下半年房市，恐怕真的不樂觀，房產專家顏炳立分析，在今年整體格局，將呈現「蛋黃軟、蛋白產品滿街跑」的狀態，價格也將從中心往外圍，依序下修5%-15%，再加上未來實價課稅可能上路，學者認為賣壓恐怕會大出籠。>>

騎著三輪車，賣力發傳單，為了拉抬買氣，房仲業務員花招百出，這麼努力求新求變，就因為市況太冷。淡江大學產經系副教授莊孟翰：「台北市你如果(降)10%-15%之間，包括膨風價啦，那你新北市就是10%-20%，你桃園就是20% ，這是隨時出現的問題。」

房價向下趨勢，似乎已經成定局，金融研訓院院長鄭貞茂就提出警告，他說未來幾年的房價將進入盤整期，而長期觀察房市發展的專家顏炳立則說，現在是蛋黃軟、蛋白產品滿街跑的狀況，成交量還會進一步萎縮，這樣一來最外圍的蛋殼區，房價會下修15%，蛋白區和蛋黃區也各有10%和5%的修正。

淡江大學產經系副教授莊孟翰：「明年開始(如果)就開始實價課稅，你可能賠得更多，而且房價可能賠，而且交屋你賣不掉的時候，你利息又會賠，這些問題來講，就會造成房價銷售遲滯。」

除此之外，內政部統計，今年上半年全台灣住宅使用執照，總共核發超過3.8萬戶，比去年同期增加15.7%創下5年新高，換句話說，推案量大的區域，就要進入交屋潮，接下來恐怕籠罩龐大賣壓，房市前景瀰漫悲觀氣氛，現在就看價格能不能滿足無殼蝸牛。

台灣積極發展觀光吸引外國旅客，已見成效，讓飯店平均房價與平均住房率皆上升。根據觀光局統計，今(2014)年1~6月台灣觀光飯店平均房價達3,669元，較去(2013)年同期增加11元，而觀光飯店平均住房率，則提升到70.01%，不但首度超越7成，更較去年同期67.11%，增加近3個百分點。

　　以各業者的平均住房率來看，今年上半年全國觀光飯店平均住房率，以台北天成大飯店的94.62%最高，其他依序為台北花園大酒店的93.13%、台北老爺酒店的90.20%、第一飯店的89.56%、諾富特華航機場飯店的89.54%。

　　若從平均房價排名比較，台北W飯店上半年平均房價9,932元，較去年同期多出445元，除了蟬聯平均房價冠軍，住房率也達82%，等於平均客房收益有8,277元，是台北市營運效率最佳的飯店。寒舍艾美酒店平均房價也突破9,000元，上半年平均房價來到9,736元，較去年同期漲約47元。

　　儘管台北W飯店、寒舍艾美酒店平均房價高「貴」，但觀光局分析，由於受惠鄰近世貿的優勢，商務住房需求占近7成，成為穩定客源，且進一步瞭解客層結構，以美籍客占23%最多，其次是台灣、大陸、香港、新加坡。

　　值得一提的是，香格里拉國際酒店集團經營的台北遠東國際大飯店，因客房改裝，上半年平均住房率與去年同期相比衰退許多，但7,532元的平均房價，卻較去年上揚773元，成長幅度最亮眼。

　　另外，以總營收排名，晶華酒店上半年以2.7億元排名第一，君悅、喜來登分居二、三名。據瞭解，由於國際知名度極高的文華東方酒店，已投入市場經營，再加上台北遠東國際飯店、台北君悅酒店也完成改裝，預計國內飯店下半年營運會比上半年更好，位在信義區的業者全年平均房價有機會破萬元。

財政部中區國稅局表示，在買賣房地產的個案中，賣方為轉嫁奢侈稅，常要求買方支付奢侈稅，但這種作法將墊高奢侈稅，依據國稅局試算個案，兩者稅款相差超過百萬元，反而划不來。

自奢侈稅開徵以來，坊間流傳各種不當規避稅負的手法，包括預告登記產權、假贈與真買賣、假信託、買後回租或找人頭戶，也有賣方將腦筋直接動到買方身上，要求買方負擔其應繳的稅款，藉以轉嫁奢侈稅。

國稅局官員說，這些不當規避稅負的手法大多有隱憂，而且風險也很大，加上各區國稅局目前都已積極查核不動產移轉案件，因此要能有效規避奢侈稅已不太容易。

針對買方支付奢侈稅稅款，國稅局官員指出，奢侈稅的計算是以「銷售價格」作為稅基，包括銷售不動產、貨物及勞務時所收取的全部代價，如果買方替賣方支付了奢侈稅，也算是賣方收取代價的一部分，將被列入交易案件的銷售價格來計算應納稅額。

舉例來說，許君在100年7月19日取得土地並完成移轉登記，同年10月12日訂定銷售契約，以5,000萬元的價格出售；由於許君持有土地未滿1年即出售，依法要課奢侈稅750萬元（售價5,000萬*稅率15％=750萬元），並協議由買方支付。

不過，此交易案在申報奢侈稅時，許君卻被國稅局剔除補稅，理由在於奢侈稅若由買方支付，依照特銷稅條例規定，仍應屬賣方收取價金的一部分，必須計入銷售價格再計算奢侈稅的應納稅額，因此銷售價格提高至5,750萬元，應納的奢侈稅也墊高至862萬5,000元。

國稅局強調，只要是由買方支付或補貼賣方所應繳納之特銷稅款，均屬買賣對價之一部分，應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅，近期買賣不動產的民眾若有上述情況，只要向稅捐機關自動補報繳所漏稅款，將可適用免罰。

近年台鐵、高鐵已經成為通勤族重要交通工具，沿線站點房價也漲勢兇猛，例如大台北地區鐵道捷運化，增設了汐科站甚至通勤族買房、租屋地點更擴及至七堵站，未來往汐止方向還將增設樟樹灣站，南下桃園站的前1站則規劃鳳鳴站，只是近期台鐵、高鐵相繼出包，恐怕僅剩捷運宅能一枝獨秀了。

台鐵、高鐵已經是所謂「出包雙兄弟」，包括上月28日台鐵松山到台北發生電車線事故，影響2萬人次的通勤民眾，7月31日又發生七堵電車線掉落事故，只能單線通行；花東鐵路電氣化完成，台鐵普悠瑪號7月開始可直達台東，但出包事件仍頻傳，普悠瑪對台東房價的正向作用恐怕不如當初預期。

橫跨北中南的高鐵，沿線的高鐵特區更是資金熱炒的地段，包括桃園青埔、新竹六家高鐵特區及高雄左營一帶等，不過，今年以來高鐵也頻繁發生誤點、設備異常的狀況，讓不少為避開大台北地區高房價，而赴桃園、新竹買房的高鐵通勤族為之困擾。

台鐵捷運化已經是全國趨勢，新北市、桃園一帶鐵路沿線更將增設簡易火車站，規劃中的包括汐止樟樹灣站、樹林樹調站及鶯歌鳳鳴站，雖然不少購屋族想要逐台鐵而居，但目前台鐵頻發生誤點狀況，反倒會有減分效果。如此之下，穩定的捷運系統，即便是莫端站，仍是房價的長青樹。

內政部營建署推出今年度住宅補貼，購屋者最高可申請二百廿萬元優惠貸款、租屋者每戶每月最高可申請四千元租金補貼、修繕者最高八十萬元優惠貸款，受理申請至八月廿九日截止。因房價偏高、房市交易轉冷，目前購屋優惠貸款尚有三千名餘額，反而租金補貼申請者比往年踴躍。

營建署表示，申請住宅補貼者應符合以下條件，台北市家庭年收入得低於一百卅八萬元、新北市一百零一萬元、台中、高雄、台南各為九十六萬元、九十五萬元、八十萬元，其他縣市為八十七萬元。

另外申請租金補貼者得符合申請人、配偶及戶籍內直系親屬均無自有住宅的條件，購屋優惠貸款者則得符合家中僅一戶自有住宅，且在申請日兩年內購屋的條件，修繕優惠貸款則得符合家中僅有一戶住宅且屋齡逾十年的條件。

營建署國宅組組長王安強表示，住宅補貼自七月廿一日受理申請，已有逾兩萬人申請，其中有一萬九千人申請租金補貼、兩千人申請購屋優惠貸款、僅二百卅人申請修繕優惠貸款。

營建署表示，倘若購屋、修繕優惠貸款沒有滿額，剩餘金額將繳回國庫，不會挪作租金補貼；住宅補貼並非先搶先贏，若家中符合低收入戶、特殊境遇、身心障礙、災民、難民等條件，將優先獲得補貼。

王安強表示，各縣市租金補貼也有加碼活動，台北市因租金較高，每戶增加一千元租金補貼，若家中有未成年小孩，則再加碼一千元；新北市、桃園縣、台中等也有增加租金補貼的戶數，但仍待地方議會通過預算。

富邦金(2881)昨代子公司富邦人壽宣布，以6.88億元權利金取得北市中正區銅山街國有土地設定地上權案。若加計銅山街地上權，富邦金今年已經在北市搶下4筆地上權標案，遙遙領先壽險同業。

富邦人壽表示，銅山街地上權租期70年，因為基地較小，因此有意興建精品旅館，獲取較高的投資報酬率，目前已經有精品旅館業者表達承租意願，富邦人壽內部也有教育訓練單位爭取要作為相關業務用途，富邦人壽詳細評估後，才會確定明確的開發方案，外界則估計投資報酬率將介於3~4.5%之間。

地上權競賽領先同業
北市今年以來共成功釋出9筆土地與民間合作開發，其中富邦人壽拿下龍江路、信義區A25、新民段、銅山街共4筆地上權；南山人壽取得樹新段公有土地招商案；新光人壽取得中油板橋地上權案，被富邦人壽視為假想敵的國泰人壽則無，富邦人壽遙遙領先壽險同業。

富邦人壽表示，本案基地坐落於台北市中正區銅山街，基地三面臨路，形狀方整，面積約501.5坪，屬臺北市稀有精華地段土地。基地近台大社科院、台北商業大學及中央政府機關等，文教氣息濃厚，交通便利，區域生活機能多元，包含教育、行政、醫療、休閒娛樂等，為近期難得之優質不動產標的，因此經過深入評估分析後決定參與投標。

過去富邦人壽取得地上權並規劃開發成旅館，多喜歡找寒舍集團協力開發，不過據透露，本次不見得非寒舍莫屬，一切都還要研議。
而富邦人壽昨也表示，下周三（13日）將與北市府正式簽約A25地上權案。富邦人壽預計將建設商場、旅館、辦公室複合式商辦，預估租金收益有4%以上的潛力。


