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資訊週報: 2014/11/19
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2014.11.19 蘋果日報
海外豪宅來台賣 暴增10倍
王文洋13億倫敦置產 吸引國外鎖定台灣客

台灣富豪愛買房,海外業者看準台灣富豪到海外置產的商機,來台售屋意願提高,今年頂級豪宅來台銷售金額爆衝近10倍。有業者指出,國內因囤房稅、實價課稅使買房成本增加,才讓投資人轉戰海外。

劇院別墅賣7億
世邦魏理仕去年代理的海外豪宅僅3案,總銷約10億元,今年已代理超過10案,總銷接近百億元,且多在英國倫敦、澳洲雪梨、美國紐約、中國香港等一線城市。

世邦魏理仕表示,如英國倫敦別墅「West Park」,每戶開價9億元、每坪約200萬元;澳洲雪梨歌劇院旁可欣賞300度景觀的頂樓豪宅「Bennelong」,開價7億元、每坪約270萬元,還有部分總價高的豪宅,業者採低調潛銷而未公開。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘分析,過去海外開發商對台灣較陌生,但去年宏仁集團總裁王文洋以13億元買下倫敦2戶「海德公園1號」,台灣豪宅價格也墊高,如指標豪宅「皇翔御琚」出現高達8億元成交紀錄,「海外業者知道台灣不缺資金,對購買力更有信心。」所以口耳相傳,今年代理的頂級豪宅案便增加。

第一太平戴維斯、高力國際也有代理海外建案,不過第一太平戴維斯資深經理丁玟甄表示,接案方式是由客戶提出需求,再尋找適合物件,較少直接代理豪宅,但海外開發商對台灣客戶確實興趣增加,過去每月有1~2家海外開發商來公司洽談,現在每周就有1~2家海外開發商來洽談。

「投資市場穩定」
丁玟甄也指出,第3戶以上持有稅較重和實價課稅等政策,讓台灣投資人把錢轉往海外。她表示,台灣人口袋深、要找地方投資,短期內國內市場變數太多,便選擇往國外穩定的投資市場走。
 
2014.11.19 網路新聞
雙北房貸壓力 高過東京首爾
對照國際最新發布資料,雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾,可支配所得卻不如這兩個地區,造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。

以貸款負擔率來看,雙北市分別達六十.三七%、五十四、二四%,均列入民眾負擔能力過低的縣市,更超越香港的五十.四二%、東京的四十.八四%、首爾的三十九.三四%,僅較上海等中國部分一線城市來得低。

內政部房價負擔能力指標統計報告主持人之一、德明財經科技大學副教授花敬群指出,北市房價所得比連兩季下滑,除可能是北市房價真的下跌外,也有可能是因薪水無法大幅增長、民眾負擔能力有限,轉而屈就於「小、老、差」的住宅,主因是坪數小、屋齡老及屋況較差的住宅總價相對低。

反觀新北市第二季房價所得比為十二.八倍,是調查以來第二高,僅次於去年第三季的十二.九倍,花敬群分析,由於部分民眾負擔不起北市房價,只好轉而到新北市購屋,通常會選擇較大坪數的住家,加上新北市新交屋住宅較多,也可能是拉高整體房價主因。

中信房屋行銷部副理江龍名坦言,在政府打房頻頻出招下,房價所得比應會緩步下滑,但依照目前的薪資水平,年輕人想要買房仍有相當高的難度。
 
2014.11.19 買購新聞
永慶買屋快搜APP 獲14屆金網獎
永慶房產集團持續引領房仲科技進化,繼獲得資策會、《數位時代》等科技創新服務獎項後,「永慶買屋快搜」APP於2014年11月18日再獲經濟部第14屆金網獎「新星獎行動加值創新類」大獎,在2014年七大獎項、24家入圍決選的企業中勝出獲獎,更是唯一連續兩年參賽都獲得優異成績的房仲業者。總計永慶2014年已囊括創新服務、幸福職場、優質品牌等12項指標大獎,獲獎大滿貫。

永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示,科技帶來生活的便利,也提供房仲產業進步的動力,永慶房仲網一直走在消費者的前端,看準行動化時代來臨,手機上網人口持續成長的趨勢,率先帶領房仲服務進入行動化時代,今年更全新改版永慶買屋快搜APP,透過雲端資料庫智慧運算、用戶辨識,及優化操作界面三大創新,提供消費者最佳服務體驗,獲得金網獎評審團一致肯定,勇奪今年「新星獎行動加值創新類」獎項。

今年邁入第14年的金網獎,以提升電子商務產業發展,打造便利消費、交易資訊透明環境為目標,歷年隨著網路科技發展及市場趨勢,主軸也從e化、網路通路經營,朝向行動化、雲端化發展,引領企業經營的趨勢與良性競爭,被喻為電子商務界的奧斯卡獎。

徐賢淑副總經理指出,永慶買屋快搜APP以用戶體驗為核心思考,從消費者「所見即所得」角度出發,分別從三個創新的構面設計:

界面創新:設計視覺化、直覺式頁面,簡化操作步驟,配置清楚顯眼的物件資訊及照片,並輔以週邊生活機能及成交行情資訊,讓購屋者了解住居環境;同時更針對用戶多元的需求,提供個人化訊息推播通知,以客製化、差異化創造服務價值。

辨識創新:推出「房仲科技3.0」,整合「在店、在線、在行動」的全通路服務、「雲端系統」運算科技,搭配「i智慧經紀人」的人工智慧三大重要元素,辨識用戶需求,從虛擬到實體全面性串聯,精準快速媒合,有效縮短找房時間。

智能創新:結合全台超過10萬筆待售物件及涵蓋永慶累積20多年及內政部實價登錄超過80萬筆成交行情資料庫的雲端運算,並結合人工智慧的判斷,分析看屋者行為偏好,提供最適合的購屋選項,以客製化、差異化創造服務價值。

永慶房仲網統計,新版買屋快搜APP獲得消費者熱烈迴響,推出7個月以來,永慶房仲網會員數成長達45%,網站客戶留言來電看屋的件數更增加48%,有效達成線上線下虛實整合、全通路服務的目標。

徐賢淑副總經理強調,科技始終來自於人性的需求,精準配對是房仲服務的核心價值,永慶始終站在客戶的角度著想,不斷因應時代趨勢善用科技工具,創新服務模式,帶動一波波房仲科技的浪潮,不僅協助客戶實現成家的夢想,更為台灣房仲業樹立創新服務價值的典範。
 
2014.11.19 買購新聞
統計發現 企業主急尋總部自建地 最愛舊宗段
近期工業地需求量大,包括網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」,和台商回台設廠等,都擴大對倉儲用地需求。信義全球資產以實價登錄統計數據觀察:新北市工業土地交易規模以中和區居冠,桃園縣則是觀音鄉搶下第一。而目前急尋土地的買方中,以自建總部的需求最多,其中又以內湖舊宗段詢問度較高。

