駿馬一號REITs昨（11）日公開標售中鼎大樓部分樓層，由於標售底價已降價1成，壓低到28.44億元起標，結果英屬維京群島公司睿龍以28.45億元，一口氣標下中鼎大樓所有標封，也宣告駿馬一號不動產全數處分完成，處分總價達83.54億元，相較原始成本42.37億，獲利將近1倍。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，此次順利標脫，換算每坪79.3萬元，睿龍台灣分公司也因全數得標，躍居為擁有中鼎大樓近3分之1產權的最大所有權人。

高銘頂表示，迄今也為兆豐商銀委託完成任務，全數處分駿馬一號所持有的3棟不動產。總計處分國產實業大樓、中鼎大樓部分樓層及漢偉資訊大樓部分樓層，總金額達83.54億元，可望在農曆年前完成交割後繼續清算程序。

永慶資產管理協理黃增福表示，永慶房產集團目前持有中鼎大樓2個樓層、另租賃3.5個樓層面積；睿龍以每坪約80萬得標，比起區域行情上看90萬元相比，算是買到「好康」。

至於買方用法人名義買樓？黃增福表示，此外，將來若實價課稅正式實施，公司企業交易採單一稅率17％課稅，低於個人最高稅率45％，可預期未來法人投資房市將成趨勢，以達到節稅的優勢。

北市許多位於保護區的住宅，長久以來因為法令限制，改建困難。都發局擬定「全市性保護區處理原則」，11日經都市計畫委員會專案小組通過，未來要在保護區建公共設施，或非地質敏感區的合法建物聚落欲改建，都有機會透過都市計畫「個案」變更達到目的。

據都發局調查，全市面積超過5000平方公尺的「保護區建物密集地區」，共有29處，房屋樓高平均都不到2層。因《台北市土地使用分區管制自治條例》規定，保護區改建限於單戶或雙拼住宅，對許多早期興建的住宅有如「緊箍咒」。

加上日前慈濟、薇閣中小學都有意在保護區推動開發案，引起社會關注。都發局為此擬定「全市性保護區處理原則」，將作為都委會的審議依據。都委會專案小組昨日召開第4次會議，確認未來若要在保護區施作道路、滯洪池等公共設施，可以檢討變更為公共設施用地或其他分區。

都發局也將比照「貓空模式」，對不在山崩潛感區、邊坡敏感區，且面積超過5000平方公尺的合法建物聚落，採「開發許可制」，供民眾申請個案變更，但容積率不得高過周邊住宅。至於慈濟、薇閣等開發案，將回歸各區都市計畫通盤檢討時處理。

都發局總工程司劉惠雯表示，此案還須經18日都委會大會討論，才算定案。據都發局初步調查，有望「受惠」的住宅聚落至少有8處，包括北投秀山里、中和里一帶，還有士林東山路、芝玉路周邊。

攸關房市的房地合一課稅方案，修法時程將延後。財政部長張盛和昨（11）日表示，房地合一稅改仍須傾聽外界聲音，加上立院本會期難以排案審查，將留待下會期再提出課稅方案，爭取更充裕的時間來思考，才能端出更好的方案。

財政部周一向立法院提出房地合一課稅規劃報告，立委賴士葆、吳秉叡、林德福等人都有不同意見；對此，張盛和表示，拋出風向球後發現房地合一稅制仍須修正，可能要分為長短期階段實施，他強調將綜合考量各界意見後，再向行政院提報修正版本。

稅改團體巢運昨天也召開記者會，呼籲財政部應依照先前承諾，如期推動稅改，否則將採取後續行動，並強調「不要低估民眾對不動產稅改的期待」，提醒政府警惕在高房價民怨下人民選票的制裁。

自2011年政府開放陸客自由行以來，台北市各大商圈觀光人潮逐年攀升，創造國內觀光旅遊新商機，商旅飯店、百貨商場或零售店面爭相插旗，近期加上捷運信義線與松山線相繼通車，增加沿線商圈的觀光造訪機會，今年來台觀光旅客人次已再攀高峰，繼去(2013)年來台國際旅客突破800萬人次大關後，今年12月2日來台觀光人次再次突破新紀錄，達900萬旅客人數。

永慶資產管理協理黃增福表示，陸客自由行第五批開放城市，最快將於今年底上路，新開放城市有10個左右，其中包括海口、蘭州、銀川、呼和浩特等4個省會級城市，未來陸客來台自由行城市將擴增至46個。 統計今年1-10月商業營業額平均單月達1.21兆元，比去年同期1.17兆元，增長3.4%，預期未來都會區商業活動與服務設施將持續擴展，有較高投報率的商用不動產物件，例如：捷運商圈店面與旅館，順銷機會仍大。

觀察商用不動產新增供給面，2014年台北市A辦市場供給大增，包括聯邦松江大樓、宏盛國際金融中心、富邦敦南大樓以及部分中國信託南港總部部分大樓等，預計將新增約5萬坪辦公空間。未來一年粗估還有7萬坪的A辦新供給加入，包括華南銀行世貿總部大樓、合庫金控總部大樓、國泰置地廣場等3棟。

黃增福認為，國內房市受政府積極管控之下，房價漲幅已回歸基本面，而市中心區重要辦公商圈在受惠捷運信義線與松山線相繼開通之後，租金是否能反映出區域的價值，需再持續觀察。 目前自用型中小企業為主的買方市場當道，租金上調顯有壓力，尤其中古辦公大樓，降價求租的機會大增，將影響未來商用不動產投報率下探，加上未來還有升息、加稅以及供給爆量壓抑銷售價格，與買方期待價格修正等多重因素，房價恐面臨修正的風險提高。

黃增福估計，未來1年的租金走勢仍持平看待，供需面在國際企業進駐地標型辦公大樓，國內企業工作環境汰舊換新與業務擴張等需求機會的帶動，可加速市中心舊換新辦公的物件更替。其中，新增A辦的熱門辦公商圈，如南京松江、南京復北以及信義計畫區等，租金行情支撐力道較強。

台北市將進入公營出租住宅釋出期，包括潤泰集團改建木柵安康社區的「興隆國宅1區」，最快明年6月可釋出272戶進行抽籤。若加上興隆2區、松山區健康路、萬華區青年路及南港東明等5處公營住宅，總共2351戶，2018年前公營住宅存量更可達9千餘戶，不過，專家卻提醒，公營住宅是周邊租金7折，代表未來包租公婆們的收租日子不好過了！

大台北地區長期租金行情如「一灘死水」，幾乎鮮少有調漲的空間，未來北市公營出租住宅釋出量將大增，加上多屬新成屋，恐怕衝擊大台北地區租屋市場。天時地利不動產總經理張欣民分析，多多少少會影響無殼蝸牛承租一般住宅的意願，但未必會出現包租公婆們大幅調降租金，倒是配備升級留住房客的策略會增多。

北市公營出租住宅，專提供給年齡在20至46歲之間的無殼族， 103年度薪資門檻大約是119萬元以下，須設籍北市1年以上，資格條件寬鬆，預料未來無殼族們可能轉向租低於市場租金行情的公營住宅，將對租屋市場造成衝擊。

權益分配遲未談攏 恐淪「蚊子城」

北市新舊政府團隊交接在即，對捷運聯合開發案的決策未定，不少將完工的聯開案恐因此延宕。捷運蘆洲站「希望城市」近完工，但2年前預售不成已先讓代銷業者蒙受上億元損失；捷運內湖站「交11」、捷運辛亥站「敦南捷境」等也將陸續完工，3案總銷達280億元，若分配比例遲遲無法談攏，將無法開賣變成「蚊子城」。

據《住展》雜誌調查，目前由台北市捷運局主導的聯合開發案中，尚未公開銷售、且工程期逾半以上的建案分別為內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」、辛亥站「敦南捷境」等，估計3案總銷共280億元。

億元接待中心泡湯
蘆洲「希望城市」總戶數達1033戶，總銷約180~200億元，代理銷售的甲山林廣告2年前耗資億元搭蓋接待中心，今年初因無法公開銷售而被迫拆除，甲山林廣告總經理張境在無奈表示，「花了1億元全部泡湯」。投資興建的茂德建設低調表示，該案仍在談權益分配問題，2年前每坪開價40萬元，目前行情約每坪45萬元，但何時能順利進場難以預估，價格也無法評斷。

「交11」低樓層規劃商場CITYLINK，商場以上是辦公室，建築外觀已見雛形，工程近完工。「敦南捷境」則早就掛上廣告看板，卻也還不能銷售，《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，公開銷售時間往後延，單價會一路水漲船高，現在該案最高行情應可見8字頭，為該路段新高價。

「盼政府保有誠信」
何世昌認為，現在新舊市府團隊交接，權益分配審查恐重新來過，若遲遲無法定案，將導致幾百億建案空置、動彈不得。但北市捷運局聯開處處長李政安說，房屋做為預售本就有失妥當，像「希望城市」本來就不允許預售，現在每個聯開案的分配比例皆不同，目前都仍在洽談中。

