超出安全水位 「賣不掉丟給法院」

法拍物件爆量，超越買賣移轉棟數，成為危險指標。觀察上月最新買賣移轉棟數與法拍件數，全台五都都超過法拍佔了移轉棟數2成的安全水位，新北市佔3成3，高雄市高達6成4，台南的法拍物件更超越買賣移轉棟數，市況不佳，業者預估法拍物件量可能再增加。

最新上月買賣移轉公布，全台5都數量皆下滑，但同期法拍物件卻逐漸增加，台北市9月買賣移轉棟數達2502件，當月法拍物件為628件，佔買賣移轉棟數的2成5；新北市法拍物件1608件，佔當月買賣移轉棟數的3成以上；高雄市法拍物件也佔買賣移轉棟數的6成，最誇張的是台南市，法拍件數1787件已經超越了買賣移轉棟數。

上月全台逾6千件
法拍市況一向是房地產的落後指標，所有權人繳款不正常3個月後，法院送件申請、查封拍賣到鑑價，約需半年左右的時間，所以由目前的法拍數量，大概可推估半年前到1年前的市況。寬頻房訊副總經理陳俊隆表示，今年全台法拍物件，7月有2千多件，8月4千多件，到9月已達6千多件，顯現近期法拍物件量的確倍增。

「誰願意房子被法拍？當時是因為市況不好，賣不掉，乾脆丟給法院處理。」房市專家Sway指出，法拍物件若佔買賣移轉棟數的2成內，才是安全標準，但目前法拍物件明顯爆量，顯現市況不佳，房產無法轉手，只好流入法拍市場，將來法拍物件可能續增，房產則會跌價。

買氣跌3年未回升
但買賣移轉棟數作為買氣的直接指標，卻也量縮明顯，從2008年至今，僅2010年突破40萬棟，今年8月底前僅21萬棟。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從過去經驗來看，可以35萬棟做為低檔水位，40萬棟做為高檔水位，過去一直在高檔水位，2008、2009年因金融海嘯才跌破40萬棟，但從2011年開始再也沒有達到高檔水位，今年預估大概33~35萬棟，「量較價先行，量縮，價格就有機會修正。」

「都沒跌價的感覺」
法拍物件漸漸增加，買賣移轉棟數卻不斷下滑，民眾Aaron Liao表示：「只能說景氣真的不好，法拍屋增加，大家都付不出錢來。」但Aaron Liao認為周遭朋友普遍仍想買房，「現在看起來好像都沒跌價的感覺，只能說再等看看。」

待售期拉長 北高創7季最長紀錄

中古屋愈來愈難成交，據業者統計去年至今年第3季房屋流通天數，各都會區明顯增加，遠超過去年同期水平。雙北、桃園、高雄都創下連續7季以來，流通天數最長的紀錄，除台南市外，各區40~51天才賣得掉，但去年同期只要26~36天就順利售出，待售期增加2周。

Q2平均降價8%
信義房屋六都的物件流通天數變化，從去年第4季開始大幅走揚。台北市去年第4季為35天，今年第1、2季增為42天，至第3季已延長到50天；高雄市更是從去年第4季的33天，一口氣跳到今年50、51天的水平，桃園地區自去年第1季28天延長到今年第3季43天，一路攀升，中古屋觀望買氣濃厚。

信義房屋新店總站店專案經理王嘉忠表示，過去4周內可賣掉的房子，現在多半會放到6~8周，近期成交1戶「天闊」，就是放了2個月才成交，而且從今年第2季開始，經手過的買賣物件平均降價5~8%。

台灣房屋埔心直營店副總經理何淑媚表示，今年第2季開始市況明顯不佳，看屋人潮量縮3~4成，銷售期拉長，加上桃園楊梅地區新成屋與中古屋的行情愈來愈接近，新成屋開價每坪15~16萬元，但7~8年屋齡的中古大樓每坪14~15萬元，導致買方傾向購買新成屋。

信義房屋企研室專案經理蘇啟榮表示，3年前奢侈稅抵定要實施時，流通天數減少，是因為當時的投資客很快決定，要出售房產獲利了結，所以一度造成賣壓。

政策未定影響大
蘇啟榮指出，這次同樣有房地合一政策影響，流通天數卻增加，一方面是因為政策未抵定，再加上房地合一是複雜的稅法，不像奢侈稅簡單明瞭，所以民眾傾向觀望，造成流通天數增加。

推案遞延房市選後才明朗
建案，以低總價住宅為主流，展望明年第1季，大選過後加上政策底定，房市表現可望明朗。

根據《住展》雜誌統計，北台灣第1季總銷2860億元，第2季攀升到3743億元，第3季回到2801億元的水平，《住展》雜誌主編施絢傑指出，第4季粗估有1000~1200億元案量，受選舉不確定因素影響，許多建案推案時間可能遞延至選後。

小家庭支撐買盤
第4季指標案有新北市新店五峰自辦重劃區「琢青」、淡水紅樹林豪宅「豐盈海」，施絢傑說，位於捷運南勢角站附近，剛進場的「台北時上」，總戶數約500戶，總銷達80億元，反應不錯，而橫跨新莊、樹林的「超級城市Super 1｣，目前持續熱銷，有可能在第4季緊接著推出第2期。

台中市指標案則有「向上up」、「惠宇新觀」、「碧根21」等案，國泰建設在台中英才路、博館路口將推出雙併大樓建案，預計年底公開。大里指標案「德鑫傳世」規劃41~61坪，每坪28.5萬元，專案經理鄭霽昀表示，國慶連假第1天僅2組客戶，「可能大家都跑去看煙火了。」但銷售1個月已賣3成，首購產品有小家庭支撐買盤，不擔心選舉影響。

3房產品受青睞
富旺國際董事長林正雄表示，台中市上半年約推出1100億元建案，下半年應該有800億元，受選舉與打房政策影響，不少預計公開的個案改為潛銷。台中市建築公會表示，市場以30~45坪，總價1000萬元的3房首購產品較受青睞。

高雄今年上半年出現不少大案，如「双城匯」、「永信鼎席」等，高雄市市調協會理事長謝俊正表示，第4季案量約220億元，以首購產品、總銷5~8億元，不超過10億元的案子、開價每坪17~21萬元為主流，如楠梓高雄大學特區泰嘉、泰郡建設2個即將完工的大樓案，仁武區也有江城、冠億建設的新建案。

民眾劉琬婷表示，房地合一政策尚未抵定，「感覺好像可以再等一下，不用這麼急著買房子」，而今年國慶日碰上下雨，降低看屋動力，沒有出門看屋。

國慶連假未增溫
甲山林廣告副總經理徐永仁說，國慶連假買氣未特別增溫，第4季將延續第3季狀況，整體價平量穩，業者就保持平常心，待到今年底明年初大選過後，房市政策確定，也許會出現遞延買氣與推案。

9月仍閃黃藍燈 低單價區較熱

天氣逐漸轉冷，房市卻有回溫趨勢！《住展》雜誌昨公布9月風向球，雖仍維持黃藍燈，但分數稍微回升，成交量也比8月上升1~2成，以平價個案表現較佳。業者表示，持續幾個月的低迷氣氛，市場靠剛性需求撐盤，未有創新高價的新案，因此銷售價格會更務實。

儘管《住展》上月房市風向球燈號連續8個月維持黃藍燈，意即房市仍有衰退現象，但上月分數34.8分，比8月回升1.1分，終結3月以來一路走低。《住展》主編施絢傑分析，房市風向分數上升，除因成交量回升1~2成外，廣告量也明顯上揚。

甲山林廣告總經理張境在分析，7~8月通常是1年買氣較差的時間，9月因氣候穩定、鬼月結束加上低單低總的新案陸續釋出，買氣也會回溫，尤其淡水、基隆、林口甚至鶯歌、樹林這些單價低的區域，回溫狀況更明顯。

樹林鶯歌案量增加
張境在指出，基隆現在還能找到2字頭的產品，而且開車、搭台鐵到北市都在半小時內，今年有很多自住買方進場，應該會愈來愈熱，樹林、鶯歌也有每坪20、30多萬元的產品，在剛性需求撐盤的情況下，未來這幾區案量應會增加。

每周看屋達200組
8月底公開的樹林區「超級城市Super1」因規劃18~38坪中小坪數產品，每坪均價35萬元，價格與市區相比較親民，現場銷售人員透露，每周看屋人數100~200組。

