台開花蓮推案 聲寶也跨界搶蓋

根據國發會最新統計推估，2025年台灣老年人口比例將正式跨過20％門檻，平均每3.6名年輕人就要負擔起照顧1名老人責任，台灣正以超英趕美姿態，急速奔向「超高齡社會」。台灣土地開發、聲寶集團與興富發建設規劃具醫療、照護、休閒等多功能建案，搶搭銀髮住宅順風車。

「人要常常快樂，才會健康！」67歲台灣土地開發集團董事長邱復生近年最常把「LOHAS」（樂活）掛嘴邊，8年前員工抱怨花蓮工業區土地難賣，他親自出馬勘景，忍不住驚嘆「土地靠近洄瀾灣，有無價海景，只做工業區太可惜。」他主動發起改善環境、變更使用用途，先經營台開心農場吸引人潮。

接待中心變會館
成功打造台開心農場後，台開進一步規劃「洄嵐源優活養生宅」，由丹麥BIG集團設計打造，強調環保節能、慢活概念，外觀採山形造型，屋頂種植大量綠色植被，入圍法國MIPIM獎（國際房地產投資展覽會）最佳未來建築獎，分2期推案，第1期約300戶，規劃20~50坪，總價700萬元起，預售接待中心也設計成縮小版養生宅，明年2月可完工，屆時將做為永久會館。

遊艇供住戶使用
除硬體設計外，邱復生也砸錢買輕航機、動力帆船、遊艇，未來可供養生宅住戶使用，社區也將引入有機、醫療產業，他笑說：「我是賣一種Life Style！以前建商房子賣掉就拍拍屁股，這觀念要改，要重視消費者買房後的服務關係。」養生宅現階段採邀約制。

銀髮住宅商機大，從加強銀髮家電商品研發到首次跨入住宅建案的聲寶集團，宣布與日本PanaHome合作，因規劃進度明確，最受市場注目。66歲的聲寶集團總裁陳盛沺笑說：「大概是因為我本身也是老人，對銀髮族住宅特別有興趣。」

聲寶銀髮住宅位於新北市土城，基地面積4000坪，離捷運永寧站約200公尺，過去是舊廠房，現已送件申請土地變更，預計投資30億元、興建3棟地上25樓住宅，其中1棟只租不售作為銀髮住宅，租給60~80歲不須看護照料的健康老人，總計200戶。

不設廚房附餐廳
「只租不售才能維持做老人住宅，且保證品質，若能買賣，沒多久又會變回一般住宅。」住戶條件以行動方便的老人為主，規劃25~50坪2房產品，軟、硬體都將從老人需求做出發，包括銀髮族家電設備、警報系統及防滑裝置。陳盛沺說，老人較健忘，未來住宅內不希望有廚房，會在大樓1樓規劃適合年長者食用的養生餐廳。
興富發建設在新北市購地推銀髮宅，初期以2000~3000坪基地、離大型醫院約1~2公里範圍，規劃約100戶2~3房，總價帶500~700萬元，為了讓入住長者有伴可互動，興富發副總廖昭雄表示，空間設計不會只有1房，方便子女假日回家陪父母，年底前可公開推案規劃。

【銀髮族心聲】2房最佳
電梯是銀髮住宅的必備條件，如果條件允許最好能有2房，爾偶子女回家可以擠一下，但空間也不要太大，否則打掃很辛苦，還是會希望能住在離孩子們比較近的區域，生活上能有個照應。

要有電梯
人年紀大了，對居住環境其實不是那麼挑剔，拿我自己來說，5坪大小的空間，有個獨立衛浴、小小的廚房，其實就很夠用了，最重要的是一定要有電梯，至於有沒有跟孩子住在一起，就是每個人的福氣和緣分了。

【報你知】高齡社會
根據世界衛生組織定義，65歲以上老年人口，比率超過人口7％的國家稱為「高齡化社會」，若達14％則稱「高齡社會」，超過20％稱「超高齡社會」。根據內政部戶政司人口統計，2013老年人口已達11.53％，推估2025年老年人口比例將正式跨過20％門檻。


社區高齡住宅 照護更方便

少了溫情的糖衣，能否不眨眼，直視暮年黯淡境況？隨著社會人口結構逐漸邁向高齡化，國內其實不乏銀髮住宅，以往多是將老人集中照顧，又稱高齡者住宅社區，例如林口長庚養生村；老人建築研究權威、中原大學建築研究所兼任副教授陳政雄認同WHO（世界衛生組織）倡導「在地老化」觀念，近年轉而推廣社區高齡者住宅。

減少兩代間摩擦
所謂社區高齡者住宅，指的是社區中僅有部分開放作為銀髮住宅，聲寶集團在土城的住宅開發案就是一例，2棟住宅大樓可供買賣、1棟只租給銀髮族，讓社區不會只剩老弱殘兵，了無生氣。
社區高齡者住宅集3大優點，陳政雄分析，首先可減輕購屋人負擔，原本三代同堂可能需要50坪空間，現只需35坪，省下的錢可幫父母租屋，其次，社區內或周邊就有照顧、醫療資源，可解決老人照護問題，此外，同鄰取代同堂也能避免婆媳、兩代間的摩擦，減少社會問題。

政府建商可合建
「服務與照顧才是銀髮住宅的根本！」經常率隊出國考察，陳政雄舉日本埼玉縣川越市「七彩之街」為例，3.7公頃土地原是廢校，由政府出地、3家建商共同開發，基地一分為二，建商興建一般住宅，回饋部分盈餘供政府打造社會住宅與銀髮照顧、服務住宅，達到多世代、循環型、共同體居住型態，成為民間與政府「雙贏」住宅策略，可供台灣借鑒。

儘管房市交易冷清，買賣雙方拉鋸，但北市信義計畫區內每坪單價逾150萬，屋齡10年內的豪宅待售物件，開價仍有「膨風」現象；根據各大房仲網及591租屋網資料顯示，區內3大豪宅案屋主開價從去年初至目前為止，非但未見下修，反較實價登錄資訊價格，平均單價高出18％?30％之多。

就初步統計，信義計畫區內的「寶徠花園廣場」豪宅，屋齡約7年，去年初至目前為止，該案實價登錄共有7筆交易揭露，扣除車位後每筆單價落在139?193萬間，平均單價約165.27萬。

該案目前在591租屋網（含各大房仲網）上有3筆待出售物件，其中，14樓屋主每坪開價192.97萬（扣除車位）最高，124坪總價2.1億；而6樓屋主每坪也開出182.3萬（扣除車位）的高價，與同棟大樓實價登錄均價，開價高出18.2％。

而「新世界」屋齡約7年，至今實價登錄共有10筆交易揭露，每筆單價落在125?164萬間，平均單價約149.47萬。

「新世界」目前有4筆待出售物件，其中，11樓屋主每坪開價199.69萬（扣除車位）最高，50.35坪總價9,200萬；最低單價為14樓，開價178.31萬（扣除車位），目前4筆待售物件平均開價198.99萬，與實價登錄均價高出33.1％。

「新川普」屋齡約5年，該案實價登錄共有51筆交易揭露，平均單價為123.77萬，最高1筆單價為139.3萬。

該案目前也有4筆物件拋售，其中，16樓屋主開價最高，每坪開價167.87萬，2樓低樓層每坪開價也達138.98萬，4筆待售物件平均開價154.87萬，也較實價登錄均價高出25.1％。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，離九合一大選已進入倒數100天，房市買氣也進入選前備戰，因有實價資訊作為市價的基礎，對房價也形成定錨作用，大部分待售物件的開價，多會落在市價再加上1?2成在市面上銷售，換言之，開價打9?8折是市場常見的銷售模式。

例如「寶徠花園廣場」市場開價與實價的差距約18.2％，就是屬於常見開價型態，然而，「新川普」及「新世界」2個以套房為主力的產品，因台北市套房價格屢創新高，加上有明星學區的設籍概念，且這2個建案皆位於信義計畫區，又有捷運信義線加持，屋主對於後市看好，因此開價與成交價價差25.1％?33.1％，就是預期房價的成長空間。

高房價是台灣推行「兩代宅」的最大抗性，青年世代連想買個蝸居都已捉襟見肘，遑論幫父母留個專屬居家空間，許多長輩被迫當起遊牧爺爺、奶奶，只能享受短暫親情相聚時光。透過以屋換屋取代一次到位，或許是降低購買門檻的最佳捷徑。

汪爺爺、汪奶奶老家住在高雄，2兒2女都在台北成家立業，過去為了探望孫子，當起游牧爺爺奶奶，輪流住在兒女家的客房。

邊看房邊找買家
三代成員生活作息差異大，難免互相干擾，經家族討論，決定賣掉高雄閒置舊厝，把資金移往北部，再由兒女均攤換屋差價，集資購買新店「宏普台北人」。
每當假日家族聚會，24坪、2房只能留宿1個家庭，使用空間略顯不足，小兒子一肩挑起幫父母換屋重責。邊看屋邊尋找買家，花1年多時間相中三重「東煒泰和」53坪4房預售屋，因舊屋賣在相對高點，增值部分就作為換屋自備款，新屋總價約2000萬元，父子3人各負擔300萬元差價，分攤籌資壓力。

預售屋有緩衝期
剛搬進新家，3個小家庭、9口人周末回父母家聊天聚會，汪爺爺滿足笑說：「換屋計劃做對了！北部房價較會漲，買預售屋還有2年緩衝期。」室內規劃與挑選家具皆由家人一手包辦，在有限預算內處處發揮巧思，像是開放式客、餐廳，增加空間運用彈性，以藝術畫作取代昂貴裝潢，家族聚集歡笑聲不斷，三代間的互動更多了。

薪資停滯、房價高漲，許多人買不起房子，審計部指出，政府為照顧低收入戶，規劃辦理社會及合宜住宅，但供給量遠不及需求量；根據審計部資料，全國經濟或社會弱勢家庭，無自有住宅者共三十九萬四千餘戶，有社會住宅需求者占三十二萬八千餘戶，但現有社會住宅數量為六千八百餘戶，僅是需求量的二．○八％。

審計部「一○二年度中央政府總決算審核報告」指出，根據營建署「住宅資訊統計年報」，我國截至一○二年之住宅存量為八三一萬八千餘戶；對比之下，我國社會住宅總量僅占總體住宅量○．○八％，比起鄰近日本的六．一％、韓國的六．五％、香港的三十％，以及新加坡的三％，比例明顯偏低。

未來10年 只能滿足總體需求的8.4％
審計部指出，政府雖規劃在未來十年內補助興建一萬五千戶社會住宅，加計現有及執行中的一萬兩千餘戶，總計可提供兩萬七千餘戶社會住宅，但此數目仍只有總體需求的八．四六％，不論是數量或期程都「難以滿足社會需求」。

