國內第1場世界房地產博覽會明後天（14、15日）在台北市犇亞國際會議中心登場，提供4洲10國18城的房產投資諮詢，另外也邀請阮慕驊、盧燕俐等財經名人演講，讓民眾了解各國房產資訊。

提供10國投資撇步
本次博覽會除提供10個國家的房產資訊，另有各國投資環境的演講，例如英國便有投資學生套房、商辦的經驗分享講座。
房地產博覽會策展人秦啟松表示，目前國內從事海外不動產仲介代銷的業者眾多，民眾應選在海外有設店面以及擁有合法經營執照的業者諮詢。

天時地利不動產顧問總經理張欣民則提醒，海外投資物件遙遠，且投資人多對當地不熟悉，要了解代銷業者的口碑、誠信，並查詢當地稅費、房價近年走勢以及房產投資規範，而非一味以投資報酬率為考量。

長虹建設西進大陸計畫喊卡，長虹表示，由於因到受當地法令限制，與主管機關協商未果而無法入資，因此轉投資中國湖北開發案決議撤銷，短期內長虹不會有投資大陸的地產開發案。

長虹去年3月宣布西進湖北，將與台商合作開發當地房地產案，且成立黃石聯虹房地產開發專事負責，長虹持股八成。由於當地政府認為該投資案須先開發25%面積，長虹資金才能匯入。長虹表示，內部評估後認為，一旦開發後再投入，獲利將減少，開發的意義不大，因此經董事會通過決議撤銷。

長虹指出，短期內公司將不會參與任何大陸房地產開發案，重心放在台灣房地產本業。

長虹今年推案火力集中在上半年，包括總銷分別達80億元的「世紀長虹」、「長虹天際」，以及總銷20億元的「長虹天薈」，合計推案量180億元。另外，今年將完工、總銷達百億元的大直案「長虹新時代廣場」，正與誠品洽談進駐計畫，且先行招商，未來將以坐收穩定收益為主，不對外出售。

長虹董事長李文造日前指出，目前手握千億元可入帳收益，包括長虹WTO 13期及15期，合計總銷破百億元，總銷40億元的長虹WTO 14期；另外，位於洲子街的「長虹新世紀」，該案因位置優越，除非買方出高價，否則公司將惜售，共計四大廠辦案。

此外，還有林口、新莊、龜山及兩筆都更案松德和永吉路案，至2018年業績無虞。由於手中可入帳金額豐厚下，未來六年公司均有賺逾一個股本的實力

長虹10月在總銷80億元的「世紀長虹」交屋入帳下，單月營收達11.98億元，年增231.2倍；累計前10月營收達34.8億元、年減54%。長虹表示，該案目前已認列三成貢獻，預計第4季持續貢獻，但後續貢獻度需視建案銷售狀況。

為分散投資風險，台灣建商前往大陸投資的上市櫃建商至少九家以上，在華南、華中、華北及大西部都有足跡，其中遠雄企業團最積極，共有五大開發案布局；華固建設則收成最早，「沙河灣」已在去年底開始入帳。

壽險資金海外出擊再添成功案例，富邦人壽昨（12）日公告，將以1億4,210萬英鎊（折合新台幣約72.47億元）買進英國倫敦「1 Carter Lane and Two Old Change Court」大樓。此案已取得金管會保險局核准，將成為富邦人壽海外不動產投資第一例。

國泰人壽昨天舉行董事會，也通過加碼中國地區不動產。

「1 Carter Lane and Two Old Change Court」的土地面積約1,537坪，建物面積約3,602坪，賣方為London & Stamford Property Limited公司。富邦人壽是在昨天取得金管會的投資同意函，買賣雙方將於近期簽約，簽約時先支付賣方694萬英鎊，其餘價款，在交割時一次給付。

富邦人壽高層表示，此案的租金淨報酬率達4.5%，高於台灣的商辦投資報酬率。

10月底，富邦人壽痛失買下德國慕尼黑不動產Art Deco Palais的機會，問題在於金管會審查速度，趕不上國際不動產交易等待的時間。富邦公告終止交易時，壽險同業都相當擔心，以後國外商仲、財顧會顧慮台灣法令，降低與台灣壽險公司交易的意願。

富邦人壽洽談此案時，記取前車之鑑，準備充分資料送審，果然保險局很快就核准。

國泰人壽先前也以3億1,100萬英鎊（折合新台幣約158億元）購買倫敦商辦Woolgate Exchange，為金管會開放壽險購買海外投資用不動產的首例；國壽目前在東京還有經主管機關核准的600億日圓的投資額度。昨天董事會又通過將再增加申請在中國大陸的投資額度。

新光人壽先前通過在200億元額度內，投資倫敦、東京等地商辦大樓，另為降低國外稅負與從事不動產管理，分別在新台幣160億元及100億元額度內，於新加坡、澤西島設立特殊目的不動產投資子公司（SPV）。

選舉情勢紛紛擾擾，政經情勢不明，導致房市交易「慘兮兮」，即使到了傳統旺季仍然未見起色。房仲業者計算，北台灣928檔期實際推案量僅有原先預期的62%，反而有多達41個建案準備在選後「蓄勢待發」，預估農曆年前案量至少有2,262億元，包含豪宅、小宅…等多種產品。不過專家認為，除非建商明顯「讓利」，否則購屋者對房價無感，成交量仍不樂觀。
　　
根據好房網統計，今(103)年928檔期北台灣案量共有2,526億元，然而受到選舉影響，加上房地合一實價課稅的不利因素，實際推案量僅有1,570億元，為原先預期的62%，至少有15個指標性建案並未「現身」。反而計畫趁著選後，不利因素去除，在農曆新年前「絕地大反攻」，已知10億元以上的建案就有41個，總量達到2,262億元。
　　
以台北市為例，10億以上的指標新案就有8個，其中士林區的「木蘭居」、「全陽天母」為總銷50億元的重案，「敦南寓邸」推案金額更上看百億元，雖然尚未正式公開，但市場已將此案列為「房市試溫計」。萬華區則受惠於萬大線利多，老舊社區變成熱門戰區，「全坤雲峰」以60~80坪的河景住宅為亮點，單坪開價逼近百萬元。
　　
此外，新北市新推案包含150億元的新店「雙水灣」、80億元的中和「台北時上」、40億元的新莊「君泰II」，都是受到矚目的指標性建案。好房網雜誌暨好房網不動產市場週報社長倪子仁指出，北台灣就連不太熱門的基隆房市，都有「鹹魚翻身」的態勢，如遠雄、麗寶、基泰、興富發…等知名上市櫃建商，都積極在基隆卡位，中正區「海闊天晴」準備以低總價小宅殺出重圍，選後房市「戰力」蓄勢待發。
　　
倪子仁表示，9合1選舉後，到105年總統大選前，仍會面臨各項打房政策的考驗，明(104)年房市是否會軟著陸，房價形成支撐，都是各界關心的焦點。但可以確定，唯有建商明顯「讓利」讓買家「有感」，才有出手可能。若賣方還是以去(102)年的水平思考，成交量仍然不會樂觀。

中韓已經完成「自由貿易協定」(FTA)的實質談判，外界認為，台灣經濟可能會受到嚴重衝擊。房仲業者表示，只要中韓FTA損及企業獲利，後續導致失業率升高、薪資縮水等情形，當然會影響自住市場表現。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若中韓FTA對台灣產業的衝擊還不明朗，FTA對台灣房地產看似沒有正相關，但是只要影響到企業獲利，並會使「就業機會」減少，「薪資成長」停滯，本就難以負擔高房價的自住客群，購屋能力會變得更弱。