1111光棍節剛過,大陸淘寶網來勢洶洶,在兩岸都掀起話題。而隨線上購物到貨時間越來越有效率,背後最重要的備援、強化競爭優勢的「物流倉儲」,也受到矚目。此外,近期包括如台商回台設廠等,也連帶擴大對倉儲用地需求,都使得工業用地更加炙手可熱。

信義全球資產統計發現,土地交易地區多集中包括了雙北和桃園在內的北部地區。根據實價登錄(2013/8-2014/8)統計,新北市工業用地交易規模以中和區(23.6億元)、汐止區(18.8億元)和新莊區(18.1億元)分居前三名;而以丁種建地居多的桃園縣,則有觀音鄉以76.6億元交易規模居冠,其次是大園鄉的52.8億元,中壢市則以22.5億元交易量排第三。

信義全球資產管理公司指出,目前工業土地需求大,接觸委託代尋業主背景各種產業都有,歸納需求主要以尋找土地自建(企業總部)最多,其次則是用作生產廠房用地,另外也有尋找倉儲地的物流業者,和接洽尋找合適規劃交車中心用地的車商。信義全球資產管理公司表示,尋找生產用地的買方以新北和桃園為多;而找總部用地的業主,則大多鍾情內湖區,其中又以舊宗段為主。舊宗段雖是內湖發展時間較晚的區塊,但以接近松山及信義區為其優勢,目前成交行情約在120~140萬元/坪。

另外,信義全球資產管理公司,歸納業主尋找土地過程中,最主要的衡量因素有三點:首先,最好能與公司原址有地緣關係,這樣無論是總部做搬遷、安排員工上下班,或工廠進出理貨都比較順利,例如像原本在新莊的公司,就多傾向往五股、土城尋找用地。

再來,無論工廠或倉儲都有進出貨需求,所以鄰近高速公路,和附近道路路寬也是重點:路寬以20米以上最佳,10米以下則通常不被列入考慮。另外,有些公司也會根據自己發展產業特性而有不同需求,例如同時有海空運發展的航運集團,就會想找同時近機場和港口的區塊。最後,價格仍是影響業主決策重要關鍵,由現行來看,桃園區以中壢市較高,約在18~20萬元/坪,其他如大園鄉,也大約在16~18萬元/坪左右,其他地區則多在8~12萬元/坪左右。
 
2014.11.19 聯合報
房市反轉? 金管會要銀行「存糧草」
金管會昨天公布,明年(二○一五年)起,將分三年要求全體國銀將不動產放款備抵呆帳提存比率,自現行百分之一提高到百分之一點五,以因應未來景氣不振及房價下跌風險,預計全體銀行將因此增提兩百七十九億元備抵呆帳。
金管會銀行局昨天邀集卅九家本國銀行總經理開會,確認這項政策。也就是說,銀行每做一萬元房貸授信,目前必須提撥一百元做呆帳準備金;未來必須提撥一百五十元準備金。提存金額增加,會減少銀行資金運用,連帶造成銀行成本提高,可能會有銀行藉機調高房貸利率。

金管會主委曾銘宗認為,可能會有銀行因此提高利率,但不會是大多數銀行。他說,等中央銀行未來開始升息後,才會造成房貸利率大幅提高。

金管會表示,須增提不動產備抵呆帳的放款項目,包括購置住宅貸款、修繕貸款及建築貸款,但不包括政策性房貸。根據中央銀行統計,到今年九月底,這三項不動產放款規模已達七點六五兆元。

換句話說,未來銀行房貸利率最可能會提高「零點五個百分點」。例如,若現行房貸利率是百分之二,未來將提高到百分之二點五。金管會主委曾銘宗表示,今年國銀獲利將創新高,要求全數銀行提高不動產放款備抵呆帳提存,是要「大家先存一點糧草」,預做風險控管。

曾銘宗強調,目前銀行房貸放款體質相當不錯,平均逾放比僅百分之零點二九,呆帳覆蓋率已高達百分之四百卅三,但銀行不動產放款規模也高達七兆多元,占全體放款水位三成,有必要先行控管。他說,房市交易量已在下滑,不動產市場恐有下修風險,銀行須先做好風險控管。

曾銘宗表示,銀行自明年起,可分三年、最遲在二○一七年年底提足即可,金管會不會硬性規定每年提列多少金額,但相信獲利佳的大型行庫會很快提足。

由於「政策性房貸」承做金額可扣除,不用增提呆帳準備,但像青年安心成家購屋貸款多由公股銀行包辦,民營銀行承做較少;也有民營銀行抱怨,提列備抵呆帳的壓力比較大。
 
2014.11.19 蘋果日報
7千人遷宜蘭 6成是北客
一日生活圈 推升基宜桃房價2成

雙北房價年年漲,讓資金不足的購屋族往周邊衛星城市移居。業者統計今年基隆、宜蘭、桃園的遷入人口結構,由雙北遷入的人口佔總遷入人口6~7成,顯示外移族群的「一日生活圈」狀況已確立,只是要留意許多人只是遷入戶籍,未必代表實際居住。

全國不動產統計內政部今年1~9月資料,觀察雙北衛星城市的人口遷入狀況,發現基隆市的新北市遷入人口高達3430人,台北市也有2063人,雙北地區就佔總遷入人口7成。

低價吸引外來客
「就是價格吸引雙北客!」全國不動產七堵加盟店店長蘇豪欽指出,基隆市全市均價仍在2字頭,吸引來自北市內湖區、新北市汐止區的首購客覓屋,使近1年基隆市房價漲幅逾3成,七堵站周邊中古大樓目前行情每坪20~25萬元。

高房價擠壓雙北市人口外移,民眾蘇豪欽就是一例,他在北市內湖工作,但當地房價每坪40、50萬元起跳,去年底買下七堵房產,每坪約15~20萬元,「雖距離台北市較遠,但搭台鐵都還方便,身邊有2、3個朋友都因此在基隆購屋。」

愛買頭城度假屋
宜蘭夾帶觀光效益,吸引不少北客湧入,今年總遷入人口約7718人,雙北地區就達6成,新北市有2809人,台北市也有1785人。全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌表示,因雙北買方移入,近1年宜蘭房價上漲逾2成。元虹不動產經理陳玟樺表示,宜蘭市的雙北買盤大概有3成,但若是頭城、礁溪等地的度假第2屋,雙北買方的佔比會翻倍增至6成。

