房地合一課稅定案，壓抑房市買氣的不確定性消失，房仲業者預估，今年房市交易量可望回升一成至34萬到36萬件，房價下跌走勢有機會告一段落。

去年全台房屋移轉棟數為32萬件，年衰退13.8%，低於2003年SARS、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅上路等年度，奢侈稅上路以來已連續四年低於40萬件，一連串的房市管制與稅改政策，讓房市交易量轉冷。

但在新的房地合一課稅方案出爐後，多數房地產業者均肯定這項政策達到建立制度的效果，可以消除個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞與假外資炒作。

住商不動產總經理陳錫琮昨（12）日指出，行政院版房地合一稅拍板，雖然距立院立法過關還有一段時間，但政策底限已現，全年買賣移轉件數將會回到34萬至36萬件水準，且對中低價、持有成本低的行政區有利。

全國不動產總經理石吉平分析，房地合一稅改方案將能有效打擊短期炒作投機客，鼓勵民眾長期置產，捉大放小，讓房市走向基本需求面，台北市全年交易量可望回升。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房產交易稅穩定後，也解決以公司法人或假外資名義投資房產避稅的問題，但對於免稅總價門檻採單一價格方案，各都會區平均房價不盡相同，可能造成另一波資金外溢。他建議，政府可再評估調整各區房價基準，以免資金湧入房價較低的區域。

興富發建設表示，房地合一稅制修修改改，如今終於定案，希望政府不要再輕易改變方向，讓業者與民眾無所適從，拖累房市景氣；對新版本則持中立看法。

北市房價 一年跌了4.9%

房價續漲力道不再，包括信義、永慶、台灣房屋等多家房仲業者編訂的房價指數顯示，房價雖未見下跌趨勢，但止漲態勢明確，尤其以台北市房價修正幅度最大，近一年來房價跌了4.9%，新北市漲多回檔、連兩季盤整，新竹、台中則還在創新高。

據永慶價格指數顯示，台北市房價在2013年第4季站上每坪67.8萬元的最高點後，就開始下修盤整，去年第4季已降至64.5萬元，回復2013年第3季時水準。新北市與桃園市近一、二年因比價效應拉抬房價後，受政府新一波限貸衝擊，房價漲多回軟。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2008年金融海嘯過後，全台平均房價每年都上漲一成以上，其中基隆、台南六年來漲了超過一倍，台北市、新北市分別漲84.8%、88.6%。不過，去年以來主要都會房價已欲振乏力，台北市與基隆市分別出現4.9%、4.1%的衰退。

信義房價指數顯示，台北市房價已跌到2013年第3季水準，新北市連二季滑落。

房地產業昨（12）日表示，最新公布的房地合一實價課稅草案較預期更為寬鬆，9成以上老百姓都可免於暴風圈，「財政部送出新年大紅包！」

中華民國不動產開發公會全國聯合會估計，財政部新版房地合一實價稅，應有9成以上自有房屋1戶者不致受衝擊，傾向輕稅、便民。高雄不動產開發公會理事長張永義表示，該方案可遏止短期炒作房價，同時，又避免傷害房地產的正常發展。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，據2014年內政部實價登錄資訊顯示，全台總價4,000萬元以上不動產約19萬多戶、占比僅2.5％，其中台北市僅1.7萬多戶、占13％；換言之，全台9成多都可收到財政部的新年大紅包，不必繳交房地實價稅。

據財政部分析，若以1戶持有8年、獲利207萬元的房子試算，現制只課土增稅、財產交易所得（依房屋評定現值課、併入所得稅課徵），土增稅加所得稅改新制之後，共8.9萬元，租稅負擔率為4％；若依新制，持有第3年以上每年減徵4％，則將產生24萬元的房地合併實價稅，較舊制激增4?5倍，租稅負擔率達14％。

春節將至，建案緊鑼密鼓推促銷吸引買氣，根據《住展》雜誌統計，春節前後北台灣至少有22個建案，推出看屋送禮活動，禮品包括賣場禮券、美食兌換券、電影票、家電等，還有抽現金等活動，業者預估買氣可因此增2成。

每年的春節為建案重要銷售檔期，為搶看屋民眾注意，之前不少建案大打名人牌，《住展》雜誌企研室經理何世昌便說，名廚阿基師過去是業者爭相邀請的當紅炸子雞，但因誹聞風暴，今年已無建案再找他合作，改找八點檔大戲的演員，與民眾同樂。

看屋送禮或抽獎，也是常見促銷方式，如台北市「力麒御品」推出抽福袋，最大獎為42吋液晶電視；新北市洲子洋重劃區的「光盛馥玉」更推出集點送禮活動，只要帶不同的民眾看屋，集滿10點即送42吋液晶電視，專案經理陳崇儒表示，民眾反應不錯，銷量增加2成。

