採17％單一稅率 買家出籠

稅改輕輕放，房產業者笑呵呵！之前房市受稅改政策影響，買氣不振，上周財政部房地合一稅最新版本出爐，原擬5~45%的累進稅率大轉彎，改成17%單一稅率，不只讓業者鬆口氣，高總價建案也很有感，台北市「天母鐉」、新竹國家藝術園區建案，近日看屋狀況立即增溫。

單日吸2組出價
北市士林區成屋案「天母鐉」規劃55~70坪，每坪均價129萬元，因總價高，過去每周平均看屋人數5組，但1月30日新稅改方案傳出隔日，看屋人數單日就有5組，其中2組更直接出價。

大師房屋董事長陳建慶分析，之前因政府一直嚇大家，感覺房地產要崩盤，高資產買方因多有房產，無立即換屋需求，所以觀望氣氛濃，現在雷聲大雨點小，買方覺得可接受17%單一稅率，高資產買方信心恢復，較願出手，所以買方都出來了。

新竹市國家藝術園區建案「先生的墅」、「古根漢」，上周看屋人數也增加，志嘉建設總經理張耀仁說，該2案總價較高，「古根漢」總價4千萬元~1億元，買方以高資產族群為主，房地合一稅對他們影響較大，會比一般民眾更關注稅改動向。

不過台北市前副市長、政治大學地政系特聘教授張金鶚昨天再度在臉書砲轟，財政部不但完全不理會民間輿論，反而更積極傾向放寬、減輕房地產交易利得稅方向，令人憤怒與失望。

張金鶚：違初衷
張金鶚說，業者樂見目前稅改結果，想藉輕稅方案乘勝追擊，「正好顯示新稅改方案確對業者、投資客較有利。」但現在的做法違背房地合一稅抑制炒作的初衷，盼政府正視民間聲音。

夫妻因行使剩餘財產差額分配請求權，取得的不動產，出售時計算特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的二年閉鎖期間時，夫妻各自持有不動產的期間，准予合併計算，即出售時持有滿二年以上者，可以免課奢侈稅。

舉例來說，甲、乙雙方因離婚，配偶因行使剩餘財產差額分配請求權，取得向甲請求而來的房產A一棟。在乙取得A房產之前，甲已持有A屋滿一年，乙在取得A屋後的一年半決定出售。

此時，依據財政部規定，甲、乙持有A房產的期間可以併計之下，即乙出售A屋時的持有期間，除自行持有的一年半之外，還可以加計甲的持有期（一年），總計乙持有A房產時間至出售時已達二年半，符合免徵奢侈稅的條件。

為抑制炒房，政府在2011年6月1日開徵奢侈稅，對持有未滿二年且頻繁買賣的非自用不動產、建築用地，課以10%或15%的交易稅。

財政部日前規定，配偶因行使剩餘財產差額分配請求權取得的土地，再移轉給第三人時，如係取得後二年內出售，除符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶自用房地等要件者外，即屬應課徵特種貨物及勞務稅的範圍，但在計算持有期間時，他方於婚姻關係存續中的持有期間可准予合併計算。

依據財政部解釋，土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬名下已持有超過一戶自用房地，而夫妻間若相互贈與其中一戶房地，受贈配偶再出售該受贈房地時，可以將婚姻關係存續中夫妻各自持有期間合併計算，滿二年就可避免被課徵奢侈稅。

財政部說，除贈與取得者外，亦包括夫妻依據民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權所取得的不動產在內。

閱讀秘書 剩餘財產差額分配請求權

所謂「剩餘財產差額分配請求權」，是指法定財產制關係消滅時，夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘時，雙方剩餘財產的差額應平均分配。法定財產制關係會因夫妻離婚，一方死亡或改用其他財產制而消滅，因此，行使剩餘財產差額分配請求權，指得是當婚姻關係消滅時，夫或妻計算剩餘財產後，可就其剩餘財產的差額，由剩餘較少的一方向剩餘較多的他方，就差額的半數請求分配。舉例來說，甲、乙離婚，甲剩餘財產為200萬元，乙剩餘財產為100萬元，雙方剩餘財產差額為100萬元，100萬元的平均為50萬元，剩餘財產較少的乙可行使剩餘財產分配請求權，並向甲請求給付50萬元。

房市交易冷清，房仲業另闢新業務，東森房屋破天荒從「陽宅」跨界賣「陰宅」，與國內殯葬業龍頭龍巖簽訂合作計畫，將透過旗下門市通路銷售龍巖生前契約、塔位及墓園，成為國內首家同時銷售「陽宅」、「陰宅」的房仲業者。

東森房屋董事長王應傑表示，今年房市交易會比去年更慘，全年交易量恐不到30萬棟，國內房價將呈現「凌遲」般的緩跌走勢，房地產業者的經營壓力也越來越大。

去年全台建物買賣移轉棟數僅32萬598棟，創下2002年來最低紀錄，在房市成交量低迷下，國內房仲業反而逆勢增加到約7000家；在僧多粥少下，房仲業紛紛另闢戰場，目前最熱門的就是銷售海外不動產，幾乎所有房仲業者都已投入此領域，另外信義房屋還赴大陸推案當開發商。

但東森房屋除銷售海外不動產外，破天荒首創房仲賣「陰宅」。王應傑表示，東森房屋已與龍巖簽訂合作計畫，將透過旗下門市通路銷售龍巖生前契約、塔位及墓園，因目前還在主管機關備查許可當中，預估3月即可在門市銷售。

他表示，東森房屋目前全台有300多家加盟店，在房市交易低迷下不會力拼展店，反而更強調在地化經營，讓原店東獲利。為穩住各加盟店東，總部持續擴展新業務，除去年成立東南亞國際不動產中心銷售海外不動產外，未來旗下門市通路還可銷售「陰宅」業務。

東森房屋東南亞國際不動產中心總經理廖麟鑫表示，馬來西亞可售物件金額約50多億元，從去年10月底至今已售40多戶、約8~9億元，今年銷售目標要突破30億元；另日本市場今年1月才啟動，目前在售案量約1~2億元，今年銷售目標5億元。

王應傑認為，任何產業都有景氣循環，國內房市已經走了12年多頭，房市好多少年就會壞多少年，目前因為國際油價下跌，全球都會通貨緊縮，今、明年又有選舉變數，國內房價將呈現「凌遲」般的緩跌走勢，預估今年房市交易量會比去年更慘，全年移轉棟數恐怕不到30萬棟。

奢侈稅豁免條款擴大了! 財政部昨（5）日發布最新解釋令，依據各區國稅局提出的實際個案，整理出11種類型個案，包括夫妻銷售婚前各自取得不動產，結婚後短期內出售者，可豁免課徵奢侈稅，避免婚姻懲罰。

財政部表示，配合立法院修正通過奢侈稅條例，將「確屬非短期投機」出售的不動產，排除在課徵奢侈稅的範圍之外，並授權財政部訂定明確解釋；官員說，目前共有11種類型的案件，確定可以免課奢侈稅。

這11種類型包括：
一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，而且贈與人在贈與之前，已持有超過2年時間。
二、經政府區段徵收土地而領回抵價地，但民眾領回抵價地前死亡，由繼承人（子女）領回抵價地並在2年內出售者。
三、兄弟姐妹繼承父母遺產，並在遺產範圍內交換遺產，並在2年內出售者。
四、依遺囑以遺產中之不動產成立之公益信託，受託人本於信託意旨銷售該信託財產。
五、夫妻銷售婚前各自取得且符合同條項第1款規定之不動產。
六、所有權人銷售持有超過2年之房地，其併同銷售因車位交換而取得同一社區或大樓之停車位。
七、所有權人銷售因借名登記經出名人返還之不動產，所有權人及出名人持有該不動產期間合計逾2年者。
八、購入土地後鑑界發現，部分面積遭人無權占用越界建築，經協商，所有權人在持有未滿2年的情況下，將遭占用之土地分割銷售給占用人。
九、因交通事故遭受重大傷害取自加害人賠償之不動產，所有權人為籌措醫藥費而銷售該不動產。
十、原住民向政府承租土地並設定地上權，耕作滿5年後依法取得保留地，在持有未滿2年內，依山坡地保育利用條例第37條規定出售給原住民者。
十一、依中華民國紅十字會法設立之組織銷售受贈取得之不動產。

