠，將提出約10公頃土地需求。高雄市政府已在日前完成廠商預辦登記，月底將直接向廠商公布審核結果，預料台郡應可落腳和發產業園區。

高雄市政府經發局表示，為防止哄抬地價，區內20％面積只租不賣；和發園區占地136公頃，預計每坪賣價約7萬元，若採租賃方式，月租金每坪約2∼3百元，未來將視廠商個別用地需求。相關官員說，目前高雄境內工業用地已所剩不多，供給減少的情況下，「區內租售價格應算合理數字」。

據指出，不少上市公司憂心直接購地影響經營績效數字，也怕產業變動太大，不希望土地成本占比過高，希望租賃園區內土地，反觀傳統產業抱持「有土斯有財」觀念，比較願意直接購地。

官員說，和發園區招商鎖定機械、金屬製品、交通、電子電力等產業，但因大寮地區曾發生汙染事件，避免影響當地環境，因此地方政府特別設定門檻，排除污染性較高的產業進駐。

官員透露，和發產業園區吸引不少廠商辦理預登記，情況踴躍，景氣回溫，不少業者有擴大投資需求外，近年大陸經商環境改變，促使台商鮭魚返鄉，也使得這塊上百公頃園區，被廠商視為「不可多得的好物件」。

和發產業園區自民97年起由高雄縣政府規畫，中途因故暫停，但民100年縣市合併後，由高雄市經發局重新啟動土地變更報編計畫，經濟部近日將予以核定，這也是產創條例99年立法通過後，首個由經濟部核定的工業區。

超商7-ELEVEn進駐蘭嶼掀起軒然大波，離島招商開店議題獲高度關注，台灣土地開發斥資80億元打造金門「風獅爺購物商城」，引進星巴克、Studio A等時尚品牌，本月底、下月將開幕。看好消費市場的驚人產值，包括冠德、遠雄、日勝生等建商也都加速在百貨、商場布局腳步，總投資金額近450億元。

看準小三通吸金潛力，台開金門BOT開發案總佔地達7.45公頃，與全球最大旅遊零售集團DUFRY合資經營，招商引進星巴克、COSTCO好市多量販商品。金門長住人口約有7萬人，據業者市調顯示，金門居民最期盼速食龍頭麥當勞進駐，但因評估利潤不如預期，無法如願招商成功。

吃麥當勞要再等
金門居民吳先生說：「在台灣，很多人覺得吃麥當勞是稀鬆平常，但金門人要大老遠坐船到廈門，才能一嘗夙願。」觀察到金門年輕人缺乏休閒娛樂生活，台開決定引進星巴克、Studio A等品牌，台開旗下台灣創新發言人劉姿麟表示，未來也考慮引進美式頂級漢堡品牌，提供居民更多樣化選擇。

百貨、商場能帶入大量現金流，成為建商轉投資的重點項目。冠德建設旗下環球購物中心目前已有中和、板橋火車站、新竹世博、高雄左營、屏東5家店，年營業額可達100億元，利潤約2~3成，被視為印鈔金雞母。

遠雄投資3商場
冠德建設業務處經理周大鑫表示，林口A8 館預計今年10月前可取得使照，明年第1季可開幕，總商場面積達5800坪，已同步招商；A9館施工進度達結構體，正與高鐵局分配權利，「要等分配完才知道冠德是分回商場或住宅，若取得住宅，環球購物中心須另向高鐵局承租商場。」此外，購物中心也將進駐中國天津，預計2016年上半年開幕。

日勝生台北車站「京站時尚廣場」去年營業額達52億元，新店「美河市」商場預計下月完成點交作業，屆時京站團隊也會加入投標行列。遠雄建設現由代理董事長趙文嘉獨撐大局，包括林口、汐止、大巨蛋3大百貨商場投資金額高達200億元，其中汐止「IFG遠雄購物中心」明年初正式營運，佔地31570坪，將以美食、量販與居家等生活型態業種為主。

“但到目前為止，房地產稅立法還沒有列入人大立法工作的計畫，年內也不會有任何動作。”即便是草案出來也要經過多次審議，還要徵求社會方方面面的意見，賈康預計，最理想的情況是到2015年有一個初步的文本，到2016年可能有動作。


財政部財政科學研究所所長賈康（微博）7月19日表示，作為改革重頭戲的財稅配套改革檔即將公佈，此舉旨在促改革取得制度紅利，對沖下行因素，使中國經濟的次高增長能夠盡可能地合乎意願，最大限度地釋放潛力和活力。

在出席當日召開的“2014中國環保產業高峰論壇”時，賈康表示，在稅制改革方面主要有六個比較突出的改革任務。在營改增方面，希望通過一年多的時間做到全行業覆蓋。

“資源稅和房地產稅有望成為今後地方稅的主力稅種，但這有一個漸進過程。”賈康說，在新的配套方案裡將重點對消費稅改革做出部署。

賈康說，消費稅原來百分百給中央，內部討論的基本想法是要把其中比較大的一塊，把徵稅環節往鏈條後面推，比如推到零售環節，類似於美國州政府的消費稅，消費稅具體內容也有些還要調整，比如有資源環境這方面明顯壓力的特定的稅目，應該調整。

近年來，中國的私人遊艇、私人飛機交易量增幅接近40%，“征一個比較高的消費稅沒有問題，先富起來的階層裡頂級富豪，照樣還是會出手買這些東西，但是國庫卻增加了一筆收入。”賈康說，此外還會考慮煙酒燃油稅，這樣地方政府手裡有可能就多出一塊相當可觀的財力。

在資源稅改革方面，賈康表示，“非常明確地說，與資源稅有關的幾個部門都已經表態，年內要把從價機制覆蓋到煤炭。”他認為，這樣煤炭的稅負會明顯上升，每噸增加二三十元，傳導效應也會非常明顯。

賈康認為，在產業界感受到新稅負壓力的時候掌握好力度，一輪做不到位可以分幾輪來做。掌握好這個力度，讓一部分企業在壓力之下被淘汰出局，這項改革就成功了。同時，政府要掌握的另外一個關鍵事項是最終消費品受到傳導影響的時候，提高醫保等項標準，讓中等階層收入以上的人根據價格信號調整自己的消費習慣和消費模式。

“另外三項改革不會有真的動作。”賈康說，包括環境稅、房地產稅和個人所得稅。

他說，年內環境稅改革的任務主要是推進立法，所以不會有動作。在房地產稅方面，三中全會的表述是加快房地產稅立法，立法先行。


“但到目前為止，房地產稅立法還沒有列入人大立法工作的計畫，年內也不會有任何動作。”即便是草案出來也要經過多次審議，還要徵求社會方方面面的意見，賈康預計，最理想的情況是到2015年有一個初步的文本，到2016年可能有動作。

“在可以預見的時期內，中國的房地產稅不可能照搬美國的模式，而要更多地借鑒日本給出第一單位扣除這樣的有東方色彩的模式，或者它只調節高端。”賈康說。

在個人所得稅改革方面，賈康說，將實行綜合與分類相結合，通過資訊系統的構建做好相關的專項扣除，“這個事情我估計短期之內很難提到改革議事日程上”。

中糧地產發佈公告稱，公司就近期公司股票發生異動情況，與公司控股股東及實際控制人、董事會、管理層進行了核查， 截至公告日，公司前期披露的資訊不存在需要更正、補充之處。公司控股股東中糧集團有限公司成為國資委“改組國有資本投資公司試點”，而非“發展混合所有制經濟試點”。

