長期耕耘都更市場的全坤建（2509），跨越2015年之際將邁向入帳高峰期，獲利可望大豐收，全年推案量將上看65億元，完工交屋量約達80億元。法人預期，全坤建今年獲利能力可望三級跳，挑戰史上新高。

全坤建表示，繼去年萬華都更案「威峰」在不景氣中逆勢大熱銷之後，萬華另一筆總銷約40億元的「雲峰」完工後，也將在1月中開始潛銷，預計農曆年後正式上市，另外加上五股的總銷40億元的「尊峰」預計9月後可完工交屋，總計2015年這兩大案，將貢獻EPS大幅彈升，上看5元的新高。

全坤建表示，自今年至年底，全坤建大約有80億元以上新案，會陸續完工入帳，包括萬華環河南路「全坤雲峰」合建案、總銷約40億元，去年10月份才剛取得使用執照，採先建後售；另外，還有新北市五股洲子洋的3筆新案、總銷約40億元，已全數完銷，2案總計有80億元正待入帳，2015年全坤建將邁向近幾年的獲利高峰。

另外在2015年推案計劃方面，除了「雲峰」新成屋之外，全坤建也計畫在八里推出2筆合建案土地，上半年先推出第一個個案，2案總銷金額上看25億元。

法人估計，全坤建五股案「尊峰」毛利不錯，若完成交屋認列，可望貢獻2015年EPS達5元；若再加上「雲峰」賣一戶認列一戶的銷售順利，獲利能力可望再加分。

土地價格走向主導了房價趨勢，但2014年土地價格已經到了高點，今年必須修正，市場才有買家，業者也分析，以往房市多頭期，建商會用未來半年、1年後的價格搶地，但現在已經轉為保守。至於2015土地市場，包括味全三重土地、信義計劃區A7、廣慈博愛院、北市舊議會及台肥C3，都可作為市場冷熱的觀測指標。

建商在北部市場獵地已轉趨保守，近2年多是朝中南部購地、推案，近期不少屋主也已經感受到市場氛圍正在改變，房市出現委售潮，這股氣氛也影響到地主。

鄉林集團董事長賴正鎰便透露，最近竟然有地主主動要出售北市2千多坪土地，對方背景為美國華僑，想處理士林、北投的土地，「卻開了天價。」 由於地主也感受到市場轉趨冷淡，今年北市開發案招商恐怕也值得觀察是否有招標條件修正以及領標狀況、標脫價格高低等。

包括味全三重土地、信義計劃區新舞台、廣慈博愛院開發、台北市舊議會及台肥南港C3土地，諸類總金額高的開發案招商狀況，都成了今年觀測重點。

時序進入2015，整體房市交易持續冷清，房仲業者統計旗下加盟店2013年與2014年委售案量後發現，相較於2013年，全台委售增加7.19％，其中以桃園增加18.31％為最多，新北市不增反減，委售減少11.08％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，市場利空持續衝擊，讓不少賣方出售意願大增，綜觀全台，以近年漲幅較高的桃園、台南、高雄等地，增加幅度較高，推論除與短時間內房價難繼續上攻外，政策不確定因素籠罩，也是屋主亟欲拋售的主要因素。

就全台委售狀況來看，雙北市之外的賣方似乎更有危機意識，例如近年房價倍翻的桃園、高雄等地，年增量逼近兩成，在委售量價格分析上，桃園以700-1000萬，高雄以2000萬以上比重為最高，徐佳馨分析，顯見不少投資者對於房地產後市看法相對保守，即便是700-1000萬的自用主力商品，賣方也擔心未來轉手不易，寧可提前殺出，也不要成為最後一隻老鼠。

在產品類別上，北市與高雄委售量最大比重，落在2000萬以上標的，北市占比超過4成，新北市以1000-1500萬的比重最高，其中不乏是即將要交屋的新成屋，顯見交屋後壓力已經出現。桃園與台中以700-1000萬的委售量最多，台南在佔比上以300-500萬價格帶為大宗。徐佳馨分析，綜觀各區域委售狀況，可以發現屋主對市況頗有感受，過去以兩房為主的投資者，也紛紛藉機脫手，以求獲利了結。

而在時序進入2015年，由於政府積極增加持有成本與移轉成本，即使房地合一仍未拍板，但對多屋者已經是一大負擔，預估在未來將有更多屋主釋出，自用客戶宜多看屋，並積極議價。

財政部國稅局表示，扣繳單位給付租金承租大廈之外牆、屋頂及陽台時，如已取具管委會開立之統一發票，免予扣繳及申報；如僅取具管委會掣發之普通收據，仍應依法代扣繳10％稅款及申報。

國稅局說明，依所得稅法施行細則第83條規定，因管委會常將大樓(廈)外牆、屋頂及陽台出租供刊登大型廣告招牌，或出租頂樓供行動電話業者架設基地台，均屬房屋(固定資產)租賃，所收取之租金收入歸入管委會基金，係屬管委會銷售勞務之收入。

該局進一步說明，管委會出租外牆、屋頂及陽台，係屬銷售勞務，依法應辦理營業登記，開立統一發票，惟其銷售額平均每月未達20萬元者，依營業稅法第32條第1項但書及第13條第1項規定，係屬小規模營業人，得掣發普通收據，免用統一發票，營業稅稅率為1％；其營業稅及營利事業所得稅，由主管稽徵機關查定計算課徵。

該局舉例說明，甲電信公司於2011年間向乙管委會承租頂樓架設基地台，於租賃契約中約定每月租金18,000元(含稅)，因該管委會屬於免用統一發票之小規模營業人，甲電信公司僅取具乙管委會所掣發之普通收據，未依法代扣繳1,800元(10％稅款)，遭該局查獲後補稅並移罰。

該局特別提醒，小額給付免扣繳(每次應扣繳稅額不超過2,000元免予扣繳)之適用對象，只包括境內居住之個人及執行業務者設立之事務所。扣繳單位給付租金予管委會，如未取具統一發票，就應按給付金額代扣繳10％稅款及申報。未依規定扣繳者，一經查獲，除責令扣繳義務人補繳(應扣未扣之)稅款，並依所得稅法第114條第1款規定，處1倍或3倍以下之罰鍰。

財政部國稅局表示：日前民眾陳小姐詢問，其於2014年度將名下6筆土地計310萬元(含公共設施保留地2筆計100萬元)以買賣方式移轉予孫子陳君，惟陳君僅支付40萬元價金(受償標的為一般土地)，其差額270萬元免除買方應支付價金，該視同贈與屬公共設施保留地部分是否需繳納贈與稅？

該局說明，依據都市計畫法第50條之1後段之規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅；即申報時應列入贈與總額計算，再於扣除額中予以同額扣除。該局進一步說明：上開案例，若為一般贈與情形下移轉(以贈與方式，而非以買賣方式)，贈與總額為310萬元，經減除公共設施保留地扣除額100萬元且如本年度尚有未使用之免稅額220萬元，則本次課稅贈與淨額為零，免徵贈與稅。

該局補充說明：因陳小姐所詢之情況，係以買賣方式移轉土地；其本質上，因支付價金不足而視同贈與之標的，為該買賣價金不足所免除之債務(本例即為270萬元)，與一般贈與之標的，即為申報贈與之財產(本例即為公共設施保留地)不同，故本例並無都市計畫法第50條之1後段規定之適用，即該公共設施保留地100萬元，不得列為贈與扣除額，故本案贈與總額為310萬元減支付買賣價金40萬元減本年度尚未使用之免稅額220萬元，本次課稅贈與淨額為50萬元，應課徵贈與稅5萬元。

