4建案搶首購族 新莊案售出9成

房市冷冬，市場主流的小坪數建案，紛紛祭出工程期零付款希望炒熱買氣，如「群耀V1」、「富宇愛慕」、「宏普AMAX」等案，興富發建設推案「巨人」還以低自備款55萬元促銷，上周簽約高達50戶；要用低自備款、工程期零付款，刺激預算不高的買方出手。

在大選前，新建案買氣明顯清淡，但新竹縣竹北市縣治3期「巨人」仍創佳績，與1期「國賓大悅」一樣走小坪數規劃，22~36坪，每坪25~28萬元，專案經理張建彪說，小坪數加工程期零付款，「算是個很大的誘因」，容易促使買方更快下決定，每周看屋人次達80~100組，上周簽約含預約客戶轉簽約，共賣出50戶。

自備款總價10％
「宏普AMAX」專案經理彭亭穎說，新莊新建案銷售已緩慢下來，但該案採低單價、低總價，加上工程期零付款，仍有銷售力道，坪數17~33坪，每坪60萬元起，銷售達9成。
高鐵新竹站特定區是竹北的豪宅聚落，但「富宇愛慕」同樣是該區較少見的中小坪數，規劃30、42坪，每坪32~35萬元，專案副理蘇儒軒說，該案主打2房總價998萬元，自備款僅訂金加簽約金，約總價10％，加上工程期零付款減輕房貸壓力，對於資金不足的客戶有誘因。

約2年免付貸款
桃園縣大竹重劃區的「群耀V1」從4月開始潛銷，8月正式公開，目前銷量8成，專案副理黃皓挺指，該案鎖定首購族群，工程期零付款就是壓低買方預算，目前每周看屋人約10組，但2房小坪數產品已剩個位數。
金磚動力副總經理施孝文表示，工程期零付款一般會以工期較長約2~3年的建案為主，其中會有1~2年的時間不用負擔房貸，降低買方的購屋門檻，有一定的銷售效用，「但並非萬靈丹」，客戶仍會考量價格是否實在，以及工程期滿後、龐大款項是否有能力負擔。

選知名度高品牌
「客戶想買房才有用。」海悅廣告總經理曾俊盛指，所有促銷方法都可加重銷售力道，但還是要客戶本身有意願。近期在看屋的民眾Amy Lin說，工程期零付款有一定的吸引力，「但畢竟是預售屋，還是會選擇知名度高的建商品牌，感覺較有保障。」

國揚實業創辦人侯西峰昨（27）日表示，集團事業將進入全新發展，建設事業猶如航空母艦，輔以漢來美食、漢神百貨、漢來飯店三大事業，其中百貨打進大陸西安，預計12月開幕，漢來美食計畫明年上興櫃，飯店事業2018年北上南港開第三家店，三大事業積極朝上市櫃進行。

侯西峰指出，國揚集團一度瀕臨信用破產，不過他選擇勇敢面對、記取教訓，並積極進行企業改造，才能重新站起來。國揚集團將以建設事業如航空母艦為集團核心向外發展，再加上漢來飯店、漢神百貨以及漢來美食等三艘艦艇，急速向前挺進。

建設事業部分，侯西峰說，未來推案落實地區化、本土化，國揚實業將設立子公司專事負責各區事務，產品朝豪宅和平價住宅兩極化發展，將關鍵優勢放大；國揚總經理彭邵齡表示，今年國揚推案量約300億元，明年推案正規畫中，市值逾300億元的大南港案也將在明年確定銷售方向。

至於漢神百貨，侯西峰表示，現在台灣有兩家據點，大陸市場的西安漢神百貨預計12月開幕，不過西安漢神百貨開幕後將暫停大陸開發腳步，把百貨做穩做好後，才會繼續下一個案子。

漢來美食部分，目前全台有30家分店，去年營收達18億元，平均每家店每年營收達2億至5億元。今年估計營收23億元，明年業績目標成長三成至30億元，並登錄興櫃，希望2016年上市櫃掛牌；漢來飯店目前以高雄為母基地，擁有二個據點，預計2018年北上南港開第三家店。

侯西峰：房市軟著陸…應休息一下

房市面臨長多之後的轉折點，對此，國揚創辦人侯西峰表示，政府政策是要讓房市軟著陸，房市是應該回檔休息一下。不過他強調，影響房市最關鍵的還是在利息，只要利息不漲，房地產的跌幅就有限，接下來房市將是「緩步趨堅」。

侯西峰說，這一波房市多頭走了十多年，房價漲幅也大，才會出現政府希望讓市場軟著陸，但政府不須過多壓抑，若是壓抑市場太久，也不利後續市場走勢。

侯西峰分析，現在房地產大家都看不太懂，因為外在干擾因素太多，舉例來說，股票市場一下子好，一下子又不好，又有ISIS（伊斯蘭國）恐怖組織、伊波拉病毒等，世界變化很大也很快，不過台灣最壞的情況也就這樣，已經到了谷底。

侯西峰表示，現階段影響台灣房地產的關鍵因素，仍是在利率，只要利息不漲，理論上房地產的跌幅就有限，認為接下來房市走勢將「緩步趨堅」。

侯西峰強調，政府若希望房價下跌，大量增加供給，釋出大量土地到市場上，另外加速都市更新的速度，才是解決之道。他分析，都更讓它簡化，如門檻簡化等，才有利推動。另外，他認為地上權住宅是不錯的政策，比方說，建築使用70年後收回，再重新蓋，如此一來，政府土地才能持續再利用。


工商時報
小宅當紅! 興富發、國揚、潤隆決戰基隆

小宅夯！上市建商不畏年底七合一選舉干擾，紛紛進入備戰狀態，其中基隆將是下波主力戰場，尤其是小宅市場。興富發未來2年推案主力聚焦在基隆，國揚總銷35億元的「海闊天晴」、潤隆「真愛花園城堡」可望在取得建照後在第4季先卡位。

不少建商下一波指標案，紛紛聚焦小宅市場，其中以鄰近台北的基隆最為熱門，也是台北都會區難得的每坪「2字頭」房價區，有助推升銷售成績、穩定入帳速度和毛利率。

興富發計畫2015年?2016年，主力戰場移師到基隆，其中大武崙武嶺街的自辦重劃案，會優先推出，規畫以低總價、首購族為訴求對象，主力產品為別墅、電梯公寓2類，主力房型為2?3房產品，每坪定價希望在20萬元左右。

國揚實業接下來則鎖定基隆小宅市場，推出「海闊天晴」，預計第4季取得建照後推出。該案位於中正區，基地達6千坪，距台北市信義計畫區車程約25分鐘；目前採預約方式邀請客戶賞屋。

「海闊天晴」總銷約70億元，國揚預計可分回35?40億元，為全齡化社區，規畫27?45坪、主力房型為2?3房小宅，訴求低單價、低總價，市場估計每戶總價約在500萬元上下。

