民間團體提3大訴求 禁廢奢侈稅

引發爭議
財政部今日將舉行第2場房地合一課稅座談，不動產業界、學術界與公民團體昨天下午先自行召開不動產稅改座談會，砲聲隆隆，土地改革協會理事長卓輝華表示，各地方政府已經33年沒有調稅基，僅台北市政府今年才調，公告地價與房屋評定現值僅約市價的1/10，今年的房價跟民國70年相比已經漲6~8倍，稅基明顯偏低。

社會正義協會理事長黃益中說，「比如1坪100萬元的房子卻以30萬元的價值課稅，實在太瞎！」消基會房屋委員會委員王進祥也批評，政府豪宅稅比1年管理費還低，代表政府官員關在象牙塔自己想，沒用頭腦思考。

房地合一稅規劃修法
另外有些今日未被邀請參加研討會的社福團體計劃至財政部門口抗議，主要抗議台北市房價所得比（購屋痛苦指數）15.01倍，已是世界第一貴，民間團體提出3大訴求，包含資本利得稅採實價課稅、反對虛價課稅，持有稅「照價徵稅」、不能廢奢侈稅。
財政部長張盛和說，如果房地合一順利成功上路，可以評估讓奢侈稅退場，至於房地合一實價課稅與奢侈稅會同時並行，或上路後隨即廢奢侈稅仍要評估，而房地合一稅改方案規劃明年提修法。

黃益中說，財政部第2場座談邀請社福團體與房仲業者，但只邀請公平稅改聯盟與房市改革聯盟，其他關心房價不公的社福團體認為這2個團體太溫和，恐怕無法招架與會的房仲業者，將號召4~5個未被邀請的社福團體，約40~50人到財政部支援。

不動產業界、學術界與公民團體昨天下午也自行召開不動產稅改座談會，他們認為上次只聚焦不動產所得稅的資本利得稅，持有稅配套都沒討論。

德明財經科技大學副教授花敬群說，台灣高房價、囤屋、空屋與財政稅收不足的狀況為何會同時存在？顯示不動產稅制出了很大的問題。

稅率過低成炒房樂園
黃益中批評，財政部雖已經提高非自住屋的房屋稅，但效果杯水車新。台灣不動產稅率雖與其他國家差距不遠，但是稅基不同，其他國家課稅的基礎約有7~8成，但是台灣的公告地價與房屋評定價值離市價太遠，「比如1坪100萬元的房子卻以30萬元的價值課稅，實在太瞎！」

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱則說，台灣因為稅率過低，成為炒房樂園，政府對房市不做任何干涉，1991年財政部長（王建煊）想要改革不動產就下台。他擔心重蹈覆轍，未來跨部會討論時又被以技術問題推翻原則，不動產稅改應該要拉高至行政層級，當成未來最重要的政治改革。

鑒於炒房資金轉向工業用地，金管會、中央銀行及經濟部昨會商，擬透過金融政策，抑制工業區土地炒作。昨3大部會初步共識，將先由經濟部認定哪些是工業區閒置土地、或可能易炒作標的，交由聯徵中心建檔，由銀行強化該土地融資授信。
金管會主委曾銘宗昨說，經濟部前部長張家祝曾向他提及此事，他認為，工業區土地應該是拿來設廠、做生產用地，而非拿來炒作，未來將配合央行和經濟部，一起遏止炒作。

金管會表示，未來由聯徵建檔相關的工業區土地後，供各銀行查詢，並強化該擔保品的授信。如各銀行是否有針對借款人資金用途做了解，包括借款人是否提出興建計畫、是否落實執行。若借款人在一定期間內沒動工或開發，銀行是否會採提高利率、或收回貸款等，檢察局也會對此做檢查。

聯徵中心建檔
經濟部工業局副局長連錦漳說，經濟部負責清查且統籌閒置用地資料，並提出強化未利用土地收回機制，包含限期使用、原價買回、沒入保證金等。3部會預定下周再度開會，希望盡速將結論提報至行政院。

央行去年底時，曾找台銀、土銀、合庫、兆豐、一銀、台企銀、台中商銀、上海銀8家工業區放款餘額高國銀來喝咖啡，遏阻炒房投機客動用銀行資金炒作工業區用地。

央行祭出3大要求，第一為未來工業區土地融資借款人須要檢附興建或開發計劃等相關資料，證明土地會確切依照借款人的計劃來使用，由承貸銀行核實評估。

其次，國銀被要求借款人簽立切結，其抵押土地須在一定期間內動工興建或開發，若違反切結，承貸銀行宜逐步回收貸款，提高貸款利率。第三，撥款後，銀行須切實辦理複審工作，落實借款人承諾事項。

銀行主管指出，目前工業用地土地融資，最高核貸成數降到7成，甚至已經有部分行庫對工業區土地融資「自律」比照央行對其他地區土融管控，核貸成數最高僅有6成，利率也從3%起跳。


自由時報
閒置工業土地 擬限縮貸款
土地閒置定義 經部本週擬定

針對工業區土地炒作亂象，經濟部昨邀集金管會、中央銀行討論防堵之道；擬對閒置工業區土地，貸款時將設定一定限縮條件，但並無具體結論，將待本週由經濟部具體擬定土地閒置的定義細節後，下週再開會討論，若央行、金管會都認可，即可彙整送行政院，落地執行。

金管會主委曾銘宗昨直言，許多工業用地被炒作，沒有進行投資及廠房興建；需要土地設廠的企業，反而找不到土地，這是很不正常的現象，得抑制炒作情形，金管會將配合經濟部和央行，採行必要措施。
經濟部工業局副局長連錦漳表示，針對閒置多年的工業用地仍欠缺收回機制等問題，經濟部也擬修改產創條例，工業區土地閒置兩年將由政府買回部分。

連錦漳解釋，目前新出售的工業區土地，多半已將閒置土地由政府買回列入合約，可透過民法約束；但在此之前出售的土地，若政府要買回則需透過產創條例修法，才有法源依據，目前經濟部有此想法，但尚未具體進行修法。

用地閒置兩年 政府研擬買回
央行則指出，去年十二月已進行「道德勸說」，籲請銀行落實三項風險控管，避免助長工業區土地炒作，增加廠商建廠成本，銀行均已把相關風險控管放入內規；至於未來是否明文管控，有待進一步研議。
三項措施為「借款人須檢附興建或開發計畫及財務資料」、「借款人要簽切結書承諾於一定期間內動工興建，否則逐步收回貸款並提高利率」、「銀行要落實覆審工作」。

據了解，二○一○年六月至今，央行共推出四波選擇性信用管制，但未將工業區土地抵押貸款納入管制，主要是為避免影響有實質建廠需求廠商的資金調度。

每坪落差40萬「創高價情形難再現」

最新實價揭露億元成交案，但價格皆未有突破，業者直言，房市低迷，屢創高價情形難再現。本次揭露億元社區「仁愛SOLO」、「青山鎮─青擘特區」單價表現持平，反是民權東路三段的店面單、總價均創該商圈新高。

最新一波實價登錄資料揭露，大安區仁愛路三段「仁愛SOLO」今年6月成交1戶，總價2億4835萬元，換算每坪僅139.9萬元，與社區行情每坪約180萬元，相差40萬元。信義區永吉路「國美商隱」揭露2戶，其中10樓戶別總價高達1億3595萬元，但換算單價102.7萬元，也較先前揭露資料低。

估為節稅低價轉移
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「仁愛SOLO」位仁愛路三段精華地段，在指標豪宅帝寶對面，此次移轉買賣方均為公司，負責人都是新光集團董事吳東進夫人許??，推估是節稅考量，才會由自家公司以低於行情價格移轉。

市區套房維持高檔
信義區「國美商隱」今年2月11樓戶別以每坪145.9萬元成交，5、6月財政局標售時，標脫單價106.1∼140.9萬元，今年5月成交的10樓戶每坪102.7萬元明顯偏低。不過中信房屋忠孝加盟店經理翼光明認為，「國美商隱」剛交屋不久，這筆應該是晚登錄，不然現在中樓層每坪約有120萬元，高樓層每坪130~140萬元都有，「這價格不太可能。」

新北市新店區「青山鎮─青擘特區」總價2億3899萬元、每坪成交71.4萬元，也低於先前揭露的每坪79.7萬元。「未來創新高的個案會愈來愈少」，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，現在的房市氛圍差，但對買方反而有利，買方不需要追價，甚至部分社區開始修正價格。

