1.7萬平方公尺 鄰新板特區 敗訴定讞

交通部向中廣公司索討新北市板橋機室八筆精華國有地，纏訟十年終獲勝。最高法院昨認定，中廣三十年前取得這批土地所有權的過程，違反《國有財產法》等法規，昨判中廣應將這八筆面積共約一萬七千平方公尺的土地，回復登記為中華民國所有，全案定讞。

仍有一地纏訟中
交通部表示，未來取回用地後，會先行評估是否有公用需要，確定無公用需要，就會移給國有財產署接管，收歸國有。中廣昨未對此案做出回應。台灣房屋店長李容瑋表示，板橋民族路一帶少有土地釋出，行情難判斷，但周遭新建案「三輝謙匯」，開價已達六字頭。

二○○四年間扁政府清查國民黨黨產，交通部提告索討中廣五處土地，已贏回新北八里與彰化芬園兩處土地，但輸掉嘉義民雄土地，另有中廣花蓮台土地，仍在審理中，其中板橋機室因鄰近新板特區，若變更為住宅用地，市值粗估超過百億，是最有價值的一筆。

交通部指出，中廣板橋機室土地，是台灣光復後，中廣代表政府接收日據時代電台產業，原始登記為國有地，一九八一年間中廣登記成土地的管理機關，四年後再以作價轉讓取得土地所有權。

交通部指中廣沒付錢，又違反國有財產不得以私法人為管理機關等規定，要求回復登記為國有。中廣則提出當年行政院核准文件，堅稱合法取得所有權，價款已由中廣為政府製播節目扣抵。

43年前就該移交
更三審認定，當年行政機關同意過戶，是依國民黨一九四六年決議，但政府機關管理處分國有財產應依《憲法》規定，且《國產法》明定各單位管理的國有財產，應在一九七一年移交國產局完畢，因此判中廣應將土地回復登記為國有。最高法院昨駁回中廣上訴定讞。

交部向中廣討地判決情形
◎2013/05/20 審理中
追討花蓮美崙中廣花蓮台大樓與土地，約9640平方公尺
◎2005/05/20 中廣勝訴定讞
追討嘉義民雄4座廣播天線鐵塔、土地及地下纜線網路，約10萬平方公尺
◎2007/05/17 交部勝訴定讞
追討彰化芬園微波機室與土地，約2930平方公尺
◎2010/12/27 交部勝訴定讞
追討新北市八里廣播發射站及16筆土地，約26萬平方公尺
◎2014/08/26 交部勝訴定讞
追討新北市板橋中廣板橋機室與土地，約1萬7千平方公尺
資料來源：《蘋果》採訪整理


自由時報
中廣占百億土地 判還國有定讞

交部追討不當黨產 纏訟10年

民進黨政府時期追討國民黨不當黨產，其中針對中國廣播公司板橋機室等八筆國有土地所有權案，經纏訟十年，最高法院判決交通部勝訴，中廣須將名下新北市板橋區五千多坪、市價超過一百億元的土地所有權登記塗銷，相關土地所有權皆屬國有財產，全案定讞。

對於判決結果，中廣方面表示，需徵詢公司法務意見，隨即未再回覆訊息，無法知悉其回應。交通部則回應，目前還未收到法院判決書，交通部若能取回土地所有權，會評估是否有公務使用計劃，若無公務之用，就會移交給國有財產署。

板橋市價百億資產 回歸國庫
本件為公家機關追討不當黨產案例中，判決結果讓國庫進帳最多的土地資產；一、二審法院均判中廣勝訴，但九十七年二月更一審交通部逆轉勝訴，其後更二審、更三審也都維持交通部勝訴，中廣不服提起上訴，遭最高法院駁回。

民進黨政府時期開始追討包括中廣在內的國民黨不當黨產，國民黨出售中廣後，交通部仍持續追討。
本案土地位於新北市板橋區民族路的中廣板橋機室土地，屬於新北市新板特區精華地段，面積一萬七八五七平方公尺、約五千四百坪。根據當地房仲估價，若變更成商業用地，一坪可達三百萬元，而若變更為住宅用地，一坪則約二百萬元左右，主要是容積比例不同，但土地價值仍高達一○八億元至一六二億元左右。

交通部在九十三年、民進黨執政期間提告指出，位於新北市板橋區民族段三筆土地，是政府代表國家接收的日產，原登記屬國有土地，早年分別由交通部和中廣前身國民黨中央廣播事業管理處接收管理。

但國民黨竟於七十年間，將三筆土地變更管理機關為中廣，七十四年又以「作價轉讓」為由，將土地所有權移轉登記為中廣所有，後來該三筆地號土地另外分割出五筆；交通部認為，該八筆土地均為國有公用財產，依國有財產法第廿八條等規定應不得處分，也不得以私法人為管理機關，其移轉物權均無效。

中廣辯稱，行政院於四十年間核准本案土地作價轉讓給中央廣播事業處，應付價金由中廣為政府處理廣播事業所獲得的補助費扣抵，後來土地由中廣接手，當時國有財產法尚未制定，取得土地過程合法。

中廣受託接收 土地仍屬國有
判決指出，合議庭認為，中廣當年受政府委託，接收「台灣日據時期各電台產業」，本案八筆土地不因中廣接收日產而取得土地所有權，土地仍屬國有，這八筆土地雖在中廣名下，但中廣並未取得所有權，仍為國家所有，因此土地登記的管理人及所有權人為中廣，已違反國有財產法，妨害政府的土地所有權，判決交通部勝訴定讞。

10月夜宿仁愛路 串聯嗆高房價

無殼蝸牛再起，10月4日將夜宿仁愛路、抗議高房價！1989年發起的無殼蝸牛運動，4萬多人夜宿忠孝東路，抗議房價、地價高漲使貧富差距擴大，事隔25年，高房價更惡化，公民團體因此發起「巢運」，昨日記者會提出5大訴求，並高喊口號：「滅金權，爭公平。」

台北市房價連漲逾10年，房價所得比更一度達到15倍，居全球之首。25年前的無殼蝸牛運動發起人李幸長表示，多年來，高房價問題沒有改善反而更惡化，政府官員沒一個敢說不支持居住正義，但沒有一個政策照顧到弱勢民眾的居住問題，「政府對不起年輕人！」

「從貪官手中奪回」
巢運發言人彭揚凱指出，2014年北市最高價的路段皆位於大安區，其中最貴的仁愛路三、四段，每坪均價高達111萬元，因此巢運目前已集結65個公民團體，號召年輕人10月4日站出來，一起夜宿仁愛路，將城市從貪官手中奪回來。

無殼蝸牛聯盟提供
提出5大改革建議
昨日上午近百位公民團體代表人聚集忠孝東路四段，也就是25年前無殼蝸牛夜宿地點，表示不再等待政府改變，並提出「居住人權入憲、終結強拆迫遷」、「改革房產稅制、杜絕投機炒作」、「檢討公地法令、停建合宜住宅」、「廣建社會住宅達5%、成立住宅法人」和「擴大租屋市場、制定租賃專法」等5大居住改革建議，要求政府盡速修法。

台灣農村陣線理事長徐世榮表示，高房價不是技術問題，而是政治問題，現在台灣已進入「富者田連阡陌，貧者無立錐之地」困境，政府應保障居住人權，而不是用徵地、拆遷的理由毀損民眾家園。房市改革行動聯盟發言人江穎慧也要求政府正視持有稅過低問題。

公民團體也抨擊內政部訂定10年推1萬5000戶的社會住宅量體過少，且政府忽略租賃市場，淪為黑市。對此，營建署回應，財政部今年已修法將社會住宅列為社會福利設施，未來10年內社會住宅將達3萬4千戶、租金補貼將達6萬5千戶。

「覺得看不到未來」
「高房價對低學歷的人迫害更深。」18歲的吳馨恩說，因學歷不高，薪資不超過23K，原本月租6000多元，現在改租3000元倉庫，「我大概一輩子買不起房子，覺得看不到未來。」

巢運5大訴求與活動
●主要訴求
★居住權：居住人權入憲，終結強拆迫遷
★不動產稅改：改革房產稅制，杜絕投機炒作
★公有地：檢討公地法令，停建合宜住宅
★社會住宅：廣建社宅達5%，成立住宅法人
★租賃住宅：擴大租屋市場，制定租賃專法
●後續活動
★10月4日夜宿仁愛路
★即日起至9月28日進行「帝寶1坪爭公平」群眾募資，募得經費將做為後續活動資金
★「巢運」為長期活動，公民團體直至2016年總統大選前，都會持續表達訴求並倡議修法
資料來源：《蘋果》採訪整理

