今年7、8月高雄市、新北市均傳出氣爆意外，民眾人心惶惶，營建署昨日宣布修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表，避免因不當的室內裝修造成用電量超標、天然氣外洩等意外。

變動插座也須查驗
內政部營建署昨針對8月15日新北市新店區「永保安康」社區氣爆發生火警事件，修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表。營建署建築管理組科長楊哲維表示，日後建築物室內裝修竣工查驗時，假如用電設備、天然氣管線變更，都要檢附相關證明文件，確定變更有符合電業法與天然氣事業法的規範。

楊哲維補充，若用電設備或天然氣管線沒有變更，且室內裝修專業技術人員有註明在竣工查驗表，則不需檢附上述合格證明，此辦法自2015年1月1日生效。不過民眾葉貞廷表示，「對政府還是沒有信心，希望真的能嚴加把關。」

建築師王淳隆透露，一般室內裝修幾乎都會變更用電設備，只要變動開關、燈具甚至插座位置，就須變更迴路；天然氣管線則是變更廚房、浴室等會用到熱水的地方時，須請天然氣公司前來設置，此修法一上路，民眾裝潢時都須檢附相關文件才行。

高市挽面計劃動工
高雄市也因氣爆重創住戶家園，高市都發局推出「氣爆災後重建－建築挽面再生計劃」。高雄市府於8月執行住宅緊急修護，同步詢問住戶參與挽面計劃調查意願，並於9月19日公告開始受理，申請期限至明年3月止。

昨日凱旋路30戶、2個基地的挽面計劃動工，透過外牆拉皮更新建物外觀，都發局主秘李怡德表示，預計12月落架，農曆年前完工。目前已有250戶提出申請，將配合重建路段第一階段通車後將陸續進場施作。

近來海外不動產投資熱滾滾，房仲認為，既然海外置產已成為顯學，要前進海外投資不動產就應做好事前評估，不妨利用「財稅後投報會正正」八字訣，做為投資評估準則。

東森房屋研究中心副理沈劍秋表示，東森房屋在邁向海外不動產發展之際，感受到客戶對海外投資既期待又怕受傷害的矛盾心情。因此研究中心團隊整理出海外置產八字訣「財稅後投報會（匯）正正（政政）」，作為有意投資者依循的準則。

沈劍秋指出，這八字訣包含「財」，評估自己財務狀況及資金調度可否承受資金長期停泊海外，留意財務槓桿是否偏高等變數；「稅」，了解當地稅制、法令相當重要，有些案件表面獲利佳，但若考慮稅賦，實質獲利就可能變得很低。

「後」，售後服務，表示購買海外不動產，購屋者須了解後續房屋管理及未來出場方式。另海外建商品質也非常重要；「投報」，投資標的不應只追求高報酬率，安全、穩定的報酬更重要。

「會(匯)」，匯率風險。考量自有資金購買外幣或借外幣買房，效果不盡相同，必須和專家研商。正(政)，當地政府對經濟及房地政策有左右房價的力量，進場前應多了解；「正(政)」，考慮當地政經情勢是否穩定、有無排華運動。

新光金控旗下新光人壽承德企業大樓今天動土，新光金表示，將持續規劃業務相關部室進駐，做為長期經營據點，發揮團隊行銷功效。

新光金指出，承德企業大樓面臨承德路，近捷運圓山站，交通十分便利，周遭商業活動亦穩定成長，地點十分適合區域型總部大樓，除具廣告效益外，亦有助業務推展。

承德企業大樓基地土地面積378坪，預計規劃興建地上7層，地下3層辦公大樓，因屬地上權，土地取得成本較低，可降低自用營運成本。

容積獎勵限制明年7月上路，房市搶照潮持續湧現，據內政部最新統計，今年全國前三季核發建築執照的戶數為9.58萬戶，與去年同期相當；不過，第3季因選戰影響、政府審照速度放緩，全國核發住宅建照戶數僅2.96萬戶、年減13.3％，台北市、桃園縣更出現腰斬。

明年7月容積獎勵限制將上路，也帶動近二年房市出現搶照潮，以今年前三季來看，核發住宅建照戶數達9.58萬戶，追平去年同期新高水準。若以六都來看，以高雄成長22.6％幅度最高，核發建照戶數達1.14萬戶，其次為台北市的9.4％、建照戶數達4818戶，再來則是台南的7.7％、戶數達8415戶，新北市也有5.6％成長幅度，僅桃園出現大幅衰退46.4％、戶數達1.09萬戶。 建商表示，明年中容積獎勵限制啟動，不少建商出現提前「拉貨」，其中高雄方面因區域購屋需求動力仍有撐，強化建商對後續房市推案信心，帶動高雄建照核發戶數成長動能。

值得注意的是，桃園因銀行端限貸影響，造成同業推案轉趨保守，加上區域供給量能仍大，才會出現建照核發成數大減情況。 若以季度來看，連續兩季放量成長的建照戶數，到了第3季意外出現衰退情況，以全國來看，第3季建照戶數達2.96萬戶，較去年同季減少13.3％；若以六大都會區來看，北北桃呈現大幅衰退，台中、台南、高雄則持續成長，呈現北冷、南熱，其中台北市、桃園縣出現腰斬，北市建照戶數更跌破千戶、減幅達57.3％最高。 力麒建設董事長郭淑珍表示，雖然明年中政府將啟動容積獎勵限制，部分建商同業已開始申請建照，不過因逼近選舉，政府審核建照速度放緩，拿到建照的速度變慢許多。

實價登錄上路至今2年多來，共累積了88.1萬筆資料，專家指出，雖然房市買氣持續冷清，但房價卻依舊不斷攀升，支撐這波房市多頭的力道除了氾濫資金和低利環境外，實價登錄也意外成了捍衛這波房價的「禁衛軍」，實價行情能當作買方的殺價依據，相對的，賣方同樣也能拿實價行情拒絕殺價，尤其在屋主沒有財務壓力下，實價登錄儼然成了賣方開價的談判籌碼。

房產專家張欣民在奇摩房地產指出，實價登錄形式上對購屋者有利，但實際上並非如此。張欣民舉例，假設一個屋主開價1200萬的物件，實價行情落在840?900間，買方對照行情和市場狀況後，開出800萬的價格希望買下，此時屋主也以實價行情主張該物件已有900萬價格，因此拒絕買方，結果就是買方無法以800萬元購入，最後一旦有人開出高於900萬價格，房子就被買走。

張欣民說，從上述例子發現，實價登錄反而成了賣方房價的捍衛者，這也是實價登錄實施以來很多民眾碰到的狀況，民眾也不免怨嘆，實價登錄是讓資訊透明化了，但它就猶如雙面刃，買賣雙方都可拿來作為價格談判的工具，尤其當屋主還沒有財務壓力、市場景氣尚未全面反轉時，基本上都還是賣方市場，這時實價登錄對買方而言，也減少了談判的籌碼。

北市「皇翔御琚」 每坪290萬 全台最貴
實價登錄陸續揭露創新高價的社區，經統計六都今年第3季的高價大樓，北市冠軍為信義區豪宅「皇翔御琚」，每坪290.5萬元，新北市「橋峰A+」、「新巨蛋」等則站穩8字頭。不過專家認為高價社區屬少見特例，不能代表整體行情。

據104透明實價網統計六都今年第3季實價登錄資訊，台北市由信義計劃區指標豪宅「皇翔御琚」奪冠，7月時以每坪290.5萬元成交，遙遙領先單價189.1、158萬元的大安區「大安元首」、「仁愛A+」。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，可見除了豪宅，就是「仁愛A+」此類小套房，價格才可能衝高。

新北市前3名成交價皆突破8字頭，新板特區豪宅「橋峰A+」每坪86.2萬元，「新巨蛋」每坪83.3萬元，另外屢創永和區天價的「仁愛101」每坪83.2萬元。

「長庚社區CP值高」
太平洋房屋板橋文化加盟店店長謝明揚指出，「新巨蛋」若是小坪數中高樓層才有逾80萬元行情，一般37~66坪的住家產品，每坪70~75萬元，8樓以下每坪68萬元，整體行情沒有那麼高，且該區10年屋齡的中古大樓每坪58~62萬元，若往大觀路一帶過去，中古大樓每坪更僅30~38萬元。

桃園前3名社區位於長庚生活圈與中正藝文特區，其中龜山鄉長庚生活圈的「德興A8+」因離機場捷運線A8站不遠，成交價為第3季最高，每坪39.9萬元。

台灣房屋長庚捷運直營店店長徐大海說，當地公寓居多，每坪均價20萬元，中古大樓每坪30~32萬元，「長庚晶鑽」因屬套房產品，單價偏高，當地相似的產品如「綠光社區」每坪才23~25萬元，相較之下「CP值很高」。

