合庫金旗下襄陽大樓招租，25家商旅業者搶進。合庫金招租襄陽大樓，將在今（9）日截標，據了解，目前已有25家商旅業者出面領標，包括多家知名中大型的商旅業者，合庫金將在下周五前完成第1階段的資格標審查，選出5家業者進入決選，並擬在本月底前拍定花落誰家。

襄陽大樓目前為合庫資產管理公司持有，相關主管指出，由於合庫金旗下合庫銀向合庫資產承租的租約是在明年4月底到期，因此新的承租戶將在明年5月開始使用。襄陽大樓全棟10層樓，包括地下兩層停車場，總使用面積超過900坪，合庫金規畫全棟出租給商旅業者使用。

據了解，此次合庫的資格標審查，主要提出6大要件比較，包括月租金的上限、實收資本額、營運規模、成立的時間、財務結構、獲利能力。

合庫對此指出，先前內部經過資產活化效益的評估，決定採取整棟出租給商旅業者，而非逐層出租作為商辦，一來是由單一業者整棟管理，比起合庫還要逐層找出租戶的管理方式，明顯更有效率。

再者，合庫也評估，襄陽大樓附近的商旅業愈來愈興旺，由於襄陽大樓位於重慶南路上，近年赴台灣旅遊的中港日背包客益增，使得西門商圈的新興商旅一間接著一間蓋，整個商旅區更從西門商圈擴大到台北車站周邊，襄陽大樓也因此被多家商旅業者相中。

對於商旅業新興商機，民營金融業者例如國泰金等，已直接轉投子公司，興建商務旅館投入經營，對此合庫表示，不像民營業者直接投資商旅業者，但可透過出租的方式來活化資產，掌握商旅業興趣所帶動的商機。

財政部將於年底提出房地合一稅改方案，不動產開發公會全聯會昨（8）日建議，政府推動房地合一稅，應比照先進國家，制定長期持有優惠，凡是持有不動產期間在20年以上者，應給予免稅，以鼓勵民眾長期持有。

中國土地改革協會昨天舉行「房地產稅制改革」研討會，廣邀地政與不動產相關產學界、共有14個學術與不動產業界全聯會代表參加，剖析業界對於房地產稅制改革的意見，訴求讓財政部聽見「更多元的聲音」。

不動產開發公會全聯會祕書長于俊明說，房地合一課稅的關鍵，在於不動產持有成本如何認定，政府應該要提出說明；另外，為免株連無辜，他也建議政府應制定長期持有優惠，例如持有10年以上、20年以內減半徵收，持有期間在20年以上者應給予免稅。

中國土地改革協會理事長王進祥表示，台灣房地產稅制的最大問題，在於地價稅、房屋稅等持有稅長期偏低，造成「養房比養車容易」的扭曲稅制。他舉例，平均一筆土地年繳地價稅才4,706元，一棟房屋的房屋稅年繳7,946元，跟一台汽車年繳9,212元使用牌照稅相比，還更便宜。

他也指出，國內豪宅的有效稅率低得離譜，以帝寶為例，房屋面積為125坪，但每年地價稅才2.3萬元、房屋稅每年也只繳25.85萬元，若以每坪280萬元估算，其市值約3.5億元，其有效稅率僅0.08％，而他國至少均在1％以上，顯示台灣不動產持有稅顯然偏低，亟待改革。

房市冷颼颼，但建商仍逆勢操作大舉推案和徵人。台中七期豪宅建商聯聚集團創辦人江韋侖表示，2015年無懼總統大選前的打房政策，將推2大案，總銷金額240億元，是歷年新高；遠雄建設也表示，建築本業目前員工近900人，今年還會大舉徵才200人，使得建築方面的員工數破千人大關。

江韋侖表示，未來2∼3年全台房市不會太好，建商趁機沉澱也是好事，房價會在打房的時機點調整，台北房價的確太高，台中還沒那麼嚴重，目前台中是台北房價3分之1，算是合理區間。

遠雄建設總經理湯佳?昨日表示，現在房市的剛性需求仍在，加上第4季是傳統旺季，需要成家立業的年輕人仍會購屋，只是目前觀望氣氛濃厚。

聯聚集團今年不僅有七期豪宅「聯聚理仁大廈」完工，明年更不畏打房政策陸續出爐，將推出台中市最高商辦大樓「中雍」，每層450坪，每層總價含車位近3億元，總銷金額120億元；以及七期豪宅「瑞和」，單坪估計68至88萬元，總銷金額120億元。

內政部長陳威仁今天表示，合宜住宅階段性任務已完成，中央未來不會推合宜住宅，將以社會住宅與住宅租金補貼為主。

台灣團結聯盟籍立法委員周倪安上午在立法院內政委員會詢及未來是否繼續興建合宜住宅？

陳威仁答詢時說，當時興建合宜住宅是為平抑房價，但合宜住宅階段性任務已完成，且新北市與台北市找不到土地可以興建，中央已不會再推合宜住宅。

他表示，目前只有林口A七與板橋浮洲兩處合宜住宅，兩基地合計售出九千戶。

國稅局地毯式查稅，今年不僅針對成屋出售的財產交易所得「呼籲」近年曾出售房屋的民眾實質申報，並且鼓勵主動補稅，在預售屋的部分，「換約」已經執行查稅將近3~4年，補稅者雖抱怨「傷荷包」卻不敢張揚政府選擇性查稅的作為，學者指出，現在連契稅都在查稅，許多補稅狀況早就把售屋獲利給吃掉了。

國稅局將預售屋與鉅額不動產交易案件列入查稅對象，其中預售屋的部分，依照《所得稅法》第14條規定，財產及權利因交易而取得的所得都屬財產交易所得，應以交易時的「成交價額」減除取得成本，併入綜合所得課稅，因此即便出售房屋「權利」的售屋所得，也得併入當年度所得稅核課。

由於「換約」所得屬於資本利，得併入綜合所得，往往綜所稅課稅級距馬上跳至40％，也讓不少靠預售屋換約大賺錢的投資客，連補帶罰等同把獲利都吐出來了。

淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，現在國稅局連契稅都查，不再依據房屋課稅現值，而是以實際造價費用課徵，也讓不少建商因契稅補繳了上百萬元稅金。

