台中5年多2倍 桃園以南恐價跌2成

今年政府持續打房，還規劃房地合一稅改，導致委託銷售房屋量明顯增加、屋主出售意願提升。永慶房仲網統計近5年委售量，發現全台委售量平均每年增加2成，今年甚至增加28.8%，顯示賣壓加劇，台中市委售量成長最多，5年增加近2倍。學者預估，桃園以南房價將跌2成。

近5年台中委售量增加178%，平均年增量也達44.6%，今年則較去年增加42.8%，均居全台之冠。台北市委售量平均年增0.4%，雖是全台最低，但今年委售量較去年增加15.4%，釋出量明顯增加。

屋主讓價意願提升
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，台中市委售量大，因縣市合併題材，加上重劃區推案量多，賣壓較其他縣市明顯。以往台北市屋主多惜售，但今年情況逆轉，應是政府持續打房，加上央行升息壓力，顯示在龐大賣壓之下，屋主只想盡快出清售屋，讓價意願提升。

台中民眾李小姐說，台中近年交通建設多，又有歌劇院，房市反應很穩健，但要買房的話還是會觀察明年下半年房價會不會跌。台北民眾林小姐則說，有觀察到台北要賣的房屋變多，但房價不像油價下跌那麼有感，若總價跌到預設目標就會出手。

台南可能補漲10%
若觀察房價變化，可發現今年全台各地房價漲幅皆低於去年，台南市平均總價上漲最多，達12.2%，桃園房價變化最大，去年21.7%漲幅下修至5.7%。今年全台只有台北市房價下修，去年平均總價3472萬元，今年3460萬元，下滑0.3%。

黃舒衛說，桃園委售量提升1倍，但航空城計劃的不確定性，價格修正壓力最大，台南市雖然漲幅大，但因房價相對親民，未來還有5~10%的補漲潛力。

中信房屋副總經理劉天仁認為，明年房市端看今年全台月交易量能否破2萬6千件，若能達成，就代表房市情況樂觀，推估明年上半年會優於下半年，明年第1季量會略漲5%，但下半年整體交易量將萎縮，整年平均量可成長2~3%，明年房價則推估全台跌5%。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，全台預售屋賣得不佳、中古屋萎縮，故屋主普遍拋售物件，估明年第1季量價都會萎縮，桃園以南房價可降15~20%，大台北降價空間則達10~15%，想買房的民眾可持續觀察房價。

社區泳池遭拆，求訴無門！新北市新店區錦秀社區住戶李小姐向《蘋果》投訴，社區游泳池被建商強行拆除，還要拿來蓋房子。李小姐不滿地說：「向建商購買時，廣告DM都有游泳池，是我們的公設。」但經查證，建商並未將游泳池產權移轉給住戶，賣屋後，便轉賣泳池產權，上月拆除、即將蓋屋。

投訴人李小姐攤開泛黃的銷售海報，全區平面圖裡確實有游泳池圖樣。她說，今年中得知泳池將被拆，趕緊行文給政府希望緩拆，雖經過消保官協調，圓石建設11月21日就突然拆掉游泳池，即將蓋大樓。錦秀社區管理委員會主任委員歐寶蓮說：「我們要要回我們的公共設施，不能再拿來蓋房子，不能繼續錯下去！」

錦秀社區屋齡超過20年，起造人為皇霖建設，11月拆除游泳池的建商則為圓石建設。記者去電皇霖建設求證，不過公司電話為空號，查詢經濟部商業司發現公司已停業；而後再詢問圓石建設事情始末，圓石建設表示，游泳池是私人產權，並非社區公設。

產權並未移轉
圓石建設回應，今年6月向地主購得游泳池產權後，取得合法拆除執照，住戶以消費糾紛為由請消保官出面協調，皇霖建設負責人和圓石建設均到場，但住戶卻未到場，因土地確為私有，新北市工務局發函讓泳池解除列管，於11月拆除游泳池。

新北市政府工務局建照科股長陳嘉興解釋，原建商是皇霖建設，雖興建游泳池，但產權未移轉住戶；當初餘戶由再春建設法拍取得，未查明便把游泳池、公車總站納入廣告DM，導致消費者誤解。

買高齡屋留意
陳嘉興指，再春建設代表人並未出席消保官會議，但廣告不實部分是再春建設負責，屬於消費爭議，游泳池產權移轉、拆除部分並無問題。歐寶蓮無奈地說，20年前住戶多向建商貸款，買賣契約書和貸款保證書同一份，因此繳完貸款，建商就收回保證書，導致難以舉證。

天時地利不動產顧問總經理張欣民提醒，現在購買屋齡高的中古屋，要留意有無消費糾紛或詢問建商風評，以免出現爭議。

鄉林集團昨舉辦年終記者會，面對房地合一稅改版本搖擺，鄉林集團董事長賴正鎰開砲：「有房的人都會反！」他還預言明年房市「價平量縮」，因國內房市冷清，土地價格又高，鄉林布局擴及中國，明年兩岸推案量達826億元。

「明年市場不會好」
今年政府拋出房地合一稅改議題，但版本一改再改，賴正鎰抨擊，稅已很重，不相信會通過，因擁有房屋的人都會反；更直指股票金融、房地產是國內2大經濟引擎，國民黨選舉大敗就是因想把2個引擎都熄掉，讓人民反彈。

身兼全國商業總會理事長的賴正鎰提出建言：「平抑房價不能與打房劃上等號。」認為政府應利用民間投資資金，像是引導保險業資金投入可收益性社會住宅。

他建議，如果能由政府釋出閒置公用土地，以設定地上權或BOT方式鼓勵保險業者投資興建及管理社會住宅，並採「只租不賣」方式獲取適當租金報酬收入，為保險業提供更多元投資管道，也增加平價住宅的供給量。

談到今年房市，賴正鎰表示，許多建商今年沒推的案子會延到明年上半年，但房地合一還是未定數，明年又受2016年政治干擾大，市場不會好，預計明年全年案量比今年8000億元減少5％，約7600億元。

鄉林集團明年主力放在合建及都更案，雙北、台中都有推案計劃，總銷金額201億元；中國則在南京、青島、成都有涵碧樓、商場等開發案，明年中國推案總銷金額達625億元。


鄉林 迎接國際成長年
經濟日報

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（26）日表示，明年將是鄉林「國際成長年」，兩岸推案量將達826億元，未來鄉林也會逐漸擴大股本，營收2017年時將會隨大陸建案完工大爆發。對於住宅政策，他建議，政府應引進保險資金投資興建社會住宅，解決居住問題。

鄉林在中國大陸的首家涵碧樓位於青島，已於日前開幕，賴正鎰表示，酒店收入每年可創造約人民幣5億元營收，以餐飲、婚宴為主力。房地產推案部分，包括台灣的201億元，以合建案及都更案為主，加上大陸青島二案、成都與南京案共625億元，明年兩岸推案量將達826億元，未來也會積極朝美國、斐濟、越南、菲律賓等地布局。

賴正鎰表示，今年鄉林推案較幸運，多集中在房市熱度較高的上半年，「鄉林艾美」二個多月即迅速完銷，新莊的「鄉林淳青」、淡水紅樹林「鄉林山海滙」、天母「鄉林大境」、台中「鄉林皇居」等案穩定銷售。未來鄉林來自大陸開發案的營收比重會逐年提高，預計明、後年營收可望優於今年，2017年時營收會大幅成長。

