一殯移走後，房仲業者認為一定是「大利多」，預估民權東到建國北圍繞殯儀館這一帶的房價會有一波「補漲效應」，約可以比現在漲個2到3成左右。但也有業者認為，當地還有廟宇、高架橋不利因素，補漲效應有限。

日前房仲業者公布2014年10大嫌惡設施排行，「殯儀館、公墓」位居榜首。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，一殯周邊1000公尺內房價依據今年最新實價登錄資料顯示，每坪平均為62.6萬，對比中山區全區房價74.2萬，約有1成6的價差，部分地區還超過2成。如果範圍縮小到一殯周邊隔一條街的房價，房價每坪還掉到50萬，甚至可以找到3字頭的房子，足見殯儀館對房價的影響不小。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，自己就是受害者，因為小時候家裡就住一殯後面。當地對房價的不利影響，還包括鄰近一殯旁的殯葬一條街，對居住安寧度的影響大。「所以遷走一定是利多，估計當地會有補漲效應，約莫2到3成左右。」

永慶代銷處長何彥煒也認為「一定是大利多！」因為當地為原榮星花園腹地很大，周邊中古屋房價主要是因為殯儀館關係拉低，一旦一殯移走，自然房價會很快拉升到跟區域行情一致，至少補漲2成以上。

不過黃舒衛認為「助益有限」，主要是當地除了有殯儀館外，旁邊有行天宮，加上建國高架的車流噪音，對房價都會有負面影響。

但徐佳馨提不同意見，所謂廟宇也要分陽廟與陰廟，行天宮就屬於陽廟，對當地並無壞處。

另外黃舒衛建議，如果移走後改建社會或公營住宅，採取「只租不售」模式，是最可行的方式。假設租金設定是一般行情的七成，以當地是辦公商圈、又有捷運站來說，一定大受歡迎。

吉家網不動產董事長李同榮也力讚此構想「很好」，且除了一殯土地外，最好也加入空總、軍備局土地，蓋5、6萬戶，採三年一期的出租方式，對平抑房價一定有幫助。

新莊區大豐造紙廠舊址配合都市計畫變更，辦理集合住宅開發案，建商捐贈一棟十八層樓高建物做為公益空間，其中規劃八十戶社會住宅，目前已取得建照，預計一○六年啟用入住，成為新北市民間捐贈社會住宅首例。

城鄉發展局住宅發展科科長鄭健志表示，大豐造紙廠位於新莊區新樹路，廠房搬遷後土地轉賣，土地使用分區原為工業區，透過都市計畫變更住宅區及商業區，依規定須回饋公設用地，另依《新北市都市計畫施行細則》規定，開發商捐贈公益空間做為公托、托老中心或社會住宅等，最高可爭取廿％容積獎勵。

都市計畫科科長周繼祖指出，內政部訂定《都市計畫工業區檢討變更審議規範》，若工業區變更為住宅區或商業區，分別須捐贈卅七％與四十．五％的公共設施用地與可建築用地。

本開發案市府取得十八層樓獨棟建物，區位鄰近樹林火車站與溪崑國中，交通及生活機能便利，未來九至十四層樓做為社會住宅，約可提供八十個住宅單元，其餘樓層調配警察局與社會局，規劃派出所、公共托育中心、公共托老中心、活動中心、辦公廳舍與備勤室等，預計一○六年啟用進駐。

內政部實價登錄今年5月出現兩筆北市忠孝東路1段透天厝交易，土地面積僅73.51坪。房仲表示，台北居大不易，小面積鳥籠建案只要地段好、生活機能優越，照樣能吸引買方進駐。

這兩戶透天厝交易皆位於台北市中正區忠孝東路一段，兩戶合計總價新台幣5.44億，土地面積僅73.51坪，換算土地單價每坪達740萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，土地位置鄰近捷運善導寺站，機能相當優越，不排除是單一買方進場整合。

張旭嵐指出，目前建商面臨北市土地取得高度困難，因此出現基地面積小的「鳥籠」建案，符合「低總價」的市場氛圍，加上建案地理位置有設籍或是交通、生活機能優越的特點，更能吸引買方進駐卡位。

觀察最新實價揭露資訊，大安區的建案「大安富中」基地面積僅37坪，主力坪數從6坪到11坪，扣掉公設，實際坪數只有3坪到8坪，但由於有師大附中學區及捷運大安站加持，住宅產品最高每坪166.7萬元，顯見「鳥籠產品」只要地段好，仍相當受到置產族群的青睞。

內政部2014年8月28日表示，原訂於2014年9月15日起變更土地登記謄本提供內容的新措施，為求審慎周延，內政部將再行研商，決定延後公告時間，將暫緩施行。

內政部指出，在保護個資為前提的原則下，第二類土地登記謄本需做修改，原本2014年2月27日修正的內容將在9月15日生效，但有不少地政從業人員反映對完整地址仍有需求，隱匿所有權人部分名字與部分統一編號，也同時達到保護個人資料的要求和地主的土地權益保障。例如，購買既成道路開發整併、畸零地合併使用或水權通行等土地使用問題，需要能有效通知土地所有權人，否則將可能嚴重影響土地利用，因此，內政部認為有再審慎研議的必要，會另覓時間研商。

內政部強調，在遵守個資保護的前提下，目前第二類謄本公開完整個人的姓名及住址的作法，確實需要檢討，惟改進作法將涉及不動產登記制度公示原則與土地利用的可能性，故為求審慎周延，將再邀集專家學者、法務部及相關機關共同研商，並儘速研訂完整的措施。

內政部實價登錄2014年5月出現兩筆透天厝交易，皆是位於台北市中正區忠孝東路一段，兩戶合計總價5.44億，土地面積達73.51坪，如果以拆掉重建的概念，換算土地單價達740萬，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，該位置鄰近捷運善導寺站，機能相當優越，不排除是單一買方進場整合。

張旭嵐表示，目前建商面臨到台北市土地取得日益困難，大面積土地又不易尋覓的情形，因此出現基地面積小的「鳥籠」建案，由於符合現在「低總價」的市場氛圍，加上如果建案地理位置有設籍或是交通、生活機能優越的特點，更能吸引買方進駐卡位。

觀察最新實價揭露資訊，大安區的建案「大安富中」基地面積僅37坪，主力坪數從6坪到11坪，扣掉公設，實際上的坪數可能都只有3~8坪，但由於有師大附中學區及捷

運大安站加持，住宅產品最高價每坪達166.7萬，顯見「鳥籠產品」只要地段好，仍相當受到置產族群的青睞。

張旭嵐表示，以實價揭露的這兩筆忠孝東路一段透天厝交易來看，總價5.44億，土地面積達73.51坪，土地以商二土地容積率630％計算，容積單價為117.46萬，未來推案每坪上看百萬，以當地的行情來看，對於買方算是相當划算的投資。

晶華麗晶酒店集團旗下「麗晶Regent酒店」前進東歐，位於巴爾幹半島、黑山共和國(蒙特內哥羅Montenegro)的黑山港麗晶酒店 (Regent Porto Montenegro)，今天正式開幕並接受全球旅客訂房。

為歡慶新飯店開幕，黑山港麗晶酒店推出開幕房價優惠禮遇，即日起至2014年12月21日止，包括台灣在內的全球旅客，可以每晚333歐元的超值價入住豪華海景房或至尊山景房；另有「住兩晚，第三晚免費」住房優惠。

黑山港麗晶酒店是黑山港遊艇碼頭區的第一間、也是唯一一間頂級度假酒店，也是麗晶酒店位於歐洲的第2家、全球的第8家酒店。黑山港麗晶酒店的開幕深受當地觀光旅遊業界的矚目與期待。隨著新飯店加入營運，旗下有麗晶、晶華、晶英與捷絲旅等酒店品牌的晶華麗晶酒店集團，全球飯店總數已已達16家，總房間數則有3192間。

晶華麗晶酒店集團董事長潘思亮表示，黑山港可望是未來10年內成長最快的旅遊經濟體之一，晶華麗晶酒店集團能夠參與新飯店開發，不僅有助推升麗晶酒店品牌形象，更能為晶華麗晶酒店集團創造全新營運動能。

國營事業大地主中油破天荒將釋出5000坪關渡捷運站邊土地，與建商合建2.5萬建坪的河景住宅，將來可分回的上百戶數，將以低於市價開放民眾競標；此外，中油也將公開招標南台灣最大地上權案-規模達1.7萬坪的亞洲新灣區土地，在高雄打造南台灣的南港軟體園區。

中油從2012年至2016年推動「資產活化計畫」，在全台提出13個閒置土地推案，主要以設定地上權50年方式標售，粗估總市價可達222億元。截至目前為止共標出5筆土地，包含北市龍江路、承德路、新北市板橋文化段、新竹段、高雄台耀廠區，脫標金額合計超過31億元。

首釋市區精華段

今、明兩年，中油更決定釋出市區精華土地。此次關渡自強路5000坪土地，經中油董事會，以及顧問公司高力國際評估，認為極具合建價值，估計年底或明年初，將公開招標，投標建商先以資格標再以綜合評估決定是否得標，願意建後分回中油戶數愈多的競標者，得標機率愈高。

中油主管表示，土地位於關渡捷運站旁，基地面積很大，完工後4?5層樓以上戶數，正對淡水河景、遠眺關渡大橋，每天與淡水夕陽相伴，全案估計建坪為2.5萬坪，至於確定戶數要看未來建商投標結果而定。