新竹市「古根漢」推看屋抽現金50萬元，堪稱大手筆；新北市林口區則因逢國賓影城將開幕，各建案加碼送電影票促銷，如「京懋軒」送電影票，年初二還加抽紅包，最高獎1000元，下訂再抽紅包，最高獎1萬元，該專案經理葉鑑儀表示，促銷活動多少對買氣有幫助，近期詢問度增加約1成。

打卡就送電影票
林口區「亞昕星空樹」也有抽統一超商禮券活動，打卡再送電影票，專案經理嚴俊偉指出，林口房市選後未見起色，加上適逢年節淡季，部分建案來客稀少，「亞昕星空樹」因距離捷運站不遠，話題性足，目前每周看屋組數保持在30組。

「降價比較實惠」
民眾Chu認為，看屋還有贈品可拿，會提高去看建案的興趣，雖然看了不一定會買，但有預算或許會考慮。何世昌指出，其實買方多認為與其送禮品，不如降價來得實惠，但對業者而言，降價前還是先辦活動試水溫再說。
永慶代銷處長何彥煒認為，今年新春促銷活動，相較前2年的手筆相對縮水，在大環境不佳的影響下，買方看屋意願降低，想以活動衝出買氣，效果可能有限。

時尚品牌H&M今開幕，不只民眾蠢蠢欲動，台灣零售店面租金行情也蓄勢待發！世邦魏理仕《2015年零售業展望》報告指出，國際快時尚品牌及餐飲業看準來台旅客增加，搶進台北設點，估今年零售店面租金將成長3.5％。

世邦魏理仕零售部副董事盧曉虹指出，除H&M，FOREVER 21更一口氣在信義計劃區、忠孝東路及西門町設點。
盧曉虹說，但忠孝東路商圈漲幅已達頂點，今年租金持平或緩升，西門町商圈則因觀光人潮持續增長、店面搶手，去年租金已漲10~15％，預估今年租金會再上升超過10％。

財政部今天端出最新出爐的房地合一稅制，擬從105年元旦起實施，對自用住宅者最重要的是，在房屋住滿6年，出售總額不到4000萬元，享有免稅，但6年內以1次為限。

財政部長張盛和解釋，房地合一最重要的目標不是打房或健全財政，而是要讓中華民國104年以來的房屋和土地稅制更合理化與國際化，鼓勵長期持有，保障中產階級的資產，同時抑制資源過度集中於房地產，避免扭曲國家經濟發展。

張盛和指出，房地合一稅制的重點是，105年元旦起「出售」持有2年以內房屋，按課稅所得課30%的比例課稅；105年元旦起「取得」並持有超過2年者，按課稅所得課17%的比例課稅。

但是自用住宅的優惠千萬要注意。夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住於該房地連續滿6年且無供營業使用或出租、出售房地總價額在4000萬元以下者「享有免稅」，但6年內以1次為限。

但若是不符合自用住宅6年1次免稅規定者，或僅為非自用住宅者，還是可以依出售房屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起，每年減徵4%，最高減徵80%(第20年)，僅持有可供建築空地者，減徵率減半。

若是個人售屋虧損者，可以在以後3年度的房地交易所得扣除。若是營利事業售屋虧損者，可以抵扣10年。

張盛和表示，估計第1年納入課稅範圍的個人出售房屋件數為5251件，占全國房屋戶數974萬戶的0.05%；占每年交易件數35萬件的1.51%。

若是營利事業出售房地產，估計第1年納入課稅範圍件數為1060件，占全國房屋戶數974萬戶的0.01%，占每年交易件數35萬件的0.3%，影響範圍很小。

歲末來到，許多人因為居家裝潢、結婚旅遊、投資置產等需求，需要資金周轉，有銀行業者趁勢放送廣告DM，推出優惠條件希望吸引客戶進行房屋增貸、轉貸，民眾對此看法兩極，有人保守擔心房產被斷頭，也有人樂意變現移作其他投資。

近日有銀行業者開始發送廣告電子郵件，內容指稱能以省息低月付、繳款低負擔的方式把房產靈活變現，有助於在負債整合、資金周轉，在年關前滿足各種資金需求。 該業者說明，房屋抵押貸款利率從2.3％起，遠低於個人信用貸款的4?19％及信用卡循環額度的6?20％，貸款額度依據鑑價最高達到八成，也高於個人信貸最高300萬與信用卡借貸最高200萬的額度。從每月攤還負擔來看，房貸每百萬貸款的月付金從5200多元起，還款期限達20年，相較於信貸須7年內還清、月付金逾1.3萬起，信用卡月付金高達5萬起，顯得輕鬆不少。

業者補充，若經過徵信核可，申貸客戶最多還有3年寬限期，期間內只須繳付利息，不用攤還本金，其他貸款方式則無此緩衝空間。 名下有兩間房屋的許先生表示，若不是被逼到絕路，應該沒人願意拿房子變現，畢竟風險太大，「萬一以後房價大跌，豈不是被斷頭」。民眾林怡芬則說，如果銀行業者提供的條件夠優渥，會考慮增轉貸方案，趁房貸利率仍低，把資金轉作其他理財商品投資。

