今年房市可說是多事之秋，政策抑制、買氣低落，尤其是房地合一稅制改革對房市造成衝擊，目前更是無法預測。業者分析，整體經濟環境仍處游資充沛、利率持續維持低檔，預計等到稅改政策塵埃落定後，買氣應會慢慢出籠，推測2015年房市將是止漲量微增的一年。

全國不動產企研室指出，2015年房市存有6大趨勢，分別是選舉導致房市買氣急凍，炒作投資客全面縮手；房地合一稅撼房市；銀行持續限縮貸款；游資錢進海外成趨勢，以及全年房市推估止漲量微增。

全國不動產總經理石吉平指出，自住民眾從第三季末，便因成家自住實質需求紛紛進場購屋，預期從2014年年底至2015年上半年遞延性買盤將逐步釋出，推估房市交易量將稍微上揚。

不過，因中央銀行總裁彭淮南6月底宣布擴大信用管制區及調降豪宅認定標準，且緊縮第二戶以上貸款成數，加上銀行認為房市極可能進入調整週期而看跌房價，推測「晴天送傘、雨天收傘」的態勢更加顯著。

全國不動產企研室主任張勻認為，銀行緊縮銀根使得投資客資金周轉壓力急速拉高，下半年幾乎全面退場；明年起3年內不動產放款準備金須從1％提高到1.5％，放款成本大幅提升，未來非首購的房貸審核、鑑估價及放款成數趨嚴，建議買方申請房貸時，第一要件是平日維持良好的個人信用，找熟悉的往來銀行申貸，再來才是擔保品（房屋）本身的條件。

不過，選戰過後，房市交易應會回歸基本需求面，仍由自住換屋族支撐買盤。石吉平指出，2015年低總價小宅將保有基本盤，且建商和代銷也會為求加快去化速度，推案坪數以中小坪數為主，不僅符合現代人小家庭住宅需求，入手門檻也較低。

灣房市走了10多年的大多頭，但近兩年吹起寒風，不少房仲業者及代銷業者除廣告費要花在刀口上外，也緊縮人事，準備要過寒冬！

年底九合一的選戰，南北各候選人戰得火熱，但台灣房市卻冷吱吱，不少房仲業及代銷業紛傳業績不佳，甚至有「人力調整」的動作，都讓人嗅到房市的寒冬悄悄來臨。

為市場投下震撼彈的是股票上市的信義房屋，該公司公告其今(2014)年第三季的合併營收為20.2億元，較去年同期減少33％，另合併營業利益為1.6億元，也較去年同期大幅減少77％。

房市成交量下滑 信義房屋受衝擊
信義房屋指出，業績衰退的原因是相較於去年較高的基期，今年營收有較大幅度的落差，而這也是因為受政府政策及選舉等諸多不確定性因素影響，整體房市交易量下滑。

信義房屋並估計，今年房市受到政策干預影響，預料全國的建物買賣交易量接近2012年32.9萬棟的低量水準。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就此現象指出，房市景氣的確已向下修正，就其了解，市場買氣下滑，除了是受到年底九合一選舉的干擾外，最主要的原因還是來自於政府持續打房的動作，尤其明年還有「房地合一」課稅的議題，使得明年的房市仍籠罩陰影。

莊孟翰談到，目前市場氛圍是比較偏向悲觀及觀望，不少建商都寄望選舉結果出爐後，能掃除選舉對房市不確定變動因素，在年底十二月及明年二月十八日農曆年前，向來是房市的旺季，若買氣有回升，則房市不致太悲觀；而如果買氣依舊不振，則不僅是房仲業者要有過寒冬的準備，就連建商及代銷業的日子都不會像往年那麼風光了。

由於信義房屋的業務大都是中古屋銷售，其業績下滑，也顯示了整個二手房市場的冷淡，類似慘況甚至可推演到其他房仲業者，在過去一年，大都處於苦撐的局面。

預售買氣差 代銷業要度小月
不過，不僅是二手市場交易冷淡，似乎連一手房的預售市場也風雨飄搖；今年十一月傳出，某家頗具份量的代銷業跟建商提早結束代銷案的消息，以及因應案量的減少，也「調整」掉一些接待中心案場接待人力的應變措施。

龍頭級代銷業者也垂頭
由於該家代銷業者在過去幾年的代銷量排行榜，也算是龍頭級的業者之一，因此，在房市行情急凍之時，傳出這樣的動作，除了讓市場訝異外，也讓市場人士解讀，「代銷業的好日子已經過去了！」

據指出，過去房市大多頭，台北市及新北市的新建案只要一開賣，都能有四、五成以上的銷售率，主要是負責代銷的代銷業者，口袋都有「熟客」名單，這些跟著代銷業者在過去十多年的大多頭，房子怎麼買、怎麼賺的「熟客」，過去，只要代銷業者「一call就來」。

但近幾年則受打房影響，投資獲利不似往年，以致「熟客」縮手，不再像過往般「一call就來」，造成代銷業者銷售期拉長，成本也提高，利潤相對被壓縮。

據與該重量級代銷業者合作，但在近期終止合作關係的北部建商指出，大家好聚好散，原本當初談的合作方式是「包銷(完全銷售)」，但後來要求改為「純企劃(不包銷，賣多少算多少)」，公司認為，可以找別的代銷業者合作，就終止合約。

房市遇寒流 禁不起風吹草動
不過，該建商與該代銷業者手中同時有三件預售合作案，卻在一時之間全換別家代銷業者，就代銷市場來說極為罕見，而該代銷業者前兩年南下高雄，風光宣布接了不少代銷案子，但據了解，除了建商還在規劃，尚未推出的建案取消合作外，目前僅剩一個北高雄合作案。

在房市急凍的時刻，出現這樣的訊息，都會讓市場解讀，該重量級的代銷業是否「看壞」後市？

代銷公司匿名發言人談到，因為行情的確冷，這時候做廣告，對上門看屋的來客數上並沒有幫助，但建設公司又一直要求「做廣告」，錢就好像砸到水裡一般，見不到效果。

至於「人力調整」部分，據表示，人數並不多，主要是每當一個預售案銷售完畢，本來就會針對業績較差的人員進行調整，是每家公司在經營上必要的動作，不宜做過多的揣測。

不過，因為房市不好，很多「動作」都會被放大解讀，面對該代銷業者甘冒得罪建商，也要選擇跟建商「說拜拜」來說，房市的「寒流」已經吹起！

守株待兔到主動出擊
永慶代銷處長何彥煒就自身的經驗談到，目前的市場景氣相當冷，來客數銳減，以前台北市一周的來客組數可以有三十?四十組，新北市有五十?七十組，但現在有個十組就要偷笑了，這也形成接待中心的工作人員比看屋客人多的情況。周一至周五的時間，更是門可羅雀。

公同共有房屋，也可享有自住房屋優惠稅率了。財政部賦稅署昨（26）日發布最新解釋令，公同共有房屋如供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且符合住家用房屋的認定標準，就能按較低稅率課徵房屋稅。

官員強調，地方稅捐機關今年進行房屋歸戶調查時，已將公同共有房屋排除在外，因此在解釋令發布之後，民眾若希望將名下的公同共有房屋歸為自住房屋，必須自行向當地稅捐處申請，以便適用較低稅率。

房屋稅條例在今年6月4日修正公布，提高非自住的住家用房屋稅率為1.5％到3.6％；個人所有的住家用房屋同時符合「房屋無出租使用」、「供本人、配偶或直系親屬實際居住使用」、「本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內」等三要件者，可按自住使用房屋稅率1. 2％課徵房屋稅。

財政部賦稅署副署長許慈美說，地方稅捐機關曾反映，子女繼承、夫妻合購等「公同共有」房屋，申報自用住宅優惠稅率時，認定方式引發爭議，因此財政部經研議後，決定發布解釋令。

財政部表示，公同共有房屋，其公同共有人所有潛在應有權利部分，如供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且符合住家用房屋之三大條件者，可適用自住房屋1.2％之優惠稅率。

在房屋持有戶數的認定上，官員說，將按共有人關係來區分，如果共有人為夫、妻或其未成年子女，在認定公同共有房屋時將以1戶來計算。

另外，如因繼承而成為房屋共有人，在計算房屋持有戶數時，原則上將分別以1戶來計算。

舉例而言，甲、乙為夫妻，與其未成年子女丙，3人公同共有A屋，該屋供3人自住且未供出租，即符合自住房屋的認定標準，如果甲、乙、丙3人名下均無其他房產，可確定適用自住房屋1.2％的優惠稅率來課徵房屋稅。
依據財政部統計，103年度的房屋稅在今年5月開徵，全國共有1,009萬戶查定戶數，應稅房屋共800萬戶，共繳稅629億元，與去年相比成長2.3％。

現行的房地產稅目包括地價稅、房屋稅、土增稅、奢侈稅、贈與稅、遺產稅等等，種類琳瑯滿目已造成不少民眾困擾，專家擔心，若房地合一稅改的配套措施不夠周延，稅制可能更加混亂，甚至步上證所稅的後塵，重擊市場交易量。

去年起實施的證所稅，施行前兩年採「設算所得」及「核實課稅」雙軌制；設算所得制採取就源扣繳、分離課稅，核實課稅則是分開計算、合併報繳，不過明年起，設算所得制落日，由核實課稅制單軌課稅。前政務官員曾批評，證所稅根本是鬧劇一場，政府要資本市場蓬勃發展，卻以重稅嚇跑投資人。 淡江大學產業經濟系教授莊孟翰認為，政府若操之過急，房地合一稅改恐怕會變成下一個證所稅，「讓市場馬上DOWN下去」。