潤隆和白天鵝建設合作開發的「真愛花園城堡」總銷40?50億元，採低密度開發，規畫25?45坪、2?4房，預計開出每2字頭價位，訴求豐富的休閒設施，中庭花園尺度逾1,000坪，強調全棟新古典外觀歐式城堡建築。

至於甲山林，基隆代表作為自建案「城上城」為新成屋案，第二期將延續第一期的氣勢和品牌效應，主推70坪以上豪宅和店面，總銷約60億元。

民眾買賣房屋以往只能接收房仲、建商的資訊，甚至看房過程被仲介牽著鼻子跑，為提供房屋交易資訊透明化，台北市副市長張金鶚力推「房市的消基會」消費者房屋交易諮詢公益平台，由第三方提供房價交易或登記資料、斡旋談價諮詢等，本月三十一日上線到明年九月三十日，為期一年的計畫。

張金鶚昨主持該平台成立記者會，張說，該平台由財團法人國土規劃及不動產資訊中心建立執行，並邀集相關領域學者專家以及地政士、估價師、仲介、代銷等相關業者，組成無酬、公益的顧問團隊，國泰建設贊助一百八十萬元，作為該平台運作的經費。

張金鶚說，民眾買房子決策過於草率，讓他很焦慮，很多人被仲介或建商講一講就說服，買了幾千萬的房子，但一生心血可能因缺乏資訊，來不及改變想法，因此希望該平台提供公正諮詢，如民眾最常問交易價格合不合理？平台會提供消費者周邊的房價交易資料，給予更周延的考慮。

贊助的國泰董事長張清櫆說，現在消費者需要的資訊愈來愈多，也發現房地產交易市場的資訊不透明、不對稱情形，等於資訊掌握其中一方，透過該平台可達到資訊透明化，減少房屋買賣的消費糾紛。

國土中心副執行長江瑞祥說，該平台諮詢服務包括不動產登記、不動產交易、房屋維管三大問題，例如有民眾買房子根本不知道怎麼看房，或如何與建商談判，因為不懂而不知如何斡旋談價，透過平台，將提供第三方的公正諮詢。

江瑞祥說，由於該平台網站目前仍在建置中，十月三十一日正式上線，也會提供專線開放電話諮詢，估計運作後每天至少有十通諮詢量，最慢七天內一定會回覆。

最近台灣房市動盪不安，除了房地合一的衝擊外，影響最為劇烈的就是下個月的九合一選舉，買賣雙方觀望態度依然濃厚，不過如此低迷的景象或許即將終結。有專家認為，在國內經濟持續穩定的走向下，房市景氣也去除一個動亂因素，民眾可以在選舉過後趁勢進場。

台灣景氣對策燈號連續7個月亮出綠燈，主計總處也預估今年經濟成長率將可達到3.41%。財政部長張盛和日前表示，雖然國際情勢的變數難以預料，但國際經濟會逐漸好轉，只是各地區回溫速度快慢有別，整體來看明年國內的經濟會比今年更好。

房產集團副總裁周鶴鳴接受聯合報採訪時表示，由於國內經濟因素持續穩定，對於房市買氣也去除一個不確定因素。 全台的成交量低迷，許多民眾不知道何時才是下手買房的好時機，都希望等到房價重跌的那一刻再進場，往往卻錯失不少良機。

房產集團副總裁周鶴鳴認為，投資買房的好時機，通常就出現在「短空長多」，目前能影響購屋者決策的只剩下年底的選舉，但台灣每兩年都有一個大選，循環永遠都會影響市場的波動，唯一不變的是持續通澎，因此年底的選舉就是房市短空長多的剎那機會。 房市雖然面臨短期盤整但長期仍然看多，近期房地合一大致底定、紛擾稍稍和緩，選舉也即將到來，等到大選結束後，買氣勢必會回溫。

周鶴鳴表示，短期的利空會造成籌碼的鬆動，持續做功課、努力的看屋是的買房唯一途徑。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也認為，從現在起到選後這5個月正是最佳的看屋時機，建議要買房的民眾現在就可以開始看房。

市況轉冷，加上未來可能實施房地合一實價課稅的壓力，再次拉高屋主售屋的意願，永慶房仲網統計2年來，全台網路委售量新增了48.9%，其中以台中市增97.0%最多。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房價高檔盤旋，加上買方的觀望心態越趨濃厚，實際成交量萎縮將加劇賣壓，從七都住宅物件的開價來看，從去年年漲幅動輒10%、20%，到今年已全部收窄到10%以下，台中以北甚至都壓到5%以下，顯示「賣壓增、價趨緩」，屋主心態已出現修正。

賣壓反應市場供過於求的現象，間接促進屋主轉換心態、調整開價。雖然委售量衝高，但價格卻已經拉不上去。比較3年來網路開價變化，今年全台的開價漲幅已明顯低於去年。黃舒衛分析，台北、新北、新竹的開價漲幅都低於4%，換句話說，也就是屋主持有一年的貸款利息如果是2%，再加上物價指數年增率約1.5%，以及房屋稅、地價稅等負擔，遠遠超過對價格漲幅的期待，已經迫使市場往自住買盤靠攏。

另一方面來說，買方網路看屋的興趣仍高，全台今年的買方點閱數較前年同期增加85.1%，桃園縣增加了150.0%、台中市增加了131.4%，同樣位居七都前兩名，而再加上新竹縣，3縣市點閱都超過1倍的成長，為七都點閱成長排名前3名的縣市。雖然七都的點閱都明顯增加，但是在房市政策壓抑、七合一選舉影響及預期房價修正的心態下，從結果論來看，今年買賣移轉動數持續下探10年新低，表示買方有意買房，但市場氣壓低，價格修正還不到位，買方無感，所以還是觀望、不進場。

最後，黃舒衛表示，目前民眾消費信心受衝擊而偏向保守，加上升息、政策、選舉的不確定性未解，購屋腳步走緩。建議有意售屋的屋主不宜過度樂觀預期經濟快速復甦，可適度讓價，增加成交機會，獲利了結，先讓資金落袋為安，以避免部分區域委售量過大、漲速過快，未來出現多殺多的價格風險。

又有壽險公司公告要買不動產。三商美邦人壽27日公告董事會授權要買大台北地區不動產，至於是要競標或個別議價取得，三商美邦人壽只表示，一旦確定買到，就會對外公告。

10月有公告要買不動產的壽險公司包括國泰人壽、中信人壽、新光人壽及昨日的三商美邦人壽，但目前為止尚未有壽險公司公告取得土地，而今（28）日即有中山南路的台北市議會舊址地上權要開標，土地約2,025坪，先前流標過一次，底價60億元，主要就是台北市府要求得標者40％要作文化觀光之用，讓不少壽險公司擔心投報率會受影響。