工業用地被投資客炒作，真正有需求的廠商找不到土地設廠的狀況已被央行注意，為避免借款人拿銀行資金炒地，央行邀集經濟部工業局、金管會銀行局及檢查局、財政部國庫署、金融聯合徵信中心等機關及10家主要承辦銀行研商，達成貸款授信條件趨嚴的共識。

央行表示，經濟部工業局已提供閒置工業區土地名單（閒置3年以上未開發興建的工業用地，截至去年底，土地面積達812公頃；工業局每半年更新一次名單），送交聯徵中心完成建檔。往後銀行辦理工業區土地貸款，應先向聯徵中心查詢，如該土地屬於閒置土地名單，貸款條件須以特殊原則辦理。

若為舊貸、續貸或轉貸案件，未動工興建者，貸款成數比照央行對「未動工興建」土地抵押貸款規定，以最高五成五辦理；貸款成數超過五成五者，承貸銀行應逐步收回貸款金額並提高利率；若為新承做案件，應提出興建或開發計畫，並落實貸後覆審，未依計畫興建或開發者，貸款成數比照最高五成五辦理。

至於未在閒置工業區土地名單的其他工業用地，承貸銀行應依照央行102年底發布的自律措施，包括請借款人檢附興建或開發計畫並切結動工，及確實辦理貸後覆審等。央行指出，全體銀行應將前述貸款原則訂定自律規範，並納入授信內規，金融主管機關也將就貸款項目列入金融檢查重點，以免工業區土地囤積或炒作。

多次落入法拍市場又喊停的台北市新建案「帝圖」，昨日以逾3億元拍出，溢價率31%，得標人為知名餐廳海霸王集團。由於僅有建物所有權，不含土地產權，法拍業者分析，海霸王未來恐面臨地主協商等問題。

可能改造成飯店
台北市大同區重慶北路的「帝圖」，為創意世家建設於2010年推出的預售案，建物規劃地上11樓、地下3樓。不過此次待拍項目僅整棟建物，不含土地產權，土地目前由金興發資產管理持有，且建物尚未登記產權，雖已見外觀雛形，但疑似未完工，工程名稱為「瀧興發天廈」。

該案在2013年、 2014年及今年1月曾落入法拍後又停拍，昨日執行第1拍，底價2.51億元，僅1人投標，得標價3.29億元，得標人為知名餐廳海霸王集團的甲天下股份有限公司。

記者多次詢問海霸王集團對該建物的規劃，但未獲回應。山水資產管理副總經理丁建生推測，海霸王近期布局飯店業的動作明顯，花費許多心力，可能將該建物改造成飯店。

不過寬頻房訊徐華辰認為，海霸王須先確認建物是否完工，並和土地所有權人談土地持有狀況，還有後續問題須處理，估計可能不做餐廳，純粹投資。

帝圖小檔案
地址：台北市大同區重慶北路一段116號
樓層：地上11樓、地下3樓
總樓地板面積：808.34坪
土地所有權人：金興發資產管理有限公司
拍賣底價：2億5100萬元
拍出價格：3億2888萬元
議價率：31％
得標人：甲天下（海霸王）股份有限公司
資料來源：《蘋果》採訪整理

台北市內湖四期重劃區大坪數產品多，小坪數相對較稀有，由文心建設投資興建的預售新案「文心日日」，基地位於民權東路六段，福華名品廣場正後方，主力26?30坪，總價在2,000?2,500萬間。特別聘請內湖第一豪宅「文心AIT」空間設計大師關傳雍，以「文心AIT小豪宅版」為概念打造「文心日日」，逆勢創造熱銷。

儘管不動產租稅打房政策頻頻出手，兩稅合一政策未板定案、購屋客觀望，造成房市買氣量縮，惟台北都會區房價易漲難跌，反而兩房小宅產品紛紛衝出不錯的人氣和買氣。內湖民權東路四段福華名品廣場後方的「文心日日」就開出亮眼的銷售成績，該案主力規劃27至30坪2房住宅，總價帶在2,000?2,500萬間，切中當前「剛性需求抬頭」與「核心家庭購屋需求」的房市交易主流，其中相當大的購屋客層來自家長買給下一代、內科南軟的雙薪家庭，與置產客族群。

文心建設是成立30多年的建設公司，主要的建案區域以內湖居多，最著名的產品是2013年底以每坪134.7萬元成交，突破8、90萬區域行情，刷新內湖實價登陸新高價的「文心AIT」，名列台北十大豪宅。文心建設特別情商打造「文心AIT」空間的豪宅大師關傳雍為小宅案「文心日日」打造高質感公共空間。文心日日現場銷售人員形容，「文心建設這次完全是用豪宅的規格在作小宅產品，讓客戶用小宅的總價，買到A咖豪宅大師的作品。C/P值爆表！」

「文心日日」的已購客中有相當大比例是台北市中心資產族群買給下一代；此外由於交通鄰近南軟內科，也吸引在南軟內科上班的科技業白領首購；同時，由於內湖四期重劃區內別墅透天居多，不少長輩轉而對附有完善社區管理的電梯大樓產生需求，紛紛往前靠攏購屋民權東路購屋，位於民權東路旁福華名品廣場正後方的「文心日日」即成為區域購屋的首選。

當前房市買氣遲緩，低總價的小宅因購屋門檻較低，成為少數能夠維持買氣的住宅；因此，不少新推建案都走小坪數格局，尤其蛋黃地區價格門檻高，小宅則提供一個低總價搶進高價區的機會。在高房價的台北市中心更能看出小宅的熱賣氣氛，因為低總價產品入手門檻低，加上單身人口或小家庭增加，當前對房屋的需求偏向務實。以雙薪家庭負擔得起的自備款、銀貸金額來看，新北市捷運站周邊總價1,200?1,500萬的產品最符合首購市場需求；台北市首都核心區域，受惠公共建設、商業活動與交通優勢加持，價格略高，像「文心日日」這樣總價帶在2,000?2,500萬間的小坪數產品，訴求輕鬆入主台北市、擁抱內湖民權東路機場黃金廊帶與南軟內科、信義計畫區生活圈，最能開出銷售佳績。

自從桃園確定升格為第六都，已吸納許多自雙北市移居的人口，身價銳不可擋，隨著機場捷運線(簡稱機捷線)完工日期拍板定案，沿線各站房價蠢動。自2006年動工的機捷線，是台灣第一條以提供機場聯外交通為主的捷運線，同時兼具一般捷運系統的運輸功能；全線起自台北車站，沿線經過新北市三重、新莊、泰山、林口等區域，串聯桃園國際機場，最後止於中壢車站，全長51.03公里。而看好這條黃金幹線所帶來的通車效應，沿線建商早就開始陸續建設，預計通車後，另一波島內移民潮即將展開，北台灣的房市板塊將重新洗牌。

好房網總編吳光中表示：一再延宕的桃園機場捷運線，終於確定將在2015年底通車，且未來預估每6分鐘發車一班，每小時有五班普通車、五班直達車，採交錯方式發車；大大提升台北桃園沿線的交通便捷度。全線設有22個站點，直達車停靠站有五站，八站具有多線軌道串聯，並有三站提供預辦登機及行李托運服務。也讓機捷線的開通備受期待。

長庚、林口站 後勢看漲　價格親民3字頭 入手款
捷運具有便利及保值雙加分上，也幾乎成為現代人的購屋重要參考之一，也因此，機捷線通車後也為桃園房市帶來豐厚的發展籌碼。有巢氏房屋林口長庚復興加盟店蕭錦鴻店長表示：機場捷運線通車後，不僅串聯新莊跟林口及桃園，交通便利性大增下，也可有效帶動外圍房市漲幅。

從林口長庚生活圈來看，包括長庚林口院區、長庚大學及華亞科技園區，每天有近八萬人口在區內活動，促使當地買屋及租賃市場穩定，生活機能也相當完整。後續區域生活機能也在提升，預計第三季開幕的環球購物中心以及5月預計開幕的福容飯店，也將拉抬整體生活機能便利。且日後A7站將有合宜住宅居民進駐，而A8長庚醫院站將同時停靠直達車與普通車的，目前平均單價落在29.5萬元上下，漲幅持續增加中，預計配合機捷線通車，將再出現一波漲勢。

