「盼政府別遇抗議就龜縮」

新官上任三把火，背負各界期待的台北市市長柯文哲昨上任，是否真能「改變台北」，解決業者牽掛的都更議題，建商都相當關注，直說對新科官員期望很深，但要等實際都更政策出來，才可下定論。

對於台北市的住宅政策，台北市新任市長柯文哲指出，要加強公辦都更，興建更多公共住宅，其中都更是改變關鍵，於是表達「找兇的人來加快都更」，延攬營建署前署長林欽榮擔任台北市副市長，並找來有建築實務經驗的林洲民擔任都發局長，小內閣新氣象點燃外界對都更的希望。

「政府推動都更，可加強社會信心，解決居住、地價甚至建築安全問題，是一石好幾鳥的事。」志嘉建設總經理張耀仁對新任市長就職非常期待，因台北市都市老化嚴重，造成居住安全、環境和市容問題，柯文哲選前曾走訪蘭州國宅，「感覺很重視都更。」

文林苑嚇跑建商
張耀仁分析，現在都更推動困難，問題不在於法令、利潤，而是社會對都更沒有信心，建商扮演實施者的腳色，就算整合9成，有了文林苑的慘痛教訓，也不敢強推都更，導致部分建商寧願高價買地也不願都更，間接墊高房價。他認為，由政府帶頭推動，可加強民間信心，對建商談都更也會有幫助。

「政策切勿搖擺」
亞昕開發董事長姚連地表示，都更是台北市發展的必須道路，但審查過程太過冗長，一個案子從整合到推案動輒要5~6年，因此除非整合比率超過7成的都更案，否則傾向不接。

姚連地指出，北市新的官員有建築實務經驗很好，但仍得看實際政策才能評斷表現。

基泰建設有豐富都更經驗，副總經理張玉貞說，對新任市長確實有很大期望，希望能把都更視為重大優先政策，否則都更牛步、政策搖擺，政府遇到抗議就龜縮，有損建商推都更的信心。

應明確指出範圍
「柯市長投入公辦都更很好，但要講清楚政府扮演的角色是什麼。」OURs都市改革組職祕書長彭揚凱表示，過去幾年有成功推動都更的地區都是精華地段，老舊地區反而沒人要做，「講白了就是炒地皮。」

彭揚凱認為，政府應明確指出哪些地區、範圍是政府推動都更標的，且主動介入，其餘基於地主和建商開發利益而推動的都更，只要扮演協助角色即可。

台北市長柯文哲住宅政策
政策 / 做法
公共住宅：清查所有北市公有地，興建公共住宅出租
公辦都更：
．由政府主導的都市更新，都更基金可收購更新區願出售的老舊房屋，先行整修後當公共住宅出租
．部分更新地區，拆除重建後新增容積，由政府取得全部作為公共住宅出租
都市計劃：100天內推出「台北市50年都市計劃」
資料來源：《蘋果》採訪整理

近來許多社區管理委員會為增加公積金收入、或為控管房仲進出社區，自訂「帶看費」、「清潔費」等名目向仲介收費，遭仲介質疑有逃漏稅之嫌。高雄國稅局表示，管委會向房仲業者收取帶看房屋費，屬「銷售勞務」代價，應辦理營業登記並繳納營業稅及營所稅。

高雄國稅局官員表示，日前接到房仲檢舉，指出位於高雄「農16」重劃區的知名豪宅社區管委會，向房仲收取帶看費，以2位房仲為1單位，每次收取100元，國稅局派員查證屬實後，已去函該社區管委會，要求補辦營業登記並繳納營業稅及營所稅。

國稅局官員指出，近年來房屋交易熱絡，房仲業者經常帶客看屋，熱銷區域的大樓社區更是出入頻繁，因此管委會以維護社區住戶環境品質為由，對房仲收取帶看費、清潔費等，用以支付衍生的公共區域維護費及電費，收費方式不一。但該社區在接到國稅局的公函後，決定不辦理營業登記，因此也不再收取帶看費用。

台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出，社區管委會向房仲收取帶看費已「蔚為風潮」，「最誇張還有每次收500元的，仲介負擔非常大」，但這些社區都沒有辦理營業登記。邱太煊認為，國稅局作出管委會收帶看費需辦營業登記的解釋，對已陷入寒冬的房仲業相當有幫助。

「永慶房產集團聯合尾牙」昨（25）日在南港展覽館熱鬧登場，再度以千桌萬人同歡的浩大場面，成為今年首場企業大規模尾牙宴，現場提供2台汽車大獎、現金獎及眾多獎項供員工摸彩，集團總經理廖本勝喊出，明年集團總銷金額將挑戰5,500億元、年成長約2成，並期待台店數可達1,220家。

儘管房市低迷，身為房仲龍頭，向來扮演積極向上的帶動者，永慶持續以高規格舉辦尾牙感謝員工，昨日尾牙宴上請來亞洲時尚舞后蕭亞軒、鐵肺女王戴愛玲及不羈樂團輪番上陣，預計兩岸將舉辦3場共1,500桌，與員工及員工家屬近18,000人一同回顧榮耀的2014年，並展望希望的2015年。

尾牙宴上也特別播放全省萬人次的志工服務感動影片，並由永慶房產集團董事長孫慶餘、總經理廖本勝、永慶慈善基金會董事長趙怡，執行長林淑貞、永慶加盟事業體總經理孫寶國，及6位公益委員率全省代表，一同啟動第1屆「愛幸福接力」計畫，宣示2015年全省將大串聯，進行一系列敬老、愛老及助老的公益活動，實踐孫慶餘對於推動社會圓滿的願景。

自2013年，永慶突破千家規模，穩坐全台最大房產集團，不僅擴大服務版圖，更持續創新並對產業做出貢獻。今年，永慶再次挾科技優勢，進化為「房仲科技3.0」，提供在店、在線、在行動的精準配對服務，不斷創新服務價值的堅持，讓永慶在服務性獎項也獲得大滿貫殊榮。

永慶從今年初，一路過關斬將，拿下12項指標性大獎，傲視同業，孫慶餘更在內政部擴大舉辦的地政節60周年慶祝會上，獲得首座頒給房仲業者的地政貢獻獎的肯定。廖本勝表示，今年市場相對低迷，前10月全台買賣移轉棟數創下13年來新低，儘管如此，永慶秉持創新服務理念，穩健經營，全台連鎖店數達1,075家，穩居業界第一，店數市占率達到27％，集團總銷金額突破4,600億元，明年將挑戰5,500億元，預估成長約2成。

廖本勝進一步指出，展望2015房市熱度逐漸回升，期待全台店數可達1,220家；同時因應集團九大事業體的多元發展，預計將大舉徵才達5,000人。

而在孫慶餘的「精品仲介」經營理念帶動下，旗下加盟品牌有巢氏房屋今年在多項獎項都穩居第3名，成績領先許多成立數十年的品牌；而成立不到3年的台慶不動產，也在今年突破百店規模，相較同業正面臨市場優劣的淘汰賽，台慶不動產的展店速度更顯穩健亮眼。廖本勝強調，市場越挑戰，真正堅持專業、創新，並提供客製化服務的企業越能勝出。

