「窩牛網」可看新建案 應留意資訊透明

網路時代來臨，新建案銷售出現新方法。「窩牛網」首創線上議價購屋平台，讓民眾直接上網看新建案，自行與建商或代銷業者議價，網站業者還會在成交後給予15萬元回饋金。律師提醒，網路購屋須注意是否充分揭露資訊。

新型態的購屋平台「窩牛網」預計下月啟動，民眾免費註冊成網站會員後，可線上瀏覽網站刊登的建案，有意購買時先付保證金3萬元在合作的台新銀行專戶內，便可在網路出價購買，若賣方同意成交，3萬元會直接轉成訂金，倘若議價失敗，民眾可將3萬元全數拿回。

建議比價省荷包
「窩牛網」成員有科技業、建築業相關背景，執行長梁偉祺認為，電子商務已發展成熟，幾乎所有商品都可在網路銷售、成交，但不動產交易卻多年未變，仍有發展空間，「就像露天拍賣一樣，我們只是一個刊登平台，不介入議價過程，是新興的O to O模式（online to offline）」。

目前「窩牛網」已有「首里」、「君頂會」等建案，還有冠德建設推出的「君閱」、「鼎峰」、「鼎苑」等陸續上架。梁偉祺表示，網站收入來自業者上架系統服務費，買方可直接聯繫業者談價格，也可上「窩牛網」查看物件資訊後，再到現場購屋，網站上不會有成交紀錄與價格，但民眾若透過「窩牛網」成交，會給予15萬元不等的回饋金。House123執行長邱愛莉指出，「窩牛網」消費者仍應多比價，注意價格是否真的優惠。

目標鎖定年輕人
「這是新的行銷工具，有點類似591，但有出價系統增加互動」冠德建設業務處專案經理周大鑫表示，「君閱」為小坪數規劃，目標鎖定年輕族群，評估網路是可行的工具。

信義集團自建首案「信義謙石」也曾推線上購屋，買方可在網站觀看資訊，付訂10萬元網路下單，專案經理李興源表示，多數人仍習慣到現場賞屋，再回網路訂屋，直接在網路下訂的消費者很少。

高總價宅不適合
梁茂廣告副總經理謝佳儒認為，網路購屋有可能是趨勢，但仍要看商品總價與客群，除非網站夠知名，否則高總價、豪宅類的產品較不適合。永然聯合法律事務所所長李永然提醒，交易資訊是否充分揭露，對產品有無瞭解，都是網路購屋要注意的地方。

台灣房屋調查民眾對房價期待的差異，30.84％的無殼族期待房價降20~30％，才打算買房，甚至有28.19％想等降價一半以上；但對有殼族來說，接受房價微降10％內的人最多，更有15.15％不希望房價下修。

無殼族平均期待房價降3成4，但有殼族只接受房價下修1成9，雙方對價格期待的落差達1成5。

「似乎太理想」
民眾張家玲認為，有殼族不希望資產貶值，無殼族自然希望房價跌，能有機會買房，「但期望降價4~5成似乎太理想」。

形成政策中的房地合一稅，是否會影響售屋意願？房仲調查，17.17%的屋主想賣屋獲利了結，同時不論有殼或無殼族，逾40%的受訪者認為，房合一稅是最有效落實居住正義的方式。

台灣房屋智庫調查有殼族與無殼族對房屋價差的看法，其中即將於2016年上路的房地合一稅，是否會引起賣壓，44.95%的有殼族僅有一間房不會賣，24.24%還不了解房地合一稅內容，17.17%想賣屋獲利了結，13.64%重新做資產配置。

不論現在有無房產，接受調查者認為，最有效落實居住正義的方式，是「建立社會住宅」占45.65%、「房地合一稅/實價課稅」占40.47%，以及「管制第二屋以上貸款」占36.94%。

根據台灣房屋統計2013和2014的委售指數顯示，若以2013第1季為基期，今年的委售量普遍比去年同期增加，其中又以今年第2季的委售指數攀上高峰達158，較去年第1季增加超過58%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，政府打房政策發酵，多房族積極進行資產配置，第3季祭出房地合一稅和信用管制措施，讓委售指數持續維持高點，也有148，但並未超過今年Q2，顯示多數人並不了解房地合一稅的實行細節，因此委賣量尚未浮現。

張旭嵐指出，台灣重大建設普遍集中在雙北和台中、高雄等一級城市的重要路段，企業發展和工作機會也影響消費物價和房價，房價翻倍漲，薪水倒退，房價再打折恐怕都很難讓住者有其屋。

除了房市政策，如何扶持各區域產業發展，平衡居住供需失衡的問題，同時讓市場回歸自用需求，才能長期解決房地產淪為炒作工具的問題。

捷運聯合開發大樓一樓黃金店面招商三年，卻沒人要租，成了蚊子店面。北市議員王孝維指出，位在捷運港墘站聯開大樓一樓五○一坪的空間擺了三年、還得倒貼五八七萬元管理費。

港墘站一樓面積有五○一坪，本以為聯開金店面會很搶手、限制出租對象為金融服務業，但一個月租金一百廿萬元，還要額外兩個月押標金，雖有金融業者洽詢、但始終沒有租出去。

王孝維批評，聯開大樓都閒置養蚊子、不但收不到租金，過去三年還得倒貼五八七萬元管理費，「北市府一天到晚喊窮，但卻寧願放任金店面養蚊子，付管理費，也找不到辦法出租 。」

不動產業者︰應做空間切割
住商不動產研究室主任徐佳馨表示，現在大坪數的店面難租得出去，以五百坪的店面來看，僅銀行、賣場或超市較有可能，但港墘站附近銀行多設點，市府應該考慮做一定程度的空間切割，或重新審視招標條件。

捷運工程局︰打九折盼吸引業者
負責聯合開發的捷運工程局資產室人員表示，目前已簽報市府，將租金打九折、並延長租約期限，希望吸引業者租下；捷運局也指出，的確有考慮將空間切割，看較小的坪數和較低租金是否會更容易招租。

台灣人壽29日公告董事會決議擬投資大台北地區不動產，據了解，將是參與下月4日駿馬一號的國產實業大樓競標案，若是依照底價35.16億元來算，投報率可達3％多，但最終投報率還是要視標到的價格。

駿馬一號將清算，旗下三棟大樓將公開招標，其中位於台北車站商圈且產權單純、一棟且帶租約的國產實業大樓，最受青睞，除了台壽保之外，國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及三商美邦人壽都傳出有意角逐競標。

另外二棟即中鼎大樓部分樓層、漢偉資訊大樓部分樓層，底價分別為31.6億元及14.11億元，但因不是全棟產權，賣相上不若國產大樓，但依舊也是有買家評估中。

台壽方面分析，國產實業大樓緊鄰雙子星大樓開發案，地段不錯，目前是滿租狀況且租約還有6年，從103 年到109年，且租客若提前退租還是要補繳租金，對買家來說有保障。

台壽董事長許舒博表示，台壽保持續在全台物色投資標的，主要以帶有經營團隊的商務旅館為主，若有好的投資標的就會出手。
台壽保投資長林欽淼則表示，今年台壽在不動產投資不如預期，因此距離可投資額度上限還很遠，僅用掉3.5％。不如預期之因主要是房市降溫、好物件變少，且投報率有諸多限制等因素，不過未來仍會鎖定台北、台中都會區符合法令可投資的標的。

搭上食安商機 麵包機、烤箱銷量成長

引擎動能
家電廠聲寶（1604）明年智能家電、土地開發等雙引擎發動，聲寶董事長陳盛沺表示，隨高附加價值產品推出，今年前10月營收、獲利都優於去年，展望2015年，會以智能、節能產品為營運主軸，開啟智慧家庭未來無限可能的生活。陳盛沺還說，食安連環爆，今年麵包機和烤箱銷量已見明顯成長。

此外，土地開發也是聲寶明年發展重心，上月於林口標下600多坪70年土地使用權，預計將興建住宅，每坪約30萬元，希望總價低於1千萬元，預計12月動工，明年完工開始銷售。

土城廠地目明年變更
至於土城廠部分，4000多坪土地則規劃為一般建築及銀髮住宅，預計2015年底完成地目變更，2016年動工、2017年完工銷售。
聲寶昨日同步舉辦新品發表會及經銷商表揚大會，陳盛沺親自到場。他表示，明年家電產品將以智能、節能為主軸，進而響應環保愛家愛地球，更希望能以更創新的研發介面，成功的控制家庭中各項電器設備，不論是空調、清淨除濕機、掃地機，甚至是燈光、窗簾等，希望開啟台灣智慧家庭未來的無限可能。

此外，聲寶以PICO PURE專利創新技術，已成功配置在空調、洗衣機、除濕機、清淨機等商品上面，而LED全機種也導入升級為SMART LED，結合手機、平板電腦，簡潔易懂，輕鬆操控。

聲寶主管指出，新產品多內建強化、多元、實用、易操作的智慧i家庭App，首度將娛樂、健康、理財、智慧，實際導入居家智慧生活。

聲寶高層還透露，隨高附加價值產品及費用減低，第3季營運表現將比去年同期好，法人則估，全年業績將會優於去年，預期電視機等主要家電產品，今年應可銷售22萬台，表現與去年相當。

今年業績將優於去年
此外，聲寶2015年擬規劃強化電子商務，包含設置BTB交易平台以及架設銷售網站，直接讓消費者網購。

陳盛沺還說，目前資產開發策略方面，包含上月剛在林口標下600多坪土地的70年使用權，預計興建單價1千萬元以下的平價住宅，約12月動工，明年完工開始銷售。

至於位於林口總部及周邊總計5萬餘坪土地，將斥資10多億元資金，興建高科技物流園區，以提高經營效益，未來除規劃把工廠整合集中於林口總部，以強化生產效益，也考慮整合成為集團總部。

陳盛沺表示，新北市推動銀髮住宅，土城廠4000多坪土地已規劃為一般建築及銀髮住宅，預計2016年動工、2017年完工銷售，樓層數上看25層，以善待老人為出發點，引進PanaHome公司，打造成智能、節能的環保智慧綠建築。