桃園縣近年有升格議題,成為雙北居民遷入的首要城市,台北市遷入人口有6435人,新北市遷入高達15302人。全國不動產南崁加盟店店長王立君指出,區內有近7成購屋族為雙北客,以往區內購屋族大部分是投資置產,近1年來自住首購族比例提高至3成,且多為青年結婚購屋,偏好總價1000萬元以內中古大樓,每坪約17~19萬元。

是否入住需觀察
代銷業者奇摩廣告處長王棟誼認為,現在都強調「一日生活圈」,外移的趨勢大抵應該不會變,但是許多人遷戶籍,卻不一定真的入住,雙北地區人口是否長期外移,還要觀察買賣移轉的消長變化,也許更為準確。
 
2014.11.19 蘋果日報
投資客縮手 北市法拍成交少15%
今年雙北市的法拍數增加,拍定件數反而減少,顯示投資人變保守。台灣房屋統計雙北市拍定移轉件數,北市較去年同期減少15.58%,新北市較去年減少9.2%。

據透明房訊統計,去年1~3季雙北法拍總件數約8750件,今年同期達1萬891件,增加24%。但供給增加不代表交易量提高,台灣房屋統計今年1~10月雙北市拍定移轉件數,北市共390件,較去年同期462件少15.58%,新北共543件,較去年同期598件少9.2%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,投資人更保守,出手和追價力道都小心翼翼。

「找不到好標的」
再統計逾千萬元拍定件數,今年共194件,較去年同期220件減11.8%,其中拍定逾3封標單競標的物件,較去年同期減少32件,年減幅38.1%;至於拍定逾10封標單搶標的數量就更少,減幅達6成。寬頻房訊認為,流落法拍的物件通常較不好,投資人其實找不到好標的,加上投資氛圍不好,所以多慎選物件。
 
2014.11.19 自由時報
北市房價所得比續跌 還是買不起
江揆說好的10倍以下?
今年Q2仍高達14.25倍

針對房價過高問題,行政院長江宜樺今年四月喊出要將大台北房價所得比壓低到十倍以下;但內政部營建署昨悄悄將今年第二季房價負擔能力指標統計上網,全國房價所得比從第一季的七.五一倍又跳升到八.三四倍,台北市房價所得比仍達十四.二五倍、新北市十二.八倍,六都中僅北市微降、其餘都升高。

內政部過去多會召開記者會公布最新房價負擔能力指標數字,但今年以來轉趨低調,要民眾自行上網瞭解。
全國房價所得比 跳升到8.34倍
根據最新第二季數字,台北市房價所得比十四.二五倍,連兩季微降,其餘五都為新北市十二.八倍、桃園縣七.○九倍、台中市八.一五倍、台南市六.一八倍及高雄市七.六四倍,均較第一季增加。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,指標的台北市房價所得比下滑,有兩種可能,一是房價開始走跌,二是政府持續打房,造成高端豪宅買氣急凍,推動北市房價中位數逐漸偏向低總價那端;而資金撤離大台北地區,轉往中南部,造成桃園、台中及高雄等房價所得比反而攀高。

六都均未創高 漸轉買方市場
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,從台北市房價所得比創近六季新低,其餘五都雖走揚、但未再創高,顯見房價確已出現回檔,市場漸轉為買方市場。

至於第二季全國貸款負擔率達三十五.三五%,較前季持續加重,雙北市貸款負擔率仍處負擔能力過低程度,北市負擔率達六十.三七%、新北市五十四.二四%,其餘桃園縣為三十.○六%、台中市三十四.五三%、台南市二十六.一六%、高雄市三十二.三八%。

若以家戶月所得六萬元為例,假設二十年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率一.九五六%及貸款負擔率三十%等條件,約可購買總價五一○萬元以下住宅,以第二季中位數房價要低於五一○萬元來看,六都中僅有台南市及高雄市。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,雖然今年以來,部分地區房價確有向下修正,但對想要購屋民眾來說仍是杯水車薪,要解決高房價造成的民怨,除房價「有感」修正外,政府更應該想辦法拉高薪資,才能根本解決問題。

雙北房貸壓力 高過東京首爾

對照國際最新發布資料,雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾,可支配所得卻不如這兩個地區,造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。

以貸款負擔率來看,雙北市分別達六十.三七%、五十四、二四%,均列入民眾負擔能力過低的縣市,更超越香港的五十.四二%、東京的四十.八四%、首爾的三十九.三四%,僅較上海等中國部分一線城市來得低。

內政部房價負擔能力指標統計報告主持人之一、德明財經科技大學副教授花敬群指出,北市房價所得比連兩季下滑,除可能是北市房價真的下跌外,也有可能是因薪水無法大幅增長、民眾負擔能力有限,轉而屈就於「小、老、差」的住宅,主因是坪數小、屋齡老及屋況較差的住宅總價相對低。

反觀新北市第二季房價所得比為十二.八倍,是調查以來第二高,僅次於去年第三季的十二.九倍,花敬群分析,由於部分民眾負擔不起北市房價,只好轉而到新北市購屋,通常會選擇較大坪數的住家,加上新北市新交屋住宅較多,也可能是拉高整體房價主因。

中信房屋行銷部副理江龍名坦言,在政府打房頻頻出招下,房價所得比應會緩步下滑,但依照目前的薪資水平,年輕人想要買房仍有相當高的難度。
 
2014.11.19 好房圈
雙捷運也會「摃龜」買店面先觀察人潮怎麼走
台北捷運路網縱橫交錯,許多「捷運交叉點」的店面因為能聚集更多人潮而變得炙手可熱,但房仲業者提醒,捷運交會點並非店面穩賺不賠的保證,人群移動的路線才是選位的重要考量。而同樣的觀察指標也可運用於觀光客聚集的知名景點,前往景點的路途或是知名商家的排隊路線上,都是不錯的設店位置。

新通車的捷運松山線有高達2分之1的站點屬於雙捷運交會,很多人認為如果要投資店面,就要選擇人潮比較多的雙捷運站,但房仲業者徐佳馨在TVBS節目地球黃金線中提醒,如果買的是住宅,雙捷運的確具有交通利多;但如果是投資店面,就要考慮有時候人潮只會在地下轉車,並不會出站,所以要特別注意周遭人流的情況。

另一方面,人潮動線對於觀光景點周邊的店面也很重要。房仲業者葉立敏向聯合報表示,民眾如果想在觀光客聚集的景點附近投資店面,可以先觀察人潮進出景點的走向,或是出入捷運站的動線,最好選在人潮前往景點的路線上,如果附近有常常在排隊的知名商家,也可考慮將店面設在排隊路線上。

 
2014.11.19 好房圈
浮州合宜住宅進入對保 明年交屋
全台首座合宜住宅「板橋浮州合宜住宅」,在2012年進行抽籤選戶,興建工程已經進入尾聲,預計2015年3月前交屋,目前則是在對保階段。由於板橋浮州地區周邊多是老舊公寓,少有大型開發案,預計浮州合宜住宅落成後,可望提升周遭住宅與環境品質,中籤的民眾也將坐享「入住即增值」。

