內政部營建署昨（3）日表示，去年台灣「低度使用住宅」降至85.6萬宅，占總住宅存量比率也微降至10.5％，顯示低度使用的情況略有改善，惟新建餘屋在去年第四季緩步上升至2.7萬宅，其中以新北市6千餘宅最多，這些數據所呈現的房市趨勢，值得注意。

營建署官員表示，各國對空屋的定義未必相同，連我國不同單位所進行的調查結果也有不小差異，99年底主計總處辦理的人口及住宅普查推計國內「空閑住宅」有156萬宅，但依營建署以每月用電低於60度的方式推計，「低度使用住宅」在102年底僅85.6萬宅，占全體住宅存量比率10.5％。

低度使用住宅在98年曾高達90.0萬宅，占比11.49％，101年86.3萬宅，占比10.63％，去年這兩項數字又進一步下滑，顯示低度使用情況略有改善。

去年底全國低度使用住宅85.6萬宅裡，在六都裡以新北市11.7萬宅最多，台北市6.6萬宅最少，主因新北市房屋稅籍住宅類的數量較大，若以占各縣市住宅存量而言，新北市7.83％反而低於全國平均10.5％。


自由時報
全國空屋率10.5％微降
統計低用電宅 不計待售新建餘屋

內政部營建署昨發布最新低度使用（用電）住宅報告，即空屋率（不計待售新建餘屋）報告。去年底全國約有八十五．六九萬戶，占全國住宅總數約十．五％，較前年底微降；其中台北市、新北市空屋率約七．五五％、七．八三％，雖較全國平均低，但仍比港、星高出一截。

營建署表示，調查標準主要以月平均用電數低於六十度就認定為低度使用住宅；通常冰箱長期插電及一週使用兩次電視，就會超過六十度用電量。

這次調查結果，除桃園縣空屋數增加外，其餘五都均減少。其中空屋數最多的是新北市，約十一．七七萬戶，占區域住宅數量比率約七．八三％；台北市約六．六三萬戶，占比約七．五五％。六都中，空屋占比最高的是桃園縣，約十．九五％，空屋數量八．一九萬戶，較前年底增加約兩千戶。

對照國際主要城市最新空屋率數據，二○一一年紐約三．一二％、二○一三年倫敦約一．七六％、香港約四．一％、新加坡約六．二％。德明財經科技大學副教授花敬群指出，雙北市空屋率較這些國際城市都高上一截，顯示雙北市房市炒作較這些城市更嚴重。

營建署同步發布去年第四季的新建餘屋（即待售）住宅，全國約二．七二萬戶，其中六都就達一．九九萬戶，占比約七十三％；六都中又以新北市、高雄市餘屋較多，各為六八三四、四三五二戶。
新建餘屋（待售）住宅是指屋齡五年內，維持第一次登記且有銷售可能的住宅。

信義房屋（9940）昨（3）日董事會通過將投資1.67億美元（約50億新台幣）在大陸成立新公司信義地產（上海）有限公司，信義房屋表示，目前此投資案向投審會申請中，不排除在大陸進行第2次購地做準備。累計至目前為止，信義房屋在大陸投資金額已高達3.74億美元（含本次投資），約新台幣112億元。

信義房屋昨日公告，將透過100％持有的子公司Sinyi Internation在大陸成立新公司信義地產（上海）有限公司，投資金額高達新台幣50億元，而新公司主要營業項目為不動產開發、不動產經營管理及諮詢顧問。

信義房屋表示，在大陸成立新公司主要為購地做準備，目前僅向投審會申請階段，等投審會審核通過後，信義才有機會在大陸進行標地，主要地區仍鎖定上海嘉定區，但目前購地計畫及新公司名稱仍是暫定，未來也不排除與其他業者合作。

信義房屋曾於2012年11月以旗下100％持股子公司信義置業（上海）名義，斥資人民幣7.8億（約新台幣38億元）買下上海嘉定地區1萬7,470坪土地進行開發，目前該開發案已進行中。

該案土地款項加上營造軟硬體工程，初估信義房屋將投入新台幣逾70億；信義到目前為止已匯出新台幣38.68億元購地款項。

上海嘉定區興建住宅1、2期工程，工期為1,140日曆天，預計2015年封頂開始銷售；因該筆土地面積相當龐大，將規劃推出數棟不同樓層純住宅案，整體開發總銷金額可望近新台幣百億元。

信義房屋大手筆進軍大陸成為開發商，累計至目前為止，大陸投資金額已達3.74億美元（含本次投資），約新台幣112億元。

而在大陸房仲方面，信義近3年仍是虧損狀態，但虧損已逐年遞減，100年認列大陸虧損2.69億元、101認列虧損1.62億元、102年虧損已縮小到1億元，去年還因處分轉投資上海昆侖台灣商城獲利7,300萬元。

近來發生民眾占用他人土地建屋，後由原地主給付搬遷補償費，卻未將搬遷補償費併入綜合所得申報而遭罰。台北國稅局表示，只有公共工程或市地重劃的損害補償費，才可免納所得稅。

財政部台北國稅局表示，近來有民眾因占用他人土地建造房屋，經土地所有權人收回或出售被占用的土地，並由土地所有權人或買受人給付地上物搬遷補償費，未併入綜合所得稅申報，遭稽徵機關補稅及處罰。

台北國稅局指出，除了政府舉辦公共工程或市地重劃而徵收土地，依拆遷補償辦法規定發給的建築改良物或農作改良物補償費、自行拆遷獎勵金及人口搬遷補助費等，核屬損害補償，應准免納所得稅。