新黃金幹線　貫通北北桃生活圈 後勢看好
總結來說，機場捷運線串聯桃園高鐵站、桃園機場及中壢火車站，往北可直達台北車站，讓台北、新北、桃園距離更近，北台灣三都宛如共同生活圈，未來機捷線可望成為北北桃居民最仰賴的黃金幹線。隨著台北市中心房價快速飆升，北、桃之間約一小時即可串聯的互通便利，可能讓依賴捷運機能的民眾，循著軌道往南移居，可預期有不少買盤將陸續導入沿線各站。

房地產研究單位住展雜誌表示，1月的住展風向球總分降至31.8分的藍燈。住展觀察市場表示，議價率與先前相彷，但代銷業下的廣告量減少，推測是備銀彈衝刺329檔期。

住展雜誌統計，今年1月住展風向球總分意外降至31.8分，較去年12月減少1.5分，對應燈號則是代表衰退的「藍燈」。原本1月應屬推案淡季，今年卻「淡季不淡」，預售屋新增案量初步統計已逾新台幣500億元，比去年同期大增逾200億元，主要是受到遞延性推案的量能挹注，且案量逾半數在新北市。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，風向球六大觀察指標中的議價率與去年第4季相仿，由於業者普遍堅持價格，以致議價率仍文風不動。雖然部份建商願意多釋出幾戶低價廣告戶，但除廣告戶外的戶別仍不肯讓價，想大幅殺價的買方往往未能如願。

何世昌分析，與建商相比，代銷業者盤算不同。住展雜誌調查發現，1月釋出媒體廣告的建案數量明顯減少，主要是有不少業者想「儲備銀彈」，等到329檔再大舉投放，一鼓作氣衝刺銷售。

再加上財政部在1月底揭露「房地合一稅改採單一稅率」後，業者見房地合一稅率大降，可望利空出盡，可能會改搶在329檔期前先釋出部份廣告試水溫。

至於來人與成交的部份，北台灣建案1月平均週來人組數略有上升，但上升幅度不大，但近期卻發現買方一開口就從6折、7折喊起，顯示近來學者專家喊空房市，確實已影響到買方的心態，並無助於成交。

何世昌強調，在買、賣雙方價格認知無共識下，成交組數平淡無波，持續在低檔盤旋，目前銷售相對熱絡仍為小坪數產品，因此業者也投其所好，競相推出30坪以下產品，這類產品已成為推案主流；雖然小坪數相對好賣，但在同質性產品供給量不斷擴大後，未來產品重覆度過高、客源稀釋的問題也將接踵而至。

開拓日本Outlet商城始祖的三井不動產，近年積極往海外市場發展，今年包括拓點至馬來西亞吉隆坡及台灣，也因3年前新北市長朱立倫赴日本招商，讓三井選擇到林口開設北台灣規模最大的Outlet商城，目前招商已達8成，店鋪數約22間，首年營業額可達60億元，進駐品牌包括歐美精品、威秀影城及誠品等，將成為大台北地區重要的國際商城。

日本知名開發商三井不動產來台打造的第1間「OUTLET PARK」就選擇在新北市林口新市鎮，將引入日本的商城成功經驗，串聯大台北、桃園的一日生活圈，由於地點臨近機場捷運林口站，更採招商1次到位開幕的策略，結合南國綠意與水景建築風格，塑造讓民眾驚豔的Outlet商城。

目前已經招商達80％，包含6成的國際品牌如Armani、Gucci、ToD’S、GAP等，10％日系品牌，餐飲則佔20％包過點水樓、欣葉及10家日本首次來台灣展點的獨有餐飲品牌，此外，包括威秀影城及誠品也將進駐，商場預計今年第3季開幕。 將以點水樓、杜老爺品牌進駐林口OUTLET PARK的南僑集團會長陳飛龍說，在日本要進駐三井不動產的商城不是容易的事情，因此這次三井來台，包含點水樓將開設200坪店面，杜老爺也將有60坪空間銷售咖啡甜點。

目前北台灣開發中的Outlet，包括三井林口OUTLET PARK及桃園高鐵附近華泰名品城GLORIA OUTLETS，日本品牌及台灣本土業者的雙強之爭，可望測試民眾對Outlet商城的接受度。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲於「2014、2015年房市回顧與展望」座談會中指出，今年台中房市除了七、八期、單元二、三的豪宅區外，小坪數、低總價的產品將成為市場主流。

他也舉台中市清水區「清美居」個案為例表示，其規畫小坪數18-31坪，低總價298萬元起，首購族買得起，難怪進場銷售14天，112戶全部完銷，顯示出購屋族仍有住的需求，首購族買房子總價還是關鍵。

另外他也提到2014年大台中地區房地產市場建照申請量547案17800戶，原縣轄21區請領建照341案9249戶（透天290案3111戶、大樓51案6138戶）、原市轄8區206案8551戶（透天115案941戶、大樓91案7610戶）。

以區域來看前5名分別為第1名北屯區3230戶、第2名南屯區1977戶、第3名太平區1878戶、第4名西屯區1632戶、第5名大里區1184戶，與2013年總體推案量17925戶量能比較維持相當。

陳正哲說，2014年由於受到大選及政府打房等不利因素之干擾，因此從下半年以來，全台房市買氣急凍，前3季整體交易量僅有18.5萬棟，成交量比金融海嘯、SARS期間還慘，是台灣房市13年來最慘淡的一年，估計全年成交量不會超過21萬棟。

至於今年大台中房市，他則認為，由於政府稅改方案「房地合一稅」尚未明朗化 ，再加上營建工人短缺、成本上漲，且購屋者觀望態度濃厚，普遍預期房價會有5-10％的跌價空間。

他說，除了七、八期、單元二、三的豪宅區外，小坪數、低總價的產品將成為市場主流。他也建議會員公司推案要採取「審慎不躁進」，定價則需「利人才能利己」的策略，才能迎接建商與消費者雙贏的成果。

不過，他也強調，台中市人口逐步成長，2013年淨移入人口數達1萬4000多人，2014年依然成長，加上中科、軟體科學園區、精密機械園區等開發案，創造就業機會，大台中房市還是相當樂觀。

至於房價，他說，舊台中市原轄8區的新建大樓行情已達2字頭水準，七期地段已站穩5字頭，而上看每坪6、70萬元的高標。單元二、單元三的透天別墅也從4000萬元起跳，甚至出現6、7000萬元的產品，因此首購族勢必前進原台中縣轄的21區去置產圓夢。

高雄軟體園區(以下簡稱高軟)在經濟部加工處採取挹注輔導資源、引進旗艦廠商、強化營運競爭力三大策略下，形成產業群聚效應，串成上、中、下游產業鏈，自2008年投資家數35家，投資金額新台幣42億元，就業人數500人，成長至2015年1月止，核准進駐家數248家，總投資金額達新台幣201億元，同時創造逾3,900個就業機會，高軟投資快速成長，成績亮眼。

加工處指出，為協助廠商「展現創新能量、拓展商機」，2015年將進行高軟資訊網的精進、產品發表會及商機媒合等3項重點工作。針對資訊網之改良，加工處已於2014年底邀請區內廠商，辦理3場次座談會，針對資訊網建構方向及內容，凝聚廠商共識。

加工處進一步指出，為協助園區廠商拓展商機，高軟全新資訊網將提供便捷且全方位的服務。為提高廠商產品與服務的能見度，新建構之資訊網可讓外界透過公司名稱、技術分類、產品、技術、位置等方式搜尋至區內廠商，透過多角度檢索方式，擴散園區廠商研發能量；另將在網站上提供園區廠商軟體服務試用版本方案，期透過內部網路提供區內廠商下載試用，打造口碑行銷。

此外，2015年亦會不定期於園區舉辦區內廠商產品發表會，將新產品推廣至區內廠商，據瞭解2015年2月底舉辦的第一場產品發表會，將鎖定鴻海集團於高軟數位匯流數據中心的產品為主，透過發表會將其產品先行作內部行銷，提供區內廠商優惠專案，並協助區內的中小企業，應用產品，拓展市場。

