價格鬆動5% 帶動成交量

《住展》雜誌公布去年12月風向球，景氣燈號從「谷底衰退」藍燈，回升為「衰退注意」黃藍燈，業者指出建案價格鬆動5%，帶動成交量提升，讓房市景氣終於在歲末露出曙光，但多數民眾還在等更低的價格再進場。

去年11月的《住展》雜誌房市風向球降到冰點，但12月景氣終於從谷底爬升，從11月全年最低29.12分，增加4.18分為33.3分，景氣燈號也重回到「衰退注意」的黃藍燈。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，分數回升主因在於推案量增加，去年12月北台灣預售屋推案量較11月大增近3倍，突破600億元，不少指標大案登場，如台北市中山區「中山真藏」、信義區「信義頌」、北投區「木蘭居」，及新北市永和區「捷洋天湛」、汐止區「哲人德林」、林口區「宏錦W ONE」等。

看屋人數略增5%
「中山真藏」專案經理黃冠穎表示，目前每周來人約40~50組，已售近4成。林口指標案「宏錦W ONE」總銷高達40億元，買氣同樣也不錯，專案經理劉海論透露，目前已銷售5成。

海悅廣告業務部兼研展部協理鄭名瑋表示，新建案一有跌價，通常就有人購買，現在普遍新建案價格都有鬆動，只要買方不要砍價超過1成，在3~5%之間，通常業者多願意配合調整價格，目前成交量稍有增加，但北市精華區仍較難談價。

甲山林廣告副總經理徐永仁表示，目前整體價格鬆動5%，讓看屋人數、成交量都略為增加5%，由於政府政策對首購、自住族群影響最小，加上2月是海外華人的返鄉購屋潮，相信市況會愈來愈好，目前新北市總價500~1500萬元的產品接受度最高。

但民眾並未感受到這波房市回溫，新北市楊先生表示，聽說房價已經沒有漲幅空間了，感覺買氣仍跟前陣子一樣冷清，想買的人都還在觀望，自己也還不想出價，等過完農曆年後，看看房價是否跌價較明顯，再伺機進場。

宜蘭低價透天熱銷
何世昌也認為，雖然推案量增，但因房市政策的不確定性，北市買方比選前更加觀望，反倒是宜蘭外圍千萬元以下的低總價透天，或在地品牌建商所推建案，成交反而熱絡，估計今年1月的新建案表現變化不大。

房市買氣低迷，屋主開價出現鬆動！根據好房網「降價地圖」資料統計，12月待售的12.7萬筆物件中，開價低於區域實價登錄行情的達2,100多件，較2周前增加13％，價差幅度約在10％?15％之間；同時，賣方主動降價物件也超過1.9萬多件，較2周前增加18％。

永慶房產集團在2014年第4季房產趨勢調查顯示，受房市氛圍不佳影響，在賣方價格認知方面，選前有27％的屋主只要合乎行情就願意賣，選後比例暴增至40％；而選前想高於行情出售的屋主比重高達66％，選後降為51％，顯示選後屋主讓價意願明顯提升。

此股降價風已逐漸顯現，據好房網「降價地圖」資料統計，12月待售的12.7萬筆物件中，開價低於區域實價登錄行情達2,100多件，較2周前增加13％，低價物件拋出數量快速增加。

其中，台北市低於實價登錄行情物件最多的是內湖區的134件、平均價差為13.18％；文山區也有128件、價差幅度14.98％；信義區有118筆、價差幅度高達18.25％。

在新北市方面，也有不少低於實價登錄的待售物件，其中，新店區不僅低於實價登錄物件最多達243件、價差幅度也最高達23.17％；板橋、中和、新莊低於實價物件也逾百筆，價差幅度為11.1％?12.52％。

永慶房產集團協理黃增福分析，2015年房市向下修正已是趨勢，但會以「溫水煮青蛙」的方式軟著陸，預估市場須有5％?15％價格修正，才能吸引買方進場，「讓價」將是2015年房市突破僵局的關鍵因素。

九合一選舉後房市終於回神，北台灣都會區12月新推案量大增3倍達600多億元，脫離失溫局面，且建商開價普遍仍居高不下、未見明顯下修；進入2015年，上半年被視為較有施展空間的時機，惟受房地合一課稅及總統大選干擾，推案大戰可能提前到第1季開打。

昨（8）日最新公布的住展雜誌風向球，代表建商信心度的推案量，預售、成屋的新增供給量都有顯著提升，其中12月預售推案量較11月大增近3倍並突破600億元，是6項指標中分數增幅最大的一項；此外，房地產廣告的指標─報紙廣告量也隨之放大，單月激增逾6成。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，總體來說，2014年12月份房市風向球回升到33.3分，擺脫藍燈陰霾、重返黃藍燈區。其中，不乏醞釀已久、公開時間一延再延的個案，紛紛擠在選後公開，意謂著業者推案態度仍然積極。

何世昌表示，若從上月（12月）新案的開價來看，台北市新案開價大多趨近於區域行情，代銷公司承接的底價也呈持平，顯示台北市業者心態趨於保守；但北市以外的新案開價與底價仍持續上漲，尤其是相對低價區價格墊高跡象較為明顯。

在來人數方面，台北市選後的周來人組數持平；不過北投、士林等，選後不增反減。反觀新北市，低單價、小坪數產品周來人、成交狀況都還不差；桃園、新竹表現持平；宜蘭則在選後買氣回流，尤其是外圍千萬以下的低總價透天成交熱絡，宜蘭的台北客比例已降至1到2成，多數買盤來自剛性需求。


自由時報
選後建商猛推案 銷量仍低迷

九合一大選結束後，建商展開一陣猛攻，根據住展雜誌調查，2014年12月北台灣預售及新成屋推案量達到600億元，較11月大增近3倍，不過，整體銷售狀況仍在相對低檔。

住展發布去年12月住展風向球分數，較11月勁揚4.2分，對應燈號從谷底「藍燈」回升至「黃藍燈」，重點因素在於建商強力推案帶動分數飆漲；不過，整體銷售並未隨建商推案而轉佳，仍處相對低檔狀況。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，12月的推案中，不乏醞釀已久、公開時間一延再延的個案，紛紛擠在選後趁勢公開，意謂著業者推案態度仍然積極，但新建案價格並未勁揚多少，顯示建商銷售態度仍處於保守狀態。

北市開價 趨近於區域行情
何世昌指出，台北市建案開價大多趨近於區域行情，代銷承接的底價亦持平，但北市以外的新建案開價與底價仍持續上漲，尤其是相對低價區價格墊高跡象較為明顯。市調分析，選後市況並未如預期全面起飛，而是呈現個別區域、個案表現的趨勢。
從個別縣市來觀察，台北市大多數行政區選後的週來人組數只是持平，部份行政區如北投、士林等地，週來人量反而比選前還更少，新北市則是低價區算稍有不錯的表現。

宜蘭例外 買氣比選前熱
倒是宜蘭地區，選後買氣比選前增加，尤其是外圍千萬以下的低總價透天、或是在地品牌建商所推的建案，成交更為熱絡；而現在宜蘭的台北客比例已降至1到2成，大多數買盤來自剛性需求，顯示宜蘭在地客的購屋意願度仍居高不下。

展望今年1月，預計市況變化幅度並不大。何世昌認為，目前房市陷入「九合一大選颱風尾」當中，執政黨敗選效應正在發酵，加上新當選者的房市政策還有待觀察，整體繼續呈現「賣方不降價、買方不追價」的拉鋸局面，成交量與價格將會雙雙維持平盤整理。

