亞洲政府打房、美貨幣趨緊、歐經濟走弱 大戶觀望

房市指標
英國房地產顧問業者萊坊（Knight Frank）公布，第3季全球城市豪宅指數（Prime Global Cities Index）只比前季微升0.2%，創近2年來新低，反映在亞洲政府打房、美國將收緊貨幣政策的預期心理與歐洲經濟展望惡化等因素影響下，對頂級房產趨之若鶩的投資大戶顯露觀望姿態，使買氣減弱。

不過，在萊坊追蹤的33個城市中，東京上季豪宅價格較前季逆勢大漲9.2%，表現居全球之冠；開普敦與舊金山則分別以6.3%及4.5%的漲幅緊追在後。分析師指出，日圓貶值與日本官方致力提振成長的政策取向，使外國投資人對東京優質不動產的需求水漲船高，供應量卻未改變，因而推升了房價。

東京豪宅漲9.2%最強
此外，日本央行續行寬鬆的態勢不變，持續壓低日圓匯價，促使日本人對能使財產保值的投資選項興趣轉濃，在金價跌跌不休、日本公債殖利率低落及外匯市場波動加劇之下，豪宅成為避險保值重要標的。

至於亞洲其他城市，首次列入萊坊追蹤名單的首爾豪宅價格季增近4%，漲幅在亞洲僅次於日本；香港雖季增1.7%，但年比下滑1.1%。雅加達上季豪宅價格季增1.2%，迄6月止的年比則大增27.3%，年漲幅高居萊坊名單中的榜首。

上海豪宅價格則較前季下跌0.3%、北京跌幅達1.8%，但與去年同期相比仍分別上漲5.5%及3%；新加坡則無論是季比（-4.1%）或年比（-10%）均大幅下滑，在全球各大城市中表現敬陪末座。

倫敦上季豪宅價格只較前季漲1%，紐約（-2.5%）、杜拜（-0.2%）、巴黎（0%）等向來熱門的城市也買氣不佳。萊坊表示，夏季長假降低了房市交易的熱絡度，中東地區適逢齋戒月與阿拉伯聯合大公國央行提高房貸限制，也沖淡了買氣。

萊坊表示，儘管上季豪宅買氣稍弱，但全球豪宅平均價格已從2009年第2季的低谷回升36%，相較下主流類別不動產價格同期間只漲了14%。萊坊定義的豪宅，意指價位水準在該城市前5%的房產。

萊坊認為經濟基本面仍是豪宅房市買氣的主要牽引力，例如北美在經濟復甦下，第3季城市豪宅平均年漲幅10.5%，經濟走疲的歐洲，同期城市豪宅年漲幅僅1%。

年輕人薪低學貸沉重
不過反觀金字塔另一端，CNNMoney報導指出，美國青年人口正陷入「房事」艱難的困境。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR），今年來首購族在房市交易所佔比率下滑至33%，遠低於歷來平均的40%左右。

NAR指出，年輕人並非不想買屋，但沉重的學生貸款與薪資難以企及房價增長速度─特別是千禧世代集中的都會區─讓買房夢想很難實現。「房租上漲和償還學貸的壓力，讓想存夠頭期款變得困難，特別是踏進職場後面對職業展望有限與薪資增長停滯的年輕人。」


工商時報
全球豪宅價 成長止步

根據最新數據顯示，全球主要大城第3季豪宅價格大致停滯成長，反映豪宅銷售由於全球經濟前景黯淡及夏季假期因素而趨於停頓。不過，若與大眾住宅相比，豪宅行情仍優。

根據英國房地產顧問公司萊坊（Knight Frank），追蹤33座主要城市所構成的全球城市豪宅指數（Prime Global Cities Index），第3季僅較前季增長0.2％，寫下兩年來最差季增率。所謂豪宅指的是各城房價居前5％的住宅。

第3季全球城市豪宅指數較去年同期則是增長4％，遜於去年同期6.6％年增率。

萊坊國際住宅研究主管艾薇瑞─艾倫（Kate Everett-Allen）表示，第3季豪宅價格小漲，原因之一是大部分國家的夏季假期都在第3季，時常可見銷售熱度下降，緩和豪宅價格攀高的壓力。

此外，重大政經事件也產生影響，艾薇瑞─艾倫指出，諸如美國可望緊縮貨幣政策、英國研擬實施豪宅稅、亞洲主要大城持續打房、歐洲經濟指標欠佳等，其中，以歐洲因素構成的衝擊最大。

前述為整體來看，但若就各城市觀察，則變動的差異性極大，比如年增率居冠的雅加達，當地豪宅行情年增27％，不過這是第2季數據，反觀敬陪末座的新加坡，當地豪宅第3季價格年減10％。

東京第3季豪宅價格季增9.2％，居各城之冠，開普敦以6.3％季增率居次，第3名是舊金山，季增4.5％，但為第2季數據。

萊坊追蹤美國4大城市洛杉磯、舊金山、邁阿密與紐約，第3季豪宅價年增率全數入榜全球前10大。

欠稅或打稅務官司時，多會以土地做為繳稅擔保，然而擔保價值加成比率即將縮水。

基於保障租稅債權，財政部決定，以土地做為納稅擔保者，擔保價值一律只能按公告現值加二成計算，最快本（11）月7日起實施。

不過，為避免在此之前已以土地做為欠稅或申請行政救濟的提繳擔保案件，出現擔保價值不足的現象，財政部表示，新估價原則不會溯及既往。

在新措施生效前，已提供土地做為繳稅擔保的案件，仍可按公告現值加四成來計算擔保價值。

財政部周五（7日）將發布最新規定，調整納稅人以土地、房屋提供繳稅擔保，或做為稅捐保全標的的估價原則，其中，土地按公告現值加四成計算的估算比率，降為按公告現值加二成計算；房屋則維持現狀，仍以稅捐稽徵機關核計的房屋現值加二成估價。

但配合實價登錄制度的實施，財政部在調降土地擔保價值加成計價的比率後，亦開放准許納稅人，若因加成計價比率下降，致使原準備做為繳稅擔保的土地，價值不足以抵稅時，可自行選擇提供實價，例如不動產估價師的估價資料、銀行貸款評定不動產價值等證明，核實認定擔保價值。

財政部解釋，調降土地擔保納稅價值的加成比率，主要是依據稅捐機關與內政部的相關土地價格後，發現目前公告現值加四成的計價規定，明顯有高估現象，恐使國庫保全稅捐的風險因此升高。

依據稅捐機關統計，近三年經行政執行機關拍定土地案件，拍定土地價格占公告土地現值平均比率約為117%；內政部地政司的統計亦顯示，直轄縣市土地一般交易價格占公告土地現值平均比率為119%。財政部說，都較現行按公告現值加四成估算擔保土地價值為低。