聲寶 設高科技物流中心
【經濟日報】

聲寶（1604）董事長陳盛沺規劃林口總部逾5萬坪土地開發為高科技物流中心，串聯物聯網管理，投入超過10億元，作為鄰近航空城腹地。聲寶昨（29）日舉行2015年新品發表會，由陳盛沺主持。他強調：「加速活化土地資產，將與家電事業並進。今後家電產品朝向智能、節能、生活無限可能的應用邁進，讓消費者有新穎功能應用。」

聲寶上個月在林口標下600多坪土地70年使用權，將興建總價千萬元以下住宅，預計12月動工，明年完工後銷售，總戶數60戶，作為跨足建築事業的試金石。

陳盛沺強調，位在林口總部及周邊的旗下公司東源儲運，有5萬餘坪土地，將斥資10多億元興建高科技物流園區，以提高經營效益。

聲寶為活化資產，已積極開發土城廠4,000多坪土地。他表示，新北市推動銀髮住宅，土城廠土地規劃為一般建築及銀髮住宅，預計2016年動工、2017年完工銷售，興建32層大樓三棟，以老人為出發點，引進日本PanaHome公司，打造成「智能、節能的環保智慧綠建築」。

打房見效 每坪58萬 屋主降價求售

打房有感，大台北房價下修止漲！信義房屋統計今年第3季主要都會區房價指數，雙北市與桃園縣房價指數較上季減少0.3~4.1%，北市房價每坪58.7萬元則是近1年來最低；而新竹縣、台中市和高雄市房價指數則較上季漲了1.3%~5.9%，整體房市「北冷南熱」。

新北桃園也止漲
根據信義房屋統計，「北北桃」3區房價止漲，以台北市修正幅度最大，房價指數季減4.1%，從第2季的310.2降至第3季的297.5，房價也從每坪61.2萬元降至58.7萬元，回到去年第3季的水準；而新北市第3季房價指數為311.4，較上季微減約0.3%，房價每坪37.7萬元，與第2季37.8萬元相近；桃園房價指數季減1.5%，第3季為305.8，房價為20.6萬元，較上季20.9萬元微降，修正幅度溫和。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年政策幾乎衝著北市而來，導致「蛋黃區」房價先修正。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛則認為，北部高總價產品較多，近期受政策影響使價格微幅下修。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直言，近期市況低迷，自用客預算不高，屋主多少願意讓價，導致價格下降。

中南部補漲6%
反觀新竹縣、台中市和高雄市第3季房價指數仍維持上揚，較上季漲1.3%~5.9%。黃舒衛表示，中南部因過去房價相對低，在補漲效應帶動下，目前價格微升。曾敬德指出，今年房市對於政府不斷端出的政策相當有感，尤其是高房價區域，更直接考驗民眾的購買力，但蛋黃區本身仍有其優勢，預料房價適當修正後還是會出現承接買盤。


工商時報
北北桃房價 跌了

根據第3季信義房價指數顯示，「北北桃」3區房價呈現同步「止漲」訊號，其中，台北市修正幅度最大，指數季減4.1％，房價從每坪61.2萬修正至58.7萬，創近4季以來最低水準。

新北市和桃園房價修正幅度較為溫和，房價指數季減0.3％?1.5％，至於北北桃以外的都會區，房價仍維持緩和向上的格局，整體房市仍呈現「北冷南熱」。

信義房屋統計，台北市今年第3季房價指數為297.5，較上季310.2減少4.1％，房價修正至每坪58.7萬元，創近4季最低水準，但與去年同期相較仍小漲0.9％。

新北市第3季房價指數為311.4，較上季312.3減少約0.3％，房價則維持每坪37.7萬元，與上季的37.8萬元相近。桃園縣房價指數從第2季的310.6修正至305.8、季減1.5％，房價從每坪20.9萬元修正至20.6萬元。

至於新竹、台中與高雄地區，房價指數持續創下新高，指數季增1.3％?5.9％、年增3.3％?10.1％，平均房價約17.8萬元?19.2萬元，區域房市較不受政策干擾，房市表現維持「北冷南熱」。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，與2001年第1季的基期來看，北北桃房價漲了2倍之多，受房市政策等因素干擾，今年房價指數可明顯感受到大台北地區房價「止漲訊號」。曾敬德指出，高房價區是打房政策首當其衝的區域，因此今年出現「蛋黃區」先修正的現象，不過蛋黃區有其優勢條件，預料房價適當修正後還是會出現承接買盤。至於大台北以外的區域，屬於房市政策的微感區，整體房市表現相對大台北地區穩健。

此外，台灣房屋智庫進行買賣價差調查發現，無殼族平均期待房價降3成4，但有殼族只能接受房價下修1成9，雙方價格落差1成5。

另外，台灣房屋統計委售指數顯示，以去年第1季為基期，今年委售量普遍較去年同期增加，其中，今年第2季委售指數158來到最高峰，較去年第1季大增近6成；面對未來1年房價走勢，58.16％的無殼族與44.4％的有殼族，皆認為房價會微降10％以內。

北市饒河夜市觀光人潮夯，商機卻看得到吃不到！饒河夜市對面八德路四段的店面始終冷清，500公尺內至少4間店面及1棟大樓招租、待售，夜市的熱鬧人潮和八德路店面的租售廣告呈明顯對比。

「有車潮沒人潮」
「這就是店家陰面和陽面的典型例子，兩邊租金更是天差地遠。」中信房屋南京三民加盟店店長陳鶴年表示，饒河夜市本來就是熱門觀光景點，陸客愈來愈多，捷運松山線通車後，更有助人潮增長，現在不只幾乎滿租，夜市外圍店面單坪月租金也要4500元起，夜市中心店面月租金1坪超過1萬元都有可能。

相較饒河夜市絡繹不絕的人潮，八德路四段南側店面不只生意冷清，更有數間店面掛起招租布條。住商不動產忠孝加盟店店東邱祈榮分析，八德路四段非完整商圈，有車潮沒人潮，民眾都去逛夜市或到五分埔買服飾，不會在八德路四段停留。

邱祈榮補充，八德路四段沿路店面多屬「武市」，修車廠、按摩店及通訊行等店家較多，店面詢問度不高，單坪月租金2000~3000元不等，與饒河夜市黃金店面租金落差達5倍，除非地點較好、角間店面，才比較有機會到每坪月租金5000元左右。

而八德路四段、近饒河夜市入口、地下2樓及地上6樓整棟出售的大樓，邱祈榮透露，該大樓因產權複雜，地主決定整合出售，因店面效益不高，可能改裝成商旅。

新北市房市表現最亮眼的板橋地區，除了眾所周知已經追齊台北市區7、80萬房價的新板特區外，隨捷運板南線通車與新板特區房價漣漪效應帶動漲勢的則包括江子翠、新埔地區房市。與板橋接連的中和地區也因為「遠雄左岸」系列建案炒熱行情，實價揭露成交指標行情更高達77萬的水準。在「遠雄左岸」旁邊隸屬板橋的埔墘重劃區，則因為過去河岸附近多為工業用地，長期被購屋客疏忽，導致房價僅呈現「緩漲」。但幸運的是，在河岸區與光復高中附近的土地經都市計畫變更成住宅區、公園綠地後，串接遠雄華中橋BOT綠帶計畫，綠覆率獨冠板橋的「埔墘重劃區」，儼然已成為埔墘生活圈房市再成長的新契機，加上該區具未來捷運環狀線中原站700公尺的交通利多，未來前景看漲。

「埔墘重劃區」區內光環路二段的「湛然新天地」、中山路二段505巷的「新板微風＋」、一條馬路之隔就能走到的中和區中原六街的「遠雄左岸－彩虹園」，房價都已站穩6字頭。擁有區內寬闊視野的大坪數指標案「湛然新天地」全新落成，目前每坪售價依樓層高低不同約有65至75萬的行情，總價帶約落在4、5千萬，客層主要來自企業主、自營商、回流台商。同時，區內小坪數地上權案「昇陽寓見」成交行情也站穩4字頭。

埔墘地區因為與台北市只相隔一座光復橋，過去吸引許多台北市的上班族在此購屋。在都市空間不斷擴張下，空間結構也隨之改變，以往邊陲區發展成形的凌亂工廠景象，例如江翠與埔墘環河岸的區域，將由新北市政府推動整體開發與水岸景觀設計工程，重新塑造新北市優質的水岸生活圈，成為近期板橋房市的新興潛力區，因區內有光環路而有「光環計劃」之稱，也因為擁有雙北罕見的高綠覆率，成為板橋地區接棒雙水岸綠地「綠寶石計劃」的重劃區段。

埔墘重劃區內公園綠帶，在下班與周末時段，都能見到不少來自新板特區、江子翠、新埔的民眾，帶著小孩與寵物來「埔墘重劃區」運動與享受親子互動。湛然新天地專案經理李逸民表示，「有錢不一定買得到綠地環境，在埔墘每個人所享受到的綠地公園面積，是高度密集化開發的台北市與新北市找都找不到的居住環境。」

桃園市即將在年底12月25日正式升格，躍居為台灣第6都，雖央行打房似乎奏效，推案量已年減4成，但房價未見鬆動；而包括國建、寶佳、中悅等A咖建商，積極卡位下波熱門戰區─中路計劃區，其中，國建中路計畫區新案將率先試水溫，挾其品牌實力，挑戰每坪「4字頭」高價。

國建四月搶進占地達104公頃的中路計畫區，以總價17.26億元購入1,498坪土地，基地正對萬坪公園，國建協理林清樑表示，國建中路新案總銷約40億元，主力房型3?4房，房價每坪4字頭，規畫2015年中推出。

住展雜誌最新統計，桃園受到央行擴大房市管制措施所影響，2014年迄今推案戶數約2,700多戶，與去年同期的4,746戶相比，推案規模已萎縮到不到去年的6成。

至於整體銷售率，今年平均僅剩3成多，去年同期平均銷售率還有7成多，銷售成績已腰斬。

海悅廣告總經理曾俊盛指出，桃園有許多進行中的重大建設，如即將完工通車的機場捷運，另高鐵青埔站的國泰Outlet也將陸續到位，加上持續成長的人口，預期房價不會寂寞太久。