除數量遠不及社會需求，部分合宜宅、社會住宅的承購人資格，也和政策預期目標有落差；審計部表示，以板橋浮洲合宜住宅的申購條件為例，其最低自備款需達九十萬元，對於全國可支配所得第三分位組的家庭而言，需累計超過九年的平均儲蓄才能負擔，更遑論全國第一、第二分位組（所得更低）之家庭。

審計部強調，政府應研議推動都市更新，或推動民間興辦社會住宅，換取增額容積的機制，以提升民間興辦動能，提高社會住宅供給量，滿足弱勢民眾居住需求；對於相關法規制定、執行未盡妥善之處，應研謀改善，確保中低收入、受薪階級及有租屋需求之民眾獲得妥適照顧，實現居住正義。

買房不簡單，選房更是一大考驗，都會區中生活機能便利，市郊有完整街道規畫與綠覆蓋，建築特色2樣情。全台上半年核發的建築使用執照中，21樓以上的「高樓層建築」幾乎集中於大城市，顯示住宅走向「立體化」；而新北市「蛋白區」的新莊、三峽北大特區，擁有超過60%的綠覆蓋率，加上社區走歐美、日式禪風，與市中心展現不同的氛圍。
　　
以內政部資料統計，今(103)年上半年核發的建築使用執照，就有93棟屬於21樓以上的高樓層建築，主要分布於新北、桃園、台中、高雄等都會區。其中新北市上半年就發出30棟高樓層建築使用執照，其他縣市或非都會區則多以1~5樓的透天房屋為主，顯示都會區住宅朝「空中發展」，呈現「立體化」結構。
　　
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，建商拉高樓層不僅可以創造景觀較佳的住宅，期望成為像台北101大樓、高雄85大樓一樣的建築地標，對房價將有明顯助益。在都會區土地寸土寸金及追求最大效益下，高樓層住宅將成為趨勢。
　　
反觀市中心外的「蛋白區」，住宅與社區規畫就呈現出不同的風貌。像是新北市市郊的三峽北大特區，橫跨樹林與三峽區，綠覆蓋率在60%以上，街頭裝置藝術、人文氣息濃厚，加上打造出獨特社區外型，如歐美鄉村、日式禪風，街道有如國外場景；像是新莊「歐洲村」則是建商自辦重劃區，樓高統一為13層的歐式建築，吸引不少廣告、電視劇取景。
　　
全國不動產北大特區三峽大義加盟店長羅奕指出，近年政府嚴格管制房市，北大特區房市隨之冷卻，但仍有不少銀髮族及以小換大的換屋族詢問。全國不動產新莊中央加盟店長陳志明也表示，市郊生活環境優質，買屋者多為白領階級，目前電梯大樓的成交行情在35~42萬。移居「蛋白區」前，還是須考慮自身條件與需求，選擇交通機能良好的區域，才能讓房屋與區域開發同步成長。

近年，重劃區成為房地產最熱概念。大台北土地飽和、房價高漲，地理位置較偏遠的重劃區成為首購族購屋主力選擇，但重劃區機能缺乏、採買不便，是最大缺點；《宅富》調查一般民眾最重視的生活機能，以社區型超市躍居榜首，而大型百貨商場的進駐，則被認為可有效帶動房價上漲。

重劃區雖然房價便宜，道路整齊寬敞，但卻少了舊市區便利的生活條件，一般重劃區從規劃到成型，約需10~20年時間，大台北有不少重劃區，經過多年開發，已具成熟模式，像是林口、三峽等區域，社區建案陸續交屋，人口大量移入，帶動商業發展，不少大型量販店、連鎖商店相繼進駐，生活圈已然成型。

《宅富》此次委託創市際民調中心，調查2年內有意願購屋民眾，最希望哪項生活機能進駐住家周邊，調查發現，大多數民眾仍習慣在社區型超市採買，像是全聯、頂好、松青等小型超市，比例達71.8%；一般建商強調的大型量販店排名第二、66.6%；其次則是美妝用品、連鎖咖啡店等。

71.8%民眾 最愛全聯等社區型超市
全聯公關王佩琦表示，不管是都會區或鄉下地方，只要區域內有購物需求，全聯就會過去展店，當然細部也會考量到當地的人口數、周邊購物機能等，但因為不只是附近居民會過來買，可能車程15分鐘內的住戶也會來，因此需求仍是首要因素。目前全聯也在雲嘉南地區，展開二代店，生鮮比例提高到50%，強調在地化超市，更方便附近民眾前來購物。重劃區內，最常看到建案以大賣場機能作為發展重點，尤其在新興重劃區，大賣場機能更顯重要，此次民調中，大型量販店在民眾喜愛需求上，排行第二名。家樂福公關經理何默真表示，家樂福在重劃區發展初期就會進來展店，像是淡海新市鎮、蘆洲重陽重劃區和北大特區，都是在初期就卡位進駐，有時也會和建商合作，直接在社區樓下開店，像是北大和林口店就與遠雄採此合作模式，由於客源穩定，未來也不排除再與建商合作。

百貨商場 最能帶動房價揚
此次民調中，被認為最能帶動房價上漲的機能，以百貨商場、Outlet躍居第一名，占比高達50%，其次為大型量販店，政府機關或藝文中心則排名第三，目前重劃區中，以林口重劃區和青埔特區的Outlet商場最受期待，林口商場更已動工興建。

位於林口中商36的Outlet Park，占地6.74公頃，由遠雄企業與日本三井不動產合作，規劃精品Outlet、電影院和超市，未來也將不定期舉辦日本美食節，年初已動工，預計2015年第三季啟用。區內指標案「長虹虹璽」專案經理曾子豪表示，林口未來除有Outlet商城，國賓影城預計年底開幕，生活圈更加成熟，也提高房價增值潛力。

麥當勞等連鎖店 提升生活質感
而在桃園的青埔特區，也以百貨商城、Outlet為未來訴求，目前區域仍在發展階段，但捷運機場線所行經的三個站點，各有大型開發案規劃中，A18站的國泰商務城第一期興建中，預計明年營運，將打造首座戶外商城型態的Gloria Outlets，與美日的Chelsea同等級；而A19站則有冠德環球購物中心，預計明年動工，區域發展不容小覷，也成為房價增值保證。

除了這些大型商場進駐可看出重劃區發展性，若區內有星巴克、麥當勞等連鎖商店，也頗受民眾青睞。住在三峽北大特區的Alice說，住家旁邊開了星巴克後，感覺生活質感都不同了，和住在市中心幾乎沒兩樣，環境還更為舒適；而麥當勞或知名連鎖餐廳的加持，則代表當地人口數已穩定成長，不再是荒蕪一片的重劃區，對於區域也是一大利多。

PTT熱議數月 也有吐槽「1坪60萬坑人」

哪個建案這麼夯，連批踢踢鄉民都為之瘋狂！新北市新莊區「AMAX」329檔期推出後，在批踢踢實業坊的房屋買賣版掀起一股旋風，推案約4個月仍被廣泛討論，文章數高達80幾篇。宏普建設也證實，有2~3組買方包下整層。

位於新北市新莊副都心重劃區中央路、中信路口的「宏普AMAX」，正對捷運機場線副都心站，規劃16~33坪的辦公室。宏普建設副總經理游武龍表示，總戶數380戶，銷售4個月現已售出約320戶，「包下整層的客戶除了是自己有需求，也有人是看好未來增值效益。」

前期款不到百萬
游武龍指出，副都心重劃區有新北產業專用園區、國家電影文化中心等議題，而且有捷運機場線行經，很多台商和文創業想在此設點，銷售狀況順利，他也強調，新莊有建設加持，「還是很看好新莊遠景。」

批踢踢實業坊的網友也熱議此案，有網友表示：「我AMAX已經買3間了。」他並指出，那個區塊（副都心）利多正在落實，最大利潤在5年後。當地代銷業者也透露，「宏普AMAX」結構工程0付款、定簽款10％，小坪數產品前期不用100萬元就能購得，才會造成大批投資客購買的情況。

周來客數達30組
但網友taiwanjudge認為，商業區作一般事務所、毛胚交屋，又是在新莊，「我只願意給他1坪45萬元的價值，不是住宅用地，一坪開60萬元根本是坑人。」

今年房市看淡，副都心的小坪數建案銷售狀況相對仍佳。「藝光年」規劃23~39坪，每坪開價62~63萬元，銷售約6成；去年推出的「旺洲MORE」規劃28~29坪，每坪65~73萬元，目前售出約8成。「麗寶好萊塢」規劃28~60坪，銷售約3成，不過每周來客數有20~30組。

「藝光年」專案副理楊硯涵表示，副都心中大坪數建案1周來客數都是個位數，小坪數建案至少還能維持13~15組的水準，但買氣確實較低迷，上周也推出廣告戶首付188萬元，希望以輕鬆的購屋門檻吸引買方。

今年成交量減半
「雖然買氣變差，但新莊建設都有在動，買方還是願意進場。」「麗寶好萊塢」專案經理楊正吉表示，新莊和去年比成交量少一半，除房市冷清，今年推案量倍增，也使成交量被稀釋，不過捷運將完工，買方仍有信心，就算買氣較差還是賣得動。

航空城擴張3倍 竹北良田快失守

史上最大徵收案桃園航空城7月通過大會，將進行後續徵收作業，但苗栗大埔怪手拆屋的情景仍歷歷在目，政府又打算徵收新竹竹北良田、新北市淡海二期，居民屢次質疑徵收必要性，卻未獲得滿意答覆。學者直批：「台灣徵地太浮濫，為圈地而圈地。」

內政部統計，截至2013年12月，共100區完成區段徵收、辦理面積8002公頃，辦理中則有120區、面積1406公頃，合計換算成大約364.6個大安森林公園面積。《土地徵收條例》明訂，土地徵收應經目的事業主管機關考量徵收公益性及必要性，但這正是台灣大型徵收案為人詬病的一點。

政府標售餘地獲利
2009年至今，桃園航空城徵收面積從原本不到1000公頃，擴張到3倍大；台灣知識經濟旗艦園區（原璞玉計劃）徵收面積雖從1235公頃減為447公頃，但產業專用區僅佔13％，住商用地卻是產專區的3倍，且面臨徵收的土地有9成是特定農業區。

「國外徵地幾年才1件，台灣是1年好幾件。」長期關注環境議題與弱勢民眾的元貞聯合法律事務所主持律師詹順貴直指，政府利用區段徵收免費拿到大筆土地，再標售分得的15∼20％配餘地，「政府將此視為改善市庫財務的方式，且樂此不疲。」民眾不懂法令，只能抗爭，卻又被指不理性。

桃縣教育產業工會主任田奇峯曾在航空城審議會跳桌、撒土抗爭，但他也說：「激烈行為是不得已，行為看起來很荒謬，但整個審議過程難道不荒謬嗎？」

「皆經內政部評估」
內政部地政司專門委員施明賜則表示，需地機關提出徵收計劃時，皆經過內政部土地徵收小組評估必要性，近期內政部也開會研討《土地徵收條例》，建立需地機關提出更明確人口變化、稅收增減等經濟因素報告的作法。
不過詹順貴指出，歐美、日本的徵收制度都備而不用，德國南部甚至能蓋900公里長的高速公路而不須徵收，以市價5倍向民眾買地，或是向農民換地來取得所需面積。