高軟廠商在眾人的期盼中持續快速成長(圖：經濟部)
令人矚目的是，原位於高雄三多路商圈智崴科技創立於2001年，從6個人的辦公室起家，回顧2012年智崴承租高軟1.85公頃土地，自當年6月2日動土興建，在高軟不到3年時間，業績爆發倍數成長(營收自2011年新台幣1.6億元至2014年8.2億元)，這段期間，加工處亦促成高軟內多家數位內容廠商與智崴「軟硬合體」技術合作，如區內的奇銳科技，便負責數位動畫影片、遊戲，以運用在智崴的i-Ride載具與即將上市的多款娛樂設備，要「軟硬通吃」攻占全球遊樂場。

此外，該公司2015年3月將與成立超過100年日本最大綜合出版商講談社於園區合資成立新公司，結合其知名漫畫「進擊的巨人」遊戲，初期將針對講談社暢銷漫畫作品裡多采多姿的人物角色和精彩故事，包含數位內容、文創商品及影片租賃授權業務等進行跨業合作。

加工處表示，2014年高軟中小型企業營運基地亦紛紛擴充1倍以上規模，如凌誠科技鎖定「農企業資訊管理系統開發」、「協同研發知識管理系統開發」、「客製化資訊平台開發」及「自動監視控制與診斷平台開發」，摩鉅科技研發遊戲技術平台及遊戲產品、KKBOX提供全球最大華語線上音樂服務、一等一科技開發辦公室自動軟體…等。

加工處進一步表示，經過這幾年的努力，高軟廠商在眾人的期盼中持續快速成長，未來加工處仍將持續積極引進外部輔助資源入區、推動產學合作計畫及強化園區生活機能設施，並協助區內事業拓展商機，塑造園區成為創新、行銷、服務的科技研發園區。

香港聯交所週四資料顯示，中國房地產商--融創中國 已於上月底按平均每股1.8港元收購佳兆業 的49.25%股權，涉資逾45.5億港元。

聯交所權益資料披露顯示，融創中國是於1月30日在場外購入逾25.29億股佳兆業股份，股份數目與佳兆業創辦人郭英成家族所持有的相同。

股份購買價較佳兆業停牌前即去年12月24日最後報價1.59港元溢價13.2%。

“萬達到底什麼時候進駐錢江世紀城？”近日蕭山網路問政中，有人問及萬達廣場進駐情況。據錢江晚報記者瞭解，自去年四五月份開始，萬達進駐錢江世紀城的消息就在流傳，2015新年伊始，有板塊內開發商言之鑿鑿：“管委會與萬達基本談好了”。

那麼萬達入駐板塊的最新進展到底如何？

管委會說：與萬達洽談中；萬達稱：在看地

“我們跟萬達還在洽談中。”本週二，記者採訪了錢江世紀城管委會招商處相關負責人。他告訴記者，與萬達洽談的地塊位於慶春隧道出口處附近，30多萬平方米的商業用地。管委會與萬達接觸已有近一年的時間，目前雙方還在談。“地塊比較大，我們意在招合適的大型企業開發。”

記者得知，萬達進駐錢江世紀城的事宜正在持續推進中。去年蕭山區9月份的政府工作報告中，重點工程裡的第8條提到：“繼續加大招商引資力度，跟蹤推進錢江世紀城亞馬遜中國支付中心、萬達廣場等重點在談專案。”

去年年底，杭州城北萬達廣場已經開業，杭州第二座萬達廣場是否落戶錢江世紀城？“在杭州肯定不止一個萬達廣場，我們還在看地，最終選擇哪裡，要看土地招拍掛結果。”採訪中，杭州萬達公司相關負責人顯得非常謹慎，“一切以政府官方口徑為准。”

從地理位置上看，萬達有意向入駐的地塊交通優勢明顯，周邊有兩個地鐵2號線網站，一個是錢江世紀城站，另一個是盈豐路站。慶春隧道口附近寫字樓林立，集結了保億中心、博地中心、左右世界、英冠水天城、鯤鵬中心等，從商業佈局和品牌來看，這一板塊目前也的確缺少具有輻射力的大型商業綜合體。

意向地塊建築面積有30多萬m2，下半年或將出讓

“如果萬達能夠進來，肯定對板塊有一個拉動力。”區域內開發商對此滿懷期待，品牌大型綜合體的入駐，將打破錢江世紀城板塊的沉寂。

上個月，2015年蕭山區讀地手冊發佈，該手冊收錄了蕭山區2015年計畫出讓的經營性用地84宗，共計約6687.5畝。其中，錢江世紀城收錄了7宗土地，共計336.663畝，其中商地6宗，僅1塊宅地。

從位置和面積推斷，管委會與萬達洽談的地塊，極有可能是收錄其中的錢江世紀城H-03、09商地。這本手冊給出了這塊地的基本資料：東至盈豐路、南至市心路、西至奔競大道、北至鴻甯路，出讓面積96.06畝，商務辦公，容積率是6.0~8.0。與板塊內收錄的其他6宗地相比較，考慮到容積率，該地塊建築面積是最大的，約38萬平方米。


據瞭解，最近的錢江世紀城土地出讓是在去年的11月和12月份，一次是去年11月綠地以5.45億元直接拿下奧體雙塔地塊，折合樓面價1560元/平方米；另一次是在去年12月17日，蕭政儲出[2014]45號錢江世紀城185畝商住用地出讓，該地塊經過一輪報價，由大家、萬科聯合體以195338萬元總價競得，樓面價7908元/平方米，該地塊靠近順發佳境天城，與慶春隧道口相距大約2公里的路程。錢江世紀城內樓面價較高的商業地塊是靠近市心路蕭政儲出【2010】47號地塊，成交價4228元/平方米。

“錢江世紀城雖然商業項目比較多，但比較散，沒有重量級的綜合體。”據不完全統計，錢江世紀城商業供應量超過50萬平方米，銷售舉步維艱，業內人士預判，一個強勢大型綜合體的進駐，將加速板塊存量消化。

自去年12月以來，佳兆業“違約風波”牢牢牽動著離岸債券市場投資者們的神經。

根據港交所資料顯示，融創中國（01918.HK）在1月30日以每股平均價1.8港元，購入佳兆業49.25%股權，約占25.29億股，總計涉及約45.52億港元。上述股份數目與佳兆業創辦人郭英成家族所持有的相同。佳兆業公司股票已於去年12月29日停牌，停牌前報1.59港元，收購溢價約13.2%。

“我們現在感覺有很大機會融創會和境外債券持有人溝通，提供一定的折讓回購境外的債券，但目前為止融創方面尚未和我們聯繫。”一位佳兆業債券持有人向21世紀經濟報導記者透露。

2月4日，融創中國董事長孫宏斌在佳兆業位於深圳的總部接受外電採訪時表示，已和佳兆業前董事會主席郭英成的家族簽訂協定，將收購郭英成持有的佳兆業49.3%股權。孫宏斌表示，購股申請與收購要約已經遞交給港交所審核。

一位外資銀行債券分析師透露，在“白武士”消息刺激下，佳兆業五隻離岸債券價格4日普遍上揚至60-70左右，相比1月上旬20-30的低位已大幅反彈，“但今天（5日）價格沒怎麼變動，成交相對清淡。”

離岸債券持有人“困境”

此次佳兆業的“違約風波”讓離岸債券投資者再次清醒認識到他們可能面臨的尷尬局面。

“一旦最終‘白武士’未能成功接手，境外的債券持有人可能會面臨巨大的損失，他們只能通過境外的法院採取法律訴訟，在獲得判決後，再向境內的法院提出訴訟申請，這會是一個漫長的過程。對於他們來說，更好的選擇是和公司協商一個重組方案，當然他們需要接受一定的折讓。”5日，惠譽（北京）企業評級董事王穎向記者表示。

她指出，根據中國現有的公司破產法，內地的法院很少承認境外法院的判決。佳兆業為開曼群島註冊、香港上市的外資企業，但其實體資產絕大部分都在境內，而通常一旦公司出現財務問題，境內的銀行等債權人會搶先凍結公司的境內資產。