【報你知】無殼蝸牛 爭居住權
無殼蝸牛聯盟發言人呂秉怡表示，1988年，當時在板橋新埔國小教書的李幸長為了籌措女兒醫藥費，賣掉新北市中和區的房子，賺數十萬元。
雖解決燃眉之急，但房價快速上漲，他認為是不義之財，很多親友也都遇到買房困難的情形。李幸長便在1989年和同事成立「無住屋者自救委員會」（無殼蝸牛聯盟前身），並在8月26日發起無殼蝸牛運動，夜宿台北市忠孝東路四段，有4萬多人參加，爭居住權。


自由時報
無殼蝸牛再起 10/4夜宿仁愛路

65民間團體 啟動「巢運」
台灣房價世界第一貴，六十五個民間團體組成社會住宅推動聯盟昨日啟動「滅金權、爭公平」的「巢運」，將在十月四日夜宿全台房價最貴的台北市仁愛路三段，要求政府徹底解決高房價問題，還給民眾真正的居住正義。

25年前曾上街 高房價依舊

廿五年前，台灣人首度被高房價逼得走上街頭。一九八九年八月二十六日，五萬民眾響應無殼蝸牛運動，夜宿忠孝東路，政府雖有承諾，卻始終拿不出具體有效方案，廿五年後，高房價問題更加嚴重，千萬豪宅的名詞已經變質為千萬平房！

當年的無殼蝸牛運動發起人李幸長昨指出，住屋應是每一個人的社會權利，無殼蝸牛運動的前兩年，房價雖高，但一般工廠勞工或上班的年輕人只要省吃儉用、努力工作，大概三、五年還可存夠買屋自備款，現在的年輕人一輩子不吃不喝，都未必買得起房子。

李幸長控訴，藍綠政黨都沒有負起住宅問題的制衡責任，立法院不監督中央政府、縣市議會不監督地方政府，以致害死年輕人。

他舉例，中研院鑑於奢侈稅無法抑制房價，七月提出「房地合一、實價課稅」建言，行政院交由財政部規劃，財政部長卻刻意將「實價課稅」拿掉，主政者如此心態，台灣下一代還有希望嗎？

巢運發言人彭揚凱表示，每年十月的第一個星期一是聯合國的「世界人居日」（今年是十月六日），巢運提前兩天，選在十月四日週末夜發起夜宿仁愛路活動，要在一坪叫價三百萬的「帝寶」前，向政商金權發出怒吼，並發表「居住人權入憲」、「改革房產稅制」、「停建合宜住宅」、「廣建社宅達五％」等主張。

居住不正義 籲民眾站出來
政大教授徐世榮指出 ，居住權屬「基本人權」，台灣的都市計劃卻常變成掌權者鞏固樁腳的勝選工具，這是政治問題，不是技術問題，政治問題只能用政治手段解決，大家十月四日要站出來。
社會住宅推動聯盟副召集人陳美鈴則表示，韓國、日本社會住宅比例皆超過六％，台灣卻僅○．○八％，弱勢民眾與年輕人買不起房子，當然不敢生孩子。馬總統警告生育率低是國安危機，危機源頭就在住宅問題。

迎接新生命到來，是家中的喜事。好「孕」風水首重「六甲神胎」站方，也就是常說的「胎神」。其實，胎神每天、每月站位都不一樣，若布置得當，可守護媽媽及寶寶，但若誤觸風水禁忌，可能不利孕婦和胎兒的健康。

烏龜擺飾象徵長壽
風水專家鄭雅勻表示，家有孕婦，住家不宜動工、裝潢，也忌敲打、釘釘子；廚房內的「尖銳物品」宜收藏於廚櫃，避免外露，否則易驚動胎神。關於當日胎神站位，可參考農民曆。

家中擺飾也能守護好孕。鄭雅勻建議，床頭可擺放嬰兒照、成雙的相框及裝飾，營造幸福感，或用小音樂盒播柔和音樂，皆能培養孕婦好心情；擺小沙彌代表勤奮、努力，小烏龜擺飾則象徵小孩長壽健康。此外，若將髒鞋子、腳踏車擺於家中，將穢氣帶入屋內，不利母子健康。

針對「巢運」團體就居住人權、高房價等議題提五大訴求，內政部昨（26）日表示，經立院三讀的人權兩公約已有居住人權精神，而為落實居住正義，將持續推動多元住宅政策，未來10年內社會住宅將達到3萬4千戶、租金補貼達到6萬5千戶，兩者合計達10萬戶。

內政部表示，「巢運」團體提出「居住人權入憲、改革房產稅制、檢討公地法令、廣建社宅達5％、發展租屋市場」等五大訴求。有關居住人權入憲一事，內政部官員表示，我國居住人權雖未寫入憲法，但總統簽署並經立院三讀的聯合國人權兩公約已有居住人權的精神，另一位官員說，居住人權是全體人類應努力的目標，但要入憲很難，據他所知，多數國家也沒有入憲。

內政部表示，這五大訴求是源自居住權與高房價的問題，為解決土地投機與區域人口分佈不均所造成高房價的問題，內政部已於五月向行政院報告，將持續推動「多元住宅政策」，包括規劃社會住宅、租金補貼等措施以逐步落實居住正義。

內政部官員表示，今年租金補貼的戶數是2萬5千戶，明年預計提升至3萬戶，民國112年將達6萬5千戶，目前社會住宅（出租國宅）為6千8百戶，已在興建及規劃的有新北及台北總計五處1千9百戶，到112年可達3萬4千戶。

內政部表示，未來10年預計將有社會住宅3萬4千戶，是目前6千餘戶存量的5倍，其中台北市政府公營住宅計畫有9千餘戶，新北市政府社會住宅計畫7千戶，台中市政府規劃中的幸福好宅計畫1千餘戶；另外桃園縣政府宣示10年內將興建1萬戶福利宅。

國稅局積極查稅，不僅針對一般財產交易所得、奢侈稅徹查，連建商銷售契約是否低報總價藉以逃漏稅更是查稅不手軟。尤其因法令規定，業者出售土地不須繳納營業稅及所得稅，導致建商往往壓低房屋建物售價、提高土地售價，國稅局因此發現近幾年相關稅收短收24億元、補徵營業稅額達1.2億元。

近期國稅局稽察業者申報營業稅資料，發現有部分業者申報售價較行情價偏低，更有業者契約書呈現「房屋售價偏低、土地售價偏高」，造成土地獲利鉅大而房屋卻虧損的情形或建案房屋建造成本高於售價，導致虧損的異常狀況。

國稅局舉例，中部某知名建商在黄金地段推出豪宅案，依該公司提供的房屋、土地銷售契約，登記每坪銷售價格35萬元，其中房屋為每坪15萬元，但國稅局發現該週邊房地價格約每坪30至40萬元，其中房屋每坪為30萬元，同時不動產估價師鑑價資料的評定房屋價格也約為每坪25至30萬元，顯示建商為了節省營業稅低報房屋售價。

永慶房屋契約部經理陳俊宏建議，消費者若遇到建商打算低報房屋售價，不妨可藉此議價，但針對契約內容房地比，最好還是確認清楚再簽約。

身價開出整棟200億元的南京東路三段新地標－宏盛（2534）的A辦最新力作「宏盛國際金融中心」，昨（26）日傍晚終於取得使用執照，讓全案終於跨進一大步；此外，九月份將開放給潛在買家，進行分層出售。這項利多訊息，被解讀為宏盛可望提早在第4季實現開發利益，使得宏盛昨天一早就噴量漲停，重返20元關卡、鎖住20.8元。

宏盛拜「宏盛國際金融中心」熬了快2年、終於取得使用執照，且銷售進度可望跨出一大步所賜，昨天開盤不久即爆量強鎖漲停，一路鎖到終場，並重返20元關卡，一舉突破月線，收紅在20.8元，漲幅達6.94％；成交張數近5千張，其中三大法人買超310張。

「宏盛國際金融中心」為宏盛建設、宏泰人壽、台北市捷運局合作的松山線捷運共構商辦大樓，宏盛分回可售坪數約6,600坪、宏泰人壽分回4,400多坪，總計宏盛、宏壽共持有可售坪數1萬1千多坪；現正委託由戴德梁行代理，全棟開價200億元，物色潛在買家。

