去年Q4價穩量縮 雙北小漲

房市榮景回不去了！國泰房地產指數昨公布最新統計， 2014年第4季全台推案量2878億元，較上季減逾2成，但因高價個案拉抬成交價，全台可能成交價僅較上季跌1.84％，台北市、新北市更季漲2.62％、8.52％，房市確立「價穩量縮」走勢。

根據國泰房地產指數報告，去年第4季全台推案量2878億元，季減22％，較去年同期少28.3％，僅台中市、高雄季增51％、45.1％；整體銷售率仍有13.16％的水準，未反映結凍市況。

北市1坪仍飆82萬
德明財經科技大學副教授花敬群解釋，少數個案銷售率表現好，讓數字不算太差，但多數個案買氣不振，2015年房市面對景氣反轉以及供給過剩的情況，交易量難再突破。

全台可能成交價每坪29.36萬元，季減1.84％，台北市每坪82.53萬元，雖較上季漲2.62％，但銷售率僅13.92％，季減20.1％。

新北漲價增8.5％
花敬群分析，台北市新建案集中精華區段，成交價較高，但銷售率持續下滑，成交量指數更是近2年最低，「房價過高是房市的最大困境。」

新北市則因新店、板橋區有高價推案而呈現漲價，每坪41.6萬元，季增8.52％。但花敬群坦言，餘屋問題若未解決，市場難好。民眾鄭英龍也說：「現在舊屋都不見得賣得出去，新屋更不用提。」

不過崑山科技大學教授陳淑美指出，去年第4季新北市推出42案，其中15個建案每坪30∼45萬元，是主力價格，成交狀況好，顯示低總價市場表現仍不錯。

「台中表現最好」
桃竹地區交易量、銷售率則連4季萎縮，表現最弱；中南部市況反而熱絡，台中成交量指數較上季成長157.27％。
花敬群說：「台中市表現最好，過去一年要有這樣的成交突破並不容易。」

高雄則屬於高檔盤整結構，價格上漲趨緩，但推案規模擴大，加上銷售率偏低，銷售有隱憂。

國泰建設協理林清樑認為，去年第4季受選舉影響，房市是一片迷霧，未來房市走向還是受全球資金水位影響最多，但從現況看來，這2、3年不會看到價格明顯往下的情形。

花敬群則預估，今年房市在房地合一稅及利率預期調升的狀況下，轉壞走勢確定。

巢運團體昨拜會財政部部長張盛和，針對房地合一實價課稅等議題進行討論，會後巢運召開記者會表示，肯定財政部的稅改是「玩真的」，財政部也將在下個會期將財政部稅改版本送立院審議。

巢運團體昨前往財政部，與財政部長張盛和花近1個半小時討論稅改問題。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，與財政部達到2點共識，一為僅1戶自用住宅、持有5年以上，及售價不超過2000萬元者，應排除課徵利得稅。

巢運肯定財政部版
其次為住宅持有不滿2年即賣出者，應加重課稅，持有2∼10年採一般稅率，10年以上採優惠稅率，朝遞減稅率方向規劃。

對於財政部認為應先從買賣利得稅下手，再調整持有稅的步驟，政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，一次全面推動稅改的阻力較大，分段改革並無不可。

巢運發言人彭揚凱透露，肯定財政部的稅改「玩真的」。財政部官員指，房屋稅改版本預計農曆年前就會定稿並送往行政院，這次是不動產稅改的存亡關鍵，最好在上半年立院會期通過，否則愈接近總統大選愈不可能推動稅改。

張金鶚：已經跳票
不過張金鶚批評，去年底財政部就承諾報院，根本已經跳票，希望財政部能做出實際行動，才能讓人民有感。

個人以土地與建商合建並分得房屋後出售，都市地區土地未逾90.75坪（3公畝），土地興建前已持有十年，或興建後設籍滿二年，即日起免再強制辦理營業登記，售屋利得亦豁免課徵營業稅與營所稅。
這項針對個人以自有土地建屋出售的放寬規定，除個人地主與建商合建分屋外，亦涵蓋自地自建，或拆除改建等建屋出售形態。

財政部昨（28）日發布最新函釋，大幅鬆綁個人地主建屋出售的課稅規定。

依據最新函釋，個人以其持有的土地建屋、拆除改建或與營業人合建分屋後，再出售其所有房屋時，如興建土地面積未超過3公畝（都市地區）、7公畝（非都市地區），並且符合以下條件之一者，即可免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅。

一、非自用住宅用地在興建前已持有十年以上。

二、持有滿一年以上的自用住宅地與非自用住宅用地，興建後取得自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿二年者。

1990年間，因國內屢發生營業人假藉個人名義建屋出售逃漏稅，財政部因此分別發布三道函令，規定除個人持有一年以上、小面積自用住宅土地的建屋案件免辦理營業登記外，其餘個人建屋出售形態，均應強制辦理營業登記，並課徵營業稅與營利事業所得稅。

財政部指出，這三道函釋的目的在防杜規避，但對於非屬從事建屋出售為業的個人，訂定排除適用課徵營業稅的原則，僅以持有一年以上小面積自用住宅用地為唯一判別標準，已明顯不合時宜，有必要重新檢討並適度放寬。

財政部說，修正後的個人建屋出售案件，原本個人持有滿一年以上的小面積自用住宅土地，可免辦營業登記，未來則需視其有無設固定營業場所、牌號或僱用人力售屋等情形，決定可否免辦登記。

台灣房市隨著去年九合一選舉結果底定，終於回神，加上農曆年前是傳統購屋旺季，新推案量較選前大增，不過，隨著明年總統大選，房市今年下半年可能再受政局影響，房產業者將集中上半年推案，預計今年329檔期案量，將會有不俗表現。

九合一選舉後房市終於回穩，根據住展雜誌資料顯示，北台灣都會區選後新推案量大增3倍，房市風向球也從藍燈，回到黃藍燈區，房市明顯回溫，加上農曆年前是傳統購屋旺季，看屋人潮逐漸湧現，但房市業者還是將重心集中在農曆年後。 由於去年政府打房政策奏效，不少投資客逃之夭夭，房市逐漸回歸自住市場，代銷業者對今年上半年房市，抱持一定樂觀態度。

代銷業者林士善就說，從其個案來看，投資客被砍掉7、8成，剩下的投資客，頗具一定實力與銀彈。 林士善指出，房市逐漸回歸自住市場，地段、生活機能仍是買房不二法門，以桃園市大竹地區來說，因生活、交通機能完整，光大竹地區現階段的推案量，約有9個，總銷售約達7、80億元，房市穩定成長。 雖然房市表現趨緩，但桃園仍有不少重大題材支撐房市，比如機場捷運年底通車、華泰名品城大型戶外商場開幕，以及桃園航空城計畫等，桃園房市下修空間不大。

