台灣業者蓄勢待發，搶攻代銷日本預售案！日本信義和三菱地所推出5個新建案，說明會預約開放3天就迅速滿額，已吸引10多組客戶準備到日本看屋，本周末將同步展銷；璽朵國際也將跨足日本房產，於10月推出套房大樓產品。

據日本住宅周刊新聞社指出，因4月日本消費稅率調漲，法人出售房產須繳交3％的消費稅，加上東京申奧帶動設施興建，人力短缺導致建築成本增加，今年7月日本首都圈預售屋供給量，比去年同期少20.4％。由於國人赴日購屋相當積極，據日本信義統計今年1~8月，預售案加中古屋共成交279件，每日平均成交1.15件，總銷約47億元。

匯率低如打75折
日本信義社長何偉宏指出，9月日幣匯率來到6年來新低，如果從2012年以來匯率走勢來看，現在買房等於打75折，相當划算。看好國外買盤，日本信義一連推出三菱地所位於東京的5個預售案，分布於上野、東銀座、新宿代代木上園、御茶水等地。

信義房屋日本事業處專案經理李芊億表示，御茶水案最受歡迎，規劃14層樓純住家，主力產品為2房，總價約1848~2240萬元台幣，總戶數約39戶，已經有超過10組客戶準備飛到日本看屋填寫購屋申請書。

20坪2房報酬高
璽朵國際近期也開始跨足日本市場，預計10月推出東京千代田區套房大樓，總價約1200~1700萬元台幣。

新光國際開發董事副總經理林炤旭提醒，預售屋適合自住，若用於投資，租金報酬率偏低；反觀中古屋報酬率較高，但屋齡太久，裝修費用就可能吃掉獲利，屋齡20年以上就不建議購買，套房雖容易出租，但不易轉手，投資仍以20坪的2房較適合。

在銀行逐漸限縮土建融資，且明年七月起容積獎勵縮水，房市爆發搶建（建照）、搶蓋（開工數）潮。根據內政部最新統計，今年前七月住宅建照申請高達七．四七萬件，全年可望破十二萬件；前七月開工數也達六．一八萬餘戶，全年有機會破十萬戶，將雙雙創下史上新高。

建照、開工 料雙創新高
營建署去年五月修正「都市計畫法台灣省施行細則」，增訂都市計畫容積獎勵上限規定，除都市更新地區、海砂屋、輻射屋之外，其他地區容積獎勵總上限一律從三十％下調至二十％，新法規預計明年七月一日上路。
今年開工數 估破十萬戶

隨著容積獎勵限縮倒數，房市搶照、搶蓋情況更明顯。根據內政部統計，去年住宅建照申請數十二．九三萬戶，是近二十年新高；但今年前七月已達七．四七萬戶，推測全年有機會改寫新高。

另，去年全國住宅開工數九萬三二三六戶，創近二十年新高，今年前七月開工數已達六萬一八二六戶，占去年全年約六十六．三一％，今年開工數有機會突破十萬戶，再寫新紀錄。

據內政部統計資訊，二○○九年、也就是金融海嘯後期住宅開工數僅約四．六八萬戶；隔年房市景氣回升，開工數飆到六．二二萬戶；往後一路攀高，去年已達九．三二萬戶，僅次於一九九○年代、實施容積管制前出現超過十萬戶的開工數搶蓋潮。

開工數可說是未來一到兩年房市供給量的領先指標。去年，六都中以桃園縣開工數最多，達一．八一萬戶，新北市次之，有一．七七萬戶；今年前七月，新北市已累積一．七一萬戶，桃園縣約一．三四萬戶，將是未來幾年新屋供給量較大的兩大區域。

學者憂房市 恐將多殺多
房市出現搶建、搶蓋潮，麗寶建設副總何昭宏直言，容積獎勵即將限縮，當然是造成房市萬案齊發的主因。德明財經科技大學副教授花敬群憂心指出，近三年的住宅開工數一路往上攀高，未來房市恐面臨「多殺多」窘境，推估這波住宅供給至少要經過五年時間才能去化。

算一算 容積限縮 建商差很大

明年七月起，除都市更新地區的容積獎勵總上限為五十％，海砂屋、輻射屋總上限為三十％外，其他地區總上限一律從三十％下調至二十％。

假設某建案不考慮其他因素、未計入容積獎勵與移轉前，可先興建樓地板面積以一千坪計，明年七月前申請建照，容積獎勵部分最高可興建約一千三百坪；但若拖過明年七月才申請建照，最高可興建減為一千兩百坪，兩者相差一百坪，以每坪售價五十萬元計算，就少五千萬元的可銷售金額。

力麒建設(5512)公佈8月合併營收為10.23億元，較去年同期增加340.81%，主要係受惠於「力麒麒御」持續交屋的挹注，較7月份交屋高峰期則減少27.6%；累計其前8月合併營收51.81億元，較去年同期成長210.95%。

力麒表示，繼「麒御」之後，「牯嶺街B案」已進入公開銷售，總銷金額約12億元，採邊建邊售；而近日推出的「力麒PARK」，推案量體約42億元，位於新莊新泰路上，生活機能佳且具交通優勢（機場捷運線及近台65快速道路），加上對面有400餘公頃的塭仔圳重劃區，以及結合輔大醫療專區的建置，具有未來的增值條件，故公司看好「力麒PARK」的銷售潛力。

力麒指出，政府為抑制房價，祭出不少緊縮措施，但就雙北市來說，土地將成為稀有資源，房價恐怕仍是易漲難跌，因此若遇房市的大調整，反倒是不錯的進場時機，因此公司亦將按照既定的排程持續推出新案；除了「力麒PARK」外，萬華莒光案也將於第四季進入公開銷售，展望第三季、第四季，公司對產業景氣與公司營運維持樂觀看法。


此外，力麒的水資源與飯店事業亦穩健成長；轉投資的山林水環境工程除主導高雄楠梓及宜蘭羅東兩大污水下水道系統工程BOT案外，亦持續尋求各地方政府的污水處理廠暨水資源回收中心等新建工程承攬，以及代營運操作的機會；而山林水也將依公司原定計畫，預定於今年11月底前完成公開發行，於明年1月登錄興櫃。

府院拍板確立明（2015）年力推房產合一實價課稅制，最快2016年實施。屆時，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會同步停徵。
房地資本利得確定將分開計稅，稅率最高可能達45%，但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠；為減少頻繁買賣，持有期長達十至20年以上的房產，也將可打折課稅，藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出，府院高度支持改革房產稅制，並以「不影響經濟發展，但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標，將明年訂為房產稅制革新年，預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則，房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得，在課徵所得稅時，可以扣除土地持有期間的漲價數額，再以餘額課徵所得稅，免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」，但仍需合併在一張申報書中報稅。分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」，稅率最高可能達45%，但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時，為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象，針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。

初步決定，持有年限在十年至20年間，及20年以上的不動產，將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高，減徵率最高九成以上。

名下僅有一屋的家庭，出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。不過，並非所有自用住宅都可以無條件免稅，財政部傾向另設排富門檻，房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅，即使符合一屋條件，也不在免稅之列。

財政部預定年底提出修法案，明（2015）年展開立法工程，預估最快後年實施，2017年5月申報2016年的售屋所得時，不論取得年度為何，新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

利率連續3年維持不變，不過通膨壓力升溫，市場預期央行年底可能升息，如果升息一碼，預估全台200多萬房貸戶，房貸利息要增加，而其中台北市平均房貸1036萬元，每年要增加兩萬多的利息支出，對薪水不漲的受薪階級來說，負擔更重了。

擁有20年經歷的房仲店長吳國源，得意洋洋介紹自個在萬隆的家，28坪的空間，大三房還有頂樓加蓋，92年買的時候總價800多萬，貸款8成，現在每個月本利要2萬多元。

只是看到法人預測年底要升息，如果升息一碼，用計算機一算，1年要多負擔1萬元，吳國源瞬間愁眉苦臉。

利率已經連續3年維持不變，加上通膨壓力升溫，央行總裁彭淮南也提醒，要注意利率調高風險，其實以全台房屋數有835萬戶，其中597萬戶沒有貸款或已經還清，而剩下的200多萬戶，以升息一碼來說，台北市的平均房貸1036萬，1年利息要增加超過2萬元。