徐佳馨說:『這些跟房地產沒有正相關，但是看的到背後的股份，(若中韓FTA簽署後)會影響到企業的獲利，獲利減少的狀況會影響企業徵人的意願，所以就業機會會受到影響，而加薪幅度也會比較差，這對(房屋)自用客戶來說，會產生一定程度的衝擊跟壓力』

陸客帶旺 當二房東月賺逾萬

哪裡有錢賺，投資人跟到哪！陸客自由行發燒，西門町隨處可見陸客身影，投資人腦筋動得快，有人到西門町買店面只租國際品牌，拉高租金和報酬率，也有房東將套房租給港資，港資再出租給陸客，當二房東也賺飽飽。

陸客來台觀光人數逐年增加，去年來台人數達287.4萬人，與前年相比成長11.1％，龐大的觀光人數代表龐大的商機，不少嗅覺靈敏的投資人開始搶賺陸客消費財，西門町的房仲業者更不時接到港資背景客戶的詢問電話。

租國際品牌行情俏
優美地產企研室召集人葉立敏表示，投資客L原本經營東區商圈，現轉向西門町，買下店面並篩選國際品牌租客，除可順勢拉高租金，若選擇賣掉也因有高報酬率，一併抬升店面行情。

最近市場上則有港資背景的投資人，在陸客常出現的地點當二房東，包下整層或多間房間，經營日租套房。投資客張先生透露，他所接觸的港資投資人，手上至少有300間套房作日租。

長線仍有增值空間
張先生在西門町成都路的大樓有間套房，以月租金2.1萬元出租給港資投資人，該投資人同時承租該樓其他套房，採日租模式租給陸客，平日1800元、假日2000∼2200元，保守估計1間每月最少獲利1萬元。二房東有錢賺，房東也不用煩惱空租期，皆大歡喜。

部分陸資也對熱門商圈店面垂涎三尺，「台灣利息低、有產權，是香港、中國都夢寐以求的」，投資經驗逾10年的庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵表示，西門町知名度高、詢問度也最高，陸資除看好自由行人潮帶動店面價值，也認為長線仍有增值空間，投資意願高。

「政府應加強管制」
黃坤鍵分析，過去陸客旅遊採整團「一條鞭」旅遊模式，陸資選擇地段次級但面積大的店面開購物站，但這種市場逐漸飽和；近年因自由行逐步開放，陸資轉向熱門商圈買店面、賺租金報酬率與增值價差，「很常聽陸資、港資想來投資。」

「陸資進入台灣已不是秘密。」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，港資、陸資進入台灣投資房地產已行之有年，但陸資通常資金雄厚、出手大膽，雖然市場因此熱鬧滾滾，但會墊高資金水平、傷害市場平衡機制，政府應加強管制，而非當作沒發生。

62坪底價僅31萬 恐遭拆除追地租

為了撿便宜，民眾搶標無產權的違建法拍屋！新北市板橋區有間佔用市府用地的違建鐵皮屋流入法拍市場，因底價僅31.5萬元，非常便宜，昨首拍便吸引6人競標，最後以71.18萬元拍出，價格翻1倍，溢價率達125％。不過專家提醒，除有被拆除風險，還可能遭政府追繳地租。

低價法拍產權複雜
該違建鐵皮屋面積62.33坪，違法佔用新北市土地，現由瀧勝汽車修護廠承租至2016年，儘管有被拆除風險，但低廉的31.5萬元底價仍吸引6封標單競標，最後由鄭姓民眾得標，標脫價71.18萬元。

104法拍網總經理籃茂山指出，無產權一定有風險，買方應是評估短時間內建物不會拆除，可使用坪數又大才出手。寬頻房訊徐華辰表示，假設每月租金1萬元，該報酬率高達16.8％，「跟他賭就對了。」

全國不動產板橋江翠加盟店經理李依蓁說，當地多為屋齡逾30年的中古公寓，行情每坪25∼30萬元，也有不少小型加工的鐵皮屋工廠，相較之下該法拍屋確實便宜，但若無權狀又佔用市府土地，易有爭議，不會有房仲願意承接。

通常100萬元內的低價法拍屋，產權多半較複雜，如違建、佔用、多人持分等，但因價格便宜，今年以來仍可見不少成功標脫的案例，如彰化有筆40坪違建，以4.18萬元的超低價拍出，每坪僅1045元，藍茂山承認：「當倉庫都划算。」

可追溯5年使用費
地政士公會榮譽理事長王進祥提醒，買方應是想用買價當長期租金，但除有違建須拆屋的風險外，就算不拆屋，公有土地管理機關也可向買方要求回溯5年的使用費請求權，導致買方可能每年仍要繳交地租，並不建議消費者購買。

富人豪宅避稅再添一樁！特力集團何湯雄家族今年9月，以總價4.63億元賣出位於信義計畫區豪宅「信義之星」14樓2戶，扣除車位後單價189.9萬元。由於該筆交易買賣雙方背景均為何湯雄家族成員，房仲業者推估，此筆交易應是節稅考量，將可避開富人稅及未來可能實施的房地合一實價課稅，替名下不動產尋找最佳避風港。

台北市地政局昨（12）日最新實價揭露，信義計畫區知名豪宅「信義之星」，今年9月14樓2戶以總價4.63億元賣出，扣除車位後每坪單價189.9萬元，為該社區今年第3筆實價揭露。

值得注意的是，該筆交易賣方為特力集團董座李麗秋（何湯雄之妻），以及秋記投資開發（代表人為特力法人董事李愛珍），買方則是力雄股份有限公司，該公司董事長也是李愛珍。

此外，力雄公司董監事來特投資法人代表，分別為何湯雄3個女兒何采容、何采柔及何采妍，而來特投資代表人及董事長就是何湯雄。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「信義之星」今年1月實價揭露2戶，移轉樓層10及11樓，每坪單價193.2萬，為目前該社區實價最高價格，此次揭露每坪189.9萬，與市場行情相去不遠。

房仲業者表示，此筆左手換右手的交易應是以節稅為考量，因國稅局將於明年開徵「富人稅」，後年申報適用，綜合所得稅將從5級稅率改成6級，最高稅率由40％提高到45％，年所得淨額1,000萬元以上的富人家庭，所得稅率提高至45％。

何湯雄家族名下所擁有的「信義之星」是在2008年取得，至今房價已出現不小的漲幅，今年轉出售予旗下投資公司，未來一旦處分，應可避免被課徵富人稅；此外，由個人名義轉到投資公司名下，再由子女擔任公司法人代表，等於間接持有該筆豪宅，也可省下10％贈與稅。

業者指出，若未來房地合一實價課稅，高資產族群也擔憂，將來有售屋需求，在移轉時所產生的資本利得稅恐大增，故而提前啟動資產配置「避險」，推估此一豪宅移轉風潮仍將持續一段時間。

北北桃等地的都會地區房價買氣較去年下滑兩成，而且今年第四季建商推案量也較往年減少四成，房仲業表示，因為過去房市呈現多頭市場多年，現在正進入盤整期，在加上民眾對於房價修正有所期待，所以房地產市場才會比往年來的降溫。而今年10月11月的買氣有稍稍回溫，但整體復甦需要等到選舉後、甚至明年才可能回穩。