受到打房政策影響，2014年全年買賣移轉棟數銳減，尤其台北市3.2萬，新北市6萬棟，創23年以來新低點。台灣房屋分析2014年實價登錄六都成交資料，發現房市低點時房市住宅產品的人氣指標。以價格帶來看(表一)台北市2014年熱銷產品集中在900-1200萬，其次為1200-1500萬。新北則以600-900萬最多；而離開雙北，其餘四都的熱門總價帶皆為300-600萬；以坪數來看(表二)，台北熱門坪數是10-15坪，新北台中台南和高雄主要分佈在25-40坪最夯，桃園則偏向大坪數空間，45-50坪。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價仍高，低總價產品入手門檻低，加上單身人口或小家庭增加，對房屋的需求偏向務實，階段性考量「先求有、在求大」，因此總價越低越好銷。2014年小宅當道，即使15坪以下常見貸款不易，使用坪數不高，不過在都會區，尤其在台北，若有學區概念或交通便利的小套房產品，能卡位搶到「台北市」門牌，仍受市場青睞。

進一步觀察屋齡(表三)，台北因為房價高，新成屋交易佔兩成，但交易最多則集中在屋齡40年以上產品。至於台北以外的五都，房價基期相對低，因此五年以內新成屋約佔三成的交易量。而在中古屋市場，雙北和高雄則以40年以上老屋的交易最多，桃園、台中和台南則是20-25年屋齡的物件最熱門。張旭嵐表示，一般屋齡超過20年

開始較多結構性的問題，轉手都會至少需要進一步裝修或粉刷，雖然屋況較差，但價格較低，改造空間大，今年也受到自用族偏好。

若以住宅產品類型來看(表四)，除了台南以透天厝為大宗，其餘五都皆以住宅大樓最搶手。張旭嵐分析，進一步觀察在桃園、台中、高雄，透天厝僅次於住宅大樓，顯示中南部對「有天有地」的透天厝仍有偏好，加上土地持份高，喜歡家族群居的概念，仍是深深影響購屋習慣。至於雙北除了住宅大樓外，以公寓交易最多，顯示在雙北高房價市場，實際使用坪數大，租金投報率高，有都更題材的公寓，對於置產族別具意義。

張旭嵐表示，整體而言，奢侈稅、囤房稅、房地合一等打房政策逼得置產族出場，2014年起首購、換屋族成為房市主要買盤，因此熱門交易產品類型回歸自用需求，受到高房價影響，台北都會區走「小而巧」路線，低總、低坪的產品最受歡迎，尤其套房產品的交易量也是其他五都的2~4.5倍；而新北市則因房價基期略低，以千萬以下中小坪數產品取勝。桃園以南的四都，「1」字頭親民房價，購屋選擇則偏向新又大的產品。

張旭嵐建議購屋族，買方市場到來，2015年購屋戰略，「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」，尤其雙北房價較高的地區，可打破區域限制，「跨區通勤」，「跨縣移民」或許有機會用輕鬆價格入住優質環境。今年賣家價格有逐漸鬆動趨勢，因此多比價，勤看屋或許可以找到願意平盤出場的賣家，大膽出價，增加成交機會，逢低搶到寶，一圓成家夢。

根據六都地政局資料發布，2014年六都12月買賣移轉棟數全數成長，月增率達23.52％∼37.4％，就各都分別來看，以桃園成長37.4％居冠，第二名為台北市的33.64％，第三位則是32.69％的高雄市，整體平均成長幅度達到30.26％，若扣除傳統農曆年(二月)移轉棟數遞延到三月的效應外，為2014年來六都移轉棟數首度全面增加，有望買氣遞延到新年度2015。

中信房屋副總劉天仁分析，九合一選舉後，民眾對於居住正義落實期待深切，適逢房產傳統旺季，加上2015年六都土地公告現值調升與七月容積獎勵限縮，最重要的是預期2016年房地合一稅即將上路，迫使求售屋主求售意願升高，而願意讓利成交，使12月順利衝出佳績。

以六都12月移轉棟數23,296件來看，全台移轉棟數合理預估為29,753件，可望順利超過2.6萬件的多空關鍵指標，在剛性自住買盤與保值概念發酵下，上半年的房市仍不必看淡，不必急著自己嚇死自己，人工呼吸可保留到緊急的時刻再使用，由於12月移轉數較預期為多，估計2014年移轉棟數仍有320,211件。

中信房屋企研室王藝樺接著指出，雖然12月六都移轉棟數略含水分，主要像新莊、淡水與板橋等新建案多的區域趕在年底前交屋，新成屋交屋的部分無法從移轉棟數抽離出來看，以至於在整體房市氣氛仍不明時，六都移轉棟數仍然顯著回升，但不可諱言的是，只要市場有活水注入，不論是對活絡新成屋還是中古屋市場來說，皆是有加分的作用，展望2015年，經濟的火車頭能否繼續往前衝，還是值得密切觀察下去。

台肥南港今年收割 台塑前鎮商機百億 嘉泥大安本月預售

多元活化
塑化、水泥今年業外推案超吸睛，除台肥（1722）位於北市南港的C3、無雙建案今年將進入收割期；台塑集團合計逾12公頃，被列入高雄經貿特區範圍的高雄前鎮廠區，現也整治完成，並向高雄市環保局申請複驗，潛在開發商機至少逾百億元。

還有嘉泥（1103），去年已轉型為純貿易商，開發價值上千億元的嘉新大樓改建「城中城」案，A、B、C、D四區中，A區已完成劃定，並擬今年起進行申請設計規劃。而大安區推出地上使用權案「金華薈」，本月將預售，平均單價應破百萬元。
台肥董事長李復興日前表示，已有壽險公司表明將進場承接，預估C3案權利金至少300億元，最快今年第1季可入帳。法人預估，將可貢獻台肥EPS（Earnings Per Share，每股純益）約30元。

台肥C3貢獻EPS 30元
至於同樣位於南港的無雙建案，預估今年可取得使用執照，EPS貢獻度約6元。

至於台塑集團推動9年的高雄多功能經貿園區土地開發案，也有新進展。台塑集團主管透露，該土地佔地高達30公頃，其中台塑（1301）、南亞（1303）手中共持有12公頃，隨去年完成污染整治，目前已向環保局聲請複驗。外界認為，此土地將朝商辦專區方向推動，搭配機場、捷運等優勢，資產增值題材可期。

台塑高雄完成污染整治
此外，對於總市值上看千億元的台北總部都更進度，台塑集團高層則說，近期已找好都更顧問公司，將向理律律師事務所等其他業主徵詢意見，若達開發共識，再向台北市政府提出申請。

外界推估，北市府若同意台塑集團地主自辦都更申請，此案也將成為全台最大地主自辦都更案，一旦落成，台塑集團總部大樓將增值逾300億元。

嘉泥羅馬旅館即將營運
至於考量水泥本業在台成長有限的嘉泥，近年也將觸角擴大至資產、建案開發、甚至觀光飯店領域。嘉泥副總王立心說，北市中山北路上的嘉新大樓改建案，A、B、C、D四區中，以A區進度最快、今年將有意將該區展開設計規劃，談未來的分配事宜。
另外，嘉泥主導的北市大安區地上權開發案，本月也將進入預售階段。此外，嘉泥跨入觀光飯店事業，攜手雲朗集團，以出資40%比例，拿下義大利羅馬一間未完成興建的商務旅館，下半年也可正式營運。

告別麥當勞，台北小巨蛋店面重出江湖！捷運松山線通車不久，台北小巨蛋的麥當勞便傳出因租金調漲4成而結束營業，空置不到2周，該店面於本月1日公開招租。房仲認為，周邊人潮有限，店面效益不高，就算成功標脫，溢價率也不會太高。

