富邦壽鎖定倫敦慕尼黑 新壽目標倫敦東京

積極進攻
繼國泰人壽之後，富邦人壽也宣布以1.388億英鎊（70.78億元台幣）買下英國倫敦大樓，富邦人壽總經理陳俊伴昨表示，仍繼續尋找海外投資用不動產標的，其中倫敦、德國慕尼黑都有研究；市場估計在政策開放壽險海外獵樓下，初步多鎖定在歐洲地區。

陳俊伴表示，在歐美國家中，英國不動產投資相關稅法較單純，加上收益率不差，對他國壽險業者來說頗具吸引力。不過陳俊伴指出，目前海外不動產仲介商寥寥可數，仲介過來的潛在投資標的，各壽險公司都要互相競爭，也讓海外獵樓不是很容易。

國壽揮軍中國日本
富邦人壽9月曾公告要購入德國慕尼黑商辦，本可成為富邦人壽首宗海外投資用不動產標的，不過因金管會審核時間拉得較長，最終被其他投資人半途殺出攔胡，因此上周才又宣布買下英國倫敦不動產，成為國泰人壽之後第2家在海外取得投資用不動產的壽險業者。

3大壽險中，國壽先以3.11億英鎊（158億元台幣）買下倫敦商辦，富邦人壽上周則以1.388億英鎊，取得1 Carter Lane and Two Old Change Court。新光人壽董事會稍早也通過，將在260億元台幣額度內，投資倫敦、日本東京等地商辦大樓。

新壽將在新加坡、澤西島等地各設立特殊目的不動產投資子公司（SPV），並擬送件金管會申請核准，同時鎖定投資日本東京與英國倫敦兩地商辦為主。

新壽日前表示，現階段兩地菁華地段、交通便利、具穩定租金收入之商業辦公室大樓做為交易洽談對象，以期注挹新壽不動產投資的視野與效益。

至於國壽日前公告將投資中國商用不動產，投資日本600億日圓額度尚未動用，仍在洽詢標的，國壽海外商用不動產投資首例的倫敦報酬高達5.3%，東京投報率估計也有4%。

壽險公司主管指出，海外買樓就像與時間賽跑，愈買愈貴，報酬愈來愈低，投報率是主要考量，如果海外不動產報酬降至3%就不值得買。

投報率是主要考量
保險公司高層表示，海外不動產雖然收益看似都比台灣高，但要比較海外其他商品投資，不動產的波動大，若收益差不多，不如買海外債更簡單。

他說，尤其最近買家競爭激烈，要買到好的標的愈來愈困難，從去年至今價格已經漲1成。海外不動產投資不會停止，但未來可能需要尋找其他收益更高的城市，比如往美國、加拿大、法國、東南亞尋找標的。

捨棄預售屋 寧接新成屋 省開銷度寒冬
選前房市冷清，外牆看板從建案廣告，悄悄換上候選人的宣傳看板，報紙房產廣告量萎縮2~3成；買氣冷颼颼，代銷業者聯繫老客戶，把握目前的客源刺激成交，看準自住買盤，力推低單價、小坪數的產品，以符合市場主流。

去年7、8月代銷仍大舉接案之際，桃園代銷霸主新理想廣告早一步嗅得趨勢變化，策略性減少案量，排除70坪以上的大坪數產品，傾向低單價、小坪數的市場主流，統計今年少接的新建案至少10個。全坤建設總經理廖學新認為，目前市場主流就是27坪2房產品，新北市總價1200萬元內，台北市總價3000萬元內，最受歡迎。

積極聯絡老客戶
冷清市況中南部也有感覺，寶捷廣告協理謝俊正表示，高雄規劃22~55坪的1字頭房價產品，銷售狀況仍不錯，但若是豪宅產品，景觀、重大工程、周遭小環境都須具有一定規格，才有機會生存。台中市代銷公會理事長謝坤成說︰「這波下來大家都變得比較保守，不會再有案就接」而今年台中案量不到去年一半，案量較少，沒有爆量危機。

客戶少了，各家代銷業者開始把握現有客源，黃正忠認為成交比例明顯增加，「以前是15比1，現在大概10比1」。創意家行銷也於上月發行首本雜誌，分送客戶，以拉進與客戶的距離。儘管選前一片低迷，但業者普遍認為「最壞也不過如此」。

「現在有做廣告沒做廣告，效果差不多，所以選後再打。」五十甲建築行銷總經理劉益民說，減少廣告是普遍做法。創意家行銷更是在本月29日大選投票日前，所有報紙、雜誌書面廣告都先暫緩，僅留下大型牆面廣告看板。

避免建接待中心
新理想廣告總經理黃正忠坦言，今年搭建豪華接待中心的景象已不復見，多盡量承接當地原本就有接待中心的案子，以降低成本。梁茂廣告副總經理謝佳儒說，預售屋雖容易包裝，但投入成本比成屋高得多，目前多以承接新成屋銷售來減少支出。

消費者可撿便宜
劉益民說，目前看來市場利空鈍化，開始有些消費者出來撿便宜，帶動買氣；但謝佳儒則認為還有隱憂，目前新建案銷售期拉長，餘屋增加，這些新成屋將產生賣壓，可能壓縮到預售屋生存。

代銷業度寒冬策略
★降低成本：減少廣告預算、避免搭建新接待中心增加開銷，甚至改推成屋案
★維繫客戶：以介紹費吸引老客戶回饋、寄發DM、發行刊物、舉辦活動邀請客戶參與
★推主流產品：小坪數、低單價、有生活機能的產品，避免70坪以上豪宅案、或是重劃區賣壓較大的案子
資料來源：《蘋果》採訪整理

吸收在地小品牌 盼擴大市佔

景氣寒冬，專營中古屋的房仲業者也相當有感，先前大型房仲品牌永慶房產集團爆裁員風波，經營數十年的老品牌太平洋房屋也從8月決定直營轉加盟後，不少店長黯然離開，業者表示到明年農曆年前都是黑暗期。

台北只剩9間店
某太平洋房屋前任店長表示，今年8月總公司無預警宣布直營轉加盟訊息，資遣數十年的老秘書，有店長當場開罵，更有高層因此辭職。數月整頓後台北地區剩9間店，留下來的店東表示，轉加盟後，省電省紙降低開銷，連產權調查說明書都自行處理，不用再向公司付款購買，省了一些開銷，希望藉此度寒冬。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，太平洋房屋分店拓展分散，失去直營店物件流通、資源共享的功能，部分店頭經營虧損，公司經營方向才進行調整；目前中古屋市場交易量仍低，估明年農曆年前，都會是過渡的黑暗期。

環境差掀離職潮
有巢氏房屋副總經理劉炳耀認為，大環境不佳，不少經紀人選擇主動退出職場，招募新人與拓展市佔仍為必要，目前朝向進駐尚未有大型房仲品牌的偏鄉，或是以低加盟金與集團資源吸引在地小品牌，轉加盟至自己體系的二線品牌。

加盟品牌由各店東自行營運，盈虧自負，不斷地拓展市佔。如住商不動產副品牌「大家房屋」推出保證金、權利金0利率分期付款，東森房屋二軍森活不動產，更以首年免月費來力拼市佔。

群義房屋北區事業處總經理潘家成說，加盟店擴點，對總部而言有加盟金、月費收入，但若無法提供協助，可能會看到加盟店展店又收店情形反覆發生。

政府近年積極打擊房市炒作，第一銀行總經理周伯蕉表示，市場對房市有明顯共識，就是高點已經出現，內部對今年展望保守，明年還是非常保守。

一銀及土地銀行昨分別於台北市南港、天母舉行健行活動，周伯蕉說，今年一銀房地產目標就沒什麼成長，既然大家認為房市高點存在，相信明年仍要保守看待。

周伯蕉指出，明年針對自住與非自住房貸，不管是成數還是利率，都會做明顯區隔，非自住房貸利率至少要比自住多二十點（一點為○．○一個百分點），成數方面則視借款人財務狀況來調整。