不少建商低調表示，因還在洽談中，不好表示意見；更有不願具名的業者感嘆，政府若出爾反爾，對開發商而言相當辛苦，希望政府能保有誠信。

民眾：會優先考慮
日勝生活科技也有不少聯開案興建中，尚未談及權益分配，日勝生副總經理周惠玉透露，「大家都在等新任市府團隊上任，一切應該會更就緒」。民眾Mavis認為，捷運共構大樓機能佳，是相對保值的房產，購屋時仍會優先考慮。

共48組 耐震度7級 首度亮相

台北市信義計劃區指標豪宅「陶朱隱園」工地首度公開亮相，昨日展示全亞洲最大尺寸、與美國加州APPLE新總部及美國NASA太空總署太空梭展示館同等級的隔震墊，耐震度7級。

每戶樓高3米以上
位於信義計劃區松高路的「陶朱隱園」曾傳出開價每坪800萬元，除有超炫旋轉外觀，建築品質也採超高規格。「陶朱隱園」將在地下4樓安裝48組美國EPS隔震墊，目前已安裝3組，共有2種大小，大隔震墊直徑2.85公尺，是全亞洲尺寸最大的隔震墊，小的直徑2.25公尺，預計年底安裝完成所有隔震墊。

負責該案結構工程的傑聯國際工程顧問董事長張敬禮說：「不以滿足本國法規為目標，因為這只是最低標準。」「陶朱隱園」除地下4樓的48組隔震墊，建築基座也預留淨距離2.6公尺的隔震縫，能消減地震能量，讓建築本身不受太大影響。

過去曾負責「皇翔御琚」、「高雄展覽館」、「故宮南院」等建築結構工程的張敬禮直言：「這案子很難作。」每戶住宅的室內都沒柱子，且樓高淨高3公尺以上，甚至作到步行微振無感，意即樓上女住戶穿高跟鞋行走，樓下住戶也聽不到聲音。

至於外界好奇的價格、銷售狀況，威京集團仍三緘其口。威京集團特助沈輝廷說：「外界猜了很多數字，但都不是我們的想法。」原則是先建後售，已有兩岸三地買方詢問，下訂狀況則不便透露。

國際級抗暖化建築
不過沈輝廷表示，「陶朱隱園」是藝術級的抗暖化建築，不排除未來到國外辦說明會，甚至銷售，「希望可以為台爭光。」信義房屋101旗艦店執行協理張華雄也認為，此案對兩岸三地的華人比較有吸引力。

陶朱隱園小檔案
位置：台北市信義計劃區松高路、松勇路口
投資興建：亞太工商聯、中華工程
戶數：42戶
基地面積：2468.4坪
樓層：地上21層、地下4層
特殊規劃
．私人直升機空間
．設置車用電梯
．每層4.5度向上旋轉的特色外觀
．每戶住宅室內無柱
．使用48組美國EPS隔震墊
．綠覆率達84.43%
資料來源：《蘋果》採訪整理

北市公辦都更目前有1件完工、8件簽約，長虹建設昨公告取得萬華區都更案，預計明年第1季簽約，而北市府參與的民間都更有17件完工，若加上規劃完成的案件，預計7年內拼出1179戶出租公營宅。

長虹取得都更案
目前北市府公辦都更案共17件，其中景文公營宅已完工，提供39戶出租，另8件已簽約，其中5件由捷運局負責聯合開發，另3件各是中正區南海段、信義區黎和段、北投區新民段，前兩件將釋出200戶、80戶公營住宅。長虹建設昨公告取得萬華區福星段公辦都更案，預計明年第1季簽訂委託實施契約。

市有土地參與都更案件完工17件，辦理中案件更達137件。台北市財政局非公用財產開發科科長張素珍指出，這些都更案都會優先作公營出租住宅使用。

長虹建設（5534）昨（11）日公告取得台北市政府位於台北市萬華區福星段都更案的最優申請人，長虹表示，該案基地面積約462坪，預計明年首季簽約，公司分回近四成，其餘做為公營住宅及消防空間使用，全案估計2021年完工。

長虹指出，昨日拿下都更案為北市萬華區福星段四小段371、371-2、372、373地號等四筆土地，基地位於台北市萬華區雅江街以東、康定路以西、峨嵋街以南、康定路30巷以北所為街廓東側，基地面積1,526平方公尺、約462坪，為第四種商業區，建蔽率75%、容積率800%。全案開發方式由台北市政府主導，並以權利變換方式實施都市更新事業。

長虹表示該案所有權人為北市府市有土地約87.8%、國有土地1.11%，以及私有土地11.1%，公司預計分回近四成，其餘將成為消防隊及公營住宅使用，將在2015年第1季由長虹與台北市政府簽約，若續簽約、施工順利，估計2021年完工。

長虹昨日收69.5元，跌0.2元。

新北市發布2015年公告土地現值調幅，達15.17%6，已經連續13年調漲，近5年調漲幅度均是兩位數起跳，累積近5年漲幅已逾90%。業者指出，明年售屋民眾，須繳納的土增稅則會加重。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年幾乎是以趕進度的方式調整公告土地現值，讓售屋民眾要繳納的土增稅「有感」增加，新北市明年1月1號的公告土地現值調漲幅度達15.17%，是近24年來第三高，而去年才調漲17.44%，今年又調漲超過15%，累計近5年便調漲逾9成。

以板橋一處約50坪的住宅大樓為例，假設明年公告土地現值的調漲幅度為15%，若不考慮使用自用住宅稅率，則今年交易與來年交易的土增稅，可能就會由今年的16.8萬元，增加至明年的19.3萬元，增加約2.5萬元。

其中新北市規劃或興建中的捷運路線不少，也帶動周邊房價與地價的價格上漲，如捷運環狀線一階段、捷運土城線延伸頂埔段、捷運機場線、捷運汐止民生線、淡水輕軌等重大交通建設。以行政區而言，八里、三重因整體開發區完工交地，上漲幅度分別高達34.77%、19.19%，調漲幅度較明顯。

板信雙子星大樓 6連霸
2015年新北市地王，由坐落於板橋區新府路與縣民大道交叉口，板信商業銀行雙子星總部大樓所在地六度蟬聯，2015年公告土地現值為每平方公尺75萬1000元，換算每坪逾248萬元，較2014年上漲15.36%。

新北市新店小碧潭聯合開發案「美河市」，因權益分配爭議，致使開發商日勝生遭市府鉅額求償，此一事件已引發「寒蟬」效應，根據調查，目前已動工、接近完工的3大捷運聯合開發案，包括潤泰創新的內湖站「交11」、捷運都會公司的蘆洲站「希望城市」、祜益建設的辛亥站「敦南捷境」等，3案總銷金額約280億元，面臨進退兩難局面。

住展雜誌研發經理何世昌昨（11）日表示，最新調查顯示，目前由台北市捷運局主導的聯開案，尚未公開銷售、且工程期逾半或接近完工的聯開案共有3處，分別是內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」、辛亥站「敦南捷境」；如果如果不儘早解決聯開案權配問題，這3大案即使蓋好，恐怕也沒辦法展開銷售，新大樓將淪為蚊子館。

何世昌表示，內湖站「交11」位於日湖百貨旁，是內湖區最具指標性的捷運共構案，低樓層規畫為商場「CITYLINK」，樓上可登記為辦公室，銷售主力是小坪數產品，目前工程已接近完工。何世昌指出，該聯開案是以興辦交通事業向地主徵收，加上市府僅分回32％，分配比例低於市場行情，所以監察院在去年11月提出糾正案；惟北市府於事後宣稱，該案權益分配尚未確定，讓此案權益分配陷入懸而未決的窘境。

至於「希望城市」，目前已接近完工，建商原規畫預售，孰料受「美河市」案波及，北市捷運局不敢照原本的權益分配比例執行，又重新鑑價、審查，導致該案無法預售，代銷業者燒了億元、還是等不到結果，只得拆屋走人。

辛亥站聯開案「敦南捷境」也早早掛出廣告看板，卻遲遲無法開賣，但隨著銷售時間往後延，售價與總銷金額反而一路水漲船高；照市場行情推估，現在該建案最高價位應可見到8字頭，為該路段新高價。

何世昌進一步表示，接下來三重站潤泰創新「捷6」、安和站首泰建設「捷5」等指標案，其權益分配只要動幾個百分比，牽動金額動輒數億元。

不畏豪宅市場交易冷清，有錢人砸重金買豪宅不手軟，皇翔（2545）在北市信義計畫區指標豪宅建案「皇翔御琚」，A棟3樓又有1戶售出，並在8日完成過戶，買家全部以現金購入，若以每坪單價260萬元計，推估該戶總價約5億元，總計「皇翔御琚」已出售15戶。受房市大環境影響，加上建商堅持價格下，該案完工3年多來銷售率僅3成左右。