通車推升房價 周邊500公尺最保值

沿捷運購屋定律不敗，尤以雙捷運站漲相最佳！台北捷運松山線預估11月中通車，中山站、南京東路站和松江南京站升級成雙捷運站，據房仲業者統計，通車效應推升松山線雙捷運站周邊房價，年漲5.8％~9.5％。

台灣房屋統計台北市13個雙捷運站近1年周邊房價，發現捷運松山線漲幅最明顯，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，松山線完工後，捷運3橫3縱的「棋盤式」設計串聯交通網絡，造福北市通勤族，捷運周邊成房市升值保證，以捷運500公尺內房屋保值性最佳。

商圈生活機能佳
捷運中山站因有大型百貨、餐廳、服飾店和大小旅店，加上距離台北車站很近，生活機能優越，由去年平均每坪61.1萬元，升至今年每坪66.9萬元，年漲9.5％居冠。

信義房屋南京西路店專案經理陳為汛表示，中山站周邊是少數有商圈又有雙捷運站點的地段，因此很多人會想前往置產，不論是想自用的自住戶，或是想做出租使用的投資客都大有人在，房價自然會漲。陳為汛補充，中山站近中山區與大同區交界，大同區舊公寓約每坪約70萬元，新成屋每坪可達80至100萬元，不過中山站周邊地段太好，導致換屋率不高，釋出量一直很少。

看屋人數增4成
南京東路站及松江南京站原本只有1條捷運貫穿，松山線完工後也晉升為雙捷運站，房價年漲6.2％、5.8％。信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，南京東路站本身屬於辦公商圈，同時生活機能也強，房價最近再因交通受惠很自然。

永慶房屋松江南京直營店店長林彥魁則說，受到通車預期效應影響，松江南京站周邊近期詢問度極高，看屋人數增加3到4成，交易量也增加5％至10％，房價目前約為每坪78至88萬元。

南港展覽館疲軟
相較於松山線周邊漲幅，台北車站周邊因為多老舊住宅，交易量低，房價相對持平，南港展覽館因位在捷運末端，生活機能不足，導致房價疲軟，年減2.5％。

曾敬德則認為，雙捷運站點大多位於市中心，本身就已處於強勢區塊，因此雖然多1條捷運線會為房市加分，但影響可能不算太大。民眾陳冠宇表示，交通會帶動房價是理所當然的事，不過漲價後也沒什麼感覺，「反正又買不起」。

要說台北市最抗跌保值的地區就非大安區莫屬！因為即使政府實施各項打房政策，房價依舊相對抗跌，不僅有許多口袋夠深的買主指名大安區高樓層名宅外，也有不少換屋族看準這裡的明星學區、大安森林公園與中正紀念堂和國父紀念館三大公園的優質環境。尤其台北大巨蛋預計2015年完工，加上鄰近的松山文創園區，當地房仲預計房價還會再補漲5到15%的空間。

從以前到現在，台北市指標性豪宅大安區一定榜上有名，因此被形容成是黃金打造的地段一點也不為過！而根據實價登錄資料，今年上半年台北市「有行也有市」（交易件數達20件以上一定量能）的5大最貴路段中，「仁愛路三、四段」、「敦化南路一、二段」、「大安路一、二段」、「臨沂街」與「安和路」通通都在大安區，其中除了安和路外，其他都是「百萬俱樂部」（每坪百萬元）。

美商ERA易而安不動產大安仁愛加盟店店長羅啟銘表示，大安區可說是「集三千寵愛於一身！」區內有台大與師大2大學府，文教氣息濃厚。環抱大安森林公園、中正紀念堂和國父紀念館3大公園，以及熱鬧的忠孝東路商圈。還有許多明星學校，包括仁愛國小與國中、金華國中、新生國小、復興國小、建安國小與師大附中。另外，仁愛路、敦化南路則是有名的林蔭大道，更何況還有多條捷運交會，讓這裡房價相對抗跌保值。

羅啟銘表示，政府實施各項打房政策後，台北市區域平均房價跌幅約6%，但大安區僅4%，且據他了解，在這裡經營20、30年有實力的投資客也沒有拋售的現象。大安區近年來不只名宅受歡迎，指名高樓層的比例也越來越高，同一棟豪宅的高低樓層價差逐漸擴大，顯示物以稀為貴的高樓層即使房價較高也非常搶手。

羅啟銘進一步指出，以往同一棟高低樓層價差約在10%，但近1年來可以差到20到25%。像是仁愛路4段、光復南路口的「尚華仁愛」豪宅，因為周杰倫買房受到關注，低樓層每坪約137.7萬元，高樓層181.1萬，價差雖然達到24%，但還是有成交件數，表示條件好的物件民眾仍趨之若鶩。

不可否認，大安區是許多民眾的買房首選，但羅啟銘坦言口袋不深的首購族若想買此區的房子，自備款至少要300萬以上，建議可以鎖定大安與信義區交界、和平東路三段，樂業街、富陽街、臥龍街一帶，中古公寓最便宜每坪45萬起跳，有電梯、屋齡新的大廈則需約65萬。

至於換屋一族，有的專找這裡的明星學校「學區宅」，其中又以師大附中周邊最熱門，如「仁愛A+」屋齡僅5、6年，10到20坪皆有，供不應求讓房價一直處於高檔、議價空間小，因此行情落在每坪165萬左右。另外，換屋族如果預算多一點，鎖定大公園旁準沒錯，大安森林公園、中正紀念堂與國父紀念館方圓500公尺內的最受青睞。

以國父紀念館周邊房價為例，仁愛路第一線每坪150到180萬元，但到了巷子裡可降到90萬左右。而聯合報大樓與華視後方，依物件情況有不同價格，舊公寓每坪50萬就能找到，大廈60萬起跳，好一點的則需70到80萬。稍遠一點的延吉街、市民大道周邊，雖然商業活動較重、有噪音等問題，但房價也要60、70萬。