經參考近年的土地價格資料後，財政部決定，土地提供繳稅擔保，或稅捐保全標的價值的估算，應由原按公告土地現值加四成估價，降為只加二成估價。

根據房仲統計，今年1-9月全台委售量較去年同期增加38.3％，七都中又以台中委售量增加幅度最為驚人，成長達77.4％，跟去年同期相比，房市熱區的台中市七期、高雄市農十六、桃園蘆竹及八德等區，房市都出現高點反轉。

有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示，相較去年，今年七都房價成長幅度皆趨緩，其中，高雄及台中成長幅度較去年下滑逾一成，反應區域房價漲幅在去年已達高點，漲幅力道明顯減弱。此外，2013年漲幅過高的區域，大多是新興市鎮區域，因短期區域議題建商搶進，造成物件量提高。

劉炳耀表示，根據有巢氏房屋交易資料顯示，今年桃園房價成長幅度為13.3％，行政區中以龜山、八德、蘆竹房價成長幅度力道減弱最為明顯。

七都中以台中委售量為最高，委售量較去年1-9月同期增加七成以上，台中行政區中，因交通帶動大台中串聯，各區均衡發展，西區跟南屯區Q3房價開始停滯、甚至向下滑動。

財政部發布「老屋增稅條例」，加稅效益恐雷聲大雨點小。財政部賦稅署副署長許慈美昨日表示，已發布最新函令，放寬讓地方政府每三年一次調整房屋稅基之一的房屋標準單價時，不再僅限新屋、擴改建房屋，而是讓地方自行決定調整範圍是否擴及老屋。但此舉會演變為，對有殼族全面加稅，無論房產業者、學者都不看好，認為地方政府因考量民情，落實意願有限。

永慶房產研發中心經理黃舒衛估計，因為房屋標準單價30年未調，早期公寓型計算值都較低，一旦回溯老屋，所繳房屋稅將至少比現在增加2到3倍。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，調高老屋房屋稅稅基勢必打擊自住客，置產客與投資客則會汰弱存強，調節手中標的。將房子出租的包租公包租婆則會將增加的持有成本，轉嫁在租金上，推升租金上揚。

也有房仲業者更直言，地方政府最後敢不敢做，會被打上大大問號，最多就是大眾最關注的六都可能會調，但幅度應該也是有限。

而從時間點來看，被最矚目的雙北市，今年才剛調整過房屋稅基，依法要到2017年才能再調整，真正產生影響，至少要3年以後。

2014年受政府政策及七合一大選影響，房市交易量明顯下滑，觀察1~9月七都買賣移轉棟數，較去年同期下跌15.6％；同時根據不動產經紀業資訊系統統計資料，至今年9月，全台不動產經紀業店頭有營業共6,799家，較年初增加371家，但歇業店數卻增加了368家，差距拉近，相較於去年同期營業新增數與歇業店數差距近200家，預估至年底歇業店增加數恐將超越營業新增數。面對抑制房價政策不斷，房市低迷，消費者服務標準又不斷提高，小型或區域型房仲在缺乏集團資源、品牌優勢及服務特色，恐將難以立足於瞬息萬變的房仲市場。

社區專家力抗房市景氣低迷養精蓄銳、深化紮根，中、南區店數呈穩健成長
儘管因政策影響及面臨年底選舉等因素，影響民眾買賣屋心態，有巢氏房屋孫寶國總經理表示：「在面對今年房市相對低迷的氛圍，有巢氏房屋以『在地深耕、穩健發展』的經營策略，中區及南區店數仍小幅調升近10％，同時在強大集團資源做後盾下，養精蓄銳、紮根在地、提升服務力，以因應今年房市市場變化，在明年詭譎多變的市場變化中，突破重圍，業績一飛衝天。」

孫寶國總經理表示：「有巢氏房屋鮮明的『社區專家』定位與品牌的優勢，加上加盟總部提供完整的教育訓練與強健的後勤支援，在市場激烈的競爭下，更凸顯專業服務品質。此外，由於目前市場購屋自住族群增多，有巢氏房屋的經紀人員展現深耕在地優勢，精準掌握市場主流及客戶需求，是小巢在景氣低迷下仍穩定經營的關鍵因素。

勇奪四大獎項，服務力、品牌力獲肯定展望2015年擴大全台版圖，預計展店達400家
有巢氏房屋的經營績效，除了展現在展店規模上，專業服務，品牌認同更反映在贏得年度指標性大獎的好成績上，2014年，有巢氏連獲4大關鍵獎項，有巢氏都穩佔前三名；包括：工商時報<台灣服務業大評鑑>連鎖房仲業第三名、天下雜誌<金牌服務業調查>房屋仲介第三名、30雜誌最想擁有品牌第三名及遠見雜誌<五星服務獎>房屋仲介第三名。

有巢氏房屋孫寶國總經理表示：「獲獎是榮耀也是鞭策，有巢氏房屋深耕市場11年，已領先許多經營二、三十年的老品牌，居房仲業加盟品牌的領先地位；未來，有巢氏房屋將持續秉持著在地經營的精神，堅持提供優質服務，同時穩健擴大服務版圖。2015年，預計展店達400家，預計招募1,200名小巢加入！歡迎對社區熟悉、積極、親切、熱心等具備小巢DNA的人員踴躍加入，共同成為最在地的社區專家，服務社區。」

全台法拍數量持續增加，房市現警訊！根據法拍業者統計，今年下半年法拍數量開始增加，10月法拍物件達15272件，較9月增5.73%。業者雖表示量不算多，須再觀察半年，但專家直言：「情況不太妙！」

寬頻房訊統計全台法拍總數，今年6月為12709 件，至8月增為13759件，9月為14444件，10月則達15272件，較9月增加5.73%，更較8月增加10.99％。寬頻房訊副總經理陳俊隆表示，不少新增物件都是土地持分，價格都不高，接下來仍要再觀察一段時間，若一般建物法拍量持續增加，才能推斷房市反轉。

「量看起來還是很少。」104法拍屋總經理籃茂山表示，目前法拍成交總額每季150~200億元，要到300億元才算量增，雖市況買氣不佳，但法拍量微增仍不明顯，約要拉長半年觀察會較明顯。

經濟不佳所得未增
至於五都法拍物件，台北市法拍物件從上半年221件，到9月翻漲至628件，10月持續保持在636件；新北市則從上半年平均503件，到9月急增為1608件，10月增加117件來到1725件，台南更是從7月的962件，一路暴增到10月2063件，僅台中、高雄2都10月法拍量稍減，但大抵增加的趨勢不變。

「情況不太妙。」天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，有可能是因經濟狀況不佳，民眾所得未增，失業人口未獲得改善等問題致使法拍量增，但未來利率上升後，法拍量可能會再度增加，「真的是一個警訊。」