代銷業者張劭農表示，桃園房價比雙北低，其土地價值仍會持續支撐房價，加上桃園重大建設不斷進步，看好未來的桃園房價。林士善說，房市除回歸區段外，還在於房子的獨特性，比低總價、低單價，總會出現更低的商品，只要房子特色夠，不用怕被取代。 林士善也說，將持續觀察今年上半季、農曆年後的房市表現，如果自住客成交量穩定，房市表現就會穩定成長、持續熱鬧，消費者無須過度擔心。

財政部北區國稅局表示，以往銷售配偶贈與之不動產，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定持有期間之計算，係自受贈取得登記日起算，但目前持有期間計算已有新規定！依據財政部2014年11月14日台財稅字第10304640200號令規定，夫妻之一方因離婚或改用他種財產制依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權或因買賣(含交換)以外原因自他方取得不動產，嗣銷售該不動產，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間時，准將他方於婚姻關係存續中之持有期間合併計算。

該局舉例說明，林君於2012年1月與王君結婚，並於2012年5月15日購入房地登記在自己名下，2014年1月15日將該房地贈與其配偶王君，王君嗣於2014年6月20日簽約出售該房地，則林君於婚姻關係存續中之持有期間(2012年5月15日~2014年1月15日，20個月)，加上王君之持有期間(2014年1月15日~2014年6月20日，5個月)，合計為25個月，因持有期間已逾2年，該房地非屬特種貨物及勞務稅之課徵範圍。

該局另外提醒民眾，前述解釋令對於尚未核課確定之案件皆有適用，但是不適用已核課確定的案件。

遊戲橘子昨日宣布以23.88億元買進新壽內湖大樓，建物面積約1798.4坪，年底前遷入集團及轉投資公司約千人，打造成為橘子營運總部。新壽估可獲利約8.8億元，第1季前入帳。

外傳新壽降價求售，2家鑑價公司鑑價都是26億元以上，新壽副總徐順鋆否認降價，解釋售價在鑑價20%內都是合理，之前曾有別的買家差點簽約，也是這個價錢沒有變，1坪40多萬的價格符合預期，新壽自2007年投資至今，每年平均年化報酬約1l%。

中華郵政擬東京獵樓
新壽表示，新光瑞湖大樓7層樓高，為早期投資標的，出售目的為活化資產實現獲利，目前還沒有其他出售不動產計劃。投資上中南部以自用為需求，海外投資希望申請英國與日本不動產，但仍在等待核准中。

新壽不動產主管說，「現在不動產冷，找不到可投資」，投報率又要符合主管機關要求2.875%不容易，現在不像以前先訂出買不動產的額度，再由董事長授權，而是每個專案都要逐案申請，比以前更謹慎。徐順鋆說，不動產投資主要先鎖定大台北區，最近有在看，但還不能說。

「綠巨人」中華郵政也正在日本東京積極獵樓中，若能成功買下現正洽談中的潛在標的，將成中華郵政海外不動產投資首例。

中華郵政目前鎖定的區域為日本東京的港區，未來規劃出租給觀光局、陽明海運與華航，因此會以承租戶的需求為主來找尋適宜的標的。

中華郵政壽險可運用資金多達7000億元，龐大資金需要有去化之處，因此積極研議海外不動產投資。根據法規，中華郵政可投資不動產部位為業主權益1成，約有28億元額度可投資不動產，換算約100億日圓，標的較受限。


工商時報
商辦到頂 新壽出脫內湖大樓

擔心內湖商辦價格到頂，新光人壽28日宣布內湖瑞湖大樓以23.88億元賣給遊戲橘子，這棟大樓去年4月才以底價25億元公開標售，最後宣告流標，9個月後以約95折的價格出售，每坪樓地板價格僅40萬多元。新壽表示，去年標售流標後，即有買家洽詢，但出價都在約23億元左右，中間有一家企業談不攏放棄，遊戲橘子才以23.88億元拿下整棟大樓。

這棟大樓是新壽在96年7月時買入，當時成本為15億元，每年約有7,000萬元租金收入，這次出售可認列8.8億元的資本利得，預估3月底前入帳，預估新壽投資瑞湖大樓7年多的年化報酬率約11％。

新壽去年就表示擔心內湖商辦價格已到頂，而新壽在內湖共有13棟大樓，希望適度降低集中度的風險，因此去年2月先挑出大眾電腦大樓公開標售，底價42.8億元，最後流標；去年4月再以底價25億元標售瑞湖大樓，也是詢問者多，但無人出價，又再流標。

之後新壽改採議價方式，經過多月協商，最後確定瑞湖大樓以每坪樓地板價格約40萬元賣出。

新壽表示，主要是瑞湖大樓每年租金收入約7,000萬元，租金收益率就在2.8％附近，其他壽險公司卡在2.875％的規定下無法出價；因此儘管鑑價機構評瑞湖大樓價值26億元，最後只賣到23.88億元。

壽險業者表示，內湖租金近期有些停滯，無法再拉高，加上捷運南京線通車後，不少企業搬出內湖區，轉往南京商圈去租辦公大樓；同時內湖多半是「廠辦」，公設比有40?50％，可用面積相對縮小，但若搬往南京線那些較有歷史的大樓，公設比才30％附近，所以愈來愈多企業轉回台北市區，內湖的商辦租金無法拉升，甚至會有些空置。

專家：每坪約售40-45萬 合理

內政部最新揭露的實價登錄資訊顯示，台北市內湖瑞湖路、陽光街一帶的廠辦實價行情，每坪約在40?45萬元；商業不動產顧問昨（28）日表示，新光人壽以23.88億元的價格出售瑞湖廠辦大樓給遊戲橘子，拆算二樓以上每坪行情平均約45萬元，合乎合理行情。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨天表示，遊戲橘子公司買進新壽位於內湖區瑞湖街的111號全棟、113、115、117號及陽光街321巷66號全棟大樓，拆算一樓店面約每坪65萬元，二樓以上每坪約45萬元，地下室停車位約每個160?170萬元，是非常符合一般行情的成交價格。

全球資產顧問公司經理王維宏表示，依遊戲橘子買進的新壽瑞湖大樓的總價來分析，每一建坪平均成交價格約有47萬元，和附近成交行情差不多，並不致於叫做「破盤價」，也不離譜；依租金行情推估其租金報酬率，每年約有2.7％。

王維宏分析，內湖廠辦行情還是以西湖段為老大；至於舊宗段，廠辦行情已「後來居上」、追上文德段，每坪成交行情約42?60萬元，排名第二。

信義房屋統計2014年第4季都會區房價指數，普遍回檔滑落，北市房價指數294.3，回到2013年第3季水準；新北市房價指數連2季滑落，新竹、台中、高雄平穩。

信義房屋統計主要都會區房價指數表現，以2001年第1季為基期；雙北、桃園與台中地區房價指數普遍較當年增加約2倍。其中，台北市2014年第4季房價指數294.3，指數連2季下滑，比2013年同期房價指數衰退約3.5%，整體房價大致回到2013年第3季水準。

