1900~2500萬元 西屯10個月賣88間

內政部最新10月不動產實價資訊揭露，住宅交易量冷清，反而以中南部店面表現亮眼，反映出選前保守心態，店面也走低價平實風。業者也統計全台1~10月店面交易量，台中市西屯區以88間奪冠，新竹縣竹北市、桃園縣桃園市累計也逾81間，總價1900~2500萬元的低總價店面，成為市場主流。

台灣房屋統計內政部實價資訊，今年1~10月全台店面交易總額641億4126萬元，台北市店面總銷金額雖達123億元最多，但成交量僅311件，不如交易量530件最多的台中市，新北市、高雄市則各有450、432件。
比較9、10月實價揭露數據，月增件數最多的是台中市31件、高雄市月增27件居次。

住宅打房買氣減
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，由於住宅產品受到政府關切，壓抑買氣，店面成為近期置產族關愛的目標，統計前3名行政區的店面總價約在1900~2500萬元，顯見在央行祭出高總價限貸，及財政部推動房地合一稅政策後，連店面也颳起「低單、低總價」風潮，低總價店面成為交易最大宗。

群義房屋逢甲河南店協理林嘉峰舉台中市西屯區的逢甲商圈為例，目前總價5000萬元以上的店面交易量減，上億元的產品今年約僅成交10餘戶，反倒是商圈外圍青海路、河南路周邊的創業型小店面，如飲料、美甲等店，總價800~3000萬元，租金報酬率約2.5%，銷售狀況很穩定。

竹北1樓店面夯
台灣房屋竹北高鐵直營店店長林合湧表示，竹北市以台科大重劃區、新竹高鐵特區交易最熱，多為置產族群購買大樓1樓店面，每年交易量以約15％幅度穩定成長，價格相較去年約增加1成。

江怡慧透露，桃園縣桃園市店面以總價3000萬元佔比最高，主要交易商圈在大有商圈大業路、大興路一帶、桃園後站陽明商圈樹仁二、三街、以及桃園東區商圈居多。

北市多40坪以下
台北市政府昨天也公布10月實價登錄資訊分析，以大樓佔53%最多，其次公寓佔25.2%，套房佔16.6%，有高達66%為40坪以下產品，總價則以500~2000萬元的產品最多，顯示低價住宅仍為市場主流。

建商精華區庫存土地大車拚，冠德建設（2520）目前手握近1,200億元土地庫存量，緊追興富發、遠雄；冠德表示，明年將推出五大案，總銷近百億元，完工個案也高達五個，合計金額破百億元，明年營收有機會再寫新高紀錄。

雙北市精華地取得困難，不過觀察營建五虎手中庫存土地，以遠雄企業團和遠雄建設在手土地存量達4,000多億元奪冠，其中遠雄建占近2,000億元。第二名則是獵地王興富發逾2,000億元水準，冠德建設近年惦惦呷三碗公，迄今在手土地可開發存量逼近1,200億元，長虹、華固建設則在千億元上下水準；以營建五虎手中庫存土地來看，未來業績「夠吃10年」。

冠德建設12月業績大噴發，總銷46億元「冠德中研」、「冠德天尊」兩案完工貢獻下，法人表示，將推升單季營收破表、達45億到48億元間，單季每股稅後純益估2.5到3元以上。法人指出，冠德前三季稅後純益達13.67億元，每股稅後純益達2.77元，若加計第4季業績，推估公司今年全年每股稅後有望逾5元寫下歷史新高。

至於明年推案計畫，冠德表示，總銷19億元的「冠德鼎極」申請使照中，預計明年首季開賣，總銷11億元「冠德天御」已售五、六成，也有機會在明年推出；另外中和新和段、南山段總銷分別達25、19億元的兩筆都更案將在明年首季推出，而總銷22億元的「中原D2」也將在明年登場，初估明年新推案量近百億元。


工商時報
冠德 明年入帳案量上看300億

冠德建設（2520）看好未來10年房市，大舉吃貨提高土地存量達1,200億元，刷新歷年新高水位，其中新店行政園區中心，明年底可望取得建照推出，可望成為台灣史上規模最大的行政園區開發案；法人預估2015年完工入帳案源，上看200?300億元，挑戰史上最大量。

冠德表示，房地合一實價課稅會是牽動2015年房市的主要變數，但不致衝擊都會區優質地段的房價；因看好中長線房市，目前手握至少1,200億元的土地存量，足夠10年所需。

目前營建業上市公司以遠雄建（5522）擁有存量最多，自建加集團合建土地約2,000?2,500億元，高居同業之冠；興富發排名居次，約擁有2,000億元；至於華固（2548）、長虹（5534）等也分別擁有900?1,000億元的可開發案源。

冠德建設董事長馬玉山對於房市後市，信心滿滿，計畫2015年推出新北市新店行政園區的100億元住宅大案，待建照取得即可出手；至於眾所矚目的信義計畫區BCF興雅豪宅案，改採先建後售，預計2015年年中完工F棟。

冠德建設副總經理洪錦欽表示，冠德短期內已不會再追高搶地；新店行政區園區冠德將投資92億元，其中住宅總銷約100?120億元，希望2015年底取得建照後推出，會以中小坪數為主。

今年冠德本業和業外已進入豐收期，展望2015年，冠德還有一波大高潮，完工交屋量有7案、總銷約200?300億元。

法人估計，冠德2015年光是靠本業完工入帳的貢獻，就可望攻上100億元大關的營收，挑戰歷年最亮麗的成績；若加上轉投資環球購物中心和根基營造等業外收益，2015年是旺上加旺，全年有實力挑戰賺進1個股本。

房地合一課稅影響層面大，統計實價揭露資訊，全台六大都會區若以2,000萬以下「住宅使用」為免稅門檻，則北市將有高達62.5％的不動產交易需課徵「房地合一稅」，其中大安、中正區更超過7成；總計六大都會區都有4∼6成不等的交易將被課重稅，房市交易形同全面加稅。

房地合一稅未來動向備受關注。依目前財政部版本，初步將採累進稅率、分離課稅，當獲利達千萬以上，將以最高稅率課徵45％的重稅；此外，僅自用住宅擁有「一屋免稅」待遇。

永慶房產集團統計今年實價登錄揭露資訊，若假定所有交易都有獲利，在2000萬內「住宅使用」才得以免稅下，北市竟有高達62.5％的不動產交易需課徵「房地合一稅」。其次，台中也有62.1％、台南55.8％、高雄52.8％、新北49.2％、桃園43.8％，六大都會區都有至少4∼6成不等交易會被課到稅。

進一步分析，衝擊最大的北市12個行政區，大安區有高達78％不動產交易需課稅，中正區也有76％；另最低的萬華區也有43％交易需課稅，是北市行政區中唯一低於5成的，其餘行政區都在5成5以上。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，目前北市中心大安、中正等精華區，因為單價高，即便是25坪左右的2房中古大樓、屋齡30年以上無電梯公寓，甚至是新成屋套房等「首購」產品，很多總價都超過2,000萬。此次「房地合一稅制改革」若將免稅門檻下修至2,000萬，對於這些高房價區的影響相當大。

黃舒衛進一步指出，上述統計數字還不計入多屋族「非自用住宅」的交易，因此，未來「房地合一稅」若依此版本上路，受影響不動產交易將會更多，影響層面極廣。

內政部今天公布最新9月和10月不動產實價登錄資料，整體以商用大樓交易比住宅熱絡，商用大樓以北市衡陽路12.3億元最顯著，住宅以「國泰天母」6戶交屋的億元住宅最亮眼。