審議程序形同虛設
詹順貴表示，台灣徵收有這麼多糾紛，問題源頭在於政府將徵收視為理所當然，而後的審議高度不透明、程序形同虛設等都是末端問題，「廢除區段徵收是當前要務。」

【徵收戶心聲】應保護良田
我從小跟父親種米，從種植、碾米到銷售都自己來，這片良田也種出好多次得獎米，政府為了追求開發，卻沒想過農地一旦變成水泥，之後就算後悔也不可能再變回良田了，政府應該要保護良田，而不是開發良田。
我原本在縣治二期有一甲多的農藝，大概20年前被徵收，後來我在縣治三期的老家和農地也被徵收，才搬到這裡繼續種米，沒想到又面臨徵收命運。假如政府要開發，應該要徵收其他閒置的工業地或土質不好的休耕農地，而不是浮濫徵收。

台知園區徵收戶 田守喜
56歲 農民 居住新竹縣56年
沒達到效益
我已被政府徵收3次土地，先是為機場安全，還有南崁溪防洪跟交通部需要機場旁土地。我到現在也不太清楚徵收的實際計劃內容，加上這次桃園航空城若確定徵收，就是第4次被徵收了。
政府徵收時講的都很有道理，但之前被徵收的土地卻沒達到當初講的效益。南崁溪之後還是有水災發生，土地如果真的拿來開發沒話說，但現在只覺得政府莫名其妙。

桃園航空城徵收戶 李世淮
58歲 車廠老闆 居住桃園縣58年
不想變都市
我一輩子住這，以前還專門種植貢米給日本天皇吃，鄰居也都住很久。我很喜歡現在的環境，不想要土地被徵收後開發成高樓大廈，人情冷漠沒交集。
我現在年紀大了，還能可以自己種米自己吃，如果開發成都市環境，我還要找工作，僱主可能也不想用老年人，我要怎養活自己？現在竹北那麼大塊住宅沒人要住，政府又來搶地，田地都被徵收了，最後沒米可吃，要怎麼辦？

業者推45萬元廣告戶 民讚吸引人

房市買氣持續走弱，新北市三重疑似出現價格鬆動跡象！新成屋「天富」2年前開價每坪65萬元，近期受景氣影響，降至55萬元，降幅達15％，業者另祭出45.2萬元廣告戶吸引買氣；相較區內「冠德愛閱」每坪開價75萬元，建案高低價差逾4成，凸顯出房市齊漲榮景不在，銷售也回歸個案表現。

成交價格仍未降
無獨有偶，同樣是在2年前推出的新成屋「昕高首邑」，5月已陸續交屋，開價從每坪66萬元降至50萬元，建案位於重陽路三段，基地面積445坪，規劃44戶63~67、130坪換屋型產品，專案副理陳村奕表示，目前只降開價、成交價未降，多吸引區域客，周來人10~15組，已售出6成。

「天富」4戶店面完售，近期將有醫美產業進駐，專案副理駱吾宸表示，廣告戶效果佳，來人量翻倍，平均每周約有10餘組看屋人，購屋人以區域內自營商為主。
「景氣不好，投資客明顯縮手，市場上只剩自住客、換屋客。」

外來客愛重劃區
信義代銷研展部經理楊國昌分析，三重房市發展可分兩大區塊，北邊富貴段、重陽重劃區有水岸景觀，可吸引外來客，區域客則偏好舊市區正義商圈周邊，兩區房價每坪有5~10萬元價差。

以日健機構為例，去年在重陽重劃區推水岸景觀宅「日健昇」，成交價每坪50萬元以上，目前潛銷中的「日健悅」位於舊市區，開價每坪65~70萬元。

民眾錢小姐表示，三重新建案開價都要5字頭，新成屋「天富」的廣告戶開價確實吸引人。

都市計劃輕易變更，學者批：「政府腦子裡只有開發！」台北市都發局近5年公告的都市計劃案，有半數涉及變更地目，新北市前幾年也遭內政部質疑工業區愈來愈少，產業政策不當。學者認為，目前都市計劃已足夠容納現有人口，不需再劃設更多住商用地，否則只是炒地政策。

不應再增住商用地
北市都計人口341.4萬人、現況人口僅268.6萬人，新北市都計人口412.9萬人、現況人口374.4萬人，其他縣市也均是計劃人口遠超過現況人口的情形。

台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全說，整體都市計劃須考量未來25年人口發展，計劃人口數字大於現況人口是正常的，但政府不應再透過都計變更增加住商用地，北市已因「台北好好看」諸多變更案遭監察院糾正，新北市頻頻工變住更不妥當，「《都市計劃條例》應從嚴解釋和適用，不是任意變更讓都市計劃失控。」

北市府都發局局長邊泰明回應，審議都市計劃變更案時都會考慮地區的容受力，且部分區域環境老舊，雖人口沒有增加，但需更多的空間改善居住品質，部分都計變更也是配合住宅政策，興建公營住宅以達到幫助弱勢效果。

「已規劃產業政策」
新北市城鄉發展局計劃審議科正工程司陳錫洺則解釋，今年2月新北市產業政策將新北市分內、中、外環，鼓勵內環的閒置工業區轉型成機能性商業、服務業，並配合人口政策適度規劃住宅區，中環以高附加價值產業為主、住宅商業為輔，外環保持工業和產業機能，此計劃已獲內政部都委會認同。

主計總處調查，去年台灣住宅自有率85.34%，平均每戶建坪43.45坪，兩者都較前一年微幅下降；全台住宅自有率最低的是台東縣，台北市排名倒數第二，而台北市的平均每戶建坪，也是全台最小。
主計總處公布102年家庭收支調查，其中住宅自有率平均為85.34%，較101年85.77%略降，平均每戶建坪43.45坪，較101年的43.56坪減少0.11坪。主計總處官員表示，住宅自有率和建坪雖然雙雙下降，但降幅不大，可能和統計誤差有關；長期來看，經濟發展所得提高，住宅水準也相對提升，民國65年平均建坪僅23坪，70年27坪，83年37坪，現在超過43坪。

台北市住宅自有率倒數第二

都市居大不易，台北市和新北市住宅自有率和每戶建坪都相對偏低，房價最高的台北市住宅自有率81.91%，全國第二低，僅次於台東縣的80.93%，居住空間最小也是台北市，每戶僅30.9坪。

主計總處官員表示，都會區房價高，外來人口多租屋者眾，住宅自有率相對較低；德明科技大學不動產系副教授花敬群分析說，中南部縣市大部分是在地人，住宅自有率也會比較高，而苗栗、新竹是主要的客家庄，家族觀念重，南投當地人返鄉情結也很重，都是住宅自有率偏高的原因，基隆市建坪面積小，應該和基隆多山、道路狹窄等地形因素有關。

房貸較難 花東自有率偏低

台東縣住宅自有率長期偏低，101年82.23%，102年80.93%；住商不動產企研室主任徐佳馨分析說，台東住宅自有率偏低可能和貸款不易有關，部分銀行對台東的房貸成數較其他地區少一到二成，有些甚至根本不貸，貸款成數低、自備款就要提高，買不起房子的人只好租屋；同樣地，花蓮縣住宅自有率排名也較落後。

政府打房頻出招，房市交易急凍，尤以推案量大的新北、桃園重劃區最為嚴重。新北市今年前七月房屋移轉件數較去年同期大減三成六，衰退幅度為五都之冠；桃園的青埔重劃區則因國稅局嚴查預售屋交易，近兩月已無看屋人潮，代銷業者還得出門拉客。

央行上週發布七月份五大行庫新承做房貸為四四七．二六億元，較上月下滑三十．○六億元，不僅是五個月以來首度反轉，也創金融海嘯以來同期新低。

央行官員表示，央行六月底新增新北、桃園共八處房地產信用管制區後，房地產交易確實有冷卻跡象；但新措施剛實施滿一個月，加上目前為農曆鬼月，買氣本來就會受到影響，管制措施是否見效，仍待觀察。

財政部官員指出，預售屋交易已被列為年度專案查核重點項目，各區國稅局查核預售屋交易已很有心得，績效也不錯，不少建商都反映「查太嚴」，重劃區的預售屋交易明顯停滯。

而各大重劃區中，又以青埔重劃區受創最為嚴重。國稅局官員表示，青埔重劃區周遭公共建設尚未到位，生活機能差，因此自住客群少，近兩個月各建案接待中心「空蕩蕩」，甚至有代銷人員在重劃區內騎車尋找過路客，請客人進接待中心的景象。

年底，財政部房地合一實價課稅草案可望出爐，預估下半年市場觀望氣氛將更為濃厚。國稅局表示，將持續透過建商、代銷商、房仲及網路、報載等管道蒐集資料，並調查相關金流查核交易情形，遏止預售屋炒作。

捷運古亭站位於羅斯福路、和平東路口，東西側分屬兩行政區，東側大安區因有金華國中學區，每坪房價比西側高約5萬元，近期新案則多集中在西側，開價已站穩百萬元，包含地上權案「志嘉水曜」及複層式產品「靜吾間」等，訴求學區和捷運利多。

古亭站因地利之便，成為多條捷運線交會站，包含新店、淡水、新蘆，以及去年開通的信義線，是重要的轉運樞紐。除此之外，古亭站剛好位居兩行政區中央，以羅斯福路為界，東側為大安區、西側屬中正區，其中，東側大安區鄰近永康商圈、師大商圈，又有金華國中學區加持，行情比西側好。

信義房屋古亭店主任程紹幃表示，古亭站周邊公寓產品占多數，東側公寓每坪70~75萬元，主要分布在泰順街、浦城街一帶，西側則視距離捷運站遠近而定，靠近捷運站的公寓，每坪可達65~70萬元，距離較遠的，每坪則在55~60萬元，價差不小。

近永康&師大商圈 生活機能優
此區生活機能齊備，東側有永康和師大商圈，是台北市知名觀光景點，異國料理、咖啡廳、小吃攤販應有盡有，區內也有頂好超市，傳統市場則有古亭和龍泉市場可採買，相當便利。交通方面，除了多線交會的捷運站外，開車可由水源快速道路往中永和，也可上建國高架橋到各區，公車則可在羅斯福路、和平東路搭乘，多條路線可通往大台北地區。

由於鄰近師大和公館商圈，古亭站周邊租屋需求旺盛，學生和上班族群多，因而衍伸不少套房型產品，程紹幃表示，指名度高的套房社區有「狀元吉第」和「師大美術」，前者屋齡雖已達24年，但社區位置鄰近捷運站，現每坪97~99萬元。

