國內房仲業破天荒將首度發起抗議大遊行！由房仲全聯會及全台21縣市房仲公會主導，將於8月20日動員逾3萬名房仲從業人員，針對一連串房市政策嚴重衝擊業者生計，在台北市發動大遊行，並提出儘速修法將屋主租賃納入實價登錄、開放二類謄本、訂定奢侈稅退場機制等3大訴求；以及「政府無能、房仲無辜」、「錯誤政策、房價高漲」等9大口號。

此外，全聯會也決定，將每年8月20日訂為「不動產經紀日」，做為房仲業參與公益活動、社會服務之日。

2011年奢侈稅上路後，讓房市交易量迅速下滑；而今年9月15日二類謄本新制又即將實施（新制將不再公開所有權人的完整住址資料，改以去識別化方式，只公開部分住址資料與部分統一編號資料，房仲業者將無法再依此資料開發案源），再度重擊國內房仲業者。此外，財政部正研擬的「房地合一、實價課稅」，業者擔心對房市衝擊不亞於奢侈稅。

有鑑於此，中華民國不動產仲介同業公會全聯會（簡稱全聯會）於7月31日，在台北天成飯店召開第7屆第12次臨時理監事聯席會議，全台21縣市房仲公會理事長幾乎全員到齊，定調將於8月20日發動全台房仲業大遊行，而這也是國內房仲業史上第一次走上街頭。

7月31日當天，各家房仲代表包括東森房屋董事長王應傑、全國房屋董事長葉春智、永慶不動產副總劉炳耀、中信房屋副總劉天仁，以及台灣房屋、21世紀不動產、住商不動產、太平洋房屋都派員出席，幾乎涵蓋國內所有房仲品牌業者。

緊接著在8月1日，全台各房仲公會理事長又齊聚高雄義大世界天悅飯店，討論遊行主軸及相關細節事項，最後定調遊行為「政令宣導及向政府部門的陳情活動」

房仲業者透露，此次是全台房仲業最團結的一次，將動員逾3萬名房仲從業人員上街遊行，遊行活動將於8月20日下午舉行，在台北市自由廣場集結，最終點則在內政部（徐州路），參與人員不穿品牌房仲制服，全部改穿白色衣服，主要是為去識別化。

據了解，全聯會與全台房仲公會在此次大遊行中將提出3大訴求，訴求一：取締非法業者、保障合法業者，呼籲政府應盡速修法，將屋主租賃納入實價登錄範圍。訴求二：「二類謄本應合理開放」，房仲業者認為，政府不應將二類謄本去識別化，影響房仲業正常與合法需求。訴求三：「奢侈稅早日定退場機制」，呼籲政府奢侈稅應訂落日條款，以合理稅制改革取代扼殺市場交易量的奢侈稅。

除遊行3大訴求之外，全聯會也決定將每年8月20日訂為「不動產經紀日」，做為房仲業參與公益活動、社會服務之日，進一步提升不動產經紀業信譽。

太平洋房屋昨宣布在銷售通路上做出新的變革，未來店頭將全面改為加盟店，預計今年底達成加盟店數250間，明年目標展店達300間。

目前太平洋房屋經營中的加盟店共206間，直營店32間，預計年底要達全加盟店250間，太平洋房屋說明，公司鼓勵直營店員工創業，讓超過20年以上經驗的店長轉業加盟，將來若有直營店店長不願轉加盟而撤離，該店員工會分派到其它加盟店。

景氣不好賺加盟金
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，直營店賺得愈多，總公司得到的利潤也愈大，若同一品牌同時有直營店與加盟店，對加盟主而言，容易造成資源集中分配在直營店的疑慮，景氣不佳時直營店轉加盟，可降低公司開銷，帶來加盟金收入。

太平洋房屋加盟事業體資深協理蕭朝陽說，近5年公司不斷從直營店往加盟店做調整，但消費者的權益不會受影響，且明年適逢太平洋房屋30周年，將以300間加盟店為目標全力衝刺。


太平洋房屋 轉型加盟店
【經濟日報】

房市交易萎縮，房仲品牌紛轉型發展。國內最老房仲品牌太平洋房屋（簡稱太屋），昨（4）日宣布，將由目前直營、加盟雙軌並行，全面轉型為加盟模式，目前以大台北為主的直營店將輔導店長內部創業，今年底全數轉型為加盟體系，以全台250店為目標。

太屋擁有30年歷史，是當前最老字號房仲品牌，創立之初即以直營模式展店，13年前開放加盟後，朝直營、加盟雙軌並行，目前擁有206家加盟店、32家直營店，太屋規劃今年將大台北直營店全數轉型加盟店，突顯房仲品牌在競爭中紛思突圍之路。

內政部今天呼籲房仲業推國外不動產銷售與廣告，應遵循國內相關法令規定；民眾購買前也應停、看、聽，避免消費糾紛。

內政部上午發布新聞稿說，國內房仲業多數跨足銷售日本、馬來西亞、美加、澳洲、柬埔寨和新加坡等地不動產，在國內致力於房地產價格平穩的同時，已經引起部分消費者的關注。

內政部呼籲房仲業者，銷售國外不
動產應先確實了解當地不動產的特性、相關法令等，以提供國內消費者周延完整的資訊，提升專業形象。

內政部並呼籲民眾購買海外不動產前，除考量不動產出租投報率高低外，應向房仲業確認取得不動產產權性質、取得期間、相關稅費負擔、持有期間及轉售稅賦等是否符合個人投資需求，以及跨國糾紛處理協助等環節，作好個人風險評估後，再決定是否跨足海外不動產投資。

根據內政部實價資訊，以及5都上半年買賣移轉棟數表現，今年上半年較去年同期「價增量縮」。由於受到政府打房措施的影響，許多置產族對房市態度轉趨保守，反而是自住市場需求較強，因此低總價、小坪數的商品較受歡迎；此外投資市場則集中在指標產品，包括標豪宅或知名商圈店面，「M型購屋」情勢隱隱而現。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，自2011年以來政府陸續祭出一波波打房政策，加上今年底七合一大選情勢不明朗，許多置產族對於房市都抱持審慎保守的態度，2014上半年住宅市場以剛性需求為主力；另外在投資標的上，則是以豪宅或者知名商圈店面較熱門，顯見M型購屋的局勢。

房市價增量縮 雙北減幅最大
若觀察今年上半年5都價量表現，交易量全數較去年同期萎縮，其中雙北市減幅最大達18%、台北市也減少16%，另外桃園縣成交量降10%，其餘地區則萎縮4-8%不等。但是在房價部分，新北市與桃園縣卻是漲幅最大的地區，平均價格上揚1成左右。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨日表示，今年整體房市格局將呈現「蛋黃軟、蛋白產品滿街跑」狀態，房市成交量還會再縮，下半年蛋白區的房價將逐漸消退到合理範圍，預估蛋殼區下修15％、蛋白區10％、蛋黃區僅5％，不動產價格溫和「失溫當中」，強調市場雖冷但不悲觀。

北威國際集團昨日舉辦2014夏季論壇，主題討論中國大陸前瞻對台灣的影響。

針對台灣房市，金融研訓院院長鄭貞茂表示，未來幾年房價進入盤整期，但後續面對未來升息趨勢，是否能適應正常水準，大家應該謹慎保守以對，畢竟現在的利率水準是人類史上最低水準。

至於利率環境不會永遠處在低檔下，什麼時候開始升息？鄭貞茂說，最近央行看參考資料指出，用利率處理房地產的問題是大而不當，代表央行還不會升息，還要看物價跟其他因素。

鄭貞茂表示，央行對房市調控的重點，應該還是在貸款成數限制、房貸負擔率，並利用調高金融業對不動產放款的風險係數、租稅等工具。他說，利率政策可能要2、3年後才會顯現，目前重點在財稅改革，雖然房地產看似較為低迷，5、6年後應該又是一條好漢。

另外，大陸近期也不斷討論嚴重的房地產泡沫化，大陸南方略資詢集團首席經營學家戴欣明直說，「大陸房地產不會有真正的泡沫化破裂，最多只是局部」，大陸是政策導引產業，不能單純用西方經濟學的觀點解釋，這點從大陸許多城市開始取消房地產限購政策，就可以看出。