羅啟銘強調，國父紀念館這裡是大安區難得的「潛力區」！因為台北大巨蛋預計2015年完工，加上鄰近的松山文創園區加持，吃喝玩樂、看展覽、表演、球賽，休閒活動再升級，使得光復南路與市民大道口附近房價後市看漲，未來待建設完成、市容經過整頓，預計又再帶動房價至少補漲5到15%的空間。

房地合一稅制將於年底送進立法院，稅制規則大致已清楚，不過房仲認為，依此標準，對台北市不同區域的衝擊大不同，高價區的大安、中正衝擊較大，北市外圍區域的衝擊較小。

永慶房屋表示，根據實價登錄揭露資料統計，2014年北市12個行政區中，大安區有高達 41%的住宅交易總價在新台幣3000萬元以上，中正區也有 37%，明顯高於其他行政區的15%到26%，更大幅高於萬華的5%，預估將是這波房地合一稅制改革下的強震區。

新法上路後，不少大安及中正區屋主將面臨售屋獲利減損的局面，預料這兩區在新法上路前掀起的售屋換屋潮將較其他區域多。

至於總價3000萬元內熱度高的區域，例如中山、文山、北投、內湖、萬華等區域，除中山區外，其他區3000萬元以上房屋佔比不到2成，反倒可望因購屋族轉移購買而受惠。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，依照政府目前釋出的資訊，房地合一最快明年完成修法，2016年初上路。對多屋族、置產族、投資客來說，若無法在新法上路前出售房屋，勢必面臨獲利減損，甚至因買氣下滑而求售無門，建議屋主可考慮「先賣再買」，並以總價3000萬元內產品為優先，如此才較為保值。

黃舒衛說，依目前市場熱度看來，除中山區因低總價產品較多而受首購族青睞而排名居首外，若是換屋族，市郊區的文山、北投、內湖等應為購屋者首選，不僅可擁有較佳的居家環境，交通便利性也不錯，長期更擁有保值與增值空間。

台北市捷運松山站即將完工，屆時有兩條支線交流的「雙捷運站」將增加至13個，而根據內政部實價登錄統計顯示，近一年這些雙捷運站周邊房價，漲幅最高的地區為中山站，房價上漲高達9.5%，其次則為南京東路站的6.5%；不過即使有雙捷運加持，還是有下跌的地區，像是南港站周邊房價，就比去年下跌2.5%。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，台北捷運松山線本周初勘，捷運局預計一周內可完成改善，再經交通部履勘後，預估下月中可通車，而新增加3個雙捷運站：中山站、南京東路站、松江南京站，近一年來房價受惠於通車效應，以松山線沿線漲幅較大，分別有5.8%-9.5%的漲幅。

隨著第一條捷運木柵線通車後，捷運逐漸變成大台北通勤族，日常生活的一部分，徹底改變市民生活，因此成為房市的票房保證，尤其捷運周圍500公尺以內的房屋，保值性佳，無論是轉手或是銀行貸款都能享有優勢。

劉志雄分析，中山站周邊有大型百貨公司，巷弄內有許多餐廳、服飾店，另外還有中山區運動中心，距離台北車站近，生活機能相當優越，去年有信義線通車，今年又有松山線加持，持續推升周邊房價，因此以年漲幅9.5%居所有雙捷運宅之冠，至於南京東路及松江南京站本來只有一條捷運貫穿，松山線完工後晉升為雙捷運站，房價年漲幅也分別有6.2%、5.8%。

雙捷運站周邊房價變化
雙捷運站周邊房價走跌特例：台北車站、南港
相較於松山線周邊的漲幅，台北車站周邊則因為住宅多屬老舊產品，交易量不多房價相對持平，至於南港展覽館則因為屬於捷運末端站，生活機能不足，所以房價較為疲軟，年減2.5%。

劉志雄指出，雙捷運宅在房市多頭時有助漲的效果，在房市出現轉折時，更能有所支撐，是進可攻退可守的產品，以今年前9個月來說，台北市房市交易量是近12年新低，價格也呈現鬆動，但受惠於雙捷運加持，周邊房價大都維持平盤或小漲，而有通車預期效應的松山線周邊漲幅較大，至於其他通車已久的捷運線，則生活機能穩定，房價漲跌也就回歸常軌。

近期交易量明顯萎縮，全台房市冷清清，不過被喻為房市救星的捷運松山線即將在11月底通車，這項消息為嚴寒房市注入一股暖流。而捷運挾帶著交通與地利之便，具票房保證的實力，讓想逐捷運而居的搶捷族也開始出動，周邊房價補漲指日可待，但專家也提醒，通車那一刻利空出盡，房價起跌點就從這邊開始。

包租公律師蔡志雄在《TVBS地球黃金線》節目中指出，近期利空消息出盡，很少有利多的消息，但即將在11月底通車的捷運松山線為房市捎來一道曙光。雖然目前大安區房價有略為鬆動的跡象，但隨著交通利多，依然會為區域房市帶來補漲行情。

其中，捷運松山線沿線中的北門站漲幅最高來到9.5％，但其實北門站以前是沿線中站點相對偏遠的區域，但蔡志雄表示，不動產都有一個特色，就是漲最多的他會最先跌、價格較低的就會有補漲行情。 為什麼大家會一致看好松山線會為房市帶來幫助，蔡志雄認為，沿線中的西門站會銜接板南線，中山站則會銜接淡水線以及信義線，另外，松江南京站和南京東路站都分別銜接新蘆線還有文湖線。

而今日大家買的捷運宅，買的就是所謂有兩條捷運路線通過的雙捷運，而非介於兩個捷運站中的產品。 就未來還有很多規畫中的捷運站而言，以後捷運站可能會跟公車站牌一樣多，所以蔡志雄提醒，若是選擇雙捷運路線通過的產品，將來地段與房價的保值，一定會有優勢存在。 但蔡志雄認為，現在大安區房價已經率先鬆動了，松山線的通車會帶來多大的補漲效應可能也有限，也並不是太樂觀。

而捷運宅買的就是規劃中或是興建中這些可能有預期的行情，但常常會發生一種情形，就是通車的那一刻「利多出盡」，房價就從那時候開始跌，而這些都是若要買在松山線周邊需要注意的事。