三商美邦人壽今年年初就以8.22億元左右買下高雄自用大樓，接著4月又向寶豐隆買下西門町的帆船賣場，斥資39.5億元，加上買入零星樓層，三商美邦人壽今年已投資國內不動產約50億元，算是今年國內獵樓成績較佳的壽險公司。

三商美邦人壽到6月底帳上投資用不動產已有251億元，在中大型壽險公司中算是投資金額較多者，同時三商美邦人壽也正在尋覓新的總部大樓，若能買下，估計也是數十億元的投資金額。

另外上周五新光人壽也公告要買國內不動產，中信人壽則是20日時公告要參與北部的促參案，除了今日要開標的台北市議會舊址地上權，另外則是11月有些國產署地上權要開標，最受矚目的還是民生社區的國泰營區地上權，底價也要57.78億元。

台北市地政局公布今(103)年7月住宅價格指數，全市及公寓住宅價格指數下跌，幅度介於0.1%至0.33%，大樓價格指數則上漲0.85%。並且成立「消費者房屋交易諮詢公益平台」，以多元諮管道保護消費者購屋權益。
　　
7月住宅價格指數119.05，標準住宅總價1,490萬元、每坪54.79萬元，較6月下跌0.33%，較去(102)年同期上漲7.92%；大樓住宅價格指數122.07，標準住宅總價1,725萬元、每坪59.51萬元，較上(6)月上漲0.85%，較去年同期上漲8.96%；公寓住宅價格指數110.84，標準住宅總價1,363萬元、每坪47.11萬元，較上月下跌0.1%，較去年同期上漲2.25%。
　　
地政局表示，從全市住宅價格指數月線、季線與半年線等趨勢觀察，全市及公寓月線微幅下跌，其中公寓月線已向下穿越季線、半年線向下修正，價格走低趨勢較為明顯；大樓的月線、季線連續3個月上漲，短期走勢與公寓價格指數呈現分歧。
　　
從四個次分區住宅價格指數趨勢觀察，士林內湖大同區月線下跌與季線貼近，短期價格走勢略有趨緩；中山松山南港區與萬華文山北投區月線呈現微幅上漲趨勢，但與季線、半年線仍舊貼近，且近二個月來季線、半年線漲幅均小於0.7%，顯示中、長期價格漲幅趨緩；住宅價格較高的大安信義中正區，月線、季線、半年線均呈現上漲趨勢。
　　
此外，國內不動產市場長期存在結構性問題，其中市場資訊不對稱及市場資訊扭曲，最令民眾詬病。台北市府與國土規畫中心及不動產資訊中心合作，催生「消費者房屋交易諮詢公益平台」，以多元管道保護消費者購屋權益。
　　
台北市副市長張金鶚表示，平台運作模式以國土規畫中心為主，邀請政大台灣房地產研究中心，以及相關學術單位的不動產領域專家學者組成顧問團隊，為市民解決不動產交易問題，提供優質房屋交易資訊品質及多元諮詢管道，為落實居住正義的目標邁進一大步。

小宅夯！上市建商不畏年底七合一選舉干擾，紛紛進入備戰狀態，其中基隆將是下波主力戰場，尤其是小宅市場。興富發未來2年推案主力聚焦在基隆，國揚總銷35億元的「海闊天晴」、潤隆「真愛花園城堡」可望在取得建照後在第4季先卡位。

不少建商下一波指標案，紛紛聚焦小宅市場，其中以鄰近台北的基隆最為熱門，也是台北都會區難得的每坪「2字頭」房價區，有助推升銷售成績、穩定入帳速度和毛利率。

興富發計畫2015年∼2016年，主力戰場移師到基隆，其中大武崙武嶺街的自辦重劃案，會優先推出，規畫以低總價、首購族為訴求對象，主力產品為別墅、電梯公寓2類，主力房型為2∼3房產品，每坪定價希望在20萬元左右。

國揚實業接下來則鎖定基隆小宅市場，推出「海闊天晴」，預計第4季取得建照後推出。該案位於中正區，基地達6千坪，距台北市信義計畫區車程約25分鐘；目前採預約方式邀請客戶賞屋。

「海闊天晴」總銷約70億元，國揚預計可分回35∼40億元，為全齡化社區，規畫27∼45坪、主力房型為2∼3房小宅，訴求低單價、低總價，市場估計每戶總價約在500萬元上下。

潤隆和白天鵝建設合作開發的「真愛花園城堡」總銷40∼50億元，採低密度開發，規畫25∼45坪、2∼4房，預計開出每2字頭價位，訴求豐富的休閒設施，中庭花園尺度逾1,000坪，強調全棟新古典外觀歐式城堡建築。

至於甲山林，基隆代表作為自建案「城上城」為新成屋案，第二期將延續第一期的氣勢和品牌效應，主推70坪以上豪宅和店面，總銷約60億元。

桃園縣再不到2個月就要升格直轄市，屆時12個鄉鎮市公所的所有預算都將移到「桃園市政府」，桃市府年度總預算將近900億元，土地財產高達1兆2千億元，市府編制人員將大幅增加，就業機會也增加。

桃園縣財政局指出，除了原住民的復興區公所仍維持獨立運作外，桃園縣12月25日升格為直轄市後，12個鄉鎮市公所改制為區公所，所有預算都移到「市政府」，原本縣政府年度預算規模約720億元，加上12個區公所的170億元，「市政府」年度預算總計約890億元。 有人擔心鄉鎮市變成區公所以後，地方建設會縮水，但財政局說，屆時市府會依照原來各區的預算規模為原則，執行持續性的建設直到完成，建設不會中斷。

在土地資產方面，12個區公所土地財產全部約5000多億元，加上目前縣政府6000多億元，總數將達到1兆2000億元左右。 縣府說，桃園市升格後，未來桃市府編制員額將增加861人（不含消防及警察人員），增加編制員額以工務局、交通局、衛生局及教育局為主。

縣府並說，升格為直轄市的另一項利多，是會吸引各大服務業進駐「桃園市」，明年就業機會預計翻倍，包括全國最大已動工的華泰名品城，將提供8000個就業機會，還有好市多中壢店、家樂福平鎮店大型量販店也將陸續釋出職缺。 桃園縣勞動及人力資源局長簡秀蓮說，年底升格後，勞動及人力資源局更名為勞動局，將成立就業服務處，結合就業服務、職業訓練及職涯諮商，讓民眾享受到更優質就業服務。 桃園縣民政局表示，改制為區公所以後，過去歸屬於鄉鎮市公所的二級機關，將全部整併或移撥到「市政府」相關單位。

如財政課合併到財政局，殯葬管理單位移給民政局，幼兒園併給教育局，圖書館則是文化局，清潔隊移撥環保局等。 未來12個區公所除了桃園區因人口超過40萬人，可以多設置公園路燈管理課總數為10個課室外，其餘均為9個課室，成為「市政府」民政局的二級機關。