建商賣預售案，蓋便橋縮短新北市中、永和區瓦磘溝兩側距離方便住戶，卻屢遭居民反對。民眾陳先生向《蘋果》投訴，預售屋「翔之譽」將蓋便橋，建商翔譽國際建設開過2次說明會，但居民仍反彈，且未獲淹水疑慮等完整解釋。建商回應，會傾聽民意、調整規劃，對結果「隨緣不強求」。

新北市瓦磘溝為新北市中和區、永和區界河，翔譽國際建設2013年在中和區水源路推預售案「翔之譽」，基地位置緊鄰瓦磘溝，瓦磘溝另一側為雙和公園，雙和公園到捷運永安市場，僅300公尺距離。因此建商2012年11月就向新北市工務局爭取搭建人行便橋，讓住戶不用繞路。

「沒清楚解釋規劃」
《蘋果》2013年便曾接獲民眾投訴，認為該便橋申請若通過，讓「翔之譽」離捷運永安市場站更近，方便「翔之譽」住戶，是圖利建商。近日有民眾陳先生再次投訴，不是反對蓋便橋，是抱怨建商沒解釋清楚詳細規劃，而且2014年12月30日雖有開說明會，卻未讓民眾充分發言。

擔心破壞雙和公園
《蘋果》記者至瓦磘溝現場詢問「翔之譽」周邊2中和區居民，均不清楚該便橋計劃，但另一側永和區居民多知道此事，且持反對意見。

「這對永和一點好處都沒有。」居住永和12年的謝先生說，建商蓋便橋只方便購屋者，沒考慮當地居民心情，擔心橋的地樁影響排水系統，且橋蓋在2013年才完工的雙和公園位置，現在老人、小孩都很喜歡在這邊休息，施工恐破壞公園。

翔譽國際建設副總經理楊麗如解釋，人行便橋工期只有2個月，不會因工程砍掉公園的樹，完工後也會將公園恢復原狀；便橋採鋼構設計，不落柱、無橋墩，不會影響下方排水系統，更不會因此造成淹水問題。

翔譽國際建設針對之前的說明會，民眾提到擔心周邊巷弄狹小，車輛行經便橋恐造成交通衝擊，因此已將便橋寬度從6公尺縮為3公尺，將再改為2公尺多，也會設置障礙墩，確保車輛無法進入。

市府：將採納意見
新北市政府工務局新建工程處企劃科科長魏竹威說，翔譽國際建設在中和、永和均辦過說明會，從說明會狀況來看，周邊居民贊成較多，部分民眾仍反對，審查時會注意建商是否將民眾意見納入計劃，日後也會給水利局審查，確認不造成淹水。

瓦磘溝便橋申請流程
註：申請流程依新北市政府受理民間自行興闢道路及設施申請標準作業進行
資料來源：新北市政府工務局、翔譽建設、《蘋果》採訪整理

逆勢開價遭看衰「要漲不容易」

桃園青埔前2年市況滾燙，2012年底「聯上世界」曾創6小時完銷的驚人紀錄，如今市場低迷，聯上開發仍將在今年第3季推出合建案，可售戶不到40戶，去年底預約人數已逾40組。儘管有建案如此逆勢搶手，多數業者仍保守看待青埔。

受房地合一干擾
聯上開發將在捷運機場線A18站附近推出合建案，預估第2季取得建照、第3季推案；規劃60~70坪產品，預約數已超過銷售戶數。儘管價格尚未公開，但聯上開發總經理李志明透露，青埔有景觀、捷運條件的產品，應有4字頭行情。

李志明表示，青埔是看長線，不是看短線，捷運的議題還是在，青埔的潛力並未改變，且今年青埔市場會比去年樂觀。
但專營青埔的代銷業者看待市況反而保守，奇摩廣告總經理陳彥宏指出，2015年青埔動向不明，沒幾個案子要推，因為大環境還是不樂觀，題材大概就捷運機場線，但房地合一、總統大選等干擾因素還是在，要漲不容易。

「青埔房價推太快，如果慢慢漲的話，很有未來性。」新理想廣告總經理黃正忠認為，該區建設多元，但之前漲太快，今年還在盤整階段，房價要漲機會不大，價格持平或下修則看個案表現。但他認為，隨著捷運機場線、國泰Outlet議題兌現，2016年會比今年好。

客源稀釋價差大
據《住展》雜誌統計，青埔案量2013年衝上607.3億元，但2014年降至514.7億元。《住展》雜誌經理何世昌估計，今年寶佳、聯上、光世代建設都會推案，案量應和去年相當。

何世昌透露，去年青埔買氣低迷不振，有建案打出2字頭價格，部分建案也陸續跟進，導致該區建案價差很大，但整體市場冷清，外圍又有平價的新建案推出，買氣、客源都被稀釋，導致青埔價格仍上不去。

松山板南線雙捷區 新案每坪110萬元起

捷運松山線開通，加上既有的捷運板南線，北市信義區永吉路生活圈成為雙捷運行經的黃金區段，周邊房市擁交通利多，及完善的生活機能，受到不少購屋民眾的青睞，大樓新案每坪110~140萬元，中古大樓每坪60~80萬元。

信義區永吉路生活圈以永吉路及松隆路為主幹道，範圍包括虎林街、松信路等，周邊有興雅國中、松山高中、松山文創園區，而永吉路30巷是台北市知名的美食巷弄，讓該生活圈兼具休憩、文教及生活機能。

中古屋齡高多比較
信義區門牌是該生活圈的優勢，大家房屋101世貿加盟店店長石御志表示，永吉路生活圈比起信義計劃區、忠孝東路沿線價格稍低，但新成屋開價還是百萬起跳，購入門檻偏高，而中古屋有屋齡老舊的問題，在挑選物件時要多做比較。
中信房屋捷運市府店襄理高世全補充，該生活圈多是屋齡動輒30、40年的中古屋，屋齡20~30年的大樓行情每坪70~90萬元，而30年以上的公寓每坪則為55~70萬元。

推案大到小選擇多
該生活圈新案規劃多元，從10多坪的1房到80多坪的豪宅產品皆有。其中位於永吉路120巷的預售案「信義一品」，規劃17~26坪，每坪開價138萬元。

都更案「和暘信邑」為61坪的4房產品，每坪98~110萬元，該案位住宅區靜巷內，客層以換屋族群為主。

豪宅新案「信義頌」位松信路50巷，規劃75~85坪，每坪開價140~160萬元，主打地段及高級建材，鎖定高端客群。
專案經理葉哲豪表示，未來採毛胚交屋，住戶可自行規劃格局。

新案每坪34~39萬元 捷運頂埔站今年中將通車

捷運宅正夯，哪裡還有新案3字頭？新北市土城區中央路四段的頂埔國小生活圈內，板南線「捷運頂埔站」如火如荼施工中，如今站體已成型，預計今年中可通車，周邊新案開價約34~39萬元；千萬元可買3房中古大樓。

土城頂埔國小生活圈以中央路四段為主幹道，另由金安街、三民路、大暖路及中央路旁小巷等路段構成，佔地9公頃的「頂埔科技園區」也坐落於此。周邊店家密集，有便利商店、小吃店、美聯社等，機能成型。全國不動產鴻海頂埔加盟店店東林淑娟表示，未來捷運有共構百貨商場，前景看好。

