除了帶台灣買家前進海外，台灣業者也將台灣房產外銷，相較於新加坡、香港等地，台灣房產仍算「便宜」，亞太國際地產與鄉林、富旺等建設公司合作，取得林口、青埔、台中等地的新建案代理權銷售至海外。

亞太國際地產在8月23日、24日，於香港富濠酒店舉行海外房產說明會，共計吸引400名香港人諮詢，其中更有48人報名來台看屋，近2日已分組2團來台看屋。

辦博覽會招投資客
亞太國際地產總經理秦啟松表示，香港人對於房產投資相當敏銳，會找尋有捷運規劃，發展前景看好的區塊，如林口、三峽等地，目前已帶香港人到台中看過位於台灣大道三段的「鄉林皇居」，該案屋齡將近4年，以建商品牌與完善的休閒設施而聞名，售價每坪32∼40萬元。

秦啟松也帶香港人看過富旺建設位於台中的5個新建案，至於新潤建設位於青埔的個案，每坪28∼33萬元的價格，則帶馬來西亞人去看屋。藍海房屋看準陸客財力雄厚，預計組大陸客看屋團來台；亞太國際地產預計10月於台灣舉辦大型海外投資博覽會，提供13個國家的房產物件 。

德國工法省8成能源 亞洲唯一
「協力造屋是種溝通方式，這是個複雜的溝通方式，台灣慢慢出現很多行善團義務蓋房，但我們協力造屋最大的差異是，每棟房子皆合法建造，希望能完全在體制內執行。」汗得學社社長胡湘玲受《蘋果》專訪時透露，汗得學社的造屋故事是「流汗必有所得」的成果。

節能建築
北市青年公園旁的太陽圖書館採用德式造屋結構及大面窗概念，並架設太陽光電打造出獨特的「能源建築」。鄒雯涵攝
汗得學社是跨台灣與德國的國際組織，成立逾10年，持續推行自然能源，而由太陽能電池產業的茂迪股份有限公司創辦人鄭福田出資興建，歷時5年才完工的「太陽圖書館暨節能展示館」，就是最好的案例。1樓做為台北市立智慧圖書館，供民眾閱讀休憩，2樓則用來推廣能源教育。

推廣「公民電廠」
胡湘玲驕傲地說，「這是汗得學社耗費心理打造的太陽房子， 相信是全亞洲唯一依照德國2006年節能法規所蓋出的房子，在窗戶、建材及搭建的方式等都符合冬暖夏涼標準，並可節能80％以上，許多德國朋友一眼就看出這是德式工法。」

汗得學社更提倡公民電廠理念，希望未來能做到能源自主，現與數個NGO組織成立「一人一千瓦」社會企業，民眾可以投資屋頂、裝設太陽光電，利用協力互助、小額投資實踐自己用電自己發的概念。

2000年胡湘玲與汗得學社執行長韋仁正夫妻買下屋齡170年的德國「古蹟」，開始投身修繕老房，過程中了解德國建築及古法造屋法，隨後將德國傳統工匠概念移植台灣，透過人道援助方式參與工程，開啟遍及世界的「協力造屋」契機。

胡湘玲說，「汗得協力造屋都是依照傳統德國大木結構建造，雖不像台灣常見的閩式、漢式或穿斗式建築那樣輕巧，但利用榫眼、榫頭就能搭建穩固安全的桁架屋」。

赴白俄協助遷村
2003年汗得學社在南投為潭南921受災的布農小村重建家園，最遠更到白俄為車諾比核災災民遷村，現已在世界7處留下足跡，今年暑假首次到離島澎湖造第8棟汗得木屋。

汗得學社執行長韋仁正認為台灣房子都只是營建目的，沒有滿足人的需求。「農業生產的土地變成市場上可交易的商品、城市房子的價格無法保障品質，民眾只能任憑宰割，這些都是台灣房地產亂象，也因此觸發我們第1件協力造屋案的完成。」

韋仁正舉德國為例，雖然慕尼黑、法蘭克福等大城市因國際企業等進駐而抬高房價，但價格提升卻不影響產品品質，民眾相對能得到良好的空間、建材及居住環境。「德國人不把建築當生財工具，房子的價格和交易相當透明，蓋房子是依居住者需求，所以不會有建商為省成本而想盡辦法找便宜建材。」

建築具社會意義
胡湘玲說明，協力造屋資金來源是透過獨立募款、與其他組織合作方式籌資，造屋價格約與一般木結構屋差不多。「房子蓋給誰永遠是最重要的問題。建築具有社會意義，透過團隊合作，讓參與的志工及當地的民眾了解生活必須彼此幫忙。」

汗得學社小檔案
成立時間：2002年
性質：台灣、德國跨國合作組織
主要工作：
．提供能源主題課程
．以社會企業方式實踐公民能源自主
．協力造屋
使命
．用蓋房子復育人情與記憶
．用能源連結智慧與趨勢
資料來源：汗得學社

一人一千瓦發電計劃
目標
．創造公民電廠，讓每個人都有機會參與電力生產，透過投資或出租屋頂，推廣太陽光電裝置、生產家庭用電
參與方式
．投資：每單位10萬元，每年分配股利2％或以上
．出租屋頂：12坪以上為宜，經評估可行，每坪每年租金收入150元
資料來源：汗得學社

汗得學社協力造屋案
★2003年 南投縣信義鄉
．為921地震受災的潭南布農村民重建家園
★2003年 白俄
．為車諾比核災災民遷村至Drushnaja重造木架屋
★2006年 印尼亞齊
．幫助南亞海嘯劫後餘生的亞齊省重造新家
★2008年 高雄市
．協助那瑪夏風災災民重建
★2010年 台北市萬華區
．為推廣自然能源，建立非木造的太陽圖書館暨節能展示館
★2010年 桃園縣龍潭鄉
．與甘比亞留學生完成示範用節能建築
★2012年 桃園縣大溪鎮
．與解放咖啡合作修復立式建築
★2014年 澎湖縣
．汗得學社離島首座據點
資料來源：汗得學社


匠師新血攜手 改造廠房當基地

左持鑿刀、右持木槌，汗得學社在桃園大溪工務所一早大家就忙得大汗淋漓。「早期大溪鄰近木材豐富的復興鄉，也有不少手工精良的匠師製作農具、家具等，木業文化相當深厚，所以選在此落腳，找了閒置1年多的木工廠房，開始自行備齊造屋木料。」汗得學社執行長韋仁正介紹著大溪699。

將提供閱讀區
大溪699工務所目前是協力造屋案的備料廠，造屋所需的木材都在這裡鋸切，韋仁正說，除了要精準算出木材數量外，因為建造房屋是以傳統德式木屋為主，還須製作大木相接的榫頭、榫孔，「這其實是相當繁瑣也累人的工作，手工製作材料就是考驗大家的基本功。」
工務所的家具，像辦公桌、書櫃甚至小型休憩區等都由夥伴們操刀，韋仁正也提到已與勞動部合作，未來3樓的空間將打造對外公共圖書館，目前在募書階段，書櫃也都搭建完成，希望提供在地民眾溫暖舒適的工藝閱讀區。
大溪699工務所員工加上實習生約10位，團隊年輕，每位夥伴都有同個造屋夢想，希望未來能建造屬於自己的房子。

【實習心得】搭建靠團隊力
．吳曉柔 21歲
．屏東科技大學木材科學與設計系
暑期在汗得學社實習很充實，因為學校工廠都是製作小型家具像桌椅等，比較沒接觸大型建築。這次有機會到澎湖協力造屋，才知道蓋房子是需要團隊力量才能完成，能親手鋸柱架樑，將房子搭起來，這經驗真的很深刻。

政府疏失，害民眾遭追討補助金。民眾呂先生向《蘋果》投訴，3年前為結婚而辦理住宅補貼，向政府申請「青年安心成家方案」，但承辦人在審核過程未確實查核資格，便核發同意函通過補貼申請，直到上月才發現資格不符，導致銀行向他追討逾20萬元違約金及利息，呂先生痛斥「政府把錯都推到民眾身上，太荒唐！」

銀行契約無權管
呂先生2011年10月申請安心成家方案，隔年收到合格戶通知，卻在今年7月3日才得知資格不符。呂先生表示，因父親名下有房子，屬「直系親屬持有住宅」，造成資格不符，「我當初申請時也有疏失，漏看申請條件細項，但負責的承辦人非常誇張，根本沒有審查就通過資格。有幾位和我一樣的民眾都是在2、3年後才被告知當初資格不符。」

呂先生表示，希望政府坦承作業瑕疵，讓他可免罰高額違約金及利息。營建署國宅組科長林美桂回應，該個案已進入內政部訴願審議委員會申請程序，承辦該業務人員確有行政疏失，目前已調離現職。

林美桂表示，未來審核過程將更嚴格，因該名民眾條件不符，仍要繳還2年約10.5萬元補助金，違約金及利息等部分為民眾與銀行間的契約，政府無權干涉。

料年底審核完畢
青年安心成家方案自2009年起開辦4年，已於去年停辦，4年來總計租金補貼申請戶約4萬戶，購置住宅貸款利息補貼申請戶約7萬戶。今年營建署推出的住宅補貼方案昨已截止受理，預計年底資格審核完畢。

2009年金融海嘯過後，房市掀起一波大多頭格局，也連帶提振法拍市場買氣，頓時解決不少精華區的「爛尾樓」，不過，仍有部分法拍物件始終久拍不掉，甚至淪為流標多次的「萬年流當品」，其中最著名的要屬5年內標售5次、法拍4拍，仍舊流標收場的歌林新莊購物中心。

