租金報酬率逾5% 下一步東京獵點

金管會鬆綁壽險業開放投資海外不動產後，國泰人壽搶頭香，昨宣布以3.11億元英鎊（約156億元台幣）購買倫敦市中心的商辦不動產。國壽向加拿大商Ivanhoe Cambridge 及TPG之子公司，購入倫敦精華辦公商圈大樓Woolgate Exchange，建物面積約9869坪，購入總價約3.11億元英鎊，換算約156億元台幣。

開放後首宗簽約案
本案為國內壽險業在金管會開放購買海外投資用不動產後首宗簽約案，整棟大樓地下3層、地上9層，含41個車位，現況出租率為100%，主要承租給德國金融集團，租金報酬率超過5%。

國壽副總林昭廷說，這棟大樓位於倫敦市政府對面，緊臨英國央行，報酬5.3%，高於國內不動產投資平均報酬2%。他說：「比台灣好幾棟大樓加起來報酬還高！」每年租金為1600萬元英鎊，約8億元台幣。

目前國壽也正在日本東京覓地，金管會核准額度為600億元日圓。至於倫敦首次申請額度為4億元英鎊，這次已用掉3億元英鎊，若要再投資，需再提高申請額度。

除了國壽之外，新壽與富邦人壽也積極尋找海外不動產投資標的，富邦金副董蔡明興日前至歐洲倫敦、巴黎等地考察2周，物色投資標的，參觀10棟以上商辦，目前已看準德國慕尼黑的1棟商用辦公大樓，已送件等待金管會核准，金額約70億元台幣。

英稅制對外人友善
新壽則擬投資中國北京、英國倫敦及日本東京等地海外不動產，授權額度合計360億元台幣。

國壽指出，英國不動產登記制度透明，稅制對外國投資者十分友善，相關制度皆符合金管會關於壽險業海投辦法的相關要求。主管機關通過以信託方式辦理海外不動產投資後，業界人士皆表示肯定。

國壽在海外投資辦法修法後，隨即遞件申請本案，透過子公司購置澤西島信託的100%信託取得此標的控制權。

【國壽投資倫敦商用不動產小檔案】
標的名稱：Woolgate Exchange商圈大樓
地址位置：倫敦市政府對面，緊鄰英國央行
金額：3.11億英鎊(156億元台幣)
坪數：9869坪
樓層：B3~8F，含41個車位
租金報酬：
●5.3%(每年租金收入8億台幣)
●目前100%滿租
資料來源：國壽

國泰金長子操盤 叔叔蔡明忠都說讚

國泰金（2882）挺過金融風暴後，董事長蔡宏圖讓大兒子蔡宗翰共同掌權，出任國泰金資深副總頭銜，蔡宗翰帶領國泰金朝向年輕化，投資策略也更靈活，且接連獲得叔叔富邦金董座蔡明忠與摩根大通台灣區總裁錢國維稱讚，國泰接班布局悄然成形。
蔡宗翰昨天才被錢國維點名，接棒挑戰為漸凍人捐款潑冰桶，錢國維沒有事先告知，但他認為自己先拋磚引玉，蔡宗翰也一定會追隨。他形容蔡宗翰是個「很有想法、能做事的人」。

在公開場合未曾發言
自從蔡宗翰逐步掌權後，負責業涵蓋壽險不動產投資、銀行直效行銷等，他引入西方講求效益管理與使用者付費觀念，更講究成本，對業務員考核落實更嚴格，希望提升服務與銷售品質。
蔡宗翰傳承自父親低調作風，至今在公開場合未曾對媒體發言，公事上他嚴格要求，私底下也有親民的一面。
之前母親黃麗姿住院，公司傳出八卦耳語，據說是他建議父親，與其讓員工私下議論，不如主動發信給全體員工，而蔡宏圖也接受兒子建議，果然度過難關。


工商時報
國壽砸158億 倫敦置產

國內壽險公司終於搶下海外全棟大樓。國泰人壽昨（20）日公告，以3.11億英鎊（約新台幣158億元）買下位於英國倫敦市中心的一整棟大樓；此地下3層、地上9層樓、樓地板面積近萬坪的商業辦公室目前滿租，一年淨租金收益率達5.3％，等於一年就可貢獻國壽約新台幣8億多元租金，相當台灣好幾棟大樓的年租金。

國壽是首家獲金管會核准可到海外投資不動產的保險公司，也是目前金融業唯一可在海外買下整棟大樓者，此次在倫敦市中心買下的Woolgate Exchange大樓，是2000年完工，目前由一家德國金融機構整棟租下作為總部，一年租金約1,600萬英鎊，租金收益率遠高於台灣的商辦大樓，國壽也可望成為第一家在倫敦擁有地標型大樓的國內壽險公司。

國壽去年11月獲得金管會核准，可投資倫敦商辦大樓，額度4億英鎊（約新台幣203億元），在匡列10多棟大樓，且中間有許多臨門一腳時被別人搶走，最後國壽買下這棟位於倫敦市政廳旁、距離英格蘭銀行不到100公尺的Woolgate Exchange大樓，洽談近5個月，國壽高層還親赴當地看大樓，台北時間昨晚正式簽約買下，每坪買價約新台幣153?160萬元間，相對台北許多A級商辦便宜。

國壽表示，這棟大樓每坪租金約新台幣7,000元，在金融海嘯前，附近大樓每坪租金都破萬元，在買價比台北要稍便宜，租金比台北高，租金收益率當然可逾5％，比台北2.8?3％都買不到好很多。

國壽強調這次買下的Woolgate大樓是永久所有權，且帶有5年以上租約，未來是否更名或添上國泰集團的標幟，目前仍在評估中。

下一步 瞄準日、中商辦

國泰人壽成功買下倫敦市中心的Woolgate大樓，除了在倫敦還有0.9億英鎊的投資額度，國壽也獲金管會核准投資日本東京不動產，額度600億日圓（約新台幣176億元），同時也正申請投資上海不動產，預計今年也可望拿到新額度。

國壽表示，倫敦的商辦價格與台北市精華區差不多，但租金是台灣的2倍，這次買下的Woolgate總坪數9,869坪，但一年租金就達新台幣8億多元，國泰信義金融中心總坪數1.9萬多坪，一年租金也是新台幣8億多元，代表信義區最好的A級商辦租金，也僅是倫敦一半左右。

國壽分析，目前幾大城市的租金收益都比台北市要高，如台北信義計畫區每坪租金2,500?3,500元不等，但日本東京商辦每坪可衝上新台幣4,000?5,000元，未來有主辦奧運，不動產價格可能還會再成長；上海商辦每坪租金也可3,000?4,000元，同樣也比台北略高一些，因此國壽今年將不動產投資重心轉往海外。

金管會目前對保險業投資海外不動產採「專案核准」，只要獲准即可免受海外投資10％的限額限制，如國壽已獲准投資倫敦近新台幣200億元，日本東京也有176億元，目前正在申請上海，若獲准應也可望有100?200億元的額度。

董事會通過投資海外不動產的壽險公司還有新光人壽要投資東京、富邦人壽要投資德國，但目前都尚未正式送件。

投資一間套房 近60年才回本

台灣房價高，一項針對全球21個國家房價調查發現，台灣套房每坪102.3萬元為全球第6高，租金報酬率僅1.68%，投資1間套房想回本得花59.3年，是全球最命苦。

台灣房屋全球財富中心根據Numbeo網站，調查全球市中心，套房租金、單價行情及租屋者生活負擔，發現各大城市市區套房，套房單價最貴是香港192萬元，巴黎與新加坡也都超過每坪160萬元，台灣則排名第6。至於套房租金以新加坡、紐約、倫敦最貴，每月花費租金7萬元起跳，反觀台灣月租金僅1.7萬元。

香港套房最貴
以房東角度來看，台灣房東可說是全球最苦命，投資1間套房平均約59.3年才能回本，是此次調查中年限最長，高於巴黎的36.39年，以及首爾的32.6年。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊認為，由於央行採低利政策，只要租金報酬率高於利率，就會有投資客出手，造成台北套房租金報酬率僅1.68%，不過台北的套房負擔率41.63%，還在安全狀態。

緬甸獲益最佳
調查也顯示，最好命的房東是緬甸仰光，房東僅6.82年就可還本、柬埔寨金邊市與紐約也都11年就可回本。長富國際地產總經理鄭哲昇表示，柬埔寨租金居高不下，報酬率保守估計有8~10%，除小套房外，辦公室月租每坪都有1800~3000元的行情。邱太煊則提醒，雖然東南亞國家報酬率普遍較高，但畢竟非成熟的已開發國家，仍有交易安全以及「排華」等風險。

台灣房市透明度超越中國、韓國，名列「半透明組」第1。不動產顧問仲量聯行，將170個國家房市依市場面、公司財務評估、法規和資訊揭露等層面分為高度透明、透明、半透明、低透明和不透明5種等級。

實價登錄提升得分
英國房市透明度位居房市第1，台灣則是全球第29名。仲量聯行總經理趙正義表示，2012年實施實價登錄制度，使得價格透明度得分提升，近期政府推動預售價格的實價登錄制度立法，對透明度指數的進步有幫助。


工商時報
房市透明度 台領先中韓

仲量聯行（Jones Lang Lasalle）昨（20）日公布「全球房地產市場透明度指數報告」，台灣拜房市透明度明顯躍進之賜，今年首度晉升為半透明組的第一名。

仲量聯行每2年進行一次「全球房地產市場透明度指數報告」，台灣在本次評比中名列半透明組第一名，指數也由2012年的2.6分躍進到2.55分；至於在全球排名方面，台灣維持第29名。仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣已超越多數亞太區城市，包括排名35的中國一線城市，以及排名43名的韓國等。

本次調查台灣市場透明度提升的主要項目，包括在法令、不動產資料庫、以及不動產專業人員規範等三大項。自2012年以來政府正式實施實價登錄制度，使得價格透明度得分提升；今年，政府更著手推動預售屋成交價格納入實價登錄制度立法，可謂一大進步。

趙正義分析，此外，台灣近2年來，在不動產估價、仲介及地政士等專業人員的法令規範也日趨嚴謹，種種因素都有助於提升台灣房地產市場的透明度指數。

此外，報告中也指出，全球排名房地產市場透明度指數最高的國家為英國、高達1.25分；排名高透明度組第二名為美國、指數1.34分；澳洲以1.36分排名全球第三；紐西蘭、法國，則分居第四、五名。在透明組中，亞洲國家中有新加坡、香港、日本、馬來西亞等進榜。至於半透明組，台灣以2.55分，名列第一；優於排名第35名的中國大陸、第43名的南韓等。

一年多前透露要「國際化」的長虹建設（5534），選擇中國當作跨足海外市場的第一站，不過長虹指出，由於赴中國投資限制多、規範多，赴中的投資計畫已經宣告停止。

限制多 利潤變少
長虹總經理李耀中表示，在中國湖北黃石的房產開發案，原本與台商共同合作成立公司，長虹持股8成，不過當地政府表示，此開發案必須先開發25%的面積，長虹資金才能匯入，公司內部評估，一旦開發已達25%，再投入的利潤已明顯減少，後續投入的意義就不大，因此在一個月前決議暫停中國的投資案，後續此案的投資，將由當地台商完成。