地價高達50億元

高力國際主管表示，由於土地面積大，附近住宅行情每坪成交均價在50?60萬元以上，對建商深具開發吸引力。

冠德建設表示，目前雖未在關渡附近推案，但估計該筆土地價值每坪約100萬元，5000坪的土地價值高達50億元。

造南台軟體園區

除住宅大案，中油今年下半年研擬招商細節的大案還有位於台北市八德路中崙加油站旁的千坪土地，先以商業開發為主，經評估若不適宜，才會與建商合建。

而在高雄成功廠區的土地高達1.7萬坪，位處亞洲新灣區核心，與世貿展覽館相連，堪稱南台灣最大地上權標售，中油表示，會以會展產業商業開發模式為主軸，開發南台灣的南港軟體園區。

中油分回戶 政府可買回轉型

國營事業持有不少市中心精華土地，中油位於關渡的5000坪土地將與建商合建河景住宅，中油至少可分回上百戶。在房價高漲、社會住宅不足下，中油分回的戶數，可考慮由政府買回，轉型社會宅或合宜宅，以平價出租或出售給無殼蝸牛或青年首購族。

中油過去因業務需要購買土地，隨時空轉換，如今都變成燙金地段，在無法出售下，以地上權方式標售，開發商參與競標後，成本墊高，導致推出的住宅地上權案逐漸「豪宅化」，不少北市個案都是每坪百萬元起跳。

目前國內社會宅僅6至7000戶，較鄰進國家少很多，社會團體因此希望公有土地和國營事業持有的土地，能作為興建社會宅的籌碼，增加供給量。

中油位於關渡站附近的土地，與台北市北投區為界，是興建社會宅的理想地點，中油若能將分回戶由政府買回，再轉型為社會宅或合宜宅，應可稍稍舒緩社會住宅供不應求的窘境。

缺錢 社會住宅龜速

買不起房的人愈來愈多，社會住宅進度卻龜速。根據營建署公告，雙北市興建中的社會住宅僅約1919戶，將分別在民國105年和106年完工。營建署近來宣稱未來10年將興建3.4萬戶社會住宅，依每戶300萬元興建成本計算，需投入1000億元資金，政府口袋恐怕不夠深。

遠雄合宜住宅弊案爆發後，行政院決定不再推動合宜住宅，目前興建中只租不售的社會住宅，卻又相當緩慢。根據公告，台北市在松山和萬華各1處、新北市則在中和及三重興建社會住宅，預計2?3年後完工。

社會住宅推動聯盟發言人江尚書表示，日本和韓國的社會住宅占整體住宅存量都在6％左右，台灣則是萬分之8，少的可憐。就算政府宣稱10年內將興建3.4萬戶，但供應量仍不夠，以台灣的量體來看，至少要40萬戶社會住宅才夠。

營建署主管表示，中南部地方政府其實都認為不需要社會住宅，因房價還沒到買不起的地步，「蓋多了只會變蚊子館」，反而是雙北市比較緊急，需要多建社會住宅。

營建署主管說，社會住宅的興建成本，每戶以25坪試算，興建成本每坪12萬元，一戶就是300萬元，3.4萬戶要1000億元，這還不包括土地成本，政府應評估資金來源，是否排擠其他財政預算，都是興建社會住宅的變數。

台北市新興10大豪宅新秀排行榜出爐！「敦南樞苑」、「天母御莊」、「華固天鑄」3座近5年內推出的新興豪宅，每坪開價都高達220萬元以上，堪稱10大新秀豪宅之最。

最近豪宅又成話題，無殼蝸牛宣布在10月重返街頭，就挑在台北市豪宅代表-仁愛路三段宏盛「仁愛帝寶」前。而根據住展雜誌昨（28）日公布最新調查顯示，台北市還有10座新興崛起的豪宅潛力股，堪稱豪宅新秀。

這些新興豪宅，都是近5年正式公開銷售，且成交行情高居區域之冠。排行結果，「敦南樞苑」、「天母御莊」、「華固天鑄」3座每坪開價都逾220萬元，堪稱10大豪宅新秀之最。至於最高單價第4?10名則包括富邦九莊、文華苑、國美大真、吾疆、台北信義、國泰天母、文心AIT等。

值得一提的是，10大豪宅中天母豪宅就囊括3個，即「天母御莊」、「國泰天母」和「華固天鑄」；至於中山區大直海軍總部後方的「富邦九莊」，則是北市罕見的透天別墅型豪宅。

住展雜誌主編施絢傑表示，上述10大新興豪宅，其推出銷售時不是創下區域新天價，就是實價登錄揭露其成交行情動輒每坪200萬元；其中，文華苑、天母御莊2座豪宅還名列蘇富比公司網站，而文華苑更被蘇富比選為「全球十大豪宅」。

至於國美建設的大直「國美大真」，目前尚無實價揭露行情，去年初預售開價每坪160萬元，據悉二手市場轉售戶開價2.98億元（五樓含車位），換算每坪達214.5萬元。

至於話題十足的文華苑，98年5月預售時開價每坪170萬元，去年8月實價揭露（交屋）最高總價達4億元；後有屋主委託蘇富比拍賣，使本案躍上國際市場，拍賣開價高達每坪250萬元。

「敦南樞苑」101年4月預售時，據悉開價每坪220萬元；「吾疆」位於空總旁，去年4月實價揭露價每坪行情達105至134萬元，據悉，今年5月王文洋砸下4.5億元現金買下11樓，另最近轉售戶每坪喊到270萬元以上。

信義計畫區的「台北信義」則為太子建設代表作，今年2月傳有港資砸2.47億元買進，實價登錄揭露顯示，成交單價近176萬元，去年9月另一戶揭露價行情約每坪196萬元。

國泰建設在中山北路七段的「國泰天母」，99年底預售時平均開價每坪145萬元，為台北市北區高標，目前接近完工，年底可望落成，因此尚無任何實價登錄資料曝光；市場估計，成交行情每坪達165萬元以上。

華固建設「華固天鑄」今年初推出，目前正邊建邊售，第1季市場傳出頂樓戶成交價每坪214萬元。另鄰近「國泰天母」的「天母御莊」，100年4月預售就開出每坪220萬元的天母最高價，最近也被放上蘇富比網站拍賣，開出總價近5億元，折合每坪單價近227萬元。

至於內湖「文心AIT」，97年7月預售時開價每坪105萬元，為內湖第一宗開價破百萬的個案，今年揭露實價每坪成交價達135萬元。

師大附中學區設籍套房再創高價！「仁愛A＋」去年成交每坪166.6萬元，穩座全台套房高價冠軍，但據最新實價登錄揭露資訊，預售案「大安富中」成交每坪175.9萬元，成為新全台最貴套房。

買方鎖定學區設籍
位於台北市大安區信義路三段147巷的「大安富中」，為挑高3.6米的套房大樓，規劃6∼10坪，實價揭露共16戶，總價1280∼2050萬元，每坪約143.1∼175.9萬元，其中175.9萬元為1樓戶，扣除1樓產品，該社區最高價為5樓，以每坪166.7萬元成交。

「大安富中」僅18戶，當初負責銷售該案的永慶代銷處長何彥煒說， 3月開案時平均每周來客40∼50組，5月底就完銷了，買方就是鎖定學區設籍。

實價揭露5月有2筆中正區忠孝東路一段的透天交易，皆由天立建設購買，合計總價5.44億元，土地面積共73.51坪，換算土地每坪740萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，目前建商取得台北市土地困難，推測建商將來會推小基地建案，以商二土地容積率630％計算，容積單價每坪117.46萬元，預估未來推案每坪上看百萬元。

5月住宅價格指數創新高 1坪約54萬

台北市房價這麼高，居然還在漲！台北市地政局昨公布5月住宅價格指數，全市住宅價格指數118.45創調查以來新高，且公寓價格指數上漲1.96％，大樓上漲3.53％，4個次分區指數也有3分區上漲，僅中山松山南港區住宅價格指數微幅下滑。

5.8億成交案帶動
台北市5月的全市住宅價格指數118.45，標準住宅總價1482萬元、每坪單價54.51萬元，較4月上漲2.07％，和去年同期相比則上漲8.41％。儘管今年1∼5月的全市住宅價格指數僅3月微漲0.18％，其餘皆微跌，但這次漲幅最明顯。

不過大家房屋專案主任劉家瑋表示，各項指數普遍上漲，但漲幅並沒有大到「有感」，整體來說還是平盤。「市場價格並沒有往上，不用過度解讀。」

信義房屋企研室專案經理曾敬德也認為，月指數本來就會有波動，除非全市價格指數連續幾個月都穩定上揚，才可說是房價仍在上漲。

台北市地政局地價科科長曾錫雄則說，觀察月線、季線與半年線，5月全市、大樓及公寓雖然都上揚，但季線、半年線漲幅不到1％，顯示中、長期價格穩定。

4個次分區中，大安信義中正區較4月上漲3.51％，突破過去8個月價格變動最穩定的情形，曾錫雄表示，因5月高價物件成交比率較高，才會有明顯變化。據實價登錄網站，信義計劃區「皇翔御琚」5月就有一筆總價5.8億元、單價290萬元的天價成交案。

