商務中心如雨後春筍，今年大瀚環球商務中心新增5據點、德事商務中心增租台北101大樓半個樓層，雷格斯集團則力求綜效，將深入更多城市增設據點。

併購擴大規模
大瀚環球商務中心2014年加速擴點，以併購方式新增信義中心、敦北中心、松仁中心、內湖中心、敦南中心5個據點。現在營運的信義區信義中心、松仁中心和松山區敦北中心外商比率達70~80％，內湖中心佔50~60％。

大瀚環球商務中心董事長蔡明璋說，看好兩岸政策開放以及政府投資法令鬆綁，陸資、外商來台設點的需求續增，透過併購現有商務中心擴大營運規模，國外採策略聯盟、併購，希望2016年能跨足中國、美國。蔡明璋透露，最大成本來自房租，光房租佔營業據點年營收30~50％，未來持續增營運據點以減少成本。

雷格斯商務中心在103個國家、750個城市設有超過2000個據點，雷格斯商務中心台灣區總經理許?豪說，在各大城市多有據點，已形成網絡，客戶除外商公司，很多是想發展國際化生意客戶，談生意時為表示在當地有市場，常向公司一次就承租3、4個城市。

出租率達8成
「商務中心不斷增加，代表新公司對台灣有興趣。」仲量聯行總經理趙正義抱持樂觀，他表示商務中心出租率多有7、8成，租方不乏外商，顯見這幾年台灣商業行為活絡，若日後政策對外資更開放，商務中心市場會更大。

今年房地產買氣蕭條，也讓不少建商為了創造現金流，分散風險投資旅館、商場及其他業外項目，對於房地產後市，大部分建商雖認為短時間會有波動，但長線大台北地區，因土地愈來愈少，仍是「需求大於供給」的狀況，只是目前選舉前夕，建商多低調，不願明顯評論房市。

力麒建設董事長郭淑珍指出，雖然有業者提出明年房地產賣壓大，房價可能有下修危機，不過，目前以台北市來說，需求量仍是大於供給量，尤其都更程序太久，新屋根本難有大量釋出。她也說，台北市必須靠都更做城市的提升，可惜目前行政效率緩慢，公權力又沒辦法介入，造成都更根本難執行。 她就說，力麒的松江案從1997年整合至今，原本今年有機會審議通過，卻還是得延到明年才有機會推出。

對於明年景氣，她坦言，已經有在投資其他業外項目，增加現金流，只是以購地計劃來說，大台北地區還是會出手買地，像是溫仔圳重重劃區已經陸續買了300多坪，而北市的土地，不管地點哪都會評估購地，中南部則審慎評估。 全國不動產總經理石吉平分析，目前中南部房價不僅沒有反轉向下，還有續漲的情形，未來若房地合一上路，屋主出售成本增加，勢必會反映在售價上，因此房價要下跌並不容易。

房市交易吹冷風，不僅成交量下滑，價格也開始出現下跌的跡象，房產專家Sway表示，台北地區已有10%的建商開始以廣告價來賣，建議中古屋的賣家要有降價的準備。而好房網調研中心執行長倪子仁也認為，「低價、讓利」已成了今年賣屋的必備心態，建商的想法應該也要跟著房市氣氛來調整。

房產專家Sway於爽報專欄中表示，在房地合一的相關稅制出現以前，買盤應該都不會太好，因為自住客希望買到買便宜貨，投資客也擔心被套牢，目前大台北已有一成左右的建商選擇以低一點「廣告價」來吸引買氣，Sway建議中古屋的賣家，如果預售屋的價格比自己的開價來的低，不如就選擇降價求售。

另外，因為928檔期延遲推案的緣故，選舉後的推案量可能會再增加2300億，如何在量大之下吸引買氣，好房網調研中心執行長倪子仁表示，低單價、低總價的產品是目前房市的交易主流，建商賣房的觀念應該也要跟著轉變，價格不但要低，還要願意讓利。如果持續以去年的思維來賣今年的房子，建商和代銷業者恐怕會踢到鐵板。

明、後兩年全國公教人員房貸專案、「築巢優利貸」，本周四（20日）上午將在行政院人事行政總處開標。兩年前，國泰人壽成功搶標，讓銀行業痛失生意。這次公、民營行庫捲土重來，想搶回放款機會，料將有番激烈競爭。

自民國95年開辦的公教員工房貸、築巢優利貸，由於採取較市場低的貸款策略，深受公教人員歡迎。過去每次招標，都是公股行庫囊中物，兩年前首度由壽險業得標，跌破外界眼鏡。

當時未得標的銀行，還以國泰人壽的得標利率、1.75%太低為由，向中央銀行與金管會「告狀」；但當時行政院就表明，不會對公教人員這個房貸專案「訂利率下限」。

104年至105年「築巢優利貸」，將在本周四上午開標。根據行政院人事行政總處公告的「築巢優利貸」說明書，明、後兩年築巢優利貸貸款利率，也是「只有貸款利率上限、沒有設下限」；據規定，築巢優利貸首購及非首購利率，都不得超過年息1.85%，貸款利率由貸款人自行負擔，人事行政總處不予補貼。

築巢優利貸放款期限最長可達30年、緩繳本金寬限期最長5年，且借款人可隨時提前清償全部或部分借款，不得收取違約金，這些條件，對借款人都相當優惠。

築巢優利率專案過去在公股銀行承做時，曾創下3年放款2100億元的大量；但因為房市大多頭告一段落，近兩年公教人員房貸放款較難超越先前規模。

搶食高齡化橘色商機，科技、傳產業爭相卡位，營建業部分在本業優勢下，積極朝下游跨入，PK鴻海、台塑、聲寶等大企業，興富發全案總銷上看80億元的銀髮退休宅，確定落腳金山，遠雄苗栗健康生活園區預計明年動工、2017年完工。

據國發會估計，2025年台灣65歲以上高齡人口達20%，正式邁入超高齡社會。這股銀髮商機讓台灣大企業爭相搶食，其中台塑集團旗下在林口推出長庚養生文化村，占地34公頃，是國內最大養生村，約可容納約4,000戶入住，不僅有豐富休閒活動，並有銀髮學園。

除了台塑養生村搶先登場外，鴻海集團旗下永齡健康基金會與文創品牌The One，也在The One南園人文休閒客棧打造永齡養生假期，今年3月試營運，並有機會在台灣陽明山、中國貴州建設養生村；聲寶土城廠近4,000坪土地，也將改建為三棟地上25層樓的住宅大樓，其中一棟為銀髮住宅、約200戶，每戶25至50坪，以租代售，2015年下半年動工，2017年完工。

面對科技、傳產業等大企業來勢洶洶，營建業者除了潤泰、遠雄外，近期最受矚目的，就是年推案量高達約500億元的興富發，銀髮退休宅確定落腳新北市金山，全案總銷上看80億元，預計明年初分兩期推出。

大台北稀有水岸土地標售，新北市日前公告標售二重疏洪道重劃區約7316.77坪土地，總底價高達76.3億元，每坪標售底價平均約93.7萬元，預計12月1日開標。業者指出，該重劃區是新北市房市閃耀五星之一，訴求水岸休憩新環境，預料將成為新北市新的房市熱區。