財政部昨（12）日宣布新版的房地合一實價課稅方案後，宣告原本房市震撼彈，威力已大大減弱，建商紛紛鬆了一口氣。華固建設昨率先砸進6億元，「錢進」台北市敦化北路買地，對於房市買氣看旺。

此外，遠雄建設昨晚也宣布，準備好130億元銀彈，在六都、新竹及彰化購地開發。

被視為房市最大不確定性因素的房地合一實價課稅，昨天終於由財政部宣布從輕發落，原本的震撼彈，可望威力、殺傷力減弱，相對的也讓建商敢大膽買地。

華固昨砸進6億元買進北市敦化北路土地持分23.77坪，每坪買進價格約208萬元積極整合土地、加速敦化北路都更案的推案進度。華固財務長劉若梅表示，若一切順利，在今年走完都更程序並取得建照，預計最快2015年第4季或明年首季可正式推案。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，財政部宣布輕稅版房地實價稅，可能會對房市有利空出盡的意味，市場來人、買氣應該會好轉，遠雄建看好全台主要都會區自住型剛性需求，因此將積極購地。

冠德建設總經理洪錦欽表示，財政部最新定案版終於不再像之前「那麼嚇人」，尤其奢侈稅是不論賺賠、都要課10?15％，房地合一實價課稅是針對不動產出售獲利、課以17％的稅，稅基、稅率都不同，但合理性會提高；以目前房價正處於高檔、暴漲機率相對低，且高持有成本的階段來看，未來想炒房的投資客、恐怕將「玩不起來」，有助房市健康而理性。

洪錦欽表示，財政部輕稅版條文若可實施，那麼房市的來人量、賞屋客，預期也將逐漸恢復，擁有房地產的人也不會再那麼悲觀，尤其是避開4,000萬元排富條款門檻的中低總價小宅產品，應會引領主流、比較活絡；至於房價，也不致明顯面臨鬆動。

不動產代銷公會理事長王明成表示，房地合一實價課稅，用意是換掉現行懲罰性的奢侈稅，估計全台約9成以上自用住宅可脫離實價課稅風暴，挽救快到「窒息」的房市；不過台北市相對來說，4,000萬元的排富條款還是偏低，因此相較於其他都會區影響較明顯。

老舊公寓想增設電梯，常因1樓住戶不同意，導致協商曠日廢時。新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案，昨推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」3種方式，可保障1樓使用空間，又能提供2樓以上住戶使用電梯。

維持1樓空間
雙北市近年大力推動老公寓增設電梯，但1樓住戶無電梯需要，導致推動困難。新北市都更處處長王玉芬表示，許多老公寓沒有電梯，現行電梯設置又需要約1坪空間，影響住戶既有空間，所以除現行的落地型電梯外，可選擇自2樓處設置落柱型或不落柱型電梯，維持1樓原有使用空間。

欲申請增設電梯的民眾，只要屋齡15年以上4、5層樓住宅，有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請。

王玉芬也提醒，民眾可先檢視住家基地、建物結構及可接受電梯設置的型式進行設計規劃，每案補助總經費以50％為上限。

北市申請困難
台北市都更處工程科科長湯勇循認為，北市持續解決老宅更新與高齡住戶的居家安全問題，雖曾想過新北市的方案，但問題不在於技術，而是該類型申請案件會遇到取得使用執照，及是否能順利取得昇降機許可證的困難，因此即便民眾認同此類型的電梯新增方案，但申請成功的民眾，仍舊少之又少。

房市交易低迷，房價也出現修正，根據永慶價格指數統計，台北市房價近一年來下跌了4.9％，新北市則是有漲多回檔的態勢，連兩季盤整，只剩新竹、台中緩升。

受到房地合一、房屋稅增加等政策紛擾影響，民眾購屋腳步明顯放慢，觀望氣氛濃厚，過去買方大幅度加價購的情況已不復見，取而代之的是合理的價格修正、實惠的中低總價物件，才能受到買方青睞。在台北市降價成交的物件佔比高達23％，新北市也有19％之多，而購買這些降價物件的高達七成是自住型買方的氛圍下，「有感降價」是成交關鍵。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據永慶價格指數統計，全台九大都會區之中，最受矚目的台北市房價在2013年Q4站上67.8萬元的最高點後，就開始出現下修盤整，2014年Q2雖彈升至66.1萬元，但隨即連三季下降，到2014年Q4已降至64.5萬元，回復到2013年Q3時的水準，若與2013年Q4時相較，則價格整整下跌了4.9％之多。

而新北市、桃園市近一、二年受到比價效應拉抬，一路上揚至2014年Q2，但受到政府新一波限貸衝擊，房價已出現漲多回軟。大抵而言，除了新竹、台中仍維持緩漲態勢，其他都會區的房價大多在去年中，甚至前年就出現滯漲的現象。