內政部不動產實價查詢網今天揭露9、10月全台成交資料，相較過去幾個月，住宅表現不如商用，傳統豪宅區的大安區竟無億元總價標的揭露。

相較於住宅，商用表現較好，中山、內湖與中正等區都有高價標的成交資料，這次揭露又以中正區衡陽路新台幣12.3億元大樓為總價最高標的，內湖區成交6.7億元廠辦大樓、中山區成交1.8億元辦公室、大安區單價421萬元的店面，還算有亮點。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，10月國內面臨選舉，市場交易窒息，高價住宅購買者態度保守，預估12月資料揭露後，應有較多個案釋出，也較能觀察出市場全貌。

徐佳馨指出，中正區衡陽路12.3億元交易案，應為中華電信旗下子公司光世代建設今年8月公告出售的衡陽路商辦大樓及土地，獲利約5.8億元。

從這次交易來看，高總價不乏買家，但在收益率2.875%的緊箍咒下，買家勢必斤斤計較，脫手者也多有獲利了結考量，至於未來市場是否再有表現，各方普遍保守看待。

她分析，10月的住宅成交揭露反映選前保守心態，此次資料中僅以交屋的「國泰天母」較為亮眼，在已揭露的 6戶中，總價1.9億元至2.28億元，都是8樓以上的中高樓層，單價依樓層每坪約118萬元至133.1萬元。

徐佳馨強調，選前交易清淡，高價標的恐成為查稅和銀行限制貸款的壓力，因此特別敏感，預估選後交易應較有表現，但不太可能回到過去豪宅遍地開花的光景。

今年房市可以用「海外無大事、國內烽火連天」形容，包含上半年的囤房稅、央行擴大選擇性信用管制且降低非自用住宅貸款成數，下半年則是籠罩在九合一選舉議題，房地合一實價課稅戰線更將拉長至明年，對於購屋者來說，想要了解2015年房地產趨勢，應該關注5項指標變化。

第1、房地合一怎麼課徵？何時上路？ 房地合一稅研擬採用5％至45％的累進稅率分離課稅，不過，卻有立委傳出希望改以單一稅率。目前，整合房地合一稅制尚未明朗，包含自用住宅定義、如何減徵等都還不確定，如此之下，也會衝擊市場交易量，未來稅怎麼課？購屋民眾必須在明年多加關注。

第2、央行限貸管制是否擴大 今年中旬央行祭出自2010年以來第4波選擇性信用管制，包含擴大管制區，並對第3屋及法人購屋房貸都限制在5成以內。全國不動產總經理石吉平表示，央行限貸款衝擊遠勝於升息，雖然目前美國QE退場，並預計明年第2、3季升息，但低利率仍是趨勢。

第3、銀行對房市悲觀程度 今年普遍銀行對房地產持悲觀態度，因此放款趨向嚴格，明年銀行是否持續緊縮且保守放款，也是值得觀察的指標之一。

第4、地方政府改朝換代政策是否續推 石吉平指出，今年九合一選後許多行政區政黨輪替，下一任縣市長有權影響重大公共建設的推動，例如桃園航空城「蛋白區」可能被檢討，桃園捷運線也有可能更動，如此都會影響區域房地產發展，因此，「前朝政策是否延續」民眾需特別留意。

第5、法拍釋出量 今年下半年不少法拍業者都發現，因一般二手市場萎縮，許多查封物件流入法拍市場，今年是否為法拍量谷底年？值得2015年特別留意。

北市副市長張金鶚即將卸任，昨天他與媒體茶敘，暢談1年9個月任內的心得感想。他預告卸任後將回學界並重開臉書，分享想法。

張金鶚談起讓他感到成就的案件，除房價指數、仲介業資訊規範、預售屋銷售規範、預售屋聯合稽查、消費者購屋諮詢平台、大幅調高公告土地現值等創舉外，最重要是親赴財政部，建議房屋稅制改革，修訂房屋稅母法。

市府也修訂台北市房屋稅自治條例，加倍調高非自住房屋稅率，送議會審議。

都更方面，除上任時讓「文林苑」爭議和平落幕、正義大樓更新案也動工，也推動NGO協商平台、多元都更方案。對北市數百棟老屋的「老屋健檢」政策，反應良好，市長甚至動用第二預備金補助，建管處也提自治條例送議會。

「容積銀行」未來可增加市府上兆經費，向中央爭取重新規畫空總舊址，完成上任時要推動的六大行動綱領，是自己感到滿意的作為。

張金鶚表示，也有令他感到挫折的地方，像健全房市地方政府工具有限，北市房地產市場這一年多來，雖然推案量與成交量有明顯縮減，但房價仍微幅上漲。

空總舊址規畫經一年多與國發會討論，因對方無具體方案而沒太多進展、共識，令他感到遺憾。

台肥（1722）全面啟動土地開發案！繼去年南港C2案後，台肥董事長李復興表示，明年春將推動南港C3標售案，已有壽險公司向台肥表明將進場承接，預估C3案權利金至少300億元，可貢獻台肥EPS30元，最快明年第一季將可入帳。

貢獻台肥EPS30元
李復興指出，明年初台肥將以「嫁女兒」的心情，把南港最大面積的C3地上權標售案進行公告，為迎合壽險公司需求，台肥特地把地上權設定年限由70年延長到80年。

他表示，在中國信託總部進駐，再加上C2案已經進行開發的形況下，C3案雖然延宕1年，但其實買主不斷，再加上有壽險業者願意參與，因此，明年將以「地上權設定計畫由70年延長到80年，但權利金不變」的方式招標，初步估計權利金至少在300億元以上。

法人表示，若以南港區商用土地價格每坪350萬元估算，地上權市價估算占70%，C3土地每坪合理價格約落在245萬元，開發權利金收益約300億元，而李復興於去年即表示，這個開發案的權利金應會達300億元以上。

有壽險公司表明將接手
台肥是南港軟體園區的大地主，持有C2、C3、C4，以及C6-C9等商業用地，土地面積7051坪C2觀光旅館開發案，由漢來飯店、凱撒飯店得標，而C6-C9為中信金總部，開發面積達9285坪，至於C3為上述各筆商業用地當中開發面積最大者，達1萬2565坪，帳列成本約53億元。

除了南港C3案明年將標售外，李復興也表示，花蓮的「D Park台肥海洋深層水園區」也是近2年斥資1.9億元開發，而就在美崙飯店旁，台肥還擁有10公頃的土地，規劃將興建飯店，未來可與海洋深層水園區結合，開發花蓮當地的觀光事業；此外，國外部分則以柬埔寨為首選，明年初會在柬埔寨建廠、銷售，李復興強調，建廠工程估計雖需1.5年，但明年開始台肥就會把相關原物料賣到柬埔寨，爭取更多收益。

此外，台肥不動產南港「無雙」案因使照取得遞延到2015年，法人也推估今年台肥EPS約0.2元，表現平平，但「無雙」已全數完銷，總銷金額97億元台肥占8成，扣除土地成本、營造成本後估淨利約63億元，每股盈餘貢獻度約6元。