儘管央行還沒宣布利率調升，但公股銀行的房貸利率已經反映出來，一般首購族利率從2%起跳，代表「1」字頭房貸利率幾乎絕跡，未來房貸戶的壓力只會越來越大。

地段保值 在地客狠掃2戶
房市冷颼颼，只要有大安區燙金門牌，億元建案照樣賣！台北市大安區麗水街新建案「麗水自在」5月公開銷售，現已售7成，實價登錄昨也揭露2戶總價破億元的成交紀錄。業者透露，這2戶買方都是大安在地客，對地段認同度高、下手快。

北市最新一波實價登錄顯示，大安區有2筆麗水街17巷新成屋成交，推估為銷售中建案「麗水自在」，分別為總價1億6658萬元、單價167.8萬元的7樓戶，和1億2598萬元、單價149.2萬元的5樓戶。

雙明星學區加持
「麗水自在」專案經理范國軒表示，青田街、永康街、麗水街這個區塊有獨特的人文風情，加上金華、新生國小雙明星學區優勢，買方幾乎都是附近鄰居，實價登錄這2戶也是同一家族購買，更有客戶當天來看很喜歡就直接下定。

雖然該案每坪開價180~210萬元，若以均價195萬元來看，與實價登錄揭露的成交單價167.8、149.2萬元約有1~2成的價差。范國軒表示，民眾普遍仍會議價，因此開價會略高，但以成交行情來說，在這區算表現不錯。

住商不動產台北師大店店東游聖獻認為，這個成交價並不算高。他解釋，今年7月曾成交1戶青田街屋齡40多年的大樓，每坪成交價115萬元，「麗水自在」是全新房子，這個價錢很「親民」，可能因為產品規劃中間坪數，客層較有限，加上現在市場沒那麼熱。

每周25組客看屋
北市房價漲至高點，今年政府又陸續拋出稅改等政策，多數建案冷冷清清。但大安區「麗水自在」開案至今，每周都有20~25組客戶，「御境言」每周也有10多組客戶。范國軒認為，像淡水、新莊等供給量大的區域，買方擔心會有拋售潮，進場意願降低，但大安區地段保值且案量稀少，買氣較不受市場氛圍影響。

市區客財力雄厚
「御境言」專案經理周玉堂則說，建案規劃小坪數20~24坪，總價約落在2000~3000萬元，購屋門檻較低，地段又保值，買方多為在地的新婚、首購客，目前銷售達8成。
永慶代銷處長何彥煒分析，央行擴大信用管制區，使外圍重劃區的自備款增加，民眾無力負擔，成交量便大幅減少，市中心客層本來就財力雄厚，看到地點佳的產品就會出手，因此雙北市精華區的房市影響相對較小。

預期房價會往下跌，不少購屋族紛紛縮手，看屋不買屋，因此造成雙北市的房屋去化天數大幅拉長，台北市以往平均33天，現在要超過57天，新北市也要53天。
專家分析，賣方讓價空間小，買方也不願意高價買，一來一往拉鋸下，想要成交難度也拉高了。

房仲業者陳泰源：「總價是3300萬，它的房屋權狀55坪，所以一坪大概是60萬。」

老房子賣一坪60萬，不少購屋族一聽就卻步。房仲業者陳泰源：「目前是賣3個多月了啦。」

價格談不攏顯然是最主要原因，根據調查，超過75%的民眾還是認為，現在房價太高了。房仲業者陳泰源：「在跟屋主簽委託通常是3個月，然後可能是3個月內就搞定，1、2個月房子就會賣掉，那可是現在(賣屋期)拉長了，所以我們一般，我們在跟屋主簽委託的時候，都希望屋主給我們半年(時間)。」

確實在統計數據當中發現，在台北市房屋去化天數，從第1季的33.7天 ，拉長到第2季的57.5天，新北市也超過53天。

房仲業企劃研究室主任徐佳馨：「買方認為，市場價格應該會有一定程度修正，所以並不急著這個時間點進場，但是賣方他反而認為，價格修正幅度有限，所以讓價的空間也相對比較有限。」

打房政策雷厲風行，再加上央行可能升息，你要等，我也不賣，房地產市場上演買賣拉鋸戰。

淡水房市去年初因綠山線輕軌題材發酵及低價輪漲效應帶動，建案開價短短半年內破3字頭，甚至締造熱銷景況，不過隨著今年整體房市轉冷，即便近期綠山線已經動工，但受到日前威秀影城撤出衝擊，連捷運淡水站旁開幕約2年的「名統百貨」都宣告關閉，學者警告，「淡海房市最冷的冬天將到來。」

淡海新市鎮綠山線在去年1月傳出「絕對動工」的消息，在大台北地區高房價的擠壓下，讓淡海房市短短幾個月噴發，不僅「海洋都心」接連推出3期，其他大、小個案都因低總價優勢表現亮眼，只是淡海房市就如曇花一現，今年已經陸續出現利空消息。 包括威秀影城確定不進駐淡海新市鎮，衝擊原本懷抱夢想的購屋客，現在又傳出2012年12月才開幕的捷運淡水站旁的「名統百貨」，9月已經陸續撤櫃，等同結束營業。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，淡水站周邊以遊客居多，但名統百貨當初定位時並非專攻觀光客，一般在地客也未如預期消費，這樣背後反映了淡水消費人口仍相當薄弱。 他指出，淡水一直是夢想太多、實質內容太少的地方，尤其現在是新北市空屋率最高之處，房市已經逐漸轉冷，當初衝到每坪破30萬元的建案，現階段也回到2字頭，是很大的警訊。 花敬群建議消費者，若仍打算赴淡海看屋，絕對要放手去殺價，滿足自己條件的房屋再出手購買，他也說，雖然綠山線已經動工，但仍無法彌補現階段淡海推案量大、去化風險高的事實。

根據實價登錄資訊顯示，今年5月間又一整棟飯店交易，為台北市松山區八德路四段的「喬美旅店」，總價6.48億元、建物面積966坪；據台灣房屋智庫統計，近三年北市整棟飯店交易總金額達108.87億元。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，台北市觀光旅遊人次持續攀高，帶動飯店住房需求，不僅有保險業者為尋求穩定投報買進置產，也有投資大戶鎖定中、小型飯店陸續收購，使得飯店交易絡繹不絕。

根據台北市觀光傳播局統計，102年度台北市的觀光外匯收入達58.13億美元(約新台幣1,751億元)，幾乎佔全國觀光外匯收入123.22億美元的一半。另外，去年外籍旅客到訪台北市約有703.8萬人次，每人每次創造的消費則有825.9美元(約新台幣2萬4,881元)，旅客在台北市平均停留天數有3.61天，使得飯店住房需求激增，進而刺激整棟飯店交易。

劉志雄表示，觀察這些交易的飯店大都位於中山、中正兩區，都具有交通優勢及鄰近知名觀光景點，以今年5月交易的「喬美旅店」來說，位於光復北路、八德路上，鄰近松山文創園區、饒河街光觀夜市，距離台北101也不遠，能滿足觀光客的需求，所以吸引買方的青睞，願意以6.48億買進。


劉志雄指出，一般來說，購買整棟飯店比起辦公大樓可以享有穩定投報，不怕沒有租客的問題，所以吸引許多保險業者買進，然後售後回租，例如台灣人壽買進華國飯店、新安東京海上保險購入洛?大飯店，新光人壽標得志嘉襄陽大樓(樂客商旅)等。

劉志雄進一步表示，政府訂定今年來台旅客，由去年802萬要衝上900萬人次，2011年6月開放陸客自由行後，更開放36個大陸城市居民申請，每日核准從最初500人，今年4月放寬為4,000人，預計年底時再提高到5,000人，且計畫10月起在台停留時間將從15天延長至30天；此舉可說是為台北市的飯店經營者打入一劑強心針，勢必帶動投資人布局飯店旅館的意願，整棟飯店的交易熱度可望持續增溫。

位於桃園青埔高鐵特區、機場捷運A18青埔站附近的露天購物商場「華泰名品城」，昨舉行動土典禮；佔地廿二公頃，由國泰人壽投資兩百億元，建設分四期開發，第一期七十五家店鋪預計明年夏季開幕，業者表示可創造八千個就業機會，未來還將興建綠建築五星級旅館。

國泰人壽總經理熊明河表示，由國泰人壽和華泰飯店合作的華泰名品城，是戶外的OUTLET購物中心，共有二六○間店鋪與二五○○個停車位，二○一七年全部完工，提供至少六五折的購物優惠，初期提供餐飲、零售及休閒娛樂，並規劃國際商辦中心、打造頂級綠建築國際觀光旅館，規劃三百間客房。