房地產是國家重要的經濟支柱，稅改影響深遠，財政部不該為了社會氛圍與高層指示，倉促召開稅改會議後又推託責任。 中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥說，房地合一與證所稅相似點在於，都有重複課稅、稅收相互排擠之嫌；也就是說，繳了交易稅還要繳交易所得稅，形同「一隻牛剝兩層皮」，傷及廣大民眾。站在地政專家的立場，他支持稅負改革，但不贊成創立新稅目，以免造成過大衝擊。

財政部最快將於2016年實施房地合一實價課稅，也就是賣屋時將依照實際買賣價差課資本利得稅，對於多屋族、高資產族該如何避免首當其衝、自住客會不會被課到稅又該如何節稅、想買房的民眾又該如何掌握最佳時機進場？房市專家莊孟翰與王進祥，將從政策面及市場面為您剖析房地合一稅改的眉眉角角，教您如何趁早規劃資產配置，不怕買房、擁房被課萬萬稅！

台灣房市走了十多年的大多頭，多數建商荷包滿滿，咸認可挺過這一波的打房所帶來的衝擊，但面對買氣不振，不少建商內心在觀望中都忐忑難安。

股市行情不好，台灣房市也是冷颼颼，連帶影響房仲業及營建業的業績大起大落，進而影響到股價的表現，不少去(2013)年表現好的營建股，今年股價都大幅拉回。

就房仲龍頭業者信義房屋(9940)來說，除了第三季營收較去年同期減少33％外，若逐月比較其營收，也可以發現，幾乎都較去年同期衰退，而一至四月的衰退幅度還在17％以內，但從五月起都增加至二成以上，且一路攀升至衰退25.67％，由此也顯見房市中古市場的成交量一直在萎縮中。

一葉知秋，預售市場的情況也不好，連帶影響到營建股的獲利及股價表現。像興富發(2542)、皇翔(2545)、華固(2548)、遠雄(5522)及長虹(5534)，過往因為獲利表現績優，而被稱為「營建五虎」，但今年的股價表現卻令投資人失望。

營建類股 股價直直落

營建五虎股價不太理想，一方面是政府實施IFRS會計準則，採全部完工入帳認列法，但工程施工進度若沒有控管好，可能好幾個月因沒有可完工認列的情況而業績掛零，或者是某一個月的業績卻突飛猛進，有好幾倍的成長。

最明顯的例子是長虹及華固，以往都以一年賺逾一個股本而受到投資人的青睞，但依據該公司已公布的前三季獲利表現來看，卻落後同業，如華固前三季ＥＰＳ小虧0.73元，而近年從未虧損的長虹，在第一季竟出現虧損後，第三季因林口「世紀長虹」已是新成屋，一有房屋銷售就可入帳，因此，在單季由虧轉盈，累計前三季ＥＰＳ為1.59元。

營建五虎中，獲利最好的還是興富發，今年前三季累計ＥＰＳ達9.92元，法人預估，因其第四季還有一波交屋潮，全年ＥＰＳ仍可望超越10元以上；興富發因為近年推案都在四、五百億元以上，而能維持正常的完工入帳，使得業績及獲利表現都還維持去年的水準。

至於皇翔前三季ＥＰＳ則有3.18元，在已公告的營建類股中還位居前五名以內，問題是，若跟去年同期有5.26元相較，則是大幅衰退近四成，原因也出在沒有案量入帳，而今年業績全看位於信義計畫區豪宅「御琚」的銷售速度，以目前獲利的部分來看，主要來自於「御琚」有賣掉三戶的貢獻。

不過，更讓營建公司扼腕的是，雖然有些公司仍維持獲利，但就股價表現來說，實在不甚理想，以興富發來說，自八月從高檔73元除權息下來，股價愈盤愈低。

年賺一個資本額 榮景不再

而昔日股價在8、90元，甚至去年曾高到100多元的長虹，今年九月還有90元高檔，但一除權息後，股價也跌了三、四成。

華固股價也從九月份的70多元，除息後，下滑至50元上下，處於貼權狀態，若相較於去年七月份曾至110元的價格來看，幾乎可以說是形同腰斬。

從過去的獲利績優生，股價都能維持在8、90元高檔，但如今股價直直落來看，下滑因素除了跟著大盤指數回檔外，也跟台灣房市景氣不明，看空者居多有關。

加上房市今年成交量往下滑，除了低到跟2012年的量相當外，還有可能回到2003年ＳＡＲＳ後的量，都為明年的房市景氣增添不少空頭意味。

但因為是上市(櫃)營建股，不少建商都表示，每年都得推案，往後年度才能有完工建案可入帳，因此，即使房市景氣混沌，還是得硬著頭皮推案。

至於未來建案的開案價格有沒有可能下修？建商則持觀望態度，尤其市中心精華區的開價，降幅不大，但這不是絕對，仍要看明年大環境的氛圍而定。

房市低迷 都更夢碎「走弱大勢已定」
台北市房價下修，公寓尤其明顯！台北市地政局昨公布8月住宅價格指數，全市指數月跌0.89％，4個次分區指數下跌0.01~2.19％，公寓指數更連3月下跌，下修趨勢最明顯。業者認為，房市景氣差，加上公寓都更夢想幻滅，公寓價格走弱大勢已定，民眾可趁機進場。

台北市地政局公布8月住宅價格指數，全市指數較7月下跌0.89％，標準住宅總價1476萬元、每坪54.3萬元；大樓指數月跌0.16％，標準住宅總價1723萬元、每坪59.42萬元；公寓指數月跌1.04％，標準住宅總價1349萬元、每坪46.62萬元。

台北市地政局地價科科長曾錫雄認為，北市公寓價格下修情況明顯，大樓價格短期漲勢趨緩，中長期仍有支撐動能。

民眾傾向選擇大樓
住商不動產副總經理劉明哲認為，文林苑事件後，民眾對都更疑慮加深，公寓少了夢想加分，價格沒有往上空間，且多數買方會想換電梯大樓，所以大樓房價支撐力道較強。

全國不動產總經理石吉平分析，今年房市不確定因素多，公寓除都更議題消風外，民眾也較注重居住安全，傾向選擇有管理的大樓，買方需求減少，公寓價格因此受到影響。

「價錢回歸基本面」
網友Elly Pin則對公寓價格下修不感意外，直說：「公寓沒電梯、幾乎沒有管理員、水電管爆了自己修，沒有管委會，爛到靠北當然跌啊。」不過劉明哲指出，台北市住宅價格指數短期雖見盤整下修，但應是選前低潮期，中長期看來，因台北市仍有就業機會支撐居住需求，房價修正幅度有限，只是原本過度哄抬的產品會「反璞歸真」，價錢回歸基本面。

議價空間大可進場
台北市4個次分區8月住宅價格指數均下跌，以大安信義中正區跌幅最深，月跌2.19％，其餘3區跌幅0.01~0.16％。曾錫雄表示，大安信義中正區、萬華文山北投區短、中期價格漲幅趨緩，中山松山南港區和士林內湖大同區價格則相對穩定。

台灣房屋台北復興特許加盟店店長張芳綺透露，由於囤房稅、房地合一稅等議題，買方都在觀望，大安區近期買氣鈍化，因此屋主開價較近實價登錄行情，甚至願意降價出售，導致最近成交價略低於預期價格，買方可趁現在議價空間較大的時機進場。

薪資倒退「沒富爸爸 買屋不可能」
追不到房價，小資族望屋興嘆！台灣薪資水準倒退15年，但雙北房價卻漲逾3倍，如想獨力購買台北市新屋，約要花費近60年的薪水，壓力沉重。學者認為，一般民眾仍靠父母金援購屋頭款，雙薪家庭財力才有辦法負擔。

據內政部主計處資訊，1999年上班族平均月薪約47046元，但15年後、2014年1∼9月平均月薪僅46691元，薪資水準倒退，雙北房價卻急速成長。《住展》雜誌統計，1999年北市新建案平均房價每坪25.4萬元，新北市每坪13.4萬元，至今年10月，北市房價每坪93.8萬元，漲幅約3.7倍，新北市房價每坪42.4萬元，漲幅也逾3.1倍。

抑制財團炒地皮
舉例來說，1999年在北市買35坪產品，總價約889萬元，買方花15.7年薪資可負擔，但現在北市買同樣產品，總價約3283萬元，須花58.6年薪資，購屋壓力明顯提高。

房價暴漲、薪資退步，《住展》雜誌企研室經理何世昌不禁感嘆，「年輕人若沒富爸爸，用個人薪資想買屋根本不可能。」甲山林廣告總經理張境在表示，房價隨大環境漲幅是正常現象，但薪資凍漲，人才出走，台灣失去競爭力才是最大隱憂。

民眾張小姐說，感覺房價高漲主因仍在土地太貴，應該抑制財團炒地皮，控制土地價格，讓房價回穩。

頭款多由家人付
不過，國立屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲指出，購屋難憑一己之力，以個人薪資計算購買力與現實狀況較不符，「買房子通常是一整個家庭的決定與負擔」，頭款也會由家人金援，減輕年輕人購屋負擔。