理財方式百百種，投資房地產也是其中一環，許多人因此想當房東，想靠收房租累積財富，而一項被認為收租最穩定的大學城租屋市場最受投資客的青睞，有專家表示，當房東前要先慎選地點，還得注意幾個細節，租金才能有穩定的收入。

日前有新聞報導，由於少子化的趨勢加上北部過高的房價，大學租屋市場投報率逐年下降，只剩下2.2到2.4%，投資客帥過頭就表示，買房子在學校旁邊出租給學生，還不如放定存比較划算。有巢氏房屋副總經理劉炳耀也認為，現在挑選大學城的投資眼光就變得相當重要。 根據內政部不動產實價查詢網的資料顯示，像是真理、淡江大學周邊的報酬率是2.7到5.9%，輔仁大學是2到5%，台藝大是2到4.9%，而台北大學則是2.4到5.4%。

包租公律師蔡志雄在節目《News金探號》中表示，想當穩定收租的房東，首先就要慎選地點。而這些新北市大學周邊的租金報酬率，比起其他地區相對較高，是可以考慮投資的地點。 蔡志雄律師認為，除了高投資報酬率的地點需要考慮之外，還必須注意一些細節，以免有房子租不出去的窘境。首先房東必須做功課，

以淡江大學為例，學校人數將近3萬人，宿舍卻只有2000多個床位，代表有9成學生須在外租屋，需求量大就不怕租不出去。再來也可以觀察學校周邊的租屋紅單，如果都經過風吹日曬變成白色的，可能代表這個地方不是那麼容易租出去。

一般人買房自住一定都會考量到交通便利性，選在好地段，但如果是要出租給學生就必須換個方向思考。蔡志雄律師分析，像是淡江大學地處偏遠，淡水的學生比較不會選擇舟車勞頓通勤，在外租屋的機會相對較高，如果是買在交通位置方便的學校附近，房子也不容易租出去，這些都是想當包租公前要考量到的地方。

為保障北屯機廠區段徵收被拆除建物所有權人，台中市政府地政局首創安置計畫，將劃設472個安置點，近期內召開說明會，辦理抽籤分配，讓拆遷戶可在區段徵收開發區內獲得足夠的土地興建住屋，落實居住正義。

地政局表示，為保障被拆除建物所有權人之權益，地政局特訂定「台中市捷運文心北屯線機廠及車站區段徵收合法建物拆遷安置計畫作業要點」，而北屯機廠區段徵收是台中市第一個採用拆遷安置的土地開發案，區內合法建物約有359棟，其安置措施包含優先選配安置坵塊達最小建築面積140平方公尺以上；增配土地部分繳納差額地價，按開發成本價而非按市價計算；安置坵塊面寬原則上為5公尺，深度介於24~38公尺間，有利於安置戶興建住宅。

地政局指出，開發區內安置街廓主要以二之一種住宅區為主，共規劃472個安置單元，安置對象以合法建物所有權人或其配偶、直系血親、兄弟姊妹，且需於區段徵收公告前六個月設有戶籍，並有居住事實者為限，拆遷戶僅得申請一個安置坵塊。

地政局預計於近期內召開安置計畫說明會並辦理安置土地抽籤分配作業，接下來於2015年1月公佈安置土地分配結果、4到5月通知繳納或發給差額地價、6月囑託辦理土地登記、12月土地點交等後續作業。

高雄市指標海景豪宅案「國硯」完工，國揚建設昨日召開完工記者會，展示社區特有的岩盤浴、透明電梯、高樓層旋轉餐廳以及海景，國揚建設總經理彭邵齡不諱言：「斥資很多很多錢打造。」目前銷售逾8成，雖然全台豪宅買氣冷清，「國硯」逆勢熱銷且成交價還比去年漲10~15％。

宴會廳360度旋轉
「國硯」位海邊路、新田路口，正對光榮碼頭，建築高度171米，為全台最高住宅大樓，41~43樓為空中會館，43樓宴會廳地坪可360度旋轉，並引進漢來大飯店物業管理服務，目前全棟剩1成多可售戶。

高雄豪宅「國硯」之前開出每坪百萬元的天價，震撼市場。銷售「國硯」的上揚國際總經理林聰麟表示，前棟高樓層開價百萬元，目前惜售，但後棟成交價格比去年高10~15％，去年賣50多萬元，今年已來到60多萬元，儘管豪宅市場冷，成交量沒有出來，但特殊性產品的價格有穩定支撐。

國揚在新北市、高雄市皆有建案待推，包括新北市汐止區「忠孝大院」和高雄市地上權案「微笑時代」將在12月推出，前者規劃25~42坪，開價未定，後者則規劃25~37坪、每坪開價17萬元。

近期全台房市買氣冷清，國揚集團創辦人侯西峰昨說，現在政府看到房價漲高了，用盡方法讓房價軟著陸，之後房價會有段時間趨平，但假如利息不漲，跌幅有限。

高雄指標豪宅國硯小檔案
●開價：每坪45~100萬元
●坪數：108~280坪
●樓層：地下5層、地上43層
●基地面積：1520坪
●特殊規劃：
．全棟樓高171米，為全台最高住宅大樓
．頂樓規劃旋轉餐廳
．設有岩盤浴和透明電梯
．戶戶均有景觀
資料來源：《蘋果》採訪整理

董事長任志強（微博）即將卸任的華遠地產（600743）10月27日晚間公佈了2014年第三季度報告，前三季度，公司實現營業收入42.91億元，同比增長99.69%，實現淨利潤2.89億元，同比減少7.54%。基本每股收益0.16元。

三季報報告顯示，華遠地產前三季度實現開復工面積205.4萬平方米，同比增長29%，完成銷售簽約額29.5億元，同比減少21%，截至三季度末，公司持有待開發及已開發房產儲備總面積共約260.4萬平方米。

據統計，下半年中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%，較上半年增加了10個百分點

“今年開盤的京西多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”某業內人士向《證券日報》記者透露，從已經開盤的和年底前準備入市的京西五大高端項目來看，預計銷售額將突破100億元。

“對於千萬元級別的豪宅來說，20億元銷售總額意味著要銷售200套左右，這是一道門檻。”北京萬科副總經理肖勁如是表示。況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。

值得注意的是，今年限價令放開後，包括近期的首套房認定新規等政策都釋放出放寬趨向，這提振了中高端改善性需求市場的信心，多家房企也趁機加推改善性產品，爭取年底在中高端項目上搶得現金，緩解銷售業績壓力。

五大高端盤銷售額將破百億元

據上述業內人士透露，上述進入“20億元俱樂部”的五大高端項目分別是保利•海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及萬柳書院。