華泰飯店副董事長陳炯福說，這項開發案結合高鐵、機場捷運，高鐵桃園站地下通道及機場捷運A18站空橋直接連通案區，緊鄰高速公路及桃園機場，可匯集全台及國際消費者，提供最便利的購物環境。

縣長吳志揚昨也參加動土典禮，他表示，國泰OUTLET動土，代表台灣進入國際級消費商城，為桃園創造榮景。

除了華泰名品城，位於新北市林口區的三井OUTLET也預計明年啟用，加上已營運的禮客和義大世界購物廣場，國內OUTLET將形成四強相爭的局面。

目前正值夏秋交替時節，氣溫日趨炎熱，加上颱風季節來臨，外在環境溫度和濕度也不穩定，熱漲冷縮造成大樓外牆磁磚剝落事件發生，讓高雄市府工務局人員疲於奔命處理。老舊建築物的安全性確實是公共安全的隱憂，高雄市府工務局在年前完成第一階段五個行政區893棟老舊建築物外牆安全巡查，並發文要求173處管委會要重視問題及早改善。目前再啟動第二階段18行政區7000棟建築物擴大檢查，並成立專責外勤小組進行巡查等，確保公共安全。

工務局代理局長鐘萬順表示，為確保市民生活安全，市長陳菊在各項會議上指示工務局等，動用市府第二預備金作為提高公共安全標準的執行經費。並要求加強宣導請管委會、使用人注意老舊建築物外牆磁磚掉落、電梯與機械停車位保養影響公共安全問題。該局也邀集大專院校相關科系的專家學者提供專業意見，研商加強外牆安全可行的改善方案，並啟動第二階段五樓以上18個行政區7000棟七樓以上建築物的外牆檢查、電梯與機械車位清查，並成立專責外勤小組進行檢查與清查工作，提早將問題找出來進行改善，減少公安發生機會。

鐘萬順說，2014年初第一階段外牆安檢是先針對大樓林立人口稠密的前金、鹽埕、苓雅、鳳山、新興等五個行政區進行巡查。動員30位同仁在2個月時間內完成清查893棟大樓外牆狀況，清查結果共有173棟外牆磁磚掉落情況，經要求管委會重視問題及列管處理，截至目前為止陸續接獲大樓回報改善狀況，僅有6棟外牆磁磚改善修復完成，12棟回覆改善中，其餘尚未完成部分將分影響程度，分批列管改善，否則將予以開罰。

工務局建築管理處處長黃志明表示，為加強公寓大廈建築物外牆磁磚安全管理，內政部營建署在2014年3月開會研商相關對策，結論是加強促使公寓大廈管理委員會要定期維護外牆面磁磚，負起管理責任。因為高雄啟動加強公安專案，內政部營建署也請市府將目前訂定巡查、列管及通報相關機制資料，提供各地方政府參考。

黃志明強調，2014年4月30日發佈修正公寓大廈規約，於2014年7月1日生效，其中規定管理負責人或管理委員會每年至少應檢視一次外牆磁磚或飾面材料的劣化情形，並作成紀錄，外牆磁磚如有新增剝落或凸起情形，管理負責人或管理委員會除應於一個月內召開區分所有權人會議討論相關修繕、管理、維護事宜外，如有影響公共安全疑慮時，應立即設置相關安全緊急處理措施，如防護網或警示帶，並通報市府進行列管。

工務局表示，外勤小組目前進行楠梓區、三民區及左營區調查，依資料顯示，比較嚴重的情況是磁磚剝落，目前清查1,410件建築物，其中有370件建築物外牆有剝落情形，約佔目前調查數量的三成，其次為外牆磁磚隆起的部分，磁磚隆起後只要受到天氣冷熱及地震等因素刺激，就會引發磁磚剝落，此部分的案件數計有194件，即佔了目前外牆清查數量的一成半。

工務局強調，大樓外牆問題如果因故短期內無法立即修繕，建議管委會可先委託建築師、結構技師或土木技師等評估設置外牆安全防護網架等臨時性工程，以避免磁磚等掉落所造成公安危險。如果已經發生磁磚掉落情況，管委會或管理人員務必第一時間圍起封鎖線，避免人車進入而發生被砸危險，並且要立即通報該局或市府1999專線。

工務局說，該局為加強服務民眾，四維行政中心5樓該局建管處每周三上午10-12時有土木技師、結構技師與建築師等相關公會推派專業技師駐點，提供市民對建築物外牆構造安全或處理的免費諮詢。每周四上午10-12時也有免費律師駐點諮詢服務，有需要市民或管委員會可以多加利用，解決大樓社區問題。

國產署10月初將公布今年最後一批設定地上權招標案件，其中預計在花蓮市中心推出面積1310坪土地。國產署花蓮辦事處主任吳泰焜表示，此地屬花蓮精華地段，權利金底價約為市價的3至5成，頗受飯店業者及建商關注。

近期除財政部要推實價課稅外，也有升息疑慮，使房市不確定性因素大。不過，隨著經濟復甦，民眾消費力大增，觀光財也愈來愈好賺。

吳泰焜說，花蓮觀光飯店需求很高，暑假期間飯店經常一房難求，加上蘇花公路改建工程預計106年通車，將為花蓮帶來更多觀光人潮。吳泰焜說，即將招標設定地上權的花蓮土地面積約1310坪，位於花蓮市美崙地區，就在花蓮縣府辦公區周邊，生活及商業機能均佳，且三面臨路、基地方整，適合建觀光旅館，或開發住商混和的住宅。此次招標權利金底價設定為市價的3至5成，預估權利金收益約為1億1691萬元。地上權存續期間為70年。

吳泰焜透露，此案尚未正式公告，已經有許多飯店業者、建商或開發商「聞風而來」，詢問相關細節，有信心可以順利標出，活化國有地。

一手創新開源，一手規範監管。

上周，21世紀經濟報導記者報導了部分符合規定上市房企可在銀行間市場發債融資的消息。9月10日，記者又從業內人士處獲得交易商協會最新制定的《關於鋼鐵企業、房地產企業等發行債務融資工具的具體安排》（下稱《安排》）。

資料顯示，目前國內A股上市房企約130家，在《安排》中，交易商協會除要求銀行間市場發債房企A股上市以外，還要求其具有主體評級AA級（含）以上。

此外，《安排》中還明確將從風險提示及說明、募集資金運用、企業基本情況和企業財務狀況四個方面對發債房地產企業進行重點資訊披露。據知情人士透露，相關資訊披露表格體系目前已建立完畢。

除去對房企普通商品房發債融資的規範，《安排》中還對鋼鐵企業註冊發行債務融資工具進行了相關要求。並對國有土地使用權出資註冊評議和公益性資產註冊評議工作進行了規範，明確了在計算發債規模時需從淨資產中剔除的土地使用權資產和在計算註冊規模時需要從淨資產中剔除的公益性資產或專案。

根據中債資信評估10日發佈的實體經濟監測週報，進入傳統旺季9月，建築業活動並無明顯回暖。本週一、二、三線城市新房成交面積環比下跌38.32%、17.41%、10.36%，同比下跌38.1%、18.86%、18.83%。

鋼價方面，螺紋鋼價格再創新低，社會庫存連續二十七周下降，鋼貿商去庫存力度又有所加大，儘管成本鐵礦石價格持續下降，但螺紋鋼價格的下跌致其毛利率連續回落，8月下旬粗鋼產量大幅減少，為2013年1月以來的最低水準，供給的改善將有助鋼價逐步止跌。

發債房企資訊需全方位披露

知情人士透露，交易商協會首次為房地產企業制定了獨立的行業發行資訊披露表格體系。已建立的表格體系從四個方面對發債房企進行了重點要求。

在風險提示及說明方面，由於房地產企業高杠杆運營、現金流緊張的特點較為普遍，交易商協會要求企業披露非流動負債占比、經營性現金流情況及可能引起的風險。

在募集資金運用方面，要求企業就募集資金用途合法合規進行詳細披露。

在企業基本情況方面，要求企業詳細披露擬建、在建、建成專案、土地儲備情況和誠信經營情況等。據知情人士透露，在企業基本情況的披露部分，交易商協會對其營業收入、營業成本、毛利等指標均明確提出需區分住宅、類住宅、保障房、商業地產、工業地產、一級土地開發等不同類型後分別進行披露。