房貸龍頭土銀董事長徐光曦也認為，房市需求明顯放緩，若建案一窩蜂推出，需求沒跟上的話，就會造成餘屋問題。

徐光曦不願點名哪些地區供給過剩，但他說，蛋黃區可能沒問題，包括部分新北市的北部蛋白區就有點危險；對供給過剩的地區，土銀會非常謹慎，並採取總量管制。

徐光曦表示，明年房貸餘額雖不致零成長，不過，幅度會相當緩慢。而根據土銀內部評估，房貸業務成長率目標僅在零至二％間。

建商申貸方面，徐光曦指出，建融還在增加，速度卻同樣放慢下來，案源也跟著減少，過去一週有七件授信案送到常董會審查，現在大概四至五件。

周伯蕉表示，房市高點出現後，未來怎麼往下，必須密切注意，當然不希望房地產有太大變化，但銀行授信會以自住為主，且預期房貸利率會逐漸趨向二％。

預售屋買賣糾紛不少，公平會近期修正預售屋銷售行為處理原則，明訂未來若業者賣預售屋，必須提供預售屋買賣契約書、各戶持分總表等六大交易資訊，若資訊揭露不足，將從現行只有罰建商，擴大到房仲、代銷業者都會罰，預計十二月上旬正式實施。

對此，麗寶建設副總何昭宏表示，合約早就有讓購屋民眾帶回審閱，對業界衝擊不大；至於代銷、房仲納入規範，永慶代銷處長何彥煒指出，這些修正事項，品牌業者早已執行，因此影響不大，但對於小型業者來說，可能因部分制度尚未完善，造成較大衝擊。

公平會指出，常見的預售屋買賣糾紛，包括不實廣告、或是建商要求民眾必須給付訂金才提供契約書、甚至不給民眾至少五天契約審閱期等，還有的情況是，業者沒有在銷售場所提供各戶持分總表，公平會還因此開罰，這一、兩年類似挨罰的例子也不少。

公平會此次修法把不動產經紀業者（即房仲、代銷業者）納入規範，也就是對購屋民眾資訊揭露不足，房仲、代銷也需連帶負責；此次也明定業者銷售預售屋，應提供六大重要交易資訊，民眾可無條件將契約攜回審閱。

六大重要交易資訊，包括各戶持分總表、預售屋買賣契約書、土地位於重劃用地的限制資訊與相關費用、配合貸款的金融機構、建造執照影本及基地位置圖、地籍圖、各層平面圖及停車空間平面圖等。

公平會發言人吳成物說，該處理原則預計十二月上旬正式上路，若違反規定，可開罰五萬至兩千五百萬元不等的罰鍰。

由於選舉及房地合一即將上路等因素，讓市場氣氛轉為觀望，交易量不如預期，更有房仲業者直言，今年1到10月六都都會區的交易量，是繼2001年政黨交替後的新低，房市表現恐怕得撐過年底選舉，才會逐漸明朗化。或許就是因為時機歹歹，讓來自香港的中原地產撤了位在西門町的據點，房產專家張欣民就說，可見景氣多寒。

根據永慶房產集團研究發展中心的統計調查，10月全台六大都會區的建物買賣移轉棟數表現漲跌互見，呈現北冷、中南溫的態勢。不過整體交易量仍較去年同期少了20.6％，由此可見，作為928檔期觀測點的10月買氣相較於去年有明顯衰退。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，根據以往經驗，10月已經進入了房市旺季，但今年買氣明顯遲緩，買方市場走勢保守。另外，再觀察今年1到10月六都的交易量，買氣已衰退到2001年政黨輪替、總統大選後的近12年新低，想見到房市買氣回溫，恐怕得等到選舉後，才會逐漸復甦。 除了選舉，房市政策的改革也是影響房市的因素之一。

不過，黃舒衛認為，儘管選舉活動導致房市短期出現盤整、觀望的氣氛，但在房地合一稅改大方向定調後，不確定的利空因素便會逐漸消失。

儘管業者有信心認為，目前處於「低潮期」的房市可望翻身，不過，可不是每一個人都有時間及成本等待房市春燕來臨。像是據點遍即在港、奧、台及大陸的中原地產，位於鬧區西門町的店頭，最近已經悄然撤下招牌，房產專家張欣民對此表示，可見景氣有多冷，又見一個在拆招牌了。

生活品質受影響房價恐跌

住宅區擬變更為商業地，居民憂居住品質受損！台北市政府擬增加捷運內湖線站點旁商業強度，變更地目為商用，居民怒控「離譜」，指捷運沿線發展成熟，不須再增加商業用地；當地房仲則憂心，住商混合會減損房價。

日前北市內湖區「華固名人道」住戶楊芳玫向《蘋果》投訴，認為北市府在「台北市內湖區都市計劃通盤檢討細部計劃案」變更捷運沿線住宅地為商業地根本沒必要，住宅大樓開放娛樂業、私人招待所等商家進駐，出入太複雜，管委會擋也擋不了。
她以捷運葫洲站為例，周邊有超過10家銀行、3家大型超市、5家便利超商、5家房仲店，商務飯店、餐飲店、文教補習業和服務業都很齊全，不了解為何要改成商業區。

土地可彈性使用
台北市政府都市發展局都市規劃科科長葉家源回應，「變更是讓使用更彈性，並非強制作商業使用。」土地的使用條件增加後，未來產業若有需求，便有條件可進駐，「都市計劃本來就是以較長遠的目標來考量。」

居民連署喊反對
葉家源解釋，住三變更為商三特容積率並未增加，不具改建效益，是希望捷運站旁能發展更完善的地區性商業服務。不過住商不動產內湖文德店店長賴水連認為，很多民眾喜歡內湖環境才來買屋，捷運港墘、文德、大湖公園等站周邊多以單純環境為賣點，變更為商業地可能導致房屋價值減損。

全國不動產內湖民權加盟店店東吳澤民也指出，捷運站周邊還有不少空置店面，政府變更商用地還是要搭配公共建設，不然沒人潮，也難有成效。

為了維護自家生活品質，今年6、7月內湖通盤檢討變更計劃公展時，「華固名人道」、「閱讀歐洲」社區都發函都發局表示反對，現在正連署住戶意見，「華固名人道」已經有9成住戶連署，其餘社區目前尚在整合意見階段。

可連貫零碎商圈
雖然住變商存有爭議，但仍有居民持不同意見，內湖居民游小姐就樂見這項變更，她表示，內湖商圈零碎，變更後可以把捷運沿線的商業區連貫起來，會更繁榮。

德明財經科技大學副教授花敬群也認為，都市計劃變更有必要性，但各界對房價、改建的期待會扭曲都市計劃價值，政府應放慢腳步處理。

【民眾看法】生活機能已很好
政府說要變更捷運站旁的住宅地為商業地，今年也辦了幾次說明會，參加的人很踴躍，贊成的大多沒再表態，可能因為有都更效益，不過反對的人多是擔心原本的住宅大樓會變成住商混合大樓，出入複雜，而且很多變更的都是新房子，他們可能還要住個幾十年，難免比較擔心。
我在這邊住了50多年，這邊以前不是山就是田，之後重劃完成、捷運陸續蓋好，這5~8年變得很方便，現在公車、捷運、商店想得到的都有了，生活機能已經很好。

內湖區都計住變商小檔案
計劃名稱
．台北市內湖區都市計劃通盤檢討（細部計劃）案
目標
．捷運站周邊土地使用分區變更為商業地，容積率不變但增加使用項目，以提升商業強度、商圈更活絡
爭議部分
．部分居民認為現有商業機能已經相當完善，不須再將住宅地變更為商業用地，或開放更多商業行為進駐
計劃辦理流程
．公開展覽→台北市政府都市計劃委員會審議→審查通過→內政部都委會審查→內政部核定→台北市政府公告實施
辦理進度
．計劃公展時，內湖有2社區於發函反對，正於北市府都委會審議中
資料來源：北市都發局、《蘋果》採訪整理

棄大安住內湖 清幽變調
覺得荒謬
捨大安區選內湖，清幽環境卻可能落得一場空！「閱讀歐洲」住戶王馨逸曾考慮在大安區買房，但先生喜愛內湖靠山的清幽環境，便改買捷運葫洲站附近社區「閱讀歐洲」，沒想到住了8年，房貸還沒繳完，就傳出社區可能變更為商業區，得知消息當下只覺得：「怎麼會有這麼荒謬的事。」