公告稱，經查詢，公司控股股東中糧集團有限公司不存在關於公司應披露而未披露的重大事項，也沒有處於籌畫階段的重大事項。中糧集團有限公司在公司股票交易異常波動期間未買賣公司股票。

此外，公司稱，公司目前生產經營活動一切正常，內外部經營環境未發生或預計將要發生的重大變化。

京投銀泰股份有限公司（以下簡稱“京投銀泰”，600683.SH）在不久前的7月11日公佈上半年業績預告。這家背靠國企基建公司為大股東的企業在2014年1到6月份將虧損1.37億元。京投銀泰表示，導致公司2014年半年度經營業績出現虧損的主要原因是該公司上半年各項目尚未滿足銷售結轉條件；以及該公司的參股公司酒店業務因開業週期較短仍處於虧損狀態。

自從2009年京投銀泰宣佈回歸北京，與大股東北京市基礎設施投資有限公司展開合作，其涉獵範圍主要為軌道交通上蓋(車輛段、車站)和沿線物業項目,以及北京市域範圍內的其他普通住宅物業項目。但是由於地鐵上蓋物業建設週期長，技術要求複雜，導致利潤產生緩慢。即便是在2013年底開盤的項目至今亦未能進入結轉期。京投銀泰董秘楊錕對《中國經營報》記者表示，目前無法披露何時實現盈利，但是京投銀泰看好地鐵上蓋物業在土地資源稀缺城市中的發展趨勢。

何時盈利尚不確定

自從京投銀泰重返北京市場，其在地鐵上蓋物業領域的開發野心昭然若揭。2011年9月，京投聯合體擊敗保利、龍湖等對手拿下北京推出的3宗地鐵車輛段、停車場地塊。 2013年1月京投置地和京投公司聯合體以總價93.5億元一舉拿下玉淵潭鄉地塊（五路居專案）、昌平東小口地地塊（平西府專案）。

儘管被稱為“黑馬”的頻率越來越高，但是京投銀泰卻很難將這些地塊迅速轉化為產品。一位瞭解京投銀泰公司的房地產業內人士對本報記者說，地鐵上蓋物業的技術要求很高，而且建設耗時要比一般項目更長。“作為一種新型業態，京投銀泰也只能邊摸索邊建設。”

公開資料顯示，這種混搭建築由下到上是由地基、地鐵車庫、汽車車庫夾層、住宅樓層構成的“上蓋物業”。這樣的結構導致上蓋物業對於地鐵運營安全、出口規劃、專案綠化、樓房減震、抗噪音等方面的要求更加嚴格。

“顯然，此類業態的開發成本會比普通住宅更高。”上述匿名人士就此置評說，較高的成本以及較少的成功經驗往往會讓一些開發企業望而卻步。

而由於地鐵上蓋物業必須滯後於地鐵站的修建，所以建設週期亦要長於普通住宅。京投銀泰董秘楊錕對本報記者說：“由於不同專案具體情況不盡相同，所以很難確切計算出地鐵上蓋物業要比普通專案慢多久。”

不過楊錕告訴本報記者，京投銀泰經過幾年的人才和知識儲備，在軌道物業方面已經處於國內領先。“比如，我們在2011年拿得郭公莊地塊在2013年底才開始預售。但是經過這個項目的經驗總結，我們第二個項目歷時一年就開始預售了。”

儘管如此，這位京投銀泰的董秘依然無法回答上市公司何時通過出售核心產品來實現盈利。在此前的一些季度中，京投銀泰為了改善財務結構不得不出售了一些北京以外的資產。

根據公開資料顯示，自2010年以後，京投銀泰業績出現連續下滑。京投銀泰2011年年報顯示其淨利潤降幅達到55.77%。其2012年年報顯示，淨利潤為8649.69萬元，同比降27.26%。

2012年年底，京投銀泰開始出售資產以確保淨利潤正增長。公司2012年年報顯示，2012年公司主動分階段逐步處置杭州海威、華聯一號樓及華聯大廈、華安泰公司 55%股權、京投陽光 51%股以及長沙項目等多個項目。

對此，楊錕就此對本報記者解釋說：“其實即便是我們不出售這些資產，也可以實現正常結轉。但是我們要把這些非核心資產以及收益較慢的資產出售掉，把主要的效率放在北京的軌道物業開發上。”

玩這個都須有“背景”

目前較為普遍的解釋認為，“地鐵上蓋物業”是指利用地鐵車輛段或地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業建築，從而方便乘客和吸引顧客，並帶動商圈發展與提升。說得更加直白一點兒就是在比地面高出9米至13米的地鐵終點站停車庫庫頂，進行民用建築開發建設。由於一線城市地價昂貴，故在北京、上海、廣州、深圳等城市，研發建設地鐵上蓋物業成為節約和高效利用土地的新模式。

大幹快上的地鐵修建潮，正在中國蔓延。地鐵紅利給住宅和商業項目租售價格帶來巨大上漲刺激，一些開發商是從上蓋物業的概念中分羹一杯。

但是，這種效仿紅利並非所有開發企業都能享受。本報記者調查發現，大部分地鐵上蓋物業幾乎都由大型國企或央企背景的上市公司所覆蓋。

例如，京投銀泰的大股東是北京基礎設施投資有限公司。該上市公司在獲取地鐵上蓋物業的優勢主要來自于這家國企的鼎力支持。

據瞭解，京投公司是北京市軌道交通等基礎設施專案的投融資、前期規劃、資本運營及相關資源開發管理的主體,其拿取車輛段上蓋項目土地有天然的優勢,價格相對較低。一些分析師認為，除了拿地優勢外，京投公司對上市公司有大量的資金支援,公司能向大股東京投公司申請年利率不高於12%的借款。有券商統計，截至2013年中期京投銀泰向大股東借款餘額高達153.5億元，而目前京投銀泰市值不足 40 億元。

這種深厚的背景讓觀察家們長期討論著京投銀泰是否將壟斷北京的軌道物業開發。

面對“壟斷”一說，楊錕認為：“北京土地市場是一個充分競爭和規範的市場，京投銀泰拿地都是通過招拍掛。我們的優勢在於技術上的領先，多年的研究讓我們在技術儲備和人才儲備方面都有了很好的積累。這才是我們的優勢所在。越專業的企業在一個領域深耕越久，對公眾的好處就越大。”

在房地產業內，幾乎沒有人否認京投銀泰在技術等方面的出類拔萃。但是更多的觀察家把興趣點置於這家公司的“壟斷性”上。京投銀泰的大股東京投公司的前身是“北京市地鐵集團”，一直從事北京地鐵建設的一級開發。2003年改組後，其業務延伸到軌道交通沿線土地一級、二級開發、高速鐵路投資、城中村改造和資訊基礎設施等相關領域。而目前京投公司旗下只有京投銀泰一家從事相關領域開發的企業。

此外，據媒體報導稱早在2009年年報中京投銀泰就提出，要充分挖掘、發揮大股東京投公司對軌道交通的影響力和控制力，與政府部門積極溝通，在獲取土地過程中“設置必要的前提條件以降低投資風險”。