根據土地標售公告資料，預計標售的二重疏洪道土地位處三重區，計有58筆，包括8筆商業地，建蔽率60%、容積率320%，每坪底價123.97~141.81萬元；50筆住宅地（包括6筆畸零地），建蔽率50%、容積率240%，其餘住宅地每坪底價81~109.42萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市土地難以取得，北市外圍第一圈的土地也相當珍貴，加上近年重劃區都是房市的票房指標，此次二重疏洪道重劃區一口氣釋出約7千坪的土地，可望吸引周邊土地整合者或開發商的目光，尤其部分上市櫃的開發商需要建立一些土地庫存，標售狀況應可維持一定熱度。

自從朱立倫上任新北市後，為促進新北市土地策略有效發展，推出「閃耀五星、四年有成」的土地開發專案計畫，選定台北港特定區、三重二重疏洪道市地重劃區、中和秀朗橋北側地區、土城暫緩發展區市地重劃區及新莊北側知識產業園等五大區域，合計面積達285.8公頃（約86萬4545坪）。

其中二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區面積達71.08公頃（約21萬5017坪），推估釋出可建築土地面積37.59公頃（11萬3710坪），創造可居住戶數約5300戶，全案已經於今年6月完工，11月完成土地點交作業。


工商時報
二重疏洪道55筆土地 12?1標售

新北市政府將於今年12月1日標售二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區55筆土地，土地面積達7,317坪，總底價更高達76.3億元，平均每坪底價為93.7萬元，商業區底價最高為每坪141.8萬元。房仲業者表示，由於標售底價具吸引力，可望吸引開發商目光，預料二重疏洪道兩側重劃區將成為新的房市熱區。

二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區，是新北市土地開發閃耀五星及淡水河曼哈頓計畫之一，已於2014年6月完工，11月完成土地點交作業。

該重劃區鄰近捷運機場線、捷運新莊線及台64線八里新店東西向快速道路、環河快速道路，形成「二捷二快」之便捷交通路網，位於台北市中心商業區及新莊副都心之中樞地帶，擁有銜接新北、北市門戶之重要機能。

本次標售55筆抵費地中，平均底價為每坪93.7萬元，有47筆屬住宅區土地，建蔽率為50％、容積率為240％，另外8筆則位於商業區，建蔽率及容積率則分別為60％及320％，單價最高的土地位於商業區內，總價為3.7億元，單價為每坪141.8萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市土地難以取得，加上近年重劃區都是房市的票房指標，此次二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區一口氣釋出逾7,000坪的土地，由於標售底價具吸引力，可望吸引周邊土地的整合者或開發商的目光，尤其部分上市櫃的開發商需要建立一些土地庫存，標售狀況應可望維持一定熱度。

新一波實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，高總價交易依然只有零星個案表現，價格也漲跌互見，北市億級住宅成交13件，佔北市住宅成交僅1.9%。

今年房市度寒冬，不僅買氣低迷，高總價產品交易乏善可陳外，連建商購地動作也大幅放緩，根據實價登錄揭露資料統計，1-9月全國住宅及商業區「億級都市土地」交易金額僅1617.4億，較去年同期的3027.1億，大幅減少46.6%，其中，觀察交易金額最高的六大都會區，「高雄」交易金額減少幅度更高達57.3%，為六都中，減幅最大。

黃舒衛表示，億級的都市住宅區及商業區土地，具有高推案價值，但因總金額高，購買者多為財力雄厚的建商與大戶，若可分析交易情形，將可觀察建商與大戶的布局狀態，是很好的一個房市觀察指標。今年全國億級都市住宅區及商業區土地交易，雖仍以六大都會區最熱，但是交易金額普遍都較同期大幅減少逾5成，顯見今年買氣無法提振，庫存去化成為最大課題。

針對「高雄」交易金額減幅最大，黃舒衛表示，高雄前2年市場最熱，建商購地、推案金額屢創新高，甚至吸引北部、中部建商插旗，但今年房市政策利空不斷，近期買氣盤整，目前高雄房市已面臨壓力點，建商購地推案動作相對較其他縣市更顯保守。
今年房市低迷，去年建商積極在都會區購地推案的熱區，今年是否依舊？統計實價揭露資料發現，去年全國六大都會區中億級住宅及商業都市土地交易最火熱行政區，今年交易金額全部驟減，除台南安平外，其餘熱區年減幅更介於65%~95%之間，縮減幅度更為驚人，包含「淡水」、「中壢」、「南屯」、「鼓山」等區域，交易金額都較去年同期大幅減少百億以上，尤其，「淡水」及「鼓山」更劇減逾200億。

黃舒衛表示，今年以來政府管控房市力道加大，除了年初加強高總價產品交易的查課稅，6月底央行理監事會後，更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍，並且調整雙北及其他縣市豪宅認定標準，公股行庫更對房市過熱區域開始自律嚴控房貸，造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急遽萎縮。目前房價高檔，政府為了避免房市過熱影響整體經濟發展，因此持續祭出多項管制手段，去年建商積極購地推案的熱區，今年因市況轉冷，建案去化速度緩慢，導致建商再進場購地情形，明顯不如去年。

針對近期市況的低迷，黃舒衛建議，有意購屋者應該避開新案供給量大之區域，盡量以精華區、捷運建設沿線等區域作為挑選，未來資產保值與增值性才會比較高。對於屋主，由於房市交易量大幅萎縮，加上政府有意推行房地合一稅的立法，新法上路前市場賣壓一定會逐步加重，建議屋主在市場全面出現「價格破壞」的逃命手段銷售前，應盡早調整售價，增加售出的機會。

台北市地政局今天(十七號)分析，北市9月份實價登錄交易，地政局表示，9月份台北市的實價登錄筆數，比前一個增加5.57%，交易主力還是以大樓、屋齡5-30年間的中古屋為主流，至於交易總價多以兩千萬元以下的案件居多，單價則以每坪40-60萬間比較多。

台北市地政局分析，北市九月份實價登錄交易，九月份實價登錄筆數達2,940筆，比前一個月增加155件，增加幅度約5.57%，揭露筆數2,605筆，揭露率約88.6%。

如果進一步分析交易移轉面積、屋齡、交易總價及單價，交易移轉面積還是以40坪以下、中小坪數為主，佔68.5%，比前一個月增加2.7%；80坪以上大坪數案件佔8.1%，比前一個月也增加1.2%。至於屋齡，9月交易比重以5-30年間中古屋居多，佔44.7%，其次為30年以上老舊建物佔34.3%。至於大家關心的交易價格，總價在500-2,000萬元案件仍是9月市場交易主流，佔54.5%，較前月增加0.9%。至於交易單價還是以每坪40-60萬元案件居多，佔38.6%，不過比前一個月減少5.5%。

地政局進一步大樓、公寓及套房等買賣交易案件分布，9月份大樓交易移轉面積多集中在20-50坪間（佔50.9%），屋齡為30年以內（佔81.7%），並以交易總價區間在1,000-2,500萬元（佔42%），交易單價區間在40-70萬元（佔55.3%）的標的為市場交易主力；公寓部分，面積主要介於20-40坪間（佔77.6%），屋齡31年以上（佔81.4%），並以交易總價區間在1,000-2,000萬元（佔59.3%），交易單價區間在30-60萬元（佔66.2%）的標的為市場交易主力；至套房部分，面積多介於10-20坪間（佔67.2%）為市場交易主力，屋齡介於5-30年間（佔67.7%），總價則集中於500-1,500萬元（佔75.7%），而交易單價則較為分散，其中以40-60萬元之標的比重較高，佔38.6%。