去年底松山線通車後，沿線店面房東預期心理提高，多將房租調高，位於台北小巨蛋的麥當勞也傳出因受不了店租從每坪1.2萬元調漲至1.7萬元，租約到期後結束營業。

不過店面空置不到半個月，台北小巨蛋已於1月1日公告招租該店面，總坪數85.57坪，月租金底價38萬元，換算單坪月租金4440元，只有麥當勞「傳說中的租金」的1/3。

「人潮少效益不高」
台北小巨蛋店面房東、台北捷運公司表示，麥當勞單坪租金上萬元的金額其實是誤傳，雖無法透露實際租金，但與現在公告的月租金落差不大，現在訂定的租金符合市場行情，已接到5~6組業者詢問。

中信房屋南京加盟店店長張志強認為，小巨蛋周邊的店面租金行情每坪約3000~4000元，麥當勞生意好是因為知名品牌客源穩定，否則敦化北路人潮不多，店面效益不高。

「如果是一般餐廳，可能寧願去租忠孝東路店面。」張志強分析，小巨蛋1樓店面對知名連鎖餐飲品牌較有吸引力，因為坪數夠大，也已累積固定客源；一般餐飲業者，38萬元的月租金不如租東區店面較划算，店面效益絕對好多了。

台北小巨蛋店面標租小檔案
◎標租物件：台北小巨蛋1樓1號店面（原麥當勞）
◎地址：台北市松山區南京東路四段2號
◎租期：5年
◎租賃面積：85.57坪
◎預估每月租金：38萬元
◎公告日期：2015/01/01
◎截標期限：2015/01/13
◎周邊店租行情：每坪3000~4000元
資料來源：台北捷運公司、中信房屋、《蘋果》採訪整理

全台首創房地展專業展會「台北國際房地產博覽會」將於6月12日至15日在台北花博公園爭豔館登場，預估吸引10萬以上有意置產者前來參觀。主辦單位不動產展覽交流協會理事長張志誠期望透過此展，熱絡房地產景氣，促成破百億的交易商機。

張志誠表示，房地產業者傳統採取單點銷售中心的銷售模式，被動地等待客戶。然而，展覽卻是積極主動行銷的模式。建設產業引領經濟脈動，對國家發展具有極高的貢獻，此次透過展會凝聚業界力量，共同展示房地產品牌價值，提升消費者對房地產的購買信心。

為了增加展會可看性，主辦單位特別規畫6大展示區，包括：主題形象區、優選美宅區、商辦休閒區、國際置產區、資產金融區、綠能智慧區，邀請優質廠商共襄盛舉，讓消費者接觸到國內優質建案外，也能掌握最夯的國際房地產資訊。

資誠聯合會計師事務所昨（8）日發佈亞太區房地產市場新興趨勢調查，報告指出，今年亞太區最佳不動產投資市場前三名，分別由東京、雅加達及大阪拿下，台北的房地產投資展望，則下滑至第18名。

資誠表示，全球各地央行持續貨幣寬鬆政策，亞太地區房地產市場仍有足夠資金，預料今年度亞太地區房地產市場基本面，可望保持一定水準的成長，亞太地區一、二線城市的不動產投資，仍將保有競爭利基。

資誠金融服務業召集人吳偉臺指出，台灣房地產市場因政府實施一連串打房政策，導致市場降溫，且保險公司因法令限制投資不動產，造成不動產投資市場急凍，成交量大幅萎縮。

以台北為例，房地產投資展望自去年的第16名，下滑到今年的第18名；發展前景則自去年的第13名，下滑到今年的第17名，同時也是連續4年下滑。

不過，他也強調，就現階段而言，雖然市場預期美國將升息，但部分資金仍將持續投入亞太地區不動產市場，會讓亞太地區不動產市場的價格獲得支撐。

2014年結束，北市商辦市場售價已凍漲，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價與前季相同，價格保持在86.0萬元，毛租金資本化率維持在2.33％，不再收斂。租賃市場方面，辦公室空置率因有華南銀世貿大樓及聯邦育樂大樓兩棟完工釋出，空置率持續回升至8.26％，平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高，平均租金上看2,073元。價格在2014年末已出現鬆動跡象，包括部分標售案件已有降價求售的情形，預估2015年價格可能會向下修正5~10％。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2014年國內商用不動產大型交易較2013年下滑約兩成五，交易量來到754億元，不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資，市場交易量仍有千億元以上的規模，顯示商用不動產市場仍然資金充沛，但受到法令等限制，出現資金往外流出的現象。另一方面，價格在2014年末已出現鬆動跡象，包括部分標售案件已有降價求售的情形，預估2015年價格可能會向下修正5~10％。

2014年第四季辦公室空置率表現兩樣情，像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續收斂，顯示自用需求表現不錯，敦北民生商圈來到6.19％、站前西門商圈來到4.67％，南京四五段商圈為4.09％。另一方面，松江南京商圈因為聯邦育樂大樓的完工，使得空置率大幅提升至11.62％。另外同樣有新大樓完工的信義世貿商圈，因華南銀行世貿大樓多數為業主自用，釋出空置面積有限，空置率仍維持在9.92％。

北市整體空置率明顯上升至8.26％，其中A+級辦公空置率上升至16.40％，但A級辦公室空置率維持在4.24％，B級辦公空置下修至4.22％，A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪，預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出，2015年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。

租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，2014年第四季辦公平均租金2,073元，2014年租金從年初的1,983元，上漲至年末的2,073元，受到新大樓訂價普遍較高情況下，以及A辦租賃需求增溫，帶動平均租金有較明顯的上調，其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元，A級大樓為1,840元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，除了松江南京商圈外，則是信義世貿商圈租金上漲動能較強，上升為2,828元。

資本價值方面，平均售價從2014年初的84.4萬，至年底仍停在86.0萬元，維持與前季相同，售價目前進入盤整的階段，部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.33％，幅度雖然不大，但已連續兩季回升，顯示已有落底反彈的態勢。

內科廠辦方面，整體而言，變化並不大。平均租金落在1,162元，空置率則下修至7.03％，去化情況良好，平均售價維持在53.6萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.60％。其中西湖段空置率下降至3.39％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至12.57％，平均租金下滑至1,041元，文德段需求相對較弱。

展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，預估2015年仍以企業自用的需求為主流，在價格出現修正前提下，可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，北市公司家數仍持續成長，但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高，可能促使空置率陷入盤整格局。

台中七期當初在規畫的時候分為南北兩部分，北部新市政中心以公務、商業行政為主，住宅需求則規畫在七期南側，比起北側居住環境，南側擁有更多公園綠地，有文心森林公園和南屯公園兩塊大綠地，其間又串連惠文完全中學、兒童公園、惠義公園、惠禮公園、停車場等綠地而形成文心森林綠帶，形成一優質的生活環境。

新市政中心以歌劇院周邊房價最高，作容積移轉樓層加高收藏級數的豪宅一棟接一棟，兩大百貨外加上國家歌劇院，目前周遭新成屋價格落在60至80萬區間，指標個案像是「聚合發獨秀」基地面積近700坪，規畫100坪至140坪，「喜全真鑄大廈」正對國家歌劇院角地，高樓層一層一戶120坪。

相較之下七期南側住宅最大賣點是「公園景觀＋生活機能強」，尤其森林公園周邊，較七期其他土地相對便宜一點，南側大樓密度不多，環境清幽建360度景觀住宅最合適，賣相好買氣不俗。其中位在區域內的學校皆為明星學校，如比鄰的惠文國小與惠文完全中學、大墩國中國小，是目前最炙手可熱的學區。

此區域以往以公園第一排最受矚目，精銳海德一號、總太天匯和沅林名人硯，市場行情落在35至40萬區間，而區域內近來最受矚目新成屋，為「雙橡園F1特區」，仲介表示，非公園第一排且低樓層戶數，成交價為42.6萬，「雙橡園F1特區」從交屋後就頗受好評，社區公設規畫完善，退讓350坪大花園，社區餐廳24小時供餐服務皆為業界創舉，住戶入住率高，市場上少有換手物件。