王馨逸說，建商規劃「閱讀歐洲」時，將其中1棟作為商用，其他則是住宅，分隔店面跟住家，但政府將用地變更為商三特，公司行號、各種允許的業種便可合法進駐住宅大樓，恐影響居住品質。

「政府有會勘嗎」
民權東路六段「華固名人道」住戶詹小姐說，很多住戶希望居住環境寧靜舒適，才選擇在此買屋，這邊社區也多留有開放空間、綠帶並種植行道樹，營造美式悠閒的氛圍，政府卻把這邊劃成商業地，「懷疑政府有沒有來會勘，真了解這邊的情況嗎？」

低總價受青睞 「景氣差難轉手」

房市買氣慘澹，但仍有交易熱絡的社區。據業者統計，今年第3季六都熱門社區以小套房、國宅為主，北市成功國宅就交易12戶，顯示低總、低單價產品是民眾最愛。專家提醒，市場不佳時，此類產品也可能較難轉手。

觀察全台建物買賣移轉棟數，今年第2季移轉8.5萬棟，第3季萎縮至7.6萬棟，雖然買氣銳減，但仍有不少社區交易熱絡。104透明實價網統計六都第3季熱門社區，台北市以大安區「成功國宅」、「曼哈頓大廈」最熱，皆成交12戶，平均單價分別為70、99萬元。

捷運通車交易增
群義房屋復興科技店協理楊文權指出，「成功國宅」是大安區標準自住產品，總價2500萬元買3房含車位，去年每月成交2~3件，近期有增加趨勢；「曼哈頓大廈」為捷運安和站周邊套房產品，受惠於捷運信義線通車，交易也明顯增加。

桃園套房產品夯
新北市熱門社區是淡水「淡大財庫」，第3季高成交37戶，住商不動產淡水中山店店長盧進和表示，該社區近1300戶，多為套房產品，有淡江大學及周邊工業區就業人口的住宿需求，總價300萬元就可入手，門檻低，交易量穩。

桃園縣冠、亞軍分別為「元智生活會館」、「聯帛實業大樓」，都是套房產品，台灣房屋內壢捷運直營店經營主管許麗華透露，「元智生活會館」原有建商提供免費代租代管，但即將改為收費制，部分屋主決定出售，先前每季成交10~15戶，近期交易量增加許多。

台中市「萬榮大廈」成交41戶居6都之冠，但群義房屋科博館店協理陳源泰指出，此為特定對象交易。台南「大林新城國宅」生活機能佳。東森房屋台南文化加盟店店東吳敏綺指出，一般大樓每坪11~12萬元，國宅價格低，交易量持平。

高雄大樓1坪20萬
高雄市「諾貝爾大樓」位亞洲新灣區，正對新建的市立圖書館，近期交易熱絡，東森房屋中山苓雅加盟店店長李美珍說，以當地大樓每坪15~20萬元而言，該社區相對低價，但隨著圖書館啟用後，屋主開始惜售，預測之後量會萎縮。

住商不動產北市區經理錢思明提醒，低總價、供給量大的產品，因成交量多，一旦市場反轉時，這些產品轉手度相對較差。

雙北市規律運動人口不斷增加，運動中心成為市民不可或缺的公共建設。房仲發現，運動中心週邊中古屋沒有太多公設，居民花少許費用便能享受豐富運動設施，週邊房價呈現穩增值。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，依據教育部體育署運動人口調查顯示，台北市規律運動人口比例自24.4%(2006年)提升至2013年的32.8%，顯見運動中心相當受到市民的喜愛，目前北市運動中心總使用人次今年10月已突破8000萬人次大關。
曾敬德表示，雖然運動中心影響房價力道不如捷運顯著，但對於生活機能則明顯加分，尤其對缺乏豐富公設的華廈或公寓的住戶來說，等於花有限的費用就可以享受到完善的運動設施，社區分擔的管理費較少也少去保養維護的費用，也可以少花一些錢在購買這些公共設施的空間，不失為一個聰明的選擇。

至於運動中心是否為必要的設施，重點還是在於區段位置，若位置過於偏遠，建議選擇地段好的住宅為主。

曾敬德說，信義房屋調查雙北市各運動中心週遭1公里範圍今年上半年和去年同期的房價，均呈現穩增值，新北市漲了12.5%，台北市漲了5.6%。

其中台北市漲幅前三名分別是文山區的13.9%、大同區的13.5%和中山區的11.4%；新北市漲幅前三名分別是樹林區的24.9%、淡水區的22.7%和中和區的18.4%。

根據實價登錄資料，北市今年前 3季車位成交量價俱跌，但北市各區商業化程度不同，停車位租金投報率也各異，其中以中山區最高，次為北投和士林區，南港區投報率最低。

房仲依實價登錄資料統計，今年前 3季北市停車位成交量僅908個，年減10.1%，每個車位平均總價新台幣214.3萬元，也年減13.76%。

但進一步統計台北市停管處停車場包月租金行情和實價登錄車位成交價格，計算年租金投報率後發現，中山區的投報率最高，約2%到3.39%，其次為北投(2.4%到3.26%)和士林(2.7%到3.08%)，南港區僅2.06%到2.23%。

張旭嵐表示，中山、士林區舊大樓多，停車位缺乏，因此供不應求，私人車位的租金投報可達3%以上；依照今年成交行情，北投車位均價161萬，是台北最親民的車位價格，投報率因此高。至於南港平均車位不到200萬，但車位租金低，投報率僅約2%。

今年車位交易最多的中山區，達143個，台灣房屋中山加盟店店東宋銘城表示，南京西路到南京東路，商務往來頻繁，車位需求高，但停車空間有限，業者甚至興建停車塔因應需求，因此在商務區域買停車位出租，投報率可達3%以上，機械式車位甚至可達5%的投報率。

張旭嵐提醒，機械車位投報率雖然高，但機械故障的意外時有所聞，維修成本也高，相對坡道平面車位土地持份大，少維修問題，仍為車位投資的主流。

目前台北市坡道平面車位多在180萬元到250萬元間，雖然租金投報高於一般住宅，但增值空間有限，且不能貸款，比較適合有多餘資金投資者進場。另外，車位也受奢侈稅的限制，兩年內買賣也會面臨奢侈稅問題，必須注意。

捷運松江南京站為台北市知名金融商圈，享台北華爾街美名，近來挾松山線通車議題，周邊房市再次受到矚目。目前中古屋每坪約70萬元，新大樓每坪90萬元起，新推建案詢問度與買氣增加2~3成，每坪開價皆逾百萬元。

捷運松江南京站位台北市中山區松江路與南京東路口，周邊商辦大樓與各大銀行林立，有台北華爾街之稱，為著名的金融商圈，信義房屋松江南京店店長許耀崑表示，其生活圈範圍東至建國北路、西至吉林路，南至長安東路、北至長春路，擁四平與伊通商圈，長春路也有國賓戲院，吉林路有全聯超市，各種生活機能具備。

金融商圈 學區密集
許耀崑說，松江南京雖為金融商圈，不過學校林立，有長安國小、長春國小、吉林國小、大同國中等，不失文教氣息。沿線多為辦公大樓，白天有許多上班族群，晚上較安靜，房屋住宅以巷弄內屋齡30年以上的公寓、華廈為主，每坪成交價70~75萬元，鄰松江南京大馬路的住宅多為新成屋，每坪90~130萬元。

由於位處台北市中心，亦有不少知名指標案，許耀崑指出，如南京東路近建國北路的「鄉林京華」，每坪約120萬元，松江路則有即將交屋的「華固松疆」，目前已有多戶轉售，每坪價格也約120萬元。

受惠松山線通車議題，許耀崑分析，松江南京周邊看屋買氣約增加2成，其中5成買方為商辦、店面型客戶，A級商辦每坪90~120萬元、B級商辦每坪70萬元左右，詢問度都不錯；3成買方則喜愛總價1500~2000萬元的2房住家產品；另外2成買方為有3~4房需求的換屋族，以總價3000萬元左右的公寓、華廈為主。目前住宅產品房市表現持平，辦公產品價格約增1成。