松山線利多出盡
中山松山南港區是唯一下跌的次分區，曾錫雄透露，過去該區中期處上漲趨勢，但今年2月開始盤整，從月、季線看來，短、中期漲幅已趨緩。劉家瑋則認為，應是此區房價高，民眾轉而購買低價物件，加上松山線即將通車、利多出盡，區域漲幅才會減緩。

近期政府打房動作頻頻，讓許多買家轉趨觀望，以致房價鬆動，信義房屋業11區協理王茂桑指出，近期內湖房價下修1到2成，但區內有交通、生活機能等利多，明年上半年房價一定會回來，建議消費者不妨藉著這波下修，進場撿便宜。

相較台北市精華區的驚人房價，位於市郊的內湖相對平易近人，但內湖在內科影響下，加上捷運、重劃區拉抬，近5年房價快速成長，像位於葫洲捷運站附近5年內的房子，一坪均價都要80萬左右，有時還會出現上百萬的成交案，成熟地區如內湖捷運站，豪宅價格一坪更上看130萬到140萬元。

不過，政府頻頻打房下，房價出現微妙變化，王茂桑指出，最近幾個月內湖房價明顯下修，之前因內湖利多非常多，導致人口大量湧入，在供不應求下，房價節節上揚，但現在許多買方都在觀望，價格下降約1到2成。

王茂桑強調，內湖具備好的生活環境，又有捷運貫穿以及一高通過，交通四通八達，十分便利，與信義區、松山區、南港區也相距不遠，條件相當不錯，房價明年上半年之前一定會恢復原本水準，想要自住的買方可以趁這個難得機會選擇進場，「積極看房子、即時撿便宜」。

至於首購族群該買哪？王茂桑指出，康樂街及安泰街一帶，平均一坪約30萬到40幾萬元，以20幾坪的3房老公寓來看，總價約落在800萬到1200萬元，這是目前全台北市價格較低、較易入手的地方，也是台北市難得會出現的「3」字頭的地段，非常適合錢沒那麼多、卻想在北市置產的首購族。

想換好一點房子的換屋族，王茂桑建議，可在民權東路六段、成功路附近的內湖四期重劃區尋找好物件，這個區塊房子新、條件好，國際網球中心也將會在此興建，5年內的房子約一坪60萬至70萬元，3房加車位的總價約2500萬元，比同樣條件的內湖其他區域，便宜了2到3成，價格相對親民。

除此之外，王茂桑也提醒眾買家，內湖還有一些條件不錯的國宅，3房加車位的總價落在2000萬到2500萬間，同樣享受內湖地段、生活機能、捷運便利及未來性相關利多，是非常好的選擇。

年底雖逢七合一選舉，惟建商仍看好台中烏日高鐵特區的首購與首換市場，自第3季起至明年上半年，包括龍寶、富旺、櫻花建、麗寶、寶佳等知名建商都將陸續進場推案，目前該區房價已站上「2」字頭，部份建案甚至喊到「3」字頭。

事實上，看好烏日高鐵特區發展潛力的建商不少，高鐵局今年再度釋出3塊住宅用地，6月25日公開招標的結果，由龍寶、麗寶、寶佳等3家「寶」字輩建商分別得標。

其中，龍寶建設以每坪29.88萬元單價，標下三榮二路近三榮路一段、約1,988坪土地；而麗寶建設則以每坪27.66萬元、標得新長壽段4,635坪土地；寶佳建設以每坪24.76萬元、標下新三和段3,111坪土地。

龍寶建設董事長張麗莉表示，龍寶在烏日高鐵特區的第2個建案「龍寶森活臻邸」，在近2,000坪基地上，僅規劃約100餘戶的住宅大樓，強調低建蔽率、整個社區被綠樹包圍，預計明年上半年進場。

張麗莉強調，由於地價上漲，加上建築工資也上漲，「龍寶森活臻邸」每坪單價35萬元起，雖然創下區域新高價，但逾200組客戶排隊等待，讓她頗感欣慰。

值得一提的是，龍寶建設在烏日高鐵特區的首案「愉悅臻邸」，昨日舉行上樑大典，上百位住戶代表與旅美建築師楊家凱等人參加。張麗莉邀請公益團體「台灣行動菩薩助學協會」與「張老師基金會」進行愛心大會合，許多廠商將原本送花籃的經費，改為捐贈公益團體。

此外，富旺開發董事長林正雄表示，富旺位於烏日高鐵特區的首案「世界之翼」，目前接待中心正在搭建中，預計9月中進場，規劃25層超高層住宅大樓，總戶數168戶，每坪開價28至32萬元，總銷27億元。

櫻花建設總經理陳世英則表示，櫻花建在烏日高鐵特區一連推出3個首購案「櫻花一綻」、「櫻花臻綻」、「櫻花家綻」，前2案已完銷，第3案「櫻花家綻」已銷售7成，每坪成交單價約18萬元，總銷15.8億元，預計明年上半年完工交屋。

陳世英表示，櫻花建設向以平價為訴求，採先建後售模式，目前在烏日高鐵特區還有3塊土地、預估還可規劃400多戶住宅大樓；其中，第4案「新三和段乙區」已動工興建中，預計今年底或明年初進場銷售，每坪開價已站上「2」字頭。

台中蛋黃核心區七期豪宅、商辦大樓如雨後春筍林立，重大建設國家歌劇院、新市政中心與市議會間的十字軸公園、市政中心地下停車場等重大建設在年底前加入營運，國際五星飯店、精品店面、壽險、金融搶進駐，新光大遠百商圈已成形，台中七期新CBD政治經濟商業中心更趨成熟，地位躍升「台中曼哈頓」。

台中市建設局局長吳世瑋表
示，台灣大道上的新市政公園將在年底前完工，南北串連市政及市議會，目前規畫除了上面為生態水景公園外，地下兩層各約7千多坪，已興建900個汽車停車位及400個機車停車位，預計10月底啟用。

吳世瑋指出，新市政公園東西延伸到市政北五路的夏綠地公園，緊臨的國家歌劇院則將沿途種植櫻花樹，成為台中CBD區最大綠地，可望成為新景點，猶如紐約市曼哈頓中心的中央公園。

商圈穩定發展
台灣大道不僅是台中最主要幹道與門戶，也是城市發展西移的軸心線，台中CBD在七期豪宅圈確立後，市政府和市議會搬遷至7期台灣大道，國家歌劇院也將在9月底前取得使用執照，加上新光三越、大遠百和老虎城購物中心等百貨商業區，每到假日更吸納中部五縣市近數十萬的消費人口與商機，牽動台中政經、消費、商業以及產業發展的重要命脈，同時也帶動CBD與台灣大道上的店面收益大增、豪宅增值。

擁有中部五縣市消費潛力的台中市，七期的政經地位加上交通樞紐，是台中新移民的首選之區。

台中CBD匯聚於台灣大道上，並位居陸海空最便捷交通樞紐，清泉崗機場和台中港只需半小時車程，快速銜接一高中港交流道、74中彰環狀快速道路、客運轉運中心與台中高鐵站等重要交通幹道，南來北往交通四通八達，進一步促使台商回台置產豪宅、店面、商辦及成立企業總部的主因。

台中CBD開發即將飽和，新重劃區開始往緊臨7期的12期、單元一和單元二發展，目前這些區域開發已成雛形，新建大樓與透天住家也一棟一棟出現，大型超市、餐廳也陸續進駐營業，如12期的楓康超市、阿秋餐飲商場；單元二的頂級牛排館等，顯示新興商圈逐漸成立。

台中房價輪動效應將持續發酵，蛋黃區從7期擴散至12期、單元一和單元二，12期大樓房價每坪35至40萬元，單元二的遠雄大樓推案高樓層每坪破40萬元，單元一的透天別墅每棟5,000至7,000萬元，開價直逼七期。

高資產族縮手 「打房比氣爆威」

全台房市買氣低迷，高雄市受氣爆案重創雪上加霜，逾80坪預售案銷售停滯，業者祭出簽約送家電促銷方案，盼喚回買氣。「名發新境」推買屋送10∼20萬元家電禮，促銷策略奏效，1周賣出5戶；「豐花園」簽訂送10萬元家電，4周送出11戶，兩案均屬首購型產品，業者分析，首購族較精打細算，會認為這是變相折價。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，「政府打房比氣爆威力更大！」有能力負擔超過80坪以上預售屋的高資產族，受限貸政策影響近期明顯縮手，目前銷售主力為2∼3房、租金報酬較高區域，如舊市區新興區、前金區與苓雅區，2房租金可達2.3∼2.5萬元，遠勝於農16、美術館等新興重劃區。

促銷奏效周銷5戶
戴嘉聖舉苓雅區復興路為例，有專門收購不良資產的建商日前推出2房產品，2個月內就被台北客整棟買走，未開案即完銷，他認為，關鍵原因在於舊市區可提供較多工作機會，「從租金投報方面來看，能吸引到中長期置產客。」

小港區「名發新境」分兩期推案，1期剩20戶餘屋，建商推出促銷活動，活動只到月底。專案經理李安紘透露，活動限量10名，上周送出5戶，2期規劃42、52坪3∼4房，預計10月正式推案。

楠梓「豐花園」潛銷中，簽訂送10萬元家電，專案經理李庠宏表示，成交率可提升1∼2成，周來人約30∼40組，262戶已售出逾4成。

新北市五股「蘇黎市」推案2年多，剩2成餘屋，月底前推促銷活動，專案經理楊仁豪表示，3周吸引逾300看屋人潮，6戶成交抽購屋金，「政府限貸政策一出，來人量明顯衰退1∼2成，投資客都被嚇跑了。」新竹「安縵儷舍」新成屋規劃11∼14坪套房，2樓因採光較差，推出購屋送125機車促銷方案。