挾帶今年15案成功招商、招商金額逾500億元的氣勢，內政部營建署明年將在台北、基隆及高雄推出7大旗艦招商案，總招商金額達909億元，其中以台電中心倉庫都市更新案及台電電力修護處都市更新案最受矚目，兩案的民間投資金額分別約130億元。

內政部營建署指出，政府主導都市更新推動不易，今年度總算有階段性成果，合計成功招商15案，預估可吸引民間投資金額達556億元。

預計明年招商的都更案包括北市中山女中南側都更案、台電中心倉庫都市更新案、台電電力修護處都市更新案、台銀捷運圓山站西側地區都更案、台電嘉興街學生宿舍都市更新案、基隆火車站都市更新案及臺鐵高雄港站（更新單元二、三、四）都市更新開發案等7案，面積達29.28公頃，可吸引民間投資總金額達909億元。

其中以台電中心倉庫都市更新案、台電電力修護處都市更新案等2案較受矚目，均採權利變換方式，前者面積約3.7公頃（約1萬1192.5坪），投資金額初估達131億元；後者面積約3.3公頃（約9982.5坪），投資金額初估達130億元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，這類公辦都更效益明顯 ，除抗性低，推動快 ，改善區域景觀外 ，若有口碑 ，周邊房價也會因此加分。

不動產市場冷清大半年，加上打房政策不退，屋主持有成本不斷墊高，致使全台賣壓加劇。房仲業者統計7都5年來的委售量，台中市今(103)年數量比5年前大幅增加178%，成為賣壓最重的都市，台北市雖物件年增量僅0.4%，但今年卻是首度反轉向上。桃園市升格在即，但因新市長上任，航空城議題降溫讓開價出現疲態，導致投資客退場，新成屋價跌6%。
　　
永慶房屋分析7都近5年來的委售物件，發現平均每年增20.7%，但今年卻達到28.8%，和往年相比賣壓明顯加劇。其中以台中市物件增幅最大，從99年以來量增178%，今年更高達42.8%，賣壓為7都之最。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台中縣市合併激勵舊縣區補漲，帶動房價上揚，加上重劃區推案量大，促使委售量激增。
　　
台北市5年內委售量增僅2%，平均每年增幅0.4%，主要是因為首都生活機能強、就業機會多，過去都處於「供不應求」的狀態，房價支撐力高、惜售心態普遍，房屋供給量年年下修，但今年市況逆轉向上，顯見房市管制措施已讓屋主出售意願增加，出現獲利了結、提早出場的市況。
　　
桃園因升格、航空城、捷運機場線加持，吸引投資客布局，光是101年到102年就上漲20.5%，漲幅居各大都會區之冠。不過日前航空城接連爆發負面消息，新市長上任後相關政策不確定，補漲行情已經「消風」，相對於去(102)年房屋總價下滑5.8%，投資族急脫手使委售量上升34.2%。
　　
信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，桃園升格成為第6都後，雖可爭取到更多預算，促進地方建設發展，但是過去房價漲得太快太急，加上政府政策打壓，以及利多開始退縮，短線缺乏上漲力道，預期短期內恐怕不會有太大的「激情」。

根據內政部實價網揭露，北市最新店面租金行情，東區忠孝東路四段181巷內竟出現每坪2.28萬元的租金揭露紀錄，一舉刷新巷內租金行情，成為名副其實的巷內店租王。

刷新巷內行情
根據揭露資訊，該店面僅8.77坪，屬微型店面，每月租金達20萬元。根據房仲表示，巷內多為服飾店及餐廳等；不過，8.77坪應不符合餐廳需求，推測是服飾潮店承租。

根據實價租金揭露資料顯示，北市共有6筆的租賃揭露，租金行情每坪超過2萬元，其中4筆便出現在東區商圈內。目前租金揭露單價最高仍是站前商圈的韓系藥妝店面，第二名則是東區商圈正忠孝東路上的日系藥妝店面，單坪月租2.57萬元，45坪店面單月租金高達115.5萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，店面是此波受惠「觀光概念」的房產，北市熱門商圈的精華店面，單坪2萬租金的交易揭露越來越多。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，觀察此波能夠創造高租金大概有兩種趨勢，第一種是切割小店面，拉高單坪租金效應；第二種則是商圈內熱門幹道的沿街店面，租給國際連鎖品牌業者，也能夠創造高租金效益，其中藥妝店更是成為近期快速崛起的業種。

而此次揭露的忠孝東路四段181巷的巷內店面，8.77坪月租20萬元，單坪租金行情為2.28萬元，相當於新鮮人一個月22K的薪水，該店面巷子口就是頂替頂呱呱的SWATCH，屬於東區的正核心，店面租金效益相對驚人。

想賣房子的人變多了！房仲業者統計近5年來，全台網路委售物件平均年增量20.7％，但今年委售物件量年增達28.8％，台中市賣壓最大，北市「惜售」轉「求售」。此外，今年全台網路開價漲幅已較去年全面下降，出現價格盤整的現象。

永慶房仲網統計近5年來全台網路委售物件量，以往全台委售物件平均年增量為20.7％，但今年委售物件量較去年增加28.8％，高於以往水準，顯示全台售屋壓力加大。進一步分析各都狀況，台中市103年的委售物件相對99年增加1.78倍，平均年增量44.6％，今年相對去年也增加42.8％，所有數據都顯示台中市為全台網路委售物件新增最多的縣市，屋主賣壓較其他六都明顯。
在台北市部分，103年相對99年委售物件量只新增2％，平均年增量也只有0.4％，為七都中最低的，顯示北市屋主惜售心態濃厚；但今年委售物件年增率卻出現15.4％明顯的增長，顯示屋主售屋意願提升不少，心態從「惜售」轉為「求售」。此外，統計近3年網路物件開價變化，103年全台的開價漲幅已較去年全部下降，開價漲幅由6.6％下滑至1.7％；其中，台北市網路開價由正轉負，衰退0.3％，為七都當中唯一總價下修縣市。

桃園市網路開價漲幅由去年的21.7％下修至5.7％，漲幅縮小幅度最大；而台南市網路開價年增率為12.2％，為七都今年總價年增率最高的縣市。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，七都網路委售量明顯增加，對照開價走勢全面走緩，在龐大賣壓之下，屋主獲利了結的心態越來越濃厚，明年容積管制帶動搶照推案潮，物件量再攀新高，形成庫存去化緩慢、新案又等著上市的窘況，「賣方進、買方退」，僵局打不開，房市面臨盤整。

2015年的公告土地現值將在1月1日公布實施，預估全國平均調升12.04％，對於想賣屋的民眾，專家建議，應在2014年度簽完約，並在2015年1月30日前申報完畢，如此一來依然可適用2014年的公告土地現值，否則就會繳交更多的土增稅。

蘋果日報報導，北市地政士公會副理事長李永瑜表示，由於房屋交易簽約後30天內就須到稅捐機關申報土增稅，且稅金須由賣方負擔。但2015年薪的公告土地現值將要調漲，因此，若民眾欲用2014年的公告土地現值來申報減少土增稅，那「房屋買賣交易簽約需在2014年的12月31日完成，申報日期則為2015年的1月30日為止，若超出期限就必須使用2015年度新的公告地價現值了」。