但若地段精華，如本次揭露的信義路三段的「菁選集」，總價1563萬元、每坪單價163萬元，「仁愛A+」每坪成交157萬元，顯示市中心的小套房社區房價仍有不錯的表現。

直航抬升民權店面
住宅市場表現並無亮點，但民權東路三段商圈受惠松山機場開放直航，帶進大批陸客，周邊店面交易開始熱絡，本次出現1筆總價1.12億元、單價231.6萬元的店面。住商不動產台北龍江店東邱秀美分析，一級店面一位難求，二級商圈的店面更適合入手，推測這筆月租約在12萬元以上，報酬率1.2∼1.5％。

二類謄本新版定案，屋主地址仍全都露！全聯會昨日下午與內政部召開會議，初步決議二類謄本新制，將採取顯露完整地址，屋主姓名則保留姓氏、隱匿名字。

「這樣改有何差別」
房仲公會全聯會本月20日原發起萬人遊行活動，表達取締不法業者、開放二類謄本、奢侈稅退場等3大訴求；近期全聯會與內政部不斷針對二類謄本進行討論，先是取消昨天舉行的820遊行前記者會，昨下午再與內政部針對新制謄本達成初步協議後，取消遊行。

「這是最好的答案，相信也是全國民眾所期望的」，仲介同業公會全聯會理事長林正雄表示，全國2000萬筆土地與700萬棟建物，需要保有完整地址以便公文書信通知，遊行訴求之一達到共識，故原定的遊行取消，另外2項訴求將持續與相關單位溝通。
內政部地政司專委施明賜說，在符合個資法情況下，會再邀請相關機關研議。新北市民眾RURU說，感覺意思一樣，地址完整保留，若房仲業者有心打擾屋主，循地址仍找得到人，不知此舉幫助為何。

富旺國際（6219）董事長林正雄昨（18）日表示，富旺「RICH計畫」今年上半年累計已推出八案，第4季在台中市北屯太和段、湖口車站前綠園段，還有兩案將陸續進場，全年總推案金額逾130億元。

富旺昨天也公告，此次買回庫藏股累計已達447萬股，買回股份總金額8,551萬餘元，平均每股買回價格19.13元，買回期間內累積已持有公司股份786萬股，累積占公司已發行股份總數4.97%。富旺昨天股價以19.8元、上漲0.7 元作收。

不畏年底七合一選舉，富旺今年展開「RICH計畫」，分別在新竹、苗栗及台中地區，一口氣推出10件個案，總銷金額超過130億元，推案再創歷史新高。

富旺今年上半年營運表現亮眼，營收9.74億元，營業毛利4.71億元，營業淨利3.44億元，稅前淨利3.27億元，每股稅後純益2.04 元，獲利創歷年同期新高。

富旺去年合併營收18.97億元，稅後淨利3.73億元，每股稅後純益2.39元，營收、獲利亦雙創歷史新高。法人估，今年隨推案增加及處分土地等獲利挹注，全年營收上看27億元，每股稅後純益有機會挑戰5元新高。

林正雄說，上半年推案涵蓋新竹「富春」、「富匯」、「富裔」，台中「國美天藏」、「米蘭雙星」、「世界之翼」、「天藍」及苗栗頭份「富麗旺」等7案。

瓏山林公司向台北市政府，申請捷運後山埤站旁土地的都更案，因當地李姓住戶等30人反對，台北市政府不准瓏山林申請的都更案，瓏山林因而打起行政訴訟，台北高等行政法院日前判決瓏山林敗訴。

民國97年2月29日，台北市政府依都市計畫法公告「變更臺北市遷建住宅基地都市計畫暨劃定都市更新地區計畫案」，再於99年1月28日公告實施「99年修訂都市計畫暨劃定更新地區計畫」。

隨後，瓏山林以忠孝東路捷運後山埤附近某地號等146筆土地，位於市政府的都更計畫範圍內，因此在100年11月27日依據都市更新條例規定舉辦公聽會，並於101年2月22日擬具「擬訂臺北市該地號等146筆土地都更事業計畫案」向台北市政府申請報核。

不過，台北市政府以不合乎所公告的都更計畫等為由，在101年5月17日函復瓏山林，駁回其申請都更案。瓏山林不服，循序打起行政官司。

由於瓏山林所提出的都更案範圍，包括後山埤站附近101戶居民，法院認為瓏山林的都更案與當地居民權益重大，因此依法請該101戶居民參與本件訴訟。

依據法院的判決書，101名居民中有30人表達不同意瓏山林的都更案，只有鄭姓居民1人同意，另70名包括皇翔建設、臺北市劉為國公農田水利會及聯邦商銀等3個法人、67名個人都經法院合法通知，但並未在法庭傳喚時到場表明態度，也未提出書狀作何聲明或陳述。

法院指出，台北市政府以瓏山林申請報核的都市更新計畫，僅經私有土地面積52.77％、私有土地所有權人55.16％、私有合法建物面積52.08％、私有合法建物所有權人61.45％的同意，未達都市更新條例所規定「應經更新單元範圍內，私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3?5，而且這3?5的所有權人土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2?3」的同意比例。

北市府因此乃依都市更新條例施行細則規定，駁回瓏山林的申請，法院認為，台北市政府行政處分完全合法。本都更事件仍可上訴。

不只房市轉冷，近期商用市場也湧現釋出潮！《蘋果》統計，近期敦化南北路有中鼎、潤泰金融、國產實業、敦化財經等大樓店面與商辦待租售，以中鼎大樓200坪店面最受矚目，月租達150∼160萬元，因角間店具廣告效益，招租3周已有銀行、餐廳、家具業者詢問。

頂層客群租金未降
「敦化南路沿林蔭大道店面，因周邊居住人口多屬高金字塔階層，一直以來都不是做過路客生意，屬於目的型消費市場。」第一太平戴維斯總經理高銘頂坦言，隨商圈重心移轉東區、信義計劃區，近期敦南店面確實有較多釋出量，但租金走勢並未下降，平均月租金約7000元，又以金融機構、銀行為主，像是LOUIS VUITTON退租後萬泰銀行隨即進駐。敦化財經大樓店面租金價則較親民，184坪店面每坪月租金6000元，商辦月租金1700元。

中鼎大樓待租店面過去由富邦銀行承租，7月中貼出遷移公告，銀行遷至敦南摩天大樓，2011年富邦人壽以每坪85萬元購得敦南摩天大樓部分樓層商辦。而中鼎大樓去年底亦有商辦交易。永慶房屋商仲部協理黃增福透露，成交金額每坪約91.6萬元。

航空業開價無上限
僑茂不動產商仲營業處協理馮自安表示，外商公司在敦北商辦市場多以租代買。高銘頂指出，敦北商圈因近松山機場，隨著兩岸直航，進駐業種多挨著航空概念，或頻繁往返兩岸業種為主，店面空置率低。有趣的是，有廈門航空委託台灣業者代尋店面，開出「只要敦化南、北路新大樓、價格無上限」購買條件。

仁愛路3、4段平均實價每坪111萬居冠

根據房仲業者調查，今年全國前五貴的燙金路段有四個坐落在大安區，其中以「仁愛路三、四段」最貴，豪宅一哥的「帝寶」就在此路段上；該路段每坪平均實價達一一一萬元，相較大安區每坪均價約九十．七萬元，更是高出兩成以上。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這次燙金路段評選，以上半年實價網揭露物件超過二十件為標準；除「仁愛路三、四段」拔得頭籌外，其次為「敦化南路一、二段」，每坪均價約一○四．六萬元；「大安路一、二段」，每坪均價約一○四．二萬元；「臨沂街」每坪均價約一○○．五萬元；「安和路」每坪均價約九十九．六萬元。五大燙金路段中，除「臨沂街」屬中正區外，其餘均位在大安區內。

舊公寓改建 中正區臨沂街躋身五大
「臨沂街」的高貴表現頗出乎業者的意料之外。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，臨沂街分前後段，靠近仁愛路的臨沂街價格較高；過去該路段內多為舊公寓，房價一直無法拉抬，但近年來許多舊公寓成功整合，推出小而美的低調新建案，買氣不俗，應是臨沂街異軍突起的重要因素。

五大燙金路段中，大安路一、二段因有附中學區優勢，區域內的設籍套房最有名；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，附中學區、信義區周邊的小套房產品，幾乎是票房保證，其中「仁愛Ａ+」每坪單價約一五七萬元，就是該區指標套房建案。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，燙金路段與豪宅間可謂「魚幫水、水幫魚」，例如臨沂街過去坐落了許多官舍，環境清幽，附近明星學區林立，原本就屬於中正區含金量最高的地段之一，在捷運東門站通車後更顯得鬧中取靜，吸引包括頂新集團、皇翔建設等進駐推案，地點、環境加上品牌加持，房價自然高貴。