根據房仲業的觀察，北北桃等地的都會地區房地產買氣較去年下滑兩成，而且今年928檔期建商推案量也較往年減少四成，是否是政府打房有效，房仲業表示，因為過去房市呈現多頭市場多年，現在正進入盤整期間，在加上民眾對於房價修正有所期待，所以房地產市場才會比往年來的降溫。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年下半年整體經濟狀況並沒有想像中熱絡， 同時民眾認為房價還會繼續向下修正，所以下半年交易量體去年同期好。徐佳馨指出，根據內政部的買賣移轉統計，北北桃等主要的都會區，整體交易量萎縮幅度都在兩成以上。而且住宅或是店鋪都看的到交易量明顯萎縮。

徐佳馨說:『民眾會認為，在政府打房的態勢之下，可能價格有明確修正的部分。所以再進場意願也會比較低。而賣方則認為，因利率沒有明顯的拉抬，所以拋售壓力沒那麼大，會相對比較觀望』

至於未來半年房地產的動向，徐佳馨指出，每年第四季都是房地產的傳統旺季，但今年第三季疲軟，而10月份有些許回溫，以整體交易量來看，今年第四季會稍微好一點，但是要跟往年旺季相比，沒有同樣的優勢。可能是現在還有選舉變因干擾，要等到12月選完後，買氣才會逐漸回籠。

松山線預計將在本周六通車，起點從西門站經過中華路，增設北門站、台北小巨蛋站、南京三民站及松山站，全長8.5公里，總站數8站。松山線行經中山區、松山區等地段，南京東路三、四段房價近幾年也快速飆漲，隨著通車倒數，當地房仲指出，許多屋主已經打算獲利了結，年底應該會締造波段成交潮。

中信房屋南京三民加盟店店長陳鶴年表示，南京東路三、四段，因早有捷運松江南京、南京東路站，房價一直都呈現穩定上漲狀態，前幾年施工黑暗期，近麥帥橋一帶則被視為「房價凹陷區」，但目前通車前夕，因新設「南京三民站」，周遭公寓、中古大樓已經漲價至每坪70萬元，房價也不算便宜。

南京東路五段目前也少有店面釋出，但陳鶴年指出，租金卻飆得很兇，近1年有1成的上漲，也有以往地點不好的便當店，因位於捷運站出口旁而「鹹魚翻身」，租金預料翻了1倍。 是否捷運線通車就是房價最高點？陳鶴年認為，雖然的確有不少屋主打算在通車、選後獲利了結，但預料不少自住客願意用每坪70幾萬元、總價3000萬元以下預算買房，年底應該會出現一波成交潮。

多年前曾發生四死火災的金沙百貨，將要重拾昔日風華。坐落在台中火車站附近的金沙百貨，有飯店業者相中這處地點，將結合國際知名艾美酒店，未來要蓋200間客房數的國際級旅館，將成為台中舊商圈最高的建築物，並預計在2017年底營運。政府官員表示，將帶動投資開發效應，區域的地價、房價都後勢看漲。 金沙百貨未來將搖身一變，成為五星級酒店，可望為周邊房市帶來一股熱潮。

皇家季節酒店結合國際知名艾美酒店，計畫將閒置已久的金沙大樓改建成台中車站區首屈一指的國際飯店，市府都發局已核准變更使用程序，即將展開裝修工程。目前規畫成200多間客房及餐廳、大型宴會廳、健身房、會議廳等使用空間約1萬5000坪的5星級飯店，預計106年底前營運。

曾經紅極一時的金沙百貨大樓，建於1998年底，位於台中火車站正門前面，樓高22層、地下6層，其中20-22樓是知名的旋轉餐廳，在80年代時曾是台中市第二高樓、也是台中的地標，一開始是作為百貨商業使用，後來才改變成混合型商業經營，陸續引進商場、舞廳及餐廳等。

近來因金沙百貨緊鄰台中火車站商圈，再加上近年台中捷運如期發展，未來在鐵路高架化後，可望一併帶動整個舊城區的發展，因此也讓飯店業者看好這裡的前景。 台中舊中區商圈早已今非昔比，舊遠東百貨目前有餐飲業者洽談承租，可能改建為餐廳與觀光工廠，永琦百貨舊址也將改頭換面，如今過去台中市的地標金沙百貨舊址都即將變身為艾美酒店，種種利多可望為當地注入一股新氣象。

大型百貨向來也能為周邊房市帶來熱潮，台中市都發局長沐桂新就表示，金沙大樓重生可望帶動中區商業發展，火車站商圈也會因鐵路結合捷運的興起而帶動舊城區的發展，許多出租和待售的建築物，都變成投資者的搶手貨，未來地價和房價可望看漲。

高雄房地產市場多頭動力減弱，面對整體大環境的挑戰，業界大老呼籲建商減少推案，明、後年若能降到6∼7千戶，複製2007年以量穩價的成功經驗，才能讓市場走得更久、更穩。

皇苑建設董事長郭敏能指出，從去年底開始，高雄房市已出現警訊，特別是2011年開始，合併前的高雄市連續3年的申報開工量都高達8、9千戶，每年推案金額都超過1,000億元。

對市場走向相當敏感的郭敏能，在早期大家並未看好之前，就曾預測美術館特區的前景看俏，該區果然成為高雄房地產的金三角之一。對於高雄房市後勢，他認為在各項重大公共建設陸續完成並積極招商下，這個宜居城市的房地產市場仍深具潛力，唯一要擔心的就是最近幾年的推案量。

郭敏能表示，2004∼2006年高雄房地產曾經爆量，結果讓高雄房市的表現明顯不如台北、台中；但經過業界自發性減量，最低降到2009年的3千多戶，市場也恢復多頭走勢；未來若不包括原高雄縣的每年平均2千戶，能夠連3年降到6、7千戶，將是完美的供需結構。

高雄市不動產開發公會理事長張永義也指出，今年的申報開工總戶數將從去年的9,989戶降到7千戶左右；唯一變數是目前正在討論的日照權問題，如果在今年底前實施，部分建商可能會趕在年底前開工。

沉寂三年之後，李嘉誠旗下的匯賢房托展開了上市後的第二次資產收購行動。

11月10日，由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢產業信託宣佈，將以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業收購重慶大都會廣場全部權益。

隨後，匯賢房托即刻在資本市場為收購事項籌資。11月11日，匯賢房托宣佈旗下投資工具匯賢投資獲得一筆本金額高達50億港元的三年期銀團貸款融資，實際年利率僅為HIBOR加2.15厘，所得資金將用作償還現有未償金額以及為其未來進行的收購提供資金。

據瞭解，重慶大都會由長江實業及和記黃埔各持50%權益，而後兩者同樣也是匯賢房托的大股東，因而此次交易實屬關聯交易。

有分析人士則認為，此次收購近似與當年匯賢房托打包長實北京東方廣場及收購瀋陽麗都酒店，資產倒轉中顯現的是長和系的套現路徑。

39億收購重慶大都會

匯賢房托稱，收購重慶大都會廣場有助於提升每基金單位分派，並減低其對於北京東方廣場單一資產的依賴風險。而收購代價為39.1億元，較大都會廣場於今年8月31日止的估值41.4億元折讓約4.7%，其將透過新的銀行借貸及現時持有的現金支付收購代價。

據瞭解，重慶大都會廣場位於重慶解放碑中央商務區，總建築面積約16.4萬平方米。專案包括一個面積約9萬平方米的購物商場、一幢面積超過5.4萬平方米的甲級寫字樓，以及一個擁有353個車位的停車場。

截至2014年8月31日，大都會廣場購物商場及寫字樓的佔用率分別為約92.5%及約97.3%，其於2011、2012及2013年的全年收益及租金相關收入分別約為2.61億元、2.68億元及2.82億元。