房仲業者曾敬德也在報導中試算，若以2012年購入的南港一處國宅為例，若今年想要賣出，以公告土地現值10.6％計算，土增稅則要繳交7萬元，但若是2015年才要出售，土增稅則會增加到11.3萬元，足足增加了4.3萬元。曾敬德說，此次計算是以自用住宅10％稅率來計算，若是用非自用稅率計算，恐怕金額會更多，將由14萬元增加到22.7萬元，多出8.7萬元。

機場捷運預計明年通車，沿線中的新北產業園區站，不僅是雙捷運站、直達車停靠站，且有預辦登機、行李直掛服務，周邊房市格外受注目。

房仲業表示，當地房市盤整已兩、三年，現況買氣仍不佳，但房價並未下跌，預料隨通車接近，明年下跌的機率更低；如有購屋需求，不妨趁市場悲觀之際進場議價，較有機會買到符合預算又能滿足需求的房子。 新北產業園區站又稱「新北站」，位於新北市新莊區五工路上，近新北大道；此站為高架站，現正興建中的環狀線，未來也以高架方式經過此站，成為高架交會站。 台商購屋意願高 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，新北站是機場捷運線除了台北車站之外，最便捷的一個站。 她說，機場捷運自台北車站至中壢環北路，全線22個站，有五站停靠直達車，有三站可預辦登機；其中長庚醫院站有停直達車，但沒有預辦登機；高鐵桃園站則是有預辦登機，但沒有停靠直達車。

同時停靠直達車，又有行李託運，除了台北車站外，就只有新北站。 住商不動產新莊中平店長李孟純表示，多數人都不知道新北站有這兩項「特色」，為此到當地購屋的並不多；不過，當業者告知後，民眾購屋興趣大多會明顯提高。

特別是經常出國的台商，知道新北站可快速到桃園機場，而且可先預辦登機，行李直掛完後還可回家休息，不用浪費時間在機場閒逛，決定購屋速度都加快很多。

價格選擇多元 李孟純表示，新北站周邊可分為三處房市區，一是頭前重劃區，二是新莊副都心，第三則是新北產業園區內、興化國小一帶。

頭前重劃區以「上頭前」，也就是中原東路以北的區塊，較靠近新北站；上頭前重劃區現在都是新大樓，現在行情跟兩、三年前沒什麼變化，多在一坪40到50萬元上下，其中面公園住宅會比較高，實價資料成交價一坪約50~55萬元。

區域內較具指標的大樓社區，包括鄉林淳風、綠藝首席、全坤峰華、興天地、竹城新東區等。 頭前重劃區旁，在福成街和化成街之間有一些工業住宅大樓，單價可便宜5~10萬元，每坪約35~40萬元。

新莊副都心房價這一兩年也幾乎停漲，成交價在一坪五、六十萬元間，雖然有些新建案開到八字頭，但截至目前仍沒有出現七字頭的成交行情。

實價資料目前最貴為中央路上一戶23層樓、約100坪的豪宅，成交單價為一坪65.8萬元。 這裡也有一處有便宜的房子，在新北大道、思源路口交界處，有一批公寓社區，名為「生活大地」，此社區出門走過新北大道，就是捷運新北站，目前行情一坪約30多萬元。

新北產業園區內、興化國小旁有一批住宅，有公寓，也有電梯華廈，這裡的公寓屋齡約20年上下，在新北市算是「年輕」的，一坪約在30萬元左右，華廈行情也差不多，如預算有限，也可考慮此區，不過，周遭以公司廠房居多。

全台不缺工業地，但是農地消失、違規賺取租金暴利的情形卻愈來愈嚴重！根據房仲業者彙整分析全台行政區耕地情形，其中新北市2013年的耕地5年銳減了4331.27公頃，為全台之最，而土地違規使用如農舍、工廠、餐廳等，則以桃園最嚴重，達到1763件。房產業者認為，政府應該積極嚴查抑制炒作，才有機會讓農地回歸使用。

全國不動產企研室觀察內政部地政司統計，2013年全年非都市土地違規使用資料，發現全台違規使用土地筆數共計4600筆，總面積高達1068公頃，其中違規案件最多的行政區為桃園縣，多達筆數1763筆，面積約371公頃，違規面積占全台35％。

違規使用狀況多作為工廠、違規民宿、餐廳等，全國不動產分析，以桃園地區為例，因雙北市區域重劃，中小企業面臨徵收問題必須遷廠，為避開雙北市高土地成本，企業主目光轉向桃園地區，投資客眼見有利可圖，沿著中山高及北二高從林口、八德以南收購或承租農地蓋廠辦出租給中小企業，一方面賺租金收益，另一方面養地等待就業人口進駐，生活機能成形後賺增值。

農田違規使用也讓耕地消失，依照農委會統計資料發現，5年來台灣農地已消失15632.01公頃，平均每年減少3126公頃，其中新北市2013年的耕地較2009年銳減4331.27公頃，為全台最嚴重地區。全國不動產總經理石吉平認為，政府應建立「從中央到地方一條鞭」式的管理，嚴查嚴罰抑制土地炒作及違法使用，也讓農地回歸田園，否則美麗寶島不但成了食安的黑心島，也將成為破壞國土的黑土島！

台中市縣市合併題材激勵！舊縣區補漲需求使得近5年來，台中市房價大幅上揚，繼中科、精科、高鐵特區房市上漲後，103年底全面動工的「台中軟體園區」，成為另外一個〝中軟題材〞，但這個時候台中房市壓力卻不輕，因為分析七都5年來的網路委售物件發現，台中市委售量增加將近2倍，所有數據都顯示台中市為全台網路委售物件新增最多的縣市，屋主賣壓較其他六都明顯。

中軟園區緊鄰中興路，是大里主要的連絡幹道，中興路往北可接國光路往台中市區，近中投快速公路、國道三號、國道六號，25分鐘內可達台中火車站、高鐵台中站，32分鐘達清泉崗機場，加上未來台中捷運橘線連結園區，目前已有大買家與佑順開發投資興建商辦大樓，鼎新集團與網路遊戲龍頭網銀規劃企業總部，有建商比擬這裡是台灣結合文創、科技、萬坪公園的「低碳無污染園區」。

但是根據最新的台中5年來的網路委售物件發現，台中這幾年重劃區推案量大，也讓委售量大增，台中市103年的委售物件相對99年增加178%，委售量增加將近2倍，平均年增量44.6%，今年相對去年也增加42.8%，所有數據都顯示台中市為全台網路委售物件新增最多的縣市，可能未來屋主賣壓將較其他六都更為明顯。

報告稱，一二線城市房價將繼續下滑，三四線城市房價將穩中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導致銷售困難，一半以上的開發商將在市場中消失。

今日上午社科院發佈《中國住房發展報告(2014-2015)》對明年全國住房市場做出預測：一二線城市房價將繼續下滑，三四線城市房價將穩中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導致銷售困難，一半以上的開發商將轉行或在市場中消失。

發佈會上，社科院稱去年，中國住房市場經歷了在瘋狂方上漲中隱現調整的跡象，從今年第一季度開始進入調整狀態，此後，住房投資投機全面退潮，樓市進入自發調整期。

2014年1-9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現較大負增長。到2014年9月，房價環比下降的城市急增至69個。

北上廣深限購有望1年內放開

報告認為一二線城市房價明年將繼續下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫存、支持房價上漲。另一方面，住房限購或將全面放開。


目前，仍然有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞的堅守住房限購政策，倪鵬飛則認為，隨著房地產市場不景氣，以及調控政策的大方向向支持住房消費轉變，五城市這一政策有望在一年內全面放開，此後，住房市場“供不應求”的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。