後棟無視野較便宜
台中市由七期重劃區獨霸一方，「由鉅大謙」、「聯聚方庭」及「恆詠」行情每坪50.4~53.8萬元；台南、高雄則各由「水雲間」、「國硯」以29.1、53萬元成為冠軍。群義房屋七期旗艦店協理李逸強表示，「由鉅大謙」若是後棟無視野，每坪僅30多萬元，七期外圍大樓普遍行情約在3字頭左右。

少數個案無代表性
太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前不動產成交量低，少數價高社區屬個案表現，無法代表整體行情提升。全國不動產總經理石吉平說，指標社區價格3~5%的變動都屬合理，目前若市區有5%、郊區有10%的議價幅度，民眾都可進場。

台北捷運松山線通車，帶動周邊房市熱絡。房仲業者統計發現，松山線內8個捷運站周邊，「捷運宅」交易占行政區交易量總和的3成以上，其中松江南京站因位於主要金融區，近2年交易件數更占全線的21.4%位居第一，而「小宅」同樣受到矚目，松江南京站占比也居冠，達54.5%。
　　
北捷松山線於15日通車，自西門站至松山站，貫穿台北市東西區域，共經西門站、北門站、中山站、松江南京站、南京復興站、台北小巨蛋站、南京三民站以及松山站等8站，橫跨了萬華、中正、大同、中山、松山等5個行政區。從實價登錄資料觀察，松山線周邊房市交易，占5個行政區交易量總和占比，從102年的21.3%飆升至今(103)年的的32.9%，「捷運宅」再次「發威」。
　　
統計各站交易件數，近2年來，松江南京站因位居重要金融辦公商圈，加上不斷有新案推出，件數占全線8占的21.4%，穩坐冠軍寶座；其次為西門站，座落於生活機能發達的西門商圈，又是板南線、小南門線的轉乘站，交易占比19.2%；南京三民站則以14.7%的比例位居第三，主要是周邊住宅多元，又有健康國小與介壽國中2大明星學區，吸引大量自住客購屋。
　　
又由於松山線工商業發達，是台北市著名的金融、辦公聚落，購屋與租屋需求龐大，住宅產品多以20坪以下的套房，或是小2房產品為主。松江南京站的小宅產品比例高達54.5%同樣居松山線冠軍；北門站周邊大稻埕、迪化街則是歷史悠久的街區，新舊房屋交雜，以中低總價房屋最受關注，小房交易占比也達49.8%。
　　
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，松山線不管到新店、三重、新莊、板橋，或到士林、北投、淡水都相當便利。在房價高居不下的台北市，低總價的「小宅」，成為多數購屋族的新選擇，建議可選擇一站之隔、末端站等地點，用通勤時間換取居住空間，也能減輕購屋負擔。

房市今年受到政策打房、選舉因素趨淡，不少代銷業者看好月底選舉結束回溫，甚至於農曆新年前，桃園房市會有一波漲幅。房仲業者則建議，自住客趁房市回穩前，可放手一搏，除因應自住需求外，議價空間相對大。

政府今年政策打房頻頻出招，加上月底選舉影響政局變動，影響房市表現。根據住展雜誌統計，今年第3季北台灣總推案量與今年第2季相比，減少約816億元，季減幅約21.8％；若與去年同期相比，減少約952億元，年減幅高達24.6％。

房產業者認為，九合一選戰結束，政局平穩，房市即可回溫，雖然總統、立委選舉，明年下半年就會提前開打，這場大選過後，回歸原有市場供需，不過業者預料，月底九合一選戰後至農曆新年前，房市將會有一波漲幅。

代銷業者海納廣告業務經理吳聲偉表示，民眾因為選前政策性打房，抱持觀望態度，但市場普遍認為，月底選後至農曆新年前，桃園房市會有一波回升，建議民眾逆向思考；若有充裕銀彈，可在選前提前出手。

業者評估，桃園政局相對安定，又有航空城計畫等重大建設持續加溫，桃園房市在選後，將會穩定且持續的成長。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段民眾買房，不會在絕對高點或是絕對低點，若有自住需求，建議民眾可放手一搏、勇敢購屋，因現階段議價空間相對大，民眾若擔心房價下修，可打安全牌，選擇生活機能較好的區域，房市不易受到波動。

徐佳馨則看好桃園房市利多，她說，桃園年底升格直轄市，又有明年機場捷運通車等2大題材支撐，房價下修機會不大，在桃園買房相對安全，但建議民眾購屋前，參考實價登錄，推算出合理價格。

代銷業者觀察，政府實施房貸成數管制後，桃園納管區的投資客大幅減少，回歸自住客市場，認為政局未回穩時，正是自住客出手的時機。

捷運松山線15日通車，沿線店面商機也開始啟動！不僅主要幹道店面租金行情水漲船高，也帶動二線巷弄店面興起，想做生意的老闆們「拐個彎」巷弄內一坪店租約能省下3000、4000元。而商辦達人也透露台北市下一個商用潛力區就是大直美麗華，因為交通方便、店面能獨立使用，因此能吸引國際知名品牌或連鎖店在此擴點，租金也將從現行每坪1000到2000元，預估1年後漲到每坪3000到4000元。

眾所期待捷運松山線15日通車，再度打通台北交通網絡的任督二脈，不僅沿線房地產早就啟動補漲行情，周邊店面也開始熱絡。美商ERA易而安不動產商用事業處處長吳政道表示，松山線周邊擴及大同區迪化街、民生西路，到中山區與松山區，其中最熱鬧的就是南京東路¬二、三、四、五段，近1、2年人潮就增加了1到2成。

人潮就是錢潮！吳政道說南京東路上幾乎都是辦公大樓上班族，因此不論是早餐、中餐、晚餐，還是服飾業都有人做，店面發展非常多元化，也使得店面租金跟著水漲船高，雖然地點好但口袋不深的小老闆們資金不充裕根本也租不起，只好「拐個彎」退居二線巷道做生意省租金成本。

吳政道表示，主要幹道店面租金跟小巷弄的一坪就差到3000、4000元，因此包括伊通街、四平街商圈、長春路周邊巷弄越來越多小店家進駐，商機比以往更生機蓬勃。另外，捷運松山線松山站周邊如永吉路、中坡北路，店面租金價格也後勢看漲，待松山車站BOT案正式啟用，預估店面租金價格會從現在每坪1500到2000元，漲到3000到4000元之間，「屆時店面型態或許會有一波轉型升級！」

而觀察台北市近年來店面出租市場，吳政道說「價量皆有撐」，目前台北市共有約1000戶出租，租金上漲幅度約有2成。至於店面出售部分近年來比較少，因為3、4年前屋主買的店面出租，投資報酬率大概都有3%，但現在遇上政府打房政策，又有選舉等不確定因素影響，若是現在貿然出售，投資報酬率只剩1.5%，因此有不少屋主選擇觀望。

而台北市熱門店面區域，除了捷運松山線、不敗的東區與西門町之外，還有有潛力的店面未來之星嗎？吳政道看好大直重劃區美麗華與內科商圈，其中美麗華商圈串聯信義計畫區，周邊因為交通方便、鄰近飯店、店面能獨立使用、空間大，因此能吸引國際知名品牌或連鎖店在此擴點。目前這裡店面租金行情是每坪1000到2000元，但預估1年後將達每坪3000到4000元。

大選前房市跌價氣氛瀰漫，近來多家大型房仲公司售網物件中的降價物件比重大增，更有近二成台北市屋主降價，降價幅度更明顯加大，顯示求售氣氛轉強。房仲業者認為，若成交量未回升，未來賣方調降幅度恐加大。

以永慶房仲網的待售物件為例，目前降價物件數量較今年2月時增加四成，目前降物件中，約有87%降價在一成以內。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然現應為傳統購屋旺季，但大選在即、兩稅合一稅制上路前，台北市屋主可明顯感受到委售時間拉長、願意付斡的買方漸少，降價求售的氣氛更濃，約有二成物件調整過售價，平均降幅約5%至15%，對平均開價總價來說降幅達二、三百萬元。

台灣房屋台北市第3季待售物件平均降幅6.3%，亦較第2季平均降幅4.3%增加了2個百分點，台灣房屋也推出「選前降價屋」活動，運用「選前降價，選後回調」的策略來吸引買方的目光，自11月推出該活動以來，主要都會區分別有5%至10%的屋主參與調降開價活動。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，開價下降的幅度以高雄9.23%最高，今年3月以來房市瀰漫著濃厚的觀望氛圍，期望藉著開價鬆動，鼓勵有購屋需求的民眾勇敢進場議價。