金安街近工業區
中央路四段雙數號門牌的社區如「福利國」等社區屋齡約15年。林淑娟分析，此段中古大樓單價行情35~40萬元，30年以上公寓約25~28萬元。另外，較北的「金安街」接近工業區，雖多為精密工業，房價較中央路略低，20年大樓每坪28~30萬元，公寓25萬元。

成屋新案「權泰景上」亦於金安街，每坪開價34~37萬元，專案經理紀乃全表示，科技園區將帶來就業及居住需求，周邊有公辦都更案，加上捷運預計年中開通，前景可期。中央路四段巷內則多舊公寓，林淑娟點出，巷內15年大樓每坪約25萬元、30年以上公寓，每坪約25萬元。

巷弄內多舊公寓
新案方面，中央路巷內成屋案「上禾居」規劃41~53坪，每坪開價38~39萬元，鎖定換屋族，專案經理劉康洪表示，捷運頂埔站周邊單價較「1站之隔」的捷運永寧站低了12~13萬元，3房產品銷售佳。

「信義捷境」則為29~39坪2、3房格局，專案經理王鴻銘指出，該案每坪38~39萬元，總價帶較低、房貸可達80%，購屋送1年中興線路保全，適合首購族。

捷運新蘆線開通後，加上公辦都更案啟動，新莊老街周圍房價逐漸上揚，近2年以新成屋飆升最快，2013年原本每坪45萬元，去年已上漲至65萬元，漲幅近5成。

老街周邊建案多
根據信義房屋統計，捷運新莊站及老街周邊新屋行情每坪55~65萬元，近2年出現多個新建案，開價最高喊破70萬元。
信義房屋新莊捷運店資深專員卓建安分析，捷運站附近新成屋每坪60~65萬元，老街周圍每坪也要55~60萬元，近2年漲幅約44％，中古屋大樓2013年每坪30~35萬元，去年每坪35~40萬元，上漲3成。

卓建安說，2012年陸續有「永鼎1期」、「永鼎2期」，以及「富貴中華」、「新泰然」，每坪開價50~70萬元，皆已完銷，帶動外地與自住買氣，當地居民對都更新推案的詢問度頗高。

估每坪70萬起跳
新莊老街周邊不僅吸引建商進駐，附近公寓屋齡即使35~40年，在都更與捷運利多條件，房價也有成長。住商不動產新莊中平店店長李孟純表示，此區地段好，但就是沒空地可蓋新房子，舊公寓、新建案皆在等待都更帶動房價。

李孟純說，公寓價格近1年皆持平，捷運前中正路公寓每坪28~35萬元，估計未來都更新推案每坪應60~70萬元起跳。

不過，住新莊的民眾徐小姐則說，新莊老街附近雖有捷運，但公寓普遍老舊，等待都更感覺沒完沒了，若新成屋每坪已漲到65萬元，會考慮更接近台北市的捷運周邊。

開業或投資店面千萬別以為緊鄰黃金地段就萬事OK，因為就連台北市最繁華的忠孝東路四段，也有左右「陰陽面」的差別，連屋主也坦言，因為道路兩邊的集客程度不同，經營上的確會受到影響；而這也造成了雖然同樣都位在精華的東區商圈內，但左右側的租金卻可相差3倍之多。

同樣都位在於台北市忠孝東路四段的兩側，但因為左右邊的集客力不同，租金行情也有很大的差別。和頂好商圈同側的忠孝東路北側屬於「陽面」，人潮集中、商機多，租金也比較高；但對面和明曜百貨同側的路段因為集客力比較差，屬於「陰面」，租金相對來說較便宜，根據TVBS的報導，兩側的單坪租金落差可達3倍之多。

藝人吳宗憲曾在「陰面」這側投資了一間港市茶餐廳，但自從餐廳搬走後，這間月租金200萬、150坪大的店面至今已空置長達3年多的時間。屋主坦言，道路這側的店面相對不好做，因為這側不像對面有那麼多商家聚集，尤其是晚上各家點燈後亮度更強，消費者都會選擇走對面。

機場捷運預計今年底通車，沿線中的長庚醫院站，由於停靠直達車、房價比下一站林口站便宜，且有商場開發題材，近一年來房市明顯升溫。

以成屋來說，根據內政部實價資料，去年1~11個月，站區周邊房屋成交即達330多筆，等於平均每天都有一戶交易。 另外，在推案方面，根據市調，現在捷運站周邊，除了現有六、七個新舊建案同步銷售外，另有多個建案也正籌備或搭建接待會館中，預計今年上半年將陸續對外公開。

機場捷運長庚醫院站位於中山高速公路林口交流道南側，在文化一路和復興一路路口、林口長庚醫院旁。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，當地也屬林口特定區範圍，不過，由於當地以中山高為界，以北屬新北市林口區，以南長庚醫院一帶卻是桃園龜山區門牌，房價因此差了一截。

以電梯住宅來說，大家房屋林口長庚捷運店東蔡裕翔表示，長庚醫院一帶目前成交行情多在一坪30?35萬元之間，而同樣的大樓社區，在林口站周邊則多要35?40萬元，一坪約有5萬元、一成左右的價差。

預售推案情況相同，根據住展雜誌市調，林口重劃區內，目前指標建案「亞昕星空樹」、「世紀長虹」、「天圓地方」等，現在開價都是5字頭，最貴的一坪達58萬元。

但在長庚醫院一側，現正銷售中的華麗新貴第三期，德興A8 、長庚Rich等建案，目前對外公開售價都還在4字頭。 蔡裕翔表示，雖然長庚醫院一帶房價較低，但因以往民眾目光集中在中山高北側的林口重劃區，大型知名建商也都在重劃區推案，長庚醫院一帶房市相對較清淡。

張旭嵐表示，此一情況在這一兩年明顯改變。主要是林口捷運站周邊近年房價快速飆高，投資客退場，動輒逾千萬的總價，讓自住民眾也到負荷的臨界點；長庚醫院出現比價效應，房市跟著升溫。

當地房仲業對今年當地房市都樂觀看待，蔡裕翔表示，當地屬醫院房市，除了有穩定的醫護人員購屋買盤，許多台北退休族也選擇在當地購屋，以便就醫養生；機場捷運通車後，由於是少數直達車停靠站之一，預料也會帶來更多外地買盤。

蔡裕翔表示，長庚醫院站另有共構案開發題材，除了環球購物中心外，另外福容飯店也將進駐，對當地房市也將有相當助益。

台中首要核心生活圈 科博館、草悟道雙機能加持

台中西區廣三SOGO開業20年，北側有歷史達30年的科學博物館，東側則有草悟道、勤美誠品，商業與休閒機能俱全，是台中首要核心生活圈，近期加上BRT藍線開通，沿線醞釀已久的新案陸續公開，開價更是「一路上升」。

該區以往因土地開發飽和，1年新案僅1~2案，不過目前SOGO方圓1公里內即有3棟預售大樓，建商為搶換屋型自住客，紛紛回到市區推案。

「碧根21號」規劃48~63坪，主力戶客廳採大面寬、逾7米開窗，戶戶配中島料理台，建物外觀沿襲碧根建設的白派宅風格；英才路、博館1街的國泰建設「御博苑」，興建地上21樓，公共設施包括泳池、蒸氣烤箱；2案均為百戶內社區。