浮州合宜住宅總共規劃4455戶,是造鎮型生態社區,社區規劃多片綠地公園,環境相當不錯,2012年開放抽籤之時,就吸引眾多民眾資格申請,店面不受移轉限制,更是炙手可熱的產品。

附近新建案房價落在30~40萬元之間,等待合宜住宅交屋的屋主,等於現賺200萬元以上,只是合宜住宅有10年不得轉售規定,屋主雖可入住馬上坐享增值,但卻無法短期內出售。日勝生發言人周惠玉表示,目前已經有1區完成對保,貸款都在7成,預計明年3月前可交屋。

 
2014.11.19 好房圈
不再是文化沙漠 建築大師作品匯聚台中
原本被視為「文化沙漠」的台中,這幾年在建築文化快速提升,不僅七期豪宅聚落的建築語彙工法被視為高水準典範,近期落成的台中國家歌劇院,也是由2013年普立茲克建築獎得主伊東豊雄規劃的高難度作品,諸多國際大師作品齊聚在台中,未來陸續落成後,台中可望成為建築粉絲朝聖的城市。

名列「世界九大地標性建築」的台中國家歌劇院將在23日開幕,是由建築師伊東豊雄著手設計,將歌劇院動線穿透在巨大連續結構之中,並開放多向立面入口,塑造幻境及變化的空間,尤其「美聲涵洞」(Sound Cave)的設計意涵,打破了傳統的樑柱、牆面及天花板等既有建築觀念,詮釋建築、劇場、藝術及音樂的對話空間。

去年開幕啟用的亞洲大學「亞洲現代美術館」,是日本建築大師安藤忠雄在台灣的首件落成作品,安藤忠雄將正三角形的平面分割成3個樓層,藉由錯落平移產生天井、戶外平台等,清水混凝土的特色,更讓不少安藤忠雄粉絲假日到台中追逐朝聖。

另外,大陸建設上半年推出的七期豪宅案「宝格」更是重金禮聘「義大利國寶級設計師」Antonio Citterio及Patricia Viel聯手設計,要將寶格麗飯店(Bulgari Hotel)的精品格局注入在台中的豪宅之中;除此之外,七期的「市政富邦」,也邀請了美國白派建築大師理查麥爾操刀。諸多建築大師作品齊聚台中,也可望讓台中擺脫文化沙漠的稱號。

 
2014.11.19 網路新聞
國建高雄前金搶地 每坪250萬
營建業龍頭國建對南台灣房市信心滿滿,昨(18)日再度出手,砸下13.25億買下高雄市民生二路鄰近捷運中央公園站的530坪土地,創高雄市土地成交第二高價紀錄。累計國建2014年買地手筆近50億元,擠下冠德、興富發,躍居今年的「購地王」。
國建以每坪250萬元高價搶地,不但躍居高雄土地第二高價,更是高雄氣爆後首宗大手筆購地案,指標意義非比尋常;高雄地產界多表樂觀其成,並認為對高雄房市將有相當激勵效果。

此筆土地座落於民生二路、中華路口的角地,面積約530坪,不但地段精華,且容積高達1,165%,可望開發成超高樓層景觀住宅大樓。

據統計,目前高雄最高土地成交價,是京城建設在2013年以總價42.71億元,向高雄市政府標得美術館第一排的1,394.82坪土地,每坪單價高達306.2萬元。至於原本第二高價是興富發建設以總價56.83億元,向京城集團取得2,471坪的土地,每坪單價230萬元,在國建昨日交易之後,退居第三名。

國建昨日取得的土地現為停車場用地,土地使用分區為商五,主要地主是福懋建設的大股東。福懋建設總經理涂耀斌昨晚也證實,該筆交易的賣方就福懋的大股東。

國建協理林清樑表示,依國建的品牌價值,加上附近合理行情估計,未來每坪售價大概落在40萬元以上,總銷金額估計有40億元以上,預計2015年推出。

國建計畫明年推案重心往高雄移,上半年將推出高雄中正體育公園對面、總銷約35億元的新案,其中大塊基地將率先推出,較小的基地則先動工;至於新購進的530坪土地,若申請建照順利,則可望在明年下半年推出,屆時國建在高雄將有3大新案登場。

2014年以來國建砸錢買地不手軟,總計自6月以來,已投入近50億元,陸續買進12.31億元台南安平土地、桃園中路17.2588億元土地、內湖6.2億元土地、以及高雄前金13.25億元土地,顯示國建看好房市,逢低入市的企圖心。
 
2014.11.19 自由時報
中國10月新屋房價 連六跌
中國十月份七十大中城市的新屋均價連續第六個月下跌,但在中國政府打房力道放緩,及建商降價出清庫存下,房價跌幅已放緩。

中國國家統計局指出,十月份七十大中城市新屋均價較九月下跌○.八%,但較九月跌幅一%及八月跌幅一.一%縮小。北京十月新屋均價則下跌一.三%,是二○一二年十一月以來首度下跌。

北京跌1.3% 近2年首見
房仲業第一太平戴維斯中國的研究主管麥克唐納(James MacDonald)表示,房價已經回穩,但尚未觸底,未來幾個月很難見到房價回升。

很多投資人擔心,房地產市場持續疲弱可能拖累中國經濟成長速度;分析師預估,包括建築、水泥、鋼鐵、化工、家具等相關產業在內,房地產佔中國GDP的比重達四分之一。
 
2014.11.19 網路新聞
10月份69城房價環比降低 秦皇島跌1.6%全國居首
國家統計局18日公佈了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,資料顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個,為鄭州。環比價格變動中,最小降幅為合肥的0.2%,最大降幅為秦皇島的1.6%,這一降幅將上月的安徽蚌埠最大1.9%的降幅有所收窄。

統計局:房價環比降幅繼續收窄 部分購房者入市

國家統計局城市司高級統計師劉建偉:隨著各地房貸政策調整,房企為消化庫存繼續加大推盤力度,部分購房者選擇入市,房價環比降幅收窄。得注意的是,10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌,其中北京二手住宅價格環比上漲0.3%,上海、廣州、深圳環比均持平。

北上廣深二手房價全面止跌 北京環比漲0.3%領先

從二手房價資料來看,本月保持環比上漲的城市還有2個,而上月70個城市則全部下降,,最大降幅為南寧的2.0%。而本月資料顯示,已經有2個城市出現了反彈,錄得了環比增長的資料,分別為北京、杭州,均漲0.3%,另外,還有瀋陽、上海、廣州和深圳4個城市保持了持平,顯示北上廣深四大一線城市二手房價全面止跌,其中北京恢復上漲。