市中心蛋黃區房價太貴，購屋族根本買不起，於是蛋白區的重劃區是新選擇，房仲業調查，台北市高CP值的區域就是文山、萬華、北投；新北市則是淡水、三峽、汐止。
專家分析：「因為這些區域比起市中心房價至少低2成以上。」

一整片綠草空地，搭配正在興建的大樓重劃區越來越多，就是因為蛋黃區的高房價，讓小老百姓吃不消，蛋白區域如果補足「生活機能」，房價也有機會落後補漲。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「知名的連鎖量販店進駐以後，相對來講對觀望的買方來說，他覺得生活機能比較有支撐，所以願意進場的比例會增加，房價通常可以推升一成左右。」

所以大型量販賣場進駐，用消費拉進人潮，成了蛋白區的房價支撐關鍵。根據調查，台北市的高CP值區域，文山區名列第一名，這裡均價一坪49.1萬、北投區53.8萬、萬華區54萬，都比台北市均價64萬低很多。至於新北市則以三峽為首，一坪23.7萬元最便宜，淡水24萬，另外汐止30.7萬，其實相較新北市均價33萬來說更便宜。

房產集團研究發展中心經理黃舒衛：「工業區甚至是保護區變更的，一般來講，街廓條件還有建築條件、通常比較新，離台北市市中心通常有半小時的車程，但是我們看到房價通常打6-8折。」

高CP值區域大多交通條件比較弱勢，用生活氛圍找房子，衡量飲食、教育，還有交通等條件，其實只是參考指標，事實上價格要親民，也等於是用時間來換房價接受度就見仁見智了。

今年建案買氣鈍化，不過卻有建案突破市場低迷氛圍，開出紅盤，力麒建設今年下半年在台北市推出3案，總銷達100億元，其中位於萬華區莒光路、西園路的「力麒御品」，因屬區域難得釋出的新案，且距離捷運龍山寺站、植物園不遠，10月開案至今已經銷售4成。

目前預售屋以自住客為主，建案競爭也趨向白熱化，其中地點環境不錯、規劃細緻與品牌建商推出的建案，自然能創造出佳績。力麒建設董事長郭淑珍表示，雖然現在市場狀況不好，不過公司推出的「力麒御品」10月開賣已經銷售4成，還有公司的粉絲一次買了4戶打算跟好朋友未來一起住。 「力麒御品」位於萬華區莒光路，距離中正區植物園約1.1公里，附近有捷運站龍山寺、萬華車站，未來萬大路、西藏路還有捷運萬大線，該案總戶數56戶，規劃62~68坪，每坪開價85~90萬元，代銷人員說，由於地點鄰近中正區，因此有不少買方是來自中正區的自住客。

能在房市冷清之際衝出紅盤，郭淑珍指出，主要是掌握買方需求，提升建案品質。除此之外，「力麒御品」光是接待中心，就在郭淑珍堅持之下，將私人藝術品引入案場內，包含價值逼近千萬元的比利時藝術家威姆德爾瓦作品《水泥車》，華麗逼人，還有抽象、表現主義畫風的丁雄泉《三美圖》，創造購屋客看屋如觀賞藝術品的氛圍。

捷運松山線讓沿線各站周邊上半年房價較去年上漲2~18％不等，反應通車的預期上漲效應。根據好房網調查，目前仍在施工中、也預定年底完工的土城線延伸至頂埔站工程，雖然還沒通車，但頂埔站週邊住宅成交均價，一年來已經上漲19％。

而興建中的環狀線第一階段路線，因捷運工程的持續推進，也帶動沿線14個車站周邊的住宅房價穩定成長，一年來房價上漲幅度約在6％至17％不等，未受到政策打房的影響，顯見即將完工的交通建設利多，成為該區域房價的有力支撐。

預期通車利多 頂埔站周邊年漲近2成

好房網調查，捷運土城線是高運量捷運路線，而從永寧站接續延伸2公里到頂埔站，對新北市通勤族、土城區居民，及頂埔科技園區的員工交通是一大利多，也帶動週邊房屋的交易熱度。

好房網總編輯吳光中分析，頂埔站雖然並非全新通車的捷運線，僅一站開通，未來將連接北大特區的三鶯線，並串聯機場捷運成為大三環捷運路網後，頂埔站將位居交通樞紐位置，勢必將繼續帶動當地房價走勢，目前頂埔站週邊住宅房價仍屬合理水位，有自住需求的購屋民眾可多比較參考。

環狀線第一階段 沿線房價穩定成長6％至17％

而備受各界矚目的環狀線第一階段工程，東自新店大坪林站，西至新莊新北產業園區站，全長15.4公里路段，從民國99年陸續動工以來，工程進度已超過6成，沿線已可以看到站體及路線的施工情形，也帶動狀線沿線房價上漲。

根據好房網調查，漲幅最高的是與捷運板南線共站的新埔民生站，受惠於鄰近新板特區及生活機能成熟，一年來房價漲幅達17.5％，成交均價來到每坪64.5萬元；

其次是中和區景平路與中山路二段路口的中和站周邊，一年來房價漲幅也高達15.7％，住宅平均成交單價約45.3萬元。值得注意的是，中和站未來將與萬大樹林線共站，車站主體工程已於10月正式動工，對比目前相對便宜的房價，值得自住購屋族群多加關注。

吳光中總編輯指出，環狀線第一階段路線串聯新北市新店、中永和、板橋、新莊等蛋黃區，動工初期房價已反應了一波，而沿線的秀朗橋站、橋和站、中原站、幸福站及新北產業園區站，截至103年9月的成交均價都還在3字頭，其中秀朗橋站及新北產業園區站更因為具有雙捷運交會優勢，據未來發展可期。

根據最新一份針對全台100所大學城租金投報率調查，雲科大以8.63%勇奪全台最高投報王，其次是屏科大8.08%，台北市各大學附近的投報率反而「吊車尾」。
《富比士地產王》月刊以全台100所大專院校為目標，調查出台灣百所大學城周邊出租套房今年最新的租售行情，並統計出租金投報率。

北冷南熱 精華地段差
調查發現，在房價不斷飆高下，部份大學周邊的租金投報率已經低於2%，其中又以位處雙北市精華地段大學的租金投報率表現最差；不過，房價基期相對較低的中、南、東部大專院校，租金投報率在4.5%以上，仍有不錯的投資效益。

前三名分別為雲林縣的雲林科技大學（8.63%）、屏東縣屏東科技大學（8.08%），以及彰化縣大葉大學（7.96%）；另有包括台南市永康區台南應用科技大學（7.61%）、花蓮市慈濟大學（7.25%）租金投報率超過7%；投報率「吊車尾」的大學多在台北市，包括台北教育大學（1.32%）、台北市立大學（1.46%）、台北科技大學（1.68%）、台北商業大學（1.80%）。

調查分析，房價是影響租金收益的關鍵因素，北部大學城的租金投報率表現普遍不佳，但出了台北，幾乎沒有一所大學城的租金投報率低於2%，且即便是北部的大學城，位處市區與郊區的收益就有相當大的落差，租金投報率差異高達近2%。顯示錢進大學城投資學生套房，只要慎選區段，仍能擁有優於定存的收益。