新案開價4字頭
距離「御博苑」不遠處，接下來則有「東方嘉磐」，每坪開價也達40萬元以上。有巢氏房屋科博民權加盟店經理林世華指出，該區有科博館、草悟道雙機能加持，近期新案開價至少4字頭，據聞每坪成交也有30多萬元。在附近租屋的民眾涂育銘說：「這邊吃喝採買都很近，有時還可搭BRT去海線處理事情，以後想買房也是首選這區。」

選後湧現買盤
近10年該區推案多元，從1~2房小資產品至3~4房換屋皆有。太平洋房屋台中大業加盟店副理周錫興補充，該區正處北區、西區銜接處，為台中最精華區域之一，早期便是「富人聚落」，房市接手力道強、保值性佳，「百達馥麗」、「科博雙星」為知名度高的高總價大樓，每坪約30萬元。

周錫興指出，去年選舉前買氣低迷，但選後湧現買盤，成交主力為屋齡20年、低總價700~800萬元大樓，也不乏總價2000萬元以上的大樓成交紀錄，但總價2500萬元以上的產品，交易速度則明顯緩滯。

2房小坪數為主力 擁雙捷運站近六合夜市

建國國小位於高雄市前金區，鄰近捷運美麗島站及市議會站，擁雙線雙捷運優勢，且近六合夜市，生活機能完善。周邊新案皆為大樓，以小坪數的2房為主力，每坪26萬元起；中古透天多為店住產品，巷內物件最低總價800萬元可入手。

建國國小以音樂教育聞名，曾獲得許多獎項，校區位於高雄市中心的前金區，機能便利。住商不動產高雄六合捷運加盟店店長黃聖樺表示，建國國小緊鄰知名的六合夜市，周邊外食、購物方便，生鮮採買亦可至七賢二路的全聯福利中心七賢店；交通更是最大優勢，美麗島站及橘線的市議會站都在步行10分鐘可到達的距離。

建國國小生活圈屬於開發較早的區段，可開發土地不多，目前新推案皆以小基地、小坪數的大樓為主。信義房屋新堀江店專案經理陳彥廷表示，目前建國國小周邊有2~3場的新案，主力產品都是2房，因區段位置佳，開價普遍在3字頭上下。

透天改套房出租夯
如新案「星河滙」規劃26~42坪、2~3房產品，戶戶衛浴開窗，每坪26萬元起；預售案「聯上V1」則規劃23~41坪、2~3房，廚房皆採用德國原裝進口LEIGHT品牌廚具，每坪30萬元起。

建國國小生活圈周邊較多老舊透天建物，但因區域內商業行為頻繁，因此多為1樓可做店面的透天店住，甚至有不少屋主將舊透天買來改成套房出租。陳彥廷表示，位於巷道內的物件，總價800~1300萬元，而臨街道的產品總價1300~1800萬元，臨大馬路者總價至少2000萬元，但因釋出少，近年幾無成交。少數屋齡10年內的大樓則分布在七賢二路，成交速度快，每坪19~23萬元。

高雄市超過6樓以上的大樓約7千棟，全市的電梯數量達1.5萬部，總價超過100億元，由於超過20年的大樓電梯，基於安全考量，應當更換或大幅整修，估計該項商機至少10億元。

高雄市政府工務局長楊明州表示，工務局去（103）年底針對高市2,000棟建築物電梯4,171台、以及機械停車設備，進行全面清查，發現447台電梯沒有許可證，1,517組機械停車設備沒有許可證，可能危及使用人安全。

基於安全考量，工務局已經發文要求公寓大樓管委會，強制改善，他說，並將規劃制訂加強公安的法規，明訂設備保養人員、或廠商等責任，確保設施使用安全。

房地產界指出，高雄市超過6樓的建物，大約7,000棟，全市的電梯總數大約15,000部，其中，至少10％是在1994年以前興建完成，屋齡超過20年，為電梯要更換階段。

業界表示，以一部電梯動不動就要上百萬元的價格來看，光是更換的商機就超過10億元，更何況還有平常的固定保養。

1月9日，在廣東自貿區成立後，前海首次出讓商業用地。這塊宗地編號為T 102-0255的地塊，建築面積為19.5萬平方米，起拍價31.55億元。現場兩位競買人共經過81次出價舉牌，最終，由港企嘉裡置業(中國)有限公司以38.6億，溢價率22.5%拿下，折合樓面地價19794元/平方米。這也是港企在前海首次拿地。

樓面地價19794元/平方米

出讓公告顯示，T102-0255宗地位於前海深港合作區七單元01街坊，土地用途為商業用地，面積約為3.25萬平方米，總建築面積為19.5萬平方米，其中辦公面積約13.5萬平方米、公寓約4.6萬平方米，其餘為商業。

據瞭解，本宗地拍賣為避免重演內地房企披馬甲而來，出讓條件頗為嚴苛。不僅要求最新財政年度已經建成的位於香港的各類投資或收租物業(共同持有的，以應占權益面積計算)建築面積不少於200萬平方呎，且需獨自或合作開發建設位於香港已經建成的單一房地產專案建築面積不少於150萬平方呎。

因此，與以往前海地塊拍賣多為內地房企“捧場”有所不同，當天兩家競買人嘉裡置業中國有限公司和菁翠投資有限公司均為香港企業。有業內人士透露，這家名為菁翠投資的競買企業是一家2014年10月10日剛成立的私人股份有限公司，實質為新世界、?基以及另外一家企業的三家聯合體。兩位競買人在現場只經過了22分鐘共81輪舉牌就速戰速決。

最終，嘉裡置業(中國)有限公司以38.6億總價拿下，樓面地價19794元/平方米，這一價格相比動輒2萬元/平方米的前海拍地地價並不算高，而在去年1月，兆華斯坦拿下的前海地王單價高達2.8萬元/平方米。

現場有分析人士認為，相比內地企業，港企在拿地上更為謹慎，不會貿然抬價，所以本次拍出的前海地塊價格並不算高，“內地房企的拿地心態多為不管如何先把地拿下來再說，但香港企業會算得很精確”。而從現場表現看兩家企業表現相當乾脆，菁翠投資在38.55億後就毅然決定不再舉牌。

前海地塊首次被港企競得

主打深港合作特色牌的前海自成立之初，深圳政府就曾表態將引進三分之一的港資企業。但在此前前海出讓的14宗地中，均未被港企競得。特別是第三宗地的出讓，要求競買人在港交所上市，導向性明顯，結果香港本土企業仍舊缺席競買，由華潤置地競得，引發外界對前海深港合作方面的疑慮。而本次土地拍賣，嘉裡置業(中國)有限公司以38.6億總價拿下T 102-0255宗地，也成為在前海首吃螃蟹的港企。


中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，首先T 102-0255宗地出讓條件的設置已經可以看出政府在強化港珠澳對接的導向，對希望香港資本進入前海有明確的導向性，其次，從香港企業對前海的認可度看，從最初的抵觸、猶豫、觀望，到2014年的快速進入是一個巨大的轉變，“2014年甚至可以被稱為港企快速前海年，而2015年的開年這一勢頭會在未來兩年延續。”

最新的公開資料顯示，截至目前，在前海註冊的港企數量已突破1000家，港企平均註冊資金接近1億元，2014年前海總共舉辦了56場推介會。而2014年12月份，香港特首梁振英首訪前海更被業內視為力挺深港合作的重要信號。