值得注意的是，這五大高端項目都位元處京西海澱區域內，甚至有的專案80%以上的客戶基本都是集中在西北片區的。

從具體銷售金額來看，五礦•萬科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位，目前銷售總額已經接近20億元，而且10月底將加推樓王；保利•海德公園9月13日首期開盤銷售25億元；華潤萬橡府7月19日首次開盤當日認購額即為15.9億元；京投銀泰琨禦府銷售總額達到了24億元。

不過，萬柳書院目前尚未開盤。“萬柳書院預計年底前將開盤，該專案蓄客時間很長，根據目前的蓄客情況來看，預計開盤後銷售額將沖到20億元。”上述業內人士向本報記者透露。

事實上，一般來說，與剛需專案的周轉速度相比，高端專案都是房企慢周轉、打品牌且提升利潤的壓箱利器，但今年北京樓市開盤的多個高端項目都選擇了快速周轉路線。

“定價接地氣是銷售速度加快的主要原因。”某業內人士向記者直言，今年以來，多個高端項目的開盤定價都比此前預期的要低一些，“高呼聲下低價開盤讓市場的接納度提高了不少”。

搶“政策紅利”加推中高端盤

值得一提的是，“政策紅利”給改善性需求市場帶來了喘息的機會。

“與剛需盤不同的是，今年北京限價令放寬後為中高端專案的入市創造了政策條件，而近期針對改善型客群鬆綁信貸又定向釋放了購房需求，為中高端專案帶來市場契機。” 亞豪機構市場總監郭毅表示，鑒於此，改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。

郭毅認為，儘管近期無論是信貸政策還是房地產調控政策，都釋放出放寬趨向，在一定程度上提振了市場信心，促使購房者的心理預期開始向好。

在這種市場預期下，據統計，今年下半年，中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%，較上半年增加10個百分點。

而“對名下有一套房且已結清房貸的家庭，再次購房時認定為首套房”的認定新規落地後，相當於把一個沒有融資能力的購房者變成了有融資能力的客戶。


“對於曾經貸過若干次款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的釋放。”華潤萬橡府行銷負責人秦江向記者表示，這對市場購買力影響非常大，很多高端客戶沒有買房資格，必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認定新規執行後，部分高端客戶賣一套房後就湊齊了首付款，然後再貸款購房，基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端專案的成交速度和成交量。

據亞豪機構統計資料顯示，上周（10月13日-10月19日）北京商品住宅共成交2191套，成交面積為21.51萬平方米，環比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房後，上周成交的純商品住宅套數環比大增74.4%。

不過，郭毅認為，近期雖然刺激政策頻傳，但開發商受制於庫存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此，項目開盤定價也普遍低於市場預期，高性價比樓盤入市量增加，拉升了成交量。

2014年10月26日消息，江蘇省南京市，“不少人都在關注這幢宅子。”南京一家大型房產仲介的人士告訴記者。日前，位於梅園新村42號的民國住宅“低調”尋買家，不過，相比前期掛出3600萬元的淨得價，隨著南京房市交投變得活躍，賣家也將該幢約250平方米的宅子，“一夜間”調高到4500萬元。這意味著，想購買該城中稀缺豪宅，需要付出的成本須為18萬元/平方米，還須繳納超過500萬元的各種稅費。

“土豪級”民國住宅

“低調”尋買家

很多人都有擁有帶著小庭院別墅的夢想，而城市中心的獨棟別墅，更成為實力大買家競相關注的焦點。日前，南京一家大型房產仲介通過多個管道發佈一套民國老宅子的資訊，再度吸引了投資客的目光。據公開資料顯示，該套面積約250平方米的民國宅子，位於總統府東北邊，在梅園新村42號。最為吸引買家注意的是，除了有250平方米的獨棟建築外，還有150平方米的院子，可以讓買家在南京城寸土寸金的地方，也能享受都市農夫的恬靜生活。

房產公司人士強調說，該幢民國住宅使用時間不受70年的約束，房產證的使用期限為“無限期”，這意味著，該住宅為終身產權。

單日暴漲900萬元

加稅費每平方米超20萬元

那麼要“收藏”這套獨棟別墅究竟要花多少銀子？根據“鏈家線上”顯示，該幢別墅售價在4500萬元，以250平方米計算，每平方米售價高達18萬元。值得注意的是，昨日該幢城中罕見的“民國”豪宅，週四下午大幅調高價格，從3600萬元淨價上調到4500萬元。

業內人士稱，想買走該幢宅子還需要花各類費用500多萬元人民幣，因該幢宅子不滿五年交易，契稅在135萬元，營業稅須在252萬元，個稅按1%繳納，需要花45萬元，另外還需要交給仲介服務費，以南京行業約定的2.4%計算，需要花費108萬元。如此算下來，想購買該幢宅子綜合單價超過20萬元/平方米，絕對屬於南京城中心的“土豪級”宅子了。

　日前，在2014年方興地產綠金品鑒行上海之旅媒體交流會上，方興地產商業事業部負責人向廣州20餘家主流媒體講解大寧地塊打造及方興商業地產發展佈局。

　　高價拿地考驗未來售價 方興對高端住宅市場有信心

　　出讓面積近10萬平方米，掛牌價達47.73億元，閘北區大寧路街道325街坊地塊作為近年少見的優質大規模純住宅用地，甫一推出便令多家大型房企趨之若鶩。

　　1月28日，方興地產以101億元競得閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價111.59%，樓板價47609元/平米。該出讓價僅次於去年9月的徐家匯(10.89,0.100,0.93%)中心項目地塊，成為上海土地出讓總價亞軍。

　　大寧地塊成交之後，“麵粉”貴過“麵包”的傳言甚囂塵上，分析人士指出，樓板價47609元/平米，如此高地價對於未來售價考驗十分明顯，並且短期內開發並且銷售的可能性較小，未來房價必然不會低於８萬元?平方米。

　　在交流會上，方興負責人告訴記者，之所以對大寧地塊志在必得，主要是看中了它的稀缺性與市場空白點，未來數年內，上海市中心再難尋如此大體量的優質住宅地塊。方興地產從自身化戰略發展考慮競得該優質地塊。

　　針對大寧專案打造，方興地產負責人透露，大寧專案計畫打造成方興地產第五座金茂府，定位高端居住府系產品市場，未來售價則達到8-10萬元。專案計畫於2015年1月實現樣板區開放，爭取在4－5月達到開盤標準。該項目將依託北京廣渠金茂府大獲好評的基礎上，把大寧地塊計畫打造成全球第五座金茂府，進行全面的綠金升級。

　　重金佈局上海市場 全力打造星外灘專案

　　除了瞭解上海大寧地塊打造，媒體團還實地參觀了方興在上海打造的星外灘專案及上海國際航運服務中心。

　　據悉，以東方明珠(10.92,0.000,0.00%)為中心，半徑兩公里範圍內，老外灘、陸家嘴(17.80,-0.350,-1.93%)、北外灘核心區域共有建築約145棟，其中虹口•星外灘獨佔34棟，且每棟各自擁有命名權。截至目前，大部分建築已在該區域內建成，其餘將於2015年完工。