長虹董事長李文造之前曾說，因為外界都說長虹沒去海外投資、不夠國際化，因此才決定到中國試試，他當時說，到中國投資「只會成功，不會失敗」，一旦公司有獲利就會先保本，就算有10%的稅負，也會把二分之一的獲利匯回台灣，其餘的錢再繼續在當地投資，投資上限訂在新台幣10億元。

長虹去年3、4月就公告將在黃石投資「黃石聯虹房地產公司」，資本額人民幣2億元，長虹初期投入人民幣1.8億元，約新台幣9億元，持股占8成，合作對象是台商滬士電子。

儘管中國投資停擺，但長虹表示，目前在手上的土地，不算都更案，能推的案量就達900億元，且已賣出300億元，會在未來2-3年認列，所以即使到2018年，業績來源都不虞匱乏，少了中國投資案，對公司也沒有影響。

營建業投資中國 賠多賺少

馬政府3年多前放寬營建業赴中投資後，上市櫃房地產開發商幾乎都開拔到中國投資，但是幾年下來，匯出的資金超過150億元，到現在真正有獲利的建商為數甚少，賠錢的多、賺錢的少，匯回的資金更是掛零。
公開資訊觀測站的資料顯示，目前匯往中國投資金額最大的建商為遠雄（5522），累計匯出金額54
億元，其次為國建（2501）33億元、鄉林（5531）27億元，而今年上半年匯出金額最多的則是新東陽集團的昇陽建設（3266），高達10億元，累計匯出金額也達16億元，後來居上超過華固（2548）的13.8億元。

但匯出的金額多，帳上有獲利的少，遠雄投資54億元，今年上半年僅認列1億元獲利，回饋不成比例；國建匯出33億元，上半年還認列3500萬元虧損；鄉林這麼多年來投資27億元，被視為在中國布局最廣的建商，上半年一樣認列3446萬元投資損失；只有華固的四川案已經開始收成，上半年認列1.1億元獲利。

建商一窩蜂赴中投資，目前看來僅有遠雄、華固有獲利，除了鄉林、國建虧損外，包括國揚（2505）、冠德（2520）、宏普（2536）、基泰（2538）、興富發（2542）、日勝生（2547）等，上半年也都認列投資中國的損失，可以說是賠多賺少。

從目前中國的房市現況來看，泡沫化危機仍在，只是硬著陸還是軟著陸的問題而已，台灣建商這幾年赴中投資，投資了上百億元，現在風險大增，選擇暫停赴中投資，保留現金，說不定是當下最好的策略。

中信金控昨（20）日公告，中信銀董事會通過重啟松壽大樓的出售並徵選承買人。中信金財務長高麗雪表示，松壽大樓所屬的新舞台被北市文化局列為「文化景觀」，但還是可進行出售，只是未來不管是拆除或重建都需再重新提出申請。戴德梁行則指出，松壽大樓的新標單及招標時間將於下周公告。

中信金昨天公告的標售條件，其中到一條是「因應新舞台議題調整招標條件」，主因在新舞台被列為「文化景觀」，中信金已提出訴願，因此新舞台的價值及詳細處理辦法需等待訴願結果出爐才能更明確。

據了解，新舞台被列為「文化景觀」仍可拆除或重建，只是要事先提出申請，差別在於未來買家該如何重建或保留新舞台會是未定之數，文化局也尚未給予明確方案。

中信金松壽大樓從去年9月就委託戴德梁行公開通標售，出售進度也一直是外資、法人最關心的話題。中信金松壽總部在今年7月底就已全部清空搬遷至南港新總部，為符合銀行法第75條有關商業銀行投資自用不動產的相關規定，松壽總部出售勢在必行。

法人評估，由於訴願結果最快2個月內會出爐，現在重啟出售，今年底前還是有機會出售成功，獲利入袋。

就初步標單內容來看，與去年9月的條件相差不遠，中信金仍保留松壽大樓土地所有權持分5％作為分行，且中信金控及其子公司有權向得標人價購新建大樓總建物面積的20％（及其所屬基地持分），並就新建大樓其餘75％建物面積（及所屬基地持分）享有優先承購買權。

中信金旗下日本子銀行日本東京之星銀行董事長江丙坤昨天則接受日經（Nikkei）採訪，表示中信金併日本東京之星銀行，主要是看準可作為進軍亞洲的跳板，藉由中信海外業務的經驗與東京之星客戶群的互補性，讓雙方都可獲益。

江丙坤也看好台、日不動產貸款、企金市場，指據新加坡不動產機構的調查，台北的資產暴漲，導致年租金收益率只有1?2％，但日本的家戶資產就全球的標準來說仍被低估，東京之星正好能提供貸款給中信銀的台灣客戶，幫助台灣客戶前進日本房市。

台北市菁華地段商用不動產投資標的日漸稀少，大型壽險公司紛紛擴大腳步，跨足海外不動產投資。

國泰人壽已購入上海、倫敦商辦；富邦、新光也相當積極，富邦目前鎖定歐洲，新光則以中國北京、日本東京、英國倫敦為主。

卡在金管會規定保險業者投資不動產須符合投資報酬率2.875%門檻，加上金管會研擬放寬保險業海外投資改採備查制，使得壽險業對海外不動產投資意願有增無減，但目前以國泰、富邦、新光等三家為主。

富邦人壽的海外不動產投資，是由富邦金控由副董事長蔡明興親自操刀。

他說，美國因法規限制，暫不考慮，目前的不動產投資聚焦於歐洲，且以歐盟經濟較強的德國、英國及法國等三國為主，已有一、兩件合意案件洽談中。

新光人壽董事會先前已通過授權尋找大陸北京、英國倫敦及日本東京等地海外不動產，授權額度合計360億元。

台灣商用不動產市場投報率持續創新低，愈來愈多企業鎖定投資海外不動產，除了國泰人壽，包括富邦人壽、嘉泥等也都鎖定歐洲不動產市場，加碼投資。

富邦人壽預計投資新台幣50億至80億元，購買位於德國慕尼黑的商業大樓。富邦金副董事長蔡明興曾到歐洲考察海外不動產投資標的，鎖定的城市包括英國倫敦、德國慕尼黑、法國巴黎等。

嘉泥除了在日本購地，也把獵地版圖擴至歐洲，日前與雲朗觀光集團合作，分別在羅馬與米蘭，各投入約新台幣26億元與33億元購樓，改造成旅館。

政府鎖定黃金店面大查稅，衝擊高總價店面買氣腰斬。根據實價登錄網資料顯示，今年前五月總價逾8,000萬元店面交易比重僅7%，是剩去年同期13%的一半；而總價3,000萬元以下的店面交易則成長10%，顯示在政策抑制下，低總價店面產品買氣逐步轉強。

財政部積極查稅，不僅鎖定高總價的豪宅市場，黃金店面更是查稅、課稅重點之一。根據實價登錄網資料顯示，今年前五月總價8,000萬元以上高總價店面的買氣腰斬，連帶使店面價格出現震盪，平均每坪購買單價為178萬元、年減3.3%。

高總價店面買氣大幅萎縮，但總價3,000萬元內的店面產品買氣卻一路攀升，去年前五月低總價店面產品交易比重達五成，今年成長到占六成，市場店面買盤明顯從高總價轉入低總價市場。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，北市總價8,000萬元以上的店面交易，主要集中在大安區，例如敦化南路一段、仁愛路四段、忠孝東路四段、安和路一段等，涵蓋東區商圈及敦南誠品商圈，包括西門町等一線商圈目前投報率僅約1%，而A級商圈邊緣或B級商圈的投報率有1.8%至2%，吸引市場買盤陸續轉進購買低總價店面。

劉志雄分析，長久以來，店面一直是穩定交易的產品，政府一波波打炒房、查稅政策，首當其衝是高資產客戶，不僅豪宅產品受影響，也波到店面市場，出現量縮情況，除市場買盤流到低總價產品，店面主要交易區域也從一級商圈轉戰到A級商圈邊緣或是B級商圈。

劉志雄表示，政府持續抑制高價不動產的政策，住宅、店面產品買盤都產生顯著變化，高總價的豪宅、店面買氣同步大幅降溫，取而代之的是低單價、低總價店面和小宅等產品買氣快速升溫。預期在政策不放手下，未來低總價店面產品買氣將逐步轉強，也將成為店面市場主流交易產品之一。

劉志雄說，高資產客戶投入低總價店面產品，不僅可享受更高的投報率，還可避免成為政府查稅的對象，有助降低風險。

基隆「月眉路都市計畫道路改善拓寬工程」幾乎傾覆大半個基隆市議會，藍、綠議員總共18名議員列為被告，主因是該工程第二標工程須徵收靈泉禪寺0.3公頃用地，引發寺方強烈不滿，但工程預算最後仍在議會建設小組決議下強行審議通過，終致引爆爭議。

當初反對道路拓寬工程預算的市議員透露，弊案爆發後，更顯當初營建署核發補助工程款、議會的建設小組強行通過預算很「奇怪」，該名議員氣沖沖地說：「當時這個預算，大多數議員都反對，認為不該因這種『沒意義』的工程徵收人民土地，怎知101年一場會議後，建設小組就宣布『預算通過』，根本就是莫名其妙！」

與擁恆爆土地糾紛

民國100年，靈泉禪寺董事長莊清旺曾刊登聲明，點名基隆市議長黃景泰，明知靈泉禪寺與擁恆文創園區有土地所有權糾紛，還假借名義在園區內舉辦官方活動，非但瓜田李下且亦有「官商掛勾」之嫌，之後，莊清旺還因此與黃景泰對簿公堂。

基隆市政府於民國101年向營建署申請5億預算，欲興建「月眉路都市計畫道路改善拓寬工程」，改善基隆生活圈，一開始，雖遭基隆市多數議員反對，但市議會的建設小組仍決議通過預算。由於第二標工程須徵收靈泉禪寺約0.3公頃用地，在「新仇舊恨」之下，引發靈泉禪寺強烈反彈。

靈泉控訴官商掛勾

靈泉禪寺甚至向行政院提出訴願，對內政部的徵收表示「不服」，靈泉禪寺當時在訴願書中表示，「月眉路都市計畫道路改善拓寬工程」並非利用既有的道路拓寬，而是以高架道路方式規劃，工程名稱和實際上並不相符，若依原有道路拓寬，根本無需徵收靈泉禪寺土地。

高架橋竟連接小道

此外，靈泉禪寺認為，工程在被徵收的土地上大量填土造丘，興建高架橋樑，安全堪慮，違反公益原則，加上高架橋的終點連接的是狹窄道路，根本無法有效紓解交通，但靈泉禪寺的訴願，最後被行政院以「公益需要，興辦交通事業，得徵收私人土地」為由駁回。

基隆市議長黃景泰昨晚表示，整個工程是在許財利擔任市長任內規畫，當時他還只是個小議員，根本無權決定工程規畫執行。

廢土場變擁恆 薇閣陳振豐金頭腦

國統集團總裁陳振豐成功打造「一夜情」的薇閣精品旅館、「一世情」的豪宅信義之星，又成為「永世情」擁恆文創園區的幕後推手，在商界屢創奇蹟贏得好評。此次，擁恆文創園區因相關道路拓寬工程惹上塵埃，昨日遭檢廉單位搜索，讓他始料未及。