值得一提的是，報告預測，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進行大規模開發。房地產市場將進入真正意義上的寡頭時代。

報告同時提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠遠高於需求，未來如果仍然保持這一增長水準，住房將存在嚴重的潛在過剩。

《中國住房發展報告(2014-2015)》報告系由中國社科院財經戰略研究院和城市與競爭力研究中心聯合發佈。

年末土地饕餮大餐一頓接著一頓，繼昨天上海10宗地收金106億並兩度刷新地王后，12月25日，上海土地市場再次迎來12宗地入市，最終成交9宗，入帳42.48億元。

據統計，12宗地的總出讓面積為48.34萬平方米，起始總價達47億元。其中住宅用地9幅，分別來自浦東臨港、松江洞涇、車墩、松江新城以及嘉定新城等熱門區域。

相較於昨天競拍現場的火爆，今天土地市場則多少顯得有些冷清，僅5宗地產生溢價，並且有松江及嘉定新城的2宗流拍，其餘以底價成交。並且，截至發稿時，尚有奉賢區海港開發區52-02區域地塊歸屬未明。

不過，即便今日土地市場冷清，仍掩蓋不住不少開發商的拿地熱情，龍湖及上坤實業便“獨中兩元”。其中，龍湖斥資7.3億元奪得松江區永豐街道H單元40-05號地塊及松江新城B單元B14-03號地塊。

從現場來看，松江新城B單元商住地塊因僅有龍湖一家報價而以底價4.04億元成交，該地塊位於松江新城國際生態商務區核心位置，總出讓面積38404.4平方米，容積率為2.5。

搶下一地之後，龍湖在松江再誕一子。其以溢價0.31%競得永豐街道純宅地，樓面價8630元/平方米。規劃顯示，該地塊總出讓面積26983.2平方米，容積率1.4，起始總價3.25億元。

事實上，隨著近幾年松江住宅供地的減少，住宅用地已尤為稀缺。因而，龍湖地產在拿地後表示，未來該土地將打造成松江老城低密度宜居居住社區。

而上坤實業則分別以7.8億元和5860萬元拍得松江區洞涇鎮新農河2號-1地塊、寶山區淞南社區N120402單元D1-13地塊，其中，松江地塊溢價39.3%。

據悉，該地塊共有12家房企領取了競買資料，其中?基、保利、龍湖、上坤、旭輝等6家企業參與了現場競買。最終，經過不到40輪的舉牌，上海上坤實業投資有限公司以7.8億元競得該地塊，溢價39.3%，樓面價12622元/平方米。

出讓檔顯示，該宗土地為普通商品房，出讓面積61187.4平方米，容積率為1.01，起始總價5.6億元。上海業內人士分析指出，相比外地房企對前灘地塊的趨之若鶩，滬上的很多開發商還是熱衷於一些可以深耕的板塊。

“而松江洞涇目前已經形成了一個較為完善的別墅集聚區，區域內有綠地、中海、世茂等房企積極拓展，綜合以上因素，該地塊的成交價格應該算是合理區間，再加上容積率為1.01，對於開發商而言，可以做成類別墅專案，有不小的獲利空間。”上述人士稱。

此次土拍溢價最高為首創奪得的青浦區盈浦街道觀雲路北側20-04地塊，這也是首創在該區域的第二次出手。僅在一日之前，首創以9億元競得青浦區盈浦街道澱山湖大道南側14-04地塊，樓面價13006元/平方米，溢價率62.58%，該兩幅地塊相鄰。

而青浦區盈浦街道觀雲路北側20-04地塊，出讓面積28620.3平方米，容積率1.8，起始總價3.73億元。競拍現場，該地塊共吸引了包括大發、首創、金地、銀億等六家企業參與了，而經過多輪競拍後，首創以5.5億元拔得頭籌，溢價率47.26%，折合樓面價10676元/平方米。


值得關注的是，萬科在昨日拍得松江區方松街道地塊後今日再次出手，其聯合上海鑫富達資產管理有限公司以底價8.08億元競得奉賢區南橋新城13單元26A-04A、27A-05A區域地塊，樓面價6000元/平方米。據悉，萬科在奉賢目前沒有新房專案，而此次亦是萬科首次在奉賢拿住宅用地。

另外，旭輝以6.29億元競得松江區車墩鎮車亭公路2號-2地塊，溢價0.32%，樓面價6056元/平方米；臨港南匯新城經濟發展有限公司則以27022億元底價競得臨港蘆潮港社區E0502地塊，樓面價4351元/平方米。

而松江區永豐街道新城主城H單元H14-08號地塊則被市北高新以4.22億元收入囊中，溢價率19.55%，樓面價10757元/平方米。

截至今年11月，溫州的房子已經連續貶值了39個月，庫存創下歷史高位。

近日，溫州中城建設集團有限公司重整案第二次債權人會議召開。經甌海法院裁定，在債權人申報的46億餘元債權中，已確認無爭議債權17億餘元。中城集團曾列中國民營企業500強第242位，是溫州唯一一家房屋建築工程施工總承包特級資質企業。

它的破產重整，給低迷的樓市平添了一絲寒意。

重整前曾擬上市

在溫州，隨處可見中城集團的影子，新國光商住廣場、中瑞•曼哈頓、華盟商務廣場等標誌性建築都是其作品。

對於中城集團來說，2007年具有里程碑意義。這一年，它獲得了國家房屋建築工程施工總承包特級資質。中城集團董事長倪明連曾將該資質形容為建築行業的“特別通行證”。

從此中城集團的發展走上了快車道。2009年，倪明連當選浙江省建築業協會副會長，為溫州建築界首位。2010年，中城集團資產總額達到了36億元，年產值39億元，在建工程合同值148億元。

除了做好建築業，中城集團還涉足房地產、酒店、建材等行業，參與開發了杭州錢江國際時代廣場等專案。

在中城集團的網站上，最後兩條消息是關於上市的。去年9月18日，中城集團和國海證券正式簽約啟動“新三板”掛牌，已在前海股權交易中心(代碼為662887)掛牌。這也是溫州建設行業首家擬上市的企業。

拖垮溫州建築“航母”的三根稻草

有人說，中城集團擬上市是為了緩解資金壓力。今年5月7日，就在公佈上市計畫半年後，中城集團向甌海法院提交了重整申請書。

在重整申請書裡，中城集團是這樣描述重整理由的：“近年來受經濟大環境影響，企業資金已無法周轉，出現嚴重資不抵債。”

綜合各方說法，壓垮中城集團的有三大因素：

互保拖累

溫州眼鏡大王胡福林出走後，曾心懷愧疚，因為一大批的互保企業將受拖累。這些互保企業裡面，就包括中城集團。

據甌海法院初步統計，中城集團為別的企業擔保了3億多元，別的企業為中城集團擔保了8億多元。

樓市低迷

對於中城集團這艘“航母”來說，3億多元的互保金也許並不能讓其傷筋動骨。但接下來的樓市寒冬給了它沉重一擊。

用官方的話來說，中城集團攤子鋪得太大，有些專案管理不善，出現虧損，有些專案運作週期太長，資金無法回籠。

去年，中城集團在安徽蕪湖的一筆投資宣告失敗。據內部人士透露，“蕪湖項目被套資金2個億，由於房地產行業形勢不好，此後又有幾個項目受困。”