租屋需求旺 小宅&套房產品夯
古亭站共構大樓「奧斯汀」，現每坪行情80~85萬元，其他像是「美麗人生」、「師大麗緻」、「師大甜心」等，都是套房型社區，若為挑高產品，每坪達百萬元。租金方面，每月每坪在1000元左右，平均一間套房月租金約1.5萬~1.8萬元不等，若為公寓3房產品，月租金則在2.5萬~3萬元間，出租狀況穩定。

因地理位置佳，且區域開發早，古亭新建案多為合建或都更改建，目前多位在中正區範疇，以地上權案「志嘉水曜」最受矚目，基地面積達2千坪，規劃18~30坪中小坪數產品，志嘉建設總經理張耀仁表示，此區屬台北市蛋黃區，又有明星學區中正國中，頗具賣點，每坪開價110萬元，地上使用權限為50年，每年地租為3.5%。

老舊公寓多 具都更潛力
另外在羅斯福路二段30巷有預售案「靜吾間」，規劃3+4.2米複層式產品，每坪開價140~150萬元，基地已動工，鄰近捷運站出口；南昌路二段也有小坪數「將作城心」，兩案都有中正國中學區優勢，由於坪數小，投資置產客佔多數。

古亭周邊發展成熟，區內未來較無重大建設利多，多靠老舊公寓都更改建為市容帶來更新。程紹幃表示，在杭州南路、金山南路和金華街之間，原華光特區舊址，國有地被政府收回，地上違建建物已拆除，預計將開發金融商業區，改造周邊環境，帶來更大商機。

全台房地產市場受到年底大選與近來多件天災人禍影響，多空訊息紛亂，不過受惠交通、觀光題材挹注的宜蘭房市卻是熱呼呼，其中擁有海景、重劃區以及宜蘭直鐵設站題材的烏石港重劃區最受矚目，已有建案開出3字頭高價；另在蘇澳地區也有案子銷售開紅盤，主因悠閒宜居的生活氛圍吸引不少台北客青睞。

不僅住宅市場夯，商用不動產市場也熱鬧可期，包括遠雄、晶華、昇?昌、展悅等，都將在烏石港、礁溪等地興建飯店與商場，看好的就是宜蘭的觀光旅遊資源。

烏石港重劃區內首件海景飯店式大樓案、由弘程建設推出的「世界灣」，近日公開，1個多月就簽約達5成、每坪價格達35~36萬元，將頭城的房價拉抬至3字頭；而蘇澳的「峰旅」一案，同樣不到2個月就去化5成，還有不少台北客進場。

前宜蘭觀光協會理事長、弘程建設董事長應光偉表示，觀光、休閒題材一直是宜蘭房市最大的利基，受惠打通大台北生活圈的交通建設議題，包括宜蘭市、羅東、礁溪以及烏石港等，近來補漲味道濃厚。

尤其是雪隧、北高直鐵帶來的利多，讓礁溪、烏石港的地價、房價俱揚，近2年礁溪新成屋房價已站上5字頭，烏石港商業區土地每坪成交40萬元以上，目前已成為賣方市場，土地取得不易。

烏石港除了「世界灣」之外，亦有多筆建案醞釀登場，其中，將捷建設的建案外傳將由信義代銷操刀，兩強攜手，預期將為區內房市添話題。

再往南走，蘇澳一帶的房市也難得熱絡。區內指標案「峰旅」訴求電梯大別墅、合居式三代宅等，現場銷售副總朱立言指出，政策性打炒房雖有影響購屋者信心，不過具有特色的建案，仍可穩步順銷；「峰旅」銷售至今約2個月，已去化5成，買方除了具有地緣性的自住、置產客之外，也有台北客，看中的就是總價不到2000萬元就能買渡假或退休生活的好居所。

此外，自雪隧完工通車後，不少企業看好宜蘭觀光旅遊資源，紛紛到此投資商用不動產，如東森房屋董事長王應傑接手宜蘭理歐海洋溫泉酒店，昇?昌、展悅等相中烏石港重劃區，展悅還將攜手艾美興建高檔飯店，晶華捷絲旅、遠雄悅來等則準備進軍礁溪，預料宜蘭的不動產市場將越來越熱鬧。

海外不動產業者第一太平戴維斯看準台商實力，昨在台中首賣溫哥華川普豪宅案「TRUMP INTERNATIONAL HOTEL & TOWER」，現場滿座，參與民眾許先生表示：「台灣房產投資愈來愈不友善，反而海外相對穩定，報酬率也不差，不過較擔心後續管理問題。」

該豪宅案主打頂級奢華服務，社區配備專屬直升機、勞斯萊斯專車接送，總樓層達63樓，未來將成為溫哥華次高建築物，第一太平戴維斯全球住宅投資顧問副總經理邱奕平表示，中部海外置產比例偏低，因資訊管道不足，盼能藉此打開市場。

新開闢的高雄和發產業園區搶手，釋出85.48公頃的製造業用地，吸引121家企業預登記面積117.02公頃，超量近37%，未來預估年產值達350億元，成為高雄地方經濟發展新動力。
高雄市政府經發局官員說，和發產業園區引起業界重視，僧多粥少的局面凸顯國內工業用地不足窘境，未來將再尋適當地點增設工業園區。

經發局官員指出，和發產業園區位於大寮區，由二片合計約136.13公頃的土地整併，可釋出供製造業使用的廠區土地可達85.48公頃，未來將與附近既有的大發工業區以及萬大工業區整合，產業鏈腹地擴大。

目前和發產業園區規劃四大產業區塊，分別是金屬加工、機械製造、電子電力產業以及交通類型工業，這些規劃是以高雄特有產業結構為基礎所設計出來。

經發局官員說，和發產業園區是國內產創條例施行後，第一個政府報編的工業區，未來廠商進駐全能量產後，預估年產值350億元，增加1萬名就業機會。

而現階段已經開始積極尋求園區的開發商，預計年底前即可選定，明年初可以進行廠區土地認購相關作業，會以公平、公正、公開的方式進行。

由於根據開發成本核計，和發產業園區每坪均價落在7萬至9萬元，部分廠地由政府買回再出租，每月租金設算約為每坪200至300元，對廠商頗具吸引力，目前預登記湧進121家企業，合計需求廠地高達117.02公頃，比和發園區工業用地高出近37%。

市場人士說，和發產業園區位於高雄市與屏東之間，離市中心較近，交通方便又是屬於全新開發的工業區，開出的價格合理，是高人氣的主因。

官員表示，全台工業用地很缺，為了避免囤地炒作，採取租售併行模式，且明定土地出售限制條款，也就是取得土地使用權後，限期三年內使用，逾期未使用則收回土地，已繳納保證金沒收。

和發園區結盟星越 競爭力更猛

產創條例施行後，第一個政府報編的高雄和發產業園區即將誕生，未來園區若能走出台灣，與新加坡、越南等地的工業區結盟為姐妹園區，對區內企業提升國際競爭力應會有很大幫助。

以工業區管理見長的肯信董事長郭毓庭表示，台灣工業用地難尋，對產業形成投資障礙，好不容易有新的工業區闢出，可搭配完善專業配套，才能充分發揮投資效益，帶動經濟成長。

郭毓庭說，全球產業分工已經是國際重點趨勢，一件成衣有可能在台灣設計、在大陸紡紗、越南染整製成，最後在義大利米蘭時尚周，穿在非洲裔模特兒身上，最後行銷到全世界。

這種情況下，位在台灣的製造工廠，更應大膽、有條理的將視野放大，試圖與具有地緣關係的工業園區做結盟，形成產業鏈的合作夥伴，如此一來對台灣企業將如虎添翼。

郭毓庭指出，新加坡、越南都有很多台資企業，看中台灣的高附加價值工業能量，這項期待不應在雲端上運行，只是想像卻無法落實，新的工業區有新的願景，對強化全球競爭力有助益。

截止到8月14日，房地產行業共有32家公司發佈了2014年半年報。其中，業績下滑的有11家公司，占比約三分之一。

而在這32家已經公佈了半年報的公司當中，身為央企的中航地產的半年報再現2620.2萬元巨虧。更為甚者的是，根據半年報顯示，中航地產旗下一共27家子公司，其中10家處於虧損狀態，占比37%。

對此，《中國經營報》記者試圖採訪中航地產相關負責人，但對方拒絕了記者的採訪。

中報連年淨虧

根據2014年半年度財務報告顯示，中航地產上半年實現營業收入19.65億元，同比增長64.21%，淨虧損2620.23萬元，同比虧損縮小19.79%，上年同期虧損額為3266.69萬元。

對此，中航地產在報告中總結認為，上半年房地產行業調整態勢依舊,市場庫存壓力持續加大。

與此同時，中航地產非募集資金投資的兩個重大項目分別為公司向全資子公司岳陽（樓盤）建橋投資置業有限公司增資以及公司全資子公司深圳（樓盤）市中航城投資有限公司以增資方式持有龍岩紫金中航房地產開發有限公司51%股權，這兩個項目截止到報告期末，分別虧損382.44萬元和87.36萬元。

對此，中航地產表示，本期淨利潤虧損的主要原因是，由於公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件，導致地產業務淨利潤虧損，從而導致公司整體淨利潤出現虧損。

但是，半年報淨利潤的下滑或虧損似乎成了中航地產的“魔咒”。根據2013年半年報顯示，截至2013年上半年，中航地產就出現了淨利潤3266.6萬元的虧損，較2012年下降1019.76%。

對此，一位不願透露姓名的業內資深分析人士告訴記者，中航地產業績的連年虧損，與中航地產商業地產擴張速度的加快有直接關係。

“由於商業地產這種資金佔有率較高、回報週期又長，周轉模式比較慢，致使中航地產資金鏈呈緊繃狀態。”上述人士向記者透露。

這樣的說法似乎得到了印證。根據2013年一季報顯示，當年首季中航地產實現營業收入5.34億元，同比增長6.85%；但歸屬于上市公司股東的淨利潤為-3989.97萬元，同比大幅下降523.63%。

對此，不少分析人士表示，自從2007年以來，中航地產開始轉型以商業地產為主要產品。其“中航城”城市綜合體、九方購物中心以及中航元旅遊地產項目已經延伸到不同省份的二三線城市。“但是，中航地產的這些產品線並無特色，也無太大競爭力，成為中航地產的桎梏口。”根據2013年年報顯示，其淨利潤率只有8%。

除此以外，記者在翻查中航地產2012年年報時發現，截至2012年末，中航地產共有項目15個，其中，中航城、九方城、中航國際廣場等商業項目多達10個，且大部分項目均處於在建狀態，未能提供業績貢獻。

億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東在接受記者採訪時表示，中航地產半年報普遍慘淡的主要原因可能在於其大量項目結轉都分佈於下半年。“很多公司都會出現半年報業績糟糕的情況。”