新案產品多元 捷運通車增買氣
看好松江南京房市表現，周邊新推建案林立，預售案「躍松江」至捷運站300公尺，步行約6分鐘，規劃3、4.2米複層式產品，共11戶，每戶規劃19~25坪，每坪均價120萬元，現場專案經理孫憲弘表示，該案面長安國中小，訴求總價1900萬元起入住台北市中心，近來松山線通車議題正夯，看屋買氣約增加2~3成，目前全案已售8成。

預售屋「松江188」也為3+4.2米複層式產品，共17戶，每戶14~31坪，每坪開價138萬元，訴求雙松江南京站與行天宮站雙捷運，每戶總價2000~5500萬元，現場銷售人員表示目前已售4成。

同樣訴求雙捷的「德運京鼎」步行至中山站約10分鐘，走路6~7分鐘至松江南京站，每坪開價130~170萬元，亦在通車效應下受到矚目。新成屋「華威八方」規劃66~90坪，每坪開價110萬元，全區共46戶純住宅產品，現場專案經理陳文斌表示，該案採SC純鋼骨結構，搭配日本TRC制震壁，擁22.5公分中空樓板，目前只剩保留戶產品可售，主力總價7000萬元。

小提醒
捷運松江南京生活圈內有四平商圈，晚上較為喧鬧，長春路有戲院，出入較複雜。因位處台北市中心，周邊生活圈鄰近建國與新生高架橋，部分住宅有面高架橋的問題，有風水忌諱的民眾應多加留意。

標榜擁有「綠蔭質感生活圈」的台中市八期重劃區，近幾年受惠於七期豪宅商圈成形、高鐵通車、好市多及迪卡儂等大型量販店進駐，加上捷運綠線啟動等利多，房價穩定發展，後市看俏。

市調指出，八期重劃區近幾年平均房價增幅約在一成至一成五之間。值得注意的是，此區每坪單價仍多維持在2字頭，公園第一排則站上3字頭，但與七期、美術館特區比較，相對便宜許多。 規劃坪數大 拉升總價 信義房屋南屯店專案經理簡剴延指出，八期房地產雖然每坪單價低，但因規劃坪數較大，連帶拉升總價。

目前此區成交主力總價在1,500萬至2,000萬元，產品則以公園周邊新成屋指名度較高，並以自住型換屋族為主。 近期包括大城「凱旋門」、「大塊新象」、「發現登陽」，都有類似的成交案例，坪數則在70至75坪之間。 至於首購族群，則以屋齡15至20年的中古屋為主，坪數50坪左右的三房，加1個停車位，總價可控制在1,000萬元左右，負擔不算太大。

簡剴延表示，過去的八期，並不特別受建商青睞，但因擁有綠蔭景致，豐樂、豐富及南苑三大公園，綠地面積就超過3.6萬坪，低密度開發加上宜人景色，自成一股舒適的生活氛圍。 其中，面積2萬餘坪的豐樂公園，除了有一座廣大的人工湖泊，還有名師雕塑造景點綴其間，周邊豪宅林立，生活品質絲毫不遜於七期重劃區。 公園第一排 指名度高 簡剴延指出，近幾年八期重大建設利多不斷，除距離高鐵烏日站不遠，成為高鐵通車後主要受惠區域之一，加上好市多、迪卡儂等大型量販陸續進駐，捷運綠線又全面啟動，均讓八期房市水漲船高。

目前，建商在八期多沿著公園周邊推案，尤其公園第一排指名度最高，房價也站上3字頭。 以豐樂公園為例，國泰「頤湖苑」、雙橡園「R1」，每坪開價31萬至49萬元，惠宇「澄峰」每坪30萬至35萬元。南苑公園第一排的順天「御南苑」，每坪單價28萬至38萬元。豐富公園旁大城「凱旋門」，每坪24萬至26萬元。 至於主要生活商圈，好市多、迪卡儂周邊有元城「一品苑」、大城「新紐約」等案，前者每坪單價28萬至32萬元，後者則在26萬至29萬元間。

另一個發展較成熟的向心南路商圈，主要以「海德堡」為核心，小型樓店的餐廳、飲料店及便利商店林立。此區產品以15至20年中古華廈為主，成交價每坪18萬至20萬元間。

老舊公寓都更改建不易，不少地方政府都祭出「增設電梯」補助措施，形成一股「拿補助、裝電梯」的風潮，改裝後不僅依增設的電梯容納大小與設備條件，房價有機會增值約2成，未來還可能升級為「電梯華廈」，不過，由於增加了房屋使用價值，房屋稅也會增加。

高雄市西區稅捐稽徵處舉例，有住在裝設電梯公寓房屋1樓的民眾，最近收到稅捐單位寄發的數張房屋稅補徵繳款單，懷疑「房屋稅不是5月繳過了嗎？」且該民眾認為他住在1樓又不使用電梯，為何得補繳電梯的房屋稅款？ 依照《房屋稅條例》第3條，房屋稅是以附著在土地上的各種房屋及有關「增加該房屋使用價值」的建築物為課徵對象，因此，電梯若是附著在房屋的設備，會增加房屋使用價值，依照房屋原本適用的標準單價計算得另外加價，並核算新增加的房屋現值。

稅捐處說，這名民眾雖住在1樓，就算沒有使用電梯，但裝設電梯已經增加整棟公寓的房屋使用價值，還是得補繳房屋稅。電梯業者表示，通常與同棟住戶談裝設電梯時，1樓多是不需付裝設費，由4、5樓屋主負擔比例最多，而裝設電梯的公寓一定會增值，同時也會增加稅的負擔。

原

中國經濟成長趨緩之際，房價連6個月下修，10月份70大城市新建商品住宅均價無一上漲，第3季銀行業壞債則竄至4年來新高，開發商債務飆升，亞洲不良資產的高收益債券投資人正密切觀察中國房市動向，準備伺機倒貨。

中國房地產泡沫化情形，在某些層面上令人回想起日本在1990年代中期以前、或美國2007~2008年金融危機前夕景況，中國除了不動產商在國內和海外美元高收益債市籌借鉅款，還有許多人是拿房地產做為抵押向銀行貸款。

財務槓桿率創紀錄
如今，房市景氣低迷、企業財務槓桿率創紀錄，已成為中國股票和債券投資人的最大憂慮。

中國統計局新數據顯示，10月份官方統計的70大城市裡，新建商品住宅價格無一上漲，包括69個城市房價較9月份下跌、1個城市持平，其中北京房價較去年同月跌1.3%，為2年來首次下跌，相較今年1月份大漲14.7%，明顯降溫；浙江省會杭州房價年跌8.7%，跌幅居70個城市之冠。

據《華爾街日報》計算，中國10月份新建住宅平均價格較上月跌0.8%、月跌幅低於9月份的1.0%，但較去年同期下跌2.5%、高於9月份的1.1%，為2年來首次房價年比下跌。地產顧問第一太平戴維斯集團中國公司（Savills China）研究部主任麥唐納表示，中國房價跌勢還未到底，未來幾個月恐難見到價格回升。

房市不景氣拖累經濟
投資人擔心，房市不景氣可能持續拖累中國經濟成長速度。據分析師估計，含建築、水泥、鋼鐵、化工、家具等相關行業在內，房地產占中國國內生產毛額（GDP）比重近4分之1。

同時，官方數據顯示，迄第3季末，中國銀行業不良貸款餘額較前1季增加725億人民幣，至7669億人民幣，增幅為2005年來最大，不良貸款率從1.08%升至1.16%，為近4年來新高。

中國交通銀行第3季財報悲觀預估，該行未來不良資產可能還會呈現「慣性溫和增長」，風險將逐步從小微企業向大中型企業蔓延、從產能過剩行業向上、下游行業蔓延、從風險已集中顯現的華東及沿海地區向中西部地區蔓延。
中國金融專家趙慶明表示，中國銀行業不良貸款攀升不令人意外，攀升速度受到經濟成長趨緩、房價下修、中小和小微企業經營未明顯改善等多項因素影響。