指標案明年Q1上市 賣不掉也能租

台中市七期今年豪宅市場少有亮點，指標建商聯聚建設卻選擇在明年第1季推出辦公大樓「聯聚中雍大廈」，每戶3億元，為台中商辦市場注入一劑強心針。業者認為，房市冷清，推辦公產品至少能維持租金收益，也是低迷現況的因應策略。

一戶總價3億元
「聯聚中雍大廈」位於台中市市政北七路，總銷金額120億元，每坪約66萬元，一戶總價3億元。聯聚建設創辦人江韋侖表示，公司將保留5成作總部，不過本案主要是當初有朋友詢問後規劃推出，買方設定為台商企業總部，目前詢問度不錯，屆時不會特別銷售。

江韋侖坦言，因台中的企業可能有自己的廠辦，商辦需求不如北部龐大。不過第一太平戴維斯總經理高銘頂對台中市場則抱有信心，因這幾年豐邑、聯聚、順天等建商陸續推出辦公大樓，讓七期辦公市場增溫，有台中企業主、外商陸續購買。

整體住宅市場買氣低迷，高銘頂分析，若建商持續推住宅案，銷售期拉長，建設公司也難有收益，但推商辦除了規劃自用外，賣不掉也能出租，增加租金收入，減少持有成本的壓力。

「七期不缺豪宅，能賣的商辦卻不多。」同在台中七期推出商辦案的興富發建設副總經理廖昭雄指出，除了因應房市景氣，七期商辦供給量不大，租金則有往上調的趨勢，每坪租金超過1000元，商辦市場具發展性。

每坪成交價38萬
全國不動產七期惠文加盟店店長何永順說，2年前有外商銀行買下整棟商辦，可見確實存在市場需求，七期商辦每坪成交價落在37~38萬元，「聯聚中雍大廈」雖價位較高，不過品牌支撐力強，預計仍有客戶願意埋單，但周邊商辦相對平價，恐引起比價效應。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，科博館特區的居住環境，早在20多年前就是台中之最，鄉林選擇在此設立企業總部，濃濃的人文、藝術與文創氛圍，也為集團提供成長茁壯的養分。

賴正鎰強調，科博館與植物園是台中的都市之肺，草悟道綠園道更是台中的綠色動脈，即使鄉林集團事業版圖逐漸擴大，他仍堅持不搬離，除了接班人的教養考量之外，他更希望提升員工的質感，也是一大因素。

賴正鎰指出，他長年受到科博館、植物園文教科學自然的薰陶，才創建出享譽國際的涵碧樓文創酒店，也進一步帶領台灣的文創產業在國際發光。大陸山東青島涵碧樓日前正式開幕營運，就是涵碧樓成功拓展全球市場的首發。

喜愛科博館特區生活圈的賴正鎰說：「愛這裡的土地就像戀家一樣。」他指出，20多年前，當時總部旁有一小塊土地要釋出，他立即出手，光是整合周邊的土地，就花了超過20年時間。

對於這塊耗盡心思取得的土地，賴正鎰選擇興建頂級豪宅，並推出以「人文豪宅」定位的「鄉林美術」，還未推出就受到周邊傳統富人區的青睞。

據了解，「鄉林美術」原本要到成屋時才進場銷售，但在結構中就被預約二成，全都是「董事長摯友關係」而惜讓。因此賴正鎰決定採預約制的「評鑑式」看屋銷售模式，由於客層身分敏感，公司甚至不做廣告行銷，住在附近的建築師常跟賴正鎰打趣說：「這是可遇不可求的作品。」

過去擅長造鎮的遠雄建設近年改向中南部發展，遠雄建設總經理湯佳峰表示，遠雄將觸腳伸向中南部，並興建中小坪數宅，以因應未來的人口結構改變。

湯佳峰指出，過去在大台北地區推案較多，但目前改變經營策略，縮小一點營建規模，同時也因為台灣的人口結構到了2021年不增，反有可能減少，少子化之下，銀髮族會愈來愈多，人口不會成長，但家庭戶數會增加。

湯佳峰說，家庭結構有可能從三代同堂慢慢變成二代同堂，每個家庭人口從3人多一點降為不到3人，這些小家庭隨著房價上升，購買力下降，勢必只能選小坪數房子，因此遠雄改採興建30坪到40坪，2房到3房的小坪數宅，也順便補足社會住宅的不足。

遠雄預計第4季再推出4起個案，包括台中市的南屯、清水，嘉義市和台北市內湖區5期重劃區，總銷各為新台幣34億元、16億元、23億元、18億元，總銷約91億元，除了內湖建案先建後售外，其餘為預售案。

環保團體昨天前往國有財產局台南辦事處陳情，指統樂公司「統一夢世界」開發案侵占國有地20多公頃，要求國產局收回土地，停止租賃契約；國有財產局台南辦事處主任林秀娟表示，國產局與統樂並無土地租賃關係，也無權收回土地。

統一集團旗下的統樂公司計畫在台南玉井區、曾文溪自來水保護區內，建立300公頃的「統一夢世界園區」，因地點敏感引發環保爭議。對此，統樂開發公司經理李耀名昨天重申，該公司是根據「國有非公用土地提供申請開發案件處理要點」，合法向國產局提出申請開發，沒有所謂租賃或購買國有地問題。

台南市環保聯盟理事長黃安調指，統樂自87年起在玉井愛文山國有地開發，原本預訂開發高爾夫球場，經93年檢察官起訴，97年11月台南地方法院宣判有罪。

黃說，統樂未將土地恢復原狀，卻於98年又送「統一夢世界」開發案環評，目前環保署正進行二階段環評範疇界定會議，黃安調認為，開發案尚未通過，統樂就擅自使用國有地，國產局不應坐視不管。

林秀娟表示，國產局為扮演同意統樂公司申請開發契約的角色，但是內容得經過環評等多重審核才能通過。林說，目前開發案申請尚未通過，統樂與國產局也沒有租賃關係，現因相關法令並沒規定國產局有行使土地收回的權利，目前每年是依規定向統樂提出土地使用補償金。