法人預估，「宏盛國際金融中心」可售坪若扣除捷運局分回的1,566坪，宏盛和宏壽共1萬1千多坪若順利處分，對宏盛EPS貢獻度高達5∼6元。更受到市場關注的是，若全棟改採「化整為零」、分層銷售，則購買「門檻」可望降低、加速銷售速度，使得最快產權過戶並入帳可望落在第4季。

擁有松山捷運線可望今年底完工通車的利多，號稱是辦公大樓的帝寶，求售案備受矚目。戴德梁行表示，最新調整的銷售策略，是開放潛在買家可採分層登記、購買方式進行，目前每坪定價是三樓以上，每坪售價153∼172萬元不等，視樓層高低而異。

宏盛上半年暫時處於新案完工入帳空窗，營收1億6007.4萬元，毛利率20.24％；合併報表稅後虧損2億2033.2萬元，EPS純損0.37元。

宏盛表示，今年可入帳案源，還有新莊副都心推案「宏盛至達」，年底可望完工，可依銷售進度入帳。今年度推案量上看260億元，包括「宏盛國際金融中心」、「宏盛得意山莊」、「宏盛新世界3」、「海洋都心3」等四大個案，推案量挑戰歷史新高。

今年房市市況不佳，建案銷售期普遍拉長，據《好房網雜誌》調查指出，以往水岸宅多在夏天熱銷，今年不僅案量減少，部分建案更遞延至928檔期，目前指標性水岸宅包括「碧湖畔」、「豐盈海」等，預估928檔期，雙北地區水岸宅總銷可達400億元。

近兩月來客數下滑
台北市指標河岸宅包括璞真建設「碧湖畔」，規劃132、159坪，萬華區的「全坤雲峰」高樓可眺望淡水河，則預計第4季使照取得後推出，價格未定。士林區承德路四段巷內則有「水研」，規劃3、4房純住宅社區，開價平均每坪92萬元，目前尚未完工。

「水研」專案經理葉馥華表示，買方有一半都是為了河岸景觀，以往平均每天約有8組看屋客，但近2個月來客數明顯下滑，每周僅5~8組，不過該案已銷售8成。

新北地區河岸宅就屬遠雄左岸系列最具代表性，該案位於中和區華中橋西側重劃區，其中「玫瑰園」已近完銷，「香榭園」、「牡丹園」皆約銷售5成，每坪價格皆85萬元，其中「香榭園」坪數較大，規劃115、141坪，「牡丹園」則規劃51~68坪。

「這裡的河岸景觀跟大直全然不同」，負責銷售遠雄左岸的專案經理劉德仁說，該案河景由內往外看，有新北市河濱公園、新店溪，台北市河濱公園、台北101大樓等景觀。

銷售期長推案緩慢
《好房網雜誌》社長倪子仁表示，缺乏生活機能的水岸宅市場接受度較低，如五股洲子洋重劃區只推出2個水岸宅，且今年銷售市況未創佳績，銷售期拉長，使得水岸宅推出速度緩慢，928指標水岸宅包括新店「雙水灣」，推估開價每坪為85萬元。

「回家是我們唯一的目標！」北市永春社區都更案延宕多年，去年提出更新計畫變更申請，改為「重建」、「整建」併行，預計9月中進入最後審議。為了促使市府盡快通過此案，同意戶自救會26日掛出自製白布條，表達心聲。

永春都更案97年核定，126戶原住戶中，仍有近10戶未簽署同意書。為了加快更新速度，同意戶和實施者森業營造取得共識、提出變更申請，要將拒遷戶彭家所在的4層公寓改為整建區，其餘維持重建。今年4月底的審議會曾要求，由都更推動中心作平台，要求建商向整建區住戶說明更新計畫，但最後彭家沒有出席說明會。

「悼25」、「我們只要回家」、「回家是我們唯一的目標」、「因為守法讓我們回不了家」，同意戶昨日在更新基地掛白布條，自救會長劉德玢表示，「25」代表更新延宕的這些年來，已有25位老人家等不到新房子過世。他說，住戶決定不再沉默，會把握任何陳情機會，要求市府展現魄力，讓此案早日動工。

拒遷戶彭龍三則說，同意戶受契約束縛，也只能配合建商計畫。他表示，整建區說明會當天他剛好出國，事後看到會議紀錄全都在批評他，「那就沒什麼好談的」。他說，森業不願提供整建區建築圖，他也不希望建商碰自家的房子，以免財產有損失，「我們會自己解決居住的問題」。

台北市捷運工程局昨天開標捷運共構宅「碧潭有約」，但令人意外的是，標脫率只有3成，顯示出民眾對於房市仍抱持觀望的態度。不過專家劉陳宏表示，由於鄰近捷運的房子享有交通便利的優勢，所以附近的房價還會持續上漲。

捷運共構宅「碧潭有約」總計有23戶，坪數是27至92坪，而標售底價也從1403萬至4140萬元，共吸引13筆標單，但最後僅標出7戶，創下近年捷運共構宅銷售的最差紀錄。台灣房仲業者劉怡蓉接受聯合報採訪時表示，會造成房價差異的關鍵在於房子坐落面向，其中又以面對碧潭位置的房價比較高。

雖然許多民眾對於捷運共構宅仍存有疑慮，但劉陳宏在聯合報提出不同看法，以捷運大橋站為例，附近除了有商場外，剛好也位於繁華的夜市，等到捷運共構宅蓋好之後，屆時周遭的房價還會再上漲。 劉陳宏說，當初他的哥哥在他的建議之下，買下同一棟大樓的6樓，在前年是以每坪30萬元的價格買進，不過隨著捷運開通之後，因為交通便利的關係，這兩年來每一坪的價格又上漲了10萬元，可以看出台北市房價呈現上漲的趨勢。 專家認為，因為目前薪資低，再加上物資太高的情況下，造成不少年輕人買房的壓力，建議可以先從價格較低的地區著手。

現今高房價的時代，雙北地區的住宅一般人依舊是很難買得起，而淡水區在新北市升格後，人口成長數卻是全市之冠，根據報導指出，目前淡海新市鎮每坪27到34萬左右，將會是首購、換屋族的優先考量，而當地民眾卻認為供給量過大，導致空屋率持續攀升。

自捷運信義線通車之後，淡海新市鎮搭捷運淡水線轉信義線就能直達信義計畫區，大幅縮減了車程的時間。而新北市政府表示，新北市「淡海輕軌」第一期最重要的淡水區公所站工程施工，於2014年9月初開始辦理等先期工程，預計2018年底完成，屆時捷運網路串連整格淡海新市鎮，將創造出海景城市生活圈。

台北市中心的高房價，或許讓不少首購、換屋族群對淡海置產心動，在交通便利的改善之下，可減少通勤的時間，同時淡水區域內的幾項工程在2014年也將陸續完工，包括淡水綜合行政大樓，淡水區國民運動中心，以及戶政、警政、地政、稅捐等機關在此聯合辦公，大大提升了生活上的機能，然而淡海新市鎮自從威秀影城宣布退出後，多少也對投資客造成了影響，有建商因此喊出一字頭的房價。

根據民視新聞報導指出，供過於求的現況讓建商不得不降價求售，有建商就喊出每坪19.8萬的預售行情，藉此拉抬買氣，和周邊每坪25?30萬的行情，明顯便宜許多。房產專家張欣民日前也在《日光大道》節目中分析，當供給量增加、交易量萎縮時，就會達到央行所期待的房價下降，價格有望下修5％?10％左右。政府打房不斷，也讓供給量大的淡水開出房價下修的第一槍。

符合所有族群的社會住宅將出現！新北市城鄉發展局將改建的永和區秀朗派出所暨社會住宅導入「通用設計」概念，居住空間方便孕婦、身障者與年長者等族群使用，獲自由空間教育基金會頒發「2014-2015居住空間通用化標章候選證書A級」。

秀朗派出所暨社會住宅改建將於今年底動工，採地下2層及1至4樓為派出所、5至9樓則是36戶「只租不賣」的青年社會住宅，因導入友善各族群的「通用設計」，獲自由空間教育基金會頒「2014-2015居住空間通用化標章候選證書A級」，26日由基金會董事長唐峰正授獎給新北市長朱立倫。

唐峰正說，他已在國內推動「通用設計」9年，過去以設計競賽推廣為主，近年來則開始用於住居設計。他表示，今年有4件申請認證，即將改建的永和秀朗派出所暨社會住宅為首件獲認證建築。