分配35坪變12坪 翁疲於奔命病逝

昕彤建設推動新北市三重區福德北段426地號等23筆土地都更合建案，鄰地20戶主動陳情盼一併劃入都更範圍，反對戶之一余小姐向《蘋果》投訴，控建商一再變更條件，八旬公公為此疲於奔命，致原硬朗身體突衰敗，住院開刀半月即往生，建商卻在出殯喪禮上派人前往、大談分配條件，怒指建商害家破人亡。對此建商未多做回應。

余小姐經營家庭美容院，先生為工廠作業員，現有住家是60年前其公公租地興建，兩層樓透天合計24坪，另有8坪土地設定權，每年支付地主9000元租金。昕彤建設整合余小姐住家旁687坪土地推都更合建案，鄰地20戶主動希望一併納入都更整合範圍，今年4月召開第1次小組審查會議，仍有3戶未同意分配條件，余小姐家即為其中1戶。

竟派人赴喪禮遊說
余小姐出示今年1月3日昕彤建設所提出的合建換屋契約書表示，建商白紙黑字寫明房屋分配結果，1樓可分得店面13坪、住家35坪與1車位，「建商要求把擔保金信託，公公擔心我們只有地上權，要求建商把現金押在戶頭，但建商不肯。」

由於原地主早在2011年4月及去年6月已將土地賣予自然人吳希達及昕彤建設都更建築設計師劉致錚，兩人之後另以調整地上權地租為由，要求余小姐家人另支付申報地價總額10％，合計16萬6379元，余小姐的公公拒絕付款，雙方提民事訴訟，地方法院判吳希達及劉致錚敗訴，吳劉兩人提二審後已自行撤案。

家中客廳還放置準備燒給公公的紙元寶，余小姐數度放聲大哭，她哽咽稱：「建商分配條件變來變去，原本談的條件變成只分15坪住家，之後又再降到12坪，喪禮上還派人來遊說，跟我親戚說可分20坪，到底有何居心？」

《蘋果》詢問建商，昕彤建設僅稱都更案為100％同意，下月可取得建照，拒絕多談。當地三和開元里里長潘素珍證實，都更案均由一位自稱端木小姐的說客負責聯絡，記者致電詢問，端木小姐全盤否認聯繫過余小姐，僅答：「問建設公司」就掛斷電話。

不影響原都更進度
新北市政府都市更新處更新事業科科長程靜如表示，該都更案建商已先行整合，是100％同意合建案，本月20日將舉行第2次小組審查會議，若通過可提報都更審查大會並申請建照，至於鄰地整合成敗與否，均不影響建商原有都更案進度。

昕彤建設三重都更案小檔案
位置：新北市三重區福德北段426地號等23筆土地
街廓範圍：三和路一段、三和路一段17巷、河邊北街
都更面積：687坪
實施者：昕彤建設開發股份有限公司
進度：
●2013/11/13提事業計劃
●2014/03/11事業計劃公展
●2014/04/18第1次小組審查會議
●2014/08/20第2次小組審查會議
案外案：面三和路一段，另有20戶（合計約181.5~211.75坪）欲採鄰地協調方案併入此都更案，但目前僅有17戶同意，投訴人余小姐為反對戶之一
資料來源：《蘋果》採訪整理

法律須知 有地上權 都更有權分配

都更眉角多，不少民眾搞不懂遊戲規則，恐淪為建商權利分配下的犧牲品，尤其僅有地上物所有權，究竟可否向地主或建商主張權利分配？新北市政府都市更新處副處長謝登武表示，按《都市更新條例》第39條規定，民眾若屬合法建物所有權人，即可就更新前的權利價值換算更新後之房地分配。

估價師可自己找
謝登武解釋，實施都更前，地主應先與地上物所有權人清算權利關係，「但很多地主懶得管，都丟給建商，實務上建商可代地主談判，若更新前的權利價值扣除都更共同負擔成本後仍有剩餘價值，則可按比例分配。」至於分配條件看個案，並無通例可循。
「怎麼分基本上是拆帳問題，多是透過估價機制。」北市都市更新整合發展協會副理事長林育全表示，建商在提權利變換前就必須借助估價師專業，一般是由建商出面委託，被都更戶若有疑義，也可自行推薦，「一般來說至少3位估價師，可地主找2人、建商找1人。」

房價看回不回？儘管國泰房地產指數上周公布第2季房價已出現高檔反轉跡象，但建商最近開賣的新案，還是出現不少開出創區域天價的情況個案，其市場接受度將是未來房價的重要參考指標。

皇翔建設即將在土城區中華路推出4棟住商大案，每戶規畫以30?70坪為主，據悉，每坪開價將達「6字頭」，企圖挑戰土城區域新高。

冠德建設在三重重新路三段的「冠德天驕」開出每坪平均83萬元、重新路二段「冠德愛閱」開出每坪75萬元，成為三重最貴的兩案，品牌效益、地段都為開價加分不少。

全陽建設在板橋江子翠最近推出的新案「全陽圓」，也是區域指標高價案，每坪開價70?75萬元；另麗寶機構和名軒開發合作的上新莊「麗寶雙璽」，規畫28?70坪的主力產品，每坪也開出52萬元區域新天價。

外資私募基金豐泰地產集團在新店大台北華城承購的不良債權，已改建成「豐雲匯」別墅案，最近完工落成上市開賣，每坪平均開價達80萬元，1戶至少2.5億元起跳，也刷新區域單價和總價最高紀錄。

至於台北市，因土地供給匱乏新案不多，近期全坤建設在萬華推出的「全坤威峰」，開價也創區域新高，據悉每坪平均9字頭、部分高樓層開價站上100萬元大關，為萬華區內新天價指標案。

代銷「豐雲匯」的創意家廣告董事長王明正表示，政府引導游資房市轉戰股市、央行和財經首長陸續打房，確實打跑了投資客，但長期資金避險的置產客、自用客需求還在，有些消費能力強、毋需仰賴銀行太多貸款的客層，依然錢進房市。

銀髮產業會是21世紀最熱門的行業之一，新北市政府昨（4）日就針對「銀髮居住產業」，舉辦國際交流暨產業媒合；市長朱立倫並宣布，新北市已透過「一路綠燈、ALL IN ONE」方式，以單一窗口、專人專案提供行政協助，來推動銀髮居住產業。同時，也將協助雙連安養中心、聲寶集團，在三芝及土城投資11億元，提供200戶銀髮專屬出租住宅及75單位長照床位的計畫。

市府經發局此次邀請了日本大和房屋副總裁橘智雄助、澳洲暨馬來西亞頤康閣護理中心創辦人陳昱杰，及澳洲建築產業專家大衛?雷恩（DAVID RANE）等，進行國際技術交流。

新北市老年人口達37萬人，全台人數最多；朱立倫表示，21世紀最大的問題及挑戰就是高齡化，每個人終有成為銀髮族的一天，對食、衣、住、行、育、樂等都有相同需求，而且都是刻不容緩的大事情，因此，新北市升格後不斷推出各項銀髮政策，例如老人共餐、銀髮俱樂部、公共托老中心、健康維護等。

朱立倫指出，對於老人政策，尤其住宅產業方面，就是要快速整合各單位，尤其住宅產業方面要快速整合各單位，以「一路綠燈」方式，透過單一窗口、專人專案提供行政協助，甚至推動國際交流，希望業者提供的不只是房子，而是「ALL IN ONE」的全方位生活服務。

朱立倫表示，新北市這項政策從去年10月推出後，至今已有7家業者表達意願，其中2家正著手推案，也就是雙連安養中心及聲寶集團，預計投資新臺幣11億元，未來提供200戶銀髮專屬出租住宅及75單位長照床位。

新北市府經發局表示，雙連安養中心提出三芝長照中心擴展案，而聲寶集團計畫在土城推動老人住宅開發案，在相關土地使用開發可行性評估後，將隨即啟動「一路綠燈」專案行政協助，相信很快就可推案。

聲寶公司總裁陳盛沺今天表示，台灣市場對老年人「不友善」，聲寶已鎖定老人市場，開發各類符合銀髮族需求的老人住宅。
新北市銀髮居住產業「樂活智慧產品展、國際交流暨產業媒合」，今天在新北市府舉行，陳盛沺出席開幕典禮。