中古屋價可能下探
全國不動產總經理石吉平認為，價格低於市價的法拍量增加，將會使民眾改選擇法拍物件，可能導致中古屋房價下壓。記者洪安怡

買家捧8.68億現金購屋

房市再不好，豪宅仍屢創新高價！台北市最新實價登錄揭露，台北市信義區指標豪宅「皇翔御琚」7月又成交1筆，總價達8.68億元，每坪近290.5萬元，再創新高價。

預料將超越帝寶
根據實價登錄資料，此次售出樓層為4樓，面積342.47坪，總價8.68億元，等於每坪290.5萬元，交易時間為7月。謄本顯示，買家為英屬開曼群島璿溥投資公司，未設定抵押、無任何貸款，顯示這位買家直接拿著8.68億元現金購買。

「皇翔御琚」自去年3月成交第1筆每坪260.1萬元的交易後，成交單價幾乎節節攀升，今年7月更出現首筆2手交易。大師房屋總經理陳建慶表示，「皇翔御琚」成交單價一直漲，但還未到高點，「未來絕對超過帝寶目前最高價298萬元」，目前交易多為低樓層，若買家指定高樓戶，開價破300萬元不是問題，從交易筆數來看，會發現其實買氣算冷，不過「建商口袋深」，即便買家觀望，仍可以慢慢等。

市況影響待觀察
屏東商業技術學院不動產經營系副教授楊宗憲認為，豪宅屬於小眾市場，單價雖漲，但是否影響整體市況則需要時間觀察。

受政策打炒房衝擊，房市觀望氣氛轉濃，影響不少建商今年推案狀況，志嘉建設（5529）位於北市羅斯福路二段國語日報旁的地上權案「志嘉水曜」，確定改為先建後售；志嘉表示，今年公司因無新完工大案入帳，業績進入空窗期，全年力拚損益兩平。

志嘉去年5月標下北市羅斯福路二段國語日報旁176.36坪地上權土地「志嘉水曜」，原定今年7月推出，不過因市場觀望氣氛濃，全案確定由預售推案改為先建後售。

志嘉昨（5）日收17.2元，漲0.25元。

由於政府抑制房價政策持續推展，加上年底選舉影響，雙北交易量維持平盤，房價成長幅度不大；桃園區近兩年房市反倒受惠於政府政策，桃園航空城升格及交通議題帶動下，大批台北客湧進，帶動桃園房價補漲現象。但也因房價上漲速度過快，區域建設卻未同步跟上，2014年成長幅度減速近10%，委售量較2013年量增4成以上。

有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示，根據有巢氏房屋交易資料顯示，2014年桃園房價成長幅度為13.3%，行政區中以龜山、八德、蘆竹房價成長幅度力道減弱最為明顯，甚至房價開始向下，八德與龜山在2014年Q3房價已出現鬆動，相較於Q2已分別下滑5.3%、0.7%。 至於龜山房價成長幅度變動大，主因其位居林口及迴龍間，隨著林口及桃園房市議題變動，出現大量移入人口；蘆竹則近新北市林口及桃園南崁，鄰近工業區(航空業、麗嬰房、富士康等)就業機會多，加上房價基期低、物件量少，2013因供不應求讓房價向上提升23.5%。

另外，八德區去年漲幅達38.7%，因近捷運綠線及重劃區議題加持，最先吸引建商大量推案，其中以南八德市公所擴大都市計畫重劃區為主，挾交通機能優勢，台北40分鐘生活圈議題，吸引大批北客移桃。但今年，因建設需要時間，加上物件量大、區域公共建設未到位，導致賣壓升高房價漲幅趨緩，出現許多平轉顧客，想趁房市狀況未明時，即刻出手。

今年房市買氣持續衰退，10月台北市買賣移轉數月減1％、相較去年同期更減少19.9％，新北市較9月減幅也達9.4％，至於房價的部分，雖有震盪修正，但卻不如年初看空派專家所言“會崩盤”，其實只要觀察國際金融市場就了解，「海外無大事，只有國內在打房。」

政府的政策需要有全盤方針，達到健全房市的效果，而今年房市雖然量縮逼近SARS期間新低記錄，但房價卻「無感下跌」，究竟是為什麼？第1、資金氾濫：雖然美國QE將退場，但包含歐洲、中國、日本都拼命印鈔票、執行寬鬆貨幣政策，鈔票貶值、資產自然保值，金融市場也因資金亂竄，不僅許多城市房價被炒到創新高，甚至被炒高的地區在資金沒有抽離的前提下，房價也不容易下跌。 第2、利率維持低檔：利率維持低檔，這幾年不少人都是靠房產融資再套利，換句話說，對建商、財團甚至投資者來說，利率在低檔代表借錢的攤還負擔相對輕鬆，低利率對房市無疑就是助燃劑。

第3、房地合一恐是一場戲：今年台灣房市受到政府壓抑，成交量急凍，但國際市場並無金融危機等重大衝擊，代表政策干擾市場的力道很強。不過，為何成交量縮但房價卻沒跌？恐怕是因為諸多業者、專家心裡都默默認為「房地合一恐是一場戲」，僅是選舉前夕安撫民眾的手段，等到2016總統大選後，是否房價又會不一樣了？

政府打房、投資客縮手，台中建商轉攻年輕購屋族群，第4季新推案如「惠宇新觀」、林鼎「日?光寓」等，紛紛縮小坪數、降低總價門檻，讓買氣大幅提升。

擁有「林鼎高峰」、「禮客時尚館」百貨商場等商用不動產的林鼎建設，過去以中、大坪數為推案主力，時隔3年的新推案「日?光寓」，首度切入29至34坪、純2房的小宅，每戶總價938萬元起，總銷8億元，地點就在北區五權路上，臨近林鼎母公司源昌木業發跡地。

林鼎建設總經理林欽榮表示，「日?光寓」捨棄容積移轉、開放空間等獎勵，營建成本雖增加25％，卻成就擁有270度、三面採光的小宅，每坪開價32至36萬元，仍吸引年輕上班族、置產族搶進，目前銷售率近5成，速度出乎意料地快。

此外，台中一線建商惠宇營建機構，首度揮軍太平區「新光段」，第4季推出「惠宇新觀」，惠昇建設總經理莊季雄表示，此案基地面積達2,222坪，是惠宇創立40年來、單一基地面積最大的個案。新案主力規畫40至58坪、3至4房產品，每坪開價22至26萬元，總戶數253戶、總銷約32億元。

莊季雄表示，由於土地與建築成本高漲，房價根本下不來，「惠宇新觀」選在太平區新光段推案，要讓年輕家庭能以親民的價格買到首購好宅，「這些年輕族群未來都會換屋，也是惠宇的潛在客源」。

值得一提的是，惠宇營建機構今年第4季分別在台中市南屯區向上路五段推出「惠宇上晴」、太平區新光段的「惠宇新觀」，以及上半年在8期的「惠宇敦南」案，今年總銷逼近百億元，明年預計推出2至3個建案。

全台六都10月建物買賣移轉棟數揭露，市況北冷南熱，雙北、桃園月跌0.96%~9.38%，中南部則月增10.2%~15%，全台交易量月增3.6%，但較去年同期減少10.6%。學者認為，南部交易量增加主因是去年大量推案的交屋潮，北部則因政策、選舉影響，交易量停滯。