但一位知情人士表示，更深層次的原因仍不在於此。像中城集團這樣有特級資質的企業，很多工程是外包的，“其他建築商以中城集團名義承包工程，給中城集團交管理費。行情好的時候，中城集團可以借此快速積累資本，一旦工程出現問題，中城集團就得承擔責任，這樣的工程多了再大的企業也會被拖垮。”

銀行斷供

在重整申請書裡，中城集團曾提及遭銀行斷供，公司所有銀行帳戶已被查封。

公開資料顯示，今年6月5日，溫州市銀行業協會召集中城集團的債權銀行開了個協調會，當時參與的銀行總共有24家。

在中城集團前期統計的債務中，包括銀行貸款8.9億元。

這麼大的攤子怎麼辦？

截至8月12日，共有174戶債權人申報債權，總額46.48億元。

今年8月26日，甌海法院組織召開中城集團第一次債權人會議。12月22日，再次召開第二次債權人會議。經兩次裁定，確認的無爭議債權已達17億余元，其餘債權有待進一步核實。

甌海法院表示，其之所以受理中城集團的重整申請，是鑒於中城集團有許多優質資產，具備重整基礎。

財務審計報告顯示，截至今年3月31日，中城集團帳面資產總計10億餘元，其中4.8億元為投資性房地產，3.3億元為其他應收款。

目前，中城集團仍有承包施工的工程項目79個。此外，還有已竣工並已辦理結算，帳面有餘額反映的工程118個。

重整也是保障債權人利益的最佳選擇。在第一次債權人會議上，133位債權人表決通過了同意中城集團繼續營業、重整等事項。

但重整之路並不容易。一方面，中城集團承建的專案遍佈全國，糾紛多，處理難度大。

而更重要的一環，是引入戰略投資人。雖然中城集團的特級資質極具誘惑力，但考慮到房地產市場縮水，債權債務關係複雜等因素。今年7月31日，中城集團管理人曾公開邀請戰略投資人，但至今沒有著落。

中城集團歷程：


前身：

中城建築工程公司，鄉鎮企業。

1995年

股份制改革，註冊資金198萬元。施工資質三級。

2007年

註冊資金3億余元，成為溫州第一家獲特級資質的建築企業。

2010年

施工產值39億元，在建工程合同值148億元。

2013年9月

中城集團與國海證券正式簽約啟動“新三板”掛牌

2014年5月

中城集團遞交重整申請書

平安夜當天，格力地產在上海及珠海的連番舉動，讓這家華南房企一下子受到市場的關注。

12月24日，格力地產公告宣佈，公司與公司全資子公司珠海格力房產有限公司、上海弘翌投資合夥企業(有限合夥)聯合競得上海浦東前灘地區兩宗土地，土地總價30.64億元。

這也是格力地產首次在上海獲得土地項目，且樓面價均在5.3萬元/平方米以上。其中，前灘地區32-01地塊樓面價高達6.58萬元/平方米，溢價率127%，刷新此前上海單價地王紀錄。

無獨有偶，當天晚上，格力地產在大本營珠海舉行2015年新品發佈會，高調宣佈“房地產開發、特色口岸經濟、特色海洋經濟以及現代服務業”將作為發展新動向。

市場分析稱，對於目前營業收入只有20億元出頭的格力地產而言，選擇斥資30億元進軍上海市場無疑相當具挑戰性。或許，這更多是格力地產從董明珠管理下的格力集團剝離後，向外界展示其將要大規模佈局的新姿態。

鉅資拿地與新品發佈

出讓公告顯示，12月24日上午，格力地產、珠海格力房產及上海弘翌聯合獲得的其中一宗地塊是浦東新區前灘地區32-01地塊，土地面積1.23萬平方米，用途為住宅用地，建築面積2.45萬平方米，起始樓面價2.9萬元/平方米。

該地塊進入競拍環節，包括?基兆業、大名城、三湘、格力地產聯合體等多家房企紛紛舉牌。最終，格力地產聯合體以總價16.14億元摘得地塊，樓面價6.58萬元/平方米，溢價率127%，刷新了此前上海單價地王紀錄。

當天下午，格力地產聯合體又以總價14.5億元獲得浦東新區前灘地區38-01地塊，土地面積1.17萬平方米，用途為住宅用地，建築面積2.69萬平方米，樓面價5.39萬元/平方米，溢價率92.5%。

據瞭解，32-01地塊北臨世博大道，緊鄰黃浦江，具有一線江景；38-01地塊直面威靈頓公學及其附屬公園。市場分析指出，前灘地區將被打造成上海新世界級中央商務區，很多高端物業集中在附近的徐匯濱江板塊，在此打造高端項目，能夠有遙相呼應的效果。

對於上述地塊，格力地產及子公司珠海格力房產合計擁有70%權益，按照總價計算30.64億元計算，其需要支付的權益總價達21.45億元。而2013年，該公司披露的營業收入僅為21.64億元。

在拿地後的當天晚上，格力地產在珠海召開2015年新品發佈會，並宣佈以房地產為主，特色海洋經濟、特色口岸經濟以及現代服務業並行發展將是公司發展新動向。該公司稱，這將是“全新板塊格局”。

具體而言，房地產行業將建設5個項目，即重慶兩江新區總部基地，珠海平沙9號、格力海岸濱海商業、格力海岸2期、格力廣場4期；海洋經濟方面，主要為珠海洪灣漁港、香洲碼頭及格力海岸遊艇會；口岸經濟則主打港珠澳大橋珠海口岸專案。

相較於此前的佈局，現代服務業是新列入格力地產的佈局方向之一。此次發佈會，格力地產共推出旗下5大酒店項目，包括格力海岸精品酒店、萬山島靜雲山莊2期、外伶仃島酒店、廟灣島酒店以及重慶兩江項目酒店。

除此以外，在發佈會上格力地產還宣佈，旗下首個網路金融平臺——海控金融正式上線，且首批融資獲得成功。

國企改革下的單飛衝動

對於格力地產近期的連番舉動，市場多解讀為在剝離集團後國企改革紅利將逐漸釋放，如今格力地產已按捺不住“獨立”要謀求擴張。

歷史資料顯示，早在今年2月19日，珠海格力電器宣佈，公司實際控制人珠海國資管擬通過無償劃轉方式將格力集團持有的格力地產51.94%股權，及格力集團對格力地產的債權等資產，注入珠海市國資委新設立的全資公司。

至9月4日，國企改革進入實質階段。格力地產稱，格力集團持有的公司51.94%股份無償劃轉至珠海投資控股有限公司，劃轉基準日為2013年12月31日，上述劃轉股權的權利和義務一併轉移。

這也意味著，格力地產將從格力集團剝離，與珠澳大橋珠海口岸建設、珠海格力航空投資注入珠海投資控股有限公司，直接受轄于珠海市國資委。

同時，格力地產董事長魯君駟已擔任珠海投資控股有限公司董事長。分析稱，這預示著格力地產將獲得國資委更大支持。

在此之前，格力地產一直處於緩慢發展水準。資料顯示，格力地產2011年、2012年、2013年的營業收入分別為13.35億元、16.24億元、21.64億元。與之相比，同屬格力集團的兄弟公司格力電器卻發展迅猛，2013年的營業收入突破1200億元，淨利潤以及稅收各約100億元。

珠海地產評論人士白瑞軒表示，董明珠管理下的格力集團對電器、地產兩個平臺分配資源不均衡，是格力地產發展緩慢的重要原因。“以前格力電器發展得不好的時候，需要通過格力地產變現土地彌補虧損，這多少耽誤了格力地產發展。”