新北市租金投報率前三名的大學城為真理大學、明志科技大學與東南科技大學，3所學校分別位於淡水、泰山與深坑地區，皆非新北市核心區，租金投報率可達3.8%以上。

桃竹地區租金投報率前三名的大學城，分別是新竹縣新豐鄉的明新科技大學、新竹市香山區的元培科大與玄奘大學生活圈，以及桃園縣蘆竹市的開南大學，租金投報率各為5.7%、4.8%與4.7%；反倒是擁有較高知名度的大學，例如桃園的中原大學與中央大學、新竹的清大與交大，租金投報率甚至都低於整體區域平均值。

台中前三名大學都有6%以上的租金報酬率，分別是國立勤益科技大學的6.95%、國立台灣體育運動大學台中校區6.65%、國立台中教育大學6.30%；台南以永康區的台南應用科技大學7.61%最高，永康區崑山科技大學及台南大學分別為6.56%與6.30%次之。

高雄以三民區的國立高雄應用大學與高醫大商圈6.48%最高，楠梓區高雄大學與高雄海洋科技大學商圈6.21%居次。

不受年底選戰影響，建商預見商機，仍然進場搶市，7期建商跨區推低總價小宅，搶攻年輕首購族，順天建設在北屯區推出「順天硯山行」，以當地學區取勝，惠宇建設前進新光特區推出「惠宇新觀」、林鼎建設「日。光寓」，吸引年輕上班族和換屋族，買氣增加吸引力。

順天建設總經理林丙申表示，順天在新市政中心的「夏朵」剛獲台中市都市空間設計大獎，現在延續11期「順天敦凰」7期規格，再推出「順天硯山行」，主打「都市裡的新桃花源」的概念，附近有洲際棒球場園區、小巨蛋體育館預定106年完工，增值性高。

高雄減57％ 跌幅最大

房子賣不好，土地交易連帶萎縮，億元市區土地交易量幾近腰斬！統計實價登錄資料，今年1~9月全國住宅及商業區「億級都市土地」交易金額僅1617.4億元，較去年同期的3027.1億元，大幅減少46.6％。業者透露，房屋新供給買氣無法提振，建商購地意願也下滑，房地產後市趨於保守。

都會區的住宅用地、商業用地因地點精華、具開發價值，且周邊機能成熟，新推建案的房價均有一定水準。不過今年全國億元都市住宅區及商業區土地交易，若以六大都會區來看，1~9月億元土地交易金額達2640.2億元，佔了全國交易金額86.6％，但各縣市交易金額卻普遍較去年同期大幅減少約5成。

「不動產有景氣循環，買方多預期現在是持平或是下修趨勢。」高力國際董事李日寶分析，購地的熱絡程度和房市有很大連動性，現在房屋預售狀況不好、去化速度變慢，導致開發商購地態度轉趨保守。

建商出手改保守
李日寶解釋，景氣好時，建商購地不怕買貴，只怕買不到、少賺一筆，但現在政策調控房市、銀行放款也相當嚴謹，沒什麼人願意高價買地，建商改採保守經營。

高雄鼓山跌95％
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，政府管控房市造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急速萎縮，去年建商積極購地推案的熱區，今年因市況轉冷、建案去化速度緩慢，導致進場購地情形明顯不如去年。高雄市今年1~9月交易金額減少幅度更高達57.3％，是六都中減幅最大。

統計六都2013、2014年億元住、商用地交易金額，高雄市去年1~9月高達493億元，今年同期僅210.5億元，其中鼓山區去年前9月交易金額212億元，今年前9月只剩11.4億元，大跌95％。

「半年都沒生意」
黃舒衛表示，高雄市前2年市場最熱，建商購地、推案金額都屢創新高，甚至吸引北部、中部的建商插旗，但是今年買氣盤整，建商購地、推案相對較其他縣市更加轉趨保守。

「（土地）這半年都沒什麼生意。」高雄市不動產
開發公會理事長張永義表示，因為政府打壓，高雄投資客、開發商購地都停手了，今年相當冷清，地主雖然有拿出來賣，但都沒什麼人要買，在市區、高雄大學附近這現象蠻明顯的，「要看好後市才買地，現在不是好時機。」

近來台南市的房地產推案量增，房市交易熱度也表現不錯，台電台南區營業處表示，該轄區現在的一般家庭用戶數，就比去年同期增加一萬六千戶，因用戶數成長，各月份的表燈用電大多呈正成長。
　
根據台電台南區處統計，該轄區十月的售電量，一般家庭用戶的售電量為三億九千六百餘萬度，工廠電力用電的售電量為十五億五千五百餘萬度，合計售電量十九億五千一百萬度，較去年同期成長約百分之八。
　
台電台南區處表示，今年除了三月及七月外，家庭表燈售電的部分都呈正成長，最主要是因為戶數有成長，去年十月該轄區一般用戶數為九十三萬二千餘戶，目前則有九十四萬八千餘戶，增加了一萬六千戶。
　
至於申請電力用電的工廠，去年台南區處內的用戶數有二萬一千九百零九戶，目前為二萬一千九百六十八戶，戶數量只有微幅增加，不過今年以來從一到十月，每個月的電力用電都正成長，平均成長百分之七，顯示企業工廠接單穩定，生產線都有正常在運作。

當CBD的寫字樓項日趨飽和，地產商和企業開始將目光轉向非核心商圈。昨日，金融街控股公司公佈，旗下作為新首鋼規劃區啟動的首個商務地產專案——金融街長安中心項目正式亮相，預計明年年初入市。

　　來自DTZ戴德梁行的報告顯示，2014年第三季度，CBD商圈寫字樓平均租金環比上漲2.25%，達到每月每平方米393.3元，與去年同期相比漲幅為3.18%。而中關村商圈甲級寫字樓市場由於自2007年以來連續7年斷供，平均租金環比上漲1.96%，至每月每平方米309.38元。“核心商圈寫字樓供應的減少，讓許多企業開始考慮向外轉移。”戴德梁行分析師指出，位於西長安街的京西片區，隨著首鋼涉鋼產業搬遷逐步推進完成，將騰出7.98平方公里的土地， 這也是北京市區唯一可供較大規模區域開發的土地。

　　根據北京市土地整理儲備中心網站公告，金融街控股、萬達、住總、中海、遠洋地產等知名開發商陸續進入，圍繞西長安街拿地造樓。業內統計，這些房企在京西片區的總投資額超過1000億元。

綠地集團（下稱“綠地”）近幾年投資熱情一直不減，一直希望可以整體轉型升級。

“未來5年，綠地將繼續保持全球經營戰略，多元化發展，全面提升自己跨國經營水準，到2020年企業跨國指數達到25%以上。”昨天，綠地相關負責人接受《第一財經日報》記者採訪時表示。

公開資料顯示，目前綠地地產專案在建面積約7500萬平方米，總投資約600億美元。值得注意的是，綠地海外專案總投資超過200億美元。

綠地總裁張玉良表示，綠地今年海外業務銷售收入將達200億，明年再翻倍。

綠地的“出海”戰略佈局已經開始逐漸發力。2013年，綠地啟建濟州島綠地韓國健康旅遊城，並進駐澳洲悉尼、墨爾本等城市。記者梳理發現，當年綠地相繼在美國洛杉磯中心區大都會專案、紐約布魯克林大西洋廣場專案進行投資，也是當時投資大專案的開端。

而在今年，綠地在倫敦、多倫多、馬來西亞柔佛巴魯等地開始新專案，並讓“洛杉磯綠地中心”開工。記者瞭解到，綠地的客源還是以當地為主。知情人士告訴記者，綠地英國專案客源分佈以英國人為主，其中華人客戶占比15%左右。