由此可見，有機會觸及地鐵上蓋物業概念的都是“非富即貴”。除了北京的京投銀泰，在深圳鎖定地鐵上蓋物業開發的則是深振業（000006.SZ）。這家公司的實際控制人是深圳國有資產管理局。2013年11月，該上市公司公告稱以8.66億元中標深圳地鐵的橫崗車輛段專案。深圳地鐵自去年5月後在深圳拿地可以繞開招拍掛，是全國唯一可成功效仿港鐵“地鐵運營+上蓋物業開發”模式的地鐵公司。分析認為，這種本土便利優勢或讓這家國企背景的房地產公司轉變為專業地鐵上蓋物業開發商。

在武漢，本土上市公司南國置業（002305.SZ）隨著中國水電（601669.SH）確認第一大股東身份後，已由上市民企華麗轉身為央企控股子公司。南國置業目前在武漢等多個城市擁有地鐵上蓋物業項目。中國水電已大力介入重點城市的軌道交通建設，未來將致力於地鐵上蓋物業的開發。

一位要求匿名的香港房地產投資基金合夥人告訴記者，“凡是玩轉地鐵上蓋物業項目的企業都是具有國企或者央企背景的。因為這樣他們才有優勢從地方拿到地鐵建設地塊。”

“朝陽新城有二手房報價21000元，比周邊自住房還低。”日前，有網友稱隨著房價的下調，部分二手房報價低於周邊自住房。記者調查發現，在南六環自住房首創•悅都匯周邊，這種情況確實有；而在五環周邊，這種情況很少，屬於極個別情況。

據瞭解，目前已經完成搖號選房的自住房主要有朝陽高井地區的金隅•匯星苑，南六環周邊的首創•悅都匯以及東壩地區的金隅•匯景苑。高井地區的普通二手房主要有南太平莊北巷社區，記者在鏈家線上看到，該社區的房源報價主要在3.2萬元到3.5萬元之間，經紀人介紹，即使砍價，也很難砍到3萬元以下。東壩地區的二手房和自住房與周邊普通二手房之間的關係和高井地區相似，朝陽新城和新康裡的房源報價均在2.6萬元至3.2萬元之間，只有極個別房源報價低於2.5萬元，比如一套東西朝向的頂層大戶型，報價210萬元，折合單價21875元。而在南六環周邊的二手房，不少房源報價在2萬元左右甚至更低，如大興新興家園的報價在2萬元左右，新居裡社區的房源報價在1.5萬元至2萬元之間，低於周邊自住房。

鏈家地產市場研究部張旭介紹，近期北京市二手房市場的明顯下行和自住型商品房專案的推出，使部分社區出現了業主出售意願高、讓利幅度大的房源。這種情況比較大的特點是，越往外走，越明顯。比如南六環周邊的降價房源與自住型商品房的價格差已縮小到了10%以內，其中部分房源的價格甚至低於自住房限價的水準，出現了較為突出的價格倒掛現象。

張旭認為，除了自住房項目周邊社區出現不少低價二手房房源外，在全市二手房價格普降的情況下，部分與自住房專案環線位置相當，此前為剛需購房熱點的成熟商圈中樓盤降價也非常明顯，普通二手房與周邊自住房之間的價差在縮小，如距兩個已搖號的金隅專案5公里左右的管莊商圈中，京通苑、尚東閣等社區均有不少價格在2.5萬元的房源出售。

從去年開始宣佈進入發展快車道的中國奧園地產（以下簡稱“奧園”）如今可謂風頭正勁。不久前公佈的半年銷售資料顯示，奧園前六月銷售金額約達51.51億元，是上半年為數不多銷售額實現了增長的房企，其38%的同比上漲率更是排在各大房企前例，同比上漲幅度甚至超過萬科、保利等國內房企巨頭。

近兩年快速的擴張在説明奧園在銷售規模上實現翻倍增長的同時，也提升了奧園的財務杠杆水準：在進行了多次融資之後，奧園的負債率已由2011年的13%急升至了2013年年底的64%。超過50%的債務增速，令評級機構標普都將奧園列入了“財務杠杆過於激進的內地開發商”名單當中。

“近年來，奧園地產擴大了商業物業的開發比例，確實在短期內為其實現了收入來源的多元化，分擔了市場風險，但商業物業較高的開發資金要求也對奧園的資金鏈形成了考驗。”一名長期跟蹤奧園的港股分析師對《中國經營報》記者表示，一旦市場出現調整，對於高杠杆的企業而言，財務風險可能會即刻顯現。

“商住”戰略擴張

根據奧園發佈的前六月銷售資料，其銷售金額和銷售面積均同比分別增長了38%和16%，銷售金額達51.51億元，合同銷售面積約53.88萬平方米；其中，6月單月合同銷售金額約人民幣17.22億元，環比上升約111%，同比持平。

從資料上看，儘管銷售金額和銷售面積均有不同幅度的增長，但距離奧園年初定下的150億元目標仍然有相當大的距離。

“奧園較高的銷售量增長速度，反映出此前其處於較低水準的對比基礎以及運營規模的增長。”德意志銀行研究分析師Jacphanie Cheung在其發佈的研究報告中認為，截至6月，奧園僅實現了34%的銷售目標，仍將面臨無法實現銷售目標的高風險。

對此，奧園方面並不認為，“每一個月、每一個項目賣多少，都有詳盡的計畫，這不是拍腦袋拍出來的，而是根據我們每個專案實實在在的開發情況做出的統計預測。”奧園地產執行總裁楊忠稱，根據目前的土地儲備以及可開發的貨量，實現150億元的銷售目標沒有問題。

事實上，從銷售報表可以發現，奧園當前的業績很大部分依賴於其商業項目的銷售表現，上半年其商業物業的銷售已經占到總合同銷售金額的55%。而自2011年以來，奧園來自於商業物業（主要包括商業性公寓、商鋪）的確認銷售額也呈現出大幅提升的態勢，2011年、2012年、2013年其商業物業的確認銷售額占其全部銷售額的比例分別達到36%、37%、39%。

這一切均得益於奧園2009年確定的“商住雙線發展”擴張策略。彼時開始，奧園地產在全國各地佈局商業地產專案，逐步擴大商業地產比例。

在一步步試探之後，2013年，奧園一舉投入約46億元，先後于重慶、株洲、佛山、番禺等地收購了8幅商住土地，購地規模遠超其近年拿地的平均水準，鑒於其2012年的營業額僅為39.4億元，奧園的這一激進舉動甚至一度讓穆迪將其公司家族評級展望下調至負面。

彼時，穆迪高級分析師蔡慧認為，奧園斥鉅資購入土地將直接導致其流動性風險上升。“因購地投資額接近該公司截至2013年6月底總資產的五分之一（即19%），相對於其運營規模而言，金額龐大。”

最終，奧園在這場賭局中勝出：2013年，奧園實現合同銷售額達100.38億元，超額完成經調高後的全年銷售目標85億元，較2012年全年大幅增長91%，其中，商業物業的銷售貢獻功不可沒，年內商業物業銷售占總銷售額約45%。

“未來三年，奧園的商業項目會以銷售為主，自持為輔。從貨值來講，銷售的產品比例占到80%左右，自持占20%左右。”奧園執行總裁楊忠表示，未來奧園“商住雙線發展”的產品策略不會改變。