其續稱，董明珠以其強硬的風格治理好了電器板塊，但從格力地產的業績看，其對於地產板塊顯然不那麼在行。如今格力地產剝離開來，無論是品牌口碑還是資金自持都會得到提升。


對於格力地產此次在上海重金拿地，市場分析認為，這屬於該公司“龍頭戰略”的第一步。12月24日，格力地產董事長魯君駟公開表示，公司已在上海、重慶、西安等地落地，未來公司將視自身及市場情況進行跨區域土地儲備與專案開發。

不過，也有分析指出，儘管格力地產已在外地有佈局，但營業收入仍大部分來自珠海市場，且收入只有20多億元，進軍上海市場後的開發將面臨相當大的財務壓力，同時開發效果也有待觀察。

“格力地產在一線城市如此高調拿地，或許主要目的還是博取市場的關注及炒作，以便達到宣傳的效果，為以後擴張做好準備。”分析指出，此前珠海另一家房企華髮股份也是採取類似方式，先是在北京拿地，然後再逐步向其他一二線城市佈局項目。

12月中旬的上海，寒風刺骨。坐落在9號線地鐵松江大學城站東側，一片“墓碑”在周邊繁華的高樓襯托下，顯得格外陰森。

這實際上是一個爛尾工程，因其現狀和墓碑極其相似，而被傳成遠近聞名的陰地。其轄區松江區乃至上海地產界和官方都知道，這是曾經規劃投資20億元的“松江新城動脈”——松江客運中心。

被糾纏在此地的則是曾以投資北京市宣武門地段的舊城改造聞名的香港莊勝集團有限公司（下稱“香港莊勝”）。

2002年，在松江有關領導的邀請下，周建和進入松江區開始謀劃以松江客運中心為主體的1200畝新區開發。自2003年始，國內房地產市場開始爆發，莊勝則與當地政府陷入糾紛，原有地塊土地使用權也發生變更。

直到一批官員被判刑，才揭開了出局的謎團。截止到2014年12月中旬，按照松江區有關負責人的說法：“周建和（莊勝實際控制人）大股東的身份還在，政府正在協商處理。”

“9月底，政府派駐人員進入了爛尾現場。”上海一知情人士透露。

招商引資遇上招拍掛

公開資料顯示，松江客運中心的建設動意於2001年。松江區地處上海西南郊，是上海“一城九鎮”中率先發展起來的衛星城鎮，區政府有意在此建設交通樞紐及購物中心，接駁9號線，帶旺松江新城。

客運中心專案是經區人大通過的區政府實事專案，按照當時的規劃，將彙集松江陸上客運的43條公交線，與軌道交通9號線大學城站相連，形成一個大型交通樞紐換乘中心，與9號線一期工程同步建成。

2001年，香港莊勝董事長應邀並與松江區達成投資意向。2002年5月，松江客運中心開發公司上海莊城正式組建，註冊資本498萬美元，後增資到1200萬美元。

其中莊勝集團旗下的北京莊勝房地產開發有限公司（下稱“北京莊勝”）持股60.85%、莊勝旗下的香港建采有限公司持股25%；松江區屬國有公司上海城通軌道交通投資開發有限公司（下稱“上海城通”）持股14.5%；自然人林敏持股10%。北京莊勝的法定代表人周建和出任上海莊城的董事長，香港建采的法定代表人沈偉得出任總經理。

2002年7月，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（11號令）頒行2003年，國土資源部、監察部等中央多部委聯合在全國範圍內對土地進行督察，松江也是被督察地區。

總投資18億元、總建築面積45萬平方米的松江客運中心暨大型購物中心工程自2003年5月開工後不久，即以“爛尾工程”存在至今。

地價暴漲引發爭奪戰

當時的六方協定顯示，為吸引莊勝集團到松江投資，松江區政府提供1200畝土地供上海莊城開發，其中包含850畝普通住宅用地，價格為每畝38萬元；客運中心及周邊配套措施350畝，每畝25萬元。整個專案總投資18億元。後住宅用地增值969.39畝，客運中心用地縮減為263.9畝。

為了應對土地招拍掛政策，協議約定：由上海城通按照現行規範，通過招投標辦法分二期辦妥所有的住宅用地批租手續至上海莊城名下。六方協議約定：由上海莊城參加公開招投標，在最終由招標達成的出讓價格中，上海莊城按51萬元/畝的代價承擔，高出每畝51萬元的部分，由上海城通承擔。

隨後，上海市政府土地部門對以上三塊土地發佈招標公告，但由於上海莊城成立僅一年且無開發經驗，不具備投標資質，各方商議決定由北京莊勝代替投標。

與客運中心“捆綁”的969.39畝土地最終被劃分為3塊，分別為嘉松南路2號地塊388.58畝、大學城站2號地塊323.34畝、祥和路2號地塊257.47畝。前兩塊土地又被稱為“嘉松388”“大學城站323”。

2003年12月，北京莊勝“按計劃”中嘉松南路2號地塊第一標，中標價為126萬元/畝。上海三湘（集團）有限公司（下稱“三湘公司”）中第二標。然而，房地產市場的火爆則誘發了土地爭奪大戰。

由於上海莊成總經理沈偉得未能及時將土地出讓金交給松江區國土局，7天后即2004年4月26日，土地出讓合同被解除。同一天，上海市松江區房屋土地局與也曾參與土地招標的三湘公司簽訂土地出讓合同，將嘉松南路2號地塊讓與三湘公司。

在大學城站2號地塊“代投標”中，上海莊城時任總經理沈偉得安排從上海莊城賬上調撥2260萬元打入三湘公司帳戶，作為後者競標大學城站2號地塊的保證金。三湘公司最終以139萬元/畝中標。

目前，這些拍賣的土地已開發成了“三湘四季花城”，其董事長黃輝，以建材等起家，以三湘四季花城項目崛起於上海房地產界。

“土地爺”落馬揭開謎團

直到2012年2月8日，原上海市普陀區區委常委、副區長陳猛被檢察院公訴，上海市松江客運中心土地真相才浮出水面。

根據法院判決書顯示，陳猛被檢察機關指控受賄1547.9萬餘元，與他在普陀區任上毫無關係，都來自在2003年1月至2011年2月在擔任松江區副區長期間利用分管城建等職務便利為他人謀取利益收受賄賂。

沈偉得的證詞顯示，作為負責對莊城退出松江客運中心專案的補償條件，他曾多次請求陳猛將其公司分得的款項直接劃入其個人帳戶，如願後，沈某送上50萬元作為對陳猛的報答，並為陳猛支付了其替女兒購買保險的保費，總價值港幣13萬餘元。

在大學城站2號地塊公開招標時，上海城通以北京莊勝不宜兩次出面競標為由，委託三湘公司為上海莊城“代投標”。上海莊城現任總經理劉波表示，因上海城通與三湘公司拒不提供與上海莊城簽署的《代投標協議》，三湘公司再次取得土地。

上海國土局包括幾名副局長涉案的窩案爆發，尤其是號稱“土地爺”的上海市房地產管理局土地利用管理處處長朱文錦的落馬，則揭開了嘉松南路2號地塊的拍賣內幕。

朱文錦自1999年就任該處副處長，2003年升任處長，2007年以巨額受賄被起訴。

彼時，松江區土地局以過期7天未付清出讓金和前期開發費用為由，與北京莊勝解除土地出讓協議，並沒收2800萬元保證金。當日，松江土地局即與中第二標的三湘公司簽訂了土地出讓合同。但土地局對三湘公司取得該塊土地的掛牌公示卻在一年以後，三湘公司支付該塊土地出讓金的日期更超過一年以上。