面對冷颼颼的豪宅市場，「真豪宅」仍受高端族群青睞，位於信義計畫區的指標性豪宅「皇翔御琚」，今年10月，A棟3樓1戶順利出售，並已在12月8日完成資產過戶。

根據謄本資料顯示，買方為英屬開曼群島商台億莎投資股份有限公司，登記建物坪數為225.3坪（含3個車位，坪數36.15坪），因買方全數以現金購買，參考「皇翔御琚」實價揭露4樓最低單價260萬元，加上3個車位總價約1,700萬元計算，推估此筆交易總價約5億元。

「皇翔御琚」於2011年完工，分為A、B、C三棟，總計有48戶，目前該案已有7筆實價揭露資訊，今年7月才有神秘買家豪擲8.68億元現金，買下4樓1戶，創下北市住宅總價新高，每坪單價290.5萬元。

「皇翔御琚」完工3年多來，總計已售出15戶，雖銷售率僅3成，但建商因該案地段佳、物件相當稀有，因此並不急著降價求售，依目前實價揭露資訊，該案每戶單價皆由260萬元起跳，預計最新成交的1戶，可望在皇翔建設的12月的營收當中顯現。

值得注意的是，「皇翔御琚」今年7月及最新10月的交易，買家分別都是透過海外境外公司名義購買，其中，英屬開曼群島商台億莎投資更是在今年8月才成立。

永慶房屋契約部經理陳俊宏經理表示，透過外資境外公司購買國內不動產，不僅可達到節稅目的，還可防止買家真正身分曝光；另外，也可透過控股公司股權轉讓省下10％的贈與稅，而這也是高端族群常見的購置不動產手法。

面對房市買氣低迷，台中市3位前後任代銷公會理事長昨（11）日同聲抨擊，指出因房地合一稅制不明朗，造成買氣縮手、來客量大減8成，「房市已進入冰河期！」呼籲政府儘速確立「房地合一稅制」並暫緩調漲公告地價，以免房市雪上加霜！

台中市不動產代銷公會現任理事長謝坤成直言，政府因為不聽民意、硬推證所稅，造成逾500億元的稅收損失，而「房地合一稅就像證所稅的翻版」！

謝坤成進一步表示，公會支持台中新市長林佳龍的「社會住宅」政策，業界願意提供協助，希望愈快推愈好，讓買不起房的年輕人可以租房，達到居住正義；但他也呼籲政府，「最好取消房地合一稅，讓市場回歸自由機制」。

台中市不動產代銷公會榮譽理事長唐廷照表示，由於房地合一稅制政策不明朗，無論首購族、換屋族或置產族全都在觀望，建商也暫緩推案，導致代銷接案量大幅萎縮。

本身是全台10大代銷商、中台灣最大代銷業萬群廣告總經理的謝坤成表示，萬群連續2年每年代銷量約300億，不過，預估2015年僅剩200億元；同樣身為台中市重量級代銷商的老鷹機構董事長唐廷照說，老鷹去年代銷量200億元、今年代銷量還有80億元，明年則不敢貿然接新案。

唐廷照昨日臉色凝重地說，以前房市有「選前觀望、選後蜜月期」現象，今年卻完全看不到選後的蜜月期，自去年底至今，來客量下滑了8成，「豪宅不動、換屋族只看不買、首購族期待降價」，市場買氣結冰又結凍。

唐廷照強調，代銷業者是房地產的先鋒，當購屋族觀望不敢下手買屋、建商保守不敢推案時，「貨將無法暢其流」，預估明年6月以後，台中將沒有新建案動工，到時恐將衝擊到營建、裝修工程等中下游產業。

台中市不動產代銷公會前任理事長、里歐廣告總經理謝麟兒表示，政府都是「從台北看台灣」，錯誤的政策已嚴重衝擊房市，代銷商當年面對奢侈稅只結凍幾個月；現在因為房地合一稅制不明，「房市已進入冰河期」！

亞泥案土地爭議紛擾40年，花蓮縣政府今天宣布將土地歸還2名太魯閣族人，環保團體也期盼花蓮縣政府組專案小組，以歷史調查釐清土地爭議，解決第二代土地權問題。

台灣蠻野心足生態協會表示，亞洲水泥公司自1973年入駐花蓮太魯閣開採大理石礦，並利用多數原民不識漢字而取得原住民太魯閣族耕作土地，引發當地原住民不滿，組成自救會要求返還土地。

協會說，最高行政法院3月判決太魯閣族人勝訴確定，花蓮縣政府隨後於11月承諾2個月內決定是否歸還。

台灣蠻野心足生態協會說，花蓮縣政府今天宣布將土地所有權還給2名第一代太魯閣族地主，並由花蓮縣長傅(山昆)萁親自頒發土地權狀。

台灣蠻野心足生態協會、地球公民基金會發布新聞稿指出，原住民族爭取土地權長達40年，終於獲得遲來的正義，但「還我土地運動」還沒結束，未來還有許多第二代耕作權人正在準備提出土地所有權移轉的申請。

協會呼籲花蓮縣政府以成立專案小組，訪問部落耆老了解當年土地使用情況，進行歷史調查，一併解決第二代耕作權人的問題。

此外，他們也呼籲亞洲水泥公司應尊重太魯閣族人的土地權利以及花蓮縣政府的移轉土地所有權決定，不要再提告。

對於中小房企而言，今年無疑是烈火烹油的一年。

克而瑞研究中心最近的一份研究報告指出，三季度，房地產行業淨負債率（[（有息負債總額-貨幣資金）/股東權益]*100%）在100%高位上環比企穩。而不同規模的房企顯著分化：總體上，大房企負債率和負債結構全面優化，中型房企負債率繼續惡化，小房企淨負債率在高位徘徊。

中型房企臨資金重考

這是一個強者恆強的時代。萬科、保利地產、招商地產、金地集團等4家大型房企由於銷售回款加快，截至三季度末的淨負債率水準處於62%的低位，環比下降2個百分點。而萬科的淨負債率僅為26.2%，繼續保持在行業低位。

相比之下，中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份等15家中型房企淨負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企淨負債率109%，環比微增1個百分點。

克而瑞研究中心分析，中型房企淨負債率極高且繼續上揚，是因為普遍有做大規模的需求，導致庫存和負債率激增。小房企由於在投資方面普遍持謹慎態度，三季度財務沒有進一步惡化。儘管如此，小房企由於融資相對不暢和面臨大量短債償付，未來一段時間將繼續面臨資金重考。

近年來擴張迅猛的閩系房企泰禾集團、陽光城的淨負債率更是高達546%和454%，環比均激增約70個百分點，同比均飆升了約300個百分點；其次是嘉凱城和金科股份，淨負債率分別為278%和206%；首開股份為200%，中南建設和榮盛發展都逼近150%。

“淨負債率方面，如果高周轉房企突破150%，非高周轉房企突破120%，企業會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發生資金鏈斷裂風險。”克而瑞研究中心指出。

今年泰禾集團不斷通過銀行、股權基金、信託等機構抵押融資，根據2014年中報，企業關聯擔保金額約340億元，為淨資產的6.67倍，資金運營已處於“走鋼絲”狀態。

陽光城由於銷售不如預期，致使此前頻頻奏效的“短、平、快”開發銷售策略受阻，不得不求助更多的信託、基金等代價較高的融資方式輸血。

克而瑞研究中心表示，如此高的淨負債率肯定“非常態”，會帶給企業巨大的資金運營壓力。而要回歸常態，高負債的中型房企接下來應該考慮大幅的戰略收縮和積極的行銷，必要時甚至考慮出售股權和專案，才能確保資金鏈安全無虞。

融資成主要現金來源

房企的現金來源主要有經營、投資、融資，但今年以來，由於銷售不振，融資一度成為了房企的主要現金來源。

資料顯示，三季度末，經營、投資、融資三類主要活動產生的現金流淨額均創歷史峰值。其中，行業經營活動產生的現金流淨額為-1262億元，負值環比擴大10%；行業投資活動產生的現金流淨額為-511億元，負值環比擴大42%；行業籌資活動產生的現金流淨額高達+1812億元，環比增長23%。

經營和投資產生的現金流都為負，只有融資產生的現金流為正，這說明融資已成為房地產行業現金流入的主要來源。

不過，大型房企對融資的依賴較低。

如萬科，三季度經營活動產生的現金流量淨額為172.05億元，投資、融資產生的現金流量淨額分別為-29.12億元、-95.01億元。截至9月底，萬科帳面上的貨幣資金達到487.4億元，較中期時增加58.8億元，大於短期借款和一年內到期長期階段的總和198.6億元。