住商不動產亦發現，市場約有一成待售物件下修開價，但今年第3季待售物件中的降價屋數量季增率雖呈正成長，但已較前二季趨緩，大幅降價多集中在今年上半年。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，降價急售數量上和去年同期相比，大增21.9%，其中雙北市、桃園與高雄成長幅度最高，但實價揭露後屋主開價逐漸平實，調降開價幅度已較為趨緩。

全國第一件由政府公權力介入，代為辦理的舊公寓都更案，昨（19）日在高雄氣爆災區誕生，建物拆除之後的248坪土地，將由高雄市政府負擔費用，進行規畫設計、事業計畫撰寫及權利變更計畫等，預定1年內完成核定都更程序，至於未來要由住戶自行興建、或委由建商興建，則取決於住戶的需求。

高雄市政府都市發展局長盧維屏昨日與災區住戶曾貴海等人，共同召開「八一氣爆後社區再生與整建都市更新」記者會。 盧維屏說，透過市府在災區辦理的都更說明會，目前已有7個老舊社區表示有更新意願，總計涵蓋了508戶；其中，位於凱旋三路的一處老舊公寓約25戶，超過70％住戶同意由市府代理都更計畫，可望成為第一個案例，相當具有示範作用。

盧維屏表示，為了讓災區的老舊建築得以改造重生，市府提出3項獎勵補助措施，包括現行都市更新法規需有三分之二以上民眾同意，降低為二分之一即可；同時，都更最小面積也從1,000平方公尺降低到500平方公尺；另災區重建市府也提高都更獎勵容積，最少20％、最高50％。 他指出，為了減輕災區民眾負擔，擬定都市更新計畫所需委託的建築設計、財務計畫、不動產估價等衍生費用，全部由市府負擔，並且由市府邀請建築師、不動產估價師，組成專業技術輔導團隊提供協助。此外，重建階段如果民眾有貸款需求，將給予利息補助。 都發局住宅發展處長林廖嘉宏說，從都市更新啟動開始，到舉辦公聽會、都更審議、一直到核定都更計畫，大約1年內可以完成；屆時，重建方式市府將尊重住戶的選擇。

除了都市更新之外，高雄市政府也在氣爆重建區推動「挽面」，鼓勵民眾拉皮、更新老屋立面，並且融入綠建築概念，盧維屏表示，目前已有250戶提出申請，凱旋三路連棟型挽面、拉皮工程，首案昨日正式開工。 他說，拉皮也是都市更新法所定義「整建維護」的一種，高雄市已實施多年，中央在近年也推出建築景觀風貌改善計畫，目的相同，不過，費用都是公私出資各半，但是，重建路段是因氣爆而起，因此，市府向善款委員會爭取最高補助百分之百，並由市府統籌委託專業設計及施工。目前，已整合出20餘處連棟型申請案，位在凱旋路的第一處案例有18戶。

就算政府下猛藥打房，房價還是持續飆漲，房仲業者調查，雙北市的房價漲幅年年攀升，迫使資金有限的首購族加速逃離到周邊的衛星城市，其中基隆、桃園、宜蘭今（103）年前9個月從雙北市遷入的人口就高達3萬1842人，也連帶使這些衛星城市房價、地價一路飆漲。

房仲業者統計宜蘭縣今年前9個月遷入總人口數有7718人，其中有4594人來自雙北市，使得截至9月底宜蘭淨遷入人數首度呈現正成長。而目前宜蘭中古華夏成交價每坪約12?13萬元、中古屋透天厝以地坪25坪、建坪50坪為例，成交總價約500?600萬元。

另外，不只因為雙北高房價促使台北客湧入衛星城市，政府打房也連帶使得宜花東的土地交易熱絡。房仲業者徐佳馨在《TVBS地球黃金線》節目中分析，花東地區所提供的主要需求是遊憩，所以在花東購買標的的多半是旅遊業者，且都是購買一整棟的飯店，如此一來就可以跟大陸旅行社做配合，客源這方面也就不用擔心。 至於台東，徐佳馨表示，因為現在鹿野以及熱氣球節等觀光話題，所以民宿需求大。

不過徐佳馨提醒想去東部地區買地的民眾，畢竟是外地人很有可能不了解當地的行情而買成區域最高價，或是買到連本地人都不會想買的區域，他舉例，宜蘭政府近期要求農地排水要做到一定的規格，如果沒有達到要求這塊地就如同廢地，再者，很多民眾都不清楚買農地要買756坪才能去蓋一個農舍，而這些資訊都是外地人比較不知道的細節，所以民眾買前還是得先停、看、聽。

中原地產市場研究部統計資料顯示：截止11月18日，北京、上海、廣州、深圳，四城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。不僅提前突破2013年創造的歷史記錄，3037.9億也是歷史首次突破3000億大關。全年將有望突破3500億。


從樓面價看，2014年截至11月18日，成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。

從土地屬性看，一線城市截止目前已經成交總土地金額高達4519億，全年也必然將突破2013年創造的5245億的歷史記錄。

資料顯示，10月來，20大標杆房企中，萬科、保利、首開分別在一線城市拿地。從目前市場趨勢看，土地市場依然在低位運行。

一線城市土地市場受追捧背後，是信貸政策的鬆綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭將比3季度有所增加。

有業內指出，即便在濟南，這樣的價格也較為少見。據瞭解，該項目周邊“小產權房”價格都已經達到5000多元/平方米，濟南大多數房源價格是每平方米五六千元，而最高的大概7000多元/平方米。
一天、40億、5500套！這正是上週末濟南中海一項目開盤當天的成績。

2014年11月16日，濟南中海•華山瓏城項目推出5500套房源，最終實現成交40億元的成績。據悉，開盤現場，該專案認籌客戶超過6000，並有近2萬人選房。

值得一提的是，中海甚至高調宣稱，此次開盤是“中國地產史上最大規模開盤”。

對此，有業內坦言：“是不是中國地產史上最大規模開盤不好說，但對於濟南市場來說確實是歷史上最大規模的一次。”

山東世聯總經理朱江表示，中海此次大規模開盤，勢必對濟南房地產市場產生一定影響，“一方面定義了濟南的房地產價格平臺，另一方面吸走了不少客戶，影響了其他樓盤的價格”。

中國地產史上最大規模開盤？

11月16日，濟南中海•華山瓏城項目一期北A、北B地塊首次開盤，共47棟房源，產品涵蓋洋房、小高層、高層、別墅以及商鋪，約6000戶，預計2016年年底交房。

據悉，該項目此次開盤主要面向剛需型客戶，所推出的戶型面積在82平方米至230平方米之間，具體類別是80-99平方米二居、100-140平方米三居、141-160平方米四居普通住宅、200平方米和230平方米的別墅以及沿街商鋪。

資料顯示，中海•華山瓏城項目位於山東省濟南市曆城區，由濟南市政府全盤規劃，是濟南市二環沿線最大規模綜合社區。

另悉，該專案總用地面積14.6平方公里(約21900畝)，總規劃建面1020萬平方米，總投資達600多億元，產品涵蓋高層、小高層、洋房、別墅、商業及寫字樓等業態。

據開盤現場資訊，中海•華山瓏城開盤活動便在項目旁邊的濟南國際會展中心進行，會展中心一樓的四個大廳全部用於開盤活動。

回顧專案開盤現場，11月16日上午9:30，正式開始搖號選房，僅僅用了一個小時，到上午10:30，該項目近三分之一的房源便被選定。下午2點時，搖號工作仍在繼續，現場則仍有數百人在排隊選房。

至下午4點左右，濟南中海地產有限公司相關負責人便公佈稱，中海•華山瓏城開盤成交額達40億元，成交5500套，其中普通住宅約5000套，此外還有部分商鋪和別墅。

在樓市難言回暖和淡季來臨的背景下，即便放眼全國，濟南中海•華山瓏城開盤當天40億元的銷售成績仍然難得。

不過，有業內分析指出，作為千萬方體量的大盤，首開的效果至關重要，將直接決定後期專案的銷售情況，“因此，在當前的市場背景下，中海不得不加大優惠，打出首開的聲勢，為項目後期銷售打基礎”。

年底衝刺下的低價與全民行銷

對於中海•華山瓏城的熱銷，業內普遍認為，專案自身資源規劃與低價促銷是主因。

山東世聯總經理朱江便指出，該專案熱銷的原因有四個方面，一是專案規模大，資源配套全；二是產品比較豐富，涵蓋了剛需和改善等各種產品；三是開盤“節點”好，“限購限貸政策的放開，釋放了大量需求”。