潛在的財務風險

雖然銷售業績的改善有助於支持奧園債務水準的上升，但銷售規模的擴張往往意味著需要更大規模的現金緩衝來消化市場下滑的影響。為此，奧園不得不尋求多管道的融資來改善債務結構以及確保規模擴張的資金需求。

過去三年來，僅在海外市場，奧園就已經以發行債券的形式進行了三輪融資，共籌資5.25億美元，票面利率分別高達13.875%、11.25%；多次融資使得奧園的淨負債比率從2011年年底的13%飆升至2013年年底的64%。

最近的消息指出，奧園當下正在尋求一筆1億美元的定期貸款，貸款期限為三年左右，如果此次交易達成，這將是奧園首次試水離岸銀團貸款市場。

根據奧園的公告顯示，截至2013年年底，奧園有64%的債務需在兩年內償還，其中境內銀行貸款和信託在其所有債務中的占比達到78%。

“儘管債務水準有所上升，但在行業裡奧園仍屬於中低水準，我們的淨負債率目標是控制在不超過80%的水準。”對於快速上升的負債率，奧園企業融資及投資者關係總監陳嘉揚表示，隨著奧園業績和規模的不斷擴大，境外借貸的利率會逐步下降，而公司總的債務成本控制的比例，將維持在11%左右的水準。

事實上，債務水準的急速飆升並未減緩奧園擴張的步伐。7月10日，奧園地產宣佈，以拍賣方式投得廣東韶關中心區一宗商住用地，總建築面積約67.86萬平方米，按9.56億元成交總價計算，樓面地價約每平方米1408元。

這已經是奧園今年在土地市場的第三次出手，之前的4月以及6月份，奧園還分別通過拍賣方式拿下重慶南岸區茶園新區的一宗商住用地和廣州市蘿崗區的一宗住宅用地，代價分別為6.2億元和3.15億元，三次購地前後累計資金達18.9億元。

按照奧園年初透露的計畫，今年投入土地市場的資金將與去年相當，達50億元左右，對於去年銷售額剛剛突破百億元的奧園而言，這個數字並不保守。

“雖然奧園近年來有意將其銷售區域擴展至廣東以外，以緩解其過於集中廣東市場的風險，但這同樣會增加該公司未來於執行上及集資的風險。”穆迪分析師認為，處於快速擴張通道的奧園有必要注意其在債務風險的控制。

近日，每套現價450萬元起步的“北京灣”別墅二期的30多名“高淨值”業主，一紙訴狀再一次將一次次延遲交房的沿海綠色家園有限公司（以下簡稱“沿海家園”，01124.HK）旗下的北京匯超房地產公司（以下簡稱“匯超”）告上法庭，截至目前，維權舉動已將近30個月。

據《中國經營報》記者調查瞭解，按照合同，沿海家園旗下由匯超開發的“北京灣”二期別墅專案本應在2011年7月31日交付給已購房業主，但是開發商先後以鍋爐運輸、股權收購等為由將交房時間一拖再拖。

2013年11月初，匯超通知部分業主收房，但在驗收過程中不少業主發現，房子有諸多品質問題。例如牆體砌磚有裂縫，天花板滲水，房屋牆角牆體不正等等。更為甚者的是，匯超單方附加受訪條件，要求業主接受其單方確定的違約金數額及支付方式，並放棄追究匯超及其他違約責任的權利。在此期間，業主雖然多次催告，但匯超一直拒絕按照《預售合同》的約定向業主交付房屋，致使諸多業主至今仍未能收房。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告本報記者，延期交房，是商品房預售制度下房企鑽了一個漏洞。一般在收取預售資金時，房企都會承諾按期交房，從預售合同上也會明確注明。但是，受到資金鏈問題和工程進度的影響，很多房企最後會因為各類主觀或客觀的原因而影響了交房。從業主的角度看，其利益自然被侵犯了。出現這樣一個問題，首先要做的就是加快交房時間節點的推進，其次也要從經濟賠償的角度，給予業主一定賠償。

三度爽約 違約金額高達1.8億

北京灣專案位於北京市昌平西關環島東北方向兩公里外。專案二期為聯排和獨棟別墅產品，共計228套房源，於2009年9月正式開售，開盤均價為1.4萬元/平方米。

一位不願透露姓名的業主表示，當時是被“0.6超低容積率純別墅區”的廣告詞吸引，在2009年底以450萬元價格購得一套聯排別墅，雙方合同約定2011年7月31日交房。

“可是交房期已過但仍未接到交房通知，所以通過網路方式聯繫了其他30多名業主，向開發商提出了交涉，但當時開發商稱因義大利地震，導致別墅內的義大利進口鍋爐無法抵達北京，因而造成工期延誤。”該業主表示。

據瞭解，在隨後的日子裡，經過與開發商的多輪協商，雙方約定以2012年8月31日為交房日期。但遺憾的是，直到2012年8月31日，開發商並未能按照當時的約定交付房屋。

在與開發商再次商討後，匯超承諾將於2013年5月31日按時交房，可是，意外再次出現。“直到2013年11月，我們才收到匯超的通知，說是可以收房了。”另一位元業主對記者說道，雖然房子可以收，但是要放棄追討開發商的違約責任。

根據《預售合同》的約定，如匯超未能在合同約定的期限前交房，則每逾期1日，將按照房屋總價款的萬分之一向業主支付逾期交房違約金。同時，根據匯超與業主于2012年12月13日簽訂的《關於北京灣二期（關科花園）延期交房的補充協議》（以下簡稱“《補充協議》”），如匯超未能在2013年5月31日前交付房屋，則自2013年6月1日起，延期交房違約金按房屋總價款的每日萬分之三起算，並且每延期1個月，將提高萬分之一。

換句話說，也就是自2013年6月1日至6月30日之間違約金按房屋總價款的萬分之三/日計算，而自2013年7月1日至7月31日之間按房屋總價款的萬分之四/日計算，以此類推直至匯超實際交付房屋。

據知情人士告訴記者，“北京灣”別墅二期除20餘套待售外，已銷售了近200套房源，共計銷售8.9億元。對此，記者算了這樣一筆賬，按照一套450萬元的房屋計算，匯超應該向業主支付逾期交房違約金908944元，而按照當時已賣出的200套房源計算，匯超僅支付逾期違約金就高達1.8億元，占銷售額的20%左右。

三度轉讓 資金鏈現隱憂

那麼，是什麼原因致使匯超冒著如此大的折損要不斷逾期呢？

據記者瞭解，匯超法人代表呂守剛曾答覆業主逾期原因時表示，由於宏觀調控，別墅專案銷售遭到極大困境，致使公司銷售回款不力；另外，公司需要回購國有企業股份，一時資金困難，無法按期交付。

嚴躍進告訴本報記者：房企延期交房，和工程進度安排、資金狀況、整個樓市監管等內容有關。在工程進度上，如果缺乏統籌，往往會使得開發週期變大。中間的各個環節不緊湊，還會加大房企工程建設的成本。如果缺乏對施工主體的一個有效監督，那麼也會影響趕工期的效率。

“而從資金層面看，如果本身此類投資運營的資金比較少，那麼就會影響整個樓市的進度安排。工期自然會延期。”嚴躍進表示，更為重要的是，從部分房企違規操作看，為了擴大融資規模和業務，往往將此類住房進行抵押，所以導致此類住房的交房受限制，致使房企用各類理由延遲交房。