“我們希望可以滲透並紮根國際市場，提高自己的多元化能力。”張玉良表示。

綠地目前運作模式是由當地團隊實施區域市場開拓，多專案聯動開發，希望可以利用規模優勢進行競爭，綠地海外負責人告訴記者。

“海外投資一直是內資房企追逐熱點，匯率差和人民幣升值對於投資海外市場還是有一定的好處。”香港惠理投資研究中心研究員樂威告訴本報記者，“預測會有更多的房企加強海外佈局。”

知情人士告訴記者，綠地海外融資額約20億美元，綠地並準備發行30億美元中期票據以加強海外資金配置能力。


記者注意到，中信建投研報2014年房企境外融資成本中顯示，綠地成本為年利率4.38%。

“這個融資成本相對降低，主要還是綠地的綜合集團優勢。”樂威告訴記者，“但是海外錯綜複雜的市場，可能需要更多的經驗積累，目前盈利能力還是有待考察。”

“除房地產主業之外，綠地集團還在計畫實施海外非房地產業務的投資發展，特別是順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等‘大消費’相關的領域。綠地計畫未來5年強化全球經營，多元發展，在若干領域培育一批‘綠地系’企業。”張玉良透露。

對於學區房的問題，目前來看學區房問題不可避免，隨著優質教育資源越來越多，學區房可能越來越多，也可能回歸，下一步我們將細化就近入學標準，不把入學和經濟掛鉤，不簡單地以有房子為標準。

北京市明年將進一步控制特長生招生比例，將不超過6%，控制特長生和入學掛鉤的“高利害”關聯。

今天上午，市人大教科文衛體辦前往史家小學一年級部、北師大實驗二龍路中學等，對中小學招生考試改革情況進行視察。

特長生 招生比例和學校均減

市教委介紹，截至目前，2014年義務教育階段入學、中招、高招工作已完成。本市今年首次實行嚴格的計畫管理，要求各區縣加強入學需求前瞻預測，按照學齡人口數量、小學畢業生數量和中小學校辦學規模等制定小學、初中招生計畫報市教委備案，並公佈學校的服務片區，各學校未經批准不得擅自調整招生計畫。

同時，進一步規範特長生入學工作，除市教委批准的可招收體育、藝術和科技特長生的學校原則上面向本區縣招收特長生以外，其他學校一律不得以特長生的名義招收學生。招生學校要向社會公佈特長生招生計畫，今後將逐步減少特長生招生學校和招生比例。

同時首次統一使用小學和初中入學服務系統，將每一個學生入學途徑和方式全程記錄，並選取20所熱點小學、31所熱點初中共51所熱點學校進行重點監控，形成熱力圖。

市教委表示，本市特長生比例仍然堅持總體測算，明年將進一步控制特長生比例，控制特長生和入學掛鉤的“高利害”的關聯。對符合特長生的專案和學校加強公示，2015年的特長生招生比例在2014年基礎上不再擴大。

就近入學 九成孩子上身邊校

各區縣全面擴大優質校服務片區，提高電腦派位入學比例，保障符合條件的適齡兒童免試就近入學。全市小學階段就近入學比例為93.7%，初中階段就近入學比例為93.7%，高中階段就近入學比例為76.82%，都較去年有所提高。

共建生 其他入學方式降至1.29%

為了破解擇校難題，本市今年大力推進“九年一貫對口直升”改革。例如東城區實現12所中學對口直升，其中，新景小學、崇文小學、花市小學對口廣渠門中學，花市小學為新增，其今年報名人數超過招生計畫的50%，吸引了大量京籍學生回流；西城區推出多所優質初中，對口10多所普通小學，這些小學從2015年起，有30%畢業生直升對應初中，到2020年該比例增長為100%。

今年，取消了共建入學方式之後，與2013年相比，城六區小學除了免試就近入學之外的其他入學方式比例由6.26%下降為1.29%。

其中，重點監控的20所熱點小學其他入學方式比例由36.78%下降為6.44%；城六區初中其他入學方式比例由10.24%下降為2.36%，其中，重點監控的31所熱點初中其他入學方式比例由20.82%下降為7.4%。

教學評估 好學校不再單看升學率

同時，本市著力深化中考中招改革。為確保指標分配這一改革措施的推進，下一步本市將深化中考中招改革，進一步調整高中教育品質的評估指標體系，將重心轉移到考評學校的“變數比較”和“綠色發展”上，引導不同類型的高中校追求有品質的增長。

真正的好學校將不再單純以學生出口的成績和學校升學率來評價教育品質，而是要對比學生入口和出口的成績，評估學校教育教學的加工力和附加值，落實以學生全面發展為本的品質評價觀，落實面向全體學生的學校發展觀。

今年本市穩妥推進高考高招改革。從今年起，本市高考加分政策正式“瘦身”，加分項目減少、加分分值降低，且地方性加分政策僅適用於北京地區的高校招生錄取。

入學不與經濟掛鉤

人大代表：學區房房價越漲越高怎麼破？

市教委：對於學區房的問題，目前來看學區房問題不可避免，隨著優質教育資源越來越多，學區房可能越來越多，也可能回歸，下一步我們將細化就近入學標準，不把入學和經濟掛鉤，不簡單地以有房子為標準。


非京籍入學將調整“不合理”

人大代表：非京籍入學怎麼更完善？

市教委：對於人大代表關心的非京籍學生五證管理問題，今年各區縣執行標準的確不一樣，但這主要是由於各區縣人口和教育資源的配置情況不一樣，有些區縣外來人口和教育資源嚴重不匹配，不得不設置一個較高門檻，這樣的大格局目前恐怕很難改變。

明年本市將對外來人口子女入學方面進一步細化，把今年工作矛盾進一步消化，會把一些不合理的規定進行調整，同時也將加強“五證”管理，為學生平等享受教育權利打下基礎。

房價已連跌36個月的溫州樓市迎來新的轉捩點。

上週末，溫州三個樓盤集體入市，其中，中國首座立體城專案表現極為突出。項目首開共推出586套房源，原定上午9時開盤，剛過7時，就不斷有購房者前來展示中心，整個開盤現場擠進2500多名購房者，上演“千人搶房”。

今年9月18日，國家統計局發佈“8月份70個大中城市房價月度報告”，其中，68個城市房價環比下降，而溫州則是唯一持平的城市，這也是溫州房價在持續下跌36個月之後，首次持平。“經歷連續三年的 擠泡沫 後，搶房現象說明溫州市場購買力仍然強勁。”溫州房地產業內人士認為，溫州樓市已進入健康企穩階段，迎來新的轉捩點。

溫州樓市止跌企穩

隨著限購全面放開及央行信貸政策效應的不斷顯現，樓市成交回升的態勢愈發明顯。據溫州市房管局網上銷售系統顯示，11月3~9日當周，溫州新房成交量為823套，環比增長3個百分點；而11月10~16日當周，新房成交量達到899套，這還未計入週末熱銷的樓盤。

位於溫州三江商務區的立體城就是這一熱銷樓盤。11月15日，專案首開推出586套房源，當日共2351名有效意向客戶參與搖號選房，短短3小時，所有預售房源即去化95%，攬金11億元，重現昔日溫州全民 “搶房”一幕。