北京10月新房價格環比下跌1.3% 較上月跌幅擴大

在北上廣深四大城市中,北京與廣州的跌幅均超過1%,其中北京的跌幅為1.3%,較上月的跌幅0.9%有所加大,廣州跌入1.2%,較上月的1.4%有所收窄。上海跌幅為0.7%,深圳跌幅為0.4%。

北上廣深房價:上海連跌6月累計跌幅近6%居首

統計曆月資料發現,北上廣深四大一線城市中,上海和深圳自5月份開始,新建商品住宅的價格已經連續6個月下跌,廣州自6月份已連跌5個月,而北京也在7月份開始,保持了4個月的連續環比下跌。

根據國家統計局公佈的資料計算,北上廣深四大城市在本輪的連續下跌中,上海已連跌6月累計跌幅5.96%排在累計跌幅首位,廣州則以5.67%居次席,北京儘管連續下跌4個月為最短時間,但累計跌幅卻比連跌5月的廣州還要高,為4.62%,廣州累計跌幅為3.55%為跌幅最小一線城市。

北上廣深新建商品住宅房價變動情況表

4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 連跌月數 連跌累計幅度
北京 100.2 100.2 100.1 98.7 98.8 99.1 98.7 4 4.62%
上海 100.3 99.7 99.3 98.6 98.7 98.9 99.3 6 5.96%
廣州 100.1 100 99.4 98.7 98.7 98.6 98.8 5 5.67%
深圳 100.2 99.8 99.6 99.4 98.9 99.1 99.6 6 3.55%

以下為國家統計局公佈的資料。

一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況

(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環比價格變動中,最小降幅為0.2%,最大降幅為1.6%。

(二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,上漲的城市有3個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅為3.8%,最低為下降9.1%。

二、二手住宅價格變動情況

(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,上漲的城市有2個,持平的城市有4個。環比價格變動中,最高漲幅為0.3%,最大降幅為1.8%。

(二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有65個,持平的城市有1個,上漲的城市有4個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅為3.0%,最低為下降10.7%。一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況(詳見附表2)

(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環比價格變動中,最小降幅為0.2%,最大降幅為1.6%。

(二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,上漲的城市有3個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅為3.8%,最低為下降9.1%。

二、二手住宅價格變動情況

(一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,上漲的城市有2個,持平的城市有4個。環比價格變動中,最高漲幅為0.3%,最大降幅為1.8%。

(二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有65個,持平的城市有1個,上漲的城市有4個。10月份,同比價格變動中,最高漲幅為3.0%,最低為下降10.7%。

 
2014.11.19 上海證券報
中民投豪擲248.5億 上海新一代總價地王誕生
上海總價最貴地塊誕生!董家渡地王今天上午開拍,此前被業內視為“內定買主”的中民投聯合體果然出手不凡,一舉248.5億競得黃浦區小東門街道616、735街坊地塊,樓板價35392元每平米,將滬上新一代總價地王收入囊中。

解碼“中民投”

中民投今年4月獲得國務院批復,公司註冊資本500億元,59家參股股東均為大型民營企業,涉及機械製造、冶金、資訊科技、資產管理、環保、新能源、電力、電子商務等領域,參股或控股多家上市公司,參股企業資產總額近1萬億元。

59個投資方,個個實力驚人,不僅有蘇寧電器、億達控股、泛海建設、巨人集團、紅豆股份、科創控股、東嶽集團、宗申集團等產業巨頭,還有一些名不見經傳的投資公司。

59個投資方中,僅有限合夥的投資管理公司就超過10家,有一些公司甚至是今年4月份才成立的,“這些投資公司背後亦有大公司的身影,不過在創始階段比較神秘,沒有走到台前而已。”一位元知情人士對記者稱。

解讀董家渡

董家渡地塊是上海市中心城區近期開發規模最大、地塊最為完整、區位優勢明顯的黃金地塊。業內的解讀是,上海市黃浦區規土部門要求受讓方對地塊整體受讓,並按照規劃要求統一開發,將其定位為“金融中心”。

董家渡13、15地塊位於外灘金融集聚帶核心位置,它的開發對上海建設國際金融中心,並對推動上海經濟進一步升級意義重大。

以該地塊附近的樓盤黃浦灣為例,每平方米單價超過了10萬元,附近的在售新樓盤基本都價格不菲。附近不少地塊都曾歷史性地刷新過地價,華潤外灘九裡的單價也超過了每平方米10萬元。


 
2014.11.19 網路新聞
望京SOHO宣佈提高租金價格 出租率已超75%
SOHO中國18日宣佈,自12月1日起其旗下望京SOHO項目將啟動新一輪的價格上浮。

SOHO中國還表示,目前望京SOHO的出租率已超過75%,已經與觸控科技 、百合網 、新希望等一批公司簽約。

此前有媒體報導稱,由於供應較少,北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲,CBD等區域的業主積極漲租金,過高的租金已迫使部分租戶向望京等新區遷移。

 
2014.11.19 網路新聞
佳兆業再收爛尾項目 收購深圳奧康得百貨債權
“爛尾專業戶”佳兆業,近日又開始了籌畫其最新一起收購“爛尾”行動。

中國長城資產管理公司深圳辦事處11月15日最新公告,作為獲得深圳市奧康得百貨有限公司權益的前期條件,佳兆業已收購了深圳市奧康得百貨有限公司的相關債權。

這些債權具體包括:建設銀行深圳市分行與深圳市奧康得百貨有限公司於1997年6月28日簽訂的《借款合同》項下的債權;與債權相關的深圳市百貨廣場大廈開發有限公司《借款合同》項下的全部擔保債權;建設銀行深圳市分行訴上述《借款合同》所墊付的訴訟費人民幣17.75萬元,財產保全費人民幣5.05萬元債權。

據相關知情人士透露,深圳市奧康得百貨有限公司為爛尾項目,佳兆業出於投資需要,擬收購該專案權益,但目前具體收購金額等還不清楚。

債權收購意在“奪地”

在深圳收購爛尾項目並不罕見,而佳兆業作為收購一方也並不出奇,但從此次擬收購的標的深圳市奧康得百貨有限公司來看,佳兆業意在奪地。

關於深圳市奧康得百貨有限公司的資料並不多,但可以查到的是該公司位址位於深圳市羅湖區人民北路128號,基於該資訊觀點地產新媒體向相關業內求證。

據相關業內人士證實,深圳市奧康得百貨有限公司位於羅湖筍崗片區,該區域多為物流企業的倉庫,隨著城市更新的深入,該區域已有多個城市更新項目,包括華潤、深圳城建、招商地產在該區域都已有舊改專案。