然而，按照一般別墅項目25%的平均利潤率計算，通過銷售回款匯超已可獲得2.24億元的利潤。去除掉由於20餘套未銷售房源的成本(按照平均一套500萬元計算，20套待售房源成本約0.75億元)，粗略計算，匯超還能有將近1.5億元盈餘。

更為重要的是，由於匯超一直未付施工方北京城建亞泰的工程款，北京城建亞泰向法院申請凍結開發商資金。

那麼，既有盈餘，為何卻說資金困難無法按期交付，並拖欠工程款呢？根據公開資料顯示，北京灣專案於2005年3月共取得土地1820畝，除去綠化用地，可建設用地901畝。按照拿地時的規定，北京灣專案剩餘可開發建築面積共計64.76萬平方米，其中配建7萬平方米保障房以及11.98萬平方米農民回遷安置房。

“為了啟動餘下地塊的開發，匯超需要大量資金，僅僅1.5億元的盈餘不足以讓其無後顧之憂。”知情人士透露，為了獲得更多的資金支援，匯超也一直不停地處於轉讓狀態中。

據公開資料顯示，匯超註冊於2002年6月21日，註冊資本金1000萬元。2004年2月6日，央企中國華星集團下屬北京華星置地投資有限公司入主匯超，以57%的股權取得絕對控股權。後因國家宏觀調控以及旗下地產業務經營不善，2010年底開始，華星集團先後兩次掛牌轉讓北京匯超57%股權。而最後一次掛牌的價格僅為9381萬元。

而為了獲得更多的資金，2013年1月10日，沿海家園接盤匯超51%股權。

對此，呂守剛表示，沿海家園在資金管道上有自身優勢，入駐後主要是為項目提供資金支援。

背靠大樹好乘涼？

但是，看似強有力的扶持，實際上沿海家園的財務狀況並沒有那麼亮麗。根據沿海家園公佈的最新資料顯示，截至2014年3月31日止財政年度資料，期內公司錄得收入27.81億港元，較去年的37.17億港元減少約25%，更為重要的是，其淨負債與權益總額比率(其計算方式為淨借款額與權益總額之百分比)由去年70%增加約26%至96%。

但實際上，早在2013年10月21日，沿海家園已經發佈盈利預警公告，預計集團截至2013年9月30日止6個月綜合盈利可能錄得重大跌幅，或錄得綜合虧損。綜合盈利下跌主要因集團截至2013年9月30日的前6個月中已完成及已交付買方物業售價下降，導致毛利率減少。

而在隨後的2013年11月29日，沿海家園宣佈了截至9月底止中期業績，而業績結果也正如其此前發佈的盈利預警所料，淨利潤同比大跌60.26%。

由此，多家評級機構將沿海家園定級為“最差房企”。而沿海家園為了擺脫資金困境，也正在嘗試通過公開發行新股的方式募集資金，但由於採取供股發行方式增發，將會導致中小股東陷入進退兩難的困境，因此，沿海家園此番募資方案遭到公司第二大股東深圳控股（00604.HK）的反對。

對此，一位不願具名的某大型券商人士告訴記者，目前沿海家園負債率居高不下，資金鏈緊張和專案數量較少，短期內仍難以走出經營泥沼。




“負債過重被認為是沿海家園發展緩慢的重要原因，在此期間，沿海家園曾多次騰挪資產進行自救。2012年，沿海家園先後變賣了持有的豐華股份、向深圳控股出售其蘇州商業專案，兩次資產出售換回了約7.8億港元的現金流。”該人士說道。

但這並未徹底解除沿海家園的債務危機，公告資料顯示，截至2013年12月31日，該公司有未償還借貸約8.5億港元。

那麼，本身就債臺高築的沿海家園為何對北京灣項目如此感興趣？股權收購價款是多少？對此，上市公司沿海家園未有公告披露。對於記者疑問，截至發稿時，沿海家園並未給予回復。

.１８日，國家統計局公佈的“６月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，６月份，房價環比下降的城市突破５０大關，創下３０個月以來的新高。

業內人士普遍認為，在多重因素作用下，中國房地產市場的降溫態勢恐將進一步持續。在此背景下，各地鬆綁樓市限購政策的衝動漸強。專家表示，地方政府不應盲目放鬆限購以“救市”，而應圍繞“如何保證合理購房需求”進行調控，從而讓樓市的真實需求得以實現。

房價下跌城市突破“５０”大關

國家統計局資料顯示，在新建商品住宅的價格方面，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有５５個，持平的城市有７個，上漲的城市僅有８個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，７０個大中城市中，價格下降的城市有５２個，持平的城市有１１個，上漲的城市僅有７個。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析說，６月份，大部分城市房價環比出現小幅下降，環比下降的城市個數繼續增加。

從漲跌幅看，７０個大中城市中，新建商品住宅價格最高漲幅為貴陽的０．２％，下跌幅度最大的是杭州１．８％；二手住宅價格最高漲幅為０．１％，最低為下降１．５％。

更值得注意的是，新建和二手住宅價格環比下降城市個數雙雙突破５０，占比接近八成，系２０１１年１２月以來首次。

從同比漲幅看，７０個城市房價同比漲幅均回落到１０％以下。其中新建商品住宅價格同比上漲的６９個城市中，漲幅回落的城市有６８個；最高漲幅為廈門的９．４％，最低為溫州下降５．３％。

一線樓市幾乎全線失守

資料顯示，自２０１４年５月，上海和深圳的新建商品住宅價格在今年首次出現環比下降以來，廣州也加入降價行列。６月份，上述三城市的房價降幅分別為０．４％、０．３％和０．７％。

世邦魏理仕中國區主管陳仲偉表示，在今年率先開始降價的華東地區樓市的引領下，價格出現下跌的城市開始由點及面，截至目前，除北京之外的一線城市房價已經全線失守。這意味著，曾被業內認為“只漲不跌”的一線樓市在此輪調整中也未能“獨善其身”。

據國家統計局初步測算，６月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均呈小幅回落，分別下降０．４％、０．５％和０．５％。

記者近日在北京、上海兩地採訪發現，６月以來，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了二手房價格繼續下行。

多家仲介門店業務員表示，由於多數買家看淡市場，目前二手房議價尺度明顯增大。

首套置業政策上還有空間

瑞銀首席經濟學家汪濤表示，目前市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升，再加上開發商面臨財務困境，開發商可能會在“金九銀十”到來之前加快建設速度、從而提高銷售、加快周轉，房價的下行壓力恐將逐漸加大。




在此背景下，“限購”是否可以鬆綁甚至取消、如何鬆綁，鬆綁後能否提振樓市等話題引發市場熱議。當前，除呼和浩特、濟南和南昌等城市明確暫停“限購”政策外，多個地方也已開始採取各種“靈活”手段進行自我調節。如南寧、寧波、無錫、海口、鄭州、瀋陽、杭州蕭山、佛山、東莞、銅陵等城市均以不同形式對當地的限購政策進行鬆綁。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年中央層面不會對房地產再採取“一刀切”式的調控政策；各地將根據不同的情況調整供求關係。但全國中心城市不應無底線、無條件地放鬆限購。“一旦取消購房資格限制，短期內或許沒有大量人口買房，但在房價預期上漲時，需求便會湧入市場，這違背了抑制投資投機性需求，保證合理購房需求的調控初衷。”