新希望房產事業部總裁助理、溫州立體城專案總經理姜孟軍表示，專案的熱銷源於其區域位置、規劃理念、房企品牌等諸多優勢。據悉，立體城作為溫州市迄今為止最大招商項目，總建築面積達180萬平方米，也是迄今溫州的第一大盤，由新希望地產和萬通立體城共同投資建設，整個項目從招商引資到成功落地，只用了7個月。

溫州樓市在全國範圍內都是指標性市場。前兩年，溫州樓市經歷房價飆升、泡沫膨脹，繼而導致投資客陸續離場，房價直線下降。而從近半年的資料看來，溫州樓市價格已有逐步企穩的跡象。

在溫州當地業內人士看來，溫州立體城專案的熱銷具有標誌性意義，“房價已連續下跌了三年，40%的泡沫被擠掉，樓市已企穩，立體城專案熱銷意味著買賣雙方預期開始出現變化，大量的改善性需求已開始集中入市。”

正在崛起的“陸家嘴”

“我主要看重專案的區位優勢，甌越大橋今年6月份開通後，開車不到五分鐘就到溫州市區了。”家住溫州永嘉本地的張先生是立體城專案眾多購房者中的一名，9點40分前後，他被電腦隨機搖中參與選房，興奮不已。

張先生說，他買房出於自住，但是溫州房價連續下跌，處於買漲不買跌的心理，一直沒有下手，這次購房前也看過溫州其他幾個樓盤，經再三比較，最終確定了選擇立體城，“售價比江對面鹿城區的房子便宜了近一半。”

立體城所在的三江國際商務區，是溫州中心城區發展中不可或缺的一環。2014年1月3日，溫州市委書記陳一新指出，要堅持高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理，努力建設溫州都市的新區塊、現代城市的新象徵、核心城區的新地標、山水智城的新亮點，按此要求，立體城要建成地標式建築。

在今年2月9日的專案開工儀式上，溫州主要領導悉數到場。市委書記陳一新宣佈開工並出席簽約儀式，市委副書記、市長陳金彪在致辭中希望各地各有關單位加強協調服務、落實保障措施，全力加快工程建設，努力建設精品工程。

今年8月27日，永嘉縣委書記婁紹光公開表示，永嘉三江商務區總用地650多公頃，與溫州市區隔江相望，堪稱溫州的“陸家嘴”。

現代化的“微城市”

“我們希望打造一個作品，”新希望房產事業部總裁助理、溫州立體城專案總經理姜孟軍表示，公司進駐溫州的2012年正是當地實體經濟遭受重創，房地產市場整體低迷，土地成交冷清，房鬧盛行之際，公司選擇在那個時點進入溫州市場是對溫州民營經濟抱有充分信心。

溫州立體城專案不同於一般的住宅專案，它宣導“產城一體、步行可達所有生活所需”的居住理念，這是目前國內房地產運營模式的創新，更是溫州居住環境目前所緊缺的。

來過溫州的人都知道，當地民營經濟發達，寸土寸金，不管是舊社區，還是新建的樓盤項目，太多樓層高高聳起，建築密度緊湊，更別談社區內的社區生活配套的齊全。

而溫州立體城則相當於一個“微城市”，它是集商業辦公、星級酒店、文化產業(包含書屋、主題影院等)、電子商務、高端住宅、醫療產業、現代教育、企業總部、商業百貨、現代購物中心等於一體的低碳生態之城。


目前，溫州首家希爾頓酒店、星期八小鎮、中影數字已與溫州立體城簽訂意向協議。項目建成後，還將引入醫療健康產業聯盟和亞洲餐飲聯盟，“一應俱全，一站式解決業主生活之需”。

同時，立體城將根據國家綠色建築標準，打造溫州首個經住建部認證的綠色建築，並大力引進頂級醫療資源，構建溫州首個健康會所，引進全國知名的幼稚園、小學，“目前我們正在和國內一些較好的學校接洽”，姜孟軍說。

在大多數溫州人看來，在溫州擁有一套坐北朝南看甌江的房子是一種生活追求，而溫州立體城背靠萬畝獅子山，南鄰一線甌江，坐北朝南，前照後靠，整個專案的戶型設計亦細緻至此，注重設計出特別符合溫州人偏好的朝南戶型。

11月14日，根據濟南市國土資源局此前發佈的掛牌公告，編號是2014-G065至2014-G067均位於濟南奧體片區3幅地塊掛牌截止，總出讓面積261708平方米。最終，065、066號宗地流拍，067號宗地經歷144輪競價後以17.8億元成交。

其中最受歡迎的是編號2014-G067號住宅地塊，最終該地塊被一家一線開發商分公司濟南東進龍鼎置業有限公司以17.8億元的價格競得。據悉，該地塊也成為今年濟南目前土地市場上成交總價和住宅樓面價最高的。

地塊資料顯示，2014-G067號地塊屬於濟南市龍洞片區，位於曆下區旅遊路以南,龍鼎大道以東，面積約20萬平方米(約等於300畝)。根據規劃，該地塊建築高度不大於35米。須處理好與周邊山體的空間景觀關係，滿足山體保護需要。一併實施紅線寬度為9米的環山道路及用地中部紅線寬度為15米的東西向城市支路，並對外開放使用。

據瞭解，2014-G067號地塊共有10家企業報名，包括萬科、海爾綠城、中鐵、保利、中垠地產、龍湖、海亮、三名等一線大腕和省內實力房企，這也是今年以來，單宗土地報名競價企業最多的一塊地。最終，經過144輪競價，濟南東進龍鼎置業有限公司以17.8億元的價格競得該地塊。


此外，2014-G065和2014-G066地塊均為商業商務用地，位於經十路南側，奧體東路東側；其中2014-G065地塊為地上部分，面積28246平方米；按照規劃，該地塊主體建築高度須控制在220米左右，地塊中間須留出寬度不少於30米的南北向綠化步行空間。2014-G066地塊為地下部分，面積33711平方米，將建設停車場等配套設施。

另外，11月13日下午，濟南市國土資源局出讓的11宗國有建設用地，除曆城區商業商務用地因故未成交外，其餘10宗土地順利出讓，其中9宗以起始價成交，1宗競價成交，總成交面積635367.1平方米，總成交金額25.36億元。

“滬港通”開閘，讓兩地股市熱度急升，而以金融街控股為代表的A股房企也不例外。

11月14日，金融街控股股份有限公司宣佈，公司第七屆董事會全票審議通過了《關於金融街控股(香港)有限公司境外發行債券的議案》，同意其發行不超過3.5億美元的3年期美元債或同等規模同期限的人民幣債。

“這次可以說是金融街控股首次嘗試赴港進行境外發債。”有長期跟蹤該公司的分析師對觀點地產新媒體透露，此前未曾聽說該公司有境外發債的案例，。

另有港股分析師表示，相對於境內融資，境外融資成本比較低。“對於金融街控股而言，其通過設立香港子公司進行境外融資，將更獲得低成本的融資，並進一步擴大融資管道。”

金融街首次境外發債

具體來說，金融街控股將通過其香港子公司金融街控股(香港)旗下啟添投資有限公司，發行不超過3.5億美元的3年期美元債或同等規模同期限的人民幣債，具體利率水準根據發行時市場情況確定。

有長期研究該公司的分析師對觀點地產新媒體表示，此前未曾聽說金融街控股有境外發債的案例，這次可以說是公司首次嘗試赴港進行境外發債。

“對於金融街控股而言，其通過設立香港子公司進行境外融資，將更獲得低成本的融資，並進一步擴大融資管道。”據相關港股分析師透露，香港融資融券利息是3.2%，同時第一年交易費全免，而國內融資利息高達8.6%。