台北市房價高漲，特別是一級商圈店面價格更是驚人，不過隨著交通以及地區發展，不少次及商圈也開始崛起，近日實價登錄網站就公布了位於捷運中山國中站周邊、民權東路三段的一筆店面成交紀錄。總價達1.12億元，坪數48.35坪，包含店面、騎樓，以及2樓，每坪價格高達231萬元，創下周邊新高紀錄。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，民權東路三段受惠於松山機場直航與免稅效應，異軍突起於北市次級商圈界，在一級商圈店面價高又一位難求的狀況下，次級商圈的平實低調反而受到投資人青睞。

住商不動產台北龍江店店東邱秀美指出，直航後該商圈受惠於免稅店的來客，因此店面交易活絡不少，延伸於免稅店之外除了名產店、便利店外，藥妝店也占了一席之地，而民權東路商圈釋出少，對於保值性也有幫助，以本次揭露標的來看，推測月租約在12萬以上，投資報酬率在1.2-1.5%左右，對於店面投資者來說，民權東路效益穩定，加上又是正門牌的真店面，在市場上更是奇貨可居。

目前雖然有不少房地產資金轉入其他區域，但店面產品一直為國人所喜愛，徐佳馨分析，對於很多大戶來說，買店不一定求收益，而是求保值與增值，因此買方會更加精打細算，除了價格，區域性也是考量重點。不過次級商圈也有缺點，若是商圈來客僅鎖定某一特定族群，萬一出了狀況，可能會血本無歸。

內政部的統計數據顯示，今年全台1月到7月的房屋交易量都有明顯的下滑，但928檔期的推案又爆出3千億的推案，加上選舉、打房的影響，外界預測台北市的蛋黃區有望下跌1到1.5成。但房產學者莊孟翰認為，抗跌性高的地區只是「膨風價」在縮水，實際價格的鬆動其實有限。

根據內政部的調查，台北、新北、台中和高雄的1到7月的移轉棟數呈現19.5%、20%、6.8%和8.5的下跌，而明年7月的容積管制即將上路，許多建商趕著先推案，導致北台灣往年1.5到2千億的推案量在今年有望衝破3千億。但年底的七合一選舉和政府頻出的打房政策，都對買氣產生威脅，市場也預測，北市蛋白區房價有機會下修20%、蛋黃區也有10到15%的修正，此時或許是進場的時機。

淡江大學產經系副教授莊孟翰接受udn TV訪問時表示，北市大安、信義、松山和中山這些蛋黃區還是有一定的抗跌性，目前下修的是「膨風價」，下修1成到1成5都有可能，但是再跌下去的機率並不高。另外目前看屋市場不算冷清，莊孟翰也建議想買房的民眾不要急，最好能「貨比十家」之後再好好考慮。

「三峽北大特區」規劃近十年，是台北重要衛星城市，由於街廓整齊，又有台北大學，人文氣息濃，吸引不少台北客入住，除首購族外，也有喜歡悠閒環境的退休族搬遷至此。

隨人口增多，特區內新增北大附中，今年8月將開始招生，另外包括三鶯二橋、以及往土城方向的聯外道路也陸續開通，生活機能更加完善。 重劃區成形　吸引退休族 信義房屋三峽大雅店店長李佳諭表示，三峽北大特區區內規劃完善，棋盤式道路規劃，電線桿地下化，市容整齊舒適，隨商家陸續進駐，重劃區成形，吸引不少退休族、上班族移居。 她表示，北大特區夾在兩個交流道中間，屬於「封閉型社區」，除了居民以外，進出的人車較少，環境相對單純。而且北大特區為新重劃區，最舊的房子也不過9年，社區的公設規劃非常完善，健身房，游泳池都是基本配備。

由於戶數多，分攤下來，每月每坪管理費約60元，並不算太高，加上管委會基金充裕，不但設施維護理想，甚至社區內還會開設瑜伽、烏克麗麗等課程，住戶不用跑到外面上課，可以省下不少交通費。 三峽特區依附台北大學為核心發展，整個特區橫跨三峽、樹林兩個行政區，樹林區的部分有桃子腳完全中小學，三峽那邊本來就有龍埔國小，今年新增北大附中，有國中部和高中部，預計10月蓋好，今年8月就會開始招生。教育機能完善，人文氣息濃，是該區最大特色。

各社區入住率　皆逾八成 交通方面，主要仰賴公車或開車，可上三鶯交流道或往桃園機場支線接中山高，也可由北二高接台64線、台65線，解決通勤問題。至於外界關注的捷運三鶯線，目前還在規畫送審階段。 李佳諭表示，隨特區人口增多，原本的樹林收費站拆掉後，政府打算原位置做一個交流道，連接二高，目前正在做環評，未來聯外會更加方便。還有包括三鶯二橋、以及往土城方向的聯外道路等，將來也會陸續開通。

三峽先前因為推案量大，與林口、淡水被並稱為「林三淡」，被點名是空屋偏多的高風險區。李佳諭認為，這是錯誤印象，如扣除高速公路第一排的大坪數建案，目前北大特區各社區入住率應該都有八成以上。而且北大特區地不多了，接下來就看附近的「麥仔園重劃區」如果發展起來，可與北大特區連成一氣。 目前三峽北大特區房價，每坪約介於30萬至35萬元之間，核心區的新成屋成交價則達到40萬元。

學區成為票房保證！最新實價揭露套房成交價格顯示，位於大安區、師大附中學區的「菁選集」儘管只有9.59坪，但成交金額卻高達1563萬元，換算每坪成交金額高達163萬元，價位之高，在大安區套房產品名列前矛，房仲業者表示，附中學區、信義區周邊的小套房產品，幾乎就是票房的保證。

受惠學區優勢與地段位置加持，即使今年以來房市氣氛並不熱絡，但仍有社區成交單價每坪可達百萬元以上，且特定的套房社區大樓，甚至有每坪130萬元以上的成交紀錄，數據指出，此次實價公布中古套房排名第1的「菁選集」每坪成交金額達163萬元，排名第2同樣位於大安區的「仁愛A+」，則每坪成交157萬元，顯示市中心的小套房社區房價仍有不錯的表現。

此外，預售市場方面，最高則為大安區的「大安富中」，有16筆套房產品登記過戶，總價1280萬元到2050萬元，坪數8.6至12.56坪，扣除一樓產品最高單價166.7萬元，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大安區學區設籍概念強，小套房產品夯，「菁選集」儘管建物面積僅9.59坪，但屋齡7年的新成屋在信義線通車後房價更有撐，明星學區無論設籍或出租都立於行情不敗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，附中學區、信義區周邊的小套房產品，幾乎就是票房的保證，此次實價揭露成屋的套房社區大樓，前5名中就有3名屬於附中學區，包括2戶坪數不到10坪的套房。

優美地產企研室召集人葉立敏則指出，在少子化的時代，父母為子女爭取就讀高錄取率學校，代價不小，設籍用的套房競爭激烈，建議家長先了解12年國教，才能進一步進行長程規畫，把握名校設籍年限規定，才能提早卡位，為子女取得入學門票。

不畏年底選舉因素干擾，遠雄集團（5522）下半年在台中推案「火力全開」，繼「遠雄一品」之後，位於清水的「遠雄之星」及文心南路的「遠雄文心匯」都將陸續進場，三案合計總銷金額近100億元。

遠雄今年推案重點在台中、新竹和台南等地，推案量超過600億元。遠雄上半年每股稅後純益僅1.61元，不如去年同期4.9元亮眼，主要因為去年實施IFRS，獲利已重覆認列2012年部分案源、使得財報獲利數字略為失真，也墊高基期。

遠雄集團副總經理蔡宗易說，房市後市取決於供需，今年推案仍照原定規劃，會關心年底七合一選舉，但不會因此退縮，後續將視買氣彈性調整腳步。遠雄昨（18）日股價以40.2元、下跌0.3元作收。

事實上，遠雄在台中市單元二市地重劃區推出首件大樓豪宅案「遠雄一品」，6月底開案銷售，迄今銷售率迅速突破四成，也讓遠雄對台中市場信心大振，決加快後續兩案進場時程。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，大台中房市上半年推案量約1,100億元，下半年受到年底九合一選舉及政府持續打房等不利因素衝擊，部分大型建案與商辦遞延至明年初進場，預估今年大台中房市推案量約在1,600億元，較原本預估的2,000億元、下修約2成。