標售法拍共9次 均流標
根據寬頻房訊調查，目前久拍不掉的知名法拍物件，分別有歌林新莊購物中心、僑福花園廣場1樓與地下1樓、呆帳大王陳由豪的內湖保護區土地以及信義計畫區豪宅「國王與我」地下1樓等，多數是業主因財務危機，抑或是超貸，拿資產來抵債的結果。

以歌林購物中心為例，因歌林發生財務危機，因此提出重整償債計畫，陸續處分名下資產，其中興建到一半的歌林購物中心，是最受矚目的資產。

2009年7月該標的開價60億元公開標售，最終因無人投標而以流標收場，2010年又連續公開標售4次，底價從60億元一路調降至38億元，降幅高達約36.67%，不過，均無人投標，之後便落入法拍市場，台灣金服8月27日執行該標的第4次法拍，底價28.94億元，相較5年前公開標售價格，底價已經腰斬，但依舊流標。

屢拍不掉 標價腰斬
寬頻房訊表示，造成法拍物件多次流標的原因多為拍賣價格過高、產權不完整或產權有問題。由於此類型案件不是使用條件受限，便是後續處理麻煩，通常讓投資人卻步觀望，導致案件流標收場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，此波房市多頭，的確讓部分流標多次的法拍物件找到主人，包括產權複雜的百萬豪宅始祖「致和園」、前台鳳總裁黃宗宏陽明山豪宅（內有家族祖墳）以及迪化街祖厝等，最終均陸續標脫。

此外，拍不出去的物件除總價問題外，個案若開發到一半，接手者難以處理也是一再流標的主要原因，換言之，接手後有無後續的開發獲利，才是脫標與否的關鍵。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，歷經多次流標的物件，大多有缺乏開發價值、產權問題複雜等問題，已經不是單純價格的問題，除非價格真的夠便宜，或者產權有辦法順利整合，可能才有機會順利標脫。


房市現警訊？ 法拍市場頻現爛尾樓

房市警訊現蹤？近期台南、宜蘭等地區的法拍公告分別出現蓋到一半的「爛尾樓」、建案接待中心等遭法拍。法拍業者指出，法拍市場通常是反映半年前或是更早的房市景氣參考指標，若出現「爛尾樓」類型的法拍物件，推測可能是少部分實力較薄弱的在地業者，因房市買氣遲緩，導致撐不下去。

小型地方建商 抗寒力弱
根據司法院法拍公告資料，遭法拍的接待中心位於台南市新營區民生路、金華路口附近，接待中心為1樓，坪數約43.28坪、土地面積約564.65坪，法拍底價6061.6萬元，債務人是三瑪建設與一位自然人。

至於蓋到一半便停工遭法拍的「爛尾樓」，則坐落於宜蘭縣蘇澳鎮，原本預計興建13棟連棟透天厝，每棟建坪30.33~61.26坪，合計基地面積約406.26坪，法拍底價為4815萬元，債務人為誼錦國際建設與兩位自然人。
寬頻房訊指出，其實近兩年各地陸續有不少小型建商因撐不下去而資產遭法拍，尤其是中南部地區，推測因是想搶搭房市熱潮順風車，卻未有完善的財務規劃所造成。

此外，近幾年也有部分精華區的知名大樓遭到法拍，包括北市太子敦南大樓、三陽忠孝大樓及台中市的廣三SOGO百貨等，均是因為業主財務問題，導致精華區資產落入法拍市場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，高總價與偏遠地區的大型標的若無完整配套，一有閃失很容易流入法拍，不過這類產品資金與技術門檻雙高，能接手的業者也絕非泛泛之輩，因此有心投資者往往能以優勢價格取得標的，也成為另類房地產的投資顯學。

大學即將開學，許多北上唸大學的學生尋覓租屋已久。房仲引述資料指出，承租隔間分租或套房產品的租金較貴，整層包下來與朋友同學合租最划算，單人月租金可控制在約6000元。

房仲引述崔媽媽基金會針對2013年北市20多所大專院校旁租屋租金統計發現，北市大專院校周邊租屋以整層租最便宜，三位朋友同學合租一戶28.8坪的整層住家，租金約2萬元，每人不到6000元就可租到房子，相對划算，但居住條件較差，僅有4.4坪。
至於一間7坪的套房租金約9000元，最貴的是獨立套房，11.7坪月租1.1萬元，若是想要有較完整的居住空間與機能者，可考慮整層住家。

資料顯示，對房東來說，整層隔間分租與套房產品，可創造最高坪效，分租每坪租金水準可達1300元以上，較整層出租的坪效多8成；獨立套房產品平均每坪租金水準近千元；整層住家的租金坪效僅730元，房東的租金收益低，但相對利於租客。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去幾年房市掀起一波包租公包租婆的熱潮，整層住家隔間出租，甚至頂樓加蓋隔間產品，還能拉高租金投報，但過去10年房地產價格大幅上漲，但租金漲勢並不明顯，新進入市場的房東租金投報率節節下滑。

對於房客來說，分租型產品因為坪數分割較小，基金會統計，平均4.4坪月租約5852元，有利於想省錢的學生，至於享有隱私與生活品質的獨立套房，11.7坪平均月租1.1萬元，對學生來說相對高價。

曾敬德指出，學生在外租屋要特別留意居家安全，包括消防設備、逃生通道、熱水器是否安裝正確等；房東也要留心少子化趨勢下，已有學校停辦，加上有些區域房屋供給量大，現在投資已不若過往有利。

房地合一課稅方案逐漸成形！財政部長張盛和昨表示，房地合一實價課稅擬採「分離課稅」，亦即與綜合所得總額分開計稅，但稅率未定，「可能不止一種稅率」；此外，土增稅優惠轉軌將採「稅基減除」方式，土地漲價總額直接從交易所得扣除。
針對房地產業者表示新稅制通過，房市崩盤將影響台灣經濟，張盛和說，房市一定要「軟著陸」，房價緩慢下跌，對台灣經濟發展將有正面影響。

本月十九日，財政部舉辦第二場「不動產交易所得稅制」座談會，與會人士幾乎全部主張「分離課稅」，不動產交易所得與綜合所得分開。張盛和表示「有道理」，昨已確立分離課稅為修法方向，但未來稅率該如何訂定，至今仍未定案，「也許可能不止一種稅率」。

至於土增稅的優惠轉軌，也確定將採「稅基減除」的方式，土地的漲價總額直接從所得扣除。

張盛和表示，目前土增稅有很多優惠，例如長期持有或一生一屋等，優惠稅率也不一，若採稅額扣抵方式，已獲得優惠者能扣抵的稅額較少，不僅對納稅人不公平，不同的優惠稅率該如何換算轉軌，也增加課稅複雜度。因此，張盛和認為，凡是課過土增稅，不管原本優惠稅率是多少，直接將土地漲價總額從所得當中減除，會是比較理想的做法。

張盛和表示，土增稅採稅基相減，除避免重複課稅，也兼顧土增稅優惠轉軌，對納稅人來說，「所得減掉土地漲價總額，所得減少，就不會累進課稅」，租稅負擔率也可望降低，「對納稅人較有利」。不動產稅改修法，將朝這個方向進行。

商總理事長批 房地產將崩盤
商總理事長賴正鎰日前表示，房地合一實價課稅後，房地產將崩盤，台灣經濟將大受影響。張盛和認為，目前房價確有下跌現象，但這是因為大家在觀望年底的法案，「假如我們不推，立刻就漲起來了」。

他表示，全世界各國都是房地合一課稅，沒有一個國家的房市因此崩盤，所以台灣也不會發生；房價緩慢下跌，對國家經濟是「正面影響」，可讓民眾投入房地產的資金轉為消費，產生良性循環，「也能讓年輕人對未來有盼望」，對國家絕對有利。

房市自住客當道，擁有低單價、低總價「雙低」優勢地區，獲得首購、換屋族青睞，不過若同時具有重大建設、交通題材加持，未來房市相對擁有保值、增值優勢，包括基隆七堵、新北市五股、桃園八德、台中北屯四大地區，都是潛力房市區。
基隆地區整體環境因為多山及多雨，房市發展長期受到限制，尤以緊鄰汐止的七堵區，區內可發展用地又以工業區為多，以致房價長期以來是大台北近郊最便宜的區域之一，去年中古屋每坪成交均價約在13.82萬元。

由於北市信義、南港、內湖一帶中古屋房價皆已站上「5」字頭，使首購族開始外移郊區購屋，七堵地區「1」字頭的中古屋也開始受到年輕族群青睞。中信房屋研究發展部副總劉天仁表示，基隆除緊鄰汐科外，往來南軟及內科也只要15分鐘車程，在三大科學區就業人口加持下，今年區域房價成長7%%，每坪成交均價來到14.78萬元，在自住客進駐下，長期來看，區域房市成長可期。

劉天仁表示，機場捷運預計2015年底通車，五股與相鄰的泰山及新莊地區，共有新北產業園區、新莊副都心、泰山等三個車站可供周邊居民通勤台北車站及桃園機場，在交通上可說是連結北市及桃園的重大樞紐，五股房價也相對新莊副都心一帶新建案便宜，車程約5分鐘就到新莊副都心，但房價僅新莊的一半。

五股區去年中古屋平均每坪成交均價為22.97萬元，今年則成長14.5%，每坪成交價來到26.29萬元，在區內洲子洋重劃區新建案逐步邁向「4」字頭後，未來中古屋有機會補漲至「3」字頭，對想在新北市置產的民眾，五股將是未來黑馬。

桃園縣今年12月25日將升格為第六都，八德地區因區內規劃有航空城綠線捷運，以及現有國道二號機場聯絡道銜接中山高、北二高交通建設等利多，近期也吸引許多台北客買房置產，加上八德房價相對桃園市區便宜，去年中古屋每坪均價僅13.81萬元，上半年小幅成長4.3%，每坪來到14.41萬元。