A股上市房企中，除了萬科，首開股份等43家的經營活動產生的現金流量淨額為正，其他的均為負。

利好的消息是，國內對房企的融資環境大改觀，尤其是9月銀行間中期票據市場的放開，使得整個房地產行業的長短債比止跌回升。

萬科、金地集團、保利地產等10多家房企紛紛公佈中票融資計畫。金隅股份9月25日發佈公告稱，已收到交易商協會的註冊通知書，明確該公司的中票註冊金額為35億，成為A股中票發行開閘後的第一單。

隨後，金融街、中南建設、榮盛發展、華夏幸福、中華企業、金科股份也先後發佈了董事會審議通過發行中票議案的公告，擬定發行規模分別為不超過52億元、36億元、49億元、39億元、20億元、39億元。保利地產也宣佈發行150億元債券，金地集團擬發行95億元期限10年債券，招商地產發行80億元年息3%可轉債。


“房企融資到2015年將會出現分化，過去好融資的企業更好融資了，而對於小企業小地方的開發商可能由於風險偏好的原因，金融機構會更謹慎。”德信資本董事長陳義楓近日在第一財經《中國房地產金融》雜誌主辦全球房地產金融中國峰會（深圳站）上表示。

中信建投證券研究所執行總經理蘇雪晶則認為，三季度以來管理層對房地產再融資採取放開的態度，一開始市場認為是有限制地放開，但現在來看，已經有幾百億的融資規模，未來可能會達到上千億，這相當於A股的融資基本上是完全放開了。

“我做一個比較大膽的預測，未來關於再融資，國土資源部的核查也會逐步放開，相信房地產直接融資的數量和規模會出現更大程度的上升。”蘇雪晶表示。

日前有消息稱，因房產稅存在較大爭議，房產稅擴圍或已停止，轉為推進房地產稅立法工作，屆時，重慶和上海將按照新政實施。由“房產稅”到“房地產稅”的變化，乍看起來只有一字之差，但其中的內涵卻完全不同。

業內人士表示，目前市場對房產稅的關注熱度相對降溫，從房地產市場化調控思路、經濟發展新常態的導向來看，政府會把視野放寬，即從“房產稅”轉變為“房地產稅”的提法，尤其在此前土地增值稅的負面下，會對房地產稅整個大框架進行再構建。

房產稅擴圍已停止

自2011年重慶和上海率先開展房產稅試點以來，爭議就從未間斷過。對於4年來的徵收效果，各方眾說紛紜。財政部財政科學研究所原所長賈康曾表示，兩個試點在房地產調控、收入分配優化方面已經產生了正面效果，二者的切入點都比較柔和，並且“無疑已帶來了資源配置的優化效應”。

但更多的觀點卻認為，滬渝兩地房產稅徵收最大的效果是給地方政府增加了一些稅收，但在抑制房價上漲方面卻未能如期。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴中國經濟網記者，滬渝房產稅試點時，樓市環境已面臨較大的房價上漲壓力，雖然官方並沒有將此類政策目標表述為打壓房價，但從民眾角度來看，是希望此類政策能夠壓制房價上漲。而實際情況時，房價依然有明顯上漲態勢，尤其是上海。

“從稅收角度看，房產稅的徵收並不能給存量住房持有者的稅負增加帶來太多影響，也不能給當地政府的財稅收入帶來明顯刺激。所以說，這和政策初衷是有偏離的。”

去年曾一度傳出房產稅擴圍的消息，甚至傳出具體的試點城市名單，但目前最新消息稱，房產稅擴圍已停止。媒體報導顯示，一位元接近國家稅務總局的人士表示，“之前上海、重慶試點的房產稅擴圍方案目前確實已停止。”

“房地產稅”取代“房產稅”

早在今年兩會期間，原國家稅務總局副局長、聯辦財經研究院院長許善達在接受中國經濟網記者採訪時就曾表示，沒有人再提擴大上海、重慶房產稅試點的探索，試點模式已被廢棄。“房產稅不會再擴大試點，新一屆政府堅持市場化改革，共有產權房、保障性住房的完成所帶來的變化調整對房地產市場的影響將遠超房產稅。”

自十八屆三中全會以後，“房地產稅”的提法逐漸受到關注，不少人將它和“房產稅”混淆。事實上，房地產稅涉及的稅種包括了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等，而房產稅只是這其中的一個稅種。

用“房地產稅改革”代替“房產稅改革”，就意味著從單一項目改革到綜合性改革的變化，公眾對此也有了新的期待，希望能夠解決稅種太多太雜的問題。

嚴躍進表示，目前市場對房產稅的關注熱度相對降溫，從房地產市場化調控思路、經濟發展新常態的導向來看，政府會把視野放寬，即從“房產稅”轉變為“房地產稅”的提法，尤其在此前土地增值稅的負面下，會對房地產稅整個大框架進行再構建。

2014年政府工作報告提出“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”，指出推進房地產稅改革需要立法先行。據媒體最新報導，房地產稅立法工作目前還處於調研階段，並未完全啟動。

賈康也從支持房產稅改革轉變為支持房地產稅改革。據他推算，2015年房地產稅應該進入立法程式，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。

2017年改革有望明朗

值得注意的是，備受矚目的不動產登記制度有望在2017年實現資訊共用，和房地產稅立法工作的完成時間有所重合。


根據國土部的不動產登記四年規劃，從2014年開始力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設；2年左右時間逐步銜接過渡，統一規範實施；3年左右時間全面建立並完善各項制度；4年左右時間建立有效運行的不動產登記資訊管理基礎平臺。也就是說，不動產登記制度在2017年可實現資訊共用，依法公開查詢。

業內人士認為，屆時，全國不動產概貌將呈現在公眾眼前，將為房地產稅的徵收奠定基礎，或成房地產市場步入健康規範管理的前提。

“在不動產登記制度推進的過程中，也能夠為未來構建一個更合理的稅收體系做鋪墊。”嚴躍進說。

“北京公寓豪宅成交量目前處於全年高位水準。”亞豪機構副總經理高姍向記者表示，在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅年底呈現出翹尾行情。

值得注意的是，今年北京市海澱區高端市場持續發力。據亞豪機構統計資料顯示，今年前11個月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海澱區，五個項目累計實現87.6億元銷售額，占公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

鑒於此，龍湖、保利、萬科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市，並全力加快專案周轉速度，向年度銷售目標發起衝刺。不過，高端專案出現區域性熱銷的市場現象並不代表北京樓市整體回暖。

對此，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅向記者表示，“預計中國內地住宅價格將不會因為限購放鬆和利息調低而顯著上升，住宅價格將趨於平穩”。他表示，萊坊研究認為，2015年中國一線城市住宅價格將上升2%-8%，二線城市則將上升1%-5%。

京海澱區五盤吸金88億元

據亞豪機構發佈的最新統計資料顯示，今年11月份，北京市海澱區在售報價超5萬元/平方米公寓豪宅項目累計成交208套，在總成交量中占比高達63%，與年初占比15%相比，增長超4倍，成為全市公寓豪宅成交增長重心。

對此，高姍表示，相較於其他區域，近年來海澱區住宅供應始終處於短缺局面，而該區域有豐富的教育資源，吸引了大量學區置業需求。同時，依託上地、中關村高科技產業園區而衍生出來的購房需求居高不下，使得該區域內計畫入市的專案都受到極高關注。

而亞豪機構的另一組資料顯示，今年前11個月，北京公寓豪宅成交排名前五位的項目均位於海澱區，除了保利•海德公園、京投銀泰•琨禦府以及華潤•萬橡府的三個新項目外，還包括五礦萬科•如園和西山壹號院兩個在售老盤，五個項目累計實現87.6億元銷售額，占公寓豪宅市場銷售總金額的41%。

有業內人士表示，豪宅消化週期較長，一般單盤一年能銷售10億元以上即可完成開發商的預期目標，但單盤銷售額達到近20億元的則極為少見。而北京市海澱區除了學區置業優勢外，來自IT等行業的新貴階層實際上成為了該區域豪宅的主要購買力。

此外，低價入市是豪宅快銷的關鍵因素。上述人士稱，“今年不少房企銷售壓力非常大，為了完成業績任務，不少開發將豪宅也納入到快周轉產品線上，因此多數豪宅並未高價開盤，定價反而較為謹慎”。

高姍則認為，政策性利好持續釋放加速了改善性需求入市。她表示，“930”央行信貸政策出臺後，部分此前受限於資金及購買資格的改善客群被釋放，進而拉升了中高端豪宅市場的成交量。

房企加速推改善型豪宅

在北京公寓豪宅成交量高位運行的背景下，市場供應量也持續增加。根據亞豪機構資料統計顯示，僅11月份北京就有四個公寓豪宅項目入市，當月累計新增公寓豪宅產品641套，環比大漲296%，創下48個月以來新高，預售許可面積9.9萬平方米，環比上月上漲137%。