該人士表示,深圳市奧康得百貨有限公司專案本身就位於筍崗片區一個舊改專案當中,若成功收購該項目,於佳兆業而言無疑能增加其深圳核心區域的土儲。

“因為深圳本身土地資源稀缺,若要獲取核心區域專案土地更是難上加難,而此次佳兆業收購該項目除價格會相對較低外,更重要的是獲得了進入該區域發展的機會。”

在收購成本方面,該業內介紹,該區域目前多數土地用途為工業用途,因此若以工業性質土地價格來看,樓面地價應在1萬元至1.5萬元每平米左右;若以商業性質土地價格計算,樓面地價在3萬元至4萬元每平米左右。

因此以一個10萬平方米左右的商業用地計算,大致收購價格在30億元左右,而該價格僅相當於關外一宗同面積商地的起拍價格。而據深圳市國土局官網掛牌資料就可以佐證,將於12月10日出讓一宗位於龍華民治的一宗商地,面積為10.99萬平方米,起拍價已達25.77億元。

另值得一提的是,雖然通過收購爛尾樓的方式能以較低價格獲得核心區域優質地塊,但相關分析也指出,收購爛尾樓也較招拍掛及直接介入舊改存在更多債務風險的可能。

若收購前不清楚賣家是否存在一些隱藏的債務,收購後就會帶來更大的麻煩。

佳兆業收購擴張別途

不管收購爛尾樓是否會帶來債務風險,但在公開透明交易原則下,分析認為,佳兆業的上述收購案,利要大於弊。

事實上,一直以來,佳兆業獲取土地的方式大多都是通過收購、合作兼併及舊改方式,這也成了佳兆業這些年擴張的一大特點。

而究其緣由,或誠如佳兆業集團副主席孫越南早前所言,收購或兼併的方式才不會讓地價虛高,間接保證了專案的利潤率。

收購專案方面,佳兆業於1999年開始建設的第一個專案“桂芳園”便是通過收購彼時處於爛尾的布吉龍泉別墅用地得來。

之後的2003年11月,深圳最著名的爛尾樓“子悅台”在位於深圳華強北的深圳市不動產拍賣行拍賣,佳兆業在這次拍賣會上踢走中信深圳等知名公司,以4億元的價格將其收入囊中。

另外,在曾經號稱為“廣州第一爛尾樓”的中誠廣場,2006年,佳兆業斥資買下了開發商廣州金貿的大部分股權,從而獲得了中誠廣場B座和部分寫字樓的擁有權。

而合作項目方面,最值一提的便是今年4月9日,聯手生命人壽經過20輪舉牌,以54億元的價格獲得深圳史上最大“巨無霸”地塊--編號為G16301-0701的“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”。


同時,除以收購、合作方式獲得土地外,佳兆業“舊改專家”的名稱也並非浪得虛名。佳兆業今年8月份回應觀點地產新媒體採訪時曾透露,公司已擁有多個城市更新專案,總占地面積超過1227萬平方米,於2013年開始,佳兆業入市的城市更新項目就已開始對公司年度銷售額產生重大貢獻。

以其深圳大本營為例,佳兆業多數項目均是通過舊改方式獲得,而這些舊改項目最終也是其利潤的來源。同時,這些舊改項目由於介入成本低,一定程度上對提升佳兆業利潤率起到了較大作用。

根據相關資料顯示,今年1-10月佳兆業在深圳區域的累計銷售額已達61億元,其中佳兆業城市廣場等舊改專案對其做了較大貢獻。

 
2014.11.19 網路新聞
廣東保利地產銷售突破400億元 年度任務達標
  保利地產廣東公司董事長余英發佈微博表示,保利地產廣東區域銷售突破400億元,廣州突破200億元。

  11月17日晚間,保利地產廣東公司董事長余英發佈微博表示,保利地產廣東區域銷售突破400億元,廣州突破200億元。

  在今年初保利地產的業績會上,總經理朱銘新曾表示,今年廣東區銷售目標應在400億以上。由此看來,廣東保利已經提前完成任務。

  據悉,在限貸鬆綁的政策利好,以及各種優惠促銷的刺激下,保利地產廣東地區“十一”黃金周攬金16億元,五城16盤包攬黃金周銷售榜的第二、第三名。

  另有統計資料顯示,保利地產居廣州三季度銷售金額榜首位,超出第二名房企12億元。

  而在保利地產全國銷售方面,11月9日晚間,保利地產披露,截至2014年10月底止十個月,公司累計簽約面積831.69萬平方米,同比減少6.05%;實現簽約金額1068.80億元,同比增長6.11%。
 
2014.11.19 旺報
陸70城房價幾全跌 恐拖累GDP
與上個月相比僅1城持平 北京2年來首見下跌
根據中國大陸國家統計局18日公布的新建商品住宅價格顯示,與上個月相比,大陸70個中大城市中,69個城市房屋價格下跌,1個城市持平;和去年同月相比,67個城市房價下跌,3個城市上漲。其中北京新建房價下跌了1.3%,是自2012年11月、近二年來北京房價首次下跌。專家認為,未來幾個月大陸房價將難見到回升機會。

大陸房屋價格明年將會持續「溫和」地下跌,因為開發商會以促銷或折扣方式來消化目前仍高的庫存,穆迪投資服務公司指出,由於信用緊縮及經濟持緩,今年前10個月房屋價格較去年同期下跌10%,房地產業拖累經濟成長,促使大陸政府放寬對該產業的一些限制。

官方救市未奏效

為了避免房市下跌過速,央行及銀監會在9月末降低了房貸門檻,將首套房購房者享有的利率優惠和條款擴大至已擁有1套住房的購房者。此外,中國住房和城鄉建設部放寬了購房者的公積金申請條件。

杭州和去年同期相比下跌了8.7%,是所有城市中跌幅最大的,河南鄭州是唯一房價沒有下跌的城市,價格和上個月相比則持平。

另外,根據《華爾街日報》(The Wall Street Journal)計算,中國大陸10月新建住宅平均價格較上月下跌0.8%,跌幅低於9月的1. 0%。10月新建住宅平均價格較上年同期下跌2.5%,9月跌幅為1.1%。

第一太平戴維斯中國(Savills China)的研究主管麥克唐納(Ja mes MacDonald)說,房價已經走穩,但尚未觸底。未來幾個月還難以見到房價回升。他指出,冬季的到來可能會抑制部分購房者尋找潛在房源的活動。

相關產業難回春

許多投資者擔心,房地產市場的持續下滑可能會繼續拖累中國這個全球第二大經濟體的增長速度。包括建築、水泥、鋼鐵、化工、家具及其他相關行業在內,房地產占中國國內生產總值(GDP)的比重接近四分之一。

