江揆昨（24）日在住宅政策中要求內政部，先確定「社會住宅」定義，並提供各國、跨縣市的比較分析資料，供政策研訂新建社會住宅比例參考。內政部中長期計畫方案目標，預計至民國112年將提供超過10萬戶廣義社會住宅。

暌違25年，公民團體10月4日將發起一波巢運，擬夜宿仁愛路帝寶外，為無殼蝸牛發聲。行政院昨天召集跨部會研商住宅政策。

江揆在會中表示，住宅政策必須有全盤規畫，要解決住宅問題，最根本必須解決「城鄉均衡發展」問題，包括透過交通建設疏散都會區的居住壓力等，未來將持續推動多元住宅政策，透過均衡城鄉發展，紓緩都市居住問題。

對於「社會住宅」定義，官員說，社會住宅在各國及國內定義均不同，在歐洲叫社會出租住宅，強調只租不售，但有的是免費出租或低於市場價格；所以國內是政府興建才算？或民間蓋的也是？都需釐清。

目前台北市、新北市都有廣建社會住宅規畫，台北市預計興建9,000多戶、新北市7,000戶，其中包括內政部提供土地，補助雙北市建造經費的5處1,600多戶在內。

行政院先前已核定，未來10年內要讓全國社會住宅從目前6,800戶提高5倍至3.4萬戶，全國住宅租金補貼也將從目前補助2.5萬戶倍增到6.5萬戶，身障法補貼也會增加到1.5萬戶，至民國112年將提供社會住宅超過10萬戶，其中1/3用於雙北市。

官員說，社會住宅只有雙北市及台中市表示有需求，其他各縣市都表示只需租金補貼政策即足夠，不需新建社會住宅。因此過去地方政府評估，全國社會住宅需求共約9.2萬戶，將依更精確的資料進一步推估。　以全國戶數計若社會住宅要達5％需廣建40萬戶，以雙北市200多萬戶計也要10萬戶，以每戶造價300萬計，10萬戶需籌措3,000億元住宅基金，內政部高層表示，現有政府財政能力做不到，必須以住宅租金補貼作社會住宅重要配套。

群義房屋委託波仕特市調機構所做「購屋趨勢調查」結果發現，在多重因素影響下，高達5成5民眾抱持觀望態度暫緩進場，對下半年的房價與交易量，僅分別有2成9和2成2民眾看漲。

群義房屋委託波仕特市調機構「購屋趨勢調查」，調查顯示，有22.3%民眾認為2014年下半年房價將會「小幅上漲」、33.1%認為會「維持平穩」；整體來看，民眾2014年看跌的比例38%，較2013年同期25.5%還多，其中認為房價會「小幅下跌」的比例，年增11.4個百分點最多。

值得一提的是，民眾認為房價會小幅上漲的比例，從2013年的36.9%減少至2014年的22.3%，減幅達14.6個百分點，顯示民眾對房價轉趨保守、觀望的態度濃厚。

群義房屋總經理潘家成表示，主要是近期政府頻頻打房，房地合一政策愈來愈明朗，影響買方購屋意願，導致今年7、8月市場交易量明顯下滑。

調查顯示，年底選舉後，有32.2%的民眾認為房價會上漲。

潘家成認為，主要是選前投資與置產型買方已不再進場，市場上由自住型買方撐盤，尤其是首購族預算有限，購屋首先考量低總價產品，因此，近期成交案件中以低總價、小坪數的物件居多，顯示現在是自住買盤有機會檢便宜，是危機入市，進場好時機。

潘家成預估，年底選舉前的房市為「量縮價微調」趨勢，交易量難以好轉，但房價有機會微幅修正，待2015年房地合一政策更明確時，交易量可望回升。

朝野立委不分藍綠，昨在立法院財政委員會上都非常關心房價高漲問題，中央銀行總裁彭淮南表示，房地合一課稅可消弭房價上漲預期心理，並再度呼籲借款人要注意利率調升的風險。

民進黨立委黃偉哲表示，政府推出很多房價合理化工具，但豪宅價格屢創新高，顯示成效似乎有限。國民黨立委林德福也說，台北市內湖區已有建案喊價到每坪一七五萬元，這樣控管算有效嗎？

彭淮南表示，房價上漲會造成財富分配不均，以及引發民怨，而房地合一課稅可消弭房價上漲預期心理；房地產的健全發展，仍有賴政府相關單位從需求面、供給面、制度面三管齊下。

對於工業區土地炒作議題，彭淮南指出，工業區二○○○年至二○一○年賣出的土地約八七八公頃，其中只有六分之一、六十四億元向銀行貸款，金額很小。市場解讀，央行今天舉行理監事會議，並不會對工業區另訂管制措施。

另，央行昨公布五大銀行（台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀）八月新承做房貸四○四億元，創半年新低，月減四十三億元；利率也上揚至一．九六三％，月增○．○五個百分點。

行政院長江宜樺昨日於政務會談中拍板，為鼓勵房東租房給弱勢者，將公益出租房屋稅率維持在1.2%；另政府補貼房客的租屋租金4000元，也不對房東課所得稅；此外，推動提撥一定比例的實價課稅稅金，挹注住宅基金。

江宜樺表示，為加速實現居住正義，完成區域均衡發展，住宅政策必須有全盤規畫，要解決住宅問題，最根本必須解決「城鄉均衡發展」，當中還包括以交通建設疏散都會區的居住壓力等，未來將持續推動多元住宅政策，透過均衡城鄉發展，紓緩都市居住問題。

為著重保障弱勢，江宜樺表示，於租屋議題上，財政部已修正房屋稅條例，將公益出租房屋稅率維持在1.2%，鼓勵房東租予弱勢者；有關政府對房客的4000元租金補貼部分，也將研議在《住宅法》中，增訂對收到這筆錢的房東減免所得稅。另由於推動住宅政策的經費主要是由住宅基金支應，為使基金財源更穩定，江揆指出，在財政部推動的不動產交易實價課稅稅制順利修法完成後，未來每年可提撥一定比例挹注住宅基金。

江宜樺說，住宅或不動產的合理化，住宅興建只是其中一項，尚包含稅制改革在內的多元措施及方案，因此必須回歸「健全房屋市場方案」進行宏觀討論。他表示，行政院方面會注意該方案進度，持續進行階段性討論及檢討。 江揆昨在會中也關切過去幾年已推動的合宜住宅及社會住宅進度，至於未來社會住宅該如何更有步驟的推動，江要求內政部提供進一步詳細分析資料，包括各國及跨縣市的比較資料等，供政策研訂時參考。

中央銀行今（25）日將舉行例行理監事會議，央行總裁彭淮南昨天在立法院報告業務時指出，有關工業區土地部分，總計工業區土地交易從2000?2010年間共計賣出約887公頃，其中只有六分之一貸款，金額約64億元，規模非常小，影響有限，加上央行去年12月時已進行勸說，不必過度擔心。

外界解讀，彭淮南昨天的談話，似乎在暗示央行這次暫不會對工業區土地出手。但也有人質疑，總裁提供的數據只到2010年，為何最近3年多的數據不見了，認為央行可能預留伏筆，不想在立院答詢時掀底牌。

房市管控長期以來一直是立委關注焦點，昨天立委在財政委員會質詢時，紛紛提出有關房價續漲及工業土地貸款炒作問題，及房價還是上漲的解決之道，還有第3季理監事會議是否再推相關管制措施？

