又出現豪宅跌價紀錄，實價揭露首筆單價破200萬元的豪宅「仁愛一品」，7月又有一筆最新實價紀錄，12樓成交總價4.23億元，坪數268.89坪（包括5個車位），扣除車位坪數與價格後，拆算每坪單價約198.5萬元，相較2年前8樓每坪成交單價約240萬元，每坪慘跌約41.5萬元，跌幅高達17.29％。

繼全國最貴豪宅「帝寶」最新交易紀錄A棟八樓，拆算每坪單價256-261萬元，相較已揭露最高單價每坪298.2萬元，修正幅度15％，可能創下近兩年實價揭露以來新低交易單價，鄰近的豪宅「仁愛一品」也出現跌價現象。

豪宅掀降價風

「仁愛一品」位北市仁愛路三段上，鄰近全國最貴豪宅「帝寶」，2008年完工，屋齡約6年，2012年9月時，首次有實價揭露紀錄，當時8樓交易總價2億5660萬元，坪數約140.91坪（包括3車位），若一個車位價格400萬元計算，拆算每坪單價約240萬元，不但是當時實價網最貴豪宅，更是首個每坪實價突破200萬元的豪宅。

不過，根據內政部實價網最新揭露資訊，今年7月，揭露12樓實價紀錄，以總價4.23億元成交，坪數268.89坪（包括5個車位），若一個車位價格400萬元計算，拆算每坪單價約198.5萬元，竟出現豪宅跌價現象，跌幅還不小。

隨著科新日新月異，各家房仲紛紛推出新服務，如信義房屋首創「數位宅妝」，看屋時可結合3D擴增實境欣賞未來裝修後的居家空間，勾勒家的未來幸福藍圖，顛覆傳統看屋思維。而永慶房屋、台灣房屋分別推出「房仲科技3.0」、「婦女夜歸安全」新功能，也十分受到好評。
iPad秀出家具位置 一秒預見家樣貌
過去看屋只能在空屋內想像未來家具擺設樣貌，信義房屋首創業界推出「數位宅妝」新服務，結合「3D擴增實境」 與「3D虛擬宅妝」兩項互動技術，讓客戶現場體現虛擬的居家空間，只要透過一台iPad，就能一秒鐘從空屋變成樣品美屋，立即體驗未來布置後的幸福藍圖，結合虛實整合的新式科技服務，打破空間和地域的限制，讓消費者從想像、虛擬進化到身歷其境，彷彿走入實際的居家擺設當中，徹底顛覆傳統看屋思維。
現在只要由信義房屋仲介人員帶看房屋，就能透過業務員手上的iPad觀賞虛擬家具擺放在家中的樣子，可營造出十數種裝潢風格，信義房屋策略長周莊雲表示，此款「數位宅妝」程式不需花半毛錢，就能透過數位軟體模擬展現居家裝潢設計，一秒鐘預見家的樣貌，賣方不必再特別花費裝修門面費用，可保持原有屋況，減少因屋況認知產生的爭議。而宅妝設計師可即時更新、上傳最新裝潢設計至雲端資料庫，虛擬更多元的裝潢風格，滿足各種風格需求，透過這項創新的房仲科技服務，可以加快交易速度，創造買賣雙贏的局面。

永慶整合各通路 推「房仲科技3.0」
而永慶房屋則花費一年投入上億經費，推出「房仲科技3.0」，提供全通路服務管道，從虛擬到實體全面性串聯，搭配i智慧經紀人的探索及觀察以及雲端系統的智慧分析，提供精準配對，預計將幫客戶省下20%的看屋時間，也更能提升經紀人的服務效率。「房仲科技3.0」訴求全通路服務、i智慧經紀人的人工智慧及雲端系統的科技智慧。消費者可以透過門市、網站、智慧手機或平板電腦等任一通路，查詢物件、接收和互動，並且紀錄其搜尋軌跡，讓永慶的服務從虛擬到實體全面性串聯，打破空間和地域上的限制。

針對APP系統，住商不動產也推陳出新，住商不動產行銷企劃處協理林如珊表示，針對自用客戶需求，除原有720度看屋讓購屋人可以線上體驗外，增加地圖定位與擴增實境模式，讓客戶線上看屋並掌握標的位置，並結合開運羅盤，房貸試算，水平儀，標的比較表等服務，對買方需求一次到位。

而台灣房屋除了首創業界研發「透地雷達」，提供民眾透明的周邊管線資訊之外，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，近來官網推出「婦女夜歸安全」新功能，除了提供物件本身的安全指數之外，也可以顯示夜歸明亮路段提供路線建議，幫夜歸的人找到明亮安全的路。

台屋官網新推「婦女夜歸安全」路線建議
劉怡蓉說，該功能依據台灣各地24小時營業據點資料，顯示出晚上「依然保持明亮」的道路，並結合施工路段的相關資訊，提供夜歸者或是清晨人少時的用路安全，也能於網路看屋時了解安全指標分數，透過台灣房屋安全找屋的系統評估，可成為購屋安全考量幫手，提供該房屋周邊安全第一道把關之參考。

而各家房仲業競往海外發展，全國不動產也於本月成立海外不動產事業處，前進日本房產，全國不動產董事長葉春智表示，全國企業經營以誠信為本，更得肩負起為客戶擔任海外置產守門人的責任，首創業界只選擇在核心五區的物件，不銷售預售屋，只賣看得見、摸得到的新成屋，周周加開說明會，已吸引貴婦團競相看屋。另外，近來全球瘋iPhone6，中信房屋搶先業界推出買方出價斡旋抽iPhone 6Plus活動，活動期間自11月起至年底為止，已成功吸引購屋族目光。

財金部會聯手打炒房，政策效果逐漸顯現。中央銀行昨公布九月五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）新承作房貸降至三七九．六一億元，若排除農曆春節因素，則創下兩年來新低；加權平均利率也拉抬至一．九七二％，創下十六個月新高。

財政部研擬房地合一實價課稅、金管會提高非自用房貸資本計提風險權數，加上央行六月底推出第四波選擇性信用管制，財金部會聯手管控房市，成為五大銀行新承作房貸金額下滑、利率上揚主因。

五大銀行九月新承作房貸金額降至三七九．六一億元，月減二十四．七八億元、年減六十三．七八億元，加權平均利率連續三個月上揚至一．九七二％。

央行官員表示，房市觀望氣氛濃厚，主因應是房地合一課稅的不確定性因素；九月六都買賣移轉棟數皆較去年同月衰退，以新北市年減二十三．八一％最高。

央行官員指出，根據「信義房價指數」顯示，九月台北市房價月減二．三％、年減三．四％，新北市則月增○．二％、年增五．六％。

行庫主管表示，為強化風險控管，即使央行尚未重啟升息循環，非政策性房貸利率二％起跳，已成為多數銀行共識，非自用部分還會再調升一碼（○．二五個百分點），希望達到「以價制量」的效果。

民眾來電詢問：個人出售房屋計算財產交易損益，繳納的房屋稅及房屋貸款利息得否列入成本費用減除？財政部國稅局表示，基本上「2稅7費」(契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費)可以認列為房屋之費用減除，而在房屋使用期間之相對代價(房屋稅、房屋貸款利息)，則不得列為費用減除。

財政部國稅局表示，財產交易所得依所得稅法規定，以交易時之成交價額減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額。國稅局進一步說明，前項所稱移轉房屋而支付之一切費用，按財政部1994年2月8日台財稅第831583118號函釋規定，使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

國稅局呼籲，納稅義務人出售房屋計算財產交易損益時，購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)及出售房屋支付之移轉費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)得轉列為出售房屋之費用減除，至於使用期間之相對代價則不得列為費用減除，否則嗣後經稅捐稽徵機關核定財產交易所得時，仍會予以剔除補稅。

財政部國稅局表示，近期查獲甲公司向乙君(中華民國境內居住之個人)承租房屋，租賃契約約定由甲公司負擔租賃所得扣繳稅額，乙君每月實收租金202,200元，甲公司誤以202,200元的10％扣繳稅款20,220元，發生短漏扣繳稅款情事。

國稅局進一步說明，依財政部賦稅署48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同。

前例甲公司每月給付乙君202,200元，扣繳稅額由甲公司負擔，則其租金應扣繳所得額為224,666元〔202,200÷(1-10％)〕，租金應扣繳稅額為22,466元(224,666×10％)。