值得注意的是，中信房屋研究發展部副理廖鴻箕表示，原本航空城綠線捷運因環評作業中徵收範圍過大，以及恐危及古蹟景福宮等因素，引發部分居民反對，在桃園縣政府自願將爭議最大的G9、G10及G11車站縮減徵收九成五民地下，全案環評已在7月順利通過，估計明年可動工、2021年完工。此一重大利多，有機會推升八德中古屋房價由「1」字頭逐步上揚，民眾可留意捷運設站區域周邊房市。

台中市北屯區鄰近洲際棒球場、大坑風景區及大坪林森林園區，生活機能堪稱完善，加上「水湳經貿生態園區」即將開發完成，現又有台74線加持，通往市中心的交通時間大幅縮短，吸引不少外圍舊台中縣的自住客移入，目前是台中人口最多的區域。

廖鴻箕指出，人口象徵房價買盤的穩定，加上台中捷運綠線已開始動工，未來本區與七期新市政中心、新光百貨商圈及烏日高鐵站區連結，往來南北非常便利，去年本區中古房價每坪成交價約13.66萬元，今年成長至9.81%，每坪達15萬。

新北市表示，工業土地不得作為住宅，不少建商會把工業土地上面蓋的建案當住宅出售，廣告也讓民眾誤以為這樣的工業住宅是合法的，業者將被罰六萬到三十萬罰款，並可按次處罰；城鄉局也提醒民眾，務必避免購買打著工業住宅名義的建案。

不少建商在賣建案時，會號稱是工業住宅，因此可用便宜許多的市價賣出，民眾還可以享有一般住家格局；不過新北市新莊化成路日前發生工業土地作為出租住宅使用的案例，新北市城鄉發展局開發管理科科長李擇仁表示，依都市計畫法新北市施行細則規定，工業區土地不得作為住宅使用，如果違反規定，依都市計畫法得處新台幣6萬到30萬元的罰款，並得停止供水、供電，且可按次處罰。

他也說，新北市近年隨著都市快速發展，許多工業區已經被商業區或住宅區包圍，市府近年來積極推動都市計畫通盤檢討作業，調整都市計畫土地使用；對於早期申請作為一般商業設施，並疑似作住宅使用的32個案件，已專案輔導轉型，目前審議中的案件為19件，其中已經有1案通過內政部都市計畫委員會審查。

城鄉發展局也提醒民眾，不少建商雖然告知建案是乙種工業區，但在平面家具 配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般含臥房、客廳、廚房、衛浴的住家格局，導致消費者誤認為該建案也可供一般住宅使用，請民眾對此類建案必須避免購買，以免觸法。

新北市新莊區大豐造紙廠舊址，配合都市計畫變更後辦理改建，並透過民間開發捐贈公益空間，新北市府將取得約八十戶社會住宅及派出所、托育、托老等服務空間，目前已取得建照，預計一○六年可啟用入住，成為新北市首例民間捐贈社會住宅。

大豐造紙廠位於新莊區新樹路，即將改建並捐贈一棟樓高十八層的獨棟建物，鄰近樹林火車站與溪崑國中，交通及生活機能便利，對在新北市就業、就學的青年朋友或弱勢家庭而言，是絕佳的居住地點。

新北市政府城鄉發展局代理局長邱敬斌表示，為提供青年朋友及弱勢家庭居住扶助，努力興辦更多社會住宅，新北市採取多元興辦社會住宅策略，透過政府自行興辦、引進民間參與興辦、公有建築改建或既有房舍再利用、容積獎勵捐贈等創新作法，包括新北市第一例，民間開發捐贈公益空間的社會住宅，將於一○六年啟用入住。

邱敬斌代理局長更強調，新北市政府對於市民居住議題的關懷是長期的經營，採取「政策補貼」、「社會住宅」併行模式，多元協助弱勢及青年朋友解決居住問題，預計未來五年內可推出七,○○○戶以上的社會住宅，搭配超過一萬五,○○○戶的租金補貼，扶助二萬二,○○○戶以上青年及弱勢家戶蓄積能量、幸福成家。

景氣燈號連六綠，象徵股市資金動能的M1B年增率上揚，股市持續上攻，國內各項經濟數據表現亮眼。不過，近期受到政府大查稅，還有囤房稅、房地合一實價課稅議題發酵，民眾購屋信心受衝擊，房價產生下跌的預期心理，連帶影響投資客購屋意願，投資客大幅退出市場。

永慶房產集團統計，8月民眾購屋主要以首購自住族為主，台北市自住買盤占比達63%，僅低於上個月66%，是史上次高紀錄，台北市中心置產購屋族8月占比僅25%，連續2個月低於3成。

新北市市場主力也是首購族，占比高達37%、換屋族占比31%，自住購屋的人合計高達68%，其餘才是置產投資族。顯見投機客逐漸遠離房市。

根據永慶房產集團統計，首購足買屋，台北市中山區最受青睞，尤其是15至20坪套房或是小2房產品最搶手，台北市郊區則以換屋族為大宗，新北市首購族偏好的區塊則以新莊、中和為主，20至40 坪中古大樓、公寓是主力產品，總價帶約600萬至900萬元為大宗，中、低總價房屋買盤穩定。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政府管制措施一波波，房市買氣已不如以往強勁，雖然經濟持續復甦向上，但受到銀行貸款受限、政府積極加稅、查稅等一連串打房動作，民眾開始觀望不前，買氣停滯，買方市場逐漸成形，房市體質轉趨健康。

他分析，近期議價率逐漸拉高，有些屋主心態已開始放軟，不堅持價格的屋主成交機會大增，近期政府積極查稅，並課以囤房稅，建議多屋族屋主提早展開汰弱留強，重新安排資產或出售房屋，避免自身資產受到稅負增加造成損失。

台北市公寓主要有4層樓、5層樓兩種，該怎麼選擇？實價資料統計顯示，在大安、信義、中正、北投、南港等地區，純自住可考慮選5層樓，平均每坪省7至10萬元。

至於兼顧投資保值，房仲業認為，市中心可考慮4層樓的公寓，但北投、南港就不建議；目前該區域的4、5層樓公寓價差顯示，區域都更題材有炒過頭之虞。 公寓因少公設、坪數實在、房價比大樓便宜，且有都更機會，近年在北市房屋買賣中，一直占有相當比重；根據台北市政府地政局，每個月公寓交易占比可達2至3成。

北市的公寓從3層樓到6層樓都有，絕大多數則是4、5層樓。台灣房屋針對今年北市4層、5層的公寓成交行情進行統計，結果顯示，4層樓公寓因戶數少、土地持分大，有利都更整合及未來分回，在多個行政區行情都比5層樓高出一截。

其中大安區最明顯，當地的5層樓公寓今年平均成交單價約68萬元，4層樓達78萬元，一坪貴了10萬。以30坪來算，一戶貴了300萬元，等於可多買一個車位。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，大安區今年公寓交易主要集中在延吉街、和平東路、忠孝東路、瑞安街等，4層、5層分布平均，價格的差異主要來自都更因素。

大安、北投、南港　價差前三名 4、5層樓公寓，價格相差較大的，還有北投、南港、信義、中正等地區。北投4層樓公寓平均成交單價近47萬元，5層樓還不到38萬元，價差一坪近9萬元，排名全市第二。南港價差8.2萬排第三。信義、中正區價差也在7萬上下。

劉怡蓉表示，北投區不論是4層或5層樓公寓，今年交易熱區都在北投、石牌、唭哩岸站周邊；4層樓公寓高出5層樓行情一截，主要是投資人看好捷運站周邊都更前景。但這樣高的價差是否划算，值得考慮。

她表示，都更分回坪數主要看持分土地面積，4層樓和5層樓公寓的土地持分大多只差1、2坪，以當地土地行情，似乎不值得多花兩三百萬元去購買一樣是公寓的4層樓產品。 反過來思考，在北投、南港買公寓，選擇5層樓的產品，一坪可省8、9萬元，不論是自住或投資，反而划算。

新北市中和「積穗商圈」因環球購物中心聞名，儘管目前房市交易冷清，但該地區與新北市中心的板橋、永和相比，因房價便宜1∕2?1∕3，房市受衝擊影響較少，當地熱門物件為公寓及工業住宅產品，其中「元氣大鎮」及「四季紐約」為當地指名度最高的建案。

積穗商圈位於中和、土城及板橋交界，東邊與中和工業區相鄰、北邊及西邊與板橋相鄰、西南邊與土城相連、南邊近二高，交通動線順暢，目前房價於中和市也算是相對便宜的區域，與板橋新板特區僅5分鐘車程，但房價僅一半。

永慶房屋中山環球店店長許志鴻指出，積穗商圈公寓每坪均價30?36萬，新板特區為45?55萬；10年內新大樓40?45萬，新板特區則要75?85萬；中古華廈38?43萬，新板特區也要45?50萬，因房價較新板特區便宜1∕2?1∕3，積穗商圈房市交易相對仍顯熱絡。 許志鴻表示，積穗商圈熱門交易產品為公寓及工業住宅，其中，屋齡28?36年的公寓集中在民享街、員山路交易較為熱絡；而工業住宅則以中山路三段的「元氣大鎮」及「四季紐約」為指標。 他指出，屋齡約6年的「元氣大鎮」，主要為3?4房標準產品，以自住客為主，目前單價約35?40萬，總價約1,500?2,000萬；「四季紐約」有小套房到4房產品，其中小套房單價41?47萬，總價約600?900萬。