彭淮南說，房地合一課稅將可消弭房價預期心理，至於工業區土地貸款很少，影響很小。央行昨天也公布最新的的台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行8月新承做放款統計，新承作房貸404億元，創近半年新低。

豪宅法拍
台北市敦化南路法拍豪宅「敦南藝術館」，昨終以1.7億元拍出，住家130.7坪，換算每坪約127萬元。由「大聲公」、「包中」、「大面子」3間公司共同標下，應屬中國廣播公司資產。

昨第3拍的「敦南藝術館」原為台灣海陸運輸公司董事長蘇信吉持有，底價1億4848萬元，最後以1億7611萬1112元拍出，扣除車位換算每坪約127萬元。

吸引11封標單
「價格實在很低，經營法拍數十年的投資客都出來搶標了。」104法拍網總經理籃茂山表示，儘管是億元以上的高價物件，但每坪不到130萬元吸引11封標單，形成近期法拍市場少見的熱絡。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「敦南藝術館」去年11月8樓交易每坪單價174.4萬元，此次10樓僅拍出127.3萬元，明顯偏低。

得標人為「大聲公」、「包中」、「大面子」3間公司，經查「大聲公」負責人吳華潔、「包中」負責人陳聖一，皆是中國廣播公司董事，「大面子」負責人任穎珍曾是趙少康特助，趙少康則是中國廣播公司董事長。

「敦南藝術館」法拍戶
●地點：台北市大安區敦化南路二段
●樓層：地上14樓、地下5樓
●屋齡：約8年
●總戶數：約14戶
●法拍戶：10樓合併戶共130.7坪
●債務人：台灣海陸運輸公司董事長蘇信吉
●法拍過程：
．8月1拍底價2.32億元流標
．9月2拍底價1.8560億元流標
．昨天3拍以約1.7611億元拍出
資料來源：《蘋果》採訪整理


工商時報
趙少康買敦南豪宅 1.76億 國美敦南藝術館10樓 所轄三控股公司標下

台灣海陸運輸公司董事長蘇信吉位於北市敦化南路的知名豪宅「國美敦南藝術館」，昨（24）日法院進行三拍，底價下殺到每坪105萬元，最後由中廣董事長趙少康所轄的3家法人控股公司，以總價1.76億元標下，換算每坪單價127.3萬元，溢價率18.6％。

台灣海陸運輸去年傳出財務危機，並在美國聲請重整，蘇信吉名下位於敦化南路的「國美敦南藝術館」，今年8月法院一拍底價2.32億元、單價168.4萬元流標，9月初二拍底價打8折來到1.85億元、單價134萬元再度流標。

昨天進行三拍，每坪單價下殺到105萬元，樓層10樓，面積169.56坪，底價1.48億元，吸引11封標單搶標，最後由大聲公、包中及大面子3家法人公司聯合以總價1.76億元，每坪127.3萬元拍走，溢價率18.6％。

據了解，得標的3家法人公司，與趙少康擁有的中廣關係匪淺，大聲公控股廣播人公司、包中控股播音員公司、大面子又控股悅悅公司，而廣播人、播音員及悅悅3家公司正是中廣的法人代表。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「敦南藝術館」除了是知名建商國美建設作品外，地點在敦化南路林蔭第一排，加上周邊多個知名豪宅如「敦南苑」，每坪要價200萬元以上，「敦南藝術館」目前市場開價，也多在200?220萬元之間。

北市信義計畫區知名豪宅「皇翔御琚」又有1筆最新實價揭露，今年7月震旦國際以總價5.36億元，出售13樓1戶給關係人尼盛投資，換算每坪單價275萬元，單價並未改寫新高，但卻是「皇翔御琚」首次二手交易。

此外，今年7月士林夜市附近大東路93號1棟4層樓透天厝，屋主以總價3.67億元售出，換算地坪每坪單價約180萬元，目前買方正重新裝修做為小型平價旅館。

買方尼盛投資董事長袁蕙華正好就是震旦國際大股東，此筆屬關係人交易，但卻是「皇翔御琚」首次出現的二手交易。

「皇翔御琚」最高單價是今年5月交易所創下，15樓單價高達290萬元，最高總價是今年3月9樓的交易，1戶總價高達8.3億元，昨日揭露的最新交易，單價並未再創新高。

港灣炒過頭 買氣轉冷

港灣地價不斷攀高！近年發展觀光有成的宜蘭烏石港重劃區，住宅區土地價格年漲6成，高雄亞洲新灣區土地漲幅達3成，台北港特定區土地則有2成漲幅。業者表示，房市喊空澆熄重劃區熱度，土地炒太高，近期買氣已轉冷。

「經營民宿效益好」
台北港特定區今年1月徵收完工，全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪表示，去年商業地尚在每坪55~60萬元行情、住宅地每坪45~50萬元，今年商用地已達每坪65~75萬元、住宅地55~60萬元，漲幅逾2成，因價格上漲太快，近3個月交易冷清。

至於近年發展觀光的宜蘭烏石港地區，中信房屋礁溪加盟店店長魏正男表示，重劃區土地價格不斷墊高，住宅用地去年每坪18萬元，今年大漲6成以上，達每坪30萬元，商業用地更有每坪逾45萬元的行情。「近港口的土地稀有性高、景致佳，經營民宿效益好，更喊價到每坪50萬元。」他表示，高達6成是台北買方，看好增值潛力，以投資為主。

至於高雄的亞洲新灣區，土地持有者多是大財團，小地主釋出量少，價格也不斷上揚。住商不動產亞洲新灣區加盟店店長陳志遠表示，買氣穩定但數量較少，參考樣本數不足，價格不斷往上漲，價格跳動幅度較大，目前開價每坪約100萬元，但以豪宅交易較為熱絡。

投資客避險意識強
「重劃區只有在錦上添花，沒有雪中送炭。」住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，房市多頭時，重劃區因有未來推案和建設議題，價錢很快炒高，但房市空頭或是打房時價格也冷得快，因買方多是投資客，避險意識比較強，只要央行一緊縮銀根，買氣就直接受衝擊。

雖然央行針對豪宅控管房貸成數，且宣稱成數即將跌破五成、抑制炒作有成。但根據地籍資料，台北市信義計畫區指標頂級豪宅「皇翔御琚」又出現新買家，且是搬七億元以上現金買房、無須貸款；「皇翔御琚」已售出十四戶，其中高達八戶買家沒有貸款設定，依實價揭露每戶總價五億元起跳，等於是好野人直接搬超過四十億現金掃豪宅。

另，台北地院昨三拍敦南林蔭大道上豪宅國美「敦南藝術館」，吸引十一封標單搶標，最終以一．七六億元拍定，溢價率約十八％；得標者為大聲公、包中及大面子等三家公司聯合投標，這三家公司是由媒體人趙少康所主導。

根據地籍資料，「皇翔御琚」最新成交紀錄是四樓，買家是英屬開曼群島商璿溥投資公司，坪數三三七．二七坪（包括四個車位，坪數約五十一．五七坪）；若四個車位總價二六○○萬元，並參考實價網已揭露過的四樓，每坪拆算約二六○萬元，推估該戶總價近七．七億元。