如以39.1億元資產收購代價計算，重慶大都會廣場2013年毛租金收益率約為7.21%。且賣方長實和和黃在交易中還向匯賢房托給予承諾，保證交易完成後5年期每年項目收入水準為2.99億元。

從財務資料來看，重慶大都會廣場可謂是長實和和黃持有的較為優質的商業專案，且長和雙方亦對其未來租金和收入增長持有信心。在此情況下，長和系選擇出售項目的原因一時也引起了重慶地產業內的熱議。

重慶一地產資訊機構負責人認為，以大都會廣場的地理位置和回報率來看，39億元收購價可謂超值，折價的關鍵或許就在於買賣雙方均屬長和系。交易的結果除卻擴大匯賢房托的資產規模外，某種程度也為長和系退出項目實現套現。

事實上，匯賢房托正是長和系為其內地商業資產所打造的REITs平臺。

截至2014年6月30日，匯賢房托的三大權益所有者分別為持有28.75%基金單位的HuiXianCayman，持有11.8%的長江實業集團有限公司附屬公司、持有5.53%的和記黃埔有限公司有限公司附屬公司，而HuiXianCayman實則也為長實與和黃控股的匯賢控股公司全資附屬公司。

換言之，李嘉誠通過控股的匯賢房托這個上市平臺，收購了長和系下的重慶大都會廣場，以此實現了對項目投資的巧妙變現，同時仍然掌握著該項目未來的經營和收益權，代價只是將部分受益分給了市場投資者。

而近似于此次重慶大都會廣場收購的行動，匯賢房托早在2011年上市之初就已操作過，可謂駕輕就熟。

匯賢房托REITs套現

截至2014年6月30日止六個月，匯賢房托中期總收益按年升4.9%至13.83億元，物業收入淨額9.4億元，按年升8.1%，可供分派金額按年升7.6%至6.63億元，每基金單位分派12.71分，年度化分派收益率為7.65%。

目前匯賢房托旗下管理的資產，包括北京東方廣場購物商場、寫字樓、公寓大樓、東方君悅酒店以及瀋陽麗都索菲特酒店。這些資產在注入匯賢房托之前無一例外均為長實和和黃所持項目。

回溯匯賢房托的起源，離不開李嘉誠對北京東方廣場的專案操作。竣工於2004年的東方廣場原由李嘉誠旗下的長江實業及和記黃埔佔有60%股權。

2008年起，李嘉誠通過其1993年在香港成立的匯賢控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman，接收了長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。

隨後，李嘉誠再通過匯賢控股向北京東方廣場注資2.7億美元，買下其他項目合作夥伴在土地使用期限內的租金收益權，進而擁有了北京東方廣場截至2049年的全部租金收益許可權。


在理清專案權益後，李嘉誠隨即將北京東方廣場資產打包上市，操作平臺即為匯賢房托。2011年4月，匯賢房托在香港實現上市，並于同年11月再施舊技，以9.8億元代價向長實收購瀋陽麗都專案70%權益。

通過REITs的方式，長和系在不失去對專案控制權的情形下得以最大程度套取現金，匯賢房托也成為企業利用境外結構在國內實現REITs的先行者。

值得注意的是，收購重慶大都會是匯賢房托自2011年後空窗三年的再次資產擴容，此次交易在早前市場熱議李嘉誠“撤資”的時機下顯得有些玩味

11月12日，全球領先的房地產顧問服務公司——萊坊發佈《2015年全球城市報告》，認為全球經濟復蘇為房地產業帶來機遇和挑戰。未來15年，全球預計新增11億城市人口，相當於目前印度的人口總數。在世界範圍內開發更多的住宅、商鋪、寫字樓和物流中心是應對這一輪人口激增的關鍵。崛起的亞太區正成為影響全球房地產市場的主力。亞洲資金正流向國際房地產市場，同時外部投資者也爭相進入亞洲市場。

萊坊的報告中認定的全球城市具有以下特點：主要航空公司均有線路通航、財富500強企業必在此設立公司、著名酒店集團紛紛在此打造五星級物業，並且其通常為全球物業投資者和居住者的目標之選。

大陸金融機構加大海外房地產投資

中國已成為大部分亞洲國家最大的交易夥伴，並且以中國為主的跨境資本流動也更加活躍。萊坊預計，未來五年人民幣的國際化將加速實現其在倫敦的交易和清算。屆時，中國經濟的輻射面將更加廣闊。

值得關注的是，大陸的金融機構一窩蜂投資香港和海外房地產市場。此前，中國農業銀行耗資6.29億美元收購一棟位於香港中環的寫字樓，以及中國建設銀行斥資1.87億美元收購倫敦市中心的甲級寫字樓等。

中國金融機構積極擴張的背後有諸多原因，萊坊大中華區執行董事夏博安分析：“這些收購不僅有助於打響品牌，也能控制未來寫字樓的租金成本。由於這些金融機構在國內已持有較多物業，海外投資可助其分散風險。另外，中國投資市場的競爭越來越激烈，這促使這些機構轉投海外以追求更高的回報率。” 萊坊預計中國金融機構海外擴張的步伐還將繼續，隨著政策鬆綁和貨幣開放，巨大的海外機遇只會有增無減。

亞洲高淨值人士關注商業物業

萊坊報告指出，隨著多輪針對住宅市場降溫措施的實行，越來越多的亞洲私人投資者將目光投向商業物業市場。那些頂級的高淨值投資者制定了核心目標進行可持續投資，國內外物業都在他們重點投資範圍之內。

亞洲保險和養老金機構計畫大規模增加房地產投資。今後五年及以後，亞洲保險和養老基金在房地產市場中的地位將愈加重要。隨著政策變化和房地產投資壁壘的逐步消除，這些機構開始大規模增加物業投資。同時，亞太以外地區核心門戶城市的高端物業也不斷受到這類機構的青睞。萊坊預計，亞洲保險和養老金機構對房地產市場的投資比例將升至10%，遠高於先前的0%至5%。

甲級寫字樓租金將超過金融危機前峰值

萊坊的全球城市指數追蹤15個全球城市甲級寫字樓的租金走勢。據估計，未來五年租金將平均上升19.9%。同時，指數預測2015年年中，這15個城市的甲級寫字樓租金有望超過其在金融危機前的最高值。在各大全球城市，科技和資訊技術行業成為寫字樓需求的主要推動力。

萊坊報告顯示，2008至2013年間，15個全球城市中有八個錄得寫字樓租金負增長，其中五個為亞洲城市，包括上海。2014至2019年間，預計上海的寫字樓租金增長率僅為4.4%，為15個全球城市中倒數第二，排名僅高於法蘭克福（3.1%）。

萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨分析“2015年至2016年間上海將有約350萬平方米的甲級寫字樓面積竣工入市，巨大供應量將是上海甲級寫字樓租金預計走低的主要因素之一。但是超甲級寫字樓租金仍然表現強勁，特別是在浦東陸家嘴地區，金融保險類公司的租賃需求有增無減，由於陸家嘴地區內空置率極低，目前很多公司不得不考慮選擇浦東其它區域擴租其辦公空間， 2015年上海中心約12萬平方米寫字樓面積的入市將緩解浦東區域超甲級寫字樓供應緊絀的局面。”

萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜分析：“北京2014年至2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應，僅2014年底和2015年就分別有近54.78萬平方米和73.51萬平方米的新增寫字樓面積竣工。一些非核心商圈的寫字樓區域將日益成為寫字樓開發和租戶遷址的選擇。金融、資訊和高科技及專業服務行業的租賃需求在不斷加強，國內企業正成為新租交易的主推者。此外，高科技和媒體行業公司正在增加其在如中央商務區和北京金融街等傳統優質寫字樓區域的市場需求。”