上海綜合指數昨日下跌了0.71%,上海証券交易所房地產指數亦下跌了1.58%,跌幅重於大盤。

 
2014.11.19 信報
張炳良︰無意重售公屋
政府今年底將正式公布長遠房屋策略,運輸及房屋局局長張炳良昨天預告,屆時將交代如何協助公屋租戶置業,但政府無意重推租者置其屋計劃。

對於港大經濟學講座教授王于漸建議透過出售公屋,滿足更多人擁有物業的意願。張炳良表示,政府知道市民有自置物業的需要,故今年底公布的長遠房屋策略,將交代如何有多些途徑推動自置居所。不過,問到政府會否以成本價把公屋售予租戶時,張炳良說︰「1998年的租置計劃,當時有39個屋邨定為租置計劃的屋邨,有一個方程式去計算售價,就是以單位的重置成本作計算基礎。」

長遠房策年底公布

張炳良指出,政府10年前決定不再繼續推行租置計劃,原因是「在這些租置計劃的屋邨內,不是所有租戶都買自己的單位,造成同一座有一些是小業主,有一些繼續是房委會的租戶,在管理上有很多問題,所以上一任政府不打算再去推動這個租置計劃」。張炳良稱,現任政府的長遠房屋策略督導委員會,討論過亦覺得不應該再用租置計劃的方式。換言之,除了當年列為租置計劃的39個屋邨,以後不會再有新的租置計劃屋邨。他說,不再出售公屋,管理問題是其中一個考慮因素。「將來公屋租戶想有自己的物業,透過綠表買居屋是現有途徑;但長遠方法,要等今底長遠房屋策略公布」。

此外,有調查指居屋以市價七折出售,仍高於公屋租戶的購買能力,張炳良認為,房委會計算負擔能力的方法中肯,包括決定樓宇的目標社群,而這目標社群,是按每次發售時所定義的收入和資產水平來計算。「居屋定價一直以來都不是跟隨市價,而是市價的折扣,這折扣得出來的價錢,應該是目標社群能夠負擔得起」。
 
2014.11.19 信報
華南城西安建電商物流中心
華南城(01668)公布,集團通過其主營物流業務的附屬公司乾龍物流集團,昨天與西安高陵縣政府簽訂合作協議,同意在高陵縣發展及運營電子商貿及物流中心,打造一個現代化綜合電商物流訊息交流基地。西安電商物流項目總規劃佔地面積約1200畝(約80萬平方米),以物流設施為主體,輔以電子商貿交易平台及住宅配套設施。預計在成功競得相關土地後,將分階段發展該項目。華南城表示,西安電商物流項目將發揮推動西安地區電子商貿及倉儲物流發展的作用,並有助集團進一步加強電子商
貿及倉儲物流業務的發展和營運。
 
2014.11.19 信報
中建孖寶賣盤告吹今復牌
中建置地(00261)及中建富通(00138)發表聯合公布,董事會曾接獲潛在買家洽購中建富通及中建置地的股份,並曾進行討論,但未有達成任何協議,而討論亦已終止。目前中建富通並沒有與任何人就出售股份作出任何討論,兩公司股份將於今天復牌。
 
2014.11.19 信報
恆地29.6億奪西環大樓業權
強拍新例後最貴 擬建38層商住物業

恆地(00012)近年在舊樓併購市場上極為活躍,多個舊樓項目的收購工作也先後進入關鍵時刻,其中經過5年時間收購的舊樓西環大樓,成功援例昨天以強拍形式統一業權,成交價29.57億元,成為強拍條例生效以來成交價最高的強拍項目。

項目位於西環皇后大道西450至456G號,恆地早於2011年8月向土地審裁處提出強拍申請,當時持有項目94.78%業權,及後增持至96.7%,並終於在上月獲批強制拍賣,底價是強拍個案中最貴的29.57億元。

預計項目總投資45億

恆地執行董事兼地產發展部總經理黃浩明昨天出席拍賣會,在無對手的情況下,以底價投得西環大樓。黃浩明指出,集團於2009年開始收購物業,一共花了5年終於統一業權,預計項目地價連建築成本等總投資約45億元。

西環大樓佔地約2.99萬方呎,現址為兩座樓齡約53年的商住大廈,各樓高11層,提供4個地舖和348個住宅單位。黃浩明說,地盤面積大,加上集團對鐵路沿線項目很感興趣,收購物業時已考慮西港島線因素,相信地皮的發展前景相當理想,計劃興建一座38層高的商住物業,提供約600個住宅單位,並以細單位為主,可望2016年預售樓花,2018年底落成。

縱觀2014年,恆地已第4度透過強拍方式統一業權,英皇道852至854號舊樓也在本月獲土地審裁處批准強拍,底價定為1.6925億元,若成功在內年統一業權,單計集團名義循強拍投得的用地樓面已約67.51萬方呎,賬面總拍賣金額逾48.6億元。

美麗臺估值近30億

雖然西環大樓是歷來成交金額最高的強拍項目,但恆地和新世界發展(00017)合作的西半山美麗臺重建計劃,已在上月向土地審裁處提出強拍申請,測量師對用地的估值達29.95億元,若日後以此金額作為強拍底價,勢將成為最貴重的強拍項目。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,今年暫只有12宗完成強拍個案,另有兩個項目已獲批強拍,包括將在12月9日強拍的尖沙咀柯士甸道148及148A號,以及可望年內拍賣的英皇道852至854號地盤。他相信,不少具重建價值的項目已完成收購,加上辣招下發展商須繳交大量稅項,令併購意欲減低,估計明年強拍個案可能進一步減少。
 
2014.11.19 信報
樓市辣招4周年 二手交投挫四成
政府推出辣招打壓樓市滿4周年,二手成交量仍低位徘徊。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,過去4年平均每月二手登記量僅4990宗,相對辣招生效前4年平均每月8706宗,勁跌42.7%。他直言,受到辣招限制,預期明年二手登記量最多只有5萬宗,而樓價更有機會調頭向下。

劉嘉輝指出,2010年政府首次推出額外印花稅(SSD),之後接連推出SSD加強版、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),令二手放盤量大減,成交急挫,登記量按年下跌,直至今年微調DSD後,登記量才輕微回升,但總計4年合共有23.95萬宗二手登記,平均每月4990宗,較辣招推出前4年平均每月8706宗大為減少。

新盤供應增搶客源

由於今年一手銷情暢旺,買家不乏換樓客,所以明年收樓後會陸續放售現時手上的單位,令二手供應回升,但由於辣招未撤,加上一手供應回升,繼續搶奪二手客源,而美國加息迫在眉睫,估計二手成交量難有突破,全年登記量最多只得5萬宗。至於樓價在多項負面因素夾擊下,預料會調頭回落,幅度至少約5%。
 
