今（2014）年商用不動產交易金額僅815億元，創近6年新低；土地交易也僅1,554億、年減22％，建商購地減少420億元；至於辦公室方面，北市辦公室場今年空置率雖由去年8.5％，下降至今年底的7.69％，但明、後年有約9萬坪新供給量釋出，預估空置率將上升至8.8％?9％。

高力國際昨（29）日發布2014年商用不動產市場概況，在央行「金八條」緊箍咒持續發威，全年國內商用不動產交易金額為815億、創近6年新低，最大買方壽險公司交易額僅148.9億、占比為18.28％，連續第2年低於2成；外國投資人交易金額98.77億、占比12.12％，首度站上1成以上大關。

今年商用不動產交易比重前3名，分別為辦公室40％，以敦南金融大樓111.65億元居冠；廠辦占比25％、零售類為20％。以區域來看，北市交易量525億居冠、占比高達64.4％。

今年土地交易1,554億、年減22％，建商今年購地金額629億，也較去年大幅減少420億，今年由富邦人壽擠下興富發，成為今年度購地王。

高力國際董事總經理劉學龍表示，今年商用不動產「瘦了」，且為因應實價課稅，今年關係人交易頻繁，重劃區土地標售降溫，桃園青埔特區土地標售全軍覆沒，僅二重疏洪道重畫區因有捷運支撐，脫標率高達82％。

展望明年，劉學龍認為，油價大跌，明年升息機率大幅降低，實價課課應及早定案，有助交易市場回溫，而壽險業2.875％投資限制，導致資金外流，是否仍要持續實施值得思考。

在北市辦公室方面，高力國際執行董事楊慧明表示，今年北市去化量達4.9萬坪，為近6年來新高，超過全年新增供給量3.9萬坪，使空置率由去年底的8.5％，降至今年底的7.69％。

租金方面，楊慧明指出，只有頂級辦公室租金回到2008年高峰水準，每坪月租金約2,860元，但也花了6年時間，至於A辦以下租金仍在低檔，預料未來10年也不易攀升。

展望明後年，國泰置地廣場、合作金庫總部大樓、遠雄大巨蛋及南山廣場都將陸續完工，約有9萬坪新供給量釋出，預估明後年空置率恐將上升至8.8％?9％。

台北市政府新人新政，一向自稱為「台客一號」的長虹（5534）董事長李文造昨天表示，柯P上台後，預期台北市的行政效率會快一些，不過柯P雖說要加快都更腳步，但法令如果沒修改，柯P來弄頂多把以前需要10年的都更，變成8年而已，幫助不大。

李文造說，都更要快，一定要修法，從根本改起，否則一關一關送，照現在這麼複雜的程序走，時間還是要很久，最好是程序重改；新北市雖然有推簡易都更，加速都更，但到現在才通過1、2個案子，所以根源都是法令上問題要解決。

至於對房市看法，李文造則直言，明年的房市也好不到哪裡去，今年因為有九合一選舉，政府打房動作頻頻，房市低迷，但後年又有總統大選，所以預期明年房市也不會太好。

不看好豪宅後市
李文造尤其不看好豪宅後市，他說今年豪宅成交少，主要就是政府打房，一方面提高房屋稅、契稅等，讓持有豪宅的稅負增加；同時因為買豪宅須拿出大筆資金，很容易被查稅，這是富人最擔心的問題。不過短時間來看，因為台北土地一地難求，豪宅還沒有降價的空間，頂多議價空間會大一些而已。

他說，房地產不景氣，首先影響較大的是代書跟房仲；至於建商因為這十幾年的房地產多頭，口袋已經夠深，撐一撐可以度過寒冬。現在同業都寧可慢慢賣，因為利息低、資金夠，儘量推低單價、低總價的個案，有長期抗戰的準備，反正就邊建邊售，景氣再差，房子還是要賣。

房地產市場冷清，豪宅交易表現更是「慘不忍睹」，以實價登錄資料統計，第2季時全台還有220件交屋，來到第4季至今登錄數僅剩6件，台北市豪宅有25%以「低於行情5%以上」的價格成交。房仲業者建議屋主，短期內房市已無上漲可能，不如調整售價加速房屋售出，避免持有成本升高。
　　
在政府打房力道猛烈下，今(103)年房市進入寒冬，全台全年交易量預估只有30萬棟出頭，創下10年來的新低點。其中，房市領頭羊「豪宅市場」表現「慘烈」，根據實價登錄資料，排除屋齡3年內的新屋後，全台第2季符合央行認定標準的「豪宅」有220件，第3季量能驟跌4成2，到第4季至今更只剩下「6件」。
　　
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，除了央行擴大房市管制範圍、貸款成數降為最高5成等措施外，調整豪宅認定標準，將北市標準降為7,000萬、新北市降到6,000萬、其他地區4,000萬，加上都會區土地公告現值調升、老屋加稅與房地合一稅制議題發酵，導致豪宅投資需求大減，僅精華地段、開價平實的物件會受到青睞。
　　
以台北市豪宅市場為例，今年下半年總價7,000萬以上的成交案件中，「低於行情價5%以上」成交的比重高達25%，和101年上半年相比提高22%，寫下3年來的新高紀錄，反而「高於行情價」成交的比重僅6%，與3年前的56%比較，只剩下約1成的數量。
　　
黃舒衛指出，政府帶頭壓抑房市，買方出價保守，追價意願下滑，而賣方看淡房市，也使得待售量攀升。「價格修正」已經成為市場共識，「讓價求售」情況愈來愈明顯，短期內房市無上漲空間，建議有意賣房的屋主適度調低價格，以加速交易時程，未來查稅、加稅將可能持續墊高持有成本。

內政部實價資料統計，今年第3季符合央行認定的全台豪宅交易揭露件數僅128件、季減42％，第4季（至10月底）更僅剩6件，全台豪宅市況可用「冰凍」兩字形容。

根據房仲業者成交統計，北市豪宅屋主「讓價求售」意願轉強，下半年願意以「低於行情5％以上」成交的比重，已攀升至25％，創3年來新高。

國內房市面臨史上最嚴苛的打房政策，「高價豪宅」更是重點打擊對象，儘管豪宅市場仍有零星交易，但交易量大不如前；第4季（至10月底）內政部實價豪宅揭露件數，全台僅6件，若加上北市實價最新揭露的「瑞安傑仕堡」及「龍門第」2筆豪宅交易，全台揭露件數也僅有8件，呈現急凍狀態。