萊坊還表示，截止2014年底，上海將成為寫字樓空置率最低的三個全球城市之一，其空置率僅為5.9%，僅次於香港（5.2%）和東京（5.8%）。而2019年，預計東京和倫敦的寫字樓空置率將分別降為3.9%和4.4%，取代香港成為全球最低。

中央商務區邊緣新興區域將升溫

萊坊還認為，未來辦公室機器人、物聯網、無人機、無人駕駛汽車和3D列印技術等新技術將改變房地產的發展。寫字樓或配備機器人服務區，並能夠部分實現自我管理。當然，使用無人駕駛飛機檢查建築也將實現。

工作場所的位置對於留住員工的影響越來越大。頂尖人才熱衷在最時髦的新興區域工作。而越來越多的公司選擇將辦公室搬到中央商務區的邊緣位置，寫字樓、住宅和商店大規模地在從前的工業區開發興建，一座座新城拔地而起。

萊坊認為，科技及能源行業驅動北美經濟，這個能源富足、技術不斷變革的新時代為商業物業投資者創造了更多機會。備受關注的美聯儲維持低利率和加速企業招聘的政策，都將投資者推向風險和收益率都更高的資產市場，其中包括商業物業市場。

不過，整個歐洲大陸復蘇的步伐快慢不一，為物業投資者帶來各種挑戰和機遇。2014年成為自2007年以來歐洲商業房地產投資最活躍的年份，所有類型的物業投資均急劇上升，其中以工業物業和酒店物業的增長最為顯著。

年關將近，盤點房企銷售規模的日子不久將至。中海作為內地指標性房企之一，其業績自然備受關注。

11月11日，中海地產公告顯示，今年1-10月，中海系累計合約物業銷售約為1189.34億港元(939.34億人民幣)，相應累計樓面面積約為772.17萬平方米。

此外，於2014年10月31日，中海系錄得已認購物業銷售約為90.09億港元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

華南銷售占三成

公告顯示，2014年10月，中海連同其附屬公司、合營公司及聯營公司的合約物業銷售金額約為133.44億港元，而相應的樓面面積約為98.12萬平方米。

分區域來看，10月合約物業銷售位列前三位的分別是華南、華東及華北區域，銷售額為37.55億元、18.30億元及12.34億元，已售樓面總面積為31.06萬平方米。

觀察上述資料不難發現，在中海10月份銷售額裡面華南區域比位元列第二的華東區域多出一半以上。

對此，有熟悉中海的分析師透露，華南區域除廣州佛山外，中海最主要的銷售來源便是深圳。有賴於今年以來深圳的豪宅市場銷售見好，中海也因此增加了大部分銷售收入。

據瞭解，目前中海在在深圳僅有兩個專案，分別是中海九號公館和中海錦城。值得一提的是，在10月份為業績增加一筆亮色的中海九號公館項目。

資料顯示，10月25日中海九號公館天啟組團推出房源400餘套後加推60套，開盤當天勁銷八成，認購金額達16億元。截止至26日下午五點，銷售金額已超20億元。

“今年深圳豪宅市場曾出現連續5個月零供應的現象。不過，從下半年開始，各項成交資料反映出市場明顯的升溫。”上述分析師進一步表示。

據介紹，以6月11日中海九號公館二期開盤售罄為節點，此後7月份入市的華僑城純水岸16期、招商雙璽、曦灣天馥、華潤等項目均出現日光的現象。

除此之外，中海將於年內推出的錦城項目同樣備受關注。據悉，該項目已於10月18日正式開放行銷中心與精裝樣板房。一期即將開盤，共推370套房源。

資料顯示，該專案與剛剛誕生的龍光單價地王鄰近。彼時，中海拿下該項目的樓面地價為1.45萬元/平方米，後龍光地王樓面價為2.5萬元/平方米。

有業內人士據此表示，龍光地王的出現對目前整個龍華片區的房價起了新一輪的刺激拉動作用，其中便包括中海錦城。在接下來的兩個月內，中海於深圳的銷售重點將放在錦城專案身上。

年內拿地超400億

據計算，前十月中海已完成年初定下的全年銷售1400億港元目標的85%。

“我們覺得中海今年能夠完成預期的全年銷售目標，”這是上述分析師對中海今年銷售的預期判斷。

若按每月平均銷售，中海在接下來的兩個月只要完成單月105億港元的銷售額即可安然達標。

事實上，中海地產主席兼首席執行官郝建民在中期業績會上也表示，對於完成今年目標很有信心。“目前我們並沒有對年初目標做出相應的調整。”

“大概在內房的企業當中，只有6家完成了上半年的經濟指標，中海也很榮幸成為了其中一家。”

或正是基於對未來業績的樂觀預期，即使市場下行，中海也並沒有放慢拿地的步伐。

今年上半年，中海在九個城市共買入十幅地塊，新增樓面面積685萬平方米。第三季度，中海繼續在天津、無錫、昆明、西安和廣州購入五幅土地。

據悉，今年前三季度中海及中海宏洋共獲得329.98萬平方米的土地，總拿地支出為人民幣361.04億元，同比去年前三季拿地累計支出373億港元，明顯有較大幅度增長。

雖然10月單月中海在土地市場上有所沉寂，但是在10月剛過的11月2日，其便耗費59億元拿下北京石景山地塊。

對此，申銀萬國最新研究報告也指出，“中海在今年的買地收縮上沒有像萬科那麼劇烈，我們認為這些資源為公司明年及以後的銷售和業績增長打下基礎，尤其是考慮到明年的房價壓力可能較今年有所減緩。”

另外郝建民也曾表示，“中海下半年大約推出28到30個新盤。佈局的城市整體加起來大概有106個專案在運營當中。我們沒有調低整體發展節奏和步伐，希望下半年這些新盤能有一個比較好的業績。”

分析人士預計，一線城市全年宅地成交額將首次突破3000億元

據中原地產市場研究部統計資料顯示，截至11月11日，“北上廣深”四個一線城市今年的住宅土地成交額已高達2755億元，超過2013年全年的2728.9億元，創造了新的宅地收入紀錄。

對此，中原地產首席分析師張大偉預計，2014年全年一線城市住宅用地成交額將首次突破3000億元。

值得一提的是，從成交樓面價來看，截至11月11日，2014年年內成交的185宗住宅土地平均樓面價每平米為11190元，與2013年的每平米7571元相比，上漲幅度高達47.8%。

此外，從所有土地出讓紀錄來看，截至目前，一線城市總土地成交金額已高達4235億元，預計全年將突破2013年創造的5245億元的歷史紀錄。

對此，張大偉向記者表示，一線城市仍是開發商爭相搶奪土地的重點區域，9月份以來，萬科、保利、首開、遠洋等標杆房企已經連續多次出手拿地，雖然目前土地市場依然低位運行，但房企抄底意願有所抬頭，部分熱點地塊的競爭比三季度更加激烈。

值得注意的是，據上海易居房地產研究院發佈的最新報告顯示，截至10月底，一線城市新建商品住宅庫存總量為3758萬平方米，環比小幅下跌0.9%，同比增長36.7%。這意味著改善性購房需求釋放後，一線城市庫存在保持連續8個月環比正增長的基礎上，10月份首次出現環比下跌。不過，從同比增幅的絕對數值來看，一線城市年底前仍然需要積極地去庫存。

，10月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.7個月，相比9月份的17.2個月而言出現明顯下降，可見去庫存化速度已經有所加快。