陳盛沺表示，台灣進入高齡化社會，未來打算深耕銀髮族事業，將在土城興建銀髮族住宅、提供無障礙空間及銀髮族家電等設施，採取只租不售，除提老人家電產品，也有無障礙設施。

市長朱立倫也介紹聲寶活化土城區自有土地，將投入開發居住產業，並與銀髮產業結合，積極搶攻銀髮族社群。

陳盛沺受訪表示，老一輩都是省吃儉用，把所有財產都留給子女，但現在的銀髮世代，並不喜歡與兒女住在一起，可住在兒女附近相互照料。

聲寶將「土地開發」作為集團另一主要行業，新北市土城捷運永寧站附近4000坪舊廠，已送件市府申請土地變更。陳盛沺說，若能在今年底完成變更，預計明年推案。

聲寶打算投資新台幣10億元，興建2棟住宅、總計200戶，其中1棟只租不售，租給60歲至80歲健康且不需要人家照料的老人居住。陳盛沺說，規劃的老人住宅，只租給「健康能活動的老人」。

住宅內有25坪至50坪的空間，有兩個臥房，所有軟、硬體都將從「老人的需求」出發，包括銀髮族家電設備、警報系統及防滑裝置。陳盛沺說，原則上不希望有廚房，因為1樓就有很好的餐廳。

高雄氣爆事件也引發了住宅安全話題，在台北有瓦斯公司設立瓦斯儲存槽的地點，就位在內湖住宅區裡面，潛藏安全疑慮，連帶影響成交價只有市價的８折，除了瓦斯槽，包含加油站也是嫌惡設施，鄰近加油站第一排的房價，往往比市價便宜一成。

在內湖巷弄裡，一邊是住宅區、一邊是瓦斯儲氣槽，也因為這麼近的關係，讓這邊的房價打了八折價，綠色圓球狀就是瓦斯公司，六個天然氣儲存槽相差不到一公里，緊鄰住宅區，難免令人心驚驚，附近居民：「有一點擔心，可是心裡想，可能也許是他們安全會做得很好。」附近居民：「不會怎麼樣，你不要到它那?去就好了。」20多年前就設址，看準山坡附近沒住宅，沒想到房子越蓋越多，民眾擔心是隱形炸彈，連帶成交價也拖低，4月一筆最新實價，每坪53萬多，比一般內湖行情70萬左右便宜2成多，房仲：「現在的均價，如果把車位拆開的話大概是一坪70萬上下，所以明顯是看到數字上是有些影響。」房地產專家Sway：「瓦斯槽至少會造成交易停滯，因為我以前賣過那個房子，那我當然是說，客人只要看到有那個瓦斯槽，其實就會心生畏懼地離開了。」除了天然氣槽標的明顯，但多數管線都藏在看不到的地方。

住宅區旁邊的綠地公園，其實在橋下也藏有天然氣管線，還有加油站周遭宅也被多數民眾認為是嫌惡設施，房地產專家Sway：「如果你在家裡要抽菸，看到旁邊有加油站你會擔心，它會爆炸怎樣，所以當然這本來就是個嫌惡設施。」以內湖區靠近加油站周遭的房價來看，第一排每坪63萬起跳、第二排後面回到均價，每坪70萬到80萬，價差大約1成，房仲：「觀感就會造成一些買賣意願，那房價確實是有一些實質上的影響。」房價比行情低必有端倪，魔鬼藏在細節裡，在買房之前也成為考慮指標。

西屯區最賣 南屯較上月增8成

台中市昨公布7月建物買賣移轉棟數全市共4445棟，儘管新北市、桃園縣交易量走跌，台中市與6月4301棟相比還是逆勢上揚3.3％，但和去年同期5198棟相較下滑14.4％。學者指出，短期價量仍會盤整，但下跌趨勢已確定。

台中市7月建物買賣移轉棟數由西屯區以665棟守住寶座，其次是北屯區605棟、南屯區485棟。與6月相比，7月西屯區下降25.6％、北屯區上升12％，南屯區月則增80.2％。

新建案每坪22萬
全國不動產南屯上好加盟店店長林姿羽解釋，南屯區相較6月269棟上升80.2％，主因近年建商陸續在嶺東商圈推案，許多新建案也在7月交屋，使交易量激增。

目前嶺東商圈熱門推案區位於文山路、忠勇路，以及文山一至九街。林姿羽表示，本區鄰近台中精密科技創新園區和高鐵烏日站，又有特3號道路可通往七期、沙鹿，交通機能健全，精銳、里和及總太等建設公司都已在此推案，目前中古大樓每坪18∼19萬元，新建案每坪成交價22∼23萬元。

「台中比台北好一些，但因政策性打房，現在正小幅盤整。」群義房屋不動產企研室特助許鴻政指出， 去年下半年投資型買方開始減少，今年第1季更明顯，高總價客層因為政府查稅嚴，紛紛縮手，七期豪宅更明顯降溫，整個市場都靠自用買方撐盤，房市低迷的情況至少會持續到年底選舉。

北部處反轉階段
雙北市、桃園縣7月建物買賣移轉棟數均比去年同期減少約3成，台中市尚在盤整。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，北部現在已處於反轉階段，價跌可能在半年到1年的時間內慢慢發酵，中南部則因房價起漲較緩，反轉時間也較北部慢，未來幾季可再觀察中南部量縮是否成定局。

高雄石化氣爆之後，重災區內和週遭建案，短期買氣恐將暫時停滯，政府進行全面性的地下管線清查之後，未來全高雄市的房地產市場，行情變數將增加管線一項，若有管線經過，房屋價格會有5％到10％的折價空間。

高雄不動產開發公會榮譽理事長陳武聰說，高雄地下埋設工業管線，是高雄市背負著工業發展的歷史共業，在此次石化氣爆之後，可能衝擊地下管線沿路的房地產市場。

他指出，一旦政府清查完成高市所有地下管線圖資，在資訊公開之後，包括建商、以及購屋消費者，將面臨一個新的市場機制，就是，在無地下工業管線區域，房價可能獲得消費者青睞，但地下管線沿路的房價，恐怕就會有折價命運。

陳武聰表示，未來建商購地之前，也會把工業管線列入價格參考因素，消費者同樣也會有此認知。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖則認為，一旦全面清查，並做好有效管理，說不定有機會減少折價幅度，畢竟，氣爆的心理衝擊，有可能逐漸消失。

他說，在災區更外圍的安全區域，如果大樓住宅每坪房屋價格都超過35萬元，凱旋路與一心路、二聖路、以及三多路附近的新大樓建案，不可能降到每坪10多萬元。

戴嘉聖說，目前該區域還是舊部落的透天住宅居多，新大樓建案不多，每坪價格大部份介於21萬元到30萬元，折價5％到10％，幅度已經很大，「不太可能超過這個範圍」。

不過，氣爆發生後，在啟動重建的4個月左右，位於重災區的中古屋、新屋以及預售屋，短期內，買氣將受到明顯衝擊，戴嘉聖說，冷淡，應該是可以預期。

國營事業加速資產活化，台灣菸酒公司「高雄駁二藝術特區土地設定地上權案」昨（4）日舉行招商說明會，吸引約30家旅館、營建及壽險業者參與，預計今年第3季正式公告招商，該案為台灣菸酒公司在高雄市首筆設定地上權個案。

高雄駁二藝術特區基地位於該區主要門戶地段，距離高雄捷運橘線西子灣站與鹽埕埔站步行約8到10分鐘，招商範圍包含高雄市鹽埕區大東段767、770地號兩筆土地，基地面積共計近千坪，使用分區為「第三種商業區」，建蔽率60%，容積率490%，可供旅館、零售、商辦等使用。

該案預估總投資規模約10餘億元，權利金底價將採50年分攤，地租為公告地價的5%。台酒表示，該案現況為閒置營業處的老舊建物，預計本月召開董事會後，確認招標底價，未來全台各地閒置的營業處所，也會在評估後釋出。