如果比較2008年金融海嘯之後的房價走勢則更為明顯。黃舒衛表示，全台在2008年底之後，平均每年房價都能漲一成以上，其中基隆市在2006年Q1攀上前波高點每坪9.3萬的均價之後，就開始下修，2008年底已跌至6.8萬的谷底，跌幅約26.9％，但之後逐步強彈至2014年底的14.1萬，等於6年漲了107.4％，最戲劇化，而台南的基期低，金融海嘯後也整整漲了一倍。但2014年已經欲振乏力，漲幅縮小，甚至台北市、基隆市分別出現4.9％、4.1％的衰退。

黃舒衛指出，房價雖有小幅修正，但與買方價格認知仍有差距，根據永慶趨勢前瞻報告對2015年第一季的購屋意向調查結果顯示，65％的買方要等到房價下修行情5％以上，才願意進場，加上目前市場待售量大，如何突出重圍順利成交，降價是唯一選項。

觀察近一年來的成交資料可以發現，雙北市低於行情5％以上的成交佔比持續攀高，台北市2014 Q1佔比僅11％，到了2015年1月佔比已達到23％；而新北市2014 Q1低於行情5％以上的成交佔比只有6％，2015年1月還持續向上攀升至19％，顯示為了能順利成交，屋主讓價成交的情況增加。

黃舒衛表示，在政府積極打擊投機，針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施，置產族群購屋信心低迷，目前市場早已轉向以首購、換屋這類自住買盤為主力，那麼降價是否對於這類族群是否有吸引力呢？根據永慶房產集團統計發現，在低於行情5％以上的成交物件中，自住型買方購買比重逐漸增加，表示有降價的物件受到首購與換屋族群青睞的機會大增。

如果把降價成交物件作為觀察重點，以台北市而言，2014Q1首購購買比重是25％、換屋35％，自住型合計為60％，到了2015年1月，首購佔比拉升至39％，而換屋雖然下降至33％，但是自住型買盤合計高達72％之多；新北市的部分，2014Q1首購佔比39％、換屋則有21％，兩者合計也是60％左右，而首購佔比至1月已增加至41％，換屋則有27％，自住型買盤合計高達68％，顯然雙北市首購族對降價產品偏好增高。

黃舒衛補充，市場供給爆量，對於自住客來說，雖然「價格」不是購屋的唯一考量，但是卻是優先必須被考慮到的因素，尤其「向下比價」成風氣，在屋況、生活機能等各項基礎條件相近的同類物件中，只有價格最低的物件才有成交機會。

最後，黃舒衛表示，房地產市場在走了十幾年的多頭走勢後，勢必需要有休養、調整與累積能量的時間，在目前房市交易轉淡之際，房價修正勢在必行，趁目前房價仍屬相對高檔，稅負、利息成本增壓之下，屋主適度讓價，提早展開汰弱留強的資產調配，避免日後市況持續走低，造成自身資產脫手不易與減損的風險。

內政部營建署長許文龍昨（11）日表示，今年啟動公設保留地解編計畫，全台2.5萬公頃公設地，四年內完成解編檢討，可望還地於民，以市值計可減輕地方財政逾10兆元財政壓力，未來可變更為住宅或商業用地，讓地盡其利，土地價值可望翻倍。

六都初步清查結果，台中縣市合併後公設保留地合計6,188公頃最多，其次新北市5,949公頃，台南市2,411公頃、高雄市2,403公頃、桃園1,556公頃，連台北市都有1,314公頃。一旦解編，雙北市可望找到土地，展開青年出租住宅建設。

許文龍昨天在年終記者會上表示，四年「都市計畫公共設施用地專案通盤檢討計畫」，今年正式啟動，因應少子化等人口變遷而用不上的公設保留地，依區位性質檢討，尤其初生嬰兒未來大幅減少，學校用地公設地很多地方用不到，可優先解編釋出土地。 最大獲利者為被劃設為公設地地主及地方政府。

內政部祭出2.1億元補助款，加上各地方政府自籌，計投入2.98億元將進行全台都市計畫公設保留地大清查，有一半縣市政府已完成清查的委辦計畫，九個縣市才剛上網公告徵求委辦單位。

許文龍說，目前未徵收的公設地有2.5萬公頃，解編後有回饋地，有助減輕地方取得公設地財政壓力，更可籌措公共設施經費財源，地盡其用，更可保障地主權益，具一舉多得效益。檢討公設施解編是一項「還地於民」計畫，目前土地劃入公設保留地之地主，只能蓋臨時性建築被動等待徵收，一旦解編土地價值可望翻倍。

官員說，必須透過都市計畫變更程序完成解編程序，地方政府清查後認為可以解編公設地需公告徵求民意，若民眾同意地方可提施政藍圖計畫草案，再公告供民眾閱覽。依地方都市計畫性質以及需求，有些公設地可以轉型為住宅及商業用地，但必須經二級制審議，先送地方都委會同意，再送中央都委會審議。 其中地主以領回五成為原則，另須回饋五成負擔公共設施，因此地方政府取得五成回饋地後，可規劃公園綠地，也可以變更標售住宅或商業用地，政府也可給合地主聯合開發，籌措公共設施建設財源。