房仲推賞屋抽禮券
中古屋買氣亦減，房仲業者於是推賞屋抽獎救買氣。台灣房屋推「好屋賀成交」，只要9月在雅虎房地產網站「好屋賀成交」專區預約賞屋，實際賞屋後即能參加抽獎活動，預計送出10份新光三越百貨1萬元禮券。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，依照往年經驗，選前市況必定會有些冷清，希望藉此活動增加點閱率，刺激選前買氣。

28日下午，西安、貴陽、杭州三地先後宣佈全面取消限購，顯示地方政府取消限購的力度驟然增大。

坊間傳聞西安將於9月1日取消限購。下午，西安市住房保障和房屋管理局正式下發《關於促進房地產市場持續健康發展有關問題的通知》，通知稱“自2014年9月1日起，凡在本市區域內購買商品住房和二手住房的，不再申報戶籍和原有住房情況。做好保障房工作以外，積極搞活二手房市場。”進而西安也加入全面取消限購的城市之列。

貴陽9月正式全面放開限購 房地產依賴度全國第一

貴陽當地媒體今日消息稱，貴陽市從9月1日起，將停止執行住房限購措施。屆時，無論是本地戶籍或外地戶籍，在貴陽購房都將不再受房屋套數的限制，也不再需提供房屋套數證明和納稅證明等文件。

貴陽市在2011年2月開始執行住房限購措施。此番鬆綁，也意味著貴陽市執行三年半時間的限購政策暫告段落。而根據當地媒體的報導，貴陽市住建局此次也只是放開限購政策，並未出臺與放開限購相配合的購房信貸等支持政策。

其實，在今年7月下旬，貴陽市就已經傳出限購政策已經取消的消息，不過當時貴陽市住建局回應稱，住建局在7月初已經將申請取消限購政策的檔上報到相關部門，但是尚未通過。

而貴陽市對房地產業的依賴程度也是無以復加。根據近期一家媒體公佈的關於全國25個中心城市的房地產開發投資於GDP占比的排行，貴陽市以51.16%的占比名列首位，而排在榜單末尾的深圳市，這一指標僅為6.69%。

杭州明日起全面解除樓市限購 1個月前曾部分松限

8月28日17時許，浙江杭州市房管局正式對外宣佈全面解除樓市限購。

杭州房管局稱，為充分發揮市場在樓市調控中的主導作用，經研究，報杭州市政府同意，從8月29日零時起，購買杭州主城區140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情況查詢記錄。

就在一個月前，7月28日晚，杭州市房管局官方發佈稱，“今年以來，杭州房地產市場總體平穩，但住房供求的區域性、結構性矛盾比較突出。經研究，報市政府同意，從7月29日零時起，購買本市蕭山區、余杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。”

凱雷擬收購萬科物業？萬科28日午間發佈的公告證實了這一傳聞。公告稱，萬科擬於近日與凱雷投資集團有限公司訂立一份合作意向書，內容有關成立商業地產合作平臺，該平臺擬以收購股權或資產的方式收購萬科部分商業物業。

8月27日，有媒體發佈了《凱雷正在洽談購買萬科的中國商業物業》的新聞報導。報導稱：凱雷擬購買萬科9個商業物業的股權，交易金額介於60億元至70億元，或者達到了100億元。

今日的澄清公告稱，該意向書僅為框架性備忘檔，目的在於記載雙方對合作的初步意向，以供進一步洽談之用，目前合作金額存在不確定性，其他條款對雙方均不具有法律約束力（除保密、法律適用等一般性條款外）。若未來該平臺收購萬科任何商業物業，均會另行簽署具體的收購協定，有關具體條款將於收購協定中具體訂明。

西湖大道與南宋禦街交叉口，車水馬龍，川流不息，白底黑字的中式風格圍擋顯得格外醒目，這裡便是綠城•元福裡。

今年以來，綠城•元福裡共計成交7套房源，對於這個曾經賣出杭州商品房最高價格的項目來說，已經是不錯的成績。根據購房寶指數顯示，這7套房源中單價最低的72705元/m2，最高的149786元/m2。

西湖邊袖珍豪宅

　　創下杭城商品房單價紀錄
東靠中河高架，南抵西湖大道，北臨開元路，背靠南宋禦街，若非圍擋上宛若毛筆題字的“元福裡”幾個大字，或許很多人都不會注意到，這裡還有一個在售項目。資料顯示，這個前身為“西湖大道十號地塊”的項目，占地面積僅9313m2，總建築面積24986.4m2，土地性質為商業用地，打造為帶庭院的獨棟建築以及少量排屋。

2013年6月29日，元福裡拿出預售證，7月9日，便以90892元/m2的單價完成首筆交易。而真正引發轟動的是，7月24日，杭州透明售房網成交資料顯示，元福裡成交一套227.35m2的商品房，單價160310/m2，創下杭州商品房成交單價之最，相比于武林壹號一期開盤時75600元/m2均價的兩倍還多。

然而在2013年後面幾個月中，元福裡僅成交一套房源，從而淡出人們視線。而錢江晚報記者發現，2014年以來，元福裡每個月幾乎都有1套成交，到目前為止已經陸續成交7套房源，面積214m2~265m2不等，其中單價最低的72705元/m2，最高為149786元/m2。

　南宋禦街旁的中式牆門

　　有浙籍地產商7千萬元買下兩套

錢江晚報記者在元福裡現場看到，雖然大部分建築物仍包裹著綠色的安全網，但靠近中河高架的一側已經顯露出內部建築的外立面。白牆黑瓦透著濃濃的徽派建築風味，打造出古老中式牆門的氛圍。

整個項目占地面積不足1萬m2，因此步行繞項目一周並不用花費過多時間。現場並未設置售樓處，只是在一側有一扇很窄的小門可通往項目工地內部。

當記者試圖進入工地時，被門口一位工作人員阻止，她告訴記者，目前有一幢樣板房可供參觀，但需要與置業顧問預約之後，由置業顧問帶領參觀。

記者與一名置業顧問取得聯繫，她向記者介紹說，元福裡獨棟別墅建築面積約在200m2~300m2，通常地上2~3層，並附送200m2左右的地下室空間，每套房子都是獨門獨戶，內有電梯外有私家庭院。元福裡總價在1000萬~5000萬元/套之間，價差較大，根據不同的位置以及附送庭院大小等因素定價不同。另外還有8套2層躍3層的樓中樓房源，靠近清泰街一側，一樓為沿街商鋪。

錢江晚報記者瞭解到，一位元浙江籍地產商分別在2013年和2014年，在元福裡購入兩套獨棟房源，斥資7000萬元。該業主常年在安徽開發房地產專案，時常來杭州小住。他表示購買元福裡的原因首先是專案無法複製的絕版地段，第二是他個人鍾愛中式建築風格，還有便是信任綠城的品質。

元福裡專案置業顧問告訴記者，由於購買元福裡的業主大多是當作會所來使用，用來宴客、招待等，通常需要請廚師來現場烹飪，考慮到這一點需求，元福裡特地引進了管道煤氣，但水、電仍為商用。

“學區房跌破6萬。”臨近開學，海澱五道口華清嘉園附近的仲介發出推房消息引來關注。

記者昨日探訪該社區發現，去年曾曝出10萬元高價的二手房，目前均價跌至6萬元/平米左右。在仲介對樓盤檔次分類中，華清嘉園從最高一檔“尊貴陣營”跌至“中產陣營”，連掉兩檔。

發現

房主急賣房 單價破6萬

“華清嘉園學區房， 滿五唯一 您還考慮嗎？”臨近開學，記者又接到華清嘉園附近一家仲介的推房電話，經紀人小劉催促著要帶記者看房，“3室2廳150平米，總價840萬，均價不到6萬。”

去年超10萬，現在跌到6萬以下？帶著疑問，記者來到小劉所在的門店。門店房源資訊顯示，這套房位於20層，主臥與客廳均朝南向。記者表示想看房，但房主有事來不了未能看成。不過，小劉透露，業主確實著急賣房，如果真看中了，價格還有商量。

探訪　

經紀人推薦 不提“學區房”

沒能看成房子，小劉勸記者別“灰心”，“這裡的業主都比較穩定，房價波動性小。”小劉說，目前是“抄底”的好時機，現在入手很合適。其它房源又是什麼情況？

記者昨天下午走訪了華清嘉園。在臨街不到百米長的底商，至少有4家仲介，每一家只見穿制服的經紀人，不見客戶。

在一家門臉兒較大的仲介，記者進門表示想看華清嘉園的學區房，一下就圍上來3個經紀人，你一句我一句地開始介紹起來。

“出門就是地鐵13號線，走路也不超過3分鐘。一應俱全要啥有啥。”經紀人郭女士介紹了不下10分鐘關於華清嘉園的基礎設施，另一位經紀人小王接茬介紹：“附近有清華、北大，您挑的正是時候，現在買就是抄底，將來想出租，租金至少七八千，周圍高校多不愁租不出去。”