永慶房屋統計集團成交資料也發現，全台豪宅領頭羊的北市豪宅市場，下半年總價7,000萬以上的豪宅成交案件，願意以「低於行情5％以上」成交的比重達25％，較2012上半年的3％，大幅提升22個百分點，是3年來新高。今年下半年願意以「高於行情」購買的成交比重僅6％，則較2012年上半年最高達56％，呈現遽減狀況。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，觀察近期豪宅市場交易，由於受到政府管控影響，過去遍地稱豪宅已不復見，許多二線地段號稱豪宅的高價住宅，在少了資金炒作下，乏人問津，目前市場交易，大多以自用或節稅考量為主，只有精華地段、開價平實的優質產品，才會受到市場青睞。 另外，由於目前「價格修正」已成市場共識，有愈來愈多的屋主，為在眾多待售物件中受到購屋者青睞，更願意以「合於行情」，甚至「低於行情」價格出售。

壽險業投資不動產的政策有望鬆綁，金管會主委曾銘宗昨(29)日首度鬆口表示，擬針對壽險業投資不動產最低收益率為2.875%的規定進行研議，將由保險局與業者限期檢討現行制度是否合理，並將於明(2015)年2月底前提出檢討報告。據了解，金管會認為，由於目前房市已降溫，此時檢討為不錯的時間點。

據悉，金管會係於2012年11月宣布八項措施，限制壽險業者的不動產投資，俗稱「金八條」。此次金管會除了擬鬆綁2.875%的收益率規範之外，包括規範壽險業投資不動產，素地必須於五年內完成開發、以及十年內不得移轉等規定，都有機會一併進行檢討。

比重佔1/4 創3年新高

豪宅撐不住，價格下修成定局！政府打房將高總價的豪宅列為管控頭號目標，今年6月底央行擴大房市管制、擴大豪宅認定標準，加上房地合一稅制討論等利空衝擊，今年北市豪宅交易價格以「低於行情5%以上」成交的比重高達25%，創下近3年新高。
「豪宅沒有接手問題，是價格問題。」大師房屋董事長陳建慶表示，很多豪宅地段佳、保值性高，不會找不到買方，只是現在市場面臨房地合一政策不確定性，以及2016年總統大選的政治干擾，如果價格沒有誘因，買方不會想在這個時間點出手；他認為，價格要低於市場行情5~10%，買方才較有意願。

大安區跌價房最多
據永慶房產集團調查，北市豪宅市場今年下半年總價7000萬元以上的豪宅成交案件，「低於行情5%以上」成交的比重高達25%，較2012上半年3%大幅提升22個百分點，是3年來新高；今年下半年願意以「高於行情」購買的成交比重僅6%，但2012年上半年最高達56%。

「價格修正已成市場共識。」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今年豪宅主要交易區域，大安區佔3成，其次是中山區約2成，信義、士林各約1成，這些區域成交狀況都可看出價格有下修情形。

二線地段乏人問津
他解釋，過去豪宅買方有部分是出於投資考量，但近期受到政府管控影響，豪宅投資需求大減，許多二線地段但號稱豪宅的高價住宅，少了資金炒作也乏人問津，價格便開始鬆動。

黃舒衛指出，如大安區安和路二段已經較偏離傳統豪宅地段，而士林天母交易雖然還算頻繁，但少有新議題，豪宅看漲空間有限，這些地方價格低於行情5%的情況都蠻普遍。

長虹建設於台北市大直地區的商辦案「新時代廣場」，昨與美麗華集團及聯寶電腦簽訂租約，每年將為長虹挹注租金收益逾2億元，長虹建設董事長李文造說：「很早就想蓋大樓，保值又可以出租。」

美麗華租4千坪
近年宜華國際飯店議題炒熱大直的商用不動產市場，陸續推出「新時代廣場」、「台北時代廣場」及「豐匯」等指標商辦，李文造說，建築業大起大落，現在住宅產品獲利很好，之後就難保，「新時代廣場」每年2億元收入現在看起來還好，但景氣不好時，「每年有2億元不錯。」

「新時代廣場」與美麗華集團、聯寶電腦簽訂租約後，已近乎滿租，該案規劃地下2樓到地上4樓為商場空間4052坪，出租給美麗華集團經營使用；地上5樓至13樓為純辦公室空間5032坪，由聯寶電腦承租其中7個樓層。

美麗華集團未來將推出精品零售業和VIP電影廳，預計明年第3季開幕；「聯想」和「仁寶」合資的「聯寶電腦」預計明年遷出於內科的辦公室，改進駐「新時代廣場」並擴大經營規模。

在利多加持之下，業者多看好大直未來潛力。台灣房屋大直特許加盟店副店長陳泰源表示，過去人潮較少，店面交易並不熱絡，但宜華、美福飯店即將營運，今年起店面交易明顯升溫。「台北時代廣場」專案經理蘇同福也說，估該區將朝信義計劃區模式發展。

北市東區店面效益持續擴大，不只巷弄店面身價不斐，現在連2樓店面價值也水漲船高，實價揭露北市大安區忠孝東路4段「愛群大廈」2樓店面，以總價1.52億成交，換算每坪單價高達249萬，凸顯市中心A級商圈店面「鍍金純度」，甚至比北投、內湖、大同、南港、文山等5個行政區的1樓店王還高。

「愛群大廈」鄰近忠孝東路四段與大安路口，屋齡約45年，樓高12層，為當地知名商業大廈，該棟大廈早在去年3月即傳出將以總價8.5億元出售1、2樓及地下1樓，後來因該案所有權人高達17位，直到今年9月才將2樓順利售出。

「愛群大廈」目前1樓承租方為美體小鋪（THE BODY SHOP）、德風健康館，2樓則為海壽司。據當地房仲業者推估，美體小鋪月租金應在50萬元以上、德風健康館約35萬，至於2樓的海壽司，粗估月租金應在24.5萬元。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「愛群大廈」2樓如果以每坪每月租金4,000元，面積61坪計算，每月租金為24.5萬，投資報酬率約1.93％，算是相當划算的交易；劉志雄分析，東區一級路段店面有觀光效應加持，吸引知名品牌進駐，卡位競爭激烈，因此雖然是2樓仍具有店面效益，所以能受到高資產族群青睞。