官方救助違約企業
芝加哥DAC資產管理公司評估，中國壞債遭到嚴重低估，主因官方堅持支持積弱不振企業、對地方投資人紓困；每當企業違約，就持續獲得政府救助，使最糟的情況往後遞延，但「某個時刻，他們會沒有辦法針對個案一一救助」。

DAC創辦人葛羅夫斯表示，中國不良貸款率較亞洲其他國家雖相對低，如越南3.88%、南韓0.86%，但總規模仍相當龐大，遠大於投資不良債權的各種基金。

據《英國金融時報》報導，中國房地產企業如綠
城中國控股、鑫苑（中國）置業及其他地產商，所發行的高收益債未償餘額超過亞洲總額的3分之1。當地產商營收下滑時，大部分不得不進行槓桿操作，在沒有海外收入下，償還國外債務的壓力逐漸增加，近期美元走強、人民幣趨貶，更加重這種負擔。
含野村控股、美國銀行在內的中國企業不良債券的投資人，正密切關注當地經濟和房市情勢的發展。彭博數據顯示，在中國上市的334家房地產開發商當中，債務超過股本的公司已攀升至136家、超過40%；反觀2007年時只有57家。

野村控股亞洲地區次級交易貸款主管Andrew Tan表示，中國房地產業存在很多令人擔憂情況，「在貸款領域中，有些大企業甚至已出現部分賣壓，在市場上這種情況通常並不多見，而這些都是高收益、債務壓力很大的公司。」

稅制改革核心問題之一——中央和地方的稅收分成，正在漸漸明確。

經濟觀察報獨家獲悉，未來稅制改革的基本思路是將流轉稅，主要是增值稅收入大幅上劃中央；而直接稅特別是房地產相關稅收，將會下劃為地方稅。

以房地產稅來說，改革思路的設計將會統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置房地產建設、交易和保有環節的稅負水準，在保障基本居住需求的基礎上，將城鄉個人住房及工商業房地產全部納入徵稅範圍，按房地產評估價值確定計稅依據。

其中，對個人住房實行幅度比例稅率，並授權省級政府在幅度內確定本地區適用稅率。實行納稅人自行申報、稅務部門核實稅收的征管模式；對工商業房地產按評估價值徵收房地產稅，實行全國統一的比例稅率，促進工商業節約集約使用土地。

改革後，房地產稅將逐步成為地方政府持續穩定的財政收入來源和縣(市)級主體稅種，促進建立房地產市場健康發展的長效機制。

經濟觀察報瞭解到，這項工作目前由全國人大常委會預算工委牽頭，財政部將配合全國人大啟動房地產稅法及其說明的起草工作。

房地產稅

中國現行稅制中，涉及房地產的稅種共有10種，包括營業稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用稅等，此外還有相當數量的涉房地產收費和政府性基金。

財政部認為，現行房地產稅制已不能適應當前經濟和社會發展需要，對各類房地產統一開徵房產稅，統籌推進相關稅費改革，有利於促進房地產市場平穩健康發展，逐步培育地方主體稅種，推進地方政府治理方式的轉型，調節收入和財富分配，促進社會公平。

2011年1月，上海曾開展對部分個人住房徵收房地產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。同期重慶啟動房地產稅改革試點，徵收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。

但對於上海、重慶兩市推行的房產稅改革，主管部門和社會各界一直沒有取得一致的看法。直至2013年10月的中共十八屆三中全會《決定》提出完善稅收制度，並提出加快房地產稅立法並適時推進改革，房產稅開始被納入到房地產稅制的整體框架中進行考察，並確立了法律先行的原則。

主管部門最近的一次對房地產稅的表態出現在今年10月。財政部部長樓繼偉在《求是》雜誌撰文稱，加快房地產稅立法並適時推進改革，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。同時，房地產稅改革要加強調研，立法先行，適時推進。

就在上述表態後不久，廣東省政府出臺了《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現代財政制度總體方案》(以下簡稱《總體方案》)，其中有關地方政府稅收來源的內容最為引人關注。《總體方案》提出，將房地產稅等財產行為稅成為縣(市)級主體稅種，以增強市縣政府履行事權和支出責任的保障能力；理順中央與地方收入分配，將具備相當規模、收入來源穩定、與產業發展關聯度高的稅種作為地方主體稅種和主體收入。這被看作時隔三年後，地方對房地產稅成為地方主體稅種的再一次呼籲。

但是在中央財經大學稅收學院副教授趙濤來看，房地產稅的改革是伴隨著稅制改革的，不是一個省能夠決定的。

整體改革

按照財政部的部署，下一步房產稅改革的具體方向是減少房產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。

2014年前三個季度，房地產交易環節稅收增速普遍回落，房地產營業稅和契稅增速比上年同期分別回落33.6和30.2個百分點。與此同時，前三個季度國有土地使用權出讓收入31290億元，同比增長16.6%，其中9月份下降21.1%。

一位基層的財稅官員告訴經濟觀察報，房地產稅的改革可能會導致地方財力下降，但是中央也會將地方的事權進一步減少。“在營改增的情況下，當流轉稅特別是增值稅上劃之後，地方政府干預經濟的動機機會大大減少，而通過增加財產稅相關的直接稅達到調節的目的。”

該官員表示，現在與財產稅相關的直接稅占整個收入比才5.09%，遠遠達不到調節財富分配的目的。

因此，他認為房地產稅的徵收是一個趨勢，未來在流轉稅方面減稅，比如營業稅改增值稅，而產生的稅收空額，是要通過在財產稅等直接稅彌補過來，這樣能夠達到整體不增加稅負，又能通過房地產稅對居民投資、分配產生影響。

不過，徵收房地產稅的問題並不僅僅在於政策制定，征管環節也將困難重重。首先在於技術細節，如何徵收、如何處罰都是問題。一位多次參與房地產稅制設計的財稅專家表示，汽車不交相關稅收可以給予不准上牌等懲罰措施，但是對於不交房地產稅難道要去沒收房子嗎？


其次，在一些稅收官員看來，徵收房地產稅是一件得罪人的事情。在2014年的一次稅收內部研討會中，來自南方省份的一些地稅局局長在討論房地產稅時私下表示，幸虧房地產稅是先立法再徵收，需要等待好幾年，那時他們都已經退休了。

不過，更多的擔心來自於房地產稅的徵收對房地產業的影響。“開徵房地產稅後，大量房產需要進行納稅，必然帶來短期內房屋的拋售，會有供大於求的效果產生，但是這樣也抑制了投資性房地產的消費。”山東省一位財政局官員認為，甚至房地產業出現破產的企業都是正常的和必然的，但是長遠之後會促進房地產業回歸正常發展。

他認為，未來，房地產業依然會是一個重要產業，而不會成為夕陽產業。

北京年末土地市場未見升溫。北京市朝陽區東壩南區兩幅土地公開拍賣，最終以21.9億元總價出售。兩幅地塊的樓面地價均低於去年該區域出讓的土地，一些企業在地價高點拿地目前面臨困境。

今天出讓的東壩南區1105-667地塊，起價6.64億元，建築面積76319平方米，起拍樓面地價8700元?平方米。地塊規劃全部建設限價商品住房，銷售價格為1.5萬元/平方米。最終，首開以8.1億元拿下，樓面地價1.06萬元/平方米。

另一幅名為1105-659、029的居住、商業綜合地塊，起拍價為9.25億元， 建築規模56369平方米。地塊設定上限價格，觸及時轉為現場競報“自住型商品住房”確定競得人。拍賣前該地塊獲得9次最高9.65億元的網上報價。

最終，湖南富興集團以13.8億元配建3.1萬平方米自住房拿下該地塊，樓面地價不超過3萬元?平方米。該富興集團官網顯示，該公司以地產、汽車服務為主營業務，在北京亦莊經濟開發區建設有一個汽車產業園區。