「通用設計是有溫度的，回歸居住者的需要。」唐峰正說，建商都是在商言商，現在寸土寸金，往往都不會考慮到整個族群使用，等住民年老後，反而需要改裝以符合使用需求，若從最初設計就採「通用設計」，就可省去麻煩，盼能從只租不售的公部門社會住宅做起，刺激民間跟進。

城鄉局代理局長邱敬斌表示，因社會住宅是只租不售，通用設計就可符合各種族群，青年社會住宅室內走道淨寬達90公分以上，室內外出入口淨寬也有80公分以上，門檻也都採斜角處理，方便老人及輪椅使用。

建商刻意壓低房屋售價、抬高土地成本的逃稅花招破功。財政部中區國稅局鎖定轄區內黃金地段的不動產出售案件，對建商出售不動產總價，明顯低於市場行情者「獵漏」，過去4個多月來，補徵營業稅高達1億2千萬元。

國內都會區房市交易熱絡，中區國稅局局長阮清華表示，近期加強蒐集轄區內黃金地段的不動產交易資料，一旦發現建商銷售不動產的總價偏低，或是房地比異常時，將按時價調整銷售額，並依法補徵營業稅及所得稅，以保障稅收。

阮清華指出，國內房價屢創新高，不過在現行土地交易所得免稅，與證據不易掌握之下，建商與地主合作，刻意壓低房屋售價、抬高土地成本，以規避營利事業所得稅的情況日益嚴重，國稅局已列為重點查核項目，作為防堵逃漏稅之道。 中區國稅局近期發現，有知名建商在台中市七期重劃區，銷售豪宅建案，房屋售價每坪僅15萬元，明顯低於當地每坪30萬元的行情，因此按當地市場行情調整其房屋售價，依法補徵營業稅1,800多萬元。

也有建商自地自建後銷售不動產，透過短期內不斷轉手土地來墊高成本，刻意壓低房屋銷售價格來逃稅，國稅局官員查調其銀行貸款資料後，依時價調整房地售價比，補徵該建商4,000多萬元的營業稅。

阮清華說，以上述手法逃漏營業稅的個案不少，今年4月起至7月底為止，中區國稅局查核建商並調整房屋銷售額者，調整金額總計24億元，對轄區內的建商補徵營業稅達1.2億元。在預售屋及紅單交易方面，中區國稅局也列入重點查核項目，截至今年7月底為止，國稅局調整個人財產交易所得額者所在多有，總計補徵9,000多萬元的綜合所得稅。

中區國稅局提醒，建商以土地及房屋合併銷售時，如果房屋款及土地款未劃分，或房屋款經查核低於時價時，其房屋價格應依時價調整銷售額，依法補稅；若建商未依實際售價報繳稅，還會被科處罰鍰。

國產署與台南市政府為建構台南市成為觀光及文化重鎮，雙方已積極合作開發多處國有土地，近日再攜手擬訂改良利用工作計畫，規劃開發位於台南市安平區安平水景公園及南區鹽埕段舊司法宿舍群共2處的國有非公用不動產，將引進觀光及微型文創產業，吸引民間資金、創意投資南台灣，建置國際觀光旅遊設施及微型文創產業新聚落。

國產署表示，安平水景公園內國有土地屬「特文二」特定文化專用區，面積約5,700坪，另加上台南市有土地，面積共約10,000坪；另一處，舊司法宿舍群範圍內之國有土地屬「住六-1」住宅區及「商1」商業區，土地面積約1,600坪，地上建物有42棟，樓地板面積約1,150坪。

2處國有土地均位處台南市重要的觀光及文化據點，與台南市政府共同開發利用，可創造最佳綜效。未來分別以設定地上權及出租方式釋出不動產使用權利辦理招商，預估總投資金額約20億元，可增加約600名就業機會。後續俟改良利用工作計畫報經財政部核定後，將由南區分署與台南市政府辦理簽約，台南市政府辦理招商。

國產署進一步表示，目前與相關目的事業主管機關(構)共同開發國有土地，已完成簽訂契約有27案，積極洽談中有25案。該署為協助地方政府積極活化運用國有土地，成立「國有土地活化運用顧問輔導專案小組」，並已召開5次小組會議，輔導國有土地開發案件達13案，預定於2014年10月將召開第6次會議，提供客製化諮詢服務，協助活化資產，以引進民間資源，促進產業及經濟發展，達到「推升經濟動能，創造永續財源」的目標。

在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。這是繼福建“閩八條”、湖南“湘五條”之後的又一省級救市政策。


購房不受套數限制 金融支持住房消費

鼓勵引導團體購房 實施差別稅收政策

記者8月25日從寧夏住房和城鄉建設廳獲悉，自治區政府22日印發了《關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》，《意見》明確提出，寧夏各市、縣(區)對居民(含外地居民)在本地區購買商品住房的，在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。房屋產權登記部門在辦理相關業務時，不再對購房人的房屋套數進行查詢。

此次出臺的《意見》被寧夏業界稱為“新九條”，內容涉及支援居民購房消費、合理控制土地放量、有序調整建設規模、鼓勵引導團體購房、拓寬實物安置範圍、金融支持住房消費、實施差別化稅收政策、支持普通住房建設、優化環境規範市場等方面，與之前已經公佈房地產新政的其他地區相比，“寧九條”內容更豐富，操作性更強。

在信貸政策和普通商品房界定標準上，《意見》要求金融機構積極支援居民購買首套普通商品住房的信貸需求，合理支持居民購買第二套住房的信貸需求。對首次使用住房公積金貸款購買普通商品住房的職工，貸款額度最高可以達到本人(含配偶)繳存餘額的15倍，住房公積金貸款比例可以達到購房總價的75%，並不得超過當地住房公積金購房貸款最高限額。《意見》提出實施差別化稅收政策。將普通商品住房面積標準統一調整為144平方米及以下。對個人購買90平方米及以下普通商品住房，且該住房屬於家庭(包括購房人及其配偶和未成年子女)唯一住房的，減按1%徵收契稅；對個人購買91平方米至144平方米普通商品住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1.5%徵收契稅。對個人轉讓自用5年及以上住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，其轉讓所得免征個人所得稅。對個人將購買超過5年(含5年)的普通商品住房對外銷售的，免征營業稅。

《意見》還鼓勵引導團體購房，發揮房屋仲介機構作用，通過降低銷售價格、減免相關費用等措施，引導住房需求比較集中的單位團體購買商品住房、職工公寓、集體宿舍或者辦公用房，滿足職工住房需求，改善職工住房條件。

城市棚戶區改造中居民的安置是一項浩大的民生工程。《意見》提出城市棚戶區改造中居民選擇實物安置的，經與居民協商，可由市縣(區)政府在商品住房專案中統一安置。符合保障性住房面積標準的商品房，可由地方政府採購，用於限價商品住房、經濟適用住房和公共租賃住房供應。各市、縣(區)政府可以購買一批普通商品住房，用於房屋徵收安置住房和臨時周轉用房。

《意見》要求寧夏各級國土部門合理控制土地放量，對已出讓未按期開發建設的用地開展全面清理，根據城市發展規劃和土地利用總體規劃，合理確定年度房地產開發用地供應量和供應時序。國土資源部門、金融機構要優先保證保障性住房和普通商品住房的用地規模和信貸需求。

今年以來，被負債、降價負面纏身的內房股雅居樂（03383，HK）披露中期業績顯示，2014年上半年雅居樂實現營業額為172.81 億元，同比上升 13.6%；公司股東應占利潤為20.43 億元，同比下跌4.3%。

管理層坦言，國內房地產市場短期內普遍庫存較高,但近期多個城市放寬調控措施及給予信貸支援，預計能刺激以剛需產品為主導的市場,下半年整體市場的經營環境會較上半年好，將維持全年480億的銷售目標。

中期業績顯示，今年1-6月份雅居樂完成預售金額為216.70億元,較去年同期上升34.2%, 完成全年預售目標的45.1%;累積預售建築面積為220.4萬平方米,較去年同期上 升61.8%。

從毛利來看，毛利為61.11 億元，同比上漲10.9%,整體毛利率為 35.4%。股東應占核心利潤為17.38 億元,較去年同期上升 12.0%。

網易財經注意到，今年上半年雅居樂在長沙、佛山、海南文昌、雲南騰沖及馬來西亞吉隆玻拿地，總建築面積共182萬平方米的土地，應付土地金額為22.1億元,樓面地價為每平方米1440元。