桃園經國特區規畫完整，商業區土地每坪喊價已逾百萬元，建商也鴨子划水蓄勢明年推案；看好其發展潛力，台灣房屋率先開出經國特區直營店，積極開拓桃園門戶房市商機。

台灣房屋經國特區直營店是中山高南崁交流道進入桃園市的第一家房仲據點，台灣房屋表示，各縣市常看到中正路與經國路，以往桃園房市長期以「中正特區」著名，現在多了「經國特區」受矚目，未來這個區域的交通便捷優勢，不論是北上、南下或出國都暢行便利，對通勤者而言，可以說是多了一個選擇的地方。

經國特區道路已規畫完成，目前雖空蕩蕩，但台灣房屋挾桃園市最大房仲直營店優勢搶先插旗，首席總經理彭培業強調，對於想要加入投資行列的民眾，從開發到蓬勃發展是需要長時間等待，因為不動產的增值是需要時間來灌溉，時間長短便決定了不動產的價值，因此台灣房屋搶先插旗。

另外建商早已鴨子划水，明年有望出現推案潮，五十甲廣告副總經理張秋明表示，桃園中路、經國特區改變城市新風貌，桃園升格直轄市後的競爭力顯現，品味也在提升，有望出現超高建築。

台灣房屋認為，經國特區靠近中正藝文特區與南崁地區，3大區塊的結合，對於桃園市整體經濟帶動有正面助益，未來前途無可限量。

不僅房市買氣冷清，商辦市場近來也颳起一陣冷風，房仲業者統計，今（2014）年上半年北市商辦交易金額比去年同期減少了近3成，除了中正、信義區外，其餘行政區買氣都呈現一片萎縮。而在不少媒體和科技業進駐的內湖商辦市場中，當地發展卻呈現「南北兩樣情」，位在北側的西湖、文德段，商辦需求量穩定成長，南側的潭美段卻面臨租金停滯的冷清市況。

房仲業者統計，北市今年1?7月商辦總交易金額為172.87億元，較去年同期減少34.7％，交易量也從去年的489件降為323件；北市商辦交易量除了中正區、信義區件數增加外，其餘10區都全面量縮。

即使在整體商辦市場冷清的表現下，還是有部分地區格外亮眼，像是位在內湖北側的西湖、文德段，當地商辦需求穩定成長。

高力國際專案經理陳維彥在蘋果日報表示，西湖、文德段每年商辦淨去化量約16000?18000坪，需求穩定成長，且因精華區大型物件所剩無幾，加上新完工大樓熱門，商辦的空置率持續下降，西湖段甚至不到3％。 位在內湖南側的潭美段，商辦市況反而呈現冷清。

陳維彥指出，潭美段受到使用區分與周邊生活機能影響，企業的進駐意願不高，導致租金無法上漲，呈現停滯狀態，且業主多鎖定大型企業做整體性的銷售，小型企業也難進場，相較內湖北側來說，西湖、文德段的表現相對較差。

當地實價登錄打臉 確比舉牌價低

房仲難為！台中市房仲界最近流傳一段影片，一名男房仲在西屯區「寓上長安」社區前駐點舉牌賣屋，卻遇上一名婦人不滿廣告牌上的價格太低，辱罵該名房仲：「你打亂我們的行情，說什麼肖話。」還說：「根本沒有999萬的，害大家賣得很辛苦！」無辜房仲不斷賠笑臉解釋，看在同業眼裡很心酸。

影片中，一名年輕男房仲在西屯區長安路的「寓上長安」社區前舉廣告牌，上面寫著「2房838萬、3房990萬、3房1052萬」，一名年約50歲婦人指著他破口大罵：「你打亂我們的行情，我們根本沒有這種行情。」男房仲試圖解釋，婦人仍痛罵：「你說這種肖話，根本不實在。」還追問：「哪一間？你說。」房仲回答：「3樓。」婦人則說：「3樓早就賣掉了，你還說3樓。」

大吼：給我滾開
房仲無奈說：「真的有啊！」婦人還指著他說「你再繼續給我站站看，你試看看，馬上給我滾開」，強調：「長安根本沒有999（萬元）的，難怪一堆客人出900（萬元），害大家賣得很辛苦。」

看過影片的賴姓房仲指，「寓上長安」去年底剛完工，每坪約19∼23萬元，大樓本來就有高低樓層、車位、景觀視野等差別，同棟不同戶價差很大，影片中廣告價格不算太離譜，房仲本來就會以最低價打廣告。

疑投資客賣壓大
賴姓房仲說，該名婦人可能是投資客，不滿房仲破壞行情，情緒才那麼激動，婦人若認為廣告不實可向相關單位檢舉，但「沒必要指著房仲鼻子痛罵。」

根據實價登錄資訊，「寓上長安」今年8月曾成交1筆36坪2房的2樓戶，總價763萬元，比舉牌房仲的「2房838萬」還低，顯示確有低於千萬元的行情。

住商不動產台中七期朝富加盟店店長陳俊雄表示，沒看過如此不理性的住戶，以該棟大樓每坪20萬出頭估計，開價不離譜，可能是未將車位納入才引起誤會。當地孫姓住戶說，3房若不含車位差不多就是1000萬元，該婦人「可能是投資客，怕房子賣不出去吧。」

全國不動產董事長葉春智指出，年關將近，投資客賣壓增加，也許影片中的婦人想賣個好價格，但遇上其他有降價壓力的屋主，就會被打亂行情而產生糾紛；針對投資客多、轉手度高的社區，建議民眾購買時要多留意，以免找不到下個接手的買方。

「寓上長安」小檔案
●地址：台中市西屯區長安路二段131巷96號
●坪數：26~42坪
●格局：2~4房
●戶數：171戶
●完工時間：2013年11月
●樓層：地上11、12樓、地下3樓
●2012年預售時開價：每坪20~24萬元
資料來源︰《蘋果》採訪整理

第一太平戴維斯受幸福人壽委託，公開標售的高鐵烏日購物專用區土地於昨（29）日開標，最後由ATT集團吸引力生活事業公司以20億6,889萬元得標，溢價率高達17％，創下今年度私人辦理大型公開標售最高溢價率記錄，也替今年寒風中的不動產市場捎來一絲暖意。