食品安全不斷出包，國人對建築材料的安全更加重視，標榜砂石生產履歷及售後服務的國產建材實業，不僅混凝土品質榮獲台灣混凝土學會獎章，近日更拿下信義計畫區超級豪宅「陶朱隱園」，引入特殊抗震技術，預計2016年完工。

國產實業在今年11月單月營收11.41億元，較去年同期大增26.2％旗下的創新混凝土中心創下上千位專業人士參觀，參與的新北市大漢溪新海景觀橋和景觀工程，更因協助特殊結構工程調整特殊混凝土施作，混凝土品質榮獲混凝土學會頒贈103年非建築類優良品質獎。

信義計畫區抗震超豪宅「陶朱隱園」由亞太建設與中華工程合建，基地原為亞太會館的所在地，建案規畫21層、42戶，基地面積共2468坪，採特殊抗震技術，媲美美國APPLE總部新大樓與核電廠規格，國產建材實業配合建案「無柱的」特殊結構設計與隔震技術，提供專業技術參與國際級工程團隊，建案預計2015年動工、2016年完工。

國產建材實業發言人凃佩君指出，國產未來經營將更強化混凝土本業發展，除降低原物料採購成本、提升上游原物料來源品質外，出讓股權後的資金挹注，也將大幅拓展建築材料市場及其他相關上下游事業的垂直整合，積極與建築裝潢產業結合，發展裝飾創新混凝土市場，再進軍裝潢、裝修建築市場，坐穩混凝土產業領導品牌。

在政府持續重打房市下，交易量急凍，房價也無力向上，有的甚至下跌，連身為房市領頭羊的豪宅市場也顯得黯淡無光，加上未來將面臨的總統大選及房地合一課稅等不確定因素增加，包括戴德梁行總經理顏炳立等房仲大老都同步看空房市，直言明年房價必須下修1成以上，市場才有可能會好轉。

根據實價登錄資料，10月北市億級住宅成交僅11件，而一向是豪宅集散地的大安區，一級住宅成交量竟然掛0。永慶房產集團總經理廖本勝向壹週刊表示，「上億元的豪宅交易每況愈下，2014年上半年少一半，下半年再減半，近乎絕跡」，而原因就在於央行不僅降低豪宅認定標準，連豪宅貸款成數也由6成下降至5成，廖本勝就說，就曾遇過跟買家已經談好，但銀行說好要給的5成貸款卻變為3成，使得買家臨時喊停，「我們現在不把重心放在豪宅上，以免白忙一場」。

眼看豪宅市場逐漸進入最寒冷的冬天，有多頭總司令之稱的戴德梁行總經理顏炳立也說「豪宅已窮途末路，下修趨勢確定，預計明年價跌1成看的到」。

他也指出，近期備受關注的房地合一課稅是砍向不動產的血滴子，他預估房市到總統大選前都不會好，現在激情結束，豪宅只剩有錢人在買，在買氣逐漸被沖淡之下，建議屋主「有賺就好，見好就收」。

東森房屋董事長王應傑也在報導中表示，總統大選前，民眾觀望心態依舊濃厚，「會是交易停滯的悶經濟」，他預估2015年整體房市走勢是「量縮價跌」，且至少下跌1成以上，「12年的多頭榮景已過，房價絕對上不去了，建議屋主該賣就賣」。永慶房產集團總經理廖本勝也建議屋主打破僵局，降價讓買方願意進場，他更預估，2015年房價可確定下降5?15％。

打房奏效 每坪停在17萬

桃園市昨正式升格，但房價無慶祝行情。信義房屋房價指數顯示，桃園2012年第3季到2013年第3季房價指數漲幅20.5％，為全台之冠，但近1年漲幅僅1％，顯示利多出盡，房價欲振無力。

曾一年漲逾2成
根據信義房屋統計六大都會區房價指數，桃園2012年第3季到2013年第3季房價漲幅為20.5％，超越新北市的19.9％，也較台北市9.9%還高，漲幅為都會區之冠，但後一年的漲幅僅微增1％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，從金融海嘯以來，桃園房價上漲1倍，主因是雙北房價上漲，造成自住、投資客外移至桃園，加上重大建設與升格議題帶動，所以房價漲得又快又急。

不過，今年因政府打房政策，導致房價上漲力道不足而凍漲，曾敬德透露，從實價資料來看，2012年桃園房價每坪13.8萬元，2013年每坪15.9萬元，但今年每坪停在17萬元，僅微幅增加1％，由於升格題材提前反映，房價已回歸理性。

東森房屋桃園中壢民族加盟店店長曾聰升也說，今年下半年桃園成交量較去年萎縮1∼2成，外圍如新屋區更縮至2∼3成，中古屋平均行情停在15∼25萬元，但仍看好桃園機場捷運開通，估計明年下半年房價能成長10％。

違規35％佔最多
此外，全國不動產統計內政部地政司2013年非都市土地違規使用資料，全台違規使用土地筆數共計4600筆，總面積高達1068公頃，其中以桃園縣違規最多，違規面積約371公頃，佔全台35％。全國不動產南崁加盟店副總經理莊昭斌分析，投資客沿著國道收購或承租農地，蓋廠辦出租給中小企業賺租金，光近3年桃園農地漲幅逾1倍。

北市最新實價資訊揭露，10月大安區瑞安街61~90號有戶1.16億元豪宅成交，交易樓層13樓，面積88.64坪，拆算單價每坪171.9萬元，推估為藝人桂綸鎂日前購買的「瑞安傑仕堡」。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，瑞安街鄰近大安森林公園、遠企商圈，且隱密性高，受不少名人喜愛，蔡依林也在此置產。

7年漲逾1倍
該案2007年預售時每坪開價80萬元，7年漲逾1倍，可見增值潛力佳。

雪隧通車帶來北客東移的磁吸效應、加上央行未把宜蘭列為房價管制區，近年來錢潮大舉東移宜蘭，房價也被炒翻天。最新調查顯示，宜蘭市中心近6年來上漲56.8％，帶動外圍的礁溪、頭城更是「後來居上」，房價分別大漲140％、132％，漲幅居北台灣之冠。

住展雜誌企研室經理何世昌昨（25）日表示，台北客東移使礁溪、頭城房價6年暴漲1倍多，恐將成為央行下波緊盯目標。

住展雜誌昨天公布最新調查，近6年宜蘭各區房價全面攀升，礁溪、頭城漲幅更超越北北桃。何世昌分析，央行鎖定北北桃實施房貸信用管制，加上奢侈稅排除農地、都計外土地等因素，游資大舉湧入宜蘭，使房價全面大漲。

何世昌表示，令人意外的是，宜蘭最熱鬧的羅東，平均房價從每坪16萬元漲到19萬元，近6年上揚31.25％，漲幅相對較小；主要原因是開發相對飽和，建地有限，缺乏大型指標案炒熱市場，再加上鄰近羅東的五結地競相推出千萬以下的透天案搶食羅東客，以致於羅東房價漲幅落後。

不過讓人驚訝的是，礁溪、頭城房價本來都比宜蘭市中心便宜，每坪約10萬元出頭，不過這6年卻「後來居上」，分別大漲140％、132％，頭城房價已漲到每坪25萬元、礁溪房價更漲破平均約30萬元大關，超越宜蘭市中心的平均24萬元。

何世昌分析，礁溪房價瘋狂飆漲的主因，首先是健康重劃區開發題材，吸引建商和觀光飯店進駐，推升當地房價；第二是不斷推出相對高價的溫泉宅；第三是外地建商看好溫泉宅需求，積極搶進礁溪獵地並推案。