不少民眾對於「擁恆文創園區」的第一印象，始於去年園區與基隆市議長黃景泰合辦黃色小鴨活動，當時推出「風車鴨」甚至申請金氏世界紀錄過關，引起熱烈回響，而這項活動的幕後推手，就是國統集團總裁陳振豐。

人稱「豐董」的陳振豐平日為人低調，但政商關係良好、喜愛結交朋友，富有商業頭腦的他眼光也有獨到之處，包括高級摩鐵「薇閣精品旅館」以及台北市豪宅「信義之星」建案，都是出自於他之手。

近年來陳振豐更跨足殯葬業，在基隆興建超過萬坪的「擁恆文創園區」，但大多數人不知道的是，現在看來擁有華麗外表的園區，其實前身是一座廢土場。

陳振豐20年前就知道殯葬業會「發」，當時他知悉靠近基隆暖暖、四腳亭的山坡地有處廢土場，超過千坪的面積足夠興建園區，不過與基隆市府交涉時，卻不斷因土地變更、水土保持等法規問題遭遇阻力，之後經過長達16年的水保、土保工程及整地工作，加上當地民代協助奔走，擁恆文創園區終於在6年前落成，成為北部首屈一指的殯葬園區。

擁恆文創園區地處偏僻，附近只有一間廟宇，平常人煙罕至，月眉路拓寬工程當初開闢之初，地方人士就質疑其經濟效益，開始指指點點，一些小道消息不脛而走。另一方面，基隆市議長黃景泰因與陳振豐交情匪淺，黃月前涉入關說建商弊案，檢廉單位因而把與黃景泰有關的大小案件起底，致使擁恆文創園區也被掃到。

陳振豐對於「擁恆」的誕生相當滿意，他曾說自己將頂級精品墓園、靈骨塔等一般「活人勿近」的事物，結合文創、藝術品後成為闔家旅遊的地方，去年更配合黃色小鴨到基隆活動，在萬坪草皮上插起「風車鴨」，瞬間成為基隆觀光新景點，不少人根本沒發現，自己其實就置身在「墓園」中。

與台北市僅一橋之隔，面積約82公頃的江翠北側自辦市地重劃區，無論地點或腹地都具指標性，逾5000億元開發商機，吸引茂德機構、華固、國泰、大昌、華新等開發商插旗，部分重劃區塊進度漸趨明朗，已公告土地分配，最快年底可請照、搶在明年第1季推案，在水岸景觀加持下，可望成為新北市下一個房市亮點。

由於開發利益龐大，欲爭取江翠北側自辦重劃主導權的開發商，早在2009年就已搶進布局，也有地主自組團體，自行開發。重劃區共有7區塊，由3家重劃會主導，A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責，C、D、E區則由立信機構與華新機構合作，F、G區由大昌機構進行。

已公告土地分配
位於重劃區中央位置的DE區進度最快，重劃面積約26公頃，住宅區約8.6公頃、商業區面積6.6公頃，新北市地政局重劃科科長表示，區內包括道路、公園等工程都近完工，現已公告土地分配，地主間正在異議協調。

最快明年Q1推案
目前已知在DE區完成布局建商包括國泰建設、立信機構。國泰建設發言人林清樑表示，公司在DE區擁有900坪基地，最快第4季有機會取得土地權狀，至於推案規劃與建築設計目前尚未定案；立信機構傳10月準備請照，搶在明年第1季推案，共分9期，總銷金額可達600億元，但負責承辦的立信機構江翠聯絡處協理昨開會中，未獲得證實。茂德機構亦參與江翠北側多塊重劃區案，但茂德機構副總表示：「一切還在土地開發階段，不方便透露太多！」

開價6字頭起跳
住商不動產江翠捷運店店長王士誠指出，重劃區緊鄰大漢溪與新店溪交會，兩側都有碼頭，重劃區內地價漲勢驚人，住宅區土地10年內從1坪13萬元漲到60萬，商業區土地價格更高達200萬元；負責開發的立信機構、華新發展公司與大昌機構都是板橋在地知名建商。

「江翠北側是沿著河岸線做重劃，擁有水岸第1排優勢，開發商機超過5000億元。」永慶代銷協理何彥煒分析，因重劃區鄰近板橋、江子翠地區，周邊有捷運站與完整的生活機能，未來推案開價預估至少6字頭起跳。

實價課稅與房地合一議題持續發燒，加上政府限貸、查稅積極，投資客紛紛退場避難，但對自住的買家而言，如何選擇具有保值性的物件就成為最大挑戰。永慶房屋分析，新北市環台北市第1圈的捷運宅位居成熟生活圈，是區域行情成長保證；有巢氏房屋也提到，如機場捷運、輕軌、雙鐵共構等機能的住宅，將是未來房市的重點指標。
　　
新屋保值首推「交通機能」，以大台北地區為例，雖然台北市內捷運網絡發達，但捷運宅平均單價都已上看百萬，反而是環台北市第1圈且具有捷運優勢的行政區，還有親民房價可供入市。
　　
如三重區台北橋站單坪49.9萬、新莊區迴龍站35.4萬、板橋區板橋站73.1萬、永和區頂溪站64.1萬、中和區永安市場站59.1萬、新店區大坪林站64.1萬等，距離台北市僅2~3站距離，又因位於區域內發展成熟的生活圈，而成為行情保證指標。
　　
永慶代銷處長潘是諭表示，若以交通網絡和生活機能來看，板橋區為首選，但若以價格取向，則以中和地區相對親民，且捷運環狀線第1期正施工中，未來將串聯起新店、雙和、板橋、新莊，具有補漲效益優勢。若願意再往外考慮，捷運南勢角站附近5年內新成屋單坪均價50.6萬，僅4站就能進入台北市古亭，但價位只有古亭周邊的一半，不僅價位友善，交通優勢也能使房屋保值。
　　
此外，汐止汐科站生活圈因匯集國道1號、3號、5號與汐5高架系統、環東快速道路，加上鐵路捷運化，使周邊房屋具備雙鐵機能，3字頭房價更促成許多無法負擔市中心價位的自住族聚集；桃園中壢市的環西路生活圈則有機場捷運加持，近2年房價以上看3字頭；新竹市東區因台鐵六家支線(輕軌)連接新竹車站與高鐵六家站，讓不少科學園區工程師入住，房價不到台北市4成。
　　
有巢氏房屋發言人劉炳耀指出，雖然政府房市政策一波接一波，加上年底7合1選舉有不少變數，導致整體市場轉弱、觀望，但長線仍然向上看齊，在經濟體質未改變的情況下，還是有利多、可期待。若於此時搶時機進場，應挑對區域看好發展，將是掌握未來房市的重點。

一項全球城市的市中心套房價格調查顯示，台北市套房每坪單價高居全球第六名，但租金收入成績卻是倒數，台北市套房的房東平均要花將近一甲子時間才能回本，堪稱全球最苦房東。

台北市套房房東苦命，但在台北市市中心租套房的房客負擔相對比其他國家輕。調查顯示台北市套房租屋費用是平均薪資的4成，和首爾差不多，比上海、北京、香港、新加坡的8、9成，相對輕鬆很多。 台灣房屋全球財富中心根據numbeo網站資料，統計全球21個主要城市市中心套房租金、單價及租屋者的生活負擔。

調查顯示，套房月租金最貴的是新加坡，達8.7萬元，紐約8.4萬元和倫敦7.5萬元，分居第2、3名。 至於台北市，市中心平均套房租金為1.7萬元，只有新加坡的5分之1，香港的4分之1，低於東京、首爾、上海、北京，和印尼雅加達差不多。 售價方面，套房單價最高的是香港每坪192萬元、巴黎162萬與新加坡161萬分居2、3名。

台北市套房平均單價達102萬元，緊追在倫敦與蘇黎世之後，排名第6。 從房東出租的角度來看，以套房平均12坪來算，台北市房東如用租金付房價，得花59.3年才能回本，還本年限最長。投資回收時間第二長的是巴黎，但僅要36年，顯示台北市租金和房價背離，泡沫化嚴重。 調查顯示，東南亞國家由於房價較低，套房投資報酬率都不錯，最好的是緬甸仰光，只要6.8年可還本。另外紐約11年，雪梨14年，東京15年也都在水準以上。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，東南亞主要城市湧進許多海外投資者，市中心套房供不應求，租金大漲，是投報亮眼主因。他提醒，由於租屋市場主要靠外國人，本地人根本租不起，以仰光來說，平均套房月租金是當地人收入的3.5倍，如果外資離開，租金將立即隨之重挫，投資風險相當高。

現代人重視心靈生活，在這擁擠的城市中，每個人都需要一個自己的空間，讓疲憊的心安靜下來，摘去面具，回歸自己最真實的樣子；經過留白與沉澱後，蓄滿能量迎接隔日的挑戰。

城市中的陽台滿足現代人出走的渴望，也延伸了室內空間的寬闊感。(圖：業主提供)
在剛好即是最好的潮流下，「志嘉水曜」以18-35坪的空間，提供現代人一個安頓身心的人文雅居，享受最適切而紓放的城市生活。因此，在這小而精緻的空間裡，「志嘉水曜」保留了景觀陽台和玄關設計。

一個可以從家走出去，站著深呼吸的陽台，是私人領域與紛擾城市的中界，把外面的星空和藍天攬進屋內，成為家的一隅，不僅點綴了外面的風景，也維護了居家的隱蔽，滿足現代人出走的渴望，也延伸了室內空間的寬闊感。

而一般小宅最容易忽略的玄關，卻是提供人們轉換心情的重要空間，像是從喧囂城市遁入靜謐居所之間的隧道，兼顧實用需求及情感過渡。此外，大面採光的設計，將光線引進室內，明亮舒適的光感，無論什麼時候回到家裡，都能讓人卸下疲憊，換上愜意的好心情。

除了捷運的便利外，鄰近台師大及建中、北一女等學校更讓人趨之若鶩。(圖：業主提供)
「志嘉水曜」位於羅斯福路上，鄰近捷運中正紀念堂站與古亭站，交通十分便利。區內有台大、師大、建中、北一女、中正國中、東門國小等優質學校，文教氣息濃郁。史博館和兩廳院近在咫尺，不遠處還有公館商圈、師大商圈、永康商圈，滿足生活一切所需。

「志嘉水曜」擁有地上使用權住宅的價格優勢，加上坪數適中，是羅斯福路沿線總價相對好入手的產品；飯店式管理，適合單身、頂客族和小家庭；在高齡少子的時代，更可作為二代宅，滿足世代別門共居的夢想，讓熟齡父母與子女可以住在附近互相照顧，又可享有獨立空

兩廳院步行可及，人文環境成為本案相當大的地段優勢。(圖：業主提供)
間，有距離但不疏離。

對於工作壓力大的族群而言，也很適合打造成提供心靈休憩的第三空間。在城市的中心，擁有一個屬於自己的私領域，除了居住功能之外，也可以撫慰疲憊的心。

「志嘉水曜」以簡單沉穩的力量，為城市風景注入改變的力量，為生活創造詩意和感動，直觸心靈最深沉的夢想與渴望。

新北市中和地區幅員較大，目前區內預售新成屋售價指標集中於華中橋左岸河濱景觀社區，最高售價即以每坪90萬登場。另外，未來捷運萬大線與環狀線交會站LG06站(中山路與景平路口)附近的祥福路口，近期推出規劃16~27坪小宅規劃的社區建案，售價也站上70萬/坪的行情。而生活機能成熟與捷運通勤兼具的區域如：南勢角捷運站與景安站，目前預售新成屋推案的售價多集中在65-70萬/坪之間。