龍湖地產9日公佈了未經審核的營運資料。資料顯示，12月單月，集團合同銷售金額達54.8億元，銷售面積51萬平米，同比分別增長65%和92%。

2014年全年，龍湖在全國21個城市實現銷售，累計實現合同銷售金額490.5億元，同比增長2%，不過仍未完成570億元的年度目標，完成率為86%。全年合同銷售面積454.1萬平方米，同比增長7%，均創下歷史新高。自公司上市起連續五年增長。

龍湖表示，去年西部、環渤海、長三角、華南以及華中區域銷售金額占比分別為34.3%、28.3%、32.2%、3.6%及1.6%，其中高層住宅公寓銷售額占比近四成，洋房別墅約占三成，商辦及其他類約占三成。

2014年全年，西部區域市場份額優勢依舊明顯，重慶、成都、西安等4個城市共實現銷售金額168.3億元。重慶龍湖銷售金額已連續四年突破百億元。


環渤海區域業績穩中有增，6個城市實現銷售金額138.7億元，同比增長2.6%。北京龍湖依舊是區內業績貢獻主力，簽約金額超82億。

長三角區域年累計成交金額達157.8億元，同比增長37.5%。其中上海龍湖銷售金額同比大幅增長至43.5億元。

華南及華中區域期內分別實現17.7億元及8億元的簽約金額

“持商業”是公司戰略中的重要一環。截止年底，龍湖地產開業商場總數達到14個，開業總面積超過170萬平方米。

全年，龍湖在10個城市新增項目16個，並新入南京、佛山、廣州三個高能級城市，全國業務佈局達24個城市。年內公司拿地平均溢價率僅為19%。

在經歷2014年過山車式的成交起伏後，北京樓市正呈現出一些微妙的變化。

今年開年首周，北京土地市場已成交5宗經營性用地，土地出讓金總額達179.3億元。其中，作為北京土地市場史上起拍價最高、體量最大的單體住宅用地，豐台區花鄉白盆窯地塊經過多輪競拍，最終被華潤首開平安聯合體以86.25億元競得。據業內測算，該地塊純商品房樓面價高達3.8萬元/平方米。

“北京市國土部門趕在1月份就推出多宗熱點地塊，有點托市的意味，因為現在正是房企定調全年銷售策略的時候。”北京一家全國性房企行銷總監告訴《華夏時報》記者，“現在土地價格高企，熱點區域內的專案售價難免會上調。”

房企鏖戰土地市場

在1月7日白盆窯地王“出爐”的前兩天，北京豐台亞林西區域已有兩宗地塊出讓，經過激烈爭奪，兩宗地塊最終均由華潤、招商、深圳聯新和致昌聯合體收入囊中，總成交價86.9億元，溢價率均接近50%。

對此，北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強感歎道，“北京土地市場開門大吉，5萬多元/平方米的土地樓面價似乎將成常態，溢價50%以上也將是常態。”

據瞭解，北京市國土局目前有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗在1月出讓。中原地產市場研究部總監張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元，預計整體出讓金額將突破100億元，1月份北京土地出讓金累計收入有望突破300億元。”

“現在北京市國土局加快了土地供應節奏，一方面是因為去年年底的這波行情令開發商的投資熱度大增，另一方面在中低端商品住宅受到自住房的衝擊後，高端住宅成為開發商的重點比拼對象。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。

中國房地產學會副會長陳國強也認為，在去年四季度政策利好刺激和市場成交復蘇苗頭顯現的共同作用下，房企對於樓市預期向好的信心有所增強。

萬科集團執行副總裁毛大慶分析，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。其中不少地塊將在2015年二季度以後入市，預計開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間。這標誌著從2015年開始，北京樓市的普通商品房房價將進入6萬元時代。

鏈家地產分析師張旭表示，北京樓市在去年四季度經歷了一輪去化高峰，多數專案開始步入積累客戶、預熱市場的盤整階段，一些原本計畫在元旦前後開盤的項目，紛紛將入市節點推遲至1月中下旬甚至春節後。

“在價格方面，春節後預計部分高端專案會有所上調，不過調整幅度有限，因為今年北京市場供應相對充足，競爭壓力仍然較大。”上述全國性房企行銷總監表示。

自住房拉低房價

不過，土地市場升溫帶來的信心似乎無法迅速在樓市間傳導。

“實際上，2014年1月北京的土地市場也出現集中推地和高價成交的情況，當月北京出讓的土地數量高達23宗，土地出讓金總額超過250億元。但從去年全年來看，新建商品房成交量同比下跌接近30%。”業內分析人士陳劍波指出，土地市場對樓市成交確有影響，但並不能決定市場走勢。

同時，儘管成交量在去年年末上升，但北京一手住宅整體價格依然在持續下降。來自北京統計局和機構統計的綜合資料顯示，2014年11月北京新建住房售價指數較2013年12月下降了2.5%。究其緣由，大約有五分之一的住宅成交量來自價格偏低的自住型商品房。同時，開發商持續通過價格折讓來衝擊年底業績，也拉低了整體市場的銷售價格。

“自住房對開發商的衝擊正在進一步顯現，從去年來看，自住房所占的市場比重已經大幅提高。”郭毅告訴記者，2014年北京新建商品房成交超過10萬套，其中保障房成交1.9萬套，占19%，自住房成交1.89萬套，也占整體比重的近19%，純商品房市場只成交6萬套。

今年，自住房的供應量有增無減。北京市國土局資料顯示，截至2014年年底，自住房用地供應中開發建設自住房產品達5.5萬套，除去年已簽約的1.9萬套，今年還有3.6萬套自住房上市，是去年網簽量的兩倍。

“自住房本身價格就比周邊商品房低三成，而且目前不少開發商為防止自住房棄選，對自住房的建設品質和銷售策略都更加重視，因此2015年自住房這類特殊產品或將擾亂整個市場的正常秩序。”郭毅分析。


“今年樓市調控政策不會有太大變化，而是保持寬鬆的姿態。但北京目前存量住宅將近10萬套，去庫存仍是今年各大開發商關注的重中之重。”同策諮詢研究中心總監張宏偉對記者表示，預計在2015年上半年，北京新建住宅整體價格仍將小幅震盪，直至下半年，整體價格才會止跌並趨於穩定。

萬通控股董事長馮侖在2015網易地產新態度論壇上表示，影響一個城市房價的因素主要有四個，分別是經濟發展水準、新舊房子交易比例、人口流入流出和購房者預期。總體來說，目前北京人口的增長速度放緩，二三線城市的人口則在減少。

實際上，北京新增人口的控制成為長期影響樓市需求的不確定性因素之一。公開信息顯示，去年北京常住人口比2013年少增加了約10萬人。

元旦過後，各銀行貸款額度再度充裕，滬上部分銀行下調房貸優惠利率、降低房貸優惠的准入門檻。對此，業內人士分析道，房貸優惠對購房者的影響有限。

近日，記者調查滬上26家大型銀行發現，民生銀行給出滬上最低折扣，對該行資產500萬以上的客戶可給出基準利率85折優惠；外資銀行滙豐對純商貸額度100萬以上的客戶，可執行88折優惠；國有四大行中，農業銀行給出無條件9折優惠，中國銀行是無條件95折，而建設銀行和工商銀行均執行基準利率，無優惠提供。調查發現，7家銀行首套房貸執行基準利率無任何優惠，僅平安銀行表示“放款要排隊，放款時間不確定”。