礁溪的溫泉住宅，大多以自挖溫泉、戶戶溫泉為訴求，開價一個比一個還高。如「吾奧」開價每坪高達56萬元、「the ONE」均價60萬元、「PARK ONE」也要60萬元，連上市建商也前仆後繼至礁溪買地推案。

如麗寶機構旗下的名軒開發，將於健康重劃區推出「湯本源」；新潤建設明年也將在健康重劃區的健康路，推出溫泉住宅案。受到礁溪高價溫泉案帶動，近年頭城陸續出現只有礁溪半價的溫泉宅搶市，如「湯院子」平均開價每坪32萬元、「OH! 1796」均價33萬元。

新北市一位王姓女子，透過房屋仲介公司買下一間房子，去年她請同一間仲介公司的王姓房仲幫忙賣掉，王姓房仲登入公司的系統查詢，發現這間房子，在王姓女子購買之前，已經是凶宅。王姓女子知道後非常生氣，向仲介公司求償，雙方達成和解，仲介公司也自己把房子買回來，但卻轉而向王姓房仲提告，認為他洩漏公司資料。但王姓房仲喊冤，本來就該將完整的資料提供給客戶，法官也同意他的看法判決無罪。

12年的大樓，看起來還是很氣派，而且緊鄰主要幹道，交通非常便利，王姓女子看了很中意買下其中一戶，但要轉賣時房仲卻告訴她那間其實是凶宅，沒想到房仲盡到告知義務卻反而被公司提告。

原來多年前，王姓女子透過仲介公司買房子，當時她不知道這戶是凶宅，去年她找上同一間仲介公司的王姓仲介要轉賣，這時王姓仲介登入公司的系統查詢，才發現這間房子有問題，王姓女子非常生氣向仲介公司求償。

雙方達成和解，仲介公司也自己把房子買回來，以為這件事落幕了，但仲介公司卻反過來告王姓房仲違反營業秘密法和背信罪。遭告房仲王先生：「不合理，為次失業半年。」

法官也認為，依照不動產經紀業管理條例，房仲應該把不動產的說明書提供給屋主，據實填寫之後再跟買家說明，王姓房仲的行為是在執行業務正常流程沒有洩密，判他無罪，王姓房仲很高興，也希望後續的民事判決能順利，但仲介公司在到底有沒有隱瞞凶宅事實目前不願意回應。

儘管選後房市買氣稍回籠，但整體觀望氣氛仍濃，台經院昨公布，經模型試算營建業11月的營業氣候測驗點降至87.68，較上月92.32下跌4.64點，已連續第3個月下滑；淡江大學產業經濟系副教授表示，台灣房價仍高不可攀，在超額供給下，大台北區中古屋明年還有15%至20%的跌幅，建議有購屋需求者，下半年後再考慮付諸行動。

莊孟翰指出，大台北區房價最容易鬆動的地區，是俗稱的蛋白區，如文山、內湖、士林、北投等，明年預計最高有20%的跌幅，而交通更為便利的蛋黃區，也有10%至15%的下修幅度。

台經院分析營造業營業氣候測驗點下滑，主因是11月選舉期間房市銷售低迷，雖然選後有回籠，但整體觀望氛圍依舊濃厚。 房地產開發自建項目推進不順，壓抑工程收入貢獻，使調查連續3個月滑落。

近來稅改議題延後，台經院說，市場臆測房貸利率反轉向上的時點應該不遠了。 除營造業外，台經院也同步公布11月製造業、服務業營業氣候測驗點，分別為94.27點與93.89點，較10月減少1.31點與1點，雙雙呈連續4個月下滑態勢。

台北市實價揭露更新，大安區10月成交兩戶億元豪宅，皆為頂樓交易，一筆位於敦化南路二段31~60號，交易樓層21、22樓，總價2.5億，建物面積218.75坪，每坪單價扣除車位121.4萬，應為大安區老牌豪宅「龍門第」，另一筆為瑞安街61~90號，交易樓層13樓，總價1.16億，建物面積88.64坪，每坪單價扣除車位171.9萬，應為「瑞安傑仕堡」。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次揭露的大安區億元豪宅皆為頂樓產品，顯示除A級豪宅外，高資產族群買屋貴在稀有唯一，頂樓戶就特別彰顯其稀有特質，因此保值性強。

劉志雄分析，此次揭露的敦化南路二段31~60號的交易，位於敦南林蔭大道，擁有頂樓21、22樓的高樓景觀，鄰近明星學校大安國中及捷運安和站，生活機能優越，因此即使為屋齡26年的老豪宅，每坪價格也有121.4萬的身價。

至於瑞安街61~90號的豪宅，交易樓層為頂樓13樓，總價1.16億，建物面積88.64坪，每坪單價扣除車位171.9萬。劉志雄分析，瑞安街鄰近大安森林公園、遠企商圈，地段條件優越，為台北市「名人巷」之一，區內雖沒有大型公園，但擁有小公園，且周邊新案1樓無店面，社區隱密性高，加上鄰近市中心，深受不少企業主、名人喜愛。其中「瑞安傑仕堡」市場釋出少，稀有性高，且正對新龍公園，因此價格更是不斐， 2007年預售時，每坪開價80萬元，7年時間房價漲幅逾一倍。

劉志雄指出，2014年北市豪宅受到整體房市影響，交易呈現大幅量縮，前10月破億豪宅有120筆交易，比起2013年同期衰退46.7％，豪宅群聚的「大安區」首當其衝，交易量也有51.3％的跌幅，雖然如此，但像頂樓這種稀有性產品，仍然受到高資族群關愛。

台中七期重劃區豪宅價格觸頂，但單元8重劃區因鄰近水湳經貿園區，又有台中生活圈2號道路加持，現每坪約70萬元，業者看好錢景，直稱為「台中下個七期」。

單元8去年有筆土地每坪成交衝至65萬元，讓地主心態拉高。全國不動產西屯中科店土地開發部業務經理李盛豐說，單元8現每坪70萬元，此區多規劃低密度住宅，從土地成本推算未來推案價格，未來推出的別墅產品總價超過5000萬元。

李認為，房價雖稍偏離行情，但仍很有潛力，待水湳經貿園區建設到位，「會是七期下個高級住宅區」。

主攻高總價市場
中市建築公會理事長魏嘉銘分析，單元8近14期重劃區，又近水湳經貿園區，土地預計今年發回，有部分投資客已搶先進場。

魏指，現在台中是總價市場，別墅以總價3000∼5000萬元最好賣，大樓則1500∼2500萬元，若單元8土地取得成本這麼高，未來推案勢必主攻高總價市場，但現周邊機能未完備，2016年又有總統大選，估得等大選結束後才有新案釋出。

台中單元8小檔案
區域：中科經貿自辦重劃區
範圍：跨及北屯區、西屯區；主要路段為環中路、中清路、中平路等
進度：2014年3月完成重劃、辦理土地點交
面積：90公頃
議題：鄰近水湳經貿園區
規劃：多屬低密度住宅區
資料來源：《蘋果》採訪整理