據中國之聲《央廣新聞》報導，北京市住建委、財政局、地稅局聯合發佈的北京普通住房價格新的認定標準今天開始執行。

根據國家的相關規定，普通住宅的認定要同時滿足三個條件，第一個就是住宅社區的建築容積率在1.0以上；第二個是單套建築面積在140平方米以下；第三是實際成交價格要低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格的1.2倍以下。目前北京執行的普通住宅的認定標準是2011年公佈的，只設定了單價標準。當時劃分了南北兩個區域，如四環內北部地方的價格是每平方米38880元、南部地區為每平方米34560元。六環外地區為每平方米17280元左右。

這個標準當時覆蓋了北京70%以上的購房家庭。但是隨著近兩年房價的普遍上漲，普通住宅的覆蓋面不斷縮小，在通州、大興等等這些區縣的六環之外，大部分新樓盤的單價已經是達到2萬元以上，買個小戶型也會因為單價超標而不會被認定為普通住宅，一些購房者“被豪宅”的呼聲就是逐漸在增多了。

調整後的標準，是五環內單價在每平方米39600元，總價是468萬元，五環到六環是單價每平方米31680元，總價在374萬元，六環之外的單價是每平方米23760元，總價是281萬元。單價、總價兩個標準符合其一就是可以的。普通住宅的買賣是可以享受契稅、營業稅等稅收優惠政策的。這些年隨著房價的普遍上漲一些普通住宅被豪宅，而沒有辦法享受稅收優惠，所以說要求調整的呼聲還是非常高的。個人將購買超過5年的這個普通住房對外銷售的，免征營業稅。個人購買非普通住房，按照3%的稅率來徵收契稅。對於個人購買普通住房，住房是屬於家庭唯一住房的，減半來徵收契稅的；對個人購買90平方米以下的普通住房，並且這個住房是屬於家庭唯一住房的，會按1%的稅率來徵收契稅。

　　據用益信託截至昨日統計資料顯示，9月地產信託的發行持續降溫之勢，48款地產信託共募集資金136億元，規模環比下滑16.6%，也是今年以來的新低。

　　統計資料顯示，今年9月共發行467個信託專案，整體規模為645.6億元，環比下滑近三成。在整體規模下降的同時，地產信託延續今年以來的降溫態勢，無論是發行數量還是發行規模都是年內新低，不過其年化平均預期收益則略有提升至9.59%，而且仍遠高於9.14%的行業平均水準。

　　對此，用益信託一位分析師表示，信託公司對於成立房地產信託計畫越來越謹慎，房地產信託的融資規模目前處於下滑期，加上信託兌付高峰期的逐步來臨以及經濟機構處於調整期，所以今年以來整個地產信託的發行都比較冷淡；而且投資者對房地產信託投資也提高警惕，不過由於節假日仍有一些統計資料在收集統計，可能9月的資料還不夠全面。

　　事實上，由於房地產市場的不明朗，各信託公司很早就對這一領域進行規避，自去年底以來，大部分信託公司紛紛抬高了房地產信託發行門檻，儘量避開一些三四線城市的地產項目。一位信託公司負責人也指出，地產信託仍在發行只是公司較以往審核得更嚴格，畢竟地產商有很強的融資需求，目前地產專案只針對資質好的地產企業展開。

　　在樓市低迷的情形下，近期取消限購、提供購房貼息、購房補助等政策相繼出臺，近日央行又放鬆首套房認定標準，業界認為房地產市場有望迎來新一輪繁榮，不過對於地產信託的走勢仍有待觀察，發行可能會逐漸回暖。

沒有雲集的明星，也沒有炫目的走秀，一年後（10月8日）再次出現在青島時，萬達集團董事長王健林只宣佈了一個消息。

一年前，萊昂納多•迪卡普里奧、章子怡等國際國內巨星受萬達之邀約，赴青島走秀。王健林宣佈啟動東方影都專案。這個投資達500億的項目，占地376公頃，總建築面積540萬平方米，設計有影視產業園、大劇院、汽車秀、萬達茂、酒店群、遊艇中心、國際醫院、酒吧街八個功能區。

除了對設計稍作修改外（如原計劃建設的會展中心將由大劇院來取代，萬達城的提法被改為萬達茂），王健林已將該項目定義為2014年至2017年萬達的頭號項目。萬達已投入的啟動資金高達100億元。

早前的記者發佈會上，曾有記者問王健林，萬達文旅城規劃中商業專案是否為銷售住宅而打造。王健林稱這是一種“侮辱”。類似青島東方影都的萬達城項目，被王健林視為真正意義上的創新。它不同于萬達過去建造的萬達廣場。在王健林看來，住宅銷售是手段，而不是目的。通過住宅銷售回籠資金，可以反哺商業和酒店等設施的建造。“100億元可以做很多地產生意。”王健林說，但萬達投資東方影都是懷著對電影事業的熱忱，投鉅資打造全產業鏈。

青島影視產業園占地200公頃，總建築面積70萬平方米，分為製作區、外景區和體驗區。製作區30個攝影棚呈組團式佈局，每個組團有5個不同規格的攝影棚，並搭配置景車間、製作用房和臨時外景地。不僅是前期拍攝，王健林特意提到，東方影都還配備後期製作中心。外景主題景區共有7個主題拍攝景區，分別從春秋戰國到建國初期，既有戰爭場景，也有歐美風情。王健林公佈了更加細化的建設方案。

基於三點理由，他認為東方影都一定會成功。首先是中國電影市場的迅速發展。連續幾年，票房以每年30%的速度遞增。儘管年初有人預測，在連續的高增長之後，勢頭會放緩，但王健林稱，從今年的成績來看，市場發展和消費熱情比此前預計的更快，到2018年，中國的市場份額將超過北美，到2023年有可能達到北美票房的兩倍。

其次，是政策的傾斜和扶植。據瞭解，青島市政府出臺了一系列影視產業扶持政策，設立青島市影視產業發展基金、給予影視企業資金扶持。萬達集團決定注資青島影視產業發展基金，首期規模為50億元，後期還將持續注入資金，對在東方影都影視產業園區完成主要拍攝製作的優秀影視作品給予補貼。