海洋深層水園區 未來金雞母

塑化股一片慘兮兮，而過去只做肥料的台肥（1722）則在董事長李復興接任後展開多元化經營，跨足建築業、觀光業等，擅長行銷的他如魚得水，連海洋深層水在兩岸都賣得嚇嚇叫，如今，斥資1.9億元的「D Park台肥海洋深層水園區」，更是未來台肥的小金雞母，觀光事業潛力不容小覷！

台肥於今年4月獲得中國知識產權局核准「用於降低血膽固醇的深層海水濃縮液的製造方法」專利，而海洋深層水除了可以「喝」之外，李復興說，海洋深層水還可以拿來養育藻類、魚類、蝦類，搭配花蓮沃土栽植的富饒有機作物，所精心製作的各類佳餚，而這些天然無毒的美食，引領健康食材新趨勢，也提供國人到花蓮旅遊時新的體驗。

董事長李復興是點子王
點子很多的李復興說，目前台肥正全力推動「海洋生物科技」事業，特別是以東岸太平洋662公尺深的海洋深層水，所衍生各項有益於全民健康的產品。台肥在園區中以乾淨、營養源豐富的深層海水養殖了龍膽石斑魚、燕魚、白蝦、江籬藻及石蓴海苔等新鮮海物，甚至使用深層海水所提取的天然鹽滷製作懷舊豆花及豆腐料理，每每讓大小朋友看了都情不自禁，驚訝地瞪大眼睛「哇」一聲後搶食。

他解釋，「D Park台肥海洋深層水園區」北銜七星潭、南鄰賞鯨碼頭，距市區車程僅需15分鐘內，園區內還有數棟自日治時代被保留下來、重新修繕的日式房舍，最重要的是，「662食堂」提供以海洋深層水孕育的藻、蝦、魚，及花蓮各鄉鎮的有機蔬果與肉類，烹煮道地「合時合食」的特色料理，不管是中式桌菜、精緻套餐、早午餐輕食等多種價位美食可供選擇。

從原有「照顧農民」轉變成「照顧全民」，以海洋深層水促進全民健康。李復興建議，民眾到花蓮，除欣賞美麗太平洋景觀，不妨造訪「D Park台肥海洋深層水園區」，參觀日式建築與品嘗「662食堂」的無毒餐飲，保證會一試上癮！

位居台灣房地產市場龍頭的台北市，已經選出新的執政團隊，但台北市房地產業界相當擔心，從柯P的政見來預測，柯市長很可能成為台北市房市殺手，唯一的活口可能是都更。

面對即將上台的新執政團隊，台北市房仲公會理事長郭子立認為，台北市房市進入歷史最糟糕的時期，新市長上台之後，從已公佈的人事團隊來看，都市更新是最可以期待改變的部份。

北市公會理事也是住商仁愛路加盟店總經理江宛青認為，最壞就是現在了，所以柯P上台，房市可望逐步往上。

不過，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民悲觀預判，從柯P選票來看，對改革高房價的期待頗深，加上整體環境不利高房價，民怨還在，柯P主張蓋更多社會住宅，加上房產資金往外走，利率可能走高等，都不利房市往上發展，柯P甚至可能成為「房市殺手」。

張欣民更認為，北市房市唯一活口可能是「都市更新」，因專業建築師進入體制內而改變生態，或是使都更節奏加快。而張欣民的觀點，獲得台北市房仲公會業內人士的共同認可。

張欣民分析，明年房市，利多部分包括低利率環境、機場捷運可能開通、經濟成長可能不錯；但是利空部分卻不少，如房地合一稅的可能實施、升息效應、資金出走的排擠效應、2016年總統大選、油價下跌使得通膨效應減弱、實施容積的搶照推案潮等。

張欣民說，事實上今年房市已經陷入低檔，其中，房仲業度寒冬，代銷業更慘；明年，在房價下跌有限的情況下，代銷業可能比今年更慘。中信房屋副總劉天仁則對明年房市相對保守，他說，本來屬於量微增、價微跌的市況預測，如今油價下跌幅度重新成為控制房市的一大變化因素，要先觀察油價走勢，才能進一步思考房市變化。

受高房價及政府持續打房雙重衝擊，北市房仲單店年平均成交件數創新低紀錄，根據台北市不動產仲介經紀業公會統計，今年北市單店年平均成交件數約37.9件，平均1個月成交約3.15件，比奢侈稅上路當年還要低。

台北市地政局統計，今年1~11月北市買賣移轉棟數為2萬8968棟，相較去年同期大減7072棟，減幅達19.6%，推估全年頂多約3萬1601棟，創下官方統計以來新低紀錄。

台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立表示，北市房價長期處於高檔，加上近年打房不鬆手，包括豪宅查稅、囤房稅、擴大信用管制等，以及緊接而來的房地合一實價課稅議題，均抑制房市買氣。

根據北市不動產仲介公會統計，今年會員數已達834家，來到新高紀錄，在房市買氣大幅萎縮，店數卻又創新高的雙重因素，造成「僧多粥少」的場景，也使得單店年平均成交件數創新低。

為應付買氣急凍，目前部分房仲業者轉往發展海外房地產，粗估一年購置海外不動產的金額800億至1千億元；不過，首重市場成熟，投報率平穩的地區，而且經營海外不動產的業者多數均在北市設立總部或營運中心，也導致北市房仲公會會員數增加。

房市高總價交易低迷，最新實價揭露顯示，統計今年10月下半月，北市億級住宅成交僅11件；其中，豪宅大本營的「大安區」，億級住宅更首度出現0成交揭露的狀況。

此次最新實價揭露充分顯示房市在選前的保守心態，北市億級住宅成交僅11件，其中，豪宅林立的大安區，億級住宅竟呈現0成交揭露的狀況。

北市較具指標個案，包括信義計畫區松勤街「昇陽國寶」，本次揭露1戶於今年9月交易，總價3億3,300萬、單價121.5萬的13、14樓頂樓戶別，略低於101年同樓層交易單價每坪123萬。

其次，士林區中山北路七段「國泰天母」，本次也揭露6筆預售時成交資料，總價最高2億2788萬、單價最高133.1萬，這次揭露單價介於118?133.1萬，較預售時開價150萬，每坪約有30萬的價差。

新北市住宅部分，板橋區新站路「謙岳」這次再揭露1筆21樓的成交資料，總價1億3191萬、單價85.2萬，單價仍較先前該社區最高的89.9萬低，未能再創高。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，本次實價揭露中，高總價產品仍以商用表現較好，除中正區衡陽路12.3億交易案外，內湖區成交6.7億廠辦大樓，中山區成交1.8億辦公室，大安區也有單價421萬的店面交易。

其中，衡陽路標的為中華電信旗下子公司光世代建設，在8月份公告出售的台北市區衡陽路的商辦大樓及土地，在今年以12.3億元出售，市場普遍推估，未來採都更改建或改裝成旅店的可能性較高。

徐佳馨分析，選前交易清淡，特別是高價標的，在國稅局查稅積極與銀行放款保守的雙壓力下，這類產品特別敏感，不過預估選後交易應能較有表現，但想要回到過去豪宅遍地開花的光景，在目前的氛圍下，恐怕難上加難。

台北市公營住宅在2018年前可望釋出9千餘戶供市民承租，其中屬於內政部「社會住宅短期實施方案」有2處基地，其中位於松山區健康路的「健康公營住宅」已經由新亞建設得標，在17日正式動工，預計2017年完工，將釋出507戶公營住宅。