截至2014年8月26日，雅居樂土地儲備為4200萬平方米的土地儲備，相關樓面地價為每平方米1192元。

今年上半年，國內樓市拉開降價大幕。雅居樂位於全國的多個樓盤大幅降價出貨加速回籠資金，部分樓盤房源總價縮水過百萬導致業主維權。

此前行業人士就曾表示此舉是雅居樂衝刺半年報業績以及債務到期償還導致。

據悉，報告期內雅居樂發行多筆票據。2019年到期5億美元的8.375%優先票據及於2017年到期人民幣20億元的6.50%優先票據，及獲授3年期共26.65億港元的銀團貸款；同時已贖回於2016年到期3億美元10%優先票據及於2016年到期5億美元的可換股債券。

截至2014年6月30日，雅居樂現金及銀行存款總額為139億元。負債比率高達82%。

恆大業績會的一大關鍵字是負債率，管理層圍繞中期負債率的上升給出了大量的解釋。仿佛是為了證明資金非常充裕，恆大董事會主席許家印強調，恆大目前沒有拖欠一分錢的地價款和土地增值稅款。

中報顯示，恆大中期淨負債率上升至89.5%，而公司2013年底的淨負債率為69.5%。

對此恆大總裁夏海鈞稱，負債率短期上升，是公司應對市場調整的短期策略：要保證公司有充足的資金來拿地，要在一線城市發力，在短期內不能僅靠自有資金，而要靠增加一定的負債率來實現；其次，在目前的經營環境下，要保持公司的穩健運營，必須保證賬上有足夠的現金，目前公司持有640億現金位於歷史高位，這是公司假設在最嚴酷市場條件下測算出的資金模型；此外，公司今年開工面積和竣工面積都大幅增加，也對資金有巨大的需求。

如何降低負債率夏海鈞表示，公司可售面積大幅增加，會帶動銷售的大幅增長，這會在明年反映出來。今年上半年已銷售回款500多億，下半年應有500-600億回款，通過現金回籠，未來可降低負債率，回到合理水準。長期來看，公司淨負債率要控制在70%以內。

許家印表示，負債率短期內稍微高了，但是?大做到了兩個不欠，不欠政府一分錢地價款，買地累計2100多億，目前付了1700多億，到期該付的都已經付清；?大也不欠政府一分錢土地增值稅，目前清算完了之後，政府還倒欠?大2個多億。

中報顯示，恆大截至今年6月底尚有未付土地款合計人民幣389.5億元，其中計畫於2014年下半年、2015年及2016年分別支付人民幣120.5億元、127.1億元及141.9億元。

昨日上午，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）董事會主席王石意外出現在北京國貿的一家酒店，在上臺演講的12分鐘裡，他沒有再提下一個倒下的是不是萬科，也沒有說起登山或個人生活，而是談起了滑雪運動。

王石用至少6分鐘時間，表達了自己對滑雪的見解，以及萬科為何總投資400億元在吉林開發松花湖旅遊專案。在他演講前，萬科正式對外宣佈，將在吉林松花湖開發度假專案。

與萬達在長白山的項目類似，萬科上述項目明確以滑雪為標籤。在分析人士看來，以住宅見長的萬科，選擇在這個時間節點加碼旅遊地產，或是出於補充長線產品的戰略考慮。

首涉滑雪搶客萬達

萬科昨日對外公佈的資料顯示，該項目總投資額為400億元。雖然旅遊文化地產項目多為滾動開發，但這一投資總額仍然不可小覷，尤其是對於以住宅聞名的萬科而言。2012年，萬達領銜的六大民企投資東北長白山專案，因體量、投資額巨大而引發關注，彼時長白山項目公佈的總投資額也不過200億元。

記者昨日從萬科內部人士處瞭解到，與萬達組團開發一樣，上述吉林專案並非萬科獨資開發，其合作方可能包括港資背景的開發商。合作方提供部分資金支援，專案開發和運營由萬科操刀。此外，與其他開發商以住宅回流現金、補給商業部分的運營成本不同，萬科這一專案前期不開發住宅產品，後續可能會配備住宅產品，但計畫的住宅量非常少。

昨日上午，萬科高級副總裁丁長峰對《第一財經日報》等媒體記者表示，萬科從2011年開始在吉林當地考察，當時認為萬科更擅長住宅開發，而頗為謹慎，後來隨著與日本株式會社王子大飯店敲定合作，逐漸開始邁開步伐。

據丁長峰介紹，這是萬科30年來首次涉足滑雪度假產業，也是萬科戰略轉型的一次嘗試。他說萬科在該專案的雪場設備上投入了鉅資，項目配套酒店為超五星級的松花湖西武王子大酒店，酒店與雪場的服務均為日式風格。

根據萬科昨日公佈的計畫，該度假專案將於今年12月18日正式開業。

“單純的旅遊專案回報相當漫長，開發商一貫的做法是，獲取土地後，先把商業、住宅建起來。”在協縱國際集團創始合夥人黃立沖看來，賣掉物業仍是旅遊地產專案真正收回投資的管道。另外，他認為，旅遊地產的運營管理能力，是決定開發商能否成功的關鍵因素。

實際上，在非中心城市郊區的旅遊地產專案，遍地開花的同時也伴隨著爭議。2012年長白山專案面世時，有媒體指出，有別於早已進入標準化模組管理的傳統商業開發，在給萬達等開發商帶來巨量土地的同時，也帶來了遠高於城市綜合體的政治與運營風險。

旅遊地產軌跡

雖然早已提出向“城市配套服務商”轉型，但在昨天以前，與萬達、碧桂園、綠地、?大等公司不同，萬科似乎很少在公開場合提及“旅遊地產”。

實際上，萬科在旅遊地產方面的嘗試一直在悄然進行。本報記者查閱公開資料發現，早在2005年10月，萬科就投資10億元買下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權，計畫用5年時間建設高標準酒店及相關旅遊設施，旨在打造“中國馬爾代夫”。2007年，萬科又在海南三亞投資逾10億元開發包括公寓、別墅在內的浪琴灣項目。隨後又繼續在三亞拿地，並北上在北戴河試水度假項目。2012年4月前後，萬科在青島、煙臺、唐山、成都低調拿下的一些地塊，也被認為與旅遊地產有關。

截至目前，萬科對外公開的旅遊度假項目，包括惠州雙月灣度假村、深圳浪騎遊艇會、杭州良渚文化村、清遠白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園等。昨日，萬科首次對外宣稱，在萬科的投資版圖上，旅遊度假項目“已佔據舉足輕重的地位”，並坦言與戰略轉型有關。

今年是萬科成立30周年，然而，在房地產行業調整的背景下，這家龍頭開發商30歲的上半年成績單難言亮麗。

據17日晚間萬科A(000002.SZ)發佈的中期業績，2014年上半年，萬科實現營業收入409.6億元，同比下降1.0%，上半年淨利潤48.1億元，同比增長5.6%。而2013年上半年，萬科營收和淨利潤同比增速分別為34.7%和22.3%，相比來看增幅出現下降。

萬科總裁郁亮8月18日在萬科中期業績發佈會上表示，房地產市場的調整是有一個完整週期的，如果調整不到位會帶來更加混亂的局面，因此，希望此次市場調整能夠堅持。

昨日，王石也對包括本報在內的媒體重申，五年前，他對房地產的看法是謹慎樂觀，現在情況發生了“微妙的變化”，但他還是對後市謹慎樂觀的。

關於萬科為何在此時選擇加碼旅遊地產，蘭德諮詢總裁宋延慶昨日下午對本報記者分析稱，這與萬科的產品線配比有關。據他觀察，萬科項目中近半為合作項目，95%都是短平快的高周轉產品，而其他重點房企如綠地、萬達、碧桂園等，都有不少長線項目在手，保利、中海長短線產品各半，?大的長短線產品比例也在3：7左右。

“長線產品的作用在於，一塊地不拿，也不太影響銷售額。”宋延慶認為，作為上市公司，萬科要呈現更好的業績給投資者，在如此大的基數上保持增速並非易事，必須一方面保證周轉，一方面保持規模業績的持續穩定，於是補充長線專案到產品池中，成為了戰略上的必然選擇。

還有業內資深人士估計，目前業內常見的旅遊地產專案，地價低是主要特點，通常樓面地價在350元/平方米左右，算上房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本，如果進行滾動開發成本並不高，而開發商卻可以選擇以物業進行抵押借款，還能提高年報裡的土地儲備數字，讓投資者悅目。