對此，易居研究員嚴躍進認為，搭乘限貸鬆綁等利好政策的快車，房企積極推盤促銷，庫存去化週期明顯收窄，但整體樓市庫存仍處於高位盤整狀態。而從市場走勢看，雖然庫存正在構築頂部，但存銷比已經見頂回落，房價下跌壓力將趨於緩解。

張大偉也表示，上海鬆綁公積金等調控政策的出臺有助於改善入市需求，提升一線城市四季度的成交量。不過，房企為了年底“跑量”提升銷售業績，預計房價將較為平穩，繼續下調的可能性降低，但鑒於庫存壓力，短期上漲的空間也不大。

相關統計資料顯示，截至2013年年底，有14家保險公司共控股了49家房地產類公司

經過2013年寫字樓租金全面暴漲，北京已經成為全球辦公成本最高的城市之一。繼10月中旬安邦保險120億元買下紐約地標之後，險資對商業地產再次出擊。

《證券日報》（保險版官方微信：證券日報微保險）記者近期獲悉，中國人壽與太平人壽共計斥資超過70億元，分別在寧波、北京兩地投資商業地產。

分析人士指出，“保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全。相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對穩定。”

多家房地產市場研究機構指出，北京、上海等一線城市的核心區寫字樓租金持續上漲。這或許能夠解釋險企為何一直鍾情寫字樓投資。

可補充實際資本的誘惑

10月底，經歷6個月的洽談，中國人壽投資寧波南站的20億元保險資金已全部到位，這筆資金將以債權投資計畫合作的方式投資寧波市火車南站配套廣場及市政設施。這是保險資金投資商業地產的一個新典型案例。

“保險業的資金具有長期性、穩定性的特點，是優質的資金來源管道。”寧波保監局相關人士稱。

幾乎在中國人壽敲定寧波地產投資的同時，太平人壽與北京置地簽署《金融街廣安中心D地塊項目寫字樓訂購協議書》。

協定顯示，D地塊寫字樓暫定總建築面積約為12.48萬平方米，其中地上建築面積約為8.78萬平方米，地下建築面積約為3.7萬平方米（最終規劃指標以北京市規劃委員會核發的《建設工程規劃許可證》為准）。此次交易總價款約50.19億元，訂購協議已生效。

中國人壽與太平人壽的上述兩項投資，投資額超過70億元。這是自10月中旬安邦保險海外購置寫字樓之後，險企的又一大手筆商業地產投資。

事實上，今年以來，險企在地產領域的多次出手頗為“大方”。

4月份，生命人壽攜手佳兆業以54億元競得深圳史上最大地塊；6月份，中國人壽84億元收購倫敦地標大樓90%的股權；10月份，安邦保險120億元買下紐約地標華爾道夫酒店。

另外，前海人壽、合眾人壽、複星保德信人壽等保險公司，也在各地直接拿地建設養老地產，部分險企也通過旗下控股房地產公司“運營、投資”商業地產，用於收取租金。

險企2013年年報顯示，有超過20家保險公司合計控制了超過100家非保險類子公司，這些非保險類子公司中最多的並不是銀行、也不是基金公司，而是房地產類公司。粗略統計的資料顯示，截至2013年年底，14家保險公司共控股了49家房地產類公司。

值得一提的是，由於近年來險企對商業地產的持續投資，以及投資性房地產“公允價值”風險的暴露，保監會日前下發的《保險公司資本補充管理辦法》徵求意見稿，對險企投資房地產進行了規範。徵求意見稿規定，保險公司投資性房地產應當按照會計準則要求，採用成本模式計量，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式計量。

保監會同時規定，保險公司投資性房地產的計量模式由歷史成本計量改為公允價值計量時，以及保險公司自用房地產改為以公允價值計量的投資性房地產時，可以通過資本公積補充公司實際資本。這對於投資了大量商業地產的上市保險公司無疑是利好。

辦公樓租金年增20%-25%

近年來，險資購置的商業地產形態中，一大部分就是寫字樓。此前就有多家險企爭搶北京金融街CBD，而在上述近期的兩宗地產投資中，太平人壽50.19億元購置的寫字樓就位於北京CBD的核心區域。

多家房地產市場研究機構表示，我國一線城市核心區域的寫字樓租金一直處於上漲態勢，預計未來上漲還將持續。這成為險資購置寫字樓的一大動力。

經過2013年寫字樓租金全面暴漲，北京已經成為全球辦公成本最高的城市之一。10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平大衛斯、世邦魏理仕等國際代理行紛紛披露的三季度北京甲級寫字樓資料均顯示，由於供應較少，北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲，CBD等區域的業主積極漲租金，過高的租金已迫使部分租戶向望京等新區遷移。

尤其是，中關村商圈甲級寫字樓市場自2007年以來已經連續7年斷供，今年三季度迎來核心區的互聯網金融中心的入市，新增租賃面積5.1萬平方米，截至9月底該項目出租率已達85%以上；同時，中關村商圈的平均租金也環比上漲近2%，為每月每平方米309.4元。

另外，以一線城市中的上海為例。今年1-9月，上海商業地產開發投資額仍保持增長。其中，辦公樓開發投資總額為287.72億元，較去年同期上漲13.1%；商業營業用房開發投資額為264.37億元，較去年同期增加6.3%。此外，直至9月，上海今年社會消費品零售總額達5661億元，比去年同期增長8.4%。

從全國範圍來看，寫字樓穩定的投資年回報率和高增長率也為險資投資寫字樓提供參考。

中商情報網刊發的《2014-2018年中國寫字樓市場投資分析及前景預測報告》指出，近年來辦公樓物業的投資年回報在4%-10%，辦公樓物業帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。

從各行業對寫字樓的投資熱情來看，全國寫字樓開發投資額增長的同時，寫字樓銷售也在大幅度增長。




2013年，我國辦公樓開發投資額4652億元，同比增長38.2%；辦公樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；辦公樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國辦公樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；辦公樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。

值得一提的是，第三季度，北京甲級寫字樓迎來中關村商圈的互聯網金融中心和東二環商圈的朝陽廣場PICC人壽保險大廈兩個項目入市，新增89700平方米供應，這使得北京甲級寫字樓存量達到572萬平方米。

每單位89.56仙 息率4厘

領匯（00823）公布「染藍」後首份半年業績，截至9月底止6個月，可分派總額20.54億元，按年增長10.79%，當中1.28億元為酌情分派，令分派比率由過往的100%增加至107%。每基金單位分派89.56仙，較去年同期增加11.64%。按照9月30日基金單位收市價44.75元計算，年率化後的股息率約4厘。領匯股價昨天收報46.9元，跌0.21%；成交額3.61億元。

證監會已就放寬房託可利用資產總值最多10%資金投資物業發展刊憲，領匯行政總裁王國龍表示，將在未來數周召開特別股東大會，建議股東通過領匯可按修訂後的房託條例投資物業發展，以作長線收租用途。

主席蘇兆明強調，進行物業發展不代表領匯會成為地產發展商，通過放寬投資限制後，便有能力把握其他市場機會，但並不表示即時進行物業發展，領匯要維持收入穩定。

擬買地發展 重建舊商場

房託條例修訂需時，領匯未能趕及競投觀塘裕民坊重建項目，王國龍表示，盡早通過放寬物業發展投資限制，「可以早啲有機會買到好項目，可以自己進行設計，作長遠營運。」選址方面首要考慮香港「大本營」，會視市場機會物色投資項目，亦將考慮項目重建，目前領匯物業大部分已超過30年樓齡。