扣除30坪宅房貸每月仍可花6.8萬

購屋壓力大，哪個城市的民眾，在背房貸之餘過得最輕鬆？《蘋果》統計6都購屋生活輕鬆度，若皆買30坪住宅，並善用內政部提供購屋優惠補助，桃園縣每月家庭收入扣除房貸後，仍有6.8萬元餘額可用，生活最輕鬆，台北市每月則以僅剩3.6萬元吊車尾。專家建議，若不執著在雙北生活，到其他區域購屋可有較多小確幸。

房貸是多數家庭最沉重的支出，《蘋果》依據內政部主計處統計2013年度6都家庭可支配所得，以實價登錄網今年8月6都住宅成交平均房價來計算，假設皆購買30坪住宅，且皆申請內政部營建署提供的「自購住宅補貼利息優惠」，有220萬元的補貼優惠，若以3成自備款、2.1％利率、20年限為計算公式，算出各都每月扣除房貸後的家庭所得，以桃園縣每月尚餘6.8萬元生活最輕鬆。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，桃園縣因近雙北，又有航空城，有許多高薪的航空專業人員，加上逾20處工業區的就業人口，拉抬整體薪資，所以買屋相對之下較輕鬆。

高雄6.1萬元居次
高雄則以每月剩餘6.1萬元的家庭所得位居亞軍，第3名為剩餘5.9萬元家庭所得的台中市，至於平均房價最低的台南市，則因整體薪資較低而名列第4名，台北市所得雖然最高，但繳完房貸後僅剩3.6萬元可生活，不意外地吊車尾。

有科技大廠進駐
房市專家紅色子房認為，這表示在桃園、高雄買房可過較好的生活，「應該可以有較多小確幸。」桃園有許多如hTC等科技大廠總部，高雄也有鴻海、軟體園區等產業進駐，民眾若不執著在雙北生活，可嘗試到房貸相對輕鬆區找高薪工作。
曾在桃園工作、現居高雄的民眾林原慶則認為，桃園某些產業薪資等同台北，房價卻相對便宜，的確買房壓力較小，高雄儘管房價多在1字頭，但工作機會不多，薪資也較低，買房未必較輕鬆。

台北生存壓力大
「有在台北工作的民眾乾脆選擇去中南部買房，先收租補貼房貸，以後回鄉下養老。」徐佳馨透露，台北市除房價高之外，高物價也吃掉部分薪資，不僅買房，基本生存的壓力也很大。
德明財經科技大學副教授花敬群表示，這的確是目前都會區的基本狀況，不過光看剩下所得還不夠，還要看房貸佔了所得比率多少，才能真正了解購屋的負擔與壓力。


桃園市夯 今年交易8千件
每坪僅17萬 台北客南下搶買

6都民眾購屋以桃園縣、高雄市與台中市最輕鬆，據實價登錄網站交易紀錄，桃園、台中交易量最大的行政區，皆集中在最精華的桃園市與西屯區，平均行情各為每坪17萬元、20.2萬元；高雄熱區則為相對低價的鳳山區，平均行情每坪11.8萬元，以首購產品為主流。

綠地機能加持
由於雙北房價高，近年許多台北客南下桃園購屋，交易量明顯增多。根據實價登錄網站統計今年1~9月交易紀錄，桃園縣桃園市交易量最大，共計7924棟，平均行情每坪17萬元。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園市過去因屬有台鐵車站的市中心，近年又有中正藝文特區的綠地機能，加上近期中路特區開發帶動下，一直是熱門交易區，不過受市場氛圍影響，近2個月中古屋成交價回到2年前價格，新建案開價則下修約1成。
台中市以西屯區交易量最多，今年1~9月共計5787棟，平均行情每坪20.2萬元。

平均行情11.8萬
群義房屋中區事業處總經理陳俊男說，西屯區範圍大，包括中科、逢甲及七期重劃區，因處精華區，就業人口多，建商推案量大，始終是台中交易較熱區域，去年房價上漲約2成，今年價格持平，以總價1000萬元上下的產品買方接受度較高。
高雄市則以首購族產品為主流的鳳山區，交易量最多，今年總計有4968棟交易紀錄，平均行情11.8萬元。 住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，高雄市鳳山、三民因相較左營、鼓山等精華區的房價低，所以交易量較大，尤其鳳山區為縣市合併後獲益最大的地區，因近高雄市中心，房價漲很快，縣市合併前中古大樓每坪不到10萬元，現在部分新大樓每坪已站上20萬元。

松江南京 每坪衝86.5萬居冠
北捷松山線趕在年底通車，帶動區域中古屋房價，根據房仲業者成交資訊統計，松山線的松江南京站和西門站周邊住宅，2年各漲13.4%和13.2%。不過新建案卻未受其惠，因推案不多，房價又高，「案子跑不太動」。

西門湧觀光人潮
松山線沿線貫穿北市主要生活圈，8個站點中更有4站具備雙捷運優勢。據有巢氏房屋統計，松江南京站2012年9月的平均房價為每坪76.3萬元，今年9月已上漲13.4%，每坪達86.5萬元，單價和漲幅皆為松山線之冠；而漲幅第2的西門站，則由2年前的每坪56.7萬元，上漲13.2%，目前每坪64.2萬元。
永慶房屋松江南京店店長林彥魁表示，松江南京站位處交通中樞，且在金融商業區域，每日流通大量辦公人潮，潛力很看好。信義房屋捷運西門店店長徐章博則說，西門站不僅受松山線通車影響，帶動觀光人潮，因選戰將近，候選人提出的開發西區議題也多少助漲價格。

而中山站今年9月單價為73.6萬元，較前年漲12%，台灣房屋長春松江捷運特許加盟店店長黃品榮指出，中山站一帶近林森北路，原受特種行業影響，價格低於市中心，但因近日房價高漲，民眾來看屋後發現環境沒有想像中糟糕，因此陸續進駐，帶動房價。
不過對於沿線新建案而言，在選舉與打房的夾殺下，松山線開通未帶來榮景，沿線建案如「明新巧築」、「景泰然」、「沐光」，銷售人員皆表示，捷運開通對建案銷售影響不大。

新建案未見受惠
《住展》雜誌經理何世昌分析，北市土地稀有，捷運松山線沿線案量稀少，「熱度炒不起來，單價又未跌，案子跑不太動」。

曾被某媒體以頭版披露鴻海董事長郭台銘大手筆砸下10億一口氣包下三戶高樓層的「水立方」，最終證實並未購買，不過，該豪宅日前揭露最新實價資訊，其中一戶總價站上億元，成為淡水區第4個總價上億元的豪宅。

每坪65萬總價破億
該豪宅為地上41層樓、地下6樓建物，樓高180公尺，屬超高摩天大樓，位處淡水紅樹林地區。
根據實價網揭露資訊，7月時，揭露一戶總價億元的紀錄，揭露樓層為35樓，坪數約164.18坪（內含3車位，坪數約17.91坪），每個車位價格約165萬元，拆算後每坪單價約65萬元。該豪宅是繼「天境ellipse360°」、「藍海」及「海納川」之後，第四個總價上億的淡水豪宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年可發現非市中心也出現高總價的住宅交易案，顯見區域換屋產品也有高價化的趨勢，不過要能夠維持高價通常要有特殊條件，如特別的景觀或地段優勢等，且若坪數大而不當，也可能會讓銷售變得困難。

紅樹林是淡水豪宅灣區
淡水紅樹林是淡水的「豪宅灣區」，相較於北市精華地區的豪宅，該區豪宅強調景觀與設計感，加上價錢比市區低的優勢。住商不動產新北市區協理趙中康分析，該區除成為市區豪宅屋主置產的第二屋外，不少民代或是政府要員對此區也情有獨鍾，目前該地區的實價資料每坪實價30-35萬元，但也有不少豪宅類標的已經突破50萬大關，若以該區的選擇性來看，景觀與建商口碑應是主要關鍵。