六都10月房價表現不一，根據永慶房屋統計，北市、桃園及台南房價都下跌，北市10月均價每坪62.4萬元，較上月下跌0.2%，桃園下跌4%，台南下跌3.4%，新北、台中及高雄市則小漲，高雄漲3%最多。

6都市況12年最冷
高雄市昨公布10月建物買賣移轉3040棟，相較9月的2729棟月增11.4%，較去年同期年減10.5%，前3名交易熱區為三民區458棟、鳳山區449棟及楠梓區355棟。

中信房屋三民文山加盟店店長潘素珍表示，10月買氣並無明顯變化，成交房屋總價大多介於400~500萬元間，單價不算太高，所以實際市況並沒有數據來得漂亮。高雄市不動產仲介公會理事長蔡松晏指出，10月較9月交易量較高，可能是氣爆影響逐漸恢復平穩，自住客需求也逐漸提高。

高雄市54歲張太太認為，以他們的年紀在高雄擁有1、2棟房子能力還算可以，但對年輕人來說仍然太貴，許多年輕人只能與父母同住，或是由父母親幫他們買房。

觀察全台六都10月建物買賣移轉棟數變化，台北市、新北市及桃園縣月縮各0.96%、9.38%及7.96%，台中市、台南市與高雄市則月增15%、10.2%及11.4%，總計月增3.6%，但較去年同期減少20.6%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，今年1~10月六都買氣為近12年新低，房市表現要等選舉過後，才會逐漸明朗。

「北部客南下買房」
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，前陣子許多北部人南下買房，因此南部推案量增加，也因南部多興建透天，蓋得快、賣得快，自然交易量增加，反觀北部大型建案較多、工期長，前一批預售屋交屋後，交易量便會趨緩，目前數據尚能反映市況。

屏東商業技術學院不動產經營系主任賴碧瑩則說，南部交易量增加主因為延續去年案件的交屋潮，可繼續觀察下個月的移轉棟數作為更精確的參考，而北部推案量雖多，但目前受政策、選舉在即影響，交易量反而停滯，買方多在觀望。

銀髮族商機人人搶，國揚實業搶攻全齡宅市場，推出首件全齡住宅「微笑時代」，規劃小坪數首購產品，建商表示，室內規劃皆考量年長者需求，適合中老年退休後、注重個人空間的買方。

「微笑時代」基地位高雄市廣西街、梧州街口，為地上權案，預計12月推出，規劃25~37坪，每坪均價17萬元。

採無障礙設計
國揚實業協理王翠瑛表示，全齡化是未來趨勢，因此居住空間皆無門檻設計，方便年長者進出，住宅大門寬度達110公分，輪椅進出不會有阻礙，室內空間更預留擺放家具後、輪椅1.2公尺的旋轉空間。

台灣土地開發、聲寶集團、遠雄也都有銀髮宅、養生宅推案計劃，仲介業者也開始重視銀髮客戶需求，永慶房屋今年7月推銀髮專區，選出適合銀髮族的物件，也有居家服務中心協助規劃友善空間。

高雄榮總對面的599坪「灣市38市場用地」，將採取BOT方式，引進超過10億元投資，興建綜合商業大樓，可望帶動榮總新生活圈、29期重劃區的發展。

高雄市政府昨（5）日舉辦「灣市38市場用地」BOT招商說明會，多家開發商、銀行派員與會，經濟發展局長曾文生表示，這2個基地要一起開發，至少可引進10億的投資。

曾文生說，該基地所在的29期重劃區範圍，從民國97年至103年，人口數成長12.9％，且生活機能完善；此外，基地就在高雄榮總正對面，又臨近國道1號、國道10號，與高鐵、台鐵、高捷3鐵共構的左營站，開車也只要5到10分鐘車程，是北高雄重要的交通樞紐。

他指出，「灣市38市場用地」面積599坪，容積率840％，可建築樓地板面積5,032坪，1、2樓應興建市場，得作超級市場、餐飲業、小吃街、便利商店等使用；3樓以上的附屬事業，可做為旅館、健身中心、電影院、KTV等休憩用途，或作為醫療機構、護理機構、醫事檢驗所等多目標使用，包括醫美診所、產後護理之家、和健檢中心。

曾文生說，此BOT案特許期間最長可達50年，期滿優先定約期間最長20年，但必須與「廣場兼停車場用地」合併開闢地下立體式停車場。

中國人民銀行（大陸央行）9月底祭出限購鬆綁政策後，大陸房市成交量近來有回暖跡象，但144家A股上市建商，第3季財報依舊沒有交出好成績，13年來淨利首次出現負增長，堪稱史上最差季報。同時，建商庫存額也達2.31兆人民幣（下同）的歷史高點。

羊城晚報引述Wind資料統計，上市建商2013年第3季淨利總計達382億，今年淨利僅332億元。第3季淨利增速從去年增長33.17％轉為下降8％。除此之外，第3季整體營收增速亦從去年36.78％大幅下滑至今年9.78％。

數據顯示，大型建商的營收增速略好於中小型建商，但淨利仍然有所減少。以大陸「萬保招金」四大標竿建商來看，金地集團前3季淨利年減39％；招商地產亦年減37.8％；萬科雖年增4.83％，但其營收出現0.43％負增長；僅有保利地產淨利逆勢上升31.82％。

報導指出，今年前3季，許多建商銷售完成率不及7成，甚至未達一半；而去年此時，多家重點建商已完成或接近完成年度銷售目標。此外，建商今年陸續「以價換量」的價格調整政策，也影響到毛利率。

大陸房市銷售量不佳的情況，導致建商庫存一路攀升。據統計，今年第1季末上市建商庫存為2.098兆，到第2季末增為2.201兆，最近公布的第3季報則顯示，該數字已達到2.31兆，庫存額季增5％，年增達21.5％，明顯多過於營收及淨利的增長。

建商四大金剛「萬保招金」的庫存量依然最多，分別達到3,512億、2,750億、943.5億及862億，合計達8,068億，占整體市場的35％。另外，首開股份、華夏幸福、金科股份、中南建設、榮勝發展等6家建商的庫存額也都達到500億以上。

除庫存外，第3季報中，建商負債率也出現攀升趨勢，上市建商最新資產負債率高達76.04％。其中，有33家建商負債率超過80％，珠江控股、天津松江、京投銀泰、魯商置業、實達集團、陽光城等6家建商更超過90％，尤以珠江控股負債率98.74％情況最差。

隨著樓市成交持續升溫，土地市場也表現交投活躍，北京市場賣地收入年內或破2000億，作為同樣一線城市的廣州，土地市場或在年底衝刺。網易財經粗略統計，從8月份以來儘管有地塊延期、流拍但進入11月份廣州土地出讓一舉達到34宗，起拍總額超230億，整體單月價格或創下年內新高。