富邦人壽獵地 再砸6.8億

北市銅山街貼近底價 僅溢價1.18％
富邦人壽再出手！台北市中正區銅山街地上權案昨天開標，由富邦人壽以6億8800萬元得標，溢價率1.18％。儘管房市低迷，近期富邦人壽頻頻獵地，商仲業者分析，壽險業資金仍很豐沛，加上北市土地資源有限，只要有適合的標的，業者還是勇於出手。
銅山街地上權案共有2家業者投標，分別為將捷股份有限公司和富邦人壽，前者投標金額為6億8088萬元，低於富邦人壽。開標結束後，富邦人壽代表並未對得標發表意見。

「作飯店或辦公室」
儘管今年房市冷清，富邦人壽上半年仍陸續標下中山區長春段地上權案、信義區A25案和中正區銅山街地上權案，前2案的得標金額分別是65億8880萬元和172億8800萬元，可謂收穫滿滿，但近期A25案和中正區銅山街地上權案出價均十分貼近底價，A25案溢價率更僅0.046％。
仲量聯行總經理趙正義分析，壽險業買地多作為商用不動產，可作飯店或辦公使用，最近的地上權標案溢價率不高，是因台灣商用不動產租金報酬率維持低檔，市場並無創天價的條件。

500坪可用70年
該案基地位於銅山街11巷與泰安街6巷所圍區域，土地面積約501.5坪，使用分區為第3種住宅區，未來須以設定地上權方式開發，地上權存續期間為70年，得標人不得分割出售基地的建物所有權。
第一太平戴維斯估價師事務所所長戴廣平表示，雖然不能作為地上權建案出售，但因位處市中心、地段極具優勢，可作為商務出租住宅，預估月租金行情每坪2200∼2300元。


工商時報
富邦蔡家 出脫天母豪宅

富邦集團蔡明忠及蔡明興兄弟，近2個月連續出售天母自家豪宅案「富邦777」，其中頂樓交易總價3.1億元，換算單價135萬，另外13樓推估總價約1.5億元；以天母地區物件交易來看，目前預售屋最高單價為「華固天鑄」214萬，新成屋最高成交單價為「國泰天母」165萬，實價登錄最高單價為「仰哲」160萬。

根據北市最新實價揭露，位於中山北路七段77號的「富邦777」豪宅，今年5月，最高樓層15、16樓的樓中樓，總面積212.05坪（扣除車位），以總價3.1億元售出，扣除車位換算每坪單價135萬元，而9個車位總價2,390萬元；據謄本資料顯示，賣方即是蔡明興，買方為2位自然人。

另外，「富邦777」13樓之1也在今年6月交易，總面積為148.8坪（含車位54坪），根據謄本資料顯示，該層樓原持有人為蔡明忠、蔡明興兄弟，買方則為陳姓、胡姓2位自然人；因該案尚未實價揭露，以買方向銀行貸款7,500萬，貸款成數5成計算，推估交易總價約1.5億元。

「富邦777」近3年來已有7筆實價登錄資訊，實登最低單價為84?85萬，最高單價就是今年5月交易的最高樓層15、16樓，每坪單價135萬。

據當地房仲業者表示，「富邦777」於100年3月完工，當初以富邦大董、二董購買作為宣傳，當時該案預售成交單價約80?90萬，如今蔡明興、蔡明忠出售物件，應是奢侈稅滿2年後出脫獲利了結。

以天母地區物件交易狀況來看，預售屋最高單價為「華固天鑄」頂樓，以總價6億餘元出售，換算每坪價約214萬。

可延2年繳費 長虹 宏普促銷

北台灣近期出現「結構工程零付款」促銷旋風，連大型建商長虹、宏普建設也加入陣線。《蘋果》統計，至少有10個建案藉此降低民眾購屋門檻與還款壓力，平均還款時間可延後1至2年，吸引自住與置產買盤。專家提醒，首購族最大疑慮仍是資金不足，應確認訂、簽、開支付比例與後續貸款額度，降低交屋後的斷頭風險。

受政策面影響，近期買氣降溫明顯，新北市淡水、桃園中壢等大量推案區域，建案來人數衰退明顯。「宏普有逸天」是淡水首見複層式宅，專案經理張欣昌表示，周來人維持在30∼40組，「算區域內表現不錯建案，但來人量仍不足以支撐356戶龐大量體，銷售期勢必得拉長。」「宏普有逸天」頭期款49萬元起，結構工程期約1年11個月。

交易量明顯降低
汐止「綠意皇邑」結構工程期約1年半，專案副理蘇亭戎表示，汐止不少建案都破6字頭，「綠意皇邑」開價每坪49∼53萬元，是區內低單價建案，推案1個月去化約3成。林口「長耀雙峰匯」有雙影城、雙購物中心題材，專案經理許瑞峰透露，潛銷售出約4成。

北台灣房市目前多靠首購族支撐，新建案有小宅化趨勢，桃園中壢「宏普光年No.2」與新莊「宏普AMAX」市場反應佳，尤其「宏普AMAX」推案3個月售出逾7成，宏普建設副總經理游武龍分析，兩建案在坪數與總價帶皆能做出市場區隔，加上地段、產品等優勢，結構工程零付款反成為吸引買氣的次要條件。

「建商之所以要推結構工程零付款，就是因為市場缺乏買方！」網路地產王總經理陳韻如舉例，台北市新成屋買賣移轉棟數從2008年的2萬1308件，至去年僅剩7012件，新北市也從3萬9722件降至2萬1417件，今年上半年雙北市合計1萬3968件，交易量明顯降低，導致建商不得不推出促銷手法。

先確認貸款成數
陳韻如表示，結構工程零付款方案鎖定兩種人，一為資金不足首購族，一為投資金額有限的長期置產族，都為短期減輕購屋人負擔，但該付的錢跑不掉，一般訂簽開約佔總額12∼15%，購屋人應確認過戶交屋後銀行貸款是否真能貸到85％，避免發生開開心心交屋，後續卻貸不到款的窘境。

《蘋果》接獲讀者涂小姐投訴，今年4月委由台慶不動產中壢海華加盟店，出售位於桃園縣中壢市中央西路一段的套房，原欲開價180萬元出售，4月底以145萬元成交，但7月底她無意中發現，買方任職於委售的台慶不動產，但當初該店店長僅說買方從事會計，令她感覺受騙上當。

涂小姐說，查詢實價登錄發現，同棟6樓5月份成交1戶套房總價200萬元，每坪19.8萬元。涂小姐表示，她套房位於8樓，曾花費近20萬元裝修，開價180萬元應為行情，希望補足差價35萬元，並退還服務費。

簽約可限買方身分
台慶不動產中壢海華加盟店店長邱一哲說，買方確實於該店擔任會計一職，為單親媽媽獨力扶養3歲小孩自住，若賣方覺得不妥，可解除合約回復原狀，但無法接受補差價的做法。目前雙方已朝服務費全額退回方式和解。
台慶不動產法務服務部經理廖政雄則說，該筆物件出售價格無低於行情，出售給從事房仲業的買方也無違法，但隱瞞買方身分，有服務上的問題，會規範該店不可再犯。永然聯合法律事務所所長李永然提醒，若賣方對買方身分有疑慮，雙方簽立合約時，可以備註仲介業者二親等不得購買此屋，保障自身權益。

台北市萬華寶斗里僅存十五戶公娼寮老建物，包括暫列古蹟的「清雲閣」，遭地主建商違法拆除，郝龍斌市長今天(六號)再度表示，這是不可容許的事，建商已經公然挑戰公權力，郝龍斌甚至認為，文化資產保護法的相關罰則，不足以嚇阻要來破壞文化資產的違法行為，相關法條應該要適度修正。他也強調，類似的事件，不可以重蹈覆轍。

台北市萬華區寶斗里的十五戶公娼寮老建物，遭地主建商在上週六清晨違法拆除，其中還包括被暫列古蹟的「清雲閣」，郝龍斌市長得知之後震怒，郝龍斌六號再度表示，文化資產的保護有一定的程序，程序沒有走完，建商也知道這塊地被列文化資產，竟然用搶先拆除的違法行為，這是不可以容許的事，已經公然挑戰公權力。

郝龍斌說：「已經請工務、警察單位，配合文化局走後續的程序，未來要做什麼樣的處理，一定要透過文化資產委員會的決議，一定要文化資產委員會的同意下，才有可能讓這塊地後續的利用，再來檢討。」甚至郝龍斌說，以目前文化資產保護法相關罰則，其實不足以嚇阻要來破壞文化資產保存的違法行為，應該適度修法。郝龍斌說：「相關的法條。應該適度的修正。」郝龍斌，這處清雲閣個案，北市府會盡一切力量，阻止所有破壞文化資產的行為，不可以重蹈覆轍。

富邦集團蔡明忠及蔡明興兄弟，近2個月連續出售天母自家豪宅案「富邦777」，其中頂樓交易總價3.1億元，換算單價135萬，另外13樓推估總價約1.5億元；以天母地區物件交易來看，目前預售屋最高單價為「華固天鑄」214萬，新成屋最高成交單價為「國泰天母」165萬，實價登錄最高單價為「仰哲」160萬。

根據北市最新實價揭露，位於中山北路七段77號的「富邦777」豪宅，今年5月，最高樓層15、16樓的樓中樓，總面積212.05坪（扣除車位），以總價3.1億元售出，扣除車位換算每坪單價135萬元，而9個車位總價2,390萬元；據謄本資料顯示，賣方即是蔡明興，買方為2位自然人。

另外，「富邦777」13樓之1也在今年6月交易，總面積為148.8坪（含車位54坪），根據謄本資料顯示，該層樓原持有人為蔡明忠、蔡明興兄弟，買方則為陳姓、胡姓2位自然人；因該案尚未實價揭露，以買方向銀行貸款7,500萬，貸款成數5成計算，推估交易總價約1.5億元。

「富邦777」近3年來已有7筆實價登錄資訊，實登最低單價為84∼85萬，最高單價就是今年5月交易的最高樓層15、16樓，每坪單價135萬。

據當地房仲業者表示，「富邦777」於100年3月完工，當初以富邦大董、二董購買作為宣傳，當時該案預售成交單價約80∼90萬，如今蔡明興、蔡明忠出售物件，應是奢侈稅滿2年後出脫獲利了結。

以天母地區物件交易狀況來看，預售屋最高單價為「華固天鑄」頂樓，以總價6億餘元出售，換算每坪價約214萬。

中部不動產產、官、學界專業人士三十個單位所組成的「大臺中不動產聯盟」年度盛事「不動產高峰論壇」，將於8月15日（五）下午一點假逢甲大學育樂館舉辦，預計將吸引1,500名地政從業人員及不動產開發業者參與。

本次論壇主題針對「2015台灣總體房市走向」，擬邀請二大房市名嘴顏炳立總經理與花敬群教授，就不同立場及角度來分析現階段不動產所面臨的問題，並預測明年全台整體房市走向。另有關「大台中都市與房地產未來發展」議題，預計邀請剛接任不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長林正雄，及政治大學地政系教授林左裕，來跟大家分享台中市都市發展與房屋市場前景，向在場所有關心台中房地產的市民做精闢簡報演講。