中華民國不動產仲介公會全國聯合會理事長林正雄表示，台中房市下半年呈現「減量不減價」的緩漲走勢，下半年推案量雖減少，但在反映地價及營建成本下，房價仍將維持上半年行情，特殊地區如7期，甚至會創新高價。

根據台中市不動產開發公會市調委員會調查顯示，下半年進場大案，包括麗寶雙十路案180億元、寶璽「天睿」100億元、富宇「世界之匯」55億元、聚合發大里區新案50億元；下半年新案總銷以10至30億元居多，包括太子玉鼎25億元、東方嘉磐25億元、鵬程NEW ONE25億元、達麗晶漾30億元、沅林單元2新案20億元、理和歇雲15億元等。

魏嘉銘強調，大台中建商下半年紛紛減量推案，有助於紓緩近期市場供過於求的壓力，對於房市長遠發展而言，反而是健康的。

他進一步分析整體市況，大台中房市今年上半年以首購及首換族為主力客層，推案熱區集中在各新興重劃區；下半年改以自住型換屋客層登場，並以市區成熟商圈較受青睞，部份首購與首換新案，目前成交量都已破6成。

不過，魏嘉銘針對政府近來祭出稅改打房有話要說。他表示，政府打房要有配套措施，讓購屋者以為房價「好像」會下跌，其實是危言聳聽，「房價下跌是操作行為」，現有88％擁有自有房屋者，皆不願意看到房價下跌。

他說，甚至有人喊出房價會跌3成，「房價若要重跌3成，除非遇到像921地震的天災、或是全球金融風暴這種人禍」，政府應該維持房市穩定發展。

林正雄表示，儘管政府打房動作不斷，但政府的降溫動作，反而為日後蓄積強力翻揚的動力。他表示，台灣住宅自有率高達88％，這是台灣藏富於民的具體表現，政府要做的是針對12％的弱勢族群，提供他們買得起或租得起的合宜住宅，而非打擊多數房屋持有者。

台南市中西區為古蹟、廟宇分布最密集的區域，近年因觀光興盛，吸引許多創業者加入租賃、改造老屋，從事文藝、餐飲、民宿等產業。氣象一新之際，卻也讓許多打2、30年前便活化老屋的台南人憂心，大量複製會使老屋精神走味。

有「奉茶」、「十八卯」兩家茶飲店的老闆葉東泰指出，「台南的魅力是新生中還保留古老記憶，認同改造老屋很好，只是膨脹太快造成城市負擔，也不乏炒作。」

民間使力 絆腳石變成寶

葉東泰是台南最早一批老屋活化的經營者，也是古都基金會董事，他笑說，「基金會曾經的任務是擋拆，後來發現鼓勵民眾愛惜老屋更有共鳴。」點出台南了老屋活化的力量主要來自民間。

台南曾因許多老屋殘陋、無人繼承，被貶抑為「阿飄的家」、「有礙都市發展景觀」，常民的生活記憶在資本主義潮流下成為負資產。

古都基金會常務董事張玉璜指出，基金會成立的初衷是「保存與再生城市文化」，台南曾經是台灣最繁榮與悠久的城市，「為何要放任身邊寶成為絆腳石」。

慢活之樂 扭轉發展定義

張玉璜更直指，過去台南在「經濟掛帥」價值中，淪為落後的鄉下，如今反而因為「發展得慢」，有機會重新扭轉台灣對城市的定義」。

經過10年的民間講學、調查與來回與公部門斡旋，古都基金會自2008年發起的「老屋欣力」活動一鳴驚人。

透過全民一同發掘台南在地老屋活用案例，以「常民生活的文藝復興運動」為大旗，兩年一屆匯集民眾與學者投票指認經營者是否關注老屋文化、歷史、生活、環境、美學與公益等議題，形成台南新興市民運動，目前共指認41處老屋，並希冀在2025年府城300歲時，完成300處動人的老屋故事紀錄。

台商返鄉 住老家賣咖啡

第二屆老屋新力賞的得主寮國咖啡業主張瑞明原是台商，6年前返台照顧父母，改造自家製鞋工廠成為小咖啡店。

張瑞明保留原屋居住，開放院子放置4張小桌供客內用，希望晚間歇業後，家人還是看到熟悉的磚瓦與空間，「我有一天會不賣咖啡，但這裡還是我的家。」

「人味」是城市根本。張玉璜說，老屋欣力造成風潮，近年也成為某些投機或炒作客的虛榮，假製獲得「老屋欣力賞」，以增商機。基金會因而曾停辦一屆，重啟與民眾對話何謂「欣府城，好生活」，強調居住、來到台南的人想的應「是價值，而不是價錢」。

大量複製 活化面臨瓶頸

著名台南二手書店「草祭」老闆葉漢忠指出，觀光客與投資客互為因果，在網路時代不斷行銷、開發新景點，隨手打卡，卻只帶走「最浮面的台南」，損失是全台灣承擔。

張玉璜直言，近年營造的「懷舊風」、「小確幸」會是老屋活化瓶頸，台南願景應是歷史積累上自重並加強美感、道德教育。「不要老街明星化、要保存可援用的歷史記憶，陋巷、老屋背後如同珍寶的人際關係，更要細心守護。」

借鏡打房之成效，金融管理工具還要用在「產業用地」！近期，國內都會區產業用地價格上漲，加上台商回台普遍面臨缺地問題，財經部會大動作聯手解決土地問題，未來也企盼能以勞動力或租稅政策引導產業南移，平衡區域發展。

據了解，財政部、經濟部擬增加工業區閒置土地交易及持有成本，非都市工業區土地納入奢侈稅修正草案課徵範圍，等待立院三讀。未來也考慮逐步調整地價、房屋價，以趨近現實市場價格，財政部正研議的不動產交易實價課稅，也包括工業區用地。

官員指出，國內產業用地價格持續飆升，除業者對土地需求迫切外，整體不動產上漲也帶動周邊土地價格，其中，北部地區產業用地漲勢近50％最高，中南部產業用地價格雖每坪單價落在10-20萬元，但也有三至四成的驚人漲幅。

據統計，經濟部轄下產業用地使用情況，閒置率平均低於5％，但官員坦言，目前產業用地多集中於北部，未來應適時以租稅政策引導產業往南部、東部移動，解決當地工業區閒置問題。

相關官員表示，部分區域土地雖供不應求，但投資業者也考量水電與勞動力問題，尤其南部地區可能面臨勞動力短缺而不願設廠，「沒人想當第一批進駐的白老鼠」。未來勢必祭出更多解決勞動力的優惠政策，吸引廠商進駐，一起解決部分地區產業用地過剩的問題。

近期隨著各地逐漸放鬆房地產調控，一些地方也加快了土地出讓的速度。

8月11日，杭州掛出建設用地出讓公示，除了一塊商業用地，另有兩塊宅地和一塊商業商務相容住宅用地將在9月10日進行掛牌交易，這是繼今年1月24日以來，杭州主城區首次推出住宅用地。

與此同時，位於杭州近郊的縣級市諸暨也加快了推地的節奏。8月4日至8月15日，諸暨市國土資源局掛牌出讓3宗土地，總面積達200多畝。

記者從浙江省諸暨市國土資源局獲悉，上述土地實行捆綁出讓，萬達地產以底價競得。按照最大容積率算，上述三宗土地的平均樓面價為770多元/平方米。

對此，浙江省社科院房地產研究所研究員王永太認為，“一些土地起價定得較低，說明地方政府刺激開發商拿地的意圖明顯。”

4.2億底價拿地/

7月15日，浙江省諸暨市國土資源局發佈了編號為諸土出告字[2014]26號的土地出讓公告，對待出讓的三宗地塊的情況進行了概括。

上述公告顯示，三宗地塊位於諸暨市東三環與永樂路交叉口西南側，細分為A、B、C地塊，土地性質屬於商業、商務、住宅用地。其中A地塊徵用地面積47838.9平方米，建設用地面積39752.5平方米，B地塊徵用地面積為67561.7平方米，建設用地面積64269.6平方米；C地塊64595.4平方米，建設用地面積61998.9平方米。三宗地塊的起價分別為14987萬元，14345萬元和13004萬元，容積率為小於或等於3.5，

公告還指出，此次掛牌出讓時間為2014年8月4日上午9時至2014年8月15日下午4時止，掛牌截止時，有競買人表示願意繼續競價的，則轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。