負責招商的仲量聯行趙正義總經理表示，本案基地緊臨高雄稀有的港灣文創特區旁，具發展獨特性。觀察整體商用地上權土地市場，國營事業加速資產活化、國有土地不能標售，加上市場資金足夠，商用地上權仍是壽險公司投資選擇。但業者指出，一般投報率在台北需達4到5%、中南部5到6%以上才會具投資誘因，出手與否，除考量地氶條件與市場胃納量，「有沒有承租者」仍是壽險業評估的主要因素。


工商時報
台灣菸酒 高雄地上權案如期招商

儘管高雄氣爆事件，傷亡慘重，社會大眾心情沈重，但台灣菸酒公司位於高雄市的首筆地上權土地活化資產招商案，昨（4）日依然如期招商，看好高雄市中長期發展的信心滿滿。該案將採地上權存續年限50年的方式，於第3季公告招商。

台灣菸酒委託美商仲量聯行，舉辦「臺灣菸酒公司高雄駁二藝術特區土地設定地上權案」招商說明會；原本因為高雄爆發氣爆災變事件，主辦單位一度有意暫緩招商說明會，但由於中長期仍對高雄市的發展前景頗具信心，因此還是如期舉辦。

昨天招商說明會，由台酒公司資產營運管理處處長王彩雲主持，吸引保險業者、建築業者、旅館業者等20多家潛在投資人與會，熱度不減。仲量聯行董事總經理趙正義表示，預計103年第3季正式公告招商。

台灣菸酒高雄地上權土地，位於高雄市駁二藝術特區內，連接七賢三路，附近有雙捷運站，兩塊基地接續面積總計近1,000坪，屬於第三種商業區，建蔽率60％，容積率490％。

該土地提供設定地上權50年，未來可以優先承租20年，預定以經營權利金方式來收取租金，以保守財務估算，每年租金報酬率估計約6?8％。

在宏觀經濟走軟與房地產市場不振的壓力下，過去倚重土地財政的大陸多數地方政府，今年上半年財政收入增幅減緩，使得地方政府高達2.4兆人民幣（下同）的地方債償債壓力陡增。

據大陸第一財經日報指出，由於一些地方債務問題突出，甚至出現了債主把某地基層官員堵在會議室討債的情形。

大陸自1994年實行分稅制，地方必須自籌義務教育、民生、醫療和公共服務等財政支出，地方政府必須自尋財路。其中，為廣擴財源，土地出讓占了大部分。

然而，根據各地披露的經濟數據，今年上半年，至少有22省份經濟增速落後於年初目標，11個省份財政收入增幅只有個位數，與此同時，依賴賣地償債似乎也遇到阻礙。

今年上半年，地方政府通過賣地收入達到2.1兆、年增26.3％。不過，儘管地方政府加速賣地，但房地產市場的乏力，使開發商往往無力接單，這讓地方來自土地的財政收入萎縮。一名省級開發區官員稱，由於地價下跌，當地今年財政收入至少要下降25％。

報導另引述南方某市一名官員稱，由於當地土地市場不景氣，多次出現土地流拍現象，為了把地賣出去，當地只好採取劃小地塊出讓的辦法。「價格低也要忍痛賣，一旦資金鏈斷了，進入金融機構的『黑名單』就更糟糕了」。

大陸央廣網轉述湖南一位地級市的副市長談話稱，「現在從銀行融資越來越難，逼得政府一天到晚找抵押物。銀行的貸款財政擔保已經不靈了，必須要人大『背書』。不少地方被迫透過中介機構融資，高利率也要咬牙貸。」顯見地方債務危機。

根據中國審計署公佈的統計，截至2013年6月底，大陸地方政府負有償還責任的債務約11兆元，而今年需要償還的債務占債務總餘額的21.89％，這意味著今年地方政府需償還債務約為2.4兆元。

另一組數據指出，從去年6月底至今年3月底，大陸共有9個省份超8億元的債務逾期未還。大陸財政部副部長王保安此前曾警告，今年是償債壓力最重的一年。

從各省的債務分佈情況來看，截至去年底，江蘇、北京和浙江分居大陸省級地方債務規模前三名。

陸學者看房產泡沫：1年前已破

深圳南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明表示，大陸房地產泡沫一年前已經破裂，長期而言，大陸房地產仍將上漲。他認為，房地產是大陸的支柱產業，直接關連的產業至少有70 、80個，政策不會讓房地產倒，同時，大陸銀行體系是國有的，會自動消化房市泡沫。

戴欣明昨（4）日在北威夏季論壇上，發表題為「解讀中國城市與地產走勢」演講時，做出上述表示。曾參與許多複合商業地產開發的戴欣明指出，由於沿海一線城市人口爆炸，大陸新型城鎮化是要讓農民就地工作生活，與前十年農民進城的城鎮化不同。過去，人口是就業式流動，如今是旅遊式流動，也就是說，隨著經濟成長向內需轉型，城市發展更加著重特色。

戴欣明指出，一些二、三線城市，例如溫州，曾因資金炒作導致房市過熱，一年前泡沫均已破裂，今年大陸房市不會出現大範圍的泡沫化現象。從長期來看，他也看好大陸房市將持續上漲，「在我有生之年都是支柱產業」。他指出，雖然許多城市目前已放鬆限購，但仍未放鬆限貸政策，首套房頭期款仍高達三成，表明許多城市房屋仍供不應求。

他更指出，大陸房地產已進入稀缺時代，因為大陸房屋壽命平均僅30年，就面臨舊城改造（都市更新）或換屋。同時，大陸銀行體系為國有的，會自動吸收房地產形成的壞帳，不會爆發金融危機；房市就像「啤酒」，「放久了泡沫就慢慢消下去了」。

長期而言，大陸房市仍可能有局部泡沫化情形，主要應觀察房地產市場佔該城市生產總值（GDP）的比重，如果在「20％左右」，打房反而會讓房市漲更兇，深圳就是一例。但有些三、四線城市，房地產佔GDP比重高達六七成，就要注意可能泡沫化。

前財政部長、北威董事總經理劉憶如在主持論壇時表示，泡沫是「很美的」，世界各國都致力創造泡沫，但是否能控制不讓泡沫破滅，則是很大學問。美國雖然已開始退出量化寬鬆政策（QE），但歐洲與日本還沒有，等到全世界都退出QE時，她認為要特別當心資金退潮的效應。

.“當下的市場誰都不好過，最終要看誰能熬。”某知名房企高層向《證券日報》記者透露，今年房企銷售成績單的背後，真正考驗的是開發商能否通過低成本的融資管道儲備“糧食”，熬過行業冬天。

然而，從近期房企海外融資的表現來看，海外融資成本已經普遍上漲，融資難度也越來越大，而國內資本市場的融資管道有限，加上銷售速度緩慢，回籠資金較慢，個別房企的資金壓力非常大。

據中原地產研究中心統計資料顯示，2014年前7個月，中國房企海外融資規模達到424.33億美元，其中，7月份海外融資規模為56.6億美元，環比下滑幅度為40.79%。此外，從萬科等10家標杆房企國內外融資的表現來看，7月份融資額度為50.37億元，環比下降63.74%。

首7個月海外舉債超2600億元

“近年來，由於國內融資管道有限，且成本較高，中國房企海外融資規模迅速擴大，尤其美元債發行規模不斷上漲。”一位元業內人士向本報記者表示，從今年中國房企出海融資的具體表現來看，海外融資成本已經普遍超過7%，甚至有的房企出海找錢的成本代價高達15%以上。

事實上，從中原地產研究中心的監測資料來看，海外融資額在中國房企融資總額中仍然佔有較高比例。從總規模來看，截至2014年7月底，中國房企今年前7個月海外融資總額高達424.33億美元，合計人民幣約達2620億元。

資料顯示，今年前5個月中國房企海外融資額分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元以及73.9億美元。

而從單月波動情況來看，1月份和6月份為中國房企海外融資高峰期，6月份單月海外融資規模高達95.6億美元，為年內峰值。7月份則開始下滑，單月海外融資總額為56.6億美元，環比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地產和當代置業兩家房企海外融資成本都超過了13%。7月25日，力高地產集團稱發行總額為1.25億美元的5年期優先票據，票據將自2014年8月1日起按年利率13.75%計息；而當代置業亦是發行1.25億美元的5年期優先票據，其融資成本卻高達15.3%。