三個經紀人介紹了近半小時，針對記者提出的“學區房”、“中關村二小”等條件，三人都沒主動提及。

樓盤劃“陣營” 身價掉兩檔

介紹完基本情況，經紀人又帶記者查看電腦上的報價。

該仲介的線上平臺顯示，華清嘉園近期成交的5套房中，有3套均價在5萬多，另兩套也僅6萬出頭。該平臺還把樓盤進行“陣營”分類，“陣營”分5層，“屌絲陣營”均價2萬/平米以內，2-4萬為“工薪陣營”。4-7萬為“中產陣營”，7－10萬為“高富帥陣營”，10萬以上“尊貴陣營”。

“還好沒從 高富帥 變身 屌絲 。不過也至少掉了兩個檔次。”經紀人小林調侃。記者發現，同為“中產陣營”的還有中關村北二條、 中關村南三街等社區。均價在64626元/平米左右，而這些社區已不屬於中關村一小、二小的學區房。

華清嘉園是學區房的典型。社區內有啟明雙語幼稚園和中關村第二小學華清校區等學校。

記者上午從多家仲介瞭解到，2012年9月，華清嘉園的均價為5萬元/平米左右，半年後，均價漲了一萬。去年又被曝出均價超10萬元/平米。鏈家地產資料顯示，華清嘉園目前成交均價為64626.4元/平米，環比下跌1.43%。而今年3月的均價為73718.55元/平米，半年跌了近一萬。

觀點

到底賣不賣 房主挺糾結

期待新改革 家長不盲目

房價跌了，房主也開始猶豫是否賣房。

王阿姨在去年高價位時買了一套華清嘉園的小戶型。“我買了40平米的小房子，就是為了給孫子上學。”王阿姨回憶，當時均價8萬多元/平米。

“2000年初開盤時，房價才4000元/平米，2007年漲到3萬。去年翻番還不止。”王阿姨說，孫子已經在中關村二小上學了，仲介說學位可以迴圈使用，“再等幾年孫子小學畢業，不知道這房子還能不能再漲回去？如果提前賣，學位已經用了，恐怕也賣不到那麼高的價格了。”

多位元經紀人反映，客戶更在意價格和地理位置，華清嘉園的學位從“必要條件”變為“附加條件”。

李女士的孩子還在上幼稚園，她的戶口在海澱，愛人的戶口在朝陽。去年著手準備購買學區房，幾乎跑遍了大半個北京，華清嘉園也在目標範圍內，但李女士一直未入手。

“教育不是開始綜合改革了嗎？”李女士說，她一直在關注新動向，隨著改革的推進，部分學校的資源進行整合及合理分配，這樣一來，也就失去了購買學區房的意義。

“下半年樓市將回暖，公司對北京樓市下半年有信心。”近日，記者從多位元房企高層處獲悉，“日光碟”、80%以上的去化率是其“信心”的來源。

值得一提的是，在成交量有回暖跡象之際，成交價格是總體下行的。除了2000萬元級以上的豪宅市場外，開發商需要把新建住宅的銷售價格降到位，市場才會買帳，成交量才能提上來。鑒於此，以萬科為首的多數開發商在走“以價換量”的銷售策略，記者多次看見萬科推出“零首付”促銷的巨幅看板。然而任志強（微博）堅稱，華遠地產會不斷提升品質，靠產品競爭力而非降價贏得市場。

上半年淨賺逾2億元

據華遠地產中報顯示，公司上半年實現營業收入38.24億元，同比增長137.14%；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.35億元，同比增長3.05%；基本每股收益0.129元。

對此，華遠地產解釋道，公司在2013年銷售規模出現較好增長，從而使得公司2014年上半年可結算的營業收入大增，但由於上半年結算的北京銘悅園項目為定向安置房、限價商品房及部分普通商品住宅和商業，毛利率較低導致公司整體毛利率下降。

值得一提的是，在龍湖等房企啟動保守模式，以採取“少開工、少拿地、多銷售存貨”策略確保企業安全運營的背景下，華遠地產今年顯得頗為“反其道而行”。

據華遠地產透露，2014年?上半年，華遠地產實現開復工面積205.4萬平方米，同比增長45.26%，其中新開工29.6萬平方米，竣工32.4萬平方米。另外，上半年，公司新增北京大興西紅門專案，新增土地儲備規劃建築面積約16.7萬平方米(含地下面積)。

截至6月30日，華遠地產持有待開發及已開發房產儲備總面積共約260.3萬平方米，其中擬發展作銷售的房產面積約245.3萬平方米，擬發展作出租經營用房產面積約15萬平方米。

而在出租物業方面，華遠地產上半年用於出租的主要房產面積共計4.63萬平方米，出租率為87%，上半年完成租金收入2308.78萬元，每平方米每月(不含車位)的平均基本租金約95.53元。其中，5年以上長期租約收入2112.2萬元，占總租金收入的91.5%。

對此，有分析師認為，華遠出租性物業收入目前雖然占總體收入比例不大，但也為公司平衡了一部分現金流，公司正有計劃地加大持有型物業的投資，屆時該部分物業會成為公司重要經營性資產，估值也將提升。

除此之外，記者注意到，據華遠地產中報顯示，截至6月末，華遠地產預收賬款帳面餘額為26.35億元。有分析師認為，這意味著隨著已銷售的專案陸續竣工結算，預收賬款將陸續轉為結算收入，為華遠地產完成全年業績提供保障。

不降價也能完成銷售任務？

“目前公司主力產品是商業及住宅產品。”華遠地產相關人士向記者透露，今年上半年，公司完成銷售簽約額22.06億元，銷售簽約面積18.4萬平方米，同比增長27.4%和21.8%。此外，公司簽約銷售住宅產品的91%是144平方米以下的戶型，9%是144平方米以上戶型，銷售均價約11980元/平方米。

“2014年推盤量較大，預計全年可推盤在100億元-120億元之間。” 東興證券的一份研究報告顯示，華遠將深耕北京、長沙和西安三個城市，目前項目充足。

“2014年下半年，公司新開工面積、可銷售資源都將大於上半年，我們下半年的開發規模將繼續擴大，銷售簽約將較上半年將有較大幅度增長。”華遠地產向記者透露，整體來看，截至7月底，公司已取得銷售證項目的剩餘貨值約68.34億遠，預計下半年可售貨值約90億元，下半年重點推盤專案則位於北京。

值得注意的是，樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季將馬上來臨，為了完成年度銷售任務，在年報業績大考壓力下，萬科等多數房企都在實施降價到位而爭取走量，進而加快回籠等主流銷售策略。


鑒於此，據統計局最新統計資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個。

不過，儘管房地產市場銷售、資金、還款以及成本上漲等各種剛性壓力多重壓頂，但華遠地產依然向《證券日報》記者堅稱，將堅持靠提升產品競爭力，而非降價爭取市場，不會採取降價舉措，但預計依然能完成年度銷售任務。

“我們下半年可售貨值充裕，去庫存能力相對較高，尤其對北京市場來說，我們很有信心。”華遠有關人士向本報記者表示，“下半年還是以住宅為主要銷售業態，住宅貨值約50.8億元，占比約78%，商業約13.9億元，占比約22%。”

憑藉著在資本市場上獨特的融資優勢，老牌國企越秀地產（00123.HK）迎來了最好的發展時機。日前，該集團披露2014年中期業績顯示，上半年集團實現營業收入為63.63億，同比上升4.4%；權益持有應占盈利16.76億。公司毛利率上升至34.4%。董事會建議，派2014年中期股息每股0.049港元，約人民幣0.039元。

通過過去兩三年的快速發展，越秀地產已經將自己版圖大幅擴大。截至上半年末，該集團通過與投資基金合作購入杭州古墩路地塊，從而使得集團總的土地儲備約1507萬平方米，總的項目達到39個，分佈在珠三角、長三角、環渤海、中部地區等12個城市。

越秀地產董事長張招興在業績會現場表示，當前房地產市場依然面臨供應量高的問題，在市場行情不好的情勢下各家公司都有價格下調的壓力。越秀將會根據市場情況隨行就市。同時認為限購是非市場行為，現在就是退出的好時機。

合同銷售額逆勢上漲

中期資料顯示，越秀地產2014年上半年集團實現營業收入為63.63億，同比上升 4.4%；權益持有應占盈利16.76億，同比下滑28.4%。

其中，核心淨利潤為9.92億元，同比升10.5% ，核心利潤率15.7%。2014年上半年越秀地產累計合同銷售金額為106.30億元，同比上升23.4%，完成全年銷售目標人民幣220億元的48%。

此外，2014年上半年的毛利率是33.4%，物業出售的毛利率是35.6%，住宅部分的毛利率是31%，同比上升1.9%。從結構貢獻來看，2014年上半年，住宅貢獻占比達到了80%，商業部分達到了20%。

銷售方面，2014年上半年累計合同銷售金額為人民幣106.30億元，同比上升23.4%，完成全年銷售目標人民幣220億元的48%，已售未結轉金額創歷史新高，約為人民幣172.36億元。

上半年該集團擁有可售專案30個，平均銷售均價1.7萬元/平方米，其中住宅的比例進一步提高，達到了89%，商業部分是11%。從地區來看，廣州占比65%，廣州市以外提升到35%。該集團表示，過去幾年在外地投資的專案現在開始逐步進入銷售階段。

越秀地產總經理陳志鴻表示，關於銷售價格策略問題，上半年樓盤每一次出的價一直是貼著市場走的，沒有大幅度的降價。同時他表示，從市場供求關係來說，市場供應的量是比較大的，2013年高峰時期，各個開發商加大了投入，供應量比較大，需求量還是存在的。