根據香港聯交所公告顯示，截至2015年1月9日，佳兆業的數個銀行帳戶已被數間銀行凍結和扣劃，涉及銀行餘額合計約人民幣7.13億元，公司正在評估其對財務狀況的整體影響。此外，除滙豐銀行，佳兆業也已接獲其他債權人要求償還款項的額外通知，要求未償還的款項即時到期應付。

近年來，很多中國境內企業通過在開曼群島或英屬維爾京群島註冊的子公司發行美元計價的債券，主要由於目前中國法律限制中國境內實體發行外幣債券或為境外發債提供擔保。境外的債券持有人因此在清償順序中處於次級地位，只能對境外子公司所占股權或境外資產進行索償，而對在中國境內的資產方面沒有直接的索償權。

“由於債券發行實體是在開曼群島註冊，離岸的債券持有人需要向開曼群島法庭申請核查香港上市公司的資產，然後向內地法庭提出申訴，但大多數情況下，內地法庭可能更傾向于保護大陸債權人和員工的權利。”王穎表示。

同時，她指出，中國破產法的精神在於維護社會和諧，而且地方政府通常在重組或清算過程中擔當關鍵角色。

“通常保護員工和個人投資者是地方政府優先考慮的，以上海超日太陽能為例，在公司債券價格暴跌至60-70左右，很多散戶投資者沖進去購買，最終政府從維持社會穩定的角度出發，讓這部分債券持有人最終獲得全額償付，而一些銀行和機構投資者卻承擔了大部分損失。”她表示。

房企境外債券發行降溫

所謂“一石激起三層浪”，佳兆業事件對眾多內地房企在境外債券市場融資產生了連鎖反應。

“在佳兆業風波曝光之後，一些其他房地產企業的離岸債券價格出現不同程度的下滑，有些甚至出現單日暴跌10個點的情況。而且從排隊發債的情況來看，之前市場普遍預期1月會有較大的發行規模，但實際情況卻明顯偏冷。”王穎表示。

根據Dealogic提供的資料顯示，今年迄今為止，在境外高收益債券市場，僅世茂地產於2月3日以息率8.375%發行了一筆8億美元的七年期美元債。相比之下，2013年及2014年同期中國房地產企業則分別在境外發行17宗、11宗高收益債券，涉及金額分別為61.2億美元、45.5億美元。

據市場人士透露，此次世茂房地產的發債總共獲得超過300個帳戶、總計56億美元的認購，市場反應不俗，因此最終定價低於8.75%的初步指導定價。從認購分配來看，基金獲得約一半額度，私人銀行客戶獲得42%，銀行及其他客戶共占7%。

“雖然世茂本次發行的最終定價低於初步指導定價，但相比公司現有的2021年到期的一筆債券以及碧桂園的兩筆債券的最低收益率（yield-to-worst），此次世茂發行債券的合理息率應該在8.2%左右。但考慮到佳兆業事件的負面影響，投資者還是要求了一定的風險溢價。”上述消息人士透露。


近年來，由於內地市場流動性緊缺，越來越多的內地房地產企業將目光投向了海外債券融資市場。資料顯示，過去兩年中國房地產企業在海外市場分別發行了累計金額195億美元、214億美元的G3債券（以美元、歐元或日元計價的債券），占整個亞洲房地產企業發債的比例高達76%以上。

同時，海外離岸人民幣債券市場亦日趨成熟。中國房地產企業在2013年和2014年境外還分別發行了26.5億美元、29.4億美元的離岸人民幣債券。

“隨著美元不斷走強，人民幣兌美元進入長期貶值通道，境外投資者對投資點心債的熱情有所消退，而且他們通常要求更高的風險溢價來補償匯兌損失。這也迫使一些發債企業重新權衡發債的成本和收益，而且央行今年將通過降准降息等手段來不斷降低融資成本，未來這些企業在境內可以獲得更低成本的融資。”王穎表示。

近期，華夏資本管理有限公司“中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計畫”（以下簡稱“蘇寧雲創”）經中國證券投資基金業協會備案後，將於2月6日在深交所掛牌轉讓。該產品是資產證券化業務備案制後深交所掛牌的首個房地產投資基金（REITs）。

深交所表示，未來將力爭形成資產證券化REITs（房地產投資基金）板塊。深交所將在認真總結產品運作經驗、做好風險控制的基礎上，加大資產證券化業務創新和後續產品開發，豐富證券化產品品種，推進面向公眾投資者的REITs產品，擴大REITs發行規模。

據悉，“蘇寧雲創”將通過發行資產支援證券，募集合格機構投資者資金43.95億元，出資認購中信金石基金管理公司設立的非公募基金，最終用於購買蘇甯雲商持有的11家自有門店物業。相關物業由非公募基金負責經營管理，專項計畫投資者可按照交易檔約定獲得租金等物業運營收益。

蘇甯雲商正在推進經營和業務模式轉型，“蘇寧雲創”通過將蘇甯雲商旗下11家自有門店進行證券化，可以創新資產運營方式，有效盤活存量資產，符合蘇甯雲商向互聯網轉型的發展戰略。“蘇寧雲創”作為首個將成熟商貿物業納入證券化標的的場內REITs產品，為商業物業運營管理提供了一種新的業務模式，對行業發展具有典型示範意義。


當前我國經濟發展已進入新常態，亟需進一步運用金融創新服務支援實體經濟。2014年，證監會《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》提出研究建立REITs的制度體系及相應的產品運作模式和方案。同期，資產證券化業務改行政審批為備案制，資產證券化產品發行效率大幅提高。近日，住建部還出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，要求各城市積極開展REITs試點並逐步推開。

深交所自2003年即開始著手房地產投資基金研究，2006年以來與相關市場主體共同合作設計產品、儲備專案，並積極參加中國證監會有關房地產投資基金產品的制度設計與專案論證工作，為REITs產品推出做好了充分準備。“蘇寧雲創”產品是深交所中小板上市公司首次通過資產證券化業務進行融資，隨著金融創新工具的不斷推出，深交所服務上市公司的方式和手段更加多元化，綜合金融服務能力得到進一步提升。“中信啟航”和“蘇寧雲創”相繼掛牌後，深交所場內房地產投資基金產品將初步形成一定示範效應。

中國大型購物中心建設呈現逆勢擴張趨勢。

近日，《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》（以下簡稱“報告”）在上海發佈，根據該報告，雖然中國零售行業增速持續下滑，但購物中心建設依然較其他傳統零售管道保持了較快發展態勢。

資料顯示，目前中國已擁有近3500家購物中心，2014至2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市佔據13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面積分別高達330萬平米、320萬平米和260萬平米。

零售行業整體形勢依然嚴峻

儘管受到宏觀經濟形勢不佳、零售行業受到互聯網衝擊等不利因素的影響，購物中心仍保持了較快的發展態勢。

據德勤中國消費行業主管合夥人龍永雄介紹，目前中國已擁有近3500家購物中心，2014至2016年間，全球在建購物中心面積最高的20個城市中，中國城市佔據13席位置，上海、成都和深圳位列全球三甲，在建面積分別高達330萬平米、320萬平米和260萬平米。

而據中國購物中心產業諮詢中心預測，從現在到2025年，還會有7，000家購物中心建成開業，屆時大陸購物中心數量將超過1萬家。

《報告》所提供的資料顯示，近四年來，購物中心數量增速持續走高，2011和2012年保持15%的增幅，2013年增幅稍有回落，但仍有350家實現淨增長。

中國連鎖經營協會副秘書長武瑞玲認為，雖然優質購物中心仍集中於一線城市，但成本高企、市場飽和、競爭激烈和逐漸稀缺的零售資源迫使開發商轉戰二三線城市。相比傳統的百貨店、便利店、大賣場，購物中心在社會零售中的占比和貢獻也會越來越出色。

武瑞玲稱，隨著中國城鎮化的推進以及居民生活方式的轉變，消費需求升級將會持續。由於購物中心具有強大的包容性，可以涵蓋大部分的室內娛樂以及餐飲設施，因此購物中心的蓬勃發展不僅順應了消費需求多樣化的趨勢，也是購物中心目前相對于電商平臺的優勢。