自由時報
北市買房苦 晚15年要多花51年薪

台北居大不易，根據住展雜誌統計，近十五年來雙北市房價幾乎是只漲不跌，若以這段期間實質薪資倒退及房價大漲來推算，現要在台北市買房得比十五年前多花五十一年的薪水。

近15年來 北市房價漲2.7倍 新北漲2.16倍
近十五年來，台北市只有二○○九年因全球金融海嘯，平均房價短暫下跌，新北市房價是年年上漲、完全不回頭。以台北市為例，一九九九年新成屋、預售屋平均每坪僅二十五．四萬元，到今年十月大漲到九十三．八萬元，漲幅達二．七倍；新北市一九九八年時新成屋、預售屋每坪平均僅十三．四萬元，到今年十月漲到四十二．四萬元，漲幅超過二．一六倍。

對比同一期間主計總處公布的實質薪資變化，今年前九月實質薪資每月僅四萬六六九一元，不如一九九九年的四萬七○四六元，薪資水準倒退十五年。

住展雜誌企研室經理何世昌說，將這兩個數字對比，一九九九年在台北市買三十五坪標準三房，平均單價為二十五．四萬元，總價約八八九萬元，除以實質薪資，約十五．七四年就可圓夢，負擔不算太重。

但到今年十月，若想在台北市買標準三房，因公設比拉高，至少要四十到四十五坪才能隔出標準三房；以四十坪房型、平均單價九十三．八萬元來計算，總價要三七五二萬，對比今年前九月實質薪資，得付出六十六．九七年薪水才能圓夢。

何世昌說，這些對比數字顯示在台北市買房，晚十五年得多花五十一．二三年的薪水。

另住展也統計，對照主計總處消費者物價指數（CPI）變化，一九九九年到今年十月，平均每年CPI年增率約一％出頭，但同期間台北市房價平均每年漲幅達二十四．六七％，新北市達二十一．○六％，雙北市房價漲幅比物價漲幅高出二十倍以上。

房仲業者預估今年全台的房屋買賣移轉棟數可能會只剩31萬棟，創13年以來的新低，而隨著買氣的失溫，房仲業者也認為，高價的投資型物件或豪宅最有可能出現明顯的價格鬆動；而新北、桃園部分區域，因為案量大加上投資客逐漸出走，指標新屋案的開價和預估成交價之間的價差已可達20%到30%之多。

而在交易逐漸降溫的情況下，某些種類的物件也開始出現價格鬆動，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，冷清的買氣可能會帶起一波年底的降價潮，其中高單價的投資型物件、高總價或受豪宅管制的產品，因為目前市場去化速度慢，加上買方購買的意願降低，會有比較明顯的價格修正。

此外，部分新北、桃園的指標新屋建案也出現二到三成的議價空間。根據好房網針對大台北地區100個指標新屋建案的調查結果，開價和預估成交價比平均落在80%到85%，部分建案更可達70%。好房網社長倪子仁表示，新北市的淡水、五股、林口、新莊，和桃園的中壢、平鎮、八德、大園等區域，因為供給量大，但隨著投資氣氛減弱而導致賣壓漸增，價差也隨之而現。

桃園升格直轄市進入最後倒數30天，躍進全台第六都，即將開啟城市新篇章。升格後政府挹注統籌分配稅款及補助款，一年可增加80億，這毋庸大力增進建設題材及交通建設的推動，生活機能高度上升，這些都是可遇不可求，利於房市推進的最佳籌碼。據內政部統計，2013年桃園縣房屋買賣移轉棟數共計34,776筆，較2012年增加4,262筆，漲幅14％，顯示出自2013年行政院正式核定桃園升格來，桃園房市交易熱絡，持續被看好。

桃園正迎來全面轉變，政府持續推動萬眾矚目，斥資5千億的航空城計畫，創造房市發展利基，帶動全台產業轉型，預計2016年區段徵收完畢；以及交通建設全面佈局，五楊高架開道、捷運藍綠兩線、台鐵高架化，打造完善生活機能網路，開啟全新第六都。

根據內政部戶政司統計，2014年截止至9月份，桃園縣淨移入人口達8,449人，高居全台之冠，升格對於房市而言，無疑是一份不可多得的紅利題材。新北市自2010年升格後，房價至今全市漲幅約達一倍，據21世紀不動產觀察，桃園自升格後兩年內，土地漲幅預估約達30％~50％，短期之內台鐵高架沿線房價漲幅最盛。透過五條軌道與雙北地區連結，通勤方式更加多元、時間縮短，對於不堪雙北地區高房價的群眾而言，桃園逐漸成為雙北群眾輕移民首選。

捷足先登的房產投資客、建商早已嗅出商機，大張旗鼓進駐，桃園投資氛圍濃厚。21世紀不動產董事長王福漲表示，此時若想進場桃園購屋，對於條件的選擇，可考慮桃園各大重劃區。重劃區做為新興的住宅型態，有街廓整齊、屋齡低、房價便宜等特質，增值潛力佳，目前桃園境內多個重劃區表現亮眼，預計會帶來新一波走勢。

「青埔重劃區」可謂近年來桃園最夯的重劃區，臨近航空城，且區內涵括三大年底即將通車的機場捷運站點，各大outlets紛紛進駐，處處顯示著房市商機無限。青埔區經過短期房價暴漲後，現已逐漸步入平穩期，新建案房價落點大約在20~35萬/坪之間，幅度較大。據王福漲觀察，青埔區入場多為投資客，人口密集度不高，生活機能尚未完善，整體完善運作大約需要10年的時間，但是，一旦航空城計畫正式啟動，青埔區的爆發力仍值得期待。

而同為綠線捷運上的「八德擴大重劃區」，也有新一波漲勢。該區鄰近的八德大湳商圈，居住相對飽和，從而轉向八德重劃區的買家逐漸增多。區內物件多為新建案，房價大約17~21萬/坪，中古屋約8~12萬/坪。是桃園內規畫最完善的重劃區之一，鄰近大湳交流道、北二高，加上近期桃園縣政府又著手規劃興建合宜住宅，興豐路與建德路口還有規劃捷運綠線，前景持續看好。

「經國重劃區」與「中路重劃區」兩者則皆為複合型區域，目前都尚未推案，標售作業卻頻頻開盤，其中「經國重劃區」近南崁交流道，具河岸景觀，雖土地標價高，但仍有部份台北建商南下至此獵地，住、商、工用三結合，以2021年為計畫目標年，第一期商住已敲定。而「中路重劃區」腹地完整，商住自用，涵括司法行政園區、明星學區及60米綠園道，據21世紀不動產觀察，中路重劃區即將帶動房溫初降的鄰近藝文特區，贏來另一波漲勢

王福漲建議，重劃區雖增值性強、入手價低，但出手之餘，還須考量區域周圍的各項生活機能大多還未完整，最短也需要5至10年的時間發展，需先評估生活機能是否能兌現，等待時機成熟的時間能否接受，才能買到符合期待的優質產品。

高鐵局昨標售桃園、新竹、台中、台南等四站特定區內的10筆土地，其中桃竹3筆土地全數摃龜，台中、台南等7筆土地則是全數標脫，合計標脫土地總金額約14.78億元，平均溢價率約2.71％，業者表示，高鐵效應似乎南熱過北。

信義全球資產經理王維宏分析，近幾年台中高鐵站特定區土地標脫單價逐年成長，住宅區每坪均價26萬元起跳，商業區每坪均價漲幅更是驚人，從2012年每坪標脫均價約31萬元，到昨日每坪標脫均價約45萬元，不過，推測此次釋出的土地位置區位也對價格有所幫助。

至於，台南站特定區土地則以住宅區標售為主，每坪均價站穩10萬元，相較2011年每坪標脫均價約6.8萬元，土地漲幅超過5成。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，昨高鐵局標售共吸引11封標單搶標，其中台中站的3筆土地及台南站的4筆住宅用地分別吸引1~3封不等的標單競標，尤其是臨烏日區健行南一路的中3標，吸引3封標單，溢價9.6％標脫是加價最多的一標。

相比國內房地產諸多政策影響，萬科、綠地、碧桂園以及中海等龍頭房企在海外市場步伐提速。近期，綠地集團在美國華南行銷成立儀式上透露，綠地位於美國的兩個公寓項目已正式入市銷售，總價300萬人民幣起，首付僅需10%。

據綠地控股華南區行銷總監林柏川透露，國內房地產政策限制多、通脹壓力導致近年來房地產風險難估，而隨著美國的QE3結束意味著美國經濟也開始走出低谷，當前推出項目近7成為當地美國客戶。

近年來，在國內房企進軍海外市場中，綠地集團跑馬圈地擴張速度迅猛。僅兩年的時間，綠地進入韓國、澳大利亞、美國、英國以及馬來等13個海外城市佈局。

此次備受關注的美國洛杉磯、紐約兩專案近期部分公寓專案已正式進入市場銷售。據林柏川介紹，上述住宅專案今年7月份已開工，2016年下旬交房。推出住宅總價最低僅300萬起，首付10%，利率大約3%左右，第一期專案70%的為本地客戶。

網易財經注意到，上述兩專案總投資達70億，總體量超6400多套公寓住宅，2013年下半年期間陸續以10億、62億總額拿下，成為綠地在海外地標性的建築。

資料顯示，綠地房地產在建面積約7500萬平方米，總投資額約600億美元。其中，累計海外投資超1000億人民幣，2014年海外收入將達到200億元，2015年計畫突破400億元。