聯盟總召集人台中市不動產仲介公會理事長林金雄表示，高峰論壇自2008年至今已邁入第六個年頭，隨著2010年「台中市不動產聯盟」籌組誕生，確立論壇為每年必辦的常態性活動，其目的旨在藉由相關從業人員近十萬人的不動產聯盟來凝聚力量，邀請各方具代表性的意見領袖，以正反兩面立場多元角度分析及評論當年度大家所關注的房地產焦點話題，供社會各界最即時、客觀的不動產新知，也鞭策擁有不動產專業證照的聯盟成員，成為房地產市場的中道力量。

大臺中不動產聯盟是由臺中市不動產估價師公會理事長黃昭閔發起創立，另有臺中市政府地政局暨所屬各地政事務所暨與臺中市地政士、不動產仲介、代銷、經紀人等六大產業公（工、學、協）會、逢甲大學土地管理學系所發起。縣市合併後擴大至涵蓋南投、彰化縣等不動產相關職業團體，集結「產、官、學」的不動產專業人士，並創造一個嶄新的資源共享、情誼交流平台。

高雄市地政局昨日公布今年7月建物買賣移轉棟數為3421棟，年減2成以上。不過南部想要撿便宜的民眾可能要等等，房仲業者預估，高雄房價不算高，所以要跌會是台北跌了之後，才會輪到高雄。

高雄地區7月建物買賣移轉棟數較6月減少1.6％，較去年同期減22.7％。交易量冠軍為三民區534棟，月增4.1％；鳳山區445棟居次，月減4.9％；接著是左營區355棟，月減1.4％。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，7月表現與6月僅差距57棟，交易量仍低且買氣持續觀望，雖然目前房價未見下修，但後續受氣爆事件影響、民俗月到來，以及選舉因素干擾，下半年成交量不甚樂觀，將間接影響後續行情。

住商不動產企研 室主任徐佳馨表示，高雄下半年房市買氣一定不會好，現在大家都在等價格下來再進場，不過高雄房價估計持平機會大，且房價相較也不會太高，因此，房價修正時間點，會比台北晚。

優美地產鳳山自強特許加盟店店東林漢民指出，7月高雄交易熱區仍在三民、鳳山與左營區，三民則集中在科工館與建工商圈，區域均價每坪14萬元；鳳山區域行情均價每坪11.6萬元，新建案開價則已開到20萬元。

保利地產6日發佈公告稱，2014 年7 月，公司實現簽約面積54.91 萬平方米，同比減少12.36%；實現簽約金額66.16 億元，同比減少4.20%。


2014 年1-7 月，公司實現簽約面積556.13 萬平方米，同比減少10.97%；實現簽約金額717.55 億元，同比增長1.71%。

同時，在保利地產發佈的關於獲得房地產項目的公告中，保利地產通過拍賣方式取得廈門市同安區同安新城地塊，專案用地面積約為152919平方米，規劃容積率面積約為326328平方米，成交總價為338800萬元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目100%權益。

公司通過合作方式取得三亞市月川片區地塊，專案用地面積約為17111平方米，規劃容積率面積約為77001平方米。土地用途為商業用地。公司以14680萬元獲取該項目50%權益。

週三上午，從上海市土地交易市場獲悉，佳兆業集團（01638.HK）旗下控股子公司上海新灣投資發展有限公司，以11.55億元的價格，溢價51.77%奪得上海青浦區一宗純宅地。

大智慧通訊社（微信：DZH_news）從土地競拍現場人士口中獲悉，本次參與該地塊出讓的，還有萬科（000002.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、新城B股（900950.SH）等業內知名房企。


上海本地一家開發商人士表示，上海近期宅地集中出讓，並且成交態勢良好。青浦純宅地以溢價50%的水準出讓符合市場預期，近7500元/平方米的價格，也在市場預料之內。

地塊出讓資訊顯示，該地塊為青浦區重固鎮張墅涇北側16-08地塊，地塊出讓面積9.06萬平方米，容積率1.7，出讓底價7.61億元，為純宅地。據此計算，新灣投資最終成交樓板價7496元/平方米。

大智慧通訊社對該地塊所處區域瞭解後發現，該地塊周邊多宗一手樓盤銷售單價在1.6萬元/平方米－2萬元/平方米不等。

萬科置業(海外)有限公司8月5日披露，截至2014年6月30日止六個月，集團未經審核營業額為4300萬港元，同比增加4.88%，主要由於期內麗晶中心租務業績理想所致。

上半年，萬科置業海外在麗晶中心的投資公允價值為14.49億港元，同比增加4.62%，以致財政年度錄得公允價值收益6500萬港元。

扣除麗晶中心公允價值變動後，集團於報告期間相關盈利為1200萬港元，同比減少20%，相關盈利減少主要由於2013年8月收購在香港荃灣市地段402號一幅地塊西鐵物業發展項目(TW6專案)的20%權益撥資而增加借款成本所致。

租務及物業管理方面，萬科置業海外的投資物業包括位於香港新界葵湧和宜合道63號及打磚砰街70號麗晶中心若干部分，總建築面積65.7萬平方尺，相當於麗晶中心總建築面積約64%。該等物業出租率維持在96%，租金升至8.5港元/平方呎。

期內，扣除物業管理費、停車場管理費、代理傭金及其他營運費用後但未計及投資物業公允價值變動部分後，集團盈利為3200萬港元，同比增加6.67%。

物業發展方面，萬科置業海外已於2013年8月完成向萬科置業(香港)有限公司收購合營公司Ultimate Vantage的20%實際權益(合營公司為參與發展TW6項目的聯營公司)，最終代價7.28億港元，已獲TW6項目發展權。

至今年6月30日，合營公司取得已承諾有期貸款融資，最高金額為48億港元，用來為合營公司就TW6項目已付地價最多約50%提供再融資，並為專案住宅部分提供部分融資或再融資，以及為專案政府房舍部分提供部分融資或再融資。該項目將於2018年取得合約完成證書時落成。


另外，萬科置業海外截至報告期末的總負債7.26億港元，總資產22.17億港元，負債比率為33%，較去年同期減少1個百分點。

截至目前，萬科置業海外的主要資產為麗晶中心多個單位及泊車位元，以及TW6專案的部分權益。該公司稱，目前擬繼續專注於其主要位於香港的物業。

此外，8月4日，萬科置業海外的控股股東萬科企業股份有限公司披露，2014年7月份萬科企業實現銷售面積136.7萬平方米，銷售金額133.2億元。1-7月份，萬科企業累計實現銷售面積958.0萬平方米，銷售金額1142.3億元，分別比2013年同期增長14.8%和17.0%。

8月份是房企業半年報的集中發佈期，但自6月開始，持續有房企發佈盈利預警，其中不乏知名龍頭企業。

8月4日晚間，綠城中國控股有限公司（03900.HK）發佈盈利警告，表明今年上半年綠城淨利潤可能相較去年同期減少超過65%。

對此，綠城解釋稱，由於去年綠城進行了一宗收購交易，產生了7.04億元的收入，而今年並無類似收益。另外，截至今年6月30日，綠城物業銷售業務的毛利率相較於去年的29.7%下降了大約6個百分點，毛利率下跌的原因是上半年所銷售的物業屬於毛利率相對較低的項目，還有個別合營以及聯營公司在有物業交付的情況下仍呈現虧損，導致集團的業績由去年的盈利變更為虧損。

綠城中國7月8日發佈的未經審核營運資料顯示，今年上半年綠城累計銷售面積約124萬平方米，合同銷售金額約276億元，當中歸屬於綠城的權益金額約為132億元。上述數字與去年同期相比分別下降了17%和15%。

有分析人士稱，綠城中國所在的大本營杭州，自去年以來，該地樓市成交量幾乎腰斬，多個項目大幅降價。綠城的購買群以私營企業家為主，受到經濟增速放緩影響，購買力大降。

此外，綠地香港控股有限公司(00337.HK)曾在7月11日發佈盈利預警。公告顯示，與2013年同期相比，綠地香港預期在截至2014年6月30日的6個月的綜合收益表中，盈利大幅下跌，主要由於已交付的物業較2013年同期為少。

此前的6月25日，中糧置地控股有限公司(00207.HK)公佈盈利預警，預期截至今年6月30日的6個月，盈利按年大幅下降，主要由於投資物業於相關時間之公平值預期增幅下降所致。

中原地產首席分析師張大偉分析，盈利下滑已成為一種常態，不僅是中小企業，對於A股市場的標杆房企來說，各項財務指標也出現下滑。從招保萬金的銷售金額和銷售面積來看，除萬科外，其他三家的銷售金額和銷售面積均出現雙降。

和盈利下滑對應的是，上半年，大型企業的銷售完成率一片慘澹，不少龍頭房企業上半年銷售目標完成率不足全年四成。

龍湖地產有限公司（00960.HK）今年全年銷售目標570億元人民幣，上半年僅完成合約銷售額202.8億元，占全年約36%。金地（集團）股份有限公司（600383.SH）2014年度銷售目標為600億元，上半年完成率僅28.3%。招商局地產控股股份有限公司（招商地產，000024.SZ；招商局B，200024.SZ）上半年僅完成全年銷售目標36%。

分析人士稱，目前全國各地限購鬆綁，不少房企希望借著這輪政策東風，加大促銷力度，達到出貨的目的，或許今年“金九銀十”，可以看見一輪量升價跌的情景。

有著“浙江第一豪宅”之稱的武林壹號，在備受市場關注的同時，也長期面臨“嚴重滯銷”、“降價銷售”的輿論困擾。

7月29日，杭州限購“鬆綁”第一天，武林壹號連續簽約6套千萬級豪宅、當日攬金破1.6億元的新聞再一次將這個曾經的地王項目推至風口浪尖。相比較，大眾對此爆發性業績的驚訝，多位市場人士在接受時代週報記者採訪時卻依然給出了“解限當日杭州豪宅的成交房源基本都是轉簽”、“這些只是存量不是增量”、“曇花一現”的負面判斷。

2006年9月，綠城集團聯手濱江集團以36.3億元的總價在競標中勝出，將武林壹號所在地塊—杭汽發項目收入囊中，樓面價在當時高達1.087萬元/平方米，成為當年名符其實的“地王”。但實際上拿地以來，武林壹號長達8年的開發、銷售時間裡，遭遇限購政策、市場大環境低迷，而專案本身高額的開發成本也讓企業面臨巨大資金壓力，傳聞與質疑一直如影隨形。

今年6月末，開發商之一、實際操盤方濱江集團董事長戚金興在接受媒體專訪時，也曾提及“資本市場有人不瞭解實際情況，以為武林壹號嚴重滯銷”的傳聞。而濱江集團董事會秘書李淵在接受採訪時，也一再向時代週報記者“澄清”武林壹號的銷售業績。

“2014年已過去的前7個月，武林壹號銷售成績驕人，在房產市場平淡的情況下，以近15億元的合同銷售金額榮膺整個大杭州地區銷售金額的第一。武林壹號在杭州無論是銷售業績還是業界地位都是當之無愧的‘壹號’，我司對它至今所取得的成績相當認可，而之後的推盤節奏也正按照原先的計畫有條不紊地進行著。”李淵稱。