青島市政府還將出臺眾多相關政策，為影視企業創造極佳的外部發展環境。其中包括：支援金融機構推出適合影視產業需求特點的信貸產品，建立影視企業貸款風險補償機制，支持影視企業上市融資，扶持培育影視龍頭企業，簡化企業註冊手續，提高政府審批效率。扶植政策是青島市政府和萬達管理團隊經過一年多的時間裡，通過市場調研，共同推進的。

第三是因為萬達自身。萬達引進了國際管理團隊。擔任東方影都影視產業園CEO的 Stephen Mensch，曾任全球著名娛樂巨頭TBS廣播公司的高級副總裁，在任職的25年間，創立了全美第三大影視製作中心，TBS廣播公司在影視拍攝、後期製作及視覺效果等方面的生產能力實現了翻倍增長。而擔任東方影都影視產業園的COO的 Nancy Romano，曾是澳大利亞福克斯首席執行官，長期領導包括影視基地在內的澳大利亞福克斯各項業務。


斥鉅資、迅速形成規模效應、挖角管理團隊、快速模仿成功案例後形成自己的特點，過去數年時間裡，這幾乎是萬達投資方式的縮影。儘管萬達並不將自己定位為一家地產公司，但從不久前公佈的招股說明書看來，仍顯示出地產公司的特質。較高的資產負債率，現金流大部分來自於物業銷售。

其招股說明書亦透露，未來類似東方影都的文旅城將是萬達的戰略投資重點。計畫於2017年4月開業的東方影都，有望改變萬達的盈利模型。2017年乃至更遠的未來，從財報上或將反映出王健林醞釀已久的轉型計畫，其收入和利潤將更多來自于文化產業和持有型物業。

從對手到合作夥伴。樓市調整期，房地產電商與二手房仲介不停變換角色。

自今年3月開始，由於京滬兩地共9家房產仲介企業曾聯合掀起封殺安居客、搜房網的活動。其中，也包括21世紀不動產。但令人始料未及的是，10月7日，21世紀中國不動產宣佈，與搜房網（NYSE：SFUN）簽署戰略合作協定。

據透露，雙方戰略合作主要包括如下內容：21世紀中國不動產與搜房網將在廣告推廣、電子商務、房源服務、互聯網與房地產金融以及一、二手房地產經紀業務等方面，形成互惠的戰略合作夥伴關係；21世紀中國不動產將向搜房網定向發行公司股票，融資完成後，搜房網將持有公司20%的股權；21世紀中國不動產將向搜房網發行可轉換債券以支援公司的運營需要，此外搜房網還將向公司創始人提供再融資。通過此次戰略合作，搜房網的出資總額約為5，100萬美元。交易完成後，搜房網將成為21世紀中國不動產第二大股東。

10月7日北京時間夜裡，在美國上市的21世紀中國不動產（NYSE，CTC）收盤大漲49%。

此前，搜房網還與世聯地產、合富輝煌進行了戰略合作。

“與搜房網簽署合作協定對於21世紀中國不動產是重大一步，利於公司未來的發展。”21世紀中國不動產董事長兼首席執行官張東純先生表示，“搜房網現有的線上優勢可以幫助促進我們的房地產特許模式的創新，為我們的經紀人提供更加良好的工具及系統，以向客戶提供更加完善的服務，也有利於我們進一步擴大特許加盟網路。”

對於搜房與21世紀不動產的合作，偉業我愛我家分析師孔丹認為，受宏觀經濟下滑以及樓市調整影響，搜房網與21世紀不動產都需要給資本市場講故事。中原地產分析師張大偉也表示，搜房的高市值曾經是中國房地產市場的神話，一個依託行業的服務型輕資產公司市值，可以接近有上億平米土地儲備的?大。“之前的搜房善於講故事。然而，今年以來，搜房收費模式幾次受到仲介聯合抵制，並深受資本市場質疑。所以，擁有大量現金的搜房，開始收購代理行與仲介股份。但世聯、合富輝煌以及21世紀不動產的市場份額非常低。這種比例的收購，對提高搜房的話語權基本沒有幫助。”

據知情人士透露，搜房目前還在二三線城市物色一些中小仲介，進行加盟或者收購。值得關注的是，受樓市調整影響，二手房仲介也在面臨衝擊，不少門店調整關閉。甚至還傳出了有仲介機構卷款逃跑的消息。

今年上半年，21世紀中國不動產副董事長兼總裁盧航意外地表示，21世紀不動產正在進行一些包括公司架構的調整，主營業務結構的調整，門店佈局的調整。盧航當時表示，我們早在2013年市場還是相當火爆的時候，也就是這輪樓市的調整萌發之前，就著手公司策略的調整了。而去年擴張比較激進的個別企業，今年調整收縮的力度可能更猛烈，更難受。


盧航表示，21世紀不動產集團高層今年春節過後匯總各區域的資訊後，經過認真調研後發現，這次房地產的調整，是市場因素導致的，與往年政策因素主導的調整有很大不同，如果沒有政策方面大的干預，這次調整的時期會比較長，所以及早作出了部署。在主動壓縮、優化部分門店的同時，21世紀不動產也在加快特許加盟業務的發展，僅今年就增加了一百多家特許加盟店，門店數量的增長今年在全國同行應該是最多的。

孔丹認為，隨著樓市深入調整，未來線上和線下的兼併和博弈還會發生，仲介之間的兼併也會增加。市場會充滿更多變數。

[“施華洛世奇的身份正演變為一個房地產業的奢侈品牌合作者。”娜佳表示，地產項目能給奢侈品品牌帶來很多增量價值，高端地產業正處於一個上升發展期。進軍高端房地產業，對品牌來說是走入了更高的境界，這是品牌推廣的深化]