網易財經注意到，近年來不僅是萬科、綠地這樣龍頭房企尋求海外市場，也吸引龍轅資本這樣的資產配置公司，聯手海外當地房企公司借助設立海外項目股權基金進行海外佈局。

來自經緯物業（中國）董事長區俊文坦言，當前國內房地產市場面對著嚴重的供大與求的壓力，貸款給開發商的額度越來越緊張，到10月份跟去年同比只上升了3.1%，市場面臨壓力很大。

廣東龍轅資本管理有限公司董事長黃維向網易財經介紹，當前不少投資海外房產但值得關注是在一個短的時間內可以發現房地產是可以賺錢的，也不排除中國的房地產像香港和日本出現腰斬的現象最好進行多元化配置分散風險。

今年10月高調砸金31億二度落子南京河西的上海建工，於11月24日傳出消息將“牽手”朗詩和招商地產採取聯合開發的模式打造河西南專案。

隨後，該消息也得到了各方的證實，其中，招商地產南京公司行銷總監孫海平在回應外界時表示，目前專案合作正在洽談中，合作模式已基本成型，或採取聯合開發的模式。

而觀點地產新媒體在致電朗詩綠色地產方面求證之時，其聯席總裁申樂瑩也透露，日後將會發具體通告來說明此事，但涉及到合作的具體情況以及細節目前還不便透露。

雖然圍繞著合作一事還充斥著市場林林總總的猜疑和揣度，但作為當事一方的朗詩，其近年來在多元化合作嘗試方面已是邁出了越來越多的腳印。

朗詩、招商入夥

據瞭解，是次傳出合作“緋聞”的地塊由上海建工於10月22日競得。作為解限後南京的首場土拍，該地塊共吸引了萬科、保利、上海建工、金地、五礦、招商、朗詩、遠洋等在內的10家房企報名。

雖然，朗詩和招商也報名參與該地塊的競奪，但二者在競價環節均選擇了沉默。而在競拍之前，已有傳聞稱上海建工將托底河西南G52地塊。不過，競價現場，保利、華潤、遠洋、五礦先後成為“攪局者”。

尤其是在競價14輪後，上海建工與五礦上演“貼身肉搏”，直至26輪上海建工叫價31億後，五礦再無應價。最終，該地塊被上海建工以總價31億元競得，溢價20%，折合樓面價13821元/平方米。

公告顯示，G52地塊位於南京建鄴區河西新城南部CBD三期區域內，建設用地總面積約8.16萬平方米，地上計容總面積約22.4萬平方米，性質為二類居住用地，起始價25.8億元。

事實上，不管是從上海建工，還是市場的角度而言，高調拿地之後選擇引入朗詩、招商合作都不失為明智之舉。

在南京業內人士看來，上海建工雖然是出色的建築商，但是在地產開發上面還是缺乏經驗，而且其首進南京市場拿下的河西北地塊尚未動工，在南京的品牌影響力非常有限，遠不及朗詩和招商。

並且，眼下河西南部地塊專案眾多，五礦崇文金城、升龍天匯、海峽城已在今年上演搶客大戰，而隨著正榮潤峯、佳兆業城市廣場的入市，整個河西南板塊的競爭也將會更加激烈。

多元化合作“試煉”

雖然合作之事尚未塵埃落定，但縱觀朗詩今年來的發展，不難察覺出，合作開發已成為其日漸明晰的發展主線之一。

並且，朗詩集團董事長田明也多次強調，朗詩將逐步向輕資產轉型，加大合作開發的力度，或在自有項目上引入開發商、金融機構等合作夥伴，或參股其他開發商項目，並原則上不再單獨投資專案。

據瞭解，今年7月29日，朗詩首次嘗試了小股操盤的合作形式，彼時，其間接全資附屬公司南京朗銘聯合蘇州科技城以2.68億元競得一宗位於蘇州高新區的土地。

而該次拿地方式有別以往，在競地之前雙方已確定合作內容，其中，南京朗銘占該項目20%股份，蘇州科技城占股80%。

此外，朗詩將受該地塊專案公司委託，負責專案的開發管理，並向該專案公司收取相關的開發管理費、技術系統諮詢費以及品牌使用費等。

而在更早的6月份，朗詩還以財務投資者的角色參股了萬科位於杭州良渚的項目，持股比例達34%。

事實上，除去小股操盤以及財務投資合作，綠色代建也逐步成為朗詩多元化合作的方式之一。據此前申樂瑩介紹，朗詩已經在常州、蘇州等多個項目上嘗試了技術輸出的代建。

在田明看來，這些舉措既是短期房地產市場形勢的應對，也是朗詩面向未來的戰略轉型升級。


鑒於此，外界猜測，上海建工選擇與朗詩合作，看中的是對方在科技地產領域的強項，而這也將有助於其在競爭激烈的河西南找到差異化市場。

據瞭解，朗詩的第一個綠色住宅產品--朗詩國際街區正是位於南京河西，因而，市場消息稱，河西南G52地塊將交由朗詩地產進行規劃建設，預計產品會打造成國際街區的2.0版本。

而南京業內人士尹霄飛表示，隨著朗詩合作方式的逐步多元化，朗詩會主動介入跟一些開發商的合作，這樣就可以避免彼此哄抬地價。

並且，其指出，朗詩現在拿的大多數是剛需地塊，價格太高就沒法做，所以朗詩在好的地段一般會與其他開發企業採取合作，而在一些有實力拿地的地方則由自己來做。

上海土拍市場於11月26日再度上演一齣搶地大戲，包括招商、保利置業、金地等11家房企現身土拍會參與競拍。

競拍地塊為上海楊浦區平涼社區03F5-01(平涼街道47街坊)地塊，在314次競拍後，由陽光城旗下上海富利騰房地產開發有限公司以21.08億的總價競得，成交樓板價為41078元/平方米，溢價率達61.41%，刷新了上海楊浦區土地最貴單價紀錄。

值得注意的是，自今年初在杭州丁橋競得一幅宅地，此次是陽光城久違土地市場後的再度出手。有市場人士指出與2013年相比，陽光城今年拿地速度放緩。

不過，爭對目前是否在土地策略上有所調整，陽光城董秘廖劍鋒稱，今年拿地變緩，並不能算是調整，而是節奏上的把握。

因此，有市場人士指出，在拿地之外，陽光城今年通過定增融資調整財務結構、收縮區域開發等多項動作，表明陽光城的發展策略已然開始轉變。

楊浦最貴價地塊

出讓檔顯示，此次競拍的楊浦區平涼社區03F5-01(平涼街道47街坊)地塊，總出讓面積20527平方米，容積率2.5，起始總價13.06億元，起始樓板價為25449元/平方米。

地塊屬於內環東外灘板塊，緊鄰楊浦區蘭州路河，東至蘭州路，南至福甯路，西至齊齊哈爾路，北至丹陽路。規劃為普通商品房用地。

出讓檔要求，地塊建築限高80米，需配建5%建築面積的保障性住房，裝配式建築實施比例100%，預製裝配率不低於25%。

同時，要求自《出讓合同》簽訂之日起5個工作日內支付12億元的土地出讓款，15個工作日內一次性付清土地價款餘額。

儘管限制條件不少，該幅地塊還是吸引了包括首創、城建置業、保利置業、招商、大名城、嘉華、招商地產、華潤、金地等11家企業參與現場競買。

經過激烈的314輪交鋒，首創和陽光城在最後階段膠著舉牌，競拍開始2個多小時後，陽光城旗下子公司上海富利騰房地產開發有限公司以21.08億元競得該幅地塊。

成交樓板價達41078元/平方米，溢價率61.41%，刷新上海楊浦區土地最貴單價紀錄。

業內人士分析，該地塊屬於市中心核心區域，周邊配套較為完善，項目未來定位應屬高端居住社區，總體價格還算合理。

陽光城董秘廖劍鋒也表示，雖然地價刷新楊浦區成交記錄，但覺得60%多的溢價比較合理。“基於兩到三年的開發週期來看，價格還是相對合理的。”

對專案規劃，廖劍鋒透露，“未來的規劃是做精品，周邊都是萬科、保利這些大開發商的項目，我們肯定要把它打造成精品，這樣才有辦法跟周邊的競品進行競爭。”

據瞭解，該地塊周邊的在售房源銷售均價在5萬元/平方米上下，如翡麗雲邸在售房源均價6.3-6.5萬元/平方米；保利香檳花園在售房源毛坯交付均價48000元/平方米。

陽光城發展策略轉變

據瞭解，此次出手是陽光城進入上海市場後第一次在城市內環拿地。

“陽光城在上海已經有7個項目，加上這個是8個項目，之前的7個專案都是在上海週邊，這個是市中心的產品，對我們來說也是很重要的項目。”廖劍鋒指出，將會把該項目打造成為陽光城的典範和代表作。