對於“認房不認貸”的新政執行情況，滬上多家銀行均表示，新政已處於執行階段，但對於房貸優惠情況，銀行根據客戶資質靈活執行。記者採訪發現，滬上部分銀行已經把貸款的准入門檻直接取消，比如中國銀行，享受貸款優惠不需要任何條件，農業銀行不但取消准入門檻，甚至把利率折扣放到了9折。

房貸優惠門檻降低，會對樓市產生什麼影響？上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦表示，以商業貸款100萬，還款20年計算，基準利率月供7251元，利率9.5折，每月僅少還349元。儘管去年底優惠利率有了鬆動，但幅度小，所以12月樓市成交放出巨量和此關聯度並不高。今年，房貸利率優惠力度增加對買房者而言無疑是利好，但對購房者的影響非常有限。

從完成收購算起，金地商置成立已兩年有餘，其似乎已完全跳出了之前星獅地產發展緩慢的局面。根據資料顯示，在2014財政年度的累計合約銷售總額約人民幣114.37億元。

理財週報記者 駱軼琪/廣州報導

2015年一開年，房地產行業關注度最大，也是爭議最大的，便是龍頭老大究竟是萬科還是綠地。

這是房地產行業加劇兩極分化的一個時段。而在這其中，作為大陸A股地產公司在香港的上市子平臺，也在各自角力發展。單從老牌龍頭“萬保招金”的H股平臺而言，除卻保利置業早在2010年就已突破百億銷售額之外，2014年的百億軍團則又添一丁，金地商置。

目前市場對於金地商置最主要的關注點則在於，商置公司如何逐漸轉軌為其長期定位的做精品商業開發商的目標。

金地商置2014年銷售首度破百億

從完成收購開始算起，金地商置成立已兩年有餘，其似乎已完全跳出了之前星獅地產發展緩慢的局面。據其近期公佈的資料顯示，在2014財政年度的累計合約銷售總額約人民幣114.37億元。

據瞭解，此前金地商置行政總裁徐家俊曾公開表示截至2015年底，銷售規模可達到200億港元，來自商業物業的收入(包括商業物業銷售及租金收入)達70至80億港元，其後五年，將會集中調整資產結構，增加持有物業比例。

金地商置交出的第二份成績單顯示出破百億的態勢，開始從房地產第四陣營向第三陣營挺進。

“星獅地產本身沒有什麼業務延續到金地商置，所以這個銷售額主要是看母公司給他注入了多少資產，包括土地和商品房資源。”香港華富嘉洛期貨證券公司研究部主管林子俊向理財週報記者表示，金地商置銷售額此度破百億的內因，就是在於母公司對於其的注資力度。

除此之外是市場原因。其認為，在2014年年初，上海、深圳、廣州等地已經開始逐步取消限購政策，在一定程度上對於推動房地產銷售有所幫助；2014年國內GDP從8%下降到三季度的7.3%，促使央行在11月前後開始減息和釋放一些流動性帶動地產行業回暖。

可以佐證的是，金地商置今年逾114億銷售額中，最好的成績出現在12月，完成20.7億。但在9-11月，銷售額分別為11.6、11.1、14.7億，“換言之他是年底這個時間點，把銷售額拉上來的。”

在2013年10月，金地商置通過出售股份的方式，向母公司金地集團購買了北京、瀋陽、西安等6個地區的房地產住宅專案，代價約12.73億港元。據理財週報記者初步統計，這些專案的建築面積共約150萬平方米。

“（金地集團）在2013年注入這些項目，到2014年應該是進入銷售期了。100多萬方產生100多億的銷售額，應該說是很正常的事情，而如果說這些項目都在2014年開售的話，100億的銷售額就可以理解了。”克而瑞資訊集團研究中心經理朱一鳴解釋道。

其還表示，“雖然說他之前定位是做商業地產，但是為了儘快產生收入效益，所以加大了住宅這方面的注入力度。”

而對此問題，金地商置方面則向理財週報記者表示，短期內實行持有型和銷售型產品線並重的策略，住宅項目儘量沿用金地集團現有的產品線，加快專案的開發速度，迅速實現銷售收入，從而實現商置的規模擴張。商置希望在打造優秀商業物業的同時，提高專案住宅部分的物業附加值，提高資金周轉效率。

主要銷售來源為住宅

當然，從機構人士看來，最為注重的還是金地商置怎樣逐步轉軌到完全通過商業運作進行擴張。

如前所述，目前金地商置的主要收入來源仍為住宅項目回款，“我們在商置的2014年半年報看到，租金主要依靠深圳南山威新科技園和北京搜狐大廈，收入為7300萬人民幣，和同期累計銷售額38.9億人民幣相比份額很小，換言之目前與公司此前希望的五年後租金收入擴大到10億，還有相當大的距離，可以說其目前80%-90%以上還是以發展商品房為主。”前述研究員林子俊總結道。

就在2014年年末，金地商置再度出售部分股權。除了將大部分股權出售給現有董事會股東、獨立董事之外，更引人關注的則是其通過此次行為引入兩大投資者，Sino Water（國投為實際控股人）和OUE Lippo（華聯力寶）。由於OUE是一家商業地產開發能力較強的公司，此舉則又為市場對金地商置在商業地產的決心增添一份信心。

從金地商置本身而言，其一再對記者強調的便是，在長期發展策略上選擇做城市精品商業開發商；短期內通過持有1至2個核心城市核心區域的優質商業專案，打造行業標杆。目前，商置將集中精力在一線及部分具備較高發展潛力的二線城市拿地，降低投資風險。

資料顯示，2013年金地商置通過全資子公司威新在3、5月分別獲得瀋陽三塊和大連一塊地皮，用於發展舒適低密社區；並在12月獲取瀋陽一塊地皮作住宅用途。8月，通過全資公司鑾盛投資獲得西安兩塊地皮，用於發展舒適住宅社區。

2014年，其僅拿下杭州一塊土地，準備做商業用途。對此塊土地入手的初衷，金地商置向記者表示，“正因為2014年杭州市場處於底部，地價比較合理。同時杭州地塊規劃以持有商業物業為主，銷售市場波動對本項目影響有限。本地塊未來計畫打造成為區域型家庭生活中心。”

關於協同穩盛投資聯合拿地的方式，商置公司向記者表示，合作拿地提高商置財務靈活性，在保持較低負債率的情況下，加快實現規模擴張，這些地塊依然由商置負責開發，穩盛投資為財務投資人。

“萬保招金”的香港子公司

作為房地產行業的老牌公司，“萬保招金”早已陸續在香港地區佈局子公司。從萬科收購南聯地產更名為萬科置業海外，到保利置業，還有招商局地產收購東力實業，和金地集團收購星獅地產。

當然這些香港子公司的設立初衷不甚相同。

“在香港，比較認同的一個觀點是，萬科收購南聯，是為了進軍海外做準備。”林子俊解釋道，彼時南聯地產旗下的麗晶中心是資質良好的資產，且其旗下一些土地資源每年仍在升值。萬科還積極與香港地產公司聯合在港投地，吸取香港和外國開發經驗。

而招商與保利在香港的子公司，則初衷相似，主要是為拓展更便宜的融資管道。“優質地產公司在香港發行點心債一般是6%-7%的回報率，但是在國內發債就要達到10%-11%才能吸引足夠資本，中間大概有5%左右的價格差。”