近日台北101的主導權風波，讓外界再度重視這隻商用不動產市場的金雞母。根據商仲統計，第三季台北市商辦空置率微幅下降，主要需求來自跨國公司，產業別包含電子科技業、生技製藥業、銀行業、證券業、顧問業、精品業等，其中信義區去化5500坪為最多，台北101更接近滿租，別具市場意義。

台北101大樓完工至今約10年，受惠於信義線通車，交通便捷性大為提升，全棟出租率已逾96％，今年第三季新進駐的租戶有賽門鐵克承租500坪、亞太聯合實業承租500坪、BNP人壽承租2300坪、Google增租660坪及台灣雪豹承租340坪等。 另外信義計畫區密集的百貨零售商場，連帶吸引國際零售品牌辦公室的進駐，包含剛進軍台灣市場的快速時尚品牌H&M承租華新信義大樓、精品品牌Longchamp承租一號交易廣場、西班牙珠寶品牌arte進駐國際貿易大樓，珠寶設計師品牌Anna Hu則進駐台北101。

至於其他辦公商圈表現，戴德梁行指出，南京松江商圈受惠於年底即將通車的捷運松山線，辦公租賃議價空間減少，由於空置率低，預期新完工的宏盛國際金融中心，租金將高於區域行情；內湖科技園區整體空置率皆下降，以舊宗段因汽車零售業的大宗租賃，變動最顯著，新供給主要也集中在舊宗段，面積及價位較適合中小企業總部需求，以致舊宗段成為總部大樓的新興區域。

財政部國有財產署中區分署今年第4批招標設定地上權標的，共計有台中市西屯區鑫港尾段73地號土地等5處，訂於2014年11月3日開標。

此次熱門標的為第2標西屯區鑫港尾段73地號土地，位於中平北路與經貿11街交叉口，鄰近台中市中清交流道與74快速道路及台中市水湳經貿園區，距離火熱開市之經貿文創觀光夜市僅約500公尺，交通十分便利，發展增值潛力可期。

該土地都市計畫土地使用分區為「第一之一種住宅區」，建蔽率50％、容積率140％，地上權存續期間70年、權利金底價（2億2,296萬5,527元）為市價之4成、地租年息率為3.5％。又地上權人興建之地上物為區分所有建物，得將地上物之一部連同應有之地上權持分讓與他人，該標的勢必再一次掀起搶標熱潮。

其他4筆則為台中市大甲區德化段1250地號，面積2228.2平方米、權利金底價為34,579,436元，保證金34,579,436元。台中市太平區育賢段249地號，面積4442.35平方米，權利金底價93,591,430元，保證金9,360,000元。

台中市東勢區文昌段1839、1842地號，面積2287.1平方米，權利金底價 21,125,943元，保證金2,113,000元，以及雲林縣虎尾鎮大學段241、242地號，面積32570.04平方米，權利金底價293,618,911元，保證金為29,362,000元。

中區分署也提醒民眾其地上權存續期間為70年，年地租以契約簽訂當期土地申報地價百分之三．五計算，申報地價調整時，其地租應於申報地價調整之日起隨同調整。

南山人壽在台中市干城地區投資18億元，興建「陽光廣場」及「勝利廣場」，昨（29）日舉行開工動土典禮，預定105年完工，將提供影城、餐飲、百貨等多元服務。

南山的台中陽光廣場及勝利廣場，座落於台中市東區南京路的南京立體停車場東西兩側，南山民國101年標下2塊基地，土地面積約4,200坪，並取得50年地上權，預計興建樓地板面積達1.36萬坪，將引進電影、百貨及連鎖餐飲等。

這是南山繼今年8月11日與新北巿政府宣布開發「樹林樹新段公有土地」，將興建精品影城及複合式商場之後，另一宗開工興建的重大投資案。

該廣場影城將引進台中第一個巨型大螢幕，使用最先進、高科技的數位影音設備，提供民眾最好的觀影經驗，而整個開發案，將帶來800個的就業機會。

應邀出席的台中副市長蔡炳坤表示，從101年鐵路高架化的期程確定後，市府把干城地區的商業發展，做為台中火車站前的商業核心，現在，南山人壽投資打造「陽光」、「勝利」兩座地標廣場，將成為帶動經濟發展的火車頭。

蔡炳坤指出，兩座廣場預計105年完成，而台中鐵路高架化，則於106年3月完工，在時間點上剛好銜接；加上建國市場今年底即將完工，還有附近的金莎百貨也將打造為五星級飯店，整個東區、中區及南區的發展，絕對可以期待。

南山人壽今年上半年總保費收入達2,078.9億元，高於去年同期的1,983.2億元，全年總保費收入，有機會突破去年度的3,853.5億元，創近幾年來總保費收入新高。

位於高雄環狀輕軌沿線的大統新世紀百貨，因國產實業堅持不再出租，確定年底熄燈；共同持分、擁有土地的國產、東南水泥2大地主，正研商近3,000坪土地後續處理方案，不排除共同開發、由一方賣斷或共同出售。

東南水泥表示，在民族路、大順路口的大統新世紀百貨，3大股東之一的國產持有2成多的股權，其餘股權由大統百貨集團、東南水泥各自持有三成多股分。

由東南水泥董事長陳敏斷擔任董事長的大統新世紀百貨，1998年左右向東泥、國產承租約3,000坪土地興建賣場；今年底租約結束後，將結束營業。

高雄市政府都發局官員說，該地使用分區屬於「住五」、容積率420％，因早期都市計畫允許興建商業建築，所以才有大統新世紀百貨的出現，但根據現有法令只能興建住宅，不得再興建賣場。

據了解，東泥和國產已多次洽談如何開發利用，但雙方目前尚未有共識；不過房地產市場傳出，該地的地主之一已釋出出售土地訊息。

業界說，該區最近沒有實際的土地成交案例，但若以「住五」容積率420％計算，使用強度介於10到12倍之間，考量未來成交價格如能站穩每坪28萬元，那建商可出價的限度，應該是每坪126萬元。

有殼族的繳稅時間又來了！今年8月31日之前完成房屋移轉登記的屋主，都要繳整年度的地價稅。開徵日期從11月1日至12月1日，繳費方式包括ATM、約定帳戶等，今年信用卡或活存款帳戶繳款者，可利用手機APP掃描QR-Code繳費，相當便利。

高雄市西區稅捐處指出，地價稅的納稅人大致分為4種，包括第1、土地所有權人，若是分別共有者，按各個應有部分比例繳納；第2、土地設有典權，為典權人繳納；第3、信託關係持有應課稅土地，受託人繳納；第4、權屬不明者、無人管理或土地所有權人申請由占有人代繳，會由稽徵處指定土地使用人繳納。

由於《土地稅法》規定，地價稅納稅義務基準日為每年的8月31日，因此這日期之後過戶的土地所有權人，須繳當年度的地價稅。至於想申辦自用住宅地價稅的民眾，必須在每年9月22日之前向稽徵處申請，因此今年來不及了，明年民眾記得更改。

繳納地價稅方式包括郵局、金融機構、便利超商現金繳納或ATM、約定帳戶等，今年新增可使用手機APP，掃描稅單上的QR-Code線上繳費，對於使用信用卡或活儲帳戶轉帳的人來說，非常便利。

不像6年前西塔封頂有市長壓陣，昨日廣州東塔封頂儀式相對低調，不過這並未減弱其象徵意義———從昨日開始，廣州第一高樓的紀錄正式被刷新為530米，廣州新中軸線上的臨江三塔全部落成。

東塔正式開工於2011年8月，經過一年多的地基施工後，2012年年中開始鑽出地平線，此後以大約4天一層的進度向上挺進，進度最快時甚至達到2天一層，歷時3年2個月，終於在昨日順利封頂。

在正式封頂前，東塔此前建設一直較低調，業主方周大福集團把東塔的亮點留到昨日一併揭開：塔頂採取“之”字形的退台設計，又在不同樓層形成空中花園；玻璃幕牆採用白色陶土板掛件，可以天然採光；結構上首次採取超高強綠色混凝土，減輕東塔自重的同時還增加了使用面積；裝備了兩台世界上最高速電梯，速度可達每秒20米。

周大福集團首次披露東塔投資額超過100億，比西塔的80多億高出約20億元；並首次解釋東塔高度為何設定在530米———考慮到經營需要，東塔內部必須融合辦公、商場、酒店、公寓等多種功能，大致對應樓層為111層左右，折合成高度即為目前的530米，“並不是要刻意比西塔高”，周大福集團新世界發展公司主席鄭家純說。

東塔夜景燈光圖昨日也首次現身：和廣州塔和西塔的絢麗多變不同，東塔塔身將全部只有LED白光，沒有彩光，通過白光營造出星光的特點。

按照周大福集團計畫，東塔封頂後，後續還需要一年多進行機電安裝和內部裝修，整個項目預期明年下半年竣工驗收，2016年初投入使用。

現場問答

業主方回應東塔建築技術和招商進展

“不是要與西塔比高”

昨日，東塔業主方代表鄭家純(周大福珠寶集團、新世界發展有限公司主席)及陳禮文(新世界發展有限公司項目部總監)在封頂儀式現場發佈會上回答了媒體的提問，就東塔的建築技術、招商情況等作出簡要回應。

高度定在530米是功能需要

記者：東塔為什麼選擇530米的高度及“矩形”的大樓形狀，而不是如西塔或廣州塔這樣，選擇比較圓潤或曲線的造型？

鄭家純：我們不是要與西塔比高，因為東塔建築物要實現三個功能：寫字樓、公寓、酒店，如果層數不夠多，經營效益不高，建築物吸引力也不夠。為了能實現更好的景觀，實現想達到的品牌效果及成為標誌性建築物，要建到110多層，因此需要建到目前的530米。

塔頂設退台寓意步步高升

記者：為什麼塔頂設計有多個“之”字形退台？

陳禮文：整個設計考慮到大樓的功能需要簡單而豐富，因此設了很多塊退台，而且做成斜行而不是平行。好處在於使塔樓看上去是螺旋上升、節節上升，而且通過退台設計，可以製造塔樓陽臺，作為餐飲、戶外消遣空間，也可以作為俯瞰美景的地方。