台北國稅局表示，個人遷讓非自有房屋、土地所取得補償費收入，應依所得稅法規定減除成本及必要費用後的餘額為所得額；若無法提出成本費用憑證供查核，應以補償費收入50%為所得額，申報繳納綜合所得稅。

台北國稅局舉例，納稅人A君101年度綜所稅財產交易所得時，國稅局發現建物買受人為協助A君順利搬遷，而給付A君地上物搬遷補償費新台幣2000萬元，但A君漏未申報這筆費用，且A君無法提出相關的成本費用憑證，因此台北國稅局以搬遷補償費的一半，即1000萬元列為所得額，併入A君101年度綜合所得稅。

結果A君當年度漏報其他所得1000萬元，除核定補徵稅額350萬元，並依所得稅法第110條規定按所漏稅額處3倍以下罰鍰，A君另被裁處數百萬元罰鍰。

房市低迷，民眾撿便宜路段出列！根據台灣房屋智庫統計，5都CP值最高的區域，分別為台北文山區、新北淡水區、桃園楊梅、台中大里區高雄鳳山區；上述行政區均價比全市均價便宜15％∼30％，對於小資族、首購族而言，將是最容易晉升有殼一族的入門款。

台灣房屋智庫根據內部Big Data的Point Of Interest運算今年上半年5都實價成交物件的生活氛圍指數，計算出氛圍與實價的比值。其中，北市CP值最高在文山區，區域均價48.4萬，較北市均價便宜2成；台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，文山區以興隆路、木柵路交易筆數最多，每坪房價44∼46萬，價格相對親民。

淡水現有捷運優勢，觀光休憩、商圈成熟，且區域均價22.5萬，較新北市均價便宜近3成，因此成為新北市CP值最高的區域。張旭嵐指出，學府路、新民街舊淡水商圈商業機能完整，該路段目前均價僅19.7∼20.4萬，對重視休閒氛圍的小家庭是最佳選擇。

桃園縣CP值高的區域以南桃園為主，其中，楊梅市區均價10.6萬，較全縣均價便宜37.3％，為CP值最高區域。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，楊梅市金山街平均價格12.5萬，近愛買商圈周邊購物方便；此外，裕成南路均價7.3萬元的個位數房價更是誘人，雖然屬山坡地住宅，但鄰近明星學區楊光中小學，成為當地家長熱選的區域。

台中市大里區、南區、太平區是CP值高的區域前3名，區域均價分別是13.16萬、13.8萬與12.9萬，其中以大里區中興路一帶交易最多。

鳳山位於高雄近郊，受惠於高雄縣市合併，當地均價11.8萬，較高雄均價少15％，吸引首購族掀起一波高雄市輕移民潮。張旭嵐分析，鳳山溪整治完成後，為建國路一段周邊住宅帶來更美的河岸景觀，而建國路二段的商業機能發達，也臨近文山特區，近來房價表現亮眼。

亞太國際地產總經理秦啟松3日表示，台灣投資海外房市人數持續增加，2013年比2012年成長達5倍，投資地點以馬來西亞最受歡迎，其他包括印尼、新加坡等東協國家，未來發展也備受期待。

政府頻打房，台灣房市交易量不斷萎縮。秦啟松直言，「業者自己要找生存之道」，且台灣投資人越來越國際化，看過他國房市發展後，就會知道投報率並不比台灣差，因此更願意投資。

秦啟松指出，有意投資海外房地產的台灣民眾持續增加，2012年比2011年成長2倍；2013年又較2012年大增5倍；在此一趨勢帶動下，房仲業者紛紛開始經營海外房地產買賣業務。

秦啟松分析，依區域來看，台灣人偏好在東南亞的馬來西亞、印尼、新加坡、緬甸投資；東北亞最受歡迎的國家是日本；美國則是洛杉磯；歐洲是英國。

在上述投資國家中，最受台灣買家歡迎的，就是馬來西亞。秦啟松說，馬來西亞是發展中國家，包括金融中心、吉隆坡環狀捷運、高鐵等重大建設，將陸續完成，房市表現備受期待，吉隆坡2013年房價，比2012年成長達16%。

秦啟松強調，東協國家人口多、資金豐沛，房市發展備受期待；亞太國際地產將持續在海外擴點，檳城辦公室正在裝潢，新加坡、澳洲辦公室也已成立。

買不起豪宅，也應住「好」宅！繼老屋、都更健檢，台北市政府正著手建立「公寓大廈物業管理健檢機制」，從23處出租國宅著手，委由東京都物業管理逐一健檢評核，作為轉型社會住宅參考依據。建管處也將提出「檢評核表」，協助市民自主檢視，提昇住宅品質。

義務健檢國宅
管成立20周年的東京都物管，投入約300萬元預算，以客觀第三方身分義務幫老舊國宅健檢。總經理林錫勳表示，921大地震不少建物受損，當年公司特別向日本總社反映，調派10餘位曾在神戶地震後擔任建物檢查的專業人員來台，支援建物安檢，讓住戶放心。
台北市副市長張金鶚強調：「不是只有硬體社區，軟體包括管理人員訓練、財務計劃也都是物管範圍。」林錫勳表示，北市有高達7∼8成集合住宅缺乏管理，市府正在爭取預算，初期會以100戶未成立管理委員會的舊社區為目標，補助輔導成立管委會或管理負責人。