「健康公營住宅」基地面積2929坪，規劃507戶，其中套房為360戶、2房100戶、3房型47戶，規劃1、2區樓高為14、15、16樓的4棟大樓。空間規劃公辦民營托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心，完工後將達到綠建築鑽石級及智慧建築銀級的標準。

至於萬華區水源路與青年路口的「萬華青年公營住宅」基地面積1244坪，預計興建地上14、18層等2棟建築物，總戶數270戶，不過今年2次招標皆流標，恐怕2017年完工的計劃將延宕。

南投縣近年來受惠於交通建設陸續到位、觀光快速發展，沒想到連地價也跟著調漲!南投縣府地價評議委員會最近討論決議調整公告土地現值地價，5000多個地價區段有近9成調漲，調漲幅度比去年增加9.4%。

南投縣府辦理104年公告土地現值評議調整，13個鄉鎮市的公告現值地價平均調整幅度都上漲。縣府地政處表示，為更符合土地價值現況，原本全縣劃定5569個地價區段，計畫修正劃分為5661個地價區段，其中除644個區段地價未調整外，調漲區段達4985個，調跌者僅32個區段。 交通建設與觀光的蓬勃發展，正是造成南投地價上漲的主因。

縣地價及標準地價評議委員會評定指出，近一年因國道三號新建南投交流道完工通車及中興新村高等研究園區積極興建，快速帶動草屯鎮、南投市、中興新村等地區的發展，福興農場溫泉遊憩區開發案也提升觀光價值、帶動埔里的地價調漲。

此外，魚池鄉日月潭的遊客續增，建商搶進投資購地下，讓潭區地價看漲，鹿谷鄉也因旅遊產業蓬勃，農林地交易熱絡，地價攀升。而中寮鄉則是因投十七線縣道新建施工，及原公告現值與一般正常交易價格比較偏低，為達均衡，因此提高地價。

調整地價後，「地王」是由草屯鎮碧山路至育英街之間的太平路兩側十八米內土地，區段地價為每平方公尺十二萬元，成功蟬聯寶座，而最便宜的地價則為竹山鎮田子段田子大溪溝旁原野地，區段地價為每平方公尺四十一元，兩者價差將近三千倍。

攸關屏東市發展的大武營區遷建案，內政部終於通過「機十」都市計畫變更案，國防部允諾將在5年內完成搬遷，未來將釋出12.5公頃做為大型都市綠化開放空間，成為市區新興的生活空間。

屏東大武營區是跳傘訓練基地，目前是陸軍航空特戰指揮部，面積達23.65公頃，數十年來，仰頭就能看到傘兵的景象，幾乎是許多屏東人成長的記憶。

縣府表示，大武營區遷建案已討論十多年，過去一直沒有太大進展，後來國防部同意以都市計畫變更的方式，取得住宅區土地，再動支營改基金辦理遷建，才讓全案露出曙光，內政部終於在本月9日審議通過屏東都市計畫變更案，讓大武營區遷建案又前進了一步。

在都市計畫變更案通過後，國防部即可動支營改基金辦理營區遷建的相關事宜，預計最快5年內完成，未來營區將遷往屏東機場內。

縣政府表示，大武營區位在屏東市往來高雄進出的重要門戶位置，未來隨著營區搬遷，可望將珍貴的綠地釋出，規劃包含公園用地8公頃，4.5公頃的運動休閒建康專用區，兩者結合將成為12.5公頃的大型都市綠化開放空間。

不過大武營區歷史悠久，猶如一部傘兵發展的歷史，營區內還有許多傘兵訓練的軍事設施，都極具保留價值，文化界人士建議在整體規劃之際，更應為歷史保留一定的空間。

不動產登記再進一步。

記者從參與條例起草的專家和國土部法律中心處獲悉， 《不動產暫行登記條例（徵求意見稿件）》的徵求意見階段已經結束，並獲高層批復，有望在2015年起實施。

據參與制定該條例的中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠瞭解，徵求意見後，只是個別條文有些許改動，條例已經基本敲定，目前只是何時公佈的問題。

孫憲忠亦稱，“條例”的出臺對於推進不動產統一登記的作用很大，條例只是原則性條款，真正落地需要具體的操作細則。

國土部法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍也在一次專家研討會上透露，國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則。

21世紀經濟報導記者也致電國土部地籍司的一位人士獲悉，細則正在研究， 已形成初稿，但具體內容不便透露。

不動產登記已經開啟試點

雖然不動產登記條例仍待最終公示，但各地不動產登記的準備工作成效斐然。

根據國土部的資料，全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。在30個啟動相關工作的省份中，河北、山東、江蘇、山西、遼寧、陝西、青海等11省已基本完成不動產登記省級職責整合。

更值得一提的是，根據國土部的部署，不動產統一登記已經啟動試點，並將在執行層面上探討如何落地不動產統一登記。

10月下旬，國土資源部地籍司司長、不動產登記局局長王廣華一行到瀘州市調研不動產統一登記工作透露，四川瀘州市被國土部列為全國不動產統一登記試點市之一。

根據國土部的要求，通過在瀘州市對國家層面的不動產統一登記技術規程、規範和標準進行試驗和研究，形成地市級不動產統一登記技術模式，為不動產登記資訊管理基礎平臺建設及推廣奠定基礎。

根據計畫，瀘州市在2014年11月到2015年年底，分6個階段完成相關規程規範試驗、各類不動產登記資料整合、不動產統一登記資訊系統開發、不動產登記資訊共用交換模式研究等4項工作，形成瀘州市不動產統一登記資料庫、統一登記資訊系統和統一登記示範建設研究報告及相關技術規範3大建設成果。

瀘州市國土局的人士稱，2015年，將在國土部和省國土廳的指導下，搭建並試運行不動產統一登記資訊平臺，明年下半年，試運行的資訊平臺計畫進入類比登記，即測試階段。

這似乎也和國土部明確的不動產統一登記制度時間表相近，2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記資訊管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

樓市長效機制起步

不動產登記一直被認為是樓市調控長效機制的一個重要環節。

“不動產統一登記一方面可以為房產稅的開徵做鋪墊；另一方面，不動產統一登記後也可以更清楚的瞭解全國不動產的資料和分佈、閒置情況，也將成為長效機制的權威基礎資料。”北京大嶽諮詢有限責任公司總經理金永祥如是表示。

全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受21世紀經濟報導記者採訪時亦表示，降息等諸多政策不是刺激樓市回暖，而是讓房地產市場能夠軟著路，從房地產的多項指標來看，房地產已經進入新常態，不是一個月，一個季度就能回到原來的。