2014.11.19 經濟
新居屋價細 上車易換樓難
綠表流通率低 資產增值少

為滿足上車需求,明年發售的新居屋,大部分面積400多平方呎,樓價最平187.4萬元,勢吸引買家申請,學者指買家不要着眼於「上車」。

要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少,買家未來要套現換樓有難度。

至於首批新居屋7折推出,提供兩房細戶為主,面積主要集中於400多平方呎,由於私樓市場300萬元盤源幾近絕迹,料吸引買家一窩蜂入市。但隨着家庭人數發展,預期此批買家未來10年,會有強大的換樓需求。

日後換私樓 首期難負擔

但綠表居屋銀碼細,買家平價入市,日後沽樓後,資產增值金額,隨時連換樓首期亦負擔不起。以新居屋大圍美柏苑為例,最平187.4萬元,實用面積371平方呎,假設購買後於限售期3年後升值兩成,業主沽樓後帳面賺幅只有近40萬元,單靠賣樓賺錢,日後未必足夠能力轉投私樓市場。

所以買家入市時,要留意到綠表居屋及私樓物業,沽樓後所套現金額差別,從而作出入市選擇。參考近日市場上二手綠表居屋成交,如天水圍天富苑面積506平方呎的兩房戶,2001年以68.6萬元(未補地價)入市,再以179萬元沽出,帳面賺110.4萬元。但以首期3成計算,該筆資金只可負擔樓價368萬元物業,難換入同區私樓嘉湖山莊、市值400萬元的3房單位。

除資產增值外,綠表居屋細單位客源較輸蝕。目前綠表客主要分兩批,分別以公屋綠表客、以及白居二買家。代理指,公屋綠表客入市,以改善居住空間為先決條件,大多會只主攻3房單位。

至於白居二買家着重上車,對兩房需求高。但目前市場上白居二買家已很少,加上施政報告亦表明,未來10年平均每年會提供約8,000個居屋單位供應作目標,料大部分客源會轉投一手市場,面對客源少、供應多,新居屋兩房戶,要於二手市場上轉售有難度。

學者:不要着眼於「上車」

居屋業主難換樓,可從過去流通率上看到。有新居屋供應的4個區域,主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率,由0.3%(青宏苑)至1.5%(天富苑)不等,較同區私樓4.3%至5.6%低。但要注意數字已受白居二帶動,新居屋搶客下,料未來流通率會更低。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,新居屋的買家,入市前要考慮未來的住屋需要,不要着眼於「上車」,綠表業主已利用以折扣價上車,供樓負擔較私樓輕,業主可趁這段時間,去累積財富,準備日後換樓資金。
 
2014.11.19 經濟
會德豐明年推5項目 涉逾800伙
黃光耀:油塘盤打頭陣 看好啟德發展區

今年會德豐地產賣樓成績理想,售樓套現創歷史新高,集團明年會乘勝追擊,推出5個項目,涉逾800伙,將由油塘東源街項目打頭陣。

另外,集團亦看好啟德發展區,未來會積極考慮吸納區內地皮。

連同上周六起推售的將軍澳THE PARKSIDE計算,今年會德豐地產的銷售金額已錄得逾158億元,創集團歷來的新高,涉約820個住宅單位,其中貢獻最多的項目包括西南九龍GRAND AUSTIN及九龍灣One Bay East商廈項目。較集團原定的銷售目標100億元,高出58%。

油塘項目涉256伙 攻換樓客

會德豐地產常務董事黃光耀指出,集團明年亦會積極推盤,涉約4個住宅項目,涵蓋中小型住宅、精品豪宅、超級豪宅項目,油塘東源街5號(前身為美達集運貨倉)將會率先打頭陣,涉256伙,主打2至3房單位,項目正進行上蓋工程,現時正待批售樓紙,由於附近的麗港城有不少家庭客,相信換樓客群會是樓盤的目標客群。

此外,繼將軍澳THE PARKSIDE之後,明年會再推出一個「O'SOUTH澳南」的住宅項目,為將軍澳68A1區(唐賢街33號),涉約400伙,提供中小型單位,主打1至3房的單位,預計年底申請預售,擬於明年第3季推出,物業現正進行地基階段;至於定位作精品式豪宅的筲箕灣道175號舊樓重建項目提供144伙,主打1至2房,料吸納投資者、單身貴族等。

聶歌信山道項目 先推洋房

至於最矚目的,將會是與南豐合作發展的山頂聶歌信山道項目,定位會是超級豪宅,單位總數67伙,惟首階段只會先推出洋房部分,涉19幢,洋房面積介乎5,000至8,000平方呎,餘下分層住宅面積逾4,000平方呎,預計明年年中以現樓形式推出。

除了住宅以外,紅磡商業項目One HarbourGate現仍待批預售,預計明年亦會以全幢形式出售,現已有數個跨國企業洽談中。

「起動九龍東」 完善啟德發展

黃指集團過往除了發展住宅以外,商業項目亦是其中一個重點,故未來會繼續從兩方面去吸納地皮。會德豐今年積極投地,惟最終僅成功投得啟德一幅地皮,可建樓面約41.3萬平方呎。

他表示特別看好啟德發展區,因為有鐵路元素、維港海景優勢、未來社區措施完備,加上政府推出「起動九龍東」計劃,擬打造成新核心商業區,相信會令整個啟德發展更完善,故未來政府再在當區推出土地時,集團會積極研究競投。

至於港島區集團亦會留意,惟供應比較低,或會從收購舊樓方面吸納地皮。

豪宅供應不多 料明年升價10%

樓市方面,黃對明年的樓市仍樂觀,惟難以大升,料以平穩為主,尤其是近年政府積極增加中小型住宅的供應,相信中小型單位的樓價會平穩發展,升幅在5%以內;而豪宅供應不多,故升幅或會中小型為高,幅度介乎5至10%。

美國聯儲局已停止買債,市場人士亦預期明年或步入加息周期,對本港樓市產生影響。惟黃認為即使是加息,加幅亦只會是低水平,幅度或低於1厘,對港樓市影響輕微。
 
2014.11.19 文匯
綠地萬科爭內房銷售王
綠地香港(0337)控股股東綠地集團攜全新海外項目悉尼萊卡公館,日前在內地廣州、深圳、北京等地巡展,首付僅28萬元人民幣(下同)起。綠地目前在澳大利亞有三個項目,包括此前已開始銷售並獲得不錯業績的悉尼綠地中心和北悉尼綠地瓏璽,定位客戶包括了計劃海外投資及求學的內地人士。綠地海外業務四季度已開始衝刺,業界人士表示,從前三季度內地房企銷售的排名看,綠地與排第一的萬科的差距僅150億,但綠地並沒有包括其海外項目,屆時跟萬科或有一爭。
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