想購買價錢便宜、生活又要便利房子的中部民眾，必須學習「進城概念」！房仲業者指出，位在台中市中心東邊與南邊的太平、大里區，在74號快速道路開通後，離市中心只有20∼30分鐘車程，房價僅市中心的一半，是一個值得推薦的區域。

廖慶洲一語點破，台中房價已呈「M型化」發展，在西屯、南屯等市中心區塊，購屋總價2000萬元起跳，但太平、大里價位只有中心的一半。這樣價格確實吸引很多外來人口、首購族移入到這裡買房。

以太平區來說，今年前三季買賣移轉量累計3037棟，登上中部房市交易熱區第三名。廖慶洲說，太平以新光重劃區、（廓）子重劃最受矚目，樹德、樹孝商圈，中山路沿線商家密集，有麥當勞、中小型百貨商場，生活機能佳。大里則以仁愛醫院、國光路與東榮路為舊商圈。在接近中興大學、仿英國康河的「康橋計畫」完工後，此區生態綠地也成為一個新亮點。

廖慶洲指出，太平與大里都是早期發展區，在74號快速道未開通前，對外交通比較封閉、發展較落後。但去年底這條快速道全面通車後，等於打開兩區任督二脈。要到台中市中心，太平上快速道路只要20分鐘，大里從完工尚未營運的台中軟體園區到台中車站，車程也只要30分鐘。在相關利多加持下，太平近幾年已吸引很多知名建商提前買地蓋樓。

廖慶洲進一步說明，太平新大樓房價每坪約17至22萬元，位置以新光重劃區最多。舊大樓單價只有10到14萬元，公寓則10萬元左右。大里因為發展得早，商圈成熟，價格比太平略高。新大樓每坪約18到23萬元、舊大樓則在12到15萬元間。

至於兩個區物件，他說，仍是獨棟透天厝為大宗，占5、6成以上。通常建坪50~60坪，總價約在1500萬到1800萬元。

廖慶洲分析，年輕人首購族，多買三房大樓型產品，總價1000萬到1200萬元就可入手，買中古屋大樓，甚至400萬到800萬元就搞定。

至於首次換屋族、或是銀髮族為主的換屋族，較偏好大坪數的透天別墅。

對於這兩個區位如何選擇？廖慶洲建議，可簡單依照就近的工作地點來選。展望兩區未來發展，因為大里整體成熟已呈穩定發展，廖慶洲較看好太平的未來。

台南市工務局昨天表示，明年元旦起將優先拆除重大違建，包括法定騎樓違建，提供公眾使用建築物的防火間隔增建全部阻塞，屋頂違建垂直增建超過一層樓，或私設道路及迴車道阻塞等四項新建重大違建先拆。

據統計，台南市違章建築約有8萬多件，檢舉列管待拆2萬9560件，工務局表示，雖然每年拆除約百件，但部分民眾對建築法規漠視，視違建為理所當然，工務局元旦起將加強執法拆除。

使用管理科長吳文進說，列入優先拆除對象包括騎樓違建阻塞；供公眾使用的建築物防火間隔增建全部阻塞，導致無法逃生；屋頂違建垂直增建超過一層樓或3.6公尺；私設道路及迴車道阻塞，致車輛無法通行及迴轉等。

“交3萬元誠意金抵扣10萬元購房款”、“先交5萬元總房價打95折”……在琳琅滿目的房產電商網站上，常常能看到這些誘人的宣傳語。

然而，這樣的“震撼特惠”究竟能給購房者帶來多大的實惠？

近日，記者瞭解到，杭州趙小姐就曾遭遇找開發商退買房款，卻被電商拖延退款的事。

對房產電商平臺的看法，業內專業家向《每日經濟新聞》記者表示，房產電商的高度競爭，確實起到了讓資訊更透明的效果，但羊毛出在羊身上，手握定價權的開發商早在沒有電商的時代已經玩慣了 “價格遊戲”，如今房產電商的出現只是讓“價格遊戲”多了一種玩法而已。對於購房者來說，一些無關痛癢的讓利並不足以影響購房決策。

退款遭遇電商拖延

杭州的趙小姐近期通過某電商平臺繳納了3萬元誠意金，打算購入杭州錢江新城附近的一套新房。在交易過程中，她發現合約存在問題，與開發商協商之後，雙方同意解約。

然而，開發商雖然承認合約存在瑕疵，同意全額退還首付款，通過電商平臺收走的3萬元卻有了爭議。趙小姐多方奔走，甚至採取法律手段，這家有名的電商卻一直拖到一個半月之後才最終退款。

趙小姐表示，她在繳納誠意金的時候，將電商和開發商視為一體，沒想到出了問題，與電商之間還起了爭議。

“很多生意都是走在規則前面的。”世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴《每日經濟新聞》記者，在房地產行業，長期以來存在資訊不對稱的問題。賣房者利用購房者的資訊不對稱，玩弄各種“貓膩”，如今隨著電商平臺爆發式增長，再加上社交平臺的興起，資訊逐漸透明化，購房者“霧裡看花”的情況逐漸得到改變。

謝晨認為，電商並不是一種新的生意模式，無非是更多的客戶，更多的供應商，成交金額更大而已。房地產電商與其他產品電商的不同在於，產品總價非常高，不可能出現大幅折扣。因而，房地產電商不會帶來新增的需求，僅是一個推廣、行銷的平臺。

不適合銷售高端樓盤

今年下半年，萬科在蘇州的一個樓盤展開了 “眾籌買房”活動，拿出一套房源，以眾籌的方式拍賣，只要繳納最低1000元就可以參加活動。如果競拍不成功，可以拿回本金和較高的利率回報。

業內對此分析稱，這一活動只涉及一套住房，對銷售意義不大，但“眾籌買房”、“高年化收益率”等關鍵字吸引了不少人的眼球，行銷之意明顯。

在開發商眼裡，房產電商更多的是一種行銷工具，幫助樓盤擴大影響力。因而開發商最希望的是電商平臺多做活動，鬧出更大的動靜，而不是給購房者讓利。

實際上，許多購房者發現，從電商平臺拿到的折扣，在售樓處也可以通過其他方式爭取到，有時甚至比電商的價格更優惠。


此外，電商涉及房源以剛需盤為主，高端樓盤對電商仍持觀望態度。

一家港資房企的銷售經理告訴《每日經濟新聞》記者，他們開發的產品定位在中高端收入群體，他們與電商平臺有過一些接觸，但最終認為並不適合與電商開展銷售合作。“我們面對的高端客群都是有房子的人，他們很多都有不止一次的購房經歷，也就不會僅僅因為電商平臺的優惠就決定買房。另外，我們的目標客戶對想買的房子研究得很細，而電商平臺提供的資訊過於簡單，滿足不了其對房屋資訊的需求。”該銷售經理說，對於找上門來尋求合作的電商平臺，他們也不會拒絕，仍將其視為一種媒體管道，也會將樓盤資訊、廣告在平臺上發佈。

經歷了大半年的低迷期後，四季度土地市場再度升溫。

上海於12月24日兩度刷新單價“地王”的事件並非孤例。《每日經濟新聞》記者發現，得益於9•30房貸新政和央行降息等利好，一線城市領先全國土地市場率先復蘇，“麵粉比麵包貴”的現象重現。