對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，在美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重壓力下，近期國內多個城市樓市又湧現降價潮，這導致了房企海外融資的難度有所加大。

“整體而言，房企的資金壓力在明顯加大，目前房企均在加大融資努力。”張大偉強調道，但是房企的海外融資成本明顯上漲，導致企業的資金成本負擔加重。

遠洋發債12億美元奪最大單


值得注意的是，從7月份出海融資的房企和發債規模來看，7月31日，遠洋地產敲定了發行總額為12億美元的兩筆美元債券融資事宜。

據中原地產監測資料顯示，遠洋地產此次共發行了5年期與10年期的兩筆美元債券，總額共12億美元，合計約為人民幣74億元，融資成本均在6%以下。

“中國房企出海找錢，一方面有機會低成本獲得融資，消解房地產市場低迷帶來的銷售壓力，緩解現金回籠緩慢導致的資金鏈緊張情況，另一方面也可以在土地市場出現流標的冷清狀態下，增加優質土地儲備。”上述業內人士向本報記者表示，去年多數房企拿地規模都急速擴張，債務壓力也隨之增加，鑒於此，開發商不得不去借新債還舊債。

樓市低迷至今，多地紛紛鬆綁限購，但效果尚未顯現，業內人士將制約這一樓市僵局的關鍵直指信貸。

7月31日，成都市財政局官網發佈消息稱，四川省財政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公佈的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

8月3日，《每日經濟新聞》記者向多家四川國有商業銀行核實了上述說法，其相關負責人表示，他們在上周已知悉該政策，目前尚未對信貸進行調整，還在等待政策的具體細則出臺。

不過，有銀行界、房地產業內人士認為，銀行的房貸利率受資金供需關係影響，在當前銀行資金鏈緊張、資金來源被大量分流的情況下，銀行不一定會犧牲房貸利息而接受貼息政策，該政策的刺激效果可能有限。

“補貼”支持剛需市場

四川財政發佈的這條“補貼”銀行、鼓勵銀行支持剛需房購買的政策，引發了房企和購房者的關注。

一家國有商業銀行相關負責人告訴記者，財政補貼金額是銀行房貸總額的3%，這是政府在增強購房者信心，予商業銀行以支持。等到具體細則公佈，銀行會積極配合，做出相應調整。

據成都市財政局官網消息稱，按照 《四川省人民政府辦公廳轉發財政廳關於穩定經濟增長的十條財稅政策措施》檔精神，最新舉動為的是發揮財政政策引導作用，“鼓勵金融機構支持居民家庭購買基本住房，促進全省建築業和房地產業健康發展”。

此次新政針對的是面積在140平方米以下、社區容積率1.0以上、成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的“首套普通商品房”，也即剛需房。

全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示，四川這一政策相當於對銀行貼息的方式支援剛需市場，而住建部部長陳政高此前曾公開表示的今年下半年要千方百計“去庫存”。

顧雲昌指出，貸款是影響房地產市場的重要因素，尤其是對於剛需購買者來說。地方政府用貼息的方式鼓勵銀行放貸，既是為了促進解決居民住房的民生問題，又旨在解決樓市低迷、庫存量過高的經濟問題。

銀行是否接招有待觀察

不過，也有銀行界、房地產界的業內人士認為，這項政策雖意圖甚好，但銀行是否接招還有待觀察。

記者注意到，財政貼息的前提是“貸款利率不超過同期基本利率”，而幾乎所有銀行都不提供基準利率貸款，首套房房貸均會在基準利率基礎上上浮，不少銀行都上浮至少10%執行。因此，四川財政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎利率？

中原地產華西區董事、總經理莊澤寶也認為，這項政策並非強制命令，具體執不執行、如何執行是看各個銀行。另外，銀行也會觀望細則的出臺，3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行？分多長時間返？這些都將影響銀行具體房貸政策的實施。

一家國有商業銀行在四川的一位高管坦言，銀行並不是願意放鬆房貸，事實上，首套房對銀行而言是優質資產，銀行是願意貸款的。

他表示，資金來源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問題。隨著市場上大小信貸融資公司的加入，互聯網金融產品的吸金，銀行資金來源已被嚴重分流。因此縱使有財政貼息，銀行也會考量成本和收益，恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。

事實上，除了對銀行貼息，政府刺激樓市的另一種常見做法是直接補貼購房者。成房聯總經理冷泉頤認為，比起貼息銀行，將補貼返給購房者的做法可能更有效。

顧雲昌指出，這兩種辦法都可行，貼息的方法國外多有運用，也比較規範。3%的返利並不低，政府的姿態是關鍵。

龍湖地產4日公佈2014年中期業績,今年上半年，龍湖地產合同銷售額達人民幣202.8億元，銷售面積184.6萬平方米，銷售單價10984元，營業額增長4.7%至159.4億元。歸屬于股東的淨利潤為40.1億元，較去年同期增長4.2%，減除少數股東權益及評估增值影響後之核心淨利潤為21.3億元，歸屬于股東的核心淨利潤率為13.4%。其中物業發展業務營業額為151.9億元，較去年同期增長3.6%。

據業績報告顯示，龍湖地產目前土地儲備合計3,959萬平方米，權益面積為3,558萬平方米，平均成本為每平方米人民幣2,259元，為當期簽約單價的20.6%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長江三角洲地區、華南地區及華中地區的土地儲備分別占土地儲備總額的38.3%、32.8%、20.0%、6.0%、2.9%。期內，集團購置7幅新地塊，總建築面積192萬平方米，平均收購成本為每平方米7,380元，平均溢價率處於業內較低水準。戰略性進入佛山、南京兩個新城，深化集團“擴縱深、近城區”戰略。

期內龍湖地產繼續保持低成本融資優勢，提前贖回9.5%的7.5億美金債，並完成兩次境外融資，有效降低資金成本。3月份，與8家銀行簽訂銀團協定，獲得24.5億港幣及1.25億美元（共計約34.25億港幣）的5年期銀團貸款，利率為Hibor+3.1%。為對沖匯率風險，集團首次進入人民幣債市場，於5月在境外成功發行20億人民幣4年期債券，票面利率6.75%，是全球資本市場上最大規模的4年期人民幣債券。

投資物業租金增長24.1% “持商業”戰略全國化落地

截至2014年6月30日，集團已開業商場總面積92.2萬平方米，整體出租率達到95.8%。租金總額人民幣4.0億元，扣除營業稅後的租金收入人民幣3.8億元，較去年同期增長24.1%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為82.2%、13.9%、3.9%，租金收入的增長率分別為28.0%、4.2%、28.0%。

集團目前主要在建商場10個，累計在建面積127.7萬平方米，2014年上半年度錄得投資物業評估增值26.9億元。從2014年開始，這些儲備商業物業將進入密集開業期，從而給集團帶來穩定的租金收益。預計在下半年，將有成都時代天街、西安大興星悅薈、北京長楹天街、重慶時代天街（二期）開業。其中北京長楹天街的開業將標誌著龍湖佈局全國的商業地產旗艦品牌——天街購物中心，首次亮相全國一線城市。截至目前，上述專案的招商情況進展優良。6月，成都金楠天街成功召開招商大會，吸引1000家商戶響應。下半年即將開業的北京長楹天街當前招商率也已超過75%。

預計至2017年，天街購物中心的開業數量將由目前的5個增至14個，全部位於重慶、成都、北京、杭州、上海、蘇州等6個一線及領先二線城市。屆時，龍湖持有開業商場總數將超過20個，開業總面積將超過300萬平方米。

接到個貸經理的電話，周思源興奮地狠灌了幾口冰紅茶。“沒想到這麼快就放款了，跟做夢似的。”他告訴《中國經濟週刊》記者，原本打算和貸款行打一場“硬仗”，因為身邊一些朋友等待放款的週期長達三個月甚至半年，沒想到他月初才接到貸款審批通過的通知，不到一個月就已經到賬。

7月28日，記者走訪上海13家銀行支行發現，順應全國多地鬆綁房貸政策的“潮流”，上海也有部分銀行加入了首套房利率優惠的“軍團”，放款週期普遍大大縮短。其中直接利率下浮的銀行包括農業銀行和滙豐銀行，而工商銀行、建設銀行、交通銀行等也取消了此前持續多月的基準利率上浮10%左右的慣例。