廣州房價點評網分析師肖文曉向網易財經表示，今年政府應該可以比較順利完成計畫的800億元土地出讓目標，相比往年略有增長。值得關注是由於地塊集中在中心區域，地價應該不便宜，受到追捧但整體大環境因素出地王還是相對有難度。

鬆綁房貸因素持續影響著市場，據網易房產資料中心統計顯示，10月1日-31日廣州一手住宅共網簽7222套，環比上漲60%。但在樓價方面，並未因央行房貸新政的出臺出現樓價暴漲，反而環比下跌5%至14483元/平方米。整體來看，樓市回暖愈趨明顯。

在市場成交回暖的刺激下，土地市場上競爭活躍。網易財經注意到，近段時間萬達、綠地、保利、龍湖、萬科、中海以及海爾聯合體、遠洋聯合體等紛紛在北京、廣州、杭州、廈門以及濟南等土地市場跑馬圈地。

本月2日，中海經過42輪競拍以從家59億拿下北京石景山地塊。海爾聯合體以22.8億元摘得廈門H2014P05地塊，樓面價達15228元/平方米，就此加冕島外地王。

在廣州土地市場上，10月廣州推地成交4宗，其中為萬達500億投資萬達城項目。而進入11月份廣州開閘放地，衝刺年終目標，粗略統計本月廣州政府將推出34宗土地，住宅用地12宗，商業用地5宗以及工業用地等；總起拍價2392351萬元（約239億），總體量恐高達約175萬平，一舉刷新單月出讓最高紀錄。

頗為關注的天河區牛奶廠地塊，總建築面積在7-13萬平方不等，樓面起拍價也在 0.8萬元/平方米 - 1.2萬元/平方米 不等。

肖文曉透露，今年完成800億的土地出讓金計畫是沒問題的，這個比去年大約600億已經有1/3的增長。今年推的地集中在中心城區，價格不便宜，值得注意是按照目前的市場環境，想要出地王還是有難度的。

據公開信息顯示，2013年廣州賣地收入838億，占全市財政總收入1/3強，參照2014年財政預算中廣州今年賣地計畫收入800億元。2014年1-10月，廣州2014年通過招拍掛等方式，共推出89宗用地，賣地收入約583億，若成功出讓11月地塊或突破800億。

北京水立方中心從2008年9月至今接待了約超過1500萬名遊客，他們當中的絕大多數人都不知道，一條馬路之隔的高樓，是北京當下最昂貴的住宅之一。

這個被命名為盤古大觀的項目中，樓王戶型的價格達到20萬/平方米。儘管實際成交價格有可能低於報價，但以660平方米的面積計算，總價已經過億。中泰信託的公示資訊顯示，盤古大觀自2010年開始銷售，截至目前已去化66套，去化率達到近35%，2013年成交套數位居京城各頂級豪宅之首。

隨著限貸政策的調整，北京的高端住宅市場開始有所好轉。從9月份開始，無論是售價、還是交易量都有所提升，尤其是單套售價1000萬至1500萬左右的豪宅最為活躍。但北京的超級豪宅，售價過億的專案，鮮有成交。

泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男告訴21世紀經濟報導記者，泰禾位於通州的12棟售價過億的專案，目前為止還沒有一套正式出售。“超過5000萬的項目銷售都很難。”沈力男說。

今年4月，泰禾邀請藝人成龍做代言並將前述項目更名為“泰禾•中國院子”，其中包含12棟精裝樓王別墅，平均每棟占地達到四畝，均價高達3億元。

幾乎所有售價過億項目都有相似之處。專案的銷售人員無一例外會強調其稀缺性。21世紀經濟報導記者實地探訪過盤古大觀的樓王戶型，從東窗可以俯瞰鳥巢、水立方全景。天氣好時，從西窗還可以看到北京的西山。在可供參觀的樓王戶型中，擺滿了各種收藏。不過，買房人實際購買到的將是“毛坯房”。“富人們”通常有不同的喜好，很少有人願意接受開發商的統一精裝修。

而中國院子的最大賣點實際上是“土地”，每一棟別墅的占地面積都十分驚人。以漢唐風格的樓王驪宮為例，占地6畝，建築面積1600平方米，因其院落內種植了9株海棠樹王，又名“海棠別院”。從地毯、窗簾、扇面到雲燈、木雕、銅飾屏風等傢俱，均為廠家定制，整棟別墅對外報價曾高達5億元。

萬科（000002.SZ）在北京售賣的最貴住宅——北河沿甲柒拾柒號，其樓王售價也達到1.4億元/套。項目距離故宮很近。最便宜的一套標價也達到3700萬元。

高端專案去化速度很慢，超級豪宅尤其難賣，但仍有開發商願意做這樣的專案。“市場有這樣的需求。”沈力男說。比如，購買中國院子的富豪可能不僅僅用來個人居住，而是將其作為會所，留作接待貴賓用。

到底是誰在消費超級豪宅，從來沒有標準答案。“他們很看重隱私。”沈力男說。有時來看房的人開的車很普通，卻可以刷出巨額現款。為了保護隱私，銷售們通常不會問得很仔細。據介紹，眼下能消費得起超級豪宅的大多是企業主。行業分佈、年齡與財富榜上公佈的富豪們有重合度。早些年豪擲千金、出手闊綽的煤老闆們已不見蹤影。“這其實和中國經濟的發展，產業結構調整密切相關。”沈力男告訴21世紀經濟報導記者。

但開發商建造超級豪宅，最根本的還是基於財務原因。北京許多超級豪宅都是多年前獲得的土地。比如，盤古大觀專案所在地，開發商在1998年左右就已獲得，並不需要快速銷售來回籠資金。儘管去化時間的拉長會增加財務成本，但開發商賭的是地價的升高，以及會有越來越多的富豪產生。一位不願透露姓名的地產行銷人士告訴21世紀經濟報導記者，開發商將專案中的一部分建成超級豪宅亦是一種行銷手段，通過最貴的項目來拉升整個項目的品質，以實現整體的溢利。

另外，還和開發商自身原因有關。大多數超級豪宅都出自於小公司，而非強調去化速度和業績的大型房地產公司。比如，上海的湯臣一品。儘管萬科、保利、中海都會有一些高端產品。但這些產品僅僅作為個案而存在，和當時獲得的土地狀況有密切聯繫。

當下，超級豪宅專案的開發商所遭遇的挑戰將是多重的。限購對於富豪們已經不是最大的障礙，可以通過公司作為購買主體等方式變通。在第一太平研究與顧問諮詢部董事王瓊看來，宏觀經濟的低迷，限貸等綜合因素的影響，同樣會影響高端項目的銷售。

不僅如此，海外的項目還在分流這些買家。富豪們有資產配置的需求。高緯環球最近發佈的一份報告顯示，過去6年，紐約州吸收了來自中國大約67億美元的投資，位列美國最吸引中國投資者的十大州之首。在紐約的超級豪華住宅市場，現在售價2000萬美元以上的住宅，買主絕大多數是中國人。