不過新理想廣告副總經理葉清宗認為，成交量增加僅是個案表現，因今年買氣頓挫，北中南個案都有些許調降價格，部分買方因而出手，但整體成交量並無明顯回升。民眾萬千華表示，買氣回溫，但應該買的人都還是有錢人吧，現在那麼貴，一般人又買不起。

新竹房市維持低檔
葉清宗指出，桃園僅楊梅、平鎮等尚可見1字頭首購產品的區域買氣較熱絡，其餘還是蠻冷；新竹市場靠竹科支撐，這3年表現都很低迷，今年科技業稍有起色，銷售狀況比前2年好一點，但新竹房市仍是維持低檔。

最近幾個指標案未如外界預期創高價，開價相對平實，舊案也調降開價，施絢傑指出，以上現象均增加購屋誘因，成交量比起8月增加1~2成；不過多數消費者仍較認同低總價產品，因此成交量增的個案通常價格都較親民。

今年北台灣新建案房市燈號變化
註：32分以下為藍燈，代表房市谷底衰退、33~42分為黃藍燈，代表衰退注意；43~52分為綠燈，代表復甦安全；53~61分為黃紅燈，代表熱絡注意；62分以上為紅燈，代表過熱煞車。
資料來源：《住展》雜誌

豪宅案成交
營建五虎公布9月財報，指標豪宅「皇翔御琚」成交1戶，讓皇翔建設上月營收衝上8.6億元，是去年同期3978萬元的21倍！華固、皇翔、長虹和興富發和去年同期相比也呈正成長。業者表示，考量市場氛圍，未來推案鎖定首購產品。

興富發45.2億奪冠
觀察營建五虎上月營收，興富發建設以45.2億元奪冠，遠雄建設10.3億元居次，華固建設5.3億元、皇翔建設8.6億元、長虹建設9.3億元。興富發有多案完工挹注營收，使上月營收表現亮眼。興富發建設副總經理廖昭雄透露，未來2、3年將以2、3房的首購產品為主，發展重心轉向基隆，因為現在基隆還有2字頭房價，相當親民，已在基隆大武崙地區買了3、4千坪的土地。

華固則因處分內湖區西湖段土地，貢獻部分營收。華固總經理洪嘉昇表示，現在市場狀況不同，「華固新天地」已簽約9成，小坪數產品賣很好，明年下半年會在新北市板橋江翠地區、台北市八德路推案，考量買方需求規劃產品，不會像以前只規劃大坪數個案。

推門檻低首購產品
遠雄與去年同期10.3億元相比足足少了一半，遠雄副總黃志鴻表示，這2年財報因計算方式調整，因而影響營收數字，未來北中南都有推案計劃，考量市場氛圍，會先以門檻較低的首購產品為主。

自2012年8月實價登錄上路以來，如今民眾無論是買房或賣房，必定先上這個由政府所提供的平台查詢周邊行情，然而，除了關心價格外，你知道還有哪些「眉角」是需要注意的嗎？這些小細節很可能導致價格無法如實呈現，包括有無車位、交易時間，以及是否為親戚的特殊交易等。

查詢實價登錄網站，雖可初步掌握當地交易行情，但台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺接受《蘋果日報》採訪指出，民眾除了關心實價登錄上查詢到的價格，還要留意交易明細中的備註資料、建物資料、屋齡、實際坪數及有無車位等，這些因素也會左右房價。

當發現實價登錄出現以下2種低價情形，先別高興的太早，因為這些數據往往因某些因素而無法如實反映實際交易行情：

一、單價相對較低　總坪數含車位 有些建物有含「車位」，卻未將車位總價及坪數登錄，車位面積就會被納入總坪數計算，以致於交易單價失真。根據房產專家邱愛莉在其著作《買一間會增值的房子》中指出： 若有帶車位，建物每坪單價（萬?坪）=成交總價-車位價格/總坪數-車位坪數 若沒有車位，建物每坪單價（萬?坪）=成交總價/總坪數 由此可見，若當初沒有登錄車位面積與總價，物件表面上的單價就可能低於平均行情。

二、單價、總價相對較低　
預售或親戚的交易 1. 預售屋時成交 信義代書專案組專案經理林以德指出，預售屋施工期間2到3年，待交屋後才會登錄「成交」時候的價格，但歷經兩三年，房價有所增幅，自然價格就會低於周邊成屋。因此，林以德提醒，要確認是否為預售屋成交案例，可從交易明細的完工日、門牌及樓層搜尋該物件是否曾為預售屋。

2. 親戚間的交易 除了預售屋的成交案例，親戚之間的交易往往也會低於實際行情。這時候，可以檢視交易明細當中得知是否為親等間的交易，但在登錄時並不會強制申報人登記該項。 除了實價登錄上可查詢到的資料外，林以德表示，樓層高低、方位及裝潢程度也會影響房價，但這些都不會載明於實價登錄的交易明細上，民眾得自行上網或透過房仲蒐集資料，方能如實掌握實際成交行情。

看好漲勢搶入 專家：後期買家難尋

房市冷清，卻有新案賣得嚇嚇叫。新莊造鎮案「超級城市Super1」8月底公開，目前已售8成，預計年底推出第2期。專家表示，造鎮、重劃區首案因投資客預期未來房價會墊高，通常銷售速度很快，但未來若找不到買方接棒，會愈賣愈慢。

「超級城市Super1」住宅區每坪開價32∼35萬元，一般事務所開價每坪27∼29萬元，目前已銷售78％，預計12月推出第2期。專案經理黃耀庭說，由於第1期價格偏低，第2期開價一定補漲上去。

五股泰山買氣停滯
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，造鎮、重劃區首案通常買氣非常好，因未來推案開價絕對會更高，長期看來仍有獲利，所以很多投資客願意搶入。

住樹林的民眾Michael已到該接待中心看過4次屋，他說：「要不是前屋還沒賣出，資金卡住，絕對會下定1戶，因為以後一定漲，C╱P值很高！」房市專家Sway對此表示，這就是「3期加價法」，對第1期的投資客講第2期會賣多少錢，穩賺不賠，其實以後能賣給誰也不知道。

從歷史來看，據《住展》雜誌統計，2009年新莊頭前重劃區首案公開時行情每坪30萬元，目前行情45∼55萬元，漲幅逾50％；較晚推案的副都心重劃區首案行情每坪45萬元，現在行情每坪50∼70萬元，落差較大，漲幅11∼55％。何世昌透露，現在除了小坪數，在景氣不佳下，銷售狀況並不好。

新北市代銷公會理事長林談透露，過去頭前、副都心重劃區多是業者口袋名單的投資客在捧場，未公開前以9折出售，正式推出便營造熱銷氛圍，讓接手的散客感受很搶市，其實第一手投資客早已獲利了結。

五股洲子洋重劃區2011年底首案每坪約29萬元，銷售速度很快，價格一路往上墊，開價甚至見5字頭，但目前市場較淡，成交價每坪30∼40萬元，買氣已停滯。泰山塭仔圳重劃區首案每坪32萬元，因現在推的大坪數跑不動，漲幅僅約1成。

倒貨競價愈賣愈慢
何世昌認為，供給量大的區域，價格衝到1個瓶頸就會停住，若遇到前期投資客倒貨造成價格競爭，恐怕就會愈賣愈慢。
林談也說，造鎮、重劃區的前半段銷售狀況佳，多是投資客捧場，後期則因價格高漲後，獲利空間壓縮，而找不到買方接棒。

頂新集團接連爆發食安問題，人民民主陣線鏟土豪行動昨天上午10時前往北市大安區「帝寶」前，向住戶之一的頂新魏家嗆聲：「黑心油炒房，吃住不安心！」

做為社會住宅
鏟土豪行動整理頂新魏家炒房事例，如耗資逾70億元持股台北101大樓37％股權；花30億元購入14戶「帝寶」，還僅用1％自備款；購買「敦南苑」、「仁愛築綠」、「南國天境」等豪宅。

鏟土豪行動發言人鄭小塔表示，頂新集團眼中只有錢，不顧製油本業，砸大錢投資房地產，買豪宅炒房，要求政府應該無償徵收頂新集團房產做為社會住宅，並且凍結頂新所有資產，賠償全民健康費用。

自用買盤撐場價格料下修5％

房價高漲，商辦交易也冷清，房仲業者統計今年台北市商辦成交狀況，件數、成交額年減3成4，過往常買整棟商辦大樓的壽險業，開始往海外尋找標的，僅剩下自用散客買盤撐場，預估商辦價格將下修3~5％。