更為重要的是，中航地產的大部分商業項目都位於二三線城市，且商業項目資金佔有率高，回收週期長，這也讓中航地產倍感短期流動資金的壓力。

而面對目前不足20億元的銷售收入，中航地產能否達到78億元的年度銷售目標則有待觀察。

同業困局

然而，中航地產豪賭商業地產，只是中航系商業佈局的一著棋，但盤根錯節的中航系，存在著同業競爭的困局。

比如中航系的招牌項目中航城，目前中航地產在運作昆山中航城、贛州中航城、九山中航城、惠東中航城、上饒中航城項目等。

然而，根據深圳中航城公司官網顯示，其項目包括深圳中航城、贛州中航城、昆山中航城。顯然，如何理順深圳中航城與中航地產兩家公司的業務，也是中航系將要面臨的難題。

另一方面，中航工業也有不少項目儲備。有業內人士透露，中航工業有眾多分佈在全國各地的舊機場和廠房，下轄200多家子公司，由此不難想像，中航工業有著驚人的自有土地儲量。

根據公開資料，據不完全統計，截至2008年，中航工業的房地產資產就達93億元；截至2009年底，中航地產第一大股東深圳中航擁有的土地儲備超出1000萬平方米，仍握有大量的土地資源尚未開發。

快速周轉？

在多份定期財務報告中，本報記者發現，中航地產將戰略描述為“高效快速”，但是在當下全國房地產市場中要實現這樣的規劃或許較為困難。

其中，資金風險也是中航地產難以避開的困境之一。中航地產認為，受貨幣政策大環境的影響,公司的融資難度增加。另一方面,公司加大了對商業地產的開發力度,資金佔用額較大投資回收期長,公司資金周轉的速度有所放緩,而利率的上升也使公司的資金成本有所增加。

2013年7月10日，中航地產發公告表示，為補充公司流動資金，滿足其正常經營資金需要，擬向公司實際控制人中國航空技術國際控股有限公司申請借款最高餘額不超過20億元，期限1年，期限內支付利息不超過人民幣1.3億元。

頗為巧合的是，就在同一天，中航地產還宣佈，擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭雲天酒店管理有限公司借款不超過5000萬元，期限不超過1年，借款利率不超過7%，借款利息不超過350萬元。

值得注意的是，從2012年6月份到2013年11月，一年多時間，中航地產就累計先後7次提供擔保和申請信託，籌資近30億元。且值得一提的是，中航地產也曾為籌錢出售旗下南昌中航國際廣場部分資產，得到3080萬元的現金。

不過，項目售價過高或許成為阻礙其回籠資金的掣肘。以最近的公開消息為例，被多家券商看好的上海中航天盛廣場項目最近被報道為“零成交”。據相關媒體報道稱，這個總建築面積10.07萬平方米的大型寫字樓項目開盤近一年，卻未能實現任何成交的最主要原因是售價過高。

“天盛廣場位於楊浦區五角場板塊，該板塊內的瑞安創智天地科技中心售價僅為31789元/平方米，其他辦公項目的報價也低於天盛廣場。”據報道，其租賃部分價格亦高於周邊同類型項目。

對此，不少分析人士表示，中航地產要想回籠資金降銷售才是當務之急。對此，張化東告訴本報記者，在未來的九十月份，任何開發商都不排除會使用降價的手段進行促銷，以便達到年度銷售目標。在普遍的情況下，一些開發商會將項目結轉總量的80%放在下半年。

“中航地產上半年的銷售不足20億元，而年度銷售目標是78億元，從數據上看中航地產面臨明顯壓力。但是如果努力，也應該有完成的可能性。畢竟現在大環境不好；降價銷售才是王道。”張化東說道。

近日，一份關於上海某銀行放鬆限貸的文件在業內流傳，這份名為《住房金融業務部業務通知單》的文件顯示，對上海範圍內重新定義貸款中“首套房”的概念，由“認房又認貸”轉變為“認房不認貸”。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《中國經營報》記者，這僅僅是內部文件的曝光，並未得到官方證實，所以是否屬實尚需進一步確認。“上海市銀行業內部的這份文件表明，為落實央行、銀監會多次喊話支持合理的自住型需求，上海市內部分銀行已經開始探索相應的‘差別化信貸’定向扶持政策。不過，從該文件所能惠及的人群來看，其覆蓋範圍十分有限，難以對市場成交產生支持作用。”

而在隨後的時間裡，多家銀行也否認了“放鬆限貸”的說法。多家銀行的相關工作人員告訴本報記者，從目前來看，房貸政策並沒有變化。

一位不願透露姓名的上海某知名業內人士告訴本報記者，上海短期內限購放鬆的可能性微乎其微。但在高庫存的壓力下，房企的降價促銷力度會加大，九十月或迎來大範圍“降價潮”。

明緊暗松？

然而，就在多方否認“放鬆限貸”說法時，一位不願透露姓名的業內人士告訴本報記者，在一線城市戴著“限購”帽子的同時，很多中高端樓盤遠遠要比去年“松”了很多。

“雖然今年政府限購方面有規定，未取消，但隨著一線城市的庫存積壓，各地方也不排除為了消化庫存而採用一些方式，降低庫存率。“上述人士向記者透露，從市場情況來看，去年高端項目明顯不太好入市，預售許可證很難拿到，但是今年就感覺沒有這樣的情況，這背後不排除高端樓盤的銷售過程中容易操作，可以暗中突破限制。

數據顯示，今年上半年，上海單價5萬元以上的新建商品住宅成交占比約為8%，較去年同期高出近4個百分點；而單價3萬元以上的二手房成交占比約為15%，高出去年同期約7個百分點。

換句話說，限購導致大量中高端樓盤賣不動的情況在上海並不存在。

而事實上，“上海的青浦、唐鎮等板塊的房價已經在鬆動，各個交易中心窗口操作實際上已經松了很多，只是上面的政策沒有出來。”易居中國分析師薛建雄表示，上海沒有率先提出取消限購，是因為北上廣深一線城市間的博弈，誰也不願意第一個提出取消限購。

胡景暉表示，由於目前政府已經不鼓勵通過人口增量的方式來發展2000萬以上人口的特大型城市，但同時，一線城市對於全國樓市的信標作用明顯，大量在觀望中的市場需求依然存在，所以短期來看，一線城市限購、限貸政策的大幅度放鬆可能性微弱，但不排除為消化高企的庫存、引導合理需求置業而進行相應調整的“微刺激”措施。

根據德佑地產研究部數據顯示，2014年上半年，上海總價在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。

與此同時，據記者瞭解，今年7月，上海將有24個項目開盤或加推，其中一半為別墅或高端公寓。根據同策諮詢研究部的監測數據顯示，2014年1~5月，滬上均價4萬元/平方米以上的高端住宅的成交面積在全市住宅成交總面積中所占的比例持續高企，月度占比維持在18%~19%，尤其是今年3月達到最高，為19.54%。而去年同期，這一比例僅為12%~13%。

值得注意的是，根據某大型房地產中介人士的介紹，總價在5000萬元左右的房源在市場上較為搶手，多數購房者一般都是通過註冊公司買房繞開限購令限制。而這樣的購買方式在高端樓盤中出現的頻率更高。

除此以外，中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，從六七月開始，一線城市也出現了土地流標的個案，而從上半年經濟增漲看，一線城市中的北京、上海的上漲速度拖了全國後腿。如果到四季度整體經濟再次出現降速，不排除在一線城市也出現局部區域、局部類型房源鬆綁限購的可能性。

胡景暉也表示，一線城市放鬆或取消限購的可能性不大，但預計會做出些許針對合理的首次自住型需求的政策微調。

“另外，在限購的對象上，利用工作居住證等措施增加可購房人數的政策也有可能在四季度以後出現在一線城市。”張大偉說道。

限購政策，從全國範圍看，已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。

“救市”難阻降價潮

7月初以來，全國放鬆和取消限購政策的城市已經接近40個，僅有少數一些城市未曾變化，其放鬆限購後這些城市樓市的表現如何？

據偉業我愛我家市場研究院統計，7月份越來越多的城市限購放鬆之後，從現在的市場觀察來看，僅有部分城市如濟南、溫州、杭州等出現了成交量的顯著增長，但這些城市目前已基本恢復限購未放鬆之前的成交量水平，價格方面也依舊處於小幅下滑狀態。其餘的很多城市，限購放鬆和取消後，並未出現特別明顯的市場成交復蘇，依舊在低位徘徊。

而根據國家統計局公佈的最新數據顯示，與6月份相比，7月份70個大中城市中，價格下降的城市有64個，比上個月多了9個，占比超過九成。持平的城市有4個，上漲的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

但與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。7月份，同比價格變動中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。

值得注意的是，從7月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況看，北上廣深四大一線城市的房價首次出現了環比集體下跌的現象。

對此，業內諸多人士表示，中高端樓盤的小幅上升，以及各地限購政策的鬆綁，並未能對房地產市場起到“救市”的作用。

同策諮詢研究部總監張宏偉告訴本報記者，限購等政策鬆動對於市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。同時，這些“救市”措施反而助長了開發企業博弈市場的決心，一定程度上也不利於市場成交量拉開節奏。

“總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業由於資金面壓力、業績指標等因素開始採取‘以價換量’策略，甚至部分項目採取大幅降價策略以儘快回籠資金，導致70個大中城市房價64個城市環比下跌，其中，杭州跌幅最大環比下降2.5%。總體來看，70個大中城市跌幅範圍進一步拉大，一線城市也全線進入環比降價陣營，即使是廈門、大理這兩個有上漲跡象的城市，最高上漲幅度也不過在0.2%。”張宏偉說道。

與此同時，胡景暉也表示，從一線城市的整體表現來看，北京新建商品住宅已經環比連續4個月出現回落，上海則在4月份持平後，連續3個月回落；深圳、廣州則連續2個月價格回落。從時間順序上看，樓市價格風向整體依然是以北京為引領，特徵明顯。北京7月份價格為環比回落1%，預計市場處於低谷的情況很有可能持續。

素以激進風格著稱的泰禾集團，在今年年初繼續上演瘋狂拿地戲碼的同時，也展開了同樣需要巨量資金的商業地產佈局。

然而，就在集團層面資金吃緊之時，作為多年不離不棄的股東—京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司卻宣佈離場，退出這場快速擴張的遊戲。

泰禾集團8月13日晚間發佈公告稱，上述三股東已於今年5月至8月期間，合計減持占公司總股本5.07%的股份。本次減持後，上述三股東將不再持有泰禾集團股份。

《投資時報》記者發現，此三股東減持股份金額亦屬近三個月內行業最高。

不過，泰禾集團董秘洪再春在接受《投資時報》記者獨家採訪時表示，泰禾資金來源比較多元化，能夠較好保證項目發展的資金需求。三家老股東減持也都在泰禾股價低位進行，對公司影響亦屬不大。