壽險業投資國內不動產的規定，將暫時不會做出調整。金管會日前從主動透露，有意檢討壽險業投資國內不動產，租金報酬率須達2.875%以上要求，但經過各方評估後，目前確定暫時不會改變此政策。

金管會從101年起，祭出壽險業投資不動產管理規範，將最低租金報酬率要求，由2.125%拉高到2.875%，導致壽險業資金投入國內不動產的金額開始降低。據統計，去(103)年壽險業買樓案例明顯大減，全年投資金額累計僅有143.5億元，未能跨過200億元門檻，創下95年之後的新低。

金管會表示，雖然有意檢討此政策，但從相關研究發現，台北市A級商辦還有4%以上投報率，新北市也有3%，其他城市則在3.5%至4%範圍。同時，若以鄰近國家相比，香港及新加坡的不動產市場收益現況，房價租金比約為35倍，換算年化收益率約為2.8%，因此現行規定還算合理。

金管會認為未來等到房地合一措施確定上路日期，以及台灣確定開始升息後，再來考慮調整2.875%的標準。而壽險業者則指出，由於政府已將打炒房列為重點，因此原本就評估放寬可能性不大，現在資金就先尋找中南部或國外不動產為主，之後再視政策狀況調整。

不過，為了提升保險業資金配置效益，部分不動產投資限制則開始鬆綁，像是受到外在因素，即便董事會通過相關改善措施，也無法達到最低投報率時，壽險業者可提出申請賣出，將不再受商辦5年內不得移轉的限制。

另外，若是素地投資，過去規定應在取得後9個月內送件申請建照，現在考量都市計畫、環評的審議期間難以掌握，也將放寬時程限制，審議期間不計入時限內。

隨著全球兩大產業龍頭廠台積電、巨大將進駐中科台中園區投資，可望創造逾5,000個新就業人口，對原本低迷的台中房市產生激勵。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，在新移民利多加持下，台中市西屯區與嶺東商圈尤其被看好；而距離中科不遠的12期與大雅區，房市也跟著夯起來。

台積副總王建光表示，台積電中科廠現有4,000多名員工（含外包商），待台中園區12吋晶圓新廠3期工程於2018年底全部完工後，預計可帶來5,000個就業機會，其中，工程師3,500人、線上技術人員1,500人；建廠期間若加上承包商與工作人員，預期高達數千個就業機會。

魏嘉銘表示，台積電在中科加碼投資5,500億大擴廠效益帶動下，原本就很夯的台中市西屯區，今年將有太子建設「雲世紀」2期將進場，規劃20至30坪產品，每坪開價35萬元起，總銷20億元，預計4月進場；而國防部先前釋出嶺東商圈周邊的6塊土地，分別由遠雄、力麒、麗寶等北部重量級建商取得，今年都將陸續進場推案。

他強調，隨著房地合一稅制明朗化，加上重量級大廠進駐中科的利多效應，「台中房市在農曆春節過後將有一波小高潮」，2015年全年推案量約2,000億元，首季推案量約800億元。

住商不動產台中朝富店長陳俊雄表示，台積電中科大擴廠帶來的新移民利多，搭上BRT通車、水湳經貿園區的開發等重大建設陸續到位，帶動緊臨的12期房價跟著上漲，目前大樓每坪40萬元起、豪墅6,000萬元起，隨著台積電中科擴廠，預料周邊房市還有另一波漲幅。

高雄市第65期重劃區2015年2月9日舉行完工典禮，高雄市長陳菊表示，市府秉持公辦土地重劃，漲價歸公、市民共享理念，在積極開發多功能經貿園區、展現高雄產業轉型下，第65期重劃區成為第一個經貿園區辦理土地點交的市地重劃區，並鼓勵地主加速開發，促成亞洲新灣區整體發展。

陳菊指出，第65期重劃區自2004年著手籌辦，在重劃範圍與土壤汙染整治上難關重重，市府團隊及地主合作下，總算於2011年12月解除土壤汙染整治管制，2013年公告重劃計畫，10年來克服困難，讓早期廢棄工廠地區變更為特定經貿核心專用區，完成開發作業。

第65期重劃區總面積共計9.67頃，東起中山三路，西至中華五路統一夢時代，北界為時代大道中心線，南與台塑前鎮廠相鄰，市府無償取得公共設施用地約4.19公頃，並開闢3條寬15至20米道路，包括1條15米寬道路、2條20米寬道路及相關照明、交通號誌、植栽等，另5.48公頃建築用地做為亞洲新灣區開發腹地。

陳菊說，多功能經貿園區為市府重大施政之一，市府將督促台塑公司積極辦理第65期市地重劃區南側前鎮廠土地汙染整治工作，並持續推動公辦重劃作業，包括第79期、第83期等地，整合道路交通路網，讓土地漲價歸公，創造市民共享土地重劃的優質生活。