新北市相對台北市略好，2014年第4季房價指數為全年最低的306.5，僅年增3.4%；房價指數高點出現在2014年第2季與第3季，明顯看出新北市房價開始進入盤整期。

大台北以外的區域表現相對穩定，桃園房價維持相對高檔，2014年第4季房價指數310.6，和2014年上半年水準相當；新竹地區維持在高檔的208.8；台中市房價指數294.2，平穩維持在2014年的相對高檔；高雄市也維持高檔的245.4，略低於第3季的249.1。各地房價指數普遍在2014年第4季均未再創新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，與過去一路上漲的房價指數相比，去年反映漲高的房價水準與房市政策影響，房價指數開始盤整。

他指出，近年以來多重的房市管制措施已經發揮效應，加上房地合一稅改政策更打消民眾對未來房價上漲的預期，房市政策已經達到平穩房市的效用，今年仍會受到房市政策與選舉干擾，預料價格維持盤整機率較高。

國泰房地產指數昨公布2014年第4季報告，結果顯示雙北市房價沒跌，反而因為高價區推案，拉高平均房價。不過，德明科技大學副教授花敬群指出，30天銷售率反映房子出售時間快慢，如今主要都市銷售率都僅1成多，顯示今年房地產存在去化慢的危機。

去年第4季國泰房地產指數報告，結果顯示「全國預售市場呈盤整偏弱格局」，多數地區成交量萎縮。把時間拉長來看，1年多來除了雙北市以外，其他主要城市房價大多是消退下滑。

花敬群表示，台北市房價仍維持在高檔，主因是高價區房價推案，拉高整體平均房價，不過30天銷售率快速下滑，去年第4季較第3季下滑2成。買氣的滑落是否會影響後市價格表現，有待觀察。

新北市部分，花敬群指出，新北市釋出龐大供給量，銷售出現疲弱。例如2013和2014年預售和新成屋案量各推4790億元和4575億元，現在呈現「市場買氣無法負荷」的狀況。新北市2014年第4季較第3季，減少38％的成交量。僅次於台北市驟減的46％。

值得注意的是，新北市新案房價平均並無減少，季增8％。花敬群解釋，是因高價區推案比例增加，使該區價格暫停下跌，此狀況也算是有助穩定市場信心。接著，就看市場餘屋與交易規模未能擴張等問題能否解決。

此外，台南地區因北部建商相繼投入市場顯得繁榮，去年第4季新案市場呈現「價量俱穩」，但也可看出新案價格已無法追高，推案規模大的個案銷售率多半不佳。花敬群認為，台南目前已從繁榮階段進入緩步修正，價格已達最高點，成交量明顯縮減。
高雄市方面，花敬群認為，高雄的30天銷售率僅9.54％，偏低的銷售以及持續擴張的推案量，將使潛在隱憂逐漸擴大。

桃園市打房！市府市政會議昨天通過「桃園市房屋稅徵收率自治條例」草案，也就是所謂的「囤房稅」，規定沒有出租、營業的自用住宅，前三棟的房屋稅一律一．二％，但第四、第五棟調高到二．四％，第六棟及以上調高到三．六％，市議會未來如果通過，桃園市自用住宅稅率將與台北市相同，比其他四都高出許多。

市府地方稅務局長林延文表示，桃園市擁有四到五棟房子的住戶約四．八萬戶，有六棟以上房子約三．七萬戶，約佔總戶數的八％，另外九十二％、約九十多萬戶民眾不受影響，預估自治條例實施後，桃園市一年可增加六億元稅收。

市府表示，這是桃園市房屋稅制改革的第一步，抑止投資客囤屋炒作房價，影響青年人成家購屋意願，落實居住正義。

對此，民眾看法兩極，支持者認為有助打壓炒房，期待投資客將餘屋降價釋出，讓年輕人買到合理價位的房子；但反對者質疑，桃園市的生活、物資水平與台北市仍有差距，一味比照台北市的課稅方式有失公平，無異殺雞取卵。

去年六月立法院通過房屋稅條例第五條修正案，明定三棟自用住宅維持一．二％房屋稅率，從第四棟起要有差別稅率，稅率從一．五％到三．六％不等，授權各縣市政府自訂自治條例。

與北市相同 較其他4都高出許多
六都當中，台中、台南、高雄市議會都已通過，第四棟（含）以上的房屋稅率是一．五％，是法定的最低稅率，新北市府市政會議通過第四棟（含）以上房屋稅為二．四％，但新北市議會尚未審議通過。

相較於新北、台中、台南、高雄四都採取「二級制」累進稅率，桃園市比照台北市作法，採取「三級制」累進稅率，前三棟是第一級，一律一．二％；第四、第五棟是第二級，調高到二．四％；第六棟（含）以上是第三級，調高到三．六％。

舉例來說，某人有六棟房子，每棟房子每年房屋稅為一．二萬元，舊制每年要繳交七．二萬元房屋稅，新制實施後，第一、二、三棟還是每棟一．二萬元，但第四、五棟為二．四萬元，第六棟是三．六萬元，合計繳交十二萬元，比舊制的「一．二％吃到飽」更高。

林延文表示，每戶房屋數是指登記在父母親及未成年子女名下的房屋數，若民眾房子在不同縣市，第四棟以後房屋的稅率，民眾可選擇對自己最為有利方式繳納；例如，某人有六棟房子，三棟在桃園、三棟在台中，最有利的繳稅方式是在桃園的三棟房子適用一．二％稅率，台中的三棟房子選擇一．五％稅率。

房仲業者靠著獎金衝高薪資，但在成交之前，得先自掏腰包拿底薪付「帶看費」，但各社區的收費標準不一，有計次的也有月收的，高級一點的豪宅甚至單次帶看就要500到1000元，讓房仲業者大呼，每月光是帶看費就要先花掉3分之1的薪水。

顧及到社區管理、清潔或公共用電等成本因素，不少大樓都會向房仲業者收取「帶看費」，但這金額並沒有統一標準，全看管委會如何規定。就有房仲業者向TVBS反映帶看費過高的問題，位於西門町的「阿曼TIT」，帶看費以月計價，1間房月繳1000元，如果手中有3個委賣物件，即使這個月沒有人來看屋，房仲業者還是照樣要繳3000元給管委會。

但這還不算最貴的，越高級的豪宅收費也越高，像是周杰倫擁有2戶的元大「一品苑」，每次帶看費就要500元，仁愛路上的第一豪宅「帝寶」，帶看一次就要1000元，讓底薪較低的房仲苦不堪言，陳姓房仲業者就表示，每月要繳的帶看費就占了薪資的3分之1！