根據優美地產企研室統計，今年1~7月台北市商辦成交總額，以中山、中正2區最高，皆為31億元，其次為松山區的27億元，北市總銷金額為172億8787萬元，較去年同期總銷264億7683萬元，減少34.7％；觀察交易筆數，今年共323筆，較去年同期489筆減少34％，顯見商辦交易降溫。

每坪均價68.4萬元
除中正、信義2區交易件數增加外，其餘全面量縮，優美地產企研室召集人葉立敏表示，中正區因有襄陽路成交商辦大樓9.62億元，總銷金額年增86.6％；但一向是商辦重鎮的信義區，今年A級商辦交易銳減，以次級商辦撐場，拉低成交價格，每坪均價68.4萬元較去年價跌7.4％，每坪少5.5萬元。

壽險業海外找標的
台灣利空因素多，整體信心下滑，商辦市場感受強烈，葉立敏分析，第4季商辦價跌量縮情況會更加劇，大型投資商興趣缺缺，市場靠中小型企業自用買盤支撐需求，單價難創新高，總額更難爆量。

國內商用不動產投資利潤低，也使壽險業目標轉往海外，世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘說，今年8月，國泰人壽砸157億元買英國倫敦Woolgate Exchange，而北市今年扣除敦南誠品大樓交易，商辦成交總額也僅200億元，價格將下修3~5％，「選舉後希望能好一點，不然很難經營。」


自由時報
商用不動產成交金額 今年難破800億

商用不動產買氣降，今年前3季合計成交金額僅約610.49億元，僅是去年同期的88%，推估全年恐難突破800億元大關，將面臨2008年以來的新低紀錄。

壽險縮手量縮價跌
根據高力國際發布第三季商用不動產報告，第三季北市頂級與A級商辦價格出現鬆動，每坪成交均價約111.65萬元，相較2013年每坪均價119.42萬元，跌幅約6.5%，顯示商用不動產在連續兩年買氣不振的情況下，價格也出現鬆動。

根據高力國際統計，受惠寶豐隆砸下逾111億元買進敦南誠品大樓部分樓層，本季大型商用不動產成交金額一舉躍升至346.49億元，相較前季192億元，成長約8成。
高力國際董事總經理劉學龍指出，壽險業者受限最低收益率2.875%的緊箍咒影響，幾乎全台都無法投資，導致買氣下滑，全年成交金額破千億元的機會渺茫，甚至可能創近年新低。
對於後續商用不動產與土地交易發展，價格不會再像2009年短暫整理後便迅速上漲，加上未來有升息壓力，以及政策面影響，價格推測會逐步下修與整理。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然目前房市表現不佳，但不乏業主拋出物件試水溫，推估原因主要是未來漲幅有限，加上持有與移轉成本雙雙調高，長抱不一定有利，也因此願意待價而沽。不過對於現階段承接者來說，保本心態遠大於增值期待。


大物級商用不動產 Q4釋出

雖然商用不動產買氣持續低迷，甚至面臨全年恐無法保住800億元交易總額大關，但仍持續有不少「大物級」物件標售或出售；根據商仲統計，預計第四季標售或出售的商用不動產、地上權及土地等合計總底價竟高達530億元。

宏盛中心 總額最高
根據商仲調查，預計第四季標售或出售，底價逾20億元的商用標的，包括「宏盛國際金融中心」、「駿馬1號」、「V-Park」A棟廠辦等3筆商用不動產標的，以及台北市舊市議會地上權案、台中市泊嵐匯會展中心地上權案、國產局16筆地上權案等3大宗地上權案；此外，還有高鐵局10筆標地以及淡海新市鎮土地等2大宗土地所有權標售案。

信義全球資產經理王維宏分析，第四季為傳統交易旺季，不論是買方或賣方在第四季通常動作都比較積極，主要目的可能是希望達成營收目標或是完成辦公室搬遷升級的計畫等。

其中以「宏盛國際金融中心」的總銷售金額最高，高達200億元，該標的為地上20樓、地下5樓新商辦大樓，可銷售坪數逾1.13萬坪，由於已開放分層銷售方式，預期可吸引有自用需求的企業目光。

較被看好能夠獲得亮眼標售成績的標的要屬「駿馬1號」，標售方式採3標的分開標售，國產實業大樓底價約35.16億元，每坪底價約70萬元；中鼎大樓底價約31.60億元，每坪底價約80~85萬元；漢偉科技大樓底價約14.11億元，每坪底價約26~27萬元。其中國產、漢偉等兩標的，租金收益率均超過壽險業者可投資的2.875%底線，預期可吸引壽險業者目光。

此外，實力雄厚的大咖寶豐隆也選在年底出售持有超過兩年的「V-Park」A棟廠辦。

高價搶標 不再出現
高力國際調研部董事李日寶表示，即使第四季標售或出售物件選擇多，不過，仍以地處精華區、價格合理的物件較容易成交，尤其是壽險業者仍受到金管會最低收益率2.875%的緊箍咒影響，商用不動產目前多數是企業自用為主，因此過往高價搶標的情況可能不復存在。

買氣大降7成 觀望氣氛濃

億元豪宅交易慘兮兮！據房仲業者統計北市億元住宅交易，今年前2季共76件逾億元豪宅成交，但7~8月僅有7筆交易，大安區甚至掛蛋；業者表示，買氣大降6~7成，看屋人已經減少一半，大嘆生意難做。

待政府稅改確定
根據實價登錄網站揭露，台北市房價最高的大安區，前2季有16筆豪宅交易，第3季目前揭露7~8月交易，尚未見任何億元豪宅。中正區前2季成交22件億元豪宅，第3季僅成交4件，信義計劃區第3季僅成交2筆億元豪宅，買氣遠比前2季13件冷清。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，政府針對全台高總價不動產大查稅，讓高資產買方開始觀望，台北市億元豪宅買氣急凍，僅中正區第2季因「力麒麒御」交屋，讓交易量大增，其餘地區億元豪宅表現疲軟，高資產族群將待政府稅改政策拍板確定，可更掌握購屋風險時，才會有新的動作。

「豪宅非必需品，買方多無急買需求，讓買氣無法振作。」永慶房屋首席房產顧問葉國華說，從去年中起，政策議題加上查稅影響，豪宅市況明顯走下坡，今年比去年整體買氣大降6~7成，詢問減一半，傳統豪宅區全部都停下來，買賣雙方都持續觀望，「生意很難做」。

高資產族買新案
不過，也有業者樂觀看待，信義101旗艦店專案執行協理張華雄表示，本季信義計劃區破億元豪宅尚有「皇翔御琚」、「信義之星」等社區成交，估還有3筆交易資料，買氣尚未回溫，但不少高資產族群傾向購買新建案，期望當地先建後售新案注入活水，帶動買氣。

新北市2014年「捷運青年住宅租金補貼」將於下周一（13日）開辦，補助對象為20歲以上、未滿40歲的單身或新婚青年，且在新北市工作或就學，符合相關條件者，最高可獲得每月2400元、最長12個月、共計2萬8800元租金補貼，受理時間至下月28日止。

補貼300個名額
新北市城鄉發展局表示，今年捷運青年住宅租金補貼適用範圍將擴展至全市有捷運站、台鐵站或捷運先導公車的22個行政區，同時再增加100個名額給新婚青年，單身者及新婚青年共補貼300個名額。

二○一七年台北世大運選手村預定地在林口森林公園，賽後將改為國宅，內政部營建署為此以住宅基金補助北市府興建林口國宅。立法院預算中心評估報告指出，今年六月起每月撥付金額遽增，截至八月底累計撥付九億三三三七萬元，但北市府累計僅支出八九七六萬元，顯見撥付數「遠超逾實際經費需求，致累計鉅額資金滯留地方政府，有欠允洽，宜檢討改進。」

內政部營建署企劃組組長蘇俊榮回應，北市府根據廠商施工進度向營建署申請經費，因為每期施工項目不同，才會有每月撥款金額不一的情形，強調補助金皆按規定撥付。

預算中心報告指出，住宅基金自今年三月起每月撥付北市府林口國宅新建工程經費，至五月撥付數皆未達四千萬元，但六月撥付數卻暴增至三．七八億元；然而，實際支出數僅八月達四二八一萬元，其餘皆未達兩千萬元，至今累計餘額高達八億四三六一萬元。