秦虹認為，中央政府今年將繼續堅持抑制投資投機性需求的政策，從而讓真實的需求可以得到實現。“下一步對於首套置業的家庭住房願望實現，在政策上還是有空間的。”

今年上半年大陸房地產市場低迷，房地產相關稅收成長率也因此大幅下滑，不少地方政府為確保財政收入因而成立專門的稅收小組，加速向建商催繳房地產相關稅收與土地稅。

今年上半年，大陸地方政府的房地產營業稅、契稅與去年同期相比分別成長6.6%及11.7%，但成長率下滑幅度卻達39.1%與28.1%。

此外，由於上半年房地產行業不景氣，不少中小型建商債台高築，資金周轉壓力大，更讓稅務部門相當緊張，擔心建商一旦倒閉，更徵不到稅，因此將中小型建商被列入重點催繳名單。

有廣東稅務稽查負責人向媒體表示，7月上旬，其服務部門便發出上百條催收資訊。該名稽查人員指出，「主要抓跟土地、房地產相關的稅收，催繳對象包括企業和個人。我們擔心中小型建商一旦倒閉，稅就收不上來了。」

平價推盤冰封大埔二手市場

長實（00001）大埔嵐山開售在即，雖然引起不少爭議，但在開價平盡全港一手盤的效應下，掀起入票熱潮，市場透露3天累收約4500票，超額16.3倍，發展商昨晚原價加推第2批共117伙，價單平均呎價9458元，折實呎價8039元。受到嵐山平價推售影響，業界預料未來10日同區二手市場會陷入停頓，甚至整個新界東亦受波及。

加推117伙或周末售

長實開放嵐山位於紅磡的示範單位，參觀情況熱烈，記者現場所見，售樓處門外大排長龍，睇樓客普遍需等候逾15分鐘始能入場。市場指出，嵐山昨天單日約收1300票，3天累收4500票，較首批本周末開賣的260伙，超額16.3倍，凍結資金4.5億元。

昨日傍晚發展商公布加推第二批117伙，主要為第5及9座的3房戶，當中亦有少部分屬「1+親」的實用面積195方呎開放式單位，加推價單訂價平均呎價為9458元，即供8039元，雖然較首批微減2.8%，但發展商強調屬原價加推。新價單中，最低入場費單位為9座6樓A室，屬開放式，定價為204.7萬元，實用呎價1.05萬元；折實後為174萬元，實用呎價8923元。至於加推的單位發展商暫未公布銷售安排。

長實地產投資董事劉啟文指出，由於市場以換樓客為主導，加推單位亦以3房戶為主打，並推出海景戶，新加推117伙或有機會與首批的260伙一併發售。長實執行董事趙國雄昨日亦有到售樓處視察參觀情況。他指出，該盤銷售目標為500個，公司下月將為系內另一新盤將軍澳日出康城緻藍天作軟銷，現時樓書大致完成，屆時亦有機會在網頁上載。

將軍澳緻藍天部署推

另外，就回應不開放現樓的指控，上周六長實安排傳媒到嵐山屋苑外圍視察。記者現場所見，屋苑入口仍有工程進行中，而大廈外牆裝修也未竣工，吊船上亦有工人趕工，保護住宅露台的膠紙亦未全部拆除，至於屋苑周邊的範圍亦有工人忙於工作。趙國雄強調，基於地盤情況，預計本周六開賣前都無法開放現樓給準買家參觀，所以預先講明以增加透明度。他強調，「稍後若再有單位推出，而地盤情況又許可，會樂意開現樓。」

此外，劉啟文指出，集團有六七十名員工在示範單位現場解答市民的疑問，並會安排專車接載準買家到嵐山現場視察環境。

嵐山平價開賣，即時凍結區內二手交投。利嘉閣分行經理招權峰指出，大埔區7月至今交投尚不足20宗，整個6月份則錄逾30宗成交，預計未來10日全區二手將接近停頓，主因區內經紀集中火力向準買家推銷新盤。嵐山的影響力更廣及整個新界東，世紀21奇豐區域經理鄭達昌表示，過去一周馬鞍山全區成交量較正常減一半，僅約10宗，加上分行半數人手主攻一手物業，預計至月底都難以維持正常每周20宗的交投量。

缺乏大型新盤開售，令一手市場過去周末只錄得57宗成交，按周急跌75%，以元朗溱柏銷售最佳。

而主攻細單位的市區新盤筲箕灣遠晴，發展商協成行約見代理，部署下月推售。

溱柏售12伙最多

綜合銷監局及市場消息指出，過去周末新盤市場共錄得57宗成交，涉及多達18個樓盤，反映一手市場缺乏焦點，依靠中、細價新盤支撑大市，當中銷售最佳的是新世界（00017）元朗溱柏，共沽出12伙，本月累售69伙，由開售至今逾95%單位已沽出，估計套現約58.2億元。

其餘銷情較為理想的新盤，則包括長實（00001）荃灣環宇海灣、房協筲箕灣樂融軒，分別沽出11伙及8伙，後者近期受港島東二手屋苑樓價上升影響，令銷情有所加快。

遠晴部署下月推

發展商亦趁細價樓市場升溫，積極部署推盤，據代理指出，發展商協成行就筲箕灣遠晴邀約代理行進行簡介，部署下月開售。

根據資料顯示，該盤共涉及98伙，當中大部分屬於1房、2房的中小型單位，適合用家上車需求，亦屬於協成行2000年推售西灣河千禧後首個新盤。

除此之外，新地（00016）山頂TWELVE PEAKS日前，就招標出售的11及12號洋房公布招標文件。標書未有列明單位的任何參考價，但是標書指出會參考同區新盤定價，並且會提供11.75%的買家印花稅或8.5%從價印花稅，作為折扣優惠，並且將於本月29日截標。

遠洋地產（3377）表示，公司首次獲惠譽國際信用評級公司、穆迪投資者服務公司及標準普爾評級服務公司三大國際評級機構分別給予的長期外幣發行人BBB-信貸評級，Baa3發行人評級、及BBB-長期企業信貸評級，展望均為「穩定」。

惠譽表示，遠洋地產過往的業績充分證明管理層卓越的執行能力，與其大股東中國人壽（2628）在未來發展中也將存在強大的協同效應。同時，該公司充裕而優質的經常性流動現金以及穩健財務管理，更為公司在任何市場環境下的發展做出了切實的保障。

穆迪認為，遠洋地產在內地多個主要城市有充足土地儲備，針對大眾市場推出多元化產品，加上投資性物業的收入貢獻日益增加，為公司帶來穩健的營運效益。

標普指出遠洋地產的協議銷售額穩健地增長、收益持續上升、穩定的毛利及良好的財務管理，都有助改善公司的財務狀況。預期公司的盈利能力將得到恢復，並於2015年穩定下來。

樓市出現小陽春，預料帶動7月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)成交宗數及金額再創新19個月新高，估計數額分別達10,000宗及600億元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，7月截止至16日，整體樓宇買賣合約登記暫錄4,805宗，預測全月登記約10,000宗，料創2012年11月11,581宗後19個月新高，將較今年6月的7,404宗顯著回升35.1%。

金額7月樓宇買賣合約登記暫錄289.5億元，估計整月將錄得600億元，連升5個月之餘，料同樣創2012年11月697.27億元後19個月新高，將較今年6月的479.64億元上升25%。