事實上，改善性需求被釋放後，不少房企都開始積極醞釀豪宅專案的入市，甚至不惜促銷銷售。以在北京別墅市場有“一哥”地位的龍湖地產為例， 其近期進入銷售收官階段的龍湖•好望山項目推出了新房源。該專案行銷負責人向記者表示，龍湖•好望山項目今年銷售額已達10億元，近期推出一成首付，15萬元抵100萬元等促銷活動。

據記者調查獲悉，從價格來看，環顧北京別墅市場，北京5環-6環區域內的疊拼別墅產品基本價格在800萬元-1200萬元之間，而龍湖?好望山推出的特價房源價格預計每套為500萬元-600萬元，可見其促銷力度。

而除了老專案搶推房源外，新專案也在積極籌備入市。《證券日報》記者調查獲悉，今年4月中旬，電建地產以35.7億元獲得北京市門頭溝區永定鎮地塊，而該地塊上的高端產品瀧悅長安將馬上入市，可見其專案開發速度之快。

“電建地產是首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一，資金充足，因此能夠實現快速開發”。有消息人士向《證券日報》記者透露，加快專案入市速度也不乏搶改善性客群的目的。據本報記者調查獲悉，目前，該區域周邊專案成交均價為3.5萬元-4萬元/平方米之間，高端項目一般以單套總價1000萬元起銷售。而該專案銷售人員也向記者透露，“會參照周圍專案定價”。

鑒於此，據亞豪機構統計，今年前11個月，北京共有28個豪宅項目入市，入市項目量與去年同期相比增加6個，累計新增供應套數達3260套，與去年同期相比增加近千套。


對此，高姍認為，今年前三季度剛需盤成交下滑，房企現金流及銷售壓力凸顯，而市場表現相對穩定的中高端豪宅項目成為房企回籠資金的首選，這就造成了年末中高端公寓豪宅產品供應創新高。

而增加供應確實帶來了成交，亞豪機構市場總監郭毅稱，今年下半年，特別是“930”央行新政實施後，改善性市場成交量明顯攀升。近兩個月來，成交價格在3萬元-5萬元 平方米的住宅成交量比新政之前提高了三成左右。

當然，這種回暖是結構性的，並非整體樓市成交量的躍升。而對於明年的房價走勢，紀言迅認為，一線城市的住宅價格將小幅上升，而部分二、三線城市的住宅價格將有下行的壓力。

中企出海買樓買地標這事兒已經越來越不新鮮了，但遇到同樣不差錢的中東財團或其他強勢土豪，“搶樓戰”就難免驚心動魄，頗具懸念。

不斷攀升的直接投資額

日前，在2013年7月開創了險資投資海外不動產第一單的中國平安遭遇了滑鐵盧。在競購倫敦金絲雀碼頭的滙豐大廈時，中國平安敗給了中東財團。最終，卡塔爾投資局（QIA）以11億英鎊的價格正式購得位於倫敦金絲雀碼頭的滙豐大廈，創下了英國寫字樓交易金額歷史之最。

毋庸置疑，地標建築或熱門大樓必然會引來眾多爭奪者。而在搶樓這件事上，強強聯手或許會比單槍匹馬更易勝出，如果能把競爭對手直接化為合作夥伴則是更高的妙計了吧。

公開資料顯示，從2008年1月至2014年6月，中國（大陸）境外房地產投資總額約337億美元，美國成為置業者首選地的同時，英國、德國、西班牙等發達國家也吸引了越來越多的中國投資者。

根據仲量聯行2013年公佈的中國海外商業地產直接投資資料，2012年全年，中國在海外商業地產（含酒店）的直接投資額達40億美元，與2011年同比增長33%。據當時預測，2013年中國在海外商業地產市場的投資將同比增長20%，達近50億美元。

《第一財經日報》記者由此梳理了中企在海外買樓的案例，一起從中企海外買樓的競拍實戰中汲取經驗。

活躍在海外地產界的中企

一次競標失敗絲毫沒有影響中國平安的積極性。據彭博新聞社的最新報導，平安集團已經提交了對法蘭克福TheSquaire大樓的收購報價。

12月9日，根據納斯達克官方網站披露的資訊，上週末中國銀行與休士頓房產開發商Hines、摩根大通資產管理公司達成交易，將買下位於美國紐約曼哈頓地區的一幢辦公大樓，花費近6億美元（約合人民幣37億元）。

11月28日，英國《地產週報》（PropertyWeek）報導稱，泰康人壽和基匯資本（GawCapitalPartners）打算以2億英鎊（約合人民幣19億元）購買倫敦金融城的地標性建築MiltonGate，目前對這項交易正在進行簽約前的盡職調查。

10月，安邦保險以19.5億美元（約合人民幣120億元）買下紐約華爾道夫酒店。有消息人士稱，在希爾頓啟動華爾道夫酒店行銷進程之前，安邦保險和至少另外兩家財團就搶先提出了20億美元左右的報價。也就是說，安邦保險在競購過程中擊敗了至少兩家對手。根據雙方協定，希爾頓集團在未來100年將繼續經營紐約華爾道夫酒店，雙方建立著長期合作關係。

6月，萬達以2.65億歐元（約合人民幣22.5億元）收購了西班牙馬德里地標建築——西班牙大廈。萬達集團自2012年開始，就邁開了拓展海外市場的步伐，先後與美國、英國等本土企業建立了諸多合作專案。據《新京報》統計，這些年萬達海外已立項的專案投資總規模已經突破500億元人民幣。

2013年12月，複星國際斥資7.25億美元（約合人民幣44億元）從摩根大通手中買下了紐約地標——第一大通曼哈頓廣場（OneChaseManhattanPlaza）。此次收購交易是當時中國公司對紐約建築的最大收購事件。當然，10個月後，這一紀錄被安邦保險刷新。


2013年7月，平安保險以2.6億英鎊（約合人民幣23.77億元）買下了倫敦地標性建築——勞合社大樓（Lloyd’sBuilding）。從一家由CommerzReal管理的德國封閉型基金手中買下倫敦地標，中國平安開創了中國保險公司在英國購買大樓的第一單。

2013年6月，SOHO中國CEO張欣和巴西財團聯手以7億美元的價格買下紐約通用大樓40%的股權。聯手巴西財團，毫無懸念地輕鬆拿下。

2012年，中國投資公司（CIC）以2.5億英鎊（約合人民幣24億元）收購德意志銀行（DeutscheBank）的倫敦總部大樓。

在央行鬆綁信貸、降息等一系列政策的刺激下，房地產市場終於結束了近一年的“寒冬”，尤其是一線城市，樓市成交量恢復迅速，房價也開始重新步入上升通道。不過，年末的這輪翹尾行情顯然不足以“挽救”全年慘澹的成交資料。

根據中原地產市場研究部統計資料顯示，截至12月9日，北京新建商品房住宅合計簽約57995套，其中13958套為自住房等帶有保障房性質的商品房，剔除這部分後，北京實際網簽的純商品房只有4.4萬套，預計全年為4.6萬套。同時，截至上述時間點，北京二手房住宅網簽套數為94048套，預計全年成交量在10.2萬套左右，同比下滑37.3%。

而在全年僅剩20天的情況下，北京今年新房和二手房的成交量很難再產生大的變化，這也使得上述兩組資料雙雙創下近6年來的新低。實際上，這也是自2008年下半年有全面網簽資料以來，歷年最低的成交量。

“2014年對於房地產市場來說是個調整年，北京二手房成交量明顯降溫，特別是上半年，房價下調的速度非常快，甚至超過了此前市場的預料。而在實際市場交易中，大部分購房者都會發現，市場在售的二手房房源均價相比年初最高點，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%”。中原地產首席分析師張大偉表示，“相比二手房，隨著年末信貸政策的鬆綁，北京整體新房市場將逐漸走出低迷，但因為新房價格與二手房相比已不具備優勢，北京新建住宅預計走出低迷的時間將較長”。


同時，有業內人士對《證券日報》記者表示，在北京出讓的土地中，自住房所占比例越來越大，其入市時間並不由開發商掌握，而自住房擠佔了商品房的供應量，加之年末北京自住房主管單位調整，使得大量自住房無法在今年入市，也拉低了整個樓市的成交量。

此外，雖然成交量創下數年來新低，但北京的新房均價卻仍刷新了歷史高點。目前來看，北京新房的成交均價為25292元/平方米，較去年微漲7.58%；二手房的成交均價則在2.9萬元/平方米左右。

而不少開發商在看到樓市復蘇後，雖然沒有明確表示將提價銷售，但也承認將根據市場情況重新確定樓盤銷售價格。業內人士也指出，北京歷來不缺需求，樓市一旦回暖趨勢確立，除了部分庫存壓力較大的房企外，其他房企將逐步取消現有的一些優惠措施。