目前淡水總價最貴的豪宅為小坪頂的「天境ellipse360°」豪宅社區，其中33樓，揭露總價2億2379萬元，坪數276.26坪（內含2個車位，坪數約20.18坪），每個車位價格約180萬元，拆算後每坪單價約85.86萬元，買家是頂新魏家，該豪宅也是淡水地區目前總價、單價最貴的豪宅。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，視野遼闊的海景豪宅經常被視為投資型不動產，尤其高樓層因為稀有性、隱密性都很強，「進得了庫房，出得了廳堂」，受到許多政商名流、歸國台商以及企業法人青睞，除了自用也不乏有私人招待所設置其中，景觀機能加上大坪數規劃，因此在淡水創下億元高價。

營建股龍頭老大哥國建，10月份新北市土城「國泰金城」大熱賣、2周被搶購5成，台北市「國泰天母」完工交屋，加上國建正式宣布揮軍健康管理產業，可謂「三喜臨門」。國建董事長張清櫆表示，國建品牌效益發威，預期選後觀望買盤可望回流，國建對房市信心滿滿。

國建最近喜事頻傳，業績旺旺來！總銷17億元、總計65戶、每戶規畫36?49坪的「國泰金城」，在房市一片淒風苦雨中傳出大熱賣，開賣2周、已被訂購50％。

據悉「國泰金城」甚至還醞釀「逆勢調價」，基於怕賣得太快，近日每坪售價將向上調漲約4.7％，從每坪平均63萬元，調漲至66萬元，可謂2014年房市寒風中的「另類」傳奇。

對此，國建董事長張清櫆、協理林清樑均予以證實「國泰金城」銷售成績確實惦惦呷三碗公。

張清櫆表示，「國泰金城」確實賣得不錯，國建品牌效益發威，是最主要原因。

林清樑則透露：「金城熱銷，確實讓國建出乎原先預期！」

除「國泰金城」逆勢熱銷之外，國建第4季還計畫推出台中英才路「御博苑」，總銷20億元；還有桃園中華路案，總銷約26億元。3案總計約63億元，年底前陸續推出。

國建10月還有另一件喜事，即創業50周年指標案「國泰天母」已完工交屋，總銷約70億，全數售罄。

林清樑表示，「國泰天母」10月已開始辦理交屋；第4季至2015年第1季，可望陸續交屋認列。

法人估計，年度最大案「國泰天母」取得土地成本相對低檔，毛利率將上看35?40％，若全數交屋將可貢獻國建EPS達1.5元以上，為國建業績重頭戲。

此外，國建跨足健康管理產業，掌握未來錢潮。

觀察最近房市，張清櫆表示，從調查數據觀察，第3季房價並沒有下跌，只是總體房市成交量萎縮約5％以內、銷售期相對拉長，這代表價、量還是穩定的。

展望11月選舉，張清櫆表示，其實歷年來選舉對於房市的影響只是短期，真正會牽動房市的因素，是政府政策，尤其財政部正推動房地合一實價課稅政策，確實會造成市場觀望，最主要是影響投資客，使得銷售時期拉長；至於自住客，則需求一直穩定。不過預期選舉落幕後，觀望氣氛會退散，買盤會逐漸回籠。

公設比多高的房子，你會更願意買呢？在台北市內湖有一處新建案，公設比竟然超過了百分之五十，也就是說買房的錢有一半都是花在公設上頭，雖然只是少數例子，但觀察北市新建案，平均公設比，現在已經超過了三成四。

走進內湖這個小巷弄，看到這一棟一層一戶新現代風的小豪宅，跟一旁的舊公寓比起來新穎不少，不過只要你一聽見它的公設比到底有多高，準備掏錢的雙手很可能就馬上縮了回來，沒泳池、沒健身房，連停車位都只有一個能賣，這棟位在內湖康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價兩千兩百多萬來算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設。

代銷人員：「應該三個月就要賣光的，高公設比嚇跑不少精打細算的民眾，這棟六層小豪宅建商6月開賣，除了原本預售的一戶，四個多月下來只多賣出一戶，剩下四戶乏人問津。」代銷商私下表示，今年之前能再賣出一戶就要偷笑了，房仲業者陳泰源：「投資用的他還是會願意去買這樣，新一點的高公設比的房子，因為沒辦法，新房子就是公設比就是這麼高。」

辛苦背房貸買房，結果變成是在買公設，看看台北市建案的平均公設比，從2005年的28.8％，已經一路攀升到現在的34.5％，而基地面積百坪以下的建案，公設比40%以上的更不少見，現在台北買新房子，1000萬裡頭平均有345萬都是花在公設上頭，房仲業者陳泰源：「光是要維護那些公設，你每個月的管理費也是很嚇人。」超高公設比就怕是建商強灌水，民眾看房除了要注意公設比數字實不實在，相關設施有沒有符合實際需求，也是重點之一。

素有「台中陽明山」美譽的大坑風景區，廣達3,300公頃的綠地，規畫了許多登山步道與休閒設施，吸引全台各地退休養老族、紛紛前進大坑風景區購地自建退休宅。看好大坑風景區的開發潛力，包括大豐益、裕大等開發商爭相進駐購地卡位，推出大地坪的高級別墅區。

其中，大豐益建設位於台中市北屯區北坑巷的「生活大地」電梯豪墅案，是大坑風景區內第1個「特二」住宅案，總開發面積逾15公頃、約4.5萬坪土地，預計5年內分3期完成推案，總共規畫興建103戶大地坪豪墅，主力價位每戶總價在3,500至7,000萬元之間，最貴的一戶總價逾億元，總銷金額50億元。

大豐益建設協理張清保表示，隨著74號快速道路全線通車，不僅將中科、7期、高鐵等重大建設串聯一起，從74號線下太原交流道到大坑風景區，車程不消10分鐘，交通建設已到位，從台中市區到大坑風景區不再遙遠。

張清保表示，「生活大地」第1期規畫37戶，每戶地坪120至600坪、建坪60至150坪，還有網球場、兒童公園及登山步道等休閒設施，預約期間已銷售5成，已購者都是台商、醫生、企業主、金融高階經理人、教授等，年齡層在5、60歲間，日前已動工興建，即將規畫推出第2期。

藝術家進駐創作 協助維護房舍

隨著歷史腳步走過，眷村作用不再，房子老舊毀壞閒置，高雄市文化局提出「以住代護」的計劃，讓民眾免費住宿「黃埔新村」並維護房舍；桃園中壢「馬祖新村」也租借劇組拍攝，邀請藝術家進駐，要保留眷村文化的歷史軌跡，並創造新風貌。

眷村的來歷，是因1949年國民政府撤退來台，興建、修繕房舍以供遷徙的軍人與其眷屬居住，國防部頒訂眷村改建計劃後，不少眷村人口陸續搬遷，地方政府開始規劃這些眷村。高雄鳳山陸軍官校旁的「黃埔新村」是全台第一代眷村，高市府列為文化景觀成為法定文化資產後，文化局提「以住代護」方式，邀民眾寫維護計劃，審核通過後可免租金入住3年「黃埔新村」。

首日看屋達300人
「黃埔新村」整體面積達511公頃，共283戶住宅，首批開放11戶供民眾申請。高雄市政府文化局文資中心主任林尚瑛說：「擔心房子沒人住，空置容易毀壞，希望民眾入住協助維護。」國慶日公布計劃後反應踴躍，首日看屋民眾達300多人，第2批也約160人，下月底前每周末都開放民眾看屋，收件時間是明年1月底，預估明年3月公布入選結果。

規劃成青年旅社
眷村改造和活化，桃園中壢的「馬祖新村」也持續進行中。「馬祖新村」共分A、B、C、D區，面積約2.39公頃，中間有涼亭，道路寬敞，屬於眷村中少見的美式風格，過去作為馬祖駐軍的眷屬使用，在原住戶完全遷離後，目前開放A、B區，A區有協拍中心，B區目前由藝術家進駐創作，C、D區暫未開放，文化局有意規劃提供眷村飲食，或做青年旅社使用。

台灣各地尚有許多老舊眷村待改造，如高雄市文化局擬代管高雄左營「明德新村」，宜蘭縣文化局對礁溪「化龍二村」已提出完整規劃，就等國防部首肯後開始修繕。

盼保留文化資產
「台灣人的脈絡很亂，這樣的空間，能讓台灣歷史痕跡被看見。」進駐「馬祖新村」的藝術家詹志鴻說，眷村提供創作的空間讓自己揮灑。負責「馬祖新村」計劃的主持人，同時也是東海大學美術系助理教授張惠蘭說，眷村保留過去的歷史風貌，藝術家進駐存文化資產也可創新，分享給更多人，培育台灣的文化底蘊。