在朱江看來，第四個也是最重要的原因之一，即項目定價低。“定價低，打破了市區房價底線，吸引了大量人氣。”事實上，很多購房者坦言，買這個項目，價格低是重要因素。

根據當天中海提供的戶型價格表，一套82平方米的二居，最低的總價為37.7萬元，這樣估算下來，這套房子的單價也就4500多元/平方米。

對此，有業內指出，即便在濟南，這樣的價格也較為少見。據瞭解，該項目周邊“小產權房”價格都已經達到5000多元/平方米，濟南大多數房源價格是每平方米五六千元，而最高的大概7000多元/平方米。

需要強調的是，除了低價開盤入市外，為了此次中海•華山瓏城項目首開，中海在整個行銷上也下足了血本。

令人關注的是，2014年7月21日，中海•華山瓏城專案正式啟動“全民行銷方案”。據悉，中海要求“全民皆兵”，專案組的全體員工不分條線均參與銷售任務，同時鼓勵一切與銷售相關行為。

該專案前期認籌的相關負責人透露，為了此次中海•華山瓏城首次開盤，中海全國各地項目都有人前來支持。據瞭解，開盤當天的工作人員便達1600人次。

據不完全統計，中海•華山瓏城項目3個月的行銷費用超4千萬元。不過，也有相關人士指出，實際應該遠不止這些費用。

時至年底，中海為何如此“下血本”？對此，業內指出，這與房企年底衝刺業績大大相關。


據中海最新業績資料顯示，今年1-10月，中海系累計合約物業銷售約為1189.34億港元，同比微降兩個百分點，完成全年目標84.4%。

分析認為，中海前10月完成1400億港元銷售目標的84.4%，看似目標達成在即，但是企業目標制定一向保守，完成目標並不是難事。但是與其他龍頭房企比較，中海的實際銷售仍然是頗具壓力。

據統計，今年前10月，綠地、萬達同比增長超過30%，萬科、?大、碧桂園同比增長也都超過15%，保利同比增長略低。唯獨中海出現下滑了兩個百分點，而2013年同期，中海銷售1216.4億港元，已經提前完成了當年上調後的銷售目標。

　為了年底的業績,開發商各種行銷激勵政策層出不窮。

　　據媒體11月16日報導,碧桂園繼2012年末的“成就共用計畫”之後,即將推出“合夥人”計畫,意圖提高專案銷售,衝擊年度目標。

　　為此,觀點地產新媒體致電碧桂園,該公司某內部人士透露,近期集團正在研究一個名為“同心共用”的員工激勵制度,俗稱“合夥人”計畫,核心思想是集團員工參股投資專案開發。

　　另一位瞭解這個計畫的內部人士補充說:“同心共用計畫在一個多月前就提出來了,但是具體細則還在討論。是否面對所有員工也還在討論中。”

　　“看樣子不會面對所有員工,主要是針對專案的工程、開發、行銷人員。”上述內部人士補充說,“符合‘合夥人’要求的員工可以購買專案的股權,倘若日後專案銷售情況好、利潤率足夠,就可以通過此前購買的專案股權獲取收益。”

　　“也就是說將員工的部分收益和專案的銷售、利潤率綁定了。”

　　再祭員工激勵政策

　　值得注意的是,這並不是碧桂園第一次大規模的銷售激勵制度,早在兩年前(2012年末)碧桂園就曾提出“成就共用計畫”。

　　當時碧桂園希望通過秉承“利益共用,風險共擔”的原則,試圖通過高額獎勵與權力下放讓公司與員工實現利益共用,風險共擔,並推動2013年銷售額突破千億。

　　其時據一位接近碧桂園的內部人士展示的一份材料顯示,由區域主導拓展的專案,成就共用股權金額為:(淨利潤-自有資金按年折算後的金額×30%)×20%,即公司會將項目淨利潤的20%作為獎勵。

　　但是,若專案在考核期內現金流和利潤率不達要求,甚至出現虧損,虧損額的20%則由區域總裁及專案經理承擔,若一年內現金流不能回正,專案將失去繼續參加成就共用計畫的資格。

　　“此前集團的成就共用計畫其實只是針對區域總這樣的中層人士,並未完全針對全體銷售人員。銷售人員要獲取高額的年薪依舊要靠銷售提點。”碧桂園某區域的銷售人員稱,“碧桂園銷售提點一般為千分之六-千分之八,高的項目可以達到千分之十二。”

　　“但如今的‘同心共用’計畫看似比之前更為普及,看樣子不會面對所有員工,主要是針對專案的工程、開發、行銷人員。”另一位瞭解這個計畫的內部人士補充說,“符合‘合夥人’要求的員工可以購買專案的股權,倘若日後專案銷售情況好、利潤率足夠,就可以通過此前購買的專案股權獲取收益。”

　　對於這樣的激勵制度,輝立證券分析師陳耕分析認為,碧桂園這樣的激勵計畫其實是想把企業的中層力量調動起來,為銷售提供推力。這在企業管理來說是一個進步,對公司的業務發展有拓展的作用。

　　“但是不同區域的專案效果很難說,而項目銷售也有很大一部分依賴於行業景氣度,並不能保證每個區域的銷售都這麼好。”

　　據瞭解,目前市場對碧桂園的主要擔憂還在其三線市場的後續銷售能力、滾動式高速發展的可持續性和毛利率空間受壓。

　　而另一位黃姓的市場人士也有類似的看法,其認為碧桂園的銷售刺激計畫,刺激銷售的持續性不足,並因為只是針對區域總這樣的中層人員,也使得其團隊凝聚力也欠缺。

　　“比如說,碧桂園前期進入的三線城市項目體量比較大,但未來不一定還能持續保持旺盛的需求,而是否還有更多的新市場和足夠的購買力支撐這種高速發展也還是個疑問。

　　“碧桂園還需要更垂直更有激勵性的策略。”

1280億目標壓頂

　　雖然具體的激勵細則還需要碧桂園方面繼續明確,但無疑,各種名目的激勵政策都指向一個目的--銷售。

　　作為千億房企的一員,碧桂園前十月銷售918億元,完成年度目標1280億元的71.8%,尚有361.28億元的銷售額要完成。

　　換言之,碧桂園在11、12月需要完成月均180.64億元的銷售,這幾乎是其前十月月均銷售91億元的兩倍。

　　而翻查碧桂園過去九個月的銷售資料,除了1月份的176.7億元,碧桂園今年其餘8個月的單月業績都未曾超過100億元。而1月份不俗的業績,市場分析認為,應該有一部分來自於去年12月的銷售結轉。

　　“以現在的銷售速度來看,碧桂園應該離目標會差一點,如今推出新的激勵制度意圖不言自明。”另一港股分析師如此分析說。

　　雖則如此,對於年度目標,碧桂園總裁兼執行董事莫斌在8月19日召開的中期業績發佈會上還是明確表示,公司維持1280億元業績目標不變。

　　其實可以看到,碧桂園為了最後的業績衝刺,已加大其在推貨和行銷的力度。

　　據瞭解,碧桂園7-12月計畫推出37個新盤,將於11月開盤的有株洲碧桂園、廣州碧桂園城市花園、海南碧桂園珊瑚宮殿及廣州碧桂園中新首府等專案。

　　除此之外,碧桂園近來在行銷手段上也是層出不窮,以求最大限度地促進成交。近日,碧桂園發佈一款名為“鳳凰通”的手機行銷平臺產品。該項應用由碧桂園自主開發,是其8月上線的“全民行銷”微信平臺的升級版,截至9月24日已向旗下74個項目開通。

　　另於9月25日,碧桂園還打出“史上最強讓利風暴”的促銷宣傳。25日起碧桂園老業主憑1元錢在項目銷售中心或IEC(國際展銷中心)即可換購1張面值1萬元的購房券,可按已購產品的類型兌換相應數量。

李嘉誠內地囤地致富：29地產項目9年只完工1/3

細數李嘉誠投資的奇葩公司：主攻胃裡的一切

　　市場進入低潮期，各路資本“掠食者”伺機而動。近日，匯賢產業信託(87001，HK)發佈消息稱，公司擬以39.1億元收購和記黃埔(98.45, -0.15, -0.15%, 即時行情)和長江實業(137.5, -0.70, -0.51%, 即時行情)持有的重慶大都會專案全部權益。

　　對此，有市場人士認為，這似乎是延續了李嘉誠之前多次拋售一線大宗物業的商業邏輯。不過，長江實業又是上述REITs管理人匯賢房托的參股方，二者存在關聯關係。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，上述REITs官網資料透露，此次交易更類似一場對賭，按其表述內容，賣方須于收購完成後未來5年向該REITs提供保底收益。此項目收益率可達7.65%。