不管是想買房的無殼蝸牛，還是已經有房的民眾，未來揹房貸的壓力恐怕更重了！因為5大銀行已經悄悄調高房貸利率，1字頭的利率恐怕再也看不到，包括合庫、台銀、土銀等，率先把第2戶貸款拉高到2%以上，長期下來自住客壓力也更大。


打擊房市投資客，財、經部會聯手之外，現在國銀也要祭出一臂之力，試圖讓1字頭房貸利率徹底絕跡。房產集團契約部經理陳俊宏：「2房的部份的話，目前銀行的基本利率都會超過2%，大概都在2%到2.25%之間。」


土銀鎖定第2戶買主，利率2.2%起跳，台銀首購也要2%，第2筆貸款更提高到2.5%，合庫同樣拉高利率。房產集團契約部經理陳俊宏：「流通的部分比較高的，像是合作金庫啦，其實他們之前就已經報2%以上的利率，以調高0.1%來說的話 ，每100萬就多1千塊的貸款利息。」


根據央行統計，5大銀行已經悄悄全面拉高房貸利率，去年底落在1.934%，今年7月已經調高到1.958%，同一時間承做金額也從高點的664億降到447億。


房產集團契約部經理 陳俊宏 ：「以我們大台北地區的直營門市，大概減少20%，2成到3成的成交交易量，那再加上就是說，豪宅的族群交易量減縮的又更多一點，相對的貸款金額就降得比較低。」


打房政策下，交易量大受影響，想健全房地產市場，政府試圖在自由經濟和投資炒作中，找到公平點。

央行攜手經濟部、金管會在8月18日祭出工業區嚴打政策後，首場工業區土地標售案-新北市汐止福德一路1,470坪土地標售案首當其衝，昨（3）日開標果然慘遭流標。

第一太平戴維斯受委託執行公開標售汐止福德一路390號、占地1,470坪的工業區土地標售案，底價6.1768億元、換算每坪42萬元，但仍乏人問津以流標收場。

第一太平戴維斯副總經理田揚名表示，招標期間吸引10餘組潛在投資人詢問，4組領取標單，開標現場仍有1組買家帶著邀約書要求向賣方直接議價，因為在政策打擊工業地產之際，買家不想讓身份曝光。

田揚名表示，這組買家期待整塊地興建自有辦公室，因此也期待解決2個問題，1是這塊地仍帶著3年多租約，現狀由客運公司承租作為巴士維修廠，因此希望賣方提早和承租方解約、淨空點交；第2是土地上方有台電高壓電塔經過，買家希望洽商台電公司妥善移動位置。

至於銀行貸款，田揚名不諱言，現在大型行庫對工業區土地貸款條件相當嚴格，最多只有總價的50∼55％，比以往縮水1∼2成，因此買家得拿出更多自備款；而這組潛在買家也談妥貸款條件，就只差上述2項待協商事項待解決。

汐止工業地產原本在大汐科經貿園區計畫的加持下，市場看好前景；惟政府為抑制工業區土地炒作，大型行庫已嚴格執行限縮貸款，廠商申辦工業區土地抵押貸款，必須要在1年內要動工，否則利率以每次半碼（0.125個百分點）幅度加碼，並逐步收回貸款。

奢侈稅上路後，都會區房市投機炒作獲得抑制，但非都市的工業區用地是漏網之魚、仍未納入課徵範圍，因此炒風嚴重；據調查，有些炒家乾脆拆了廠房、只賣地皮，近兩年尤以台中、台南、高雄工業區的價格飆漲最為嚴重，至少漲了1倍。

不過，現在銀行也嚴格貸款工業區土地，只要沒檢附興建計畫，就不承作貸款，因此汐止福德一路工業區土地標售案，堪稱是政府嚴打工業區政策出爐後的市場試金石。

房市近來陷入觀望，不少法人開始處分不動產。
渣打銀行昨天委託高力國際公告標售南京東路三段店面，底價3.12億元，換算1樓店面單價約220萬元，比市價低2成左右，預計10月1日開標。
由於今年商用不動產標售市場冷清、缺乏大型公開標售案，商仲預估，渣打銀行店面標售案是否順利脫標，將成為第4季商用市場景氣指標。
　　渣打銀行昨晚表示，這次要出售的南京東路三段不動產原為新竹商銀持有，是2006年併購新竹商銀時所承接，此次出售目地主要是為活化資產。
另外，根據金管會銀行局統計，到今年7月底，渣打銀行累計稅前盈餘達24.08億元，各項營運指標相當健全。

政府打房真的讓房市急凍，雙北市今年八月份建物買賣移轉率，竟然創下SARS以來，11年來的新低，不過軍公教集散區域，台北市文山區中古屋，反而因為投資客少，移轉量逆勢成長，還打敗中山區，交易熱度稱霸台北市。

電影全境擴散，病毒肆虐後就像2002SARS風暴，房市股市人心惶惶，最新統計就發現雙北市八月份建物買賣移轉量，雙雙創下SARS以來11年的新低紀錄，房仲葉立敏：「八月有民俗月的關係，買氣受到一些停滯，今年一連串政府打房也是非常的有效，還有今年年底九合一選舉也有讓買氣受到觀望。」

房市急凍，全台灣全年移轉量將面臨33萬棟保衛戰，不過中古屋市場逆勢成長，文山區中古屋市場搶手，現在這棟36年的老房子開價1380萬，住了最多軍公教族群的，台北市文山區今年8月移轉量就有376棟約增17.9%打敗豪宅林立的中山區，稱冠台北市，目前每坪成交價在42-45萬之間，總價落在1000-1200萬，最夯的路段就在羅斯福路、木柵路和木新路，房仲張文雄：「經歷過SARS，經歷過97金融風暴，這段期間房地產在文山區來講並沒有很顯著的跌幅，最主要支撐的力道還是在自住客戶。」