此外，報告也指出，社會住宅補助明顯集中於北部，資源分配恐有失衡疑慮，住宅需求雖有南北差異，但補助資源仍極端集中於特定區域，未挹注其他區域，營建署應衡酌區域均衡發展，妥適分配預算資源。

北市商辦大樓今年前7個月的交易量和總銷金額都出現34%左右的下跌，房仲業者認為，海外房地產熱和商辦的「地上權化」，是導致交易氣氛變冷的原因。雖然北部市況降溫，但聯聚建設卻在此時決定於明年在台中七期推出純商辦的建案，業者認為，目前住宅市場買氣不佳，「自用、租售皆宜」的商辦反而可減少企業的持有成本。

根據房地產業者的統計，今年前7月北市商辦交易總金額約172億多台幣，相較去年同期衰退34.7%；而前7月的交易量也只有323件，也比去年同期的489筆減少34%。房仲業者葉立敏向中央社分析，這樣的現象可能是因為海外不動產蔚為風潮，加上台灣的商用不動產朝著地上權的方式進行，導致商辦的行情雖高，但租金投報率卻非常低，讓商辦交易氣氛也跟著冷卻。

雖然北市商辦市場降溫，但聯聚建設卻計畫於明年第1季、在豪宅群聚的台中七期重劃區推出純商辦大樓「聯聚中雍大廈」。第一太平戴維斯總經理高銘頂向蘋果日報表示，目前住宅市場的買氣比較低迷，商辦大樓除了可供企業自用之外，如果賣不掉也能透過出租的方式減低持有成本。

「離塵不離城」的住宅可避開城市喧囂，又保有生活機能的便利性，是許多民眾購屋理想，尤其是大地坪、大建坪別墅，台北就以信義計劃區旁「挹翠山莊」、士林區陽明山最具知名度，高雄則以鳥松區的「明湖山莊」著稱、統一獨棟別墅規劃，堪稱高雄的陽明山。

限制建材種類
高雄市鳥松區東山路「明湖山莊」，距離鳳山文山特區僅10分鐘車程，但多了幾分神秘氣息。走到東山路底，映入眼簾的就是明湖山莊，除了戶戶獨棟外，都有超過百坪庭院，每一戶的外觀看起來很像又有點不一樣。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示，明湖山莊屋齡超過20年，全區22戶都是地坪超過200坪的獨棟別墅。

明湖山莊建築融合日式及美式風格，類似陽明山的獨棟別墅，鄭啟峰指出，明湖山莊的建築特色在於社區限制建材種類，因此社區不見鋼筋水泥的房子，全部採用紅磚、木材及白漆，屋頂則均為斜屋瓦，戶戶自行興建但有一致感，加上位處山坡地，因此社區整體給人宛如置身歐洲的感覺。

大庭院則有美式別墅的風格，根據地籍圖謄本，建物部分是屬於建地，而庭院則是林地，屬於完全合法的規劃。也由於明湖山莊的規劃饒富外國風格，吸引許多金字塔頂端客層進住，住戶包括醫生、大學教授等，據說馬禮遜美國學校高雄分校的校長也曾是住戶之一。

「離塵不離城」
社區則有不少設施，如泳池、網球場及宴會廳，社區並有苗圃種植景觀植物，可移植到住戶家中。而這樣離塵不離城的住宅也要價不菲，總價約8000萬元。

明湖山莊小檔案
區段：高雄市鳥松區東山路
類型：別墅
坪數：地坪逾200坪
總價：逾8000萬元
住戶：教授、醫生
資料來源：住商不動產鳳山文山加盟店、《蘋果》採訪整理

長城集團（300089.SZ）10日晚間披露業績預告，預計1-9月淨利利約844.61萬~1055.76萬元，同比下降25%~40%。

公司表示，由於報告期內期間費用稍有增長、非經常性損益減少，前三季度實現的淨利潤比上年同期下降。

雅居樂在海南清水灣的神話還沒來得及在雲南得到延續，事件便發生了戲劇性的變數。而陳卓林或許不曾料到，在其與昆明市簽訂投資額高達150億元的合作項目僅數月後，他本人便被成為了昆明檢察院的調查對象。

消息顯示，在陳被檢方控制之前，該集團雲南公司的多個負責人已被調查，而案發原因較大概率是源于與雲南某些貪腐官員之間存在的利益輸送。

截至目前，雅居樂在雲南已有四大項目，分別位於西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，對外聲稱的預計總投資額高達600億元，其中前三大專案都已進入實質開發階段。 以該四處專案的開發體量來計算，雅居樂雲南旅遊地產項目總量相當於五個海南清水灣。

掘金雲南

雅居樂在海南清水灣上的成功運作，使得該集團將旅遊地產提升到空前的戰略高度，並將第二個目標投向另一大全國旅遊重鎮雲南。

2011年4月13日，雲南省第十四屆西雙版納州邊境貿易旅遊交易會項目簽約儀式在西雙版納州景洪市邊江會展中心舉行。陳卓林與公司副總裁黃奉潮、西安項目副總經理龔莉、海南專案售樓部副總經理簡毓萍、雲南項目副總經理王清祿、集團投資部經理劉鴻均出席了此次簽約儀式。據悉，本次框架協議所涉及的兩幅地塊位於西雙版納州景洪市嘎灑鎮大黑山腳下，總占地面積約2.7萬畝（大黑山約1.5萬畝，嘎灑小鎮約1.2萬畝），計畫總投資約200億元。

僅一周之後，雅居樂又與瑞麗市簽訂了《雲南省德宏州瑞麗市雅居樂旅遊度假專案合作開發框架協定》。協議所涉及的兩幅地塊位於德宏州瑞麗市大別和姐勒兩地，總占地面積約7千畝，計畫總投資約50億元。

同年5月15日，雅居樂與騰沖縣政府簽署了一個總額高達200億的投資協定，按協定內容，雅居樂地產將在騰沖縣曲石鄉3萬畝土地的範圍內興建旅遊小鎮。

曲石鄉，位於騰沖縣東北邊，離縣城大約30公里，此處位於國家級自然保護區高黎貢山腳下，另一邊則與騰沖國家火山地質公園毗鄰，一到秋冬兩季，高黎貢山白雪皚皚景致頗為壯觀。

消息顯示，當年陳卓林到達騰沖，一眼就看重了高黎貢山對面的大片平地後，當即與地方政府簽訂下投資協定。當時，僅有世紀金源等少數外地開發商進駐了雲南邊陲的騰沖縣城，雅居樂這個在港上市的大公司的到來，無疑給當地帶去規模最大的一個投資專案。

《第一財經日報》記者在此前的調查中瞭解到，騰沖方面專門成立了專案負責小組進駐曲石鄉，進行先期的征地平整工作，為之後的地塊分批出讓作準備，而該小組的辦公地點最早就放在曲石鄉政府辦公大院內。

2011年快馬加鞭拿下的三個專案已先後進入開發及銷售週期，而雅居樂在雲南的掘金夢想仍在繼續，最新的一個項目位於昆明市五華區。

今年6月，雅居樂高層出席了昆交會經貿合作項目簽約儀式，宣佈以150億元投資西翥生態旅遊實驗區的“國際生態度假區”項目，成為當日投資金額最大的項目。據瞭解，該專案計畫用地1萬畝，打造集旅遊、休閒、度假、酒店、體育運動、宜居為一體的多功能度假小鎮。這樣的開發體量，幾乎可以稱霸昆明旅遊地產。

計算下來，雅居樂在雲南的總計畫用地面積為7.4萬畝，無論是規劃面積，還是投資總額，其在未來幾年在雲南的投資規模都將大大超過該公司在海南的項目。

而雅居樂內部，也指派了海南運作旅遊地產的團隊來運營雲南的專案，旨在再次創造類似于清水灣一樣的銷售神話。

以小搏大

按照雅居樂的計畫，在進軍了西雙版納、騰沖、瑞麗以及昆明之後，接下來還試圖進入玉溪、大理、麗江等旅遊市場更為成熟的城市，即便這一計畫尚未最終實施，該集團對外宣佈截至目前在雲南的預計投資總額已經高達600億。

對於去年銷售額僅403億元的雅居樂來說，斥資600億元佈局雲南，在外界看起來頗為詫異，但鑒於房地差滾動開發的行業特徵以及較高的財務杠杆，雅居樂的先期投資並不會太大。

該集團有高管曾透露，雖然海南清水灣號稱投資200億，但集團早期投資大概只有30個億便實現了銷售回款。而雲南的先期投入估計不會高過清水灣，大約10億8億便能夠賣房子了，之後便以銷售回款來滾動後續的開發。