中原地產研究中心的統計資料顯示，截至12月23日，一線城市住宅用地拍地收入達到3335.7億元，再次刷新歷史新高。

多位元業內人士向記者表示，補倉的需要是引發房企在年末紮堆一線城市拿地的重要原因。儘管從長遠而言，一線城市供求關係更為平衡，但若房企一時間集中拿地，未來供應勢必將集中釋放，屆時競爭激烈、盲目哄搶會導致風險係數驟增。

“麵粉比麵包貴”

《每日經濟新聞》記者注意到，自10月份以來，一線城市土地市場重現升溫，高價“地王”屢度現身。10月22日，龍光地產以46.8億元的總價擊敗招商、保利、中海等對手，成功拿下深圳龍華住宅用地，無論是樓面均價還是地塊總價均刷新了深圳住宅“地王”紀錄。11月18日，上海董家渡地塊被中民投以248.5億元奪得，樓面地價高達35392元/平方米，刷新去年上海徐家匯中心項目地塊拍出的217.7億元總價“地王”紀錄。11月24日，越秀地產以64.5億元奪得廣州紅雲塗料化工廠住宅地，成為該市今年新晉總價“地王”。

從資料上看，儘管全國土地市場仍處於調整期，但一線城市卻呈現出強烈的復蘇勢頭。克而瑞的研究報告顯示，11月全國100城經營性土地成交總建築面積共計為2635平方米，環比下滑13%。但一線城市當月的土地成交金額為1256.7億元，環比上升34%。

此外，部分“地王”再現“麵粉比麵包貴”的勢頭。記者瞭解到，龍光地產的深圳龍華 “地王”樓面地價為25094元/平方米，但周邊在售項目均價約為24000/平方米。上海前灘周邊唯一的在售豪宅項目合生前灘一號售價約在54500元/平方米，但前灘成交的3幅宅地樓面地價已經接近、甚至超過該價格。根據克而瑞的預測，3宗地塊未來必須打造成高端產品，售價需超過90000元/平方米才能盈利。

機會與風險並存

花樣年董事局主席潘軍在接受記者採訪時表示，儘管信貸政策鬆綁，但房地產行業已經到達拐點，接下來市場分化會更加劇烈，一線城市由於長期供不應求以及堅實的經濟基礎，長期依然看好，但三、四線城市由於前幾年過度開發，過量的新增供應需要長時間消化，加上人口基本處於淨流出狀態，這類城市難以重現投資價值。

正因如此，一線城市的“避風港”作用也成為越來越多房企的共識。克而瑞的監測資料顯示，今年前10月，30家重點房企在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全年的2400億元，占到全國拿地資金的半數以上。

中原地產市場研究部統計資料顯示，今年，截至12月23日，一線城市住宅用地成交金額達到3335.7億元，不僅大幅超過去年全年2728.8億元的成交金額，11785元/平方米的平均樓面地價也較去年大幅上漲55.6%。


但這不意味著在一線城市拿地必賺無疑。克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，雖然一、二線重點城市拿地風險相對較小，但若盲目哄搶，風險係數將會驟增，即使在同一城市內，各區域土地市場供求關係也存在較大差異。按照現在的節奏，房企一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤空間不如預期可觀不可避免，新憂舊患雙管齊下，結果令人堪憂。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，北京、上海、深圳等城市在2013年時二手房成交量已經開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會複製過去10年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨於平衡。房企在拿地時要謹慎評估風險，不可盲目從眾。

8個月前，海亮集團赴港收購科浪國際（02336，HK）引發市場關注，外界猜想是為其子公司海亮地產的上市鋪路。

12月22日晚間，科浪國際發佈公告稱，經董事會批准，公司與賣方CHPGroupPtyLtd訂立協議。據此，公司全資附屬公司HailiangPropertyGroupAustraliaPtyLtd向賣方收購一宗位於澳洲的地塊，代價為3400萬澳元，此舉被視為科浪國際的地產化已正式啟動。

昨日（12月25日），科浪國際執行董事、海亮地產總裁周迪永獨家向《每日經濟新聞》記者表示，科浪國際未來將以開發海外地產為主，而海亮地產則專注國內地產業務，兩年內不會上市，“目前雙方借殼融資還未提上日程。”

這也是海亮地產首次對外明確回應有關借殼科浪國際上市。不過，值得注意的是，經歷了近三年的高速增長，被業內稱之為“黑馬”的海亮地產發展節奏開始放緩。《每日經濟新聞》記者獲悉，2014年，海亮地產銷售額將在165億元左右，完成今年初目標的80%。

兩個房地產開發平臺

科浪國際於12月22日晚間公佈稱，將由公司(作為擔保人)、旗下買方全資附屬公司HailiangPropertyGroupAustraliaPtyLtd及賣方CHPGroupPtyLtd訂立的協議，向賣方收購位於澳洲的該土地的建議收購事項，代價為3400萬澳元。

該土地的估計發展成本約為7087萬澳元，經考慮建築成本約5294萬澳元、資本化利息約434萬澳元及行政開支約1358萬澳元。科浪國際表示，將通過銀行借貸撥付未來發展成本。

外界分析，海亮集團的地產業務目前已由海亮地產全權打理，因而本次對科浪國際的注資地產業務，“殼公司”定位開始明顯。

不過，周迪永對《每日經濟新聞》記者表示，科浪國際將轉型做房地產業務，未來以開發海外地產為主，海亮地產則專注國內地產業務，形成海亮集團地產業務的 “兩條腿”，“如果資金充裕，科浪國際可以考慮開發國內房地產市場”。

周迪永稱，科浪國際還將繼續拿地，2016年前不會有被借殼計畫，海亮地產二三年內也不會上市，“兩個獨立的公司，兩個房地產開發平臺”。

高周轉模式面臨新考驗

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，從近兩年房企借殼上市的動作和策略看，一般都是通過對殼公司注入地產業務而實現間接的地產板塊上市。這個時候，通過科浪國際收購海外物業，從而使得科浪國際間接擁有地產業務，進而為海亮地產板塊的上市創造條件。

實際上，進入2014年，一向在土地市場上“高歌猛進”的海亮地產則顯得較為“保守”。

嚴躍進認為，對於海亮地產而言，會對未來市場走勢持一個謹慎的態度，從上市的角度看，若土地儲備規模小，會影響資本市場的認可。

海亮地產的表現備受業界關注，其發展模式到底如何？


周迪永對《每日經濟新聞》記者表示，2015年，公司銷售額目標依然定為200億元，拿地額在160億元左右，公司70%產品將仍然專注剛需為主的 “高周轉”產品，公司將在省會城市深耕細做，並積極在上海等一線城市尋找時機。

嚴躍進稱，高周轉模式依然為房企所推崇。但是，過去的高周轉模式是基於市場比較狂熱的背景，所以房企去庫存的壓力不大。隨著未來人口紅利縮小，以及購房者理性程度加大和對物業挑剔程度增加，這會使得房企的去庫存壓力增大。從這個角度看，高周轉模式和過去並不一致。而要真正具備高周轉的能力，關鍵在於物業成本能夠得到有效控制。如果考慮到土地價格依然在上漲，那麼真正能控制成本的就需要加大住宅產業化以及獲取成本低的融資。

回顧即將過去的2014年，是成都樓市最拼的一年。

今年初，成都保利啟動24個產品系列的升級，完成全產業鏈佈局；精通剛需住宅之道的本地開發商藍光，在今年頻繁發力街區商業地產；在住宅產品線覆蓋“剛需+中高端”時，綠地亮出商業綜合體王牌，繼續加大商業的持有面積和規模，最終將達到商業和住宅6：4的配比。