實際上，就在今年的半年報內，金融街控股稱，公司要通過多種管道獲取公司所需的長期、低成本資金。

此外，針對此次境外發債，相關港股分析師指出：“境內上市公司不能直接在海外融資，因此像金融街控股這樣的房企都會通過子公司來操作。”

據瞭解，在現有的體系下，國內上市房企直接發行海外債券面臨種種限制，相關部門對發債資格和募集資金投向審批的難度使得這種融資管道可行性極低。因此，目前實現海外發債的房企一般都會選擇通過境外子公司間接發行債券。

該人士進一步表示，在香港發債，並不需要發行企業必須於香港上市，“但國內主體需在海外另設一個投資主體，同時這個公司還要有一定資產”。

觀點地產新媒體查閱資料發現，金融街控股(香港)有限公司是金融街控股於2014年1月取得香港公司註冊，註冊資本為980萬美元，金融街控股持股比例為100%。

需要關注的是，金融街控股(香港)總經理正是金融街控股證券部經理、董事會辦公室主任。截止2014年6月30日，該公司實收資本為47.89萬美元。

而啟添投資有限公司成立於2014年5月15日，註冊資本是100美元。截至2014年9月30日，啟添投資有限公司總資產和淨資產分別為100美元。

同時，相關分析指出，對於不具有香港上市平臺的金融街控股來說，使用非上市子公司發債的關鍵在於境內資產及提供擔保。

事實上，為了保證此次境外發債的成功，金融街控股給出一系列保駕護航的約定。一是同意金融街控股(香港)為啟添投資境外發債提供擔保，擔保額度為不超過3.5億美元或同等規模的人民幣，期限為不超過3年。

另一方面，金融街控股將為金融街控股(香港)、啟添投資提供維好和流動性支援、股權回購承諾。

“滬港通”開閘的東風

然而，另有港股分析師指出，相對於在香港上市公司而言，境外資本市場也會對內地房企的投資更加謹慎。

“一是因為對內地企業不瞭解，二是若將境外資本投入境內使用，需要經過多重審批程式。”該人士認為，這些因素會影響境外資本市場對內地企業的估值。

不過，值得注意的是，“滬港通”將於11月17日正式開閘。分析認為，隨著滬港通的開通，境外投資者將增加對境內房企的瞭解，境外資本市場將進一步打開，將有更多內地企業進行赴港融資。

日前，香港交易所北京代表處首席代表徐春萌便公開表示，“滬港通”有助於內地市場吸引更廣泛的國際投資者。

香港聯交所資料顯示，近年來，香港人民幣債券的發行規模穩中有升，2013年上半年，共發行債券1300億元，債券的發行餘額為8300億元，發行主體也日趨多元化。

此外，中信建投分析師蘇雪晶提出，相對于住宅開發，海外投資者對於商業地產等擁有獨特稟賦以及獨特模式的企業往往給予更高估值，尤其專注於商業運營的企業更加受到長期國際資金的青睞。

“結合近期國內REITs試點的推進，A股商業地產開發商過去的融資囹圄有望開禁。”蘇雪晶認為，這些因素將推動金融街等擁有優質自持物業資源的房企帶來新的融資生態。

不過，另有港股分析師有不同看法，其認為：“金融街控股主要是商業地產為主，其資本回報期相對更長，反而降低投資者的投資意向。”


在他看來，投資者選擇投資企業的時候，主要關注其運營情況，如股本回報率、淨資產回報率等因素，“其中最重要的是企業資產負債率，如果負債率太高，顯然會降低投資者的估值”。

值得注意的是，今年前三季度，金融街控股的淨負債率由上半年的117.9%進一步上升為123.6%，較年初上升40.1%。同時，其ROE(淨資產收益率)水準同比下滑約4個百分點。

具體來看，截至報告期末，該公司的有息負債381.1億元，較2013年末上升26.2%。其中短期有息負債89.2億元，較2013年末上升21.3%；貨幣資金79.3億元，較2013年末下降18.8%。

林達民：樓價波幅 料15%內


「明年被視為加息年，對於置業心理肯定有影響，但市場有很多空間可以調節加息的衝擊，相信樓市仍然平穩向好。」?地（00012）營業（一）部總經理林達民對來年樓市走勢仍樂觀。

美經濟好轉 明年加息機會大

林達民指出，隨着美國逐步退出貨幣量化寬鬆政策，相信銀根會進一步緊逼。加上美國整體經濟數據好轉，美國在明年加息的機會頗大，無論加息半厘或1厘，加息初期對置業人士的置業心理肯定構成影響；加上政府過去兩年加大賣地力度，新供應漸增加，不同發展商有不同的套現壓力，不排除有部分發展商為追趕業績而減價賣樓，故預期2015年的樓價波幅較大，估計整體上下波幅在15%之內，比2014年的10%為大。

不過，他強調，市場有很多空間可以調節加息對置業人士的影響，例如發展商可以提供定息按揭或者利息津貼等；其次，政府近年因為新供應未到位，而推出種種辣招遏抑需求，例如買家印花稅、雙倍印花稅等，現時新供應漸增，政府也有空間放鬆對市場的規管，平衡加息對市場的衝擊。

總括而言，2015年樓價波幅雖然較大，但仍抱樂觀睇法。

迎海5期 大部分逾2000呎

至於不同環節的樓價走勢，林達民指出，2014年樓市由細價帶動上升，未來一、兩年新盤市場有不少細單位供應，相信發展商定價不像過去「進取」。相反，受辣招影響，市場累積不少豪宅購買力，以內地客或海外客為例，2014年明顯比2012及2013年為少，該批潛藏的購買力不排除在明年釋放，故預期明年中、大型單位的市場表現較為理想。

他又透露，因應市場走勢，該集團明年推售的全新樓盤中也不乏中大型單位可供選擇，例如迎海5期大部分逾2,000平方呎的大單位；九龍塘曉珀?御也是提供1,100至1,200平方呎的中大型單位。

交通趨完善 新界樓價追落後

至於不同地區樓市走勢方面，林達民指出，近年新界區樓價追落後的走勢甚明顯。因為整體交通網絡愈來愈完善，置業人士對於郊區的概念變得更加模糊，而新界東例如馬鞍山受沙中綫概念帶動，樓市前景更理想，尤其是鐵路沿綫的大型項目。

他舉例指出，以馬鞍山迎海1期為例，初初入伙時，兩房單位月租約1.3萬至1.4萬元，但入伙半年後，兩房單位月租逾1.75萬元，反映市場對該區的居住需求愈來愈強，預期該項目的兩房單位月租有機會上試兩萬元的水平。

樓花期長配套遜 買家宜先做功課

政府今年底將預售新一批居屋，5屋苑合共2,160伙，分布荃灣，沙田，青衣及元朗。

縱然定價為市價7折，惟樓花期長達兩年，且個別位置遠離港鐵站，配套不足或景觀受阻，各區二手亦有選擇，準買家入市前宜做足功課。

綜觀5個新居屋項目均位處新界，且部分位置前身屬工業用地，故周邊配套未必足夠。如規模最大，伙數最多的荃灣尚翠苑，位處工業區，周遭被多幢工廈包圍，除部分單位景觀受阻，來往荃灣市中心亦需靠沙咀道沿綫的小巴及巴士接駁。