地王開發緩慢被迫信託融資

在杭州市拱墅區湖墅南路，原隸屬於中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發動廠地塊，如今已經成了浙江人口中“第一豪宅”的所在地。用開發商的宣傳語說，這裡距離杭州市政府250米，距離商業中心武林廣場500米，具有千年歷史的京杭大運河水景資源，坐擁杭州最繁華的武林商務圈、西湖文化廣場，稀缺性不言而喻。

只不過，這塊寸土寸金的寶地，卻在拿地後長達8年的時間裡尚未開發完畢。“杭汽發地塊2006年出讓，但是毛地出讓，工廠還沒有搬遷。2009年交地，後來規劃調整，開工已經到2011年了。”戚金興曾對此作過解釋。

當年，為了開發杭汽發專案，綠城集團與濱江集團還專門成立了濱綠房地產公司，濱江集團持有50%的股份，綠城中國的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。但是濱綠房地產公司成立之後的4年時間裡，杭汽發專案一直處於規劃論證過程中。直到2010年底，專案規劃才最後確定。原預計2010年10月的開工時間也不得不延期。據瞭解，杭汽發項目實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚了半年。

這一所謂的規劃調整，實際上是地塊內公建、住宅、幼稚園的位置做調整，將文暉路的規劃辦公相容賓館業用地與沿湖墅南路一側的原住宅用地中部分用地進行互換。儘管總開發量不變，公建高度由原130米降至110米，但卻拖延了長達4年，讓武林壹號項目錯過了杭州樓市的黃金時期。

除卻進展一拖再拖之外，武林壹號項目開發所需的巨額資金也對濱江集團及另外兩個股東綠智科技和添慧投資提出了更高的要求。根據公開資料，開工後不久，濱江集團及綠智科技和添慧投資便向濱綠房地產公司注資10億元，濱綠房地產公司註冊資本由原來的3.89億元增至13.89億元。

此外，還有數家銀行和信託資金輸入。時代週報記者根據公開資料不完全統計，杭汽發項目所撬動的各項貸款共計42.1億元，超7成為信託貸款，其中國投信託和興業國際信託分別提供信託貸款15.1億元和15億元。而在該項目之前，濱江集團的項目很少將信託作為主要的融資通道。然而，相比於信託貸款，銀行的開發貸款規模明顯較小，難以滿足武林壹號項目大量“吸資”的要求，所以實質上，信託融資成為武林壹號項目開發過程中主要的融資方式。

值得一提的是，武林壹號項目的第一筆信託融資，國投信託所發的“濱江綠城杭汽發專案貸款集合資金信託計畫”已經於2013年9月6日到期。據瞭解，該項目並未對外披露預期收益率情況。不過，以當年房地產信託平均預期收益10%以及發行成本的3%計算，該筆融資到期後至少兌付了本息19億元。

“濱江集團的專案之前主要以自有資金開發，會有少量的銀行開發貸，但杭汽發專案的資金量需求遠大於其他項目，銀行的開發貸款在2011年也出現收縮，杭汽發項目就不得不考慮信託融資了。”一位信託分析師曾指出，“目前看來，武林壹號的資金回籠還行，不過回籠的資金既要支撐開發的後續投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高了。”

如今，根據濱江集團2013年年報顯示，截至2013年12月31日，武林壹號項目累計實際投入金額已近50億元，而該專案的計畫投資總額則超過110億元。

然而，一方面是項目進展緩慢、資金大量投入，另一方面自武林壹號開工後的2011年起，較差的市場環境也讓開發企業經歷考驗。

根據公開資料，雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%，但其淨利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產業務毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%。而實際上，2011年開始，濱江集團無論毛利率、淨利率均一路走低。與此同時，短期償債壓力自2012年起開始走高，淨負債率則始終維持在90%左右的高位。此外，根據濱江集團2013年財報，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。

中信建投證券分析師蘇雪晶近期在點評濱江集團2014年一季報時稱，“資金方面，由於2013 年公司拿地支出增加，項目進入開工節奏，而一季度銷售回款低於預期，公司2014 年末一年內到期非流動負債和短期借款之和與貨幣資金的比重達到3.8，短期償債壓力較大。長期財務杠杆來看，公司淨負債率較2012 年略有下降，但仍維持在90%左右的高位，財務狀況仍需銷售提速來改善。”

不過，儘管已經錯過最好時機，機構方面對交付期將近的武林壹號改善濱江集團財務狀況抱有期待。分析師蘇雪晶便在其研報中指出：“高端項目武林壹號也有望趕在年底前部分交付，公司利潤率持續下行的狀態有望在今年改善。”

開賣近兩年均價下調27.5%

今年以來，濱江集團一直面臨利潤下行，自身要求加快資金回籠的需求，為了改善這種狀況，武林壹號項目被寄予了厚望。然而，武林壹號項目的銷售狀況一直難以提振，因而成為濱江集團的一塊心病。

由9幢豪華精裝修住宅、1幢超五星級四季酒店和2幢四季公寓組成的武林壹號專案，2012年12月6日首次開盤，推出了7號樓的66套房源，戶型分別為235平方米和290平方米兩種“小戶型”。

根據當時濱江集團銷售人員對外宣傳稱，2012年，武林壹號首次開盤當天，7號樓的住宅中近80%已由意向客戶預約，這部分客戶當天基本前來支付了定金。有人當時按照單套房源定金200萬元來計算，曾稱7號樓首日開盤吸金將超過10億元。

不過，媒體卻在開盤之後的2013年1月30日查詢杭州房地產資訊網資料，武林壹號首批推出的66套住宅在當時實際銷售量僅為37套，尚有29套待售，並未達項目方所稱的80%那麼樂觀。在66套首批房源後的2013年3月26日，武林壹號再次推出5號樓、6號樓共105套房源，戶型有448平方米、560平方米和640平方米三種。時代週報記者查詢杭州透明售房網資料，截至目前，首次開盤的7號樓基本售罄，66套房源中僅剩下1套待售；但是5號樓、6號樓已售房源則分別為8套和17套，可售套數分別為37套和43套。而根據濱江集團2013年財報顯示，截至2013年12月31日，武林壹號專案的存貨價值高達49億元。

今年3月份，武林壹號1號樓加推166套房源，主力戶型為318平方米的中間套和334平方米的邊套，四房兩廳帶保姆房的經典戶型，作為整個項目最後的300平方米級“小戶型”面世，根據杭州透明售房網資料，截至目前已銷售64套，可銷售套數則為102套。

不過，有市場人士猜測，武林壹號1號樓之所以取得較好的銷售業績，是因為其大幅降價取得的。有媒體指出，自2012年底推盤以後，武林壹號的成交均價便一路走低。根據目前公開的統計資料顯示，2012年12月，武林壹號的月成交均價為80026元/平方米，2013年1月，武林壹號的成交均價下調為73435元/平方米，下滑幅度達8%； 2013年1月29日當天，武林壹號的成交均價為69564元/平方米，比當月成交均價還要低5%；2014年第一季度，武林壹號共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價約為5.80萬元/平方米，武林壹號開賣接近兩年時間，銷售均價下調27.5%。儘管濱江集團方面從未正面回應過市場普遍的“降價”猜測，但實際上武林壹號行銷經理稅國珊在今年早些時候接受媒體採訪時間接承認過價格調整對於撬動武林壹號銷售的作用。她當時說：“不難看出，首次7號樓開盤銷售均價對外宣稱是76000元/平方米，而1號樓我們更多強調的是5萬元/平方米的起價，在價格的推廣和傳播中，側重點有了一個變化。1號樓因為起價1500萬元，對於客戶來說，吸引力還是非常大的。”

濱江集團董秘李淵在接受時代週報記者電話採訪時對武林壹號的銷售狀況作出了回應，他稱：“首次推盤的7號樓戶型相對較小，所以去化特別快，目前基本已經售罄；而後期推出的5號樓、6號樓，這一批樓中樓戶型總價比較高，去化的確沒有像200多平方米的戶型那麼快。今年我們又推出了1號樓，310平方米左右的總價可覆蓋的範圍相對又會比較廣。銷售這塊主要受限於戶型和總價，金字塔尖的客戶肯定沒有那麼多。”

“當然，如果放在五六年前，整個市場處於比較亢奮的階段，也不排除一開盤就售罄的可能。但是我們在做整個產品的過程中，市場也在發生變化，包括高淨值客戶也開始多方比較，他們的選擇也會更謹慎，所以去化週期也會相對比較長。”但是他同時強調，在濱江內部對於武林壹號的銷售狀況還是比較肯定，“總的來說，銷售狀況符合我們的預期。”

簽約6套豪宅僅是“曇花一現”

儘管一再強調對武林壹號這一類高附加值產品做好了銷售週期較長的心裡準備，濱江集團對於7月29日杭州限購“鬆綁”對其銷售業績的提升還是充滿期待。

“限購放開以後，我們也覺得，這是對市場信心的提升。另一方面，對於銷售，濱江集團也為一些高端客戶掃除了購買的障礙。所以我們對武林壹號的銷售業績提升信心比較足。”李淵稱。

不過，相比較企業對於此次限購“鬆綁”所賦予的期待，一些市場分析人士則抱以較為冷靜的態度。針對武林壹號在限購當天連續簽約6套千萬級豪宅，其中包括一套555平方米頂層邊套樓中樓戶型，總價高達4985萬元的豪宅，有杭州房地產市場業內人士向時代週報記者透露，“高端豪宅的客戶關係維護需要做得非常到位，此次成交的房源多是之前就已經線下談好，只待正式轉簽，因此解限當日，杭州豪宅的成交房源基本都是轉簽的”。

“當天售出的武林壹號1號樓頂樓500平方米樓王豪宅，業主早在今年上半年就已看上這套總價近5000萬元的豪宅。之前受“限購”所困，未能及時網簽。在得知解限消息後，他特意從外地飛回杭州下單轉簽，並且一次性全額付款。”上述人士稱。

易居（中國）高級分析師薛建雄向時代週報記者分析稱：“所謂的案例有特殊情況，我們需要看的是總量問題。售樓處原本在談的客戶，可能之前需要註冊公司，或者用親戚名義購買，但是限購取消之後，客戶直接可以購買，但這僅僅只是個案，並不代表總量會大幅上漲。一個月內談的單子，可能在一天之內全部簽約，甚至可能是昨天、前天簽約，為了新聞宣傳需要而說成是限購取消當天。這個不能簡單做比較，就像樓盤開盤第一天賣出200套，但是剩下半年卻只賣出100套，不可能按照開盤當天的業績來預測未來一年的業績。”

“所謂放開的領域，其實依然是瓶頸。因為經濟整體不好，房價下跌，最不會買房的就是富人，因為他不缺房子。經濟形勢不好，受影響最大的是富人，他們生意不好做。政策放開的地方，其實是房地產市場最不好的地方，所以並不會一下子變好。”薛建雄稱。