陳卓林在2011年的中期報導媒體見面會上也透露，雲南專案的規劃會類似于雅居樂海南清水灣專案，做旅遊地產，分期開發。據瞭解，占地1.5萬畝、投資額100多億元的雅居樂清水灣項目至今已累計實現銷售金額超過450億元。若是按照清水灣的回報率，雲南四大專案最終可能給雅居樂帶來上千億的銷售額。

最為關鍵的是，雅居樂開出的600億投資大單，讓當地政府非常樂於在各方面給予積極配合和支持。首先是土地成本頗為低廉，這在各個專案已經走完“招拍掛”程式的土地出讓價上可以得到佐證。

2012年9月20日，雅居樂以總代價約1.98億元取得瑞麗市弄莫湖片區七幅住宅及商業用地的土地使用權，成為其進駐雲南省的首個項目。該七幅地塊總占地面積約263,994平方米，預計總建築面積約731,852平方米，樓面地價僅約271元/平方米。

2012年底到2014年年中，雅居樂先後多次在騰沖縣拿地，總地價5.2億元，總占地面積203.6萬平方米，預計總建築面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米。

2013年10月10日，雅居樂以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權。地塊總占地面積為52.9萬平方米，預計總建築面積為63.4萬平方米，樓面地價為375元/平方米。

不過，鑒於雅居樂所拿地塊均是毛地，需自己進行三平一通的工作，因此最終在土地投入上的成本遠不止於此，但相對於其銷售收入而言，其土地成本依然只算極少的一部分，例如騰沖項目，已經在2013年進入銷售狀態，在售洋房均價7500元/平方米，別墅1.1萬元/平方米。有新聞報導顯示，該專案在去年底首期銷售中，短短兩小時內，首批推出的200餘套房源被搶購一空，成交金額高達3億。

除了地價上的極為低廉，雅居樂在專案定位上也一度暢行無阻，例如該集團便在騰沖專案中規劃了高爾夫球場，另外，專案圈地過程中還涉及為主較多的耕地。

儘管大面積圈地、興建高爾夫等都面臨關於國土資源方面的諸多政策限制，但雅居樂依舊在政策邊緣積極遊走。

有業內人士表示，數萬平方米的土地開發必須上報國土資源部，但為了避免專案被否決，地方大部分將採取分期出讓土地的方式，另外涉及到林場或者荒地時，企業可採用租用方式予以開發利用，尤其進行旅遊綜合開發的土地成本幾乎可忽略不計。

不過，分批拿地也存在較大風險。以大開發商雲集的西雙版納州為例，土地無序開發被《第一財經日報》報導後引發監管部門問責，此後土地審批明顯收緊。此後，若干專案被要求整改，景洪市分管副市長還被給予行政記大過處分。

高爾夫球場的建設也為該集團帶來負面影響，2014年5月19日，該球場的建設遭到國家發改委和國土資源部聯合通報，稱高球場地占地792.8畝，其中耕地585.6畝。兩部委曾將其作為全國高爾夫球場清理整治工作中的典型案例，要求雅居樂地產進行整改。這是繼雅居樂惠州項目涉嫌高爾夫被通報之後，該公司第二次因為觸碰高爾夫紅線而被國土部門通報。

編者按：央行在國慶前一天出人意料地宣佈放開限貸，限貸放開能否給疲弱已久的樓市帶來新的購買者，尚不得而知。央行給地產商畫出的這個“大餅”，能給身處冬天的地產商“充饑”嗎？

國慶日前夕，央行正式發文鬆綁限貸，強調各銀行應優先滿足居民首套房和改善型住房的信貸需求。

央行在《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定；而對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。而在已取消或未實施“限購”措施的城市中，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。此外，銀行還可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。此外，央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)和發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，定向投放房貸。

央行出人意料地在這個時間節點宣佈放開限貸，其刀鋒所向值得深思。在筆者看來，央行此次鬆綁限貸，關鍵字就是三個字“改善型”。在這個檔沒有出臺之前，國人向銀行申請貸款購買改善型住房也就是俗稱的“二套房”時，央行要求首付款比例不得低於40%，而各地銀行在具體執行二套房首付款比例時，一般要求首付款比例在60%，例如南昌市就要求二套房首付比例為70%，而且二套房貸款利率一般為基準貸款利率的1.1倍甚至更高，這使得國人意欲通過銀行貸款來購買二套房基本成為泡影。當然，央行原先為何出臺如此嚴厲的二套房貸款政策，主要是為了抑制資金過多流向房地產行業，避免房價被過度炒作。

時過境遷，房地產行業經歷了黃金十年的高速發展之後，在進入2014年之後出現了“歇歇腳”的勢頭。統計顯示，今年8月份，列入房價重點考核的70個大中城市中，有64個城市的房價出現下跌。面對房價下跌和新房銷量的節節下滑，近年來持續依賴“土地財政”的各級地方政府叫苦不迭，使出渾身解數力保樓市。原先實施新房限購政策的46個城市中，紛紛放開新房限購，如今只剩下北上廣深這四個一線城市尚未放開新房限購。

不過，各地紛紛放開新房限購政策之後，期待之中的買房人依然難覓蹤影，黃金周期間，記者在西安市看到，林立在西安三環內外的新樓盤，紛紛打著“限購放開不漲價，樓市回暖不捂盤”的橫幅吸引買房人。不過，來售樓處看房的人寥寥無幾，這讓原本認為限購政策放開後會引發一波購房潮的地產商叫苦不迭，一致發出“拿地就能賺錢的時代已經一去不復返了”的哀歎。在限購放開依然難以擺脫新房銷售窘境的背景下，地產商力逼地方政府出臺新的措施刺激新房銷售，只是地方政府能夠做的用於拯救樓市的招數基本已經做了，實在是沒有潛力可挖，唯一能夠刺激新房銷售的只有放開二套房限貸政策，引導銀行主力資金流入新房銷售市場，而這個政策的放開並不是各地政府能夠左右的，只有寄希望於央行了。

於是乎，眼見取消限購政策依然無法拯救低迷的樓市，各地政府紛紛上書央行，希望央行能夠放開二套房限貸政策。9月份公佈的8月份全國經濟資料顯示，工業增加值同比增長6.9%，創出68個月以來新低，房地產投資增長同比減少13.2%，連續7個月下跌。低迷的經濟增長資料也讓央行坐立不安，如果任由樓市繼續低迷，今年的經濟資料難看將成定局，本著“兩害相較取其輕”的原則，央行鬆綁限貸的政策就這樣出爐了。

按照新的二套房房貸政策，付清首套房房貸後，購買二套房的房貸將比照首套房房貸政策執行，這無疑大大減輕了國人購買二套房的經濟成本，刺激了潛在買房人的購房欲望，看上去的確很美。中原地產項目部總經理黃韜表示，央行房貸新政對房地產市場將有利好的作用，未來新房成交會更加活躍，房產商也會積極出貨，成交量會上升但不會暴漲，價格還是以保持穩定為主，因為這只是將之前收緊的政策放鬆而已。這一調整會更加符合金九銀十量升價穩的預期，但房價不會上漲那麼快，因為目前的貨量仍然比較龐大，還是會以走量為主。民生證券首席宏觀研究員管清友（微博）表示，認房不認貸如期兌現，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。但是，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

一石激起千層浪，央行鬆綁限貸，讓業內專家和地產商欣喜異常，儘管是在國慶黃金周期間，很多財經媒體紛紛聞風而動，對此事大評特評，評論大多對樓市後市走穩抱有謹慎樂觀態度。不過，依筆者看來，央行此舉與其說是救市，不如說是畫餅。難以在短期內對樓市回暖起到實質性作用，只是對樓市的中長期走勢起了穩定軍心的作用。


我們知道，從2004年到2013年，樓市經歷了高速發展的黃金十年。在這個樓市發展的黃金十年中，購房人申請通過銀行貸款購買新房多是從2005年開始，從2008年到2010年進入加速階段，貸款期限以20年到30年居多。我們假設，國人購房從2005年申請首套房貸款，貸款期限為15年，以此計算，還清首套房貸款的時間為2020年。也就是說，到了2020年，已經在2005年通過銀行貸款購買首套房的購房人在還清銀行貸款並準備購買二套房時，才有望享受到央行此次公佈的限貸新政，而對於大多數在2010年才出手買房的國人來說，要想享受到央行的限貸新政，還得等上15年。這樣看來，央行此番看上去很美的鬆綁限貸新政，不是畫餅又是什麼？