　　而上海國際航運服務中心專案則是繼收購上海地標金茂大廈之後，方興地產打造的又一高端商業項目，總建築面積約55萬平方米，據悉該項目辦公樓售價已達8.5萬-9.4萬元/平方米。專案建成後將形成航運交易、航運辦公等多功能商務社區，以吸引跨國航運企業總部進駐北外灘航運服務集聚區。

　　為了保證未來長遠可持續發展，方興集中精力在上海進行擴張，繼08年耗資110億元收購上海金茂大廈以來，繼續行使選擇權收購中化集團持有上海銀匯房地產發展有限公司50%的股權，甚至再次擱淺收購世貿股權計畫。而此前方興在上海以101億元競得大寧地塊，再次驗證方興對於上海市場的信心與重視。

時下，高淨值人群全球配置資產已漸成趨勢，為其服務的財富管理機構在海外投資的市場佈局也在加速。

近日，協力廠商理財機構諾亞財富在香港註冊成立的獨資子公司方舟信託（香港）有限責任公司（以下簡稱方舟信託）正式掛牌營業，這是內地協力廠商理財機構的首個海外信託牌照。

事實上，佈局海外市場的協力廠商理財機構絕不止諾亞財富一家，還有宜信財富等。此外，信託公司也在積極申請QDII牌照佈局海外理財市場，繼興業信託正式獲批開辦受託境外理財業務（QDII）資格之後，建信信託也獲得QDII業務資格。

目前，中國人在海外投資房地產不斷增多，不過，有信託公司人士對《每日經濟新聞》記者，投資人身在國內，很難瞭解海外投資品的實際情況，海外投資對投資人的專業要求極高。

海外房地產投資受青睞/

一位興業信託人士向《每日經濟新聞》記者表示，“信託公司業務轉型成為專業財富管理機構，為高淨值客戶進行海外投資和資產配置，使國內投資者能夠在全球範圍內配置資本投向、分散投資組合風險，並分享全球經濟增長帶來的收益；而獲得QDII業務資格，開展相關業務也是未來財富管理的大趨勢。”

有統計報告顯示，僅今年上半年，中國海外房地產投資總額較去年同期增長17%，達54億美元。

某央企背景信託公司研究員向記者表示：“高淨值人群此前通過QDII投資海外，主要是集中在中國香港及美國市場。隨著國內房地產市場環境變化，海外房地產市場獲得穩定的收益逐漸受收到客戶青睞。”

目前，國內投資人的境外投資管道僅有QDII、商業銀行發行的外幣理財產品等類別，選擇非常有限。不過，市面上的海外投資產品種類正逐漸趨於多元化。

上述央企背景信託公司研究員稱：“目前，投資海外市場的金融產品除二級股票市場產品外，以權益類產品居多，而投向海外房地產市場的金融產品也逐漸增多。除去匯兌影響因素，大部分產品年化收益在4%?12%。”

好望角諮詢CEO詹惠敏表示，“目前，海外投資主要有房產、基金、保險等三大領域。由於外匯管制制度，國內機構進行海外投資主要與具有QDII牌照的金融機構合作，通過投資海外房地產市場實現保值增值。獲得投資收益只是滿足部分需求，而解決客戶投資移民、子女留學教育及自身養老問題將會有更大市場空間。”

海外投資對投資人要求較高/

海外投資市場的潛在增值空間讓不少投資者心動，但其中潛藏的風險也不可忽視。

一位元南方地區信託公司房地產事業部總經理向 《每日經濟新聞》記者表示，今年，公司原本重點打造一單資金量過百億的海外房地產投資專案，但考慮到可能出現的匯兌風險，公司決定取消此項投資計畫。

據瞭解，此單超百億元的投資專案計畫的投資期限為5年，初步估算其預期收益率為年化11%。


上述信託公司房地產事業部總經理表示，就海外置業而言，投資人身在國內，即使如今有互聯網進行資訊互通，投資者仍很難真正瞭解海外投資品的實際情況，比如，房產的供需、價格變動等細節，更不要說複雜的海外法律法規體系和政策環境。另外，海外市場所處的區域不同，對應的法律也會不同；投資類別不同，投資思路也會變化，綜合這些因素，對投資人的專業要求顯得極為苛刻。

詹惠敏則向記者表示：“為了規避海外市場風險，我們在設計產品的時候設置了按房購款80%至100%的價格，承諾回購的相關條款，既能使投資者獲取超額收益，又能使投資者的整體風險可控。同時，保障投資者能夠順利變現。”

10月27日，為期四天的浙江房地產博覽會閉幕，作為新一期杭城樓市“方向標”，本屆浙江房博會共有商品房企業74家參展，包含83個參展樓盤，其中銷售樓盤71個，創下了1995年浙江省房博會舉辦以來的新低。《每日經濟新聞》記者發現,與往屆房博會相比，今年展會參展商縮水不少。近年來拿地最為活躍的萬科、綠地、富力和陽光城等國內知名房企，幾乎都缺席本屆房博會。

在房博會現場，包括廣廈、濱江、萊茵等知名房產商的相關負責人在接受記者採訪時均表示，對房博會現場簽約的預期並不高。某知名房產商項目經理直言，“現在的房博會其實並不是賣房子的一個有利管道，房產行業已經趨於成熟和穩定，購房者不會因為展會上的某些優惠而衝動買房，房博會的目的主要還是推廣知名度，積累客源。”

儘管各大地產商對於房博會期待有限，在限購、限貸“雙限”鬆綁的利好刺激下，今年的房博會成交量較往年依然有突破。據透明售房網統計，在本屆房博會舉辦4天時間內，參觀人數達到24.4萬餘人次，通過房博會參展企業直接成交商品房325套，登記購房意向3378套，成交量較往屆有較大幅度的增加。

事實上，在“雙限”鬆綁之後，樓市也慢慢回暖，但這需要一段時間。據透明售房網資料，繼6月20日杭州市區（包括蕭山、余杭）新房存量邁過13萬套大關後，9月份，新房存量突破14萬套，截至10月25日，市區新房存量142094套。

今年前三季度，45家上市房企負債合計增加了1082.87億元；不過總資產增加了1461.23億元

截至10月27日，滬深兩市共計45家上市房企公佈了第三季度業績報告。據Wind資訊統計資料顯示，今年前三季度，45家上市房企負債合計為8603.25億元，合計增加1082.87億元，同比增長幅度達14.4%。

不過，這45家上市房企的資產總計為11537.79億元，增加了1461.23億元，同比增長幅度達14.5%，與負債增長水準保持一致。

值得一提的是，根據Wind資訊統計資料計算，2014年前三季度，這45家上市房企的平均負債率為74.56%，與去年同期其平均資產負債率約74.63%持平。

多家房企負債超百億元

根據Wind資訊統計資料顯示，在這45家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為12家，其中，萬科和招商地產負債合計超過1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。