面對台灣滅頂聲浪未熄，陸企也急撇清與頂新關係!日前大陸媒體報導，頂新集團在大陸擁有多個地產，其中包括「上海靜安區南京西路1788國際中心」，上海世紀靜安房地產開發有限公司11日發布聲明澄清，強調該地產為靜安房地產開發公司資產，頂新魏應交本為公司股東，但日前已將持股轉讓他人，該國際中心已與頂新或魏應交無關。

靜安房地產公司指出，「上海市靜安區南京西路1788國際中心」為該公司資產，頂新集團二董魏應交雖原為該公司股東，但早已將其持有股份全數轉讓他人，並於2013年4月3日辭去本公司董事ㄧ職，因此頂新集團魏應交與靜安無任何關係，「上海市靜安區南京西路1788國際中心」也非頂新集團所投資持有之物業。

據香港《星島日報》報導，香港一手盤好賣，樓價水漲船高，早已蜚聲國際。國際物業報告9日指出，截至今年10月，香港一手住宅新盤，每英尺平均價約2.55萬多港元，全球排名第二高，僅次於倫敦。


世邦魏理仕發表全球居住調查報告，統計各城市主要新建一手住宅市況，倫敦新建住宅每平方英尺售價約2.61萬多元，位居全球首位，香港則緊隨其後，約2.5544萬元;紐約以2.3576萬元位居第三。

報告指出，由於市場因素變化，第一二位一直是香港及倫敦之爭，去年報告記錄香港一手樓價高居首名，然而，由於香港近年住宅成交量跌至新低，故一手樓高價首名位置亦未能蟬聯。

世邦魏理仕香港、澳門及臺灣研究部主管陳錦平說，各地主要市場樓價已見回升，反映市場存在著一批抑壓需求，正期待政府進一步放寬緊縮政策，包括豁免首次買家印花稅，以及保持低貸款利率，加上最近資本市場氣氛好轉，亦刺激各地樓市交投活動。

香港房屋協會（房協）旗下長沙灣喜盈開售即取得近沽清佳績，同系同區項目喜韻亦接力登場，發展商周四公布首批75伙價單，平均呎價1.35萬元（折實1.23萬元），兩盤開售相隔不足一星期，售價已上升3%，喜韻首批折實呎價全高於1萬元，入場門檻突破500萬關口，較喜盈大幅調高14.8%至537.9萬元，意味市區上車更加困難。不過，有學者表示，雖然房協推售喜盈「試水溫」後，喜韻隨即加價，但加價後仍貼近同區市價：業界亦表示，是次喜韻加價幅度克制，將繼續成為市民「搶購」焦點盤。據悉，昨天首日接受登記，已收逾300票，超額3倍。

折實呎價1.23萬元

由2幢住宅組成共175伙的喜韻，房協昨天首推75伙，全集中在第2座，實用面積459至542方呎，全為1及2房單位，售價591.1萬至最高769.1萬元，發展商沿用喜盈銷售方法，只提供9%即供折扣，只限本地買家入1票，不接受非本地客及公司票，項目將於下周四（18日）截票，周五進行抽籤，首批單位將於下周六（20日）揀樓。房協是次推售喜韻明顯較進取，由於項目1房單位面積較大，達459方呎，即使用盡9%即供折扣，入場費已升至537.9萬元，較喜盈468.4萬元入場費高出14.8%。喜盈全數130伙，仍有2伙折實呎價低於1萬元，喜韻折實入場呎價已升至10413元，不足萬元呎價絕迹，是次3房戶尚未登場，若以今批折實最高呎價1.39萬計算，實用730方呎3房戶將突破1000萬元。

收逾300票超額3倍

事實上，喜韻加價3%後，折實平均呎價1.23萬元，仍貼近同區二手屋苑，中原數據顯示，房協2年前推售的喜雅，現時平均實呎約1.2萬元；附近屋苑平均實呎則為1.16萬至1.4萬元。

區內代理表示，喜盈未能購得單位的買家，昨天已可即時將入票轉移至喜韻，首天轉票連新增入票，錄得逾300張，超額3倍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，喜盈已消耗部分購買力，喜韻加價幅度不多，相信可繼續搶盡市區樓「風頭」，成為市民搶購目標，在新買家補充下，料最終可維持喜盈推售時4000張相若的入票數量。

掀市區單幢推樓盤潮

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，房協屬政府機構，不希望給人「賺到盡」之感，故推售喜盈「試水溫」後，加價加推喜韻發售，亦不敢大幅加價，售價仍貼近同區。

房協上周推售喜盈，隨即掀起市區單幢盤推盤潮，興勝創建（00896）旗下佐敦The Austine Place昨天亦加推6伙於下周二發售，剛開價的西環單幢豪宅維港峰，發展商英皇國際（00163）執行董事張炳強表示，項目示範單位昨天單日錄逾1200人次參觀，料下周二發售後再部署加推。市場指項目累收逾20票。

另外，受房協盤帶動，本周六及日，共有9個全新及貨尾盤同時搶開賣，熱鬧情況近期罕見。

今年個案減半 李兆基?地佔最多

舊樓收購為發展商增加土地儲備其中一個主要渠道。不過，近年不少矚目項目經已完成收購，今年只有13個項目需要援引條例舉行強拍，包括昨天由?地（00012）以底價奪得的鰂魚涌英皇道852至854號舊樓。業界預計，辣招影響發展商推展新併購項目的意欲，而利潤較高的項目亦已陸續完成收購，明年強拍申請和拍賣個案料難大增。

昨天成功強拍的舊樓，座落在英皇道852至854號，地盤面積約2793方呎，現為1座6層高商住物業，樓齡約54年，地下為2個舖位，其餘一梯兩伙。

統一英皇道舊樓拓商廈

?地持有物業91.67%權益，昨天由手持1號牌的地產發展部高級地產發展經理呂頴欣，以底價1.6925億元統一權益。資料顯示，集團在8月循強拍統一用地西鄰的金馬大廈業權。呂頴欣事後指出，毗鄰的英皇道856至858號亦已完成併購，3個地盤總佔地約1.77萬方呎，考慮合併發展。

她表示，港島東寫字樓供應緊絀，集團傾向發展寫字樓項目，預計明年初開始拆卸工程，總樓面約26.5萬方呎，投資額約25億元；惟若發展住宅，投資額則約20億元，可建樓面約16萬方呎。

事實上，縱觀今年強拍市場，全年共有約13個地盤循強拍統一業權，按年減少46%，但屬於2008年以來的次高，當中?地和集團主席李兆基佔6宗，比例屬各發展商之冠。至於土地審裁處收到的強拍申請，今年暫有22宗，按年增加37.5%，但較2012年的57宗高位，大幅減少61.4%。雖然今年強拍申請個案仍按年上升，但有迹象顯示舊樓併購已不及2011至2012年活躍。

萊坊執行董事陳致馨指出，買家印花稅和雙倍印花稅等辣招影響併購活動，加上地舖價值飆升令發展商盈利空間收窄，明年強拍宗數與今年相若。另外，部分大型併購項目，過往會分拆為多個小型地段提出申請，令強拍申請個案數目增加，惟此種做法受到市場的批評，並可能導致上訴的風險，故發展商未來傾向整合地皮後，以整個地盤再申請強拍，減少可能出現的爭拗，令強拍申請個案減少。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，由於不少利潤較高的項目已進行併購，同時樓價不斷上揚，小業主面對出售手上舊樓後，未必能夠成功換樓而不願賣樓，都增加收購的難度；加上政府密密推地，吸引發展商捨難取易加大力度投標，減低開展新併購項目的意欲，故相信大部分發展商傾向只推展已起動的併購計劃，料明年強拍申請個案數字與今年持平。

恆地?魚涌併地建甲廈
文匯報

恆地今年8月透過強拍統一?魚涌金馬大廈業權，昨日再就毗鄰的英皇道852至854號進行強拍，並成功以底價1.6925億元投得項目，整個項目合併發展後，地盤將擴至1.77萬方呎。?地傾向將項目發展成寫字樓，投資額料約25億元，可建商業樓面達26.5萬方呎。

強拍統一英皇道舊樓

昨日進行強拍項目為英皇道852至854號，坐落於?魚涌，鄰近英皇道與民新街交界，現時為一幢6層高之商住大廈，於1960年建成。?地高級地產發展經理呂穎欣昨代表?地到場競投，由於拍賣會只有?地一間發展商參與，項目順利以底價成交。

呂穎欣在拍賣完結後，披露852至854號的地盤面積，約為2,793方呎，合併毗鄰的856至858號後，地盤佔地5,900方呎，將連同後方的金馬大廈一併發展。地盤現規劃用途下可作商住發展，總樓面約16萬方呎，投資額20億元，但公司正申請改劃商業用途，總樓面增至26.5萬方呎，但相應投資額亦提高至25億元，但商廈方案仍未獲城規會批准。