貸款最大優惠利率可打九四折

2014年上半年以來，全國各地的房貸政策一度越收越緊，首套房貸款優惠逐漸減少，從回歸基準利率到不斷上浮，2月甚至還吹過一陣兇猛的“停貸風”。不過，在7月底信貸緊繃的氣象被一掃而空，銀行間開始互博競爭。

此前有報導稱，農業銀行近期以強勢降價突襲市場。7月28日，記者以購房者身份致電農業銀行上海分行羽山路支行個貸中心吳經理，確認了坊間盛傳的該行利率打折的資訊。“如果公積金和商業貸款組合貸，需要認定其中的商業貸款金額，現在的預通知是200萬以上大概可以打九五折，但正式通知還沒有下來。”

而在農行上海分行濱江支行，個貸中心的范經理則對記者強調，能不能享受優惠還有其他附加條件：“你收入一定要夠，要有一定的還款來源，每個月如果要還1.3萬元，收入至少要2.7萬元。”

“具體情況還要看信用評分，影響信用評分的因素包括客戶的學歷、婚姻狀況、工作單位以及信用卡是否拖欠等。”范經理還告訴記者，農行的個人房貸政策變動頻繁，“現在房貸利率政策一個月一變，一般是月底出下個月的利率政策。”

更實際的優惠則是放款週期的縮短。“如果是一手房，最快15天就可以放下去了，”范經理表示，“不過，每個開發商都有自己合作的銀行，基本上開發商會給你找按揭銀行，具體還要根據開發商的情況。”

而在農行8月房貸新政之前，滙豐銀行已經悄然打折。據一位個貸經理介紹，7月份以來，該行一手房首套房貸款160萬以上就可以享受基準利率的九六折，二手房首套房貸款160萬元以上也可以享受基準利率的九四折，貸款160萬元以下統一是九六折。

“我們對於期房比較謹慎，風險比較大，不是我們合作的開發商就不做，二手房整個放款時間大概需要一個半月，新房合作的開發商放款時間為一個月左右。”上述滙豐銀行個貸經理對記者說。

其他銀行不再上浮

《中國經濟週刊》記者調查還發現，除了農行和滙豐銀行以外，上海其他銀行雖然暫未接到類似直接利率下浮的通知，但大多數銀行也已經不再對首套房貸款執行利率上浮。據悉，上海從去年年底開始收緊房貸利率優惠，多數大型商業銀行首套房貸款利率上浮10%~20%不等，追平了二套房房貸利率。

據記者瞭解，向來佔據最大房貸市場的建設銀行近期視貸款金額不同，對貸款利率進行浮動定價。建設銀行上海分行楊浦支行一位元工作人員告訴記者：“首套房貸款現在雖然還沒有向下浮動，但首套房全款價格如果高於300萬元，貸款一般都可以按照基準利率來執行，低於300萬元的貸款利率是上浮5%。”嘉定支行也口徑一致，並強調“要看個人征信報告”。

交通銀行楊浦支行工作人員告訴記者：“現在單筆期房不接單，二手房商業貸款200萬元以上就可以按照最低基準利率來算。”工商銀行控江支行個貸中心則以放款速度“吸引”購房者，該行工作人員告訴記者：“首套房貸款能夠按照基準利率來執行，但房貸最關鍵要貸得出來，放款速度各家銀行是不一樣的，我們的放款速度比較快。”

五大行中，目前只有中國銀行上海分行定價依舊堅挺。該行五角場支行對記者表示，執行的首套房貸款政策一律是按基準利率上浮10%~15%。

而一些股份制銀行也“含蓄”地加入混戰。民生銀行上海分行市東支行個人信貸中心告訴記者：“除了信用資質不好的客戶要上浮10%，個人首套房商業貸款5年以上的都可以最低按照基準利率計算。” 招商銀行上海分行淞滬路支行雖向記者介紹，“現在的商業貸款政策是基準利率上浮11%”，但也強調“實際上具體利率是可調的”。

購房者嫌利率優惠太少

銀行房貸或多或少的鬆綁跡象，是否意味著多方利益膠著的上海樓市會就此走向拐點?市場觀點呈現分歧。中原地產研究總監宋會雍接受《中國經濟週刊》採訪時表示，農行打折對樓市的實際影響可能甚微。

“農行的房貸在整個銀行房貸市場中占比很低，房貸主要以工行和建行為大頭，之前也有一些商業銀行對旗下高端客戶打折，比如日資產額度在500萬以上客戶打八五折，所以這次打折行為不像是對房貸的放寬，而是對優質客群的一種新的梳理。”宋會雍對記者解釋道。

“我們對比過，如果按照農行200萬貸款的門檻來算，房子全款就是286萬以上，這個房價在一手房當中占比不到30%，在二手房當中只有11%左右，這個比例很小，首套房的比例會更低，所以估計對市場影響是很小的。”

年底結婚，正在觀望樓市的劉先生也告訴記者，200萬貸款打九五折，攤薄到20年中，一個月大概也就是省200元左右，“這是幾包煙的事情，我們的積極性不會因此有大的提高。”

也有市場人士分析認為，在這波貸款利率打折潮帶動下，近期其他銀行也會儘快跟進推出利率優惠政策。值得一提的是，國務院總理李克強7月23日主持召開國務院常務會議時提出，要抑制金融機構籌資成本不合理上升。業界有猜測認為，農行房貸利率政策的鬆動是受到了這種政策信號影響。


不過，宋會雍還是強調資金成本和樓市風險兩道坎決定了銀行的姿態。“銀行本身也需要吸儲，但是很多‘寶類’產品誕生後，各大銀行加快推出理財產品，銀行吸納存款平均利率在5%左右，如果房貸利率按基準利率來算的話，才掙兩個點，如果再打折的話，就相當於免息了，利潤受到擠壓。”

樓市風險則是指房價下調的風險。“銀行在首付款方面有嚴格的控制，比如不會隨便把首付款的比例下調，因為一旦下調，如果個人買的房子是期房，那這房子就可能成為銀行的包袱，所以銀行做房貸利率放鬆是有底線的，要看房價調整風險的保險係數。”他如是分析。

在對地產業的一片看空聲之中，萬科A（000002，收盤價9.95元）今年上半年完成了千億元的銷售額。然而今日萬科發佈的7月銷售資料公告顯示，7月份公司銷售金額和銷售面積環比均有較大幅度下滑。此外，萬科拿地的步伐越發緩慢，7月拿地金額創下自2012年3月以來的新低。

銷售面積與金額環比雙雙回落

據今日公佈的銷售簡報顯示，2014年7月份，萬科實現銷售面積136.7萬平方米，銷售金額133.2億元。萬科銷售金額和銷售面積在5月和6月的持續上升勢頭戛然而止。

環比方面，2014年6月份，在加大力度進行推盤後，萬科業績實現了大幅上漲，實現銷售面積174萬平方米，銷售金額193.9億元，創下今年以來的新高，公司也順利實現了上半年千億的銷售金額。而今日公佈的資料顯示，萬科7月的銷售資料沒有再現6月的輝煌，銷售面積和金額環比分別下降了21.4%和31.3%。

《每日經濟新聞》記者注意到，在今年以來累計銷售總量方面，萬科依然保持了同比正增長，2014年1~7月份公司累計實現銷售面積958.0萬平方米，銷售金額1142.3億元，分別比2013年同期增長14.8%和17.0%。

拿地金額創28個月新低

與大多數同行相比，萬科今年的業績資料都顯得頗為突出。但在目前樓市被普遍不看好的情況下，萬科今年在拿地方面也越發謹慎，資料顯示，萬科7月份2.2億元的拿地金額創下了2年來的新低。

據萬科今日公佈的簡報顯示，在7月份，公司新增加項目2個，分別是南昌青雲譜洪都項目和嘉興城南路東地塊專案。其中，青雲譜洪都項目位於南昌市青雲譜區洪都南大道東側，洪都生活區西側和南側。項目淨用地面積約2.8萬平方米，容積率3.4，計容積率建築面積約9.5萬平方米。值得注意的是，此項目是屬於萬科今年以來一直在嘗試的 “小股操盤”模式，萬科擁有該項目24.84%權益，須支付地價款約0.95億元。