在企業財務狀況方面，由於房地產企業的主要資產是存貨（商品房等），且行業記憶體在短借長用的融資行為，交易商協會要求企業詳細披露存貨情況和長短期借款情況。

除對發債房企的要求，《安排》中還明確了鋼鐵企業註冊發行債務融資工具的有關要求。

具體來講，交易商協會要求發債鋼鐵企業應披露並確保符合國發〔2013〕41號文等相關產業政策檔的要求，披露是否涉及《2014年工業行業淘汰落後和過剩產能企業名單》中公佈的淘汰落後和過剩產能。並要求律師在法律意見書中發表意見。此外，《安排》還明確指出主承銷商及發行人需分別出具相關盡職調查報告和自查報告。

對於發債類型，《安排》支持符合條件的鋼鐵企業發行並購債券。業內人士分析其希望通過並購債券的發行，“幫助鋼鐵行業形成一批產業鏈完整、核心競爭力強的企業集團，促進兼併重組、提高產業集中度。”

而對於並購債券發行主體是否符合產業政策要求、重組行為是否符合國家產業政策精神，《安排》中表示“擬徵求工信部意見”。

完善有效淨資產計算標準

近期，國家審計署在全國開展對土地出讓金等土地財政方面的審計工作。在《安排》中交易商協會亦就國有土地使用權出資提出多點要求，如強化發行人資訊披露、加強仲介機構盡職履責等。值得注意的是，《安排》中還對有效淨資產的計算標準進行了完善。

在目前註冊評議工作中，發行人“存在土地儲備或者未辦理權證土地使用權出資的，在計算發債規模時應將該部分資產從淨資產中予以剔除”。

而《安排》則明確了在計算發債規模時，需從淨資產規模中予以剔除的三種土地使用權資產。

首先，對於劃撥類土地，明確指出城建類企業存在劃撥土地使用權出資的，考慮到企業對劃撥土地使用權並沒有完全的收益權和處置權，劃撥土地使用權出資並不符合“真資產”要求，建議在計算發債規模時將該部分資產從淨資產中予以剔除。

而對於出讓類土地，《安排》中指出對未履行法定的招拍掛或協定出讓程式或未足額繳納土地出讓金取得的出讓土地，由企業所在地政府出具說明性文件，說明發行人土地使用權情況、出讓金繳納情況、入帳方式、當地土地市場情況、發行人未來土地出讓安排等內容。對於不能對上述土地出資的合法合規性進行說明，且在徵求有關部門意見後，未獲得正面意見回復的情況，《安排》要求在計算發債規模時，將該部分資產從淨資產中予以剔除。


此外，對於作價出資與授權經營的情況，《安排》中表示參照出讓土地使用權出資行為，若發行人、地方政府部門及相關仲介機構不能對土地作價出資或授權經營的合法合規性進行說明或發表明確意見的，在計算發債規模時，亦將該部分資產從淨資產中予以剔除。

除了明確在計算發債規模時需從淨資產中剔除的土地使用權資產，《安排》還明確在計算註冊規模時，需對缺少明確、持續、合規的市場化補償機制的公益性資產或專案予以剔除。而對於可按照合規程序相應置換入有效資產，或建立其他明確、持續、合規的市場化補償機制的公益性資產或項目，《安排》中表示在計算註冊規模時可不予剔除。

9月4日，北京迎來了年內第37宗宅地的成交。在經過了65輪爭奪之後，金融街天?聯合體以42.2億摘得北京市豐台區南苑鄉地塊，溢價率26.5%，該地塊需要配建6.1萬平米的限價商品房，限價1.5萬/平，平均樓面價為2.06萬元/平。

早在今年1月15日，魯能旗下的順義新城建設開發有限公司曾以42.4億總價、配建6.9萬平自住房的條件、1.5萬元/平的平均樓面價取得該區域石榴莊地塊。8個月後，樓面均價顯著上揚。

據偉業我愛我家市場研究院統計，截止到目前，北京市已經成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗減少了9宗；出讓土地規劃建設總面積679萬平，比去年同期回落15.59%；但土地出讓金總額達974.0萬元，比去年同期增長25.35%，距離宅地成交總金額突破千億已只有咫尺之遙。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從2014年北京宅地市場成交的實際情況來看，有三大特徵值得關注：一是土地價格進一步攀高；二是土地實際成交量比去年有了明顯回落；三是以自住型商品房為代表的針對中低收入人群的土地供應量已逐步積累出一定規模，在影響住宅市場短期預期的同時，事實上也對開發企業對項目的規劃建設提出了更高的要求。

8月28日，北京市公佈了最新的基準地價標準，其中，一級土地區域的商業平均熟地價為29980元/平，辦公平均熟地價為29080元/平，居住為28730元/平。比2002年版本大幅提高，一級居住基準地價比7000元/平的舊標準翻了4倍。

胡景暉表示，隨著土地市場的轉冷，地價標準在十二年之後的調整雖然符合市場實際價格，但由於政府嚴控特大型城市規模的思路已經十分明顯，日漸稀缺的土地供應將使得其價格維持較高水準。對於民企和中小開發企業來說，這一信號並非利好消息。


不過，值得注意的是，土地出讓金攀新高並不是普遍現象。中原地產研究部統計資料顯示：8月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3236億元，僅完成了2013年5242.3億的61%。相比2013年溢價率基本在40%左右，2014年最近幾個月的溢價率均在20%左右。

中原地產分析師張大偉認為，整體土地市場的降溫，將會影響一線城市調控的力度，地方土地財政壓力逐漸增加。從目前市場趨勢看，下半年房企拿地有可能繼續萎縮。企業全面進入保守狀態。土地出讓金的減少，也在逐漸從三四線城市影響到一線城市。

胡景暉認為，在全國樓市整體趨冷，開發商更加看重資金鏈穩定的情況下，未來4個月，北京市土地市場在年內土地供應計畫尚未完成的情況下，或將表現為土地供應量增、流拍、低價成交並存的淡市局面，而其中拿地的主力也將依然以國資背景的企業為主。

“我們與綠地、世貿合作，推出了約100億元規模的好房貸，給客戶提供首付款、尾款資金支持。”平安好房網首席執行官莊諾說，這些資金主要來自平安銀行以及平安旗下陸金所的P2P管道。

與平安好房網依託集團下的P2P管道不同，搜房、易居這兩大房產行銷企業是自建金融平臺，並推出了多款P2P產品。易居旗下電商公司樂居CEO賀寅宇認為，因為有資產抵押，房產P2P會比一般的P2P更加安全。未來，房產金融將被互聯網改造，銀行的個人房貸利潤將變薄。

平安好房此次推出的“好房貸”主要針對首付分期貸款，也包括按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。“當下購房主力是剛需，他們的首付能力比較弱。”莊諾說，平安好房貸將對合作樓盤採取貼息方式，最優惠可做到有抵押貸款一年零息、無抵押貸款三年零息。

莊諾說，截至目前已有18名客戶申請了好房貸，大部分享受到了零息優惠。不同的樓盤，貼息方式、貼息額度也不同。有的是開發商貼息，有的是平安好房和開發商共同提供貼息，最高可以做到免息。目前貸款主要有信用貸款和抵押貸款兩種，前者最高額度為30萬元，每月等額還款；後者可最高提供房產淨值70%的抵押率，每月還息，到期一次性還本。

他還透露，除了首付貸，相對首套房產更難取得按揭的二套房貸，後期30%的尾款可以通過平安好房提供的貼息借款支付，繞開銀行按揭。

易居9日宣佈，旗下房產金融平臺房金所將在前期推出的易居網貸、樂居網貸基礎上推出房險貸、房保貸、房抵貸等產品，均為針對購房人首付款不足的P2P產品。在易居中國董事局主席周忻眼裡，房金所被定位為房地產互聯網金融O2O服務平臺，為投資人提供安全、透明、高收益的固定收益理財產品，也為借款人提供購房綜合授信的金融服務。目前，房金所推出的多款產品年化收益在7.5%左右，持有30天后可以贖回。

有業內人士分析，儘管各公司均未透露P2P產品的借貸成本，但綜合各方資訊可大致測算，除去手續費等，年化利率大致在7%-8%。在投資收益率上，房產電商的產品並不占優，大多數網貸平臺的P2P產品收益率在10%以上。