只能說房市兩樣情相較中古屋夯，奢侈稅效應，就有豪宅連拍2拍都流飆標，台灣海陸運輸董事長蘇信吉，位在敦化南路169坪豪宅一拍底價約2.32億以流標收場，二拍打8折降到1.85億元，還是無人投標，民眾：「應該還好吧，沒有很明顯感覺到很多政策效果，需要一段時間才會出來，所以(買房)再等一陣子。」市場上瀰漫濃厚觀望氣氛，房仲警告，房市恐難避免出現多殺多危機，想買便宜的民眾可以再等一等。

新北市政府辦理「新莊國際創新園區」招商案，昨與宏匯思源股份有限公司簽約，將以ＢＯＴ打造雲端服務與數位科技匯流園區，廠商將投資五十八億元，興建五十層樓、新北第一高的產業辦公室，另有樓高二十四層精品觀光旅館進駐，提供三百二十二個客房，預計一○八年八月完工營運。
　　新莊國際創新園區案的基地位於新莊副都心，交通條件便捷，周邊有捷運機場線及環狀線，鄰近中山高速公路及台六十四線快速道路，十分鐘內可通往台北市及板橋區，區位優勢佳。
　　產業辦公室 打造為新北新地標 　　宏匯思源股份有限公司董事長許崑泰指出，將興建高兩百一十八公尺、五十層樓的產業辦公室，成為新北市最高樓與新地標，另打造二十四層樓精品觀光旅館，提供洽公、商務人士餐旅、購物及文化展演的休閒空間。
　　經發局局長葉惠青強調，台灣軟體園區都是由政府主動開發，再邀請企業進駐，新莊國際創新園區是全國第一個由民間開發的雲端園區，未來將結合中華電信、工業研究院、台灣微軟系統及雲端應用技術，提供完整雲端創新服務與產業辦公空間。
　　經發局招商科科長林芳良表示，兩塊基地分別佔地一．三及○．三公頃，坐落停車場用地及商業區，相距四百公尺，完工後可望吸引兩百家企業進駐，創造五千個就業機會，設定廠商地上營運權五十年，得續約二十年，預估可為市庫帶來四十八．五億元權利金與十一．二億元土地租金收入。

台中7期新市政中心豪宅林立，反觀7期南側坐擁惠來、南屯、文心森林公園等綠地，且屬低容積、低密度開發，已成為台中豪宅新亮點；7期南側預售新案每坪開價達65萬元，直逼市政中心豪宅售價，包括慶仁、太子、惠宇、雙橡園等建商，都將陸續進場推案。

台中房仲業者表示，7期南側最近有多筆精華地有意出售，其中，位於公益路、惠中路口的「歐雅特燈飾」，土地面積約400餘坪，市場每坪喊到180萬元；另位於向上路、惠中路口的「悅豪」精品旅館，每坪更喊到220萬元。此外，位於惠文路、大墩十街約1,000餘坪角地，日前已由雙橡園開發取得，預計明年初推案；市場推估未來新推案每坪單價上看65萬元。

台中房仲業者表示，建商爭相搶購7期南側土地，看上的不僅是7期南側擁大片公園綠地；且擁有3大明星學區，包括大新國小、惠文中小學及大墩中小學；另臨捷運綠線G10a站，尤其在IKEA中部旗艦店進駐滿1年後，周邊生活機能更加完善，帶動7期南側房市展開補漲行情。

目前7期南側新推案，大多鎖定面積廣達8.86公頃的文心森林公園附近。其中指標個案慶仁建設「慶仁林境」，基地位於惠中路、大墩七街口，僅規畫29戶且採精裝修，強調各配備皆為一時之選，每坪開價65至75萬元，目前已出售3成。

此外，近10年不曾在台中7期推案的太子建設，位於大墩六街的「太子玉鼎」預售案，每坪開價58?68萬元，規畫86?180坪；預計年底、明年初進場的惠宇建設「大墩7街」案，由於緊鄰文心森林公園，市場預估每坪開價65萬元起。

在新成屋部分，面對文心森林公園首排的新成屋，目前成交單價約在每坪50萬元，實價登錄先前披露位於公園第2排、大墩6街上的「時代圓滿大廈」，每坪單價52萬元；近期陸續完工的「總太天匯」、「沅林名人苑」，每坪單價約在45至50萬元；「精銳海德一號」每坪54萬元；甫交屋的「雙橡園F1特區」，每坪單價約45至50萬元。

德國頂級廚具 成7期豪宅標配

德國頂級廚具已成台中7期豪宅的標準配備！繼雙橡園開發7期新案日前與德國百年廚具Poggenpohl品牌簽約後，7期「慶仁林境」新案也與德國頂級廚具品牌bulthaup合作，每套單價逾200萬的頂級廚具成為新案標配，創下台中單一標配最高等級廚具的紀錄。

慶仁建設昨（3）日與楠弘廚衛代理、素有「廚具界勞斯萊斯」之稱的bulthaup品牌簽約，將台中豪宅廚具配備推向更高層次。

慶仁建設總經理林正昇表示，為了滿足女主人的需求，慶仁走訪歐美各國豪宅個案，最後選擇連美國富豪都愛用的bulthaup夢幻廚具。「林境」案採用其最新廚具系列「b3」，做為個案標配，取其輕巧、透明性與融合感官、建築美學概念的設計，營造細緻精巧的精緻質感，讓女主人有驚艷之感。