她亦表示，為加速多功能經貿園區DC21(Dream City 21)開發，市府啟動6年內獎勵開發計畫，在6年內完成開發許可或市地重劃，給予開發獎勵容積15％到20％，期許地主加速開發，促成高雄轉型為經貿、文創、休閒購物的港灣城市。

2月12日，經濟觀察網從國家稅務總局獨家獲悉：2015年將全面啟動房地產領域的“營改增”（營業稅改增值稅）試點工作，增值稅稅率暫定為11%，鑒於土地購置費用的特殊性、房地產上下游轉嫁難等問題，房地產領域的營改增將採取過渡性政策，即根據專案的開工情況進行營改增試點。

目前，中國建築集團、中交集團、北京住總集團、萬科集團、華業地產、北京城建集團、萬科集團、龍湖地產等已就“營改增”試點工作準備就緒，目前正等待國稅總局的文件。

經濟觀察網記者獲悉，房地產行業的增值稅稅率暫定為11%，這一稅率來源是根據國家統計局的統計年鑒中2005年到2014年中房地產增加值占總產值的比重，在此基礎上測算銷項稅、進項稅，比較實行“營改增”前後企業稅負的變化，確定了這個稅率。

“銷項定的是11%的稅率，但進項中有17%，也有13%，都比銷項高。該稅率還是比較合理的。”國稅總局專家告訴經濟觀察網記者。

房地產業在實施“營改增”後，房企的稅收是增加還是減輕？這問題的關鍵是取決於土地出讓金。若土地購置費用可以抵扣，則解決了房企進項抵扣的主要問題。

上述國稅總局專家告訴經濟觀察網記者，之前討論的政策有兩個版本，目前的版本是政府允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，也就是說隨著建築業、金融業的“營改增”試點展開，房企的稅負將有所減輕。

百世金谷實業有限公司CEO劉文軍在接受經濟觀察網記者採訪時候表示，“如果國家稅務總局特別規定允許房企憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，則解決了房企進項抵扣的主要問題，也就是營業稅率降了1.72%（營業稅率由5.5%降至3.78%）。”

尤尼泰（北京）稅務師事務所房地產部經理趙傑對記者表示：“我們要看到的銷項11%稅率，帶來的是稅負的變化，對於企業的財務管理、經營模式、市場行為等都有著巨大的影響，有利於房企財務發展的規範，具體來說，就是在房企採購時，杜絕在原材料採購和接受勞務過程中缺乏發票的現象，尤其在土地購置階段擁有增值稅發票，不僅僅降低企業成本，更有助於企業拿地更加透明化，這是倒逼房企走規範化之路。”

金地集團2月12日晚間發佈銷售資料顯示，2015年1月，公司實現簽約面積13.7萬平方米，簽約金額17.0億元，較上年同期21.2億元下降19.81%。

此外，公司2015年2-3月有新推或加推盤計畫的項目包括：深圳天悅灣、東莞大運城邦藝境、東莞琥悅、廣州荔湖城、珠海動力港、珠海格林泊樂、昆明悅天下、北京西山藝境、上海自在城、上海藝華年、南京湖城藝境、南京自在城、揚州藝境、金華藝境、慈溪印象劍橋、紹興自在城、紹興蘭悅、杭州申花裡、蕭山藍爵、蕭山天逸、武漢格林東郡、瀋陽錦城、瀋陽藝境、大連藝境等。

物產中大2月12日晚間發佈重組預案，公司擬向物產集團的全體股東綜資公司、交通集團發行股份吸收合併物產集團，後者整體預估值為104.89億元，同時公司擬發行股份收購物產國際9.60%股權，並募集配套資金。公司股票將於2月13日複牌。

方案顯示，公司此次發行股票價格為8.86元/股，按物產集團整體作價104.89億元計算，公司擬向綜資公司發行約7.34億股股份，向交通集團發行約4.50億股股份。鑒於吸收合併後物產集團持有的物產中大全部約3.10億股股份將予以註銷，公司此次吸收合併實際新增股份數為8.74億股。此外，物產國際9.60%股權預估值為14542.76萬元，公司擬擬8.86元/股向煌迅投資發行1641.39萬股股份。

另外，公司擬以8.86元/股，向浙江物產2015年度員工持股計畫、天堂矽谷融源、中信並購基金-信浙投資、中植鑫蕎、君聯資本、賽領豐禾、興證資管、三花控股、華安資管共9名特定投資者非公開發行股份募集配套資金不超過26.29億元，募集資金將用於交易後上市公司的主營業務發展，包括跨境電商綜合服務專案和補充營運資金。