呂穎欣表示，地盤位置接近港島東商業區，近太古坊一帶，寫字樓供應緊絀，公司認為項目更適合發展寫字樓，故向城規會申請改變用途。

負責昨日拍賣的萊坊，該公司執行董事陳致馨表示，今年申請強制拍賣的地盤較往年少，除因收購舊樓成本增加，地舖價值急升亦令收購遇阻力，令發展商利潤減少。問到補地價仲裁先導計劃下，仍未見發展商申請，他指，相關措施剛實施，發展商仍在觀望可以理解，又指計劃下項目的細節都要仔細披露，亦增加發展商的考慮。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，11月期間佔領運動持續，雖然買家入市信心逐步恢復，但事件對市場的影響仍未完全消散，同時一手新盤不斷吸納市場購買力，令11月二手住宅交僅錄得727宗，按月微減1%，至於二手樓價升勢則仍然持續。綜合利嘉閣地產研究部數據，11月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價1.11萬元，較10月微升1.2%，年內至今樓價累積升幅已達8.1%，升幅持續擴大。

上月港島區樓價按月升1.6%，至實呎1.37萬元，跑贏大市；新界區升1.2%，至9474元，排第二；九龍區只升0.9%，至1.2萬元。

日前旗下部分深圳樓盤被禁售的佳兆業（1638），前晚（10日）突然公布，郭英成因健康理由辭任執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表職務，自12月31日起生效。受消息影響，公司股價昨天受壓，收插10.7% 報2.08元，成交1.73億元。

深圳富德高層獲委高職

公告稱，郭英智由執行董事調任為非執行董事，因其希望投放更多時間追求個人事業發展。至於佳兆業董事會委任深圳市富德控股（集團）副總裁葉列理為執行董事及董事會聯席主席，而深圳富德為生命人壽的主要股東。

同時，集團亦委任深圳富德執行董事及副總裁雷富貴為執行董事，委任執行董事孫越南為董事會聯席主席、提名委員會主席及薪酬委員會成員，委任執行董事譚禮寧為公司授權代表。

公告內還承認，深圳處於預售階段的部分物業項目中未售單位，被當地規劃和國土資源委員會鎖定買賣協議備案。日前佳兆業爆出大量深圳房源「被鎖」危機，生命人壽緊急溢價增持佳兆業。如今公司被生命人壽進一步接管，有業內人士認為，佳兆業在深圳有不少優質資產，相信經過這一置換能順利渡過難關。


郭 氏 家 族 退 場 　 佳 兆 業 挫 10%
星島日報

受官員落馬傳聞拖累，佳兆業（1638）郭英成兄弟「退場」，第二大股東生命人壽「坐正」。佳兆業（1638）管理層大執位，繼前晚宣布主席郭英成辭任公司一切職務，昨日又表示其弟郭英智不再擔任執董，公司管理權移交第二大股東生命人壽。佳兆業股價昨急挫逾10%，收報2.08元，創一年新低。

　　佳兆業（1638）高層大執位，有分析認為，人事變動對該公司短期造成負面影響，但長期而言，郭氏家族淡出實際管理，或將有助降低公司面臨的政治風險。早前有傳佳兆業捲入落馬官員風波。

　　佳兆業昨日公告稱，郭英成因「健康理由」辭任執行董事、主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及公司授權代表，擔
任副主席的胞弟郭英智因「希望投放更多時間追求個人事業發展」調任為非執行董事，兩項均自2014年12月31日起生效，意味大股東郭氏家族全?退出實際管理團隊。同時，來自生命人壽的葉列理和雷富貴分別獲委任為執行董事兼聯席主席以及執行董事，於12月21日起生效。

　　葉列理現任生命人壽主要股東深圳富德的副總裁，雷富貴現任深圳富德執行董事及副總裁，兩人此前未曾在佳兆業擔任任何職務。生命人壽上周向郭氏家族溢價收購佳兆業11.21%股份，持股量增至29.96%，躍升為第二大股東，郭氏家族持股量則由61.35%降至50.14%。

　　早於10月，市傳郭英成因牽涉已落馬的深圳政法委前書記蔣尊玉一案，正被調查，佳兆業無法與他聯絡。佳兆業當時立即澄清，稱有關指控是完全毫無根據及失實。但公告後，郭英成本人再無出現於任何公開場合。禍不單行，上月底佳兆業又被爆出深圳逾2000個樓盤被深圳市規劃和國土資源部鎖定禁售。

　　有分析猜測，禁售同樣是因為受查事件，因蔣尊玉主政深圳龍崗區期間，負責批核大量舊城改造項目，而佳兆業為其中參與項目最多的企業。佳兆業早前發聲明，證實深圳部分物業項目「被鎖定」（即限制出售），惟不清楚原因。

　　有中資投行分析員認為，主席辭任對公司有負面影響，短期股價一定受壓，但若郭氏家族的確有牽涉政治敏感事件，則交由生命人壽接管公司，將影響減到最低，是比較穩妥的選擇。

俊和與中國城市建設(國際)日前合作以21.38億元投得馬鞍山耀沙路地皮，為系內近年投得的第3個合作項目，計劃興建400個低密度單位。俊和地產董事潘志才昨日接受訪問時，指公司於控制建築成本上有優勢，較一般項目低5%至10%，建築周期快4個月至6個月，因此出價能更進取，強調公司願意分享其建築上的優勢，未來會繼續尋找合作機會。

潘志才指，廿年前的建築費，僅佔發展項目約三分一或四分一，但今天比例明顯偏高，個別發展項目甚至出現建築費高於地價的情況，而俊和於建築設計上有優勢，亦願意分享其專業，發揮設計、管理、建築及銷售等的優勢。今次與中國城市建設（國際）合作，基於大家有同樣的理念，俊和於香港的建築優勢亦能與之互補不足，共同開發可以造就「雙贏」。

需求支撐明年樓價平穩

他又說，集團對於後市有信心，認為明年樓價仍將平穩發展，主要因市場仍有需求，而最近多家發展商競投地皮，反映發展商於衡量各因素後認為有能力控制風險，預測未來多幅地皮仍會收到15份標書或以上。

俊和地產經理(物業發展)梁志輝表示，新近投得的耀沙路地皮，位於成熟社區，日後落成時附近亦已完成配套等，故對日後售價正面，而目前同區新盤每呎售價要1.3萬元以上，但屬分層項目，預計日後項目以低密度住宅為主，售價會更高。

井財街地增建2.2倍單位

同系屯門井財街地皮，正等待批則，梁志輝指日後會興建400個單位，提供1房至3房。翻查資料，項目可建住宅樓面約12萬方呎，之前限量建最少125伙，即俊和計劃中的單位量增加2.2倍，平均單位面積亦僅300方呎，預計2016年第二季推售。另一幅與建滔化工合作的九肚山地盤，擬建50間別墅，及2幢住宅提供50個分層，料2017年開賣。


俊 和 奪 白 石 地 總 投 資 逾 40 億
星島日報

近年參與積極投地的傳統建築商俊和，前天以新高價取得白石耀沙路地皮，成為近兩年第三度取得政府住宅土地，該公司董事潘志才接受訪問時稱，今次成功投得該項目，主因在建築成本，以及發展年期控制得宜，且令建築成本減少最多一成，故在出價方面亦可較為進取。

　　俊和夥拍同中國城市建設，今次以呎價五千五百一十七元奪馬鞍山白石耀沙路地皮，並創同區地價新高水平，潘志才表示，由於建築成本持續上升，從以前可能只佔地價兩成半至三分一，至今日建築成本之比重已愈來愈高，甚至在個別情況，建築成本比地價還貴，因此，若能在成本方面節約會是一定優勢。

　　潘志才表示，一向在成本控制及建築年期方面具有優勢，並有信心公司可比其他發展項目減少成本約百分之五至一成，而在建築周期方面，亦較其他發展項目快四至六個月，因而在成本減低的情況下，故今次在出價投標方面亦可較為進取，預計連地價總投資達四十億元。

　　他又指出，耀沙路地皮位置優越，發展計畫可謂「有山有水」，因此會發展作低密度住宅，但仍未有就具體規劃定案，需視乎市場反應，例如項目興建別墅或洋房等，面積由一千多方呎至三千方呎不等；另外亦有，考慮建四幢住宅物業，戶型包括一房至三房，預計最快可於一七年推出，並對未來售格有信心。

　　對於近來政府經常改劃用地作住宅發展，例如將大埔白石角原為科學園預留用地的四幅地皮改作住宅發展，他則表示，不擔心政府將前臨的白石俱樂部綠化地皮改作住宅用地，又指相信政府在可以平衝環境與住屋的發展。

　　他續指，事實上，公司之所以會參與這個項目，是因為馬鞍山白石區已是一個發展非常成熟的社區，而在規劃上，愈臨海的地皮的物業限制高度愈低，故相信將來項目推售時，區內其他發展商項目亦已落成，令發展成熟。