目前而言，機構們暫時尚未看到金地商置在商業地產運營的成果，但卻從集團公司對商置公司的多次資產轉換可以一窺集團的支持。

“比如商置公司以股份代替12億現金向母公司買六個項目，現在股價貶值了一半，算起來從中還賺了6億；還有此前在西安以商置的名義通過穩盛投資拿了兩塊地皮，當時花費6億多，後來在2014年加上另一地塊一同出售給母公司，從這裡他純賺的利潤大概2.2億。”華富嘉洛分析師林子俊向記者計算道。

當然，相對不同之處還在於保利與金地在地產子公司的基礎上，另有金融層面的佈局。

“保利置業有一部分證券投資的資產管理業務，所以是從純地產公司變成了略帶綜合性的公司。”前述分析師補充道。

平安不動產除通過票據進行企業層面投資外，同時擬於毅德控股未來的商貿物流中心項目，進行總額不高於人民幣15億元的戰略投資。
觀點地產網訊：1月9日，毅德國際控股有限公司發佈公告宣佈，建議發行可轉股票據及與平安不動產訂立戰略合作框架事宜。

其中，毅德控股與平安不動產(香港)有限公司訂立購買協議，據此平安不動產(香港)有限公司同意購買，及毅德控股同意發行及出售截止日期本金總額為1.2億美元的可轉股票據。票據於2020年到期，利率為7.00%。票據獲附屬公司擔保人提供無條件及不可撤回的擔保。

公告表示，假設按初步換股價1.956港元全數轉換票據，票據將獲轉換為4.76億股股份，約占毅德控股現有已發行股本11.85%，及其經發行轉換股份擴大的已發行股本約10.59%。

就發行可轉債的理由，毅德控股稱，旨在利用投資者在商業及物流地產投資方面的專業知識，票據發行及訂立戰略合作框架協定進一步加強公司在商貿物流中心項目的增長。

並稱票據發行會為公司籌集即時可得的資金，可用作投資現有和新增項目及其他一般企業融資用途。公司有意利用現行可轉股票據發行的市況以籌集資金，進一步發展及擴充。

另外，公告還透露，於2015年1月8日，毅德控股與平安不動產訂立戰略合作框架協議，據此，平安不動產除通過票據進行企業層面投資外，同時擬於毅德控股未來的商貿物流中心項目，進行總額不高於人民幣15億元的戰略投資，這些潛在合作項目將位於毅德控股具有競爭優勢的城市。

華南城（01668）公布，該集團首三個財季（2014年4月1日至12月31日），錄得合約銷售約88.99億元，按年下降29%。期內，以每方米平均售價9310元簽訂建築面積約95.6萬方米合約銷售。

置富產業信託（00778）公布，已於1月9日完成收購香港觀塘麗港城商場，這是該公司首次向獨立第三方的收購。 麗港城商場位於九龍東心臟地帶，毗鄰擁有8000個單位的大型私人屋苑麗港城及4000個單位的滙景花園。


置 富 完 成 收 購 麗 港 城 商 場
星島日報　

置富產託（778）表示，已於上周五（1月9日）完成收購麗港城商場，並已支付除去按金後的代價餘額18.29億元。置富已提取18.65億元融資，部分用於支付代價餘額，餘下作一般企業資金用途。

　　據合約，未來雙方根據調整報表，將對交易最終作價作出調整。此前的公告指出，設定的經調整資產淨值為660萬元。置富同時表示，1918.5萬元收購費用已根據信託契約，以現金支付予管理人。

　　此外，由於屈臣氏零售及百佳超級市場為麗港城租戶，收購完成後將構成關聯交易，兩者租期將分別於2016年11月30日及2018年11月30日屆滿，交易完成後至2015年年底，涉及收入約為184.2萬元及1955.6萬元。

　　置富於去年12月8日公告，擬斥資19.185億元，向中信里昂證券購入麗港城商場，為置富首次向獨立第三方作出收購。獨立物業估值師於去年10月31日對麗港城商場作出估值為20.8億元，交易作價較估值有7.8%的折讓；租金回報率約4.3%。

市民上車需求殷切，帶動去年港島、九龍和新界三個分區的住宅二手成交都有逾10%的按年升幅，其中新界區更有逾20%升幅。業界預期，新界區今年成交量仍將領漲，但升幅將有所收窄，預料跌至不足10%。

中原地產研究部數據顯示，去年新界區的二手私人住宅買賣登記近2.08萬宗，按年增加20.7%，屬各分區中最高；港島區升幅約17.4%，共錄8364宗，九龍區則約1.38萬宗，較2013年有約13%升幅。

該行研究部高級聯席董事黃良昇表示，新界區樓價較低，並有較多上車盤供應，較受用家追捧，令該區成交量較高。

該行把全港分為24個區，8區成交量按年升逾20%，其中荃灣佔4959宗，按年增25.6%，也是全港二手成交最多的分區；不過，若以升幅計算，銅鑼灣/跑馬地表現最勁，增加30.4%，錄得755宗成交。黃良昇預計，今年二手成交量仍可增加，惟政府未有減辣加上去年基數較大，估計各區升幅都會收窄，其中新界區預料繼續領漲，但升幅將跌至不足10%。

另外，香港置業指出，去年整體住宅註冊量（包括一、二手）共約6.64萬宗，按年增加28.2%，而註冊金額則增約43.5%，至約4310.2億元。該行高級執行董事伍創業表示，去年豪宅交投暢旺，逾1000萬元的豪宅註冊量約7660宗，按年增48.8%，帶動整體註冊金額有逾40%的升幅。

上實城市開發（00563）上月向遠洋地產（03377）出售天津項目，主席倪建達接受訪問時指，逐步將主綫拉回上海，藉國企背景多做舊區改造，近期夥南豐發展上海世貿商城，未來不拿地王，以收購項目主導。

主綫拉回上海 收購項目主導

上實城開前身為中新地產，倪建達指過去幾年主力解決業務分散等歷史問題，2015年將是發展的一年，藉自身國企背景優勢，把握政府對一批原先用於第二產業的土地改造機會。他指，政府一直不斷列出舊改清單，顯示機會龐大，目前集團已牽手政府改造上海松江工業區，但模式仍在研發中。

借鑑瑞房 舊區動遷倚仗政府

舊改對於資金鎖定及回本期長，部分舊改專家如瑞安房地產（00272）都曾陷入難題。倪建達指，上海老百姓都很有戰鬥經驗，動遷特別難，但旗下舊改主要面向企業，有別於瑞房的動遷民居。動遷時亦會結合政府行政力量進行，不單打獨鬥。

他強調，簽訂意向時會先談好項目價格及時間表作風險鎖定，但承認工業區舊改風險在於土地屬性需再定位，有別於民居舊改先完成土地屬性規劃。

指國企背景 獲南豐相中

近期公司與本地發展商南豐聯手發展改造上海世貿商城。倪指，南豐相中公司國企背景，「上周再和南豐團隊討論，梁先生（梁錦松）也向我們表達，以後有任何投資項目也希望參與。」