“樓市調控的長效機制也在儲備階段。”聶梅生稱，諸如土地制度改革、不動產登記都是樓市調控長效機制推出的基礎性手段。


當然，聶梅生認為，諸如房地產稅不可能短期內大範圍鋪開，一方面是鋪開的條件不具備；另一方面當前的房地產市場也不允許。

中國房地產業協會名譽副會長朱中一也表示，房地產稅立法最核心的問題還是瞭解家底。

“中國在1986年做過住房普查後，就沒有再做過，家底不清就很難制定精准政策。”朱中一表示。

朱中一一直主張為房地產稅立法，並多次向全國人大和有關部門提建議。據朱中一瞭解，房地產稅已有立法的具體時間和日程表，可能在兩三年內就會完成。

除了摸清家底，朱中一亦指出，房地產稅立法也需要對現有的房地產各項稅費進行清理，本著減稅種、寬稅基的原則重新設置，將來肯定會減少流轉環節稅種。

自9月銀行間債券市場對房地產企業開閘以來，開發商們進入了一波發債高潮。昨日晚間，萬科企業（02202.HK）發佈公告稱，該公司的18億元人民幣中期票據獲准註冊。

根據公告，萬科於12月15日收到中國銀行間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）下發的《接受註冊通知書》，交易商協會決定接受本公司中期票據註冊。《接受註冊通知書》中明確，該公司本次中期票據註冊金額為人民幣18億元，註冊額度自交易商協會發出《接受註冊通知書》之日起2年內有效，由中國工商銀行股份有限公司和招商銀行股份有限公司聯席主承銷。

萬科將根據資金需求和市場情況，按《接受註冊通知書》的約定擇機發行中期票據。

萬科曾於9月22日發佈公告稱，擬提請發行150億元、期限最長不超過10年的債務融資工具，包括但不限於境內市場的中期票據、短期融資券、超短期融資券和資產支援票據等。募集資金將用於公司生產經營需要，調整債務結構、補充流動資金及（或）項目投資等用途。

此次獲准的18億元中期票據屬於150億元的債務融資計畫中的一部分。

萬科此次中期票據獲准算是抓住了視窗期。過去幾年，中期票據市場對房地產企業是關閉的。但隨著今年房地產市場進入深度調整，到9月時，這個視窗有了鬆動的跡象。

9月4日，市場傳出交易商協會將允許部分滿足條件的上市房企在銀行間債券市場發行中票。

9月18日，交易商協會以問答形式明確了房企中票融資的相關發行細則。9月30日，央行和銀監會聯合下發通知，明確支援符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

到9月25日時，金隅股份35億元的中期票據獲准註冊，成為近年來第一家獲准發行中期票據的開發商。

此後，包括保利地產、招商地產、富力地產等在內的眾多開發商都瞄準這一融資方式以緩解資金之渴，規模分別為150億元、50億元、70億元。


業內人士分析，中期票據的發行物件一般是資信狀況良好、償債能力較強的大中型房企。

鑒於中期票據融資成本低於信託，甚至低於開發貸款，而且融資週期更長，這將使得房地產企業融資成本高企的狀況有望改善。

中信建投證券研究所執行總經理蘇雪晶表示，三季度以來管理層對房地產再融資採取放開的態度，一開始市場認為是有限制地放開，但現在來看，已經有幾百億的融資規模，未來可能會達到上千億，這相當於A股的融資基本上是完全放開了。

蘇雪晶甚至預測，未來關於再融資的核查會逐步放開，房地產直接融資的數量和規模會出現更大程度的上升。

中國開發商不願建設綠色生態地產，因為要為此付出的成本將遠大於能夠獲得的政府補貼。這可能導致中國政府到明年年底完成新建10億平方米綠色建築的目標落空。

開發商建設綠色建築每平米最多可獲得80元補貼。但是，為了達到國家《綠色建築評價標準》規定的三星級的最高標準，開發商需要種樹、安裝可再生能源和雨水回收系統並採取其他措施，為此每平方米要多付出300元成本。

自上月中國和美國就2030年中國碳排放將達到峰值達成協議以來，綠色倡議的重要性進一步提高了。

但是，中國在實現2011年設定的綠色建築目標方面困難重重。截止到2014年年初，中國建成的綠色建築總面積為1.63億平方米，僅占總目標的六分之一。

“大部分大型開發商認識到綠色工程的真正價值。二級和三級開發商可能會說‘我們看不到那麼多’，”諮詢公司Atkins亞太區首席執行官Chris Birdsong稱。“規模較小的開發商做事想快......各種成本高於他們想承擔的水準。”

對於一些開發商來說，綠色認證會提升其品牌形象，能夠獲得溢價。方興地產中國有限公司去年以超過每平方米九萬元的價格在上海銷售了六棟辦公樓，綠色理念使其樓價比附近類似地產每平方米高出一萬元。

其他開發商卻會更優先選擇削減成本。在經濟增長放緩的大背景下，供應過剩導致中國房價跌幅擴大。路透根據中國國家統計局公佈的資料測算，10月70個大中城市新建住宅（含商品住宅和保障性住宅）銷售價格同比下降2.6%，跌幅大於上月的1.3%。

三家小型開發商的高管表示，因為擔心成本，他們在專案設計中通常不考慮綠色概念。由於談論政府政策具有敏感性，他們不願透露姓名。

兩家國際設計公司的高管也表示，中國客戶在瞭解了成本情況後，經常作出不考慮綠色因素的決定。

中國國有開發商綠地集團估計達到一星級綠色建築標準，每平方米將增加成本50元，這占總成本的1%；兩星級標準每平方米成本增量為100元；三星級標準成本增量為300元。綠地集團稱，2010年，在四萬平方米的上海總部大樓項目上額外支出2,000萬元才達到了三星級綠色建築標準。

即便國有開發商們對於國家《綠色建築評價標準》的附加成本有異議，新修訂的國家《綠色建築評價標準》將於2015年1月1日生效，增加了達到綠色水準所必須的標準，這反過來可能會影響到成本。

招商局地產控股股份有限公司綠色研發與應用中心運營總監葉國棟稱：“當消費者買房時，有多少顆星不是個大的因素”，所以從成本效益考量，公司不會強制以星級作目標，而是去設定自己的綠色標準。


一位不願透露姓名的官員稱，萬科(000002.SZ: 行情) (2202.HK: 行情)考慮計畫減少三星級項目，因為在新修訂的國家《綠色建築評價標準》實行後，他們的綠色成本可能會加倍。該官員沒有獲得授權與媒體交談。

然而，出於政府目標的考量，所有建築項目只需要達到一星級標準。自今年起，所有20,000平方米及以上的項目和所有公益性建築被強制要求達到一星級標準。

住建部科技發展促進中心綠色建築發展處副研究員馬欣伯稱，政府正在考慮在全國範圍內強制實行一星級標準。

“我們還注意到，一些項目尤其是住宅樓僅是由於宣傳的原因而採用綠色標籤，” 馬欣伯稱，“我們正在研究，在他們得到綠色設計標籤後，如何來保證綠色建築的營運品質。”

上海市統計局昨天發布報告顯示，11月上海樓市受政策影響明顯，商品房銷售面積創年內新高。

報告指出，2014年以來，上海商品房銷售情況整體回落。央行和銀監會聯合發文重申首套房貸優惠，調整限貸政策以及人民幣貸款和存款基準利率下調，為滬房地產市場注入強心劑，短期積極效顯現。從分月銷售情況看，11月商品房銷售面積達261.33萬平方公尺，不僅創下年內新高，且比去年當月增長近一成。

中新社報導，住宅投資作為房產投資主體，1至11月完成投資1569.41億元（人民幣，下同），占上海市房地產開發投資的54.2%；辦公樓及商業用房投資增幅明顯（30.5%），達903.87億元。

9月底國家限購限貸鬆綁政策出台後，滬樓市活躍程度增加，商品房銷售面積降幅收窄。數據顯示，1至11月，上海市新建商品房銷售面積1747.99萬平方公尺，比去年同期下降18.8%，降幅比上月收窄3.6個百分點。