施華洛世奇公司正低調地在全球房地產領域下著一盤大棋，並已開始向北京等中國城市下手。由於涉及商業秘密，簽訂協定後施華洛世奇才會公佈其他幾個城市的名字。

9月，施華洛世奇公佈了與迪拜地產開發商合作的迪拜超奢華住宅項目。但位於奧地利的施華洛世奇建築團隊相關負責人對《第一財經日報》記者獨家透露，迪拜專案只是他們在亞洲、歐洲和中東房地產佈局中的一小部分。目前，該公司正與北京以及其他幾個中國內地城市進行相關接觸。

“施華洛世奇的身份正演變為一個房地產業的奢侈品牌合作者。”奧地利施華洛世奇建築團隊的相關負責人娜佳•布萊克妮（NadjaBrakonier）說，進軍高端房地產業意味著品牌文化推廣進入了更高的境界。

“我們正進行著一些相關的項目。”近日，娜佳對《第一財經日報》記者介紹，公司正嘗試著在房地產界尋找各種合作機會。

她介紹，9月公佈出來的迪拜住宅項目簽訂協定一事又有了新進展，10月13日項目將正式開工。這些雖然是最近發生的事，但他們已經與迪拜的地產開發商Tebyan就如何開發這一專案討論了一年。

最終定下的方案是，地產開發商負責地產專業的領域，施華洛世奇負責設計細節，將住宅打造成水晶主題。在施華洛世奇看來，這樣能通過住宅融入其品牌文化，這個著名家族品牌的看家本領就是精確的切割技術和仿水晶產品。

迪拜的這個名為“施華洛世奇奇妙空間”的住宅項目，包括兩棟地上29和14層高的塔樓，雙塔在4層通過平臺連接。住戶在家中可以看到迪拜碼頭、朱美拉海灘酒店和廣闊的海景。

在施華洛世奇方面看來，這種跨界對品牌推廣來說順理成章，其進軍房地產並不是想要投資，而是一種品牌文化發展的趨勢。

“施華洛世奇的身份正演變為一個房地產業的奢侈品牌合作者。”娜佳表示，地產項目能給奢侈品品牌帶來很多增量價值，高端地產業正處於一個上升發展期。進軍高端房地產業，對品牌來說是走入了更高的境界，這是品牌推廣的深化。他們推廣的從來都不是只有珠寶產品，而是奢侈高端的生活方式。給高端住戶以奢華體驗的住宅跟這種品牌理念是一脈相承的。

這種合作並不是拍腦袋的行為。早在之前，施華洛世奇就有自己的燈飾和室內裝飾產品團隊。娜佳說，在相關設計領域，施華洛世奇已經積累豐富經驗，與地產業合作也是發揮了這種優勢。

迪拜專案的實施讓施華洛世奇備受鼓舞。娜佳介紹，公司肯定會繼續與各國房地產業的高端項目合作，其中一些項目已經在運作。他們關注的地區包括印度等亞洲國家、靠近中東的國家，還有歐洲的國家。

中國也在施華洛世奇的佈局之中。娜佳透露，施華洛世奇其實已經跟北京以及其他幾個中國內地城市的相關公司進行了商業接觸。

至於這些地產項目建成後的用途是什麼，娜佳表示這些還沒確定，但肯定是酒店迎賓用途或是住宅用途這二者之一。而且目標客戶群體的定位均是高端人群。

她說，所有的這些房地產開發項目，施華洛世奇都會在計畫最初就參與進來，最終形成一個開發商和施華洛世奇都滿意的方案。

近年來，施華洛世奇並非唯一進軍地產業的奢侈品品牌。


2010年，全球最大奢侈品生產商酩悅軒尼詩-路易威登集團公佈，將在阿曼及埃及兩國開設兩項高端房地產開發業務。2011年，愛馬仕推出了在中國珠海的地產專案愛馬仕公寓，合作方式是愛馬仕品牌傢俱飾品在公寓中被廣泛採用。2014年8月，義大利奢侈品品牌芬迪(Fendi)宣佈首次進軍房地產行業，聯合阿根廷豪華地產商在美國邁阿密開發地產專案，這是一幢12層高的面海大樓，樓內有58間獨立公寓，以品牌傢俱作為裝潢，預計將于2016年夏竣工。

“這表明供應商正在從被動轉為主動。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，如果在這種合作中品牌負責內部裝飾、內部傢俱等，這些品牌實際上有點類似于供應商的角色。

他說，如果品牌瞄準了自己的客戶群體，而高端地產業的客戶跟品牌的目標客戶吻合，這種合作是有利於品牌推廣的，也有利於培養客戶的忠誠度。

據美國CNBC網站10月7日報導，高緯物業（Cushman&Wakefield）日前發佈全球房產投資報告，顯示2013年6月至2014年6月全球房產投資同比上漲17.2%，增至7880億美元。其中，紐約成全球房產最熱門投資地。

此外，高緯物業公佈全球25大房產最熱投資地，前10位分別為紐約、倫敦、東京、洛杉磯、三藩市、巴黎、芝加哥、華盛頓、達拉斯與中國香港。

北京、上海躋身榜單前20名。其中，上海位列第16名，北京位列第19名。

地政總署9月批出4份預售樓花同意書，涉及單位2911伙，創2012年9月以來單月新高，其中包括會德豐地產的將軍澳 THE PARKSIDE，該公司發言人表示計劃年底才開賣，不過，位於毗鄰的天晉III B期雖未獲批預售樓花，但新地（00016）副董事總經理雷霆指若日內獲批，將趕緊推出發售。

尚未發售單位逾2200個

除THE PARKSIDE外，9月獲批預售樓花同意書的樓盤還有嘉里（00683）沙田九肚玖瓏山、?地（00012）馬鞍山迎海．星灣御及市建局西營盤星鑽，當中規模最大涉及1092伙的迎海．星灣御，本月已率先推出發售。

據地政總署資料，9月有26個項目仍在審批中，涉及6485伙，較8月的9424伙少2939伙。不過，今年首9個月計，地政總署批出預售樓花單位逾1萬伙，較去年同期7166伙急升逾4成，亦是2004年以來的10年新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，情況顯示政府決心加快樓花供應以紓緩供應不足的問題。