永慶代銷處長潘是諭認為，雖然沿捷運站購屋是房市不敗的法則，因此捷運萬大線與環狀線站點的房價也跟著水漲船高，不過在目前房市前景保守的情勢下，反而更應注重房產的保值性與增值性，應以坐落於區內最成熟的生活商圈為優先，也是自住或置產客群最在意的購屋條件之一。

因此，潘是諭分析，捷運南勢角站附近目前五年內的新成屋均價為50.6萬/坪，僅四站即進入台北市中心雙捷運的古亭站，再轉成至台北市各區皆非常便利，而南勢角站的平均房價更僅是古亭站周邊房價的一半，對於自住首購貨首次換屋的購屋客群來說，是非常有吸引力的。

潘是諭有信心地指出，捷運環狀線第一階段工程正積極興建，位居板橋與新店之間的中和區房價，有機會在捷運通車之後，平均房價補漲至兩區行情的水平，所以，捷運南勢角站與景安站周邊新成屋的房價補漲潛力將更顯著。

國內住宅交易量減少，加上房地合一實價課稅箭在弦上，點燃海外房地產投資話題，第一太平戴維斯將加拿大溫哥華頂級豪宅，以及日本和紐西蘭的房地產，介紹給口袋夠深的台中客。

第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，海外投資熱潮一路由北向南延燒，觀察台中投資人的消費偏好，除地點外，建商口碑以及建築品質更是主要考量，使得在地知名建商累計不少死忠顧客。

邱奕平指出，中部為台商大本營，早就習慣在海外設立據點；曾有中部投資人分析，對比台灣和海外房產投資規定後，決定將投資轉向紐西蘭的奧克蘭市，除每年6%租金報酬率，未來若要贈與給孩子，不需要贈與稅；若出售，也不需要繳納資本利得稅。

由於稅負上對投資人有極大吸引力，可以將辛苦打拼的財富轉換為不動產，確保下一代可以因為房產有穩定的收入，更不會因通膨讓財富縮水。

他認為，未來新的房地合一稅制度上路，將大幅顛覆台灣投資人將財富藏於國內房產的習慣，將引發資金出走潮。

第一太平戴維斯決定近期舉辦海外房地產投資說明會，將介紹日本、紐西蘭、加拿大房地產；其中溫哥華63層樓的頂級住宅「川普」是美國地產集團川普在加拿大西岸的第一個建案作品，也是溫哥華第一個提供私人噴射飛機以及勞斯萊斯專車接送，更有台灣住宅市場前所未見的高規格服務。

國防部民國94年起陸續將岡山大鵬九村內空軍眷戶遷移至勵志新村後，騰出土地閒置近10年，高市府認為該區域為進入岡山地區重要門面，具都市計畫變更迫切需求；都發局將重新配置綠廊帶，規畫1.3公頃土地做為高雄就業青年住宅政策使用。

位處岡山交流道下、省道台1線旁的大鵬九村是空軍眷村、面積27公頃，但遷村後土地宛如棄置；因其鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心等重大建設，考量周邊劉厝公園及典寶溪A、B滯洪池等大面積公園綠地完成開闢，市府將以都更模式進行開發。

都發局指出，將採中、大街廓規畫，重新配置綠廊帶，將北側公五用地等未徵收開闢的公共設施一併納入開發範圍，創造可興建優質大樓建築的新興發展區，未來完成開發可釋出1.3公頃住宅土地。

193輪現場競價，110%溢價率，歷時一小時，北京歷史上總價和樓面單價雙地王今天下午誕生。總價高達74.6億元的北京市西城區華嘉胡同地塊再次驗證北京核心區域地塊的價值。但在房地產市場下行之時，地王出世也預示著高風險，有參與本次拍賣的開發商就直呼“看不懂”。

五公司競拍 華融信達瘋狂舉牌

今天下午，華嘉胡同地塊進入現場拍賣環節，包括SOHO中國、信達、華融、安邦保險、方興和保利聯合體在內的5家公司入場競拍。

網易財經在現場觀察到，華融從一開始就表現出強勢，儘管拍賣師提醒，已經舉牌為最高價的就無需再舉牌，但華融的代表數次連續舉牌，給自己抬價。這次拍賣時間長達一小時，除華融外信達也一路跟隨，SOHO中國代表在總價超過50億元後就放棄了舉牌，其他開發商幾乎未舉牌。

之後，華融和信達一路飆價，最終華融以74.6億元總價拿下。據估算，減去不能出售的住宅面積後，該地塊商業金融用地的樓面地價為9.2986萬元/平，刷新北京拍地記錄。

華融即北京華融基礎設施投資有限責任公司，其實際控制人是西城區國資委。2012年，華融曾經負責過華嘉胡同地塊的一級開發拆遷整理。而此前猜測甚高的金融街控股並未參與華嘉胡同地塊的拍賣。金融街方面未對網易財經回應此事。

拍賣結束後，中標者華融拒絕接受媒體採訪，但有參與拍賣的開發企業代表對媒體稱，成交價格太高，看不懂。

黃金位置 周圍均為高檔寫字樓

根據北京國土局出讓標書，華嘉胡同地塊位於北京市西城區豐盛地區，東至金融街E9用地及消防站項目用地邊界，南至華嘉胡同，西至金融大街，北至王府倉胡同。

網易財經今日實地探訪地塊發現，該地塊緊鄰金融大街，面積並不大，周圍都是高層寫字樓，在內辦公的多為銀行、證券公司等金融機構。當地居民告訴網易財經，這裡曾經是王府倉胡同10號院社區以及華嘉小學，拆遷完不到一年。

值得注意的是，該地塊南邊就是中國華融大廈，而華融正是此次拿下該地塊的公司，兩個地塊中間僅相隔一條狹窄的華嘉胡同。

按出讓公告，該地塊分為一個商業金融用地和一個居住用地，總建築面積117708平米。其中，商業金融用地占地5202平米，地上建築規模74388平米；居住用地占地15461平米，地上建築規模43320平米。

地王波折掛牌 出讓條件苛刻

作為年內北京最受關注的出讓地塊之一，華嘉胡同地塊曾於今年2月份暫停出讓，7月份再次複出掛牌。複出後，該地塊的掛牌出讓起始價仍然為35.5億元，起始樓面價約3.02萬元/平米，但在出讓條件中設置了更苛刻的門檻。

標書規定，華嘉胡同地塊競得人需無償還建地上商品住宅共計312套，合計建築面積約30503平米，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高於25萬元。而地塊居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩餘房源全部由西城區政府回購，統籌用於其他項目安置，收購單價為42363元/平米。

此外，競得人還需向西城區民防局無償還建地下人防工程不小於10000平米；專案園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排；專案內還有一棵一級國槐，競得人須按照相關要求，在建設中進行避讓保護。

除了規劃要求嚴苛，在標書中對競買企業還有這麼一段話：鼓勵具有城市核心商務功能區開發經驗、具有大型金融機構及金融監管機構服務建設辦公樓的經驗，具有較強行業影響力和產業輻射力的、具有雄厚資產規模的大型房地產開發企業參與競買。鼓勵具有三個（及以上）10萬平米以上甲級寫字樓開發建設經驗的企業參與競買。

8月18日，招商地產發佈半年報稱，2014 年上半年，公司實現營業收入總額 160.47 億元，較上年同期減少了0.54%，實現淨利潤17.85億元，同比去年25.5億元下降30.00%。

資料顯示，上半年招商地產實現簽約銷售金額 179.00 億元，同比減少 10.35%。

據董事會報告分析，上半年房地產市場仍以去庫存為主，房企增加投資的意願不強，1-6 月全國房地產開發投資 42019 億元，同比增長 14.1%，增速持續回落，房屋新開工面積80,126 萬平方米，下降 16.4%。

此外，上半年，招商地產累計實現簽約銷售面積 121.82 萬平方米，同比減少 10.47%，商品房銷售收入 146.69 億元，結算面積 108.15 萬平米。

報告分析稱，由於房地產項目竣工結算年內分佈不均衡，計畫結算專案中上半年結算面積較下半年少，因此，1-6 月份公司完成竣工面積僅占全年計畫竣工面積 294 萬平方米的 33.3%。

半年報還提到，在房地產行業受去年需求透支和年內信貸緊張的影響整體表現平淡，全國商品房成交量價雙降的情況下，招商地產堅持穩健審慎地拿地，以銷定投。

據悉，招商地產上半年共新增 15 個專案，補充專案資源 370.21萬平方米，其中權益面積 341.68 萬平方米。上半年公司新開工面積 419 萬平方米，竣工面積 98 萬平方米，截止 6 月底在建總建築面積 1,077萬平方米。

近年來，內房股佳兆業（01638，HK）在一二線城市土地市場頻頻動作，以黑馬態勢回歸一線城市。今日該公司公佈2014年中期業績顯示，2014年上半年佳兆業實現營業額為67.92億，同比減少3.2%；公司股東應占溢利為13.28億，同比增29.7%，每股基本盈利為26.7分，同比上漲27.8%。

佳兆業董事局主席郭英成在業績會現場表示，當前政府放鬆限購政策方面可以說正常回歸市場。但一線城市預計不會那麼快就放鬆，預計未來佳兆業在一二線城市土地儲備比例越來越高，參照今年的可售貨量，有信心達300億的銷售目標。

淨利132億 同比增29.7%

中期業績顯示，2014年上半年佳兆業實現營業額為67.92億，同比減少3.2%；公司股東應占溢利為13.28億，同比增29.7%。

其中，公司毛利為27.36億，同比上漲7.1%，毛利率高達40.3% ；核心純利為11.56億，同比增5.8%。

從上半年行銷業績來看，2014年1-6月份佳兆業實現合約銷售為112億，同比增加1.3%；實現合約銷售面積為94萬平方，同比下跌20.9%。值得關注是，其中銷售均價同比上漲28.1%，達到11856元/平方。

由於售價提高使得其毛利率高達40.3%，領先中海、萬科等龍頭房企。佳兆業首席財務官張鴻光表示上半年佳兆業樓盤去化達到60%，因今年上半年推出貨量集中在一二線城市，毛利率偏高但隨著下半年大量貨量入市從長期來看其毛利率將有所調整。土地投資方面會根據杠杆比重、現金流等控制負債。

從銷售區域結構來看，網易財經注意到，在珠三角區域專案占比達20個，近全國總項目半數；其他是長三角、黃渤海區域各自11個專案，此後才是中部和西部區域分別為4個和7個。

佳兆業副主席譚禮甯透露，目前受政策放鬆市場有所回暖，從一手市場來看氣氛好轉。預計下半年加大推盤節奏加上資金回籠等因素年底負債率將會有所回檔。

明年可售貨量達700億 加大一二線城市比重

同時譚禮寧認為，現在佳兆業超著規模化發展，預計明年可售貨量將達到700億元，整體銷售目標也將提升。

中報顯示，在投資方面，集團持有建築面積為21.3萬平方作為物業租賃用途；2014年上半年收益約為67.92億，同比跌3.2%，其中物業發展、物業投資、物業管理以及酒店餐飲等業務收入分別為65.4億、0.92億元、0.83億元以及0.27億元。截至上半年佳兆業去化達60%