在今年上半年雙橡園開發也預計在惠文路上推出，在七期的第七號作品，基地位於惠文路大墩十街口，1,617坪朝南土地，目前還在規畫設計，預計年中推出。

另外，區域內銷售中個案有，即將動工的「慶仁林境」位於惠中路、大墩七街角地，規畫88至176坪，每坪開價65至75萬元，「太子玉鼎」位在大墩六街，每坪開價58至68萬，規畫86至180坪。

台中首季推案 估逾800億元

時序進入2015年，臺中市不動產開發公會理事長魏嘉銘日前表示，由於2016年總統及立委選舉等不確定因素，預期今年建商推案將集中在上半年，尤其1至4月眾案齊發，供給量勢必大增。目前第1季陸續進場個案，7期有聯聚「中雍大廈」、「市政富邦」、喜全建設新案，台灣大道進場的則有「鄉林美術舘」、「東方嘉磐」，公益商圈百億大案「磐鈺雲華」，以及總太「拾光」、麗寶「微笑世紀」、「日出行館」與「東方悅」，還包括雙橡園、惠宇、順天…等大案，初估推案金額逾800億元，至於建商開價，則較去年同期略升5％左右。

魏嘉銘分析指出，新的一年推案集中在上半年，除了去年度遞延進場的推案外，整體案量並未增加很多，主要還是因為房價上漲，使得推案金額增加。據臺中市不動產開發公會市場資訊委員會主委林正雄表示，市調統計去年台中市總推案金額為2,127.8億元，較2013年同期2,268.4億元減少140.6億元，減幅6.2％；去年推案戶數為1萬2,161戶，亦較2013年同期減少1,635戶，減少比率約11.85％。

去年台中房市量縮價揚，區域內房價開價頻創新高，其中南區及原台中市周邊開價都超過24萬至25萬元；另外，包括大里、豐原等地推案量明顯增加，這些區域2013年平均房價還在「1」字頭，但去年已紛紛站上「2」字頭。

魏嘉銘不諱言，2014年對房市來說，是「混亂動盪」的一年，期間歷經巢運和打房，加上九合一選舉市場買氣低迷，成交量持續下跌。

濃厚的觀望氣氛使得成交停滯，在利空衝擊下，許多指標型個案都紛紛延後推出。另一方面，去年整體營建成本明顯增加，與2013年比較，年成長超過一成以上。

尤其，土地公告現值連續二年上漲，從2014年飆漲24.43％，到今年再漲11.06％，亦使土地價格易漲難跌。魏嘉銘指出，台中縣市合併升格，帶動房市發展逐步朝向「多核心」輪動，從2013年開發題材很熱的太平與北屯區，在過去一年轉變為嶺東商圈及烏日高鐵特區。而在BRT快捷巴士和捷運系統帶動下，又將擴大這樣的市場輪動效應，房市蛋黃區已擴大到原台中市，原台中縣也將因交通利多而快速發酵。展望今年，魏嘉銘認為上半年在市場供給放大之下，首購、換屋進場，包括議價的空間彈性，以及產品的挑選機會都將明顯增多。

魏嘉銘預期成熟型商圈可滿足自住型購屋需求，草悟道及台灣大道周邊、四期、五期等生活便利的區域，總價在2,000萬元以內，或35坪至50坪、二至三房產品，仍是2015年房市主流。至於整體房市，雖然市場熱錢仍多且購屋族仍觀望，但只要是精華區或產品具優勢，仍不乏需求，只是價格空間不如購屋人想像來得大。

房市這幾年來受到打房與選舉的影響，成交量持續低迷，甚至連銀行都看壞未來的房市，認為房價會跌。不過業者魏嘉銘卻認為，財政部有意推動的房地合一才是房市真正的大災難，不僅會造成稅負與營建成本增加，建商還會被迫調漲房價，恐掀起另一波的高房價時代。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘透過聯合報表示，房地合一稅制不比奢侈稅，過去奢侈稅制選擇性針對少數有錢人的懲罰性稅改，但房地合一確是全面性的，無一人能倖免。

他認為，房地合一稅制並非不能推，而是稅率制定必須符合公平原則，不然以目前規劃的稅率，恐將大幅度的改變台灣建築業的發展。 他也分析，全台房屋擁有率高達86％以上，也就說全台灣有810萬人名下擁有房產，雖然這其中有約一成的人名下有2戶或以上房產，但在實價課稅影響下，房地合一政策將會讓所有房屋交易的成本大幅度提升，影響很大。

且目前稅改傾向分離累進課稅，因為併入個人年度所得中，課徵稅率將會從原本的5％調升至45％，比證所稅的15％和資本利得稅率的20％還高出許多，相當不合理。

他也指出，近年來建商取得土地成本大幅提高，建材與人工也相繼漲價，若房地合一再上路，賦稅恐就會比預期高出很多，而多出來的部分建商自行吸收的機率低，最後仍會轉嫁給購屋者，將會帶起另一波房價漲幅，他也預期今年預售新建案會因為土地公告現值的調漲，每坪單價會上漲5％?10％。

小宅夯「先求有再求大」

低總價小宅夯！根據去年實價登錄六都會區的成交資料，低總價住宅成交件數最受青睞，雙北市以總價1000萬元上下成交最多，其他四都皆集中在總價300~600萬元，台南、高雄600萬元以下產品更高達6成。

靠市區有增值潛力
台灣房屋統計2014年實價登錄資訊，指台北市總價900~1200萬元住宅佔13.3%最多，新北市總價600~900萬元住宅最熱門，佔23.6%；其他四都總價300~600萬元佔比皆逾3成，台南、高雄總價600萬元以下各是61%、55.9%。

統計坪數差別，也以小宅當道。北市最熱門為10~15坪，桃園偏向45~50坪大坪數，其他四都主要分布在25~40坪。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，低總價產品入手門檻低，多是「先求有、再求大」，尤以都會區或交通便利的小套房產品最搶手。

南部近年坪數也有往下滑的趨勢，全國不動產高雄市府店店東涂月香表示，高雄以前交易多以透天為主，但現在小坪數大樓反而搶手，目前以總價600萬元以下賣最好，成交約5~6成。

東森房屋台南成大店店東黃明豐也說，台南市東區、永康區因生活機能好，600萬元以下產品只要一釋出就被搶光，他強調，在荷包沒增加下，以往民眾喜歡大3房、逾25坪住宅，現在都選20坪靠市區產品，總價300~400萬元，增值潛力佳。

屋主讓價意願提高
好房網昨也公布官網「降價地圖」統計，發現去年12月12萬7千筆待售物件，降價物件超過1萬9千件，較2周前增18%，顯見目前低總價產品較好賣的氛圍下，屋主讓價意願提高。

金地集團1月8日晚間公告稱，2014年12月公司實現簽約面積85.5萬平方米，簽約金額115.7億元。2014年1-12月，金地集團累計實現簽約面積389.0萬平方米，累計簽約金額490.4億元，分別較上年同期增長8.12%和8.88%。

此外，2015年1-2月，公司有新推或加推盤計畫的項目包括：深圳天悅灣、深圳金地國際公寓、東莞湖山大境、東莞大運城邦藝境、東莞琥悅、廣州荔湖城、佛山瓏悅、珠海撲滿花園、珠海格林泊樂、昆明悅天下、北京西山藝境、煙臺格林世界、金華藝境、蕭山藍爵、武漢自在城、武漢格林東郡、武漢瀾菲溪岸、長沙三千府等。