此外，根據英國房地產顧問機構萊坊住宅研究部的最新資料，2013年9月到2014年8月，倫敦500萬英鎊以上的物業，中國客戶的購房比例為2.1%。


另一項有意思的統計顯示，關注高端滑雪地產的中國客戶數量遠遠超出人們的預料。根據《萊坊高端滑雪地產指數報告2014》，每年滑雪度假的中國人次達到700萬。萊坊採訪全球近600名私人銀行家和財富顧問而製作的《財富報告》顯示，25%的中國超級富豪（扣除自住房屋後達到或者超過3000萬美元的人士）有興趣購買滑雪物業，全球排名第一，緊隨其後是美國和印度的超級富豪，比例為20%。

對於超級豪宅的銷售，沈力男並不十分擔心。一方面，一部分交易並不在網上顯示（交易或在私下裡完成，開發商會給買主提供特殊便利）；另一方面，實在賣不出去了，還可以出租。上海的天價豪宅湯臣一品，就是這麼做的。

“以廈門的消費水準來說，現在的商業發展真的很緩慢。廈門的商業和住宅有一個價格倒掛的情況，商業比住宅賣得便宜。”
觀點地產網 今年樓市下行大勢下，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。與繼續加速下跌的北上廣深一線城市相異，廈門房價環比略微上漲0.2%，成為8月唯一一個房價上漲的城市。

無疑，廈門這樣特殊的樓市表現引起業界人士矚目。

對此，戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏回憶起，今年廈門樓市表現說：“年初開始，整個市場對房地產不看好的氛圍就已經開始有在醞釀了，廈門這邊卻一直都不錯，但是積累到一定程度的時候，還是會有影響。”

於是在九月底，廈門的樓市就曾有一個成交的低谷，但是還沒有等這個效果顯現，9月30號限購放開之後，廈門樓市成交就已經回暖了。

“其實廈門樓市表現的特殊性主要源於其需求的旺盛。”

潘育敏進一步分析稱：“福建這邊的僑商、民營企業比較發達，有錢人比較多，但哪怕這些有錢人在石獅、福清、晉江等地，也始終會選擇在福州和廈門買房子。並且，一些華僑老家是永安這些小縣城，他們回來就會想在廈門和福州置業•••綜合起來，福州廈門兩地的需求很旺盛，所以住宅消化情況很好。”

此外，潘育敏還認為，對廈門樓市真正產生影響的是限貸。其稱：“二套房反而比較接近於真正的剛需，廈門買二套房就是要住的，且很大程度上要依靠貸款來買房。廈門限貸放鬆政策出來以後，並沒有給一手住宅帶來很大的變動，但是對二手的刺激的確很大，之前廈門貸不到款的時候二手房交易滑落很多。”

與住宅市場旺盛相對應的是，廈門商業起步比較晚，發展情況也差強人意。

“以廈門的消費水準來說，現在的商業發展真的很緩慢。廈門的商業和住宅有一個價格倒掛的情況，商業比住宅賣得便宜。有些地方住宅卻賣得非常好，寫字樓商鋪卻賣不動。”

以下為觀點地產新媒體對戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏的採訪實錄：

觀點地產新媒體：相比與其它城市，廈門的樓市顯得很有特點，一直在漲價。在您看來是什麼原因造成廈門樓市異於其它城市？

潘育敏：不光是廈門，其實整個福建的房價都高，這裡最主要的原因是需求。

福建這邊的民營企業比較發達，有錢人比較多，但哪怕這些有錢人在石獅、福清、晉江等地，也始終會選擇在福州和廈門買房子。並且，一些華僑老家是永安這些小縣城，他們回來就會想在廈門和福州置業。綜合起來，福州廈門兩地的需求很旺盛，所以住宅消化情況很好。

觀點地產新媒體：投資占比多嗎？

潘育敏：我覺得還是有投資的成分，但更多的是置業、或者叫理財。在廈門人眼中，並不想買一套房子倒賣賺什麼錢，而是給兒子一套，或者女兒一套，到時候也不會賣，會留給他的孩子。

所以，廈門限貸放鬆政策出來以後，並沒有給一手住宅帶來很大的變動，但是對二手的刺激的確很大，之前廈門貸不到款的時候二手房交易滑落很多。

在廈門，二套房反而比較接近於真正的剛需，廈門買二套房就是要住的，且很大程度上要依靠貸款來買房。

觀點地產新媒體：之前福建全省放開限購，真正的刺激沒預想那麼大。您怎麼看這一現象？

潘育敏：的確是，限購放開之後，廈門的成交基本上沒什麼變動。

因為廈門的購房者中有很大部分的華僑和僑商，他們有很多身份，根本不在這邊工作，卻至少有兩個以上的身份證。華僑的需求也是很大的，想像不到為什麼廈門300萬人口會產生這麼多需求。

對廈門樓市真正產生影響的是限貸，限貸對二手的影響比較大，一手本身就是那些供應量，也不會被沖得很厲害。

從年初開始，整個市場對房地產不看好的氛圍就已經開始有在醞釀了，廈門這邊卻一直都不錯，但是積累到一定程度的時候，還是會有影響。

於是在九月底，廈門的樓市就曾有一個成交的低谷，但是還沒有等這個效果顯現，9月30號限購放開之後，廈門樓市成交就已經回暖了。

觀點地產新媒體：但觀察到，在實際推盤的節奏上其實是放緩的，這是什麼原因？

潘育敏：主要是開發商踩點，雖然說大家都預期會放開限購是遲早的事，但是不知道是哪一天。廈門開發商就開始將開盤日期往後拖。

如果不是9月30號放開限貸，而是9月25號，估計10月1號開盤的開發商會更多。

只是正好9月30號已經到了放假期間，來不及準備開盤，沒那麼快反應。但是還是比較快，10月份就能夠推出去。

最後，廈門“十一”的成交量也降了，每個月都在降，這個放在哪個城市都一樣。

觀點地產新媒體：廈門給人的感覺更像一個旅遊城市，商業氛圍並不濃厚。目前廈門比較成熟的商圈是哪幾個？您認為廈門的商業發展情況如何？

潘育敏：廈門商業起步比較晚，以廈門的消費水準來說，現在的商業發展真的很緩慢。所以，廈門的商業和住宅有一個價格倒掛的情況，商業比住宅賣得便宜，有些地方住宅卻賣得非常好，寫字樓商鋪卻賣不動，。

現在商圈最古老是中山路商圈、火車站商圈、蓮阪、SM城市廣場商圈、嘉庚體育館附近商圈以及瑞景商圈。

但瑞景還是一個區域商業中心，給人的感覺更像是社區裡面的一個配套，但不容忽視的是，瑞景商業廣場的居住人口消費能力越來越高，如果中航紫金廣場下面的君尚百貨、特房、建發的商業專案都起來的話，這個商圈會發展的比較快。