近年來，一直回歸一線城市的佳兆業在今年上半年的土地儲備方面，截至2014年6月底佳兆業集中在深圳、蘇州南京、成都等核心的一二線城市拿地，達到16幅地塊，支付地價為90億元，每平方土地成本為6686元。總體土地儲備為2360萬平方。

其中深圳市場主要集中商住綜合體和城市更新項目；98%的位於一線城市 ，整體看來截至6月底佳兆業78.5%土地儲備在主線城市。

財務現金流方面截至6月底佳兆業現金以及銀行存款為110億，總借款為297億元，淨負債比例72.5%；其中一年期內借款償還額度為60億元；報告期內發行一筆永續資本工具總金額10億。

佳兆業行政總裁金志剛表示，下半年新增貨量280億，庫存可售400億元。從當前市場推貨來看相比4、5月份好很多，整體市場回暖明顯。以及公司下半年將推出杭州、成都以及廣州貨量預計銷售均價還有所提升，進一步加大一二線城市比重。

“唉，從上午忙到現在，都快被人海給埋了，現在終於能鬆口氣了。”一位“合生世界村”項目的工作人員一邊“橫掃”著殘餘的盒飯，一邊向時代週報記者感歎道。

事實上，可以鬆口氣的並非其一人，對於合生創展集團有限公司（00752.HK, 以下簡稱“合生創展”）來講，降價行動的成功，終於可以讓其一直緊繃的神經略微松松了。

一邊是居高不下的存貨，一邊是欠佳的去化率，昔日寧可賣不出去，也要追求高利潤的合生創展如今卻一反常態，高舉降價大旗。

日前，其位於北京亦莊馬駒橋區域的專案—“合生•世界村”打起了“9800元?平方米起，自由購”的旗號，打起了降價牌。隨後該專案又推出“期權換房 0元置業”的精英合夥人計畫，謀求行銷模式上的創新，並宣稱將“免費”送出50套公寓。

8月17日，該項目一經開盤，推出的450套房源在短短三小時內便宣告售罄，回籠資金5.5億元。銷售的火爆，對於一向去化率並不理想的合生創展來講，無疑是打了一劑強心針。但時代週報記者探訪發現，雖然銷售火爆，實現“日光”，其所謂的期權換房的計畫，卻備受冷遇，幾乎無人關注，所謂的精英合夥人計畫幾乎擱淺。

前7月僅達銷售目標兩成

受到樓市下行的影響，今年上半年，合生創展銷售業績差強人意。

合生創展集團有限公司近日宣佈，截至2014年7月31日7個月，集團的合約銷售金額為約21.56億元，較去年同期約62.82億元下降65.69%。

此前合生創展曾表示，在去年112億元的基礎上，2014年的銷售目標保持15%-20%的增長。而今年前7個月,合生創展的銷售業績尚未達到其銷售目標的兩成。業績的持續萎靡讓合生創展的資金鏈備受考驗。

資料顯示，該集團截至2013年底的流動負債高達437.73億元，其中包含94.73億元短期借款以及長期借款當期部分，而長期借貸高達299.01億元。

在資金承壓的同時，其居高不下的存貨、欠佳的去化率也成了合生創展最為頭疼的事情，資料顯示，該公司2011-2013年末的存貨值分別高達607億元、687億元和765億元，均是公司當期年銷售額的6-7倍。

據招商證券研報推算，合生創展在2013年的可售資源高達450億-500億元。從上述貨值推算，只要合生創展當年能達到35%的保守去化率，即可完成去年150億元的銷售目標。

毫無疑問，隨著下半場樓市的不斷嚴峻，如何去存貨和改善去化率也成了合生創展如今最迫在眉睫的問題。

在許多業內人士看來，其低周轉、追求高利潤而抵死不降價的保守銷售策略正是其業績疲軟的主要原因。

合生創展執行董事兼副總裁廖若清曾表示，大家很清楚的是，只要把價格降下去肯定會賣出很多。在巨大的壓力下，不知是出於戰略還是無奈，合生創展終於改變了策略。

降價與“期權房”雙管齊下

樓市下半場，房地產企業忙著模式創新，合生創展為了加快去化，也在嘗試著行銷模式的創新。

近日，北京驚現“千元盤”的消息瞬間引爆京城，而事件的主角，正是合生創展的“合生世界村”項目。

在前往售樓處的路上，時代週報記者隨處可見路邊上立著“9800元?平方米起，自由購”“期權換房，0元置業”等看板，相比於周邊項目1.6萬-1.8萬元/平方米的均價，該項目顯得誘人十足。

“只是期權房才是9800元/平方米，而且只是毛坯房，普通的房源均價在12800元/平方米左右，不過是精裝交房。”售樓人員告訴時代週報記者，該專案主要針對於剛需和被限購人群。

雖未如廣告所說那麼誇張，隨著降價和期權房的雙管齊下，購房者對於該項目保持了巨大的熱情。一進售樓處，大廳裡購房者可謂人頭攢動。

“用期權換房是合生創展結合目前樓市環境和美國抵押貸款協會房地產證券化的經驗，而推出的一項樓市微革命。作為國內首個期權房項目，這是合生創展商業模式的一次創新，希望對未來去化率會有幫助。”合生創展華北區域總經理朱思昊介紹，該計畫是基於產品本身不限購、可註冊、低總價的優勢，將“期權”這種金融風險工具引入房產交易，旨在利用“房地產期權”的未來增值價值，提前兌換為既得利益—房產，實現0元置業的政策。

“客戶購房時需要先向我們提出期權購房的申請，我們會與相關的協力廠商評估機構進行評估價值，評估之後購房者如若同意交易，便可作為房款或者首付。”合生創展的專案負責人告訴時代週報記者。

合生創展華北市場經營中心總監張立輝也表示：“期權換房是需要門檻的，對上市公司的期權我們採取直接評估，即金額具體化，對於未上市公司，會引入協力廠商的證券評估機構對期權進行專業評估，這樣所得到的價值未必是上市之後的價值，但是卻符合市場的交易價值。”此政策包括股票置換期權和優質企業利潤回收期權。

所謂股票置換期權，是指標對北京的電子資訊、生物技術、文化娛樂等產業領域的大型公司的股票期權持有者，開發商對這部分人群持有的期權價值進行評估，如果達要求，可以與開發商簽訂協定，將手中的企業期權轉讓給開發商，作為房款或者首付，既可以得到一套現房，還可以將手中的無形資產變現。

所謂的優質企業利潤回收期權，是針對北京的電子資訊、生物技術、文化娛樂等產業領域的優質企業，經過專業企業資產評估機構對企業經營狀況及未來盈利預期進行評估，優選出50家中小型公司和創新型企業，參與該創業扶持計畫的創業公司與開發商簽訂協定，5年內，開發商每年從企業盈利中抽取總房款的20%作為房款回收。

“對它還是有點興趣，但是還是多少覺得不怎麼值。”一位購房者將自己的疑惑告訴了時代週報記者，連燕郊的房價都已經1萬多元/平方米了，這個價格對其誘惑力還是很大的，但是未來公司的前景無法確定，心裡也很猶豫。

“這樣一種模式，能夠把一些購房者潛在的資產給貨幣化，從而能夠進行房款的支付，對於改善目前整個支付能力不足的狀況是有效的。”房地產評論員嚴躍進告訴時代週報記者。

“這個計畫源于客戶的一個建議。”“這只是一個試點，未來可能會在更多的項目上推廣。”合生創展專案負責人告訴時代週報記者，公司很看好該計畫的前景。

期權售房備受冷落

將金融工具引進房產項目中，合生創展顛覆了以往的購房模式。

“從創新的角度來講，合生創展的確有很多創新的地方，但從實施的難度來講卻非常困難。什麼樣的股權，如何來進行協力廠商的評價，包括相關的評估，這在實施過程中難度很大。”北京睿信致成管理諮詢公司總經理郝炬告訴時代週報記者。

8月17日，在經歷了近一個月沉澱之後，合生世界村的項目正式開盤，時代週報記者第二次實地走訪了該專案。對於此期專案的去化，合生創展可謂是取得了巨大的成功，其所推160套房源加上後來又加推的450套房源，當日吸引了近千組購房者，短短3小時內便被搶購一空，實現“日光”。

據瞭解，北京上一次日光碟的出現是今年3月份，距今已有近半年的時間了。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，合生創展吸取了之前的教訓，通過適當的低價來吸引客戶，價格合適，受到剛需一族的青睞；其次，該地塊交通便利、配套設施相對齊全，具有地段優勢，暢銷也是必然的。

然而相比普通房源的銷售火爆，“期權房”計畫卻備受冷落。

“今天雖然人多，卻沒有多少詢問期權房的事情。”有內部人士向記者透露，由於關注期權房的客戶並不理想，目前計畫基本擱淺，內部已不怎麼提這個計畫了。

時代週報記者採訪了數個購房者，也都表示對於期權房並不瞭解。

“實際上該專案的定位上就和這個“期權房”計畫有些不匹配。”郝炬認為，該項目將項目定位為首次置業者和剛需人群，而能選擇以期權換房的客戶大都是收入較高的精英人士，而且此專案價格較低，這類人群完全負擔得起，犯不上犧牲公司未來的利益來買房。

據瞭解，此次樓盤均以剛需產品為主，70平方米左右的剛需戶型占總貨量的70%以上；在銷售前的認籌量均遠超推貨量，其中認籌人群中超過八成為自住型需求。

韓長吉在接受時代週報記者採訪時，也持有與郝炬相同的觀點：“具體操作起來難度較大，與資本市場的房產證券化有很大的區別。”一是以精英人群手中握有的公司期權來交換房子的產權，只能算是一種等價交換，可能會受到當事人公司的阻礙；二是為創業者提供公寓住房，但是在5年內需要收回全部的購房款，這對新創業者來說壓力很大，甚至比貸款買房的壓力還要大，即使有錢也需要投入到公司運營中，拿去還房款顯得避重就輕。韓認為效果值得商榷。

雖然上半年的銷售不佳，但華潤置地（01109.HK）交出的半年業績卻非常亮眼。

財報顯示，今年上半年，華潤置地共實現營業額為港幣276.88億元，同期增長75.5%；股東應占溢利為港幣49.73億元，同期增長13.4%。

儘管銷售業績僅完成了年度目標的36.5%，但財報數據也顯示商業地產對華潤置地的貢獻越來越大。這也正是華潤置地未來幾年的重點之一。

華潤置地總裁唐勇表示，如果2017年底將華潤置地的商業地產業務單獨剝離，該業務將相當於一家市值1000億的上市公司。

年度目標有困難

在已公佈半年報的房企中，華潤置地實現營收同比增七成的經營業績可謂漂亮。不過，在行業毛利率普遍下滑的情況下，華潤置地也在所難逃。

上半年，華潤置地的綜合毛利率為 30.6%，比去年同期下降了0.8個百分點；淨利潤率為18.0%，比去年同期下跌了近10個百分點。

吳向東表示，綜合毛利率下滑的主要原因是投資物業毛利率有所下降。而投資物業毛利率下降的原因有兩個，一是投資物業管理的人工成本有所上升，二是酒店毛利率下降，包括瀋陽君悅與海南的石梅灣兩個項目，這兩個項目的毛利率是負的。但上半年開發物業的毛利率同比有所上升，達28.2%，去年同期是27.6%。