網易財經注意到，東壩區域土地價格有下降趨勢。今天兩幅地塊的起拍樓面地價分別為8700元?平方米和1.64萬元?平方米，而去年同期出讓的相同區域的地塊，起拍價都為1.8萬元?1.9萬元?平方米。

在最終成交的價格上，價格更是高低懸殊較大。?大斬獲的東壩相同區域地塊，是2013年北京總價地王，折合商品房樓面價超過5萬元?平方米，而相鄰的首城置業地塊樓面地價為3.25萬?平方米，保利首開聯合體地塊最終成交樓面價3.7萬元?平方米。

據瞭解，目前東壩地區在售商品房價格大致在3.5萬元?4萬元?平方米。由於獲取土地成本太高，當前市場價格難以支撐，目前上述?大、首城、保利首開聯合體地塊的普通商品房部分都未開工。

錯過了阿裡巴巴的港交所終於將在年底迎來一個巨無霸的IPO。剛剛被馬雲擠下首富位置的王健林名下大連萬達商業地產股份有限公司”（下稱“萬達商業”）赴港上市計畫預計將在年內達成。預計募資額超過100億美元，上市後，王健林將重返中國首富。

萬達商業9月16首次提交的招股書中並沒有提及籌資規模，有消息稱，萬達商業首次的募資規模遠超于彭博此前估計的50—60億美元，預計將會超過100億美元。根據港交所規定,在香港主機板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。如果按照公眾持股10%計算，則其市值預計將超過1000億美元。

根據招股書，大連合興投資有限公司直接持有萬達集團99.76%的全部已發行股本，而王健林持有大連合興98%的股權，剩餘的2%由王思聰持有。此外，王健林直接持有萬達集團0.24%的股權。這意味著，王健林以及王思聰擁有萬達集團100%股權。

此前有消息稱萬達將在11月正式掛牌港交所，但至今仍無動靜。知情人士透露稱，上市日期延後的其中之一原因是受到滬港通的影響，此前券商在預測內地的滬港通是否可以購買萬達商業的股票。

根據萬達商業首次提交的招股說明書，萬達將三大商業地產板塊全部納入上市公司，分別包括：長期投資的物業開發租賃業務；開發和銷售物業，以及開發和酒店經營業務。這次上市集資的90%將用於建設10個物業開發項目，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等專案。

根據萬達商業提供的資料，去年，該公司總收入為867.74億元人民幣，淨利潤248.82億元。截至6月30日，萬達商業地產已開業的購物中心中，可租面積約為809萬平方米，出租率為97.8%；開發萬達廣場的平均土地收購成本為每平方米1012元。

萬達的商業和住宅物業銷售額從2011年的902億元人民幣，上漲至2013年的1264億元人民幣，但今年上半年，萬達總計銷售額為567億元人民幣，不及2013年全年銷售額的一半。

而萬達商業地產今年上半年的淨利潤為49億元人民幣，遠低於2013年同期的101億元人民幣。招股書預計，萬達商業2014年全年純利不少於約132億元人民幣。

萬達商業地產在招股書中稱，其目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司。預計在2015年底前擁有總建築面積約2500萬平方米的已完工物業資產。

　　11月17日，綠地集團董事長、總裁張玉良應邀到澳大利亞出席2014年二十國集團（G20）首腦峰會系列活動，並在期間舉行的中澳工商界CEO圓桌會議上，就綠地集團海外投資發展情況進行了介紹。

　　據悉，綠地集團全球範圍內的房地產在建面積超過7500萬平方米，總投資超過600億美元，其中海外項目總投資超200億美元。今年海外業務銷售收入將達200億元人民幣，明年或再翻倍。

　　澳洲專案在廣州推售

　　經過國家正式審批之後，目前綠地所有海外項目已進入全面建設和銷售階段。

　　11月15日，綠地•萊卡公館首次亮相廣州，高力國際作為萊卡公館華南區的獨家銷售代理。據悉，萊卡公館位於澳大利亞悉尼內西區核心地帶，距離市中心僅5公里，該區“小義大利”的稱號遠近聞名，萊卡公館是該區近5年唯一新建社區、達91%的超高房屋換手率以及46：1的房屋供需比，長期受到中產階級的熱捧。專案緊鄰悉尼大學，區域內中小學名校林立，如St Mary’s小學、Italian Bilingual小學、Fort Street中學等。項目周邊交通縱橫通達，500米範圍內有Lewisham火車站Taverners Hill輕軌站雙軌交匯，火車、輕軌、骨幹、公交連接至城市的各個區域。為滿足不同人群需求，萊卡公館產品面積段為40~100平方米，首付10%僅人民幣28萬元起，海外人士貸款可達7~8成，還款前10年可申請只還息不還本。

　　除了萊卡公館，綠地在澳洲還有多個專案，主要分佈在墨爾本、布里斯班和悉尼三大城市。

　　在美國有兩大項目

　　11月23日，綠地美國廣州區域行銷中心將對外開放。業內人士評價，在綠地美國上海區域行銷中心啟動後，綠地全球化進程又向前邁了一大步。

　　據瞭解，綠地在美國開發的專案共計兩個。其中“洛杉磯綠地中心”專案連接洛杉磯金融區及會展區，專案占地面積2.56萬平方米，規劃建築面積15.32萬平方米，總投資10億美元，開發業態包括酒店、辦公、服務式公寓及高檔住宅。

　　另一個為投資近60億美元的紐約太平洋公園地產項目。此項目位於紐約市布魯克林區中心東南角，緊鄰新建的巴克萊球場以及布魯克林最大的購物中心，總占地面積約6.45萬平方米，規劃建設以中高檔公寓住宅為主的綜合社區，輔以配套底商及少量辦公，包括14棟住宅樓、2600套左右的住宅單元。

央行降息，地產界普遍歡欣鼓舞，認為房價將可能迎來反彈。當然，並不是所有的城市房價都會反彈。

《第一財經日報》研究發現，包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京，這六個城市房價反彈的可能性最大。

量價齊漲可能性大

11月21日晚，央行發佈消息：11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%；5年期以上貸款基準利率為6.15％（此前為6.55%），其他各檔次利率相應調整。

按照市場分析，此次降息對於樓市來說絕對是大利好。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，在降息通道開啟後，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬元計算，如果按基準利率，購房者每個月可以減少月供234元，合計20年就可以減少5萬多元的利息支出。

專家分析指出，“9•30”新政（多部委發佈房貸新政，首套房政策定義標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，並放鬆利率折扣）出臺後，大多數銀行出於成本考慮，並未出現大幅下調貸款利率的局面。

此次央行直接一步降到位，相當於變相為全體購房者打9.4折利率的優惠；對部分現行9折優惠的銀行來說，相當於在原有基準利率上打8.5折的大優惠。

雖然國家統計局公佈的10月房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經環比上行。這種情況下，降息降準將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好，入市的積極性也會繼續提高，量價齊漲的可能性非常大。

哪些城市將反彈？

並不是所有城市都能迎來利好。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報分析，降息後樓市的走勢會進一步分化，一二線城市樓市資金面將明顯好轉，部分城市將迎來明顯反彈；但對三四線城市來說，因為庫存絕對值過高，人口導入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現反彈的可能性也很小。

哪些城市的房價將可能出現反彈呢？最近土地市場的表現可謂是一個很好的風向標。

“9•30”新政後，熱點城市的土地市場也開始回暖，高溢價、地王頻現。這些城市包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京等熱點二線城市。

張大偉說，相比目前三四線城市明顯可以看到的風險，這些核心熱點城市的風險要低很多，房企也會更加紮堆在這些熱點城市。

11月20日國務院發佈《關於調整城市規模劃分標準的通知》，對城市劃分標準進行調整，要求各地區、各部門出臺的與城市規模分類相關的政策、標準和規範等要按照新標準進行修訂。

這意味著，未來超大城市、特大城市的用地規模將會受到嚴格限制。

此前11月3日，國土資源部、農業部聯合下發的《關於進一步做好永久基本農田劃定工作的通知》提出，北京、瀋陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農田劃定工作將先行展開，全國永久基本農田劃定和成果完善工作將於2016年底前全面完成。這也意味著，年初全國國土資源工作會議提出為500萬人口以上大城市擴張“劃界”工作開始“動真格”。在這種情況下，未來大城市的土地供應將更加趨緊。