實價網昨也揭露「皇翔御琚」十三樓價格，屬二手交易物件，坪數約二一七．七坪，總價五．三六億元，扣除車位後拆算每坪單價約二七五萬元；並未突破五月時，十五樓以每坪約二九○萬元的新高單價紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，頂級豪宅市場近期仍有不少交易物件傳出，以「皇翔御琚」今年以來已有三戶實價紀錄，且是「全自備款」，顯見「好地段、好產品」的頂級豪宅，富豪們仍願砸下大筆現金持續買進。

明明只隔一樓，怎麼一坪店面價格差到百萬元，帶你來看到台北黃金地段東區的頂好名店城，光是三樓店面，每坪價格就比二樓每坪便宜120多萬，就連五分埔商圈，巷內店家跟大馬路店家，每坪最高價差最高達到400萬，怎麼會差這麼大？房仲說就是看人潮，哪裡人多，店面效益好，當然店面價格也跟著漲翻天。

位在忠孝東路的黃金地段頂好名店城，現在光三樓的店面每坪要價124萬，二樓的店面竟然要價258萬元，兩者相差將近120多萬，都賣衣服，一樓二樓三樓賣得差不多，民眾能少走一步是一步，人潮帶來買氣，高樓層人少，店面開價也跟著低，房仲施光明：「二樓目前的人潮比較多，那到三樓所以它的效果就比較降低，所謂二樓跟三樓的(價格)差別大約40%左右。」價差高，逛一圈東區店面租金可是嚇死人，很多店家只好往樓上發展，房仲施光明：「一樓的店面租金大約是二樓以上租金的10倍。」

來到西門商圈對比一般的一樓店面，每坪的價位在600萬元以上，但是像這棟萬年大樓它的地下一樓每坪的價位竟然只要59萬元，不只樓層，店家賣得種類也會影響來客數，不動產研發中心經理黃舒衛：「如果它是在地下商場，通常它營業的類型會比較受限，服飾業或是一些比較高單價的商品業，不會往這邊聚集。」像是五分埔商圈巷內店家每坪500萬到700萬，大馬路的店家每坪300萬，最高差了400萬，畢竟人潮帶來錢潮，隔了一樓或是一個轉角，生意業績差百倍，店面價格當然也跟著翻倍漲。

台灣房屋智庫統計北台灣都會區2014年住宅交易情況，第二季住宅交易規模達2,506億2,641萬元，較第一季增加27.1％，整體市場買氣大幅提升25.2％。按交易占比統計，北台灣都會區中交易集中在新北市及桃園縣，最熱產品前三名分別依序為新北市10年內住宅，其次桃園縣10年內住宅，第三名為新北市21年以上住宅。

根據內政部最新不動產交易實價查詢發現，北台灣三大都會區各屋齡第二季交易明顯較上季增加，其中以最低幅度在3.83％，最高則達66.76％。新北市10年內的住宅交易最為明顯，季增加率高達66.76％。新北市第二季住宅交易市場中，以屋齡10年內的交易4691件占大宗，在北台灣比率達24.22％；縣市比率達50.17％，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，換句話說，北台灣三大都會區中住宅交易中每10件就有2.4件是新北市10年內的住宅；新北市住宅交易中每2件就有1件是10年內的住宅在買賣，相當驚人(見表一)。

江怡慧表示，進一步觀察0-1年與2-10年的交易統計，新北市第二季增加有8成是新成屋交屋潮所致，主要在林口、淡水、新莊一帶有較多的推案；桃園縣6-10年新古屋增幅較1年內新成屋多，顯見桃園縣購屋偏好以6-10年新古屋為大宗。

若依各都會區交易占比看，台北市第二季屋齡21年以上住宅產品夯，每坪單價55.0萬元，購屋總價在1705萬元、平均坪數31坪，與第一季相較單價每坪下滑5千元，購屋總價下降23.2萬元；新北市屋齡10年內的住宅最熱，每坪單價33.6萬元，購屋總價在1745萬元水準、平均坪數53坪，與上季相較每坪下滑1.2萬元，購屋坪數增加5坪；桃園縣則是屋齡10年內的住宅最火，每坪單價18.5萬元，購屋總價在945.2萬元、平均坪數53坪，與上季比每坪單價僅下跌3千，民眾購屋負擔減輕近51萬元(見表三與表四)。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，2014年是自住買盤年，上半年政府打房信心堅定，一連串的政策與不確定著實影響了市場的買氣，根據實登資料顯示第二季住宅市場買氣大幅回升，主要原因：
1、由於全球經濟持續復甦
2、國內今年經濟成長率提升，政院估全年3.41％，大環境逐漸走穩
3、失業率降：根據主計處最新統計8月失業率為4.08％，係近14年同月最低水準，加上2014年1-8個月平均失業率(3.99％)在4％以下，顯見景氣好轉且就業市場趨穩
4、家庭年收入與可支配所得增加，因此當平均單價微幅下修且家庭購買力大幅提昇，買氣動能顯著回升強勁。

緊鄰7期重劃區的「單元二」民間自辦重劃區，已成為7期之後、台中市未來的富豪新聚落，包括精銳、陸府、惠宇、沅林、國聚等知名建商，都將搶搭「時程容積獎勵」列車、陸續進場推案。

面積廣達186公頃的單元二自辦重劃區，因為緊鄰7期國際商圈及中部重大建設，不僅交通便利，更提供良好的生活機能。不過，鑑於7期規畫迄今逾20年才成形，台中市政府為鼓勵建商及企業主盡快開發單元二，釋出「加速開發建設容積獎勵」措施。

台中市都市計畫局城鄉科表示，台中市後期發展區共規畫十四單元，其中，單元二北鄰市政路與7期搭配，是所有市地重劃區中最緊鄰7期的重劃區，未來發展與7期息息相關。加上單元二近五權西路、中港交流道；距中彰快速道路也近，透過特三號道路，往西可銜接國道三號龍井交流道，單元二相較於其他單元，不僅擁有交通樞紐地位，區位也最具優勢，有望承接已趨飽和的7期，成為台中市第2個富豪聚落。

為了獎勵開發商提早開發單元自辦重劃區，台中市都市計畫委員會已通過，將「加速開發建設容積獎勵」期限延長，自民國102年1月7日起，開發商只要在市地重劃完成3年7個月內取得建照者，最高可獲得20％的獎勵容積。

由於加速開發建設容積獎勵將於105年8月上旬截止，預期單元二在品牌建商爭相打造豪墅與豪宅大樓加持下，最快在3年內，單元二就已具備富豪新聚落雛型。

此外，永豐建築師事務所主持人呂永豐，也很看好單元二的發展潛力。他表示，想要投資置產就要選擇單元二，因為7期的土地與豪宅漲幅已高，反觀擁有超低建蔽率、高綠覆率的單元二，綠地面積比建築物所占面積還要大，將會成為未來的富豪新聚落。

呂永豐表示，擁有低建蔽率、高綠覆率的單元二，預估住宅大樓平均建蔽率約在15至25％，遠低於7期的平均建蔽率45％，平均樓高在12至15樓之間，無論建蔽率或建築高度都僅有7期的一半；有別於7期的建築森林，單元二可創造大量綠覆庭園，達到森林中的住宅環境，適合人居。