稻殼創作 重現歷史足跡

眷村是歷史記憶的足跡，先人遠走了，後世祭祀時會以燃燒銀紙，作為往生者的盤纏，所以陶藝創作者詹志鴻用稻殼圍成一圈弧形，圍繞在一雙腳旁，一旁用黑色碎石呈現焚燒的痕跡，形塑「腳尾錢」的概念。稻殼是稻子的容器，建築是人的容器，人體則是靈魂的容器，藉由這個作品，將創作實體、眷村建築，與人的意念結合，再現眷村過去的歷史足跡。

大坪數賣不動，高雄豪宅建案坪數持續下修！興富發建設位在高雄的豪宅預售案「華人桂冠」原規劃最大230坪，但坪數不斷隨著市場風向調整，目前改為80~120坪產品。專家透露，近期高雄百坪以上的案子幾乎沒詢問度，買方多處觀望。

高雄市美術館特區「華人桂冠」基地位在美術東二路、明誠四路口，為美術館第一排的精華地段。該案原本最大坪數達230坪，但至今多次調整坪數，從今年初打出126~230坪的廣告，約年中時改為130~190坪，最近則再度下修坪數，預計規劃為80~120坪。
興富發建設副總經理廖昭雄解釋，建案尚未公開銷售，所以坪數都還在調整，主要是考量縮小坪數後的產品，市場接受度應會較高。

受政府打房影響
京城建設於農16特區的豪宅案「京城帝寶」原預計今年初推案，不過目前改為明年4月完工後才會公開銷售。京城建設經理周敬恆表示，現在豪宅市場因為政府打房、消費者觀望心態濃厚，確實有冷下來，這也是延後推案的部分因素，不過另外也是考慮完工後推案，買方看到成屋也會更有信心。

唐郡威攝
建商：選後轉好
儘管市場現在對大坪數反應較冷淡，周敬恆認為，大坪數還是有市場，否則一窩蜂推小坪數，反而難以去化，等到明年選後、政策底定，大坪數豪宅的買氣應該也會轉好。
上揚廣告總經理林聰麟表示，現在大坪數豪宅買氣停滯，不是只有高雄，而是全台的共同情形，去年底看屋人數就有減少，今年第3季又因離選舉更近，特別明顯，看屋人數比去年減少3~5成。台灣房屋高雄美術館特許加盟店店長邱黃詩庭也透露，今年中開始，百坪以上的案子幾乎沒詢問度，買方多處觀望。
「豪宅不是必需品，會買的人都是有房子住的人，不是非得在這時候買。」大師房屋董事長陳建慶表示，雖然豪宅買氣冷清，不過建商跟豪宅屋主口袋都很深，現在利率也在低點，撐下去壓力不大。

部分推先建後售
且陳建慶認為，以新建案來看，土地交易價格沒有下跌，按照過去慣例，豪宅擺得越久、獲利愈高，因此部分豪宅個案多選擇先建後售。


怕「套房」南市上百預售屋求售

選舉壓境、政府打房基調不變，近年投入南部預售市場的投資客，憂心住進「套房」，趕在交屋前賣屋，免得被奢侈稅掣肘2年。《蘋果》記者查詢房仲網站，便發現台南市興建中的「成大城」有超過百件物件待售。

每坪賺1萬就好
台南市開元路「成大城」於2012年年底推案，社區總戶數逾1200戶，每坪成交14~15萬元，已順利完銷，預計明年底交屋。但《蘋果》記者查詢永慶、信義房仲網，均有上百件該物件的待售資訊，591與住商不動產房仲網待售也近百件，開價每坪16~19萬元。
近年台南大樓推案量增，使預售屋轉約難度提升，不少投資客想每坪賺個1萬元就跑，只求不賠。東森房屋台南後甲加盟店店長張家驊表示，該社區因戶數多，所以待售戶多，且台南人對預售屋沒信心，傾向等成屋後再買，造成目前供過於求。

建商仍購地推案
儘管如此，仍有建商持續購地推案，太子建設日前取得高雄市楠梓國小周邊土地，預計明年1~2季推出透天與大樓首購型產品，總銷約45億元，大樓開價每坪約16~17萬元。

「成大城」小檔案
．位置：台南市北區開元路，成功大學北側
．坪數：24~51坪
．行情：預售時每坪13~15萬元，已完銷；目前待售每坪開價17~19萬元
．樓層：地上24樓、地下4樓
．戶數：1247戶
．基地：3400坪
．完工日：2015/12/30前
．建商：興富發建設
資料來源：《蘋果》採訪整理

高雄市區內的住宅市場趨緩，但是，南高雄店面市場仍夯，而且交易集中在三多商圈、大統商圈、以及美麗島商圈等捷運站附近的主流商圈，買家北、高都有，三多商圈一間店面10月成交1.37億元，每坪204萬元還創下南高雄店面交易新高記錄。

據指出，位於中山路和興中路口三角窗店面，占地67坪，近日以1.37億元轉手，換算每坪單價約204.47萬元，創下近幾年的成交新高記錄，第二高成交價則是去（102）年7月，位於美麗島捷運商圈附近的每坪119.62萬元。

業界表示，攤開近4年來的南高雄店面成交資料，超過一億元以上的交易案件，不會超過10件，且大部份集中在三多商圈、大統商圈及美麗島商圈等捷運站附近的主流商圈，看上的還是代表錢潮的人潮。

熟悉新堀江商圈房地產市場的永慶不動產高雄青年店長劉新崇表示，唯一可惜的是，現在購買店面的投資報酬率，已經沒有多年前那麼高了，現在大約在2％左右。

劉新崇推估說，以中山路和興中路口三角窗店面目前的市場月租行情，大約15萬元到20萬元之間，再加上廣告牆的租金每月約10萬元，算算投資報酬率也剛好在2.5％到3％之間。

永慶高雄三多捷運店長林進欽表示，新光三越、以及太平洋SOGO百貨正對面的店面，屬於A級店面，店租是該區最高的地方，每月租金超過20萬元。至於與新光三越同向的三多路店面，月租金次高，介於10萬元到15萬元之間，新光三越側門出入口的巷道，大約5萬元，前述的店面租金，因為三多商圈的人潮聚集，租金比4年前，2年前已上漲20％左右，迄今則持平。

但是，林進欽說，正因為三多商圈的超高價值，店面很少有成交記錄，屋主都只租不售，只是不同地點，租金也有差異。

10月21日，國家統計局發佈前三季度全國房地產開發和銷售情況資料顯示，房地產市場的主要指標均在進一步下探。在這一市場環境下，自央行9•30新政之後，政策繼續寬鬆的預期在市場發酵。

顯然，10月已成為各地方政府“你方唱罷我登場”的救市舞臺。繼寧波出臺大學生購房補貼政策之後，10月17日和19日，天津、濰坊先後出臺房地產救市政策，力度在不斷加大。

“據我們瞭解，目前多數二三線城市的救市政策都在儲備中，而且很多城市在政策力度上也做出了調整，預計四季度出臺類似購房補貼政策的城市會更多。”東部某省會城市一位元市政府官員對記者表示。

不過業內人士分析，今年中央定調經濟“新常態”，GDP增速預期已經放緩，儘管地方救市心切，但樓市短期內難現V型反轉。

20余城財政補貼購房

按照濰坊市出臺的政策，對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用於創業的，給予實繳契稅額50%補貼。

在此之前的10月8日，寧波市政府正式公佈了大學生購房補貼政策。根據這一政策，2014年9月20日至2015年9月19日期間，在寧波就業的畢業10年以內的普通高校畢業生購買首套房可獲得房價總額0.75%-1%的購房補貼。

“購房補貼、契稅減免是地方政府救樓市的最常見政策，因為這類政策是地方政府許可權之內最為直接且實惠的政策。”中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示。

按照記者根據公開信息的不完全調查統計，目前除濰坊、寧波之外，在天津、紹興、杭州、遂寧、眉山、銅陵、宣城、蕪湖、長沙、南京、瀋陽、武漢、常州、葫蘆島等超過20個城市都出臺了購房補貼、契稅補貼等救市措施。