所有這一切，印證著走過“黃金時代”的成都樓市，正發生著結構性轉變。品牌房企主動轉型求變，不再以單一主體產品獨打天下，也印證了“適者生存”是在“寒冬期”活下去並強大起來的唯一原則。

“變化的市場未必不是一件好事。”中原地產二級市場總經理俞玨對《每日經濟新聞》記者表示，經過2014年的考驗，成都的開發商、客戶、代理公司都更成熟、更理性。市場不好讓開發商不斷檢視自己的內在問題，調整策略、找到更適合消費者需求的產品定位。

住宅市場長短線結合

雖然整體環境不甚理想，仍有領跑者達標在即，甚至提前完成了銷售業績。

記者梳理材料發現，截至12月16日，全國31家上市房企公佈了本年度11月份的銷售資料，前11月公佈銷售目標的25家房企中，?大和綠城中國已完成目標，另有5家房企目標完成率超過90%，近半數房企年度目標完成率不足80%。

如果按照2000億元作為銷售目標來計算，萬科在前11月的目標完成率已超過95%。綠地集團前11月銷售額達到了1918億元，在上市房企中暫居第一。上市房企“一哥”之爭日顯激烈。

成都樓市銷冠同樣懸念叢生。12月初，保利成都宣佈順利完成2014年120億元的銷售目標。一周後，藍光地產成都公司公佈最新資料，截至11月底，藍光也實現了120億元銷售金額。

數字說明了因勢而變的意義。今年初，成都保利相關負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，2013年成都保利20盤聯動，銷售額突破百億，其中有一半的業績貢獻來自剛需三房。

成都保利董事長吳章焰也曾解釋說，上述產品策略主要是為了順應調控，保證和提高市場佔有率，但他同時表示，做企業要有長線思維，要形成“長中短”產品相結合的戰略思路。

今年以來，成都保利的產品結構調整趨勢明顯。今年3月，保利發佈品牌戰略，升級24個產品序列。改變用體量、開發時長來劃分專案類型的慣性定式思維。包括舊城改造、新型城鎮化、新城開發、養老地產、旅遊度假地產等時下宣導的熱點都將納入保利的戰略路線圖中。

2014年保利完成全產業鏈佈局，產品線從30平方米到1000平方米，價格從30萬元到1000萬元全面覆蓋，“長久遠”、“中主穩”、“短平快”三類專案是保利今年的產品類型框架。此外“複合大盤”這一創新產品系列還將養老地產、近郊度假、遠郊旅遊等產品一併納入其中。

“房地產行業並沒有想像中那麼差，尤其在成都這種吸附力較強的二線城市，市場依然充滿活力。”吳章焰認為，沒有飽和的市場，只有飽和的產品。在成都，企業只要用心去做正確的產品，購房者就會買單。信貸鬆綁政策頒佈後，成都房地產市場的活躍度迅速提升，就是最好的說明。如果說中國房地產市場已整體步入“白銀時代”，成都顯然是更具含金量的“白銀時代”。

“目前，成都仍然屬於一個淨流入城市，從區域政策來講，不論是將買房入戶條件提升至90平方米，還是二胎政策的面世，政策層面都在透露出對於人口結構優化的政策選擇，未來改善型產品或將更受青睞。”西南財經大學副教授劉璐在接受媒體採訪時表示。

房企加碼商業地產

除了調整住宅產品結構以外，在經歷了多輪樓市調控之後，商業地產成為不少房企業務轉型的避風港。

今年以來，藍光地產頻繁發力街區商業，似乎要重拾當年奠定其創業基石的這項獨門手藝，以區別於當前城市中“林林總總”的大型商業綜合體。

從今年10月開始，藍光在成都樓市可謂動作頻頻。在推出“零首付、零月供”的商業策略1個月時間內，藍光商業就成功突破20億元的銷售額。

在力推商業銷售的同時，藍光的民生住宅產品COCO系嫁接互聯網思維，推出“COCO自住公寓”，試圖按照互聯網思維在社區內部為青年業主提供居住、辦公、日常生活一系列完善配套，通過服務帶動整個產品的銷售和青年客戶群體的認知度。

藍光地產成都公司董事長程耀貴公開表示，今年藍光商業地產年度銷售額的占比與往年相比有了較大的提升，實現了約40億~50億元的銷售額。他表示，目前住宅市場受到宏觀調控，如果還想確保市場領軍地位，那藍光一定還要有別的辦法，而商業地產戰略在2014年為藍光立下了戰功。

同樣加碼商業的，還有綠地。


“去年，綠地西南商業總體量超過300萬平方米，而今年，僅成都地區的商業開發量就達230萬平方米。”綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長總經理孫志文在今年4月的綠地西南商業戰略發佈會上表示。值得注意的是，這也是綠地西南事業部成立10年來，首次單獨為商業召開的新聞發佈會。

據孫志文介紹，2014年綠地在西南地區有10個商業專案同時運作，其中6個佈局在成都。

“未來，綠地集團商業地產的比例會逐步擴大。”綠地集團董事長、總裁張玉良在接受媒體採訪時表示。

業內人士表示，合理的產品配置和類型結構，極大地減低了企業對單一產品在市場端的過分依賴，從而確保了即使面對市場出現的起伏，開發商仍然可以按照自己既有的節奏朝目標推進。

萬科佈局成都15年來，早期可謂獨領風騷，最近兩年卻稍顯沉寂。臥薪嚐膽後，2014年成都萬科再度蘇醒。

今年1月初，成都萬科總經理張晉元走馬上任，在成都刮起一陣銷售風暴。據統計，2014年萬科成都在售項目達13個，是萬科進入成都15年來同時在售項目最多的一年。僅2014年上半年就吸金超25億元，回歸成都樓市銷售額前三名，以黑馬姿態再度崛起于成都樓市。

在行銷策略上，成都萬科也一改過往低調，從2014年春節推出“365天全天候不打烊”計畫，到此後萬科集團購房中心落地蓉城、推出全民經紀人平臺“萬享會”，一系列具有行業引領作用的行銷創舉，使2014年成為成都萬科“行銷年”。

“在外界看來，萬科今年集中發力，但其實只是一個持續的動作。”張晉元在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，去年成都萬科有7個項目入市、開盤，今年正好到了結出果實的時候。經過幾年醞釀，終於看到有全產品線覆蓋的時刻出現。

新帥“三把火”攻堅馬年

成都透明房產網公佈的2013年度房地產企業全域成都銷售排名前20強榜單中，成都萬科以39.86億元的備案金額排名第七，銷售備案面積也以41.66萬平方米排名第七。

萬科于1999年進入成都，一度領跑成都樓市銷售排行榜。但如今僅從業績表現來看，已被後來者如保利、綠地等大型房企超越。

回顧2012年，成都萬科曾以52.07億元的銷售備案總額，排在成都保利的71.88億元之後，位列第二。緣何2013年銷售業績相較此前兩年明顯下滑呢？

據接近成都萬科的業內人士指出，2013年成都萬科多個專案都在下半年推出，有的銷售節點甚至到了年底，因此銷售業績受到一定影響。另外，此前成都萬科的產品以普通住宅為主，似乎“不太適應2013年底推出的高端項目操作”。