嘉興城南路東地塊專案則位於嘉興市經濟技術開發區，城南路東側，廣穹路北側，常清路南側。項目淨用地面積約2.5萬平方米，容積率2.4，計容建築面積約6.0萬平方米。與6月份新增3項目全走“小股操盤”路線不同，萬科擁有該項目100%權益，須支付地價款約1.25億元。

《每日經濟新聞記者》注意到，萬科在7月份保持了專案儲備速度繼續減緩的節奏：6月，萬科的拿地金額從5月的13.75億元驟降到3.63億元，7月拿地金額降至2.2億元，不僅創下了年內的新低，也是自2012年3月份公司拿地金額為0以來，28個月內的最低值。

兩岸專家提出看法 大陸房市泡沫不會大規模破裂

大陸各大城市紛紛解除房市限購令，外界關注大陸房市下探壓力是否可能崩盤，大陸南方略諮詢集團首席經營學家戴欣明4日表示，大陸房市泡沫不會大規模破滅，只會局部破滅，如民間借貸活躍的溫州。而戴德梁行台灣董事總經理顏炳立認為，未來3年內大陸建商將會出現整併潮，大型建商市占率升至25%。

大陸經濟靠房地產

戴欣明與顏炳立4日皆受邀出席北威集團舉辦《夏季北威論壇》，作上述表示。戴欣明指出，除非銀行產生許多壞帳，才有可能導致房地產泡沫破滅，但他認為大陸房地產泡沫破不了，因大陸銀行多為國有銀行，聽命於政府的行政命令進行房市調節。

市場許多人認為大陸房地產到了崩盤的地步，戴欣明表示，整體來說，大陸經濟還需靠房地產，大幅下跌的機率相當低，尤其房地產是許多地方政府的財稅來源。

不過，戴欣明說，大陸保障房系統一直尚未完善，至少要讓保障房體系占房市35%，才有穩定房市效果，目前僅3.5%，還有很大的努力空間。此外，儘管大部分城市都已取消限購，僅12個熱點城市尚未解除，但鮮少動到限貸政策，因為不會走「免頭期款」的回頭路，以防止炒房。

房價下修方向不變

對於大陸房價趨勢，顏炳立認為，大陸住宅交易量仍萎縮，房價下修的方向不會改變，預計一線城市降2%至3%、二線城市降5%至10%、三線城市降15%至20%，四線城市則需要花4至5年去庫存。此外，他預計，因中小建商資金成本高、易資金斷鏈，未來3年恐掀起大吃小的整併潮。

至於投資大陸房市的風險，戴欣明認為，若地方政府過分依賴房地產，風險就會偏高，若房市占地方總產值2成以內，絕對大有可為，只要拿到地就可營利。此外，大陸商業地產存在同質化偏高的風險，要做出特色才能存活，台灣人就很擅長這方面的營造。

早前彭博引述消息人士指出，長和系主席李嘉誠有意透過長江實業（00001）及由他控制的同系公司，競投愛爾蘭飛機租賃公司AWAS group部分飛機資產。長實昨晨發出公告，承認公司已就向AWAS收購若干飛機提交了初步不具約束力建議。

長實表示，一直致力開發投資以增加穩定收入，推動業務長期持續發展，上述收購建議是眾多可參與的投資機遇之一。不過，長實強調，該項目仍在非常初步階段。

據AWAS的2013年年報資料顯示，該公司收入10.75億美元（約83.9億港元），純利7240萬美元（約5.7億港元），擁有266架飛機，當中有218架窄體機及48架闊體機，平均機齡為5.6年。已租出的飛機有101架，主要客戶包括新加坡航空及澳航，分別佔收益的6%及4%。

傳買百架飛機涉390億

據彭博資訊指出，AWAS正計劃出售約100架較新的飛機，作價50億美元（約390億港元），並引述消息人士指出，李嘉誠正考慮競投該批飛機資產。報道說，AWAS過去主要收購其他飛機租賃公司的舊飛機以擴展規模，正研究把未出售的飛機資產上市。

龍湖地產（00960）今年全年銷售目標570億元（人民幣．下同），但上半年僅完成合約銷售額202.8億元（約35.6%），首席執行官邵明曉表示，將維持銷售目標不變，計及7月合約銷售額38.6億元，目前達銷售目標42.5%，預計下半年推盤較多；加上杭州等城市放寬限購，政策環境不會更差。

財務總監趙軼表示，今年全年可推出發售的樓盤價值為980億元，若複合去化率（銷售比率）58%，全年的銷售目標便可達標。預料370億元舊存貨去化率為45%，480億元新一期舊項目去化率63%，133億元全新項目去化率75%，估計可分別賣出170億、300億及100億元庫存。邵明曉指出，下半年將推出11個全新項目，另有19個舊項目推出新一期。將按各地區情況，採取靈活定價策略促銷。

多賺4.2% 負債率將改善

龍湖上半年純利40.1億元，按年增長4.2%；每股盈利73.6仙，不派中期息。核心溢利21.3億元，倒退22.1%；核心淨利潤率下跌4.5個百分點，至13.4%。淨負債率66.2%，增2.1個百分點；持有現金181.1億元。整體毛利率跌1個百分點，至30.9%；地產開發毛利率跌1.1個百分點，至30.2%。

董事長吳亞軍表示，樓市黃金十年告終，該公司去年開始減少買地，「行業轉彎，提前收油門」。因此，存貨水平及負債率或優於同行，估計今年底負債率將較上半年改善。目前市場仍有發展機會，只是行業在過去意氣風發，現需調整心態。公司發展轉趨保守出於安全考慮，並非懼怕市場形勢。趙軼表示，有意把全年毛利率維持在20%至30%。邵明曉表示，將擴大合資開發模式，除與金融機構合作外，亦與其他開發商以同股同權形式合作；目前地價仍不合適，未見到好機遇。

招商局置地（00978）獲母企招商地產注入廣州招商房地產其餘49%股權，消息刺激該股昨天炒高12.07%，收報1.3元。財務總監余志良表示，暫時維持全年銷售目標100億元（人民幣，下同），上半年合約銷售額僅27億元，是由於期內供貨量較少。預計下半年可供推出的樓盤總值160億元，其中130億元為新推項目，期望去化率（銷售比率）可達70%，仍有望完成目標。

該公司上半年毛利率按年大跌19個百分點，至25%，余志良表示，行內毛利率均有下跌趨勢，由於新取地皮作價較以往貴，相關毛利率僅30%。期望獲母企注資的成本較低，有助改善毛利率水平。

他指出，上半年淨負債比率由去年底的4%增至35%，仍低於香港內房股平均50%至60%的水平，目標在今年底控制在同業水平，以支持快速發展。全年可動用資金60億至70億元，上半年已動用40多億元；預期下半年樓市銷情較好，回款期較短，將有70億元資金回籠。

華南城（01668）公布，附屬公司西安華南城在西安以3.75億元人民幣，投得面積19.6萬平方米的土地使用權，連同去年起在西安投得的地皮，現時合共8幅地皮，共14.84億元人民幣（約18.65億港元），總面積為89.3萬平方米，可建建築面積約211萬平方米，預計該西安項目用作物業發展，部分用作銷售及租賃用途。

上車盤樓價繼續攀升，馬鞍山新港城呎價在兩個月內兩度破頂，最新實用呎價高見1.27萬元；鰂魚涌南豐新邨兩房戶剛以呎價1.34萬元易手，亦創逾一年新高。

利嘉閣地產高級聯席董事楊震霆表示，新港城F座高層3室以426.8萬元由用家購入，實用面積337方呎（建呎464），實用呎價1.27萬元（建呎9198元），屬屋苑新高；是次成交把屋苑的呎價紀錄推高約2%，對上一個高位則由J座極高層2室在6月中所創，實用呎價約1.24萬元。

港島熱門上車屋苑南豐新邨，更有兩房單位獲多位準買家搶購，最終以高價售出。利嘉閣助理分區董事丁培鴻表示，屋苑3座低層B室，業主放盤僅一周，已接獲4至5枱客同時搶購，最終以525萬元成交，實用面積391方呎（建呎474），實用呎價1.34萬元（建呎1.11萬元），為同類單位逾一年新高，亦是本月首宗成交。資料顯示，同類單位於兩年前曾以530萬元成交。