另外，建築師李明哲也表示，單元二的房價直逼7期重劃區，7期重劃區的繁華，同時又擁有猶如美國洛杉磯郊區高級住宅區的休閒氛圍，為好宅首選。

LINE行銷奏效 成交逾3億
LINE不只能聊天，還讓高雄豪宅逆勢強銷！政府打房讓全台房市買氣冷颼颼，高雄市更因氣爆事件重創交易量，不過上周高雄市豪宅案「京城凱悅」，卻1周內逆勢銷售6戶，總價逾3億元。業者透露，藉由發送通訊軟體LINE的訊息，讓北客心動南下、進而成交。

今年政府拋出稅改政策，即便口袋深的豪宅客也因政策情勢不明朗，觀望期拉長。

地段景觀成優勢
海悅國際專案經理林子強指出，高雄「京城凱悅」上周售出5戶115坪及1戶168坪豪宅，均為中高樓層且具備景觀戶型，每坪成交價均突破4字頭，總銷更達3億元，銷售對象均為自住型北客南下購屋。

據實價登錄統計，「京城凱悅」成交總價2536萬~1.38億元不等，每坪26.5~50.9萬元。永慶不動產高雄經管會會長劉新崇分析，「京城凱悅」中高樓層可遠眺山海河港景觀，每坪成交4字頭符合市場行情。

高雄指標豪宅「國硯」目前銷售達7成，買方有7成是在地客、3成外來客。上揚廣告總經理林聰麟表示，該案一開始與英業達合作，帶來不少北客買方，但因在地人認同地段、景觀優勢，後期都是高雄買方，不過他也指出，整體市場氛圍不佳，銷售情況端看個案表現。

觀望期普遍拉長
地段燙金的北市豪宅身價不凡，更是政府平抑房市政策關注的重點。士林區的「華固天鑄」從年初便採低調銷售，建商也未正式公開開價與銷售狀況，華固建設事長鍾榮昌表示，該案總戶數約70戶，公司採分期銷售，第1期先賣20戶，之後等完工、市場明朗後再賣，「現在不打廣告，主要等蓋好再賣。」

他指出，全台豪宅都太不好賣，以「華固天鑄」來說，年初賣得還不錯，現在就比較緩，因為政府打房喊稅改，但豪宅客口袋深，稅率都比較高，稅改議題對豪宅客相當敏感，雖然還是有人看屋，觀望期普遍拉長。

首購產品較好賣
「市場走剛性需求，首購還是比較好賣。」中華民國代銷公會全國聯合會理事長黃炯輝指出，北中南現在好賣的都是首購產品，政府打房針對多房族甚至豪宅客出手較重，所以豪宅產品去化相對緩慢，但有地段或其他價值的，仍會相對順銷。

中國建築晚間發佈公告稱，近期公司獲得多個重大項目，項目金額合計514.1億元，約占2013年度經審計營業收入的7.5%。

公告顯示，重大專案具體包括遼寧瀋陽寶能環球金融中心工程、河南鄭州中牟綠博文化產業園安置房項目、廣西南寧萬達茂專案施工總承包工程、江蘇無錫太平洋重大專案具體包括遼寧瀋陽寶能環球金融中心工程、河南鄭州中牟綠博文化產業園安置房項目、廣西南寧萬達茂專案施工總承包工程、江蘇無錫HOPSCA專案、河南鄭州常砦城中村改造項目、河南鄭州金水區科教園區基礎設施項目、天津明發廣場項目、北京騰訊總部大樓項目、廣南南寧廣西體育中心配套建設項目、江西南昌繞城高速公路南外環工程項目、湖北十堰萬達廣場專案、陝西西安萊安中心專案一期總承包工程等12個。

深圳舊改項目的實質進展，成為萊蒙國際回歸大本營的有效路徑。

近日，萊蒙國際集團有限公司公告稱，公司間接全資附屬公司深圳水榭花都與北京順澤訂立合作協定，據協議，合作雙方同意就重建深圳萊蒙都會成立專案公司。

協定顯示，深圳水榭花都將按資產轉讓代價人民幣10.08億元(相當於約12.7億港元)向專案公司轉讓重建協議項下所述重建權。

交易完成後，深圳水榭花都及北京順澤將分別擁有項目公司60%及40%股權，項目公司將成為萊蒙國際間接非全資附屬公司。

對於公告中所提及的“重建”一詞，萊蒙國際首席財務官陳競德對觀點地產新媒體表示，這是一個舊城改造(重建)項目，公司從未停止過該專案的進程，且萊蒙國際與當地原居民以及政府的協商談判一直在進行中。

另外，談及此次出售40%權益給北京順澤的交易，陳競德強調，是基於公司相信北京順澤擁有豐富的經驗，尤其是在跟政府協商專案規劃方面的能力。“並且其從事物業投資管理業務,熟識深圳慣例，將在這個項目上為公司帶來空前的優勢。”

百萬平米“更新”啟動

資料顯示，上述深圳萊蒙都會專案位於深圳市龍崗區深惠公路南聯社區，前稱為水榭明天，為龍崗街道南聯簡一、簡二、黃龍陂片區城市更新單元。

萊蒙都會的占地面積約為22萬平方米，規劃總建築面積約為105.6萬平方米，其中酒店式公寓建築面積約為570400平方米，商業建築面積約為20萬平方米。

根據萊蒙國際的計畫，該專案將發展成為以住宅及零售為主的大規模城市社區。

陳競德介紹，萊蒙都會專案將於2016下半年或2017年上半年開始進行第一期預售。由於該地塊規模巨大，萊蒙國際將在未來的三四年內將專案拆分成不同的期數來進行開發。

不過，相對於萊蒙國際對於該項目成為龍崗區新地標的信心十足，深圳知名地產評論人林曉華有不同意見，他認為南聯片區相當於龍崗中心城的副中心片區，不是核心區域，商業不宜做的過大。

另據林曉華透露，目前南聯周邊已經有多個舊改，住宅專案有遠洋新幹線、滿京華喜悅裡等，產品類型以剛需為主。

而第一太平大衛斯華南區市場研究部董事徐員員則認為，目前龍崗片區房價較為堅挺，住宅項目定位剛需仍有較大發展空間。同時，項目前期或僅以社區配套商業為主，後期再慢慢引入商業，因為目前南聯片區打造大型綜合體尚為時過早。

對此，陳競德也指出，龍崗區的人口數量有很大的潛力，目前該地區有約300萬人口。“它是連接中國內地各城市的交通樞紐地帶。早前這裡有許多家工廠，但就未來的規劃來看，我們認為它將變成一個混合工業、商業以及金融的片區。”

借道舊改深圳再佈局

事實上，早在萊蒙國際8月底的中期業績會上，萊蒙國際執行董事兼首席運營官陳風楊也透露，南聯專案今年已經全部拆遷完畢，並正在申報規劃，有望在今年年底或者明年上半年在規劃方面能夠有所突破。

“如果萊蒙都會能夠有所突破，規模將超過100萬平方米，它將會增加萊蒙國際在深圳項目的市場行銷貢獻。”陳風楊表示。

可以預見，對於深圳基本無新貨量的萊蒙國際來說，萊蒙都會將成為其繼續佔領深圳市場的重要一筆。

從萊蒙國際最新半年報可以看出，相比于南京、南昌、杭州三地承擔了集團絕大部分業績來源，近年來深圳大本營的貢獻占比確實稍顯低落，而主要原因是深圳可售貨源極少，無法貢獻太多業績。