台中市高鐵烏日購物專用區土地於昨日開標，標的總面積15,290.69坪，建蔽率、容積率分別為40％、180％，標售底價17.7億元，公告標售期間吸引12組投資人領標，其中2組投標，最後由ATT集團以20億6,889萬元得標，溢價率高達17％。

第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，高鐵烏日購物專用區土地先前已4次流標，昨日為第5次標售。2012年第1次標售底價原來在20億元以上，今年6月中部汽車與幸福人壽私下議價，欲以16.36億元直接購買，後來因幸福人壽被金管後接管後，交易宣告暫停。

金管會經鑑價後，將該筆土地以17.7億元底價進行標售，昨日2組人馬進行投標，據了解，雙方出價差距不到5％，最後由ATT集團勝出。

丁玟甄表示，該筆土地僅能做商場及停車位使用，目前在台中市區要找萬坪土地做購物中心價格並不便宜，但高鐵烏日購物專用區土地換算每坪價格僅13.5萬元。

台中市消費力道強，台中新光三越1年營業額約130億元，是新光三越全台單店營業額最高的店點，台中大遠百1年營業額也達100億元，ATT標得高鐵烏日區土地應是以擴點為考量。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，雖然這塊地的周邊機能尚未建立，容積率也只有180％，但由於占地廣闊，能夠運用的彈性很大，加上得標的ATT集團對於商城及購物中心的開發經營有豐富的經驗，未來烏日地區若能透過捷運綠線帶進人潮，那麼這塊地的開發對於台中高鐵特區的整體發展而言，將會是一塊重要的拼圖。


自由時報
ATT20.69億買高鐵地 打造大型商場

觀光商機促使大型商場熱潮席捲全台，ATT集團昨砸下20.69億元買進高鐵台中站1.52萬坪購物專用區土地，推測未來將打造大型商場、旅館等。商仲表示，為搶此波觀光商機，大型商場業者無不積極擴點加大市占率。

幸福人壽昨委託第一太平戴維斯標售高鐵台中站約1.52萬坪土地，底價17.7億元，吸引中部汽車與吸引力生活事業股份有限公司等2封標單，最終由ATT集團的吸引力生活事業股份有限公司以20.69億元搶下，溢價率約17%。
第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，去年高鐵旅運人數逼近5千萬人次，台中站則有將近880萬人次的旅運量，為各站中的第二高，甫標脫的土地靠近高鐵台中站，容積率為180%，推估未來可興建樓地板面積超過4萬坪，推測得標業者應是看好台中站未來的商機。

信義全球資產經理王維宏指出，近幾年來台觀光人潮不斷攀升，看好此波觀光商機，也吸引許多國際知名品牌紛來台設點，其中最熱的北市信義計畫區一級戰場已被多家商場業者搶占，包括微風等商場均進駐，導致部分商場業者轉而鎖定周邊商圈以及未來看好的新興商圈，希望能夠趁勢卡位承租或是直接買地自建，提高商場市占率。

嘉義縣大埔美精機園區1期土地已被搶購一空，積極開發中的2期園區，預計2015年5月預售土地，將釋出50公頃建廠土地，但廠商的土地需求高達3倍，依然供不應求；嘉義縣政府經濟發展處也預估，大埔美1、2期園區完成整體開發後，將創造上千億的總產值。

大埔美精機園區1期將有91家廠商規畫進駐，預計可帶動2.4萬就業人口，目前已有台灣佳能、旭源包裝、新穎機械、喬群機械、台灣日邦、佳凌科技、中穎實業、皇嘉金屬、義豐包裝等9家廠商營運，帶進約3,000名就業人口，目前總產值已達471億元。

此外，2015年預計將有60家以上廠商將建廠，其中，包括上銀科技，程泰、亞崴、慶鴻機電及舜鵬科技等工具機大廠；2015年底預計可達30家廠商投入生產營運。嘉義縣經發處官員表示，大埔美1期園區完成後，總產值將高達780億元。

其中，以生產汽車傳動軸及變速箱等車用零組件的和大集團，以及生產線性滑軌的勇盛技研公司，進駐嘉義大埔美精密機械園區，昨（29）日分別舉辦新廠動土典禮；未來結合園區內已經生產營運的新穎機械，以及今年開始建廠的程泰集團等知名工具機廠商，將形成工具機及精密零件的群聚效應。

順利連任的嘉義縣長張花冠表示，肩負嘉義縣經濟發展重任的大埔美精密機械園區，主要以光學及精密機械兩大產業為主力，其中，光學大廠台灣佳能已於101年6月27日正式生產營運。

大埔美2期園區預計2015年5月預約土地，每坪單價約在2.7萬至3萬元，較1期土地售價增加逾3成；一旦完成開發後，可望引進40家廠商進駐、帶動6,000個就業機會，預估可創造總產值達220億元。

張花冠表示，大埔美精機園區的優勢之一，即中穎實業與日通國際物流合作設立兼具貨物倉儲、轉運及配送業務保稅的國際物流中心，已於今年12月啟用，結合園區保稅工廠將可降低企業成本，提高出口競爭力。

伴隨經濟快速成長，民眾對於生活與居住水準要求日益提高，住宅商品也不斷推陳出新，而休閒式住宅便因應而生。雖然在北部地區早已蔚成潮流，但該類住宅在台南地區並不多見，然而，今年隨著台南多項重大建設啟用，商圈機能成熟後，越來越多建商以「養生休閒」住宅大樓為主力訴求。

奇美開發建設總經理蔡宗勳表示，對所謂「休閒式」住宅大樓的定義上，目前並無明確界定，早期在此類住宅銷售時，大多以標榜有無俱樂部設施、社區泳池等住宅，如今卻從建材、景觀多加著墨，像是有無保留大片綠地與植栽空間，大樓外觀是否營造出休閒感，可否從落地窗外眺望海景，比起強調硬體設施的大樓，如今更加傾向於感官、視覺享受。 「這個城市不缺房子，但缺好房子」，蔡宗勳表示，建築不僅是住宅，而是肩負著一個城市的美學。然而，隨消費者對大樓產品的接受度提高，加上市區土地價格普遍偏高，推出的新建案要有價值，才不會受房市波動而影響價格，最近最夯的建築關鍵字，就是「休閒」、「綠能」與「銀髮」。