根據記錄，兩塊土地價格均以70萬元每畝支付，而招拍掛的價格分別為139萬元和126萬元，700畝土地被私下優惠接近5億元。

《財經》雜誌在關於“上海社保案”的報導顯示，三湘公司購買上述土地及後續開發的資金中，有數億元來自上海工業投資（集團）有限公司下屬的上海市工業開發總公司。上海工投總裁王國雄在受審時此事公開，黃輝也曾被有關部門找去談話。

在2009年上海莊城公司的工商執照被吊銷。“莊勝公司只有一個目的，錢可以不賺，但公平必須討到。”周建和在2014年12月15日接受《中國經營報》記者採訪表示。

分析：強者愈強 首選萬科中海外世房

萬科（02202）報喜完成全年賣樓目標，惟本報統計顯示，12隻內房股中超過一半料未能達標（見表）。分析指，執行力強和銷售渠道較佳，令部分內房突圍而出。

內房今年股價表現同樣高下立見，表現最佳的?大（03333）累升22.8%，最差的雅居樂（03383）則累跌43.7%。由於政策利好，投行對內房看法亦轉趨樂觀，摩根士丹利本月便將板塊評級由中性上調至「吸引」。花旗亦指，3大因素支持行業向好，包括近月銷售增長已見合理、新銷售毛利率料維持在25%，以及來自一二綫城市平均售價未見影響可成盈利增長基礎。

萬科?大綠城等 提前達標

根據本報統計，12隻內房股中，除萬科總裁郁亮早前報喜於12月23日完成全年目標，?大、綠城（03900）等亦提早達標。不過，7家截至11月底的合約銷售金額只介乎全年目標76%至86%，與目標尚有一定距離。

分析指，雖預測明年人行再減息，惟個別內地區持續供過於求，浙江一帶及部分三四綫城市難擺脫高庫存困局，存在減價壓力，料未來市場續分化及強者愈強，推薦執行力強及銷售渠道較佳的一、二綫龍頭房企萬科、中海外（00688）及世房（00813）等。

三四綫城市 去庫存壓力大

多隻內房中期業績未達全年目標50%，更有小型房企中期只完成全年銷售目標12%，早已敲響內房難達全年目標的警號，亦令行業由輕鬆賺錢的「黃金時代」踏入「白銀時代」的說法不脛而走。

好消息在下半年傳出。6月起首個「限購」鬆綁消息自呼和浩特傳出，並陸續傳出地方政府為救市暗渡陳倉鬆綁，中央最終亦在「十一」黃金周前鬆綁房貸及住房公積金，11月底更減貸款息率，刺激市場氣氛，令房企於近月銷售明顯反彈。

然而，曙光或許來得太遲，11月份內地70個大中城市新建商品住宅成交量雖有增加，惟67城房價繼續下跌，加上央行意外減息更大刺激內地股市，「棄房買股」亦成了內房翻盤的「攔路虎」。

人行放寬發債 內房壓力減

內房企業按慣例會在新一年開始安排融資，人民銀行在9月放行A股上市房企於銀行間債券市場發行中期票據，相信有助紓緩內房壓力。

今年房企受「雙限」（限購、限貸）影響，銷售轉差兼削弱回籠能力，加上內地銀根緊張，重挫一眾負債率高企、利息開支沉重的內房企業。除了一貫的發債及批股等融資渠道，為了紓緩開發商的資金壓力，內地下半年放寬了開發貸款及中期票據。

此舉隨即激起內房新一波的發債潮，分析指，相較開發貸款和動輒利率達10厘至15厘的信託融資，年期長達5至10年的中期票據，以及永續債都更吸引資金需求強勁的開發商，料明年融資旺季申請將陸續有來。

明年首季 融資活動料趨活躍

分析認為，2014年行業銷售氣氛較差，不少發展商在土地市場採較保守的態度，但隨着年底及明年減息預期，行業料將轉活，加上發展商重新制定全年目標，料明年首季內房融資活動將再趨活躍。

估值最高56億 料可納下年賣地表

政府積極改劃綠化地帶建屋，以應付短期住屋需要，位於屯門愛琴灣北面的綠化地，擬改劃興建2,000伙私人住宅，估值約45.96億至56.47億元，料可納入下年度賣地表。

「一鐵一局」供應降 彌補不足

發展局局長陳茂波早前已明言，下年度「一鐵一局」的大型住宅用地供應不及今年，將調整賣地策略，會大力增加賣地計劃的供應。

據了解，政府正着手研究改劃規模較大的綠化地帶，以納入下年度賣地計劃，彌補「一鐵一局」的供應缺口。

其中最新一幅獲建議改劃的綠化地帶，位於屯門冠發街西面，地盤面積達5.3公頃，規模約相等於5.5個香港大球場草地（香港大球場草地佔地約0.962公頃），大部分屬政府持有的官地。

根據政府初步的設計，地皮擬建地積比率3.6倍發展，用作興建中、低密度的私人住宅物業，建築物高限為主水平基準上80至85米，以項目淨地盤面積約3.39公頃計算，總可建樓面面積達131萬平方呎，當局預計合共可以興建約2,000伙單位。

綠化地改劃 涵蓋市區新市鎮

另一方面，規劃署表示，為滿足市民殷切的住房需要，政府有必要增加房屋土地供應，包括進行不同階段的「綠化地帶」用途檢討，研究是否適合改劃作房屋用途，研究範圍涵蓋已發展的市區、市區邊緣，以及新市鎮的綠化地帶。

對於地區有不少反對改劃綠化地皮建屋的聲音，規劃署回應指，今次建議改劃的冠發街西面用地，雖然有植被，但主要在地盤的西面，並且是常見的馬尾松，其緩衝及保育價值並不高。

業界：地皮較大 倡拆兩地發展

屯門區議會環境、衞生及地區發展委員會主席陳雲生指出，政府在屯門已有逾10幅土地，將會改劃作私人房屋發展，新建單位達8,000伙，擔心再加建多2,000伙，將會加重區內的交通負荷，相信政府落區諮詢時會引起爭議。

規劃署表示，未來會就今次的改劃發展，在青山公路（青山灣段）進行擴闊工程，經初步評估，措施足以應付預期的交通增長。

綜合測量師意見，地皮估值約45.96億至56.47億元，樓面呎價約3,500至4,300元，反映了地盤鄰近人工斜坡，須較高的發展成本等因素。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，由於地皮規模較大，建議政府分拆為兩個地盤發展，一來可以減低流標風險，二來亦可以避免地價受壓。

萬達商業（3699）母公司萬達集團進軍?上至?下（O2O）領域有實質進展。萬達宣布投資第三方支付平台快錢公司，並獲得控股權。有消息指萬達投資額達20億元（人民幣，下同）。未來，萬達旗下業務都將通過快錢平台作支付。

　　萬達未有披露其具體持股比例，快錢仍將保持獨立營運。萬達希望快錢能夠盡快與公司旗下的其他業務對接，預計每年可為快錢增加逾千億元交易規模。萬達亦相信，當雙方業務充分整合後，萬達將成為中國最大的O2O公司。