8日，保利地產發佈2014 年12 月份銷售情況簡報。簡報中稱，2014 年12 月，公司實現簽約面積131.69 萬平方米，同比增長26.57%；實現簽約金額172.64 億元，同比增長21.64%。2014 年1-12 月，公司實現簽約面積1066.61 萬平方米，同比增長0.21%；實現簽約金額1366.76 億元，同比增長9.09%。

由於銷售過程中存在各種不確定性，上述銷售資料可能與定期報告披露的資料存在差異，相關資料以公司定期報告為准。

在住宅市場遭遇大幅調整，商業地產市場也表現競爭激烈。近期，網易財經從戴德梁行獲悉，受市場需求影響今年入市的寫字樓供應也迎來高峰，粗略統計僅廣州、深圳一線市場2015年寫字樓新增供應將達186萬平方，主要集中的市區核心位置，隨著供應攀升料市場競爭激烈，租金也將面臨較大考驗。

資料顯示，2014年廣州甲級寫字樓新增供應僅16.4萬平方米，但新項目與未來將落成的潛在專案加速預租，導致入市的原有甲級物業租金承壓。

從租金上來看，截至2014年四季度廣州核心商務區甲級寫字樓租金同比下降1.9%至每月每平方米163.5元。租金持續回檔。

相比廣州由於新增供應較少，深圳寫字樓市場2014年主要處於尾盤物業的逐步消化階段，吸納量同比小幅下降5.1%至16,201平方米，甲級寫字樓空置率由上年底的8.3%持續下降至今年末的4.4%。

深圳市場，深圳租金相比廣州呈現大幅上揚。截至2014年年末，深圳市甲級寫字樓租金較去年同期上漲20.7%至每月每平方米235.6元。

但隨著新增項目入市，廣深兩地寫字樓市場持續增加。網易財經粗略統計，2015年廣州、深圳寫字樓新增供應將達到186萬方主要集中在核心商圈。


在政策刺激和前期供應影響下，2014年商業地產在整體商品房交易額中的占比有所提升。資料顯示，以廣州為例2014年廣州商鋪辦公物業銷售金額（包拓新建與存量）分別同比增長29%和16%，兩者在整體商品房交易額中的占比從2013年的16%提升至24%。

戴德梁行華中區助理董事林珂透露，2014年樓市政策環境的“先緊後松“深刻影響市場情緒，導致市場特別是住宅市場呈現觀望壓抑到第四季度的明顯回暖。

同時她指出，從整體來看，相比起成交量的上升，商業地產的新增供應上升幅度更大。上年供求比達到1.5，明顯供大於求。今年隨著競爭加劇、新興商務區的崛起，甲級寫字樓空置率攀升將成為部分物業的潛在威脅。短期內租金面臨下行壓力，2015年將延續調整態勢。

房企“一哥”之爭落下帷幕。日前，萬科公佈了2014年全年的銷售資料為2151億元，低於綠地集團，位列第二。雖然在業績上稍遜綠地，但是2014年萬科的表現並不差，完成了2000億元的回款目標。

相比于萬科的業績，市場更關注的是，進入轉型關鍵時期的萬科，特別是換帥之後的萬科商用地產，會有哪些新的發展思路。記者從萬科集團瞭解到，2015年萬科預計在全國有10個商用項目計畫開業，包括購物中心、社區商業、酒店等。

將建獨立商管公司/

1月5日，萬科發佈公告稱，2014年全年，萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長21.1%和25.9%。

對此，萬科集團總裁郁亮表示，萬科將堅定不移地推動公司的轉型，即使在短期內需要付出一定的代價。在重新審視傳統業務的同時，還將尋找更多新機會，豐富“城市配套服務商”的內涵。

轉型，似乎已經成為了房地產行業的常態。對於早已開啟轉型通道的萬科來說，在2014年底進行了新一輪的高管調整之後，轉型也進入了關鍵期。

2014年12月10日，接任毛大慶負責萬科集團商用地產的丁長峰，在其個人微信上透露，未來萬科將在現有的集團商業管理部之外，再設立一間獨立的商業地產管理公司。丁長峰表示，萬科的非住宅部分資產已有2000億元左右的規模，雖然是城市公司在運作，但集團要轉型，必須投入更多資源和精力進行規劃和管理。

丁長峰還指出，萬科全國已開業和在建的購物中心已有25個之多，計畫新成立一間獨立的公司對該部分資產進行管理和運營，萬科的商用品牌應該獲得相稱的位置和名聲。

丁長峰表示，“這副擔子很重，未來三年是萬科實現轉型的關鍵時期，需要新思維新體系。”

《每日經濟新聞》記者從萬科集團瞭解到，2015年萬科預計有10個商用專案計畫開業，包括購物中心、社區商業、酒店等，主要分佈在北京、上海、廣州、東莞、武漢、長沙等城市。此外，在一二線城市還有部分辦公物業計畫推出。

萬科集團相關人士對記者表示，“2014年萬科商業物業的整體投資占比不超過15%，2015年也會根據具體的投資情況而定。”

不再關注規模/

從目前萬科商業物業的發展路線來看，社區商業成為重點突圍的方向。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前北京萬科社區商業深化 “3+3+3”發展戰略，發佈“生活廣場”、“新五街”、“鄰里中心”三條產品線，打造 “第五食堂”、“BRUNO咖啡麵包坊”、“薩尼童玩”三條自營業務線，整合 “招商代理”、“戰略同盟”、“自營業態”三條資源線。

此外，北京萬科社區商業計畫每年至少開業一個生活廣場，兩個新五街和三個鄰里中心，還將根據客戶需求推出外賣、寵物託管、遠端洗車等服務，將互聯網思維和社區O2O結合，打造新時代線上線下協同發展的新型智慧社區。

“社區養老中心作為城市配套的重要組成部分，北京萬科已初步選定10個專案做社區養老中心佈局，”北京萬科相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，今年萬科將在北京市建8個項目，總面積達9萬平方米，提供近3000張床位。這是北京萬科養老服務業務的第一階段規劃，未來計畫每個新項目都有一幢社區養老中心。

談及“白銀時代”的萬科，毛大慶表示，“我們不再單純地盯著住宅銷售，開始關注辦公、養老甚至醫療產業與市場，並開始研究產業園模式等。”

加速輕資產運作/

得益於此前在凱德的經驗，毛大慶此前操盤下的萬科商用物業在輕資產運作方面也做了很多嘗試。

《每日經濟新聞》記者從北京萬科瞭解到，12月5日，萬科集團首個購物中心金隅萬科廣場交割工作正式完成。這標誌著萬科在“輕資產、重運營”模式下，完整操作了商用業務全生命週期鏈條，從開發、開業、經營直到最終的輕資產運作。

值得注意的是，12月30日，萬科集團與東方藏山資產管理公司合作的第一個社區商業基金專案于長陽半島落地，這也是萬科首次與基金實現資產包層面的合作嘗試。

“此次與東方藏山的合作，從操作模式上，橫跨四個城市、包括五個項目，涉及股權轉讓、資產交易等多種交易方式。”萬科方面回應，這一合作不僅成功實現資產增值，讓現金提前回流，還引入了重要的合作夥伴，與萬科共同進行商業專案的經營管理，並獲得持續穩定的收益。


在設立商業地產管理公司之前，萬科形成了輕資產的商業管理模式。包括萬科將深圳龍崗區中心商場80%股權 （包括若干臨街商鋪及停車位），出售給香港最大的房地產投資信託基金領匯房產基金；把9個商業物業80%的股權出讓給凱雷投資集團有限公司等。