蔡宗勳說，規畫明年二月間將正式於仁德區虎山國小附近推出的「森景澤」，就是看好該處環繞在綠色叢林裡，能給孩子們自然的上課環境，建築則請來「涵碧樓」的建築師戴育澤操刀，在一片樹海中打造另類高級住宅。

「未來休閒景觀是每個人所追求的」，蔡宗勳說，虎山這塊地養了4年多，基地面積1,033坪僅用了250坪，用低密度開發的觀念就盼能留下這一大片樹林，隨著奇美博物館年底開幕，這棟14樓、地下2樓的建築物，尚未推案就受到不少注目。

「森景澤」僅84戶，總價約1,280萬元起，每戶約50?90坪，預定於明年4、5月完工，每戶都有木製散風隔板，頂樓還設有太陽能板，將電力賣給台電後，增加管委會收入，三分鐘車程到奇美博物館、十分鐘到高鐵，交通便利，房間每個方位都能看見森林，這樣美麗的風景實在「無價」。

國揚建設總經理彭邵齡表示，「休閒」是城市人生活的需求，看好安南區史博館大片綠地，與成大佑生建築團隊、日本晴空塔燈光設計團隊聯手合作打造「國揚翡翠森林」，在社區內打造水循環設計，讓社區的每一滴水都不浪費，並以會館大樹的概念，創造會館空間樹島生態調節濕度，讓建築呼吸，表達重視生態的決心。

「打開自家窗戶，就能遠眺海景」！位於五期重畫區健康路上大樓建案「康舟里澤」，總戶數77戶，至少都是90坪以上的大坪數住宅，每坪20萬元，每戶大約都是2,000萬元，該產品面朝安平港，強調能將海景一覽無遺。負責銷售的潤大行銷管理公司總經理郭柏亨表示，全案基地面積約1,380坪，保留大片綠地與植栽空間，就是希望營造「休閒豪宅」氛圍。

房地合一雖仍未正式定案，但市場引發的效應早已提前開始。房仲業者針對持有房產的民眾調查，發現有17％民眾都想趁政策上路前獲利了結。以房地合一課稅門檻的總價3000萬以上房產來看，相較於去年屋主的委售量，今年賣壓最明顯的則是高雄和台南的高總價房子，年增幅都有2成以上。

台灣房屋針對有殼族調查統計，在房地合一上路前，是否會引起賣壓？其中有44.95％民眾不傾向賣房、24.24％表示還不了解房地合一、17％想賣屋獲利了結、13.64％打算重新做資產配置。 隨著房地合一議題發酵以來，已達「課稅門檻」條件的高總價豪宅市場首當其衝。

截至今（2014）年11月為止，房仲業者統計全台3000萬元以上的高總價委售量，相較於去年同期，今年全台委售量增加4.02％，其中桃園以南增幅最明顯，高雄與台南各增加29.73％、24.25％，高居六都弟1、2名，但房價較高的雙北市，委售量卻不增反減。

房仲業者徐佳馨指出，房地合一從3000萬門檻起跳，讓高總價房產持有者人心惶惶，加上房價已到高點，對持有者產生壓力，特別是中南部高價標的少，未來無論房地合一是否排富，都會成為國稅局關注的對象，因此造成屋主拋售意願大增，連帶拉高委售量成長。

　臨近年末，房貸市場走到了全年“過山車”起伏的終點站，與年中一度創下近幾年利率最高位的情景截然不同，經過下半年尤其是第四季度的劇烈調整，年底迎來了房貸最寬鬆的時刻。而一度罕見折扣利率、動不動利率上浮的一線城市，當前已是首套房貸利率折扣成主流，北上廣深四大城市的平均房貸利率齊齊跌破基準利率。

　　金融搜索平臺融360發佈的中國房貸市場12月報告顯示，在全國35個主要城市近525家銀行中，12月共有164家銀行提供折扣利率。從分佈來看，提供房貸折扣利率的城市，既有南京、杭州、無錫等幾個熱點二線城市，也有北上廣深四大一線城市。其中，北上廣深共有66家銀行提供折扣利率，占到提供折扣利率銀行的四成。

　　12月，北京、上海、深圳、廣州分列房貸優惠利率數量最多的城市前四位。北京以19家銀行提供優惠利率的數量蟬聯首位； 上海有18家，緊隨其後；深圳以15家優惠利率位列第三；廣州本月優惠利率增長明顯，超過南京成為第四位。

　　一線城市房貸出現低於基準利率的情況尤為引人關注，本月，北上廣深四大一線城市的最低優惠利率均低於九折，資料顯示，上一次出現這種情況，還是在2013年的11月，此後全國各城市房貸利率一路上揚，優惠力度不斷縮減。時隔一年，在一系列政策的刺激下，一線城市房貸利率的“最低位元”又全部重回“8時代”。

　　目前北京、上海房貸平均利率水準幾近探底，廣州、深圳也降至全年最低位。資料顯示，目前北上廣深四大城市首套房貸的平均利率，也均已降至基準利率以下。其中，北京最低，首套房貸平均利率跌破九四折，上海次之，平均約為九五折，廣州和深圳則分別為九八折和九九折。

　　值得注意的是，前幾個月，許多銀行雖然提供折扣利率，放款時間長、附加條件多，實際上要享受折扣優惠的門檻很高，而到了年底，這種情況大為改善，不少銀行降低了折扣利率的門檻，甚至有部分銀行已經對九折利率不再設限。政策利好加低利率，有望吸引更多購房者加速入市。

據廈門市國土局12月26日消息，廈門將于明年1月16日集中掛牌出讓三幅地塊，分別位於廈門島內思明、湖裡兩區及集美區，其中集美區的J2014P03地塊起拍價為20億元。

出讓公告顯示，J2014P03地塊位於集美區杏林北路與杏錦路交叉口南側，建築面積約30.5萬平方米，土地用途為城鎮住宅、商務金融用地(辦公)、批發零售用地(商業)。該地塊的起拍價為20億元，起拍樓面價約6554元/平方米。