8月以來，各地住宅成交走勢築底回升，尤其是長三角地區，由於限購政策集中放鬆，其新房市場表現的尤為突出。

中原地產監測的全國40個重點城市資料顯示，8月前24日新建住宅成交面積較7月同期上升8.1%；分城市來看，各線城市成交均有所回升，一線、二線及三四線城市分別上升10.3%、12.7%、5.0%。從限購政策放鬆後各類城市表現來看，政策放鬆對市場成交有明顯的刺激作用，放鬆城市大多成交量沖高。但在信貸政策尚難實質鬆綁的情況下，限購放鬆帶來的市場反彈仍待觀察。相關機構預計，8月成交量有望環比增長10%左右。

作為本輪市場下行的重災區，長三角地區市場近期復蘇較為明顯。中原集團的資料顯示，在區域重點城市中，除無錫和常州外，寧波、南京、杭州、蘇州8月以來新房成交均較7月同期出現回升，上升幅度分別為68%、39%、27%和9%。除了部分城市由於價格因素外，寧波及杭州主要是政策放鬆的刺激作用，而尚未取消限購的南京則是前期持續低迷後的市場自然反彈。

從限購放鬆的部分城市表現來看，市場成交均有明顯起色，如南昌、長春、蘇州三地，在政策放鬆後的一個月較今年3月至限購放鬆前的日均成交量分別上升16%、16%、11%；濟南、杭州、寧波、石家莊等地不僅成交量短期沖高，高位回落後的成交水準依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間，政策效應十分明顯。


不過，這種政策效應能否持續還有待觀察。從呼和浩特、無錫、南寧等較早調整的城市表現來看，在政策放鬆初期均出現短期成交沖高現象，之後又逐步恢復至今年3月以來的成交水準。可見，從早期調整城市的成交走勢來看，政策放鬆對市場的影響多為曇花一現，不具備長期影響效力。與此同時，從徐州、貴陽、合肥、大連、長沙等近期調整的城市來看，成交量並未出現明顯反彈，而金華、昆明等地成交量的短期沖高僅維持了4天和1天。可見，市場對政策的“免疫力”也在逐步增強。

易居房地產研究院分析師嚴躍進認為，市場已釋放了積極的信號，隨著目前部分城市救市力度的加大、地王現象再次出現、房價保持下跌態勢，部分觀望的購房者認為這是抄底的好時機。觀望情緒在淡化，積極入市成為優先策略，進而能推動成交量的上升。從這個角度看，預計8月成交量有望環比繼續上升10%左右。

中原集團研究中心則認為，市場成交量的“命門”依然是信貸政策，只要信貸政策不放鬆，對市場購買力的改善難以起到實質作用，限購等行政指令的取消對成交量的影響僅是曇花一現。

2014年8月23日，華業•新北京中心臨時接待中心開放活動隆重舉行，300余家開發商高管、商戶代表以及意向客戶代表共同見證北京五大地標綜合體之一“北京公館”產品的首發儀式。活動現場北京房地產協會陳志秘書長為華業•新北京中心題字“東方第一塔”，充分肯定華業•新北京中心作為地標綜合體，領航運河核心區開發和建設的積極作用。

百余業內房企老總爭相認購/

首發儀式上，活動還沒開始，接待中心門前早已被慕名而來的來賓圍得水泄不通，現場人聲鼎沸。百余開發商高管、品牌商戶代表以及客戶意向認購華業•新北京中心。

華業•新北京中心臨時接待中心正式開放當天，北京公館（公寓）首批巨獻40平方米 75平方米靈動空間也是北京通州目前受追捧的戶型。北京公館位踞北京通州運河核心區中心，具備極佳觀景視野，可直面西海子公園、五河交匯等景觀，重點是位於北京通州的核心地段，且是地鐵、環隧正上方的專案。

投資變現選好產品 地標價值不可估量/

未來五年，中國將主導超高層建築的開發市場，佔據全世界超高層寫字樓建成總數的71%。然而，250米成為超高層綜合體的分水嶺。據不完全統計2020年北京250米以上超高層建築不超過10個，300米以上超高層建築不超過5個，其中華業•新北京中心排名第四。

北京通州運河核心區以華業•新北京中心為代表的地標綜合體涵蓋寫字樓、商務公寓、酒店、商業等4大產品業態，各大產品線互補，附加值非常多，佔有稀缺資源絕對不會錯。

一刻鐘生活圈 順達國貿和2個機場/

購房投資看項目配套價值，北京的房子跟著地鐵買永遠不會錯，因為北京堵車問題太嚴重，地鐵成為出行首選，而且節能、環保。因此，北京每年都在修建地鐵，然而規劃和建設實際是有空檔期，北京通州現在就是地鐵即將帶來升值空間的潛在價值窪地。

2014年北京通州新城進入全面建設時期，地鐵M6號線年底通車、環隧工程即將交付使用，面對北京擁堵的交通環境，北京通州核心區成為名副其實的一刻鐘生活圈，這在北京其他城區是不能夠見到的。空港正逐漸成為人們出行的生活交通工具，北京通州核心區距離首都國際機場以及第二機場15分鐘的距離，交通優勢非常明顯。

綜合體價值 拉動公寓價格走俏/


華業地產副總裁陳雲峰表示：華業•新北京中心本著“在優越地段創造土地價值，為物業持有者倍增價值”的理念，打造出四大精品業態，標高新城市未來。其中“北京塔”高度達300米，應用現代時尚的全玻璃幕牆立面，將頂部設有觀景平臺、內部設有酒店、寫字樓等。北京塔與燃燈塔古今輝映，無疑成為了核心區的一張名片，未來旅遊觀景目的地之一，被業內稱為“東方第一塔”，與運河5大奇景“燃燈佛舍利塔”共同構成運河標誌風景。

華業•新北京中心12萬平方米“玫瑰港商業中心”目前的商業定位和設計已經完成，將著力打造藝術主題商業，地處雙地鐵上蓋並與政府市政規劃的環隧工程核心位置，依託地標優勢，將成為運河核心區的地標型藝術主題商業,這是華業地產與藝術跨界的成果之一，眾多出席的品牌商家均是華業•新北京中心潛在的優質合作夥伴。

華業•新北京中心的公寓產品“北京公館”正式面市，市場基本處於觸底階段，寫字樓企業進駐、商業進入運營期、酒店開業都將階梯式拉高公寓產品價值，現在絕對是購入好時機！

中國最大房地產開發商萬科和阿里巴巴旗下電子商務平台淘寶網合作，憑過去一年在淘寶消費總金額可折抵房價，最高優惠人民幣200萬元（約新台幣973.6萬元），成為中國房市急凍之下，建商消化空餘屋無所不用其極的新例！

在「金九銀十（9、10月）」銷售旺季來臨之前，中國地產龍頭大手筆領銜促銷，凸顯今年以來買氣慘兮兮情況仍未見改善。中國房產信息集團的數據指出，含萬科在內的開發商自3月起就開始降價促銷。

淘寶網與萬科宣布，9月底前，消費者可用在淘寶網的全年（迄7月止的前一年）交易金額，在萬科於北京、上海、廣州、重慶等12個城市推出的23個建案直接折抵房價，最高可抵扣人民幣200萬元；若全年消費不滿人民幣5萬元者，可直接獲房價補貼人民幣5萬元。

中媒新京報報導，活動迄26日上線半天時間，已有140多位淘寶用戶獲得購屋折扣人民幣100萬元。
中國房市今年大幅下修，官方統計顯示，今年前7個月住宅銷售面積較去年同期重挫9.4%，開發商雖降價，買氣仍不見回溫，超過30個城市已鬆綁購屋相關限制。在中國官方監測的70個大中型城市裡，7月份房價較6月下跌的城市高達64個，創2011年1月以來最多。

中國現有房屋供給大於需求、未售餘屋量在70大中型城市創新高，開發商半年報顯示9月和11月完成的新屋量將達高峰，恐使房市供給過剩惡化，增加削價競爭的壓力。美銀美林策略師崔巍計算，迄7月，消化中國房屋存量需拉長到4個月的時間。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁上月指出，未來5年中國房地產新增需求約895萬套，但實際供給將達1600萬至2000萬套，現有房屋存量已可完全滿足需求。離北京僅150公里、天津近郊的于家堡金融區，和天津的響螺灣商務區並稱「鬼城」，成為房市泡沫化又一例證。