不過，從資產負債率的情況來看，萬科為79.6%，招商地產為72.2%，而多家中小房企資產負債率都超過了80%的紅線。

對此，10月26日晚間，萬科在其發佈的第三季度報告中表示，公司繼續堅持現金為王的策略，財務、資金狀況都保持在良好狀態。截至2014年9月30日，公司持有貨幣資金人民幣487.4億元，較年初增加人民幣43.8億元。而剔除預收賬款後，公司其它負債占總資產的比例為41.3%，公司的淨負債率為26.2%，較年初下降4.4%，繼續保持在行業較低水準。

對此，有業內人士向記者直言，今年不少房企縮減了開工面積、有計劃地減少了拿地金額，在擴張步伐上整體有所收縮，所以部分房企負債水準保持與去年同期持平。不過，這並不意味著房企資金壓力會有所降低，相反，今年房價下降趨勢明顯，多數房企犧牲利潤仍無法換來預期的成交量，完成銷售目標的壓力非常大。

此外，該人士還向記者透露，個別企業為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業輸血，卻仍無法填補債務缺口。

為緩解資金壓力出售資產

實際上，據記者瞭解，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入。

10月22日晚間，卓爾發展5.86億元出售兩個附屬公司股權；9月底，美好置業因資金緊張出售舊改項目獲得38億元；此外，此前備受關注的南京下關區巨無霸地塊也正在被分割出讓；而10月17日，知名房企金地商置以1.73億美元出售了西安、瀋陽兩住宅項目。

金地商置表示，擬定於完成出售事項後，估計從第一賣方及第二賣方收到約13.1億港元的出售事項所得款項淨額(扣除有關成本及稅項後)將用於償還第一賣方及第二賣方合共約2.2億港元的未償還債務。

當然，這僅是冰山一角。實際上，今年以來，房地產領域的並購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。


更為值得注意的是，個別房企甚至面臨破產危機。以曾經的百強房企光耀地產為例，自今年6月份陷入破產危機後，該公司掌舵人郭耀名借貸的部分民間資金至今未還，甚至牽連到光耀地產控股公司*ST新都，目前*ST新都以擔保人身份已經被法院劃撥一部分錢償還債務，甚至有可能為光耀地產背負還債黑鍋。

對此，有業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資管道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力，而割肉甩賣旗下專案公司股權是其紓解資金壓力的有力舉措，這無疑將導致房地產行業並購案快速增加，也是行業加速洗牌的現象。

不過，經過一番並購調整之後，房地產行業集中度將越來越高，強者?強的趨勢將更加明顯，而中小企業的生存環境則備受考驗。

大陸房地產持續低迷，已讓多家才剛掛牌的建商掃到颱風尾，有的建案甚至還未公開就面臨要拋售轉讓股權的下場，很顯然這股房地產寒流已讓不少要分杯羹的企業出師未捷身先死。不過，有些企業為了順利移轉股權，確保建案繼續運行，則提出較高的轉讓門檻，避免出現爛攤子。

陸媒報導，將持有的房地產資產藉由掛牌轉讓的企業包括陜西藍天御坊置業公司、南京港鴻置業公司、上海博錦房地產開發中心公司、中冶置業（福建）公司等。

因為有房地產項目在手上，為確保項目後續能順利實施，轉讓企業通常會對有意購買的企業設下較高的門檻。像是御坊置業就提出，要求收購企業必須是境內企業法人，註冊資本不低於3億元（人民幣，下同），2013年淨資產不低於9億元；而港鴻置業更要求，有意承接的企業或其關聯公司註冊資本不低於10億元。

這些房地產項目在交易所掛牌，掛牌價格正等於股權價格加上債權的價值。例如御坊置業100%股權及2億8152.64元債權正在掛牌轉讓， 100%股權對應價格為493.39萬元，則掛牌價格為2億8646.03元。

每呎1874元 區內第二低

樓價不斷上揚，惟將軍澳日出康城的補地價，竟不升反跌。日出康城第5期上周五截收意向書，相隔3天已開始招標，下月24日截止，市場原預計補地價會較第4期高，惟結果令人大跌眼鏡，金額反而再挫9%，每方呎樓面地價僅1874元，屬於5期之中第二低，出現3連跌，並重回近10年前水平。

業界認為，地政總署下調補地價金額，加上港鐵（00066）是次進一步優化招標條款，反映當局急於推地，回應市場訴求，料入標反應將理想。

反映政府急於推地

港鐵發言人表示，日出康城第5期昨日起招標，下月24日截標。該項目佔地約20萬方呎，位於3期緻藍天的西鄰，並屬於已推出的期數之中，較接近港鐵康城站和海濱位置的項目。

據悉，地政總署就用地批出補地價20.6425億元，每方呎樓面地價約1874元，較第4期的每方呎2059元下調9%，更是自2005年12月第2期每方呎樓面地價約2418元後第三度下跌；是次每方呎補地價較2期低22.5%，成為區內地價第二低，而最低為2004年12月推出的第1期，當時每方呎約1500元。

除補地價不升反降外，港鐵是次招標也優化部分招標條款，令條款更為清晰，同時也增加項目的吸引力。

以往港鐵不少項目都會設有入場費，以支付用地進行土地平整，或者其他發展程序時所須的費用，惟是次則未有該項要求。分紅仍是定輸贏的主要元素，港鐵則要求花紅比例最低為10%。

至於被納入第5期地盤的公共交通交滙處，根據港鐵的總綱發展藍圖，將會設於地盤的地庫部分，有指日後中標者可將交滙處的成本納入建築成本之內，可在售樓收入扣除有關建築成本後再作分紅。

發展商入標料踴躍

市場人士普遍預計，已發展日出康城1至3期的長實（00001）和今年4月奪得第4期的新鴻基地產（00016），對第5期入標的興趣最濃。新地副董事總經理雷霆認為，地皮的補地價水平合理，新地會研究入標。

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，第5期位置較第4期優勝，但補地價反而較低，反映政府積極回應市場的訴求，既考慮附近大型發展項目的成交價，亦可能計入市場下行的風險，相信此舉可助確保供應到位。

高緯環球中大華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚認為，發展商過往不時批評港鐵項目補地價過高及條款複雜，令鐵路項目反應較遜，相信港鐵優化入場費和分紅等的安排後，發展商入標時須支付的金額減少，可顯示港鐵願意與發展商分擔風險，鼓勵發展商入標，料入標反應會較第4期僅收到3份標書理想。

港鐵地價半年減9%
康城5期補價20億 不設入場費速招標
文匯報

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 港鐵配合政府增加土地供應的大方向，今年推地速度明顯加快，上周末才剛截意向的將軍澳日出康城第5期，昨日就宣布正式招標。消息透露，港鐵今趟微調招標條款，其中補地價降至20.6425億元，每呎補地價僅1,874元水平，相比4月賣出的第4期低9%，項目並免去前期建設費用(俗稱入場費)，但中標財團須承擔公共交通交匯處的建築費。測量師認為條款具彈性，相信入標反應理想。