與此對應的是，零售行業整體形勢依然嚴峻。

“近年來，一些地區商業網點已趨飽和，大小店鋪總量過大、高度密集，導致全行業利潤率下降，平均水準僅1%左右”，商務部駐上海特派員辦事處特派員張國慶在一次論壇上作出上述表述。

此外，分析人士認為，目前國內行業面臨的主要挑戰包括市場飽和、增速放緩；成本上升、效益下降和來自電商的衝擊等。

上海一家大型商場奢侈品商店工作人員告訴21世紀經濟報導記者，即使是在南京西路等人氣較旺的商圈，諸如奢侈品等“大牌”店鋪的人氣也不理想。

華潤萬家首席執行官洪傑認為，今年對中國快消品零售業仍將是艱難的時期，大多數企業會繼續在轉型的路上奮鬥。他認為，從宏觀看，社會經濟增速放緩趨勢不會有大的改觀；從中觀看，行業仍然處在消費轉移的過程中；而從微觀看，企業內部變革、創新面臨巨大挑戰。

面臨結構性過剩

《報告》認為，商業地產是宏觀調控的“綠洲”，在業內人士訪談環節中，大部分受訪的地產開發商認為商業地產相對於住宅地產更具投資前景，但也有近半數受訪者認同商業地產面臨結構飽和問題，投資風險有所顯現，投資有待結構性調整。

武瑞玲表示，商業地產的投資開發，以及消費需求演變，拉動了購物中心的快速增長。

以上海為例，根據德佑地產市場研究部監控的資料顯示，2015年1月上海市一手商業地產共計成交28.62萬平方米，環比下跌43.12%，同比上漲10.57%；成交均價23548元/平方米，環比下跌18.27%，同比上漲21.84%。1月上海市一手商業地產共計新增供應81.13萬平方米，環比上漲22.63%，同比上漲165.86%。

早在2013年底，上海市購物中心總存量已經升至620萬平方米，根據預計，2015年和2016年上海零售物業市場的年度供應量預計也都在100萬平方米左右。


儘管呈現擴張趨勢，但《報告》認為，在中國宏觀經濟增速放緩、租金和人工成本高企的大環境下，購物中心在過去高速增長時期被掩蓋的缺陷也逐步顯現，其中一個嚴峻的挑戰是購物中心同質化競爭嚴重，部分商業地產在購物中心“井噴期”紮堆開發，導致了目前購物中心結構性過剩的狀況存在。

銀泰集團董事長沈國軍也公開表示，各地紛紛興建購物中心、產業園區，是比住宅更嚴重的一場泡沫。供大於求的現狀很嚴重。

一個例子是，去年6月，由於不合理規劃，造成資源浪費，杭州市發改委要求，杭州城北、城東新城暫時停止新增大型商業綜合體開發，對商業綜合體佈局進行差別化調整。

因此，《報告》認為，購物中心專案的成功不僅需要核心目標市場與功能定位高度契合，而且要求在相應的規模、主題特色、業態組合以及品牌招商方面進行全方位的佈局。

近日，由深圳市規劃國土發展研究中心發佈的“珠江三角洲全域規劃專案”研究報告顯示，在珠三角城市國土開發強度上，深圳以接近50%位居四個一線城市之首，遠超30%的國際警戒線，而廣州也已逼近紅線。

此外，資料顯示，北京以全市土地計，建設用地開發強度為21.3%，若以平原地區計，則建設用地開發強度達到57%；上海則在兩年前就提出土地開發強度控制在39%以內。

“再不節約，深圳以後恐怕將無地可用。”深圳市規劃國土發展研究中心一位研究人士向《華夏時報》記者表示，地方經濟效益常與土地開發利用的強度掛鉤，房地產行業帶來的賣地財政至今仍很難擺脫。

遠超警戒線

上述研究報告顯示，截至目前，珠三角建設用地30年來增加了近5倍，增速較高，其中深圳國土開發強度之大尤為顯著。

按照國際慣例，國土開發的生態宜居線最高是20%，警戒線是30%，一個地區國土開發強度超過該數值，人的生存環境就會受到影響。

“深圳的國土開發強度從幾年前已經保持這一高位，而且沒有降低的趨勢。”上述研究中心人士表示。

深圳的國土開發強度之大，直接導致該城市的土地資源緊缺。廣東省國土資源廳總工程師楊林安曾公開用“深圳每兩平方米土地，就有一平方米水泥地”來形容深圳土地所處的窘境。

深圳官方曾預警開發強度過大的事實。深圳市規劃國土委公佈的《深圳市土地利用總體規劃(2006—2020年)》草案透露，深圳當時未利用土地只有4360公頃，僅占全市總面積的2.23%，未來深圳新增建設用地將不足150平方公里。

“在四個一線城市中，深圳的用地矛盾最為突出，其中一個表現是深圳每年新供應商品房用地逐步減少，而且對城市更新的依賴逐步增大。”廣東省國土資源廳一位元區域規劃研究人士表示，上述問題已經多次在內部會議上提及，並得到省領導的重視。

2013年，深圳全市商品住房計畫供應用地90萬平方米，其中，安排新增商品住房用地30萬平方米。與2012年相比，兩項用地計畫分別減少了20萬平米和10萬平米。

其他一線城市的國土開發強度也較高。早前，國土資源部規劃司司長董祚繼公開表示，若以平原地區計，北京的建設用地開發強度達到57%，這意味著將近6成的平原地區被鋼筋水泥覆蓋。

此外，上海官方資料顯示，上海的建設用地已占市域面積45%左右，儘管上海市已將土地開發強度控制在39%以內作為戰略目標，但這一目標依然高於警戒線。

艱難的控制

記者瞭解到，目前各地政府採取包括對土地節約的地區進行補貼獎勵、將土地開發率與地方績效掛鉤等措施，控制土地開發強度益增的問題。

根據上述珠三角全域規劃專案研究報告顯示，珠三角部分城市也進入增量約束和存量挖潛的階段，如深圳、東莞、佛山等市，已經開始做國土減量規劃。如深圳是國內首個以地方規章的形式劃定城市生態控制線的城市，基本生態控制線劃定後的2006-2010年間，深圳新增城市建設用地總量較之前的5年間，下降幅度超過50%。

然而，在經濟下行壓力之下，地方政府對降低土地資源消耗的動力依然不足。

“國土資源部會對連續符合用地節約指標的地方獎勵，但相比借助土地資源拉動GDP增長來講，這些獎勵帶給地方的動力不足。”廣東某縣級市國土資源部門一位元官員曾向記者表示。

上述官員分析，目前，地方依然通過借助土地資源招商引資，儘管在篩選專案上盡可能希望招攬產能效率高的企業，但迫於各種壓力，一些低產能的企業也能在最短時間進來投資，這導致一些土地用地指標十分稀缺，後期一些優質項目卻無法順利落地。


“珠三角、長三角普遍存在粗放用地開發的現象，不僅在一線城市，其周邊二三線城市的土地開發競爭也越來越大。”上述深圳市規劃國土發展研究中心研究人士表示。

公開資料顯示，從1986年到2000年，深圳GDP每增長1億元，土地資源消耗就相應增長24萬平方米；而在同期，香港GDP每增長1億港元，建設用地相應增長僅為2000平方米。

不過，相比全國其他城市，深圳的土地建設用地經濟產出效率已經處於較高水準。

上述深圳市規劃國土發展研究中心研究人士在對全國多個地方調研後發現，如何在經濟轉型中，保持擴大招商引資、促進房地產發展與本地區土地資源供應等方面的平衡關係，且能維持經濟發展增速，是擺在地方政府面前一道難題。

利福地產（02183）發盈警，稱去年轉盈為虧，截至去年年底的年度虧損將不多於1400萬元，亦即去年下半年錄得虧損不多於826萬元。該公司2013年錄得盈利為5860萬元。利福表示，主要因為去年沒有因出售物業而錄得收益，另外投資物業去年錄得公平值虧損，而前年則錄得收益。