萬科總裁郁亮此前公開表示，認同商業地產輕資產運營，但未來十年，傳統住宅業務仍然是萬科的重中之重，占比超過五成。

“輕資產是萬科應對 白銀時代 轉型的一種舉措，商業地產投資週期長，資金佔用大，運營能力要求高，萬科將繼續與各類機構探索合作模式，著力提高自身商業操盤的能力。”萬科集團相關人士對《每日經濟新聞》記者表示，未來也將孵化出一批符合資本市場回報要求以及滿足商家消費者需求的專案。

突如其來的“黑天鵝事件”，正在讓越來越多的金融機構捲入佳兆業集團控股有限公司（下稱“佳兆業”）困局。

2014年11月下旬，佳兆業位於深圳的多項未售物業被深圳市規劃和國土資源委員會鎖定房源，而佳兆業董事會原主席郭英成也在2014年12月10日辭職，並觸發一項融資違約條款，其債務危機由此引發。

記者多方調查得知，迄今為止，與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家，所涉資金規模合計約140億元，其中近半是信託融資，金額70億元左右，涉及5家信託公司，且部分信託將在近期集中到期，而最近的一筆到期日就在本月。

最為迫切的是，1月8日，佳兆業需要為一筆5億美元票據支付約2600萬美元利息，尚不知能否如約支付。

如何處置到期借款，在回復《第一財經日報》記者採訪時，佳兆業相關人士未予正面回應。而在此之前，佳兆業已經出現融資違約，並被合作方要求退回款項。有分析認為，這將使佳兆業的資金狀況進一步惡化，這也使得相關金融機構面臨不小的風險。

11家金融機構涉140億元債務

1月7日晚間，突然有消息稱，從當天開始，包括銀行在內的至少3家金融機構，向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全，要求查封佳兆業在深圳的部分資產。

“具體以公告為准，作為上市公司，現在說其他的，似乎都不太負責任。”1月8日，佳兆業有關人士對《第一財經日報》記者稱。不過，截至記者發稿，佳兆業尚未發佈有關公告。

而就在1月8日晚間，本報記者從消息人事處獲悉，目前向法院申請訴前財產保全、查封佳兆業在深圳資產的金融機構，已經不止3家，其中一家城商行申請的財產保全總額，就達到30億元。

根據佳兆業2014年中期業績報告披露，在與其有業務往來的金融機構中，有6家銀行。截至2014年6月30日，佳兆業共有72.26億元銀行貸款。

而受到波及的金融機構，遠非上述6家銀行。《第一財經日報》記者調查發現，捲入其中的金融機構，可能至少有11家，涉及金額或達到140億元左右。

除了銀行貸款，作為具備一定實力的大型房企，在此次危機爆發前，佳兆業一向是信託公司爭搶的對象。從2013年開始，先後共計有近十家信託公司與佳兆業合作。迄今為止，這些向佳兆業提供融資的信託公司中，至少尚有5家的產品處於存續期，而且總金額達到70億元左右，與銀行貸款規模相當。

相較於銀行貸款，佳兆業的信託融資規模亦不小。而在上述信託公司中，又以平安信託涉及資金規模最大。2014年4月和10月，平安信託通過兩款信託計畫，共計向佳兆業融資近29億元。

網站資訊顯示，2014年4月22日，平安信託發行“平安財富•翔園17號集合資金信託計畫”（下稱“翔園17號”），募集規模25.1億元，其中A類金額25億元，期限9個月，預期年化收益8.8%；B類金額0.1億元，預期收益9%，期限1年，融資方為佳兆業子公司佳兆業商業集團有限責任公司（下稱“佳兆業商業集團”），資金用途為補充日常運營支出，佳兆業及佳兆業商業集團提供本息償還連帶責任擔保。

此外，2014年10月，平安信託還通過“平安財富•佳譽23號三期集合資金信託計畫”，向大連佳兆業中心專案發放3.43億元信託貸款，期限16個月，預期年化收益9.6%，用於專案後續開發。

除了平安信託，華潤深國投、外貿信託、愛建信託等多家信託公司，亦在2014年向佳兆業提供資金支援，總規模亦達數十億元。

2014年6月，華潤深國投曾發行“鼎新130號”、“鼎新131號”兩款集合資金信託計畫，為佳兆業旗下蘇州黃橋、塔園路兩個項目提供10億元融資。其中，“鼎新130號”募集規模8億元，分為優先順序和劣後級兩類，規模各為4億元，優先順序又分為A1~A4四類，由合格投資者認購，預期年化收益為9%~10%，期限為24個月+6個月；4億元劣後級則由上海新灣投資發展有限公司（下稱“上海新灣”）認購蘇州佳兆業上品房地產開發有限公司（下稱“佳兆業上品”）4億元債權。資金用途為佳兆業上品增資，增資後，信託計畫持有佳兆業上品49%股權，資金用於其蘇州市相城區黃橋項目開發。

“鼎新131號”募集規模則為12億元，亦分為優先順序和劣後級兩類，金額各6億元，分別由合格投資者、上海新灣認購，預期年化收益同為9%~10%，期限也與“鼎新130號”相同，資金用途則為對蘇州佳兆業房地產開發有限公司增資，增資後持有該公司49%股權，資金用於其蘇州高新區塔園路專案開發建設。

除了上述信託公司，愛建信託在2014年3月17日和3月21日，分別發行兩款信託向佳兆業杭州項目提供資金，金額分別為3.4165億元、3.575億元，兩者合計約7億元，期限均為兩年。

而中國外貿信託則在2014年5月，通過“外貿信託•富祥25號”一期、二期、三期股權信託計畫，向佳兆業長沙梅溪湖項目提供融資，總規模為20.8億元，存續期為12個月~24個月，通過認購專案公司股權的方式，補充其長沙專案後續開發資金缺口。不過，《第一財經日報》記者未能獲得該專案最終的實際募集金額。

而這並非佳兆業信託融資的全部。2013年，中融信託亦曾向該公司融資。根據專案盡職調查報告，中融信託以LP（有限合夥人）的身份，在深圳設立佳選穩贏有限合夥企業，以私募股權信託的方式，向佳兆業杭州專案融資6.33億元，優先順序、劣後級各為4億元、2.33億元，期限為兩年。

“後來的情況和盡調報告很不一樣，實際募集金額遠遠沒有這麼多。”中融信託人士對《第一財經日報》記者稱，該專案在2013年7月成立，優先順序實際募集金額1.82億元，遠低於原計劃的規模。

部分信託到期在即

根據上述資料粗略計算，迄今為止，佳兆業已知存量信託融資規模已經高達70億元左右。不過，佳兆業方面目前尚未披露相關資訊和資料。

“作為上市公司，靠譜的方式就是看公告，如果有最新消息，我們會及時披露。”1月7日，佳兆業總部有關人士對《第一財經日報》記者如此表示。

值得注意的是，繼合作方要求退回款項、滙豐銀行貸款違約等事件後，佳兆業面臨的環境仍有繼續惡化的勢頭。而上述信託融資，絕大多數均是發生在2014年，距離到期尚有一定時間。但在突然陷入困境之後，這些信託機構和產品，是否會受到波及，已引發高度關注。

而對部分產品即將到期的信託公司來說，面臨的風險仍然不可小視。根據產品推介材料，佳兆業上述融資中，愛建信託兩款產品將在明年3月到期，外貿信託的絕大多數資金將在今年5月到期，中融信託則於今年7月到期。而最為緊急的則是平安信託的翔園17號，其25億元A類信託計畫將於1月21日到期。

1月7日，記者向平安信託瞭解相關信託計畫的狀態，以及後續處置措施，但截至發稿，未能獲得該公司回復。不過，當日晚間，該公司曾向投資者發佈了一份該信託計畫的臨時資訊披露公告，但本報記者未能獲得公告具體內容。