鑒於集團上半年銷售勢頭表現良好，預計全年達成220億銷售目標懸念不大。

維持集團穩定運營的同時，越秀地產憑藉自融資商的優勢，大力展開資本運作改善財務結構。上半年集團把握市場的機遇，一共完成融資約合人民幣86億元。

資料顯示，2014年上半年的現金流，經營流入是69.7億元，經營支出總額是77億元，歸還了銀行貸款60億元，新增的融資是86億元，也就是淨增了26億元。支付土地款是5.4億元，期末還有現金97.5億元。

截至6月底，越秀地產2014年現金97.53億元，2014年總借貸265.1億元，淨借貸比62.7%。債務包括美元債券，境外銀行借款，境內銀行借款，比例合理，從還款來看，2014年6月30日通過今年上半年到期再融資的結構比去年年底有大幅優化的情況。

該集團表示，境內外的再融資都是比較順利的，通過再融資和境內外負債結構進一步的優化，利息成本跟去年相比，進一步的下降。

另外值得提及的是，去年開始，越秀地產加大與集團旗下產業基金的合作，雙方以股權合作形式拿下杭州地塊以及武漢地王。

在業績會現場，張招興表示，越秀地產資金鏈非常健康，每年按照總資產10%的比例放在賬上。投資是公司必須維持的戰略，這是企業安全運作的保障，這方面是絕對沒有問題的。

根據地產和產業基金雙方合作的比例，項目上目前設定越秀地產占大約5%到20%，基金占了80%到95%，每個項目視情況不同比例。合作起的2年內，越秀地產有權選擇回購，基金有上限的確定，11%到12%，根據不同的專案而定。


陳志鴻表示，去年開始跟基金進行合作，主要是在拿地環節。5%到20%是指去年做的五個項目的比例，不代表以後一定是這樣的比例，這要根據拿地時對地塊的判斷，不是說今後的比例是固定的。

“基金加地產這種模式對於開發商而言，以比較低的土地支出獲取土地進行開發，當專案開發形成銷售後，根據專案的情況選擇回購。形成了先拿地，後付錢的模式。”陳志鴻說，當有好的土地機會時，要根據判斷拿地，同時基金回報收益率11%到12%是一種策略，以後遇到專案後會綜合的平衡和考慮，這是開發商和基金之間的商業條款，並不是固定的模式。

除了傳出將聯手百度、騰訊成立一家新的電子商務公司外，萬達集團已將悄悄將觸角伸向保險業。

記者昨日從保險業內獲悉，今年6月曾在北京產權交易所掛牌轉讓的國電電力持有的百年人壽4.2373%股權在日前成交，轉讓價款1.225億元，接盤方是地產豪門大連萬達集團。

國電電力也在其半年度業績報告中確認了此次股權轉讓，並稱轉讓手續正在辦理中。百年人壽相關負責人在與《每日經濟新聞》記者交流時透露，此次股權轉讓已在近期獲得保監會的批准，但是萬達集團方面暫未向百年人壽派駐董事會成員。

萬達暫未向百年人壽派駐董事會成員/

6月6日，國電電力將其持有的百年人壽1億股股份（占比4.2373%）在北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價為1.225億元。資料顯示，百年人壽公司於2009年6月由中國東方資產管理公司、國電電力等15家單位共同出資組建，國電電力原始投資成本為1億元，持股比例為4.2373%。

持續虧損被認為是此次股權轉讓的主因。資料顯示，百年人壽從2009年6月開業至2013年底，共虧損14.16億元。其中，2009年虧損5797萬元、2010年虧損1.44億元、2011年虧損3.22億元、2012年虧損5.23億元、2013年虧損3.69億元。對於此次股權轉讓，國電電力也在官網上表示，旨在優化資產結構、做強做優發電主業，加快低效無效資產處置，進一步提高資產品質效益。

來自保監會的資料顯示，今年1~7月，百年人壽的保費收入為59.6億元，其原保險保費規模已經進入了壽險公司前20名。

《每日經濟新聞》記者發現，8月23日國電電力發佈的半年度業績報告中披露，今年7月與大連萬達集團簽署股權轉讓協定，將所持有的百年人壽4.2373%股權予以轉讓，轉讓價款1.225億元。

事實上，在百年人壽經歷增資後，雖然國電電力是持股僅4.2373%的小股東，但作為創始股東，國電電力在百年人壽派駐了董事，對百年人壽的決策有重大影響，在國電電力的定期報告裡面，對於百年人壽的投資採取的也是權益法。

來自百年人壽的公開披露資訊顯示，百年人壽的董事會成員中姜洪源來自國電電力，現任國電電力發展股份有限公司總會計師、總法律顧問，自2010年1月起任百年人壽的非執行董事。

百年人壽相關負責人在與《每日經濟新聞》記者交流時透露，此次股權轉讓已經在近期獲得了保監會的批准，但暫時萬達集團方面並未向百年人壽派駐董事會成員。

據瞭解，大連萬達集團目前已經形成商業地產、高級酒店、文化旅遊和連鎖百貨四大核心產業。前一段時間有市場傳聞稱，萬達集團計畫收購大連銀行的部分股權，同時原建設銀行投資理財總監兼投資銀行部總經理王貴亞加盟萬達集團，負責籌建萬達集團金融板塊。

對於萬達集團入股之後，會不會向百年人壽派駐董事會成員一事，《每日經濟新聞》記者于8月27日致電萬達集團相關負責人，但截至記者發稿尚未收到萬達集團的官方回復。

大股東與萬達“頗有淵源”/

在2009年成立之初，百年人壽的註冊資金為11.1億元，在15家股東中，東方資產、國電電力、華信信託、大連港、大商集團等8家股東同時以1億元的股本投入並列第一大股東，持股比例均為9.01%。經過5年的發展，百年人壽的註冊資本已經達到了35.3億元，經過一系列的股權變更，目前持股比例超過5%的股東為：大連融達投資有限公司、新光控股集團、大連一方地產有限公司、江西?茂房地產開發有限公司、大連城市建設集團五家公司為並列第一大股東，持股比例為11.33%；大連港集團、用友軟體、科瑞集團、中國華建控股投資公司4家股東各持股5.67%。

百年人壽內部人士向 《每日經濟新聞》記者透露，另一創始股東東方資產也完成了股權轉讓，持股比例與國電電力一樣，也是4.2373%，接手股權的企業並不是萬達集團。

事實上，東方資產和國電集團都在保險業有所佈局，國電集團旗下控股了瑞泰人壽和長江財產兩家保險公司；東方資產則控股中華聯合控股保險公司，後者正在籌建人壽保險公司，相關材料都已經向保監會遞交了。東方資產在控股中華聯合控股保險公司之後，就著手退出百年人壽，就此次股權轉讓一事，東方資產相關負責人並未給記者答覆。

雖然此次萬達集團只接手了百年人壽4.2373%的股權，卻是萬達首次涉足保險業，未來萬達集團是否會甘心只當一名小股東引人關注。


《每日經濟新聞》記者留意到，百年人壽部分現有股東與萬達集團頗有淵源。例如，持股11.33%的大連融達投資是大連市政府主要的融資平臺和金融類國有資產管理平臺，此前市場盛傳萬達集團進軍大連銀行就是從大連融達接手其持有的大連銀行股權，不過此事並未獲得萬達集團方面的官方證實。

此外，持股11.33%的大連一方地產有限公司為百年人壽的並列第一大股東，其也與萬達集團有很多合作。一方集團的官方網站資訊顯示，其將萬達集團視為主要合作夥伴，同時一方集團也是萬達商業地產、大連銀行、百年人壽等企業的主要股東。

禹洲地產（01628）昨天宣布，斥資3.738億元購入西半山堅道48號物業，主席兼首席執行官林龍安表示，對本港樓市前景有期待，首次進軍香港物業市場屬嘗試性質。他透露，就收購該物業已洽談多月，認為是良好機遇，物業已獲准重建為27層高住宅，總樓面3.3萬多方呎，由於位處半山，相信可滿足高薪上班族需求。

首次進軍港樓市

集團財務總監邱于賡指出，該重建項目規模不大，建築成本及利息支出1.2億元，擬以銀行貸款及預售回款支付項目開支，預計淨利潤達20%。項目商用部分佔樓面逾10%，其餘為高級住宅，單位格局可視市場需求作出改動。由於集團視該項目為長線投資，或會以「先租後賣」方式推出，減少印花稅開支。

半年純利增2.7倍

禹洲地產中期業績亮麗，上半年純利5.6億元（人民幣．下同），按年大增2.7倍，核心利潤4.861億元，上升4.12倍；核心利潤率12.4%；每股盈利16.18分；維持不派中期息，禹洲下半年可供銷售貨值150億元。

對於部分內房傾向透過發行永續債（Perpetual Bond）粉飾負債率，邱于賡指出，集團賬目上沒有任何永續債，目前總債務利息成本8.5厘，若發行永續債，首兩年債務利息成本超過13厘。

截至6月底，禹洲淨負債比率66.6%，較去年底下降11.4個百分點，57%負債為成本較低的海外融資；集團上半年已動用100億元授信額度的其中70億元，持有現金76.67億元。