事實上，不管是拿地節奏變化還是收縮區域開發，陽光城近一年的表現顯示出，其財務結構及發展策略正在發生變化。

歷史資料顯示，2013年前9個月，陽光城多次出手，涉及太原、福州、石獅、長樂、上海等地，累計拿地面積115.75萬平方米，計容建面208萬平方米。

2013年11月，陽光城一日內分別在上海、福州、蘇州三城拿地，競拍合計使用資金68.45億元。

中信建設在一份研報中指，陽光城當前儲備項目資源超過1000億元，能夠維持公司未來2-3年發展需要。

而進入2014年後，陽光城的拿地頻率明顯降了下來，在此次上海摘地之前，僅在年初競得杭州丁橋一幅宅地。

市場分析指，2013年的快速擴張造成陽光城杠杆水準處於較高位置，直到2014年第三季度，其淨負債率仍然持續高企，且貨幣現金對短期借款總額的覆蓋水準未有降低。

上述市場人士也表示，今年較為審慎的土地投資策略，令陽光城的債務還款節奏出現緩和。


事實上，陽光城於11月4日晚間公告，成功非公開發行2.28億股，發行價格11.38元/股，募集資金26億元。這也是陽光城上市12年來首次面向資本市場的直接融資。

廖劍鋒稱，上述融資讓陽光城負債率下降至少6個點，淨資產規模擴大80%，“整體報表結構、財務結構、現金流結構都隨著這次定增有所優化。”

在財務結構上有所調整外，陽光城在區域開發方面也在進行調整。

“這兩年在西安、太原、蘭州都沒有再繼續拿地，對西北這片的再投入基本停止。只有在聚焦的區域要麼去補貨，要麼去增加土地儲備，要麼根據競爭的需要和公司發展的需要，調整地段上的一些佈局。”廖劍鋒稱，陽光城還是堅持不斷區域聚焦，深耕已有發展地區的區域發展策略。

日前，在北京商報新北京樓市週刊聯合方興地產舉辦的“電商衝擊下的商業藍海——高端社區商業的崛起”論壇上，與會專家一致認為，未來社區商業地產項目將成為穩定的投資管道。

高端社區商鋪突圍電商

據機構統計顯示，四季度以來的北京商鋪市場出現明顯回升。10月北京商鋪市場銷售總額前十名項目的成交總額累計達20億元，占本月全市商業總銷售金額的76.47%，環比增加8.53%。其中，朝陽區東三、四環之間商鋪最受投資客青睞。

其中，10月新入市的廣渠•金茂府商街項目銷售表現不凡。據市住建委網站簽約資料顯示，截至目前，該專案四季度成交金額已達1.8億元，排名北京市底商商鋪第三位；成交套數則位列朝陽區第二位；成交單價達7.5萬元/平方米，位列朝陽區成交均價首位。值得注意的是，該項目也誕生了本季度商鋪最大單鋪成交，單筆簽約金額達5550萬元。

“社區商業是最貼近百姓的，它現在是O2O的最大抗衡力量。”在房地產協會商業地產專業委員會秘書長蔡雲看來，廣渠•金茂商街作為高端社區商業的代表，受到市場的關注並不令人感到意外。社區商業的特性之一就是社區商業經營者和地產開發者的統一性，能夠讓商業前期定位與後期在招商、經營上得到最大程度的協同。

全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱淩波認為，社區商業與其他商業地產類型相比有其特殊優勢，社區商鋪將是商業地產未來的主流產品。以美國為例，全國80%以上的商業地產都是社區商業，而將來受電商衝擊最小的就是社區商業。

　核心區商鋪投資價值凸顯

相關資料顯示，高達35.71%的投資者在選擇商鋪時最看重的是“地段”。

10月商鋪成交資料顯示，投資者對東部商鋪有明顯偏愛，東部核心區域商鋪呈現明顯量價齊升的趨勢。北京中原地產發佈的資料同樣驗證了這一事實，10月至11月上旬期間，北京成交均價排名前20名的商鋪中，朝陽區商鋪最多，占比達25%；成交均價也高於其他區縣，尤其是位於東三環和東四環之間的商業發達區域商鋪，成交均價甚至高於二環內的商鋪均價。

以廣渠•金茂府商街為例，專案坐落於東四環內CBD東擴區域，不僅佔據稀缺地段的優勢，還坐擁自身和周邊高端社區的購買力，即將開通的雙地鐵還將帶來更豐厚的客流，以及毗鄰項目即將建成的合生14萬平方米大型商貿中心，都將成為廣渠•金茂府商街的升值砝碼。

專家指出，從資產保值增值角度講，商鋪比住宅的投資收益要高很多。尤其是在貨幣超發的當下，空置率低、客流穩定的金街商鋪被市場熱捧並不意外。商鋪投資與眾理財產品、風投產品的固化年收益相比，依舊是最穩定且長線回報最高的投資手段。

據悉，廣渠•金茂府商街為現鋪銷售，採用帶租約銷售模式運營，實行統一招商、統一經營、統一管理，為業主遮罩了自行招商的壓力，幫業主解決從購買到穩定收益期間的“尷尬期”。

北京譽翔安合夥人趙敬川分析，從投資角度來講，北京的商業地產投資才剛剛開始，目前中國人均GDP在1萬美元左右，處於商業服務需求激增的階段。如果從長遠考慮，社區商業是最脫離常態經營模式的，從安全角度來講，社區商業是當下這個時點最好的投資方式。

社區商業“服務”勝出

“居民至少有1/3的消費需要在社區商業裡實現，未來這個比例還將持續上升，甚至達到2/3。從這裡就可以看出社區商業仍然大有可為。”蔡雲認為，電商銷售的產品更多是標準化產品，比如電視、衣服、箱包等，而社區商業未來的定位應該是教育、醫療、生活等服務性產品的提供。

事實上，社區商業的服務是電商不能完全覆蓋的。社區商業招商活動中，除了一些超市購物類商家，出現更多的則是餐飲店、洗衣店、美容美髮、皮具保養店、社區門診等服務性商家。這些都是天貓、京東等電商無法企及的服務性產品。

目前，包括萬科、方興、華潤等不少品牌開發商都開始關注社區商業。“最後一公里”的概念成為社區商業的新焦點。隨之應運而生的商戶包括生鮮配送、特色餐飲、兒童托班、社區診所、健身會所，衣食住行和生活所需無所不包。

據悉，廣渠•金茂府商街定位高端體驗式消費，簽約客戶均為知名商戶，包括特色餐飲、高端展廳、美容美體、SPA健身、精品超市、紅酒及雪茄及高爾夫用具定制專賣等高端定制、體驗式業態的商戶均將引入社區，最大程度地提升客戶消費體驗，培養客戶黏性，引領區域商業消費風潮。

統一經營效應實現溢價

“從個人資產配置來講，高淨值階層應該配置部分收益性不動產投資。”北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華表示，“對個人投資者來說，商業地產投資一定要依靠有商業地產運營能力的團隊共同經營，優秀的地產品牌和運營能力以及統一經營模式都是社區商業保值增值的根本保障。”

社區商業在電商圍困下能否取得成功的另一個重要因素，還在於其是否在運營上採取統一規劃、統一經營、統一管理的模式。廣渠•金茂府商街採取統一的對外宣傳及形象定位，從而嚴謹把控商業業態和品牌，保障商街整體品質。

“杭州怎麼有這麼多同行做不下去了！”在五星級酒店工作的小吳無意間打開一家網站，發現全國有200多家酒店的出售資訊。仔細數來，浙江地區有19家，其中杭州就占8家，且多數還是貼有四星、五星級標籤的高檔酒店。涉及金額最低的也超過1億元，最高的則是四五億元。

“高星級酒店轉手週期長，要真有那麼多家同時出售，還真有點不尋常。”是中央八項規定等政策出臺後，關於高星級酒店的“壞消息”就層出不窮。先是業績下降，再是主動“降星”。如今，業內外更紛紛猜測，高星級酒店，將要迎來“拋售潮”嗎？

200餘家酒店掛牌出售六成是四、五星級酒店？

發佈酒店出售資訊的網站名為“酒店產權網”，今年3月才正式上線。據網站負責人汪成(化名)介紹，自己與團隊的十幾位成員原本都在酒店行業工作，不少還曾是酒店高管。

“身在行業內，更能預見行業將要經受的振盪。”說起“創業”動機，汪成如此解釋。在他眼中，中央八項規定等政策出臺導致高星級酒店有了不小的經營壓力，加上房地產行業下滑，原本指望資產增值的投資人都“慌”了起來。

聽多了同行對“世道艱難”的吐槽，汪成預感未來酒店拋售可能會規模化出現。“長三角地區有一家酒店集團，在上海、杭州有幾家高星級酒店，集團老總都和我談過，說經營壓力太大，想賣掉部分酒店。”

目前，網站上掛牌出售的酒店已達205家，其中北京37家，上海24家，川渝21家，浙江以19家排在第四位，超過了酒店業一向發達的廣州。根據網站標示，其中四星、五星的高星級酒店占到60%。而在浙江地區，這一比例達到了75%。

“杭州地區有意出售的酒店，其實還有近10家沒有掛出來。”酒店產權網方面透露，杭州地區曾有近20家酒店與其有接洽，只是部分資訊有待確認，或者是業主要求保密，暫時未能公開發佈。

出售酒店中混著“偽”高星還有項目進入招商階段

杭州地區公開發佈的8家待售酒店資訊中，酒店名稱等關鍵要素還是被隱藏了起來，只是其中不乏“可以俯瞰西湖”的高端商務酒店、“毗鄰火車站”的五星級酒店等誘人描述。

“如果是星級酒店遇到經營問題有意轉讓出售，一般都會事先與主管部門或者協會溝通，目前我們沒有收到過這類資訊。”杭州市飯店行業協會副秘書長李群英接受記者電話採訪時表示。