不過，由於國內的銷售快於結算，營業額往往反映的是一年或半年前的經營狀況。華潤置地在今年上半年的銷售業績並不理想。

資料顯示，今年上半年華潤置地合約銷售金額約255.6億元，簽約面積 229.96萬平方米，分別較去年同期下降24.3%和20.0%。按照700億元的年度目標計算，華潤置地上半年僅完成全年銷售目標的36.5%。

對此，華潤置地解釋，上半年銷售業績的下滑主要是受市場因素和新推可售資源較少的影響。

在8月19日的中期業績發佈會上，吳向東對完成全年目標表示了一些擔憂：“現在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最後實現的目標也許是700億元，也許是比700億元低一點。”

土地儲備方面，華潤置地今年上半年延續了去年的激進策略。截至2014年7月31日，華潤置地以總地價196.59億元人民幣增持了14宗土地（其中權益地價人民幣169.48億元），計容面積達621.53萬平方米，其中開發物業549.87萬平方米，投資物業71.66萬平方米。

謀劃商業地產帝國

當房地產行業進入下半場，加碼商業地產成為大部分開發商的時下之舉。

華潤置地早在2004年就進入商業地產領域，其商業項目已陸續進入收穫階段，但華潤置地的野心不止於此。

今年7月，華潤置地首次發佈了未來商業地產發展戰略，確定了致力於成為“中國商業地產領導者”的戰略目標，並預計到2017年底，華潤置地在全中國將有40多個商業項目投入運營。屆時，零售物業建築總面積將超過600萬平方米，年客流量將達4.5億；預計年累計購物營業額將超過500億元人民幣，會員總數將超200萬人。

萬象城自2004年12月在深圳開業以來，吸引了諸多國際頂級奢侈品牌入駐，並一炮而紅。2010年開始，萬象城開始向全國擴張，先後落地于杭州、瀋陽、成都、南寧和鄭州。

在全國複製以“萬象城”為主力品牌和主導產品的城市綜合體的同時，華潤置地逐步發展出萬象城、萬象匯（五彩城）和1234space三條商業產品線，以滿足不同層次消費者的需求。

吳向東在中期業績發佈會上表示，華潤置地的住宅占比已經相當大，商業地產的規模也排在內地房企前幾名。商業地產無論是資產規模，還是盈利貢獻在整個公司的占比都越來越大，大概占總資產的22.2%。

根據財報，今年上半年，華潤置地包括酒店在內的投資物業實現營業額港幣26.27億元，同比增長21.9%。截至6月30日，華潤置地在營投資物業總建築面積達到250.21萬平方米，其中已開業萬象城6個、五彩城3個。

華潤置地管理層表示，下半年，重慶萬象城、無錫萬象城等專案將陸續開業，目前招商和開業籌備進度均符合預期。

唐勇稱，2014年是華潤置地商業地產加速發展的一年，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業項目開業的高峰期。華潤置地2013年年報顯示，未來4年內新增落成的商業地產項目約為18個。

吳向東則稱，華潤置地的住宅銷售額肯定會在某一個時間達到高點，然後往下走，屆時商業地產的量會達到足夠規模，支撐華潤置地的利潤保持穩定。

不過，商業地產的投資回報週期長，需要大量資金支撐，單靠住宅的現金流入和利潤貢獻難以使商業地產走得更快更遠。

吳向東透露，華潤置地會積極考慮用各種手段來支撐商業地產的發展，研究地產與金融工具如何有機結合，以獲得更多財務資金，重點投入商業地產。

天安門西南四公里外，寸土寸金的西城區菜市口大街，屹立著一片氣派的豪宅—中信府，根據鏈家地產提供的資料，2014年7月中信禧園（中信府三期）的二手房均價為70747元/平方米。但沿著中信府南側的南橫東街向東走，一牆之隔外卻是另外一個世界：斷瓦殘垣，荒草叢生，一片破敗的蕭條景象，胡同口紅色的大牌上寫著“進入拆遷工地，請注意安全”，而胡同裡僅有的住戶，緊張地盯著出現在這裡的陌生人。

而中信府北面，也是類似的景象，從遠處看，中信府不是北京城常見的方正社區，而是一個類似倒L形的社區，被拆了半截荒涼不堪的胡同裹挾著。

而這片拆不動的土地，已經被中信地產轉賣給另一家央企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下簡稱“金融街”）。7月28日下午，金融街控股召開網上投資者交流會，金融街財務總監張梅華表示，年內拿地金額計畫為200億元，目前已經投了103億元，但備受關注的金融街中信城專案，目前仍未完成整體拆遷。

大吉片區拆遷一再延期

中信府的別名，是大吉危改社區，該專案位於北京市菜市口路口東南角，東至粉房琉璃街，西至菜市口大街(國際傳媒大道)，南至南橫東街，北至騾馬市大街；總占地面積為30.41公頃,地上總建築規模125.15萬平方米。

拆遷前這片廣袤的土地，是林海音所著《城南舊事》所描述的地方，大小胡同街巷30多條，院落300餘個，還包括康有為故居、中山會館、曾國藩故居、林則徐故居……如今則被擋板隔成了截然不同的兩個世界。

在拆得七零八落的胡同牆上，到處張貼著“早搬遷 早選房 早受益”、“自家管好自家賬 莫聽謠言莫上當”、“依法評估 依法拆遷”等標語。

有知情人士告訴時代週報記者，中信地產並不是通過招拍掛獲得的這片土地，而是多年前以旗下北京國信房地產開發有限責任公司做危舊房改造的名義，拿下了大片土地。

大吉片區地理位置優越，距離天安門四五公里，距離西單商圈2.5公里，距離CBD商圈約6000米，地鐵4號線、7號線在中信城項目西北角交匯，成為北京市最重要的交通樞紐之一。不止如此，周圍還有宣武醫院、友誼醫院、天壇醫院等醫療資源，周邊重點小學、中學也很多，還毗鄰北京天壇、陶然（微博）亭、中山公園、國家博物館、天橋劇場等等。

“我們當然希望回遷，祖祖輩輩都住這，突然給我們弄到五環外安置去，醫療、教育、交通哪都跟不上，誰願意去啊，但是中信地產沒有把一戶人家回遷回來。”拆遷戶劉軍（化名）告訴時代週報記者。

根據北京市的政策，危改區居民安置房費用根據不同情況由居民、單位和政府三方共同負擔；就地安置、異地安置與貨幣補償相結合。

中信地產選擇了異地安置和貨幣補償，但是異地安置太遠，而貨幣補償則被指“標準不一”。

2007年再次啟動拆遷時，中信地產按北京市三級地價區4500元/建築平方米的標準補償，自建面積不算也不給補償，先搬走的每戶獎勵5萬元，而彼時北京城區的房價每平方米已經逼近1萬元，而很多居民都是住在院子中的自建房裡，真正房本上的面積很小，導致補償款過低，到2009年時，只有很少一部分居民搬遷走。

而北京的房價，從2007年後開始飆升，拆遷費也水漲船高，從每平方米8000元上漲到2.8萬元，到2011年後，這個價格超過了10萬元。

而據時代週報記者採訪瞭解，近五年來，拆遷款有2萬元/平方米的，有4.8萬元/平方米的，有11萬元/平方米的，有18萬元/平方米的，還有30萬元/平方米的。

而據媒體報導，2012年8月，某大吉片區的拆遷戶通過法律手段，拿到了40萬元/平方米的天價補償。

建不了的金融街

在菜市口西北角，一個不起眼小門上掛著一個牌子：北京金融街建設指揮部廣安聯合儲備開發專案分指揮部。

就在2010年12月末，金融街控股公司還在與中信地產爭奪“亦莊地塊”。當時，金融街雖報出25.6億元的高價，該地塊最終卻由中信地產獲得。然而，時隔不久，2011年元旦剛過，金融街公告的一筆重磅交易顯示，他們剛剛用40億元收購了北京南二環內中信城B、C、D三宗商業金融地塊的土地使用權，規劃地上建築面積約20萬平方米。

同年的6月24日，金融街再次宣佈將受讓北京中信房地產有限公司擁有的北京•中信城B、C、D地塊中規劃地上建築面積約30萬平方米所對應的國有土地使用權，受讓價格60.18億元。

至此，金融街耗資100.18億元拿下中信城金融地塊。按約定，中信地產負責2012年3月底前完成拆遷，達到“三通一平”的開工條件，但到期後，該項目拆遷並沒有完成。

其時，金融街還與關聯公司華融公司簽訂《金融街廣安中心B地塊項目寫字樓訂購協議書》，華融公司訂購中信城B地塊1號寫字樓及相應配套設施，總價款27.53億元。

由於拆遷不利，雙方再次簽訂協定，規定中信地產必須在2013年6月30日前完成C、D地塊的拆遷工作， B地塊必須在2013年9月30日前完成拆遷，金融街在接收後付出相應款項。但這次協定到期後，拆遷工作仍未全部完成。

為此，2013年12月30日，金融街又與中信地產簽署補充協定，將B地塊細分為五個地塊，各地塊分片交地、接收、付款，中信地產最晚應在2015年6月30日之前完成全部拆遷。

而在金融街2013年年報發佈會上，金融街控股董事長劉世春透露，截至目前，中信城C地塊和D地塊已拆遷完畢，開始施工準備，並實現部分樓棟大客戶訂購。但B地塊目前還剩餘94戶待拆遷。

“B地塊能分片交地、分片接收、分片付款，但是地塊上的寫字樓能先建半個嗎？”有不願具名的業內人士對時代週報記者表示。事實上，目前這幾個地塊也都還沒有施工的跡象。

專案前景難料

2008年中信城一期開盤時房價為16800元/平方米，2013年中信城三期開盤時就賣出了48000元/平方米的價格，據說當時一號難求，光號就賣到了40萬元。不僅如此，2009年中信城還將建築高度調高了20米，因此光是中信城住宅部分，就給中信地產帶來豐厚的回報。

中信城為何會將如此絕佳的項目賣給金融街呢？據當事中信地產內部人士透露，出讓此地塊並非中信地產的本意，而是北京西城區國資委的授意。

2010年7月，北京宣武區正式併入西城區，北京中信城項目也由原來的宣武區劃歸為西城區，而西城區的建設又與西城區國資委旗下的金融街密切相關。最重要的是，該項目正位於著名的金融街南側，當年金融街控股股份有限公司就是用危舊房改造的方式，打造了北京赫赫有名的金融街。

這條不長的街道上雲集了中國人民銀行、中國銀監會、中國證監會、中國保監會等中國最高金融決策和監管機構，人民銀行清算總中心、中國國債登記結算公司、中央證券登記結算公司，是中國金融業的資金結算中心。

為了擴大建築規模，金融街控股制定了“南拓西擴”的發展策略，即往南開發金融街（廣安）中心，在現有金融街建築緊鄰馬路的西面建設金融街（月壇）中心，拓寬後，北京金融街區域的面積將從目前的1.18平方公里擴展至8平方公里，將超越上海陸家嘴6.8平方公里的面積，從而成為占地面積全國第一的金融中心。

根據公告，金融街兩次拿地的成本分別為8000元/平方米和20000元/平方米，樓面地價並不算高，亞豪機構市場總監郭毅也對時代週報記者表示，由於地段和類似專案的稀缺性，金融街中信城系項目前景應該不錯。