期內可分派收入為19.26億元，董事會決定增加酌情分派1.28億元，分派總額增至20.54億元，令分派比率由過往的100%增加至107%。

王國龍解釋說，分派比率達107%「唔係派多咗」，由於8月購入黃大仙現崇山商場，需要繳納雙倍印花稅（DSD），並在首年視為支出入賬，令可分派金額有所減少，但董事會考慮到該物業用作長期收租，不認為需要因交易成本而影響派息，故提出酌情分派，以彌補有關稅務開支。

按市場情況續回購單位

領匯在5月出售首批4個商場後，在7月獲套現12.4億元，為抵銷出售物業對每基金單位分派造成的負面影響，故以8.88億元回購1940萬個基金單位，餘下3.39億元留作一般企業資金。王國龍指出，在9月出售第二批5個商場後，要在12月完成交收及套現，屆時將再按市場情況繼續回購基金單位。他說，日後買賣物業仍視乎價錢及時間是否適當再作考慮。

此外，領匯已就收購萬科（02202）旗下深圳龍崗萬科廣場80%權益簽訂意向書，王國龍表示，該項目有待進行盡職審查及定價，估計過程尚需數個月時間。

他認為，內地流行網購對商場零售有很大影響，故經營模式不可參照香港情況。

每呎地價2209元 同區第三低

政府力推屯門住宅地，其中可望提供約735伙的屯門第4區景秀里限量地，由新地（00016）以10.51億元投得，成為集團今年區內第2幅投得的地皮，每方呎樓面地價約2209元，雖然較同區井財街用地5月的批地價高約44%，但仍屬近12年區內的第三低。

業界認為，該用地設計後單位可享理想景觀，市場承接力足夠，相信即使地價較低，日後開售實用呎價仍會高達1萬元，有望成景秀里一帶新高。

地皮位於屯門新墟東北方，地盤面積約11.89萬方呎，上周五吸引11家財團入標，不少屬中小型發展商，不過，地皮最終仍成為大型發展商新地的囊中物。新地透過旗下建良公司，以10.51億元投得地皮，用地每方呎樓面地價約2209元，雖然較井財街用地的1530元和今年2月批出的震寰路用地約2129元高，但相對新地今年2月奪得的良德街地皮每方呎樓面地價約2558元，仍低約13.6%，也是近12年來區內地價第三低。

每呎投資額約6307元

對於成功奪得用地，新地副董事總經理雷霆表示，感到開心，認為該區的交通配套方便，地皮形狀屬方正，容易剪裁。用地設有限量條款，須興建最少735個單位，他相信，項目會發展中小型單位為主，預計連同地價的總投資額約30億元。以此計算，每方呎樓面投資額約6307元。

事實上，新地今年搶地態度在大型發展商中屬於較積極，繼今年2月在官地市場投得屯門良德街用地，3月再投得馬鞍山白石臨海地，以及循4月港鐵（00066）招標奪得日出康城第4期，7月更一口氣連奪兩幅天水圍地皮，連同是次投得的景秀里地皮，5幅官地的地價和日出康城第4期的補地價合共已逾100億元。

一太估開售呎價萬元

雖然是次地價較低，但過往新地投得的區內用地，也不難發展為高價物業，例如2006年投得西鐵屯門站上蓋，每方呎樓面補地價僅約2495元，但集團所興建的瓏門竟成功帶動屯門分層住宅實用呎價衝破1萬元大關。

至於2006年9月在官地市場上投得的青龍頭住宅地，樓面地價約5932元，最終建成區內豪宅瀧珀。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，是次用地雖然毗鄰斜坡和濾水廠，但相信對發展計劃影響不大，反而用地興建住宅後的景觀料開揚，容易塑造為優質的樓盤，估計用地日後的開售呎價動輒逾1萬元。相對用地毗鄰的偉景花園實用呎價約6500元，料地皮發展後售價可輕易成景秀里一帶新高。


新地積極 逾百億吸6住宅地
(經濟)

新地（00016）積極吸納住宅用地，今年已經合共斥資逾100億元，投取了6幅住宅用地，可謂大小通吃，估計合共可以約有5,000伙住宅單位。

根據地政總資料顯示，新地今年投得的6幅住宅用地，「清一色」位於地價相對落後的新界區，除了馬鞍山白石用地之外，其餘5幅分布在屯門、天水圍及將軍澳的用地，均屬中高密度的中小型住宅項目，大部分設有限量條款，即政府已在地契加入限制，確保項目最少的落成量。

全屬地價落後新界區

上述6個住宅項目總可建樓面面積合共達458.79平方呎，預計可以興建5,025伙，當中以天水圍第112區及第115區的規模最大，地皮成交價合共達41.89萬元，總可建樓面面積合共達219.79萬平方呎，最少落成量合共達2,470伙。

天水圍地價1906元呎

天水圍第112區及第115區鄰近濕地公園，原本由房協興建長者屋，但因發展成本過高，最後交還地政總署改為私人住宅用地出售。該兩幅住宅限量地，平均樓面呎價只有約1,906元，亦屬新地今年投得的6幅住宅用地之中，地價成本最低的項目。

除上述項目之外，新地亦積極吸納屯門的住宅用地，包括昨天投得的景秀里用地，以及今年初投得的良德街用地，其中良德街用地規模較小，總可建樓面面積只有約16.73萬平方呎，最少落成量約290伙。

另外，向來有銷路保證的鐵路沿綫項目，亦是新地今年吸納的目標之一，今年4月便投得港鐵（00066）將軍澳日出康城4期項目，首度躋身區內，跟區內大地主長實（00001）分一杯羹，項目補地價約27.1億元，每平方呎補地價約2,059元。

6幅屯門地待售 涉4110單位

繼將軍澳之後，屯門將是未來幾年的住宅用地供應重鎮。

本年度賣地計劃，還有6幅住宅可供出售，總可建樓面面積合共約285萬平方呎，合共涉及約4,110伙單位。

根據地政總署資料顯示，本年度賣地計劃，還有6幅住宅可供出售，但除了兩幅用地之外，其餘均為發展密度較低的住宅用地。

部分地積比增至3.6倍

上述4幅中、低密度的屯門住宅用地，位於屯門東一帶，部分地積比率原本只有1.3倍，但鑑於本港住屋需求緊張，政府已建議將有關地皮的地積比率，增加至3.6倍，同時為增加市場的競投，部分地皮亦獲「一拆二」，以降低投地的入場門檻，吸引更多中小型發展商入標競逐。

其中以屯門第56區掃管笏路，以及屯門掃管笏第56區管翠路，兩幅住宅用地的規模較大，地盤面積均達25萬平方呎，地積比率同為3.6倍，總可建樓面面積分別約100.75萬及93萬平方呎，預計可以興建1,340伙及1,240伙單位，平均單位面積約750平方呎。

至於規模較小的屯門用地，則為第48區青山公路（青山灣段），以及本季新增的第18區業旺路用地，可建樓面面積分別約11.24萬及12.81萬平方呎，預計可以興建約150伙及244伙中小型單位。

市場普遍預期明年下半年美國將加息，屆時本港樓宇按揭利率亦可能跟隨調高，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，部分新盤提供各種延期付款辦法，買家甚至可以在入伙收樓後一段時間才申辦按揭，若遇上加息或樓價波動，將帶來額外風險。而在各主要發展商銷售的新盤中，以信置（00083）旗下樓盤整體買家的按揭比例約56.7%較低。