“從地方已經出臺的政策來看，中央對購買首套房的政策放鬆已經默許，因此，現在這一階段，地方出臺救市政策已經不再考慮是否需要試探中央的底線，更多的則是考慮怎樣放鬆才能對本地樓市成交最有利，而地方政府又不能因此承擔太多的財政壓力。”上述東部某省會城市官員對記者表示。

實際上，對於地方政府而言，房地產方面可以掌控的政策主要就是公積金貸款、稅費減免和財政補貼，據業內人士分析，目前至少已有超過半數的二三線城市在這三個方面進行了調整。

“央行信貸口徑鬆綁後，市場對政策放鬆的預期再次提升，減稅、購房補貼成為第三波救市主要特徵。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，各地救市政策出臺愈加頻繁，救市政策出臺的底線越來越低。

陳國強指出，儘管現在部分城市的樓市成交已經有所升溫，但由於各地庫存量居高不下，地方土地仍然難賣，房地產投資增速更是大幅下降，這些都令地方政府坐立不安。

“對於地方政府而言，購房補貼、稅費減免等政策調整一方面是想方設法給購房者具體實惠的好處，以促進樓市成交；但更為重要的，是增加開發商對市場的信心，這樣才能保證地方投資能有所增長。”業內分析人士陳劍波表示。

2008年地方救市重現

“目前央行信貸口徑已經放鬆，多地銀行也已有所行動，再加上地方政府紛紛出臺契稅減免、購房補貼、放鬆公積金貸款等方面的政策措施，今年救市力度已經與2008年救市接近。”陳劍波分析。

2008年，受金融危機影響，全國樓市普遍處於低谷，成交量大幅下滑。對此，中央也開了“允許地方政府自行救市”的口子。之後不久，西安、蕪湖、蘇州、成都等地開始陸續出臺相關的救市舉措。調整內容除了下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或直接給予財政補貼等政策。

根據國家統計局最新公佈的資料，今年前9個月，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%，增速環比回落0.7%。另外，房地產投資占比固定資產投資也罕見跌破20%。房地產開發企業到位資金、商品房銷售面積、銷售額均創年內新低。與此同時，截止到9月底，商品房待售面積57148萬平方米，再創歷史新高。

“就目前來看，儘管地方救市的尺度和力度基本跟2008年的情況類似，但中央卻很難像2008年那樣出臺大規模的刺激政策，因此今年的情況與2008年相比還是有所不同。”一家全國大型房企負責人對記者表示。

“從宏觀經濟上來看，今年與2008年最大的不同，在於中央對經濟新常態局面的判斷。”中國城市和小城鎮改革發展中心副主任邱愛軍在10月21日舉辦的“中國新城新區投資機會合作交流會”上表示，從新常態的視角來看，中國經濟和城市發展正在發生一系列重大而深刻的變化。

“在經濟新常態下，如果GDP增速預期下調，那麼中央對房地產市場的調整也會控制在一定預期之下，儘管GDP的增長需要房地產的拉動，但是由於增速預期下調，因此房地產的恢復期會較長，反轉幅度也不會像2008年那麼大。”國務院發展研究中心一位元負責人對記者表示。

中國建築（601668）10月24日晚間公告表示，近期，公司獲得九個重大項目，項目金額合計408.6億元，占2013年度經審計營業收入的6.0%。

萬達集團25日在北京宣佈，其倫敦ONE專案正式開始招募國內投資者。該項目最早於去年6月宣佈，總投資號稱10億英鎊，也是萬達佈局海外市場以來首個開始回收成本的住宅項目。網易財經瞭解到，該項目住宅售價為1400英鎊/平方英尺，由於當地習慣以套內面積計算，因此該價格相當於國內10萬元人民幣/平方米。

定價低於同區域專案 賣點在樓體高度

儘管萬達倫敦ONE的定價堪比京滬頂級豪宅水準，但在倫敦來看定價並不高。在倫敦ONE專案對岸的臨近地區，一家本土開發商的專案售價達到2200英鎊/平方英尺，高出萬達定價一大截。而倫敦目前最昂貴的住宅售價則高達約70萬元人民幣/平方米，其買家來自各國的富豪與政要。

倫敦ONE定價較低與其區位並非傳統中心有關。其所在的泰晤士河南岸九榆樹地區，是倫敦市政府正在打造的一個包括外國使館、商務生活功能於一體的新興地區，萬達認為這是倫敦地產的的價值窪地。

代理該專案銷售的第一太平大衛斯的相關負責人告訴網易財經，萬達倫敦ONE最大優勢在於其是倫敦少有的超高層住宅，雖然專案不在核心市區，但阻擋物稀少，視野超群，這對國內投資者的吸引力較大。

據萬達集團境外地產中心總經理劉朝暉介紹，萬達倫敦ONE項目總建築面積10.5萬平米，為雙子塔樓，一棟200米，另一棟165米，是倫敦最高的住宅。該專案共提供439套住宅產品，目前開售的是從62平方米到191平方米的公寓，同時還配套一個超五星級萬達文華酒店。

倫敦樓市國際資本紮堆 中國買家激增

倫敦房地產市場國際投資者紮堆，僅40%的房產由本地人購買，且集中於中低端產品。

第一太平大衛斯的報告稱，從2009年以來，倫敦的住宅一直供不應求，並預計未來5年還有28%的漲幅。

“倫敦是一個真正的國際化市場，是各路富豪的資金避風港。就樓市來說，流通性好，空置率低，降低了資金風險”，第一太平大衛斯的負責人表示。

此外，英國的房子與中國有很多不同之處，萬達倫敦ONE專案土地有999年產權，首付僅10%，且不限購不限貸。

據瞭解，倫敦也是中資機構最熱門的海外投資地之一。來自第一太平大衛斯資料，倫敦目前吸引了中國機構約50億美元的投資，排位海外城市第一名。

除了萬達、綠地等國內龍頭開發商在此買地開發住宅外，中國平安、中國人壽等險資也在近兩年購買寫字樓等不動產。

就萬達而言，從2012年並購美國AMC以來，每年都有大額海外投資。

除號稱投資10億元英鎊的倫敦ONE專案外，還包括投資2.6億歐元的西班牙馬德里項目、投資9億美元的美國芝加哥項目、投資12億美元的美國洛杉磯項目以及投資9億美元的澳大利亞專案。（網易財經 李芊）

　　綜合媒體消息，華潤置地有限公司董事、總裁唐勇10月23日表示，華潤置地計畫在瀋陽三好街、新領事館區投資約200億元，再造兩個“萬象城”類的城市綜合體。

　　據瞭解，華潤置地在瀋陽和平區目前共有兩個項目同期開發，分別是位於青年大街金廊沿線的華潤中心，包含華潤萬象城、華潤大廈寫字樓、君悅酒店；及位於長白島區域的住宅專案“華潤•幸福裡”。

　　上述兩已有專案規劃總用地面積共18.7萬平方米，規劃總建築面積達99萬平方米，總投資額逾93億元人民幣。

　　另有資料顯示，瀋陽華潤萬象城今年上半年客流量為457.32萬人次，銷售額10.40億元，貢獻稅收1.2億元。

　　資料顯示，截至目前華潤置地已進入國內50餘個城市，正在發展項目超過110個。

　　據北京市房地產交易管理網站資料顯示，北京的二手房市場正在回暖。

　　中原地產研究部統計資料顯示，過去的三天，北京二手房網簽成交量連續三天突破450套，具體的成交量分別為466套、458套、554套，這也是今年內連續3天網簽數每日突破450套。

　　中原地產首席分析師張大偉說，網簽數並不能完全統計實際的成交量。他指出，這些網簽資料一般會滯後於市場一線至少15天以上。也就是說，二手房實際的成交量，可能已經突破了15000套。他說，10月全月的成交量有望達到2萬套，這將會是去年3月份之後的高點。

　　根據北京市住建委資料統計，10月上半月，北京市住宅網簽量為4839套，環比下滑53.3%，同比下滑30.7%；其中二手住宅網簽量為2043套，環比下滑60.6%，同比下滑38.4%。但包括張大偉在內的一些監測機構的專家都表示，這些網簽資料與實際的成交量都有較大的出入，從資料來看可能能夠更好地支撐他們的觀點。