值得一提的是，「林境」案是慶仁建設跨足台中7期豪宅市場的首案，力邀兩岸建築規畫首席大師劉偉彥操刀，且邀請專業團隊負責地景藝術、燈光，甚至是社區主題音樂的規畫，話題十足。

上月交易量減18.9％ 3房低於千萬較好賣
高雄8月建物買賣移轉棟月減18.9％，減幅為六都最深！由於8月移轉棟數反映是氣爆之前的6、7月成交案量，受8月初氣爆影響，預估9月也會受波及，業者嘆：「慘一點可能爛到年底。」

高雄房市交易近2個月就已停滯，而此次建物買賣移轉反映7月與8上半月的交易，於氣爆後買氣更淡。全國不動產高雄市府加盟店店東涂月香說：「現已有屋主表明中古大樓願意以低於行情3成出售。」

前金區交易少3成
高雄市8月買賣移轉數2773棟，較7月3421棟減18.9％，明顯高於其他都會區3.5~14.7％的跌幅。交易量前3名依序為三民區489棟、鳳山區364棟、左營區316棟，但成交量下滑8.4~18.2％。
住商不動產高屏區經理林祺博指出，高雄前1~2個月的交易量就已遲滯，8月又受氣爆影響，購屋人更猶豫，外地買方影響最大。
氣爆事件也讓災區及周邊行政區量縮1~3成，前鎮區8月僅147棟下滑17.9％，新興區下滑28.2％、前金衰退32.9％，至於氣爆災區苓雅區8月移轉量為210棟，反而微升4.5％。
優美地產高雄鳳山自強店店東林漢民則透露，高雄中古市場買氣停滯，災區幾乎沒有來店客，很多同業8月零交易。信義房屋日前公布8月成交量即比7月減21.3％。

豪宅買氣也停滯
新案高價豪宅買氣也未見起色，因豪宅換屋族群選擇多、無時間壓力，議價與決定時間明顯拉長。
大坪數建案「國硯」30戶保留戶9月重返市場，可售坪數109~238坪、開價每坪40~90萬元，上揚廣告總經理林聰麟認為，建案完工後更具賣相。
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖則分析，高雄目前新推案賣比較好的產品以3房不破千萬元、4房1400~1500萬元為主，鳳山、楠梓、小港、仁武區是首購族進駐區，「明天的太陽依舊要升起，日子還是要過，民眾還是有購屋、換屋需求。」
楠梓區首購宅「高雄大學城」劍橋區屬於成屋，去化速度快，專案副理劉嘉賢透露，已售出2成約50戶。
「匯河堤」3、4房有景觀，專案副理顏羽婕表示，目前周來人約35~45組。民眾馬克表示，氣爆案感覺與房價沒太大關聯，房價仍是看漲不看跌。

三位消息人士週三表示，監管層近日向部分債券承銷機構傳達了房地產行業的最新政策動向，將允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據。

消息人士透露，監管層規定募集資金要用於符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款，而該貸款必須為保障房專案、普通商品房專案的專案貸款。

“以普通商品房為主的房地產上市公司才可發行中票。”一位知情人士稱，“從事棚戶區改造等公益性質的開發當然更受鼓勵。”

消息人士並表示，募集資金僅可用于房建開發，不能作為土地款等其他用途。

路透已聯繫銀行間市場交易商協會，其未予置評。

今年以來，中國房地產市場面臨調整，房地產信貸資產的潛在風險有所暴露，市場預期發生變化。中國央行5月召開會議要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

週三兩位業內人士透露，財政部和國稅總局已對房地產“營改增”進行模擬測算，採用17%增值稅稅率，高於此前市場傳言11%的稅率，成為迄今“營改增”後稅率最高的行業。

據標準普爾3日發佈的報告《商業地產開發商可能面臨比住宅開發商更嚴峻的挑戰》稱，供應過剩導致的激烈競爭，以及電子商務對零售業的滲透，已波及中國的商業地產市場。該報告是標準普爾有關中國房地產業的四份系列報告中的第三份。

標準普爾信用分析師李春燕在該報告中表示：“以實際情況來看，過度建設和需求不足已推高庫存和空置率至很高水準，在三四線城市尤其如此。從信用角度來看，大規模的前期投資，不可預測的需求，以及較低的租金收益率預計將抑制增長前景，並增加商業地產開發商和投資者的債務負擔。”

在該報告中標準普爾就以下問題發表了看法：對很多商業地產開發商和投資者而言，無論他們採取的建設並持有（業主）或建設後銷售（開發商）的模式，未來幾年內供應過剩和不確定的租金增長前景將如何提升風險，並限制回報。報告分析哪些因素將加劇商業地產開發商的風險，業主模式的開發商可以採取何種策略管理供應過剩情況，並取得他們期望的回報。

標準普爾信用分析師葉翱行表示：“與此同時，若商業地產行業不能消化大規模供應，並在合理的時間區間內產生足夠的現金流，商業地產開發商的財務風險可能會變差，評級會承壓。”

這四份報告為“中國信用觀察”系列報告的組成部分，該系列的報告分析中國大型公司和銀行、重要行業、地方政府和結構性融資的信用狀況。

9月3日晚間，上海青浦區規土局網站掛出董家渡13、15號地塊預申請公告。一場史無前例的上海地王出讓揭幕：50億保證金創下史上最高紀錄，最後定價也不出意外將會是史上最高。花落誰家將於10月9號見分曉。