掘金房產金融鏈

除了主要針對首付款的P2P產品，房產電商還瞄準了購房人預付款、開發商過橋貸款等房產金融諸多環節。

“平安好房將引入理財產品、貨幣基金、小貸、P2P等多種金融工具，將互聯網金融貫穿購房三階段：在買房置業的準備金階段，通過好房寶解決流動資金收益問題；在首付階段，通過好房貸解決客戶首付資金不足問題；在按揭階段，幫助開發商解決按揭款回籠晚的問題。”平安好房網首席互聯網金融官韓曉說。

在9月初，平安好房網“好房貸——金九銀十金融百盤大戰”北京啟動儀式上，有開發商坦誠，今年的確是賣房難，不是需求不在了，而是購買門檻高了，錢又少了。對此，韓曉認為，目前房地產市場的庫存消化壓力巨大；買房需求在逐步萎縮；房地產本身投資價值在逐步弱化。市場回暖需要資金支援，即開發商需要建房資金、購房者需要按揭貸款。“限購放鬆後，為什麼銷售沒有回暖，最主要是因為資金量短缺。”

在莊諾看來，好房寶做的是“房奴理財”，面向C端，可以發揮“金融蓄客，團購買房”的優勢。消費者可以獲得理財收益、優先貸款、分期付款等金融服務，開發商可以提前蓄客，節省行銷費用。他還設想，未來業主在買房入住後交物業費、水電煤氣費也可以通過好房寶支付。

無獨有偶，易居旗下房金所推出的買房寶、房險貸、房保貸、房抵貸、房惠貸等產品中，同樣覆蓋了客戶預付款理財管理、首付款P2P貸款、抵押貸款以及按揭過橋貸款等房產金融鏈條，可幫助開發商實現提前認籌、資金周轉、推動成交等服務。

樂居CEO賀寅宇認為，對開發商來講，金融服務可以起到説明客戶完成交易和宣傳的作用，也可以強化房產電商公司的綜合服務水準。未來，房產金融一定會被互聯網改造，銀行對個人的房貸利潤可能會變薄。但目前一些公司做的金融平臺實際上是封閉的，沒有模式上的變化，引入的銀行僅僅把這類金融平臺當作一個推廣管道。

金融平臺競爭將加劇

諸多業內人士認為，從預付款、首付款到過橋貸款，金融平臺將成為房產行銷中的焦點環節，金融服務將是各房地產行銷公司的關鍵一環。

易居近日宣佈，整合旗下行銷代理、房產電商、移動互聯網、房產行銷、協力廠商行銷和房產金融六大資源，推出針對房地產行業的“合動力”O2O全程行銷解決方案，作為房企撬動淡市、衝刺業績提供的行銷杠杆。

賀寅宇說，管道雖然重要，但不是房產行銷的全部。如果管道是房產行銷的全部，房產互聯網和房產互聯網廣告就不會存在。他說，我們推出新產品的策略與其他公司不太一樣，其他公司可能要求新產品馬上能賣錢，我們是看中新產品對整體O2O服務能力的提升。


一位不願具名的房地產行銷公司負責人表示，房地產是沉澱資本的市場，金融業務的想像空間非常大。未來，房地產行銷公司在金融領域的開拓力度肯定會加大，更多的個性化產品會被推出來，但基於平臺思維的規模化是個問題。目前，這些公司推出的產品都是小額度的，使用率大多在10%左右，市場還處於培育期。在他看來，互聯網房地產金融有可能成為一種新的盈利模式。房產行銷平臺的主流盈利模式之前是賣廣告，現在是賣卡，以後可能是賣金融。

莊諾反復強調說，平安好房不是賣房，是賣服務。“大多數行銷公司一般是先確定專案再去蓄客，而我們是通過金融服務來蓄客，再進行導入。”不過，平安好房也推出了與開發商合作的定制類產品。他說，平安好房將依託平安集團金融全牌照，覆蓋更多與“房”相關的金融服務，成為網上房產金融服務的綜合平臺，最終用金融助力房產銷售。

剛剛過去的中秋節小長假，地產一哥萬科率先拉起降價大旗：重慶萬科西城項目單價直降兩三千元，以7500元/平方米的均價促銷；北京房山區萬科長陽天地以20000元/平方米左右的均價入市，低於之前的預售價。

9月份已過去10天，但樓市傳統的“金九”局面並未如期而至，與往年同期的表現相比，今年“金九”開局異常平淡。另一方面，房企的去化壓力陡增，不少品牌房企主動採取降價跑量。

而業內人士指出，品牌房企或在“金九銀十”迎來全面降價潮。

平淡開局

在經歷了8月成交的短暫回升之後，深圳樓市在“金九”遭遇了冷清開場。

據深圳市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規劃國土委”）官網統計資料，9月1日~9月7日，無論是一手房還是二手房，均出現了價量齊跌的現象，且降幅不小。

一手房方面，9月首周，深圳一手住宅成交523套，環比繼續下降33%，成交面積為5.1萬平方米；成交均價為22630元/平方米，環比下降9.1%。

對於價格的下跌，深圳中原研究中心指出，主要是由於龍崗和寶安占比上升，使得全市價格結構性下降。資料顯示，龍崗和寶安2區在9月首周的成交套數476套，占全市的比重達91%，環比上升15%，而這兩個區的均價相比福田、羅湖、南山等區要低很多，龍崗一手房均價僅為16245元/平方米。

二手房方面，深圳9月1日~7日的二手住宅共成交779套，環比下降達42%；成交均價為22449元/㎡，環比下降19.3%，創下6月以來的最低單周水準。此前一周，深圳全市二手住宅成交量突破了1000套。

而在此前的8月，深圳樓市曾經歷了短暫回暖。深圳規劃國土委資料顯示，8月深圳共成交2889套新房住宅，環比增加19.1%；成交面積為27.7萬平方米，環比增加22.5%。

據鏈家地產市場研究部統計，9月1日~8日北京新建商品房網簽量為1413套，比上月同期下降33.7%，但扣除保障房、自住房以及?大城的定向安置房後，北京新建純商品房成交量為834套，比上月同期大幅上漲23%，成交均價為26370元/平方米，比上月同期結構性上漲31.3%。

但二手房方面的情況則不容樂觀。21世紀不動產昨日下午提供給本報的資料顯示，9月第一周，北京市二手住宅成交量為1775套，環比下降27.8%，同比8月首周上漲2.8%，成交面積為15.79萬平方米，環比下降26.4%，同比8月首周上升6.6%。成交均價方面，9月首周，北京市內城二手房成交價格為3.90萬元/平方米，環比上周持平。

降價潮將臨？

進入9月，各地入市量加大。據克而瑞監測資料，北上廣深等10大重點城市在9月第一周新獲預售證318.12萬平方米，環比上漲15.91%。

“9月將是今年新上市專案最多的一個月，大多數房企都準備在本月決一死戰，畢竟9月開盤後還有3個月時間完成去化，所以9月的供應量將是今年下半年最大的一個月。”克而瑞董事長丁祖昱預計，9月北上廣深仍將保持供大於求的狀況，儘管成交量會相應放大，但整體市場壓力並未減小，再加上部分規模房企標杆盤、重點盤將會上市，房企在9月競爭中的成敗，將顯得尤為關鍵。

深圳中原研究中心經理王飛表示，今年上半年深圳樓市疲弱至今，前8個月銷售不暢，庫存驟升，推盤量也僅有去年同期的一半，深圳目前的去化週期已高達15個月，處於近年來最高的水準，現有存量加上未來增量來看，開發商的壓力可見一斑。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，多數城市的“救市”政策效果並不明顯。上市房企年報業績壓頂，勢必會採取相對應的措施搶收“金九銀十”，在9?10月加大推盤力度。適度的價格策略調整，成為大多數房企的必然選擇。以北京為例，亞豪機構資料統計顯示，9月北京商品住宅市場預計有39個專案入市，有望創下今年來的月度新高。


這加劇市場競爭，同時也讓房企去化壓力陡增。除了前述萬科的重慶專案和北京專案降價，各品牌開發商都紛紛出招促銷跑量。上海也已有部分專案率先降價打折，比如嘉定香溢瀾庭二期、寶山的新城昱翠灣都出現了直降5000元/平方米的折讓優惠，位於上海奉賢海灣的棕櫚灘海景城打出全款97折，貸款98折。