　　鎖定大都會回報率7.65%

　　早在2011年，匯賢產業信託以全球首只以人民幣計價的房地產信託基金成功登陸港交所，彼時其旗下主要資產是北京東方廣場相關資產。當年末，匯賢產業信託又將瀋陽麗都喜來登飯店裝入其中。

　　在業內人士看來，這是匯賢產業信託沉寂三年之後所展開的第二次並購。公告顯示，11月10日，匯賢產業信託向長江實業與和記黃埔分別間接持有的兩家離岸全資子公司收購持有香港一家目標公司的全部股權，從而間接並購了一家位於重慶的全資子公司。這家重慶子公司旗下的主要資產正是重慶大都會廣場專案。

　　據瞭解，大都會專案總建築面積為16.4萬平方米，包括一個面積約9萬平方米的購物商場、一幢面積超過5.4萬平方米的甲級寫字樓，以及一個擁有353個車位的停車場。

　　此次專案股權收購的交易價為39.1億元，較大都會廣場專案今年8月31日評估值41.04億元有大約4.7%的折讓。

　　實際上，匯賢產業信託的基金管理人匯賢房托背後的股東主要為中信證券、長江實業和ARAAssetManagementLimited，分別持股40%、30%和30%。

　　昨日，重慶渝閩資產管理公司董事總經理林海彬向 《每日經濟新聞》記者表示，“當前很多城市的商業地產陷入供過於求，開發商的資金流壓力較大，這為國際資本抄底帶來了機會，此項物業是被低估的優質資產，前幾年的估值為50億元。”

　　記者還注意到，上述交易更類似於一場涉及未來5年的對賭。匯賢產業信託的官網資料顯示，交易雙方已就重慶大都會專案未來5年的收益率有一個保底協議，要求該專案年均收益和租金收入總額不低於大約2.993億元，否則須由賣方補齊差額，5年保底期內，保證額的最高上限為1億元。

　　前述資料還透露，按照保底收益計算，重慶大都會專案每年可實現收益率為7.65%。

　　海外資本掘金西部商業

　　前不久，在港上市的REITs領匯資本與深圳萬科達成了龍崗萬科廣場80%股權的意向收購協議。此外，前不久萬科與凱雷的密切接觸，雙方擬共同成立商業物業資產運作平臺。

　　“海外資本很看好中國市場。一線城市物業成熟度高，雖然他們想投資但不敢投，二、三線城市又不願投，而1.5線城市或典型二線城市，比如成渝這兩個城市未來3~5年都有很好的發展空間。”現負責複星集團旗下一家資產管理公司的資深專家楊松表示。

　　7月初，由渣打私募股權基金聯手其他基金斥資超過1億美元，參股龍湖地產重慶觀音橋新壹街商業項目49%的股權。

　　對於海外資本佈局西部商業，林海彬認為，不管是海外基金還是國內資本，大家的關注點基本一致：一是商業物業位置要好；二是物業建好後，建築結構沒有硬傷；三是物業專案能夠招商成功並且順利開業；四是租金回報率。

　　林海彬還補充說，資本還會關注到被投物業的產權性質及債權債務關係，尤其是資本介入後都希望物業項目能夠重新招商，也就是有重新改造的空間。

經濟尚未企穩，北京寫字樓市場卻意外保持旺盛需求。

望京SOHO近日對外宣佈，將於12月1日開始啟動新一輪的租金上浮。他們漲價的依據是，由於供應較少，北京核心區的優質寫字樓租金仍在上漲，CBD等區域的業主積極上調租金，迫使部分租戶向望京等新區遷移。

望京SOHO尚未對外宣佈租金漲幅。但他們透露，目前，望京SOHO已陸續簽約觸控科技、百合網、新希望等一批新銳科技公司，出租率超過75%。

除瞭望京SOHO，北京寫字樓市場近期迎來大體量樓盤簽約。位於朝陽公園地段的駿豪•中央公園廣場宣佈，已與北京優翔國際旅行股份有限公司、香港萬?國際有限公司簽約，簽約額已超過10億。

值得注意的，北京寫字樓市場的情況與全國行情並非一致。21世紀經濟報導記者瞭解到，由於新增項目不斷落成，業主優惠幅度加大，全國多數城市高端寫字樓市場的吸納量呈現小幅下降趨勢。統計發現，自 2012年以來，中國高端寫字樓市場每年的新增供應量均已超過吸納量，供過於求。

DTZ提供的資料顯示，2005 年至 2008 年間，中國主要大中城市的高端寫字樓租賃市場總體表現較為穩定。2008 年第 3 季度，大部分城市高端寫字樓的平均租金達到階段性高峰，至 206 元/平方米•月。之後，受全球金融危機影響，2009年第4季度至2010年第1季度，寫字樓租金跌至穀底，為155元/平方米•月，相比2008年高位水準下降了25%。自2010年中開始，在大規模擴張政策刺激下，寫字樓租金水準強勁上升，並於 2013 年第 1 季度達到歷史最高點，至 228 元/平方米•月。此後，高端寫字樓租金持續穩定， 2014 年第 3 季度平均租金為 220 元/平方米•月。

今年以來，由於經濟增長放緩，而寫字樓新增供應持續增加，迫使業主選擇犧牲現有租金水準以提升出租率。部分企業租戶對擴大辦公面積愈加謹慎，儘管租賃需求未出現大幅下滑。

然而，一類城市中，北京是過去 4 年間唯一一個可租賃面積始終稀缺、總體空置率低於 4%的城市。這主要是由於過去幾年間，金融機構、TMT（科技、媒體和通信）類企業和專業服務機構的持續高速擴張，使得新入市的高端寫字樓專案吸納速度較快。


DTZ調研結果顯示，2014 年第 3 季度，北京、深圳和南京三個城市被測評為一類城市，市場綜合表現最為強勁。有 10 個城市進入二類至五類，即上海、廣州、杭州、大連、武漢、廈門、青島、西安、瀋陽和長沙，這些城市的高端寫字樓市場發展前景喜憂參半。餘下的成都、天津和重慶三個城市為六類城市，這些城市的高端寫字樓市場面臨著較大挑戰。

世邦魏理仕的調研也證實，寫字樓需求主要來自科技、媒體和電信公司的辦公空間升級、擴展或搬遷到核心領域，尤其在北京、廣州、新加坡、東京和悉尼等城市。亞洲寫字樓空置率持續下降，低至8.4％，這是全球金融危機爆發前一個季度以來的最低點。

11月19日，美國洛杉磯市長前往綠地海外行銷中心參觀。綠地集團副總裁許敬介紹說，綠地今年已在包括中國在內的全球100多個城市，投資超過300個專案，在建施工面積超過8億平方英尺，其中開發量最大的是美國洛杉磯和紐約兩個城市，美國總量投資面積超過700萬平方英尺，總投資額超過50億美金。

許敬指出，綠地國內銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。“國際化實踐正全方位地反哺於企業的加速成長。”綠地集團董事長張玉良表示，中國資本、中國企業正試圖在更高層面上參與全球市場，綠地力圖成為其中的標杆。

海外銷售占比25%？

據商務部最新資料，今年前9個月中國對外非金融類直接投資為749.6億美元，同比增長21.6%，預計全年將達約1200億美元，中國有可能今年首次成為資本淨輸出國。由新興市場主導的“第六次並購浪潮”洶湧而來，正為中國企業實施跨國並購提供全新的機遇。

在此背景下，在張玉良的綠地中期發展戰略裡，“跨國企業”的路徑與目標也愈加明晰。到2020年，綠地的企業跨國指數將達到25%以上。

以房地產開發為主業的綠地集團於2012年進入世界500強，目前排名第268位。2013年是綠地海外投資重要的一年，2012年-2013年兩年間落子四大洲9國12個城市。據許敬透露，綠地2013年銷售收入超過530億美元，今年的銷售收入預計超過650億美元，上半年已完成計畫的40%。全年總投資超過600億美元，其中海外項目總投資超200億美元，持有酒店超過100家。今年海外業務銷售收入將達200億，預計明年再翻倍。

2013國際化戰略元年，綠地啟動建設濟州島“六大核心項目”之一的綠地韓國健康旅遊城；進駐澳洲悉尼、墨爾本，“綠地中心”超高層公寓落子悉尼市中心，當年預售；相繼斬獲美國洛杉磯中心區大都會專案、紐約布魯克林大西洋廣場項目；佈局東南亞，簽署收購泰國曼谷、芭提雅三大綜合社區專案；當年，自主酒店品牌“綠地鉑驪”登陸歐洲，“綠地香港”在香港聯交所上市，成功搭建海外融資平臺。