　　根據偉業我愛我家市場研究院監測資料顯示，10月上半月，經北京我愛我家成交的二手房買賣合同簽訂量環比增長了108.9%，同比增長了59.1%。另外，二手房市場的新增客源和看房量也有比較明顯的增長。10月份，新增客源比9月同期增長了21.2%，看房量比9月同期增長了41.1%。

　　另據媒體報導，北京二手房市場佔有率最高的兩家仲介機構在本月前20天二手房的實際成交量已經超過6500萬套。“這兩家仲介機構在北京市場的佔有率為55%左右，據此估算，北京目前的實際成交量為11500套，預計全月的實際成交量會在17000套左右。”媒體援引消息人士的說法稱。但這些資料還沒有得到證實。

　　不過，多位受訪的業內人士說，受到“9?30”房貸新政的影響，北京二手房市場成交量上漲那是顯而易見的。“從市場成交資料來看，二手房市場的成交量已出現了明顯反彈，成交價格也在企穩的同時顯示出小幅上揚的勢頭，”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。

　　鏈家地產分析師張旭說，市場的活躍度明顯增加。“由於信貸新政的發佈，市場信心逐步恢復，看房人群增多，這為後續成交的好轉奠定基礎。”

　　但是張大偉也表示，儘管北京樓市相比上半年有所升溫，但更多僅是市場表現出企穩的跡象。他說，“‘金九銀十’雖然相比慘澹的5-8月，會有起色，但2014年的‘金九銀十’可能是最近3年來最差的一年。”

　　他解釋稱，目前的市場企穩依然不穩固，而且分化嚴重。二手房因為價格跌幅高，成交量上漲迅速，但新建住宅依然受到自住房影響比較大，而且部分企業的資金壓力大，雖然出現價格戰的可能性越來越小，但部分區域依然不排除有專案出現10%-15%價格調整的可能性。

　　“隨著9-10月供應高峰的來臨，各地的成交也有望達至年內高峰，”張大偉說，“然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。”

據統計，下半年中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%，較上半年增加了10個百分點

“今年開盤的京西多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”某業內人士向《證券日報》記者透露，從已經開盤的和年底前準備入市的京西五大高端項目來看，預計銷售額將突破100億元。

“對於千萬元級別的豪宅來說，20億元銷售總額意味著要銷售200套左右，這是一道門檻。”北京萬科副總經理肖勁如是表示。況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。

值得注意的是，今年限價令放開後，包括近期的首套房認定新規等政策都釋放出放寬趨向，這提振了中高端改善性需求市場的信心，多家房企也趁機加推改善性產品，爭取年底在中高端項目上搶得現金，緩解銷售業績壓力。

五大高端盤銷售額將破百億元

據上述業內人士透露，上述進入“20億元俱樂部”的五大高端項目分別是保利•海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及萬柳書院。

值得注意的是，這五大高端項目都位元處京西海澱區域內，甚至有的專案80%以上的客戶基本都是集中在西北片區的。

從具體銷售金額來看，五礦•萬科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位，目前銷售總額已經接近20億元，而且10月底將加推樓王；保利•海德公園9月13日首期開盤銷售25億元；華潤萬橡府7月19日首次開盤當日認購額即為15.9億元；京投銀泰琨禦府銷售總額達到了24億元。

不過，萬柳書院目前尚未開盤。“萬柳書院預計年底前將開盤，該專案蓄客時間很長，根據目前的蓄客情況來看，預計開盤後銷售額將沖到20億元。”上述業內人士向本報記者透露。

事實上，一般來說，與剛需專案的周轉速度相比，高端專案都是房企慢周轉、打品牌且提升利潤的壓箱利器，但今年北京樓市開盤的多個高端項目都選擇了快速周轉路線。

“定價接地氣是銷售速度加快的主要原因。”某業內人士向記者直言，今年以來，多個高端項目的開盤定價都比此前預期的要低一些，“高呼聲下低價開盤讓市場的接納度提高了不少”。

搶“政策紅利”加推中高端盤

值得一提的是，“政策紅利”給改善性需求市場帶來了喘息的機會。

“與剛需盤不同的是，今年北京限價令放寬後為中高端專案的入市創造了政策條件，而近期針對改善型客群鬆綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端專案帶來市場契機。” 亞豪機構市場總監郭毅表示，鑒於此，改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。

郭毅認為，儘管近期無論是信貸政策還是房地產調控政策，都釋放出放寬趨向，在一定程度上提振了市場信心，促使購房者的心理預期開始向好。

在這種市場預期下，據統計，今年下半年，中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%，較上半年增加10個百分點。

而“對名下有一套房且已結清房貸的家庭，再次購房時認定為首套房”的認定新規落地後，相當於把一個沒有融資能力的購房者變成了有融資能力的客戶。


“對於曾經貸過若干次款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的釋放。”華潤萬橡府行銷負責人秦江向記者表示，這對市場購買力影響非常大，很多高端客戶沒有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認定新規執行後，部分高端客戶賣一套房後就湊齊了首付款，然後再貸款購房，基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端專案的成交速度和成交量。

據亞豪機構統計資料顯示，上周（10月13日-10月19日）北京商品住宅共成交2191套，成交面積為21.51萬平方米，環比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房後，上周成交的純商品住宅套數環比大增74.4%。

不過，郭毅認為，近期雖然刺激政策頻傳，但開發商受制於庫存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此，項目開盤定價也普遍低於市場預期，高性價比樓盤入市量增加，拉升了成交量。

江蘇省南京市總統府旁，有處民國住宅「南京梅園新村四十二號」，叫價四千五百萬元人民幣（約合二點二五億新台幣）。這幢二百五十平方公尺的別墅是「終身產權」，不受大陸七十年使用期限的約束。但擁有這套別墅，還需繳上五百萬人民幣左右的契稅、仲介費等費用。

10月27日消息，正被傳降價賣房籌資的雅居樂暫時可以緩一口氣。雅居樂今日公告稱，本將於今年12月到期的2.65億美元貸款獲銀行延期一年。此外，雅居樂另一筆數十億港元貸款協議的額外融資截止日期獲得延期，違約事件條款獲“量身”修訂。

　　不過，雅居樂仍然面臨較大的資金缺口。瑞銀此前報告指出，雅居樂有118億人民幣的債務需要在2015年6月前再融資。

　　2.65億美元貸款獲延期 解燃眉之急

　　雅居樂今日公告顯示，公司兩份融資協議獲修訂。其中，本將於今年12月到期的一筆4.75億美元貸款中的2.65億美元未償還貸款，獲得銀行延期一年。該筆貸款是雅居樂於今年4月與渣打銀行[微博](香港)有限公司、恆生銀行(129.2, -0.30, -0.23%, 即時行情)有限公司、香港上海滙豐銀行有限公司簽約獲得。

　　值得注意的是，公告注明，提出延期承諾的前提是，雅居樂今年10月15日披露用於預付有關貸款的建議供股已完成，及供股所得款項淨額用作償還有關貸款。若雅居樂供股所得款項淨額超過2.1億美元，延期承諾將按超過的差額減少。

　　此前雅居樂受董事局主席陳卓林被檢方控制，執行董事黃奉潮失聯的影響，原本計畫“五供一”淨籌27.5億港元的供股計畫中斷。今年10月15日，公司重啟供股計畫，不過就變為“八供一”，淨籌資額度降為16.35億港元，聯席包銷商滙豐、渣打和法國巴黎銀行撤出。

　　今日公告顯示另一份融資協議也獲修訂。今年6月，雅居樂與恆生銀行、滙豐銀行、法國巴黎銀行香港分行、渣打銀行及中國建設銀行(5.59, -0.04, -0.71%, 即時行情)簽訂融資協議，獲授予26.65億港元定期貸款及30億港元綠鞋期權，為期3年。

　　本次修訂中，關於公司管理層的違約事件條款修訂為，如陳卓林停止出任出席起計15個營業日內並未由陸倩芳或陳卓賢取代出任董事會主席，或兩人出任聯席主席，則構成違約；同時，該協議額外融資截至日期將延後至今年12月31日。

　　而自陳卓林被檢方控制後，雅居樂已經宣佈非執董陳卓賢與陸倩芳自今年10月10日起重任執行董事，同時兼任董事會署理聯席主席及署理聯席總裁。這意味著，上述條款的修訂，是銀行有意按照雅居樂現況修改。