8月17日，《每日經濟新聞》記者從諸暨市國土資源局獲悉，上述地塊被萬達地產以底價競得，“沒有溢價”。

由此來看，萬達地產支付的土地款為4.23億元，三宗土地的樓面價分別為1077元/平方米、637.6元/平方米和599.2元/平方米。

記者發現，這一樓面價格比該地塊附近土地的價格便宜不少。諸暨市公共資源網土地交易公示顯示，8月6日，位於諸暨市陽街道海越花園南側、市南路西側同屬商業住宅用地出讓，諸暨海越房地產開發有限公司以總價1300萬元競得，樓面價為1532元/平方米。

7月11日，諸暨市國土資源局公開掛牌出讓坐落在諸暨市輕工技校西北側、紹大線南側（B地塊）的商業住宅用地（諸土出告字[2014]20號）地塊，被浙江上峰控股集團有限公司以7647萬元的價格競得，樓面價3571元/平方米。

另據諸暨市當地房地產從業人員介紹，萬達競得的上述地塊位於城東新城，屬於諸暨目前力推的新興板塊，該板塊目前住宅的樓面價為2400元/平方米，如果是該板塊的核心城區，樓面價則達到4000元/平方米。

競買人資格要求高/

上述暨市東三環與永樂路交叉口西南側三地塊的出讓公告還對競買人提出了較高要求，競買人境內註冊資本不少於5億元（含），在國內已建成開業並自持經營不少於3個（含）大型商業中心（不包括專業家居建材市場、批發市場、會展演藝遊樂場），且每個商業中心建築面積不少於5萬平方米（含地下商業建築面積）。

同時，報名時須提供在國內已建成開業並自持經營不少於3個（含）大型商業中心（不包括專業家居建材市場、批發市場、會展演藝遊樂場），且每個商業中心建築面積不少於5萬平方米（含地下商業建築面積）的房產證或竣工驗收備案證明。

對於該地塊的開發，公告也有具體的要求。“須建設不少於8萬平方米（含地下商業建築面積）的商業中心，且商業中心須整體經營，不得分割銷售，競買人在報名前須就有關情況向諸暨城東新城建設管理委員會作出書面承諾，並在報名時出具該承諾。”

萬達地產上述地塊位於諸暨市城東新城浣東街道，早在今年6月9日上午，來自實名認證為諸暨市浣東街道辦事處的新浪微博就發佈消息稱，“總征地180畝，71萬平方的萬達廣場將於9月開工”。

8月15日，浣東街道相關負責人在電話中向 《每日經濟新聞》記者稱，萬達地產項目確實落在該轄區，具體的土地出讓與建設由城東新城負責。

此後，記者聯繫上城東新城相關負責人，後者表示，該專案屬於招商引資專案，是根據“一事一議”的對接原則做的專案。

諸暨7月土地出讓增加/

7月28日，浙江省財政廳向正在召開的省十二屆人大常委會第十一次會議提交的《關於浙江省2014年1至6月財政預算執行情況的報告》指出，上半年的房地產業稅收增長十分乏力。全省商品房銷售面積下降22.6％，商品房銷售額下降27.5％。反映到稅收上，上半年房地產稅收收入出現負增長。

8月4日，諸暨市所在的紹興市住房和城鄉建設局出臺促進市區房地產市場平穩健康發展的11條措施，堪稱當前所有限購城市中最細的“鬆綁”條例，救市意味較濃。

值得注意的是，自7月以來，諸暨市公佈的土地出讓宗數明顯增加。據諸暨市公開資源交易網顯示，2月有三宗土地出讓，3月和4月均有2宗土地出讓，5月和6月均有3宗出讓，而7月有6宗出讓。

繼萬科公佈中期業績後，18日晚間，招商地產（000024，SZ）披露2014年中期業績顯示，2014年上半年招商地產實現營業收入為160.47億，同比下滑0.54%；上半年歸屬股東淨利17.85億，同比下滑30%。基本每股收益為0.69元。

公司管理層分析指出，今年上半年信貸政策收緊、融資成本上升是造成房地產市場低迷的重要因素之一。去年四季度以來銀行風，險偏好轉移，加上銷售回款受阻，行業資金面整體偏緊，上半年房企到位資金增速持續下滑。

受整體樓市低迷影響，不止萬科增幅下滑，今年中期業績中招商地產各項指標也均受影響。報告期內，招商地產累計實現簽約銷售面積 121.82 萬平方米,同比減少 10.47%;簽約 銷售金額 179.00 億元,同比減少 10.35%,完成公司上半年 200 億元銷售目標的 90%。

上半年公司新開工面積 419 萬平方米,竣工面積 98 萬平方米,截止6月底在建總建築面積 1,077 萬平方米。

營業收入中，商品房銷售收入146.69 億元，同比下滑2%；結算面積 108.15 萬平米，由於房地產項目竣工結算年內分佈不均衡，計畫結算專案中上半年結算面積較下半年少。

1-6 月份公司完成竣工面積僅占全年計畫竣工面積294 萬平方米的33.3%;投資性物業租賃收入4.55 億元,累計出租面積達 516.55 萬平米;園區供電銷售收入2.97億元,售電 36,229萬度。

毛利率方面，房地產開發銷售毛利率為26%，同比下滑5%。公司認為這是因公司區域銷售及產品結構逐年變化，二、三、四線城市項目占比逐漸增加。2014 年上半年，產品毛利率相對較低的區域收入結轉比例同比大幅上升，導致公司房地產開發業務毛利率下降。

土地儲備方面，上半年招商地產共新增 15 個專案,補充專案資源 370.21 萬平方米,其中權益面積 341.68 萬平方米。

現金流方面，受支付土地款及基建款同比增加導致，經營活動現金流出大於流入的增長幅度 。2014年1-6月份經營性產生活動現金流淨額為負733.23萬元。

管理層認為，此次調整與前兩次的調整有所不同,更多的是出於供需失衡等市場內在因素所致，市場的回暖有待於需求的有效釋放,因此決定市場的復蘇將是緩慢的，但同時整體大幅下滑的概率也不大。下半年行業的分化仍將繼續,市場短期將在下行中尋找著陸點。預計將加大公司去化速度。

在二三線城市大面積取消商品房限購政策的這個夏天，近年來一直自謙為"三四線城市"的溫州，仍然處於全國媒體的聚光燈下。用溫州市市長陳金彪的話說，溫州房價一直是社會關注熱點，前幾年是因為房價"高"，近幾年是因為房價"跌"。

在房價連續下跌了34個月後，7月29日，溫州市住建委召開新聞發佈會，正式放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。過去一年裡，溫州多次呼籲分類調控，建議限購鬆綁或取消。

由此，浙江省內限購鬆綁的城市已達5個。此輪限購政策下溫州的樓市變局，也頗耐人尋味。

"棄房"增多

從限購大省到救市大省，不是簡單的"搖身一變"，先看看溫州的情況。

2014年7月，《財經國家週刊》記者隨國務院第五督查組到浙江，溫州的金融、房地產、民營經濟發展現狀是分組督查的重點。陳金彪表示，溫商群體對經濟變化和市場反應特別靈敏，對經濟運行中的問題也會先一步發現。

目前溫州已暴露的風險是"棄房"現象，《財經國家週刊》記者掌握的一份材料表明，2013年8月以來，溫州"棄房"數量呈大幅增長趨勢。

據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州"棄房"數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元。

調查發現，"棄房"主要有四類情況：一是按揭貸款"棄房"數量增長較快；二是商品房抵押貸款中的"棄房"數量快速增長；三是單套"棄房"平均所涉貸款金額上漲；四是"棄房"數量集中於"抵押加擔保"貸款。

正如陳金彪所言，溫州風險要早於浙江1?6個月，浙江又要早於全國1?6個月。

據媒體報導，五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德等地均有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業主大多聲稱"無力還款"。

目前尚無更多資料顯示"棄房斷供"成為全國普遍現象，但監管部門早已作出預警。

銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，"部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險須高度關注。"

"三高"難題

據溫州銀監部門分析，"棄房"一是因外部經濟不景氣，貸款人自身經營困難；二是"兩鏈"風險持續發酵，部分企業深陷泥潭。

所謂"兩鏈"，指資金鏈、擔保鏈。如溫州樂清最大的建築企業--建橋建設集團陷入擔保泥潭，名下近2億元市值的土地和房產被查封，公司法人代表周建華也於2013年12月中旬"跑路"。