泰禾急速擴張

來自Wind資訊的數據顯示，2014年前四個月，泰禾拿地總金額高達131.21億元，占去年全年拿地總金額176.80億元的74.21%。

如此激進的擴張策略帶來的財務壓力，已明顯反映在其報表上。

根據泰禾2013年年報，公司總負債達306.04億元，占總資產356.95億元的比例高達85.74%。其中，短期借款項目期末餘額較期初增長1438.93%。年報解釋，主要原因為向金融機構及控股股東借款所致。長期借款項目期末餘額，也較期初增長131.49%，系本期向金融機構借入借款增加所致。

  同時，公司經營活動產生的現金流量淨額又較上期減少106.38億元，主要因本期支付的土地款增加。

  在樓市下行、資金鏈緊繃的趨勢下，多數房企都選擇勒緊腰帶度日。但泰禾集團卻反其道而行，除了拿地迅猛，還展開了需巨額資金支持的商業地產佈局。

  今年7月底，泰禾集團宣佈在福州推出一個超過150萬平方米的商業綜合體，3至5年內，更要在全國佈局15~20個泰禾廣場。債務壓力如此巨大的泰禾集團如何能做好平衡？

  洪再春向《投資時報》記者表示，泰禾資金來源比較多元化。目前，泰禾在住宅地產和商業地產方面都已形成豐富的產品線，精准的區域佈局和良好的產品結構可以保證房地產業務持續快周轉。

  洪再春認為，進軍商業地產是泰禾集團非常重要的戰略舉措，在住宅地產波動風險加大、市場競爭日趨激烈的行業背景下，加碼商業地產不僅能降低公司運營的風險，同時還能保證公司的長久運營能力。

  在此基礎上，易居研究院分析師嚴躍進對於商業地產的佈局也提示了風險。他對《投資時報》記者分析稱，去年激進拿地的房企，在今年若要保持運行平穩，關鍵是要確保資金面寬裕。如果有較好的自有資金支持，依然可以在高負債的基礎上進行項目的開拓，但以賭注的方式進行投資容易栽跟頭。

  嚴躍進表示，尤其在商業地產項目泡沫出現的過程中，盲目投資有極高的風險。因為目前實體經濟疲軟，未來商業項目的租賃和出售都容易受到市場的排斥。

  老股東低位減持

  就在泰禾集團需要舉全公司力量扛鼎之時，作為集團多年的股東—京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司卻宣佈，退出這場快速擴張的遊戲。

  泰禾集團8月13日晚間發佈公告稱，公司股東京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司，於5月27日—8月12日期間，通過大宗交易平臺分別減持公司股份2356.64萬股、2000萬股、796.33萬股，減持股份合計占公司總股本的5.07%。本次減持後，上述三名股東不再持有泰禾集團股份。

  泰禾集團2013年年報顯示，泰禾集團除第一大股東泰禾投資持股比例為79.57%以外，京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司分別以2.32%、1.97%、0.78%的持股比例位列十大股東的第二位、第三位和第五位。

  《投資時報》記者據Wind數據分析發現，此次泰禾集團遭減持4.58億元，這一金額位居近三個月遭減持的房企之首，被減倉市值差幾乎相當於排名第二位公司的兩倍。而且，三股東減持時點微妙，正是緊隨泰禾瘋狂拿地之後的5月。

  熟悉資本市場運作的業內人士向《投資時報》記者介紹，這三家股東是2009年7月30日泰禾集團(原福建三農)實施股權分置改革時就有的法人股東，2013年10月15日已全部限售解禁可以上市流通。其間，公司股價一度在12元/股上方，但相關股東並未有減持行為。考慮到泰禾集團近期股價處在低位，估值並不高，在目前這個點位減持，有相當一部分可能是出於稅務安排考慮。

  洪再春認為，目前公司處於快速發展階段，這3家股東出於自身財務運作需要進行了減持安排，並不是不看好泰禾集團未來的發展。這對泰禾集團不會有什麼不利的影響。

  嚴躍進分析稱，從擴張角度看，今年整個土地市場降溫，拿地成本比較低。如果資金保障到位，那麼擴張是利好成本的動作。今年整個資本市場極度厭惡高杠杆和大舉擴張的企業模式，所以對於房企來說，需要把步子放緩。

  鏈接

  三個小夥伴的前塵往事

  京域投資管理有限公司、金銳投資有限公司、富利康投資管理有限公司與泰禾集團淵源頗深，是2009年泰禾集團(原福建三農)實施股權分置改革借殼上市之初就有的法人股東。在福建泰禾投資有限公司重組S*ST三農前夕，這三家公司先後入股成為S*ST三農股東。

  2008年12月，西安騰興科技發展有限公司所持有的S*ST三農法人股796.33萬股被法院裁定拍賣，富利康成功競買，完成過戶後成為其第四大股東。

  2009年3月30日，福建金銳投資有限公司通過協議受讓公司股東上海藍銀投資管理有限公司持有的2000萬股法人股，占公司總股本的10.08%，成為公司第三大股東。

  2009年6月11日，上海金威將所持S*ST三農2356.64萬股股份以4047.7萬元全部轉讓給京域投資。股權轉讓完成，京域投資將持有S*ST三農法人股2356.64萬股，占總股本的11.87%，成為第二大股東。

　　盡管上半年全國住宅市場銷售下滑，但龍頭房企萬科依然保持著繼續增長的態勢。近期萬科發布的半年度報告顯示，今年上半年萬科實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%，成為首家半年銷售額突破1000億元的房企。

　　“萬科始終警惕傲慢和貪婪的”大公司病“，堅持合理定價和做普通住宅，確保公司在波動的市場中取得相對穩定的業績表現。”萬科總裁鬱亮表示，堅持主流定位和積極銷售是萬科業績持續穩定的保證。

　　在業績之外，今年掀起向互聯網學習風潮的萬科在業務領域已經開始了諸多嘗試，包括事業合夥人的成立、“輕資産，重運營”模式的展開以及“全民營銷”模式的推廣等，都已經為萬科未來的轉型發出了明確的信號，在規模擴張的後續階段，萬科正在重構其業務價值鏈。

　　輕資産模式助推業績

　　根據國家統計局發布的數據 ，今年上半年，全國商品住宅銷售面積同比下降了7.8%，十幾個主要城市的市場調整幅度更大，有較多年度歷史數據可連續觀察的14個主要城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽 、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州)，上半年商品住宅銷售面積同比下降了21.7%。

　　在市場成交放緩的背景下，上半年萬科的銷售業績顯得分外搶眼：半年銷售過千億，不僅打破了萬科的歷史，也是其他房企短期內難以企及的高度。

　　“堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩定的業績表現。”萬科總裁鬱亮透露，“上半年萬科銷售的産品中，144平方米以下的戶型佔比達到92%。”

　　但由於上半年結算不多，萬科中報的營業收入同比略微下降了1%，至409.6億元。對此，萬科董事會秘書譚華傑解釋稱，上半年結算不多是因為竣工有限，“竣工一般都集中在下半年，這是行業的季節性規律，但今年這種情況尤其突出。”數據顯示，上半年萬科的竣工面積只佔到全年計劃的26.9%，比去年同期下降了6.6個百分點。

　　受各種綜合因素影響，萬科上半年房地産業務的毛利率出現了下滑，較2013年同期下降了1.9個百分點至21.88%，但結算凈利率與去年相比，卻增長了5.6%，達48.1億元。

　　萬科解釋稱，公司房地産業務毛利率下降、結算凈利率上升的主要原因在於，公司上半年實現投資收益13.1億元，較去年同期大幅增長237.8%。

　　“萬科的投資收益主要來源於聯營合營公司實現的萬科權益利潤，以及通過股權轉讓方式實現項目合作或商業資産處置而實現的收益，隨著”輕資産，重運營“模式的推廣，這類收益將成為一種常態。”譚華傑表示，“這類投資收益屬于經常性的，而並非一次性所得。”

　　所謂的“輕資産，重運營”模式，指的就是萬科今年開始提出的“小股操盤”輕資産模式。該模式的靈感來自於互聯網思維，其特點是：萬科在一些聯營合營項目中不再追求控股，甚至會出讓部分已有的開發項目或商用物業股權，但通常這類項目的經營管理仍會由萬科負責，萬科也可從中收取一定的管理費、或要求獲得高於股權比例的超額分配權。譚華傑認為，這樣的安排，有助於減少增長對股權融資的依賴性，提高公司的投資回報率。

　　這種運營思路的轉變，在萬科上半年的新增項目上得到了體現。今年上半年，在萬科新增的19個項目中，有4個項目的權益比例低於50%，6個項目的權益比例為50%或51%。

　　“通過推廣”輕資産，重運營“的經營模式，萬科的投資收益大幅上升，該模式對萬科財務的積極影響開始體現。”分析人士認為，隨著萬科“輕資産，重運營”模式的逐步展開，萬科未來的盈利結構也將會出現明顯的變化。

全民營銷的爭議

　　除了推進小股操盤的輕資産模式外，萬科上半年在學習互聯網企業方面，還成立了事業合夥人制度以及推廣“全民經紀人”營銷，而後者的探索，已經成為當下行業熱議的焦點。

　　從今年7月開始，萬科成都、上海、西安、深圳等多個分公司均推出了一項網絡化全民營銷項目，這些項目盡管名稱各異，包括“萬享會”“萬科經紀人平臺”“萬客通”等等，但在功能方面，都是作為萬科的“全民經紀人”平臺進行運作。

　　《中國經營報》記者從萬科方面瞭解到，上述平臺均是基於互聯網平臺的全民互動營銷工具，任何人均可通過網上注冊，成為萬科的線上經紀人，然後通過推薦客戶購買萬科項目從而獲取傭金。不同類型的項目所能得到的傭金比例不同，通過這種”全民經紀人營銷模式，萬科能夠招攬到更多的客戶。

　　到目前為止，萬科西安公司在推進“全民經紀人”營銷上已經初見成效。據西安萬科透露，西安萬科在推出“萬客通”平臺20天的時間?，就有10150位民間經紀人注冊，共推薦客戶2029組，成交額2560萬元。

　　“房地産已經進入到了白銀時代，坐在售樓處等別人上門買房子的日子將成為過去，依靠舊的運營模式已經走不下去了。”在解釋為何推出全民營銷平臺時，鬱亮表示，萬科不想把找到客戶的能力完全借助第三方，“不想在拓客上被第三方掐著自己的脖子”。

　　盡管到目前為止，萬科的全民營銷體係並未完全成型，但萬科的嘗試已經引起了一些房地産中介行業人士的質疑。易居中國執行總裁丁祖昱就以西安萬科為例，認為西安萬科招攬的經紀人多數都是中介門店經紀人或銷售現場置業顧問，萬科將全民經紀人直呼為房産經紀人，是扯下“最後遮羞布”，推廣這種模式是“挖別人?腳”，有誤導業內的嫌疑，也是對其重要合作群體中介和代理公司的極大不尊重。