投資100多億不擔心回報

記者：目前珠江新城寫字樓存在約12%的空置率，東塔專案投資已超100億，對項目預期回報樂觀嗎？

鄭家純：我們主要是為了創造品牌，因此在高度、材料、管理方面都儘量做得最好。我們認為如果把品牌做好，在租賃方面沒有什麼太大問題。目前該專案已預租約35%的辦公樓面，多數是世界500強。這個項目雖然花了很多錢，但是預期回報是理想的，而且這個專案全部用於出租，所以不擔心。

會考慮樓頂平臺是否免費開放

記者：作為廣州第一高樓，東塔是否考慮開放一些觀景平臺給普通市民？

鄭家純：東塔上面有酒店，也有很多餐飲，至於是否免費向市民開放，我們將來會考慮。但若太多人過來，大廈空間不夠，因此要綜合多方面因素。

多項綠色科技達到國家二星級

記者：東塔項目裡有涉及中水回收、真空垃圾管道回收系統等環保設備，可否詳細解釋一下？

陳禮文：太具體的內容現在不方便說，可以肯定的是，東塔肯定會採取國際上最先進的環保設施和科技應用，整個項目將達到國家綠色建築二星級要求。

東塔看點

建築外形　東南西北外形不同

東塔雖然看上去方正樸實，但是從東南西北各個角度看，外形完全不同：從南面看東塔頂部呈四節，高低錯落；從北面看整個塔身則沒有分節，是一個渾然一體、沒有變化的尖角直筒；從西面看塔身分為三節，從東面看則只有兩節。

頂層景觀　獨有三層觀景平臺

頂部採取“之”字形退台設計，形成3個露天觀景平臺：底部的辦公區頂部平臺在66層朝西，可以看夕陽西落；中部的國際公寓區頂部平臺在91層朝東，可以看日出東方；對景觀要求最高的五星級酒店平臺在107層，平臺完全開敞，可朝東南西面遠望，既可看日出日落，又可欣賞珠江。

內部設施　2台世界最高速電梯

東塔共安裝96台電梯、56台扶梯，還有2台世界最高速電梯，速度可達20米/秒，從首層到95層瑰麗酒店大堂(440米)只需43秒。

夜景燈光　高冷范兒全用白光

廣州塔和西塔夜景燈光採用動態變化的彩色燈光，形成夢幻般色彩，而東塔的燈光風格完全不同，改走高冷路線，摒棄彩光只用白光。

東塔夜景燈光採用低能耗LED燈具，主塔樓採用晶瑩明亮、立體通透的白色燈光，營造出繁星點點在夜空中閃爍的動感效果，裙樓燈光配合建築外觀、景觀園林的特點，也採用白光照明為主。

商業開發　廣州最高的奢華酒吧

東塔建成後，號稱“廣州市內最奢華的商場”K 11和六星級奢華酒店瑰麗酒店將入駐，後者還將在107層設置廣州最高的奢華酒吧。

俯瞰廣州 三塔誰最強

廣州塔　優點：360度看全城無死角　缺點：票價略貴

據廣州塔官方介紹，塔頂488米觀景平臺是目前世界上最高的戶外觀景平臺，2013年6月榮獲吉尼斯世界紀錄。就南都記者親身觀感而言，這裡確實是俯瞰全城的最佳地點，不僅可以360度全方位無死角看遍廣州(這點東西塔都做不到，只能從某一個角度俯瞰)，更重要的是觀景完全沒有阻隔，在東西塔要隔著一層玻璃幕牆，視線沒法完全通透。

廣州塔觀景平臺還有一個優勢是能夠無遮擋欣賞夕陽，特別是在夕陽西下漫天晚霞時，柔暖的光線照著珠江水緩緩東流，景色十分壯麗。目前西塔99層的天吧由於設在東面，沒法看到夕陽；東塔由於部分朝西視線被西塔阻擋，也只能看到部分夕陽。

另外，這裡也是唯一可以將整條廣州新中軸線盡收眼底的地點，尤其是夜幕降臨新中軸線的霓虹燈亮起，在這裡可以看盡夜廣州的美。不過市民想登上這一觀景平臺必須購買套票，票價略貴。

東塔　優點：內部遠眺視線最完整　缺點：部分視線被西塔阻擋

在設計階段，周大福集團就要求保證站在塔內，遠眺視線不被阻斷，因此東塔的玻璃幕牆做成大塊的方正矩形，玻璃完全透明，單塊玻璃2平米左右，保證視線內不會出現玻璃幕牆的線條。

東塔鋼結構也刻意採取大鋼柱大鋼樑設計，沒有遮擋視線，因此在東塔內部遠眺視線完好。這一點廣州塔和西塔內部都不如東塔———廣州塔外部包裹著鋼結構，在塔內朝外看，首先看到的是一段段鋼樑；而西塔的鋼結構雖然在玻璃幕牆內部，但是幕牆顏色稍深，視線不如東塔通透。

未來東塔還會在107層設置露天天吧，天吧位置在東塔西側，但由於離西塔太近，部分朝西視線肯定被西塔擋住，這也是東塔的一大遺憾。

西塔　優點：免費俯視新中軸線　缺點：只能看到東面南面

西塔目前是三塔中唯一可以免費俯視新中軸線的地方，在西塔70層酒店大堂，市民可以免費俯瞰新中軸線。不過由於內部佈局限制，在此只能看到東面和南面的視線，東面只能看到東塔塔身，南面則可以看到珠江和廣州塔。

廣州第一高樓變遷史

●1966年，沿江路的愛群大廈以67.32米成為廣州最高、華南第一高樓；

●1968年，高86.51米的廣州賓館成為廣州人的驕傲，被老廣州稱為“27層”；

●1976年年初，環市路上廣州白雲賓館以120米樓高成為當時中國第一高樓；

●1991年，廣州人都熟悉的“63層”(廣東國際大廈)以樓高200米刷新中國第一高樓紀錄；

●1996年，廣州有了中信廣場，樓高391米，當時是世界上最高的純混凝土結構寫字樓。

●2010年，432米的廣州國際金融中心(西塔)竣工，建成時是廣州第一高和當時的華南地區第一高樓。

●2014年，530米的東塔超過西塔，成為廣州第一高樓。

出於傳統住宅開發的“天花板”，越來越多開發商加入到養老地產等新業務中。北京萬科今天在北京宣佈其社區養老將啟用“萬科幸福家”這一品牌，同時醞釀4年的首個專案萬科幸福家（竇店）社區養老中心正式開業運營。北京萬科相關負責人向網易財經表示，目前養老業務還不掙錢，首個專案做到收支拉平略有盈餘即可。但萬科看重的是該領域的市場前景，萬科未來將謀求養老業務獨立上市。

北京養老形勢嚴峻 開發商不參與無法拿地

根據中國社科院發佈的《2014年中國社會形勢分析與預測》藍皮書，2013年我國60歲及以上老年人口已達2億；根據預測，今後20年，我國將年均增加1000萬老年人口；到本世紀中葉將迎來老齡化高峰，老年人口預計達4.87億。

養老已經成為社會難題。2009年，北京市民政局等部門聯合下發《關於加快養老服務機構發展的意見》，提出了“9064”養老服務新模式，即到2020年，90%的老年人居家養老，6%的老年人在社區機構養老，4%的老年人入住養老機構集中養老。

在這中間，6%的社區養老成不僅為政府政策所支持，也成為民間資本待切的一塊蛋糕。

北京市民政局副局長李紅兵表示，目前北京市已經進入應對人口老齡化的關鍵時期，社會需求更加迫切，倒逼著服務方式和機制不得不轉型升級。去年，北京又推出另一項強力措施：今後新建居住區將按規定配套建設養老機構，並將此列入土地出讓合同，開發商違反這一規定的，將無法獲得開發土地。

首個專案面對剛需 床位月租4?8千

不過，竇店養老中心為何歷經4年才最終推出？對此，萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶坦承，在打造專案的過程中，專案目標客群方向有改變。當初，竇店的專案一度定位為服務于活躍長者，而今定位為偏向服務於剛需。

據瞭解，萬科的養老地產以出售使用權的方式運作。此次竇店萬科幸福家（竇店）的模式。根據中國居家養老的習慣，萬科提出養老不離家、不離社區，在傳統住宅項目中拿出一幢樓來做養老，引入專業護理服務，提供居家、社區、機構三位一體化養老服務。

據瞭解，竇店萬科幸福家最初是規劃在社區裡的一棟辦公樓，物業投資約2億元，內部改造和員工投入約1億元。目前共提供300多張床位，根據老人身體狀況需要的護理程度不同，每張月租為4000到8000元。既接受萬科社區業主，也面向周邊社區的老年人。

毛大慶表示，養老不等於做慈善，企業要以盈利為目標，但竇店首個專案以運營測試為主，公司要求收支平衡不虧損即可。

目前，北京萬科已初步選定10個項目做社區養老中心佈局，其中北京8個專案，總面積達9萬平米，可提供近3000張床位。

10月28日晚，招商地產發公告宣佈，擬以可轉債形式融資80億元，具體發行金額將提請股東大會授權公司董事會在上述額度範圍內確定。

可轉債的存續期限為6年，每張面值為100元，按面值發行，發行年利率不超過3.0%，每年付息一次。

公告透露，此次融資所得扣除發行費用後的資金用途，將分別用於旗下正處於開發過程中的5個專案。

資金的具體分配為：深圳雙璽花園一期投入24億元、深圳雙璽花園二期投入28億元、珠海依雲水岸投入8億元、深圳坪山花園城二期投入3億元、武漢江灣國際投入17億元。

再融資契機

對於招商地產此次融資動作，外界或較為關心其80億元的規模。對此，分析也認為，80億元的融資額為較大規模融資。

不過，該分析還是指出，一般情況下，企業融資額的大小會根據自身市值情況核算，例如再融資的額度為企業市值的三分之一，因此按招商地產目前的市值計算，80億元的融資額在相應的額度範圍內。