此外，由於抵押物價值縮水而出現"棄房"的比例高達56%，且多集中于高端樓盤的按揭貸款中，如"錦玉園"從最高峰時的每平方米10萬元下降至3萬元左右。

"溫州房地產處於有史以來最困難時期。"溫州市巨龍房地產開發有限公司董事長李國勝說，2009年9月?2011年2月，高位競價拿地的專案基本處於虧損狀況。比如，三洋濕地君庭領墅樓面價2.3萬元?平方米，售價僅2萬元?平方米。

房價的持續回落或瞬間大幅下滑，對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統造成了巨大的衝擊。由於房地產抵押貸款比重過高，隨著房價一路走低，抵押品價值大幅縮水，導致銀行授信萎縮，由此放大了金融風險。

陳金彪表示，溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯繫特別緊密，突出表現為"三個高"：一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%，高出全國平均水準8個百分點；二是房地產抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水準29個百分點，因房價下降、授信貸款萎縮等相關問題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實體企業涉及房地產的比重高，在1806億元的房地產融資中，溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。

這是個難解之結。當以限購為主要手段的樓市"去投資化"政策推行後，大量民間資本"錢生錢"的邏輯被打破，高峰期進入樓市的民間資本深陷債務泥潭不能自拔。

如溫州騰旭服飾有限公司，前期投入大量資金入股溫州綠城"海棠灣"地產項目建設，目前該樓盤均價不到2萬元，跟項目預期的3萬元單價相去甚遠，且銷售情況不理想，資金回籠慢。受此影響，該公司董事長徐雲旭於近日"失聯"。

環環相扣

當房地產週期下滑疊加溫州經濟週期下滑，整個溫州市房價進入下跌通道。

浙江中梁置業有限公司董事長楊劍平說，溫州房價連續30多個月下跌，不要說水分被擠幹了，連"氧分"都快沒了，長期"缺氧"的市場是會出大問題的。

2011年下半年發生的局部金融危機，重創了溫州經濟。從橫向看，2012年浙江省18項主要經濟指標中，溫州倒數第一的有9項，倒數第二的有4項；2013年倒數第一的有7項，倒數第二的有5項。從縱向看，溫州的出口、消費、工業用電連續出現較長時間負增長。

據陳金彪分析，根本原因是自身體制性、素質性、結構性的問題：由於產業普遍"低小散"，決定了經濟轉型相對滯後；家族式企業文化根深蒂固，影響現代企業制度建立；經濟外向關聯度大，受國內外宏觀環境影響要早一些、大一些；民間資本熱衷快錢，追逐暴利，埋下了民間貸款風波的種子。

2014年上半年，溫州實現GDP1827.95億元，比去年同期增長6.8%，與浙江全省經濟增速差距0.4個百分點，比一季度拉大0.2個百分點。


"溫州經濟在築底起穩的緊要關口，尚未走出困境。"陳金彪說，針對實體經濟存在的問題，溫州提出從"脫實向虛"到"堅守實業"，主動"強身健體"。

對於溫州而言，房地產、實體經濟、金融系統環環相扣，哪一環都不好解。

限購鬆綁能否緩解"棄房"現象？從當前形勢看，短期成交情況難以判斷限購鬆綁成效。但是，如果"棄房"漸成"明智之選"，將導致溫州信用環境進一步趨向惡化。

陳金彪表示，溫州在維護金融穩定上使出了"渾身招數"--金改開路，防控為先，信用重塑，全力應對，妥善化解。

有業內人士稱，從目前市場趨勢看，下半年房企拿地有可能繼續萎縮

“底價成交”或者流拍是近期土地市場的寫照。“市場下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉冷，持續接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，一、二線城市的土地市場均明顯降溫，標杆房企拿地更是愈加謹慎。

截至8月18日，據中原地產市場研究部統計資料顯示，20家標杆房企年內合計拿地額僅1825.2億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1121億元，同比減少幅度高達38%。

對此，鏈家地產市場研究部張旭也向記者表示，地價不斷走高壓縮了房企的盈利空間，高價拿地相對風險更大。鑒於此，房企目前搶收回款依然是重點，由於資金受限，開發商投資熱情不高。

20強房企拿地驟減

據中原地產監測資料顯示，20家標杆房企購置土地連續5個月銳減，此後僅6月份有小幅反彈，而從4月份至7月份的連續4個月內，這20家房企每個月拿地金額都不足200億元。

從上半年房企拿地的變化來看，從4月份開始，房價下降現象蔓延至全國後，房企拿地態度開始急轉直下，在土地市場少有出擊動作，驟然間緊縮拿地金額。從月度變化來看，2014年4月份，20強房企僅斥資157億元拿地，而2013年同期這20家房企則花費291億元拿地，同比少花134億元增加土地儲備。

而從8月份單月來看，截至8月18日，20強房企花費95.3億元拿地，其中萬達在杭州及青島有所入帳，其他房企均在土地市場保持克制。

值得一提的是，根據鏈家地產市場研究部統計，截至8月14日，2014年北京土地成交量為105宗，土地出讓總收入達1328.1億元，比去年同期上漲40.7%。不過，居住類地塊的成交宗數與規劃面積、以及溢價率出現下降，尤其是7月份出讓的4塊居住用地塊平均溢價率僅為12.2%，大幅低於前4個月37.7%的平均溢價水準。

“從目前市場趨勢看，下半年房企拿地有可能繼續萎縮，房企全面啟動保守模式。”張大偉向記者表示，可見房企非常不看好未來一年內樓市的發展。

土地市場或陷入冰點

值得注意的是，據統計局最新統計資料顯示，今年7月份，在70個大中城市中，房價下降的城市有64個，比6月份增加了9個，而上漲的城市僅有2個。簡言之，今年7月份，近九成城市房價出現了環比下跌市場現象。

事實上，房價下行，房企的存貨難以消化，現金回流速度減慢，房企資金鏈承壓等現象傳導到了土地市場上。近期，北京、上海等一線城市均已出現土地流拍現象，即使是優質地塊也有無人問津的趨勢。


據鏈家地產透露，曾於今年2月份被叫停的北京市二環內西城區華嘉胡同地塊已經再度掛牌，由於該地塊位置優越，被業內戲稱為“女神級”地塊，自允許競價至今已有一周有餘，但僅有兩次報價，且價格不高。

對此，亞豪機構市場總監郭毅分析表示，土地市場流拍或底價成交現象可能繼續增加。郭毅稱，今年上半年樓市成交整體低迷，多數房企銷售業績同比下滑，在房企資金鏈逐步緊縮、對後市悲觀預期加劇的雙重作用下，開發商在土地市場上拿地態度將更為謹慎與務實。

此外，2013年初至今年年初內，標杆房企拿地動作較為密集，多數房企手中的土地儲備較為充沛，因而拿地並不急迫。

而隨著樓市下行趨勢顯現，開發商對土地的定價逐漸回歸理性，也催生和加劇了土地市場上出現流拍、底價成交的現象。

8月16日，綠地集團計畫投資260億元建設的南昌臨空經濟區大型產業地產綜合體項目——綠地國際空港產業新城正式啟動。

　　據瞭解，此次啟動的綠地國際空港產業城，位於南昌臨空經濟區60平方公里核心啟動區內，定位為南昌(准)國家航空港經濟綜合實驗區先行先試項目，規劃占地面積約7800畝，總建築面積約565萬平方米，總投資約260億元，將打造為集文化旅遊區、產業配套服務區、臨空型現代服務業集聚區、綜合服務型城市居住區、綜合保稅產業集聚區、新型工業園區“六位一體”的國際空港新都會、時尚多元新城市。其中，專案先期啟動的鄰里中心地塊，占地面積約200畝，建築面積約18萬平方米，物業形態涵蓋商業、SOHO、商務型酒店、辦公等多類產品，將打造成為親民、多元、年輕、休閒的生活型產業配套，有力滿足南昌臨空經濟區核心啟動區約10萬產業工人的生活配套需求。

　　綠地國際空港產業新城整體建成後，將聚集大量人流、物流、資訊流和資金流，形成以戰略性新興產業、高新技術產業、高端製造業、物流商貿業、現代服務業、文化旅遊業為主導，具有區域影響力的產業集聚中心、高端製造業中心和現代服務業中心以及文化旅遊休閒中心，在產業結構調整、產城一體化發展、城市能級提升等方面，有力推動臨空經濟區的建設和“昌九一體化”的發展，成為南昌打造核心增長極和江西發展升級、綠色崛起的“騰飛之翼”。