當然，央行此番鬆綁限貸，對於股市中走勢同樣低迷的地產股來說，無疑是一個可以大炒特炒的機會，但是對於地產商而言，要想擺脫目前新房銷售舉步維艱的窘境，指望央行再度出手恐怕沒有希望了。截至10月7日的統計資料顯示，“金九銀十”這個新房銷售的傳統黃金旺季，不考慮如今死氣沉沉的二線城市和三線城市新房銷售的窘境，就連北京和廣州的新房銷售量也同比減少40%。由此看來，央行畫出的鬆綁房貸的“大餅”要想喂飽饑腸轆轆的地產商還有好長的路要走。

[眼下北京樓盤出現的“政策性”漲價的聲音，更多的是行銷手段。受資金成本限制，一些房企或仍然面臨去化壓力]

“房子到底會不會漲價？現在到底是不是出手時機？”與很多購房者一樣，在北京一家國企供職的孫璐（化名）近期一直在思考這個問題。

在經歷了持續的市場低迷後，樓市調整“調”到了十字路口。

北京庫存壓力頗大

9月30日釋放的新房貸政策，讓南京、長沙等二線城市開發商喜笑顏開，二線城市的國慶黃金周出現久違的火爆局面。

靠近北京房山區的某樓盤置業顧問小張告訴記者，新政策對北京購房者也有一定對驅動作用。她的觀察是，今年國慶期間前來看房客戶明顯增多，最多的一天，該項目從北京市區發出的看房班車達到了12輛，這在上半年是少見的。

當被問及未來價格是否會調整時，小張脫口而出：“會漲價，不可能一期比一期低”，但當記者追問公司是否已經確定調價計畫時，她說，“現在還沒有確定。”

實際上，“9•30”之後，一線城市雖然看房人數增多，成交數字卻顯出了一些令人意外的“淡定”。據偉業我愛我家市場研究院統計資料，國慶前6天，北京市住宅網簽量為510套，同比下滑38.3%，為2009年以來第二低值，但這一數值略高於2012年同期的454套。其中，住宅新房網簽472套，同比下滑39.7%；二手房網簽量僅為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來同期的新低。

雖然國慶期間的網簽資料有一定滯後性，更多反映的是9月的成交情況，但正如國慶前後市場上流傳“漲價檔”、繼而又被開發商否認一樣，眼下北京樓盤出現的“政策性”漲價的聲音，更多的是行銷手段。受資金成本限制，一些房企或仍然面臨去化壓力。

以?大地產為例，同樣是在上周的10月9日，穆迪投資者服務公司將?大地產集團有限公司的B1公司家族評級和B2高級無抵押債務評級展望從穩定調整為負面。關於評級理據，穆迪副總裁、高級分析師梁鎮邦稱：“評級展望從穩定調整為負面反映了我們擔心在市場條件更具挑戰，以及投資非房地產業務之下，?大地產的再融資風險有所上升。”

穆迪在日前提供給本報的報告中指出，2014年上半年?大地產的流動性狀況有所削弱，其來自合約銷售的現金回款有所放緩，因此，?大地產的現金/短期債務比率從2013年底的150%左右大幅下降至2014年6月底的84.5%。同期短期債務/總債務(包括永久證券)之比亦從27%攀升至39%。

在樓市回暖聲音此消彼長的國慶日，亞豪機構對北京住宅庫存作了統計，統計結果顯示，北京住宅存量在10月份達到最高點，10月7日，北京商品住宅可售套數已經突破9萬套，達9.13萬套，與今年年初的5.5萬套庫存相比，大增3.6萬套。

因此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，隨著信貸鬆綁政策的逐步實施，預計未來剛需剛改型購房需求加快釋放，助力四季度北京樓市成交量復蘇回暖，但房企在高庫存以及全年銷售業績等因素影響下，未來一段時間樓盤項目仍將會以“跑量”為主。

對後市審慎

政策利好已出，開發商對未來的價格預期如何？對此，融科智地北京公司董事總經理張筱菁對包括本報在內的記者表示，國慶期間出臺的一系列的政策，對於樓市是積極向上的因素，但是融科智地不會因為暫時政策的出臺做出價格的調整，原因是每個公司都有自己的計畫，“成熟的企業還是會有自己的計畫、考慮”。

“我們項目沒有考慮僅僅因為9•30的檔的通知就進行價格調整。我們是在9月份剛剛開盤，大家應該知道今年總體的市場不是非常好，我們等於說是在弱市下開盤的，至少我們現在還沒有價格調整的預期。”首開同信行銷總監洪峰也明確表示，專案暫時不會漲價。

旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬則透露，以做剛需剛改的產品為主的旭輝，近期的戰略主要側重規模，目標是想進入中國房企前20強。因此在這樣的戰略引導下，旭輝將“遵循自己的戰略做下一步的安排”。

“我覺得整個中國的樓市基本上（受到）政策管控，所以與其跟著政策調整，還不如按照自己的規劃走下去。”一位不願透露姓名的開發商如是說道。


“雖然有部分房企立即宣佈漲價，但目前觀察，二手房價格可能會止跌並轉為上漲，10月份北京新建商品房仍將以平價入市為主。”21世紀不動產北京區域總經理寇海龍也表示，最新的首套房信貸放鬆政策，將會帶動相當一部分購房需求，引發一輪成交反彈，但對反彈幅度不能過於樂觀，購房者的信心仍然不足，各地庫存很大，需要消化一段時間。

雖然認為放寬按揭等新措施對中國房地產業具有正面信用影響，可在一定程度上緩解房地產銷售的下行壓力，但穆迪認為，考慮到過去幾年存量房積累的情況，中國房地產業將持續下滑。日前，穆迪對中國房地產業的展望為負面，預計2014年住宅銷售額將較2013年下降5%?10%。

中國各大城正興起另一波競蓋摩天大樓的熱潮，地方政府寄望藉此提高稅收與推動建設，房產開發商則想打響名號、取得土地和巨額的融資。但競相比高已造成二、三線城市超高大樓供應過剩，未來的出租率令人擔憂。

中國大陸的「財經網」報導，中國一線城市核心區域的土地資源日益稀缺，而且隨著產業轉型，一線城市的商業租金已連續5年上漲，很多房地產開發商因此都希望推動「舊城改造」，以騰出土地。

在這樣的背景下，中國各大城市也再次興起一場向天空突破的競賽。天津的高銀金融117大廈9月17日已蓋到第84層，達到416.91公尺，超越415.2米高的天津廣播電視塔，正式成為中國北方最高樓。

而南京、武漢、廣州、上海和深圳等地的天際線也陸續刷新，如廣州東塔樓高530公尺，上海中心大廈632公尺、深圳平安金融中心更高達660公尺……

綠地集團在成都蓋的綠地中心預計2017年完工，468米的高度將成為中國西部第一高樓。

而南京方面5月間也傳出消息，規劃中的魚嘴核心區將樹起兩座超高層建築，一座600米，一座500米，遠超過目前南京最高樓紫峰大廈的450米。

興建中的深圳平安金融中心大廈預計2016年完工，屆時主樓118層，塔尖高度660米，將超越上海中心大廈，成為中國第一高樓。不僅如此，數據顯示，全球興建中的300公尺以上超高建築共有125座，其中78座集中在中國，比率高達62.4%。

「每日經濟新聞」指出，對於主導興建摩天大樓的地方政府而言，他們的目標是增加稅收或推動建設，而開發商的目的則在於建立在業界的聲望、取得低廉的土地和便捷的高額融資。

地方政府推動建設超高建築雖有政績因素的考量，但實際並不止於此。世邦魏理仕策略顧問部董事黃易里表示，為了吸引優質開發商建設超高層建築，地方政府往往會在出讓土地的價格上讓步，說明他們的首要目標不是土地出讓金，而是稅收、區域形象和招商引資。

然而，興建超高大樓能否順利收穫豐厚的稅收，還與當地的產業狀況、經濟發展息息相關。世邦魏理仕公司的吳沂城說，一線城市的辦公室租金雖節節攀高，但目前超高建築卻逾六成集中在重慶、南寧等二、三線城市，而當地實際已出現供過於求的問題，這些大樓未來的出租率會讓人捏把冷汗。

佔中運動在社會引起極大爭論及回響，但一手住宅市場完全不受影響，近期新盤普遍熱賣，取得理想銷售成績，由9月28日佔中開始的半個月，一手單位共售出逾750伙，為今年6月上半月以來最多，單是5個主要樓盤已套現逾100億元。業界認為未來新盤定價繼續貼市，預料銷情仍將向好。