寫字樓方面，鷺江道、銀行中心、廈禾路是比較成熟的辦公區域。從租金水準和出租率來說，這三個項目都是非常理想的。

此外，還有磐基的寫字樓項目，現在廈門的高端奢侈品聚集在那個區域，寫字樓形象就樹立起來了。

觀點地產新媒體：SOHO類型的物業，在廈門接受度高嗎？

潘育敏：目前，廈門又很多開發商在做SOHO，特別是在島外的。雖然SOHO產權是40年，但價格比同地段的住宅要便宜，還是很受廈門消費者歡迎，。

而廈門這邊的SOHO其實就是要類住宅的產品，早年的SOHO產品相當於40年產權的住宅，有的甚至還可以用明火。後來政府規劃覺得這個有問題，會限制一些專案不能使用煤氣。

比如說，世茂天啟也是SOHO專案，開始賣3萬多，後來賣到5萬，賣得不便宜，但全部賣掉了。

觀點地產新媒體：廈門這邊寫字樓價格倒掛，在廈門這邊寫字樓的租金是多少？

潘育敏：廈門寫字樓的租金和其他城市相比是很低的。相同的甲級寫字樓，辦公環境以及寫字樓的品質，福州的寫字樓租金將近到200元/平方米，但廈門只有130元/平方米左右。

而福州人口多，是廈門的兩倍，商業和經濟總量比這邊大很多，那邊的寫字樓租金比這個高，這是和需求有關係。

觀點地產新媒體：這邊寫字樓的出租率能夠達到多少？

潘育敏：早期甲級寫字樓、公寓比較少的時候，出租率還比較高，有80%-90%。但是隨著現在政策性放量，很多項目突然起來了，供應太快了，整體的出租率就下來了。

比如說，現在島內每年都有將近30萬平方米的供應，而島外每個區都計畫做一個自己的CBD。

在現有經營模式取得收效的情況下，彩生活主席兼非執行董事潘軍表示，下半年公司首先還是會跑馬圈地，進行進一步的行業兼併收購。
觀點地產網訊：彩生活服務集團有限公司11月4日公告，公司全資附屬公司作為買方與賣方訂立該協議，據此，賣方同意出售而買方同意購入3.4萬股Steadlink Asset普通股，總代價為109.2萬新加坡元(約662.23萬港元)。

交易涉及的Steadlink Asset是一家於2006年3月14日在新加坡註冊成立的公司，主要在新加坡從事物業管理。

此次賣方同意出售而買方同意購入的3.4萬股股份，占Steadlink Asset於該協議日期已發行股本的68%。

彩生活稱，物業管理公司Steadlink Asset的收購事項將與集團一般及日常業務一致。收購事項意味集團進入國際物業管理業務的里程碑，使集團取得海外物業管理的經驗，擴大其線上服務平臺，及為集團的未來擴展吸引及挽留更多物業管理人才。

根據彩生活2014年半年報，期內該公司實現營業收入約人民幣1.63億元，同比增長49%；毛利約為1.08億元，同比增長82.4%，毛利率則上升12.1個百分點至66.1%。

對此，彩生活CEO唐學斌在8月14召開的中期業績發佈會上表示，上半年增長還是得益於期內市場快速擴張。

期內，彩生活通過收購和全委拓展的形式，已將管理服務專案增至1037個，管理服務面積1.62億平方米，同比分別增長了68.6%和76.8%。“管理服務面積增幅將近7000多萬平米，這是驅動增長非常重要的原因。”

在現有經營模式取得收效的情況下，彩生活主席兼非執行董事潘軍表示，下半年公司首先還是會跑馬圈地，進行進一步的行業兼併收購。

大埔白石角地皮賣價低位喘定，政府9月中重推今年3月曾流標的該區科進路用地，最終逃過再流標厄運，由近月搶地態度積極的億京發展以約25.43億元投得，每方呎樓面地價約3552元，較同區今年5月以低價每方呎3300元批出的科研路用地僅高約7.6%，並是該區7年來批出7幅地皮中的次低。至於億京發展繼8月投得荃灣楊屋道商住地後，3個月內共斥資近65億元，勇奪兩幅官地。

樓面呎價區內次低

科進路地皮曾在今年3月截標，惟所有入標者作價均未能達到地政總署的底價，結果宣布流標。署方在9月中旬重推地皮招標，並在10月24日截標，雖然收到15份標書，但地政總署未有如預期在10月底前公布結果，令市場一度關注用地會否再度流標。

地政總署昨天公布地皮招標結果，終由億京發展投得，中標價25.4288億元，每方呎樓面地價約3552元，造價較5月鷹君（00041）投得毗鄰的科研路用地每方呎3300元高約7.6%，但較信置（00083）等在2009年所創的區內樓面地價高位7284元，則低逾51%。

落成後售價料達兩萬

億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示，初步計劃興建9至10幢住宅，提供中型和大型單位，實用面積約900至1200方呎，因用地位處臨海位置，亦有可能提供洋房單位，暫未落實投資額，並估算日後該住宅物業呎價可達2萬元。

黎裕宗說，只要政府推出的地皮位置理想，不論住宅或商業地，該集團均積極入標。

過往以發展工商業物業為主的億京，由當年的消防工程公司變身為發展商，該集團多年前曾發展住宅物業，惟近年積極興建商用物業，包括在官地市場購入的兩幅沙田石門地皮，以及長沙灣和九龍東多個商廈和新型工廈項目。

近月億京搶地態度更趨進取，除入標尖沙咀中間道商業地外，也在8月爆冷以39.398億元投得荃灣楊屋道商住地，該項目可建樓面達106萬方呎，最少需要提供790個住宅單位，另有約64萬方呎商用樓面，總投資額估計逾100億元。單計過去3個月，億京已斥資近65億元在官地市場上增添土儲。

過往中大型地皮均屬大型發展商的天下，但情況已逆轉，繼久未有奪得地皮的鷹君在白石角區內插旗外，再有中型發展商投得同區土地。測量師陳東岳認為，情況反映地產市場已進入百家爭鳴時代，市場物色投資機會的資金多，一些土儲較少的發展商希望趁政府積極推地而乘勢增加土地儲備，認為近期一手新盤在提供稅務優惠和高佣金促銷策略下銷情不俗，顯示發展商如要求合理利潤，住宅發展仍屬穩定投資機會。

業界：地價難言見底回升

億京發展在10月下旬入標大埔白石角科進路地皮時，表明以「進取價」競投，結果成功擊敗14家來自中港的大中型發展商投得用地，每方呎樓面地價約3552元，更較5月同區地價高約7.6%，乍看之下地價似有回升之勢，但業界則不認同，更估算同區未來推出的地皮，每方呎樓面地價隨時有機會低於3000元。

事實上，白石角一帶可分為11幅土地，其中7幅已在2007年起陸續批出，尚餘的地皮位於科進路南鄰，這批用地原為科學園擴展之用，但政府以房屋需求殷切為由，將用地改作住宅發展，提供約3300個新住宅單位，一度令市場大失預算。