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲28日表示，今年預估推案量拚2000多億，對市長林佳龍推出1萬戶社會住宅，提供年輕人租屋需求，以後有經濟能力就是建商的客源，希望房地產業不要排斥，這是房市正常活化管道。

台中縣不動產開發公會發表2014、2015年房地產回顧與展望，陳正哲表示，建商對政府稅改方案「房地合一」尚未明朗化，及營建工人短缺嚴重，成本增加，普遍預期房價會有5到10％跌價空間。

受大選及政府打房等因素干擾，全台房市買氣受影響，但台中市每年人口移入近2萬人，工業區創造就業機會，帶動購屋需求，除7期站穩1坪50萬，上看每坪80萬的高標，8期、單元2、3豪宅區房市被看好，小坪數、低總價的產品將成主流。

2014年大台中地區房地產市場建照申請量547案17800戶，原縣轄21區請領建照341案9249戶、原市轄8區206案8551戶。

以區域來看前5名分別為，第1名北屯區3230戶、第2名南屯區1977戶、第3名太平區1878戶、第4名西屯區1632戶、第5名大里區1184戶，與2013年總體推案量17925戶量能比較維持相當。

陳正哲說，台中有其他城市羨慕的優點，人口成長快速，中科、軟體科學園區、精密科學園區等，創造許多就業機會，購屋需求水漲船高，2015年大台中推案量將達2000億元。

公平交易委員會(下稱公平會)於2015年1月28日第1212次委員會議通過，慶紘建設企業有限公司(下稱慶紘公司)銷售「觀悅行館7」建案廣告不實，於「標準平面傢俱配置參考圖」，將法定空地及陽台標示為室內空間使用，並繪有原核准圖說所無之2樓露台，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處慶紘公司新台幣20萬元罰鍰。

公平會調查發現，慶紘公司於高雄房地王網站刊載「觀悅行館7」建案之網路廣告及其實體廣告海報「標準平面傢俱配置參考圖」1樓後側及2樓後側部分空間畫有虛線，並有供作室內空間使用之表示；另2樓前側繪有露台及3樓後側繪有臥房之圖示。據高雄市政府表示，前揭以虛線標示及傢俱配置之空間乃分別為法定空地、陽台，及原核准圖說所無之2樓露台，而廣告將前開虛線標示及傢俱配置之空間表示供做室內空間使用，並將未經核准增建之騎樓2樓表示作為露台使用，與原核准竣工圖說用途不符。

又該建案已完工且建蔽率已達上限，無法再辦理變更設計。故廣告內容之表示與事實不符，與一般大眾之認知顯有差距，且足以影響一般大眾為合理判斷並作成交易決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，足生不正競爭之效果，已違反公平交易法第21條第1項規定。

1月26日，剛剛赴港上市的萬達商業地產（3699.HK）股價一反此前平穩態勢，呈現高開高走，截至收盤時收於每股49.05港元，股價大漲5.14%，創出上市以來最大單日漲幅。

誘使公司股價大漲的原因，是當日高盛、滙豐、花旗和德意志等多家國際投行發佈看多報告，各家投行均在報告中紛紛給出“增持”和“買入”評級，這其中，高盛給出的最高目標價為73.8港元/股，而德意志、滙豐和花旗等投行給出的目標價位分別為65港元、66港元和68港元。高盛在報告中認為，萬達商業地產專注於創新產品、優化租戶組合、建立O2O平臺等舉措，將使其區別于其他地產商，因此預期萬達商業地產在2014年到2016年期間每股基本盈利的年均複合增長率可達35%，領先於同行業。

而花旗銀行在報告中同樣認為，萬達商業地產的模式是區別於同行業的。在花旗看來，萬達商業地產的模式是建立在中國城市化浪潮基礎上的服務消費平臺提供商，未來具有極大的增長潛力，其目前已經覆蓋了全國111個城市，而預計在2016年萬達商業地產將成為全球最大的物業持有地產商。

根據1月17日萬達集團公佈的資料顯示，2014年全年萬達商業地產合同收入1827.3億元，同比增長25.7%；其中房地產合同收入1601.5億元，完成年計畫的101%，同比增長26.8%。截至2014年底，萬達商業地產旗下新增持有物業面積452.7萬平方米，累計持有物業面積達到了2156.6萬平方米，距離全球最大的自持物業地產商美國西蒙地產只有一步之遙，而按照萬達商業地產目前的開工面積計算，預計在2015年底萬達商業地產就有可能超過西蒙地產，躍居成為全球最大的自持物業地產商。

各家投行的研究報告當中，都注意到了萬達商業地產上市後的一系列資本運作，特別是在1月14日萬達商業地產和幾家金融公司合作啟動的輕資產運營模式，突破了傳統商業地產上的重資產模式，同時也破除了掣肘萬達商業地產高速增長的資金供應問題。在地產行業分析師看來，這一創新的商業模式可以減少萬達商業地產的資金壓力，降低企業的負債，同時還能大幅提升企業的淨利潤率和淨資產收益率。

“輕資產模型進一步優化資產負債表，盈利增長前景更加清晰。”花旗銀行在報告中認為。


除此之外，萬達商業地產在電商業務上的拓展也引起了各家投行的關注，在今年的1月17日，萬達集團將電商業務和文化、旅遊、金融等業務並列成為萬達集團第四次轉型後的支柱行業。

隨著萬達集團在成都建設的雲計算中心即將竣工，以及在全國103個萬達廣場的WiFi基礎設施改造完成，再加上剛剛完成收購的快錢支付系統，萬達集團根植于萬達商業地產平臺之上構築的一個完整線下消費生態圈已見雛形。

花旗銀行在報告中特別強調，萬達商業地產之所以區別于傳統商業地產商，就是“基於其‘體驗式’消費基礎上構築了清晰的O2O戰略”。

執掌證大20年的戴志康，在經歷了中國房地產行業的 “黃金十年”後，最終選擇了退出。

1月27日晚間，停牌一周的上海證大（00755，HK）發佈公告，確認公司控股股東戴志康已將自己及其女兒名下的股份售出，相當於公司全部已發行股本的42.3%，總價約12.5億港元。

公告並沒有透露買方資訊及出售股權的原因。證大集團品牌經理楊嫻對《每日經濟新聞》記者表示，隨著近年來的佈局，證大微金融產業規模已超地產，成為集團的主業。同時，戴志康正是金融出身，退出房地產市場也意味著今後他將回歸老本行。

12.5億港元出售42%股權

1月21日，坊間傳聞戴志康即將退出房地產行業，當天上海證大股價飆升超過30%隨後公司宣佈停牌。停牌一周後，上海證大發佈公告確認戴志康已將名下股份出售。

上海證大公告稱，接獲公司控股股東、主席兼執行董事戴志康先生知會，控股股東戴志康、GiantGlory Assets Limited、JointexInvestment Holdings Limited、Shanghai Zendai InvestmentDevelopment （HongKong）CompanyLimited、Zendai Kai InvestmentLimited以及戴志康女兒戴陌草 （以下合稱賣方），與一名買方在1月26日訂立有條件購股協議。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，賣方有條件同意出售及控股股東有條件同意促致買方有條件購買合共62.54萬股股份，相當於上海證大購股協定日期全部已發行股本約42.03%，收購價格為每股0.2港元，總代價約12.5億港元。