五大新盤套逾百億

本月首兩個周末，一手樓共售出696伙【圖】，較佔中運動開始前9月上半月的645伙還要多，顯示佔中並未波及一手銷情。若由9月28日起計，最近半個月一手銷量更達750伙，當中主要來自兩個大型新盤馬鞍山迎海．星灣御及天后柏傲山。?地（00012）兩度推售迎海．星灣御，每次都能售出逾90%單位，至今共售出390伙，套現29億元；而新世界（00017）本月3度開賣柏傲山，累積售出220伙，佔推售單位88%，套現55億元。

新世界發言人說，柏傲山上周六售出2伙餘貨，其中6座15樓A為重售單位，周日第3度開賣則售出32伙。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，透過中原入票的準買家，有50%至60%出席揀樓，當中80%是港島客，九龍客和新界客則各佔10%。他透露有4組客一口氣買入2伙，其中1組客購入的2伙更涉資1.2億元。他又認為佔中運動對昨天銷售沒有影響，因為今次已是該第3輪發售；早前第1輪發售時佔中已經開始，銷情也未受影響。

用家市政治敏感度低

美聯物業行政總裁布少明說，由於現時樓市由用家主導，對政治的敏感度較低，主要視乎需要入市，加上一手貼市價開賣，二手又缺盤，所以準買家都流向一手市場，從銷售成績可見，一房及兩房單位最受買家歡迎。他又說，佔中開始後有大型新盤推出，自然較上月賣貨尾單位為主更受買家歡迎，亦是近半個月一手成交量創出佳績的原因。

布少明說，息口走勢、供應量及經濟是主導樓市的重要因素，加上發展商推售新盤定價克制，求量多於求價，所以預期本月推售的新盤仍會熱賣。陳永傑表示，新盤銷情暢旺，主要因為今年樓市旺，加上一手價錢較二手低，相信銷情與佔中無關。

學者：樓價年底前跌5%

不過，城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，發展商要促銷，必須因應局勢調節銷售策略。他認為，發展商須每周售出至少300伙，才算是「可接受水平」；又表示佔中事態發展不明朗，市場憂慮後市，今年餘下3個月樓市並不樂觀，售價不再上升之餘，甚或有 5% 減幅。

佔中持續超過兩周，局勢未見平息，部分業主態度開始軟化，願意略為提升議價空間，促使二手交投回升。美聯物業統計十大屋苑過去周末錄得12宗成交【表】，按周增加5宗，升幅超過七成，但仍屬低位徘徊，其中以天水圍嘉湖山莊表現最好，佔3宗。

12宗成交 康怡麗港城捧蛋

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，佔中影響已浮現，部分二手業主態度軟化，議價幅度輕微提升至3%，令買賣雙方拉鋸情況改善，如政局未再出現利淡消息，樓市觀望情緒將減退，買家將重新入市。

在12宗成交中，新界區佔7宗，九龍區3宗，港島區則有2宗，嘉湖山莊以3宗成交為各屋苑之冠，較上周升50%。

美聯分行助理區域經理黎燦強指出，麗湖居6座中層C室，實用面積546方呎，3房間隔，以較意向價378萬元低1.3%的373萬元成交，呎價6832元。而中原地產區域營業經理王樹明則指出，嘉湖山莊不足400萬元仍可買入3房單位，對上車客而言相當吸引，所以成交量能較其他屋苑為多。

港島區方面，鰂魚涌太古城耀星閣低層G室，實用面積582方呎，以800萬元成交，實呎1.37萬元。美聯物業助理營業董事施衍銘指出，屋苑準買家目前仍觀望，業主減價意欲不大，令交投膠着，成交量按周持平，只有一宗。

中原地產統計的十大屋苑則有7宗成交，較上周增加1宗。該行亞太區住宅部行政總裁陳永傑表示，佔中持續，部分買家希望業主擴大議價幅度，但不少業主認為佔中對樓價影響不大，雙方拉鋸，加上多個大型新盤推出，吸去二手購買力，預期本月二手交投仍於低位徘徊。

另外，利嘉閣地產統計的十大屋苑有8宗成交，按周下跌3宗，該行總裁廖偉強預料，若果未來一周佔中升溫，二手市場成交將持續於低位徘徊。

二線商舖受佔中運動影響較大，深水埗大南街地舖業主擔心佔中運動令本港經濟下滑，不惜劈價三成，以1400萬元沽出手上舖位，較市價低逾22%。

香港置業至尊旺舖助理營業董事吳家寶指出，大南街274號地舖，面積約1000方呎，連自建閣樓1000方呎，門面寬12呎，舖深62呎。原業主2個月前放售，最初叫價約2000萬，但佔中發生後，憂慮市場氣氛及整體經濟轉差，上周二狠劈600萬元，即吸引10組客睇舖，上周五終以1400萬元交吉售出，呎價1.4萬元，較市價1.8萬元低22.2%。原業主因早年以約315萬元購入舖位經營皮具生意，轉手勁賺約1085萬元，升值3.4倍。

區內供應有限 減價屬個別

吳家寶表示，佔中開始後，不少二線地區業主擔心佔中會對經濟造成負面影響，而降低現時叫價，避免日後造成更大的經濟損失。不過，他認為現時利息仍算低，深水埗區舖位供應量有限，加上美國未落實加息，大幅減價求售的情況未算普遍。

另外，美聯商業區域營業董事麥世強表示，上環泰達大廈有業主將8層樓面分間為16個單位放售，每個面積約1100方呎，意向呎價約9600元，物業部分交吉，部分連租約。麥世強補充，同區同類型商廈平均呎價達1.1萬元，故該批商廈單位叫價較市價折讓約12.7%外，業主亦接受輕微議價，幅度約為1%至2%。

新盤續旺 大埔嵐山II期累收約450票

盡管佔領示威事件持續，馬鞍山迎海?星灣御昨加推120伙，價單呎價由12,280至18,169元，部分單位最多加8%；另西半山瀚然亦削減優惠，即變相加價。

佔領示威未完，對新盤銷情影響微，發展商如常賣樓，甚至逆市加價。?地（00012）等迎海?星灣御，過去周六推售200伙，單日成功售出187伙，佔可售單位93.5%，套現13.7億元。發展商於昨天加推120伙，價單定價計由610.3萬至2,270.6萬元，價單呎價12,280至18,169元。

加推價單 呎價12280至18169

加推單位分布於23、25座，面積由480至1,381平方呎，有關單位將於周六（18日）發售；另外，發展商同日公布一份銷售安排，將會停售第一、二張價單剩餘的單位，涉及16伙。

是次發展商加推的單位價錢有明顯的調升，以新一張價單的23座28樓C室為例，面積510平方呎，定價706.5萬元，呎價13,853元；較首批單位中的23座29樓C室，面積521平方呎，定價680.4萬元，呎價13,060元，樓層較其低，但呎價反而高6.1%。

部分海景單位加幅更大，如新一張價單的23座32樓A室，面積1,379平方呎，定價計呎價16,304元；較首批單位中的22座32樓A室，呎價15,096元，兩單位景觀相若，加幅達8%。

?地營業（一）部總經理林達民表示，項目已累積售出逾390伙，去貨速度相當高，相信再多一至兩個月時間，應能售出7至8成單位。對於停售剩餘的單位，林稱屬技術上的安排，主要是希望代理集中處理新一張價單的單位。

西半山瀚然 變相加價0.25%

至於太古地產（01972）西半山瀚然，昨日更新價單，特別優惠折扣由原先4.25%減至4%，即變相加價0.25%。

長實（00001）大埔嵐山II期過去周末亦開放示範單位予公眾參觀，集團執行董事趙國雄表示，參觀情況不俗，現時在佔領示威情況下，香港樓市仍一枝獨秀，集團對項目銷情具信心。

長實地產投資董事劉啟文稱，項目登記反應不俗，過去周六起已錄得超額認購，本周將會推出二按優惠。項目將於本周四（16日）發售首批60伙，據市場消息透露，至今累收約450票，超額認購6.5倍。

另一方面，中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑表示，部分樓盤承接力好，加上具質素，令發展商有條件作加價，他指現時發展商平均加3至5%，加幅屬合理，佔領示威事件對二手打擊較大，對一手影響較輕微，相信第四季一手樓仍會主導整體大市。