儘管如此，本報記者在採訪過程中，上述信託公司、業內人士並未對此表示出特別擔憂。一方面，部分信託計畫距離到期尚有時日，另一方面，佳兆業深圳之外的項目，仍可支撐。

“雖然深圳的專案和資產都被鎖定，但佳兆業的資產，本身還是不錯的，只要其他地區的業務能保持穩定，問題應該不會很大。”某地產行業人士對《第一財經日報》記者分析。

公開信息顯示，佳兆業上述信託融資的專案，大多數位於深圳以外地區。愛建信託、中融信託相關專案位於杭州，中國外貿信託專案位於湖南長沙，華潤深國投兩期信託計畫資金則全部用於蘇州專案開發。

上述多家信託公司人士亦稱，其涉及專案目前仍在正常運營。“主要是深圳區域受影響比較大，江蘇的專案運營是正常的，目前還在正常付息，但進一步怎麼處置，現在還不清楚。”華潤深國投人士對《第一財經日報》記者稱。

“佳選穩贏有限合夥企業雖然設在深圳，但資金並不是用在深圳，而且當初我們也委派了董事和財務人員，監督專案運行，管著公章和財務，保證資金不會被挪用，而且目前還有大半年才會到期。”上述中融信託人士說，該公司涉及的佳兆業杭州專案，進入銷售已有一段時間，且銷售較好，回款相對良好，目前仍在正常付息。

資金壓力加劇

自2014年底危機爆發以來，佳兆業的煩惱仍在持續升級。相關金融機構面臨的風險似乎也不止於上述情形。

2014年12月10日，郭英成辭職，從而觸發一份融資協議中的違約條款，共涉及4億港元貸款本金及應付利息，債權人為香港上海滙豐銀行有限公司。

2014年中期業績報告顯示，截至2014年6月底，佳兆業總借款金額為297.73億元人民幣，其中包括五筆優先票據，需要在2016年~2020年間償還，其中四筆為美元票據，總金額17億美元，一筆為人民幣票據，金額為18億元，折合人民幣共計超過130億元。

對佳兆業來說，壓力最大的還是短期債務。據其披露，截至2014年6月底，需要在一年內償還的債務為60.07億元，而同期，其帳面現金、銀行存款為110.9億元，而從違約及目前的情況來看，佳兆業的資金狀況可能已經極為緊張，情況並不樂觀。公告顯示，2014年最後一天，佳兆業已將全資子公司青灣兆業100%股權及股東貸款，作價12億元人民幣，出售給上海萬科房地產有限公司。

除了部分信託，佳兆業還有一筆於2015年到期的人民幣可轉債，金額為15億元，轉股價為2.64港元/股，而佳兆業目前股價為1.59港元，僅為轉股價的60%稍多。若無法完成轉股，佳兆業必須選擇現金贖回。

上述4億港元貸款違約曝光後，佳兆業面臨的環境日趨惡化。1月6日公告顯示，由於在深圳龍崗區的舊改項目沒有順利進行，專案合夥人已要求終止協議，並退回12億元人民幣及應計利息、未償還款項。緊接著，又在1月7日傳出金融機構要求查封其在深圳部分資產的消息。


與此同時，目前距離其票據到期雖然尚有時日，但佳兆業面臨的付息壓力仍然不小。據媒體公開報導，2013年1月，佳兆業曾發行一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元票據，1月8日需要為此支付約2600萬美元利息。有分析認為，佳兆業如果不能按約支付，將會引發更多金融機構追債。

對於這種說法，上述佳兆業人士未予正面回應。

而這也是包括上述信託公司在內的金融機構面臨的共同難題。不過，事情並非完全沒有轉機。2014年12月6日，生命人壽接手11.21%股份後，成為佳兆業第一大股東。而生命人壽是否會施以援手，將成為能否挽回佳兆業危局的關鍵因素之一。

截至目前，生命人壽尚未採取更多動作。“我們現在的態度是不予回應，具體進展以佳兆業的公告為准，這也是有關負責人的態度。”1月7日，生命人壽相關人士對《第一財經日報》記者稱。

瑞銀最新上調多隻內房股目標價，龍頭內房方面，把華潤置地（01109）目標價上調23%，至25.61元，維持「買入」評級。瑞銀指出，華潤置地獲母公司注資後，可銷售資源大增，相信公司今年的銷售目標會較進取。

此外，該行又把中海外（00688）目標價由23.81元，上調至25.9元，維持「中性」評級。瑞銀指出，中海外有78%的土儲位處一二線城市，預期較能直接受惠於流動性改善及內房政策支持，惟相信公司較佳的營運及財務狀況已反映在現時估值上。

瑞銀又把萬科企業（02202）評級由「買入」降至「中性」，目標價則上調4%，至18.71元，指公司對土地儲備及庫存的取態一向審慎，關注萬科今年能否在中央放寬樓市政策下，積極爭取吸納土儲。

瑞銀又把世茂房地產（00813）及龍湖地產（00960）目標價分別上調6%及17%，最新看20.97元及12.74元，均予「買入」評級，認為世茂轉型至穩定的增長模式，加上再融資風險有限，看好前景。至於瑞銀看好龍湖主要是租務盈利上升，債務組合穩健，令派息有望增加。

曾兩度流標 地價料趨合理

多幅曾經流標的土地去年先後成功批出，港鐵（00066）去年底也第三度推出天水圍輕鐵天榮站項目招收意向書，昨天下午截止，合共收到21份意向書，屬於三次推出市場最佳反應的一次。業界指出，由於去年天水圍已有其他地皮批出，成為區內參考價，料招標反應將進一步改善。

港鐵去年12月底推出天榮站招收意向書，昨天有多家發展商提交意向書，除區內已有發展項目的長實（00001）和新地（00016）外，也包括不少積極投地的中小型發展商，如英皇國際（00163）、泛海國際（00129）和資本策略（00497）等。

根據港鐵過往提出的發展方案，地盤面積約19.63萬方呎的天榮站項目，涉及重置現存的輕鐵站，而地盤則會興建4座住宅，總樓面逾98.23萬方呎，提供約1500伙。

萬科指入標視乎條款

遠東發展（00035）地產發展部總經理朱寶林指出，該集團是次獨資參與，認為項目與中環的車程不到一小時，屬合理水平，並相信天水圍區的樓價仍處於低水平，若投得項目希望提供樓價約200多萬元的兩房戶和約300餘萬元的3房單位。

中資亦探求發展用地的可能性，中國海外（00688）和萬科置業（香港）昨天先後提交意向書。萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，是次乃該公司首度就天榮站入意向書，希望了解項目條款後再考慮是否入標，若投得項目將興建1至3房單位。

天榮站雖然規模不算小，但「命途坎坷」，早於2013年初港鐵已推出項目招收意向書，當時收到16份，惟招標時竟破天荒沒有任何財團入標，被指政府索價過高嚇退發展商。

同年年底，項目第二度推出市場，意向書數目增至19份，港鐵招標時更採用「一口價」形式，入標者毋須考慮補地價和分紅問題，港鐵也會負擔輕鐵站重置的開支，雖然有3個財團入標，惟最終也因未到價而再度流標。

美聯測量師行董事林子彬認為，由於港鐵同期有將軍澳日出康城第6期推出，若要增加天榮站項目的吸引力，應進一步優化招標條款，包括調整入標門檻等。

市場普遍估計，項目再度流標的可能性降低，用地的每方呎樓面地價約1500至2000元。高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，去年新地奪得的兩幅天水圍官地，造價成為區內土地的主要指標，估計政府預算的天榮站地價將更趨合理水平，並相信有更多財團入標。