　　俊和現時亦有兩個合資項目進行中，其中包括於今年五月，與益兆興業有限公司合資投得屯門井財街地盤，可建樓面逾十五萬二千一百九十五方呎，樓面地價約一千五百三十元，潘志才指，項目現正拆除原有建築，預計明年農曆新年後可獲批則，然後即可動工，項目將建四百個住宅單位，間隔由一至三房不等，最快可於二○一六年第二季推售。

　　至於俊和首度取得政府官地項目，則為沙田九肚五十六A區項目，該地於一三年九月與建滔置業合次投得，可建樓面逾三十二萬三千三百零八方呎，每方呎樓面地價約八千三百八十二元，潘志才表示，該地現正待批圖則，將建五十多間別墅，及兩幢共約五十伙的住宅單位，最快可於一七年推出。

　　 潘志才亦謂，公司對未來香港樓市非常有信心，並指樓市不外乎供求關係，而香港仍有很大住屋需求，故他預料未來樓價將會平穩發展，而由於香港樓市是用家主導，故集團未來會密切留意與用家需求有關的項目。

今年3季度的全球房市走高的態勢有增無減。根據中國領先的海外房產搜索引擎居外網的研究報告顯示，房市主要趨勢與今年2季度大致相同，迪拜與歐洲房市仍占據領導地位，與此同時，亞洲房價在政府持續的降溫措施下逐漸放緩。在本次調查報告中，歐洲景氣回歸，全球排名前五位表現最佳的地產市場中，歐洲占據四席。當然，也有部分地區的上揚勢頭減緩，在美國、亞洲，巴西，以及新西蘭等地區，盡管房價依舊走高，但市場勢頭已經開始放緩。
中東地區

居外網調查稱，阿聯酋迪拜以連續七個季度上漲而位於全球之首，3季度同比上漲23.73%。但迪拜房價在2014年3季度的漲幅較2季度的33.26%以及1季度的31.57%略有下跌。原因在於政府出台的降溫政策以抑制投機行為。

在以色列，截至2014年3季度，自住型房屋一年中上漲了6.43%，高於之前兩個季度。不過，國內房產需求仍然持續下滑，但隨著住房開工和竣工的數量均出現下滑，供大於求的狀況將有望被打破。
太平洋地區

新西蘭的漲勢急劇放緩 截至2014年3季度，新西蘭房屋中位價在過去一年中僅上漲了3.93%，而去年同期的漲幅則為6.4%。從各季度的表現看，3季度的價格走勢比2季度實際下跌了1.91%。盡管房屋建設數量持續增加，但需求卻開始出現下降，這是最主要的影響因素。

澳大利亞保持強勢 截至2014年3季度，澳大利亞8個首府城市的房價指數在過去一年中上漲了6.76%，依舊延續了過去4個季度的強勁勢頭。過去4個季度，澳洲8個首府的房價指數分別為：2014年2季度為 7.12%；2014年1季度為7.82%；2013年4季度為7.42%；2013年3季度為6%。究其原因，主要有以下幾個因素：創紀錄的低利率、來自海外購房者的強勁需求和健康的經濟發展。
歐洲

在本次全球調查中，前五名表現最強勁的房屋市場中，歐洲占據4席。愛沙尼亞的塔林3季度漲幅位居歐洲首位，住宅均價飆升了15.3%，而去年同期數據為12.46%。值得注意的是， 其2014 年3季度的漲幅較2季度增加2.51%，經濟發展是這一現象的主要驅動力。

在愛爾蘭，住宅價格在截至2014年3季度的一年中，上漲了14.52%，與去年同期的3.45%形成強烈的反差。此外，2014年3季度的漲幅比2季度大幅增加6.43%。

英國住宅市場的表現同樣搶眼。2014年3季度，英國房產均價上漲8.95%，而去年同期的數據只有1.47%，也是自2004年4季度以來排名第二的上漲幅度。

在土耳其，房價在截至2014年3季度的一年中，上漲了7.51%，去年同期的漲幅則為 4.65%。2014年3季度的漲幅較2季度增長了3.87%。同樣，冰島的房地產市場也有上乘表現，其房價在截至2014年3季度的一年中上漲了6.7%，是去年同期2%的三倍。

在截至2014年3季度的一年中，歐洲其他表現上佳的房地產市場還包括：拉脫維亞，漲幅 4.71%；立陶宛，漲幅4.62%；捷克，漲幅4.04%；荷蘭，漲幅3.89%。以上所有國家房市的表現均優於上一年，而且，2014年3季度的漲幅均為正值。

克羅地亞房價在截至2014年3季度的一年中上漲2.64%，與去年同期大跌17.69%的數據相比，出現了驚人的市場翻轉。其他上漲幅度較為溫和的國家還包括：葡萄牙 (1.86%)、瑞士 (1.48%)、挪威(1.32%)和保加利亞 (1.29%)。以上國家（除瑞士以外）在2014年3季度的表現均好於去年，不過與今年2季度數據相比，只有克羅地亞和葡萄牙在3季度出現上漲。

巴爾干地區的羅馬尼亞和斯洛伐克均傳出了好消息。在經過了劇烈的房價下跌後，兩國房地產市場在上一季度分別實現了 1.12% 和 0.42%的反轉。

烏克蘭在本次調查中墊底，截至2014年3季度，基輔房價同比下跌了36.6%，與去年同期4.61%的漲幅形成戲劇性的反差，原因在於劇烈的通貨膨脹以及叛軍沖突對於經濟造成的影響。俄羅斯房市持續低迷，房價繼續下跌——截至今年第3季度，同比下降5.68%。希臘雖然在本次調查中位列倒數第二，但相較去年卻有所提升：截至2014年第3季度，同比下降7.08%，相比去年9.69%的跌幅有所改善改善。

其他歐洲國家房市下降相對平緩，如羅馬尼亞，西班牙，斯洛伐克以及芬蘭。除此之外，芬蘭在2014年3季度的表現相較於去年同期要好一些。
亞洲

亞洲住房市場持續降溫。2014年3季度，在已公布數據的10個亞洲市場中，只有2個國家的房市表現好於去年，其余8個均有所走弱。在截至2014年3季度的一年中，菲律賓馬卡提 CBD 地區3居室公寓的均價較去年上漲了3.58%，與去年同期10.83%的漲幅相比，漲勢明顯減速。不過，3季度較上一季度上漲了2.43%。

在截至2014年3季度的一年中，新加坡的房價也下跌了4.79%，相比之下，去年同期的數據為上漲2.1%。此外，3季度房價較2季度微跌0.38%。更值得注意的是，新加坡房市需求也出現下降趨勢，經濟急劇放緩。
美國

美國房地產市場的上漲勢頭大幅減弱。在截至2014年3季度的一年中，標普凱斯-席勒季節性調整國家地產指數上漲了3.08%，與2季度4.12% 、1季度7.28%、2013年4季度9.1%的數值相比，漲幅有所放緩。

在2014年3季度，美國聯邦住房金融局(FHFA)的季節性調整美國購房價格指數年比上漲幅度也只有 2.76%，是過去8個季度以來的最低年比上漲幅度，這意味著美國住宅建設活動和房屋交易的數據也開始減速。
加拿大

加拿大住房市場漲勢走強。截至2014年3季度的一年中，盡管加拿大不斷采取市場打壓政策，但11個主要城市的房價仍然上漲了3.31%，而去年同期數據為1.61%。從季度的數據來看，2014 年 3 季度的房價比 2 季度上漲 2.33%。
巴西

巴西住房市場勢頭走弱。房價兩位數上漲的日子已一去不返。在截至2014年3季度的一年中，聖保羅房價僅上漲了3.29%，是過去六年來最緩慢的漲幅。從季度的數據來看，3季度房價較 2 季度上漲1%。
南非

南非住房市場有所改善。在截至2014年3季度的一年中，全國中等面積公寓的價格指數上漲了 1.91%，明顯好於前幾個季度的表現：2014年2季度漲0.27% 、2014年1季度漲 0.49% 、2013年4季度跌 1.3%、2013年3季度跌 2.05%。3季度數據較2季度上漲 0.47%。

總結

由於很多房地產市場均出現了價格高估的現象，各國政府、特別是亞洲國家，開始采取打壓市場的措施，防止歷史教訓重演。總的來說，2014年3季度世界各國住房市場的漲幅較去年均有所增長。對於普通投資者來說，衡量哪些市場適合投資是一個復雜的決策，投資者應該做好市場分析，在購買前掌握更多信息，以保障自己的投資獲得最大收益。

居外網發表的季度性全球房市調查報告，對於中國買家來說是一個非常重要的工具，能為他們提供專業的研究和獨立、可靠的建議，以協助做出更明智的投資決策。作為全球最大的中文國際房產平台，居外擁有全球各地的豐富房源，為消費者提供海外各國房產資訊，引領市場的創新性產品，專業獨立的全球性和區域性房價趨勢報告。