回溯歷史資料可知，萊蒙國際已在深圳佈局14年，共開發三個“水榭系”專案，但此三個項目——水榭花都、水榭山、水榭春天都已售罄，沒有新的可售房源推出。

其中，萊蒙國際於深圳的首個專案“水榭花都”於2002年推出聯排別墅與高層公寓；後於2008年，萊蒙國際在中央別墅區開發水榭山，為純別墅社區；坐落于深圳大福田CBD中央居住區的最新專案水榭春天也已在2009年開售。

而自去年九月萊蒙水榭春天6期售罄後，已無後續單位推出，其於今年上半年結轉的收入總共有1.84億港元。

巧婦難為無米之炊，短期無新項目推出的背後折射出萊蒙深圳土儲的困難。陳風楊亦坦承，萊蒙國際現在也在積極尋找其他的舊改項目，因為在深圳土地供應量很少，如果不走舊改這條路，在深圳是不可能找到新的專案。

據瞭解，今年以來深圳住宅用地已斷供九月有餘，直至上周才正式掛出2014年首宗住宅地塊。在2013年，深圳也僅供應3宗宅地。

值得一提的是，萊蒙國際於深圳的另一個舊改項目是布吉農批市場改造專案，由於政府的規劃審批條件的變更，公司現在也在做發展單元的審批，並按照新的政府要求做專項規劃以作進一步的申報。

據上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發佈”24日消息，計畫建於臨港中心的上海極地海洋世界專案正在環評公示，專案包括世界一流的主題公園、主題度假酒店與配套商業等內容,具體有13個展示場館、4個大型表演場、4個大型影院和18項大中型遊樂設備。

　　9月23日，阿里雲與萬科宣佈，雙方將應用雲計算、物聯網和大資料技術，打造國內首批聯網的社區。“未來社區”的人、物、智慧設備將互聯互通、聯動控制，變得越來越“聰明和富有人情味”。

　　阿里雲將提供底層雲計算平臺與大資料方面的支援。作為首個合作專案，萬科將把在48個城市運行的設備遠端監控管理系統（簡稱EBA），部署至阿裡雲計算平臺。該系統已實現社區的供電、供水、消防、電梯、空調等設備，運行資料和狀態遠端監控的視覺化管理，同時融入物業管理功能。

　　阿裡雲計算副總裁喻思成說，雲計算的普及為社區往智慧化方向發展提供了可能。終端設備和物聯網的特點是小尺寸和大資料，在社區裡部署大量感測器，伴隨物聯網而生的是新的資料大爆炸。不同企業在雲計算平臺上將碰撞出更多的創新服務。比如萬科通過和中國氣象局合作，為居民提供定制化的氣象服務，通過和美的合作，實現未來家電和未來社區的對接。

　　事實上，萬科曾在上海張江開發的翡翠公園，首次提出智慧社區的概念，即通過互聯網的全覆蓋，住戶可以在社區內通過一卡通，實現諸多消費，比如快捷支付、市區商業預約等。一卡通採用智慧入戶終端，遠端控制。

　　有分析人士認為，在住宅產品雷同度集中的當下，萬科此舉是希望通過互聯網的管道，展開產品的差異化競爭。

　　2013年萬科總裁郁亮先後率隊考察阿裡和騰訊，稱要用互聯網思維改造萬科。與之相伴的是，萬科宣佈從傳統的地產商轉型為城市配套商。不少業內人士分析，萬科希望借互聯網的大資料，來提升商業配套的精准性。

　　萬科宣佈跨界互聯網至今，先後和百度、阿裡、騰訊、平安等展開合作，但是這些跨界並沒有出現在戰略層面，而是更多地被運用到行銷層面。

　　9月15日，萬科和平安推出 “平安萬科購房寶”啟動線上線下預約，該產品針對萬科旗下的萬科會會員發行，產品起投價格5萬元，期限從3個月到1年不等。“平安萬科購房寶”的收益分為兩大部分：一部分為預期現金收益，約6.5%/年；另一部分為積分收益，收益率3%?5%/年。據萬科方面介紹，積分收益是根據投資人的購買額度、購買期限等綜合計算的積分，這部分積分在客戶購買房子的時候，可以抵扣相應的現金。

　　投資人要先加入萬科會，才能購買 “平安萬科購房寶”。這實際上是拓寬行銷管道之舉。當然，該產品可視為此前和騰訊合作的升級。今年8月，萬科和騰訊推出了首款地產互聯網金融產品—萬科理財通。再往前，萬科還和馬雲的淘寶合作，推出淘寶帳單可抵萬科房款。當時就有人分析，這是萬科對淘寶用戶做的一次行銷。

　　分析人士指出，萬科和互聯網的這幾次跨界合作，實則是一場行銷層面的管道創新。萬科和互聯網的合作，全部都是各個子公司操刀，集團層面和互聯網的跨界尚未出現。

　　有接近萬科的人士表示，萬科的跨界遇到許多瓶頸。比如通過互聯網金融平臺“眾籌”，由於政府對於眾籌資金投入房地產專案監管重重，目前這一步很難有所突破。

　　有不願具名的開發商坦言，未來十年，房地產企業不再可能複製過去十年的高速發展，房企從此前的被動轉型，過渡到積極創新。互聯網是一個管道，通過互聯網思維，房企可以拓寬傳統的行銷、融資管道，掌握客戶的消費行為模式，從而發現更多的商機，但是這個探索和實踐的過程很長，萬科只是開了一個頭，怎麼繼續，是一個長期探索創新的過程。

穆迪最新報告稱，由於信貸規模迅速擴大且存在過度集中問題，中國房地產市場仍存在重大風險。穆迪董事總經理亞太區首席信用總監Michael Taylor表示：“儘管政府努力控制信貸增長，但中國大陸的影子銀行活動繼續以高於名義GDP的增速快速增長，這表明中國經濟的相關杠杆率仍呈上升趨勢。”

Michael Taylor稱：“據我們測算，中國影子銀行的資產規模2013年底高達人民幣37.7萬億元，約相當於中國GDP的66%，而2012年底該比例為52%。”

報告特別指出，信託產品和理財產品現已成為影子銀行體系負債水準增長的主要引擎。由於理財產品通常期限較短 （80%的理財產品期限短於6個月） ，但其所對應的資產通常期限要長得多（如房地產），因此更為脆弱。來自房地產行業敞口的風險呈上升趨勢，房地產和基建業當前在中國影子銀行體系全部信託貸款敞口的占比高達三分之一。

穆迪定義的影子銀行包括委託貸款、信託貸款、民間借貸、理財產品和未貼現銀行承兌匯票、財務擔保公司信貸、財務公司貸款等。

2014年6月，國內銀行理財產品餘額達12.65萬億元，相當於GDP的20.1%。公眾預期所有理財產品均有損失保護，這導致認知風險與理財產品收益率之間的錯配。按發行只數計算，接近70%的新發行理財產品並非保本型產品。並且，新發行交易中短期理財產品（1-3個月）占多數（接近60%）。一部分資金間接或者直接流向了房地產行業。但房地產行業的低迷正在加大違約風險，同時也讓借款給房地產企業的信託公司承受更大的風險。

穆迪預計信託業將進一步承壓。事實上，已經出現信託產品延期償付。但之所以違約風險還沒有全面爆發，是因為一部分公司借舊還新的操作。另外，房地產市場已經有所好轉。

國家統計局9月18日發佈的統計資料顯示，8月份，全國70個大中城市，新建商品住宅（不含保障性住房）環比價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市僅1個。21個城市降幅比上月收窄。二手住宅，價格環比下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市也僅有1個。25個城市降幅比上月收窄。