2014年，綠地新進英國倫敦、加拿大多倫多、馬來西亞柔佛巴魯；追加投資澳洲、韓國，競標布里斯班大型城市綜合體項目；“洛杉磯綠地中心”正式開工，該專案是北美規模最大的城市綜合體之一。

資本的撬動力正在各個方面顯現，但中國企業真正的國際競爭力、持續發展力要想提升，海平面上的擴張顯然還遠遠不夠。

融資大門打開

“綠地能夠在國際市場第一時間把握投資機遇也得益于先進體制機制優勢”，張玉良坦言，在海外投資過程中，綠地的混合所有制體現出優勢，靈活高效的決策機制大大加快了投資效率，而多元利益主體的集體決策則能有效控制風險。

德佑地產研究部總監陸騎麟表示，綠地大量增加海外投資，一方面是發展新的業績增長點，另一方面也是看中了海外地產較高的投資回報率。當然，綠地海外投資主要面臨的風險，則是國內外房地產市場的差異性，能否較快適應是其成敗的關鍵。

複星集團的海外投資，更多傾向於對一些國際大都市商業地產的收購和持有，如2013年收購的倫敦金融城LloydsChambers辦公樓和東京天王洲花旗銀行中心，都是作為長期持有項目來收購。而綠地的海外投資則更加重視銷售型的住宅項目，如濟州島別墅、洛杉磯綠地中心等，這些項目甚至還有不小的投資移民成分。

海外投資離不開資本平臺的搭建。綠地在香港借殼上市後，先後通過不同通道，共實現海外融資近20億美元。據中信建投的最新研報，2014年主流房企境外融資成本，綠地以4.38%的年利率領先于萬科、華僑城、保利等同行，為業內最低。目前，綠地集團正在推進發行30億美元中期票據的相關工作。根據綠地集團在10月9日成立的“30億美元中期票據計畫”，其於10月17日完成了第一次債券發行，募集資金5億美元。


張玉良在接受21世紀經濟報導記者專訪時指出，房地產企業國際化進程中還有諸多問題應該注意。首先是量力而行，國際化要符合企業發展戰略，符合自身特點，符合當前經營能力和企業綜合實力；其次要充分準備、知己知彼，要切實瞭解各國在地產方面的法律、政策、匯率、稅收等綜合層面的異同和風險；此外，不能蠻幹，在分工細化且系統的海外市場，要用好專業機構的力量。

2014年中國有可能首次成為資本淨輸出國。張玉良表示，綠地一直在思考，如何更加創新和國際化，將企業的國際化與國家的全球戰略有機結合。

房地產主業之外，綠地集團還在計畫實施海外非房地產業務的投資發展，特別是順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等“大消費”相關的領域，培育一批“綠地系”的行業領軍企業，對接全球優質資源，服務中國市場。

北京市民政局相關負責人表示，目前正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予補貼。據瞭解，一年以來全市已經建成102個養老照料中心，明年，初步計畫再建40個養老照料中心，其中較大的街道可能建2個。
新京報訊 （記者郭超）昨日上午，北京市人大代表集中視察養老服務工作，北京市民政局相關負責人表示，目前正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予補貼。據瞭解，一年以來全市已經建成102個養老照料中心，明年，初步計畫再建40個養老照料中心，其中較大的街道可能建2個。

養老中心看病將實現醫保報銷

昨日，市人大代表分組視察北京市養老服務工作，其中一組來到位於南二環和南三環之間翠林社區內的右安門街道養老照料中心。

這裡最早是由一家幼稚園改建而成，占地面積約2080平方米，建築面積約4000平方米。現有開放床位115張，有單人間、多人間。除專為老人設計的浴室、一鍵式呼叫器等常規的設置外，該照料中心還新增了治療室、觀察室、內科診室和中醫診室等全套的醫療服務設施。

該中心負責人介紹，除了面對入住中心的老人，養老照料中心還輻射右安門街道2萬名60歲以上的老人，例如增設地區養老資訊平臺、開設社區養老及日間照料，提供老年餐桌，提供配送服務等。這裡的醫療設施也將會面向街道所轄16個社區，為社區老人提供簡單醫療檢查等服務。目前正在審批醫保手續，未來老年人看病將可實現醫保報銷。

提及目前居家照料中心存在的問題，該中心負責人表示，最大的問題就是具備優良條件的養老機構的成本和老人能承擔費用存在不匹配的矛盾。該家養老照料中心收費為每月自理老人3500元，半失能4500元，失能老人5500元。目前入住率不高，養老機構希望達到的效果和老人能承擔的費用不匹配；未來將通過居家照料中心輻射周邊居民，彌補機構養老部分的不足。

一年來已建成102個養老中心

昨日，北京市民政局相關人士表示，全市目前對“三無”、“五保”老人入住養老機構給予補貼，正在研究對低收入老人入住公辦養老機構給予相應的補貼。

據瞭解，北京市一年來已經建成102個養老照料中心，使近120萬名老年人享受更便利的居家和社區養老服務，超額完成年初制定的年度任務。

明年，初步計畫再建40個養老照料中心，計畫“條件成熟一家、建一家”。其中，較大的街道可能建2個，偏遠地區、人口疏散的區域可能幾個鄉鎮合建一個；三年內，也就是2016年底，全市322個街道鄉鎮全部覆蓋養老照料服務。

背景

北京三種方式推動醫養結合

市民政局相關負責人表示，按照相關政策辦法，所有養老機構和養老照料中心要在滿足入住老年人醫療服務需求基礎上，充分利用周邊醫療服務資源開展多種形式的醫養結合，具體包括配套設置、獨立設置以及協定合作三種方式。

其中，配套設置是指採取內設醫務室、衛生所(室)等或引入周邊醫療機構分支機搆等形式，滿足老年人醫療服務需求。

獨立設置是指有條件的養老機構和養老照料中心可採取申請獨立設置康復醫院、護理員、社區衛生服務中心(站)等醫療機構的形式，為老年人提供多種形式的醫療服務。

協議合作則是針對周邊醫療資源豐富、自身難以獨立設置醫療機構的養老機構和養老照料中心，可採取與周邊醫療機構簽訂合作協定的方式，開闢綠色就診通道，為入住老年人開展醫療服務。

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“南水”進京試水

郭公莊水廠已具通水條件，通水時間未定

新京報訊 （記者郭超）北京市南水北調配套工程郭公莊水廠一期工程已經完成了聯合調試，正式具備通水條件。目前，南水北調中線的幹線正在全線試通水，主要用於各配套工程的用水調試，至於正式通水時間，目前還未確定。

昨日上午，10餘名市人大代表組成的南水北調建設工程視察小組，分別前往郭公莊水廠、大寧調蓄水庫、大寧調壓池、南水北調調度指揮中心以及團城湖調節池進行視察。

代表們的第一站是位於豐台花鄉橋南的郭公莊水廠，這裡是南水北調配套工程，是“南水”進入北京後的首座水廠，也是北京唯一一座專門以“南水”為水源的水廠，經過水廠的淨化處理，“南水”被轉化為京城自來水進入千家萬戶。

為了保證輸送水不被外界污染，所有人進入郭公莊水廠設備間都要套上鞋套，車間內的地板一塵不染。據介紹，郭公莊水廠一期工程已經完成了聯合調試。“南水”進京後，郭公莊水廠日供水能力最終將達到50萬立方米，使城區總日供水能力從322萬立方米增加到372萬立方米，可大大緩解北京中心城區特別是城南地區供水需求壓力。

隨後，代表們又乘車來到位於房山區的大寧調蓄水庫和大寧調壓池，參觀了這個南水北調進京樞紐的運轉流程。北京市南水北調辦公室相關負責人表示，目前，南水北調中線的幹線正在全線試通水，輸水幹線以及市內配套工程中的調試用水，有一部分已經是從丹江口遠道而來的南水了。至於正式通水時間，目前還未確定。

宋衛平後悔賣盤予融創

融創（01918）計劃以63億元收購綠城（03900）24%股權至今尚未成事，近期盛傳交易將取消，綠城主席宋衛平則已採取行動。據內地傳媒報道，昨晚6時，綠城旗下綠城集團已向內部公告，免除該子公司總經理田強的職務，改為任命應國永為總經理，即日生效。報道透露，免職文件的核稿人一欄填上宋衛平。

據悉，田強為融創主席孫宏斌手下大將，自7月融創接管綠城管理經營權後，田強便加入綠城；應國永則為宋衛平的舊部下，曾出任綠城集團總經理。

「賣給了不該賣的人」

宋衛平昨天首度開腔，發布題為「我的檢討與反省」的2500字聲明，坦言「我發現把綠城賣給了一個不應該賣的人」、「100多天發生的負面事件，太多的負面，已經明明白白告訴我，我一定是賣錯了。」反映交易落實的機會愈加渺茫。早前有傳孫宏斌已經同意讓宋衛平重返綠城，融創對事件表示不予置評。