同時，針對招商地產此次融資是否有急需資金的原因一問，相關分析師表示，進入第三季度以來，招商地產投資非常謹慎，並未新增土地儲備，而是主要以加速推盤去化為主，因此目前資金需求並不那麼急迫。

相反，該分析師認為，此次招商地產發行可轉債，更重要的或是想抓住當前房地產行業融資視窗契機，借機儲備資金為以後發展做準備。

“趕上這次視窗期或能以較低成本獲取資金，而隨著以後融資額度的逐步消耗，再要融資也許沒那麼容易。”

就融資動作，招商地產相關人士在回應觀點地產新媒體時也稱，目前國內融資視窗打開，招商地產也想以較低的成本獲得足額的發展資金，此次發行可轉債為正常的融資行為。

該人士透露，事實上招商地產自去年以來就在尋求包括增發募資在內的低成本融資，但隨後由於國土部審核未過，導致最終擱淺。是次增發計畫主要是指去年招商地產擬通過向大股東定向增發購買包括海上世界住宅一期、女媧廣場和文化藝術中心等地塊，合計占地面積12.76萬平米，成交總價約48.6億。

“隨著9月份房地產債券融資市場的放開，招商地產已借機推出發行50億元的中期票據計畫，該計畫已在10月24日獲公司股東大會通過。”招商地產相關人士補充稱。

據瞭解，招商地產此次擬發行的80億元可轉債也需國土部門審批過後方可發行。

分析認為，在去年國土部門已對招商地產全部專案完成審核的基礎上，此次招商的融資方案獲批是大概率事件。

可轉債AB面

相比早前其他房企的融資動作，此次招商地產的融資形式為可轉債形式，該種形式意味著可轉債發行結束之日起滿六個月後，可轉債持有人即有權申請債轉股。

轉股期限為，自可轉債發行結束之日起滿六個月後的第一個交易日起至可轉債到期日止；轉股股數確定方式，為可轉債持有人申請轉股的可轉債票面總金額除以申請轉股當日有效的轉股價。

對於招商地產此種融資形式，分析認為，由於可轉換債券有可以轉換為股票的期權，且每年3%的票面利率不僅低於普通企業債券的利率，也低於同期的銀行貸款利率，因此對於招商地產而言較為划算。

分析還指出，因為會給予投資者部分看漲買入的期權，招商地產此次動作事實上也是一次股權性質的融資行為。

“相比債務融資，股權融資不需要定期支付利息和本金，僅僅需要在企業盈利的時候支付給股東股利，因此企業到期支付壓力沒那麼大；可轉債雖然會增加財務費用，但卻不會計入負債。”

據稱，可轉債資金吸納速度更快；由於會融入股本當中，因此也沒有太多的成本。

不過，相比債務融資，可轉債融資也存在一定不足，即操作程式複雜，並且會稀釋股權。

分析舉例，發行可轉債對發行主體存在一定要求，包括對企業負債率有一定要求；雖然轉股能在一定程度上提高企業融資能力，但在轉股條件方面，也需要公司股價達到發行價的30%以上方可轉股。

此外，對於購買可轉債的投資者而言，意味著其選擇的收益來源有兩種——若可轉債持有人不申請轉股，就只能享受固定利率收益，而該收益與銀行利率相當。若申請轉股，則依據發行主體股價波動來享受溢價收益。

央行信貸放鬆,10月廣州樓市明顯回暖,成交量比“金九”大漲五成。網易房產資料中心統計顯示,10月1日-26日廣州全市成交5645套,環比上月(9月1日-26日)3726套,上升51.5%。10月份的實際推貨量也比9月份微漲了5.11%。

銀十以價換量 成交大漲五成

據搜房網資料監控中心統計,10月共有23個項目推新,貨量約4994套,環比9月(4751套)增5.11%,同比去年10月(9519套)跌47.54%。儘管今年的“金九銀十”對比往年大為遜色,但是在今年5月-8月連續三個月推貨量下滑後,從9月份開始終於回升。據悉,在10月份23個推新項目中超半數紮堆國慶期間推貨。

在23個推新項目中,僅兩個為公寓項目,21個住宅項目,別墅推貨量132套,洋房推貨量為3708套,與上個月住宅推貨量(3293套)相比,增加了16.61%。

10月樓市不僅在供應量上完勝9月份,在新政利好刺激下,成交更是出現猛漲。網易房產資料中心統計顯示,10月1日-26日廣州全市成交5645套,環比上月(9月1日-26日)3726套,上升51.5%,均價為14132元/平方米,環比9月14617元/平方米微跌了3.3%,相比之下,10月份以價換量的現象比9月份更加明顯。

豪宅市場回暖漸顯

上週末,位於越秀廣州大道與中山一路交會處的富力東山新天地,推出120-180平方米的三房和四房,約百套房源,開盤售價超過4萬元/平方米。據悉,項目當天上午吸引了三四百位買家到場。開發商人士透露,開盤短短兩小時,所推出的房源幾乎售罄,甚至出現多個買家搶一套單位的情況,成為下半年首個日光豪宅盤。

實際上,豪宅市場回暖在國慶前後已經顯露端倪。位於荔灣黃沙的珠光禦景壹號、白雲南湖板塊的頤和大院也先後在中秋以及國慶期間創下不俗的銷售成績。

後市

11月172盤打折 數量超金九銀十

金九銀十的硝煙尚未散去,11月樓市促銷潮已經襲來。據搜房網資料監控中心統計,截至10月24日,廣州在售商品房項目一共有375個,11月份預計推出優惠的項目就有172個,占總在售項目數的45.87%。

11月迎來折扣小高峰

金九銀十往往因為開發商讓利拼業績,打折優惠的樓盤會爆發式增長。然而,今年“金九銀十”折扣優惠的小高潮延遲到了11月份。11月優惠項目共有172個,比10月(155個)增加了17個,9月(157個)增加了15個。

縱觀2014年樓市,年初、年中、年底優惠項目數量都到達一個小高峰。1月份優惠項目159個,占當時在售項目的47.04%;6月份優惠項目高達174個,占當時在售項目的49.71%,接近五成;11月份,在優惠項目連續遞減4個月之後,迎來小高潮,共有172個優惠項目,占在售項目的45.87%。

新貨方面,據搜房網資料監控中心統計,11月推新優惠樓盤達到了39個,數量上勝於金九銀十,比10月(28個)增加了11個,比9月(31個)增加了8個。

折扣力度有所減弱最高8.8折

11月折扣力度,相比金九銀十有所減弱。十月份國慶黃金周期間碧桂園清泉城曾驚現6.7折特價房源,而11月份,從折扣方面來看最高就是8.8折。荔灣區的龍津世家,番禺的時代傾城和奧園養生廣場,還有增城的海倫春天都有8.8折。不過值得注意的是,奧園養生廣場是尾貨特價單位,海倫春天是別墅專案。

從總價優惠方面來看,合景譽山國際別墅項目7.5萬元抵60萬元,勁減50多萬元,別墅項目中優惠額度最大。合景譽山國際在售的是160平方米聯排、190平方米雙拼、250平方米獨棟別墅,總價200萬-600萬元/套。珠江帝景紫龍府168平方米以上洋房單位,預存8萬元抵30萬元,優惠22萬元。

整體來看,推出9.7折、9.8折,或者1萬元抵10萬元、2萬元抵10萬元等優惠的專案居多,同時還有一些專案推出一口價單位、特價單位,如番禺諾德名築一口價12800元/平方米、海珠區信達陽光海岸一口價6萬元/平方米。

番禺剛需樓盤優惠多

從廣州全市來看,11月份番禺推出優惠樓盤的總數僅次於花都,共26個(包括洋房、別墅、公寓產品)。今年樓市遇冷,番禺是“降價”聲來得最早又最猛的區域,前兩個月(9月、10月)優惠樓盤總數超過花都。番禺別墅項目不多,推出優惠的主要是洋房和公寓。

番禺洋房11月份推出優惠的項目15個,主推100平方米以下中小戶型的專案有12個,其中溫馨裡是番禺剛需名盤,主推68-86平方米兩至三房,目前團購享7000元抵5萬元,還送十年物業管理費。

　　據統計,下半年中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%,較上半年增加了10個百分點

　　“今年開盤的京西多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”某業內人士向《證券日報》記者透露,從已經開盤的和年底前準備入市的京西五大高端項目來看,預計銷售額將突破100億元。

　　“對於千萬元級別的豪宅來說,20億元銷售總額意味著要銷售200套左右,這是一道門檻。”北京萬科副總經理肖勁如是表示。況且,單價50000元/平方米以上的高端項目,很難像剛需盤一樣快速去庫存。

　　值得注意的是,今年限價令放開後,包括近期的首套房認定新規等政策都釋放出放寬趨向,這提振了中高端改善性需求市場的信心,多家房企也趁機加推改善性產品,爭取年底在中高端項目上搶得現金,緩解銷售業績壓力。

　　五大高端盤銷售額將破百億元

　　據上述業內人士透露,上述進入“20億元俱樂部”的五大高端項目分別是保利•海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府以及萬柳書院。

　　值得注意的是,這五大高端項目都位元處京西海澱區域內,甚至有的專案80%以上的客戶基本都是集中在西北片區的。

　　從具體銷售金額來看,五礦•萬科如園位居今年上半年北京豪宅銷售額首位,目前銷售總額已經接近20億元,而且10月底將加推樓王;保利•海德公園9月13日首期開盤銷售25億元;華潤萬橡府7月19日首次開盤當日認購額即為15.9億元;京投銀泰琨禦府銷售總額達到了24億元。

　　不過,萬柳書院目前尚未開盤。“萬柳書院預計年底前將開盤,該專案蓄客時間很長,根據目前的蓄客情況來看,預計開盤後銷售額將沖到20億元。”上述業內人士向本報記者透露。

　　事實上,一般來說,與剛需專案的周轉速度相比,高端專案都是房企慢周轉、打品牌且提升利潤的壓箱利器,但今年北京樓市開盤的多個高端項目都選擇了快速周轉路線。

　　“定價接地氣是銷售速度加快的主要原因。”某業內人士向記者直言,今年以來,多個高端項目的開盤定價都比此前預期的要低一些,“高呼聲下低價開盤讓市場的接納度提高了不少”。