21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示，8月份的房價資料在意料之中，樓市整體仍處於下行通道，但下滑幅度趨於穩定。9月上半月雖然尚未看到復蘇的跡象，但隨著供應量的增大，且新盤多以低價入市，將吸引一批購房者進場。尤其是，二三線城市的限購基本已經放開，有條件買房的消費者大量增加，其中不乏躍躍欲試準備再次投資買房的群體。

桑豫峰認為，限購放開後，政策需要消化一段時間，雖然房地產信貸仍然維持偏緊的口徑，但在實際操作層面，已有相當多的銀行，將首套房利率漲幅縮小，甚至回歸基準利率或優惠。這有助於刺激剛需消費者入市。有理由相信，樓市已開始築底，下半年的成交情況將好於上半年。

穆迪也判斷，影子銀行近期違約風險蔓延的可能性不大。

在“房地產、礦業、金融”三大業務格局下，進入醫療健康等領域，近年來，北京華業地產股份有限公司(600240.SH，下稱“華業地產”)正在加快多元化發展步伐。

多元化“加速度”

2014年8月23日，華業新北京中心臨時接待中心開放，200余家開發商高管以及商戶代表到場，作為北京五大地標綜合體之一，這一產品的首發引起廣泛關注。

據瞭解，華業•新北京中心專案位於北京通州新城核心區，專案定位高端綜合體，是華業地產重視運營的代表作。

華業地產發展的加速，主要緣於前幾年對於“核心城市核心區域”的超前佈局，尤其看好北京•通州，據悉，華業地產目前在北京•通州2014年進入推售期的兩大專案，華業•新北京中心和華業•東方玫瑰，總開發面積達到了180萬平方米，無論是規劃面積和規劃定位都稱得上大手筆。

目前，華業地產在北京、深圳等地擁有多個持有型物業，業內機構評測稱，其持有性物業的評估值約10億元，是其帳面價值的3倍左右。

作為上市企業，華業地產2003年上市至今10年間，華業地產從“玫瑰系列精品”到“大型綜合體開發”，實現了由“精品住宅製造商”向“新城市主義運營商”的戰略升級。不僅如此，除了商業地產上的大手筆，華業地產還在其他領域探索多元化路徑。

2011年，華業地產成功涉足礦業，在地產為主營業務的前提下，採用“地產+礦業”雙軌聯動的形式，增強企業的綜合運營能力。目前，華業地產投資的陝西小燕子溝金礦，已經進入地質勘探報告評審備案和工業場地廠址確定階段。

在開創了“礦業+地產”雙驅動運營模式後，2013年華業地產針對中國人口老齡化嚴重，在基於滿足社區配套的前提下，以提升成熟社區品質和附加值為根本，涉足托老產業。

2013年11月30日，華業地產發佈公告稱，該公司擬出資100萬元，設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司，負責公司養老事業及托老所的運營與管理。這意味著，這家以地產為核心業務的房地產企業，有意深耕養老、健康產業，並不斷嘗試開展多元化經營。

對於這一戰略方向，國泰君安分析認為，明確將醫療健康產業作為未來新的重點投資方向,華業地產多元化可期。而光大證券評價稱，華業地產年報提出，實現多元發展戰略目標,年初即將原有的“地產+礦業”增加了金融平臺,經過半年摸索後進一步升級,方向落定健康醫療。該公司執行力極強,同時展現了兩大順應，即順應行業發展趨勢,醫療健康產業擁有人口基數空間和政策紅利空間，順應公司發展趨勢,在同屬於資金密集型產業中轉型,但實現了從一次性消費向重複消費轉變、從受週期波動影響到受益剛性需求轉變。

公開信息顯示，華業地產首個托老項目，位於北京百萬平方米大盤華業•東方玫瑰，這被華業地產定義為涉足托老產業的第一步，滿足社區需要的同時兼顧區域需求，從功能的角度，目前項目規劃分成兩個高級俱樂部和高級住宅區兩個部分，2014年華業地產對於托老產業的扶持進入了實質推進階段。

值得一提的是，今年以來，華業地產金融方面的嘗試也有了突破。2014年1月6日，華業地產與國泰君安申易(深圳)基金管理有限公司、偉星集團有限公司、國泰君安創新投資有限公司、國泰君安投資管理股份有限公司共同簽署了《深圳國泰君安申易投資基金一期(有限合夥)之合夥協定》,共同發起設立合夥企業深圳國泰君安申易投資基金一期(有限合夥)。

五城聯動“大佈局”

任何一家以地產作為核心業務的房地產公司，進行多元化轉型的基礎，均來自於自身的銷售業績與盈利能力。華業地產也不例外。

1985年創立于深圳的華業地產，是中國首批成立的專業房地產開發企業，2003年上市，2006年，該公司總部遷址北京，真正實現從一個區域發展、單一經營的開發企業轉變為全國佈局、具有金融綜合背景的開發企業。目前，其地產開發涉及全國北京、深圳、長春、大連、三亞等五大城市。

2014年，華業地產在深圳專案華業玫瑰四季啟動新品上市銷售，日前，來自華業地產的最新消息稱，深圳華業玫瑰四季8月首次開盤，銷售近800套，認購近15億元。北京華業•東方玫瑰，長春華業•龍璽別墅，大連華業•玫瑰東方進入順銷期，北京華業•新北京中心有望今年入市，被業內廣泛看好。

華業地產還積極進行土地儲備並開展一二級開發，保證後續發展的持續動力。在北京，華業地產還擁有北京通州東小馬專案，一級開發通州區梨園鎮東小馬村富舊村土地，占地面積約600畝，這是華業地產涉足土地流轉的專案，有望年內將轉成二級開發。


財報也證明華業地產在產品和行銷上的能力。中報顯示，2014年上半年，華業地產營業收入為8.21億元，淨利潤為1.37億元,房地產業務共完成結算面積約5.4萬平方米,實現商品房銷售收入8.05億元。

對此，有分析師預計，華業地產轉型定調醫療健康,已有“地產+礦業+金融”三駕馬車架構繼續升級，多元戰略落地,定調健康醫療,未來將受益人口和政策紅利。

鑒於8月開盤的深圳專案已在熱銷，2次加推、九成去化提振銷售預期，券商預計，華業地產的“多元發展”和“戰略佈局”，將進一步推動華業地產業績上升。

政府猛推地 業界料難壓樓價

政府預計本財政年度首3季的住宅供應共1.68萬伙，達到平均每年1.88萬伙目標供應量約89%。儘管政府銳意增加土地供應，但學者、發展商及測量師異口同聲表示，供應達標只能穩定樓價，無論長短期均無冷卻作用，未能對不斷創新高的樓價構成下調壓力。

陳茂波：提防利率回升

政府雖然不斷推地，但樓價不跌反升，發展局局長陳茂波重申，政府十分關心樓價走勢，不會坐視不理，提醒市民考慮是否入市時，需要特別留意樓市情況，並指近期樓價升勢主要集中細價物業，高價單位市況相對淡靜，市民須小心未來息口回升所帶來的負面影響。

長實（00001）執行董事趙國雄表示，政府積極增加土地供應，預期本財政年度供應可達標，但實際供應須待數年後始呈現，對現時樓價不會有太大影響，該集團也毋須改變推盤步伐。