碧桂園總裁莫斌也公開稱，下半年碧桂園將會推出37個新盤，且要完成全年任務的60%，如果市場形勢嚴峻的話，為滿足現金流周轉等需求，碧桂園也會採取一定的價格策略。

廣州的越秀地產與平安集團旗下的“平安好房”合作，越秀地產將根據全國不同的專案情況，為購房者提供不同優惠的貸款便利，開發商甚至提供貼息。

今年以來樓市下行，開發商資金狀況普遍收緊，但包括綠地、萬達等巨鱷級別開發商的海外大額投資競賽仍在繼續。網易財經獲悉，綠地集團董事長、總裁張玉良9月5日在北京表示，綠地將擴大在美國的投資。

資料顯示，綠地集團自2013年進入美國市場，目前已有總投資10億美元的洛杉磯大都會和總投資達60億美元的紐約太平洋公園。

2013年樓市火爆，房企資金狀況良好，海外投資密集。業內普遍認為，海外市場是國內市場趨於飽和、房企規模激增後保持新增長的長遠方向之一。如果行情持續熱度，2014年出海將更活躍。

不料，由於今年房地產市場下行，開發商態度趨於保守，如只剩下個別幾家龍頭房企仍在堅持佈局海外。

以綠地為例，目前除美國外，綠地還在英國、韓國濟州島、澳大利亞悉尼等地形成佈局。下半年以來綠地還在韓國濟州島新獲得了470畝土地用以開發。

而萬達今年以來的海外投資也仍然頻繁。下半年來先後投資美國洛杉磯項目和澳大利亞項目，總額超過20億美元。

此外，萬科、碧桂園等去年也高調宣佈出海計畫的開發商則明顯變得更慎重出手。碧桂園總裁莫斌就在上月業績會上表示，碧桂園對於海外市場投資將更為審慎，進入新的市場都會從小專案或合作專案做起，五年內海外的資產占集團總資產的比例不會超過10%。


值得注意的是，目前內房企的海外投資受到“東道主”的歡迎，房企大佬也成為各國政府官員的座上賓。

9月5日，張玉良就與美國國務院助理國務卿查理斯•裡夫金舉行了會面，後者希望綠地在美國進一步擴大投資，並表示美方將為中國投資者創造更加公平、寬鬆的競爭環境。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，佈局海外市場需要充裕的現金流或融資管道進行支撐，否則難以抗拒國際市場風險。此外，政治壁壘與障礙是中國房企佈局海外的最大阻力之一，從此角度不難理解房企出海對政商關係的著重梳理。

9月10日媒體報導，上海市委書記韓正9日與華特迪士尼公司主席兼行政總裁羅伯特艾格等人會面。

韓正指出，在雙方團隊共同努力下，上海迪士尼樂園項目進展順利，已進入建設關鍵期，希望這是一個“最科技、最時尚”的主題樂園。艾格亦表示，上海迪士尼樂園舉世矚目，也是華特迪士尼公司最大、最複雜的項目。雙方合作領域很寬廣，目前將全力確保項目品質。

2013年12月23日下午，隨著最後一部分屋頂結構完成混凝土澆築，上海迪士尼度假區內首幢建築封頂，這座建築位於上海迪士尼度假區的零售餐飲娛樂區內，開園後遊客可以在其中享受美食、觀看演出。

而在10月17日，上海迪士尼度假區迎來建設的重要里程碑，上海狄斯奈樂園高達18米的首根鋼柱於當日早晨安裝完畢，這標誌著度假區中主題樂園的地上建築施工正式開始。

資料顯示，上海迪士尼度假區計畫於2015年年底開門迎客，包括迪士尼樂園、兩家主題酒店、一個大型零售餐飲娛樂區以及休閒娛樂設施、人工湖、停車場和交通樞紐等公共設施。

據悉，上海迪士尼樂園位於上海浦東川沙，是中國內地首個、世界第六個迪士尼主題樂園。此前，上海官方曾宣佈迪士尼樂園投資約250億元。若加上建成後的運營費用，投資將大於上海世博會。一期工程占地3.9平方公里。

打造金融功能為主的綜合體 有助上海房市止滑

寸土寸金的上海外灘，又將誕生新地王。上海市黃浦區規畫和土地管理局日前發布董家渡13、15號地塊出讓公告，這是上海CBD中心城區開發規模最大、地塊最完整、區位優勢明顯的黃金地塊，市場估計最終成交可達300億元（人民幣，下同），遠超過去年成交價為217. 7億的徐家匯上海地王；更擠下2009年廣州亞運城以255億元締造的大陸地王。

董家渡13、15號這兩塊黃金地段，總面積約17.51萬平方公尺，其中出讓土地面積約12.67萬平方公尺，將規畫為商業、辦公、住宅綜合用地，地點可說是上海的「心臟」，外灘金融中心的核心。

保證金50億人幣

董家渡周邊的商業辦公大樓每平方公尺單價不少於3.8萬元。按照最低單價估算，地塊總價接近300億，將刷新大陸全國總價紀錄，新地王呼之欲出。

董家渡地塊公告出讓後，預定10月9日開標。地塊申請的保證金高達50億元，也創下紀錄。根據公告要求的出讓條件，開發商必須採取「帶規畫方案」的整體出讓方式，統一開發。

公告指出，出讓地塊地處外灘金融集聚帶，開發建設須符合打造上海國際金融中心的資產管理中心、資本運作中心和金融專業服務中心的功能定位。因此要求開發商建設成以金融功能為主的城市綜合體，包括金融辦公、商業購物、酒店賓館、高端居住、文化休閒等功能，打造具有國際影響力的濱水新興金融中心。

大陸房市雖然步入「金九銀十」的傳統旺季，但是中原地產首席分析師張大偉認為，2014年的金九銀十可能是最近3年以來最差的一年。上海房市今年以來成交不旺，而且市場分化嚴重，二手房因為價格跌幅高，成交量基本平穩；新建住宅受到自住房影響出現價格戰，部分區域甚至出現10%至15%的降價空間。

開發商興趣很高

但億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東指出，即使市場再差，開發商對重點地塊的興趣仍很高。從董家渡地塊可能被高價搶標來看，無疑對房地產市場注入強心針，可刺激上海房市止滑。

萬達集團主營業務商業地產，最早將在今年年底之前在中國香港掛牌上市。 ■ 旗下商業地產市值將沖600億美元，或創香港今年最大IPO

　　萬達集團主營業務商業地產，最早將在今年年底之前在中國香港掛牌上市。華爾街日報援引知情人士的話稱，此次IPO的籌資規模可能在50億-60億美元之間。中金和滙豐控股擔任此次IPO的主承銷商。

　　早報記者9月9日瞭解到，投行已經開始給各大目標基石投資者發送萬達的報表。2013年，萬達商業地產總資產2600億元人民幣，淨資產1100億元人民幣，年淨利潤248億元人民幣，有息負債1300億元人民幣。早報記者計算，萬達的淨資產收益率在22.5%左右，高於萬科20年來最高峰值19.6%。

　　若按發行10%公眾股、募資額60億美元上限計算，萬達商業地產市值最高將達600億美元（約合3684億元人民幣）。不出意外的話，這將是香港今年最大IPO（首次公開募股）。



原香港上市公司更名

　　萬達目前在香港擁有一家上市公司——萬達商業地產（集團）有限公司（00169.HK）。但顯然，萬達主營業務商業地產上市將會另闢蹊徑。

　　8月25日，為更好地區分與定位，萬達商業地產（集團）有限公司公告，建議更改該公司名稱為萬達酒店發展有限公司。

　　萬達稱，上述公司將參與以國際樞紐城市的酒店專案為主的綜合地產專案的開發及運營，同時自持的酒店部分將交由萬達自有品牌來經營。

　　萬達商業地產（集團）有限公司目前的主要資產是萬達在海外收購的酒店綜合體，包括英國倫敦五星級綜合體專案、歐洲大陸合資平臺及西班牙馬德里項目、美洲大陸合資平臺及美國芝加哥項目，以及澳大利亞合資平臺及澳大利亞黃金海岸珠寶項目。

　　未來，萬達的商業地產、院線分別上市，萬達有可能會剝離出國內的酒店資產，整體打包放入該公司運營。

　　實際上，萬達最早的選擇是A股。但在今年7月1日，證監會網站披露，萬達集團旗下商業地產投資及運營平臺大連萬達商業地產股份有限公司，因未更新申報材料已終止審查。

　　此後一天，大連萬達商業地產股份有限公司發佈聲明稱，“感謝四年多來在A股籌備上市過程中，監管部門、股東和社會各界的關注。今後我們還將繼續積極探索多種上市途徑。”