9月底央行首套房貸認定標準的調整也對存量房市場產生積極影響。上海市房地產交易中心統計，1至11月上海市存量住宅1286.06萬平方公尺，較去年同期下降43.9%。

大陸房地產業尚未回暖，近日不少地產大老紛紛表達出對於大陸房地產業前景的憂心。萬達集團董事長王健林表示，「不要再抱有房地產再次高潮的幻想」，房地產業若再不轉型，未來10年將岌岌可危。 SOHO中國董事長潘石屹也說，大陸房地產業一天不如一天。

據《新京報》報導，王健林日前在全國工商聯房地產商會2014年會上，表達對大陸房地產前景的擔憂，他說，「不要再抱有房地產再次高潮的幻想」，無論是黃金時代過去或房地產危機，接下來10年房地產業若不轉型，將岌岌可危。

王健林認為，先前房地產業的快速擴張是非常態的，尤其是2013與 2012年，房價比2011年上漲近40%，不是合理的成長。他認為，在政府的政策與大陸經濟發展的前提下，房地產業不會出現崩盤，但也不可能再出現以前的盛況。

而SOHO中國董事長潘石屹，在「三亞．財經國際論壇」上也表達他的憂心。潘石屹說，大陸經濟發展有很多問題，房地產的日子一天不如一天，但他也說，未來房地產業還是有機會。他表示，SOHO中國在目前前景不明朗時，採取保守投資的態度，但他認為未來大陸房地產業，還是會有大量機會。

“香港近年來房價和租金飆升，問題的癥結在於供應不足。”香港運輸及房屋局局長張炳良在12月16日的記者會上坦言。

由於供求失衡，香港的物業價格和租金持續上升。香港差餉物業估價處公佈的10月份最新樓價指數顯示，住宅售價及租金指數均創新高。10月份私人住宅售價指數報270.1點，連續7個月創新高，全年累計升幅達10.4%。

為了幫助更多的香港市民安居樂業，12月16日，香港政府正式推出未來十年的長遠房屋策略，調整未來10年總房屋供應目標，由47萬個單位增加至48萬個。他指出，此次新增的一萬個單位屬全數撥入資助房屋是回應中低收入階層和年輕家庭渴望置業的需求。

其中，公營房屋與私營房屋的比例為6：4，20萬個公屋單位和9萬個資助出售單位，19萬個為私營房屋單位。

然而，此次的十年房屋策略目標與1987 年長遠房屋策略的目標（即每年平均提供約 7萬個單位）和 1998 年長遠房屋策略的目標（即每年平均提供約 8.5萬 個單位）相比仍然較低。

他表示，本次的長遠房屋策略將根據重大的人口變化，社會經濟環境變化等因素，對每年的房屋需求進行評估並做出相應調整。

土地供應僅滿足25.4萬個單位

住房一直是香港民生最大難題，而近幾年房地產價格居高不下，更加令基層市民及年輕一代無力購房。然而，是否實現這個龐大的房屋供應計畫的關鍵在於保證足夠的土地供應。

運輸及房屋局常任秘書長應耀棠透露，“目前的土地供應只能滿足25.4萬個單位，與目標尚有一段距離。這些土地包括一些改劃的地塊，尚需經過法定程式和相關社區的批准。政府會繼續努力尋找合適的住宅用地，希望整個社會可以同心協力。”

特首梁振英16日出席行政會議前向記者表示，過去兩年政府直接和間接推出的土地專案均有增加，包括招標賣地，或透過市建局、房協和地鐵發展，預計未來三四年將有7.4萬個單位相繼落成，從而有望舒緩供不應求的情況。

同時，梁振英坦言，政府推出的雙倍印花稅、買家印花稅等在內的多重“辣招”有效控制需求，壓抑炒賣，但解決供不應求的問題最終還是要增加供應，政府會繼續規劃和增加推地。

香港政府近年來主動採取措施加快增加土地供應，在2010-2011財政年度至2012-2013財政年度期間合共售出 58 幅住宅用地，總面積約62公頃。而此前在 2004-2005財政年度至 2009-2010財政年度期間只售出 30 幅住宅用地，所涉及的總面積約為33公頃。

張炳良續指，目前房委會作為主導公營房屋供應的主要機構，面對一定的財政支出壓力，尤其是近年來建築費用不斷上升。但政府承諾從財政上支持房委會，並維持目前公屋平均輪候三年的目標。

截至 2013 年 6 月底，香港公屋輪候冊上有 11.87萬宗一般申請，以及 11.56萬宗配額及計分制下的非長者一人申請，一般申請人的平均輪候時間為約 2.7年。

暫不推行“租務管制”

張炳良表示，目前政府暫不考慮貿然推出租務管制措施，“我們考慮到可能會導致租盤減少，從而引發一些不可預測的連鎖行為變化，反而使得市民遭受損失，造成未見其利，先見其害的局面。”

“近期租金的確有上升趨勢，但亦有一些評估顯示市場不穩定。因此任何時候都不可低估市場可能出現的風險，政府要格外謹慎處理。我們不想好心做壞事。”他指出。

香港統計署資料顯示，香港目前有約8萬戶居住於隔斷出租屋。一旦取締，將有數十萬的居民流離失所。

長遠房屋策略督導委員會會員關焯照則表示：“租管對控制租金方面的能力非常有限，主要原因是決定租金變化是有很多因素，例如樓價、人口增長、宏觀環境等。”

他續指，香港出現租管的時間是由1973年至2004年年初，期間房屋租金每年平均升幅高達21%。“租金變化往往接著本地樓價變動情況，對症下藥的關鍵在於穩定房價。”


對於近期樓市重拾升軌，張炳良提醒置業人士要留意週邊經濟轉變對樓市的影響，政府在有需要時會遏抑外來和投機需求，防止樓市過熱。未來政府會以多管齊下的方式增加短、中、長期房屋土地供應，包括增加發展密度、開拓新發展區和適度填海等。

目前香港的房屋主要分為公營和私營市場，後者由民間投資興建，以市場價格出售。而政府出資的公營房屋則主要分為兩大類：一種是公屋，即由政府興建並出租給中下層家庭的房屋，目前香港有200多萬市民住在公屋；另一種為居屋，即由政府興建並以低價出售給市民的房屋。

香港自1950年代開始實行公營房屋政策，從 1950 年代推出的徙置區及其後的廉租屋邨、1970 年推出的公屋及居屋。

居屋添萬伙 研私人參建

政府昨天公布由2015至2016年度起未來10年的長遠房屋策略（長策），把原47萬個房屋供應目標修訂為48萬個，新增1萬個預定興建居屋單位。政府開出「期票」，但運輸及房屋局局長張炳良已表明，首3至4年不可能達標，要下個5年計劃才能兌現建屋量。未來將透過新發展區、增加地積比率來推動供應，並不排除重新研究私人參建居屋、混合發展居屋等。

坦言首四年不可能達標

張炳良表示，以48萬個單位作為未來10年的總房屋供應目標，當中公私營房屋仍維持六四比例，公營房屋佔29萬伙，包括20萬伙公屋、9萬伙居屋，而私樓為19萬伙。運房局以後每年按社會及經濟變化，更新估算和調校數字。