他指，對方能在這麼短時間落實投資，亦反映「南豐對梁先生非常支持，亦證明世貿項目的吸引力」。

在訪問中，倪建達再提到幾個香港發展商名字。他強調，本身及集團向來與港商聯動密切，未來必與更多合作，但暫無可公開的時間表。

去年內房發展商接連面對限購、反貪及資金鏈緊張等問題，他透露，公司已成立金融公司，作產融結合，利用社會資金發展，改變項目資本金鎖定問題，加快業務周期及規模。

他指，「過去內房創造了很多神話，但大家把神話正常化，市場沒那麼寬容，未來資金鏈還是很緊繃」，加上民營發展商常出現問題，料地方政府會與民企保持距離，將是國企機會。

新盤熱賣帶動二手市場，中原地產十大屋苑連升2個周末，過去周六、日錄得18宗成交，按周升6%；二手盤源緊絀，準買家加快入市步伐。

美孚新邨一個內園中層戶，放盤4天以650萬元易手。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，自長假期結束後，樓市氣氛迅速回復正常，買家入市心態積極。利嘉閣兩天錄15宗，按周增25%；美聯錄約13宗，按周跌32%；香港置業錄8宗成交，按周跌約2成（4大代理10大屋苑有別）。

美孚兩房中層 650萬易手

除東涌東環外，市場缺乏焦點新盤，多以餘貨為主，有助累積已久的一批用家回流二手市場，以荔枝角美孚新邨為例，睇樓量按周升約兩成。

美孚新邨一個內園中層戶，放盤4天以650萬元易手，中原西九美孚林家傑稱，1期百老滙街3號中層C室，實用面積603平方呎，建築面積804平方呎，向西南，望內園，戶主於本月8日才以660萬元放盤，短短4天內，已成功以650萬元易手，單位能迅速被承接，主要是目前同類的1期兩房戶，叫價要680萬至710萬元，且易手單位屬交吉。

黃埔套3房 沽938萬新高

與此同時，黃埔花園一個3房套房以新高價938萬元易手，世紀21福興高級分行經理張向榮表示，該單位為3期1座高層C室，實用面積755平方呎，作價938萬元，為同呎數單位新高價，此室約3個星期以950萬元放盤。

另外，荃灣翠豐臺一個高層戶放盤不足一個月，即以498萬元市價沽出，單位為3座高層A室，實用面積435平方呎，實用呎價11,448元，原業主於2012年以363萬元入市，帳面獲利135萬元。

另外，鰂魚涌太古城金楓閣高層H室，實用面積1,114平方呎，建築面積1,237平方呎，享全海景，以2,000萬元沽，實用面積呎價17,953元，由於原業主於2013年7月以1,900萬元買入單位，帳面獲利100萬元，惟要繳付200萬元額外印花稅，故實際上需蝕讓。

佳兆業（1638）違約事件重新引發市場對內房的戒心，憂慮或有更多開發商步其後塵。分析認為行業分化加速，「食大茶飯」的光景不再，強者愈強，弱者份額被瓜分。不過佳兆業事件被過度解讀，內房企業發生連鎖違約的可能性很小。

　　內地樓市調控逐步鬆綁，去年第四季銷售大旺，內房行業本可以一掃頹風。豈料佳兆業（1638）違約事件重新引發市場對內房的戒心。9月後限購限貸放開，房企加足馬力，減價促銷不遺餘力，冀補回前三季落下的銷售量。以截至上周的情況而言，補鑊有效果，可惜未竟全功。

　　統計已公布業績的25家內房企業，有10家完成全年銷售目標，7家銷售額達千億（人民幣，下同）的房企中，6家達到全年目標，?大（3333）更超額120%。

　　非千億房企中，銷售逾700億的融創（1918）和綠城（3900）表現最佳，分別超額110%和127%。至於銷售額在100億至300億元的房企中，僅一家完成全年銷售目標。

　　根據中國指數院數據，去年進入千億軍團的7家房企，銷售額佔據全國銷售總額的近15%，銷售均值是100億至300億房企銷售均值的9倍。新城控股副總裁歐陽捷上周表示，僅需10年，該7家公司就將佔領整個市場，預計到時90%的內地房企將會消失。

　　近期佳兆業違約事件令行業氣氛雪上加霜，令多隻內房債孳息率急升。不過業內人士普遍認為市場太過杞人憂天。法巴亞太區房地產研究部主管李偉烈直言，佳兆業屬個別事件，不會牽連到其他開發商。

　　大華繼顯內房分析員邊源對本報表示，佳兆業事件和其本身特殊的經營結構有關，公司以大量舊城改造項目為主，其他新建項目為輔，所以風險較其他開發商更大。他直言，此前雅居樂（3383）亦有違約危機，但順利度過，多少說明佳兆業的案例並不具備普遍性。

　　?豐環球投資管理亞太區債券總監陳寶枝表示，佳兆業債務違約事件不會影響人民幣債券投資的氣氛，因孳息率相對其他債券為高。而內房行業步入復甦階段，相信有關事件不會影響內房發債。

　　另有投行人士表示，內房經過第四季的銷售，元氣恢復，現金流大為改善，不會有大範圍違約的可能。

特首梁振英將在本周三發表任內第3份施政報告，據美聯物業分行統計，過去兩日十大藍籌屋苑錄得約13宗買賣成交，較對上一周末約19宗回落約31.6%。地產代理指出，不少準買家「睇多買少」，主要是觀望新房屋政策，但相信市場剛性需求持續，再加辣空間有限。


按美聯物業十大屋苑中各區指標屋苑周末成交量統計，港島區3個指標屋苑包括太古城、康怡花園及海怡半島，共錄得約3宗成交，與對上一周末相若。九龍區方面，4個指標屋苑包括麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新邨，錄得約4宗成交，較對上一周末7宗減少約42.9%。新界區在大型新盤持續吸客的情況下，3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊，合共錄得約6宗成交，較對上一周末9宗減少約33.3%。


美聯：剛性需求仍強


美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，在即將公布的施政報告內，房屋政策上料着墨於增加供應，而針對需求管理措施的樓市辣招沒有加強的迫切性，加辣空間有限。而東涌上車新盤在上周六搶去部分二手客源及市場焦點，加上普遍二手業主叫價態度較強硬，故買家仍傾向購買一手盤，惟新盤向隅客仍望回流二手帶動交投。與此同時，新一期居屋申請於今日截止，市場反應頗為熱烈，反映買家上車的剛性需求堅挺，有望支持二手樓價向好。


香港置業高級執行董事伍創業指出，本周三行政長官將公布新一年施政報告，房屋問題相信為「重中之重」，故過去兩日不少準買家都流於「睇多買少」，觀望新房屋政策，當中尤以上車買家更甚。現時市場上的二手盤源陸續「見底」，業主見求過於供，加上加息步伐暫未展開，故叫價「硬淨」，相信短期內除非新供應推出，否則樓價將難避免繼續「乾升」。


不過，據中原地產分行數據顯示，十大屋苑過去兩日錄得18宗成交，較對上一周再多1宗或5.9%。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑透露，自長假期結束後，樓市氣氛迅速回復正常，買家入市心態積極。過去兩日東涌新盤東環展開第二輪銷售，再度即日沽清，同步刺激二手市場氣氛，有不少新盤向隅客已陸續投入二手市場，亦有不少買家趁農曆新年前偷步入市，二手市場後市樂觀。


中原：二手市場後市樂觀


利嘉閣地產總裁廖偉強說，長假期過後，買家逐漸投入市場，故二手成交表現正常，並有輕微回升的趨勢。新年假期剛剛結束，購買力回流二手市場，市場氣氛回復樂觀正常，以致二手交投回穩。


離農曆新年尚餘一個多月，該行預期有不少心急買家將趕緊於假期前入市，加上發展商積極推售新盤，可望帶動交投氣氛