　　“全民經紀人並不是不能做，但對象應該有明確的界定，萬科老客戶、獨立經紀人和萬科自己的員工可以作為帶客的補充，要嚴格把中介代理合作夥伴隔離出去。”丁祖昱表示。

　　對此，西安萬科回應稱，丁祖昱不瞭解“萬客通”平臺的推薦主體，“目前萬客通以老業主居多的大眾經紀人貢獻將近50%，剩下21%是萬科員工推薦，最後11%才是合作夥伴推薦。與此同時，”萬客通“平臺的運行，對西安萬科的幫助巨大，上線一個月成交3408萬元，減少了營銷成本，在市場下行期尤為重要。”

　　針對上述回應，丁祖昱回擊認為：“萬科方面的數據不完整，而且是內部數據，還未證明真實性。如果老業主的貢獻有50%，為何之前不大書特書，非要等質疑時才找出來應付？”

　　雙方的爭論至今仍未停止，但萬科顯然對推進“全民賣房”的營銷模式已經下定決心。8月20日，萬科週刊發表了《致萬科同享會會員合夥人的一封信》，信中明確透露，全新改版的“萬科同享會”即將上線，該平臺將會成為萬科各分公司量身定做的“全民經紀人”工具。“只有搭建公開平臺，才能將推薦權和決策權交還給消費者；只有開放多元渠道，才能讓資源流向真實價值創造的地方。”萬科在其中表示。

　　對于全民經紀人平臺可能侵犯第三方中介機構利益的問題，鬱亮對記者表示，在房地産的白銀時代，單靠開發商自己是做不完的，“希望跟所有合作夥伴共同面對房地産的白銀時代，發揮各自作用，而聯手做改變是最好的方式。”

　　北京淡市推地思路起底

　　8月20日，經過193輪競拍，備受矚目的北京西城區華嘉胡同地塊最終以總價74.6億元、溢價率110%被北京華融收入囊中，樓面價63377元/平米。

　　這一價格令華嘉胡同地塊一舉成為北京歷史上成交總價最高的地塊，同時高達6.34萬/平米的樓面價，也創下了今年以來的單價最高紀錄，若除去商業部分，住宅樓面價或已超10萬元/平米。

　　“這一結果我認為還是比較正常的，”北京市房協副秘書長陳志對《華夏時報》記者表示，“這一地塊本身位置的稀缺性就註定了它地王的命運。”

　　不過，“地王”的出現無疑將傳導市場向好預期、開發商資金緩解的信號，這對於剛剛被宣佈“房價開始下降”的北京樓市來説，或許是個“好消息”，但對於北京市土地部門來説，熱門地塊的出讓背後也隱藏著其難以言明的矛盾心態。

　　“地王”復出

　　根據北京市土地儲備中心的信息顯示，華嘉胡同地塊位於西城區豐盛地區，東至金融街(6.57,0.420,6.83%)E9用地及消防站項目用地邊界，南至華嘉胡同，西至金融大街，北至王府倉胡同，是三年多來北京市供應的惟一一塊二環內住宅用地。

　　截止到8月19日，該地塊共獲得北京華融、信達、安邦保險、SOHO中國、方興-保利聯合體給出的5次報價，其中最高報價為36.1億元。

　　根據招標文件，地塊競得人需無償還建地上商品住宅共計312套，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高於25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩餘房源全部由西城區政府以42363元/平米的單價回購。

　　除此之外，該地塊還附帶了其他苛刻條件，如競得人需無償還建地下人防工程不小於10000平米，項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排等。

　　“因為這一地塊上限制條件太多，所以參與企業只有五家，不過華融是這一地塊的一級開發商，所以也有一些優勢。從競拍過程中可以看出華融對這一地塊是志在必得。”北京一位在競拍現場“觀戰”的開發商告訴記者。

　　資料顯示，競得者北京華融的全稱為北京華融基礎設施投資有限責任公司，隸屬於北京市西城區國資委，由西城區國資委履行出資人職責，並授權同屬西城區國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。

　　業內人士分析，金融街此前一直在調整戰略重心，希望能借助金融街西擴的機會，重新將重心轉回北京金融街區域，並預計可積極爭取區域土地儲備約200萬平米。2012年，金融街控股就合計斥資近64億元拿下西二環西側月壇南街兩地塊。此前，金融街控股一位副總也曾對媒體表示“會尤其關注西城區掛出的優質地塊”。

　　早在今年2月17日，原本掛牌出讓的華嘉胡同被因故叫停，當時業內人士分析，由於這一地塊出讓的時間正值全國“兩會”前夕，土地市場的動態很容易成為政策焦點，因此此次叫停行為不排除是政策原因。

政府托市？

　　北京地王甫出，對北京市土地部門“托市”的質疑聲又起。

　　“從華嘉胡同地塊的成交價格可以看出，北京市政府對這一地塊的期望還是很高的，溢價率放到110%，之前北京市一直把土地溢價率控制在50%以內。”業內一位分析人士指出。

　　就在7月底，北京土地市場掛牌的大熱地塊孫河地塊因定價過高而流拍。當時接近北京市國土局的一位業內人士曾告訴記者，近期北京市有意加快推地節奏，且推出孫河兩幅熱門地塊的目的是意在托熱土地市場。

　　根據北京市土地儲備管理中心的信息顯示，孫河地塊的掛牌日期為7月15日，華嘉胡同地塊掛牌時間為7月17日，基本為同時推出。

　　“孫河地塊流拍確實讓政府部門感到比較意外，所以此次華嘉胡同地塊的出讓，土地部門也比較重視。”北京一位開發商告訴記者。

　　實際上，盡管從華嘉胡同地塊的位置來看，這一地塊只要推出就會成為“絕無異議”的地王，但是，這一地塊推出的時機背後卻隱藏著政府的推地思路，也與未來土地與市場的發展趨勢密切相關。

　　“從土地市場低迷期政府的推地思路來看，地方政府往往會迫於財政壓力而採取‘托市’措施，比如推出優質地塊、降低起拍價格、降低競拍門檻等措施，以適度‘炒作’土地市場，刺激土地市場回暖。”同策房地産研究機構總監張宏偉表示。

　　公開數據顯示，7月當月，北京土地市場僅成交4宗宅地，規劃建築面積同比減少近七成。7月，北京土地出讓收入同比下滑45%。

　　“在持續接近半年的地熱房冷後，土地市場逐漸開始降溫。房企由於成交不佳、資金鏈趨緊等因素，購地已趨於謹慎。”中原地産首席分析師張大偉在“綠城京杭府媒體品鑒活動”上表示。

　　上述業內分析人士指出，這一地塊出讓的時間點非常巧合，8月18日，國家統計局發布的數據顯示，四大一線城市中房價惟一還在堅挺的北京也終於撐不住出現了環比下跌的態勢，這也是北京房價自2012年6月以來首現下跌。

　　“在這樣的時間點上，北京成交地王地塊，無疑給市場帶來新的預期，不但證明開發商資金充裕，也給樓市再次帶來了向好的信號。”張大偉表示。

大盤藍籌中國建築（601668）披露半年報顯示，2014年上半年公司實現淨利潤118.15億元，同比增長34.4%，每股收益0.4元。主要因為經營規模擴大、盈利增加。

1-6月，公司實現營業收入3749.41億元，同比增長24.2%。因新簽專案達到施工高峰，經營規模擴大，結算收入增加。

半年報顯示，中國建築上半年建築業務新簽合同額約7200億元，同比增長9.8%。其中，房屋建築6323億元，同比增長15.6%；基建業務828億元，同比下降20.8%；設計勘察業務49億元，同比增長8.9%。

公司曾在 8 月 14 日晚間 披露業績預告，公司預計1-6月現歸屬于上市公司所有者的淨利潤87.9億元，同比增長在30%以上。因此，本次業績的正式公佈並沒有大幅超出市場預期。

值得注意的是，中國建築上半年地產業務銷售額有所回落，為682億元（中海地產567億元，其餘地產115億元，均包含了合約銷售和認購銷售），同比下降13.5%；銷售面積527萬平方米（中海地產399萬平方米，其餘地產128萬平方米），同比下降21.0%。同期，公司新增土地儲備約760萬平方米，期末擁有土地儲備約6655萬平方米。


而與此同時，公司表示仍繼續努力推進“國際化”發展戰略。報告期內，海外業務新簽境外合同423億元，同比大幅增長88.6%，公司國際業務的營業收入同比增長23.4%，達到205億元。同時，公司全資子公司中建美國有限公司完成了對美國PLAZA建築公司的收購交割。如將營業額合併申報，中建美國公司的工程管理類營業額達到13.87億美元，可躋身全美前20強。

此外，有分析師還指出了中國建築所處的央企改革概念。作為央企創新先鋒，中國建築有望率先受益于國企改革浪潮。公司改革創新方面一直走在同行前列，是第一個推出股權激勵方案和優先股融資方案的大型建築央企，在資產整合、重組方面具有豐富經驗。在當前國企改革浪潮中公司有望繼續領先，率先享受改革紅利。

新盤全方位搶客 二手成交縮20％

多個新盤部署開售，新地（00016）將軍澳天晉IIIA期上周「以快打慢」突擊開價及收票，?隆地產（00101）九龍站君臨天下豪宅貨尾亦劈價促銷，加上正收票的?地（00012）長沙灣曉盈和同系短期內開價的堅尼地城浚峯，合共提供約1476個一手單位，全方位力吸中、細價樓以至豪宅盤的購買力。除浚峯外，其餘三盤正收票，已凍結市場資金逾3億元，單是天晉IIIA期過去2天已收票超過2300張，超額認購約11倍。

周末一手僅沽36伙

面對一手市場新一輪推盤潮，新盤貨尾及二手市場均受壓，十大二手屋苑過去兩日成交量按周減少兩成，新盤市場過去兩天亦僅沽36伙，成交量連跌4周，並創6月初以來近13周新低。

以貼市價推售的天晉IIIA期， 上周六首度開放示範單位及收票，不少準買家在示範單位所在的中環國際金融中心（IFC）樓下大排長龍，場面「墟冚」。市場消息指出，上周六首天已取得逾1300張，昨天再收近1000票，短短兩日已有逾2300張入票，票數雖未創單日新高，但由於每位買家只限登記兩次，故「水份票」大減。

據悉，發展商新地最快今日加推單位。有將軍澳區代理表示，大部分二手業主仍看好後市，未見大規模減價求售情況。

上周五劈價重推的君臨天下，過去兩天發展商亦開放現樓示範單位供參觀。有九龍站區代理表示，君臨天下由於首批只推售低層單位，未見二手業主有減價意欲。君臨天下業主陳先生說，發展商劈價賣樓是樓市下跌的訊號之一，但目前無計劃將手頭物業出租或放售，是次發展商訂價雖然較以往推售時低，但仍高於他購入單位時的呎價，所以不認為是減價。