　　118億元債務明年中期需再融資 缺口仍大

　　儘管燃眉之急得到了緩解，但是雅居樂仍然面臨較大的資金缺口。瑞銀此前報告指出，雅居樂有118億人民幣的債務需要在2015年6月前再融資。

　　雅居樂2014年中期報告就顯示，截至2014年6月30日，公司握有非限制性現金75.89億元人民幣，有限制現金63.11億元人民幣；短期借貸146.667億元人民幣，長期借貸300.63億元人民幣。

　　由於陳卓林被檢方控制一事情況尚不明朗，已經有最少10家券商降低雅居樂目標股價，包括高盛、摩通、瑞銀、麥格理、CIMB、里昂、金英、交銀國際、中金以及海通國際等。此外，標普10月14日宣佈，將雅居樂地產(4.09, -0.01, -0.24%, 即時行情)控股有限公司長期企業信用評級由“BB”下調至“BB-”。

　　債務壓力促使雅居樂加快銷售回籠資金。本月在投資者電話會議中，雅居樂財務總監張森表示，第四季度將以售樓量為目標，每月將至少實現50億元的銷售額。

　　不過，今年1-9月，雅居樂累計預售金額為286億元，僅完成全年480億元目標的60%，即使每月實現50億元目標，也難完成年度目標。

佔領行動發生一個月來，樓市表現兩極，一手繼續熱賣，一個月成交量雖跌20%，但仍企穩逾1000宗以上水平；二手成交大減近半，估計僅4000宗。至於工商舖，以舖位交投受影響最大，減少60%以上，甲級商廈成交跌64%，租務則減少34%。業界預期11月一手成交將在新盤開賣帶動下回升，二手則繼續尋底，工商舖成交輕微回升，但商舖租金會跌5%至10%。

慧雲峰低市價8%沽

近一個月，一手約有1200宗成交，較9月1500宗跌20%，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，10月下半月一手成交量減少，是因為以貨尾銷售為主，但隨着11月會有多個新盤開賣，成交量料回升。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，一手購買力強，因佔中影響只稍為放慢，二手成交量則較9月降40%至50%，以港島跌幅較大。陳永傑估計11月二手市場因業主不減價，交投量料跌至僅3000宗。

舖位交投勁減逾60%

二手再錄得減價個案。世紀21日昇高級客戶經理蔡嘉駿指出，北角慧雲峰高層C室，原業主10月初開價650萬元，因擔心樓價下跌，近日主動減價67萬元至583萬元賣出，實呎1.47萬元，低市價約8%。

中原工商舖董事總經理潘志明表示，佔領行動近一個月，工商舖租售全線下跌，當中以舖市所受影響最大。截至上周五，10月簽訂臨時買賣合約的舖位成交僅約20宗，較佔中開始前少60%以上。

潘志明預期，由於社會開始適應佔中的衝擊，11月工商舖成交量會較10月微升，寫字樓及工廈有承托力，但舖位租金很大機會跌5%至10%。

德銀報告指出，若佔中運動持續，會令本地零售市道受損，估計未來甲級寫字樓及商店舖租金會分別跌21%及32%。

料全年新開工面積難達標


萬科企業（02202）公布截至9月底止第三季業績，股東應佔溢利16.49億元（人民幣．下同），按年增長2.8%，遠不及去年同期增幅18.4%。期內收入208.21億元，按年微升0.55%。在業績公告中，管理層指出，年初以來新開工進度較預期慢，預計全年新開工面積將略低於年初計劃的2238萬方米。

萬科首三季累計實現收入593.31億元，按年減少0.53%；純利64.58億元，增加4.84%，升幅亦較上年同期21.3%大幅放緩。集團首三季新開工面積累計1367.2萬方米，佔全年計劃開工面積61.1%，去年同期則完成全年計劃的82.4%。

期內實現竣工面積661.6萬方米，佔全年計劃44.7%，比重較去年同期下降5.8個百分點，集團預計，隨着第四季竣工高峰到來，全年竣工量與年初計劃1480萬方米基本持平。

萬科首9個月實現經營利潤120.56億元，按年下降5.2%，但期內錄得應佔聯營公司利潤10.15億元，按年大增3.1倍，其中因持有8%徽商銀行（03698）權益錄收益3.56億元。

首三季銷售續雙位數增長

資金方面，萬科首三季經營活動所得現金淨額172.05億元，去年同期為負120.61億元。截至9月30日，集團淨負債率較年初下降4.4個百分點，至26.2%。

萬科首三季銷售面積及銷售金額分別為1263.8萬方米及1490.6億元，增幅為15%及16%，仍錄雙位數增長，明顯領先同儕。不過，集團在買地方面堅持審慎策略，首9個月累計新增項目27個，按公司權益計算的佔地面積約131.6萬方米；去年僅第三季度，集團新增項目32個，按公司權益計算的佔地面積約268萬方米。

萬科主席王石於8月提出內房由「黃金時代」進入「白銀時代」，總裁郁亮上周六表示，將運用互聯網思維賣樓以應對新時代，未來5至10年仍看好房地產業前景。

遠洋地產（03377）公布，將斥39億元認購旗下盛洋投資（00174）共13億股可換股優先股，每股3元，較盛洋投資停牌前的1.63元高84%，股息率與香港政府10年期債券息率相同。該批優先股發行後5年才可兌換成普通股，換股價同樣為3元。

目前遠洋地產持有盛洋投資約70.15%股權，一旦將所有優先股全數兌換為普通股，將持有盛洋投資約92.38%股權，惟兌換如令遠洋地產強制收購或公眾持股量不足，則不准兌換股份。

遠洋地產表示，盛洋投資分別將動用集資所得的其中18億元、16億元及3億元，分別投資於中國房地產項目的共同管理基金、美國房地產投資基金及香港房地產項目的房地產投資基金內，剩餘的2億元將用作其他可能出現的房地產投資機會。

受佔中運動影響，本月截至22日全港甲級商廈買賣按月急跌約64%，但租務市道相對較佳，僅跌34%。兩個佔中焦點地區金鐘及旺角，前者租務成交持平，而後者則跌33%。業界預期，下月全港甲級商廈買賣會較10月稍為好轉，但屬低位徘徊，至於租務成交估計仍可保持10月水平。

買賣急挫64%

據美聯工商舖部統計，本月首22日全港甲級商廈買賣僅得27宗，較9月同期下挫63.5%，當中港島區屬重災區，暫錄得1宗買賣，按月勁插88.9%，九龍區亦大減62.5%，只有12宗成交。美聯商業董事翁鴻祥直言，買賣宗數急跌是受佔中運動影響。

然而同期租務表現相對穩定，錄得101宗租務成交，相對9月同期減少約34.4%，港島區跌21.2%，九龍區則挫38.2%。

若詳細分析，上環期內錄得6宗租務成交，較9月同期多1宗。而佔中風眼區的金鐘區，期內有8宗租務成交，與9月同期相同。旺角區有2宗租務成交，較上月同期少1宗。至於並非屬於佔中範圍如觀塘區，期內有21宗租務成交，跌48.8%，長沙灣區亦少54.5%至5宗。

另外，本月的甲級商廈租務成交，當中不乏大額承租個案，如金鐘太古廣場1期單位，可出租面積約1.08萬方呎，呎租105元，月租約113.25萬元。同區海富中心1座6311方呎單位，以呎45元租出，月租逾28萬元。而銅鑼灣嘉蘭中心一個可出租面積9120方呎單位，以月租45.6萬元租出，呎租50元。

滬港通推遲影響更大

翁鴻祥表示，甲級商廈租務市道受佔中運動影響相對較輕微，反而「滬港通」推遲出台影響更大，因為近月都見有不少相關公司承租寫字樓。

卓先測量師行聯席董事潘子明表示，由於第4季一向有較多租約屆滿，租客始終要落實租用寫字樓，所以是傳統租務旺季，即使佔中亦不會對租市構成嚴重影響較微。展望下月市況，潘子明認為租務成交量仍可保持10月水平。

潘子明指出，10月截至20日，港島區各級別的商廈買不足20宗，其中主要商廈的買賣更只得10宗，估計下月買賣會較10月稍為好轉，但仍屬低位徘徊。

為加快房屋和其他用途土地的供應，政府7月公布補地價仲裁先導計劃的實施框架，發展局局長陳茂波表示，補地價仲裁先導計劃將試行2年，累積經驗後再檢討成效及優化仲裁機制，現階段未能估計2年內的個案數目。