根據同策諮詢研究部總監張宏偉向時代週報記者提供的資料，截至6月30日，杭州（含蕭山、余杭）商品住宅存量1151.94萬平方米，3個月移動存銷比已達24.75個月，且庫存當中高端比例占比較大。


另一位不願具名的分析師甚至向時代週報記者分析，武林壹號此次爆發性的業績僅僅只是“曇花一現”。該人士稱，“從行銷策略上講，迎合政策現在把量放出來，對於市場有一個明確的利好信號。我覺得對於整個市場來講是短期的、曇花一現，也就是這一兩周的事情。整個區域還是有一個比較大的去化壓力，也不會因為政策的調整，整個高端市場就有比較大的變化。”

此外，此前曾有消息稱武林壹號預計將於今年年底，迎來B區塊7號樓的房源交付，這將是武林壹號的首批交付房源。不過，李淵對此消息予以否認，武林壹號首期交付或將拖延至明年。

2014年上半年深圳樓市出現了一個意外：中海九號公館奪得半年銷冠。作為一個純別墅項目，中海九號公館半年銷售額28億，超過了萬科、佳兆業等傳統剛需大盤開發商。

2014年中報顯示，中海外半年銷售730.4億港幣，淨利達130億港幣，毛利率為35.7%。中海外之所以能持續十年保持行業利潤第一，深圳中海九號公館的開發模式具有樣本意義。

高周轉是當下主流開發商普遍採取的運營策略，但豪宅尤其是別墅產品很難實現高周轉。位於深圳尖崗山的九號公館是2012年底中海外所拿的地王地塊，總價48億。項目的稟賦和地價決定了必須是做豪宅產品，但如何做？

該項目做成了相對面積可控、總價可控的聯排雙拼產品，這樣意味著客群更廣，客群基數越大越能出現快銷和熱銷。2013年11月第一次開盤，2014年5月第二次開盤，每次開盤都幾乎售罄。

“快周轉的概念是前置，把下一個環節的工作前置，比如三期還是一片空地，但我們馬上就要開始積累客戶，等拿到預售證就開始賣。”中海外有關人士說，同樣的一個專案如果花3年或者5年時間，可以多賣一點錢，但資金成本、時間成本、財務費用都要算進去；而5年時間夠做兩個項目甚至更多，這樣周轉得很快，可能賺得更多。“為什麼中海外一直是盈利水準最強的公司？快周轉是其中一個方向。”

“另一方面，快速開發，快速銷售，意味著樓盤後期的升值空間讓渡給了客戶，深圳中海九號公館售價低於市場預期，也是實現快銷、高周轉的重要原因。再加上項目地塊的土地價值、公司的品牌影響力、過硬的產品品質，共同成就了豪宅高周轉。”上述中海外內部人士透露說，“根據目前客戶積累情況來看，下半年可實現銷售額不會低於上半年。”

九號公館是中海外目前最高端的產品系列。從整體來看，中海外的產品以中高端為主，近年來公司各產品線均執行高周轉策略，上半年公司銷售額超過730億港幣，成為為數不多超額完成半年銷售計畫的房企之一。

中海外主席郝建民于業績會表示，中海外今年1400億港元銷售目標未變，下半年的推盤量將超1100億港幣。目前公司在國內落地共47個城市，開發項目主要集中在一、二線城市，現約有106個項目在建，總開工規模約3000萬平方米。

CRIC研究中心認為，從上半年75%的去化率及全年2200億港元的貨量來估算，中海外全年有望達到1650億港元的銷售額。

在專案保持高周轉的同時，郝建民強調仍要保持高利潤。

中報顯示，上半年中海外股東淨利潤同比增長18%，扣除投資物業估值等非核心業務運營因素的影響，核心利潤同比仍大幅增長33.7%至107.9億港元。扣除保障房項目等的影響，核心毛利率高達35.7%。


“中海的行銷費用、管理費用、財務費用是行業最低的，較千億級同行房企低3%-6%，千億以上的銷售規模，意味著一年多出數十億的利潤。”中海外內部人士說。據記者瞭解，中海外的行銷費用控制在銷售額的1%。

在房企最重要的融資和資金成本項上，中海外也處於絕對優勢。上半年，中海外及中海宏洋已發行24億美元債券，平均融資成本維持低位，約為4%，比去年的百分之三點幾略有上升，但依然是國內地產公司中最低。而且2012、2013年，中海外是首家率先發行30年期美元債券的中資房企，2014年上半年再度發行20年期美元債券，在國內企業中，發行超過10年期國際債券的企業幾乎沒有。

8月6日，房地產及資本管理公司仲量聯行（JLL）向其客戶發佈全球商業地產三季度的預期。根據21世紀經濟報導獲得的獨家報告，仲量聯行統計，2014年2季度，全球商業地產投資保持了增長勢頭，投資額達到1580億美元，較2014年前三個月增加了14%。前兩季度相加，2014年上半年投資額達到2970億美元，比去年同期增加28%。

仲量聯行認為，在豐沛的股權投資、新的資本形式和債務流動性好轉這三重利好因素下，全球商業地產投資將持續活躍。

該報告認為，全球商業地產市場交易量正處於2007年以來的最高水準，這提升了開發商的信心。因此仲量聯行增加了對2014年商業地產投資額的預期，從原來的6500億美元上升到7000億美元。

這一預期較2013年5880億美元的投資額增長19%，而能否實現主要由第四季度的交易量來決定。報告認為，第四季度的交易量將占全年的30%到35%。

過去五年，全球商業地產交易量一直有所增長，然而最新的趨勢是市場開始多樣化。

從統計資料來看，美國以及歐洲、中東和非洲（EMEA）地區的投資增長最為強勁。亞太維持2013年的增長速度，但投資者興趣不減，預計下半年表現強勁。

高流通性市場仍是投資者的主要目標，澳大利亞、中國、法國、德國、日本、英國和美國七國（英文首字母排序）占了上半年交易量的77%，倫敦、紐約、東京和巴黎四大“超級城市”，吸引了上半年投資總額的五分之一。

美國領跑2014年全球房地產投資。上半年僅美國一地，商業地產投資就達1290億美元，較上年同期增加44%。增長主要來自本國和外國投資者的股權投資，債市的投資也不可忽略。

2014年上半年，投資者還明顯表現出了對巴西、墨西哥、比荷盧三國（比利時、荷蘭、盧森堡）、西班牙和愛爾蘭的興趣。


中美洲和南美國家得益於美國的經濟增長。在2014年2季度，巴西和墨西哥收穫了大型工業地產和零售地產投資，投資規模分別超過40億美元。

加拿大出現了下滑，原因是投資者預期持續的空置率上升壓力，以及經濟的疲軟。

在亞太，日本仍舊是投資者最為青睞的國家，下半年將有數個大型項目。房地產投資者對於該國消費市場的增長很有信心。

澳大利亞受國有資產私有化的刺激，房地產投資繼續增長，悉尼有望成為下一個“超級城市”。

中國的商業地產投資在2014年上半年則下滑13%。

據悉，“城中村”改造的經營用地體量驚人，而拆除改造方式之一的農村集體經濟組織改造，是此次“城中村”改造的創新之舉。 　　在城鎮化的過程中，城鎮規劃區範圍內的集體土地被全部或大部分徵用後，產生了許多被城鎮建成區包圍或基本包圍的自然村，也就是“城中村”。

　　在7月22日至25日召開的上海市十四屆人大常委會第十四次會議上，上海市長楊雄作2014年上半年工作情況的報告時指出，通過“一個目標、三種拆除改造方式”加快推進“城中村”改造。

　　據悉，“城中村”改造的經營用地體量驚人，而拆除改造方式之一的農村集體經濟組織改造，是此次“城中村”改造的創新之舉。

　　通俗地說，農村集體經濟組織改造就是農民集體和合作單位共同組建的專案公司，既承擔土地拆遷等改造開發工作，又可在該地塊的二次開發中獲取利潤。

　　龐大的經營用地改造頗具吸引力，萬科、綠地、上實等龍頭房企都期望能從中分得一杯羹，搶佔優質地塊。

　　

盤活三林、桃浦等大量經營用地

　　根據上海市人民政府今年3月底印發的《關於本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》（《實施意見》），“城中村”地塊改造目標是指，在2015年前，啟動35個“城中村”地塊改造，2014年啟動11個地塊試點。

　　早報記者從上海市城鄉建設和管理委員會（市城管會）瞭解到，這35個“城中村”分佈於浦東、普陀、閔行、奉賢、松江、嘉定等地，其中浦東三林鎮、北蔡鎮，普陀桃浦鎮等地皆榜上有名，這意味著，這些中環附近的優質地塊將被盤活。

　　舉例來看，中環附近有三林鎮中林村，東至浦東醫院（現為東方醫院南院）、南至三林路和尚博路、西至楊思港、北至華夏西路；北蔡鎮艾南村，位於浦三路以東、川楊河以南、新浦路以北、良友海獅油脂實業公司六裡灌裝廠以西；桃浦鎮桃浦村，東至槎浦河，西至金迎路以西，南至城際鐵路，北至金昌路、真沃路、武威路。

　　接近上海市城鄉建設和管理委員相關人士透露，每個“城中村”改造都要先完成拆遷，主要目的是改善這些地塊的形象以及農民的居住環境。這在客觀上能盤活許多存量土地，但具體數值要等各區規劃落實後才能統計出來。

　　據知情人士透露，這些“城中村”占地大多上百畝，以此次參與“城中村”舊改的奉賢肖塘村為例，初步盤活400畝，約26萬平方米經營用地，這只是35個地塊改造中的一個。“雖然不知道這些地塊最終規劃了多少經營用地，但是總體數值一定超乎你的想像。”該人士說。

　　

創新的改造方式：農村集體經濟組織改造

　　根據《實施意見》，城中村的改造方式有三種，即採取土地儲備方式、農村集體經濟組織改造方式以及公益性專案建設方式。

　　據參與“城中村”改造的相關負責人透露，大多數的城中村傾向於採取農村集體經濟組織改造方式。

　　所謂農村集體經濟組織改造，即以農村集體經濟組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發。改造方案在上海市、區有關部門指導下，經村民集體討論確定後，由農村集體經濟組織或合作單位自籌資金改造開發。

　　據上述接近市城管會的人士透露，農村集體經濟組織改造，是此次城中村改造的最大突破。簡單來說就是引入的社會單位和農民集體共同組建一個專案公司，共同承擔其土地拆遷工作。等拆遷人員安置完畢之後，這幅地塊會以定向招牌方式，出讓給這個專案公司，該專案公司繼續承擔該地塊的二級開發。

　　一般情況下，拆遷耗時長，資金投入不確定。上述接近市城管會的人士表示，現在明確引入的社會單位可以通過定向轉讓獲得地塊，等於是允許他們在二級市場開發中獲得的利潤，來平衡其在拆遷過程中可能面臨的投入長的問題。