爭海景地出價較進取

韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超指出，近期市場仍受辣招和佔領因素影響，今次科進路地皮造價較高，料由於億京對地皮有較獨特看法，故願以較高價搶地，惟因區內臨海地皮已悉數出售，意味可享開揚海景用地的價值已完全反映，未來推出的地皮則欠缺開揚海景，估計同區餘下地皮造價或有折讓。

理想城市集團企業估值部主管張聖典亦不認為科進路地皮中標價已反映區內地價見底，指南面地皮因景觀不及前排科進路和科研路土地開揚，且較接近吐露港公路，即使地皮形狀剪裁較易，但估計每方呎樓面地價隨時3000元不保，相信較適合興建中小型單位。

融創中國（01918）公布，今年首10個月實現合約銷售金額562.4億元（人民幣．下同），按年增長21%；合同銷售金額524.1億元，預訂銷售金額38.3億元，合約銷售每方米均價21730元。單計10月，實現新增預訂銷售金額85.8億元，月度合同銷售金額創歷史最高紀錄，達81.4億元，按年增長30%，按季增長7%；合同銷售面積40萬方米，合同銷售每方米均價20350元。

觀塘海濱道及順業街商業用地，政府將於下月5日推出市場招標，截標日期為明年1月23日。業界估值約48億元，樓面呎價約5,500元。

上述商業用地位於鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界，地段為新九龍內地段第6512號，地盤面積約7.37萬平方呎，地積比率約12倍，總可建樓面面積約88.4萬平方呎。

九龍東轉型 區內地受捧

據土木工程拓展署資料顯示，上述商業用地附近的用地有多項新發展計劃，其西北面的驗車中心，擬改劃作大型綜合發展區（行動區1），用作寫字樓、酒店、服務式住宅、商場及展覽等用途，並會開設新的鐵路站（海濱站），連接貫通啟德、觀塘及九龍灣的新鐵路系統。

憧憬九龍東的轉型，九龍灣及觀塘近年出售的商業用地，即使加入禁止「拆售」條款，仍深受市場歡迎。

位於今次招標地皮旁邊，興建中的One Bay East商廈，便由會德豐於2011年以35.28億元購入，樓面呎價約3,856元。

項目興建中的One Bay East東座及西座，分別獲花旗以54.25億及宏利保險以45億購入，平均呎價近1.06萬元，相信今次招標的另一幅海濱道用地，將會吸引更多市場的目光。

資本策略（00497）已在強拍前，收購了中半山園林大樓餘下業權，其中地舖收購價7,500萬元。項目佔地近6,000平方呎，重建後的樓面面積達5萬平方呎。

最後2戶 8300萬收購

根據土地註冊處資料顯示，中半山己連拿利3至4號園林大樓，尚餘最後一伙未收購的4樓C室單位，以及地下A號地舖，最近分別以880萬及7,500萬元售出，買家為百寶置業有限公司，公司董事包括資本策略執行董事簡士民及周厚文。

據了解，資本策略於2012年開始收購上址，在不足1年時間以約5.6億元，收購了項目約90%業權，發展商於今年初向土地審裁處申請強拍，尚餘的2伙住宅單位及1個地舖。

中半山園林大樓樓高9層，樓齡約55年，由40間住宅以及4個地舖組成，地盤面積為約5,935平方呎，屬於「住宅（甲類）」，以地積比率9倍計算，可建樓面料達5.34萬平方呎。據測量師早前遞交的報告顯示，以項目估值約4.24億元計算，樓面呎價最少值7,938元。

總樓面逾11萬呎 連約140車位

近期中資機構積極來港物色投資機會，個別則趁投資市場轉旺出貨。有消息指，新蒲崗越秀廣場商場部分獲投資者出價約12億元洽購，有機會近期內易手。

業界人士稱，該商場大部分樓面仍由越秀地產持有，過去是區內最大型商場，租客包括麥當勞、銀行、酒樓等，鄰近Mikiki商場，人流頗旺。

傳投資者林子峰曾出價

大業主近日才低調推出市場放售，即時吸引不少投資者出價洽購。而是次投資者洽購的是項目地下至4樓，總樓面約112,497平方呎，尚連140多個車位。代理指，投資者出價12億元，已經極接近大業主的要求，但是由於中資機構出售物業審批時間相對較長，估計相關交易需要一段時間才會落實。區內地產透露，近期於投資市場極活躍的資深投資者林子峰也有出價洽購，相信購入後作「劏場」出售。

銅鑼灣兩舖 減價36%售

另一方面，市場消息透露，由中資投資者劉軍或相關人士持有的，銅鑼灣波斯富街108至120號地下A及B號舖，面積共約2,000平方呎，年初開始放盤，當時叫價5.5億元，由於空置一段時間，年中時開始減價，6月份減至4.8億元求售，最近再次調低至3.5億元，累積減幅約36%。有指該舖終獲投資者承接，惟相關消息未獲證實。

資料顯示，劉氏於2012年5月以11.42億元，購入銅鑼灣波斯富街108至120號地下A及B號舖、地下入口、1至2樓部分一籃子舖位，地下入口及1、2樓現時租予先施百貨，地下兩個舖位則一直未找到租客而減價出售。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨日指出，本港今年10月二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得511宗，總值17.40億元，按月分別下跌14.8%及13.0%，創出七個月及六個月後新低。至於今年首十個月相關買賣合約登記累錄5,287宗，總值166.59億元。宗數剛升穿去年全年的4,994宗，高出5.9%，而金額較去年全年的148.66億元上升12.1%。

黃良昇認為，政府宣佈推售二千多個全新居屋單位，預料二手居屋買賣繼續放緩。

值得注意的是，10月價值一百五十萬元或以下買賣僅錄2宗，相反價值四百萬元以上交投錄108宗，差距巨大。另外，上月登記金額最高居屋來自鑽石山龍蟠苑龍環閣(G座)低層9室及黃大仙啟德花園5座高層F室，各以600.0萬元售出。至於屯門兆禧苑當月錄14宗買賣登記稱冠，同區兆康苑錄12宗居次。

人行放鬆限貸為內地開發商帶來巨大利好，行業龍頭萬科(2202)昨公布10月銷售業績，期內銷售面積按月增長15.1%至190.6萬平方米，銷售金額上升12.8%至220.9億元（人民幣，下同）。

首10個月，集團累計實現銷售面積1,454.4萬平方米，按年升14.8%，累計銷售金額1,711.4億元人民幣，按年升17.3%。按照2,000億元銷售目標計算，集團首10個月的目標完成率為85.57%。

萬科高管認為，「十一」是今年轉折點，料四季度銷售會有明顯起色，但房價上漲機會不大。截至9月底，萬科賬面貨幣資金達487.4億元，較中期時增加58.8億元。淨負債率也持續下降，目前僅為26.2%，繼續保持在行業低位。