杭州市旅委行業管理處相關負責人張萍打開該網站流覽資訊後也吃了一驚，但仔細查看出售資訊後，她發現了其中的問題。比如，出售酒店中混著偽高星級的酒店。其中一家位於杭州市東部的“四星級”酒店，經確認是處於江幹區機場路與秋濤北路交叉口的杭州瑞京國際大酒店。但據查詢，這家酒店只是按照“四星標準配備”，並沒有通過國家旅遊局全國旅遊星級飯店評定委員會認證。對此，該酒店方在電話中也預設未達到“四星級”，並且坦言，之所以出售是因為酒店管理上一直有問題，“但其實生意一直很不錯。”

還有業內人士看到網站上提供的某張五星級酒店圖片時，立刻指出這並不是經營中的酒店，而是正在招商的外海西湖國貿大廈，也就是城站火車站附近曾經爛尾十餘年的西湖國貿大廈專案，重新開發後的寫字樓物業已進入銷售掃尾期。案場銷售人員對於“五星級酒店”一說毫不知情。

不過，負責專案裙樓商場業態招商負責人俞小姐透露，集團高層中有意出售部分樓層作為酒店開發，“或者也可以租賃的方式合作經營。”

其他還有一些項目，僅有效果圖，而詳細資料中也顯示地處濱江等新開發區域，說明其實是未投入使用的新物業，正在尋找酒店投資或合作方。

盲目投資後的重新洗牌

“拋售潮”也許是一場虛驚

商報記者瞭解到，在杭州地區，也確有高星級酒店將要轉手，比如位於中河北路上的涉外四星級酒店新金山大酒店，由中國紅樓集團於2009年以2.57億元從上石化手中競得100%股權。今年5月，新金山曾在杭州產權交易所掛牌低調掛牌出售，“來諮詢者不少，但目前還未成功轉讓。”跟蹤該專案的顏先生透露。

業內人士分析認為，按照新金山的經營現狀，二次出售原因並不存在負面因素，“當初紅樓出手收入囊中，只是處於投資目的，收益達到目標，或者收益率相對滯緩後，擇機出手也是情理之中的事。”

“這些酒店基本不是專業酒店集團運營的，而是其他一些投資商的副業。”張萍發現，前些年許多投資商看好商業地產、酒店行情，就跟風買入，碰到市場出現動盪，就容易在風浪中翻船。

不過，對於酒店產權網方面提出的“資產壓力”問題，有業內人士也提出了另外看法。“大酒店在物業、運營上的資金壓力是大一些，但如果只是個包袱，誰又願意去背？”在他看來，不少酒店作為地產項目的配套，一方面提升了樓盤的整體形象，另一方面又比較容易得到銀行青睞，是地產商的融資平臺。“房產行業形勢不好，也不會導致地產商集體放棄酒店。”

杭州富邦麗佳酒店總經理劉天泰說，去年是特殊的一年，經濟形勢不佳，加上各項政策出臺，使得顧客和行內都“過度緊張”。“其實今年我們的營業情況反而比去年好，包括餐飲和住宿業都有復蘇的跡象。”

多位接受採訪的酒店高層也認為，眼下的調整反而有利於未來酒店業的發展。

汪成透露，目前經網站成功出售的比例不到1%，而杭州地區尚無一例，不過倒是有四五家酒店以轉租形式轉手，“畢竟項目整體轉讓涉及的金額過高，而出售方也不乏試探行情，如果能賣出個好價格，及時變現也是好事，有委託人也會特別強調，如果有專業團隊合作經營也可以談一下。”

餐飲難做就把宴會廳改成客房

酒店自救各有高招

根據國家旅遊局“2014年第二季度全國星級飯店統計公報”，杭州的酒店房間平均出租率環比增幅達到25.54%，在全國重點旅遊城市中穩居前十。五星級、四星級酒店的平均房價也都位居前十。

“今年的年度資料還沒出來，估計出租率、客房價格和去年持平，某些資料還會略有上升。”對於這一情況，張萍認為，要歸功於杭州地區酒店的及時調整。


“去年下滑比較厲害的是高端餐飲，但我們在中央八項規定出臺前就已經把餐飲削減了。”平海路上某家高端商務酒店分析了自己的地理位置和客戶群體，將宴會廳改為客房，餐飲業務占比從原來的30%降到10%，營業額反而上升了，客房入住率能達到90%。

地處良渚的白鷺灣君瀾度假酒店，過去是一家普通的會議酒店，又主要依賴杭州客源。今年，酒店瞄準上海地區的週末遊、親子遊市場，推出“親子家庭套餐”等產品，據稱今年七八月份就已完成全年的業績任務。

“大家都在按照市場需求和自身條件調整方向，走差異化道路。”劉天泰觀察了杭城同行的動向提到。

這幾年，杭州部分酒店還大力推廣“文化主題”，比如主打“茶文化”的陸羽山莊，主打“圍棋文化”的天元大廈的普通標間價格達到七八百元，超過同一級別酒店的豪華間價格。

11月27日最新消息顯示，因SOHO中國與複星國際官司糾葛而備受矚目的外灘8-1地王以“外灘國際金融服務中心”的備案名領取了預售證。

據瞭解，該專案此次推盤面積達到9.62萬平方米，物業類型包括辦公、商業、旅館、影劇娛樂等。推盤套數僅為57套，辦公部分有不少是1000平方米以上的整層物業。

定價方面，協力廠商資料顯示，辦公部分的報價最低為10萬元/平方米，最高達到35萬元/平方米；位於地下的商業和影劇娛樂部分，報價則為4萬元-17.5萬元；旅館部分的報價為4-10萬元。

值得關注的是，該專案辦公部分35萬元/平方米的最高報價，創下上海商業地產項目新高。此前上海商業地產的最高報價出現在浦東的保利國際中心，個別房源報價達到30.65萬元/平方米。

外灘國際金融中心總裁吳洋表示，整個項目將會自持，並不對外銷售。

此前10月15日，在外灘國際金融中心封頂活動現場，吳洋曾透露，“已經有120組客戶來看過。其中的三成客戶可以落定，19萬平方米的寫字樓中有6萬平方米已簽約。”


資料顯示，2010年2月，外灘國際金融服務中心(8-1地塊)以92.2億元的價格被上海證大置業所競得，然而此後，圍繞地王的歸屬，證大、複星、綠城、SOHO中國等房企發生了曠日持久的糾紛事件。

據瞭解，由於當時上海證大資金匱乏，並無獨力開發這樣巨大體量地塊的能力。在隨後的2011年11月，上海證大以95.7億元的價格，將外灘8-1地塊的專案公司--上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司，出售給海之門項目公司。

資料顯示，海之門是由複星國際、上海證大、綠城及上海磐石專門為開發外灘地王設立的專案公司，分別持股比例為50%、35%、10%和5%。

截至目前，複星擁有該專案50%股權，而另外50%股權由於處於糾紛之中，最終歸屬仍不確定。

孫宋不歡而散 傳商售股安排

融創（01918）收購綠城（03900）交易正式宣告擱置，由於融創與綠城主席宋衛平在一致行動人士的問題上一直未獲證監會「放行」，加上宋衛平聲稱不滿融創董事長孫宏斌進取的銷售手法，雙方最終不歡而散。

證監一直未「放行」

綠城公布，證監會據收購守則對交易可能構成的影響存疑，至今維持認為買賣各方不應進行交易，除非相關事宜得到解決。賣方表明在有關事件解決前，不會進行交易，並承認已收取交易款項總額，正考慮改變出售股份的安排。

融創在5月建議以62.98億元向綠城副主席壽柏年、宋衛平及其妻子夏一波，收購綠城合共24.313%股份，並已向宋衛平等賣方支付全數代價，有傳宋衛平正設法籌錢退還有關款項替綠城「贖身」，不排除會尋找新買家。

市傳日前綠城第二大股東九倉（00004）派出副主席周安橋協助「融綠」調解，有消息指出，各方就股權談判得出初步方案，若宋衛平在12月31日前，「連本帶利」把全數款項及利息退還予融創，融創便會交還綠城管理權「全身而退」；若宋衛平未能及時退還款項，宋衛平與壽柏年則需要合共出售18.55%股份，由融創及九倉各自收購一半，九倉將因此變身最大股東，宋衛平則退出綠城，轉而專注發展新成立的藍城。

通告引述宋衛平與壽柏年指出，賣方正考慮股份出售的可能變動，截止目前為止，尚未就任何相關變動達成任何決定。

融創及綠城相關人員均表示，一切以通告內容為準，未擬作出額外回應。

關注九倉會否沽貨

但有分析人士認為，九倉持有的24.32%綠城股份禁售期已屆滿，九倉曾透露有意逐步淡出內地房地產市場，估計九倉繼續持有綠城的戰略意義不大，不排除九倉將在日後放售綠城股份套現。九倉在2012年6月以每股5.2元作價購入4.9億股綠城新股，按綠城現價7.74元計，九倉賬面獲利12.45億元。

綠城通告指出，賣方收取出售股份的總代價，並已委任融創指派的若干人員（融創團隊）參與綠城若干附屬公司及項目公司的經營管理。由於交易尚未落實，故交易協議提及的董事會成員組合變動建議尚未生效，除早前公布的唐世定及蔣偉辭任獨立非執行董事外，董事會成員組合維持不變。