　　據悉，在空港產業園區投資建設方面，目前除綠地國際空港產業新城外，綠地呼和浩特白塔、海口靈山等地空港產業城專案都已先後啟動，同時昆明、濟南、哈爾濱等地空港產業城項目也在順利推進。在此過程中，綠地正充分發揮世界500強企業的大平臺優勢，積極整合各方產業資源，與東航、南航、正大等多個行業龍頭企業正式展開戰略合作，資源積累逐步完善，運營模式日漸明晰。隨著專案開發的大規模深入推進，綠地正著力在產業規劃和培育、資源儲備和引進、專案落地和運營等多方面深入探索，進一步形成系統性、可複製的運行模式。

　　綠地集團執行副總裁孫志文表示，南昌是綠地集團走向全國、邁步全球發展的第一站。目前，南昌臨空經濟區已成為南昌打造核心增長極、江西推進“昌九一體化”發展的新戰場。

上海市政府官方微博「上海發布」16日晚間轉貼一張銀行住房金融業務部發出的公文，指出上海將重新定義貸款中「首套房」的放貸條件，這意味上海嘗試放鬆限貸，將成為北上廣深中第一個嘗試放鬆限貸的城市。18日周一銀行大門一開，就有人潮擠進各家銀行詢問，購房潮死灰復燃，再度升溫。

上海市政府尚未官方證實是否鬆綁限貸，不過專家認為，這是上海避開放鬆限購，繞道鬆綁限貸，曲線救房市的跡象。

根據微博截圖上海某銀行的公文指出，上海各銀行已接到新屋貸款政策新政，鬆綁限貸主要包括1.外地購房貸款結清，上海首次購房則算首套。2.上海市無購房紀錄，新交易算首套。3.原來只允許有3套，現全部結清上海名下無房則算首套。4.首套房最低可打8折利率。

房地產市場專家，克而瑞華中諮詢中心副總經理肖銳指出，業界早已評估房市鬆綁，下半年可望限購解除。不過，解限對市場影響有限，限貸放鬆才是根本。

渡邊房地產策畫總監胡煥鵬則指出，限購解除，其實對客戶購買行為刺激不大，對客戶來說，更希望鬆綁限貸。因為現在銀行對於大盤、商鋪、辦公大樓等投資型的放貸仍抱著緊縮和審慎的態度，審批條件通常比剛需還要嚴厲。一旦鬆綁限貸，房市才可望積極回暖。

今年積極賣商場「儲彈藥」的領匯（00823）昨天終於出手，宣布斥資13.8億元收購嘉里建設（00683）旗下黃大仙現崇山屋苑商場，呎價約1.09萬元，購入價較估值約有4.5%溢價。是次交易為領匯上市以來最大宗的私人商場收購，該公司看好該商場受惠東九龍新住宅項目，並會與旗下黃大仙中心等區內領匯商場互補優勢。領匯昨天股價收報45.05元，升3.4%，成交額4.47億元。

黃大仙現崇山商場於2012年落成，是次交易包括商業單位、商場、停車位等，樓面面積約12.63萬方呎；至今年7月底租用率約84%，已承租36份租約及多份准用證，每月租金收入（不包括管理費但包括停車場收入）約280萬元。以收購價計算，目前租金回報率僅2.4%。

較估值溢價約4.5%

領匯引述估值報告指出，該物業現時的租金份額中，53.4%將於2015年底約滿，物業整體估值約13.2億元，收購價較估值溢價約4.5%。假設該物業商舖全數租出，包括停車場的每月收入將增加至470萬元，屆時項目回報率會升至4.1%，較領匯股息率（按昨天收市價計算為3.68%）為高。

領匯自2005年上市以來罕有涉足私人市場，於2011年6月「頭炮」就以高達11.7億元收購將軍澳南豐廣場，同年又斥資5.88億元向信和置業（00083）購入將軍澳海悅豪園商場，是次為領匯第3宗，亦是至今作價最高的收購交易。

上市後最大宗收購

公告指出，交易代價將由領匯本身的現金或現有債務融資撥付，簽約時繳付按金1.38億元，餘款於成交時支付。該物業附近即為現崇山5幢樓宇共968個住宅單位，並可望受惠於包括大磡村項目及未來港鐵沙中線沿線的新基建及住宅項目；與步行可達的黃大仙中心及龍翔廣場兩個領匯旗艦商場形成互補優勢。

今年6月，領匯接連將旗下4個老化的公屋商場分拆出售，共套現逾12億元，市場已有指領匯透過賣出低質素項目，「儲彈藥」部署吸納私人商場。領匯早前表示，繼續出售中小型商場屬公司中期發展策略的一部分。

對於內地多個省市相繼放寬樓市限購令，萬科（02202）總裁郁亮表示，放寬限購令對市場氣氛有好處，有利於房地產行業發展，但不要過分樂觀，以為往日的樓市好景日子會重臨，他不希望政府政策令市場轉變得太快，以致房地產商未能適應。

郁亮指出，中央政府以往推出許多行政手段調控樓市，但近期回歸至市場化操作，各地陸續放寬限購令，對市場氣氛有好處，但他不期望內地樓市調控會取消。對於有指上海會放寬限貸，他說房地產市場一刀切限制貸款的情況很少見，政府的政策應走向市場化才有利於行業。

銷售率目標維持60%

至於地價方面，他認為下半年土地價格走勢很難預測，因各地方政府對地價的想法不同。

另外，郁亮表示，整體市況面對去貨尾的壓力，但方式不一定要減價，可以透過擴大客源來解決，而萬科向來有自己的定價政策，會堅持新推樓盤當月銷售率為60%的目標。

他說現時很難預測下半年樓價走勢，因不同地區的表現不同，很難一概而論。

中期盈利升5.6%

萬科上半年盈利為48.1億元人民幣，按年增長5.6%；營業額為385億元人民幣，按年下跌1.1%，不派中期股息。

上半年新開工面積為961萬平方米，佔全年計劃開工面積約43%；而實現銷售面積為821萬平方米，按年增長14.6%，實現銷售額為1009億元，按年增長20.6%。萬科股價昨天收報15.8元，下跌2%。

另外，今年萬科會加大力度發展香港業務，郁亮看好本港市場，不排除用獨資或合作的方式發展香港業務。

萬科維持60%去化率目標
文匯報

內地樓價大勢趨跌，龍頭房企謀定而後動，當中萬科企業（2202）昨天在港舉行中期業績記者會上表示，當前內地去庫存壓力仍大，但仍會維持60%去化率的目標，並強調減價並促銷非唯一途徑，同時集團亦將加大在港投資力度。

政策回歸市場利好

內地目前46個限購城市中已有八成獲鬆綁，萬科總裁郁亮指出，限購鬆綁令當地市場氣氛好轉，但不能期望一鬆綁就馬上令樓市轉活。他對政策開始調整感到高興，由原來以政策手段管理市場問題，轉為讓市場回歸市場，無疑對行業發展有利，亦為更多人解決住屋問題。他強調對後市始終仍不會過於樂觀。

郁亮坦言，目前內地房產去庫存的壓力較大，集團會以不同手段去庫存，包括積極定價務求達至60%的去化率目標，但強調減價並非促進去化的唯一手段，仍需要多方努力達成，地方政府需要推出相應措施，以協助清理庫存。

半年賣樓首破千億

該集團銷售金額首次半年突破千億元(人民幣，下同)大關，錄得1,009.1億元銷售額，按年增長20.6%，至於已銷售而未入賬則超過2,000億元。集團執行副總裁王文金表示，今年初曾表示預算全年銷售可望逾2,000億元，但未為此設銷售目標。

對於中央未來調控方向，郁亮直言難為樓市作整體預估，以往政府調控均為一刀切，不過目前改為分類管理，由各城市政府按各自市況處理。

加大在港投資力度

集團將加大在港投資力度，亦不限制於以獨資或合營方式經營，強調會以靈活方式投資。今年4月集團購入灣仔一幅佔地約7,000方呎的地盤，作價約8.6億，郁亮笑言令他了解香港寸金尺土的環境。

被問到集團合夥人不斷增持股份， 郁亮說會視乎視乎市況、以及手頭現金是否充裕去進行增持，又認為現時對公司股份有增持空間，但暫未有具體增持計劃。

南部供應料逾900伙

細價樓近期有價有市，一手住宅項目紛紛增建細面積單位應巿，將軍澳區的新盤亦改攻細單位，料將掀起一場搶上車客戰。自從新地（00016）天晉IIIA期宣布推出細單位後【表】，會德豐地產昨日命名為THE PARKSIDE的唐俊街項目，亦有15%屬實用面積300至400方呎細單位。現時將軍澳南已批則的4個項目中，全部均「加插」這類上車單位，以滿足市場需求。