公告顯示，雙方若達成先決條件完成購股協定後，買方將擁有已發行股份的比例為30%?50%，根據《公司收購及合併守則》，買方須在購股協議完成後，就買方及其一致行動人尚未擁有或同意收購的所有當時已發行股份提出有條件強制性全面要約收購。

上海證大2014年中報顯示，截至2014年6月30日，GiantGloryAssetsLimited、JointexInvestmentHoldingsLimited、ShanghaiZendaiInvestmentDevelopment（HongKong）CompanyLimited分別擁有上海證大15.64%、19.70%和3.06%的股份，戴志康則在這幾家公司中擁有部分股權。來自觀點地產網的報導稱，這幾家公司的最終控制人均為戴志康。

上海證大並沒有透露買家資訊，也未對出售原因進行解釋。為此，《每日經濟新聞》記者致電戴志康本人，他並未予以回復，但證大集團品牌經理楊嫻回應稱，目前出售地產股份事宜，證大集團方面沒有進一步的消息可以披露。

微金融成集團主業

據悉，證大是從1994年開始涉足房地產業務，以上海為核心，業務遍及浙江、江蘇等地，投資主要集中在商業地產，住宅方面，證大有上海九間堂、江蘇海門證大花園以及內蒙古、河北等一些項目。此外，證大還涉足海外房地產，在紐西蘭、南非等國擁有多個項目。

前些年，上海證大一度在上海等城市拿下“地王”，但外灘“地王”卻一度讓證大被“陰影”籠罩。一線城市競爭異常激烈，因此2013年底，證大將房產項目執行團隊和部分公司高層轉移至南京。不過，其在南京的表現也不算太好。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，證大旗下的持有型商業物業數量較大，但對中小企業而言，持有物業會減慢資金回籠速度，給資金周轉帶來沉重的負擔，儘管證大也有部分住宅專案，但體量較小，證大儘管成名已久，卻因為定位不准而錯失了中國住宅市場發展的黃金時期，這可能是戴志康退出的一個主要原因。

楊嫻告訴《每日經濟新聞》記者，證大集團的經營業務涉及房地產開發、金融以及一些其他投資領域，受益於3年前完成的對互聯網金融的佈局以及近年來的產業化發展，證大微金融產業規模已超地產成為主業。

據瞭解，從2010年起，證大集團陸續在小微金融領域投資佈局，旗下有作為銀行助貸業務的深圳證大速貸小額貸款、以扶植農村經濟的海門證大農村小額貸款、以P2P撮合平臺為核心業務的上海證大財富和北京捷越聯合等多家微金融公司，貸款規模高達150億元。


戴志康早前也強調，房地產快速增長的時期基本終結，未來證大集團的重心將回歸金融，專注互聯網金融領域，並在小微貸市場進行深耕。同時，戴志康本人正是金融出身，退出房地產市場也意味著戴志康今後將回歸老本行。

此外，戴志康還涉足互聯網產業，目前國內最大的音訊分享平臺喜馬拉雅聽正是其旗下的產業。戴志康曾表示，在互聯網或者其他產業裡佈局投資，是為了給證大的互聯網金融尋找產業入口。如此看來，在戴志康的規劃中，小微金融產業才是其真正願意深耕的領域，房地產業務已經不是其核心業務了，所以此次出售股權正是其轉型的關鍵一步。

“再不擁抱互聯網，你就要掉隊了。”一家民企開發商的行銷總監和對《每日經濟新聞》記者感慨。

繼邦地產獨家報導小米式公寓“you+國際青年公寓”引起極大反響後，該公寓的創始人劉洋向記者透露，他於1月中旬參加了萬科集團2014年行銷大會，雙方正在就租賃型公寓領域的合作進行初步探討。

房地產與互聯網的跨界互動已成為不可逆轉的趨勢，正如途家網聯合創始人兼CEO羅軍所言：互聯網將為房地產催生出更多意想不到的新市場。

合作模式尚無定論

“我是在1月中旬的時候，受邀到位於深圳大梅沙的萬科總部參加2014年萬科行銷系統大會，給他們介紹如何運營線下社區。當時萬科的員工反響還是很熱烈的。”劉洋告訴《每日經濟新聞》記者。

據悉，you+是以打造年輕人線下社區為定位的長租公寓項目，並獲得雷軍旗下順為資本領投的1億元A輪融資。目前，該公寓僅在廣州有3個已開業專案，今年的發展目標是增至2萬套房源，2016年房源數量計畫增至10萬套。

“以前，萬科的概念型公寓產品都是以散售為主，從2015年起他們打算持有一部分公寓物業對外出租，但一直找不到好的運營模式，所以萬科聯繫上you+，希望就社區運營的經驗進行交流，甚至探討合作的可能。”劉洋向記者表示，目前萬科的部分區域公司已與you+展開合作層面的探討，但尚未有實質性的合作細節落地。

2014年初，萬科董事局主席王石在接受媒體採訪時坦言，在大資料時代，完全不懂房地產的人可以在大資料時代用新的載體、新的方式顛覆原有的商業模式。2014年以來，萬科陸續與百度、淘寶等互聯網巨頭展開合作，從商業地產、住宅銷售等領域實現與互聯網的跨界結合。此外，萬科2014年下半年完成25平方米的極小公寓設計，首發站在北京、青島、深圳。

“我們每年都會尋找一些代表新生領域的企業來演講分享。”萬科一位元內部人士向記者證實，公司也確實希望自持部分公寓產品對外出租，目前已有部分地區公司的高層與you+探討合作，但具體的合作模式仍無定論。

房企加速擁抱互聯網

進入2015年，房地產與互聯網的跨界互動愈發頻繁，互聯網思維更成為房企高管最新的口頭禪。

1月下旬，中國奧園（03883，HK）執行總裁楊忠率數十人團隊赴深圳騰訊總部考察，公司幾乎在同時發佈互聯網戰略，內容包括搭建O2O技術平臺、創新多種跨界升級產品的開發模式、改善經營管理架構流程等。碧桂園（02007，HK）也宣佈2015年將加大擁抱互聯網，公司不僅與淘寶、京東展開跨界合作，其推出的“鳳凰通”微信全民行銷系統2014年促成的銷售額高達45億元。此外，包括萬科、SOHO中國、藍光地產等房企紛紛推出融合移動互聯網理念與技術的產品。