據瞭解，J2014P03地塊緊挨此前由廈門國貿競得的集美“地王”J2014P01地塊，其周邊在售專案有中航城、華潤橡樹灣、園博1號、住宅蓮花國際、住宅蓮花新城、中交和美新城等，房價基本在15000-20000元/平方米。

而位於廈門島內思明、湖裡兩區的地塊分別為位於開元工業園區前埔路東側的2014G07地塊以及位於金鐘路與環島路交叉口西南側(廈門兩岸金融中心核心啟動區09-1號)的2014G09地塊。

其中，2014G07地塊為辦公用地，土地面積4086.277平方米，地上總建築面積2.42萬平方米，起拍價1.17億元；而2014G09地塊則為商業及酒店用地，土地面積37286.99平方米，地上總建築面積3.25萬平方米，起叫價12.52億元。


值得一提的是，2014G09地塊的競買申請者需是包含金融法人機構、金融控股公司、高端金融物業運營企業的金融總部，在國內(北京、上海)或境外(紐約、倫敦、香港)等金融中心城市獨立持有單體超過10萬平方米以上的高端金融物業，且金融物業超過50%辦公面積入駐企業為外資金融機構，同時申請人或其母公司的淨資產不低於20億元。而2014G07地塊則要求競買人為從事保健器具、康復理療器具研發、銷售的企業，並應擁有醫療保健領域發明專利。

另據廈門市國土資源與房產管理局消息，廈門將於2015年1月8日現場競價一宗商辦用地，土地面積為8205.39平米，總建面6389萬平方米，起始價為3.51億元。

根據掛牌公告，該地塊編號為2014G08，位於思明區03-07片區觀音山商務營運中心觀音山中路(觀音山綜合服務中心)西側。專案擬作為總部大樓，不接受聯合競買。

公告規定，競買申請人的淨資產不得低於20億元。競買申請人必須為從事期貨市場服務的企業。

2013年，北京市房地產開發業資產突破4萬億元(人民幣，下同)，比2008年增長1.3倍，利潤總額比2008年增長1.4倍，而北京市房地產開發業九成左右的資產和利潤集中于近三成大企業。


北京市統計局國家統計局北京調查總隊29日公佈北京市第三次全國經濟普查相關結果。資料顯示，5年來，北京市房地產開發業單位數量與從業人員變化不大，2013年全市房地產開發法人單位共3426家，比2008年第二次全國經濟普查減少7家；從業人員突破10萬人，比2008年增加2510人，變化不大。

不過，市場調控加速了企業間的優勝劣汰，企業整體資質水準有所提升，全市房地產開發法人單位資質等級為“四級”(含)以上的法人單位有1851家，占全部房地產開發法人單位的54%，比2008年提高3.5個百分點。

5年來，北京市房地產開發業資產快速擴張。普查結果顯示，2013年，北京市房地產開發業資產總量達40861.1億元，比2008年增長1.3倍，2009至2013年5年間年均增長18.2%，其中2009年突破2萬億元，2011年接近3萬億元；2013年，房地產開發業利潤總額達739.6億元，比2008年增長1.4倍，5年間年均增長19.3%，各年間表現出較大波動。

普查結果顯示，北京市房地產開發業九成左右的資產和利潤集中于近三成大企業。2013年，北京市房地產開發業中資產總量超過10億元的單位有909家，占房地產開發業單位個數的26.5%，比2008年提高12.7個百分點。它們的資產總量為35388.3億元，占86.6%，提高17.2個百分點；實現利潤682.9億元，占92.3%，提高9.5個百分點。


2009年，北京在原有經濟適用房、限價房、廉租房基礎上推出“公共租賃房”，2013年推出“自住型商品房”，逐步形成了較為完善的住房保障體系。北京市第三次全國經濟普查結果顯示，2013年北京市保障房投資完成729.7億元，是第二次全國經濟普查的4.5倍；2009-2013年5年間共完成投資3014.7億元，年均增長47.4%。5年間保障房新開工面積累計為5823.5萬平方米，年均增長2.7%。保障房住宅銷售面積累計為1771.4萬平方米，年均增長12.6%。

此外，29日公佈的資料還顯示，與2008年相比，北京餐飲業規模繼續擴大，速食業發展迅速。2013年，北京市餐飲業法人單位11513家，比2008年增長61.5%；全年實現營業額620.1億元，比2008年增長74.9%。

招商地產（深：００００２４）公告，公司子公司成都招商北 湖、深圳招商商置與關聯公司招商昆侖擬共同收購成都中冶文投１００％股權以及全部股東債權 ，並共同從事成都大魔方項目的開發與運營。中冶文投１００％股權及股東債權收購價款不超過１８億元（人民幣．下同）。
根據公告，成都大魔方項目位於成都高新區天府大道東側、紅星路南延線西側、孵化園北干道南側、孵化園南干道北側，總建築面積１０５９３１５﹒８５平方米，用地性質為商業、住宅用地，土地使用權終止日期為商業２０４９年１２月１４日、住宅２０７９年１２月１４日。
招商地產稱，本次項目為城市新區域成熟地段的商業項目，地價合理，利於公司在成都繼續深耕。招商北湖與招商昆侖共同投資成都，可充分發揮招商北湖的操盤優勢和招商昆侖的資金優勢，優勢互補，以求共贏。
截至８月３１日，中冶文投淨資產３００１６﹒９１萬元。１－８月淨虧損８６﹒３萬元。

中怡精細化工（０２３４１）公布，以２６４１﹒４萬人民幣投得一塊位於中國福建省漳州巿漳浦縣古雷港土地之５０年土地使用權，面積約為２２﹒０１萬平方米。土地擬作為於古雷石化園區興建若干基礎精細化工原料及以香原料為主的下游精細化學品以及與國際產業合作之生產基地。
公司指，收購事項將使集團於海峽西岸福建古雷石化園區上與石化巨企對接，承接石油煉化一體化所提供的穩定和豐富的大宗石化原料資源，配套地發展若干關鍵基礎精細化工原料和以香原料為主的下游精細功能化學品的增值經營。