即便是此前庫存壓力較大的二線城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來大利好。


一定時期內的庫存也會明顯影響到城市房價的反彈走勢。上海易居房地產研究院近日發佈的報告稱，截至10月底，該院監測的35個城市新建商品住宅庫存資料顯示，包括溫州、茂名、煙臺、天津和西安在內的幾個城市存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。

央行降息後，房價反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門、南京等。此外，一些人口吸引力較大、庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會城市，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等也很有可能迎來反彈。

政府今年5月微調雙倍印花稅（DSD）辣招後，樓市迅即熱爆，發展商即使爭相推盤，但市場購買力一直未見減弱，本月至今銷量已逾1300伙，並連續6個月每月一手新盤銷量高於1000伙，情況近年罕見；近半年一手成交錄得逾9100伙，接近去年全年數字，業界估計全年一手成交量可達1.7萬伙，為近7年新高。

近半年每月售逾千伙

本月截至23日，一手成交暫錄逾1360伙，多於10月的1300伙，並連續6個月銷量高於1000伙，因本周仍有逾100伙開賣，業界估計全月成交量可達1500伙。除嘉里建設（00683）沙田玖瓏山售約460伙及會德豐地產將軍澳THE PARKSIDE賣出391伙外，新地（00016）將軍澳天晉IIIA及B期亦沽近200伙，而長實（00001）大埔嵐山1及2期也沽逾80伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，因息口偏低，加上發展商求量不求價，部分大盤更以貼市價甚至低市價開賣，刺激買家入市，而連續6個月每月成交量逾千宗更為多年來罕見。

過去6個月，一手銷量逾9100伙，相等於去年全年9986伙的92%，布少明估計今年全年一手銷量可達1.6萬至1.7萬伙，為近7年最多，並指出今年一手市場由中小型單位主導，估計售出單位近70%，兩房或以下單位最暢銷，餘貨多為3至4房大單位。

其實，今年多個新盤主打包括開放式的中小型單位，例如單位總數1717伙的荃灣環宇海灣，兩房佔三成，大埔嵐山1期1071伙有近23%屬兩房或以下的細單位；至於天晉IIIB期及THE PARKSIDE，兩房或以下單位同佔半數。

學者：中小單位續熱銷

中大經濟學系副教授莊太量表示，二手住宅物業交投及放盤量少，準買家置業時普遍考慮一手新盤，目前一手市場由需求主導，預料未來仍以500萬至600萬元的中小型物業較暢銷，因銀碼較細，較易負擔。

會德豐地產旗下THE PARKSIDE昨天推出138伙，該公司常務董事黃光耀說，開售首一小時已賣出70伙，首度推出的6伙特色戶亦迅速沽清；是次推盤共售104個單位，套現7.4億元。

原居於屯門的李先生，斥資約600萬元購入THE PARKSIDE兩房單位自住，認為單位間隔不俗，價格亦能負擔，不擔心後市。居於港島區的王先生指該屋苑交通方便，以約650萬元購入兩房單位自住。

會德豐地產昨晚加推81伙，平均呎價約1.44萬元，較上一批單位售價調高1.5%，本周四開賣。?地（00012）長沙灣曉悅於過去周六推售50伙，共沽47伙，宣布加推36伙，價單平均呎價1.84萬元，較剛發售一批單位加價2%，而較首批單位則加價7.6%。

綠城（03900）出售24%股權予融創（01918）交易須於11月或之前寄發通函，綠城主席宋衛平日前直言，不滿融創接手管理綠城後以利益掛帥怠慢客戶；加上樓市情況較預期好，決意反口，拒絕出售股權予融創主席孫宏斌，預期本周內須發出正式公告，交代事件。買賣協議有效日期於12月31截止。

巴克萊發表報告指出，融創收購綠城的交易一旦取消，將對雙方不利，尤其對綠城有深遠影響。綠城的物業業務執行能力弱，在融創團隊進入後，綠城8月至10月的銷售情況明顯改善，失去融創的結果可想而知。故給予綠城「減持」評級，目標價8.5元。自上月底傳出宋衛平「反悔」以來，綠城股價累計下跌9%。

九倉反對交換條件

市傳宋孫二人決裂，已迫使綠城第二大股東九倉（00004）派出副主席周安橋前往杭州綠城總部協助調解。據悉，早前孫宏斌同意取消交易，但條件是綠城要把上海融創綠城（融綠平台）的50%股份轉讓予孫，雖然宋衛平答應條件，但九倉在得悉後提出反對。

孫宏斌手下大將、原在綠城總經理的田強日前遭宋衛平免職，改由宋的舊部應國永再度出任。田強及另外10名綠城的融創團隊聲明，不接納單方面人事罷免；融創亦表明，作為買方已全數支付交易代價並組建新管理團隊，單一股東或個別董事無權單獨發出任何指令。但宋衛平強調，他的任免具有法律效力。

融創與宋衛平的合資公司營運綠城手上有9個項目，有傳證監會認為雙方屬一致行動人士，收購綠城後合共持股量將超過30%，須提出全面收購，令交易一直未獲證監會批准。有分析指出，融創及綠城未有深入理解證監條例便提出交易，交易要過順利關面對不少難關，不排除二人均明白成事機會渺茫，孫宏斌不會執意要設法得到綠城，問題在於宋衛平能否集資退訂。

有傳媒引述銀行界人士表示，宋衛平兩周前曾來港尋求貸款，以償還融創的訂金，但礙於資產抵押問題而未能如願，不排除宋衛平須抵押其部分綠城持股或項目，但大前提是需要得到九倉的同意。

蔡宏興︰明年重頭戲聶歌信山項目

今年一手主導樓市，多家發展商未到年終先報喜，南豐集團亦預告今年賣樓收益已超標，暫套現逾60億，超越去年成績；而明年估計將有4盤2500伙推售，在超級豪宅山頂聶歌信山項目帶動下，銷售成績肯定更勝今年。

南豐發展董事總經理蔡宏興接受本報訪問時表示，集團今年主力推售東涌昇薈，而跑馬地雲暉大廈重推；加上合作項目如荃灣環宇海灣等，令今年售樓收益已突破60億元，超越去年成績。

據一手住宅物業銷售資訊網資料，昇薈今年共售出逾230伙，套現逾20億元；而集團佔15%股權的環宇海灣，今年沽出逾1680伙，涉資逾118億元，南豐分攤近18億元。

昇薈未發價單佔261伙

蔡宏興說，昇薈已發出1086伙價單，累沽逾950伙，集團不急於加推，繼續銷售已發價單的單位。由於政府公布東涌發展計劃，未來港珠澳大橋落成、政府落實機場第三條跑道等，加上該區吸引不少專業人士進駐，對住屋的需求殷切，集團看好東涌發展潛力，所以昇薈尚餘未公布價單單位，包括特色戶，將留待入伙後才推售。昇薈共有1419伙，未發價單單位佔261伙。

談及明年的售樓策略，他指出，明年推盤包括合作項目將軍澳日出康城緻藍天1648伙（集團佔15%）外，將主力推售聶歌信山項目，項目自成一角，旺中帶靜，將打造新地標。

聶歌信山項目由南豐與會豐地產共同發展，單是地價已達104億元，估計市值200億至300億元。項目第1至3期共67伙，正待批預售樓花同意書。

藹寧園快完成補地價

蔡宏興透露，柴灣藹寧園項目補地價與政府商討多時，期望年內可完成補地價程序；若一切順利，可於明年底前推出發售，提供逾400伙，主打兩至三房單位，亦提供4房間隔大單位。此外，今年2月投得的屯門震寰路與良德街交界地皮，預計於明年第4季推售，主打中小型單位。

今年新盤主導樓市情況將持續到明年，雖已消耗不少購買力，蔡宏興卻強調，新盤銷情理想，但成交量仍只是「追落後」。由於全球銀根仍然充裕，相信明年即使踏入加息周期，幅度亦不會太大。現時本港經濟發展不俗，用家需求仍然強勁；加上本港約有60%物業屬「零」按揭，意味市場未來仍有充裕購買力，本港樓價料趨向平穩，明年仍將有增幅。