　　

探索發行企業債券

　　“城中村”改造剛剛啟動，但已有不少龍頭企業紛紛發力，其中就包括萬科、綠地，上實等，他們都期望在這次舊改中分得一杯羹。

　　據參與“城中村”改造的相關負責人稱，確定按照農村集體經濟組織改造的“城中村”，需要引入一家社會單位，“但是一個‘城中村’，往往有很多家房地產企業都在談，落實哪家，需要看他們遞交的方案。原則上希望是國有企業或者一些資力雄厚的龍頭房企。如果引入的社會單位實力不夠，很可能會中途放棄，這樣就會損害農民的利益。因此，政府方面非常謹慎。”

　　該負責人表示，為了保證這些農民的權益，實施土地儲備的時候，將開展征地留用資產試點，即對農民的集體資產進行資產評估，根據評估的價格按照比例確定其在專案公司的股份。土地開發改造後，農村集體會獲得對應的資產，這些資產的租金每年給農村集體組織，農村集體組織未來會通過清產核資、成員界定和農齡計算等，將集體資產股份量化給每個成員，組建社區經濟合作社、社區股份合作社。

　　值得指出的是，為了支持“城中村”改造，還將鼓勵金融機構創新金融產品，加大信貸支援力度，包括探索發行企業債券或中期票據，專項用於“城中村”改造項目。這將能説明引入的社會單位獲得低成本的融資，解決其對拆遷資金投入的擔憂。

　　“‘城中村’改造是今年剛定下來的試點，大家都是‘摸著石頭過河’。總之，就是希望改善農民的居住生態環境，促進產業轉型升級，加快城鄉一體化發展。”該負責人稱。

大陸房市持續趨冷，基金顧問透露，外資近期由一支大陸房地產基金撤資，正是因為合作房地產項目嚴重拖延。據悉，該支基金估值一度高達10億美元，但去年已嚴重縮水到4.5億美元，外資不堪虧損只好「認賠殺出」，這也為大陸房市投資者敲響警鐘。

華爾街日報報導，據該基金顧問Venator Real Estate Capital Partners稱，今年6月份，31位投資者以折讓價格將他們所持Trophy Property Development基金12％的股份出售給了投資公司合眾集團（Partners Group）。

報導稱，Venator雖未披露具體的交易價格，但折讓幅度似乎很大。報導估算，合眾集團支付的價格不超過4,980萬美元。Venator的數據顯示，相比之下，這些外國投資者在2008年初該基金推出時總共斥資1.2億美元購入了這部分股份，等於是認賠殺出。

Venator稱，這些投資者包括富裕的個人、來自香港的小型投資公司以及來自亞洲和歐洲的一些機構。Venator總裁菲利普明茨（Philip Mintz）稱，外資之所以撤出Trophy基金，主要是該項目合作方、總部位於上海的瑞安房地產的項目一再拖延，導致項目工期將超出該基金存續期限，雙方關係因此破裂。不過瑞安房產未予置評。

報導分析，儘管大陸高速經濟增長帶來諸多投資機會，房地產市場的複雜程度遠非外資能理解。除土地出讓政策界限模糊外，開發商和投資者在不同的城市還要應對迥異的交易和建築規範以及稅收規則。

新地（00016）山頂加列山道TWELVE PEAKS兩座標售的洋房上周宣布流標後，發展商重整旗鼓，昨天公布項目全數共12座洋房價單，價單計平均呎價12.7萬元，當中1號屋售價8.191億元，實用呎價高達17.6萬元，更屬驚人天價，除創本港呎價新高外，亦冠絕全球。有學者認為，山頂豪宅被視為身份象徵，勢吸引環球超級豪客；業界表示，項目位置特殊，非一般富豪可負擔，料對山頂洋房市場影響不大。

倘成交須繳稅逾億

位於加列山道12號的TWELVE PEAKS，昨發出12座洋房價單，其中1號屋售價「令人譁然」，實用面積4661方呎，索價8.191億元，實用呎價達17.6萬元，一旦成交，呎價將超越和黃（00013）山頂白加道28號8號屋所保持全港洋房成交呎價10.7萬元的最高紀錄，較之高逾60%。同屋苑其他洋房亦不能小覷，實呎均在10萬元以上，即使入場費最低的15號屋，實用面積3731方呎，售價3.934億元，實呎也達10.5萬元。

是次新地提供兩種付款方法，其中150天即供僅提供3%折扣，240天付款則按訂價計，另外亦提供稅務優惠，包括11.75%買家印花稅回贈及8.5%從價印花稅回贈，買家二擇其一，若本地私人名義買家入市，最高折扣及回贈為樓價11.5%；若非本地買家或以公司名義入市，則享有14.75%折扣及回贈。以1號屋計，公司買家須繳付1.87億元相關稅項，扣除稅務回贈後仍須繳付9336萬元稅項。

11及12號屋上月曾流標

新地副董事總經理雷霆表示，具規模的獨立洋房項目非常罕有，各準買家對物業地點、環境及質素反應正面，認為價錢合理，集團稍後將公布銷售安排。不過，新地上月以招標形式推出11及12號洋房，惟最終以流標收場，新地回應指客人出價未能反映物業實際價值，故未有接納有關出價。

TWELVE PEAKS 12座洋房，每戶設有泳池、花園及升降機，按地勢分三排，位處地勢最高的1號屋並非面積最大，但附設4478方呎花園則冠絕全盤。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，TWELVE PEAKS 12座洋房價錢非一般富豪能負擔購買，獨特性非同區物業可媲美，故呎價高達17.6萬元，相信對同區物業影響不大。事實上，TWELVE PEAKS呎價已超越全球，就以法國摩納哥La Belle Epoque一個面積約1.75萬方呎的複式單位，成交價雖高達23.7億元，但呎價亦只不過13.5萬元。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，山頂住宅供應極少，購買山頂住宅物業向來被視為身份象徵，客源也以具實力買家為主，相信物業可成功售出。他認為，單位售價隨時成為全球最貴，發展商可藉此吸引國際市場關注，變相免費宣傳，故定價也有機會是推售策略之一。

新盤銷情熾熱，加上近年批出的土地陸續進入上蓋建築階段，發展商積極向地政總署申請預售樓花，令待批單位數目連升4個月，至7月高見10342伙，為8個月以來首度突破1萬伙【圖】，亦屬1年高位。業界相信，由於待批單位數目不斷增加，發展商仍須繼續以貼市價推售，並以優惠作招徠。

4個月新申請逾千

地政總署最新數據顯示，上月提出預售樓花申請的項目有2個，包括?地（00012）和新世界發展（00017）合作的馬鞍山迎海第3期迎海．星灣御，以及長實（00001）紅磡利工街9號限呎地發展項目【表】，分別提供1092伙及216伙。其中後者於2011年推出市場招標時，限制單位數目不得少於170伙，所有單位的面積都必須介乎377至431方呎。

此外，有利集團（00406）旗下待批預售的土瓜灣浙江街18號項目，則已命名為「利．港灣18」，提供84伙，料明年3月底落成。

事實上，上月已是連續第4個月新申請預售樓花單位量超過1000個，而待批預售的單位量亦連升4個月，由 3月的5116伙增至上月的10342伙，增幅超過1倍，更成為去年7月錄得10573伙以來的1年高位。

另方面，上月也有兩個項目獲批預售，包括新世界與協成行合作發展的天后THE PAVILIA HILL，以及資本策略（00497）的沙田九肚洋房項目「Lai Ping Road 39-77」。資本策略執行董事方文彬表示，集團會按原定計劃，傾向以現樓形式發售九肚洋房項目，料最快明年第二季登場。

年內新盤陸續有來

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首7個月的新申請預售樓花已累積8974個單位，超越去年全年6937伙約29.4%，可見發展商推盤意欲積極。他指出，待批的單位連同已獲批的約2300伙，合共約1.27萬伙，相信不少會在今年內獲批預售樓花，令市場新供應難下降。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，近月發展商推出多項優惠吸客後，一手市場的反應熱烈，但由於待批預售的單位數目已超過一萬伙，相信發展商未來數個月仍會積極推售單位，並且不會輕言提價，會保留目前以優惠作招徠的策略。

麗新發展（00488）旗下大坑道339號豪宅項目，昨日首度推售6伙標準單位，發展商昨日公布沽出1伙，成交價9638萬元，實用呎價4萬元；新地（00016）元朗爾巒亦連沽3伙，包括1伙天池屋。

麗新旗下豪宅項目大坑道339號，共提供9伙，發展商昨日先推出6伙標準單位發售，價單計平均呎價4.34萬元。市場消息指出，昨日累售3伙，惟項目成交記錄顯示只有1宗買賣，為A座2樓單位，實用面積2406方呎，連車位以9638萬元售出，呎價4萬元。

此外，市場指出爾巒昨日連沽3伙，包括一伙天池屋，為茵羅洛斯大道1座22及23樓複式B室，實用面積1617方呎，成交價為2931.3萬元，實用呎價1.8萬元。

環宇加優惠推貨尾

長實（00001）及南豐合作發展的荃灣環宇海灣，開售至今累售直迫1600伙，套現逾108億元。發展商見市場反應熱烈，乘勢推出全新「夏日火熱四大激賞」優惠。長實地產投資董事郭子威表示，精選20伙4房戶，買家於本周六至本月底購入單位，可享4重優惠，包括即供減5%、從價印花稅7.5%折扣，再有23.8萬元「置業換樓津貼」及6萬元「全屋家電津貼」。他指出，該批單位採先到先得方式發售，如果市況熾熱，不排會除削減從價印花稅優惠。精選20伙4房戶售價由978.3萬元至2307.6萬元，即供平均實用呎價為1.19萬元。另元朗溱栢今推售39伙，項目累收約44票。

上車盤需求強勁，樓價高處未算高，連日來頻頻錄得破頂成交。馬鞍山新港城呎價於短短一星期內連環破頂，最新實用呎價高達1.3萬元；屯門二線上車屋苑啟豐園兩房戶亦以破頂呎價9031元成交。

屯門啟豐園實呎9031新高

世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示，新港城J座高層3室，實用面積338方呎（建呎465），由於單位位處38樓以上，廳房皆可望全海景，屬優質戶，以438萬元零議價沽出，實用呎價1.3萬元（建呎9419元）。對上一宗歷史高位是於日前錄得，為F座高層3室，成交價426.8萬元，實用呎價1.27萬元。

屯門碼頭區二線上車屋苑啟豐園亦出現破頂成交，中原地產分行經理李婉群指出，啟豐園1座高層C室，實用面積325方呎（建呎467），兩房間隔，屬屋苑最細單位，單邊望海，業主放盤僅一星期，即以293.5萬元賣出，實用呎價9031元，創屋苑呎價新高。