東涌本月搶盡市場焦點，新地（00016）東環昨天截止認購登記，市傳累收約1.3萬票，超額認購約40倍，次批320伙周六開售，料能即日沽清。

凍資13億 周六售320伙

市場人士表示，有大批首輪向隅客重新入票，令收票數字在短時間內急增，接受登記5天共收近1.3萬張票。以每張本票10萬元計，凍資13億元。項目首批單位收票10天，累收約13,800張票，次輪票數相若。

次輪320伙，以定價計市值約18.3億元。價單定價409.81萬至945.76萬元，實用呎價9,548至14,778元。今天將進行首輪抽籤分組，明天正式開售。

東涌備受注目，市傳同區南豐及保利控股旗下昇薈，亦將趁勢加推。市場消息透露，與東環相鄰的昇薈，亦將在東環完成項目銷售後，緊接推出餘貨。按照現時市場反應，以及東環每周推售約300伙的步伐估計，昇薈或會於本月底至下月部署重推。

東涌昇薈擬下月重推

昇薈全盤共1,419個單位，自2013年開售至今，已推出的單位接近售罄。項目累售逾1,000伙，佔已推的1,086伙逾92%，可供發售單位不足100伙。餘下333伙尚未公布價單，主要屬3房戶型。

資料顯示，昇薈的3房戶面積945至1,194平方呎不等，相較之下，東環單位最大面積646平方呎。此外，昇薈預期今年底落成，樓花期亦較東環22個月短，料兩者客源不同。

另一方面，?地（00012）與金朝陽（00878）合作的大坑雋琚部署短期推售，市場人士透露，估計發展商最快於下周上載項目樓書，以及開放示範單位。

雅居樂地產(3383)昨公布，去年全年集團累積預售金額為441.6億元（人民幣，下同），同比增長9.5%；累積預售建築面積為458.8萬平方米；平均預售價為每平方米9,625元。單計去年12月份，集團的預售金額為52.5億元，預售建築面積為58.8萬平方米；平均預售價為每平方米8,925元。

中渝置地銷售金額跌41%

另外，中渝置地(1224)公布，集團於去年累計合約銷售金額約為57.54億元，而已售建築面積約75.75萬平方米，分別按年下跌約41%及33%。

單計去年12月份，集團錄得合約銷售金額約為7.38億元，已售建築面積約10.1萬平方米，分別按年下跌約49%及38%，而按月則分別錄得增長約44%及22%。於去年底，尚未轉入合約銷售之認購銷售金額約為13億元。

禹洲地產(1628)亦公布，集團去年12月份的合約銷售金額19.83億元，銷售面積為228,684平方米，平均銷售價為每平方米8,671元。

總結2014年全年，集團實現累積銷售金額120.01億元，累積銷售面積為1,203,559平方米，平均銷售價每平方米9,972元。另外，累計的認購未簽約金額約6.84億元。

合景泰富預售額增25.9%

合景泰富(1813)公布，去年12月集團總預售額25.10億元，歸屬於集團的權益預售額19.32億元，按年增加35.2%，集團權益預售建築面積12.1萬平方米。

而去年全年集團權益預售總額約205億元，集團的權益預售總建築面積約為149萬平方米，分別按年增長25.9%和26%。

中海地產集團日前以總價7.51億元（人民幣，下同）一舉奪得廈門市同安區兩幅商住地。兩幅地塊樓面價每平米約7,000元，溢價率超26%。兩地合計總佔地面積為4.4萬平方米，總建築面積為10.7萬平方米，折合160畝，土地用途為住宅商業用地。

市區樓價繼續被搶高，鴨脷洲夾屋悅海華庭出現全港夾屋呎價新高。

中原地產吳敬彰說，涉及2座高層E室，實用面積422方呎，以518萬元於自由市場成交，折合呎價12,275元。原業主於1998年以171.2萬元自由市場價買入單位，帳面獲利346.8萬元，單位升值超過2倍。該屋苑去年9月才錄得一宗呎價高達12131元的成交，創下全港夾屋紀錄，相隔不足4個月屋苑再度打破自己的紀錄。


灣仔利來大廈創新高


其他新高成交方面，中原地產李志豪表示，分行促成成交單位為灣仔利來大廈中層C室，實用面積210方呎，開放式間隔，業主以350萬元將單位連租約易手，折合平均實用呎價16,667元，創下全幢大廈新高價。單位現時租金11,500元，租金回報達3.9厘。


另外，美聯物業陳家偉表示，該行剛促成東半山大坑徑高景大廈一個567實呎戶，用家鍾情單位間格實用，即使物業樓齡約47年，但仍斥約798萬元入市。剛成交的低層B室單位，實用面積567方呎，為三房間格，按成交價計，折合呎價14,074元。原業主於1997年9月以約100萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約698萬元，物業升值約698%。


居屋平均買賣破300萬


私宅成交屢創新高之下，居屋作為上車盤亦已非上車價，香港置業高級執行董事伍創業表示，新一期居屋派發申請表，市場反應熱烈，反映市場對中細價物業有追捧。事實上，二手居屋市場亦表現不俗，去年二手居屋註冊迫近6千宗(即5,992宗)，相比2013年的4,874宗按年升逾兩成(即23%)，連跌3年後首次回升。值得注意是，去年平均每宗二手居屋註冊金額逾300萬元，即約318.3萬元，較2013年的296.5萬元上升約7.4%，數字更創有紀錄新高。


伍創業引述該行資料指出，若以金額分析2014年之二手居屋註冊，錄得最多為300萬元以上註冊個案，共錄3,310宗註冊，佔整體二手居屋註冊5成半；其次為200萬元至300萬元註冊，錄2,270宗，佔約38%；而200萬元或以下註冊錄412宗，佔整體二手居屋註冊僅約7%。


按年比較，錄最多註冊的300萬元以上註冊個案按年急增，按年升約52%；而200萬元至300萬元註冊按年升約7%，相反200萬元或以下註冊卻下跌約28%。

美國財經媒體CNBC報導，廣受外國投資客青睞的新加坡精華地段豪宅，2014年轉售價格出現大幅滑落的情形，市場擔憂外國投資客正大舉出走星國房市。

新加坡市區重建局（URA）數據指出，2014年新加坡私人住宅整體價格下滑4％。

馬來西亞銀行Maybank表示，包括許多聖淘沙灣高價公寓，及烏節路（Orchard Road）房地產皆可見低價賤賣的情形。其中，虧損最嚴重的一筆交易為，聖淘沙灣一間4房公寓住宅，售價由2007年11月買進的710萬美元，2014年7月時大跌至390萬美元。

此外，2014年虧損程度最高的前10筆交易中，4筆位於聖淘沙灣一帶，另有4筆位於烏節路地區，皆為外國投資客具高度興趣的地段。

Maybank研究部門負責人向CNBC表示，外國投資客熱門標的價格相較其他區域大幅下滑，此現象令人憂心。

不過該負責人也表示，雖然出現許多賤價出售的情形，但部分為偶發個案或特定建案，無法直接以外國投資客出走作結。且根據一份分析外資持有比例前30高之房地產報告顯示，多數物件估價已回彈。

房地產諮詢公司Chestertons Singapore主管杜納翰（Donald Han）則認為，2014年許多降價求售的案例，是因為不動產估值下跌，使得銀行向持有人追索貸款，屋主不願額外投入資金，遂將其投資轉手賣出。

Maybank數據亦指出，2011年第4季時，海外買家占新加坡房產交易比率超過20％，達到頂峰。雖2014年第3季時下降至約10％，但仍具有一定影響力。

Maybank研究部門負責人樂觀表示，過去10年來，新加坡已變得更為富有，且成為私人銀行匯集重鎮，相較過去有更多富裕人士前來定居。

杜納翰則補充道，若要避免外資出走，新加坡幣強勢及市場穩定是重要條件。