下半年主推主要業務上市

　　“每一座萬達廣場，就是每一個城市中心。”萬達廣場的特徵如此鮮明。根據萬達官網介紹，目前，萬達已在全國開業運營95座萬達廣場、60家萬達酒店，以及84家百貨店。

　　萬達不知疲倦地高周轉、“攤大餅”，使其成為中國最大的商業地產開發商之一，持有物業面積規模全球第二。包括文化旅遊、酒店、百貨，萬達可謂面面俱到。8月底，萬達還聯合百度、騰訊欲砸50億元人民幣打造全球最大O2O（線上到線下）電商公司。

　　當萬達花費26億美元收購全球第二大院線集團AMC（NYSE：AMC）時，當萬達廣場密密麻麻分佈在中國絕大多數城市時，當萬達投鉅資在海外建豪華酒店綜合體時，隱憂也越來越大。

　　錢從哪來？2013年，萬達資產3800億元，年收入1866億元，淨利潤125億元。淨利潤僅為萬達商業地產的一半。

　　萬達把規模化效應玩到極致的同時，資金流轉的速度和成本控制，將是其未來生死存亡的關鍵。

　　今年6月，王健林在萬達半年工作總結時，一如既往地直截了當，他說，萬達下半年的主要任務就是推動一到兩家主要公司上市，“萬達現在有兩家上市公司——萬達商業地產（集團）有限公司和AMC，但都不是萬達的主要公司。”

　　早報記者瞭解到，萬達商業地產和院線之所以放棄在A股排隊上市，主因是不想再等。

　　儘管王健林不屑於說上市是為了募資，但其對上市無疑是極其重視的。為此，他專門成立了上市推進組織，並任命萬達集團總裁丁本錫為組長，董事王貴亞為副組長，商業地產總裁齊界、文化集團總裁張霖等為組員。王健林的原話是，“涉及到哪些部門，哪些部門就要全力以赴，不能推諉，不能嫌麻煩。”

　　此後的9月，萬達通過香港聯交所上市聆訊、萬達商業地產將IPO等消息就接踵而來。

　　關於錢從哪來，王健林還有後招。萬達將在今年三季度註冊成立萬達金融集團，註冊資本金計畫300億元人民幣。今後萬達所有的控股、參股以及財務投資都將由該金融控股公司負責。如無意外，原為中國建設銀行投資理財總監兼投資銀行部總經理的王貴亞將實際操盤。

恆地（00012）主席「四叔」李兆基自8月27日以來，7度增持公司股份，共買入1669.6萬股，涉資約8.8億元，持股量增至67.44%。若以?地昨天收市價55.2元計算，該批股份市值已升至9.2億元；加上昨天除淨中期息0.35元，四叔將多收584.36萬元股息，即短短15日四叔已賬面賺取約4584.36萬元。

賬面獲利逾4500萬

另外，新地（00016）周五公布全年業績，大行普遍看好。滙豐證券調升新地目標價14.5%，至134元，維持「增持」評級。滙證預期，在物業銷售及租金增長帶動下，新地盈利將增至217.2億元，按年升17%；基本純利增長14%。投資者將關注新地未來合約銷售目標、新推出項目及土地收購計劃等，相信未來3年盈利將持續增長13%至16%。

瑞信指出，新地下半年核心盈利增長強勁，全年核心盈利料達215億元，重申「跑贏大市」評級，目標價129.2元不變。新地昨收報117.9元，跌0.5%。

業界料降15至36% 下周一截意向

近年港鐵（00066）最大規模的大圍站物業發展項目，總投資逾200億元。在2012年中流標後，港鐵經過逾兩年籌備後，終於決定「原裝」重推招意向，下周一（15日）截止。測量師認為，在建築成本上漲，加上多幅大型地皮都以低價售出下，估計大圍站的補地價要較2012年下調15%至36%方可吸引發展商入標。

近期地皮多低價批出

大圍站項目屬於馬鐵大圍車站的物業發展計劃，位於大圍站的上蓋和毗鄰，東北面為城門河，東南面和西面則分別為車公廟路和美田路，地盤面積約52.1萬方呎，港鐵曾於2012年推出招標，惟最終流標收場。

近月來多個較大型的發展項目先後批出，包括地政總署推出的荃灣楊屋道商住地皮，以及市區重建局成功在修訂招標條款後，批出的觀塘市中心第二和三發展區，若連同港鐵是次重推的大圍站項目，預計將總共可提供約5390個單位。

可建8座逾40層住宅

大圍站項目總樓面約270.28萬方呎，其中約205萬方呎屬於住宅發展樓面，根據港鐵過往的發展計劃，可興建8座40至52層的住宅物業，另設平台和地庫等，提供約2900伙，為新地（00016）在2011年投得可建逾3400伙的西鐵南昌站上蓋發展後，另一個大型鐵路發展項目。

港鐵發言人表示，目前正就項目的補地價安排與政府進行商討，認為項目連接鐵路站，具有吸引力。

大圍站項目當年流標後，曾有業界建議將項目拆細推出，惟港鐵為免影響項目的整體性，未有採納，繼續「原裝」上馬。業界昨天認為，由於項目規模龐大，補地價金額難免需要下調，市場普遍估計，用地每方呎樓面地價3000至4000元，較2012年首次推出時的4700元下調約15%至36%。

業界曾建議拆細推

理想城市集團企業估值部主管張聖典估計，補地價下調至每方呎樓面約4000元方合理，惟由於項目的單位數目大約是將軍澳天晉IIIA期的三倍，單計補地價已達108億元，由於建築費大升，若連同每方呎建築費約4000元，未計利息等總成本已超過200億元，相信最終標書數目只有3至4份。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，港鐵不肯將大圍站項目斬件上馬，相信只有少量大型發展商具足夠財政實力參與，加上市場仍有其他矚目項目推出，相信補地價金額最少需要下調10%才吸引。

地產代理資料顯示，大圍名城近月的實用成交呎價約1.1萬元，市場人士估計，由於大圍站項目最接近鐵路站，加上建築費過去兩年急升，即使調低補地價，加上建築費等成本後，日後的開售呎價也難以低於名城。

補地價過高 曾流標收場

近年大型發展項目頻頻流標，大圍站發展項目於2012年繼西鐵荃灣西站（五區）灣畔地盤後，第二個流標的招標項目。當年該項目雖然收到3份標書，但最終未獲港鐵（00066）接納，市場普遍歸咎予補地價金額過高所致。

大圍站在2012年5月推出市場招收意向書，當時港鐵揚言，項目的總投資額達290億元，不過，由於項目趕及「發水尾班車」，加上不設限呎等元素，發展彈性較大，故成功吸引15家財團提交意向書。

港鐵隨即在月底進行招標，市場流傳多項條款，其中補地價金額達127億元，相等於每方呎樓面地價約4700元，港鐵將支付其中40億元，惟基座商場港鐵將保留50%權益，而中標者也要重新因應發水新例提交建築圖則，並要興建多項社區設施等，結果令該項目的吸引力大減。

港鐵擁有商場五成業權

最後只有3家發展商入標，惟港鐵經過逾半個月的考慮後，最終決定不接納任何標書，並表明若接納標書提出的方案，將有頗高風險無法收回物業發展成本。

當時市場普遍認為，該項目補地價過高，加上商場業權要與港鐵共同持有，都是導致流標的主因。

是次大圍站項目重推，條款會否改變，須待日後招標時揭曉，但高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚指出，港人在購買住宅物業時會考慮該區的發展潛力，沙中線沿線屬於其中一個吸引力較大的區域，大圍站項目更是近年最大規模的項目，加上毗鄰名城一至三期的單位已全數沽清，相信用地是次重推可吸引發展商爭奪。

嵐山開放式漲21.5% 南里壹號餘貨加4%

新盤熱賣，定價逐漸進取，何文田加多利峯推30伙，平均加價5%；大埔嵐山I期加推12伙，有開放式單位較首批提價21.5%；堅尼地城南里壹號亦加價4%盡推餘下單位。

大鴻輝旗下何文田加多利峯昨正式重推，昨日開放現樓示範單位予傳媒參觀，並公布項目重推後首張價單，涉30伙，面積由529至960平方呎，為2至3房間隔，價單定價由1,072.8萬至2,612萬元，呎價由20,128至27,669元。

項目設3種付款辦法，90天即供可減樓價3%，連同從價印花稅、特別折扣及早前優惠，折扣合共13%。單位折實價由933.3萬至2,272.4萬元，折實呎價由17,510至24,072元。