融創收購綠城股權最遲要在今年底前完成，否則協議將失效。有消息指出，極注重綠城品牌的宋衛平把綠城交託孫宏斌及融創團隊管理後，收到部分項目合作股東投訴，不滿融創的銷售策略，令宋衛平決意「回朝」。宋衛平在聲明中表示，把綠城賣給了一個不應該賣的人，使客戶擔憂不滿，合作夥伴委屈且受到不合理對待，很多基本承諾及與地方政府所簽協議無法得到有效的實施。

宋衛平認為，孫宏斌與融創團隊在經營和營銷方面非常優秀，亦不認為孫宏斌是壞人，「但是融創和孫宏斌的基因，明顯不融於綠城」。綠城連續5年得到業主滿意度第一，早就超越一般僅僅為股東盈利服務的範疇。

宋衛平或「反口」呼之欲出，他承認，在是次股權買賣上「確有失信之處」；然而，這是他唯一的選擇。他在字?行間表達出對交託綠城予孫宏斌的懊悔，「真的很遺憾。在失去相應的一些管控以後，綠城在倒退，失去了它珍貴無比的價值。主要責任者是我。」他說：「絕對不能讓他（綠城）淪落。」

孫宏斌一向予人「好好先生」的印象，有傳聞他已就放下綠城交回宋衛平接掌，向宋衛平開出極其寬鬆的條件。孫宏斌日前表示，希望多做些雙贏的事，不做雙輸的事，「實在做不到，就保護你的員工的權益，保護股東們的利益，保護家人的平安幸福，支持你的朋友們。」

宋衛平強調，不懷疑孫宏斌內心有相應的善意和理想，但不滿他及融創團隊把盈利及經營的成功放在首選，忽略企業應有的社會責任和行業理想。他希望孫宏斌及其團隊「更多地去關注一個企業的綜合價值，尤其是社會價值」。

融創收購一直未獲批

融創5月提出收購綠城，但一直未獲證監會批准，有消息說是由於融創與宋衛平屬一致行動人士，收購綠城後合共持股量超過30%須提出全購。宋衛平稱，綠城賣給孫宏斌是一筆賺錢的買賣，但當時對香港交易法規的了解和認識不深，令交易被證監會認為暫時不應該進行，「日益覺得這個決定是錯的」。

宋衛平表示，在4月看見綠城的銷售數據慘烈，並暗示未能預見住建部部長易職後，樓市調控政策大幅放寬，誤以為大部分內房將走上不歸路，故在當時把綠城股份付託給生存能力及戰鬥能力更強的孫宏斌。

經過一番波折後，預期綠城將回歸宋衛平手中，宋衛平說：「我以此為深刻的教訓，我的心性和悟力還要慢慢提升，或許還有三年五年，十年二十年，為這個社會服務效力的歲月，我努力。」

融創股價昨天收報6.47元，升1.73%；綠城收報7.56元，跌1.95%。


綠城賣盤融創交易 臨告吹
(經濟)

綠城（03900）向融創（01918）出售股權的交易頻臨告吹。繼綠城創辦人宋衞平表示將綠城售予融創的決定是錯誤後，綠城昨晚免去田強的總經理職務。

孫宏斌愛將 遭綠城免職

據內地傳媒引述綠城內部文件指出，田強是融創創辦人孫宏斌的得力助手，7月綠城將管理經營權移交予融創後，田強便擔任綠城總經理職務，如今田強被免職，替代的則是宋衞平舊部應國永，意味宋衞平重返綠城的迹象愈趨明顯。

綠城在5月底擬以每股現金12元的代價向融創出售約24.3%股份，涉資約63億元，但因港證監質疑宋衞平及融創屬於一致行動人士，因此收購需要觸發全面收購，令交易遲遲未獲批。

自綠城向融創出售股權後，股價先跌後升，7月時一度高見9.99元，昨日已回落至7.56元，較宣布售股時股價7.69元更低。

隨着中央逐步放寬對樓市的宏調措施，綠城的經營環境亦逐漸好轉，宋衞平寧願放棄以逾五成的溢價將股權售予融創，反映其重返綠城的決心相當堅決。

由於交易已拖延約半年，市場逐漸接受宋衞平將重掌綠城，若融創最終放棄併購綠城，綠城股價料不會大跌。

宋衞平昨日凌晨發表個人聲明《我的檢討與反省》，指當初將綠城售予融創的決定是錯的，認為「賣給了一個不該賣的人」。

他表示，由於今年4月初時公司銷售數據慘烈，並擔心內地宏調政策，因此將公司售予生存能力及戰鬥力較強的融創及其董事長孫宏斌，但「融創和孫宏斌的基因，經過100多天的觀察，是明顯不融於綠城。」

今年第三季一手樓市熾熱，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，期內新批按揭貸款額為822億元，按季升21.9%，當中一手物業按揭貸款額按季增加35.8%，至205億元；二手物業按揭貸款額僅增加17.9%，至500億元，反映升幅主要由一手按揭帶動。而首三季一手按揭貸款額為531億元，較去年同期勁升99%，幅度亦較二手樓按揭的19.2%為高。至於2014年新取用按揭貸款額可達2100億元，將創三年新高。

二手按揭僅增18%

經絡按揭轉介營運總監張顥曦指出，經絡按揭推出定息按揭計劃，提供最高九成按揭，或最高貸款額為540萬元；首3年定息2.3厘，第4及5年（P為5.25厘）減2.5厘，其後P減1.5厘；還款期最長30年。計劃與一般按揭計劃最高7成按揭相差120萬元，助填補市場對400萬至600萬元物業的九成按揭需求。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，目前美國消費動力仍不足，通脹率仍低，未有條件加快啟動加息，明年下半年料開始加息，本港目前銀行體系結餘相當充裕，沒有提早加息的需要，未來亦未必須要跟足美息加幅。

紐約第五大道上段呎租2275稱王

內地旅客來港減少奢侈品的消費，令本港零售市道下滑，零售商擴展業務放慢，拖累舖租下跌。高緯環球發表的調查報告顯示，本地連續兩年高居全球最貴租購物街的銅鑼灣羅素街，今年終於被美國紐約第五大道上段超越，香港下跌至第2位，呎租僅1778元。

銅鑼灣舖呎租1778元

報告顯示，今年銅鑼灣羅素街舖位呎租1778元，按年下跌9.3%，高緯環球補充，扣除通脹因素，實際跌幅為6.8%。

高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩指出，內地旅客減少消費，加上推行反貪腐措施，零售表現下滑，奢侈品銷售出現負增長，零售商考慮擴張步伐時變得審慎，令銅鑼灣區舖租下跌，而9月底佔領運動開始後，主要零售區的消費情緒再受打擊。至於中級品牌因盈利能力較低，未必能負擔高昂租金，難以取代奢侈品牌地位。

銅鑼灣舖租受壓，資深投資者黎永滔持有的銅鑼灣羅素街59號地下G舖，現有租約快將到期，據悉目標租金下調逾20%，至200萬元。業界預期區內舖位租金仍會向下。

羅素街舖位租金下跌的同時，紐約第五大道上段舖位租金扣除通脹1.8%後，按年大幅上升13.3%，呎租2275元，再度重奪全球最昂貴租金零售區的寶座，拋離第二位銅鑼灣約28.2%。銅鑼灣自2012年起成為全球最貴舖租之冠後，榜首地位只維持兩年，便由紐約第五大道上段取代。報告指出，受惠於經濟前景向好，加上零售商基本因素不俗，各大品牌爭相進駐頂級城市核心地段，刺激美國零售核心區的租金按年上升10.6%。

大道中廣東道 貴租三甲

法國巴黎香榭麗舍大道維持排名第3位，呎租約1011元，按年持平。報告調查全球330個地區，其中277個於今年9月底的12個月，租金平均錄得平穩或上升。

此外，高力國際發表全球零售物業市場報告，同樣顯示紐約第五大道成為全球最貴街道，最新呎租2308元，本港的中環皇后大道中及尖沙咀廣東道位列第2及第3位，呎租分別約1350及1308元。報告調查50個國家共125個城市，結論指出，全球主要市場及亞洲主要城市奢侈品持續有可觀增長，零售核心區的前景向好。

5大最貴租地段排名
(文匯報)