一手升幅跑贏二手

一手私宅按月統計，截止16日暫錄1,192宗，料全月將錄得2,000宗，將較6月的1,349宗高出67.8%；金額總值123.1億元，料全月金額達230億元，將較6月的112億元高出約1倍。二手私宅方面，同期暫為2,522宗，料全月將錄5,000宗，將高於6月的4,203宗約19%；金額暫時總值131.9億元，料全月達260億元，將較6月的212.7億元高出約22.2%。

港置高級執行董事伍創業亦表示，據土地註冊處最新資料顯示，7月截至17日止，一、二手住宅均錄升幅，在一手註冊升幅逾5倍，二手註冊按月亦升近兩成的情況下，帶動整體住宅註冊暫錄4,476宗，相比上月同期升近六成，料全月有望突破7,000宗，屆時將連升4個月，並創2012年11月後新高。

伍創業相信，近期發展商積極推出新盤，錄得不俗銷情，同時增加部分買家入市意慾，故二手交投同樣升溫，刺激住宅註冊創逾1年半新高。

市場聚焦一手盤，二手樓市則繼續兩極分化，一方面出現屋苑破頂成交，另一方面則成交宗數下跌。剛過去的周末，本港兩大藍籌屋苑同時錄得破頂成交，其中將軍澳新都城更錄得「雙破頂」，兩伙單位同告刷新同類型歷史新高價。同時，太古城一個實用面積489方呎的單位亦創同類新高價成交，成交價666萬元，實呎價13,620元。

美聯物業徐浩煇表示，新都城其中一個破頂成交，來自該屋苑2期11座中層H室，實用面積約441呎，兩房間隔，剛以約490萬元易手，折合實用呎價約為11,111元，屬屋苑同類型戶歷史新高價。原業主於08年6月份以245萬元購入上述物業，升值約1倍。

新都城另一宗成交屬於較大面積的三房戶型，佔於1期2座中層E室單位，實用面積約為526呎，三房套房間隔，以約578萬元易手，折合建呎價約為7,896元，實用呎價約10,989元，創屋苑同類型單位歷史新高價。原業主於96年7月份以約313.4萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約264.6萬元，升值約84%。

太古城鄱陽閣97盤破頂

港島藍籌屋苑太古城亦出現新高成交價。代理表示，太古城鄱陽閣屬項目樓齡最長的第一期，於1978年落成，但日前有一宗放盤後極速易手個案，涉及中高層B室，單位實用面積489方呎，業主放盤叫價670萬元，底價650萬元，最後以高底價16萬元的666萬元成交，實呎價13,620元，創第一期同類單位的新高。原業主於1997年1月以312萬元買入，持貨近17年易手，帳面獲利約354萬元，賺幅逾1倍。

河畔269呎戶336萬新高

其他屋苑亦頻錄得新高成交，尤其細單位破頂交易一宗接一宗。中原招錦昌表示，沙田河畔花園最新錄一宗高價成交，單位為A座高層01室成交，實用面積269方呎，開放式間隔，以336萬元沽，實用面積呎價12,491元，創同類型單位新高價。原業主於2008年10月以130萬元購入單位，持貨約6年，是次易手帳面獲利約206萬元離場，單位升值約158%。

今周市場錄得最少四場私人物業拍賣，涉及共推四十三項物業，出售物業類型有住宅、鋪位、土地及車位等。

　　環亞推十五項物業於明天舉行拍賣，當中以位於北角雲景道雅景臺涉資最大，拍賣開價一千六百萬元，該項目屬「翻拍」銀主盤，於月初開價一千六百八十萬元，是次開價下調八十萬元，或約百分之四點七。該單位面積一千零三十五方呎，另連平台一千零一十五方呎，以開價計，平均呎價約一萬五千四百五十九元。

　　至於周三同日共有三場拍賣，忠誠推出拍賣十三項物業，包括上水天巒二期莫里茲大道單號屋涉資最大，屬於「翻拍」物業，實用面積一千五百七十五方呎，物業開價二千一百六十萬元，呎價一萬三千七百一十四元；單位現連租約出售，月租四萬二千元，以開價計回報率約二點三厘，並以公司轉讓形式連租約出售。

　　黃開基同日則推拍十二項物業，當中荃灣薀崇大廈地下兩個鋪位涉資最大。

　　同日，於有世紀21推拍三個位於大嶼山澄碧?單位拍賣，該三項物業同屬法院令之債權人物業，其中面積最大的二號屋中層A室單位，面積約一千二百四十方呎，開價一百八十萬元。

大馬房價年漲10％中產階級首選

海外投資夯，據最新調查，中產階級海外置產首選大馬，小資族群最愛日本。專家指出，大馬語言可通，投資熱區吉隆坡房價每年漲7∼10％，日本東京則有4％的穩定報酬率，而澳洲房價資訊透明，房價平均7年漲1倍，空屋率也僅2％，適合投資置產。

澳洲空屋率僅2％
亞太國際地產昨公布「海外房地產投資族群分析報告」，台灣35歲以上的中產階級，海外置產首選國家為馬來西亞，其次為澳洲，日本則排名第3；但35歲以下的小資族群海外投資的排名則恰恰相反，日本奪冠，澳洲則排名第2馬來西亞僅排第3。

觀察原因，中產階級多考量投資潛力、發展前景，小資族群則注重該國的風土人情、氣候等，亞太國際地產總經理秦啟松指出，大馬語言可通，飲食文化與台灣相近而獲青睞，吉隆坡租金報酬率約5％，近5年房價每年成長7∼10％，台人購買大馬房產以40∼50歲佔40％最高；日本則是因租金報酬率高，如東京約4％，大阪約8∼10％，但房價不太會漲。

澳洲也獲國人投資喜愛，秦啟松說，當地法律完整健全，房價透明化全公開，空屋率只有2％，墨爾本租金報酬率約4.8∼5％，觀察近10年，澳洲房價平均7年漲1倍。

中國人看好美加
據大陸房地產網站搜房網發布的「2014年第一季度中國人海外購房趨勢報告」指出，中國人海外購房最熱門的前3個國家為美國、澳洲以及加拿大。加拿大開發商VISION開發經理Raphael就表示，以溫哥華來看，過去10年房市不斷增長，除金融海嘯時期回跌4∼5％，房價每年穩定增10％。

由於營建部門低迷不振，拖累法國經濟表現，法國現在被喻為「歐洲病夫」。為了拯救營建部門，法國最近公布一連串措施，希望洗刷「歐洲病夫」的恥辱。但分析師警告，這些措施可能效用不大。

法國營建部門目前正經歷嚴重危機。法國最新公布的官方數據顯示，在截至5月為止的過去1年，法國新屋開工數量創1998年以來最低。

營建部門為法國創造8.5%的就業機會，但法國第1季營建業活動下滑1.4%，比第1季GDP增幅0.7%還要差，預計營建業活動將連續第3年下滑。

營建不振 阻礙法經濟成長
獨立房地產研究機構IEIF資深分析師馬瑞南（Charles-Henry de Marignan）表示，營建部門的低迷不振，已成為法國經濟成長的一大阻礙。
Natixis經濟研究部門主管瓦克特（Philippe Waechter）指出：「從純粹數學觀點來看，法國人口快速增加，新屋開工數量是不夠的。」