只是由於交地日期已經一拖再拖，項目遲遲沒有進展，金融街受此拖累，屢屢引起投資者的質疑。

萊紡北京研究及諮詢部提供給時代週報的資料顯示，2009-2014年，北京甲級寫字樓租金增長率波動較大。


2009年，受全球金融危機的影響，北京甲級寫字樓租金開始下滑，全年平均租金為每月每平方米人民幣199元，同比下降7.4%，達到該五年間增長率的最低點。2011-2012年，經濟增長回暖，甲級寫字樓市場需求回升，年平均租金同比分別上漲至每月每平方米人民幣279元和382元。2013年間，甲級寫字樓年租金增長率同比微漲1.2%，至每月每平方米387元。2014年第二季度，在辦公樓新租交易中，租金水準降為每月每平方米379元。

關於中信地產能否如約在2015年6月底完成拆遷，中信地產品牌部的負責人對時代週報記者表示：“拆遷工作正如期進行中。”

無論如何，中信地產已經全身而退，並獲得了金融街支付的42.40億元款項，而大吉片區何時才能最終完成拆遷，金融街何時南拓成功，還在迷霧中。

多地的限購政策有可能繼續進一步鬆綁，一些地方政府近期的內部會議中傳出類似的資訊。“我剛剛參加了當地政府組織的一次內部徵求會議，意見是最好全部放開。140平方米以下的線，卡得死死的。”浙江的一位元開發商對記者稱，此前，他剛剛參加了杭州當地政府組織的一次會議，在這次會上，限購繼續鬆綁的呼聲很高。

據交叉訊息源顯示，浙江杭州有可能在近期全面進行鬆綁，多個開發商、專家的會議都在近期舉行，主題都指向是否要全面鬆綁。此前，這座二線城市只是在140平方米以上進行放行。“一旦放開的話，對其他城市而言是個積極的信號。”一位分析人士稱。

限購繼續鬆綁的呼聲背後是樓市資料不容樂觀。8月18日，國家統計局發佈的70個大中城市房價資料顯示，價格環比下降的城市達到九成，包括北上廣深四個一線城市。7月份，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅價格環比下降的城市數量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。這意味著房價下行仍在繼續且數量還在增加。

很明顯，各地樓市在限購鬆綁的刺激下交易經歷短暫回暖後，行情又重新掉頭向下。

樓市並未回暖

國家統計局資料顯示，新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面，7月份， 70個大中城市中，價格環比下降的城市有64個，持平的有4個，上漲的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

二手住宅價格方面，7月份70個大中城市中，環比價格下降的城市有65個，持平的城市有4個，上漲的城市有1個。環比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

從同比價格資料看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數分別為65個和51個，分別比6月份減少了4個和11個。從漲幅看，新建商品住宅價格同比上漲的65個城市漲幅均出現回落，二手住宅價格同比上漲的51個城市中，50個城市漲幅回落，1個持平。

“這是一個立體的綜合性難題，並不是單單解決限購就可以回暖的問題。”和眾多開發商態度一樣，福建的一家開發商向《第一財經日報》記者透露，他們近期處於收緊狀態，今年在拿地上會更為謹慎。

這也讓近期的土地市場顯得較為冷清。以一個月前鬆綁的武漢樓市為例，剛剛的8月份第二場土地拍賣會上，僅有三宗地塊出現競價，其餘六塊地塊均底價成交。武漢土地市場仍繼續之前一貫的冷清，未見明顯回暖。

此次限購鬆綁的武漢經濟開發區，新建商品住宅鬆綁前一個月成交1009套，鬆綁一個月後新建商品住宅成交1024套，環比僅增加了15套，可以說成交量“原地踏步”。

而東湖高新區新建商品住宅成交量也未大幅增長，鬆綁前一個月該區成交1127套，鬆綁後一個月成交1254套，環比增加了127套，升11%。

多組近日成交的房地產資料也表明，城市除了在限購放開後的短期有小幅度上升外，放大成交區間來看，一個月後的成交資料就會趨於緩慢。“主要是存量並不是增量的問題。”浙江溫州當地的一家開發商對記者稱。

7月29日晚，溫州宣佈放開“限購”政策，滿足市民改善性購房需求。從目前來看，這小幅度刺激了成交。“也就在一周到半個月內，原來的存量就差不多消化完了。”上述開發商表示。

更何況，多地政府的限購鬆綁也只是小幅度的鬆綁，比如多地的鬆綁線是在“140平方米”以上，並非全面放開。

“這個現象很明顯，能拉動銷售的基本上是存量，並不是增量。”杭州一家開發商對記者表示，鬆綁後一周內成交的大部分是存量，也就是原來就有明確意向但被“限購”住的購房者。

存量和限量的背後，仍是市場沒有恢復信心的問題。

救市需限貸鬆綁組合拳？

值得關注的是，近期盛傳的上海放鬆限貸的說法被各大銀行一一否認。記者跟上海多家開發商、二手房仲介核實後發現，“限貸”鬆綁的政策尚未開始執行，目前只是“傳說”，消息何時落地，不得而知。

業內認為，上海限貸調整若屬實，將對一線城市產生重大影響，不排除其他一線城市微調政策以挽救樓市。

事實上，一些二三線城市在限貸上早就進行了“小打小鬧”式的鬆綁。此前，招商銀行杭州分行二套房認定有所放鬆，如果購房者首套房貸還清且主城區名下無房，首付三成，利率上浮10%。但必須同時滿足以下條件：只有過一次房貸記錄，並已經還清，超過一次以上則不行；在杭州範圍內(包括余杭、蕭山)無房；之前按揭過的那套房子必須已經轉讓，並出具轉讓證明。

就“樓市成交未反彈”的話題，保利地產廣東分公司董事長余英也在微博中發表了看法，他認為，當年的“限購政策”是一組多家逐步出臺的陸陸續續的“組合拳”，當前只放開購房資格的限制而不放開限貸等，樓市不可能全面反轉。

對此，浙江銀監局的一位人士表明：“按揭貸款是一個很好的中間型產品，對本地知名開發商的貸款支援還是及時的，總量上信貸支持是比較明確的。”

上述浙江銀監局人士表示，雖然各銀行經營相對獨立，他們還是會要求各銀行進行房貸總量上的支持，5月份之後，審批節奏是加快的，且大幅提升，而且隨著需求的下降，額度會相對寬鬆。

不過，有消息表示，銀行的整體額度比較充裕，一份來自浙江銀監局的調研報告稱：整體額度充足有多個原因，一個是本來額度都還比較充裕，另一個是成交下降後空出來許多額度。“但利率上的調整相對謹慎，不少銀行應該都有折扣，整體而言按揭的收益率不高，所以下調折扣還是比較謹慎的。”上述人士稱。

以限購鬆綁大省浙江省為例，目前當地政府正在組織壓力測試。“組織六個地方聯合調研，也在準備再一次的房地產壓力測試。”一位元消息人士稱。

有消息靈通人士對記者表示，浙江省政府可能會出臺後續“補救”政策，“比如，在鬆綁面積上進一步放開，銀行的配套政策上支持力度更大。”

記者瞭解到，一些更大力度的內部救市政策的討論正在浙江省內進行。

而各地限購逐步放開的同時，地方並未對限貸鬆綁。不過，對上海限貸鬆綁的消息，許多一直關注的業內人士多半持樂觀態度，“結合大的背景來看，出臺的概率並不小。”

屯門地價近月屢創新低，但上周截標的兩幅屯門蚊型用地，昨同以高出估值上限逾一成的價格批出，其中位置較接近小欖樂翠街用地，爆冷由泛海國際（00129）主席馮兆滔家族擊敗23個財團，以私人名義投得，每方呎樓面地價高達1.16萬元，是同區樓面呎樓首度破萬元，創該區新紀錄。

馮氏家族1.56億奪豪宅地

業界表示，受惠近月同區青龍頭洋房新盤海瀧珀以高價售出，加上港珠澳大橋效應配合，令屯門區地皮以高價批出，附近二手樓市即時有反應，小欖一帶有約三成業主提價，加幅最多5%。

地政總署宣布，屯門第59區樂翠街地皮以1.56億元由馮氏家族持有的Treasure Mega Limited投得，而屯門第10區仁政街限量地，則由資本策略（00497）在27個入標財團中脫穎而出，以4.27億元奪得。

樂翠街低密度住宅用地，可建樓面僅約1.35萬方呎，預計可建3至5座3層高洋房，市場估計地價上限約1.4億元，但最終以較預期上限高約11.7%批出，每方呎樓面地價約1.16萬元售出，甚至較去年底國麗建築投得同區冠峰街地皮所創的同區紀錄7119元還要高約63%。實際上，馮氏家族是次更擊敗旗下泛海國際奪得地皮。

資本策略4.3億摘仁政街地

除樂翠街地皮以高價批出外，坐落在屯門市廣場以北的仁政街限量地，造價也較預期上限高18%，每方呎樓面地價達5307元，可算是屯門市中心一帶近年每方呎樓面地價高位。

資本策略主席鍾楚義認為，地盤位置理想，鄰近屯門市中心和V City，因區內舖位呎價動輒8萬至9萬元，故看好物業商舖價值，而住宅部分則擬發展精品住宅，以開放式和1房單位為主，對象為上車客和區內年輕人士。該集團執行董事方文彬表示，看好屯門區住宅和舖位前景，是次首度投得屯門地，料零售樓面將達賣地章程容許的上限，即約1.26萬方呎。

同區業主即加價5%

樂翠街地皮以高於預期的價格售出，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚認為，受惠港珠澳大橋發展帶動，將來屯門一帶來往內地和澳門將更便利，加上早前青龍頭洋房海瀧珀以新界住宅新高呎價售出，也令該地皮能以高價售出。

理想城市集團企業估值部主管張聖典則指出，樂翠街地皮坐望海景，且涉及銀碼不高，故吸引部分買家高價入標。

受屯門兩地以高價售出消息帶動，區內二手市場即時升溫。利嘉閣地產分行經理陳龍勳表示，小欖一帶二手業主心態轉趨積極，約有三成業主選擇加價，當中以愛琴海岸業主反應較快，即時加約5%。

至於仁政街一帶，美聯物業營業經理葉偉淇表示，二手盤源短缺，實用呎價約9000至1萬元，相信區內地皮高價售出後，業主叫價轉趨強硬，樓價料陷入拉鋸局面。

細價樓「帶挈」蚊型地

屯門兩幅蚊型地以高價批出，令市場憧憬地價將見底回升，但業界分析，其實是地價趨向兩極化，蚊型地因涉及銀碼較細，風險較低，所以備受追捧，但大面積地皮動輒發展成本要過百億元，發展商態度顯得猶豫，地價料難大升。

300萬以下上車盤續減

地政總署過去兩年先後推出約12幅屯門地皮招標，在2013年開始每方呎樓面地價一直徘徊3000多元水平，至去年12月才出現突破，小欖冠峰街地皮創出7119元的屯門區新高。不過，踏入2014年，區內地價愈賣愈平，2月每方呎樓面地價仍企於約2571元水平，但5月批出的屯門井財街地，樓面呎價已跌至僅約1530元。