搶“政策紅利”加推中高端盤

　　值得一提的是,“政策紅利”給改善性需求市場帶來了喘息的機會。

　　“與剛需盤不同的是,今年北京限價令放寬後為中高端專案的入市創造了政策條件,而近期針對改善型客群鬆綁信貸又定向釋放了購房需求,為中高端專案帶來市場契機。” 亞豪機構市場總監郭毅表示,鑒於此,改善盤和高端盤才得以在下半年集中入市。

　　郭毅認為,儘管近期無論是信貸政策還是房地產調控政策,都釋放出放寬趨向,在一定程度上提振了市場信心,促使購房者的心理預期開始向好。

　　在這種市場預期下,據統計,今年下半年,中高端樓盤的開盤項目個數在總入市量中占比接近50%,較上半年增加10個百分點。

　　而“對名下有一套房且已結清房貸的家庭,再次購房時認定為首套房”的認定新規落地後,相當於把一個沒有融資能力的購房者變成了有融資能力的客戶。

　　“對於曾經貸過若干次款的高端客戶來說,這個政策是一個非常重要的釋放。”華潤萬橡府行銷負責人秦江向記者表示,這對市場購買力影響非常大,很多高端客戶沒有買房資格,必須把“剛需的房子”賣了才有資格買。但首套房認定新規執行後,部分高端客戶賣一套房後就湊齊了首付款,然後再貸款購房,基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求,這無疑將刺激高端專案的成交速度和 成交量。

　　據亞豪機構統計資料顯示,上周(10月13日-10月19日)北京商品住宅共成交2191套,成交面積為21.51萬平方米,環比分別上漲31%、38%。而在扣除保障房、自住房後,上周成交的純商品住宅套數環比大增74.4%。

　　不過,郭毅認為,近期雖然刺激政策頻傳,但開發商受制於庫存壓力仍在大力促銷、謀求在銷量上尋求突破。因此,項目開盤定價也普遍低於市場預期,高性價比樓盤入市量增加,拉升了成交量。

10月27日，RET睿意德發佈的2014年度第三季度中國商業地產指數顯示，2014年三季度，中國商用土地指數（CLI）環比下跌0.8%，同比下跌4.9%。RET睿意德中國商業地產研究中心總經理陳曦透露，三季度商業用地流拍數量大幅上升29.4%，超八成的商業地塊以底價成交，商業地產投資熱度正在進一步降低。

同時，城市商用土地分化明顯，一線城市主城區優質土地因稀缺仍然呈高溢價態勢，而二線城市的土地市場則因大型房企規避風險調轉方向回歸一線城市，溢價率下降明顯。

2014年第三季度，商用物業空置率有所上升，漲幅為5.1%。北京、上海和深圳等一線城市的空置率均小幅上升，業態調整呈現“去主力店化”及“去高端化”趨勢。不少核心商圈內的購物中心增加了輕奢品牌、品牌集合店的比重，以填補去主力店後的面積空缺。二線城市中，鄭州、西安等城市出現了大面積業態調整，增加了餐飲、休閒娛樂等體驗業態。

陳曦分析認為，空置率的上升並非源于大量供應入市，而與眾多零售物業進入業態調整週期有關，較為發達的一線二線城市尤為明顯。“餐飲和零售業態因電商的可替代性不同，產生了不同的拓展姿態，餐飲開店意願明顯，而更多零售品牌則積極嘗試線上上開店。”陳曦指出，大眾型連鎖餐飲的擴張速度依然迅猛，有不少品牌與大型房企形成了長期合作關係，隨著華潤五彩城、萬達廣場等商業項目在全國範圍內大面積佈局，小輝哥、外婆家、避風塘等連鎖品牌也緊隨其後。


因受電商衝擊較大，零售行業持續萎縮。第三季度高奢及輕奢品牌的開店指數，依然停滯不前；而之前積極開店的快時尚品牌也放緩了開店節奏，態度趨於謹慎，選址上更傾向于市中心核心商圈，對於偏遠地區的新興商圈，則不敢盲目進入。另一方面，他們則積極嘗試線上平臺的搭建。三季度有多個時尚品牌進駐天貓，例如Zara、Calvin Klein，均開設了線上銷售業務；而A & F、H&M和Hollister等時尚休閒品牌中國大陸地區網上商店也正式上線。

相比其他零售品類，買手店品牌設立電商平臺更為積極。資料顯示，買手店品牌中設立電商平臺的已占三分之二，其剩餘三分之一中也有一半以上的品牌正在建設網上商城。陳曦認為，買手店的線上銷售幾乎達到總營業額的10%，這一比例約為其他零售品牌的三倍。

10月29日，廈門推出海滄區馬鑾灣新城兩幅商住用地，這也是限購限貸政策鬆綁以來，廈門首次推出商住用地，因而備受關注。此次土地拍賣會吸引了包括萬科、招商、陽光城在內的十余家房企參與。最終兩宗地被福州融僑及海爾聯合體分別以19.76億元和22.8億元收入囊中。

H2014P05地塊最終由首次進入廈門的海爾聯合本地房企海投集團以22.8億元摘得，溢價率79.53%，樓面價15228.43元/平方米，成為廈門島外的新地王。另一幅地塊同樣引發了激烈爭奪，最終由福州融僑以19.76億元奪得，溢價率為66%。

對於此次首進廈門的海爾採取聯合體方式拿地，業內人士認為，目前廈門拿地門檻頗高，地價款需要在5日內付清，弱市下，聯合拿地可以減少未來開發的風險。海爾其實此前就已瞄上了廈門島外區域，一度準備出手廈門同安環東海域地塊，但最終未能執行。


據廈門本地媒體此前報導，海爾集團已確定在海滄區投資建設華南地區總部基地。廈門也由此成為海爾集團繼重慶之後的又一綜合性總部基地城市。海爾集團相關負責人透露，海爾集團計畫在海滄投資建設的海爾華南地區總部，包括總部經濟及孵化園中心，智慧體驗及樣板住宅中心等兩大塊。預計總投資60億~65億元。

克而瑞福建區域總經理張子吉認為，此次海爾是以產業的形式來佈局廈門，爭取未來的發展空間。同時，政府規劃未來的軟體園四期落址馬鑾灣，這樣一來，海爾未來的發展有了更多的可能。

此次新地王的誕生已超過目前區域內在售新盤的均價，即刻有開發商以新地王為價格座標作為新行銷點。

張子吉認為，超過14000元/平方米的樓面地價對各個企業的產品打造、產品的溢價能力提出了更高的要求和考驗，而且還要考慮區域規劃落地性和消費者接受度的問題。

原本作為平抑房價上漲工具的保障房，短短5個月時間售價漲幅卻直逼商品房，此舉引發了部分申請者的維權。

據記者調查瞭解，廈門存量經濟適用房從今年5月至今，銷售價格飆漲40%，從原來均價3300元/平方米漲至4700元/平方米，而廈門島外保障性住房則從均價5200元漲至最高8500元，漲幅高達6成。

“保障房漲價主要因為成本上漲，雖然這兩年鋼筋水泥沒漲，但是人工成本一直在漲。”廈門市住房保障局內部人士對記者表示，雖然輪候者不理解，但已經定好的價格，政府不會再變。

此外，除了在保障房漲價上態度堅決，廈門政府部門對商品房市場也很呵護，自放鬆限購後，廈門又暗中對營業稅繳納標準作出調整。

價格跳漲

10月17日，廈門市住建局官網發佈第七批保障房價格批復檔，其中，經適房價格為4700元/平米，洋唐居住區按均價8500元/平方米銷售，華鈴花園二期和東方新城二期均價8000元/平方米，濱海公寓和後溪花園均價7500元/平方米，全部位於廈門島外。

而在今年5月配售的第六批保障房，華鈴花園第一層價格為4888元/平方米，東方新城5060元/平方米，以上每層每平方米加20元。五個月的時間，價格上漲六成。

“如今8500元的房價，幾乎是兩三年前島外普通商品房的售價。”一位準備申請華鈴花園的輪候者對記者稱。

讓購房者感到不平的是，廈門保障類住宅大幅漲價的同時，當地商品房房價卻不漲反降，兩者形成了鮮明對比。

廈門市浦夏房地產代理公司陳經理告訴記者，從今年4月份開始，廈門樓市陷入低迷，雖然統計資料上均價同比還在上漲，但實際上，島外樓盤均有不同程度的降價。

對保障房購買者而言，這意味著短時間內要多掏數萬元的首付款，而月供壓力也陡增，突如其來的漲價，可能擊碎很多人期盼兩年多的住房夢。

面對外界的質疑，廈門市有關部門表示不存在加價銷售，並公佈了保障房建設成本為8055元/平方米。

兩年時間，島外的保障房價格已經趕上島內，2012年10月的廈門市第五批保障房購房手冊顯示，島內四個保障房銷售均價為7200元/平方米，島外的集美濱水社區銷售均價5200元/平方米。

此外，讓這些保障房輪候者始料未及的是，這份檔並沒有事先通告，而是近日向建設局諮詢才得知最終銷售價格。根據通知，這批購房者10月21日領取選房手冊，10月27日開始選房。

“提交申請後已經等了兩年，現在突然變卦要漲價，大家當然沒法接受。”上述輪候者說。

據瞭解，這批保障房屬於共有產權式住房，其中經適房業主擁有10%產權，保障房業主擁有40%產權，若按100%完全產權換算，二者每平米銷售均價高達4.7萬元、2.1萬元。

深圳住建局有關負責人告訴記者，通常保障房的價格都是在土地出讓時就已經通過限地價、競房價定好，臨時漲價的事還沒出現過，作為民生工程，一般不會因短期成本變化問題突然變卦。

“我們已經定下來的事情，價格不會變了。”上述廈門住房保障局人士對記者表示，漲價的原因已經對外說了，無需再多解釋。

根據有關政策，廈門規定保障性住房申請者必須為中低收入家庭，突然漲價，顯然將超出部分家庭的購買能力。對此，廈門出臺了一項新規定，經適房價格若超出購買力，申請戶選房後可轉為申請租賃房。