滬上知名研究機構億翰智庫分析，這兩塊地對於上海房地產市場、甚至整個中國房地產市場都將起到風向標的作用：如果順利出讓，對於扭轉市場預期的作用非常大，如此大體量、大金額、處於核心位置的土地出讓，在現在市場不好的情況下完成交易，不亞於限購限貸放鬆對於扭轉市場預期的作用。

根據公告，董家渡這兩塊地總占地面積約20萬平方米，總建築面積達70.1萬平方米，地下總建築面積不超過437500平方米（其中經營性商業建築面積不超過111100平方米）。

有業內人士指出，董家渡13、15號地塊出讓條件略顯苛刻，例如交地後12個月內開工，開工後36個月內完成總投資額的70%，開工後60個月內竣工。並且，該地塊的轉讓限制也非常苛刻：受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低於60%，十年內不得轉讓。自持部分自持期自本專案竣工驗收取得房地產權證之日起計算，自持期滿後，受讓人如需轉讓，須征得出讓人同意。

對於可轉讓的辦公部分，最小轉讓單位為棟。受讓人如需轉讓商業部分，須對地上和地下分別採取整體轉讓的方式進行轉讓，在地塊劃分街坊後，受讓人也可按各街坊採取地上和地下整體轉讓的方式。受讓人在對商業部分轉讓前也須征得出讓人同意。另，受讓人須長期自持住宅部分建築面積不少於5000平方米用於租賃，不得擅自銷售，受讓人如需銷售，銷售前須征得出讓人同意。

很顯然，董家渡地塊這一次採用招拍掛中的招標方式出讓，讓業內在猜測內定可能性極高，而此前盛傳的中民投又被推向了風口浪尖。


21世紀經濟報導記者調查發現，中民投可能是泛海控股（00046.SZ）今年以來一系列多元化轉型的其中一個步驟：2014上半年，為實施戰略轉型，泛海控股收購大股東中國泛海、股東泛海能源持有的民生證券72.999%股權，並於 2014年7月成功控股民生證券；參與民生信託增資，將參股民生信託並間接持有民生信託 25%股權；參與發起設立大型民間投資平臺公司——中國民生投資股份有限公司；作為戰略投資者參與認購中信泰富有限公司新增股份，從而將首次入股香港上市公司；8月，從和記黃埔（0013.HK）手中購得和記港陸（0715.HK）71.36%的股權，完成登陸香港資本市場的資本佈局。

據億翰智庫研報分析，泛海控股在董家渡早已佈局，擁有56萬平米土地，是目前董家渡最大的地主。9月份董家渡13、15 號地塊的出讓或將成為泛海控股股價的催化劑。目前傳聞參與競爭的除了中民投，還有九龍倉、外灘投資等，屆時將打破全國總價地王的紀錄。

“現在購房者都比較謹慎，必須經過親戚朋友推薦才能下定決心。”北京一家代理行高管告訴21世紀經濟報導記者，全民行銷在老專案成交比例可以占到30%-40%，而新項目可以達到15%-20%。

在成交仍處入低迷的背景下，包括萬科等在內的一些房企，抓住“全民行銷”這根救命稻草，企圖扭轉銷售頹勢。

下半年貨源尤多

開發商目前最大的危機就是成交不暢。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱在接受21世紀經濟報導專訪時表示，“今年只剩最後4個月，開發商都面臨很多壓力。九十月份如果再沒有什麼起色，今年的業績也就這麼回事了。”

從上市房企已發佈的中期業績可以看出，開發商面臨銷售率危機。CRIC資料監測顯示，今年上半年房企整體達成率不及以往同期。2012年上半年及2013年上半年，房企銷售目標完成率均值分別達到53%與51%，而2014年上半年僅為40%，目標完成率50%以上的房企僅3家，近半的房企達成率不到40%。

一些企業已經調整銷售目標。富力地產近日發佈今年中期業績公告，將集團年度銷售目標從700億元下調至600億元。但仍比去年的銷售額420億有大幅增長。

包括富力、龍湖、遠洋、佳兆業及旭輝等房企，都表態稱下半年可推出房源量更多。富力將推出更多商業物業；龍湖下半年將上市11個項目，貨值500億元左右；遠洋更是提前透支明年一季度資源，供今年下半年銷售；佳兆業下半年推284億元貨值，為上半年的3倍，以衝擊年度300億目標。

為了儘快回籠資金，包括萬科在內的不少房企，已準備降價。遠洋提出抓去化率，對長期存貨降價。融創亦表示將加速二三線城市清貨，富力表態跟風以保市場份額。

全民行銷

9月份，很多企業摩拳擦掌想大幹一場。包括萬科等房企在內，不少開發商推出了全民行銷策略。

丁祖昱認為，全民行銷的誕生，主要是因為市場形勢發生了重大變化。“2011年前是閉著眼睛賣房。但限購之後，投資客的比例急劇下降，樓市以自用需求為主，供求關係開始逆轉了，房子難賣了，開發商不得不更注重行銷了。全民行銷整合了互聯網，線下管道，是一種比較有效、比較先進的模式。”市場優勝劣汰，就會催生一些新的東西。

7月18日，西安萬科萬客通上線。8月14日晚7時，西安萬科召開全民經紀人“江湖大會”，宣佈“萬客通”平臺運營第一階段的戰報——上線20天全民經紀人註冊10150位元，推薦客戶2029組，成交額達2560萬，滿城盡是萬科人。此外，當晚萬科還對已實現推薦並成交的經紀人進行現場結傭及現金獎勵。