發展商蜂擁推盤，其中?隆地產（00101）劈價推售的尖沙咀九龍站君臨天下，在大手入票催谷下，至昨天共收5000票，超額103倍，除成為一手新例後的超購王外，由於凍結資金高達25億元，超逾荃灣環宇海灣紀錄，亦晉身為新凍資王。新地（00016）將軍澳天晉IIIA期亦累收逾5500票，超購27.6倍，連同大埔嵐山、西環浚峯及長沙灣曉盈，5盤共收逾1.1萬票，逾31億元資金被凍結。

君臨天下是次未有限制準買家入票數量，因而連日錄得多宗大手入票個案，其中最少兩名買家各斥5000萬元入100張票，亦有用4000萬元入票80張，至於入票30張至50張者不計其數，更不乏買家即場追加，令項目票源急增。

根據?隆統計，截至昨晚已累積收取5000票，以明日發售首批48伙計，超購高達103倍，是次每張入票金額達50萬元，較尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN每張30萬更高，累積凍資25億元，兩項數字均創出一手新例實施以來的紀錄。

天晉IIIA限入兩張 收5500票

至於天晉IIIA期由於只限買家入票兩張，杜絕「水分票」大幅出現，不過項目至昨日亦取得逾5500張票，超購27.6倍，成績相當不俗。至於明日首度拆售開放式單位的大埔嵐山，昨日入票亦大幅增加，累收近330票，超購14.7倍。

今日發售首批38伙的曉盈，市場稱昨天累收約260票，超購5.8倍；同系浚峯累積兩天收票約75票。據悉，浚峯吸引不少外籍客入票，項目將於周六截票，周日推售36伙。

港島西區戰事不斷擴大，除浚峯正收票外，會德豐地產旗下西營盤新盤KENSINGTON HILL，昨日亦上載樓書，部署發售；而華置（00127）在區內的南里壹號，亦於今日開放示範單位供傳媒參觀；太古地產（01972）西半山瀚然上載樓書多時，今日亦開放交樓標準單位供參觀；有消息指出，中國海外（00688）與市建局合作發展、位於第三街的星鑽亦部署上載樓書參戰，有機會短期內獲批預售。上述5盤共提供683伙，有機會爆發一手新例後港島區最大規模的搶客戰。

此外，新世界（00017）西環EIGHT SOUTH LANE亦趁區內氣氛急升削優惠，昨日重發價單，取消尚餘C室的7.5%從價印花稅回贈，並於下月1日起生效，變相加價推售。該項目開售至今，累沽40伙，平均呎價2萬元，套現逾2.5億元。

新地（00016）今年積極推售非核心物業，旗下黃竹坑工貿項目W50推售至今約1個月，已累沽逾90%樓面，呎價最高達1.6萬元，冠絕同區。發展商表示，今年首8個月出售非核心物業合共套現40億元，已較去年全年數字多30%，未來續發售同類型物業，包括荃灣及長沙灣項目。

新地副董事總經理雷霆表示，W50共27層，過去數周已售出其中26層，幾近清袋，造價亦理想，套現近20億元，總括今年首8個月，集團出售非核心物業已達40億元，金額已超過去年全年，未來將繼續積極推售非核心物業，取得資金以積極投地。

頂層意向呎價1.8萬

新地代理副物業投資經理王家煦表示，W50頂層面積4269方呎，意向呎價1.8萬元，現時已獲多個潛在買家查詢，至於項目地廠則保留長線收租。

王家煦續稱，該集團過去8個月除出售W50外，收益亦來自出售觀塘海濱道ONE HARBOUR SQUARE，迄今已售出持有的約一半樓面，平均呎價約1.3萬元，毗鄰ONE HARBOUR SQUARE 2期正規劃中，共提供約50萬方呎樓面；至於荃灣及長沙灣項目亦積極準備中，今年首8個月沽售非核心物業收益，已較去年多上逾10億元，升幅逾30%。

KENSINGTON HILL上載樓書 浚峯周日推售36伙

港島西區13新盤大戰一觸即發，短期內便有5個全新項目出擊，涉約700伙，KENSINGTON HILL昨上載樓書，短期內開價；浚峯則繼續收票，現已超額認購逾1倍。

港島西區即將推出的全新項目約有5個，包括KENSINGTON HILL、浚峯、南里壹號、星鑽以及瀚然。若連同現時仍在售的餘貨項目計算，港島西區的新盤項目便有約13個，涉及單位總數逾1,500伙，大戰氣氛濃厚。

全新盤連餘貨 涉逾1500伙

若再分類，西營盤及堅尼地城一帶可以視為一個獨立戰場，主要為提供單位面積較細項目，相信吸納的客源以投資者為主；而西半山為豪宅地段，全新項目只有瀚然一個，單位面積較大，樓盤定位方面亦會較高。

會德豐地產旗下KENSINGTON HILL昨日上載樓書，項目共75伙，面積由532至1,134平方呎，為兩房至三房間隔，高層設兩伙複式戶，面積2,047至2,277平方呎，料短期內便會開價。消息指，項目示範單位將於下周對外開放，為一個三房交樓標準單位。

而?地（00012）主席李兆基私人持有的浚峯，將會是最先發售項目，樓盤早前已開價，價單定價由659.6萬至1,616.5萬元，呎價由18,656至26,167元，下周日（31日）先發售其中36伙。據悉，截至昨日累積收票75票，超額認購逾1倍，更接獲不少外籍人士垂青。

另外，華置（00127）南里壹號將於今天開放位於銅鑼灣皇室堡的示範單位予傳媒參觀，料下周起對外開放。

資料顯示，南里壹號共92伙，主打開放式及1房戶，由210至268平方呎，市場預料項目入場費約300餘萬元，料以低入場費取勝。中海外（00688）與市建局合作的星鑽，料短期內上載樓書，項目提供約270伙。

細戶主打 定價料貼市吸客

前述提及的全新項目，現時只有浚峯已開價，其餘各項目之間（不計瀚然），戶型有相似之處，提供中小型單位為主，相信尚未開價的項目，未來會以貼價推出，否則定價過高將難去貨。

市況激烈，餘貨項目亦有動作，新世界（00017）EIGHT SOUTH LANE昨更新價單，取消剩餘C單位的7.5%「從價印花稅津貼」回贈，有關價單將於下周一（9月1日）起生效，即變相加價，項目累積售出40伙，套現2.5億元。

西半山豪宅方面，據市場消息指，太古地產（01972）旗下瀚然將於今天先開放示範單位予VIP參觀，相信短期內亦會開價。

將軍澳天晉IIIA累積收票逾5,500張，明日首度發售192伙，超額認購27倍。另西南九龍君臨天下則有4,800票，超額達99倍。兩盤合共凍資逾29.5億元。

新地（00016）天晉IIIA首輪收票昨晚8時截止，發展商表示，收到的購樓意向已逾5,500份。新地副董事總經理雷霆強調，今次收票只有極小量水份。

項目今天會進行首輪抽籤，將準買家分成多個不同組別，方便安排賣樓當天的到場時間。明天起會發售首批192伙，超額認購約27倍。

累收5500票 超購27倍

有代理表示，入票的準買家大多數是本地人，而且以家庭客居多。不過，部分準買家僅對兩房戶感興趣，而該批單位只有26伙兩房戶，相信會有不少向隅客。

發展商日前表示，有信心整批單位可在首日沽清，有機會在周日加推，屆時才決定是否加價。

另一邊廂，?隆地產（00101）的西南九龍君臨天下重推，項目同樣在昨晚截止首輪入票。市場人士透露，截至深夜本輪收票累積約有4,800張，對比明天發售的48伙，超額認購高達99倍。

項目近日屢次傳出多宗的大手入票個案，本票的水份甚高。昨天就有代理指，有一組準買家要求所屬代理一次過入180張票，以每張本票金額50萬元計算，單計入票成本就高達9,000萬元，假如消息屬實，相信是今年最大手的入票個案。

君臨超購99倍 大手客多

日前有傳賭王四太梁安琪一次過入票100張。過去4日，該盤的大手入票個案多不勝數，代理表示，大部分每組大手客入票由20張至50張不等。

嘉里建設（00683）近月多盤齊發，其中何文田傲名將於下月推出，而沙田九肚山項目玖瓏山，預計最快於10月推售。

近月嘉里可謂多盤齊推，繼九龍塘三號義德道後，何文田傲名將會緊接推出。嘉里發展執行董事朱葉培稱，傲名現時待批滿意紙，料於下月以現樓形式推出，項目共56伙，據發展商早前透露，項目標準戶實用面積約600至1,020平方呎，包括16伙兩房戶及36伙三房戶，另有4個特色單位，面積約1,700平方呎。

何文田傲名 下月推售現樓

而集團牽頭發展的九肚山玖瓏山現仍待批預售樓花同意書，項目提供973伙，爭取在10至11月推出，售樓處及示範單位將設於九龍灣Mega Box，示範單位將會有3至4個，會包括項目主打的兩至三房單位。該盤又與環保團體合作，舉行「山影人趣1 Click」全港攝影比賽。

嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，九龍塘三號義德道則暫售24伙，套現14億元，佔整體60%。朱葉培稱，暫時未有加推計劃，由於項目地理位置優越，集團傾向惜售，樓盤價錢有上調空間。而洋房部分一號義德道，現正進行內部裝修，面積4,412平方呎，花園6,045平方呎，暫未有推出計劃。