劉嘉輝指出，早前已獲批預售樓花同意書，但尚未發售的單位仍有逾2200個，即使扣除剛推出市場發售的迎海．星灣御，短期供應仍高達4000伙，相信不少將於第4季開賣。

市場消息透露，英皇國際（00163）新近購入跑馬地奕蔭街17至19號地盤，涉資約1.3億元，擬發展為商住大廈，總投資額約3億元。根據大綱圖顯示，用地屬於「住宅(甲類)」用途，設有主水平基準以上85米的高度限制。

新盤首3季績佳 5發展商套現逾812億

5大發展商首三季套現成績理想，售樓共逾812億元，個別更已達標。展望本季可望登場新盤近9,000伙，在套現壓力稍紓緩，以及佔中未礙銷情下，發展商新推定價趨進取。

今年新盤推售如潮，發展商套現進度快，本報據銷監局網頁內的多個新盤成交紀錄作統計，計算5大發展商今年首三季套現成績（見表）。

長實首三季「吸金王」

長實（00001）成為首三季的「吸金王」，期內主要銷售樓盤包括荃灣環宇海灣、大埔嵐山I期及長沙灣丰滙等，合共套現逾245億元；對比集團在今年初的本港售樓目標收益300億元，似乎已經相當接近。

現時集團正部署推售嵐山II期，另有將軍澳緻藍天同樣有待推出，大埔估計要達標並非難事。

另外，新世界（00017）受惠於多個合資項目，例如西南九龍GRAND AUSTIN、馬鞍山迎海．星灣等，本年至今暫已套現逾140億元。雖然該集團今年的賣樓目標有120億元，並非由年頭開始計算，嚴格來說不屬超標。但集團系內的馬鞍山迎海．星灣御現正推售，期望可帶來一筆可觀的賣樓收益，以此進度估計，全個財政年度仍有機會超標。

新地套194億 目標可期

其他發展商如新地（00016）的售樓進度也算理想，目前已套現超過194億元，距離達標數字僅欠約90億元，而年內還有多個大型新盤可能推售，相信最終可以達標。

展望今季，多家發展商明言佔中對推盤影響有限，大量新盤有望應市，估計最多可有約8,922伙。

將軍澳成推盤重鎮

當中將軍澳成為推盤重鎮，新地的天晉IIIA推盤剛接近尾聲，就已開始部署IIIB的銷售工作；另再有會德豐地產的THE PARKSIDE獲批售樓紙，加上長實等的緻藍天在內，3個新盤合共已有逾2,500伙，將來難以避免有多盤同期爭客的局面。

不過，若以5大發展商首三季的套現成績來看，第四季雖有大量新盤可供推售，但幾個大型發展商一旦同期推盤，將會盡吸市場絕大部分購買力，以現時正在發售的北角柏傲山及馬鞍山迎海．星灣御為例，兩盤熱銷就可能令其他中小型發展商按兵不動，故本季的實際推盤量可能會大打折扣。同時，近期整體一手市道氣氛良好，第四季所推出的樓盤，定價方針很可能會轉趨進取。

萬科（02202）、恆大（03333）首9個月銷售分別佔全年目標74.5%和89.3%，全年可望達標。券商瑞信估計，內房第四季度銷售按年平穩或輕微增長，但樓價仍未止跌。

內房末季銷售料穩 樓價未止跌

瑞信指，內地主要城市黃金周銷售重回2013年同期水平，惟受累於未來數月內房洶湧推貨，將令供過於求情況進一步惡化，相信內地政府續出台利好樓市政策，以防經濟下行風險。明年樓價則穩固於現水平，但不認為銷售量會有顯著增長。

該行指，內房股中期毛利仍受壓，但信貸危機減輕，板塊已接近低位，惟難有大幅調整評級，推薦藍籌及估值較低的萬科及華潤置地（01109）。

萬科首9月售樓 暫達全年74%

近期頻獲券商唱好的萬科，昨公布首9月累計銷售1,490.6億元（人民幣，下同），按年增長16%，已達全年目標2,000億元的74.5%，單9月份銷售金額則是195.9億元。

另新增2個物業項目，分別位於廣州及福州。廣州項目萬科佔25%權益，需付地價1.48億元，福州項目則全資擁有，需付地價14.5億元。

恆大首9個月合約銷售額達982.4億元，按年增31.6%，已完成全年目標1,100億元的89.3%。單是9月合約銷售額約82.3億元。

華人置業（00127）宣布派發總額為每股2.55元的Moon Ocean特別股息，當中包括特別中期股息每股1.7654元，及特別中期分派每股0.7846元。

上述特別股息，須待出售交易及買賣協議獲股東特別大會批准後方可作實。華置於9月初宣布出售Moon Ocean及其他附屬公司予大股東劉鑾雄。

政府公布本季賣地安排，其中馬鞍山白石耀沙路住宅地會率先在本月24日招標，12月5日截標，估值約15.5億至16.3億元。

不設限量條款 可建550伙

馬鞍山白石耀沙路住宅用地，位於新地（00016）早前投得的白石用地旁邊，地盤面積約25萬平方呎，地積比率約1.53倍，可建樓面面積約38.8萬平方呎，沒有限量條款，估計可以興建約550伙單位，平均單位面積約700平方呎。

由於地皮位處臨海，故業界估值較為樂觀，地皮估值約15.5億至16.3億元，樓面呎價則約4,000至4,200元。新地今年3月投得的比鄰住宅用地，地價達18.3億元，樓面呎價約4,241元。

另政府除持續賣地，增加短、中期住宅供應外，亦積極開拓更多的中、長期住宅用地。

污水廠遷岩洞 騰28公頃地

其中沙田污水處理廠遷往岩洞計劃，亦已跟艾奕康有限公司簽署顧問合約，就搬遷工程進行初步及詳細設計、評估影響、工地勘測、公眾參與活動，以及建造工程的招標及監督工作。其中勘測及設計工作預計於2017年起分階段完成，合約總值2.5億元。

渠務署署長鍾錦華表示，沙田污水處理廠遷往岩洞可騰出現址約28公頃土地，面積約相等於29個香港大球場草地面積（香港大球場草地面積0.962公頃），作有利民生的用途。