遠洋地產總裁李明在中期業績會上表示，下半年遠洋地產將合理調整產品結構，以主流產品為主，定位剛需及剛需改善客戶，採取靈活的價格策略，促進完成全年400億的銷售目標。隨後，遠洋地產在北京地區推出了“全民行銷”策略。

丁祖昱表示，全民行銷在老客戶那裡起的作用就比較好。他提醒說，全民行銷的基本底線就是不飛單，不挖仲介公司的牆角，不挖競爭對手售樓處的牆角，這是最起碼的規則。


開發商的全民行銷做法，可能對代理行以及仲介機構的生存狀況產生重大影響。

亞豪市場總監郭毅在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，“全民行銷主要集中在剛需及首次改善盤，亞豪主要從事高端行銷，代理專案沒有看到開展全民行銷的，所以對此既無變化也無焦慮。亞豪早在2008年就已意識到代理行業存在的危機，早已謀求轉型。”

丁祖昱認為，“代理公司要轉型，否則要被淘汰。仲介公司今年的壓力可能更大。上半年仲介公司和搜房、安居客的爭執，表面上是圍繞著成本，實際是它們自身壓力大的體現。如果仲介公司自身機制、體制不變化，最終還是會被市場所淘汰。”

萬科9月4日公佈今年8月銷售情況及近期新增專案情況。2014年8月，公司實現銷售面積140.3萬平方米，銷售金額152.4億元。2014年1-8月，公司累計實現銷售面積1098.2萬平方米，銷售金額1294.7億元，分別比2013年同期增長13.5%和14.6%。


在7月銷售簡報披露之後，萬科公司又新增加項目2個，分別為烏魯木齊四季花城項目和鄭州萬科城專案一期後續地塊。

烏魯木齊四季花城專案位於烏魯木齊市高新區文光路以東，規劃迎賓路以北，規劃寧波街以南。項目淨用地面積約18.9萬平方米，容積率3.0，計容積率建築面積約56.6萬平方米。萬科擁有該項目49%權益，須支付地價款約4.87億元。

鄭州萬科城項目一期後續地塊項目位於鄭州市高新技術開發區西四環以西，白松路以東，科學大道兩側。項目淨用地面積約15.2萬平方米，容積率3.5，計容積率建築面積約53.1萬平方米。萬科擁有該項目51%權益，須支付地價款約6.36億元。

樓面呎價1.38萬 發展銀座式商廈

尖沙咀作為九龍區商業及零售消費中心，區內16年來首幅推出的中間道商業地王（原為多層公眾停車場），結果由恆地（00012）以高於市場預期的46.88億元，擊敗17個對手成功奪得，樓面呎價達1.38萬元，創本港商業地呎價新高，是該集團首度在區內「插旗」。?地擬以總投資65億元，興建綜合餐飲購物的銀座式商廈，勢成為區內新地標，與其他大發展商在區內的地標物業鼎足而立。

總投資65億起新地標

地產界認為，造價反映發展商看好該區前景，隨着區內有其他大型商用項目陸續落成，將進一步帶來人流，令銀座式商廈回報可看高一線。

恆地投得的商業地坐落中間道15號，前身為多層停車場，由?地旗下的傑耀發展有限公司以46.88億元投得，以可建總樓面約33.97萬方呎計，每方呎樓面地價達1.38萬元，較市場預期上限高4%，並晉身為本港商業地王。

根據地政總署的賣地章程，地皮可發展為酒店、寫字樓、銀座式商廈甚至納入前述元素混合發展，不設拆售條款，但因應區內對泊車位需求，需要發展商設置一個公眾停車場，提供345個私家車位和39個電單車位。

恆地決定把地皮作單一用途，該集團副主席李家誠指出，地盤屬罕有供應，交通方便並有大型停車場，計劃發展為一座銀座式商廈，引入較高檔的品牌，包括食肆及服務行業，如水療美容和婚嫁相關行業等，並計劃長期持有。

李家誠表示，地皮作價合理，預計總投資額約65億元，可望於2019年落成。他強調，無意在項目中提供有寫字樓或酒店元素，認為若發展酒店，需要設有酒店大堂，將浪費樓面。

現時?地系在區內的主要物業，是美麗華集團（00071）旗下的商場和酒店，是次投得中間道地皮興建地標物業，屬於該集團首度在區內「插旗」。

事實上，各大發展商在尖沙咀均有地標建築或大型項目，如長實（00001）活化前水警總部為1881 Heritage，新世界（00017）正推展新世界中心重建計劃，九龍倉（00004）、信置（00083）和新地（00016）則分別持有海港城、中港城和環球貿易廣場等。

租金有望勝寫字樓

對於?地興建綜合餐飲、購物、服務等銀座式商廈的構思，有業界認為，銀座式商廈的回本期較酒店短，加上其租金水平可望較寫字樓高；加上區內銀座式商廈的營運情況不俗，均吸引發展商傾向將項目發展為銀座式商廈。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，?地以略高預期價錢投地，反映該集團對市場前景有信心，預計高層部分樓層可享海景，適合作高級食肆，並指以目前區內銀座式商廈如國際廣場等作參考，樓上單位呎租50多元，地舖則適合供大型品牌作旗艦店。

理想城市集團企業估值部主管張聖典指出，項目由於需要興建大型公眾停車場，銀座式商廈成為較佳的發展選擇；不過，未來數年來港旅客的數量若減少，對項目盈利前景或構成風險。