2014年1月初，成都萬科總經理張晉元走馬上任，這位新掌舵者在上任之初就加碼行銷，在春節長假過後取得首戰勝利，讓成都萬科重獲信心。

在今年2月的春節長假裡，成都萬科一改原來春節期間樓盤大多不營業的行業慣例，推出了“365天全天候不打烊”的計畫，並在短短的7天長假裡實現了累計認購金額2億元的業績，幾乎是其他本地房企同期的總和。

值得注意的是，成都萬科的行銷隊伍也有調整，4月楊培文由西安萬科品牌總監任上調任成都；6月，原中海地產譚麗加盟，就任成都萬科行銷總監。

“與其他開發商內部人員流動源于業績壓力不同，萬科成都2014年的變動，更多來自由上而下的團隊建設與行銷打法的轉變。”一位接近成都萬科的內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，隨著年初萬科成都總經理張晉元上任，行銷被視為公司全年關鍵環節，業內普遍將2014年稱為萬科成都“行銷年”。行銷管理部亦重組為行銷管理中心，試睡、萬科購房中心、三好房等行銷手段頻繁推出。

在談起今年的銷售目標時，張晉元還是顯得低調：“萬科從來不講具體的銷售計畫，而是更關注經營上如何周轉得快一些，更關注怎樣為客戶提供更好的產品和服務。”他對《每日經濟新聞》記者表示，今年成都萬科也沒有明確的銷售目標，但應該說將比去年的目標高一些。“成都在售的有13個項目，平均可售面積20萬平方米。”

今年上半年，成都萬科以“整合行銷”這一非常規打法，一舉回歸成都樓市前三。在成都業內人士看來，與萬科在全國的整體表現相比，成都萬科今年市場表現越來越像一個領跑者。

佈局全系產品 重回一線

張晉元上任伊始就提出了“整合行銷”的思路。在他看來，深耕成都15年的萬科，到了為城市提供更綜合與更多元服務的時候了。

張晉元表示，“從 首置首改 到高端，從住宅到商業到寫字樓，從主城區到高新區，到新都比較宜居的地方，都有萬科的項目。”所以，成都萬科今年是有條件來做集中發力、整合行銷的事情。

2014年，萬科以橫掃成都的態勢“東南西北”全線爆發。其中包括城東的萬科•金色城品、金色城市兩個剛需物業，精裝，靠近地鐵，定位改善型置業和首置群體；而城南的大源，萬科•金功能變數名稱邸則瞄準中高端客戶需求。此外，萬科五龍山、天逸、公園5號三項Top系產品，也以高端定位，進入成都豪宅市場。


值得注意的是，2014年也被外界認為是萬科的“商業地產”年，成都則被視為萬科試水商業模式的試驗田。對此，張晉元以“做城市配套服務商”來表述萬科在成都商業地產領域的動作：“我們對商業地產的理解其實與對住宅的理解是一樣的。過去萬科做住宅成功，是因為做主流、做剛需，在非住宅業務上我們同樣堅持主流市場需求。”張晉元進一步解釋道，例如住戶要買東西，超市就是需求；住戶要看病，醫院就是需求；孩子要上學，學校就是需求；老人要養老，養老就是需求。

在張晉元的概念裡，商業地產不是狹義的零售，還包含養老等廣義需求。“在成都我們會對教育、養老領域進行嘗試。我們已經在萬科城市花園建立了社區養老服務中心。非住宅領域，萬科不是單純地只做購物中心或者寫字樓。”

張晉元還透露，萬科正在尋找建立物流基地的機會。“從全國來看，這個市場供小於求。在這一領域我們沒有時間表，只要有合適機會，我們會立即去做。”

儘管今年商品房銷售一度低迷，但一線城市土地市場成交火熱。仲介機構統計資料顯示，截至12月23日，四個一線城市的住宅用地成交價款合計突破3000億元，創歷史新高；平均價格為11785元/平方米，同比上漲55.6%，也創歷史新高。分析人士指出，隨著一線城市樓市企穩回升，房企在一線城市拿地的熱情還將提高。進入2015年後，隨著供地節奏改變，土地市場熱度可能有所下降。

大型房企低迷期拿地

中原地產市場研究部統計資料顯示，截至12月23日，今年北京、上海、廣州、深圳共成交住宅用地（住宅和含住宅性質的土地）208宗，土地成交價款3335.7億元，創歷史新高，預計全年有望突破3400億元。從單價來看，截至12月23日，一線城市住宅用地平均價格為11785元/平方米，同比上漲約55.6%，創歷史新高。

中原地產首席分析師張大偉認為，10月以來，住宅市場交易明顯升溫，迅速帶動一線城市土地市場的整體成交。從市場大週期來看，房地產業正經歷一個調整階段，大型房企實施“低迷期拿地”的策略。在整體市場供大於求、區域分化嚴重的情況下，房企更加願意紮堆一線城市，而非在三四線城市深耕，這使得一線城市的土地競爭激烈。

與往年相比，今年一線城市宅地成交的溢價率不高，平均溢價率為26.58%，較去年的41.7%明顯下降。業內人士指出，這是因為隨著土地一級開發成本的提高，一線城市住宅用地的底價不斷抬升。北京等城市在土地出讓中，採取將保障房地塊和商品房地塊“捆綁”出讓的方式，成本的轉嫁使得商品房用地成本更高。

明年初料迎供應淡季


分析人士指出，度過新年的節點後，土地市場交易火熱的局面可能降溫。一方面，按照慣例，土地供應往往呈現“前鬆後緊”的態勢，年初往往是土地供應的淡季，而臨近年末，為完成全年土地供應計畫，地方政府傾向於頻繁推出優質地塊。進入2015年後，土地交易可能隨著供應淡季的到來而降溫，疊加春節因素的影響，這種情況在2月可能較明顯。另一方面，房地產企業的整體資金狀況趨緊，不利於繼續大規模拿地。國家統計局資料顯示，1-11月，房地產開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個百分點。這意味著，未來房企拿地、投資、新開工等指標可能受到影響。

市場人士指出，儘管降息等利好政策出臺，但房地產市場仍處於調整期，預計不會在短期內迅速回暖，與之相聯繫的土地市場也會受到影響。

改畫用地經常為政府增加土地供應的方法，政府下季推出的四幅住宅用地中，有兩幅為新增用地，其中以馬鞍山落禾沙里規模較大，市場人士指，該區地皮早前造價理想，加上部分單位可享海景，料受中小型發展商歡迎，最新項目估價每方呎介乎五千二百至五千五百元，地皮估值由十一億七千萬至逾十二億元。

　　在新公布推地計畫中，落禾沙里為佔地第二大的地皮，佔六萬二千七百五十四方呎，以地積比率三點六倍計算，預計可建樓面二十二萬五千九百一十四方呎，市場人士透露，估價每方呎介於五千二百至五千五百元，估值最高逾十二億元。規劃署估計，地皮料共可興建四百二十二伙，可容納人口約一千二百六十人。

　　第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，該地皮規模頗大，相信發展商或會發展近年大熱的中小型單位，而地段鄰近其他大型屋苑，有一定優勢，在土地短缺的情況下，相信屆時競投會相當熱烈。另外，他認為區內白石地皮日前呎價創新高，惟落禾沙里地價料未能達此高位，因地皮景觀未及白石。