山頂南區「收租王」無意拆售

南豐集團在山頂及南區持有大量收租物業，可說是本港大地主之一，持有物業多年只有少量拆售，包括南區福慧大廈及華景園等，蔡宏興透露，山頂及南區地皮供應緊絀，集團暫時未有計劃拆售山頂物業。

逾百億發展深水灣地

南豐集團網頁顯示，現時在山頂南區，合計有11個住宅項目作長線收租用途，蔡宏興表示，現時本港豪宅地皮供應緊絀，發展商物色地皮不容易，集團仍繼續吸納豪宅地皮，例如2012年獨資購入的壽臣山深水灣徑地皮，預計投資逾百億元發展，將打造國際級豪宅物業，持作收租。

對於近年豪宅租金回報跌至不足3厘，蔡宏興認為，本港是一個較特別的城市，不少外國企業進駐，海外僱員來港多租住物業，故需求較穩定，集團亦可享較穩定的回報；未來將視乎物業情況如華景園，進行翻新工程。

南豐集團今年成立60周年，集團總部南豐大廈較早前亦進行大規模翻新，蔡宏興表示，翻新工程分階段進行，日後寫字樓部分目標以承租整層的大手租客為對象，料翻新後租金有雙位數字增長。

恆地（00012）在首屆「亞洲最佳物業獎─中國卓越物業大獎2014」中奪得「中國最佳房地產商」、「中國最佳住房」、「最佳大型住房（香港）」、「最佳住房（香港）」、「最佳商廈（香港）」及「中國最佳綠化物業」等獎項。「亞洲最佳物業獎」由Ensign Media (Singapore) Pte Ltd 及建築設計雜誌《透視雜誌》合辦，自2005 年舉辦至今，今年首度增設「中國卓越物業大獎」。

將軍澳日出康城五期於今日截標，由於項目招標及分紅條款簡化，以及補地金額較前期調低約百分之九，之前勁吸二十二份意向書，綜合市場消息指，由於項目發展規模達一千六百伙，故主要由大財團表態角逐為主，部分入意向書之中小財團，則表明由於土地市場選擇不少，故決定褪?放棄入標。

　　港鐵將軍澳日出康城五期於上月招收意向書時，旋即「勁收」二十二份意向書，市況反應熱烈，並隨即推出市場招標，最新補地價金額為二十億六千四百二十五萬元，折合每方呎樓面補價金額約一千八百七十四元，為區內歷來次低水平，並與十年前項目第一期補地價批出金額相若。市場消息又指，今次招標條款亦較為簡單，港鐵並未有如之前四期要求發展商支付前期工程費用，同時，港鐵僅要求發展商，所提出的最低分紅比例為一成，故今次主要在分紅水平上作出入標競爭。

　　會德豐地產常務董事黃光耀昨表示，集團對該鐵路上蓋項目感興趣，規模適合公司發展，加上鄰近鐵路沿?，故有很大機會入標；嘉里發展執行董事朱葉培表示，集團會計數及研究入標。同時，泛海執行董事關堡林則認為，項目有吸引力，而且招標條款吸引，但未有透露會否入標。

　　麗新副總裁潘銳民表示，由於項目規模較大，加上緊接下來仍有不少供應，故今次不會入標，但認為項目會吸引不少大型發展商入標，而集團對未來的一兩幅政府地感興趣，但未有透露具體項目；英皇執行董事張炳強指出，日出康城五期規模過大，加上視察過現場後，認為物業落成後大部分單位景觀一般，均為將軍澳市中心景，故不會入標。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，預計今次將軍澳項目入標反應將會較四期為佳，主要是因為是次補地價批出之金額亦較低，加上項目不設入場費，而最低分紅比例百分之十亦不算高，但由於未來政府仍有多幅地皮推出招標，而且規模亦相對較少，因此，料次入標將以大型發展商為主，中小型發展商反而會留意即將推出的政府地皮。

　　截標項目乃位於日出康城站北面，鄰近三期緻藍天，佔地面積逾二十萬方呎，以地積比率五點五倍計，可建樓面樓面積約一百一十萬一千五百四十五方呎，可建三座住宅提供一千六百伙，項目早前共收二十二份意向，入意向書財團包括長實、新世界、新地、會德豐、泛海、英皇國際、南豐、資本策略、麗新等。

　　事實上，由於土地市場供應不絕，且將軍澳亦為新盤供應庫，市場關注新項目競投情況。

彭博報導，由於亞洲建商大舉湧入，以前所未見的速度猛蓋住宅大樓，澳洲第2大城墨爾本的天空線正快速改變。當地越來越多居民擔心，墨爾本將變得面目全非。

因應中國買家需求
包括香港的遠東發展、北京的遠洋地產、新加坡的利華控股（Aspial）等建商，已快速湧入墨爾本興建住宅大樓，以因應生活型態的改變和中國買家的需求。

根據追蹤墨爾本發展的網站Urban Melbourne，目前該市正在計畫和興建中的住宅大樓共有23棟，每棟高度都超過200公尺；而從1986年以來，墨爾本僅有6棟完工的大樓超過200公尺。

布里斯班房地產資訊供應商RP Data資深研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示：「興建住宅大樓的規模可說是前所未見，最近幾年的房屋供應一直很充足，照這種情況下去，很快就會變成供應過剩。」

外國建商湧入，是為了因應澳洲人郊區生活夢（擁有花園和游泳池）的轉變，以及越來越多中國買家投資新公寓的需求。近年來很多中國買家為了避開中國國內下滑的房市及改善生活品質，紛紛前往澳洲置產或移民。

根據諮詢業者Demographia今年1月發布的報告，在9個國家的主要城市中，墨爾本是居民最負擔不起房價的10個城市之一。

Urban Melbourne的資料顯示，目前墨爾本共有近530個建案正在規劃或興建之中，提供約9.1萬戶公寓。

生活方便、降低通勤時間及渴望靠近市中心，是墨爾本像香港和新加坡一樣，公寓大樓如雨後春筍般竄起的原因。在香港或新加坡的公寓大樓，擁有共用的游泳池、烤爐、門廳、劇場和遊戲間。

57歲的學校老師法拉納根（Deborah Flanagan）一輩子住在鄉下，卻於最近在墨爾本樓高63層的Eq. Tower買下第2棟公寓。法拉納根表示：「公寓大樓靠近市中心，因此很方便，且我們的公寓位於第60層樓，擁有很棒的景觀。在生命終了之前，我們想好好地品嚐生活。」

開發商來自中國
開發Eq. Tower是墨爾本的ICD Property與遠洋地產，未上市的ICD是由中國國際海運集裝箱公司總裁麥伯良之子Michael Mai所創辦。

ICD開發經理Matthew Khoo表示，儘管有些建商擔心，需求可能趕不上逐漸升高的房屋供應，但墨爾本的人口和房價節節上漲，並且連續4年榮登經濟學人智庫全球宜居城市第1名，這座城市的魅力讓很多人擋都擋不住。

根據Plan Melbourne預估，2051年墨爾本的人口將由目前的440萬人增至770萬人。

Eq. Tower預計在2017年完工，2房公寓平均售價為54萬澳元（47萬4120美元）。Khoo表示，有634戶已經預售出去，高於公司的預期。
根據RP Data CoreLogic房價指數，截至今年9月的過去1年，墨爾本公寓價格上漲5.2%。

遠東發展經理Chris Hoong表示：「澳洲人過去不習慣住大樓，但若住在市郊，每天得花1小時通勤，就會發現住市區的好處。」

遠東發展是最早將香港式住宅大樓引進澳洲的建商之一，目前正規劃在墨爾本市中心興建4棟複合式住宅大樓，約有3000戶公寓，每坪約2萬7574美元。

雪梨SQM Research經理克里斯多福（Louis Christopher）表示，很多亞洲建商比澳洲建商擁有更多興建摩天大樓的經驗，亞洲建商在澳洲蓋大樓，主要是為了滿足外國買家的需求。