交易完成後，物產集團的大宗商品供應鏈集成服務業務將整體注入上市公司，物產集團將實現旗下業務的整體上市，並進一步完善產業鏈，形成更具競爭力的產業集團。以本次交易為契機，物產中大將通過供應鏈整合、產業鏈管理、價值鏈提升，形成互聯網時代下的現代流通企業生態鏈，打造流通4.0時代的新型綜合商社，進一步增強主營業務實力，提升未來盈利能力。

【中鐵獲馬來西亞20億元住宅項目合約】馬來西亞益馬國際集團週三發佈旗下D’Rapport高端住宅開發項目，選定中國中鐵和Bismarck建築工程公司為項目主承包商。合同總值10.65馬來西亞林吉特，約18.37億元人民幣。

房地產數據不佳，招保萬金1月銷售額齊下滑。
金地集團（600383，收盤價9.07元）今日披露，2015年1月公司實現簽約面積13.7萬平方米，簽約金額17.0億元。記者注意到，金地集團在今年1月份的成績單並不出色，相比去年12月份115.7億元的簽約金額下降85.3%，較上年同期21.2億元的簽約金額也下降19.81%。

雖然簽約金額有所下降，但金地集團的拿地熱情依然不減。繼2014年12月新增加住宅項目4個後，1月份公司更進一步，一舉拿下5個項目。此外，在項目的權益份額上，5個項目中有4個屬於小權益（即權益比例低於50%）。

四大龍頭悉數下滑

作為“招保萬金”四大地產商中的一員，在經歷2014年生命人壽與安邦的舉牌大戰後，公司也是備受投資者關注。2014年全年，公司累計實現簽約面積389.0萬平方米,累計簽約金額490.4億元，同比增長8.9%，在地產“寒冬“的2014年依然實現了逆勢增長，不過在2015年1月公司簽約金額卻出現了環比和同比雙雙下滑。

公告顯示，2015年1月公司實現簽約面積13.7萬平方米，簽約金額17.0億元，與2014年12月簽約金額115.7億元環比下降近九成。此外，與2014年1月21.2億元的簽約金額相比，同比下降19.81%。

《每日經濟新聞》記者注意到，銷售金額同比下降的並不只是金地集團一家，“招保萬金”四大地產商1月銷售金額均出現同比下降。據資料披露，在2015年1月，萬科A（000002，收盤價12.47元）銷售金額232.1億元，比2014年同期下降16.1%。保利地產（600048，收盤價9.75元）2015年1月，實現簽約金額73.03億元，同比下降26.72%。招商地產（000024，收盤價24.78元）1月銷售資料顯示，1月實現簽約銷售金額27.78億元，同比減少33.94%。

以招保萬金四大龍頭作為整體參考，1月份其簽約金額同比下滑了20.5%，環比降幅更是高達46.12%。

拿地偏愛“小權益”

雖然金地簽約金額下降，但拿地熱情不減，繼去年12月拿下4個項目後，1月公司再次拿下5個項目，拿地成本合計13.75億元。

華信證券證券指出，2013年公司耗資近300億拿地，而2014年上半年拿地較少，但下半年公司在一線城市積極拿地近100億。2014年底公司土地儲備約2600萬平方米，按2014年新開工600萬平方米可供3~4年開發，主要分佈於一二線核心城市，西安及瀋陽占地面積為420萬平方米、330萬平方米，在一線城市上海、北京及廣州面積合計500萬平方米。


公告顯示，金地集團在近期新增加住宅項目5個，寧波市鄞州區長豐地段YZ13-02-ef地塊項目占地面積39977平方米，公司獲得並擁有30%權益，須支付土地成本1.99億元；青島嶗山區浮山新區F1-5-1項目占地面積80579.1平方米，公司擁有該專案49%權益，須支付土地成本5.03億元；金華市江南中學北項目占地面積60274平方米，公司擁有該專案48%權益，須支付土地成本約1.79億元；大連市大城 （2014）-28號和29號宗地項目，占地面積161828.7平方米，公司擁有該專案30%權益，須支付土地成本2.01億元；長沙市新天地項目占地面積21748平方米，公司擁有該專案100%的權益，須支付土地成本2.94億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，在1月的拿地專案中，除去長沙市新天地項目擁有100%權益之外，其餘金地集團均採用“小權益“模式，權益比例均不超50%。而此現象並非首次出現，2014年12月，公司拿下4塊專案，其中3塊專案所擁有的權益均低於50%，只有杭州余杭區臨平新城南區塊H-28、29項目公司擁有該項目51%權益。

大陸富豪在美、加地區買房置產的時代已成過去。據路透報導，目前在加拿大的大陸移民對收購酒店、酒莊及投資礦泉水更感興趣，隨著財富的累積，這些大陸移民的投資手法也越來越多元化。

路透指出，由於大陸反腐方興未艾，甚至讓一些合法經營的商人也對未來感到不安，並為此積極分散投資風險。以加拿大不列顛哥倫比亞省為例，2014年就有4家酒店賣給大陸買家，金額多在1500萬至30 00萬加元之間，在2011年該省只有一家酒店被大陸移民收購。