新居屋開始接受申請，東涌東環連日收票吸客等因素，令假期二手睇樓量受壓，不過，昨日二手交投仍算平穩，當中天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新?，單日分別錄三宗及兩宗成交。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，政府開始接受市民申請居屋，且東涌新盤東環成為焦點，連日收票吸客，加上聖誕長假等因素，令二手睇樓量受壓，僅約為平時七成，至於成交量受輕微影響，總體尚算平穩。

　　天水圍嘉湖山莊昨日錄得約三宗成交，包括景湖居五座高層G室，實用面積五百四十七方呎，以三百八十三萬元成交，呎價約七千零二元，屬市價成交。

　　美聯首席高級營業經理林海成表示，美孚新?昨錄兩宗成交，包括百老匯街八十九號高層B室，實用九百一十四方呎，以九百二十六萬元成交，呎價一萬零一百三十一元。

　　原業主於七四年以十三萬四千買入，持貨四十年，帳面獲利九百一十二萬六千元，升值逾六十八倍；蘭秀道四十二號高層C室，實用五百一十四方呎，以六百萬元成交，呎價一萬一千六百七十三元。

　　中原分行高級分行經理溫明?表示，馬灣珀麗灣五期三十座高層H室，實用五百三十一方呎，兩房間隔，以五百萬元沽出，實用呎價九千四百一十六元，樓價創同類新高。

　　利嘉閣分行高級分區經理溫錦駒表示，將軍澳中心一座高層H室成交，實用四百六十五方呎，兩房開則，以六百一十六萬元易主，呎價約一萬三千二百四十七元，造價創同類新高。

平安夜食過聖誕大餐，大家會如何度過餘下的聖誕節假期？留港消費者除了逛商場和買聖誕禮物外，參觀新盤或買間大屋收租自住均不失為好選擇。新居屋出場，大批市民到房委會取表，反映港人住屋需求殷切，私人住宅新盤亦有不少選擇。聖誕期間，東涌東環、將軍澳THE PARKSIDE、西營盤維港峰均趁機谷銷情。


樓花期長達11個月的東涌東環昨日繼續開放示範單位及收票，示範單位內場面熱鬧。消息指，單是昨日已收逾600票，至昨晚兩日累收1,800票。以首批300伙計，超額登記5倍，入票者除了年輕上車客外，亦有收租客。


東環客源廣 有上車有收租


東環首批300伙，包括1房至3房戶，實用面積由408方呎至644方呎，售價由423.96萬元至747.7萬元，即供付款最多獲10.5%折扣，折實後1房戶入場366.8萬元，為東涌1房戶最平入場費。為了杜絕收票出現「水分」，發展商新地只接受一名買家遞交兩張票，每票最多買兩伙，同一名字買家只可入一張票，不會出現家庭組合票。


若選用180天即供付款方法，買家可享有最高10.5%的折扣優惠，（包括即供付款減5%、於明年1月31日或之前簽臨約獲減3.5%折扣優惠及2%按揭津貼優惠）。首30名要付BSD稅買家，發展商會全數100%以現金回贈；首10名新地會會員買家可獲1.5萬元新地商場現金禮券，發展商亦提供首24個月香港銀行同業拆息的二按。


PARKSIDE周六推最後10伙


會德豐地產於將軍澳THE PARKSIDE本周六推售最後10伙4房戶，加價1%至2%，售價由1,464.7萬元至1,545.7萬元，呎價13,501元至14,297元，折實售價由1,241.4萬元至1,310萬元，呎價11,954元至12,659元，折扣優惠最多13.25%。


英皇於西營盤維港峰昨日平安夜再售出1伙，為19樓B室，實用面積672方呎，成交價1,868.09萬元，實呎價27,799元。該盤尚有已公布價單未售出的單位共11伙，發展商英皇亦會趁明日拆禮物日夥拍港日物業投資顧問古田介公布最新合作及銷售部署。


信置等趁聖誕假期推出大埔逸瓏灣Ⅱ兩批共10伙以一籃子形式招標，其中第6座11樓A、16樓A、16樓B及17樓A室為一組，另一組為第6座10A、11B、12A、12B、15A及15B，截標日期為下周一。

新年未到，發展商已積極部署來年推盤。已有20年樓齡，由華懋、丹楓控股（0271）及信和黃氏家族各佔三分之一股權的大潭紅山半島共117個分層住宅單位，計劃明年1月9日推出發售。消息指，發展商會於短期內上載售樓書及價單。市場人士指出，現時區內的二手成交呎價約1.8萬元至2萬元。

全數沽出可套現33億

丹楓控股昨發表通告指出，其持有33.33%股權的Zeta Estates Limited於明年1月9日發售位於香港大潭白筆山道18號的紅山半島A區（發展項目第4期）的117個住宅單位，實用面積由950方呎至2,466方呎不等，預計物業將以現行市場價格出售。若該物業全部成功出售，丹楓控股將收到約11億元的總代價，以整個項目計，可套現約33億元。

Zeta自1994年3月1日起持有該等物業以獲取租金收入。鑑於現今市況，董事會認為Zeta保留物業或出售物業均恰當。同時董事會認為出售的收益能讓集團更有效地應用，有利於增強該集團資產的流動性。

資料顯示，此財團曾於2012年5月將此項目轉租為售，但銷情未如理想，只售出兩伙，估計因為大部分的單位需連約出售，加上項目已落成20年，單位需要翻新為物業「增值」，影響出售進度。

發展局上周才剛公布下季度賣地計劃，言猶在耳，市建局昨日已火速推出深水?福榮街項目，邀請合作發展意向，1月12日截意向，為下季賣地「打響頭炮」。該福榮街地盤提供總樓面約54,153方呎，單位數量約90伙。市場對地皮估值介乎2.17億元至2.27億元，樓面地價約4,000元至4,200元。

深水?福榮街項目，位於青山道及昌華街之間，規模不大，佔地僅約6,415方呎，提供總樓面約54,153方呎，其中48,126方呎屬住宅部分，提供單位約90伙，平均單位面積約535方呎。其餘亦有約6,017方呎為商業樓面部分。

長沙宅地2.9億批出

另外，內房企遠洋地產（3377）透過盛洋投資（0174）打敗唯一對手信和置業（0083），奪得大嶼山長沙住宅地。地政總署公告，大嶼山長沙住宅地，以2.9億元批予領亞有限公司，批租期為50年。盛洋投資持有領亞有限公司，遠洋地產亦持有70.15%盛洋投資，並持有盛洋投資換股優先股。換言之，大嶼山長沙地買家最終為遠洋地產。

隨?港鐵南港島線及沙中線計劃於2016年及2020年啟用，由於兩條鐵路均於金鐘設站，當局認為應盡快評估金鐘地標建築「金鐘廊」重建作商業用途的可行性。翻查資料，「金鐘廊」商場面積約6.45萬方呎，2011年由連卡佛奪承租權，租期約7年至2019年。

規劃署公布研究結果，建議把金鐘廊東面地段劃為發展地盤，面積約66,952方呎，重建作1幢50層高綜合零售、甲廈及酒店項目，總樓面由現時的6.45萬方呎增至100.4萬方呎，總樓面升幅增14.5倍，重建後零售面積升1.1倍。