實際上，此前媒體曾多次曝光廈門保障房分配亂象，該市發生過2624套房源疑被公務員囤積問題，存在兒童申請保障房、經適房搖號6連號等情況。

政府頻頻托市

就在同一時期，廈門新房價格卻相對穩定。廈門政府部門也對房地產市場“愛護有加”。

根據國家統計局今年8月份的資料，廈門從2012年6月以來，房價連續28個月環比上漲，均價高達20690元/平方米。

今年7月，當放開限購仍是敏感話題時，廈門就開始暗中放開限購，但由於房價居高不下，出於社會輿論壓力，廈門各政府部門對外界仍守口如瓶。

當時，一位元廈門住建局人士告訴記者，放鬆限購改變的是購房者心理預期，尤其是廈門90%以上住宅靠外地人購買，在供給量穩定的前提下，有利於恢復外地人對廈門樓市的信心。

不過限購放開並未打破買賣雙方的博弈格局，廈門樓市成交量依舊徘徊不前。

據廈門市國土局發佈的最新《2014年廈門房地產市場分析》中顯示，2014年1-9月，廈門市商品住宅共銷售面積為237.25萬平方米，較去年同期減少49.5%。島內商品住宅的銷量為56.28萬平方米，占全市總量的23.7%；島外商品住宅銷量為180.96萬平方米，占全市總量的76.3%，相比去年同期下降了47.8%。

“跟上半年比，成交量依然減少很多，價格比較穩定，沒漲沒跌，現在房源太多，而很多客源都在觀望，限購放開作用有限，有的客戶在等新政策，擔心房產稅出臺，現在不敢買。”陳經理說。

限購效果有限後，政府又極力推進限貸放鬆，目前廈門各銀行已經執行認房不認貸，但對樓市的提振還不明顯。

事實上，廈門暗中扶持樓市的政策不止只放開限購限貸，記者日前獲悉，從7月份開始，廈門對二手房營業稅就已做調整。

廈門中易房地產置業顧問葉林海告訴記者，如果是一手業主賣房，營業稅的計算時間是從與開發商簽訂合同算起，而不是按此前的房產證辦理時間為依據，這直接減少了購房的稅費。

“比如某業主是2009年從開發商處買的新房，2011年才辦房產證，如果按過去嚴格來說，目前出售尚未滿5年，營業稅要全額繳納，但按照廈門的規定可以從2009年算起，則能免除營業稅。”葉林海說，對很多一手業主賣房換房的，這種調整幫助很大，只是政府未公開，很多人不清楚，要成交去繳稅時才知道。

在對商品房市場進行鬆綁之後，廈門政府部門在土地市場也頻出“托市”之舉，上半年土地遭遇流拍後，廈門政府甚至讓國企出面撐市，以防止土地價格下跌。10月29日，廈門馬鑾灣新城兩幅商住地公開出讓，海爾子公司與海投子公司聯合競得，樓面價為15228.43元/平方米，溢價率為80%，刷新海滄單價新地王。


廈門房地產專業人士程淩虛認為，廈門樓市居高不下，主要因為島內土地稀缺，供不應求，外地人一直是廈門購房的主力。

廈門業內人士均認為，儘管島外潛在土地較多，但由於政府公共配套外遷不力，且島內島外的教育政策也不同，使得購房者對島內房子趨之若鶩，加上政府嚴格控制土地供應結構，實行饑餓式行銷，使市場的供需失衡。

根據廈門國土局年初制定的計畫，2014年廈門市擬出讓57幅地塊，供應總建築面積904萬平方米。其中商住地塊計畫供應26幅，全部位於島外，總建築面積446萬平方米，而島內的土地則全是商業用地，無一幅住宅用地。

曾經轟動業界的“融綠並購案”波瀾再起。29日，有傳言稱，綠城和融創股權交易取消，綠城中國前董事會主席宋衛平將重返綠城。對此，融創、綠城均對網易財經否認了上述說法，“交易順利進行”融創方面對網易財經回應稱。綠城方面公關人士則對網易財經回復稱，“沒有聽說過這類傳言。”

根據傳言，宋衛平與融創孫巨集斌已就交易取消相關事項進行協商，並基本達成並識，具體細節預計將於日後進一步披露。

就在今年5月份，宋衛平在杭州面對上百家媒體高調“棄城”震動整個地產行業。5月22日，融創中國正式發佈公告，稱將斥資62.98億港元收購綠城5.24億股股票，占綠城全部已發行股票的24.313%。收購完成後，融創中國和九龍倉並列為綠城第一大股東，宋衛平將由綠城中國董事會主席改任董事會聯席主席，融創中國董事長孫宏斌將被委任為綠城中國非執行董事、董事會聯席主席和提名委員會主席。


此後，宋衛平逐漸淡出綠城，組建藍城，並購雙方的人事調整也很快得以進行。然而，8月份，有香港媒體報導，按照香港的法律，融創與宋衛平被認定為一致行動人，因此融創需向包括九龍倉在內的所有股東發出全面收購要約。為此，融創可能要拿出200億元的真金白銀來完成收購案。一時間，“融綠並購受阻”的猜測充斥市場。

面對市場傳聞，8月25日的綠城中報發佈會上，孫宏斌親自坐鎮，表示有信心很快完成交易，即便香港監管部門不批准，私有化綠城也沒有問題。“任何情況下我們都不會放棄這起收購”彼時，孫宏斌稱。

[央行9月底政策鬆綁，認房不認貸對於二手房導向性明顯，二手房成交得到集中釋放]

10月29日，李可（化名）接到仲介的電話，告訴她銀行將房貸批下來了，利率拿到了九折。在她看來，2013年她和丈夫看房時，根本不敢奢望利率有折扣，另外，從總價上，這套兩個月前簽下的兩居室也相當於“抄底”。這套90平方米的兩居室，位於東四環，總價為330萬元，現在距她與房東簽約才過去兩個月，同戶型房源的房東們，就將價格提高到350萬元以上。

自央行9月30日出臺房貸新政一個月以來，對於樓市的短期刺激作用立竿見影。多家統計機構的資料顯示，二手房市場近期成交火爆，甚至有加價的現象。

鏈家地產提供的周資料顯示，今年國慶七日北京市二手住宅網簽量同比減少30%、創2009年以來的最低值之後，10月第二周開始，新的信貸政策和普通住宅標準政策開始起作用，市場回暖態勢初步顯現。10月第三周，北京市二手住宅網簽1665套，環比增長58%，成交均價為28137元/平方米，環比上漲2.8%，第四週二手住宅成交2621套，環比再增57.4%。

鏈家地產市場研究部張旭介紹，由於一買一賣交易流程較為複雜，並未及時反映至網簽量上。但從鏈家地產內部的成交資料看，10月1日?26日，鏈家地產經辦的二手房成交量較上月同期增長1倍。

“上周，在扣除自住房和保障房後，北京純商品住宅的成交結構一改以往剛需盤占成交絕對主力的局面，中端改善型產品銷量異軍突起。”亞豪機構副總經理高姍表示，隨著銀行放鬆首套房貸評定標準，部分購房者由六成首付降至三成，再加上優惠利率的再度出現，兩項金融優惠的疊加對改善型客群形成有力支撐。

中原地產研究中心統計資料顯示，2013~2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比約為30%。而在新政之後的一個月內，該類型成交占比已大幅攀升至34.9%，創全年最高紀錄。此外，總價在500萬~800萬的高端住宅也同樣受益于首付資金門檻的大幅降低，成交占比環比9月提升約1%。

其中表現最為突出的是南山區，前海、後海、蛇口等片區中存在大量中高端、大戶型的社區。10月南山區的改善型住宅成交量在全市中的占比接近三成，遠大於前9個月22%的平均水準。

而《第一財經日報》記者瞭解，央行新政後，一線城市中以深圳銀行執行力度最大，信貸環境最為寬鬆，多家銀行提供利率優惠，最低至9.4折。

除北京、深圳外，其他一線城市的成交量也表現不俗。

合富輝煌統計的最新資料顯示，前三季度僅占29%的改善型購房需求，在10月上旬和中旬這段時間內成交明顯增加。10月1~21日廣州累計改善型購房個案數量比9月同期上升27.6%，占整體二手市場高達36%的成交份額。

合富輝煌相關人士透露：“10個人中約有5個人選擇貸款，現在各銀行相繼落實執行房貸新政的細則，對受惠較大的首次改善型換房買家的入市信心提振不少。”據合富置業10月1~21日所累計的改善型需求的二手房成交個案來看，多達51%屬於貸款購房，而在9月1~21日貸款購房僅占當時改善型購房成交的34%。

中原地產監測資料顯示，截至28日，上海二手房成交量17892套，與上月同期相比增長45%。中端地產市場板塊如普陀、楊浦、閘北銷量增速較快。中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示，該板塊主要以首改為主，大家換地段的需求還是非常明顯。政策影響購房者對樓市預期，之前卡住的需求得到了集中釋放。

“央行9月底政策鬆綁，認房不認貸對於二手房導向性明顯，二手房成交得到集中釋放。”盧文曦向《第一財經日報》記者表示。


“主要還是市場預期到位，消費者基於這個良好政策都想快速出手。”盧文曦向《第一財經日報》記者分析。

“隨著銀行利率操作層面透明化，11月行情還會有一定的延續性，但政策視窗期在3個月左右，整個市場還是供大於求，回歸平穩也是可期的。”盧文曦表示。

關於全國房地產市場的整體發展趨勢，世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉對包括本報在內的媒體記者表示，住宅市場限購政策的鬆綁及央行房貸利率新政的頒佈，在一定程度上刺激剛需和改善型需求入市，整體而言，伴隨本輪房價回落及房企去庫存化戰略推進，住宅市場或將迎來價格和庫存回歸理性的調整期。

細價樓頻獲追捧，各大發展商紛在旗下樓盤加入細單位，由嘉里（00683）牽頭發展的沙田九肚玖瓏山，昨日突擊上載樓書，項目雖位處傳統豪宅地段，但仍提供81伙實用面積500方呎以下的1房戶（連特色戶計），佔樓盤8%，為區內首次有1房單位供應，全盤最細單位為1房連花園特色戶，實用425方呎；標準戶則由450方呎起，有業界表示，1房單位有機會再掀搶購潮，發展商今日開放示範單位，周末供公眾參觀，市場指出項目將於短期內開價。