面對兩個新盤推售，?地亦不敢怠慢，加緊催谷旗下長沙灣曉盈入票。至於同系的堅尼地城新盤浚峯亦急不及待，昨天開放示範單位供公眾參觀，部署「參戰」。

?地營業（二）部總經理韓家輝表示，首批單位將於本周初開價，推出不少於50伙，售價將參考同區新盤。

珒然連售兩伙涉億元

中、細價樓以至豪宅盤全方位力吸購買力，新盤貨尾銷情受挫，過去兩天只錄得36宗成交，連跌4周，並創6月初以來近13周新低。不過，個別新盤則有大手交易，例如大埔白石角逸瓏灣有買家以2700萬元購買一對相連單位；西半山珒然亦連沽2伙，售價各逾5000萬元。此外，長實（00001）旗下天后DIVA，昨天再沽1伙，全盤118伙已售罄。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，市場購買力聚焦一手，發展商紛紛加快推盤步伐，近期港九新界同時有多個新盤推出，新盤數量創近半年高位，預計二手靜局將維持一段時間。

多個新盤蓄勢待發，搶截二手購買力，10大屋苑過去周末錄16宗成交，按周跌兩成，4個屋苑「捧蛋」；荔枝角美孚新邨頂層戶反價12萬元高價易手。

根據中原地產，過去周末10大屋苑錄得16宗成交，較上周20宗減少兩成，其中有4個屋苑錄「零成交」，包括鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、將軍澳新都城、東涌映灣園；而成交最多為美孚新邨，錄得5宗。

將軍澳新盤登場 睇樓量跌半

另美聯物業指過去周末錄12宗成交，按周跌25%；利嘉閣地產指按周升13%至18宗；香港置業錄10宗，按周多1宗（註：4大代理統計的10大屋苑有別）。

將軍澳大型新盤登場，有該區代理指，區內周末睇樓量下跌約3至5成，二手交投萎縮，僅零星成交，但造價硬淨，君傲灣兩房戶一周內兩度破頂。據悉該1座高層E室，實用面積471平方呎，以580萬元沽出，實用呎價12,314元，創同類呎價及造價新高。賣方2011年355萬元入市。

另邊廂，港島區盡管不乏睇樓客，惟缺盤下，出現「有客無貨」情況。以太古城為例，目前約有350間放盤，惟半數連租約，可提供的議價空間一般收窄至3%內，個別「零議價」；另海怡半島情況相若，大部分單位叫價較對上同類成交高3%至5%。

此外，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城的睇樓量亦回落1至3成不等，前者的成交量更按周減逾4成，由7宗回落至4宗。

美孚新邨一枝獨秀，連續3周維持5宗買賣，且錄反價成交。香港置業高級區域董事余柏指，7期荔灣道頂層D室，實用面積522平方呎，屬兩房，以521萬元易手，料為頂層戶新高，呎價9,981元。

美孚新邨頂層戶 售521萬新高

由於上址屬頂層，無電梯直達，一般會較其他單位平1成，惟上述業主原叫價510萬元已屬進取，遇實客後恐「賣平咗」，更即場反價約10萬，仍獲上車客追價。賣方4年前以315萬元入市。

中原地產分行經理梁植霖指，近期推售大盤位處將軍澳，且屬遠期樓花，市區則以單幢項目為主，個別上車客心急，寧高價入市二手，故美孚新邨周末睇樓及交投量得以保持，成交以細單位為主。

屯門仁政街商住地限量地及同區樂翠街洋房地以高價賣出，對區內二手市場產生刺激作用，約4成業主調高叫價，約2至5%。

如碼頭區邁亞美海灣一個兩房單位，原先開價283萬元，現加至290萬元，微調約2.5%。

邁亞美海灣叫價加2.5%

祥益地產高級營業經理潘鈺?指出，周六、周日更新放盤單位叫價時，約4成業主憧憬後市向好，調整單位放盤價，調高幅度約2至5%。如邁亞美海灣一個兩房戶，實用面積403平方呎，本來開價283萬元，及至上周屯門兩幅地皮高價售出後，單位業主亦相應調高叫價，放盤價加7萬元，至290萬元，加幅約2.5%。

潘鈺?坦言，雖然上述邁亞美海灣兩房戶輕微加價7萬元，仍是碼頭區的貼價盤，因為區內低於300萬元的放盤單位寥寥可數。

兆康苑售325萬 兩房新高

由於賣地成績理想，居屋兆康苑亦再破頂創新高。月頭兆康苑3房破頂，祥益地產高級營業經理黃振文指出，兆康苑K座中層4室，屬大兩房單位，有裝修，實用面積483平方呎，以自由市場價325萬元售出，售價破屋苑兩房成交價新高紀錄。此單位剛於周六放盤，放盤價330萬元，放盤1天，獲區內分支戶洽購，以325萬元達成協議，業主於2007年11月以96萬元購入，帳面獲利229萬元。

另外，有外區客即睇即買，以263萬元購入凱德花園1座中層C室，實用面積325平方呎，新買家以一筆過付款。

放寬限制明截標 再流標機會減

市建局「鬆綁」重招的觀塘市中心重建項目明天（26日）截標，據悉內房龍頭萬科已獲邀組財團投標，因限制減少，料今次會有更多發展商組財團入標，減低項目再度流標的機會。

觀塘市中心重建項目屬本年度重要的住宅用地供應，今次招標的第2及第3發展區可興建4幢住宅，合共提供約1,700伙單位，佔期內建屋目標接近10%，是政府能否完成建屋目標的關鍵項目。

改招標條款 撤80億入場費

市建局為了減低再流標的風險，早前已修改了項目招標條款，除了取消了80億元入場費外，亦容許獲邀入標的10間發展商，跟其他未獲邀的發展商合組財團，例如萬科、九建（00034）、麗新發展（00488）及羅氏針織家族等，曾遞交意向書的發展商，藉此增加市場競爭。

消息人士表示，其中內房龍頭萬科已獲發展商邀請合組財團入標，增加中標的勝算之餘，亦有助減低投資風險。

消息人士續稱，萬科未獲市建局邀請入標，主因是未符合擁有興建公共交通交滙處經驗的要求，但他解釋，萬科在內地擁有相關的發展經驗，但最終仍不獲市建局認可。

萬科：續物色中小住宅項目

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，集團對觀塘市中心重建項目有興趣。

問及是否已有發展商接洽組財團入標，林力山則未有回應，只表示集團會繼續在本港物色中小型住宅項目。

觀塘市中心重建項目第2及第3發展區佔地約23.42萬平方呎，總可建樓面面積185.36萬平方呎，包括住宅樓面約149.6萬平方呎、零售樓面約15.53萬平方呎，以及交通交滙處等政府設施樓面約20.23萬平方呎，今次招標出售只有住宅部分，而零售部分會由市建局持有作收租用途，預計在2019/20年度落成。

項目仍設底價 及分紅要求

據了解，雖然取消了入場費，但項目仍設有底價及分紅要求，一旦發展商的出價或分紅比例，未符合當局所定的要求，仍會收回土地，不排除自行發展。現時獲邀入標的10間發展商，包括長實（00001）、?地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、會德豐（00020）、鷹君（00041）、信置（00083）、嘉里建設（00683）、太古地產（01972）及南豐。

最近，珠三角大型中介家家順近600員工為了追討560萬元（人民幣，下同）拖欠佣金，與香港上市公司龍光地產（3380）在深圳的總部爆發集體衝突，上演「圍城大戰」，引起業內業外廣泛關注。在這場衝突的背後原因是，今年以來內地整體市場低迷，成交量大跌四五成，珠三角多家房地產中介遭多家開發商拖欠巨額佣金；其中，中原遭全國上百家開發商拖欠30億元佣金、港置也被拖欠1億元，加上家家順4億至5億元等，單單華南中介便遭拖欠佣金近40億元，拖欠佣金主要集中在惠州和東莞的項目。為了追討佣金，家家順和中原分別將龍光地產和光耀地產告上了法庭。

自去年下半年以來，內地高漲多年的房地產市場便出現降溫，今年更是持續低迷，許多城市成交量暴跌四五成。其中深圳、惠州和東莞新房成交均跌了約四成。成交大跌，影響了開發商資金的正常回籠，且建築原材料等巨大費用急待結算，但開發商又很難從銀行貸款，從而導致資金鏈緊張。惠州本地最大開發商光耀集團因資金鏈斷裂而陷於困境，業內人士稱其已被30多個合作方告上了法庭。

資金鏈緊張 惠州東莞重災

開發商的資金鏈緊張也影響到為其代理新房銷售的下游地產中介，並造成了廣泛的巨額拖欠。由於惠州、東莞的地產項目因剛需未如深圳，成為開發商拖欠佣金的集中區域，記者從總部設在深圳的當地中介家家順、世華和中聯有關負責人處獲悉，分別遭開發商拖欠4億至5億元、3,000萬元和1,000萬元；其中，家家順涉及的開發商達到數十家，僅龍光城項目就拖欠佣金560萬元。

中原遭拖佣近30億 佔四成

在珠三角有廣泛業務的港資中介也身陷其中。中原集團華南區總裁李耀智接受本報記者採訪時表示，截至目前，全國百家開發商拖欠中原集團的代理佣金總額已接近30億元，去年中原地產全國代理佣金合同收入為75億元。由此推算，中原集團遭拖欠的佣金佔其收入高達四成。李耀智還透露，龍光地產開發的惠州龍光城拖欠中原佣金200萬至300萬元，光耀地產則拖欠2,000萬元。「這顯然並非一個健康發展的行業應該有的表現。」他期望通過曝光這一現象，促使開發商盡快支付久欠的佣金。

跟中原類似，港置地產董事總經理陳鵬向本報記者透露，因市場不好，十多家開發商欠其公司佣金近億元，約佔公司業務收入一成多，這些開發商和項目，主要集中在惠州和東莞，其中龍光城欠佣200多萬元，更有開發商拖欠佣金超過一年。

深圳美聯遭拖佣數千萬

美聯中國也遭開發商拖欠巨額的中介佣金，只是該公司的母公司為香港上市公司，其中國區行政總裁張錦成不願透露具體金額，僅表示目前佣金結算還算正常。但深圳美聯物業董事總經理江少傑則透露，東莞、惠州超過十家中小開發商拖欠公司佣金數千萬元，有的更拖欠超過一年，開發商拖欠佔比達兩成。

有港資中介因員工未獲開發商付佣，導致公司與員工關係受影響。陳鵬告訴記者，現在市場低迷，成交量大跌，港置許多員工業務收入亦大跌，以前的佣金又得不到結算，他們要按月交房租和吃飯，如果沒有或者很少生意的話，他們底薪根本不足以應付其日常開支。許多員工迫於生計，聯合起來給公司施加壓力，認為是公司追討欠佣不力。

中介沒錢墊付 三角債頭疼

「因開發商沒有給公司結算佣金，我們中介也沒有那麼多錢墊付給員工，公司因此面臨很大的壓力。我們也覺得很無奈，不停地找開發商追討佣金，但有的根本沒有結果，這種三角債關係讓人很頭疼。」他無奈地說。