爭議少優先處理

陳茂波昨日在網誌撰文指出，先導計劃旨在利便早日達成地契修訂或換地申請的補地價協議，地政總署會採取一些準則為個案訂定優先次序，如以住宅單位數目的淨增長或非住宅樓面總面積的淨增長來計算，其中「產量較高」的個案、補地價金額爭議的差異較大的個案、爭議事項較少或爭議性質較為直接簡單的個案會獲優先處理。他強調，仲裁範圍只針對補地價金額，不會就補地價金額以外的其他範疇作出裁決。

陳茂波稱，了解部分立法會議員憂慮先導計劃或會引致貪污風險，認為政府對防貪特別注意及謹慎，採納了多項措施防止貪污措施。倘若任何仲裁員在處理仲裁個案時行為不當，政府會根據適用法例及有關的仲裁協議跟進。



補價仲裁 「產量較高」優先處理
(經濟)

地政總署日前宣布「補地價仲裁先導機制」試行兩年，發展局局長陳茂波在網誌指，涉及住宅單位淨增長、非住宅樓面淨增長較多的「產量較高」的個案，將會獲得「優先處理」。

陳茂波：試行2年看成效

陳茂波在網誌指出，由於補地價仲裁是一項新嘗試，須申請人與政府雙方同意才可進行，現階段未能估計兩年內個案數目。

另外，他特別提及，地政總署會設定準則為個案訂定優先次序，包括以住宅單位數目的淨增長或非住宅樓面總面積的淨增長來計算，其中「產量較高」的個案、補地價金額爭議差異較大的個案、爭議事項較少或爭議性質較為直接簡單的個案會獲優先處理。

根據政府公布的機制，仲裁庭由政府及申請人雙方共同委任三人組成，仲裁範圍只針對補地價金額，不會就補地價金額以外的其他範疇作出裁決，申請人須向政府支付經政府最後評定補地價的15%作為保證金，確保雙方願意執行仲裁結果，計劃將會試行兩年以觀成效。

據了解，目前約有25個項目已經最少提出了兩次補地價上訴，符合啟動仲裁機制的要求，涉及約6,000伙住宅供應，而非住宅項目則涉及約215.3萬平方呎商業樓面。

由於新盤持續暢銷，帶動一手住宅登記金額連續5個月都能企於100億元以上水平，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本月截至21日一手私樓登記金額已達138.3億元，預期全月可達300億元，創有紀錄新高。

黃良昇指出，雖然一手註冊日期較市場實際成交滯後，但發展商遞交文件註冊的時間較過去為快，令到時差縮窄，若本月初推售的大型新盤如馬鞍山迎海．星灣御及尖沙咀九龍站君臨天下尾貨等，售出單位能趕及在本月內註冊，勢令全月登記金額飆升至300億元的紀錄新高，按月升97.1%，宗數料達2000宗，升72%。他預期11月會開賣的大型新盤暫僅得沙田玖瓏山，所以相信一手私人住宅登記宗數及金額都會較10月為少。

200至300萬單位跌幅勁

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，10月首23天全港暫錄得約3489宗二手住宅買賣登記，按月減少5%，預期全月有4300宗，跌約10%，創半年新低。他補充，因時差關係，本月的二手住宅登記只能反映截至10月初佔中對樓市的影響，佔中因素要到11月的數據才能全面反映，屆時二手登記量會有較明顯的跌幅。

按樓價劃分，以價值200萬至300萬元的單位跌幅最勁，登記宗數有572宗，按月跌11%，總值14.68億元，跌12%。其次為價值500萬至700萬元的登記共565宗和33億元，同跌9%；但價值2000萬元以上的登記錄得81宗，按月升12.5%。另外，9月有大型盤盤開賣的將軍澳區，期內只錄得167宗二手私樓登記，按月跌21%，幅度為各區之冠。

「雙辣招」今日屆滿兩周年，隨着額外印花稅稅率大幅調高，近一年涉稅成交只有620宗，較去年同期減少6成，預計炒家均轉趨長綫收租，二手市場盤源恐進一步收縮。

政府在2012年10月27日正式實施額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）及買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），至今已屆兩周年。

隨着政府為SSD「加辣」，提高稅率及延長禁售期，兩年內短炒情況進一步減少。稅務局統計的SSD成交宗數為例，2013年11月至上月，即過去近1年錄SSD盤成交約620宗，比起去年同一時段減少64%，亦較SSD「加辣」前減少逾5成。

炒家放盤慾減 轉收租

據差估署統計私樓售價指數，樓價在過去一年升幅約6%，較加強版SSD下持有逾一年但少於3年內轉售，所須徵收的10%稅率為低，令近一年入場的炒家放盤意慾大減，整體二手盤源亦有所減少。

綜合鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊等大型屋苑，代理所接獲的SSD放盤，只有3至5個，例如太古城翠榕閣中層F室，業主在2012年11月以1,065萬元購入單位，現以1,212萬元放售單位，扣除10%的SSD後，恐怕亦要損手讓場。

至於BSD方面，據稅務局統計，措施實施至上月合共錄得5,440宗涉及BSD個案，相當於期內住宅註冊量（約10.78萬宗）的5%，較出招前的6.5%稍為改變，但成效不算明顯。

有分析認為，BSD實施初期確能抑制內地客入市意慾，但發展商近期為新盤提供「回贈」辣招稅的優惠，重新吸引內地客入市，影響BSD成效。

春泉產業信託（01426）是去年底上市的半新股，亦是同業中首個投資於北京超甲級寫字樓的產業信託。近年，北京高端商業地產租金持續攀升，料春泉未來增長動力仍足。

春泉主要投資2幢位於北京核心商業區（CBD）的超甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），具備天然的招商優勢，因而該2幢物業的租用率一直保持在95%以上。

今年上半年，春泉總收入增30.4%至3,980萬美元（約3.1億港元），物業淨收入升33.5%至3,040萬美元（約2.4億港元），凈物業收益率增1.8個百分點至76.4%。

集團執行董事劉展天表示，「春泉的收入及物業淨收入增速達3成，隨着租金的上漲，料集團未來收入穩定性強。」

租金升勢持續

北京是中國政治、經濟、文化中心，吸引全球知名企業赴京設立總部，據美國財富雜誌統計，目前全球財富500強公司有近50家總部設立在北京，為世界所有城市中數目第二高。

因而，北京寫字樓租金節節攀升，過去5年，北京甲級寫字樓租金水年均增長率為14.4%，戴德梁行預期，於未來3年北京甲級寫字樓租金水平仍保持5%至8%的增長。

劉展天認為，「春泉寫字樓的租金未來仍將保持增長，特別是舊貨（已簽訂租金）月租的漲幅更快，大幅收窄舊貨與現貨（新簽訂租約）租金的價差，預計2015年平均單位租金達到高峰390元人民幣/平方米。」

供不應求 推升租用率

受2008年金融危機影響，北京新甲級寫字樓供應大幅下降，戴德梁行預計，北京2013年至2016年甲級寫字樓年均供應約為27.5萬平方米，僅為2007年至2012年平均年供應的54.3%，供不應求將推升北京6個核心商業區的甲級寫字樓租用率維持在95%以上。

劉展天解釋，「目前預計2016年北京CBD將有2幢共計約17萬平方米的甲級寫字樓竣工，也就是說，2014年、2015年CBD的甲級寫字樓供應量較少，這將保證高租用率。」

事實上，春泉投資的物業自2011年起，就一直保持着95%以上的穩定租用率，租戶幾乎全部都是世界知名企業，如德意志銀行、環球律師事務所、NBA、貝恩等。

至於未來拓展，管理層透露，不排除會在內地一綫城市、港澳台等地區發掘新項目，但要時機合適。

大股東具日政府背景

「春泉」二字就透露出集團的日資背景，春泉由著名的日本私募股權投資公司AD Capital全資擁有，而AD Capital的大股東則是日本政策投資銀行（Development Bank of Japan），因而春泉的股東具日本政府色彩。

劉展天亦透露，「未來不排除AD Capital向集團注資的情況，但此情況屬關聯交易，會嚴格按照港交所的規章處理。」此外，日資股東背景，亦有助於集團在日本，及亞洲其他地區進行收購。