如何達到建屋目標是施政關鍵，張炳良說，政府已找到可建25.4萬個公營房屋單位的用地，當中部分土地還須申請改劃用途及諮詢地區，距離29萬個單位的承諾尚差約3萬多個，確實有距離，未來各部門將協調合作大力推動建屋目標，方法包括開發新發展區，增加地積比率等。政府消息人士承認，日後無可避免在舊區增加地積比率，以及改劃政府用地以配合擴大建屋量。

然而，民主黨立法會議員胡志偉批評長策空談願景，有心無力，因單計未來10年便有約4萬伙缺口，另25.4萬伙因還要經過改用途等程序，對最終能全部實現不樂觀。民建聯立法會議員梁志祥說，尚有近4萬個單位「無米炊」，當局須努力覓地，以免供應目前落空。

對於長策跨越現屆政府任期，如何確保政策持續？張炳良說︰「若目標有扎實基礎，獲不同持份者支持，相信政府不會隨便更改政策。」

長策有三大策略︰一、加建新公屋，善用現有公屋資源；二、加建資助出售單位，豐富其形式，並促進現有單位流轉；三、透過持續土地供應和實施需求管理措施以穩定樓市，並且在私人住宅物業銷售和租務上，促進良好做法。

政府消息人士透露，各方對「豐富資助出售單位」的模式有不少建議，例如提議出售新公屋，或以低於七折出售單位予綠表人士以加快流轉等，所有意見均須詳細研究，對有報道認為沙田水泉澳是首個出售公屋屋苑，消息人士回應指出「水泉澳仍以公屋模式發展」。消息人士又說︰「政府亦曾考慮賣遠期樓花，如由24個月延長半年至30個月，但經審慎評估後，認為有風險，發展商定價困難，樓花愈長愈看不清價格，對買家也有風險。」消息人士表示，要履行上述三大策略，挑戰不小，如土地供應來源、諮詢地區及解決交通、環境影響，以及建造期內遇到的人手短缺及成本上漲等問題，當中難免要取捨。

暫無意立法實施租管

此外，政府決定不立法規管劏房及實施租管，張炳良形容前者「不可行」，後者「弊多於利」，並說：「居於劏房及惡劣環境的住戶，最新推算有約8.6萬戶，在供應偏緊下，數以萬計的住戶要搬到哪?？」

對新房屋供應目標，新地（00016）副董事總經理雷霆稱符合市場需求，也是市場樂見。對未來3至4年共有7萬至8萬伙供應，認為數量未算多，因單是今年新盤已銷售約1.7萬伙。不過，理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，48萬伙的供應量不易達到，因新發展區未見進展，在各區物色建屋用地亦多阻力。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為讓發展商參建居屋合理，政府可考慮批地作私人住宅發展時，一併批出毗鄰地盤或同區另一用地，要求發展商興建居屋，落成後交回房委會。

數年後供應突飆衝擊樓市

按房屋需求及市場空置率，長策認為未來10年須加大建屋量，主要增加1萬伙居屋，攤分每年1000伙，連同原建議8萬伙，須合共提供9萬個居屋單位。不過，長策指出，當中有1.06萬個居屋是在2014/15年至2018/19年間供應，換言之，餘下約8萬個居屋，集中在2019/20年至2024/25年間的6年內供應，屆時居屋供應可能過量致擾亂私人物業市場。

問到為何新增1萬個住宅單位供應撥作發展資助房屋，運輸及房屋局局長張炳良解釋，未來10年興建20萬個公屋已十分可觀，希望透過將居屋單位數目增至9萬伙，回應年輕家庭和中低收入家庭的置業訴求。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑說，政府增加居屋供應，可紓緩上車盤需求，但政府近年大力推出限量地，若未來增建大量居屋，數年後或令中小型單位供應過量，為細價樓樓價增添下行風險。理想城市集團企業估值部主管張聖典說，因首5年供應不多，估計新增供應對樓價影響不大，但隨着公營和私樓項目在後5年大幅增加，發展商屆時可能要低價散貨，二手業主或被迫減價，出現一二手鬥減價情況，樓價或受壓。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，每年供應量多1000個，數量合理，認為未來10年市場將逐步消化新增單位，樓價不會有明顯波動。

備受負面消息困擾的佳兆業（01638）昨早停牌，該公司及後公布，由於主要股東增持，公眾持股量原來自今年3月底開始已不足25%，目前仍在接觸股權投資者，以配售新股或建議主要股東減持股份；同時，據深圳規土委網站顯示，除早前已被「管理局鎖定」而禁售的假日廣場、悅峰花園及中央廣場等5個項目外，佳兆業今年新購入的前海廣場（前稱山海美域花園）亦遭到當局鎖定。

佳兆業在公布公眾持股不足前，市場一直認為停牌與旗下樓盤禁售有關，佳兆業副主席譚禮寧接受詢問時僅稱：「等通告吧！」未有透露目前公司情況。

再有樓盤遭禁售

有美資大行分析員表示，佳兆業多個項目遭禁售卻未悉箇中原因，情況不常見，但估計事件最終可得到解決，只是在於須耗用多少時間及解決方式，包括相關罰款的多寡；禁售造成短期不明朗因素，加上佳兆業主席亦已請辭，對該公司運作有影響。

佳兆業大股東、公司主席郭英成及其家族在月初向主要股東生命人壽出售11.21%股權，據佳兆業昨晚公告指出，目前生命人壽及郭氏家族的持股量分別為29.94%及49.25%，公眾持股量為20.81%，低於上市規則要求下限25%。佳兆業流通量不足原來在3月已經出現，當時公眾持股量為24.03%。佳兆業有意配售新股或建議主要股東減持，並已在不同國家與多個潛在投資者會面，但未能就配售事項與任何投資者達成任何共識。

明年加息在即，業界意見分歧。美聯（01200）傾向審慎，料上半年住宅樓價升幅將放緩至5%，下半年更掉頭回落；戴德梁行則相對樂觀，料明年住宅樓價升10%至15%。

加息升溫 美聯：明年先升後跌

今年樓市因為政府修訂「辣招」而先跌後升，美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，明年樓市在一、二手供應增多，以及加息預期升溫下，上半年樓價升幅將會有所放緩，預料升幅介乎2%至5%。

下半年在加息情況正式出現後，布少明認為，樓價有機會出現單位數目調整，全年樓市呈先升後跌，整體樓價平穩。

成交「一手跑贏二手」 料持續

至於成交量方面，發展商推盤意慾持續高漲，明年可供發售新盤更達3萬伙，新盤註冊量更挑戰1.8萬宗，創11年新高。但由於供應以中小型單位為主導，預計金額難再創新高；二手註冊量則約5.4萬宗，「一手跑贏二手」格局將延續至2015年。

美聯首席分析員劉嘉輝指出，今年第三季市區新盤與二手雖然呈現11.8%溢價，惟主導供應的新界區卻出現12.4%負溢價，而超過500伙大型項目亦呈3.5%負溢價，相信明年不少大型新盤推出，部分供應偏多的地區，例如將軍澳區，將再出現新盤定價低於二手定價的「負溢價」情況。

戴德梁行：需求勁 估樓價升10%

另一方面，測量師行戴德梁行對明年樓市趨樂觀，該行香港區董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻認為，雖曾爆發佔領運動，惟樓價仍然持續急劇上升，反映市場基本需求強勁。

因此陶汝鴻相信，在經濟增長持續，加上維持低失業率情況下，明年樓價仍然可望穩步增長，全年整體樓價升幅介乎10%至15%，當中中小型單位仍然跑贏大市，升幅達15%，而豪宅則相對落後，但仍有10%升幅。