麗新發展（00488）高級副總裁潘銳民指出，土地供應雖持續增加，但與推售仍存在時差，相信不會影響發展商賣樓速度，對樓價亦未構成大影響，他稱系內將軍澳項目維持明年申請售樓紙，最快明年底至2016年初發售。

學者：或推高建築成本

中文大學經濟學系副教授莊太量表示，政府積極推地，令供應增加，惟現時市場仍未能消化所有一手單位，發展商不會因此加快推售項目以套現購地，並指土地供應增加也不會令樓價下跌，若發展商旗下項目同時動工，將令建築人手短缺情況惡化，並有機會進一步推高建築成本，令樓價更難回落，甚至出現「推出愈多（土地）、樓價愈貴」的情況。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，政府是次公布來季推地詳情，對樓價短期及長期均無冷卻作用，長遠而言，樓價會否下跌將視乎政府規劃，預計發展商維持現時推盤速度，不會因此加快賣樓步伐。

韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超認為，發展商財力雄厚，即使政府增加土地供應，發展商基於追求合理利潤，不會大幅劈價賣樓，又預料除非有特別情況，例如社區爆發動亂，否則樓價將於目前水平徘徊。

美聯首席分析師劉嘉輝指出，儘管發展商積極賣樓花，但每季的潛在供應仍企穩在7萬多伙水平，反映一手供應持續增加；同時，由於發展商能補充土儲，所以估計不會減慢賣樓步伐，土地供應增加對樓價肯定有壓力，但不會即時出現下跌。

劉嘉輝補充，1997年開始的樓市跌浪，當時每年一手供應達到3萬多伙，但現時1年僅萬餘伙，加上客源亦較當年不同，多了內地客入市，所以即使本財政年度土地供應能達標，對樓價的壓力也並非太大。

下季賣地建6700伙 港鐵孭重飛

政府覓地建屋過程阻礙重重下，推地態度仍保持積極，地政總署本財政年度第3季（10至12月）將推出6幅住宅用地招標，加上鐵路上蓋物業和市建局重建項目，合共可建6700伙，屬2011年有紀錄以來的15個季度新高，也令本財政年度首3季的可建住宅單位增至1.68萬伙，達全年目標約89%，勢令政府近3個財政年度首度供應達標。

至於本年度政府土地供應亦有機會達標，相信主要是靠港鐵（00066）上蓋項目，佔首3季供應一半，而第3季來自港鐵的供應佔4600伙，約為全季供應量的68.7%，數量亦是11年以來季度最多。反觀第3季來自政府標售的供應僅得1250伙。政府近年多番炮轟港鐵不積極推地，至今終出現成效。

季度供應創新高

發展局局長陳茂波對全年土地供應達標充滿信心，並期望可以「超標」達成。業界相信未來兩年的供應仍有機會達標，惟長遠的土地供應則需要視新發展區等計劃能否順利推展。陳茂波昨天公布來季的賣地計劃，其中賣地表包括6幅住宅地和3幅工商業用地，惟住宅地只涉約1250伙，屬2012年首季以來11個季度低位。綜觀下季推出的6幅賣地表住宅用地，最大規模是馬鞍山白石耀沙路用地，可建樓面料約38.75萬方呎。市場初步估算，6幅地皮總估值約40.4億至54.8億元。

理想城市集團企業估值部主管張聖典估算，耀沙路用地估值約15.5億元。而中原測量師行執行董事張競達表示，6地中只有九龍畢架山龍翔道用地屬市區用地，估值約11.64億元。

新季度的供應重心轉移至「一鐵一局」項目，以曾經兩度流標的天水圍天榮站最為矚目，而港鐵亦會推出將軍澳日出康城部分期數，並可能再拆細地盤，讓更多發展商可參與競投；市建局則可望推出深水埗海壇街重建項目，令來季可推出的地皮，共可建約6700伙。

推6官地僅涉1250伙

陳茂波表示，首兩季度推出的土地和發展商自行開展的項目，共可提供約1.01萬伙，連同來季的供應，則達1.68萬伙，達全年度目標1.88萬伙約89%。他希望全年度可超標完成，以追回過去數年未能達標所出現差額。美聯首席分析師劉嘉輝表示，政府公布新一季度賣地安排，6幅官地只提供1250伙，較預期為少，但加上鐵路及市建局項目總數達6700伙，創2011年開始按季推地以來新高，則有點意外。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚相信，本年度住宅土地供應達標難度不高，即使有地皮流標，政府仍可在第4季度加推土地，令供應達標。

商業物業近月市道升溫，政府因應市況，決定在本財政年度第3季（10至12月）一口氣推出3幅商用地，包括2幅商業或商貿用地，以及14年來首度推出的工業地。市場估計3幅土地市值約60.94億元，並以觀塘一幅商業用地最受注目。

發展局局長陳茂波表示，未來一季將推出觀塘和葵涌兩幅用地，分別屬商業和商貿用途，以回應市場需求。

觀塘商業用地位於鴻業街、偉業街、順業街和海濱道交界，土地面積約7.37萬方呎，可建總樓面88.39萬方呎，地皮毗鄰會德豐地產剛平頂的One Bay East東座及西座；由於政府銳意發展九龍東，該地皮勢成發展商爭奪對象，業界估計地皮約值48.61億元，樓面呎價5500元。另位於葵涌青山公路與健全街交界的商貿地，可建總樓面28.44萬方呎，業界估值9.1億元，樓面呎價3200元。

中原（工商舖）營運總監潘志明預期兩區地皮競投情況理想，料吸引多家發展商爭逐。而新地（00016）、億京及太古等財團均看好九龍東發展前景，料觀塘地的反應較葵涌地熱烈。

陳茂波指出，因近年受人民幣升值和人工上漲等影響，政府聽取不少商會表示計劃把部分高增值工序調回本港，有意購買工業用地；此外，法定圖則工業地帶容許用途也由一般工廠擴至資訊科技和媒體製作等，故當局決定繼2000年9月後，首度推出一幅位於葵涌工業用地，未來將評估工業用地需要，並強調政府會謹慎處理該地估價。

14年來首推工業地

該幅位於葵涌勝耀街、永基街和葵福街交界用地，因規模較細，業界估值約3.23億元，樓面呎價2500元。潘志明認為，工業地用家較以前多元化，包括從事設計、藝術創作等非傳統工業用家，認為市場對工業用地有一定需求，相信將獲不少發展商垂青。

今年目標120億 首季度完成一半

新世界發展（00017）公布截至6月底止全年業績，純利97.25億元，按年下跌31.26%，低於市場預期，主要由於投資物業公平值下跌80.89%，至14.26億元所致；若剔除有關影響，核心純利（基本溢利）65.67億元，上升2.8%。受惠置業需求與日俱增，發展商加快推出新盤，新世界全年合同銷售按年大增1.37倍至206億元，較原定的100億元目標超額逾一倍，並創下集團自1970年創立以來紀錄新高。

核心純利升2.8%

新世界去年度共推出7個新項目，主要銷售貢獻來自溱柏，以及與會德豐（00020）合作的西鐵柯士甸站項目。聯席總經理鄭志剛表示，已把本年度合同銷售目標上調到110億至120億元，7月至9月的首季，合同銷售已達59億元，成績超出預期，其中柯士甸站項目The Austin及Grand Austin「賣得好快」。