李兆基6億掃?地
(經濟)

?基地產（00012）公布業績後，大股東李兆基接連3天增持股份，涉資6.12億元。?地昨急升6.2%，收報55元，不單是昨日表現最佳藍籌股，且升至約6年新高。

瑞信捧?地 目標價64.1

瑞信稱許李兆基舉動「有趣」，也對?地正面，且公司本身下半年盤源健康，將?地評為本地地產股首選之一。瑞信指出，?地8月26日公布業績後，主席李兆基於27日至29日間，增持共1,172萬股，涉資6.12億元，持股權益增至67.14%。

該行表示，?地為過去6個月表現最佳的本港發展商，最新股價計，每股資產淨值折讓收窄至32%，瑞信相信李兆基增持有利資產折讓進一步收窄。

瑞信預計，?地下半年推出的香港項目，可套現超過100億元，當中本月中推出的馬鞍山「迎海」第三期就可望套現57億元。瑞信維持?地「跑贏大市」評級，目標價64.1元。

越秀地產（00123）昨天在開市前停牌，晚上發出通告宣布供股集資，每100股供33股，供股價1.25元，較停牌前報1.67元，折讓25.15%。發行供股股份約30.77億股，集資總額約38.46億元，主要用作買地預算，暫時未擬用作償還債務用途。股份於今天復牌。

作價1.25元 折讓25%

有關供股股份，將佔該公司已發行及擴大後股份的33%及24.81%。母公司越秀集團（持有49.67%股份）已作出不可撤回承諾，以總代價約19.1億元認購全部獲配發供股股份。

越秀地產今年全年買地預算高達40億元（人民幣．下同），上半年僅動用其中10億元。

該公司發言人表示，越秀地產目前手上持有現金97.53億元，不排除今年買地將動用40億元以上，主要投資在廣州及珠三角地區，視乎市場機會及土地作價是否合適；此外，亦會留意境內外買地或併購機會。

今次供股所得資金，越秀地產暫時未擬用作還債，該公司上半年度實現融資86億元，其中60億元為再融資，預計未來一年到期借款佔總借貸比例將由去年全年的35%，降至約15%。上半年平均資金成本5.2%，按年跌0.4個百分點；淨負債率62.7%。

萬科（02202）公布，8月銷售金額為152.4億元（人民幣·下同），按月上升14.4%；首8個月累計銷售金額1294.7億元，按年升14.6%。8月內新增兩個物業項目，包括烏魯木齊四季花城項目，建築面積56.6萬方米，集團佔項目權益49%；以及鄭州萬科城項目一期後續地塊，建築面積53.1萬方米，持有51%權益。

首創置業（02868）8月銷售表現理想，月內簽約金額41億元，按年及按月分別上升3.18倍及1.54倍。首8個月簽約金額124.9億元，按年升32.6%。銷售大增主要由於旗下北京自住房項目推出，以及北京樓市成交量回升帶動。

而今樓市陷入膠?，房企亦積極轉型，除了拓展副業外，還在服務上大做文章。世茂（0813）日前在上海啟動「宅行動」，旨在為業主打造以居住為原點的全面生活服務體系。據透露，這是世茂未來的核心業務模式，繼上海之後，還將沿蘇州、張家港、南京、泉州、杭州等先後落地。另據世茂集團副總裁蔡雪梅表示，未來三月內公司將有大量供貨上市，三個月的平均月供貨量將達百億元（人民幣，下同）。

生活式服務轉型攻二線

新鮮出爐的世茂2014宅行動，以「宅在世茂雲享生活」為主題，包括宅急住、宅美住、宅安住、宅遊住、宅優住等五大計劃。實際解決業主生活的置業、財務、安全、健康、教育、度假等多方面問題。例如，「宅急住」針對首次置業客戶從買房到入住的等待期，為業主提供「世茂社區免費居住體驗」服務，既可讓新業主省下交房過渡期的租金，同時盤活了老業主手中閒置資產。「宅遊住」則讓業主可以憑世茂幣隨時入住世茂旗下酒店、度假式公寓，可在全國多數旅遊城市，自由換住、易城而居。

世茂集團董事局副主席許世壇表示，去年世茂率先轉型生活方式服務商，並創新推出世茂雲平台，此次宅行動計劃則是雲平台的全面落地，實際解決客戶的居住需求。他並指，房子是為業主服務的窗口，通過這個窗口輸出和整合各類優勢資源，並為業主提供生活所需服務，這是世茂未來的核心業務模式。

今年擇優拿地省100億

另外，蔡雪梅預測，未來的幾年房地產市場不會那麼容易做。她表示，今年世茂拿地資金少花了100億元，因為據公司判斷，下一階段土地市場才可能有更好的機會。未來仍將擇優拿地，重點在中部、西部，再加環渤海等區域，亦會在廈門、福州、杭州等城市拿地。

旭輝集團（0884）首席財務官游思嘉昨天午餐會上表示，「金九銀十」將至，預料屆時成交量會繼續增長，惟售價會繼續出現調整，一線城市則持續拉鋸。集團上半年銷售金額達102億元人民幣，按年增長逾4成，游氏稱今年有信心達220億元銷售目標，但並不急於超標，因為擔心銷量增加會對樓價造成衝擊。

集團今年買地數量較去年明顯減少，主要由於今年的價錢吸引力不及過往，而主線城市的拍地溢價仍相當高。集團今年迄今已從5個城市購入7個項目，主要為旗下北京項目銷售後補充土地儲備壓力。