THE PARKSIDE一房戶佔15%

不過，學者認為，細面積單位供應增加雖是大勢所趨，惟樓市一旦逆轉，細價樓需求將大幅下滑，故發展商將項目增加細面積單位的比例，亦不會超過整體30%。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，THE PARKSIDE共提供591伙，預計最快年底取得售樓紙後開賣，項目提供1房至4房間隔單位，主打2、3房，佔逾70%，1房單位約佔15%，實用面積約300至400方呎，另有少量特色戶。該集團在區內共有4個住宅項目，其中68A1區項目提供約400餘伙，明年推售；至於65C1及68B2項目則預計2016年開賣。同系西營盤KENSINGTON HILL則計劃下月推售。

總括今年會德豐售樓收益，黃光耀表示，該集團期內售樓套現已逾135億元，創集團新高，全年料突破150億元。此外，紅磡商廈ONE HARBOUR GATE獲逾5個集團洽購，項目共60萬方呎樓面，待售樓紙批出後，始有機會落實交易。

將軍澳區內向來甚少實用面積400方呎或以下的細單位供應，天晉IIIA期較早前公布提供1房戶，實用面積由334方呎起，已「細」絕同區；如今THE PARKSIDE亦提供細面積單位。

資料顯示，將軍澳市中心南部自2011年起，先後批出11幅限量地，部分並已獲批建築圖則和動工，預計11幅地皮共提供不少於6730個單位。若以THE PARKSIDE的實用面積400方呎或以下細單位比例15%作推算，估計整個市中心南部實用面積約400方呎或以下的細單位供應約有900至1000伙，故未來區內細單位量，特別是1房戶供應將激增。

樓巿倘逆轉需求將大減

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，細價樓渴市，未來細面積或1房單位供應增加為大勢所趨，但樓市發展難以預計，一旦外圍經濟出現不穩，或本港樓價出現逆轉，細面積單位需求將大幅減少，相信發展商衡量風險下，不會大幅增加細面積單位供應，料佔整個項目不會多於30%。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚表示，受到買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）影響，單位價格愈高，所涉及的稅款愈大，令細單位的需求大增，預料這趨勢將持續。

樓市氣氛熾熱，只有高價才能打動業主沽貨，居屋第二市場也不例外。房委會數據顯示，7月只有226宗居屋二手市場成交，屬今年內最少，惟不乏破頂個案，鰂魚涌康山花園一個中層兩房戶，實用呎價達8942元，創屋苑新高。

房委會數據顯示，7月居二市場成交按月減少近15%，也是年內成交量新低；8月成交氣氛仍疲弱，初步計算，截至上周五合共錄得42宗成交，市場相信本月將再創今年新低。

康山花園日前有單位以自由市場呎價1.21萬元易手，登上全港居屋王之際，屋苑也有綠表單位呎價創屋苑新高。利嘉閣地產市務經理陳家豪表示，10座中層D室，擁開揚景觀，實用面積431方呎，以實用呎價8942元易手。原業主2001年以132萬元買入，賬面升值1.92倍。

置富呎價1.23萬 分層最貴

除居二市場外，多個私人屋苑亦錄得破頂成交。中原地產分行經理何鎮宇表示，薄扶林置富花園8座高層D室，實用面積439方呎，兩房間隔，以538萬元成交，實用呎價約1.23萬元，呎價創屋苑分層新高。

美聯物業高級區域經理吳梓鋒指出，一名沙田區租客新近以458萬元購入區內偉華中心4座中層E室，單位實用面積約358方呎，呎價約1.28萬元，令屋苑呎價於一周內兩度創新高。

京滬穗按月跌幅均超1%

國家統計局昨日發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，新建商品房價格環比下跌的城市，從上月的55個增至64個，下跌城市佔比91.4%，為2011年1月以來最多。一線城市樓價首次全線下挫，北京、上海和廣州環比跌幅均擴大到1%以上，錄得近年最大跌幅。

國家信息中心最新報告預計，除一線城市外，內地城市都將在今年內調整和取消樓市限購政策，而隨?各地樓市鬆綁，市場信心將有所回升，預計銷售將在未來幾個月出現階段性企穩。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，由於市場預期依然不明，7月份購房者不少選擇觀望，房價環比繼續下降。

杭州跌2.5%居首 京升轉跌

國家統計局數據顯示，與上月相比，7月新建商品住宅價格下降的城市個數為64個，杭州以2.5%的降幅居首，持平的城市4個，上漲的城市僅有廈門和大理2市。一線城市全部下跌，北京由6月份的上漲0.1%轉為下跌1.3%，上海、廣州環比跌幅則進一步分別擴大到1.4%和1.3%，深圳亦跌0.6%。與去年相比，7月份新建商品住宅價格同比上漲的城市個數為65個，同比下跌的只有杭州、溫州和韶關3個城市。

路透社根據國家統計局數據測算，整體看，7月70個大中城市新建住宅（包括商品住宅和保障性住宅）銷售價格同比上升2.5%，漲幅連續第七個月縮窄；環比下跌0.9%，連續第三個月下跌且跌幅較上月擴大0.5個百分點，這一跌幅創2008年以來新高。

限購紛鬆綁 市場信心回升

最新公佈多項樓市指標顯示，房地產開發投資增幅繼續放緩，房屋銷售面積降幅再次出現回落，房價環比下跌的城市繼續增多，全國房地產市場整體繼續保持回落態勢。國家信息中心房地產信息處昨日發佈報告指出，從短期看，地方政府的政策鬆綁力度和金融政策的放鬆程度，是決定市場走勢的最為關鍵因素。

報告預計，隨?6、7月各地對限購政策紛紛鬆綁，市場信心有所回升，有助於消化庫存和抑制房屋銷售的進一步下滑，銷售將在未來幾個月出現階段性企穩，銷售形勢有所好轉。

6月至今已有20餘城市解除或放鬆樓市限購，報告預計，今年年內還將有城市會出台不同力度的鬆綁限購政策，即除一線城市，都將在年內調整和取消限購政策。報告亦同時指出，在中央政府不出台重大刺激性政策的前提下，市場整體平穩回落的趨勢不會改變。

金融時報報導，倫敦房市過去多由上百萬英鎊的豪宅交易所主導，但今年來情勢出現逆轉，高價房產買氣逐漸降溫，低價屋取而代之成為房市交易主力，而倫敦房價上揚的情況也因此由百萬豪宅轉移到中低價位的房子上。

在海外資金湧入下，過去倫敦房市交易重心多集中在數百萬英鎊的豪宅，這也帶動倫敦高級地段的房價狂飆。

不過最近數月該交易趨勢已出現轉變。根據不動產公司WA Ellis指出，倫敦最昂貴地段像是切爾西、梅菲爾與肯辛頓的不動產交易件數，已較上年同期減少4分之1。

不動產交易業者對此改變提出幾項可能原因。首先是英鎊最近數月對主要貨幣不斷升值，這也意味在新加坡、紐約或巴黎投資人眼中，倫敦房價不再像以往便宜。

此外，英國政府為遏止炒房推出新稅，也讓部分海外投資者的購屋意願大減。

加上英國將在明年春天舉行議會選舉，為爭取選票，部分政黨提出豪宅稅，更讓倫敦房市蒙上不確定前景。倫敦不動產仲介機構Douglas&Gordon董事長霍森指出，隨著選舉日益接近，這些政治因素勢必將對海外買主的購屋意願造成抑制。

豪宅買氣轉淡，也讓倫敦房市交易重心逐漸轉移到價格較低的房產。

英國國家統計辦公室（ONS）指出，目前倫敦房價已較1年前激增20％，但這波漲勢主要由低價區房屋交易增加所帶動。目前倫敦房價漲勢最強的是位於倫敦南區的藍貝斯區，研究機構Acadata數據顯示，該區去年房價飆漲40％。

此外，資料分析公司Hometrack研究主管唐納觀察到，倫敦東南與東北區的房價也出現飛漲，他解釋年輕一代為置產，相繼前往這些地區尋找物美價廉交易。

儘管有人憂心倫敦房價勁漲，可能是房市泡沫徵兆。但分析師指出，英國房價高漲並不純然是炒作，還攸關供需因素。英國政府統計，倫敦平均每年有52,000個新家庭組成，但2013到14年卻僅有19,520萬戶新屋興建，在供需失衡下，也進而推動倫敦房價上揚。