大鴻輝興業主席梁紹鴻表示，加多利峯在一手住宅物業銷售條例實施前，成功售出6伙。

梁紹鴻表示，是次重推調升價錢3至5%。他指現時以現樓賣較樓花更好，認為是次開價合理，項目市值約13億元，又認為住宅市道將平穩發展。梁指，項目預計於下周五（19日）以先到先得形式發售，現樓示範單位則於明天起開放予公眾參觀。

以是次加多利峯首批單位11樓A室為例，定價2,352.8萬元，對比去年3月份成功售出的12樓A室作比較，當時成交價1,942萬元，樓層較其低，但樓價卻較其高21.2%，若以折實價比較，加幅亦有約5.4%。

嵐山I期加推12細價單位

長實（00001）旗下大埔嵐山I期加推12個細價單位發售，價單定價計介乎226.8萬至550.4萬元之間，而且發展商向買方提供不少優惠，總優惠約相等樓價14.5%，而且優惠一次過減樓價計算，故折實後最平單位售價約193.9萬元起。

該批12個單位，包括10伙兩房單位及2伙開放式單位，發展商公布加幅介乎2.5%至18%不等。

不過，翻查價單資料顯示，開放式單位開售至今已經累積加價逾2成。以7座22樓A室為例，實用面積180平方呎，最新定價為226.8萬元，較7月26日該單位首次公布售價時定價186.6萬元相比，加價40.2萬元，加幅達21.5%。

不過，值得注意的是，7月份的定價，買家須採用「1+親」形式購上述A室，即連比鄰的B室一起購買，B室當時定價927.6萬元。

長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期開售至今已售出708個單位，套現逾42億元，銷售成績理想。他指出，II期正在趕制樓書，希望兩星期內能完成，趕及9月份內發售。又謂II期的整體坐向及景觀均較I期佳，相信兩者的定價也有差別。

南里壹號盡推餘下52伙

至於日前悉數售罄首批單位的華置（00127）南里壹號，昨亦盡推餘下的52伙，包括頂層及平台特色戶，面積由210至480平方呎，價單定價541.3萬至1,587.1萬元，呎價25,776至33,127元，其中31樓01室為項目推出以來呎價最高的單位，面積458平方呎。折扣優惠不變，最高18%。

若對比首批單位，價錢同樣有明顯加幅，以8樓03室為例，定價714.5萬元，首批價單中9樓03室定價為687.1萬元，加幅約4%。發展商已公布銷售安排，周日（14日）將以抽籤形式作次輪銷售。

另新世界（00017）昨亦更新堅尼地城EIGHT SOUTH LANE價單，涉及4伙提價約10%，而其中兩伙已閃電獲承接。

華潤置地（01109）公布，8月份錄得合同銷售金額約69.8億元人民幣，較7月的42.6億元人幣，升64%；合同銷售建築面積約56.99萬平方米；投資物業實現租金收入約港幣4.37億元。

新地（0016）將於明日（周五）公布2014年度財年全年業績。證券界估計，受惠於期內有主要物業出售入賬，加上租金增長穩健，基本盈利介乎215億元至217億元，按年升15%至17%，料每股派息維持2.4元，即全年派3.35元。相信投資者會關注2015年度的新盤銷售目標，與去年度的280億元相比會否增減、買地計劃，以及負債比率等。新地昨收報117.9元，跌0.51%。

美銀美林昨發表報告，預料新地全年基本盈利升15%至215億元，預期下半年發展利潤50億元，主要來自天晉II、爾巒、瓏門2期及上海項目收益，但該些項目利潤不高。下半年整體發展利潤或低高於20%，相比上半年高達42%。該行估計租金收入按年升16%，主要受屯門V-City及上海環貿廣場所帶動。

樓盤熱銷利好業績

美銀美林指，新地今年已於本地錄得195億元合同銷售額，超越了原定全年目標190億元，並預期東涌55A項目將於今年第四季推出。該行繼續看好新地，因集團具執行力度及願意出售資產套現，相信本港一手樓銷售向好可成為股價催化劑，該行又預期淨負債比率由去年底12.9%升至6月底16%。美銀美林重申「買入」評級，目標價看119元。

匯證維持增持評級

匯證昨亦發表報告預期，新地於2014年財年業績的基本盈利為217億元，按年升17%，主要反映2014年財年下半年的主要物業出售入賬，料每股派息維持2.4元，即全年派3.35元。該行調高新地資產淨值14%至191元，因香港物業、零售，及內地項目價值提升，維持30%折讓假設。該行亦調高新鴻基地產目標價，由117元升至134元，維持「增持」評級。

瑞信於日前發表的研究報告指出，新地近期分批推售將軍澳「天晉III A」，均被搶購一空，歸功於新地成功的市場研究、銷售及營銷策略。瑞信預期「東涌55A」項目及「天晉III B」在年底推售，分別達1,406伙及360伙。該行估計，新地旗艦項目何文田新盤將開始發動軟營銷攻勢，為明年初正式推售造勢。因此，該行相信新地新盤繼續主導輿論。該行預計核心盈利強勁達215億元，按年升15.5%，主要因為下半年核心盈利強勁，受惠一手樓及樓花銷售強勁，加上租金增長穩健。

瑞信指，新地現價為資產淨值折讓36%，過去6個月落後於?地（0012）及信置（0083）。瑞信重申新地「優於大市」投資評級，目標價129.2元不變。

高盛日前亦發表報告指出，雖然新地次季以來在大眾住宅市場的表現相對淡靜，該行相信其物業銷售走勢未有放慢，只是轉往豪宅及商業樓宇市場。該行指，過去數月新地股價表現與其他發展商一致，長期而言則仍然落後，相信天晉III A開售對股價有正面影響，微調2014/15/16財年每股盈利預測分別為-3.9%、+3.4%、+1.3%，維持「買入」評級，目標價由122.4元上調至123.6元。

勒泰商業地產（0112）昨宣布，斥資2,835萬美元（約2.2億港元）於美國加利福尼亞購入總面積約5.9萬平方米的優質土地，並計劃重建為商業物業及住宅物業。

該項目位於加利福尼亞州中心地區，將發展為大型綜合商業及住宅項目，為公司首個進軍美國的房地產開發項目。

保利置業（0119）昨日公布，今年首八個月之合約銷售額約為153億元人民幣，合約銷售面積約為149.8萬平方米，新開工累積建築面積約為216.8萬平方米。

台灣為抑制房價高漲，不斷祭出打房政策，但日本政府卻是為了搶熱錢，大幅放寬建築容積限制，加上申辦奧運在即、日幣對美元匯率進入新低點等因素加持，日本房地產成為投資人的新標的。根據房仲業者統計，該公司今(2014)年1~8月已成交總金額165億日圓(約台幣47億元)的物件，顯見日本房市買氣火熱，部分物件的租金投報率更高達5%。


　　日本安倍政府為從海外吸引投資熱錢，實施多項政策打造有利外國人的投資環境，不僅將首都東京列為國家戰略特區，放寬特區內的建築容積限制，也因應2020年東京奧運，大量興建交通建設，改善區域交通、生活機能，加上9月份日幣兌美元匯率創下6年以來的新低點，更加速外來客投資意願。


　　日本信義社長何偉宏分析，日本不動產景氣近期呈現復甦狀態，不少日本外商都在東京「掃貨」，大量購置大型商辦。若從2012年的日幣匯率走勢相比，現在進場購買日本房產等於現打75折，讓台灣投資客對日本房市充滿興趣。主要投資標的從低總價產品，轉向地段佳、高總價的中大型物件。今年1~8月日本信義已成交279件交易，平均每日成交1.15件，總銷售金額達到165億日圓。


　　對於日本國內的房屋需求狀況，何偉宏舉例，以都心區「晴海」為例，40多件由日本信義代租管理的房屋，短時間內就全數租出，其中2房的產品每月租金超過20萬日幣(約台幣5.7萬)，投資報酬率高達5%，對比台北1~2%的租金投報率，日本東京房市正是相對熱門的投資標的。


　　再以日本信義與三菱地所合作發表東京都內的5大預售案來看，包含總價3,800萬日圓(約1,080萬台幣)的小型住宅，到1.7億日圓(約4,800萬台幣)的豪宅建案，共釋出250戶物件，在台灣已吸引超過300組投資客戶報名諮詢，預期今年的總銷售金額還會再持續成長，可望突破去(2013)年305億日圓(約87億台幣)的紀錄。