元朗宏富苑近西鐵 交通便

相對之下，元朗宏富苑享交通之便，離西鐵朗屏站僅約5分鐘步程，惟位處元朗東頭工業邨，靠近明渠，本身缺乏社區設施，一般生活所需須前往較遠的朗屏邨商場，料待日後朗屏站北及德業街住宅項目陸續落成，配套才進一步改善。

現同區小型居屋屋苑鳳庭苑，主打實用面積以500至600餘平方呎的兩及3房戶，面積及銀碼均較宏富苑大，且用家為主，極少有二手放盤，今年僅錄1宗成交，難作比較。

青衣青俊苑景靚 享公屋設施

另一項目青衣青俊苑位於山坡之上，屬純住宅區，環境相對寧靜，部分單位更享山或海景，住客可享用附近公屋長青邨的設施。唯獨是交通相對不便，離港鐵站遠，住客可靠青康路的巴士和小巴前往荃灣、尖沙咀及銅鑼灣各區。

而沙田美柏苑及美盈苑均屬單幢蚊型項目，兩者均位處城門河旁邊，惟該段河已乾涸。其中，美盈苑比鄰公屋美田邨，故可享用其商場，食肆等配套，附近亦設巴士總站，供前往沙田市中心及九龍，惟部分單位或外望寶福紀念館。而美柏苑位於城門河另一邊，購物同須步行往美田邨，單位景觀以山景、河及住宅樓景為主，估計較美盈苑開揚。

樓花期兩年 存加息變數

參考附近二手居屋，如美城苑及美松苑，面積與新居屋相近，前者主打實用300至400餘平方呎中小型戶，惟現在兩盤各僅餘單位數字放盤量，近期1房戶造價已逾310萬元，實用呎價逾9,000元。

除了硬件配套及同區樓價比較，值得注意是，今批5個項目均待2016年底後才落成，樓花期長達兩年，未必符合有急需要自用的人士，再者兩年間樓市存在很大變數，難以預測，明年加息機會大，準買家雖可借高成數按揭，惟市況逆轉，潛在一定風險，買家應將此等因素加入考慮之列。

近年在海外大舉建設和收購房地產項目的綠地香港（0337）母公司綠地集團昨宣布，未來5年將通過投資海外非房地產業務完善全球投資布局，力爭2020年企業跨國指數達25%以上。

目前綠地在海外房地產項目總投資超過200億美元，持有酒店超過100家。集團今年海外房產業務銷售收入將達200億元人民幣，總體營收目標為4,000億元，意味?海外營收佔比僅5%。

綠地於新聞稿稱，除了擴張海外房地產業務，公司正計劃投資發展海外非房地產業務，特別是順應內地市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快速消費品、日用品、醫療健康等「大消費」相關領域，對接全球優質資源，服務內地市場。

中原地產研究部昨日發表報告指出，10月工廈車位買賣合約登記金額錄得8,743萬元，較9月回落29.1%；宗數錄得68宗登記，較9月下跌47.7%。

分區統計，港島區10月錄2宗登記，總值233萬元，高於9月只得1宗，價值123萬元的登記。九龍區錄12宗及1,832萬元，較9月上升0.5倍及1.2倍。新界區錄得按月跌幅，錄54宗及6,678萬元，較9月下跌55.4%及41.3%。

上月較為觸目的工廈車位買賣合約登記個案包括荃灣金熊工業中心28宗登記，總值3,815萬元及觀塘美嘉工業大廈4宗登記、總值630萬元。

企業廣場全層19萬月租

另一方面，滬港通開車東九龍寫字樓搶手，美聯工商營業董事胡信恆表示，九龍灣新型工商綜合大廈企業廣場二期再錄租賃成交，一個高層全層單位，面積約9,420方呎，成交月租約18.84萬元，呎租約20元，屬市場價水平。按近月租賃成交，企業廣場二期呎租由約16元至25元不等，視乎物業質素。

一手市場暢旺 港鐵下月通車

一手市場暢旺，加上港鐵西港島線將於12月通車，英皇旗下西營盤維港峰(Upton)最快本月上載售樓書，趕標尾會推售。另外，由永泰及南豐合作發展、近期密密進行軟銷的紅磡「何文田山畔」，最快在本周開價，計劃月內開售。

英皇國際執行董事張炳強昨日表示，集團於干諾道西180號住宅項目取名維港峰(Upton)，力爭今年底前推售，最快本月上載售樓書。

維港峰與香港大學站出口距離步行約4分鐘，共有125伙，實用面積由逾520方呎至1,700方呎，主打1,100方呎3房戶，而38樓至頂層有8個複式戶。張炳強指出，項目屬舊契，為999年期契，故不需申請預售樓花同意書，預期明年第三季入伙。項目意向價將考慮港鐵西港島線通車因素，而示範單位設於灣仔英皇集團中心。

小欖項目計劃明年開售

其他項目方面，張炳強指，集團明年會開售屯門小欖新盤，該盤共有14間獨立洋房，但仍要視乎建築進度。至於屯門大欖新盤料於2016年才會推售。

被問到英皇位於西貢的洋房項目發展進度，他稱，項目牽涉將10萬方呎農地申請換地，集團於2013年至2014年開始向城規會申請，又要與地政總署商討補地價，相信不會這麼快有結果。

何文田山畔或本周開價

由永泰及南豐合作發展的紅磡「何文田山畔」近期密密進行軟銷，該盤昨日向傳媒及代理展示一項兩房交樓標準示範單位，吸引上百名代理聚集。發展商稱，項目最快在本周開價，並爭取於月內開售。

「何文田山畔」首個示範單位以2座21樓B室為藍本，實用面積約765方呎，屬兩房連衣帽間間隔。永泰執行董事兼營業及市務總監陳玉成說，示範單位連售樓處共投放達5千萬元裝修，計劃短期內開放示範單位予公眾參觀，而項目本周有機會上載價單，有望月內開售，首批50伙以一房戶及連衣帽間單位為主。

近期有多項豪宅新盤推出，陳玉成指多個新盤銷情都暢旺，不擔心構成競爭，但料二手交投表現可能稍遜。被問到消委會對新盤銷售的建議，陳玉成強調集團會依足相關規例。

?地多年來一直於舊樓收購上「密密」耕耘，近數年開始「收割」。集團系內大型收購項目「西環大樓」，地盤面積約29,875方呎，?地已收購舊樓96.7%業權，今日將進入最後強拍程序，並交由第一太平戴維斯負責拍賣。項目更為目前批出強拍令的舊樓項目中，底價銀碼最大的一個地盤，涉及29.57億元。

西環大樓底價近30億


西環大樓位於皇后大道西450至456G號，坐落於皇后大道西之西南及與屈地街相連之交匯點，毗鄰即將啟用的西港島線香港大學站出口。地段現址分成A座及B座，樓高11層，於1961年落成，每幢的1層至10層為住宅，每幢各160個單位，地下除商舖外，亦有14個單位作住宅用途，整個地盤共涉及364份業權。


第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，項目為罕有市區大型發展地盤，亦為強拍條例生效以來拍賣底價最高的物業。據城規會資料，地盤現規劃為「住宅(甲類)7」。地盤過去曾獲屋宇署批則，可於3層平台及2層地庫之上，興建1幢36層高商住大廈連康樂設施，涉及住宅樓面約224,358呎，非住用樓面51,641呎。