城市　地段　　　　　每月呎租

紐約　第五大道上段　2,275元

香港　銅鑼灣　　　　1,778元

巴黎　香榭麗舍大道　1,011元

倫敦　新邦街　　　　790元

悉尼　碧街購物區　　660元

資料來源：高緯環球

地政總署公布，將於12月19日推出兩幅地皮招標，其中葵涌興芳路葵涌市地段518號地皮，面積約8719方呎，可作住宅及非工業用途，截標日期為2015年1月23日。而九龍塘龍翔道新九龍內地段6532號地皮，屬住宅（丙）類用途，可建總樓面11.64萬方呎，截標日期2015年2月6日。


筆架山葵涌兩地 估值共10億
(經濟)

政府將於下月29日推出九龍筆架山龍翔道，及葵涌興芳路兩幅住宅地招標，估值合共約10億元，可建樓面面積合共約17萬平方呎，截標日期分別為明年2月6日及1月23日。

可建樓面17萬呎 下月底推

上述兩幅住宅用地當中，以九龍筆架山龍翔道地皮較為矚目。地皮前身為龍坪道平房區，被劃作「住宅（丙類）」用途，屬低密度住宅項目，地盤面積約11.46萬平方呎，地積比率約1.02倍，可建樓面面積則約11.64萬平方呎。

綜合測量師意見，地皮估值約6.98億至11.64億元，樓面呎價則介乎6,000至1萬元。

上述地皮西面，即靠近畢架山花園的地皮，亦已改劃作住宅用地，稍後亦會納入賣地計劃出售，故今次出售的用地具有一定的戰略價值，以備將來作合併發展。

筆架山地 可合併鄰地發展

另外，同日招標的葵涌興芳路住宅地，前身為水務署員工宿舍，剛於今年改劃作私人住宅用地。該用地佔地約8,719平方呎，地積比率約6倍，可建樓面面積約5.23萬平方呎，估值約2.09億至2.88億元，樓面呎價約4,000至5,500元。

1房864萬入場 最快月底賣

紅磡何文田山畔首批50伙昨開價，呎價22,360至29,645元，1房戶定價864.6萬元起，港人及非港人買家折扣最高15.82%及19.04%，折實呎價貴鄰近樓盤約3成。

永泰（00369）及南豐發展的首張價單涉及50伙，面積327至926平方呎，包括1房、2房、3房套房及3房套房連儲物房單位。樓盤以鄰近未來的何文田站及綠化地帶作賣點，明言開價會貼近九龍站屋苑。昨天公布的首張價單定價864.6萬至2,745.1萬元，呎價22,360至29,645元，較其參考的新盤GRAND AUSTIN的首批定價略高。

港人非港人 折扣有別

發展商提供2種付款辦法，採用150天即供付款計劃可獲8%折扣，建築期付款計劃則不設優惠。此外，發展商提供2項印花稅津貼，以港人及非港人劃分。香港永久居民獲從價印花稅津貼，減折扣後售價8.5%，非港人及公司客獲買家印花稅津貼，減折扣後售價12%，最高折扣15.82%或19.04%。

以港人最高的15.82%折扣計，首批折實呎價約18,823至24,955元，若以折扣後平均呎價22,802元比較，相較同區物業最近3個月的成交價約17,000元，貴約3成。例如一街之隔、2年樓齡的昇御門，錄得成交平均呎價17,173元，鄰近樓齡更新的寶御及薈點，平均成交價分別17,152及17,100元，而新盤城中匯，一手成交價平均錄16,524元。比較下何文田山畔首批貴33%至38%不等，但與何文田區二手價相若。

永泰地產執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示，以最快26日可以開售計，或於22或23日公布銷售安排，首輪銷售數目未定，但將有一定數量，料首批反應熱烈，相信很快會加推。他表示，由於講解示範單位的過程長，料會造成人龍，但有信心可讓準買家能舒服地參觀。項目於今天下午3時開始接受認購登記，銷售中心及示範單位今起供公眾參觀。

今登記 開4房示範戶

發展商昨天向傳媒開放一個4房雙套房示範單位，參考項目第2座27樓C室，面積1,243平方呎，單位布置以幾何圖形為主，所有房門均被拆去，其中單位的睡房3及連廁儲物室改動最大，設計師將3個空間以及大廳打通，造成一個品酒區。

何文田山畔定價較紅磡二手高，區內代理指，目前二手業主反應正面，但區內樓齡較新二手項目如昇御門，交投以租賃為主，二手買賣不活躍，暫未聞業主封盤或反價。至於同區大型屋苑黃埔花園，客源亦與何文田山畔有別，料二手交投不會受新盤推售而有影響。

田兆源：5全新項目 干德道53號矚目

信置（00083）明年將推出多個低密度項目，全新項目涉約5個，提供約1,200伙，而於10年前購入的西半山干德道地皮，明年年中亦會推出應市，相信為集團明年矚目的新盤。

信置營業部聯席董事田兆源接受訪問時表示，集團過去一年售樓成績亦合乎預期，累積售出逾1,400個住宅單位，貢獻最多的項目包括大埔逸瓏灣I、II、觀塘觀月．樺峯及灣仔囍滙1期等，累積套現約170億元。

Botanica Bay 專攻富豪客

田兆源表示，直至明年年底，集團會繼續積極推出新盤，今年年底將會先推大嶼山南岸Botanica Bay，項目現時待批滿意紙，將會以現樓形式發售，設有16幢洋房，面積由4,000至5,000平方呎。「大嶼山長沙一帶為滙豐、太古等公司『大班』居住或度假地方，故項目的目標客源亦會是城中的富豪。」

至於明年較為矚目的樓盤，相信會是位於西半山干德道53號物業，翻查資料顯示，地盤早於2004年向傅老榕家族以約2.6億元購入。現計劃於明年年中發售，項目位於傳統豪宅地段，近年推售的同區新盤如天匯等亦相當矚目，故相信會是集團明年的焦點。

項目屬舊契物業，單幢式設計，提供27伙，標準戶由1,500至3,000平方呎，另設特色單位，「項目位於傳統豪宅區，加上周邊綠化環境佳，相信會主力吸納大家庭客源。」

將軍澳項目 明年首季推出

其他中小型項目方面，與嘉華（00173）合作發展將軍澳66C2區住宅項目，將會是明年集團的「頭炮」，現正申請預售樓花同意書，預計於明年首季推出，設7幢，提供546伙，提供中小型單位，主打2至3房，亦有1房戶提供。對於近月區內多個新盤發售，會否擔心購買力已被大量消耗？

「過往集團傾向買入臨海的物業，而該將軍澳項目同樣位於臨海地段，屬低密度式發展，相信為區內罕有，加上現時將軍澳為『世界盤』，有不少外區客流入，故不擔心客源的問題。」

西貢2盤 最快年內申預售

此外，集團於2013年購入的西貢沙角尾及篤康村路兩幅住宅地皮，計劃於明年第3、4季推售，合共提供約600伙，以2、3房為主，其中沙角尾的可建樓面較大及會較先推出。「西貢素來有香港後花園之稱，故在設計上，會多建一些特色戶、花園及平台單位，讓住戶可享受戶外的環境。」兩項目最快於年內申請預售樓花同意書。

若總計前述5個項目，涉約1,200伙，加上現時大埔逸瓏灣I、II剩餘約250伙貨尾；天賦海灣合共3期尚餘300伙，故集團明年可供推售的單位涉逾1,700伙。

積極拓展 看好東九龍前景

信置今年吸納的地皮，最矚目莫過於觀塘市中心二、三區重建項目，加上一區的觀月．樺峯，可見信置相當看好東九龍區的發展。田兆源亦表示，政府積極拓展東九龍區，無論是食肆、商場人流亦相當高，區內亦有大量的住屋需求，亦有鐵路優勢，故集團對區內前景相當看好。

樓市方面，田兆源認為，政府近年積極推出中小型住宅用地，惟需求相當強勁，年輕人置業需度大，而豪宅方面，土地供應卻少，相信明年的樓市得以平穩發展。

中駿置業（1966）以6.11億元（人民幣，下同）競得福建漳州角美台商投資區一宗地塊，成為漳州角美新地王。該地塊總面積39,845平方米，約59.76畝，樓面價每平米4,792元，溢價率139.61%。地塊土地用途為商住，可規劃商場、酒店、寫字樓、住宅等。

根據周三公布的政府數據顯示，美國10月新屋開工下降2.8%。

美國商務部公布，10月新屋開工下降至年率101萬棟，9月為104萬棟。

10月公寓新屋開工下降15.5%。獨棟式新屋開工上升4.2%，創2013年11月以來高點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，美國10月新屋開工為103萬棟。

9月新屋開工由102萬棟修正為104萬棟。

10月新屋開工較去年同期上升7.8%，顯示房屋市場持續反彈。

10月新屋開工許可--未來需求指標--年率上升4.8%至108萬棟，創2008年6月以來高點，9月為103萬棟。