另外，中價屋苑北角港運城亦驚現1房戶破頂價成交，世紀21日昇執行董事黃文龍稱，港運城3座中層C室，實用面積543方呎（建呎672），1房間隔，望開揚景，剛以758萬元新高成交，實用呎價1.4萬元（建呎1.13萬元），創下1房戶及同類新高紀錄。

中原地產分行經理何鎮宇表示，該行最近促成薄扶林花園5座中層F室成交，實用面積456方呎（建呎526），2房間隔，向正南享海景，屬市場罕有優質放盤，業主放盤僅數天以600萬元零議價成交，實用呎價達1.32萬元，創屋苑2房新高。

沙田第一城3房戶亦剛創出新高，世紀21奇豐區域經理周淑萍稱，沙田第一城21座高層B室，實用面積451方呎（建呎562），屬細3房間隔，望內街景，以575萬元成交，實用呎價達1.27萬元，創屋苑3房戶新高。

首7月港促成75億交易超去年 由於市場資金泛濫，加上利率仍處低位，隨着政府的辣招逐漸被消化，資金開始再度入市，刺激本港的物業投資市場交投轉旺。業界預期，未來大手成交仍會持續，價格將再創新高。今年首7個月第一太平戴維斯促成的物業交易金額達75億元，已高於去年全年的73.6億元。

基金沽貨為主

第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文表示，集團今年首7個月促成的物業總值150億元，香港佔75億元最多，海外則為50億元，澳門亦有25億元。而香港區促成的交易，成交價逾5億元的至少有5宗【表】，買家主要是用家及老牌家族（old money），基金則以沽貨為主。

李偉文指出，政府辣招未有令樓價真正下跌，只是令成交量減少，經過1至2年消化後，成交量亦開始回升，特別是市場上較罕有的放盤，更備受買家追捧。如印度夏利里拉家族購入灣仔福怡大廈，計劃重建作酒店，成交價較估值高兩成。而以11.05億元售出的灣仔福利商業中心，亦較估值約8億元高出約38%，而買家泛海國際（00129），更是多年來首度入市。

該行資深董事蕭兆新表示，雖然工廈成交量減少，但價格未見回落，粉嶺安全街11號透過招標出售，共收到5至6份標書，最後由用家購入；毗鄰的勉勵龍中心上月更以5.15億元成交，成交價創全區最高紀錄。

除香港區外，今年首7個月澳門的大手物業買賣同樣活躍，第一太平戴維斯澳門及珠海區董事總經理廖沛霖表示，澳門亦出現投資者搶貨熱，市場不乏大手成交，如氹仔佛山街176號地下及1樓連37個車位，以6.86億元成交，買家為內地投資者。

投資者或回流港島

就下半年樓市表現，第一太平戴維斯副董事總經理袁志光指出，因資金湧港，故對全幢物業交投感到樂觀，雖然自由行消費模式轉變令核心區舖位市道受壓，吉舖增加，反映品牌消費市道較弱，但如上水、元朗及屯門等屬於民生主導的地區市道仍暢旺。第一太平戴維斯副資深董事溫武忠指出，九東成為商廈市場新焦點，區內呎價最高達1.5萬元，甚至較除中區以外的其他港島區商廈為高，不排除部分投資者會回流港島區。

李偉文指出，現時存款利率不足1厘，但買樓投資回報有3厘以上，息率低及資金泛濫對投資市場帶來支持，預期下半年大手交仍然活躍。

現時市場標售的物業，如淺水灣南灣道35號，去年的估值約4 億元，土瓜灣福至大廈約5.45億元，至於上環福禮大廈則為1.7億元。由於近1年樓價趨升，業界估計成交價會較估值高。

受到政府推出辣招打壓，內地買家來港置業的比例下降，資金開始流向海外，特別是亞洲區以外的市場。

涉足美加英澳料持續10年

第一太平戴維斯亞太區房地產資本市場部主管馬洛暉表示，今年有160億美元（約1248億港元）的資金離開亞洲，並投資美國、英國以及澳洲的房地產，其中三成資金（約374.4億港元）是來自內地，預計這情況將持續10年。

內地過去一年GDP增長放緩，但不少國有資本往美加、英國及澳洲等地收購寫字樓、酒店及商場等項目。其中，復星國際（00656）去年以7.25億美元（約57億港元）收購紐約第一大通曼哈頓廣場。

去年4月，平保（02318）斥資約31億港元，向萊斯銀行購入一幢位於倫敦的大樓，成為集團在英國的第一筆投資。

馬洛暉指出，內地國企及其他企業的海外投資，每宗成交額均達30億至50億元人民幣（約37億至63億港元）。因倫敦樓價升勢頗急，目前內地資金開始流向紐約及洛杉磯等地。

馬洛暉預期，內地資金到海外投資只是開始，未來10年投資將持續增長。

合和實業（00054）主席胡應湘曾聲言要在70歲退休，但明年底80歲的他表示，對一波三折的合和中心二期，仍然「百分百投入」，亦批評環保分子不懂妥協。

自1979年起在灣仔船街一帶收地，合和二期的規劃、名字一改再改，由1994年的93層單幢酒店，變成2003年較矮的雙幢建築後，城規會以屏風樓破壞景觀、工地大幅伐木等理由否決，前年合和才靠大幅降低地積比率跟政府談攏換地及補地價協議。胡應湘接受無綫明珠台訪問時表示，心底仍是工程師，會戴上保護帽現場視察項目，希望最遲2017年竣工。

形容環保團體「乜都反對」的他說：「我是回應凡事皆想拿到100%的批評者，總不能每事100%，最好的設計大概是最好的妥協。不能聽從並同意所有人；若你不同意，我大可着他們滾蛋。」嚴辭斥責環保分子的他有電動車，稱因環保，直言不喜歡「偽環保分子」（pseudo-greenies），喜愛落手落腳尋求變更的人。

灣仔失老建築 沒懷舊愁緒

長子胡文新有其父之風，是美國車廠Tesla在本港的首批Model S訂戶。該廠在港暫僅有兩個超級充電站，其中一個在合和中心。樓高66層的合和中心1980年建成後，保持全港最高大廈名銜達10年。有建築師資格的他坦言，看着這幢圓型建築內心確感驕傲。「這幢大廈美在自30多年前起，一直有逾95、96%租出。」

他出生當年家人由薄扶林搬到灣仔，該區逾4層建築要獲政府准許，成長時四周一片平坦。他憶述有官員認為這是蘇絲黃的紅燈區，根本毋須辦公室，但他堅持己見，後得法庭裁決，合和中心才能拔地而起。今天合和是灣仔大地主，計有胡忠大廈、QRE Plaza、跟信置（00083）聯手發展的囍匯等。成長地老建築不再，他沒有懷舊愁緒，尤其想到有大廈連廁所都沒有。「要徹底拆掉是為提供更多、更好的居住空間。」

他大學畢業數年後，於1963年跟父親胡忠創辦合和建築，1972年以合和實業名義上市，跟長實（00001）及新地（00016）等合稱地產五虎將。妻子郭秀萍稱，胡早年從事地產，跟其土木工程專業無關，但後來公司開始投身公路、發電廠，令他學以致用，非常高興。

胡是首個投資內地的港商，當民眾在改革開放之始窮得連單車也買不起，他已向廣東省推銷廣深珠高速公路，更招待交通部副外長往海外驅車考察。「我們跟他們說，『看，我會把你們由聖地牙哥一直帶到紐約。』他們首先發現道路甚平坦，亦驚訝旅程如此輕鬆。」

「要富先修路」 推動國家蓬勃

這趟跨州之旅為內地「要想富先修路」的思想築好地基。郭秀萍認為，丈夫當天的遠見都已成真，他投入了中國的發展，歷史將有公論。「人們或說我當時瘋掉，但至少他們會發現我多少瘋得有理。我在1979年預料中國會蓬勃發展，懷疑者眾，但現時他們可是有數以億或十億計的外滙儲備及財富，你不能說我錯。」

料內地成民主國度 穩定有法治

他是最早提出建港珠澳大橋的人之一，現正進行得如火如荼的工程卻沒他的份兒。郭秀萍承認，丈夫有點沮喪，但只要他的意念受採納，就證明他對。曾於1983至2013年擔任全國政協的他，大膽預測內地的政制變更：「中國將成為有不止一個政黨的真正民主國度，當然那不會輕易而來，亦不會迅即成真，首先你要穩定，確立後仍需極高教育水平、中產階級，繼而還要有法治。」

樓價不斷上升，租客轉租為買的個案愈來愈普遍，香港仔漁安苑一個兩房單位，剛以452萬元易手，買家便是區內租客。

據了解，新買家早於兩年前，將自用的單位沽出，而轉租鴨脷洲大街的單位，月租1.1萬元，由於單位租約已屆滿，見買賣市場氣氛好轉，及近月來，各區樓價繼續上揚，即開始棄租轉買，希望以430萬至450萬元樓價預算購買單位「上車」。

覓香港仔單位 照顧家人

而為了住近家人以方便互相照應，該名租客一心欲搵漁安苑的已補地價的居屋。其間也參觀同屋苑銀主盤，開價雖然430萬元，屬預算範圍，惟內籠殘裝，最終未見選擇。

反而，轉投另一間位於彩安閣（B座）高層6室，實用面積469平方呎，建築面積575平方呎，廳及房均可以享有香港仔避風塘景，戶主於1個月多前，於自由市場以480萬元放售。

高層469呎 享避風塘景

不過由於放盤業主要求交易時間，比正常為長，要求有3至4個月成交期，以方便其在九龍區換樓，兼且睇樓時間，亦要配合其工作時間，故一直難約睇樓客上門，上述兩項主因，令其單位一直未能沽出。

剛巧上述新買家正租用鴨脷洲大街單位，其租盤業主，願意作出遷就，讓其成功購入單位及裝修後，才搬離，故此可以洽購該單位，並最終成功以452萬元買入上址彩安閣兩房戶。

世紀21嘉聯地產分行經理林泰和稱，漁安苑共分7座而建，悉數屬兩房設計，屋苑約有3至4成單位望海，當中約15%，望深灣遊艇會。

漁安苑兩房，主要分三種屋則：實用面積469呎，建築面積575呎；實用面積493呎，建築604呎；及實用504呎，建築618呎。由於屋苑以換樓客主導，所以大面積戶相對受歡迎，部分會把實用面積493及504呎，改為3房用，主要是把廚房內的曬晾位，改為浴室。

另外，將原浴室拆去，騰出的面積和部分客廳位併，以增一間睡房。

資深投資者施佳龍持有的薄扶林貝沙灣洋房，市傳再減價易手，造價約1.6億元，減幅逾15%，實用呎價4.45萬元。

施氏的貝沙灣洋房為5期一幢單號屋，實用面積3,589平方呎，高峰期叫價曾達1.9億元，早前曾經推出拍賣，開價1.68億元。代理間昨日流傳，大屋剛以約1.6億元賣出，對比高峰期減價約3,000萬元，實用呎價4.45萬元，惟消息有待證實。