　　萬達還表示，將以快錢為基礎打造其互聯網金融業務。據公開資料，快錢為中國第四大非金融支付公司，排名位列銀聯商務、阿里巴巴旗下支付寶及騰訊（700）旗下財付通，今年交易規模超過2萬億元，擁有360萬個合作夥伴。

　　另外，有意明年來港上市的安邦保險，在過去6個交易日增持民行（1988）約17.06億股，估計涉資170億元人民幣，截至本周四止，其持股量已增至15%，鞏固第一大股東地位。

根據地產代理數據顯示，「佔領」行動在第三季末爆發後，「佔領區」內外的舖市交投量激減。位處「佔領區」內旺角、銅鑼灣及中環的一線商舖成交急速下滑，單是11月僅得15宗成交（11月數據反映10月交投市況），較10月少近三成。同時，一線舖租有見頂之勢，高價搶租消失，租金亦見回落半成至一成。

綜合美聯物業統計數據及土地註冊處資料顯示，11月商舖成交註冊量錄得167宗，按月急跌近59%，註冊金額下跌46%至約16.93億元。旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心區，11月更僅錄得15宗成交，按月跌29%。至於本月截至18日，舖位成交登記錄得至少178宗，雖已追過11月的總登記量，但仍與10月的登記數字409宗有一段距離。

商店高價搶租個案減

市場人士指出，今年上半年受內地嚴打貪腐及個人遊旅客消費模式轉變影響，珠寶鐘錶業的零售業銷貨額出現倒退，奢侈品商店以高價搶租一線街舖的個案減少，核心零售區域如銅鑼灣等一線街道的舖位租售價格現見頂回落跡象。

中原工商舖董事總經理潘志明表示，隨?「佔領」行動暫告一段落，預料舖市會於農曆年前追回落後水平，成交宗數及金額將回升。民生消費區將成為市場新焦點，長線投資價值高。另外，由於核心區舖位租金見頂回落，有機會帶動舖位售價輕微回落。該行預計，明年舖市整體造價趨向平穩，或有輕微回落，成交宗數趨平穩。

明年舖租料下調一成

整體舖租面對下調壓力，潘志明料會有5%至10%的下調幅度。不過，新界區舖市潛力則備受看好，料區內舖位造價看升10%，租金有望增長兩成。

美聯旺舖董事盧展豪則指，內地減息刺激經濟，有利提升內地旅客的消費意慾，加上聖誕及新年檔期，本港市民消費意慾同樣有所增加，有助推升整體零售氣氛。

「佔領」行動持續兩個多月後終告落幕，率先鬆一口氣的肯定是被包圍於「佔領區」內的商戶和業主。「佔領」期間有商戶生意額直插四成，正期待接下來的新年節日檔期能追回損失。「佔領」行動除了影響消費意慾及商戶經營外，舖位業主亦時刻關注。本報專訪4名資深物業投資者，當中有為商戶「共渡時艱」願意短期劈租四成；亦有預計會出現「佔領」後遺症、嚇倒連鎖店，不敢拓展，惡劣環境或持續至明年。■香港文匯報記者 蘇洪鏘


太子鄧：明年生意或倒退


持有多個一線街舖自用及收租的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明直言，「佔領」行動對高級零售衝擊至為顯著，公司11月營業額按年同期回落逾15%，如今寄望在聖誕及明年新春檔期可追回損失。


至於名下持有位於旺角山東街一帶的兩間舖，均由兩間藥房承租。「太子鄧」指，商戶反映生意明顯受示威者影響，經交涉後同意分別暫時減租15%及14%，直至「佔領」行動結束後一個月。


「佔領」留下不佳觀感


「消費是一種享受，遊客需要在政治較安定的環境下消費，今番行動過後，將為遊客留下不佳觀感。」鄧氏預料明年生意額或現倒退，該公司會爭取控制於10%內。


展望來年舖市，「太子鄧」稱核心區租金已見頂，相信不會再升，個別極優質旺舖或有10%內的升幅，不過銅鑼灣三四線舖位或現更大議幅，最高達四五成。集團明年計劃在旺角拓展多兩間分店，目標租金在100萬元內，至於新界則考慮進駐商場，主要因於客流消費力有保證。


蔡志忠：轉攻二三線地區


以物業投資見長的亞洲地產創辦人蔡志忠指，隨着近年內地客人數增加，不少商戶依靠個人遊做生意，直言「佔領」行動對「佔領區」一帶的店舖經營影響好大，亦阻嚇了連鎖店拓展業務的步伐。他相信「佔領」行動對一線街舖會產生後遺症，並將延禍至明年，預料明年核心一線舖成交價趨平穩。


另一邊廂，蔡志忠看好明年二三線街舖租賃市道，舖租料有5%至10%升幅，因為區內主要由民生店舖如食肆、藥房等經營，有本地需求支持。他亦正物色二三線地區，如灣仔、北角、西環、土瓜灣、九龍城等，明年預算約3億元尋找投資機會。


市區舖具投資潛力


相較元朗、屯門等新界物業，蔡氏仍然較鍾情市區舖位，「市區街客的消費力不會如元朗、屯門般參差」。他又指，近年該兩區的舖位市值已大幅提升，個別元朗大馬路舖租甚至貴過市區。


今年將位於北角商場拆售的蔡志忠稱，明年未必會再購入商場拆細，「因為今年已經好多供應，市場需要時間消化，可能遲一兩年再觀察」。


黎永滔：價格租金已見頂


近年活躍於倫敦物業的資深投資者黎永滔，今年內在本港鮮有動靜，繼續持貨做「收租佬」。他認為明年本港核心區舖租「無乜機會幾倍咁加租」，料趨平穩發展，個別位置可能有5%至10%升幅；今年業主期望過高，明年議幅可能回歸合理。


大品牌覓舖轉趨審慎


他又指，舖市受不同因素影響，其中政治事件已迅速被市場消化，其衝擊未必會遺留至明年。近年內地打貪令奢侈品零售市道轉弱，不過今年大眾薪酬增加，或提升消費意慾抵消不良因素。同時，不少大品牌覓舖轉趨審慎，趁聖誕及明年新春檔期觀察零售市道並與去年比較，才會作拓展部署。黎氏坦言，來年仍會吼準遊客區，預算10億元銀彈買舖，目標吸引大品牌承租。


林子峰：遠離示威避一劫


近年以拆售物業聞名的投資者林子峰，持有的物業與「佔領區」有一段距離，可謂「避過一劫」。他指出，未有租戶反映其經營受到示威影響。


港珠澳橋利新界西北


問到來年大計，林子峰指仍以短線投資為主打。與前述其他受訪投資者一樣，林氏亦看好三四線物業，尤其覬覦新界西北地區。「待港珠澳大橋通車，區內物業價值增長會更快，料可達一兩成。」明年會繼續物色規模較大的項目，正如今年向領匯買入多個商場，並將其活化、裝修、包裝。


至於核心區一二線街舖位，他認為500方呎至700方呎的規模較小，升值潛力已見頂，加上造價亦太貴：「吓吓幾億銀，點買？」

據統計處最新公布，10月零售業總銷貨價值的臨時估計為383億元，較去年同期上升1.4%；扣除期間價格變動後，今年10月的零售業總銷貨數量較去年同期上升4.3%。惟若撇除期內有新款智能手機推出的因素，實際上10月零售銷售呈負增長。香港零售管理協會主席麥瑞琼早前就指，「佔領」行動已影響本地零售業及整體經濟，其中餐飲業生意非想像中好，只是零售數據未能反映出來。