信義房屋中和積穗店店長林根弘表示，積穗環球商圈公寓產品大都以總價800萬為考量，28坪以下單價約33?36萬，若30坪以上公寓單價則為29?32萬，總價將會超過1,000萬，民眾就會轉向中古電梯大樓。 他指出，「元氣大鎮」以2?4房為主，沒有套房產品，自住率高，4房單價約38?39萬、總價約1,800?2,000萬；3房單價約40萬、總價1,500萬上下；2房單價42?45萬、總價約1,000?1,100萬。 「四季紐約」因套房產品較多，目前該案釋出量約30多間，其中套房就占20多件，3?4房單價不到4字頭，但11?16坪的套房單價約43?47萬，總價約500?700萬。

整體來看，該2間工業住宅為「低總價高單價、高總價低單價」。 林根弘認為，積穗環球商圈距板橋新板特區僅5分鐘車程，但積穗商圈新成屋較新板特區便宜一半，且新北市外圍的土城區新案也開價6字頭；此外，積穗商圈生活機能強，除有環球購物中心外，小型店家林立，當地中古屋公設比低、總價相對較低，與其他地區相較價格具競爭力。

南山人壽1月買進、4月解除契約的逢甲夜市附近逾2000坪土地，竟落入法拍市場，預計9月3日由台中地院執行第一次法拍，底價15億5840萬元，拆算每坪底價約70萬元；法拍業者指出，該標的推測是買賣雙方契約出現糾紛，為保障違約金給付，南山人壽提出法拍要求，未來不排除由南山出手拍下土地。

寬頻房訊台中分公司副總經理張謙溎指出，該法拍土地原本是南山人壽向大娛國際及4位自然人地主購買，當時購地總價約12.24億元，預計興建有商場、旅館的複合式商業大樓，也是南山人壽宣布搶進逢甲商圈的重要一步。
聲請法拍 進可攻退可守

不料，4月時，南山人壽突然公告解除購地契約，原因是契約相對人違反契約規定，直到今年8月，才由台中地院公告執行該標的法拍程序。

該標的坐落於台中市西屯區，為寶慶街50巷、福星路、福星路654巷、河南路二段301巷等所圍成的街廓，土地面積約2225.49坪，土地使用分區為停車場用地，現況為鐵皮圍籬圍住，裡頭雜草叢生，此次法拍底價15億5840萬元，相較於1月購地總價12.24億元，多出3.34億元。

法拍業者分析，南山人壽聲請該標的執行法拍，除保障違約金的支付外，也有機會透過法拍市場奪回該標的，可謂進可攻、退可守的策略。
信義全球資產管理公司經理王維宏表示，逢甲商圈周邊近期旅館林立，不過目前新開的設旅館主要集中在福星十二期重劃區周邊，包括「星享道」、「文華道」、「KUN HOTEL」 等。

而本次法拍的土地位在河南路以外，屬逢甲商圈外圍，商業氣息相對較淡，不過因基地大，採取商場及旅館複合式經營，可提升集客力道。

台中成長19％冠全台 雙北房價略跌
人禍逢天災，高雄8月交易量急凍。據房仲業者成交資料顯示，高雄房市受氣爆影響，加上連日豪雨成災，8月成交量縮1.5成至2成；而雙北地區因房市利空不斷，屋主讓價意願增加，房價略微向下修正1~2個百分點。專家評估房價高點已過，現有機會買到去年同期價格。

據信義房屋8月交易統計，全台房市交易量較7月增加2％，主要6個都會區中，台中量增最多達19.3％，其次為桃園月增13.3％，台北市與台南市同樣交易小增4.9％，但高雄受氣爆事件影響，交易量月減21％，新北市也萎縮5.9％。

從房價水準表現來看，雙北地區房價皆略下滑，台北市中古屋均價每坪67.9萬元，略低於7月68.9萬元，房價下跌1.45％，新北市每坪36.5萬元，也較上月37.4萬元下跌2.4％。

北市均價如去年
「這8個月以來，房市幾乎沒有正面消息。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市利空不斷，屋主讓價情況增加，目前是標準的買方市場；而雙北地區房價高點已過，行情進入微幅修正階段，現在有可能買到去年同期的價格，如台北市8月均價就和與去年同期每坪67.1萬元相去不遠。但住在台北的管先生認為，台北市6字頭的房價過高，8月房價降個1萬元，對一般人而言仍相當昂貴，沒有什麼鬆動的感受。

永慶房產集團公布8月成交資料，新北與高雄量縮，台北交易量月增3％，台中成長4％；房價無太大變動，台北均價每坪63.8萬元，新北每坪40.7萬元，台中與高雄，分別為每坪15.4萬元、每坪13.1萬元。

高雄8月房市在氣爆事件之後又逢雨災，重挫買氣，交易普遍不佳，台灣房屋、信義房屋高雄交易量均萎縮超過2成，永慶房產集團則下滑1.5成。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，交易量縮的區塊，主要集中於苓雅、前鎮、鳳山、仁武等區塊，交易衰退2~3成，來客減少1成。

屏東農業生技園區招商獲重大進展，再有日商木德生技等六家業者核准進駐，預期今年底前投資廠商將破百家。該管理處指出，園區開發正步入收割期，三年內，年產值上看180億元，比今年45億元成長三倍。
屏東農業生技園區（農科）管理處主任黃金城表示，該園區今年首季通過五家業者申請進駐後，6月召開今年第二次廠商進駐審查會，再次通過五家業者入區投資，讓總進駐業者家數增加至81家。

近期來更是不斷的接獲相關業者遞件提出入區申請，包括觀賞魚、生技建材、植物工廠、米加工製品、生物肥料等等廠商，目前剛完成審查，總共通過六家業者投資案。
農科官員指出，此次獲准進駐廠商中，最為特別的是有兩家日商，一是木德生技將鎖定腎臟病等消費族群，開發具低蛋白的米食品，將投資1億元，租地0.6公頃土地進行設廠；另一家東洋國際能源，則投資8,000萬元，打造具高含量鐵質的萵苣等蔬菜生產廠。

國內廠商部分，生產觀賞性魟魚的魚巢公司，將進駐區內水族中心，斥資5,000萬元引進設備，準備擴大其養殖規模，是園區首家魟魚養殖業者。

至於台灣水果出口商長龍公司，計劃投資1億元進駐標準廠房，做為外銷水果的加工、儲轉基地。另有生物肥料廠亞亮、竹製建材廠麗雅諾將分別投資2,000萬元、5,000萬元設生產據點。

截至8月底為止，農科投資廠商攀升至87家，最快今年底前可以站上100家水準。

黃金城說，申請入區廠商絡繹不絕的原因，主要是看上該園區被納入自由經濟示範區內，可以使用管制性原物料，同時兼具保稅區、外銷免稅的功能；其次，該園區每公頃土地租金約100萬元，遠低於一般科學園區的每公頃200萬元起跳也是因素之一。

據了解，農科管理處現在手上尚有八、九家廠商投資申請案，準備9月初加開一場入區審查會議，讓廠家能加快腳步展開投資。

擴大屏東農業生技園區…將向台糖租地

屏東農業生技園區擴區計劃獲行政院通過，目前正式啟動，將向台糖租用167公頃土地，進行第二園區開發，預計2017年完成基礎建設，釋地提供投資廠商設廠。

屏東農業生技園區管理處指出，該園區現有占地面積233公頃，自行打造兩座標準廠房及一座亞太水族中心，同時擁有可供建廠的91公頃土地。

今年來，在進駐廠商持續增加下，包括標準廠房、建廠用地已即將飽和；像兩座標準廠房各有56及14個單位，前者已出租30多個單位，後者則全數租出去；亞太水族中心部分共18個單位，也出租12個單位；至於土地部分，出租率逾90%以上。

管理處為因應後續廠商進駐需求，鎖定園區南邊的一塊台糖土地，面積約167公頃，做為擴區之用。8月正式獲行政院批准，開始進入前置作業階段。

該處表示，剛行文給台糖，提出租地、開發新園區案，若獲其同意，預計今年第4季將可展開環估規劃，約一年時間可完成；接續，2015年著手投資公共設施，包括道路開闢、水電設備等，總經費35億元。依據最新進度時程，管理處希望能在2016年讓所有的基礎建就定位，開放給廠商投資使用，將有110公頃用地釋出。

北京二手房價格降幅之大超出市場預料，目前在售的二手房均價比年初均價有明顯下跌，平均跌幅超過15%，部分房源甚至超過20%。在這種情況下，市場預判底部到來，部分購房者開始入市。中原地產研究部資料顯示，8月全月，北京二手房住宅成交量為8300套，這是繼上月出現反彈後再次小幅反彈，也是3月份以來的成交最高點。

不可否認的是，樓市仍然處於深度調整期，以價換量在新房和二手房的成交中都非常明顯。從二手房成交價格看，6月均價為2.92萬元/平方米，7月均價為2.89萬元/平方米，8月均價為2.88萬元/平方米。可以發現的是，從7月開始，北京二手房的成交價格依然下滑，但速度明顯放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京今年以來二手房在單月成交量均不足萬套，說明北京樓市依然處於調整區間。但按規律，8000套是一個價格止跌的成交量，隨著市場信心的恢復，房價下調的空間愈加收窄。

“目前在售的二手房，如果房主意願減價則成交難度並不大。但信貸的收緊與放鬆，依然將明顯影響後續市場的走勢發展，目前的信貸依然未轉寬鬆，從市場變化看，目前房源增加速度超過客戶，但如果信貸不做出優惠，在消化了市場上，價格下調幅度多的這部分房源，買賣雙方可能再陷入僵持”，他表示。

暑期租房旺季 畢業生提前找房 二手房買賣冷清 售轉租房源增多 8月租金均價環比跌0.7%

明天就是9月1日開學的日子了，暑期租房旺季也接近尾聲，偏高的租金也出現回落勢頭。《法制晚報》記者上午從市場研究機構獲悉，8月份北京住宅租賃市場月租金均價為3939元/套，環比上月下降0.7%，自今年以來首次出現下降。