利 福 盈 警 料 蝕 1400 萬
星島日報

中央持續放水，但內房仍未有起色。利福地產（2183）繼去年中再發盈警，預計截至去年12月底止，全年虧損不多於1400萬元。利福地產解釋，去年轉盈為虧，主要由於公司沒有因為出售物業而獲利，惟於2013年錄得收益；而去年旗下投資物業錄得公平值虧損，然而2013年錄得公平值收益。利福地產昨日收報1.31元，無升跌。

　　中國動物保健品（940）則發盈喜，預期截至去年12月底止，全年純利將按年增加超過 50%。

　　純利顯著增加，主要是由於期內銷售額增加，以及其他開支及財務成本減少。該公司昨日收市報5.21元，微升1.17%。

　　創業板方面，華夏能源（8009）預期去年可扭虧為盈，截至去年12月底止9個月，錄得純利主要來自上半年的正面盈利，以及提供技術顧問及市場諮詢服務而增加的營業額。華夏能源昨日升3.29%。

　　首華財經網絡（8123）亦發盈喜，預期截至去年12月底止，全年溢利不少於1億元，較同期錄得顯著增長，主要受惠於來自證券交易業務的未變現收益，以及收購深圳一科技公司的議價收購的收益總額。該公司昨日收報0.46元，微升1.11%。

樓價連升11月 嘉湖漲26%最勁

樓價升勢難以遏止，呎價更進入「萬元年代」，據美聯物業樓價走勢圖數據顯示，全港主要屋苑平均實用呎價連升11個月，上月首次衝破1萬元關口，報10094元，按月升1.3%。

差餉物業估價署公布的官方數據亦顯示，私宅樓價截至去年底全年升幅逾13%，並已連升9個月，最近8個月都創歷史新高。業界和學者都預計，樓價短期內升勢難扭轉，但下半年或受加息和經濟環境等因素影響而回軟，今年樓價升幅料放緩，僅漲5%。

差估署指私樓去年升13%

美聯物業統計全港100個主要私人屋苑成交個案，計算加權平均後，顯示上月平均實用呎價較去年12月的9963元再上升約1.3%，首度破萬，升至接近1.01萬元的歷史高位。

至於差估署公布的私宅樓價數據，則顯示整體樓價去年連升9個月，至12月指數報277.6，按月升1.3%，全年累積升13.3%；其中實用面積1076方呎以下的中小型單位升幅最顯著，全年升幅為13.6%，大單位僅升5.7%。

事實上，受樓價連升11個月帶動，美聯物業指出，過去一年十大主要屋苑再有3個實用呎價亦突破1萬元，包括將軍澳新都城、觀塘麗港城和荔枝角美孚新邨，令實用呎價超過1萬元的屋苑增至8個，而荃灣中心的實呎價期內升23.3%，至9551元，大有可能在今年加入「萬元屋苑」行列。

被視為上車客集中地之一的天水圍嘉湖山莊，近月屢有破頂個案，雖然1月的實用呎價只約7076元，但按年升幅達26.1%，屬十大屋苑中升幅最勁。

美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，去年樓價升勢集中在小型單位，並由嘉湖山莊、荃灣中心和沙田第一城等細單位帶動。 雖然歐洲央行近期推出量寬措施，內地人行日前亦放水，但他預計，香港在辣招稅等因素影響下，放水未必直接吸引資金進入本港房地產市場，樓市在用家和長線投資者主導的情況下，上半年樓價升勢將持續，但下半年若美國落實加息，加上更多一手供應陸續預售，預料全年樓價升幅最多5%。

學者料上半年升勢持續

隨着樓價進一步上揚，金管局總裁陳德霖日前表明，若樓價進一步上升，隨時會再推出辣招，令市場憧憬政府會否再出手調控樓市。理大建築及房地產學系教授許智文預計，上半年樓價升勢料持續，尤其細單位有較大機會上揚，但樓價升勢亦令政府出招的風險增加，令下半年樓價走勢轉趨不明朗。

住宅樓價數度破頂，租金亦連番創新高，差餉物業估價署公布最新數據顯示，去年12月整體住宅租金指數報165.7，按月升0.42%，連升10個月，並連續7個月創新高，按年則錄得6%升幅。

中小型住宅租金走勢較為凌厲，實用面積1075方呎或以下中小型住宅租金指數去年12月報168.3，按月升0.42%，全年則升6.59%；但實用面積1076方呎或以上大型住宅租金指數則報144.8，按月升0.14%，按年僅升1.9%。

實用面積少於431方呎的A類單位指數，去年12月報178.7，按月升0.45%，幅度雖然不是最勁，但指數連續9個月創新高，則是各類別之冠，按年升6.69%。

實用面積431至752方呎B類單位指數報165.8，按月升0.36%，並連續6個月創新高，按年升幅則達6.9%，為各類別中最高。

至於實用面積1722方呎或以上的E類單位指數，最新報143.5，按月升0.21%，全年更微升0.42%。

天晉II呎租32.7元

另外，儘管農曆年前是傳統租務淡季，但近期市場亦錄得多宗租務成交。美聯助理聯席董事劉卓豪稱，將軍澳天晉II期1B座中高層B室，實用面積約698方呎，以月租約2.28萬元租出，實呎約32.7元。

香港置業高級聯席董事文愛玲表示，大角咀奧運站瓏璽2座中層A室，實用面積約1243方呎，以約5.5萬元獲承租，實呎月租約44.2元

香港置業分區董事林文奇表示，最近北角區租務交投不俗，其中寶馬山花園上月錄得約30宗租務成交，最新成交有7座中層A室，實用面積843方呎，附不俗裝修，外區客以月租4萬元承租，實呎月租約47.4元。


樓價猛於虎 六年飆倍半
文匯報

去歲漲幅13% 學者料下半年轉勢

港府近年以「辣招」套住樓價這匹脫韁野馬，但卻越套跑得越快。差餉物業估價署昨公布數據，顯示去年12月私宅樓價指數升至277.6，連升9個月並再創歷史新高，全年升幅達13.26%，拋離2013年的7.7%漲幅外，更大幅跑贏本港去年4.4%的整體通脹率。樓市迎來「六連升」，六年累升1.65倍。學者預期，即使今年上半年個別屋苑樓價仍飆升，但市場成交仍稀少，下半年在供應增加及加息影響下，樓價會回落。

差估署昨日公布，去年12月樓價指數報277.6，按月升1.28%，是連續9個月上升，全年升幅達13.26%。差估署樓價指數於2008年曾經下跌，但自2009年開始，六年來樓價年年上升，由2008年底的104.8，一直升至去年底的277.6，累積升幅1.65倍。

學者：「辣招」催谷小戶升值

去年的樓價升幅集中細單位戶型，其中431方呎（實用面積，下同）及以下的A類細單位，去年12月報303點，創歷史新高，全年上升14.89%，大幅拋離其他類型單位的升幅。面積1,076方呎以上的D、E大面積單位，2014全年僅升5.69%，最新報261點，細單位與大單位的升幅可謂一天一地。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，香港樓價之所以急速上升，主要被「辣招」扭曲，再加上金管局規定的按揭成數而造成。他解釋，辣招令投資者入市卻步，卻唯獨上車用家獲豁免，可以毋須支付雙倍印花稅（DSD），兼且能承造更高按揭成數，而近年不少分支家庭的需求出現，這批用家購買力屬於市場上負擔能力相對薄弱的一群，最終令資金流向細單位。

同時，政府推出的額外印花稅（SSD），由於3年內出售單位要額外支付樓價10%至20%不等，令市場盤源大幅減少，在需求上升、供應下降之下，細價樓升幅更為明顯。他預料，今年上半年個別細價樓屋苑樓價仍會上升，但交投仍然偏低，下半年在加息、供應上升之下，樓價或將回落。

他指出，現時部分新界上車盤如元朗等地區，實呎已達1.3萬元，接近市區物業，這個現象並不合理，因為新界區物業與市區樓，本來交通、質素等就存在較大差距，可以說現時樓價的升幅「已無視地域性因素」，直言一些偏遠地區的樓價出現了「泡沫」。