“大家都認為房地產搭上互聯網就插上了翅膀，就能一飛沖天，但實際上遠遠不是那麼回事。”易居中國執行總裁丁祖昱並不認為互聯網會顛覆房地產，在他看來，地產是有門檻的行業，並不是光砸錢、粗暴行銷就能獲得風投取得成功，如果互聯網使得房價真能下降一半且房子還不漏水，這才是互聯網與房地產的成功結合，但顯然這一模式至今還沒找到。

無論你選擇點贊抑或不屑，但房地產與互聯網的相互滲透或將成為常態。或許正如羅軍所言，房地產作為人類歷史上最古老的一個產業，互聯網更應該是它的催化劑，讓房地產產生更多意想不到的商業機會。

進入2015年，中國開發商及各種金融機構的海外投資仍是熱度不減，多家機構預測，中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高，至2015年底或將達到200億美元。

2014年底，經過半年的運作，東方藏山資產管理有限公司牽手美國波特曼集團，完成了亞特蘭大桃樹街230號的投資。該項目位於亞特蘭大桃樹街230號（230 Peachtree），是一個集酒店和辦公為一體的綜合體。

東方藏山是一家由東方資產管理（國際）控股有限公司和藏山資本投資有限公司共同創建的地產投資平臺，為投資者在全球範圍內提供地產領域的投資服務。

這僅是中國資本海外地產投資的一個縮影。在全球房地產市場蓬勃發展的時機下，中國各大投資機構、開發商及私人投資者都在積極參與其中。

借助海外投資，綠地集團2014年實現了155億元人民幣的海外銷售，並一舉超越萬科成為中國開發商銷售第一。

進入2015年，中國開發商及各種金融機構的海外投資仍然是熱度不減，多家機構預測，中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高。

境外地產投資成新常態

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡（29%）和中國香港（25%）。

而據仲量聯行資料，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入一個全新的發展階段。

在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

房企和機構投資者為主

世邦魏理仕全球資本市場部資深董事劉麗紅表示，房地產境外投資目前是中國對外投資中蓬勃興起的一個行業，而這將會是個長期趨勢。

劉麗紅介紹，目前中國投資者主要將投資物業類型一般以住宅開發、辦公樓和酒店居多。參與境外地產開發與物業投資，將會給中國房地產企業和投資機構的發展帶來積極與深遠的影響。

其中住宅投資以房地產開發企業與人民幣私募基金為主。相對其他物業類型而言，中國的開發商和私募基金對住宅更加熟悉和擅長。同時，有越來越多的中國人選擇海外置業，無論是出於教育、移民、旅遊度假或是資產配置等方面的考慮，對住宅產品有比較廣泛的需求。此外，開發商認為依託國內的網路和銷售管道將依舊有助於海外項目銷售。

包括萬科、金地在內的開發商認為，對於境外住宅開發，中國的開發商需要著重考慮的是尋找當地優秀的合作夥伴。進入一個新的市場，有本地合作夥伴的支持，可以規避法律法規、規劃設計等方面的潛在風險，解決專案融資等方面所面臨的挑戰。也有一些中國開發商如綠地等傾向搭建自己的境外開發團隊自行開發，這就對境外開發團隊提出了很高的要求。


辦公樓投資則以機構投資者為主。投資核心的辦公樓物業，可以擁有穩定的租金收入，獲得穩定的投資回報，並且有很好的市場流動性；另外，在經濟處於上行通道的市場，核心的辦公樓物業有資產升值的潛力，投資者可以獲得資產增值帶來的收益。

酒店投資也是以機構投資者和家族企業為主。相較於辦公樓，投資國際知名酒店管理公司管理的酒店物業可以給投資者帶來更多的品牌效應。

劉麗紅建議，在這輪海外投資浪潮中，中國的投資者需要更多地去瞭解和學習各海外市場，既要培養國際型團隊，也要善於借助協力廠商專業機構或者當地合作夥伴，熟悉當地市場的操作和規範，與房地產顧問公司、律所、稅務規劃師等專業機構合作。

1月24日下午，房地產開發商藍光地產宣佈其新物業品牌“藍途•COM國際青年公寓”正式誕生。

與其他物業品牌運營模式不同的是，該專案的服務商是不動產互聯網企業途家網。藍光地產希望通過和途家網聯手，在物業服務上引入互聯網思維，由此將中國服務式公寓帶入O2O的全新時代。

據悉，“藍途•COM青年國際公寓” 和小米公寓在理念上類似。但藍光地產負責人對21世紀經濟報導記者表示，藍途•COM青年國際公寓在硬體設定、功能設置、服務投入等各方面都超越了小米公寓。

首先藍途•COM青年將完全顛覆傳統公寓理念，社區內免費WIFI全覆蓋，每一個藍途•COM青年年國際公寓都將設置公共活動空間，24小時便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、圖書室等為住戶服務的功能都將配備到位。

但硬體的配置都還僅僅是皮毛，核心還在於不可思議的服務理念和一系列線上線下的互動。

“接下來我們會推出一款藍途•COM的手機APP用戶端，社區住戶可以在這上邊建立社交圈、跳蚤市場，你英語好甚至可以在這裡招學生，甚至你可以通過手機預約家政、訂餐、超市送外賣。”途家網常務副總經理兼區域總經理陳馳表示，線上途家網可以預訂房源，住戶擁有藍途專屬的社交平臺、社區電子商務平臺，而線下社區內還有咖啡廳、會客室等公共空間，陳馳說：“藍途•COM是中國真正意義上的O2O服務式公寓。”

此前，途家網之前已經和國內的萬科、世茂等品牌房企展開合作，但陳馳強調，此次與藍光合作和以往與地產企業的合作完全不同，這次不是做酒店而是服務式住宅公寓，藍途•COM將是途家網旗下推出的首個長租房項目。

藍光地產是近年來中國發展最快的房企品牌之一，剛剛過去的一年裡藍光已經進入中國房地產公司品牌價值20強榜單。

藍途•COM國際青年公寓通過引入途家網，首先確保了所有承諾的酒店式高品質服務能夠落實到位，其二途家網自身強大的互聯網交易平臺將提供大量的客源，線上線下（O2O）融會貫通。從開發（藍光地產）——>投資（購房投資者）——>服務（途家網）——>居住（房客），以互聯網為紐帶，藍途•COM實際上打通了整個產業鏈條並重新定位了四者之間的關係。


接下來，投資者將房屋的日常維護、經營等全部委託途家網，途家網與投資者在最終的房租收益中以一定比例進行分配。而藍途•COM的投資權、經營權、使用權三分離，從本質上解決了過去服務式公寓沒服務、經營又經營不好的難題。

“地產投資本身依然是最穩妥的投資方式，而藍途•COM的誕生不僅給地產業巨大震動，而且普通中小投資者也擁有一個門檻更低、更有保障的投資選擇。”北京房地產學會副會長、北京師範大學房地產研究中心主任董潘表示，專業開發商、運營商聯合後，以互聯網思維打造的產品可能是下一個投資熱點。