由於越來越多的高校畢業生從6月中開始租房，需求提前釋放的；加上二手房買賣冷清，轉售為租的增多，房租的均價出現回落。

發現 舍近取遠 房齡、裝修成租房首選

“我以為差挺遠的，其實差的不多，東三環團結湖附近4500元，東五環外也得4000元左右。”今年7月大學畢業的小劉，新工作在國貿附近。原本打算在團結湖、勁松一代租住，一來離單位很近，二來房租比近郊沒高出多少。但看了近半個月的房，她最後選擇在傳媒大學附近的珠江綠洲租住。

之所以“舍近取遠”，小劉說，城區內的房子大多是老房，裝修不及郊區的新房好。“比如往外走出一環，像青年路一代的房子就新很多。好多社區都是2000年之後的房子。”她說，“遠一些沒關係，有地鐵也很方便，住著也舒服些。”在小劉看來，在租金差不多的情況下，房齡越短，裝修情況越好是她的首選。而租金並不是最重要的。

上半年賣地戰績欠佳的廣州市，9月將迎來一次衝鋒! 昨日，廣州忽然一口氣掛出13宗地，地塊分別位於荔灣、天河、花都、番禺。據悉，本次推出總宗地面積達645024.9平方米，總起拍價146億元。13宗地塊中，荔灣區7宗，天河區1宗，花都2宗，番禺3宗。地塊類型涵蓋住宅用地、商業用地、工業用地與其他設施用地。

最引人注意的是廣鋼新城的6宗地。今年2月，廣鋼新城首批5宗地正式出讓，成功引得中海、華髮、金融街三家巨頭進駐。5宗地塊總起始價達155億元，總面積達到27萬平方米，初始的樓面地價均為1.3萬元/平方米。而早在廣鋼新城首次推地時，便有不少業內人士表示地價過高，本次的6宗地起拍價在1.4萬元/平方米上下，身價更高，房企進駐門檻進一步提高。

2014年二季度以來，廣州土地市場趨於冷淡，再加上廣州巿人事變動，土地市場一度停滯，中止出讓、底價成交、流拍情況比比皆是。本次廣州高調大規模推出13宗地，引人遐想。

另據搜房網消息，此前已有不少房企老總收到政府邀請前去考察，如今終於正式出爐。本次推出的6宗地，總價達15.4億元，宗地面積203978.9平方米，房企又多買地好機會。

其中，正準備在白雲區推出新盤廣州華髮四季的華髮集團，正是廣鋼新城考察團的其中一員，華髮集團董事長伍德發表示：“集團已經有人前往地塊考察，我們看好廣鋼新城地塊，合適的會繼續拿地。”他表示，由於廣鋼新城首批地塊成交價約在2.2萬元/平方米至2.3萬元/平方米，地價不算便宜，集團會根據價格做最後考慮。

而此前表示對廣鋼新城有必得信心，首次出現在廣州拍地現場，但最終折翼的龍湖地產，也盯准廣鋼新城二期地塊：“廣州該拿地的大房企都拿了，該輪到我們了吧？”而事實上，由於廣州地價高企，龍湖已轉戰佛山，將佛山作為其華南第一站，如今，其在佛山的項目名字定為順德龍湖春江名城，已準備推出。另外，傳聞龍湖在廣州增城、花都以及南沙均有儲備地塊，但龍湖地產並未正面回應此事。

萬達集團在天津濱海地區的首個專案29日落戶天津濱海新區中心商務區。根據規劃，萬達集團將斥資50億元人民幣在天堿商業區打造總建築面積超過40萬平方米的購物娛樂中心，建成後，將成為濱海新區最大的購物娛樂中心。

據瞭解，于家堡萬達廣場主要包括大型購物中心、高端城市公寓、城市商業街及商業步行街，其中大型購物中心商業面積超過15萬平方米，涵蓋零售、餐飲、文化、休閒娛樂等多種功能。項目預計將於2015年初開工建設，2017年建成滿鋪開業。

當日在簽約儀式上，天津濱海新區中心商務區管委會主任鄭偉銘表示，濱海新區于家堡萬達廣場專案的順利簽約，標誌著濱海新區招商引資、開發開放步入了新階段，同時也標誌著萬達集團的事業發展開闢了新領域。

“我們將合作把‘天堿及解放路商業區’建設成為濱海新區最具活力的商貿商業中心，為京津第二金融街做好現代服務業配套，滿足濱海人民的消費需求。”鄭偉銘說。

8月29日，萬科企業股份有限公司發公告宣佈，公司於28日與凱雷投資集團有限公司簽署《萬科凱雷商業地產戰略合作平臺之意向書》。

意向書主要內容包括：(1)萬科與凱雷擬成立資產平臺公司，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權，該資產平臺公司擬以收購股權或資產的方式收購萬科所擁有的9個商業物業。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。

(2)萬科與凱雷擬一起設立一家商業運營管理公司，該商業運營公司擬通過簽署運營管理協議，負責資產平臺公司持有的各境內商業物業的招租和運營管理。

萬科表示，該意向書僅為框架性備忘文檔，目的在於記載雙方對合作的初步意向，以供進一步洽談之用，對雙方均不具有法律約束力(除保密、法律適用等一般性條款外)。

同時，萬科強調，意向書中提及的合作內容，在未來未必會發生；即便發生，最終的交易條款與意向書中的相關內容也未必完全一致。

此外，萬科還稱，若未來該資產平臺公司收購萬科任何商業物業，均會另行簽署具體的收購協定，有關具體條款將於收購協定中具體訂明。

據外媒27日較早時引述消息人士透露，上述交易估值在60億至100億元。

隨著上市公司半年報的出齊，房企的財務狀況也輪廓漸顯。截至8月28日，包括招保萬金四大地產巨頭在內的115家上市房企曬出了中期“成績單”。 雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢，但淨利潤不升反降，行業呈現增收不增利的局面。

與此同時，一個更值得關注的現象是房企的資金狀況，今年上半年115家房企中有42家淨負債率超過100%的安全警戒線，占到統計總數的近四成，而去年這一數字僅27家。尤其是以福建房企為代表的“激進派”，部分公司的淨負債率激增至300%以上，資金安全堪憂。分析人士認為，目前房企的整體資產負債率水準基本處於歷史峰值。

如果不能加速去化、回籠資金，房企的資金安全無疑將在今年面臨極大的考驗。在資金壓力下面，房企半年報透露出的下半年銷售策略幾乎雷同，那就是加大供貨、去庫存將成三、四季度的主導思想。

現金流進一步惡化

報告期內，115家上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化趨勢。統計資料表明，115家上市房企整體經營活動現金流量淨額從去年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。

對此，國金證券分析師曹旭特表示，對2014年行業資金流入和流出項的預測，今年房地產企業資金盈餘接近2008年的歷史最差水準。

而從經濟環境看，曹旭特認為，今年資金面的情況比較接近2011年水準，當時融資結構發生變化，金融機構貸款占比已經降至58%，這一切都和目前水準比較接近。“但不同之處在於，2011 年房地產行業資金盈利比例達到6.8%，高於我們預測的2014 年行業僅1.8%的資金盈利比例水準。因此，按房地產行業自身規律演變，今年底開發商的資金鏈不會好於2011 年的水準。”曹旭特強調。

在現金流之外，房企的淨利潤也不容樂觀。資料顯示，115家上市房企實現淨利潤總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元，減少了10億元，降幅為3.5%。

其中，在“招保萬金”四大巨頭中，金地集團今年中期淨利潤降幅近五成，招商地產則下降了三成。

相比之下，面對房地產行業已長達半年多的整體調整，保利地產和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持了逆勢增長，期末分別實現淨利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。

真實負債水準堪憂

更讓人擔憂的，是上市房企的真實負債率水準的全面高企，已經接近峰值。其中表現尤為明顯的，是那些作風激進、以高周轉進行規模擴張的房企，在去化艱難的當下，資金危機更是凸顯。

從半年報數據來看，截至8月28日，115家上市房企整體資產負債率並沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩，但剔除預收賬款後的負債率水準卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2014年58.3%。

不僅如此，更多房企的淨負債率水準已超出安全警戒值。2013年上半年，這115家上市房企中淨負債率超過100%的有27家，而今年同期這一數字已達到42家。淨負債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產這樣的房企巨頭。保利地產半年報顯示，公司上半年淨負債率已高達118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科淨負債率微降之外，其餘三大房企的這一指標均呈上升趨勢，其中招商地產的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。

部分擴張激進的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企淨負債率普遍居行業前列。例如屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團，上半年淨負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人，仔細看其報表資料可以發現，在大舉擴張過程中公司上半年淨債務從去年的91億元，激增至今年的309億元，造成淨負債率的急速上升。

下半年去庫存提速

由於今年以來房地產市場的持續調整，導致上市房企去化進程放緩，由此帶來的庫存壓力也達到高位。統計資料表明，截至今年中期，115家上市房企庫存從去年同期的1.58萬億元，增至今年1.97萬億元，增幅高達25%。

有分析師認為，從絕對量分析，現有庫存處於歷史較高水準，一線城市合計庫存僅比上輪週期高點低11%；二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經超過上輪週期高點的26%。

去庫存、加速周轉已成為下半年房企保證資金安全、提升業績的當務之急。以四大龍頭房企為代表，雖然上半年業績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。


金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫存將是金地下半年主要任務。由於上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產在手貨值約270億元，下半年計畫新推約450億元，總貨值超過700億元。

“目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好於上半年。”萬科總裁郁亮表示。基於這一判斷，萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨視窗，公司高層表示，下半年公司業績將體現得更加充分。