是次兩幅屯門地皮樓面地價能夠彈升，並創出區內高位，韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超認為，細價物業近月造價不斷破頂，反映市場有剛性需求，令金額較小的蚊型限量地的吸引力進一步增加。

事實上，中原地產數據顯示，7月樓價300萬元以下的細價成交約1106宗，佔整體二手成交量23%，連續5個月創歷史新低，顯示樓價上揚，令300萬元以下上車盤源持續縮減。而蚊型地將來興建的住宅單位亦會偏細，正好能迎合市場上車需求，所以能吸引中小型發展商不惜高價搶奪。

大發展商未必高價競投

林晉超相信，政府若再推出區內地皮，若地皮所涉金額5億元以下，可望吸引發展商和投資者競投，相信仍能夠以高價批出，但若地皮規模龐大，由於競投者以大型發展商為主，這些財團有更多其他優質地皮選擇，未必以高價入標。

佳兆業（01638）公布，上半年純利13.29億元（人民幣．下同），按年增長29.7%；每股基本盈利0.267元，維持不派中期息；撇除投資物業公平值變動及一次過開支等項目後，核心盈利11.56億元，上升5.8%。

期內毛利率逆市上升3.9個百分點，至40.3%，主要由於銷售均價增加。該公司首席財務官張鴻光表示，毛利率上升是由於利潤較佳的深圳物業銷售貢獻較多，佔收入的35%。由於下半年相關貢獻將減少，估計今年底毛利率水平將降至與同業相若，不會多於40%。

截至6月底，佳兆業負債比率72.5%，較去年底大增10.4個百分點。張鴻光指出，這是由於上半年買地開支較多，達90億元；加上推盤步伐較慢所致。在下半年將集中銷售，負債情況將改善。

集團副主席譚禮寧表示，下半年新增貨值280億元；加上有400多億元可供銷售貨值，若可維持銷售比率60%，對完成全年銷售目標300億元有信心；明年銷售目標將調整至逾300億元。

細地皮除吸引中小型發展商外，亦吸引不少私人投資者入標競投，屯門樂翠街低密度住宅地，昨天亦公布招標結果，由泛海國際主席馮兆滔兩兒子旗下公司Treasure Mega Limited，以一億五千六百四十三萬五千七百一十三元，擊退其餘二十三家財團奪得，樓面呎價高達一萬一千五百九十九元，比去年底創出新界西北地皮呎價新高的小欖冠峰街地高逾六成，成為新界西北的新地王。

　　據公司註冊處資料顯示，Treasure Mega Limited的持股人分別為馮康及馮達，消息指，該兩人為泛海國際主席馮兆滔的兩位兒子，但該公司與泛海國際亦無任何關係。值得一提的是，今次樂翠街地皮，泛海國際亦有份入標，惟最終未能中標。

發展商與政府爭地再度落敗，新地（０００１６）去年申請在屯門藍地新慶村興建低密度住
宅，但規劃署質疑，地盤已納入公營房屋發展，發展商方案未能善用土地，故不支持申請。
　　項目位於藍地紫田村及新慶村之間，佔地１５﹒６６萬平方呎，絕大部分屬於私人土地，新
地建議以地積比１倍，興建１３幢４層高住宅，提供９６伙。
　　不過，規劃署指出，房委會已經計劃在該地點興建公營房屋及社區設施，如果批准方案將會
損失多達１６００伙供應，而發展商建議的方案地盤並不齊整，自行發展住宅的難度頗高，不符
合善用土地原則，因而不支持申請。
　　另外，恆地（０００１２）擬在大埔蕉坑項目公私營發展興建１３９４伙，由於貼近鹿茵山
莊等私人屋苑，所以在諮詢引起爭議。
　　城規會共接獲７４４份意見，當中接近４００份屬於反對，包括３６０多份屬於鹿茵山莊屋
苑業主提交的「一式一樣」意見，主要質疑發展密度太高，與鄰近環境不協議，亦破壞自然生態
；而鄰近?茠窗D天賦海灣、新翠山莊等屋苑業主委員會亦有提出反對。

近期「上車」動力燃燒整個樓市，一些可以興建細單位的住宅地皮價錢都被搶高，出現「越細越高價」現象。上周五截標的屯門仁政街「蚊型地」，由於投資額細、加上有商業元素，上周五破紀錄獲27個財團入標，昨由資本策略（0497）「大手筆」以近4.3億元買入，高市場預期上限約18%外，樓面地價每呎5,307元，更破盡屯門區有史以來中高密度住宅地皮的地價紀錄。發展商預計總投資額9億至10億元，最快2016年可以推出樓花發售。


今年以來屯門地價屢創新低。不過，地政總署昨公布，屯門仁政街地皮以4.271億元批出予資本策略。按地皮可建樓面約8.05萬方呎計算，每呎樓面地價首次突破5,000元水平，達到5,307元，高市場預期上限約18%，並創屯門區中高密度住宅地皮的地價紀錄，打破去年10月同區湖安街地皮每呎樓面地價3,573元的舊紀錄，相比舊紀錄更遠遠高出48.53%。


資策：將建至少125中小單位


資本策略執行董事方文彬昨接受本報訪問時透露，仁政街地盤連同建築費、利息支出等，總投資額達9億至10億元，預計發展年期約3年至3年半。其中約6.78萬方呎的住宅樓面，將興建至少125個中小型單位，並採用尚家生活品牌，主要間隔為1至2房，預測20個月(即最快2016年)就可以推出樓花；佔樓面1.26萬方呎的商業部分，則未決定放租或放售。


問到今次投地出價進取，方文彬不以為然，認為今次地盤地理位置優越，除鄰近屯門區市中心外，亦接近西鐵站、輕鐵站等，而且逾萬呎的商業部分更令地皮提高價值，早前多達27個財團競投，反映市場亦留意到地皮的潛力，對於今次中標價認為相當合理。他表示，住宅部分日後賣價會參考同區新盤，而現時該區新盤實用面積呎價約1.2萬至1.3萬元。


事實上，資本策略對於商業物業的發展經驗豐富，但近年亦積極參與政府投地，主要買入豪宅地皮，例如2012年5月以5.315億元買入九肚第 56A區B5地盤，地盤於今年7月份已向地政總署申請預售樓花同意書，涉及20間洋房，估計一至兩年內可供出售。而目前集團在港的住宅項目包括銅鑼灣yoo Residence，尚有十多伙待售。


豪宅地呎價1.16萬 新界西北最高


同日開標的另一幅屯門樂翠街地皮，地政總署公布由Treasure Mega Limited以約1.56億元投得，公司註冊處顯示董事包括馮康、馮達，為泛海國際（0129）主席馮兆滔的兩個兒子。據了解，今次泛海國際亦有參與投地，但消息指泛海國際並未與馮氏兄弟進行溝通，最終兩家分開入標競投，而泛海國際的出價反而不敵以私人名義投標的馮氏兄弟。


值得一提的是，樂翠街地皮屬於中低密度住宅地，可建洋房，按其樓面13,487方呎計算，其樓面地價高達11,599元，打破新界西北區地價新高紀錄，較舊紀錄、去年底賣出的屯門小欖冠峰街地皮樓面地價7,119元，更高出62.93%。

最近政府每次推出細價樓地皮，都獲大批地產商湧入搶地，與其他大型地皮的冷清相比，可謂一天一地。韋堅信測量師行估值董事林晉超昨指出，細地投入資金少，相對風險較細，而且發展商睇好細單位日後需求，故最近可建細單位的住宅地都成「逆市奇葩」。

地皮位置佳 發展潛力大


林晉超表示，今次仁政街地皮其實位置非常好，近屯門區的核心外，亦接近主要交通網絡如西鐵站、輕鐵站等，特別其商業樓面逾萬方呎，發展空間相當高，因此上周已吸引大批發展商入標，而最終地皮亦如預期般被搶高。他估計項目的住宅部分，日後每方呎實用面積呎價至少1萬元起，商業部分若出售的話，更可達每方呎7至8萬元。


他認為，今次地皮對當區的住宅售價指標作用不大，應視作個別地盤看待，因為地皮一來規模細，二來地盤亦因為有過萬方呎的商業樓面發展而被升高。事實上，投得地盤的資本策略，公司執行董事方文彬昨日亦強調會盡用地盤可建的商業樓面，反映睇好該區舖位價值。


估值平 能負擔發展商多


林晉超續說，大型發展商投地有其部署，資金會投放入大型的地皮而分攤成本，對於細地的興趣就減低，反而細發展商為了增加土地儲備，會願意用較高地價投地，再者地皮估值平，多間發展商能夠負擔，亦造成地皮獲多家小型發展商入標「搶爆」的熱鬧場面。


有業界人士指出，近年樓價高企，小業主叫價亦同步攀升，而辣招下收購舊樓雖然獲退稅，但要先付稅，成本支出大，收購變得愈加困難，多間發展商因此「轉軚」競投住宅官地，另覓投資契機。


至於樂翠街洋房地，預測日後每方呎樓面價可至2萬元左右，視乎發展商如何開則，日後估計可發展高檔次住宅，但因今次買入地皮屬私人投資者，未知日後會出售還是自用。

全球知名房地產顧問服務公司萊坊（Knight Frank），昨（20）日公布「全球豪宅指數」報告指出，自2013年6月至2014年6月的1年間，全球32個城市的豪宅價格平均上漲6.2％，優於前一年度的5％；漲幅表現較優的為美國，近1年豪宅平均漲幅約14.5％。

美國豪宅市場表現優異，以紐約為例，豪宅年漲18.4％、洛杉磯漲17.8％、邁阿密上漲17.2％、舊金山則是12.5％。

近年來倍受注目的倫敦豪宅也表現不凡，萊坊統計，過去1年來歐洲的豪宅平均攀升3.5％，但是倫敦豪宅漲幅達8.1％，今年第2季的季漲幅也有2.3％。

在亞洲豪宅市場方面，日本東京的豪宅市場持續上揚，今年第2季單季漲幅達4.4％。總體來說，亞洲、歐洲主要城市的豪宅過去一年表現相對較弱；美國主要城市豪宅名列前茅，而新加坡則在全球漲幅中吊車尾。

至於台灣豪宅市場，目前價格已趨向平穩。曾東茂表示，富人購買豪宅的原因包括豪宅所具有的收藏價值，以及為了追求高等的生活品質，雖然台灣豪宅行情漲幅已放緩，但買家對豪宅仍有一定程度的需求。

英國房地產投資熱潮持續，英國抵押貸款商協會今天指出，今年7月房貸申請金額達191億英鎊，不僅較6月份增加7%，也比去年同期成長15%，是自2008年8月以來單月最高金額。

抵押貸款商協會（Council of Mortgage Lenders）指出，雖然今年初政府改變對房貸申請的規定，但不影響金融機構放款，今年上半年房地產交易量大增25%。

英國國家統計局日前指出，到今年6月的前12個月，英國平均房價上漲約10.2%，達26萬5000英鎊，創下新高，但倫敦的平均房價仍接近50萬，價格令許多無殼蝸牛興嘆。

抵押貸款商協會專家指出，房地產市場未來面臨2大挑戰，首先是房價偏高民眾買不起，可能影響行情，另1個是隨著經濟情勢好轉，英國中央銀行考慮調升利率，一旦利率上揚，即使是逐步調升，對房市將帶來極大衝擊。

目前央行的短期利率仍維持0.5%的歷史新低點。