對於息口上升對樓市造成的衝擊，陶氏估計，加息最快只會在下半年出現，甚至未必會加息，即使加息，相信加幅及步伐將會溫和，預計對樓價影響較微。

至於投資物業市場方面，戴德梁行投資及顧問服務部董事高偉雄認為，投資者將趕在活化工廈政策結束前半年入市，帶動明年上半年全幢工廈成交，而全年較看好酒店地盤及項目發展。

早前中原則預測明年首兩個季度，樓價將再升5%，而下半年則受加息影響未明而未作推測；外資行第一太平戴維斯及仲量聯行同樣認為，樓價將保持平穩，升幅少於5%內。

美聯物業（01200）早前舉行「2014年香港十大地產新聞選舉」，邀請業界及市民選出最為關心的樓市新聞，最終由「政府放寬DSD（雙倍印花稅）換樓期限」獲選為本年度的頭條新聞。

美聯舉辦 業界市民投選

由美聯舉行的2014年十大地產新聞選舉，邀請業界及巿民由12月1至7日期間，透過互聯網、手機應用程式、問卷等方式，從10則候選樓巿新聞中，投選出心目中最關心的一則，鼓勵巿民關心樓巿、踴躍發聲。

選舉最終成功回收183份投票，並由「政府放寬DSD換樓期限」以34%大比數榮登榜首，膺本年度的「頭條地產新聞」。

至於第二位是「『辣招』苦主遞15萬簽名」、第三位是「一手私宅金額創歷史新高」，得票率分別為18%及13%。投票結果反映辣招推行至今，對本地樓巿及社會造成深遠影響，仍然是業界及公眾當下最關注之議題。

中國海外地產董事總經理游偉光透露，集團將於明年在港、澳推出5個新盤，涉及近600伙，認為樓價將趨於穩定發展，期間只受市場氣氛而有細幅度的波動。

赤柱環角徑2號 上載樓書

游偉光透露，明年推出的5個新盤，包括赤柱環角徑2號、西營盤星鑽、馬頭角喜點、鴨脷洲南區?左岸及澳門雙鑽，當中的中小型單位比例會較多，包括星鑽、喜點，會提供開放式至3房單位，適合大眾市場需求。

除了中小型單位外，亦有豪宅盤推出，當中提供7幢洋房的赤柱環角徑2號，已經上載樓書，而鴨脷洲南區左岸則由2幢大廈組成，一梯兩戶設計，提供114伙。

南區左岸攻4房 戶戶望南

南區左岸全屬4房雙套房間隔，屬於近期少見「大則」設計。游偉光透露，項目戶戶望南，也能夠望到海洋公園景觀。「南區新盤不多，地鐵沿綫更為罕有，南區?左岸設計要結合地盤形狀、景觀、位置優勢，未必每個地盤都可以做到。」

至於澳門則將會推售皇朝區雙鑽餘貨，項目共設兩座，當中2座已經於今年開售，反應理想，餘下2個特色戶將會連同1座52伙於明年推售。

今年中小型單位需求強勁，但游偉光認為，傳統豪宅地段有其稀缺性，供應量少、價錢仍然高企，不同類型單位亦有特定需求，而集團明年推出的樓盤亦多元化，由開放式到別墅，以迎合不同買家及投資者的需要。

展望明年樓市，游偉光認為，市場需求持續，樓市仍然趨於穩定發展，樓價平穩，其間只受市場氣氛影響而有細幅度的波動。

首先港人對「置業安居」傳統觀念根深柢固，而本地人口和經濟穩定增長，每年結婚個案約5萬宗，而家庭子女成長後，傾向有獨立居所的追求普遍化，無論是自住或投資，對物業銷售產生一定的需求。

明年加息 樓市影響微

此外，由1997至今年近18年期間，每年平均供應約1.8萬伙，而政府在未來10年的私人住宅供應目標約18.8萬伙，平均每年約1.88萬伙，可見市場供求在未來基本平衡，構成樓市健康發展重要基礎。

市場預期美國明年加息在即，將會對樓市造成衝擊，但游偉光認為，歐美經濟剛踏上復甦軌道，美國聯儲局即使加息，幅度也會溫和，而消息已經有一段時間，市場已消化，現時香港樓市沒有炒賣，以「用家為主導、投資者為補充」，兩者對明年加息已有充分預期和計算，所以加息對於樓市影響輕微。

美國紐約當地時間12月15日，綠地香港（0337）母公司綠地集團與Forest City Ratner Companies（森林城集團紐約公司）合作投資開發的美國紐約布魯克林太平洋公園項目正式開工。該項目總投資將超50億美元（折合逾387億港元），是紐約30年來最大規模房地產綜合體項目之一，亦是中國房企迄今為止在美最大投資。當日，綠地集團宣佈，其2014年海外預售額預計將達到39億美元。

開工項目位於布魯克林正中心，至曼哈頓華爾街僅需10分鐘地鐵車程，總佔地面積約6.45萬平方米，規劃總建築面積近60萬平方米，項目計劃建設的14棟樓涵蓋6,067戶出租公寓和可售住宅單元、商辦及酒店，綠地集團持有項目70%股權。

洛杉磯項目陸續銷售

綠地美國公司透露，紐約項目計劃明年啟售，同時面向當地及國際客戶群體推廣。而綠地在美另一個項目－洛杉磯綠地中心一期已經在售，據稱預訂已逾六成，二期項目前期預訂即將展開，預計年內將實現預訂及預售額40億元人民幣。加上洛杉磯綠地中心項目，綠地在美項目總投資額達60億美元。

張玉良：留意投資機會

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，美國經濟持續復甦，房地產市場整體處於穩健增長期，需求空間很大，紐約更是安全的長期投資之地。未來綠地將加碼美國市場的拓展力度，還將密切關注紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山等地的投資機會。世邦魏理仕報告顯示，在2007至2013年中國對美國商業地產的投資中，紐約地區的地產佔78%。2014年10月，美國紐約、舊金山、洛杉磯等城市房價同比漲幅保持在5%以上。

張玉良同時指出，中國企業開展跨國投資的過程中，正積極惠及當地國及消費者。以綠地在美投資項目為例，據初步統計，目前綠地在美項目共涉及59家合作夥伴，其中絕大多數是美國本土公司。同時，上述項目在投資開發過程中預計將直接創造數千個就業崗位。

中國房企於去年起陸續出海，今年勢頭更猛。相關機構數據顯示，僅是今年一季度，中國房企在海外市場的總投資額便已達到近千億元人民幣，超過去年全年總投資額，全年中國跨境房地產投資額有望超過300億美元。據指，華人仍是海外項目的購買主力。

東九龍發展機遇備受看好，近期更吸引中資財團進駐。華僑城（3366）昨日宣布，將斥資逾2.98億元，購入觀塘One Harbour Square 26樓1、2、3號單位和地面及1樓的七個停車位，涉及實用樓面約13,512方呎，折合呎價約21,402元。

華僑城指，經考慮發展需要、以集團的自有物業取代其於香港租賃的辦公室所帶來的益處以及物業的發展潛力，董事認為收購事項乃集團的投資良機。該廈由新地（0016）及王氏國際（0099）合作發展，項目自上半年推售，接連錄得全層成交。