華遠地產向《證券日報》記者透露，公司下半年新開工面積、可銷售資源都將大於上半年，但公司基本不會採取降價舉措

　　“下半年樓市將回暖，公司對北京樓市下半年有信心。”近日，記者從多位元房企高層處獲悉，“日光碟”、80%以上的去化率是其“信心”的來源。

　　值得一提的是，在成交量有回暖跡象之際，成交價格是總體下行的。除了2000萬元級以上的豪宅市場外，開發商需要把新建住宅的銷售價格降到位，市場才會買帳，成交量才能提上來。鑒於此，以萬科為首的多數開發商在走“以價換量”的銷售策略，記者多次看見萬科推出“零首付”促銷的巨幅看板。然而任志強堅稱，華遠地產會不斷提升品質，靠產品競爭力而非降價贏得市場。

　　上半年淨賺逾2億元

　　據華遠地產中報顯示，公司上半年實現營業收入38.24億元，同比增長137.14%；歸屬于上市公司股東的淨利潤2.35億元，同比增長3.05%；基本每股收益0.129元。

　　對此，華遠地產解釋道，公司在2013年銷售規模出現較好增長，從而使得公司2014年上半年可結算的營業收入大增，但由於上半年結算的北京銘悅園項目為定向安置房、限價商品房及部分普通商品住宅和商業，毛利率較低導致公司整體毛利率下降。

　　值得一提的是，在龍湖等房企啟動保守模式，以採取“少開工、少拿地、多銷售存貨”策略確保企業安全運營的背景下，華遠地產今年顯得頗為“反其道而行”。

　　據華遠地產透露，2014年?上半年，華遠地產實現開復工面積205.4萬平方米，同比增長45.26%，其中新開工29.6萬平方米，竣工32.4萬平方米。另外，上半年，公司新增北京大興西紅門專案，新增土地儲備規劃建築面積約16.7萬平方米(含地下面積)。

　　截至6月30日，華遠地產持有待開發及已開發房產儲備總面積共約260.3萬平方米，其中擬發展作銷售的房產面積約245.3萬平方米，擬發展作出租經營用房產面積約15萬平方米。

　　而在出租物業方面，華遠地產上半年用於出租的主要房產面積共計4.63萬平方米，出租率為87%，上半年完成租金收入2308.78萬元，每平方米每月(不含車位)的平均基本租金約95.53元。其中，5年以上長期租約收入2112.2萬元，占總租金收入的91.5%。

　　對此，有分析師認為，華遠出租性物業收入目前雖然占總體收入比例不大，但也為公司平衡了一部分現金流，公司正有計劃地加大持有型物業的投資，屆時該部分物業會成為公司重要經營性資產，估值也將提升。

　　除此之外，記者注意到，據華遠地產中報顯示，截至6月末，華遠地產預收賬款帳面餘額為26.35億元。有分析師認為，這意味著隨著已銷售的專案陸續竣工結算，預收賬款將陸續轉為結算收入，為華遠地產完成全年業績提供保障。

　　不降價也能完成銷售任務？

　　“目前公司主力產品是商業及住宅產品。”華遠地產相關人士向記者透露，今年上半年，公司完成銷售簽約額22.06億元，銷售簽約面積18.4萬平方米，同比增長27.4%和21.8%。此外，公司簽約銷售住宅產品的91%是144平方米以下的戶型，9%是144平方米以上戶型，銷售均價約11980元/平方米。

　　“2014年推盤量較大，預計全年可推盤在100億元-120億元之間。” 東興證券的一份研究報告顯示，華遠將深耕北京、長沙和西安三個城市，目前項目充足。

　　“2014年下半年，公司新開工面積、可銷售資源都將大於上半年，我們下半年的開發規模將繼續擴大，銷售簽約將較上半年將有較大幅度增長。”華遠地產向記者透露，整體來看，截至7月底，公司已取得銷售證項目的剩餘貨值約68.34億遠，預計下半年可售貨值約90億元，下半年重點推盤專案則位於北京。

　　值得注意的是，樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季將馬上來臨，為了完成年度銷售任務，在年報業績大考壓力下，萬科等多數房企都在實施降價到位而爭取走量，進而加快回籠等主流銷售策略。

　　鑒於此，據統計局最新統計資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個。

　　不過，儘管房地產市場銷售、資金、還款以及成本上漲等各種剛性壓力多重壓頂，但華遠地產依然向《證券日報》記者堅稱，將堅持靠提升產品競爭力，而非降價爭取市場，不會採取降價舉措，但預計依然能完成年度銷售任務。

　　“我們下半年可售貨值充裕，去庫存能力相對較高，尤其對北京市場來說，我們很有信心。”華遠有關人士向本報記者表示，“下半年還是以住宅為主要銷售業態，住宅貨值約50.8億元，占比約78%，商業約13.9億元，占比約22%。”

康山兩房破頂價598萬成交 樓市瘋狂，業主叫價愈來愈癲，但都不及甘願以破頂價接貨的買家癲。大角咀居屋海富苑一個開放式蚊型戶，前日在自由市場以285萬元放盤，呎價破盡全港紀錄，昨日有上車客睇樓3分鐘還價至278萬元即成交，實呎1.32萬元，仍創出全港居屋呎價紀錄。同日鰂魚涌居屋康山花園呎價亦錄得破頂成交，實呎1.24萬元。

實用僅211呎 遠眺海景

家天下分行經理黎振傑表示，海富苑海寧閣高層1室，實用面積211方呎，可遠眺西環海景，原業主前日放盤，昨日才可以睇樓，在自由市場開出285萬元癲價，每呎1.35萬元，較全港呎價紀錄1.24萬元還高，但竟同時有3枱客睇樓，其中一枱客還價7萬元，並即睇即落訂，最終原主願意以278萬元成交，呎價約1.32萬元，新居屋王放盤兩日火速成交，呎價較舊紀錄高出5.9%。

康山花園8月初一個3房戶以自由市場價719萬元沽出，樓價成為全港居屋王後，一個兩房單位以破頂呎價在自由市場放盤，叫價600萬元，竟引來半百枱客爭奪，終以598萬元售出，實呎高達1.24萬元，呎價創下屋苑歷史新高，康山花園不足一個月內，樓價及呎價先後破頂。

利嘉閣分行經理黃凱達以「好驚訝」三個字來形容這宗成交，他指出，放盤單位為4座高層A室，實用面積484方呎，兩房間隔，望酒店泳池景，屬優質單位，業主擺明吊高賣，在自由市場開出600萬元，同類單位成交紀錄為560萬元。雖然該單位開出破頂呎價，但仍有大批買家爭相睇樓，放盤僅10多天，已經有多達50枱客睇樓，早前曾有買家出價至585萬元，實呎達1.21萬萬元，與屋苑最高呎價紀錄只相差94元，不過，當時業主堅持600萬元才肯賣，及至昨日終被買家誠意打動，願意略減2萬元，以598萬元成交，實呎1.24萬元，將舊紀錄推高1.4%。買家為區內用家，見港島東區600萬元以下2房盤源快絕迹，故願以高價承接。

加50萬可購私樓康怡

黃凱達稱，若以此價加40至50萬元，已可買到毗鄰的私樓康怡花園2房戶，買家願以600萬購居屋或應與按揭有關。數日前，康山花園還有兩個自由價放盤可供睇樓，但其中一個已賣出，另一個單位近日封盤，目前即是無交吉放盤。

連居屋都天價，鄰近康怡花園業主叫價十分進取，一個3房連套房山景優質戶，早於兩個月前已高開1130萬元，較同類最高紀錄約1000萬元為高。

另外，南豐新邨上月初3座低層B室，2房間隔，實用面積391方呎，以525萬元破頂價成交後，即有同類單位以550萬元屋苑歷史高價放盤。他表示，7座高層B室，放盤約有20日，即有十多枱客睇樓，期間有買家出價至535萬元仍被拒絕，業主見睇樓客不少，反而擔心自己「賣平咗」，業主擬反價至600萬元，故向代理聲稱單位需要裝修即時封盤。

二手樓價連續數月爆升，勢頭由新界區蔓延至市區，由細價樓擴散至中價樓，加上高價成交陸續在土地註冊處登記，成為銀行估值參考。本報追蹤15個指標屋苑的網上估值，滙豐銀行及?生銀行（00011）齊齊鬥進取，滙豐銀行有超過40%屋苑的估值一個月加逾4%，而銀行則將港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城單位的估值在一個月內調高8.38%【表】，為三大銀行中加幅最大。

太古城高層 生調升8.38%

銀行估值在7月全線止跌後，8月雖然有1個屋苑單位被銀行調低估值1.01%，但獲調高估值的單位中，大部分的加幅在4%或以上，反映銀行放貸的態度依然積極，當中太古城海棠閣高層A室實用面積1114方呎，?生銀行的估值為1940萬元，一個月調高8.38%，但若論到估價，仍不及滙豐銀行的2022萬元高。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，由於換樓潮擴散至市區，太古城等龍頭屋苑自然成為買家首選入市目標，銀行因應市況，亦率先大幅調高有關屋苑的估值。

綠楊新邨調高7.3%

除太古城外，部分二線屋苑的估值亦錄得較大的加幅，如荃灣綠楊新邨G座低層6室，滙豐銀行的估值為384萬元，按月調高7.26%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓解釋，新界區一線屋苑樓價經過數月急升後，如綠楊新邨等二線屋屋開始追落後，所以銀行估值亦相應作出較大的上調幅度。

另外，早前估值停滯不前的居屋，估值加幅亦見擴大，筲箕灣愛蝶灣4座低層K室實用431呎，銀行最新估值為363萬元，一個月升5.22%。慈雲山慈愛苑A座中高層5室，滙豐估值一個月提高3.07%。黃詠欣認為優質居屋單位，銀行估值多較進取。