主打兩三房間隔

嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，玖瓏山已上載樓書，示範單位今日開放予傳媒參觀，周末開放予公眾，價單發出時間則視乎參觀情況再作決定，該區10多年來未有新盤供應，九肚山以洋房為主，分層單位供應更少，項目主打2房及3房間隔，但亦提供1房單位，佔約80伙。整個九肚新發展商10幅地皮已名花有主，供應約1800多伙，玖瓏山單位則佔整體逾50%。

近期細價樓屢受追捧，發展商紛為旗下項目加入1房間隔，玖瓏山由10座組成，以日瓏、月瓏、傲瓏及天瓏閣命名，共提供973伙，該約80伙標準1房單位分布在日龍閣1及2座，標準1房由450方呎至492方呎，另外2座地下亦設有1伙連花園1房特色戶，實用面積僅425方呎，為全盤最細單位；其他標準單位實用由647至1540方呎，另有65伙連花園或頂層連天台單位，實用533至2607方呎。

九肚雖為新發展區，但毗鄰九肚山一向是洋房的集中地，甚少分層單位供應，世紀21奇豐物業沙田區營業董事莊振耀表示，玖瓏山1房400餘方呎起，可謂絕無僅有，相信日後區內亦難有相類似單位提供。利嘉閣地產助理營業董事石家麟表示，現時沙田區1房單位如大圍半山壹號雲頂，400多方呎單位售價400萬至500餘萬元。

有區內代理表示，區內近年1房單位供應，最近為信置（00083）牽頭發展的大埔白石角天賦海灣，實用逾600方呎1房單位售價逾700萬元，玖瓏山定價若非太進取，相信1房戶將再次掀起搶購潮。

玖瓏山地皮由嘉里牽頭，夥拍信置及萬泰於2011年8月，以一口價55億元奪得，樓面呎價僅5332元，低市場預期18%，為九肚唯一一幅限量地，項目預計2016年6月底落成入伙，樓花期約20個月。

近年樓價不斷上揚，今年在細價樓搶購潮下，新界西上車盤更變成搶手貨，區內多個上車屋苑乘勢追落後，28個新界西主要屋苑中，逾八成升幅超過10%，跑贏整體大市的約8.7%升幅，其中屯門豫豐花園升幅最勁，自年初起已升29%。業界認為，區內二手盤源少，多個屋苑樓價仍有力再上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，去年底部分屋苑的實用呎價偏低，導致今年升幅顯得特別大。

栢慧豪園漲25%居次位

中原地產研究部指出，截至本月19日，中原城市領先指數28個新界西成分屋苑之中，24個屋苑在年內已有逾10%的樓價升幅，當中6個更超過20%。去年在28個屋苑中排名次低的豫豐花園，今年至今已升29%，升幅最誇張。天水圍栢慧豪園則緊隨其後，以25.3%成為新界區今年樓價升幅第二高的屋苑，其餘升幅較顯着的則包括青衣美景花園和青怡花園。

祥益地產分行主管李啟昌表示，豫豐花園成交價低水，以實用面積362方呎的2房單位為例，叫價約310萬至330萬元。他相信，盤源少加上成交價仍屬偏低，料今年樓價仍有5%升幅。

中原區域營業經理王樹明表示，栢慧豪園屬區內較新物業，單位銀碼比市區屋苑低，2房單位較受歡迎。她認為，指屋苑盤源少，預料升勢持續。

此外，中原統計顯示，新界西成分屋苑中，去年只有青衣盈翠半島的實用呎價突破1萬元，報1.08萬元，該屋苑今年呎價再升15.2%，至約1.25萬元，繼續屬於該批單位中最貴的屋苑；至於呎價破萬的屋苑，則增至7個。

內地融資仍有相當難度，發展商為求融資扭盡六壬，甚至向員工埋手。據DBC數碼電台報道，碧桂園（2007）最新介紹一項員工合夥人計劃，由管理層認購新項目最多15%權益，有關計劃員工必須參與，雖然集團表示該計劃乃希望與員工分享成果，不過有意見認為此舉變相向員工募資。

管理人員必須參與

報道指，碧桂園董事長楊國強於28日在廣州會見廿多位分析員及投資者，提及到為加快收購步伐及改善營運效率，集團推出名為「同心共享」計劃，希望引入集團管理層為合作伙伴。集團未來收購新的項目時，地區代表及該區的管理人員，會分別認購項目的10%及5%，餘下的85%則由集團出資。值得留意的是，有關計劃沒有選擇權，員工必須參與。

發言人稱分享成果

電台引述與會者稱，有關計劃表面上是和員工共享成果，實際上是向員工集資，倘集團認為佣金分成方法削弱毛利表現，可在分成前先扣除成本後再瓜分利潤，不需把項目權益出售，故認為碧桂園是借機融資。不過，碧桂園發言人則否認有關計劃是向員工集資，只是希望與員工分享成果。

截至今年6月底，碧桂園在內地擁有200多個地產項目；另外4個項目來自馬來西亞及澳洲。據悉，碧桂園管理層身家甚厚，區域代表年薪可高達1,000萬元至2,000萬元，認購項目15%股權並不困難。

上述員工合作計劃在內房並非新鮮事，萬科今年4月已推出事業合夥人制度，當時有1,320位員工成為首批事業合夥人，而綠城早於2011年也曾向員工發行項目信託集資。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨日指出，本港9月錄得商舖「摩貨」買賣合約登記共12宗，總值2,819萬元，較8月的1宗及800萬元明顯上升。至於商舖「摩貨」佔整體買賣比例為6.8%，較8月的0.8%下降6個百分點。

值得注意是，9月近七成的商舖「摩貨」登記來自英皇道亞洲大廈商舖，共8宗總值1,893萬元。

上季摩貨量額齊挫

按季統計方面，今年第三季商舖「摩貨」買賣合約登記錄得94宗，總值1.37億元，較第二季的176宗及4.65億元下降46.6%及70.5%，當中登記金額連續兩季錄得逾億元。

香港文匯報訊 「佔中」行動持續超過一個月，示威者佔領核心商業地段下，港島市中心非住宅物業買賣持續，上至整幢唐樓，下至車位陸續放售，測試市場「水溫」。

美聯物業周永亨表示，該行獲委託獨家代理銅鑼灣謝斐道新時代中心車位放售事宜，一共33個私家車位，分佈2樓、3樓（不包括3A1、3A2及3A3）及5樓，意向售價約6,600萬元，折算每個車位約200萬元。現連租約出售，租戶為帝豪停車場，月租約145,000元，不包括管理費，租期至明年8月1日。


周永亨表示，銅鑼灣車位一向搶手，毗鄰告士打道212號尚匯，該屋苑共有177伙但只得26個私家車位，住客車位比例為7比1，7伙爭一車位，而鄰近有大型酒店及住宅項目，可見需求甚大。


駱克道地舖8800萬放售


同一時間，美聯物業倫銘智表示，該行代理放售灣仔駱克道裕安商業大廈地下B及C號舖，建築面積1,200方呎，業主同時放售及放租單位，意向價約8,800萬元，折算呎價7.3萬元；月租叫價約13萬元。


威靈頓街唐樓叫價億二


另一方面，中環威靈頓街有唐樓招標出售，意向價1.2億元。第一太平戴維斯表示，獲業主委託以招標形式出售中環威靈頓街57號唐樓（包括地庫），物業樓高6層，總樓面面積3,667方呎，鄰近中環至半山自動扶手電梯，以「現狀」出售，11月27日截標。


第一太平戴維斯投資及銷售部董事周鎮邦指出，威靈頓街近年不乏相關買賣，如威靈頓街53號於2013年8月以9,300萬元成交，而威靈頓街96號於今年6月以1.05億元易手。至於租金方面，位於威靈頓街17-19號的翠華餐廳最近以每月230萬元續租，升幅逾60%，可見此地段的租金情況。

CNBC.com報導，儘管外界多預期新加坡房價將出現遽跌，但迄今該國房價卻始終變動不大，分析師認為，官方數據有可能掩飾新加坡房市泡沫真相，因為該國豪宅若與2007年顛峰期相比，房價可能已大跌3到5成。

新加坡官方房價指數迄今大多表現穩定，其中第3季房價指數僅微跌0.7％，若從2012年高點迄今，其累計跌幅更不到4％。

但該國豪宅不動產經紀公司Pnanche執行長蘇朗指出，就以表面數據來看，容易讓外界產生錯誤印象。

他解釋該房價指數涵蓋不同層次的房產市場，從普通住宅到豪宅等都有。

雖然許多分析師指出，新加坡房價從2009年金融危機觸及底部以來不斷逐步上漲，但蘇朗認為，豪宅價格自2008年金融危機爆發前升至高點之後，迄今並未真正恢復。

他表示，若將豪宅房價與2007年相比，該市場已經大幅下跌。蘇朗推估豪宅房價已較當時巔峰大跌3到5成。

然而這一看法並非全來自於新加坡豪宅匯集之處的「核心中央區」。

該區域未完工的不動產中間價在2008年巔峰期曾經升至每平方公尺18369新加坡元(約14691美元)，相較之下，今年第3季其未完工不動產中間價為16419新元。

不過整體而言，該區域完工與未完工房屋中間價在2008年第1季巔峰期曾達每平方公尺15461新元，它在2009年最低曾跌至11161新元，不過在去年又締造16629新元的紀錄新高。至於今年第3季則下滑至15679新元。

蘇朗以他投資於新加坡高級住宅區Cainhill的1處不動產為例，表示銀行在2007年底曾對其房價估價530萬新元，不過本月其估價卻下滑至430萬新元。

但業界人士也提醒，想藉由售價來評估新加坡豪宅市場的健康情況，將面臨一個問題，那就是該市場成交量太小。

數據顯示，新加坡今年第3季豪宅成交數量較上季銳減43％，創下2008年第4季以來最低紀錄。