法國政府日前公布刺激營建部門的最新措施，包括將原定今年底到期的無息購屋貸款展延。這項無息購屋貸款計畫是在2011年推出，目的在於提供首次購屋的中低收入戶低廉的融資，購屋者可以在5年後才開始償還本息，現在又展延為7年。

原本這項無息購屋貸款計畫僅限於購買新屋，如今已擴大至特定區域需要翻修的中古屋，且申請房屋修繕貸款的人越來越多。法國政府認為，這項政策的受益者將增加60%，由每年4萬人增至7萬人。

但分析師質疑這些措施會發生效果，因目前可申請的貸款金額有限，尤其是對想在巴黎購房的人而言，更是一貸難求。巴黎是法國房價最高的地方。

巴黎銀行經濟學家昆儂（Laurent Quignon）表示：「儘管是為了振興營建部門，但這類財政措施通常會產生負面效果，因它們對房價的影響比對交易量還大。如果目標是增加交易量，這類措施就不一定合適了。」
法國政府振興營建部門的另一項措施就是簡化建築法規，過去有些法規被視為不必要或混淆不清的，不僅增加建築成本，還導致一些機警的開發商因擔心賣不出去，而取消或推遲新建案。

房價太高 缺乏興建地點
瓦克特表示，降低繁文縟節是正面的作法，但在法國政府的最新方案中，與營建部門有關的不太多。此外，民眾希望住在可找到工作的地方，但這些地區多半是大城市，房價已經高不可攀，也缺乏蓋房子的地點。
瓦克特指出，法國可仿效德國，在大城市以外設立製造中心，這可解決法國目前面臨的房市危機。
昆儂同意瓦克特的看法，認為降低營建成本雖是好事，但恢復營建業的真正變數是土地價格，而上述新措施無法影響土地價格。

更糟的是，法國中古屋成交量也節節下滑。法國最大的房仲業者「21世紀不動產」表示，第1季各分店成交量年跌2.8%，部分是因為法國政府3月公布的新法規，要求仲介業者更多書面作業，減緩了成交量。

「21世紀不動產」總裁威蒙特（Laurent Vimont）表示：「銷售協議書現在長達650頁，以前只有約100頁。」
新法規也影響房地產投資。很多投資人買中古屋是為了出租，但第1季這類中古屋的成交量連續第5季下滑，且較去年同期大減8.4%。

威蒙特指出，購屋出租的投資客大幅減少，就全法國而言，已比2011年下滑20%，光巴黎就減少約30%。
此外，法國政府也打算訂定租金漲幅上限。昆儂指出，這種作法根本與振興營建部門的目標背道而馳。

亞太國際地產「海外房地產投資族群分析報告」顯示，由於近5年吉隆坡房價平均每年增值7%至10%，加上租金投報率達5%，使馬來西亞成為台灣35歲以上中產階級海外置產首選國家。

「海外房地產投資族群分析報告」指出，我國35歲以上的中產階級，若有海外置產打算，多數選擇馬來西亞，其次是澳洲，第3名是日本。

亞太國際地產總經理秦啟松分析，吉隆坡近5年房價，平均每年增值7%到10%，租金報酬率大約是5%，因此吸引不少投資人目光。

台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，台灣房屋2013全年在馬來西亞販售房地產的總銷金額，達新台幣100億元，預估在經濟穩定發展、交通建設陸續完工等情況下，2014年有機會挑戰150億元。

方彥夫強調，馬來西亞自住買盤穩固，在隆新高鐵完工後，往來馬來西亞和新加坡兩邊，僅須90分鐘，可望帶動新加坡與他國人士移入馬來西亞，2020年人口可望上看300萬，將創造更多住宅需求。

由「海外房地產投資族群分析報告」也可得知，日本租金報酬率也不低，東京約4%、大阪約8%到10%；至於澳洲，房價平均7年漲1倍，空屋率僅2%，頗受投資人青睞。

愛爾蘭去年底揮別3年國際紓困後經濟持續復甦，但近日房價漲幅驚人，外界憂房市泡沫危機再起。

金融時報報導，都柏林郊區的花園洋房近來每到周末總是吸引許多家庭前來看屋。以柏福特街（Burford Drive）36號這戶為例，除了擁有5間臥房、3套衛浴和設備一應俱全的大廚房外，房屋還坐落在大片綠地上。

這間房子價格在6個月前已逼近60萬歐元，如今又漲10％，但潛在買主還是趨之若鶩。與妻小來看屋的51歲電信工程師奇斯摩爾（Mark Cheesmore）表示：「這比我們現在住的房子還便宜。」

另一處鄰近M50高速公路的新開發住宅價格也從3月時每戶42.9萬歐元，漲至現在每戶48.9萬歐元。儘管房價上漲一直被愛爾蘭政府拿來當作景氣復甦的證據，但2008至2010年國內房市崩盤的慘劇至今讓人心有餘悸。

房價創七年最大增幅

愛爾蘭統計局資料顯示，今年5月全國住宅房價月增2.3％，若和去年同期相比增加10.6％，創下7年最大年增幅。單就都柏林來看，今年初至5月都柏林住宅房價漲幅達22％。上回愛爾蘭房市出現這般漲幅的時間點剛好是2002至2005年，也就是房市崩盤前的泡沫年代。

房仲業者Sherry Fitzgerald執行長費茲傑羅（Mark Fitzgerald）表示：「即便眼前房價上漲20％，還是比當年房市崩盤前低40％至50％。」經濟學家歐布萊恩（Dan O'Brien）近日也表示，2007年之前大家對房價飆漲的風險毫無警覺，但房市崩盤的陰影卻使現在人人見漲心慌。

專家表示，2000年代愛爾蘭房市泡沫是因建商炒作、融資門檻低及政府大力補助等因素所致，但今日這些因素不復存在。近來房價之所以飆漲，其實是國內房市歷經上一波泡沫所留下的後遺症，而最顯著的特徵就是供應短缺。

愛爾蘭營造業聯盟房市主管費茲派翠克（Hubert Fitzpatrick）表示，今年都柏林房市約有1,800戶新住宅釋出，但市場需求量高達8,000戶，其背後主因是營建融資門檻提高。

當年愛爾蘭房市鼎盛時期，銀行對營建商貸款金額高達100％營建成本，如今最多只願貸出60％，而剩下的40％資金得由建商自行籌款，導致新住宅建案數量銳減。

房仲業者Hooke & MacDonald管理總監麥可唐諾（Ken MacDonald）表示：「1965年至今我見證房市大小起伏，但從沒看過這麼嚴重的供需失衡。我預期未來3、4年房市都無法恢復平衡。」

外界憂崩盤歷史重演

這也意味著愛爾蘭現階段的房價漲勢將來仍有可能發展成泡沫，即便政府堅稱絕不會讓歷史重演。部分人士也批評，現任政府不見得能避免當年大手筆的房市補助計畫，因為有房階級所代表的社經地位在愛爾蘭深植人心。

愛爾蘭總理肯尼（Enda Kenny）6月向國會表示，都柏林住宅供應短缺的問題只能透過刺激營造活動來解決，而政府將加快營建許可發放腳步。

部分人士擔心愛爾蘭房市供應短缺情形短期內無法紓解，但眼前房價上漲相對讓房貸放款銀行減少損失，對於今年將受歐洲央行壓力測試的愛爾蘭銀行業來說總算稍鬆口氣。