劉圓圓指出，滙豐銀行近月在現樓估值方面態度進取，而滙豐在6及7月承造的現樓按揭市佔率，亦是同行之冠；而今年首7個月滙豐在現樓按揭的市佔率達18.5%，高於第二位中銀香港（02388）的17.4%。

由於6及7月市場交投集中細價樓，而新高及破頂成交陸續登記，中價樓開始追落後，所以形成8月中價樓估值出現較大升幅，劉圓圓估計9月二手住宅的銀行估值雖仍見升幅，但預計幅度會趨平穩。

二手租盤持續短缺，租金繼續被推高。暑假期間，上水、粉嶺及天水圍均成為雙非家長的租樓目標，導致三區的住宅租金急升，其中天水圍栢慧豪園一個兩房戶，剛由雙非家長以月租1.12萬元承租，實用呎租22.7元，屬屋苑新高。而屋苑租金半個月急升達一成。

中原地產營業經理謝明亮表示，栢慧豪園5座高層F室，實用面積493方呎，租客遷出後，即日獲雙非家長以月租1.12萬元承接。他補充，每年開學前的7及8月，都有不少雙非家長租樓，因而推高租金。栢慧豪園的租務成交，有近一半租客為雙非家長，他預期即使暑假過後，市場對租盤仍有一定需求，相信租金不會回落。

栢慧豪園新近租金1.12萬元，與年初租金9000元相比，8個月租金累升近25%。屋苑今年1月平均呎租約17.7元，至4月已升至18元，7月更升穿20元。

另外，同區嘉湖山莊樂湖居亦有高價承租個案，9座高層G室，實用面積548方呎，月租1.15萬元，呎租21元。

受發展商減慢推盤步伐，加上二手缺盤兼業主叫價飆升，令到8月整體樓宇買賣登記顯著回落，8月截至28日暫錄得7447宗，按月下跌11.2%。有代理估計8月全月整體樓宇買賣登記量最終約為7850宗，按月減少16.5%。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，由於7月上半月新盤供應放緩，僅靠加推及「貨尾」銷售所支持，有關情況在8月的註冊登記中反映，8月截至28日僅得1551宗一手登記，按月減少31%。

而中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則指出，8月一手登記暫以大埔嵐山I期的555宗最多，其次為元朗溱泊的123宗，第3位為尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN的113宗。

二手私人住宅方面，因放盤短缺，周滿傑指出，8月截至28日，暫錄得4528宗，按月下跌7%，天水圍嘉湖山莊以65宗買賣登記，暫時為二手屋苑之霸，但按月則大跌31%。

至於非住宅物業方面，8月截至28日暫錄得1368宗買賣登記，較7月同期微增9%。

天晉IIIA加推206伙 最多漲價4.1%

新盤推售潮展開，堅尼地城單幢盤浚峯首批單位於昨天售罄，套現3.2億元。將軍澳天晉IIIA昨加推206伙，個別單位加價4.1%。

多個新盤先後開售，銷情均相當理想。其中?地（00012）主席李兆基私人持有的浚峯，於昨天發售首批單位，揀樓程序於上午10時半左右開始，售樓處現場所見人頭湧湧。據消息指，首批36個單位僅歷3小時便全數售出，套現3.2億元。

堅尼地城浚峯 區內買家為主

據悉，買家以本區客為主，無論1房、2房及3房單位均有捧場客，亦有小量外籍人士及內地買家入市。另傳藝人陳逸寧購入一個三房單位，面積658平方呎，定價1,357.1萬元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，該行買家出席率有70至80%，以本地買家為主；美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，該行買家出席率亦有80%，投資者及用家各佔一半。

至於新地（00016）將軍澳天晉IIIA上周六發售首批192伙。新地副董事總經理雷霆指，首批單位已全數售出，昨加推206伙，售價由503.4萬至1,376.7萬元，價單呎價由12,593至14,960元。

雷霆表示，第二批單位價錢不同僅反映樓層及景觀因素，而銷售安排將於短期公布。他稱為免買家揀樓時間過長，每批推200伙左右會較為合適。

新地：新價反映樓層景觀差異

新地代理助理總經理陳漢麟表示，首批單位中，三房佔三分二，均順利沽出反映換樓客需求大，多為港島東及九龍東區的買家。據新價單顯示，付款辦法及優惠不變，維持以樓價750萬元作為分水嶺，折扣率維持最高10.88%或11.68%

雖然發展商表示是次屬原價加推，惟將相同景觀的單位作比較，價錢已見差幅。以新價單中3A座20樓B室為例，為三房單位，坐向東，望向擬建的中央大道及天晉II樓景，單位面積856平方呎，定價計呎價13,791元，較首批望同方向的2A座20樓B室，同屬三房單位但屬開放式廚房設計，面積673平方呎，呎價13,253元，高4.1%。

其他新盤方面，?地長沙灣曉盈於上周六加推50伙，定價由452萬至835.2萬元，周四（4日）截止認購，周五（5日）發售。

新盤兩天323成交 按周升7.7倍

另外，兩個焦點項目，包括?隆地產（00101）西九龍君臨天下於過去周六重推48伙，以及長實（00001）大埔嵐山1期首度拆售21伙開放式單位，均全數售出，其他錄得成交的新盤包括溱柏、麥花臣匯、珒然、逸瓏灣等等。綜合市場資訊，兩天一手市場合共錄得約323宗成交，按周升7.7倍，為近4個周末新高。

近期細價樓造價急升，吸引不少兩年前入市的業主，在剛過額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）禁售期後即時轉售套現，個別細價單位兩年間急升逾5成。

新屯門中心597呎 373萬沽

屯門區是近年追落後最急的地區，細價單位不斷急升，業主剛脫離額外印花稅禁售期後即時沽貨的個案特別多。祥益地產高級營業經理胡志偉透露，屯門富健花園6座低層G室，實用面積592平方呎（建築面積693平方呎），原業主於2012年8月23日於綠表市場購入，當時造價170萬元。

額外印花稅的禁售期於本月屆滿，即時推出綠表市場放盤，原本叫價268萬元，上周四稍微減價5.5萬元後，以262.5萬元售出，實用面積呎價4,434元，屬於理想價水平。原業主持貨兩年，帳面獲利92.5萬元，期內樓價升幅達54%。

粉嶺名都低層 呎售9823

同區新屯門中心7座低層E室，實用面積597平方呎，上周末以373萬元沽出。原業主2012年8月以265萬元購入，持貨兩年獲利108萬元，期內升值41%。

另一方面，新界東細價樓升浪由沙田一直蔓延至粉嶺上水區，不少持貨剛滿兩年的業主趁勢沽貨套現離場。中原地產區域營業經理藍浩然透露，粉嶺名都5座低層B室，實用面積339平方呎（建築面積533平方呎）。

原業主於2012年8月26日，以265萬元購入單位，持剛滿兩年的當天（即上周二），即以333萬元沽出單位，實用面積呎價9,823元，屬於極理想價格水平。而原業主持貨兩年，是次易手帳面獲利68萬元，單位期內升值26%。

政府推動九龍東轉型，發展局局長陳茂波在網誌撰文指，2012年委託顧問進行九龍東工業文化研究，表示已將研究結果加入駿業街遊樂場的工程內，冀能吸納市民及遊客到訪。

陳茂波指出，九龍東正在由傳統的工業區，慢慢轉型為香港的第二個核心商業區，轉型過程中會尊重、傳承九龍東工業文化。

因此「起動九龍東辦事處」於2012年年底就委託了一個由學者及專業人士所組成的顧問團隊，開展了九龍東「創造精神」工業文化研究，記錄觀塘和九龍灣豐富多采的工業故事和文化，並提出結合在起動九龍東城市設計與空間營造當中。

新設計配合東九轉型

陳茂波提及，在觀塘駿業街與巧明街交界的行人過路處的電箱裝飾，將會略加美化，承載着不同「香港製造」的工業品牌故事。

至於現時有40多年歷史的駿業街遊樂場正進行工程，新設計會融入了研究成果，與九龍東整體環境、規劃和城市設計意念相配合，相信可以吸引區外市民甚至遊客到訪，預計第一期的優化工程即將於9月份竣工。

發展局提出起動九龍東計劃，計劃將啟德、九龍灣及觀塘等地區，由工業區轉型成本港第2個核心商業區，提供逾4,300萬平方呎商業樓面，較現時中環所能提供商廈樓面更多。

匯率低更划算 詢問度多6成

台灣一波波打房政策，迫使投資人紛紛轉向海外，代理銷售的業者指今年海外市場詢問度，相較去年同期大增5∼6成，其中以日本、馬來西亞等最受青睞；馬來西亞更因近幾年外資炒高房市，台灣代理商近來把代銷眼光從馬來西亞蛋黃區、移到市郊的蛋白區建案。

亞太國際地產「海外房地產投資族群分析報告」指出，台灣中產階級海外置產最愛的國家是為馬來西亞，而年輕族群投資首選則是日本。

東京收租報酬5％
日本與台灣文化相近，距離不遠，又是成熟法治的已開發國家，在房屋自有率僅5成的情況下，東京的收租報酬率普遍達5％以上，一直都是租賃情況穩建的國家。璽朵國際執行董事呂安淇認為，現在是投資日本最佳的時機點的原因有三，首先是日本2020年申奧成功的重大利多，二是政府延長「海外富裕階層人士」居留時間至1年，鼓勵海外富人在日本購買不動產，加上日本匯率目前相當低，買房更加划算。