美聯：買家瘋搶 實呎新高

政府推出辣招多年，樓價不跌反升，港島及九龍區樓價已升至上車客難以負擔水平，就連新界區的樓價亦在買家瘋搶下爆升。美聯物業一份報告指出，新界區二手住宅11月平均實用呎價達9122元，按月上升1.3%，創有紀錄以來新高；預期明年樓價會再升10%，呎價勢破萬元關口。由於樓價飆升，以往佔整體成交90%的400萬元以下交投，近年比例直線下滑，至今年首11個月已跌至67.8%，亦創有紀錄以來新低。

400萬交投佔比降至新低

據美聯分區樓價走勢圖顯示，新界區二手呎價自今年2月開始連升10個月，11月平均呎價已高見9122元，較去年同區上升12%，跑贏大市，並創該行有紀錄以來新高；由於近年樓價不斷升溫，上車盤門檻亦不斷推高，400萬元以下成交比例，近年急速下滑，今年至今已跌至67.8%，同為有紀錄以來的新低，與1998至2010年期間，400萬元以下穩佔整體交投90%比例大相逕庭。

美聯新界區董事張子存表示，政府早前調高未來10年房屋供應目標為48萬個，惟短期內供應未到位，同時間市場購買力不斷湧現，實際需求強勁，上車需求持續殷切，整體樓市將如今年般備受帶動，新界區細價樓旺勢料延續；加上加息對細價樓及用家影響較輕微，故預期2015年新界區交投仍然看俏，區內樓價料仍有約10%上升空間。以此計算，明年新界區平均實用呎價將衝破1萬元關口，意味上車客入市負擔愈來愈沉重。

二手盤缺 300萬難上車

同樣反映本港樓價的中原領先指數CCL，新界區東、西區上周為135.93及114.16點，按周跌0.59%及2.18%，但兩個分區指數於對上一周已創出歷史新高，反映新界區樓價不斷上升。事實上，本港樓價亦步亦趨，上車客已轉投新界區如屯門、元朗及天水圍覓盤，但二手盤源缺乏，亦是推高樓價的「元兇」，以往300萬元以下單位作為上車客基礎，現時已變得絕無僅有。

祥益地產數據顯示，今年截至本月28日，屯門區300萬元以下的私樓放盤量只有149個，比起今年初下跌76.6%。現時屯門區連補地價的公屋及居屋放盤單位亦僅得233個，比今年初亦大跌75%。400萬元以下物業方面，截至本月28日有661個私樓放盤，較年初的1174個下跌43.7%。天水圍屋苑方面，有區內代理指出，目前嘉湖山莊約有600個單位放售。天水圍區逾90%放盤叫價逾300萬元，僅少數綠表居屋仍有低於300萬元選擇。

綠楊賣620萬 兩個月兩破頂

新界上車盤再度出現搶購潮，多個屋苑都錄得破頂及高價成交，荃灣綠楊新邨繼日前呎價破頂後，成交價隨即又創出新高，同區的荃灣中心亦再有呎價破萬元的成交個案。

美聯物業助理聯席董事吳彤表示，綠楊新邨Ｊ座高層8室，實用面積582方呎，3房間隔，以約620萬元破頂價成交，實呎1.07萬元。代理指出，屋苑目前非常缺盤，只有約35個放盤；加上單位可交吉，以及高層望內園景，所以推高成交價。

荃灣中心每呎逾萬

而日前易手的B座高層6室，則創屋苑呎價新高，單位實用面積445方呎，以533萬元售出，呎價近1.2萬元。

事實上，屋苑上月曾出現新高成交價，P座低層5室，實用面積582方呎，以610萬元成交，呎價1.05萬元，紀錄維持個多月迅即被打破。

同區的荃灣中心再錄得呎價過萬元成交。美聯物業首席高級營業經理梁仲維表示，荃灣中心13座中層H室，實用面積324方呎，以326萬元由區內客承接，呎價1.01萬元。

另外，北區居屋亦創同類新高成交。中原地產區域營業經理陳永強透露，粉嶺欣盛苑F座高層5室，實用面積401方呎，2房間隔，獲上車客以自由市場價348萬元承接，呎價8678元，創同類單位新高。

原業主2011年以白表價173萬元買入，持有3年賬面賺175萬元，升值1.01倍。

融創（01918）正式宣告終止收購綠城（03900）股份協議後，昨早公布以綠城主席宋衛平為首的賣方已悉數償還所收取的交易代價淨額及應計利息，合共62.07億元，因此已解除綠城的股份抵押，意味宋衛平成功借助新買家中交集團，在融創手中奪回綠城股權。有傳雙方合作期間組成的平台公司融綠睿江，最後將交由融創接管。

宋衛平為求償還已向融創收取的60.08億元款項，早前把原售予融創的24.288%股份，轉售予中交集團，作價約60.15億元，中交集團將與九倉（00004）並列綠城大股東。高盛表示，中交集團在內房行業缺乏經驗，作為主要股東卻不參與綠城運作，為綠城發展策略造成不明朗因素，維持綠城「沽售」評級。

夥九倉6億投得杭州地

據推算，作為是次「買教訓」的代價，宋衛平付出利息涉及約2億元。宋衛平在今年5月內地樓市低谷時期出售綠城股份；然而，在今年下半年綠城交由融創管治期間，綠城售樓成績突飛猛進，今年首11個月已完成全年銷售目標的102.6%，但宋衛平卻指摘融創售樓方式過於進取，有損綠城品牌；加上交易涉及「一致行動人士」問題未獲證監會批准，宋衛平因而反悔把綠城售予融創。

宋衛平脫困後隨即公布新舉措，綠城昨晚宣布，在昨天與九倉按各佔50%擁有權比例成立合營公司，並在同日斥資4.805億元人民幣（約6.05億港元）投得杭州市蕭山區一幅2.13萬方米住宅地，估計總建築面積5.32萬方米，地積比率2.5倍。


融創獲綠城提早退還62億
文匯報

融創中國（1918）昨日公布，綠城中國（3900）提早悉數償還約62億元的終止買賣協議餘款，包括早前集團支付的全部代價淨額及應計利息。同時，股份抵押亦已獲解除。

早前融創擬收購綠城中國部分股份，惟雙方對於目標公司的經營理念有較大分歧，遂本月18日訂立終止買賣協議。根據協議，綠城中國須於明年2月12日或之前向集團償還全部代價淨額的餘下部分，連同利息。