畢架山一號高層 呎售逾2萬

據了解，大屋在2012年購入價約1.48億元，其後曾經向3家不同的公司申造按揭，當中一次涉及借貸1,200萬元，其餘則未有於文件顯示，但3宗按揭均未清還。因此，如落實以1.6億元售出，帳面雖然賺1,200萬元，但實際上未知賺蝕。

其他豪宅方面，九龍塘畢架山一號6座高層E室，實用面積1,025平方呎，市場人士表示，以2,130萬元成交，實用呎價2.07萬元。

另外，中原高級區域聯席董事蕭家權表示，西半山寶華軒低層A室，實用面積870平方呎，連車位以1,400萬元沽，實用呎價1.6萬元。原業主2011年斥1,350萬元連車位買入，現帳賺50萬元。

一手新盤呎價屢創新高，二手也不讓其專美，美聯吳志輝表示，荔枝角美孚新?5期蘭秀道2號高層A室，實用面積719方呎，以890萬元成交，折合呎價12,378元，屬屋苑同類單位新高價。買家更不惜額外承擔5%額外印花稅款（SSD）承接，即合共斥資約934.5萬元。原業主於2012年以約748.8萬元購入，是次轉售賬面獲利約141.2萬元。

美聯梁兆堅亦表示，沙田好運中心柏林閣高層H室，實用面積326方呎，新近以418萬元成交，折合呎價12,822元，創屋苑新高水平。

雅典居97貨損手53萬

不過，市場亦錄「97貨」業主沽貨而未能「返家鄉」個案。利嘉閣楊震霆表示，馬鞍山雅典居9座低層B室易主，實用面積874方呎，作價835萬元成交，折合呎價9,554元。原業主於1997年斥資888萬購入上址，賬面蝕53萬元離場。

杜拜經濟發展之快速，號稱沙漠神話，而拿下2020年世博主辦權之後，各項建設更是加速進行，政府砸大錢建新機場，改善交通，民間則是豪宅旅館一棟接著一棟，也炒熱房地產，光是房租，每年就以20%的幅度上漲，有專家開始擔心，房市泡沫可能重演。


從一片荒蕪的沙漠崛起，杜拜早已成為中東的經濟重鎮，而眼前的繁華景象，杜拜並沒有滿足現狀，再度砸大錢投資建設，目標在2020年世界博覽會再創經濟高峰。杜拜世博宣傳片：「現在在杜拜，我們要打造屬於自己的舞台，展現全球最出色的創意。」


杜拜大興土木，當局估算和世博相關的基礎建設，高達68億美元，還要興建號稱全球最大的機場，世博光環也帶動房市持續看漲，像這間時尚豪宅，採用高科技的燈光設計，還有寬敞游泳池，1棟要價1900萬美元，但市場詢問度還是非常高。房仲業者：「顧客嚮往的是一種生活型態，像俄羅斯客人就偏好濱海豪宅，旁邊種植棕櫚樹。」


國際熱錢湧入，也炒熱杜拜房地產，尤其房租平均每年漲幅高達20%，苦的卻是中下階級的民眾，租不起房子，也讓杜拜出現勞動力出走潮。國際貨幣基金高層阿梅德：「你能看出杜拜的房地產持續看漲，這是必須注意的，儘管目前通膨還在能掌控的範圍。」


為了避免2009年的房市泡沫重演，杜拜政府也祭出打房政策。經濟專家：「杜拜政府提高了房產轉移稅，從2%提高到4%，讓房產轉移的成本增加，降低投資客的興趣。」


要讓房市降溫，又不能澆熄投資建設的熱情，杜拜能否在世博之後延續沙漠神話，考驗政府收放之間的經營哲學。

北美華人科技工商聯合會近日在紐約舉行一場“視野與創新”年會房地產主題論壇。參會的不少業內人士說，美國房地產正在復甦，但應關注美國房地產市場存在的風險，要對本地市場有充分的調研和了解，不能盲目投資。這一觀點值得關注。

中國投資者赴美投資房地產日漸增多，中國人在美國樓市大賺特賺的報導又讓更多人動了心思。不過，如果出於資產保值增值和投資多元化，美國房地產或許是不錯選擇，但其投機空間其實並不大，且蘊含著不小風險。如果抱著“淘金”、“大撈一筆”的念頭進入美國樓市，最後弄不好雞飛蛋打。

購房流程復雜繁瑣

與國內的購房流程相比，美國的購房流程細致瑣碎得多。“想在看房那十幾天的行程內把買房的事定下來是完全不可能的，必須專門再去一趟。” 北京某律師事務所的一位律師殷國華說。

美中貿易發展協會美國總部負責房地產業務的副會長robemerick詳細講解了美國購房流程。

與中國不太一樣，購房者想在美國買房，第一步必須找一個房屋經紀人，也就是房屋中介，因為在美國，即使是新房也是通過經紀人來銷售的。在美國，房屋經紀人這個行業很遵守職業道德，一般不會發生經紀人坑蒙購房者的情況，甚至經紀人會主動幫助購房者挑房子的毛病。

在美國找到經紀人之后，購房者必須和經紀人簽訂購買代理合同，並和經紀人確認要購買什么樣的房屋以及付款方式。由於一般中國人在美國沒有綠卡，也就沒有信用額度，是不可能貸款的，只能用現金支付，但是購房者可以和經紀人商量分幾次支付這筆現金，只要經紀人同意，就不會有什么問題。

隨后，購房者需要按照經紀人的要求填寫相關表格。這時，經紀人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進行托管，以表明購房者的誠意。如果買賣不成，一般情況下定金會全額退還，除非合同中另有規定。另外與中國不太一樣的一點是，盡管房屋買賣中需要支付給經紀人最高6%房屋總價的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。

與經紀人進行完前期的工作后，經紀人一般會找出符合購房者要求的房子，並和購房者一起參觀這些房子。由於美國沒有期房出售的制度，買到的全是現房，所以購房者可以一邊參觀一邊了解周邊環境、社區等等情況。

看房是買房過程中最艱苦和最重要的一步，在看房過程中需要根據市場實際狀況不斷修正自己在戶型、價格和區域等方面的要求。看中心儀的房子后，購房者可與經紀人根據周邊房子的價格確定一個合理的房屋價格，並開始審閱未簽署的合同。

接下來重要的一步是購買保險。購房者可以自主選擇保險公司和保險額度，最主要的保險有三種：房屋結構保險，這種保險主要針對將來房屋的結構性損傷投保，但是也可以對屋內的家具電器投保，保險有效期5~10年，300~3000美元；產權保險，這種保險主要是針對房屋產權可能出現的問題，一旦房屋產權出現問題，這種保險會賠付一切損失，300~700美元；homeowner sinsurance，這是一種很復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙，把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷。

有統計稱，交易時，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險（放心保）費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占房價的3%至5%。

弄清收益率並不簡單

“我們這有很多中國客戶，來了就要問收益率。我對他們說，還是建議去別的地方找，因為曼哈頓樓市的收益率很低，一般就是２％到３％，好一點３％至６％，最多不會超過６％，”紐約樂為房地產公司金融分析和亞洲市場總監、房地產經紀人王瀚告訴新華網記者。

值得注意的是，上述收益率是基於租金產生的現金流計算出來的。如果純粹投機倒賣，最後收益率能有多少是個大大的問號。

“作為個人投資者，在美國買一套房，出租兩三年，然后再賣掉，最後的收益完全要看市場走向，”王瀚說。

針對近期一個中國人在北京賣一套房在美國休斯敦買六套房的報導，美國畢達哥拉斯投資管理公司董事總經理米切爾•董告訴記者，如果房子不賣的話，在休斯敦實現８％的收益率是可能的。“但在紐約不太可能實現８％。紐約收益率大概是３％，波士頓大概５％。”

他同時強調，上述收益率是在房子不賣的前提下，如果把房子拋售掉，誰也無法保證收益率，可能掙一些錢，但也可能虧得很厲害。“要想倒房掙錢，你必須非常聰明，且要有個好的本地投資顧問。”

“投資美國房地產的收益率能達到多少？這個很難講，”萬科（美國）控股公司董事及法律顧問徐維嘉說，要看個人情況、稅務安排，無法籠統的分析和下結論。

美國房屋持有成本很高

美國的房地產市場環境與中國有顯著不同。中國投資者在投資美國樓市之前，需要對美國相關的稅收、物業管理等法規有個清楚的認識。業內人士提醒，這些稅費成本不是個小數目，特別是對於國外投資者來講。

紐約房地產經紀人吳世英說，美國的房屋持有成本高，一般大城市交通便利、好學區的房子房地產稅和物業費都很高。

位於曼哈頓的一套２００萬美元的公寓，每月的物業費加房地產稅大約２５００美元（約合１．５萬元人民幣）至３０００美元（約合１．８萬元人民幣）之間，一套６０萬美元的小公寓每月在１０００美元（約合６０９４元人民幣）至２０００美元（約合１．２萬元人民幣）之間。新澤西、長島等地一個２００平方米左右帶小院的獨立住宅房地產稅每月１０００美元左右。

而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委派給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

全美華裔經紀人聯合會會長、南加州房地產經紀人熊寶寶說，衡量房地產價值要從兩個方面綜合考量：其一是出租價格減去持有成本（房地產稅、物業費、維修費、空置率等等）除以買價，每年在加州能獲利５％左右就很不錯了，在得克薩斯等州利潤可能會高一些；其二是房屋增值潛力。

而徐維嘉說，投資美國樓市，人是不是在美國很重要。“對於外國人，錢要從美國出境，一下子要抽掉３０％的稅，成本很大”。

到美國買樓的中國人七成虧了

北美華人科技工商聯合會近日在紐約舉行一場“視野與創新”年會房地產主題論壇。參會的不少業內人士說，美國房地產正在復甦，但應關注美國房地產市場存在的風險，要對本地市場有充分的調研和了解，不能盲目投資。

事實上，在美國炒房的成本很高。首先，地產商在確認購房者本人入住后，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委派給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

某移民投資公司總經理總結認為：“到美國買樓的中國人，應該說賺的少，虧的多，七成虧了。”

徐維嘉認為，現在美國樓市總體不錯，特別是紐約、舊金山等一些較大的城市，但同時也要看到地價上漲的風險。“美國房地產價格變動其實很大，這是（投資時）最大的風險，投資收益如何要看能不能把握好時機，作為投資者一定要承擔市場風險。”

米切爾•董說，如果中國的投資者想使投資組合更為多元化，來美國投資房地產或許是個不錯的選擇，但其中的風險因素必須充分考慮。

中國復星地產控股公司戰略投資總監梁雅娜建議，對於小投資者來說，首先要看對本地市場是不是足夠的熟悉。其次，要看投資目標。“如果是想追求兩三年翻一番、然后再轉手，是不太可能的。在美國沒有那么快的增值預期。但投資美國樓市的現金收益不錯，如果長期持有，每年拿５％到８％的現金收益還是不錯的。在中國，房屋租金和買價比可能只有２％至３％”。