上半年內地樓市遇冷鋒，由於市場需求減少，庫存堆積，大部分內房企業上半年銷售皆不如人意。據本報統計，過去兩日公布業績的內房股，其中7家大型內房企業僅恆大地產（03333）達成銷售目標，其餘內房的銷售情況均未如理想，當中富力地產（02777）受行業「減價戰」拖累，更將全年銷售目標大減100億元（人民幣．下同）或14%；規模較小的合生創展（00754）半年賣樓收益更只及全年目標的13.4%【表】，「強者愈強」局面愈見鮮明。

今年6月過後，內地解除限購令的城市日漸增加，樓市氣氛有回暖迹象，市場普遍預期下半年市況不比上半年差，但內地樓市仍處於調整階段，行業汰弱留強的情況持續，加上市場需求未有明顯回升，房企管理層對下半年樓市前景仍未敢過分樂觀。

世房︰鬆綁限購作用不大

世茂房地產（00813）副主席許世壇表示，超過80%城市已鬆綁限購，但救市作用不大，可見市場看淡樓市前景，認為刺激樓市需要其他金融政策配合。他指上半年市道欠佳，但內地10大開發商業務仍有增長，預期市場整合下，大型品牌開發商受惠更多；長遠而言，10大開發商市佔率將由13%，增至20%至30%。

惠譽分析師表示，內地放鬆限購可望刺激成交，但樓市供過於求的結構性問題，並不能單靠解禁調控扭轉。

融創中國（01918）主席孫宏斌繼續看淡樓市，認為內地經濟放緩，樓市產能過剩仍是壓力，對整體經濟及樓市前景未許樂觀，並將按不同城市情況調整樓價，他指對市場一直較悲觀，料樓市轉好機會非常小，期望政府加大力度刺激樓市。

世房上半年毛利率為34.1%，許世壇稱，為求去庫存，料下半年毛利率可能跌至33%；行業毛利率均趨向下跌，整體毛利率平均不足30%。

?大銷售成績亮麗，?大主席許家印表示，該集團持續調整產品區域結構，所有產品線均要涉足，分布比例合理，故不管市場如何變化，仍有產品配合市場需求；市場轉差時，?大銷售仍有大幅增長便可足以證明。許家印指競爭力在於行業市況差時，集團仍可展示強大競爭力，「要做百年老店，先要把基本功做好」。?大經過近5至6年努力，現已完成全國項目布局策略，日後買地將大減。

富力削銷售目標 股價挫7%

?大淨負債率較去年底急增20個百分點至89.6%，副主席兼首席執行官夏海鈞解釋，負債短期增加是為保證有資金買地，現持現金640億元屬歷史高峰，日後淨負債率將控制於70%以內。許家印指負債雖較高，但不欠政府一分錢地價及土地增值稅。

富力地產則調低全年銷售目標，由年初訂立的700億元降至600億元，富力股價昨急挫7.2%。董事長李思廉指調低全年目標僅暫緩該公司發展速度，目的是避開今年以來內地樓市的「減價戰」，並說發展商取得土地不易，尤其大城市可發展用地有限，故不會長期犧牲價格刺激銷量，料減價戰年底前結束。

恆大業務多元化拓農牧糧油

恆大地產（03333）擴闊業務作多元化發展一直只聞樓梯響，主席許家印昨天表示，8月2日上半年工作會議後，正式宣布落實多元化策略，並首度證實已成立乳業、畜牧及糧油3間新業務公司，料快有消息公布。至於?大淘寶足球隊，正按計劃挑選20名投資者，擬集資共16億元（人民幣．下同）。

力爭明年全球500強

恆大售樓成績出色，現更涉足上游食品業務，許家印表示，國內外所有大型企業發展達到一定規模，均會向多元化發展。中國改革浪潮下商機處處，如?大不走多元化，便是「浪費品牌，失掉很多發展機會」。?大正力爭明年成為世界500強企業，有信心明年達標，並將透過擴大規模，尤其希望在營業額上達到500強條件，故拓展農業業務，進軍糧油、奶粉及畜牧業。

阿里巴巴今年6月斥資12億元入股?大的足球隊，許家印說，現與阿里各佔?大淘寶足球隊50%股權，正按計劃擴大40%股權，並引入20名投資者，每名投資者入股2%，投資金額約8000萬元，將合共集資16億元，該足球隊原有14億元資金。

許家印表示，若有投資機遇，30億元資金每年可賺取7億元以上，可抵銷球隊支出，料廣告及衍生產品亦帶來收入。阿里入股球隊後，經營上將有創新發展。被問及會否入股阿里IPO，他說現正值阿里上市緘默期，言論敏感，故不作多談。

恆基地產（00012）上半年核心純利50.3億元，按年多賺46%，派中期股息每股0.34元，按年增6.25%。惟內地業務失色，銷售額按年跌54%，至18.34億元。管理層直指內地「地價與樓價脫軌，風險與回報不成正比」，故暫緩買地，並加強推廣去庫存。地業績報告中亦指出，本港現處低利率及高通脹，將繼續為樓市帶來支持，樓價大幅下調機會不大。

核心純利50億增46%

恆地上半年物業銷售稅前盈利貢獻12.25億元，按年增26%；稅前租金收入淨額29.57億元，按年增8%；另因出售投資物業，錄5.98億元收益。

管理層表示，首季因印花稅、美國退出量化寬鬆及中國經濟不明朗，一度令買家觀望，及後特區政府5月修訂雙倍印花稅，整體物業交投轉趨活躍。下半年擬再推7個住宅項目，涉及1750個單位，連同尚存現貨，約2600個單位可供出售。

截至6月底，地本港土地儲備約2410萬方呎，較去年底減50萬方呎，並指收購市區重建項目及更改新界土地用途來補充土儲需時長，但相對公開競投，土地來源較易掌握且成本較低。?地現有31個已購入全部或八成以上業權之舊區重建項目，料2015年或之後開售或出租，可提供樓面面積約310萬方呎，總地價成本約173億元。另外，?地仍是新界「大地主」，新界農地儲備現約4260萬方呎，較去年底微增10萬方呎，包括新界東北發展區內280萬方呎土地。

恆地內地物業業務轉差，管理層指出，因內地收緊信貸政策及市場預期樓價將進入調整，第二季內地住宅銷量持續下跌，6月跌幅進一步擴大。剛需小戶型單位銷情理想，大型住宅及低密度豪宅銷售則較緩慢。至6月底，庫存160萬平方呎，較去年底增40萬平方呎。地已重組銷售管理人員及加強標準化建設，改進成本效益；預計下半年樓市調控將由地方主導，讓市場自行調節，剛需有望回升。

瑞安房地產（00272）宣布，與日本住宅物業發展商三井就佛山嶺南天地佛山18號地段項目訂立買賣協議，瑞房將以3.73億元人民幣（約4.7億港元），向三井購回持有佛山項目Value Land餘下的49%股權連同相關股東貸款。待交易完成後，兩者就該項目的合營關係將終止。

瑞房附屬SODH和三井分別持有Value Land的51%及49%權益，由於三井正在調整其在中國房地產市場的投資策略，而瑞房則對內地房產市場，包括佛山的長期發展潛力充滿信心，故此雙方訂立協議，瑞房購回Value Land餘下股權。

交易完成後，Value Land將為瑞房的間接全資附屬。Value Land間接持有佛山詠瑞92%股權，而佛山詠瑞持有佛山嶺南天地佛山18號地段項目土地使用權。

瑞房股價昨天升0.96%，收報2.1元。

美聯集團（01200）公布，上半年錄得虧損3578萬元，較去年同期虧蝕9517萬元收窄；每股虧損4.98仙，維持不派中期股息。上半年營業額18.69億元，按年上升約8.45%。另外，上半年該公司的應收賬款減值大幅減少53.8%，至4339萬元。

美聯表示，上半年虧損減少主要基於多個原因，包括香港一手住宅銷售上半年呈現增長，以及進一步致力實施成本控制計劃。一手住宅市場在去年下半年表現強勁，而且自今年5月政府微調房屋政策後，一手住宅市場進一步轉趨熾熱。今年首6個月，一手住宅物業註冊量及金額分別按年大幅上升，一手市場跑贏大市。

物業代理業務方面，上半年美聯在住宅物業分部錄得1236萬元的虧損，較2013年的同期的1.22億元虧損大幅收窄；工商物業及商舖則錄得670萬元盈利，按年減少71.8%。