主席鄭家純表示，銷售目標是按手上可供銷售項目而制定，「希望每年達標，所以保守少少」，首季度銷售「超咗標」，未來3季度將視市場變化調整供應量。對於樓價走勢，他表示，本港樓價難以下跌，建築費愈來愈貴，目前地價每方呎3000元，建築費卻要約4000元，「賣得平無法賺錢」，預料樓價趨向平穩，來年升幅約10%。

他預期，美國未來兩季進入加息周期，對樓市的影響視乎加幅而定。現時樓市交投保持活躍，「銷售、需求都好大」，發展商若盡量壓低售價，相信龐大的市場需求可抵銷加息壓力。集團將按市況調整售價。

大圍站料合資入標

政府下季推出6幅住宅用地，鄭家純表示，建築成本高企；加上將面對加息壓力，「地價一定要平」。集團積極增加土地儲備，包括盡快申請把農地改作住宅地，購入舊區重建及公開投地。

問及政府是次賣地以新界區為主，有否失望，鄭家純說，新界區發展空間較大，有其發展價值，相信會在地價上反映。集團希望藉收購舊樓增加市區地皮，「市區地安全好多，賣樓有保障」；亦有興趣入標港鐵大圍站項目，估計「合資成數好大」，但目前未與萬科（02202）等內地發展商就大圍站洽談合作。

對於新世界未能如願私有化新世界中國（00917），鄭家純重申，約99%股東贊成私有化新中，卻因制度問題被「點人頭」推翻議案，是「制度上失敗，不是部署失敗」。新世界未能藉私有化以低價取得內地地皮，目前只能維持現狀，優化管理。

鄭家純︰佔中衝擊港經濟

全國政協副主席董建華日前率領「富豪團」訪京，學者認為中央有意拉攏本港富豪，協助維護政策方針。團員之一的新世界發展（00017）主席鄭家純昨天被問及對預期下月將啟動佔中的看法時，他表示，「人大決定咗嘅嘢，無希望可以推翻」，爭吵只會損害香港利益，沒有好處。中央邀請「富豪團」訪京，是期望可凝聚共識。

「無希望可以推翻」

鄭家純表示，佔中屬違法行為，並對香港經濟帶來衝擊，由於佔中目的是要以衝擊經濟作為籌碼，迫使中央政府就政改讓步，太溫和沒有效果，但若對經濟有太大衝擊，相信市民應不會接受。由於現時仍未開始佔中，未能預測對經濟的影響程度，但憂慮生意受影響。

鄭家純在業績會後主動談論政治議題。他表示，支持民主進步，現時最少可「一人一票」，為何不「袋咗先」，再在既定框架內繼續改善，降低選委會門檻，優化四大組別。假如全民提名普選，選出的特首不獲中央接受，將造成憲制危機。

續增持本地發展商股 指折讓達3至4成

中港樓市今年走勢迥異，港樓價高位拒跌，內地樓價則明顯走下坡。縱橫樓市60多年的?基地產（00012）主席李兆基為兩地樓市把脈，他坦言，「本港地產股好穩陣，但內地房地產有些危險」。

「香港（地產發展商）有好多資產，並非單靠（賣樓）一項業務賺錢，內地好多（地產發展商）單靠買賣地產，賣不到樓的話公司便會無聲氣，股價就跌，香港情況則不同，就算賣不到樓都不怕。」人稱四叔的李兆基一語道破中港地產股的差異。

擁3大收入支柱 收租勁

他以?地為例，指?地有3大收入來源，分別是收租、煤氣（00003）及經營地產。「我們?地有4、5成利潤來自收租，如一年賺100億元，租務貢獻已有50億元；煤氣公司年年利潤約20億元，第三項業務又賺約20億元。就算經營地產賺不到20億元，還有兩樑可以頂住，所以港地產股好穩陣。」

李兆基自8月以來斥資13.5億元增持?地股權（詳見表），他在北京向本港傳媒表示，「香港地產股折讓得好犀利」，每年的年結估價與交易所股價有3至4成折讓，再加上收租及未計入發展項目的估價，部分折讓幅度更達5成，「好似耕地，十幾廿年前買回來是1元，現在又當1元，但實際經營後可能值10至30元」，但這些又不計入估值重估，所以「我會繼續增持，抵買就買」。

談到捐地，四叔指，屯門藍地地皮已落實，擬建老人院舍及綜合中心；元朗馬田壆地皮亦只欠政府手續安排。石硤尾大坑西村地皮仍在「計劃中、研究中」，另一董事李國寶已同意將之出售。

他表示，「我有很多耕地，再拎多些出來無問題，我之前拿了7幅出來，政府都只揀了兩幅，因有幾幅還未處理好交通等配套問題。」

內房股負債比率一向偏高，過去數年全靠貨如輪轉，才能解決負債問題，惟今年內地樓市急轉直下，導致政府需要通過放寬限購令等行政手段來穩定樓市。四叔直言，內地發展商「全靠一條路，買地來起樓，起樓來賺錢，所以沒有樓賣就死得」。

「內房10厘息借錢 長遠死路一條」

為解決融資問題，碧桂園（02007）及雅居樂（03383）選擇成本較低的股權融資。四叔指，「國內很多（地產發展商）都借10厘息去做生意，這是不對的，長遠只有死路一條，只能頂住一陣，但他們想年年都借10厘息，所以內地房地產有些危險。」

主力負責?地內地業務的副主席李家傑補充，「全世界做地產都是低買高賣，國內剛好相反，因為不准囤地，你一拿到地就要起屋去賣，所以國內房地產商差不多等於建築公司，其經營模式好辛苦，而且風險非常大。如果你不把1元借貸造成3元的生意，你就拿不到高槓桿，拿不到好業績。」

首創置業(2868)昨日公布，擬向間接非全資擁有子公司鉅大國際(1329)注資西安首創國際城房地產開發項目。是次有條件的反收購計劃，鉅大將成為首創置業的房地產海外上市平台。

集團公告指，鉅大擬向首創置業收購西安一房地產項目，作價約為19.6億元。同時，鉅大將以發行價每股2.66港元發行7.38億股，作為項目的交易對價。預期是次注資活動完成後，將大大提升鉅大的資產值，並將其業務由化工業務轉型為綜合商業地產開發。

首創置業表示，鉅大轉型成房地產開發商，主力會在中國開發商用物業項目，而首創置業將繼續從事住宅物業項目。而是次收購條件是鉅大只能在中國17個目標城市經營業務，避免與首創置業競爭。

《Reuters》報導，美國八月份新成屋銷售量暴增，創超過六年以來最佳表現，分析師認為這顯示美國房市復甦確實有上軌道。

美國商務部今日公佈資料顯示，八月份新成屋銷售量暴增 18%，今年成交數可望達到 50 萬 4000 件，創 2008 年六月以來最佳表現，且明顯優於市場先前預期。

近期公佈的二手屋銷售量意外下滑，投資人擔心美國房市是否將再度衰退。今日數據可望提升房市投資人信心，儘管新成屋銷售只占美國房市整體交易量的9.1%。

雖然美國房屋銷售前景樂觀，但在此同時美國新屋庫存數量亦創四年以來最高紀錄。

分析師預估以目前銷售速度來看，可能要花近五個月時間才能夠將這些庫存給消化掉，整體房市供需目前仍處於平衡狀態。