通告未有談及融創團隊的去留問題。綠城表示，董事會繼續負責管理公司業務，目前集團維持正常業務營運。

遠洋地產（03377）公司秘書、常務副總經理兼財務總監藍梓健表示，與京東金融在11月11日開展的眾籌項目至今效果理想，11月客戶來訪量（睇樓量）按月增加一倍，預料11月銷售額較去年同期上升，將視乎項目在月底時的市場反應及有否適合的單位，「每年搞幾次」。

睇樓量翻倍擬添食

遠地與京東合作以群眾籌資（Crowd Funding）的形式售樓，由有意置業者提供一定資金用作「抽獎」，中獎者能夠以優惠價格購入相關物業，未能中獎者則獲退還資金。

藍梓健指出，是次合共提供5000伙，其中11伙以一一折（減價89%）出售，其餘以九五折出售，加上銀行提供九七折優惠，價格便宜，故早已吸引超過5000名潛在買家參與。遠地是以籌集資金所得的存款利息抵銷提供的折扣優惠，沒有刻意壓低毛利率促銷，仍達到更好的銷售效益。

夥國壽京推養老地產

此外，遠地正與大股東國壽（02628）考慮在養老地產方面合作，目前正在北京兩個項目內試行經營療養院，包括研究為投保人提供養老地產保障而非直接提供保險金。遠地為首間取得養老服務牌照的發展商，與醫療機構亦有合作。

緻藍天下月推售帶挈收益

去年賣樓遇到阻滯的長實（00001），今年一洗「頹風」，多個新盤如期獲批售樓紙並火速推售，至今已累售逾3000伙，套現逾250億元，內地售樓亦超額完成，錄得逾100億元人民幣（約125億港元）收益，中港兩地合計套現達375億元，創集團歷史新高。集團下月推售將軍澳日出康城緻藍天，勢令全年售樓收益挑戰400億元新高。

中港兩地共套現375億

長實執行董事趙國雄接受訪問時表示，今年樓市表現與集團年初估計非常吻合，年初推售天后DIVA時，樓市未算理想，直至年中政府微調辣招雙倍印花稅（DSD），旗下荃灣環宇海灣開售後，樓市開始復蘇，令項目能在3周內售出大部分單位，該盤共1717伙，迄今累售逾1700伙，相信明年入伙前可沽清。

趙國雄說，集團於9及10月推售大埔嵐山時，受到廣泛注目，包括未有開放現樓及提供面積不足200方呎的細單位等。他回應指出，樓盤在5、6年前設計時，當時細單位市道未有如現時般熾熱，集團只考慮老人家要幫助家庭，但生活習慣與家人不同，所以未必喜歡一齊居住，始有「1+親」單位概念，事實上「1+親」亦為市場受落，推出後已售出逾60%「1+親」單位，「要大唔要細」只佔約三成多，未來集團位於新界區項目仍會繼續加入「1+親」概念。

長實本港今年賣樓大收旺場，趙國雄指出，DIVA及長沙灣丰滙全部售罄，連同環宇海灣及嵐山等，今年累售逾3000伙，套現逾250億元，已經達標，較去年50億多4倍。

再加上將軍澳日出康城緻藍天預計下月推售，首階段先推800伙，預料全年可達致年初估計的300億元售樓目標，貼近2012年水平。

內地方面，趙國雄表示，集團今年售樓超標完成，連同東方匯經中心（OFC），今年售樓超過100億元人民幣，較去年約38億元人民幣上升1.6倍，連同本港至今逾250億元售樓收益，合計超過370億元，創集團中港兩地售樓收益歷史新高，若連同緻藍天開售，今年售樓將直撲400億元。

明年紅磡利工街打頭陣

對於明年推盤計劃，他表示，紅磡利工街項目將打頭陣，緻藍天亦進行第二輪銷售，連同同區峻瀅2期逾800伙，3盤將預計於明年首季推出；紅磡維港．星岸、前元朗邨項目及與新地（00016）前主席郭炳湘合作發展的亞皆老街項目亦預計明年推售，明年合計推售6個項目，涉逾3400伙。

內地則續推出北京、上海及廣州項目，合計約800伙。

趙國雄︰今年建築費首超地價

明年一手住宅供應將顯著增加，長實（00001）執行董事趙國雄坦言，今年首次出現建築費升破地價水平，每方呎建築費逾4000元，在建築費「力撐」下，揚言樓價「無得跌」，發展商不會平賣樓；預期明年樓市將較今年更平穩，波幅將收窄在5%之內。

趙國雄表示，建築費愈搶愈高，今年首次出現建築費用升破地價的情況，最近售出的地皮包括大埔白石角，每方呎樓面地價僅3000多元，但建築費用已由2012年約2000多元，升至現時4000多元；政府展開多個大型工程項目及公共投資工程，私人發展商亦有不少住宅需要興建，人手拉得更緊，工人工資因而被搶高，導致成本上漲，除非受到外圍經濟影響或出現特別因素，否則樓價「無得跌」，發展商不會平賣樓。

明年美息加幅料輕微

趙國雄預期，明年樓市主要視乎兩大因素，本地經濟看不到有大轉變，經濟環境相對穩定；至於息率方面，雖然市場預期明年有機會加息，但縱觀環球經濟，整體經濟有轉好迹象，但表現非十分好，美國經濟復蘇緩慢，日本進行量寬措施，內地剛減息，證明經濟亦有放緩迹象，故明年加息可能性不高，即使加息幅度亦輕微。他預計，明年樓市會較今年平穩，但相信仍有周期性波幅，料明年樓價波幅將由今年10%收窄在5%之內。

遠東發展（00035）與周大福和澳洲娛樂公司聯手競投澳洲賭場及度假村開發權，其管理層表示有信心奪項目。

遠東發展聯用周大福企業以及澳洲娛樂公司Echo合組財團競投澳洲布里斯班的賭場及度假村開發權項目，目前已進入最後一輪。董事總經理孔祥達表示，對手為內房綠地集團的財團，預料澳洲政府最快於明年首季公布結果，有信心順利奪得項目，最快可於2017年動工。

資金足夠應付新投資項目

孔祥達指出，目前集團資金足夠應付新的投資項目，另外還有合作夥伴的支援，不會影響集團其他業務發展。

他續指，公司上半財年推出的香港、吉隆玻和墨爾本項目共套現54億元，明年將繼續推出位於上海和澳洲的新盤。

遠東發展中期純利下降34.7%至約4.01億元，主要由於上期錄得與新加坡強制收購物業有關的特別收益2.59億元，而本期內並無再次錄得相關收益。


遠展：滬澳洲推兩新盤涉53億
文匯報

遠東發展(0035)董事總經理孔祥達昨會見記者時表示，集團正有7個項目推售，貨值73.02億元，而上半年已共套現54億元；而下半年會有兩個位於上海及澳洲的新盤推出貨值53.28億元。

他表示，集團正研究下月截標的馬鞍山白石耀沙路住宅地，又指會入標市建局海壇街的重建項目，未來會主力留意地價約20億元左右地皮。至於集團明年中推出的黃大仙項目中，應可提供約數百個中小型單位。

正與綠地財團爭澳洲賭場項目

孔祥達稱，集團現正與周大福集團及澳洲Echo entertainment 合組財團，出標競投澳洲布里斯班Queen's Wharf Brisbane用地的娛樂區及綜合度假村發展項目。他指，現時只餘下綠地集團與澳洲Crown集團合組的財團競爭，最快明年首季會公布結果，如成功中標，可於2017年動工。

集團在該項目中的住宅發展及賭場分別佔50%及25%股權，他補充，集團透過現有資金及作項目融資發展項目，相信不會影響集團發展。

集團於周三公布業績，純利按年跌34.7%至4.01億元；每股基本盈利21.6仙，派中期息3仙。期內收益錄得28.95億元，按年增加61.3%。

望穿秋水，房委會新一批5個屋苑合共2,160個單位將於下月接受申請，久旱逢甘露，相信必定吸引大批人士遞表。居屋價格按市值7折計算，新一批居屋單位最平只售約187萬，最貴約326萬，價錢吸引，但環境如何？置業為人生大事，確實不能馬虎，就讓記者實地考察5個屋苑，一連3期幫你睇清睇楚。今期率先走訪「民望」最高的沙田美盈苑及美柏苑﹗■圖文：曾敏儀、顏倫樂

沙田兩個屋苑皆為單幢項目，預計最快於2016年落成。美盈苑位於美田邨內，至於與其一河相隔的美柏苑則位於翠景花園旁，背靠美城苑及美林邨。


為何說它們「民望」最高，皆因兩屋苑蘊涵豐厚升值潛力。當中最大賣點，莫過於其優厚的地理位置，屋苑臨近港鐵大圍站，前往中環只需30分鐘，2018年港鐵沙中線竣工後，大圍更會成為「三鐵」( 現時為東鐵線及馬鞍山線車站 ) 匯聚的地區，加上大圍站上蓋即將興建新住宅項目，市場預計平均呎價達1.5萬，附近樓齡較新的住宅包括名城、溱岸8號、名家匯及壹號雲頂， 平均實用呎價皆高企於11,520元至13,650元，新居屋樓盤升值潛力不可看輕。