三號義德道沽24伙 套14億

朱葉培相信，本港樓市下半年至明年會平穩發展，由於明年市場供應不多，相信市場有足夠購買力吸納，加上現時息口低，對樓市有支持作用。

培新集團旗下商場物業上水匯，目前零售樓面已租出逾9成，如全數樓面租出，項目租金收入每年有8,400萬元。

培新集團業務經理吳美綺指出，龍琛路48號上水匯開業約兩個多月，商場零售樓面呎租由高層食肆的50餘元，至低層最高近300元不等，較區內同類物業高約1至2成。

辦公室10月推 呎租25起

租金最貴的2樓樓面，設行人天橋連接火車站，每日人流可達1.4萬人，仍有部分舖位正招租。

另一方面，目前商場租戶以零售商戶為主，主攻家庭客源，3成屬食肆，另保留約1成半樓面作辦公室用途，即將於10月份招租，意向租金每呎由25至28元，涉及共兩層約2.4萬平方呎樓面。

倘全數租出 年收8400萬

粗略估計上水匯總投資額近10億元，吳美綺預期項目年底可望全數租出，屆時每月租金收入有700萬元，即每年共8,400萬元，屬集團多個收租項目中最多。

上水匯屬區內過去20年，首個落成新商場項目，吳美綺指項目亦引入不少新品牌落戶上水，為區內的零售租戶及組合帶來新衝擊，並帶動區內市場需求。

另一方面，場內的食肆商戶生意，亦較預期多1至2成。資料顯示，上水匯樓高13層，涉及樓面約15萬平方呎。

旺市下業主心紅，荃灣荃德花園業主賠訂重售，單位相隔約10天，再賣貴25萬元，成交價330萬元，呎價11,498元創屋苑新高。

盤缺下樓價被「夾高」，美聯物業首席高級營業經理梁仲維指，荃德花園E座高層E室，實用面積287平方呎，單位曾於本月中，以305萬元沽出，當時已屬新高價。

估計有新買家再以更高價錢，向業主洽購單位，最終業主向舊買家賠訂8萬元、以及雙方佣金約6萬元，再以330萬元沽出單位，約10天間單位帳面升值25萬元或8.2%。

連同第二次佣金支出約3.3萬元，估計業主實際再多賺7.7萬元。另外，是單位成交實用呎價11,498元，創出屋苑呎價歷史新高。原業主於2005年以88萬元購入單位，9年間升值242萬元或2.75倍。

曼克頓山低層 呎售15991

代理指出，旺市下業主怕會「賣平左」，即使有買家以高價洽購單位，業主出售態度亦很猶豫。盤缺下只要單位業主是實在賣樓，買家亦願意以高價承接單位，刺激單位造價不斷上升。

另外，荔枝角曼克頓山5座低層A室，實用面積888平方呎（建築面積1,148平方呎），以1,420萬元沽出，實用呎價15,991元，較業主早前的底價1,360萬元，高出60萬元或4%。

尖沙咀中間道商業地皮今日截標，遠東發展(0035)主席邱達根坦言對地皮有興趣，並擬以系內帝盛酒店(2266)名義角逐地盤；至於日前剛截標的觀塘重建項目，由於涉及投資額太大，集團未有參與。

遠東發展及同系的帝盛酒店昨天舉行股東大會，會後邱達根讚揚港府積極推各類性質不同的地皮，讓中小型發展商有機會「上位」，而貨源增加、更多財團可以參與，有助本港樓價趨平穩。

酒店背景助發展中細碼盤

對於目前市場出現不少「蚊型」新盤推出，他個人不作評論，但坦言集團憑多年經營酒店的背景，對興建中小型住宅有相當經驗，擬以實用約400方呎的兩房單位作主打。自踏入2014年，各區中細碼住宅紛創新高價成交，邱達昌稱，本港中小型住宅供應不多，近4個月的新供應更幾乎出現真空，讓該類單位樓價乾升，可見需求相當大，不過他個人不認為樓價會出現大漲。

集團近年來吸納不少土儲，分布於沙田、沙頭角、元朗丹桂村及黃大仙等，未來可提供約1,000伙。邱達根對集團今年銷售表現感滿意，目前已售但未入賬之金額已逾50億元，加上其他海外項目，三年內可推售物業的總貨值約200億元，故有信心有足夠「銀彈」拓展業務。

集團管理層又指，集團近年維持較可觀的派息率，當中遠展的派息率佔盈利約25%至35%，而帝盛則佔盈利高達30%至40%。

美國普林斯頓大學經濟學教授鄒至莊撰稿指出，人民消費選擇自由是市場經濟的一個基本原則。中國人民的收入應當由他們自己決定如何使用，或作消費，或作投資，他們自己決定的使用是他們最滿意的，結果他們得到最大的利益。每個公民得到最大的利益，便是全國公民使用國民收入得到最大的利益。還有從國民生產的角度來看，國民生產是利用了國家的資源。要把國家的資源有效利用，應當讓它用到收益最高的地方，不論是在中國或是在外國使用。如果用在外國利用的收益大，用在外國會提高國民所得，對國家有利。這篇文章具有一定參考意義。

近日與朋友談天的一個話題是中國人在美國到處買房產。不但在紐約、洛杉磯等大城市買，還在我居住的小城普林斯頓來購買。一些普林斯頓的朋友說鄰近幾所房子有中國人要買。城里一所有名的唱詩班學校的校園被中國人買了設立一所中學給中國學生來念書，以供有些學生預備考進美國大學。我也奇怪為什么中國人在美國買這么多的房地產。中國人近年富裕了在美國買地產被人注意的原因，可能一方面是大家沒有預料中國人富裕得那么快，另一方面中國人也需要一些時間了解在美國投資的好處與機會才能開始買地產。我們記得亞洲人在美國買地產會特別引人注意，像1980年代日本人在美國買地產一樣。我對這個問題做了小小的研究向大家報告。本文只從經濟的立場解釋問題，不談其他因素。

第一我們要問，中國人在美國買房子的數量與其他國家比較有多少。第二，數量與中國人民在國內消費與投資比較有多少。第三，為什么數量在近年來增加得那么快。第四，中國人在美國買地產對中國有沒有好處。

第一，根據美國房地產經紀人協會（national realtors association，nar）在2014年5月公布的調查，中國人從2013年3月到2014年3月買了共值220億美元的房產，比前一年增加了72%。雖然加拿大人買房產的數目比中國人買的多，但是中國人買的平均價格超過50萬美元，加拿大人買的平均只有21.3萬美元（美國人買的平均只值20萬美元），導致中國人買的總值最高。我們知道，以全國人民平均收入計算，美國的最高，中國的最低。但是在美國買房產的中國人的平均收入，比加拿大人和美國人在美國買房產的高。

第二，中國人在美國買房產的總值，占在國內消費與投資的百分比有多少。中國國家統計局宣布了2013年的國內生產總值gdp是568845億元人民幣，用6.2人民幣換一美元算，總值等於91749億美元。如果消費等於生產總值的40%（居民消費只有35%，但企業也會買消費品），這40%中用來買房子的約有25%。結果用了gdp的10%，或9175億美元來買房子，這可能是低的估計，因為買房子也是投資的一部分。這9175億美元中，用了上面說的220億或2.4%來買美國的房子看來算是合理的。在這里我們可以解釋中國人在美國買房子總值之高，是因為中國人口眾多，gdp總值大，其中只有一小部分用來買美國的房產。

第三，中國人在美國購買房產的數量在近年來增加得那么快還有其他的因素。美國的地產不但是好的消費品（如給兒女入學之用），也是有價值的投資；其次因為人民幣對美元的價值這幾年上升了，美國的房子以人民幣算便宜了。根據摩根大通(jpmorgan)報告，中國信貸占gdp比例從在2000年的105%升到2012的187%。根據世界銀行的報告，中國銀行(601988,股吧)給與私人部門的貸款在2005年是gdp的113%，到了2012年增至134%。還有，如果中國人在中國買地產不順利，有些人會去美國購買。

第四，我想談談中國人在美國買大量房地產的影響好壞。人民消費選擇自由是市場經濟的一個基本原則。中國人民的收入應當由他們自己決定如何使用，或作消費，或作投資，他們自己決定的使用是他們最滿意的，結果他們得到最大的利益。每個公民得到最大的利益，便是全國公民使用國民收入得到最大的利益。還有從國民生產的角度來看，國民生產是利用了國家的資源。要把國家的資源有效利用，應當讓它用到收益最高的地方，不論是在中國或是在外國使用。如果用在外國利用的收益大，用在外國會提高國民所得，對國家有利。

近日我寫了另一篇文章《世界經濟與四強分立》，提到中國經濟的地位提升到世界四強之一，四強是中國、美國、歐洲與俄國。中國經濟地位提升以后，人民增加在國內外的消費與投資是很自然的現象。

國家不動產協會(NAR)周四公布，美國7月成屋銷售簽約指數上升3.3%至11個月高點，顯示成屋銷售完成案件可能加速。

美國7月成屋銷售簽約指數上升至105.9，6月為102.5。

NAR說，低抵押貸款利率，房價成長溫和，待售房屋增加，支撐了該指數上升。

但今年稍早的疲弱表現，可能拖累2014年成屋銷售總量低於去年。

地區而言，東北部7月成屋銷售簽約指數上升6.2%，南部上升4.2%，西部上升4%。

中西部則下降0.4%。