選擇合法業者代管
雖然日本中古屋會有折舊，價格較差的問題，但大師房屋董事長陳建慶補充，日本房價從1990年以來，長達20年的房價跌幅超過70％，且311強震後東京房價未見大幅下跌，顯現先前房價已來到相對低點，有機會觸底反彈。呂安淇說，近期東京精華地段的透天收租產品，平均2天成交1棟，璽朵國際近期也引進日本透天2層樓分租型新建案，最快10月發表。

東協10國中，馬來西亞可說是政經局勢相對穩定，經濟也表現最亮眼的國家，住台北市的柯醫師說就在馬來西亞置產。他說，與其讓資金躺在台灣的銀行賺取微薄利息，不如購買海外房產收取租金，故在3年前購買馬來西亞最精華地段的房產，目前擁有5∼6％的租金報酬率，他認為因不熟悉海外市場，所以挑地點良好，房價合理，有增值幅度就好，再選擇合法有信譽的業者，以及有一條龍的代租代管服務。

新案轉手現賺300萬
但目前馬來西亞房產已來到相對高點，進軍馬國8年的璽朵國際，也開始將目光從吉隆坡的蛋黃區，移往蛋白區。呂安淇說，當地新成屋店面產品總價1700萬元，完工後轉手總價可能突破2000萬元，投資報酬率可達5∼6％。

新山的依斯干達特區也因位於馬國、新加坡的關口，加上重大建設發展，東森房屋便代銷當地的新建案「擎天雙星」，當作進駐馬來西亞房市的首案。

跨國投資房屋 最忌動盪國家

海外投資熱，使得不少民眾對於投資海外房地產，出現過於樂觀的迷思，如房價低廉，租金報酬率又高等，但高報酬同時也可能帶來高風險。經營海外房產的業者私下表示，局勢不穩的國家是絕對不會碰，畢竟「再高的投資報酬率，都比不上一天的政變」。

在台灣買房子，都有可能因資訊不對等而買貴，何況是國外，資訊透明公開更加重要。亞太國際地產總經理秦啟松表示，買方購買預售屋，務必請業者提供建照檢視，就曾有業者未等建照核發就先偷跑開賣，結果房子都買了2年，建照始終沒下來，房子遲遲無法興建。

市中心反而難脫手
賺取豐厚的租金報酬率是許多投資者的考量，大師房屋董事長陳建慶說，海外房產的報酬率，往往是台北市的3、4倍起跳，但這可能只是當地個案最高的租金報酬率，且不少海外物件位於交通偏遠的景觀宅，須特別留意出租難易度及生活機能，甚至居住安全性。

出售時，最重要的買方從何而來？「難道要台灣人賣給台灣人，看誰是最後一隻老鼠嗎？」陳建慶提醒只有外國人買盤的國家，會不夠穩固。馬來西亞的藍先生就說，近年吉隆坡市中心的治安很不好，除了一些高檔豪宅產品有富人購買外，一般當地民眾其實不會買市中心，反而以郊區為主，也有不少人因在新加坡工作賺高薪，但選在房價相對低廉的馬來西亞新山定居。

有些業者雖取得海外代理銷售權，但卻未取得當地銷售執照，甚至是透過當地的業者取得餘屋，而非直接跟建設公司接洽，有賺取差價的機會，對消費者沒保障。

留意當地法律規範
另外，印尼、緬甸等國法律禁止外國人購買房產，買方用人頭、公司入股的方式購買，可能導致血本無歸。秦啟松提醒購買馬來西亞的人，當地規定簽約需繳付1萬元馬幣(約台幣8萬元)，但若簽約後回到台灣反悔，僅扣除1成簽約金，剩下資金還可退還，應選擇有經驗的合法業者才有保障 。


工商時報
500億！海外不動產銷售創天量

國內房市不佳，房仲業一窩蜂銷售海外物件，根據統計，9月起陸續問世的海外物件總銷金額約500億元，創下海外不動產市場銷售天量。其中，日本、馬來西亞、柬埔寨銷售規模都逾百億元；業者推估，在國內政府打房下，1年出走資金約300億元。

根據長富國際地產市場研究部最新推估，9月起陸續問市的海外房地產的大小投資個案高達50個左右，銷售總金額約500億元，業者引進的物件種類更多樣化，從上百坪的景觀豪宅大樓到15、20坪商務住宅不等，單價從台幣20萬元起跳到上百萬元都有。

熱門的推出地區，除了東京、吉隆坡、金邊之外，新增曼谷、新加坡、馬尼拉、胡志明市等，幾乎涵蓋整個東協國；此外，美、加、澳、紐等國，也是業者引進新一波海外房地產的4大投資新區；其中，馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊及日本東京等3個亞洲城市，推案量都在百億元以上。

房仲業者為求生存一窩蜂銷售海外物件，以目前熱門的馬來西亞來看，台灣房屋體系獨立出去的亞太地產為銷售龍頭，該公司執行長方彥夫表示，今年至7月止，銷售金額已達70億，全年銷售目標150億。

亞太地產今年除將重心陸續轉至澳洲外，還將國內建案「內銷轉外銷」，除已公布合作鄉林建設的「鄉林皇居」外，後續還有遠雄建設的「遠雄左岸」、新潤建設的青埔個案。

東森房屋也往海外發展，第1站就是銷售馬來西亞依斯甘達經濟特區物件；長富地產早先也以銷售馬來西亞物件為主，目前則轉向柬埔寨地區。

此外，在國內以銷售豪宅為主的大師房屋，董事長陳建慶表示，目前國內豪宅場業績較去年同期掉了一半以上，海外銷售比重已占2成，因公司客層為高端族群，海外物件總銷金額較高，美國平均總價約100萬美元、澳洲總價約40?50萬澳幣、日本平均約1.5億日圓，初估國內1年流向海外不動產資金約新台幣300億元。

至於日本市場方面，則以日本信義為代表，去年銷金額達台幣89.5億元，業績是2011年的5倍。

位在法國東南蔚藍海岸、以避稅天堂著稱的摩納哥掀起豪宅市場熱潮，房地產開發商瞄準新一波尋求避稅和銀行隱私海外富豪湧進的商機，興建中包括有五星級服務、私人露天游泳池的摩天大樓頂層複式豪宅，要價超過3億歐元（約120億台幣），仍吸引來自瑞士、俄羅斯等地的超級富豪重金購買。

治安好、氣候宜人
不動產顧問第一太平戴維斯集團在法國蔚藍海岸公司的總經理卡普托說，大量的新居民從瑞士湧入，由於瑞士的銀行保密法律已遭摧毀，移民者多受到摩納哥「治安好、人文素質佳和氣候宜人」所吸引，金融方面也是重要考量。

一直到去年11月，瑞士都還在租稅正義聯盟組織（Tax Justice Network）金融保密指數中名列前茅，但今年5月瑞士政府簽署協議，同意跨國分享銀行資訊，導致富豪出走。卡普托替瑞士私人銀行家簡報摩納哥不動產市場情況，協助他們提供客戶置產建議，「淨資產多的有錢人會想待在這一邊的世界」。

英國政府對倫敦豪宅課徵新稅，美國又帶領全球打擊資產隱匿，可能也是驅使超級富人來到摩納哥的因素，包括俄羅斯億萬富翁雷波洛列夫（Dmitry Rybolovlev）、一級方程式賽車手路易士漢彌爾頓（Lewis Hamilton）、流行歌手雪莉貝西（Shirley Bassey）等都是這裡居民。

根據美國商業雜誌Spear’s及財富顧問機構WealthInsight研究，摩納哥住民3萬8000人中，接近3分之1是百萬富翁；隨著富豪居民的數量增加，第一太平戴維斯預估，摩納哥房價迄2015年6月將上漲約20%，可望抵銷大部分自2007年房市高點後下修的損失。

僅次於梵諦岡最小國
摩納哥是個說法語的君主立憲城市國家，北西東3面和法國接鄰，南部海岸緊濱地中海，面積僅2平方公里左右，為世界上僅次於梵諦岡的最小國。

馬佐可集團（Groupe Marzocco）在地中海岸地區興建的雙棟摩天大樓「劇院旅程（Tour Odeon）」是這個小國暌違30年後首見高樓，前任瑞尼爾三世親王（Prince Rainier III）在位期間，1980年代起就在岸邊持續禁建會遮擋海景和破壞城鎮特色的高樓，直到艾爾伯特二世（Prince Albert II）繼位，於2009年才取消禁令。

劇院旅程樓高49層、170公尺，包括一間近千坪（3300平方公尺）大、涵蓋頂層5樓的天空豪宅，除了大片落地窗和陽台外，最特別的是擁有一個私人專屬滑水道，可從屋內舞廳直接滑入露天圓形游泳池，水上遊憩同時還將地中海蔚藍海岸美景盡收眼底。根據法國「挑戰（Challenges）」雜誌報導，此預定明年推出的頂複式層豪宅，要價逾3億歐元，將晉升為全球最貴豪宅，平均每坪高達1200萬台幣。

摩納哥最貴地段主要圍繞在金色廣場，以及知名007電影取景拍攝的蒙地卡羅賭場，據不動產諮詢公司萊坊估計，100萬美元（約3000萬台幣）約只能買到15平方公尺（約4.5坪）的空間，為世界上最昂貴地點。

此方圓僅約紐約中央公園3分之2大的城市國家吸引富豪的主因，在於居民不需繳納所得稅，如一級方程式賽車手路易士漢彌爾頓即在2年前從瑞士移居此地。房地產業界人士觀察，許多富人來摩納哥置產，不只是為了環境，也是因為賦稅因素。

摩納哥於2002年曾被經濟合作暨發展組織（OECD）點名為「不合作」的避稅天堂，一直到2009年才因達成資訊交換協議，得以從OECD的黑名單上移除。