開揚景 美柏苑勝美盈苑


兩幢居屋雖然遠離沙田市中心，但較近大圍，環境清幽，區內不少居民樂以單車代步。美盈苑位處入伙8年的美田邨內，就地盤所見，三邊給樓宇包圍，感覺較為局促。屋苑另一邊面向城門河道，兩者僅一馬路之隔，就現場所見，水位淺淺，亦未發出異味。於美盈苑對岸的美柏苑，景觀相對開揚，僅單邊有私樓在旁，格調略勝一籌。


由於兩屋苑皆為單幢項目，估計房屋署未必特別加建社區設施，若不介意與其他屋苑共用，附近的美田邨、美林邨及美城苑配套設施其實相當完善，合共有2個小區商場及1個中型街市，超級市場、街市、食肆、藥房、醫務所及教育中心等一應俱全，亦有體育館及學校，新居屋居民大致可應付生活所需。


社區完備 娛樂購物不缺


如欲有更多選擇，居民可到港鐵站一帶的大圍市中心，即使到沙田及九龍塘的大型娛樂購物商場亦只是兩站範圍之內，算是方便，即將興建的大圍站上蓋60萬平方呎商場更是令人期待。不過值得留意的是，因兩屋苑規模較少，估計大廈管理費收費將較高昂 。


除沙田區外，最新一批新居屋還分布於荃灣、青衣及元朗，記者將於未來2期繼續落區查探虛實。有興趣申請居屋者，需留意房委會將於下月底接受申請，並會於申請前7日派發售樓說明書及價單，同時會開放示範單位予公眾參觀。


由於居屋屬樓花關係，成功申請者需待明年5月才開始揀樓，所以有意置業者不用急，最緊要做足資料搜集，睇準才入市。

日本經濟新聞報導指出，日本不動產業者正加強對亞洲其他國家富人推銷東京都心豪華公寓，而日圓貶值讓海外購屋者更買得起這樣的房產。

亞洲投資基金近來陸續買進東京大樓，個人以投資為目的於東京購入各戶獨立產權公寓（condo）的案例也越來越多，除因日圓走貶外，東京地價在2020年夏季奧運會舉辦之前攀高的預期心理亦推波助瀾。

三井不動產10月中旬赴香港舉辦1場為期兩日的說明會，推銷港區南青山1棟大樓內的10戶公寓，平均1戶1.5億日圓（新台幣3,903萬元）。結果有70對夫妻出席說明會，其中10對決定親訪東京看房子。

亞洲富人購買東京都心各戶獨立產權公寓的目的是出租當房東或以後轉手賺一筆，三井不動產1年前開始向這些人推銷房子，已在香港和台灣辦過7回說明會，向企業主、高薪上班族等可能買主介紹待售住宅。根據三井不動產，東京港區、澀谷區及新宿區是這些富人的最愛。

三井不動產在過去1年間賣出50戶位於港區六本木的公寓，每戶平均2億日圓（新台幣5,204萬元），其中約兩成公寓的買主是外籍人士。

野村不動產都市網也將吸引海外買主列為經營重心，首家境外代表處10月於香港開張。去年，該公司成立了向香港、台灣和新加坡有錢人販售各戶獨立產權公寓的團隊，迄今已有超過220名外籍人士詢問，成交者占逾1成，買主包括菲律賓、泰國和韓國國籍。

日圓貶值以及東京都心地價不斷攀高，使得對日本不動產感興趣的外國人越來越多。根據經營不動產投資網站「樂待」的FirstLogic，截至10月底，在樂待註冊成為會員的外國投資人計884名，1年來成長1.2倍，而外籍註冊會員以亞洲人為大宗。

相較於亞洲其他大都市的不動產行情，投資人較買得起東京房產。根據日本不動產研究所4月調查，以東京港區元麻布及其周邊之豪華公寓的價格為基數100，香港條件相當的公寓要價212.2，而台北和新加坡行情分別為160.7及149.6。

鑒於近年澳洲房價大幅飆升，導致澳洲國民房價負擔能力下滑，周四澳洲眾議院經濟委員會公布數項建議，擬加強外資投資澳洲房市之規範。

該會議是由執政黨自由黨（Liberal Party）議員歐德懷爾（Kelly O’Dwyer）所主持，經濟委員會提出12項建議，旨在抑制目前不斷攀升的房價，舒緩大眾對於房價負擔能力下滑之擔憂。

經濟委員會提出的建議包括，對逃漏稅等破壞規範之行為給予重罰，嚴懲知情下協助外國投資人進行違法行為者，並扣押任何非法持有資產之獲利。

此外，經濟委員會也建議修改移民法，並建立全國土地轉移資料系統，紀錄所有買家與戶口成員狀態，以提供監管機構更完整的資料。

澳洲房價近年來大幅躍增，雪梨房價截至10月止的一年中飆漲逾13％。

雖然澳洲的低利率被視為是推升房價的主因，但另有證據指向外國投資客湧入澳洲房市，特別是以中國為首之投資客，亦為房價飆升的幕後推手。

澳洲房地產向來為中國投資客的熱門標的，無論是合法或非法投資皆然，但近來投資湧入的情形更為加劇。

根據澳洲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）數據顯示，2013年核准外國投資房地產金額達60億澳元（55.8億美元），較前一年成長41％，中國投資客佔所有外資之首。

據《英國房產周刊》報導，作為英國南部倫敦、劍橋、牛津“科教文化金三角”之一的劍橋，因為過去七年來的房價增幅超出倫敦和牛津，而在房地產投資方面更具吸引力。最近幾年，越來越多的華人將房地產投資的目光聚焦劍橋。

根據調查獲悉，兩三年來，整個劍橋房產中6%由華人購買，其中新房的華人買家接近兩成，個別新建樓盤的房產有三分之一被包括當地居住的、來自中國國內以及世界各地的華人所購得。

大量華人購買劍橋學區房

“劍橋地區所有的房產都是學區房，”在劍橋居住經商多年的鄧力銘先生說：“重視子女教育的華人對劍橋的房產格外青睞。”

根據英國2011年人口普查的結果顯示，在英居住華人華裔總體上平均分布在英國各個城市，其中劍橋(cambridge)與倫敦金融城(city of london)占據華人人口比例排行榜首，在當地總人口中占3.6%。華人安家立業的觀念很強，因此在劍橋購房的比例也高。

“在劍橋，還有大量就讀高中準備參加英國高考（微博）(a-level)或大學預科的中國學生，這些學生的父母往往也會考慮在劍橋買房，作為自住或投資，”鄧力銘補充道。劍橋的優質學校，比如the perse、st marys、st andrews、the leys、hills road sixth form等學校，帶動了周邊房產，都是眾多華人家庭青睞的區域。

某國際房地產顧問服務機構主管艾德 米爾(ed meyer)在接受記者專訪時稱：“在劍橋的購房者中，很大一部分是來自倫敦的職業人士，他們要么是換工作到劍橋，要么是為了轉換生活方式來劍橋居住，還有很大一部分是為了子女教育。”

談到劍橋房產的吸引力，艾德 米爾分析稱，除了享譽世界的劍橋大學和城中的另外一所大學安格利亞魯斯金大學(anglia ruskin university)的強大吸引力之外，劍橋還有很多聚集高素質高收入購房者的原因：“很大一部分購房者是劍橋的畢業生，無論是投資還是自住，來劍橋買房可謂貼切。另外的主要原因還有，從數百年的歷史看，劍橋的房產投資收益相當可觀，無論是自住房的升值，還是出租房的租金收益外加房價上漲，在英國都和倫敦並駕齊驅。除此，劍橋到倫敦市中心的交通便利，用時僅為一個小時，跟倫敦郊區居民的通勤時間差不多。”

新樓盤三分之一買家是華人

根據某房地產顧問機構的統計，2013年劍橋新完工的住宅為700套。華人買家購得劍橋新建住宅的比例遠遠超過10%。業內人士透露，在劍橋個別樓盤小區，華人買家的比例甚至達到三分之一。

“最近幾年，越來越多在劍橋學習或工作的亞洲人士成為活躍買家，包括大量在劍橋從事科研教學工作，或在科技產業園區工作的華人買家，”艾德 米爾分析道：“除了在本地工作的華人，從中國大陸、中國香港以及東南亞地區來的華人投資者也逐年增加。根據我們的統計，最近兩三年里，劍橋房產的國際買家略高於23%，中國買家占所有買家的比例超過6%，再加上世界各地的華人買家，整個華人買家的比例將遠高於6%。其中新建住宅的華人買家比例更高。”

劍橋房價上漲行情信心足

根據統計，過去7年里，劍橋的房價增幅超過包括倫敦在內的英國其他地區，劍橋的平均房價比2007年金融危機前的尖峰時高出三分之一。截至10月底的過去一年里，劍橋房產的增幅為17.9%(平均增加值為5.3萬英鎊)，在全英國僅次於倫敦。

“未來四年內，劍橋的平均房價至少將上漲23%，”艾德 米爾對記者說：“明年的增幅應該在5%到10%。如果經濟形勢沒有大的變化，兩位數的漲幅也是有可能的。”

“劍橋吸引的人才絕大多數是高收入的專業科技、研發、醫療、管理等方面的人才，”一名資深住宅銷售顧問補充道，“國際大型醫藥企業astrazeneca計劃將全球研發總部搬遷到劍橋，至少能遷入或新創2000個高級崗位，這些都會帶來剛性房產需求。”