灣仔囍滙按揭比例少

中原把於2012至2016年間落成並在今年6月或之前開賣的新盤，用截至今年9月的按揭及買賣合約登記進行統計，發現信置旗下11個樓盤共4736伙，僅錄得2687宗按揭登記，比例56.7%，主要是因為灣仔囍滙的按揭比例較低。

而?地旗下10個項目共5803個單位，登記按揭有4235宗，佔整體比例73%，主要原因為元朗尚悅及馬鞍山迎海1期按揭比率較高所致，而集團多個市區單幢盤，按揭比例較低，僅30%至70%。

長實（00001）10個樓盤共5991伙，錄得3604宗按揭登記，比例為60.2%，中原認為是荃灣環宇海灣按揭合約未趕及登記，相信第4季比例會回升。至於新地（00016）及新世界（00017）的新盤按揭比例為73.9%及71.4%。

稱修例言之尚早 適時公布檢控數字

消委會日前針對新盤銷售提出8項改善建議，「一手住宅物業銷售監管局」（銷監局）昨主動回應指出，新例實施年半時間，現時談修訂仍言之尚早，但會仔細研究相關建議。對於被質疑新例實施年半以來無檢控個案，銷監局專員馮建業意有所指表示：「時間會證明我?做?好多工作，會?適當時候公布成功檢控的數字及個案，一切醞釀緊。」

馮建業昨日突然召開記者會，回應消委會日前發表的《一手住宅物業銷售研究報告》。馮建業強調，局方尊重並重視報告內容，消委會所提出的8個建議亦與銷監局的理念一致，但留意到消委會報告內提出的建議，主要重申之前於立法會討論時的意見。關於消委會建議提及的冷靜期長短、「沒收金額」多少等內容，要讓市場有共識並不容易。

搜證難檢控門檻高

消委會提及銷監局成立以來，未聞一宗檢控個案。馮建業坦言，明白社會希望銷監局能盡快公布檢控數字，因為這樣最容易見到局方的執法成果，但案件進入檢控程序，實在不宜張揚。他表示：「案件搜證需時，加上檢控門檻相當高，局方如果不小心謹慎處理，容易弄巧反拙，不單止無法令違規人士繩之於法，相反更會令正義不能得到伸張。」

發展商踩界宣傳增

馮建業重申，局方一旦發現違規個案，調查及搜證會轉交律政司刑事檢控科決定是否起訴。他又指局方過去曾調查的個案不少，但搜證時間長，複雜的個案甚至動輒要一年以上，簡單的亦要數個月。對於被市場質疑為「無牙老虎」，馮氏無奈表示：「我?都希望可以盡快公布第一宗檢控個案，因為背後真係做好多?，唔係因為要『零』的突破。」

馮建業舉例，局方接獲投訴時，首先投訴人要願意陳述，有時投訴人會失去聯絡，有時投訴人在陳述內容又會漏資料，投訴人在述說投訴對象亦經常不清晰，只記得A君，卻忘記B君、C君、D君，一來一回花費時間。他補充，目前銷監局接獲的投訴或主動調查，均以樓書問題、廣告、失實陳述、虛假資料等相關。

問及發展商最新的賣樓違規個案，馮建業表示，新例實施至今一年半時間，發展商開始時樓書的技術上錯誤較多，但經過長時間磨合已有改善，最近個別發展商轉在銷售安排、廣告、宣傳上「發揮創意」，踩界個案增加，惟檢控工作相對複雜。

定期進行公眾教育

他表示，銷監局的工作除執法外，另一項工作是要進行公眾教育，故早前曾經針對一些不良的賣樓手法，透過傳媒向公眾傳達，市場不應將兩項工作混為一談。局方亦並非將勸喻、提醒公眾等做法等同檢控調查，強調執法、公眾教育兩者並行。

事實上，局方今年至11月10日，已檢視630份樓書（包括曾修訂）、1,400份價單、800份銷售安排、4,700份印刷廣告、1,900份成交紀錄冊、5,000個賣方網站、1,600個售樓處及示範單位。馮指，正構思聯合消委會、地監局等推出小冊子，或舉行講座，講解樓書及條例內容等。

地建會稱銷售依足法例

消委會日前發表《一手住宅物業銷售研究報告》，除銷監局高調回應外，同為與事者的地產建設商會（地建會），日前亦高調反擊，表示對於報告中對法例提出的批評感到意外。地建會指消委會由始至終均有參與制訂條例草案的過程，就今次的研究亦似乎未有徵詢其他與事者的意見。

地產建設商會執委會主席梁志堅日前回應，不同意消委會的報告，反駁稱發展商銷售新盤的部署是依足法例，且因為要視乎市場吸納程度，不能一次過推售全部單位。他又指每次加推相隔的時間不長。

代理促銷是否高壓難判斷

對於地產代理被指墊資問題嚴重，並對買家造成高壓式賣樓文化。多間地產代理公司表示內部已嚴禁有關做法。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑日前表示，代理代客墊支屬嚴重違法行為，相信物業代理不會以身試法，中原內部亦嚴禁有關做法。美聯住宅部行政總裁布少明認為，促銷、介紹樓盤會否對準買家造成「壓力」，將視乎客戶的接受程度，難有明確界線。

今年本港住宅賣樓收入已逾210億元的長實集團，開始為明年推盤大計作準備。集團於紅磡紅鸞道住宅項目正式命名為「維港．星岸」，長實地產投資董事郭子威昨表示，項目正待批出預售樓花同意書，料最快於明年首季推出，主打3房戶及4房戶，最細單位實用面積近千呎，並提供9幢3層高洋房，為紅磡首個洋房項目。

最細1000呎涉312伙


郭子威表示，維港．星岸目標是明年第一季批出及推售，項目312伙共4座分層住宅大廈，每幢26層高，兩梯三伙設計，主打3房至4房大單位。最細單位近1,000方呎，另有9幢洋房，大部分單位享維港海景，預計2016年6月入伙。項目主要參考九龍站海景單位，根據地產代理數據顯示，現時九龍站此類單位二手實用呎價約3萬元至4萬元。


他續稱，近年推出新盤以細單位為主，此批新盤相繼入伙後，未來對大單位亦會有需求，加上「滬港通」通車，港人無上限兌換人民幣，反映中央支持香港經濟，即使明年香港有可能加息，預計加幅最多1厘，息口並非影響樓價的關鍵因素，只要本港未來經濟有支持，樓市仍樂觀，亦看好大單位樓價走勢。


香港仔深灣9號加價


發展商看好豪宅前景下，嘉華國際亦把香港仔深灣道9號其中9號及10號兩間屋齊齊加價。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨指出，香港仔深灣9號尚餘頂層4個複式戶、8個洋房單位。集團於前晚及昨日上載新價單，把該盤9號及10號屋提價，其中9號屋大幅提價17%至最新訂價為2.48億元，實用面積3,238方呎，最新呎價7.66萬元，若落實沽出，將創區內豪宅新高。10號屋亦加價5.8%至2億元，實用面積2,634方呎，呎價75,930元，但未公布銷售安排。


他又稱，集團於將軍澳項目料於明年初推出，提供約370伙，包括1房至4房單位，明年亦計劃推售元朗朗屏站項目，正準備申請預售樓花同意書。


此外，會德豐地產於將軍澳THE PARKSIDE首批連加推188伙於明日截票，消息指至昨晚累收約1,800票，超額登記8.5倍。新地於將軍澳天晉IIIB昨日下午1時開售12伙，其中4伙只供內地客選購，並有12%稅務回贈。消息指全日售出5伙，當中4伙供內地客購買單位共售出3伙，來自3個內地客。