高端酒店業業績增幅放緩，卻並未阻攔資本市場對此的投資熱情。

1月27日，21世紀經濟報導記者採訪獲悉，自2015年到2017年，武漢將有近10家左右高端酒店紮堆開業，新增客房數量將增長近一倍，武漢成為繼成都之後，高端酒店爭相佈局的另一個二線城市。

“從國際品牌酒店來看，其已進入戰略調整期。”仲量聯行高級副總裁李萌對21世紀經濟報導記者表示，一線城市高端酒店區域飽和，市場發展潛力銳減，諸多酒店品牌的區域佈局轉向二線城市，而這幾年來，成都和武漢等二線城市的國際化程度越來越高，而城市經濟活力和發展速度提升，刺激了城市對高端服務業的需求，特別是高端酒店業市場，被資本市場看好。

另一酒店業人士則表示，但紮堆供應的局面下，武漢市場是否有足夠的消納能力尚存疑。

高端酒店紮堆武漢

對武漢來說，高端酒店業尚處於啟蒙期。

上述酒店業人士介紹，在此前武漢市場的佈局中，高端酒店數量極少，長期維持在5家左右的局面，2009年-2012年等全國酒店業快速增長時期，武漢僅新增一家酒店即萬達威斯汀酒店，規模增長速度極慢。仲量聯行提供的客房供應資料則顯示，2006年，武漢市現有客房數量1644間，當年新增客房僅681間，2007年到2008年，新增客房未超過1000間，2009年到2012年4年時間裡，新增客房數量僅800間左右。而酒店品牌也集中在早期的香格里拉、馬可波羅、光明萬麗等少量國際品牌。

這種近乎停滯的狀態在2013年開始改變。上述人士介紹，當年，隨著喜來登等幾家酒店的開業，武漢高端酒店客房供應提速，當年新增客房數量2292間，2014年新增客房數量922間。到目前為止，武漢市已掛牌的五星級酒店已有14家。

2014年，包括萬豪、四季、洲際、君悅等9家全球高端酒店再度宣佈在漢佈局，未來4年內，將陸續開業。待其正式投放市場後，武漢高端酒店客房供應量將達到1.26萬間。

如此快速擴張的背景卻是，中國高端酒店業正在面臨一個快速調整期，客房假和入住率雙雙下跌。“從全國範圍來看，雖然也有部分城市上述指標均有上漲，但行業整體放緩趨勢明顯。”一酒店業人士分析，這種局面在2015年還會持續。

而仲量聯行採集武漢市最具代表性11家高端酒店資料顯示，截至2014年11月，武漢市酒店市場日平均房價649元，同比下降11.2%，入住率45.55，同比下降11.2%，每間可出租客房收入295元，同比下降28.6%。

“更多的是高端酒店市場的戰略轉移。”李萌表示，經過近十年佈局，北上廣深等一線城市供應市場已趨於飽和，激烈競爭，發展空間受限，他們需要尋找新的市場。

對比其他城市，武漢高端酒店業尚不成熟，即便是目前已經開業的酒店，斷檔明顯，多家老牌五星級酒店的設施陳舊、設備老化、停車位元不足等問題明顯，滿足不了當前市場對高端酒店業的需求，給這些國際品牌入駐的先機。

而武漢綜合性房地產項目的放量，高端酒店作為重要的配套，被廣泛佈局。李萌解釋，目前，國內房地產開發產品青睞包括酒店、寫字樓、住宅、商業等一體的綜合體專案，開發商對酒店的定位則是以提升專案檔次和品牌為目的必備配套。此外，酒店大都由開發商自持，成為企業固定資產，賺取物業升值空間的同時，其產生的現金流補充企業的流動資金。

消納能力的考驗

但值得關注的是，這些新增供應基本集中在漢口王家墩CBD、武漢市解放大道、漢陽區的武漢國際博覽中心周邊等區域，各酒店的計畫入市時間，則將從2015年持續到2018年，武漢是否具有足夠的消納能力？

對比其他城市，武漢屬於二線城市中的經濟活躍城市，其GDP的增速幾年來均高於全國平均水準，而其國際化元素也在增加，對高端服務業的需求越來越高，這種需求會成為武漢消納高端酒店的核心因素。李萌表示，武漢酒店需求目前仍以商務為主，主要涉及鋼材、製造業、高新科技產業和金融業，其中，金融業和資訊產業需求增長較快。而在旅遊市場，武漢的國內旅遊人次數持續保持在20%以上的增長率，這些都將給武漢消納高端酒店能力帶來想像空間。


但同樣地處經濟活躍的二線城市，成都比武漢更早踏入高端酒店業擴張期，上述酒店業人士坦言，目前，成都市場的入住率和客房價降幅更明顯，市場消納能力已顯不足。未來的武漢是否也會走成都的老路？上述酒店業人士則坦言或許不會，其解釋，綜合來看，成都高端酒店業的紮堆供應，開業時間更加集中。而武漢市場的開業時間相對錯開，且引進品牌之間相對有自己不同的定位，對客戶群的吸引力更強，在這種局面下，其未來的消納能力會更強。

“一般來說，一家酒店從拿地到開業約需要3-4年，開業後運營20年左右，在不考慮土地增值情況下，才能達到基本的盈虧平衡。”李萌表示，整體來看，其回報週期仍不短。

領匯（00823）夥南豐以58.6億元奪得觀塘鴻業街商貿地，預計項目總投資額逾100億元，外界關注大額支出會否影響領匯基金單位持有人往後的收益。領匯行政總裁王國龍昨天在分析員電話會議上大派「定心丸」，指物業發展期間的資金需要，將不會影響領匯的盈利及派息。物業發展透過借貸融資，有關利息亦可資本化，作為項目成本一部分。

負債率將增至16%

據悉，領匯買入鴻業街地皮後，其負債比率將上升2個百分點至13.4%，在計及建築成本後，負債比率或將增至15%至16%。

花旗認為，領匯投地對每基金單位分派及負債比率有輕微影響，同時開發寫字樓會面對較高市場風險。

美銀美林則認為，投地短期無損領匯派息，發展寫字樓可增加投資組合，會繼續看好其防守性資產組合增長。

對於是次投地作價高於市場預期，領匯發言人認為，九龍東發展潛力優厚，區內地皮競爭激烈，故作較進取出價以穩奪項目。合作夥伴南豐具有入標官地經驗，在估值上有一定優勢。

領匯剛在本月中獲通過擴大投資範圍，可利用資產總值最多10%資金投資物業發展，領匯發言人表示，觀塘項目投資佔領匯總資產約4.9%，仍有5.1%總資產的投資限額未用，會繼續物色投資機會，主要考慮項目發展年期及資金規模，可能再與其他公司合作。



領匯買地 券商憂礙未來派息率
CEO王國龍：現金付地價 不影響分派
(經濟)