港鐵發言人昨日宣佈，昨起推出日出康城第5期招標，可建住宅樓面逾110萬方呎，料提供1,600伙，平均單位面積688方呎，11月24日截標。翻查資料，項目上周末才剛截意向，當時收到22間財團遞交意向書，包括長實、新地、南豐發展、泛海國際、英皇國際、永泰地產、資本策略和麗新發展等，相信大部分財團都受到招標邀請。

康城地價7年跌22%

消息人士指，為增加項目吸引力，第5期的招標條款中，港鐵直接調低補地價水平，降至20.6425億元，每呎補地價僅1,874元，相比4月時賣出的第4期每呎補地價2,059元，下調9%。雖然發展商須要承擔項目中公共交通交匯處的建築費，但地皮未如之前第4期設有2.9億元的入場費。項目另設有分紅門檻，最少10%的分紅比例，之後價高者得。

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，第5期位置毗鄰第3期緻藍天，日後望全海景，兼且接近康城鐵路站，原本價值應高過第4期，但最新補地價卻顯示更低於第4期，若與最接近的第3期補地價作對比，2007年11月第3期招標時的每呎補地價為2,410元，意味7年來日出康城地價下跌22.24%。

分紅比例門檻10%

林晉超相信，港鐵釐訂最新補地價是根據最近多月的樓市變化，加上最近的「佔中」行動所產生的政治風險，選擇直接調低補地價。不過，港鐵亦「戴頭盔」，設置分紅比例門檻在10%，保障自身利益。事實上，第5期發展亦相當有規模，可建住宅樓面逾110萬方呎，提供單位達1,600伙。

參考最近多幅地皮的招標反應，林晉超預期第5期的反應會較第4期更好，預計至少收5份至6份標書，較第4期收3份標書多出約1倍。由於補地價並不貴，相信有不少中小型發展商會合組財團入標，而內房企如萬科等亦會主動投標。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，第5期上周收到22份意向書，反應踴躍，由於今次補地價水平合理，相信招標反應不會差，預測會收到10份以上。他又認為，雖然發展商日後或須興建公共交通交匯處，但由於興建交通交匯處的附帶設施並不多，建築費並不會昂貴，而且今次免去入場費，相信對發展商「計數」仍然有利。

健全街商貿地招標

此外，地政總署昨公布推出葵涌健全街商貿地皮，11月28日招標，明年1月9日截標。地盤面積約為29,935方呎，地積比率約7.62倍，最多建228,035方呎。業界估值地皮為7.3億元至9.12億元，每呎樓面地價介乎3,200元至4,000元。

合和實業（00054）在灣仔推展多個重建項目，其中位於合和中心前方的皇后大道東161至167號，大業主本已取得逾98%業主，並在今年5月向土地審裁處申請強拍物業，土地註冊處最新資料顯示，一直未能購得的唯一一個單位已在上月底以1000萬元由大業主旗下公司購入，意味該列舊樓已完成併購。

事實上，發展商今年中已向城規會申請，將該列舊樓與毗鄰的皇后大道東155至159號合併發展，以地積比率18倍興建1座26層高的辦公室連零售等物業，可建樓面約8.99萬方呎。

將軍澳新盤錄不俗銷情，區內業主心紅，日出康城首都有業主加價15萬元沽貨，兩房造價515萬元，實用呎價逼近萬元水平。

新盤帶動將軍澳樓市氣氛，中原地產分行經理伍錦基表示，首都6座高層RC室，實用面積517平方呎（建築面積682平方呎），擁東南山景。

單位8月份時開價500萬元，近日加價15萬元放盤，並以515萬元沽出單位，實用呎價9,961元，創首都呎價新高，逼近將軍澳市中心區，二手呎價約萬元水平，較原業主2012年400萬元買入價，高出115萬元或升28%。

英明苑 3買家搶盤入市

另外，將軍澳居屋英明苑，同時獲3組買家還價入市。利嘉閣地產經理劉浩勤表示，將軍澳英明苑C座高層10室，實用面積554平方呎（建築面積710平方呎），開價446萬元，已較市價約420萬餘元高。由於單位屬市場唯一放盤，加上擁裝修連電器，吸引3組買家還價，並以456萬元沽出，較叫價高出10萬元，屬屋苑同類單位新高價。

樓價300萬元以下物業獲追捧，中原地產分行經理李婉群表示，屯門時代廣場E座高層7室，實用面積272平方呎，以297萬元沽，呎價10,919元創屋苑新高，較2010年時買入價148.5萬元，升值148.5萬元或1倍。

其次，鰂魚涌康怡花園L座高層6室，實用面積605平方呎，以848萬元沽出，創同類型單位新高。

華潤置地(1109)旗下的上海南翔華潤五彩城昨日正式開業，標誌?公司在內地商業地產布局上又落下一枚棋子。據悉，華潤置地近期進入商業地產快速擴張階段，並首次發布全國商業地產戰略，按照計劃，除上海五彩城外，內地包括一線城市副中心和二三線城市傳統商業區的20多家五彩城將陸續開業，押寶內地大型商場舉動，也或將決定華潤在商業地產上的成敗。市場分析則稱，2014年華潤置地租金收入持續增加，主要來自現有商場的租金收入增長。

商業地產佔總資產增至22%

今年住宅市場持續慘淡，商業地產因其受調控政策影響相對較小，加上其特有的高資產增值率，儼然成為投資重頭，正如在新開業的上海五彩城內，達到了近百家店舖同期100%開張的紀錄，創造了近年來商業地產業內高品質開發的一個奇蹟。根據上半年財報，華潤置地商業地產在公司總資產中佔比22.2%。

華潤置地總裁唐勇表示，2014年是華潤置地商業地產加速發展的一年，按照目前的戰略布局和開發速度，如果2017年底將公司的商業地產業務單獨剝離，該業務將相當於一家市值1,000億元的上市公司。對於已投入運營的項目，唐勇表示「信心十足」。

北京北辰(0588)昨日公布，今年首9個月營業收入按年下跌11.64%至37.4億元（人民幣，下同），盈利亦按年下跌37.33%至3.2億元，每股收益0.1元。

於今年第三季，在發展物業方面，公司一方面加快在建項目的施工進度，採取靈活的銷售策略，加大重點項目的定向營銷和推廣工作，一方面深入研究區域市場發展趨勢，積極參與土地市場公開交易，成功新增武漢東湖項目和杭州蕭山項目的土地儲備。截至報告期，受可售資源結構影響，發展物業實現累計合同銷售金額和累計銷售面積分別為19.2億元（含車位）和11.5億平方米。