另外，中原地產亦公布，上半年中原地產香港住宅部錄得收入12.5億元，比2013年同期升25%，但未有公布盈利數字。上半年香港中原地產後勤已獲發花紅1.13個月（非主任級）及1.7個月（主任級或以上），較去年同期升約36%。

大發展商組財團競投 分散風險

上月底宣布流標的市區重建局觀塘市中心第二及三發展區，在修訂標書條款作出4大讓步後火速重推，昨日截標，但反應未有太大改善，只共收到6份標書【表】，至少兩份標書是以合組財團形式參與。業界認為，項目投資額龐大，發展商組財團入標可以分散發展風險。

地盤面積約23.42萬方呎的觀塘市中心第二及三發展區，將在一個多層式平台上發展4座分層住宅，提供約1700個單位。市建局年初就項目招收意向書，並邀請10家財團入標，其中?地（00012）、新地（00016）、鷹君（00041）和會德豐地產上月中獨資參與首次招標。不過，全部入標者的出價都未達招標條款列明的80億元入場費，令項目流標。

市建局隨後作出4大讓步，包括取消入場費門檻，由發展商自己提出入場費和分紅模式，延長平台發展期限至超過56個月，給予修訂單位面積的彈性，並容許未能入圍的發展商與入圍者組財團入標，以求增加項目的吸引力。至於市建局出資約18億元興建的平台，則維持建成後交回市建局。

會德豐夥拍新世界南豐

經過修訂，該項目昨日截標時，標書數目略為增加，由至少涉及9個發展商，6個財團入標，其中首次招標時參與的4家公司再度入標，惟會德豐地產由獨資改為夥拍新世界發展（00017）和南豐發展競投。

會德豐地產主席梁志堅表示，首次招標時入場費門檻太高，是次發展商可以自由出價，雖然出價不會超過80億元，但出價已屬較進取。他說：「除非陪跑，否則若有意取得地皮，會出番咁上下價錢。」

此外，是次有新玩家加入爭奪地皮，長實（00001）發言人證實，集團有就項目入標，而信置（00083）則指出，是次與華置（00127）合作入標，而華置並非獲邀入標的財團。

信置華置合作入標

實際上，項目屬於觀塘區近年最大型的住宅發展項目，有測量師早前估計，項目的地皮價值約120億元，即使發展商提出的入場費較低，餘額也可能在日後的分紅上反映。若地價連同建築費計算，整個計劃的總投資額更達180億元。市建局表示，董事會並會在9月內作出決定。

由於地皮所牽涉的金額龐大，雖然標書數目未有大幅增加，業界的看法仍趨正面。理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，由於項目投資額大，隨着取消入場門檻等，是次招標反應已改善，吸引發展商留意，而多個發展商組財團參與，將可以分擔發展風險，亦避免過百億的資金鎖死在一個項目上。

另一邊廂，市建局繼續推展旗下其他收購項目，惟部分項目的收購不時遇阻滯，其中前後收購9年時間的深水埗海壇街重建計劃，目前尚餘1戶不願遷出，市建局昨日暫緩收樓，預計9月底才進行。

由資深投資者盧華或有關人士申請強拍的佐敦上海街58至60號舊樓，昨日舉行拍賣，但遭物業地舖業主追擊抬價，要經過15口承價，最終以高底價23.3%的1.46億元才能統一業權。

投資者盧華1.46億統一業權

上海街58至60號的註冊地盤面積為1886.5方呎，現為一幢1960年落成的8層高商住大廈，盧華或有關人士於2012年申請強拍，但物業地下58號地舖及5樓住宅單位業主認為估值偏低，申請暫緩執行強拍令，但遭駁回，上址直至今年獲批強拍。

物業昨日進行強拍，底價1.184億元，拍賣官表示第二口叫價加160萬元，之後每口叫價200萬元，手持9號牌的盧華代表率先承價，而持3號牌的地舖業主隨即加入角逐，經過15口叫價後，最終由盧華一方以1.46億元成功投得；地舖業主成功將價錢推高23.3%，較底價高2760萬元。

代表盧華的永成地產經理蔡仁輝表示，項目將會連同附近的上海街62至64號一併進行重建，地盤面積亦擴大至約3400方呎，計劃重建商住物業為主，具體的投資額尚末落實。被問到強拍項目多以底價成交，今次卻遇上對手，蔡仁輝認為亦是合理，並指成交價並無超出預算。

兩發地舖 麗新申強拍

另外，在港開業60年的老字號兩發麵廠，約40年前已在深水埗基隆街54及56號的地舖營業，但店舖命運再掀波瀾。

該地段大部分業權已由麗新發展（00488）收購，該公司早於2010年已揚言會申請強拍，至最近才正式向土地審裁處提出申請，根據申請人的文件顯示，申請地段包括基隆街54及56號，地盤面積約2077方呎，麗新已持有約85.71%權益，根據測量師的估價報告，整個地盤市值約7800萬元。

資本策略（00497）上周以4.271億元，每方呎樓面地價5307元投得屯門仁政街地皮，高於市場估值上限，集團執行主席鍾楚義表示，項目總成本約8億元，日後建成沽出，料可套現11億至11.8億元，利潤率37.5%至47.5%。

鍾楚義指出，由於本港房地產市場透明度高，加上競爭較激烈，集團經實地視察及內部計算才得出逾4億元的入標價，與對手的出價相距不遠。

建成可套現逾11億

鍾楚義透露，仁政街地皮預期建築費約3.22億元，再加上約5000萬元利息，總成本約8億元。由於地皮毗鄰瓏門商場及屯門市廣場，人流旺，商舖價值高，預計會提供14至15個舖位，約值4.7億至5.5億元，住宅部分料可套現約6億元，車位則值5000萬元，兩年後賣樓花估計共可套現約11億至11.8億元。

另外，資本策略除投資本港及上海兩地外，亦開始拓展澳門市場，資本策略董事及澳門辦事處主管何樂輝表示，集團今年在澳門購入兩個商場項目，其中以1.9億元購入位近板樟堂街的一個約2萬方呎地庫舖位，在短時間內以2.9億元全部沽出。而位於水坑尾街百老滙中心的兩層商場，稍後會推出發售。

對於佔中一事，鍾楚義認為港人已知道中央對普選的立場，料到2017年前本港政治環境仍會波動，但相信之後市道會持續向好。

地政總署公布，將於9月26日推出屯門及油塘兩幅地皮招標，業界估計總值約25億至26億元。

屯門第4區景秀里屯門市地段第515號用地招標，可建總樓面47.57萬方呎，住宅單位數目不少於735個，11月7日截標。中原專業服務總裁黎堅輝指出，地皮位置偏離市中心，估計約值12億元，樓面呎價2523元；而美聯測量師行董事林子彬則預期地皮值10.94億元，樓面呎價2300元。

融創中國（01918）主席孫宏斌現身綠城（03900）業績會後一日，再於業績會上確認9月會完成收購綠城24.3%股份，認為收購已「沒Plan B，Plan A一定行」，將全數以現金交易。

孫宏斌指，收購為資產負債率帶來影響不大，因隨着收購將併入綠城資產，加上手上有逾229億元（人民幣，下同）現金，對交易有信心。

有市場意見指收購價為12元，較綠城日前收市價8元水平溢價太大，孫宏斌認為，「肯定是要12塊，便宜1塊，對方都不可能賣乾淨。」

他又指，收購綠城後雖同時開發一綫城市，但只會優化達至協同效應，不存在競爭問題。

無意淘寶賣樓 「小孩子買不起」

對於同業萬科（02202）出新招吸客淘寶客，他認為每間公司賣房手法都不一樣，但淘寶賣的東西太便宜，淘寶客群又年輕，直言「小孩子買不起融創綠城的房子」。下半年集團擬推出多個新盤，新推貨值達197億元，下半年總貨值達802億元，故即使去化率不足50%，亦能達全年650億元銷售目標。

期內毛利率由20.8%升至22.4%，執行董事汪孟德指，以往毛利率受壓主要因收購綠城毛利率較低項目所致。隨着項目陸續結算，相信毛利率未來數年可維持現水平。

根據周二公布的S&P/Case-Shiller 20大都會區綜合指數顯示，美國6月房價上漲1%，為連續第四個月上漲。5月為上漲1.2%。

在20大都會區中，6月房價均上漲，紐約漲幅最大。

經修正季節性因素後，20大都會區 6月房價下降0.2%，5月為下降0.3%。

房價上漲年率減緩，6月房價較去年同期上漲8.1%，為逾一年來，最低速度，5月為上漲9.4%。