融創昨日收報7.33元，升6.85%，而綠城中國收報7.46元，下跌2.48%。

地政總署公布，將於下月9日推出大埔白石角科進路與博研路交界大埔市地段第225號住宅用地招標，截標日期為2015年2月27日。地皮面積25.01萬方呎，可建總樓90.05萬方呎。

中原專業服務公司總裁黎堅輝表示，由於毗鄰已建成的住宅項目銷售成績理想，估計地皮樓面呎價約3200元，約值28.8億元。美聯測量師行董事林子彬估計，每呎樓面地價約3000元，地皮估值約27.02億元。

人民銀行變相降準，分析指訊號強，釋放流動性有助為負債高企的內房減壓。昨多隻內房造好，萬科（02202）升4.7%，富力（02777）亦升3.2%。

分析指，市場預期變相降準可釋放信貸額度達5.5萬億元人民幣，但「近年內房不利消息太多，還得看內銀是否願意放貸才知實際效力」，惟有助貸款困難的小型房企度過難關，改善市場氣氛。

分析：萬科中海外等最受惠

今次變相降準，分析認為藉釋放流動性、降低資金成本催谷房產投資。若如社科院預測明年限購全面退出，料一綫布局強的房企最受惠，又以萬科、中海外（00688）、融創（01918）及世茂房地產（00813）表現較佳。

花旗指，變相降準對樓市影響正面，料內房股明年銷售將錄一成以上增長，新銷售毛利率維持25%，看好融創、萬科及中海外。

傳潤地前主席 雙規近兩月

另據中國證券網引述消息人士指，原華潤置地（01109）董事會主席吳向東已被雙規近兩個月。吳突於上月10日辭職，但仍留任執行董事，而潤地則委任執董唐勇擔任副主席及主持董事會工作。

分析指，接任的唐勇於潤地任職多年，熟悉業務，料事件對集團營運及發展無大影響。

越秀地產（00123）則公布，持有95%權益的廣州東輝將行使認購期權，以5.4億元人民幣向合營夥伴認購其於項目公司的80%股權，作價較經調整資產淨值折讓1.5%，將以內部資源撥付。該公司於佛山開發一個綜合用途住宅及商業綜合體，料可於明年初預售。

曾兩度流標的天水圍輕鐵天榮站項目，趕進度於年尾啟動招標程序。港鐵發言人表示，項目即日起招收意向書，明年1月8日截意向。由港鐵提供的初步資料來看，項目發展參數未見大變動，最多興建約1,500個單位。測量師建議，港鐵或港府可降低補地價至每呎1,500元水平，增加吸引力，相應可提高分紅減低風險。

港鐵天榮站項目二度重推，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，補地價可以參考早前同區賣出的兩幅天水圍官地（毗鄰濕地公園），預測每方呎補地價約1,800元。張建議港鐵可提供優惠，下調補地價底價至1,500元水平，提高吸引力；港鐵可相應提高分紅比例至15%，以減低自身風險。


補價太貴致首度流標


張翹楚估計，大部分發展商想對項目招標條款一探究竟，相信項目最終可收到20多份意向書，但日後招標反應受制於項目地段，附近樓宇密集，預測項目標書僅6份至10份。


翻查資料，天榮站項目曾有兩次流標紀錄，堪稱近年最不受歡迎地盤。第一次流標發生於去年初，當時更成為首個「零標書」項目，令港鐵及政府相當尷尬。首次流標「死因」在補地價太貴，金額高達26.86億元，發展商更須支付4.1億元前期工程費，總計每呎補價成本已高達3,152元，在政府持續增加供應的大環境下，發展商競投興趣大減。


地段問題再遭業界冷待


港鐵火速於同年底重推項目，雖已汲取教訓簡化招標條款，除列明補地價由港鐵與政府商談，發展商只須向港鐵提出一個地價，即「一口價」招標。鐵路臨時搬遷工程由港鐵承擔，前期工程費用亦由港鐵支付；同時過去繁瑣的分紅比例亦會取消。可惜，項目因地段、發展年期等問題，仍然遭到地產商冷待，項目今年2月宣告再次流標。


改居屋建議無疾而終


有見項目兩度流標，港府亦「心灰意冷」。發展局局長陳茂波其後更曾公開表示，「天榮站改建為居屋是不錯選項，值得考慮，政府內部正研究」。惟最後項目仍交由業主港鐵推出招標作私人住宅發展用途，居屋發展一說無疾而終。


根據港鐵初步提供資料，天榮站發展參數維持不變，佔地約196,249方呎，最高可建樓面約982,280方呎，其中2,207方呎樓面屬商業用途，提供單位1,500伙，平均單位面積653方呎，單位數量並未如日出康城般上調。預期天榮站物業發展項目將於2021年竣工。至於詳細發展條款，仍要待項目1月招標才可知曉。


另一方面，地政總署公布，將公開招標出售大埔白石角科進路與博研路交界地皮，招標將於明年1月9日開始，2月27日截標。項目佔地約250,145方呎，最高樓面約900,516方呎。張翹楚表示，根據同區最近一年的賣地紀錄，雖然項目前方有樓宇興建，但推測項目地價仍可達27億元至31.5億元，樓面地價約3,000元至3,500元。

中原創辦人施永青趁市好沽貨，剛以約９７００萬元沽出大圍富嘉花園地下一舖位，呎價高達２５萬元，成為「新界舖王」，４年升值１倍，而他睇淡明年核心區舖市。
據土地註冊處資料顯示，大圍富嘉花園地下２４號舖，以９７００萬元成交，買家為資深投資者「羅太」黃靜敏，料購入作長線投資。翻查資料，原業主為中原創辦人施永青旗下基金公司，他於２０１１年，以４６００萬元購入舖位，持貨４年轉手，獲利達５１００萬元，舖位在４年間，升值達１倍。
施永青表示，由於是次沽貨屬旗下基金公司，對交易不便作太多評論，而他分析，普遍睇好明年樓市，惟舖位市場憂慮較大，因為近幾年舖位價升幅太多，主要因國際品牌來港搶舖，隨著內地客消費放緩，豪客亦開始直接飛往歐洲購物，故來港購物的內地客，漸以中下價消費群為主，故鐘表珠寶及名牌開始不再進取租舖，他預計明年核心區一線街舖租金及售價有下跌壓力，反而涉及民生的生意地段，以及二、三線街舖，跌幅料較少。