丁培鴻指出，南豐新邨這類上車細單位目前放盤不足3個，最新入場費已升至518萬元。屋苑上月錄得10宗成交，平均實用呎價約1.22萬元（建呎1.02萬元）。

另外，中原分區經理林旭樂指出，大圍金獅花園鎖匙盤只有數個，有用家見屋苑交通方便，市場上300萬元以下盤源緊絀，決定以278萬元購入一期F座高層4室一房戶，實用面積266方呎（建呎417），實用呎價1.05萬元（建呎6667元），呎價為屋苑第三高。

美聯首席高級營業經理梁仲維表示，荃灣中心4座高層A室以308萬元易手，實用面積324方呎（建呎413），實用呎價約9506元（建呎7458元），屬同類單位新高。

綠城中國（03900）發盈警，預期截至6月底的半年綜合淨利潤按年減少逾65%。主要因去年曾進行1宗收購交易，產生收益7.04億元人民幣，期內並無類似收益。

期內物業銷售業務毛利率按年跌6個百分點至29.7%，因期內確認收入主要源自銷售毛利率相對較低物業。而個別合營及聯營公司在有交付物業下仍呈虧損，亦致集團分佔合營及聯營公司的業績由盈轉虧。

經絡按揭轉介研究部昨日公布最新資料顯示，本港7月現樓按揭註冊量錄得7,014宗，按月增加逾一成半，並創去年四月後的15個月新高，但期內樓花按揭銳減59.8%至263宗。儘管如此，樓花按揭受惠新盤銷售成績理想帶動，今年首七個月宗數達4,397宗，不但超越去年同期近一成，更創2005年有紀錄以來新高。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓相信，隨?發展商加快推盤節奏，加上8月至9月再有大型新界樓盤陸續上會，屆時樓花按揭註冊將再次暢旺。

現樓按每月不足六千

另一方面，雖然放寬雙倍印花稅措施短期內刺激樓市，但樓市實際上乍暖還寒。總結今年首七個月現樓按揭註冊量累計錄得41,674宗，與去年同期相差幅度達17.8%，為2001年有紀錄以來的同期新低。同時，首七個月現樓按揭平均每月只有5,953宗，同創紀錄新低，較2003年沙士及2008年金融海嘯後同期每月逾六千宗的表現遜色。

至於7月現樓按揭排名首八位不變，雖然匯豐銀行已連續四個月穩守冠軍寶座，不過市佔率按月回落0.8個百分點至19.1% (1,338宗)；至於中國銀行(香港)市佔率則按月增加0.2個百分點至17.2%（1,204宗），排第二；?生銀行市佔率上升0.2個百分點至16.3%（1,145宗），排第三；渣打銀行市佔率增幅較顯著，按月增加0.9個百分點至13.7%（961宗），保持第四。至於累計首七個月，匯豐銀行以市佔率18.5%（7,694宗）領先市場。

中銀重奪樓花按榜首

雖然新盤上會潮稍為放慢，但7月263宗樓花按揭註冊，仍然以「囍?」最多，錄得70宗，比例達26.6%；其次「迎海．星灣」錄得52宗，約佔兩成。當中，中銀（香港）反超前匯豐銀行，市佔率按月增加3.3個百分點至25.1%（66宗），重奪冠軍；?生市佔率由10.7%增至17.5%（46宗），躍升兩級至排第二，匯豐銀行僅排第三，市佔率17.5%（46宗）。

總結今年首七個月，樓花按揭由渣打銀行以市佔率23.1%（1,017宗）領先，是唯一首破千宗現樓按揭銀行。

隨?樓市政策鬆綁，龍頭房企亦重燃佈局高端住宅熱情，加緊下半年入市計劃。其中，萬科（2202）成立30年來的最高端項目，於8月正式落址上海陸家嘴核心區域。

記者獲悉，萬科在上海的首個內環高端住宅項目翡翠濱江有望在月內獲得預售證，預計旗艦樓Trinity的最低單價每平方米10萬元（人民幣，下同）起，周邊其他樓盤售價至少從8萬元起。據萬科銷售人員稱，該項目是萬科在上海首次站在區域規劃的高度進行整體包裝與考量的高端產品系列，也是目前上海內環內整個陸家嘴濱江沿線最大的城市綜合體項目，可稱之為萬科30年最高端項目。由於7年前拿地的樓板價高達6.3萬元，所以此次售價定位也是領跑萬科在全國其他城市的住宅價。

區內豪宅貨源渴市

萬科其他內部人士透露，集團選擇在這個時候推出最重磅項目，是因為判斷出上海高端住宅市場出現機會窗口，為搶佔更多市場份額才高調入市。而從歷年陸家嘴高端樓盤市場情況來看，該地區仍面臨豪宅「餘糧吃盡」的困局，需要有新的高端房源入市補充。

有不具名房企高層指出，其實上海豪宅市場一直相對穩定，今年許多龍頭地產商也齊齊瞄準滬高端市場。國家統計局數據表明，今年上半年雖然內地樓市下滑，但上海地區高端項目仍熱銷，其中豪宅別墅交易均價同比上漲18.6%，單價在10萬以上豪宅成交85套，同比增長139.8%。特別是濱江豪宅一直頗受追捧，之前已有湯臣一品、中糧海景等老牌豪宅項目，今年下半年又有新鴻基濱江凱旋門、綠城黃浦灣、綠城盛世濱江等加推入市。

上海中原分析師雷小蘭稱，高端住宅成交佔比有不斷上升的趨勢。目前內地樓市沉浸在限購政策鬆綁的輿論之中，對高端客戶帶來一定心理刺激，加之預售審批制度的鬆動帶來的價格波動，或將引發高端項目的集中成交。

首7月銷售金額增17%

另外，萬科公布，7月份實現銷售金額133.2億元，涉及銷售面積136.7萬平方米；首7月累計實現銷售面積958萬平方米，銷售金額1142.3億元，分別同比增長14.8%和17%。

今年7月以來，內地各個城市密集放寬房地產限購政策。最新消息指，太原市房管局發表公布，由8月4日起正式取消限購。目前，全國46個限購城市中，已有逾60%城市鬆綁。業內監測，大部分城市的交投並未改善，開發商須「以價換量」，即減價促銷，降低自身風險。

　　各地加快樓市鬆綁步伐。僅以浙江省為例，已有8個限購城市集體鬆綁。四川成都再推出了直接貼息（樓貸3%）的政策，支持本地居民首次置業，但僅限於購置144平方米以下、地積比率1.0以上、成交價低於同級別住房的「首套普通房」。由於該政策並非強制命令，具體如何執行，仍要看各家銀行的房貸政策。

　　雖然中國指數研究院認為，未來限購調整的城市會陸續增加，不過，業內對放鬆限購的效果並不看好。同策諮研究部總監張宏偉表示，預計今年第3季內，限購解禁等政策出台，仍難以對市場起到較大的刺激作用，開發商仍須削價售樓，以消化積壓樓盤。目前，已有愈來愈多的開發商加入分期首付行列，也有開發商以直接減價及折上折優惠等名目售樓。

　　據中介機構易居中國旗下克而瑞集團發布的報告稱，放鬆限購城市的成交量，幾乎都是短期飆升後又快速回落，僅個別城市成交量回升較大。報告稱：「這主要是當前政策並不匹配，即限購放鬆，但限貸政策依然嚴控。」

　　克而瑞近日對全國33個城市的101家銀行分行作出電話調查，結果顯示，即使受惠於定向降準，仍有近30%農商銀行停貸或不涉房貸。二套房方面，要求七成首付的銀行佔20%，利率上浮超過最低1.1倍的銀行佔30%，個別上浮20%。

　　另外，為扶持基層置業，國務院昨日發文批示，增加對棚戶區（廉租屋或經濟房）改造的補助，包括稅費減免等財稅支持，並加強金融支持。去年內地共改造320萬戶以上的各類棚戶區，今年目標是470萬戶；但距離改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的要求，仍有很大差距。