領匯（00823）奪得觀塘海濱道商業地皮，盡管集團強調買地只是開拓收入來源，無意轉型作發展商，券商卻指項目回報率偏低，並擔心買地後會影響未來的派息率及負債比率。

領匯行政總裁王國龍昨於分析員電話會議中表示，集團無意轉型為發展商，「競投項目是為長綫持有，未來繼續以租賃業務為主要收入來源」，強調有關地價及發展成本將以領匯現金支付，並計入為資產成本，「因此對領匯分派完全無影響」。

摩通：項目回報料僅3% 不吸引

領匯本月15日剛獲股東同意，可利用資產總值最多10%資金投資物業發展，12天後就成功夥拍南豐投得商業地皮，有外資分析員坦言，「估不到領匯這麼快便投到地，以中標價錢來看，領匯出價相當進取」。

摩根大通指，今次領匯買商業地回報率約只有2.6%至3%，並不吸引，加上九龍東寫字樓供應充裕，故初步認為買地對領匯股價呈負面影響，預計項目90%面積為寫字樓，僅10%留給零售發展。

按照領匯上半年每基金單位分派89.56仙、昨日基金單位收市價53.2元（無升跌）計算，年率化後的股息率約3.37厘。

花旗估負債率 11%升至13.4%

由於物業發展一般需要龐大資金，而且建築期長，與領匯過往收購商場後可即時提供現金流完全不同，花旗估計，領匯買地後派息及負債比率都有少許負面影響，負債比率料由11%提升至13.4%。

有分析員亦質疑，「為何領匯不像過往般收購整幢物業，要自己買地番來起？買建成物業可即時提高單位派息，但買地起樓需時間，風險亦較高，建好後租金能否較現時再升也存一定疑問」。

券商質疑 何不收購整幢物業

對於投資界的疑問，王國龍解釋，本港未來寫字樓供應仍不足，若改建工廈對領匯有一定難度及風險，加上今次招標的是九龍東一綫地皮，項目長遠具有優厚潛力，所以集團參與競投。

他又指，南豐有入標多幅政府地皮經驗，在估價上有一定優勢，故邀南豐合作發展。領匯今次首次進軍物業買賣，券商普遍憂慮會提高集團的投資風險。花旗稱，雖然項目建設以南豐為主，但領匯仍需要定期檢視品質，故投資風險較過往為大。

距離農曆新年不足1個月，發展商紛部署搶推羊年第一盤，除長實（00001）明言紅磡悅目為集團羊年頭炮外，新地（00016）則以何文田項目及尖沙咀九龍站天璽貨尾打頭陣；嘉華（00173）將軍澳嘉悅等亦部署新春後推售，踏入羊年新盤勢現混戰局面。

新地代理助理總經理胡致遠表示，旗下天璽及何文田佛光街項目第1期均有機會成為羊年第一盤，由於天璽屬現樓，先推出機會較大；嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明亦表示，嘉悅料3月推售，售價將參考同區，雖然區內多盤推售，但不擔心構成競爭，樓市料平穩發展。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，旗下油塘PENINSULA EAST正待批預售，料為集團羊年首個推售項目，可望4月登場。富豪酒店（00078）及百利保（00617）董事范統透露，旗下元朗丹桂村項目料4月推售，項目共134伙，分層單位均屬開放式單位，洋房則留待現樓發售。

領匯（00823）與南豐聯手高價投得觀塘商業地王後，同區商廈市道即時升溫，由億京發展的觀塘駿業街56號，昨天獲用家斥2077萬元購入單位自用，呎價1.21萬元。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事麥偉嫦表示，剛促成觀塘駿業街56號28樓G室成交，面積1715方呎，成交呎價1.21萬元，涉資2077萬元，買家為區內用家。

議價空間明顯收窄

麥偉嫦說，觀塘商業地王誕生後，準買家加快入市決定，當中以用家反應最為積極，區內個別指標商廈已接獲不少客戶查詢洽購，而業主雖暫未見有反價封盤情況，但議價空間明顯收窄，個別更採善價而沽策略。

此外，會德豐地產常務董事黃光耀表示，領匯以理想價投到地皮，反映市場對商廈市道有信心，集團位於觀塘海濱道123號九倉電訊廣場，本月會進行拆卸工程，將重建為60萬方呎甲級商廈，預期4至5年後完成。該集團位於紅磡的寫字樓項目，正繼續與有興趣的買家洽談。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2014年居屋第二市場暫錄2379宗買賣登記，按年升35.6%，為2007年2545宗後7年新高，總值71.76億元，升44.8%，創1998年有紀錄以來17年歷史新高。

今年新盤強勢持續，據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，1月首27日一手私樓錄約1157宗買賣登記，總值110.2億元，雙雙連續8個月衝破千宗及突破百億元。註冊金額是繼1998年及2014年後，20年以來第3次1月份錄得破百億元。

在傳出融創（01918）將接手佳兆業（01638）後，融創董事長孫宏斌在內地網站有關「誰最有可能接手佳兆業？」的投票中，將票投予融創，更把結果分享至其微博，惟其後刪除該博文，融創對此表示無回應。

孫「不小心」表態 融創無回應

近日，市傳包括華南城及融創等正與深圳市政府洽談有關接手或收購佳兆業部分資產。市場原預期總部位於深圳兼有國企背景的華南城機會更大，但其後有消息指，融創已派出逾10人的團隊進駐佳兆業總部，並對其產權與債務作評估。

對於今次孫宏斌的「不小心」表態，分析認為，佳兆業接盤消息太多，難單就此估計，孫疑似表態動作亦較敏感，公司不回應屬正常。但以融創資金要接手佳兆業不難，因其與綠城（03900）交易告吹，融綠平台收購案又陷膠着。

傳融創收購已簽約 今有公告

惟關鍵在於政府取態，接手後被鎖樓盤是否可以解封等。至昨晚，再傳融創收購一事已於1月28日簽約，今日將有公告，惟消息未獲證實。

一向集中上海及長三角地區發展的融創，孫宏斌在2013年曾表示，「我們也看了很多城市，深圳、成都、廈門，估計看個兩三年就有感覺了」。在去年，融綠交易未告吹前，孫宏斌曾現身綠城中期業績會上，表示在收購完成後會將布局擴展至廣、深等一綫城市。

佳兆業於昨晚則公布，已決定委聘華利安中國為其財務顧問，就公司的資本架構，包括其境內外債務及其他責任提供戰略建議。財務顧問將協助公司審議及評估多種方案及制定可達至各方同意的解決方案計劃。

元朗農地不足一年升價1倍，黃開基拍賣行昨推出元朗丈量約份111號地段434號農地，面積約871平方呎，開價10萬元，以12萬元沽出。

原業主去年3月份，以6萬元購入農地，持貨不足1年，獲利6萬元，升值1倍。