大銀碼單位銷情亦理想，新世界（00017）牽頭的北角柏傲山，開售不足10天便速售逾220伙，套現逾55億元，昨更有大手客以1.2億元掃兩伙。

佔領示威事件對樓市影響不大，就連大銀碼的新盤亦熱烘烘，柏傲山昨日發售新一批單位共36伙，單日售出31伙。其中有買家斥1.2億元，購入1座高層A、B室。

市場更流傳中信股份（00267，前身中信泰富）前主席榮智健或有關人士，購入項目3座低層C、D室，成交價3,351.9萬元。

柏傲山由本月4日開售，項目定價計平均銀碼已經要2,500萬元，但至今已經累售逾220伙，佔項目整體358伙的61%，套現逾55億元，平均呎價27,443元。反映新盤市場上不單細單位熱銷，就連地理位置佳的大單位市場同樣具有承接力。

傲名盡推餘下26伙

嘉里建設（00683）何文田傲名上周五賣樓，銷情不俗，首日沽出7成單位，昨日發展商盡推餘下26伙未公布價單的單位，價單定價由1,562萬至6,800萬元，呎價由23,045至39,813元。

是次加推部分為特色戶，其中19樓A室連天台單位，面積1,708平方呎，定價6,800萬元，呎價39,813元，為項目推售以來呎價新高。是次單位定價與上一張價單相若，故屬原價加推，而折扣優惠則不變。

一手兩天共售236伙

另?隆地產（00101）西南九龍君臨天下日前公布招標發售4伙，於23日（下周四）截標。

另外，過去兩天一手市場合共售出236伙，以迎海?星灣御及柏傲山佔最多，惟前一個周末兩天錄得456宗，故按周減少48%。

優質戶獲用家高價追捧，沙田第一城3房連套房單位，日前以屋苑新高價860萬元沽出，另紅磡都會軒海景兩房以破頂價850萬元獲承接。

盤源短缺，優質單位抗跌力高，沙田第一城3房河景戶，以屋苑新高成交價沽出。

美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚指出，沙田第一城13座高層B室，實用面積819平方呎（建築面積980平方呎），單位擁河景，以860萬元沽出，實用呎價10,501元。較對上屋苑紀錄價850萬元，高出10萬元。原業主於1996年以350萬元購入單位，轉手獲利510萬元或1.5倍。

紅磡都會軒兩房 850萬售

另紅磡都會軒兩房戶以新高價850萬元沽出，市場指出2座高層22室，擁煙花海景，實用面積473平方呎（建築面積629平方呎），成交價850萬元，實用呎價17,970元，較原業主2012年時買入價760萬元，高出90萬元或12%。

上車需求高，細價樓呎價有支持，屯門邁亞美海灣兩房呎價創新高。祥益地產高級營業經理潘鈺 指出，屋苑3座高層F室，屬西南全海景單位，實用面積443平方呎（建築面積573平方呎），業主僅減價8萬元、以382萬元沽出，實用呎價8,623元。

另一方面，新葵芳花園實用呎價穩企萬元水平，其中E座中層01室，實用面積418平方呎（建築面積510平方呎），以427萬元沽出，實用呎價10,215元。

豪宅新盤有價有市，何文田傲名昨突擊全數為餘下單位開價，定價每方呎二萬九千三百九十三元，另特色單位最高呎價三萬九千八百一三十元。

　　嘉里建設旗下何文田傲名，昨突擊上載一份全新價單，推出餘下全數二十六伙，平均呎價近三萬元。嘉里市場策劃總監吳美珊昨表示，該批單位屬原價加推，銷售安排將於稍後公布，希望先為單位開價，讓市場消化有關訊息。 吳氏指，今批推出單位亦首次包括項目特色戶，位於十八及十九樓，區內較少有類似的特色單位推出，料對市場具吸引力。

　　據新一份價單顯示，該批單位實用面積由五百九十九方呎至最大的一千七百零八方呎，定價介乎一千五百六十二萬元至六千八百萬元，呎價由

二萬三千零四十五元至三萬九千八百一十三元不等。發展商維持原有優惠。今次加推入場單位為五樓C室，面積五百九十九方呎，定價一千五百六十二萬元，折實最高優惠後入場費約一千四百二十一萬餘元，呎價二萬三千七百三十元。至於定價最高之一伙為十九樓A室，面積一千七百零八方呎，連逾一千三百方呎天台，定價六千八百萬元，呎價三萬九千八百一十三元。該盤於上周五首度開售至今累售二十一伙，佔整體逾三成七。現樓示範單位昨天參觀人流平穩。

備受關注之大圍站上蓋項目今日截標，由於入標財團可選擇純住，或商住混合發展，條款彈性增加，故多個財團均表示有興趣入標，有大型發展商表示區內缺乏具規模商場項目，認為發展潛力高；另外，雖然條款中表示港鐵可於十年後強行回購商場項目，但亦有中小型發展商表示回購溢價合理，市場預料，由於今次招標條款大幅「減辣」，令流標風險大大降低。

　　港鐵大圍站項目今截標，入標財團可只選擇純住宅，或共同就商住項目入標。不過，具體的招標條款還包括在取得商場項目的第十一至十五年，港鐵可以當時市值的一點六倍回購商場；而首十年中標發展商亦可以市價出售商場，但出售前必須通知港鐵公司，但港鐵不可逼發展商賣商場。

　　長實執行董事趙國雄認為，項目位置優越，集團有興趣入標，又指集團出價向來進取，而區內缺乏大型商場，發展潛力較大，故將會積極爭取項目，並相信會吸引不少發展商入標競投；?基執行董事黃浩明表示，大圍站項目位置良好，加上未來沙中?效應，因此集團會入標，並認為分紅比例為招標關鍵；新地董事總經理雷霆亦指，集團將會入標。

　　英皇執行董事張炳強表示，集團正積極研究入標方案，並相信很多發展商均希望得到該項目，但仍未決定入標純住宅或商住方案；至於回購條款，張氏認為有六成的溢價是「合情合理」，不認為變相幫港鐵「養商場」。

　　泛海執行董事關堡林則認為，以市價一點六倍回購為商業決定，這主要取決於未來經濟情況，難以判定是否合理，若未來經濟轉差，一點六倍的溢價可能是十分合理，加上發展商可因認市況出售商場，認為條款甚具彈性，並料入標反應會理想，不過集就入標事宜仍未有決定。

　　南豐董事總經理蔡宏興稱，集團會考慮入標，並認為有關商場回購條款或會令投資者較為謹慎；萬科發展業務部助理董事林力山則稱，還未就入標作最後決定。

　　於今日截標的大圍站項目，早年於一二年一度流標，項目佔地五十二萬多平方呎，可發展達二千七百住宅單位，最新批出補地價約為一百零三億元，較前調低一成八，港鐵為防止再度流標出現，不單為項目爭取調低補地價，亦提供競投財團，可選擇入標純住宅發展權，或一併購入商住部分，若選擇發展住宅並放棄商場擁有權，則可獲港鐵支付其中七十五億元之補價金額。而今次入意向書競投財團二十三個，包括有長實、新地、?地、新世界、會德豐、南豐、嘉華、嘉里、中海及領匯等。

「佔中」事件後奧運站再錄蝕讓個案，帝峯．皇殿一個逾千呎單位，以3,500萬元沽出平過買入價，料實蝕逾180萬元離場。

瓏璽低層損20萬沽

市場指出，帝峯．皇殿1座高層A室，實用面積1,086平方呎（建築面積1,357平方呎），單位連平台，以3,500萬元沽出，呎價約3.2萬元，較2011年時一手買入價約3,502萬元，蝕約2萬元。據悉單位曾承造二按，另加購入時的釐印費、佣金支出等184萬元，料需蝕186萬元離場。

奧運站屋苑10月份連錄蝕讓，早前瓏璽8座低層D室，以1,460萬元售出，較買入價僅升值約3%，料扣除使費至少蝕20多萬元。

大碼物業議價空間擴大，中國康樂園分行經理周政碩指出，康樂園28街雙號屋，實用面積2,579平方呎，連逾5,000平方呎花園，原叫價4,500萬元，減價約402萬元、以4,098萬元沽出單位，實用呎價15,890元，由於單位屬優質貨，故造價仍屬近年新高。

另赤柱海灣園錄成交，市場指屋苑單號屋，實用面積2,151平方呎（建築面積2,889平方呎），以5,550萬元沽出，較2010年時買入價5,180萬元，升值370萬元或7%。