租金年漲6% 跑輸樓價升幅

金管局早前曾提到可能推出逆周期措施，麥萃才稱，若再收緊按揭，雖然可以遏低市民的置業慾望，因為要付出更多首期，但只是令需求延遲，而政府現時能做的不多，只有繼續增加土地供應，由於現時投資者已被辣招影響而減少入市，樓市由用家主導，再加重辣招的對象只會針對上車一族，是否真的要遏抑用家需求，政府須要衡量。

私人住宅租金方面，去年12月報165.7亦錄得上升，但升幅明顯少於樓價甚多，按月僅升0.42%外，全年上升6.01%，亦遠低於樓價升幅。各類型單位中，中小型單位仍然最「標青」，面積少於1,075方呎的A、B、C類單位報168.3，全年升幅6.59%，同期1,076呎以上的D、E類單位的升幅只有1.9%。

第三度推出天水圍天榮站項目昨截收4份標書，反應較上次的3份佳，雖然長實（00001）放棄入標，但獲遠展（00035）獨資，以及信置（00083）夥嘉華（00173）合資競投。

長實棄入標 信置夥嘉華競投

港鐵（00066）發言人表示，天榮站上蓋項目共收4份標書。據悉，獨資入標的財團包括新地（00016）、?地（00012）及遠展。至於信置則夥拍嘉華合組財團出擊。項目早前接獲21份意向書，為三次招意向中最多。

事實上，項目牽涉潛在的溶洞問題，加上招標條款取消遷站費及分紅的豁免，發展商要為遷站支付2.5億元，並須分紅一成，被認為是「加辣」，料成財團卻步原因。

遠展：地盤具規模 建上車盤

對於在招標條款「加辣」後仍選擇入標，遠東發展地產部總經理朱寶林表示，地盤規模大，屬近期少有，加上位於輕鐵站上蓋，是吸引因素之一，現時上車需求強勁，計劃興建2房至3房的上車戶型。他期望政府補地價要求不要太高，令項目不會再次流標。

天榮站項目首次推出招標接獲「零標書」，而第二次推出則有3份標書，分別來自新地（00016）、?地（00012）及長實（00001），均以獨資形式競投。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，入標的4個發展商中有3個均為大型發展商，而遠展亦為老牌家族，認為入標反應較上次為佳，而天水圍濕地公園附近地皮批出，亦對市場有指標作用，預期計及分紅後樓面呎價約1,900元。

中原地產測量師黎堅輝表示，發展商反應改善，反映對後市仍具信心，惟順利批出與否，還看政府對補地價的態度，相信政府亦不希望出現第3度流標，會調低補地價金額，預計樓面呎樓約1,800元，估值約17.7億元甚至更低。

天榮站地盤佔地約19.62萬平方呎，總可建樓面面積約98.23萬平方呎，提供約1,500個單位。


新地信置火併天榮站
文匯報

港鐵天水圍天榮站項目昨日截標，收到4份標書，入標財團包括新地(0016)、?地(0012)、信置(0083)夥拍嘉華國際(0173)、遠東發展(0035)，雖然入標數量冷清，但已是該項目三次招標中最多的一次。入標財團中，雖然在該區有豐富發展經驗的長實未有落標，但另一大地主新地則有落場。業界料政府或會調低補地價以免再次流標。

遠東發展地產部總經理朱寶林入標後表示，招標條款雖較上次為「辣」，但市場對細價樓需求若渴，故決定入標，若中標傾向發展項目為中小型單位。

中原地產測量師黎堅輝昨直言，對收標書數目感到失望。早前收到21份意向書，較前兩次理想，可惜入標反應平平，估計是由於最近市場不乏地皮供應，分散了發展商的注意力，加上天榮站項目設有一成分紅比例的條款，發展商視同「加辣」，影響入標意慾。

理想城市估值16億

理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，雖然收到標書數量不多，但再度流標的機會不大，估計政府會放鬆地價的限制：「今次已經第三次招標，政府都唔想再流標，所以地價唔太離譜都應該接受。」他預計樓面地價每呎約1,600元，估值約16億元。

政府曾預測本年度（至3月底止）土地供應2.07萬伙，業內人士指，假如項目再度流標，供應將減少至1.92伙。張聖典對此並不擔心，指即使一時間未能達標亦無影響，「最緊要政府有決心保持供應。」

天榮站項目曾兩度流標，2013年首次招標收得「零標書」，去年初第二次招標收回3份標書，今次第三度推出項目招標，但仍屬本年度反應最差的鐵路項目，招標條款未見大幅度更動，沿用「一口價」形式招標，財團出價更須包括2.5億元車站重置費用及補地價費用，並要求一成的分紅比例。該項目佔地約196,249方呎，最高可建樓面約982,280方呎，涉及1,500個單位。

產業署推出10個豪宅拍賣，即日悉數售出，涉及總金額達3.2億元，成交價由2,490萬至3,860萬元。是次拍賣吸引不少投資者進場，其中寶聲集團董事長陳耀璋參與競投，最終以約3,600萬元投得碧林大廈連車位項目。

陳耀璋再購碧林單位

產業署昨天委託美聯推出10項港島區豪宅拍賣，包括薄扶林碧瑤灣單位5個、薄扶林碧林大廈單位1個、大坑愉富大廈單位3個及跑馬地比華利山單位1個。碧林大廈低層A室連一個車位，實用面積1,704方呎，開價2,680萬元，經約40口承價後，由陳耀璋以3,600萬元投得物業，折合呎價21,127元，較開價高出34%，亦較預期高出約500萬元。

事實上，陳氏並非首次參與產業署項目之競投，去年曾以3,100萬元投得同是政府物業的碧林大廈項目，昨日再下一城，將與早前投得的單位打造為相連單位，計劃作收租用途。

至於比華利山A座低層A2室連同一個車位，開價1,680萬元，經32口承價後以2,490萬元成交，較底價高出近五成，搶高幅度冠絕其他物業。

瑞房(0272)昨日公布，今年1月份合約物業銷售額達到2.19億元（人民幣，下同），按年跌75%，已出售建築面積按年跌43%至1.43萬平方米，另售出81個車位。

1月份平均售價為每平方米1.53萬元。截至上月31日止，集團錄得認購物業銷售總額為10.35億元，預計將陸續於未來月份轉成正式合約物業銷售。

另外，新城發展(1030) 昨日公布，今年1月集團實現合約銷售金額約19.87億元，合約銷售面積約22.48萬平方米。1月合約銷售（不包括車位的合約銷售額）均價約9,116.84元 /平方米 。上月集團在江蘇省昆山市、 浙江省台州市共競得四幅地塊。

政府頻頻推地增加供應，今日將有兩幅地皮截標，其中以季內唯一一幅市區地皮，畢架山龍翔道項目最受矚目，市場人士指，由於地皮位處傳統九龍豪宅地段，加上毗鄰用地已改作住宅用地，特具戰略價值，料項目樓面呎價約一萬至一萬三千元，項目估值最高逾十五億元。

　　今日截標的筆架山龍翔道低密度豪宅地皮，為季內賣地表中唯一市區地皮，地皮面積約十一萬四千五百五十方呎，指定作私人住宅用途，以地積比率逾一點零一倍計，最高可建樓面約十一萬六千三百八十方呎，其中英皇國際已表明將會入標。

　　市場人士指，由於地皮位處傳統九龍豪宅地段，地勢較高，擁無摭擋景觀，屬市區難能可貴的優質地皮，加上市區豪宅地
皮一向罕貴，可塑性高，相信可吸引發展商積極入標，有機會作低密度住宅及洋房混合發展。綜合業界分析指，料該地樓面呎價約一萬至一萬三千元，項目估值約十五億一千萬元。

　　另外，十四年來首幅工業用地，葵涌勝耀街項目亦於同日截標，理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，由於地皮受限不得用作興建高於香港主水平基準一百二十米的樓宇，發展商同時需負責興建項目前方行人通道並修整花槽及植被位置，料項目樓面呎價約二千元，項目估值約二億六千萬元。

　　該工業地皮位於葵涌勝耀街、永基路與葵福路交界，指定作工業、倉庫及附屬辦公室等用途，地皮面積約一萬三千六百一十二方呎，以約九點五倍計，可建總樓面約十二萬九千三百零八方呎。