據加拿大地產業者透露，2009年在不列顛哥倫比亞省只有1家中國人擁有的酒莊，但估計現在當地230家酒莊中，約10%酒莊的所有者與中國人有關聯。

至於礦泉水也是大陸富豪這2年來最想投資的標的之一，部分大陸投資客已投入2000萬加元收購一處水源，並打算興建瓶裝廠，將水出口到大陸販售。

去年銷售236億破歷年紀錄

去年樓市由一手物業主導，新盤銷情普遍不俗，多家發展商去年售樓收益均破歷年紀錄，恆地（00012）去年便取得約236億元售樓收益，創集團新高，該公司營業（一）部預計，今年將推出6個全新項目，涉及1135伙。對於今年售樓目標，?地預測卻趨保守，連同貨尾銷售維持去年160億元水平，未有大幅調高。有學者表示，樓市經過去年升浪後，今年不明朗因素增加，故發展商預算亦趨保守。

共推六盤涉1135伙

恆地營業（一）部總經理林達民表示，去年銷售總額逾218億元，較年初訂下的160億元售樓目標高出36.3%，比重較高的包括馬鞍山迎海共3期項目，佔整體55%，總額約120億元；元朗尚悅則佔9%，總額約19.62億元。羊年合計推出6個全新項目，馬頭圍道項目及界限街曉珀．御現階段推售進度仍屬「叮噹馬頭」，頭炮項目有待落實，由於樓盤推售有待建築進度及售樓紙獲批進度，保守估計今年連同貨尾單位，售樓收益目標維持160億元。

林達民說，去年售樓收益已打破該部門紀錄，若連同營業（二）部銷售總額計算，亦打破2007年約224億元售樓收益的歷史高位。資料顯示，恆地營業（二）部三盤包括北角維峯、西環浚峯及鴨脷洲倚南去年共售出139伙，連同西半山英華臺鉑峯以4.8億元售出，單是住宅銷售已達18.18億元；換言之，?地去年售樓收益達236億元，創集團歷史新高。

林達民料樓價平穩發展

對於剛誕生的九龍塘筆架山地王，林達民表示，每方呎樓面地價達2.05萬元屬超貴水平，日後推售呎價相信在3萬元以上。他預計，由於地價及建築費用高昂，但今年供應將增加至3萬伙，而即使加息，預計在1至2厘之內，樓價只能平穩發展，波幅將在15%之內。他認為，豪宅今年追落後，樓價可看高一線。

此外，華懋、信置（00083）及丹楓控股（00271）共同持有的大潭紅山半島昨天加推25伙，平均呎價2.24萬元，較首批未有明顯加幅，據悉細單位加價約2%。新世界（00017）元朗溱林亦加推D1及D2洋房於下周一以抽籤形式發售，售價2070.5萬及2035.2萬元。

永泰（00369）西半山懿峯昨天亦推出62樓A及B室於下周一起標售，3月15日截標。長實（00001）續為紅磡悅目軟銷，營業經理楊桂玲表示，項目會所Club Lumiere共2層，室內外總面積約1.2萬方呎，維持新春前上載樓書。此外，信置九龍城THE AVERY推出新春優惠，買家可獲38.8萬元現金回贈。

九龍塘筆架山豪宅地以高價售出，為區內二手業主注入強心針。市場人士透露，區內業主陸續收窄議價空間，更有零星封盤個案。至於港鐵（00066）本周一批出天水圍天榮站上蓋項目後，同區亦開始見有業主封盤。

筆架山龍翔道用地日前由嘉里建設（00683）以接近24億元投得，每方呎樓面地價達2.05萬元，輕鬆打破九龍區官地的樓面地價紀錄，其「麵粉價」更貼近同區部分屋苑的二手造價（麵包價），令同區業主取態更為心雄。

美聯高級區域營業董事曾凱群表示，暫時未見九龍區豪宅出現反價情況，但信心明顯加強，預料議價幅度或由目前約5%，收窄至3%之內，甚至「零」議價。中原高級分區聯席董事余社朝指出，業主普遍持觀望態度，中九龍豪宅未見即時加價個案，但睇樓量則明顯增加。

待農曆年後再打算

個別業主更決定先行封盤，待農曆新年假期後再作打算。代理指出，畢架山一號8座低層D室，實用面積約990方呎，業主原叫價為2200萬元，每方呎叫價約2.22萬元，僅高於龍翔道地皮麵粉價約8%，遂決定封盤。同區畢架山花園4座中層D室，實用面積845方呎，原以1100萬元放盤，呎價約1.3萬元，新近亦已封盤。

新地（00016）日前成功投得天水圍天榮站上蓋項目，代理指出，毗鄰的栢慧豪園即有業主封盤，涉及2座高層單位，業主叫價原企硬430萬元，惟天榮站揭標後，索性封盤。

碧桂園(2007)近日出手拿下東莞春節前最後一塊商住地出讓。東莞11日掛牌出讓東莞大朗鎮一商住地塊，最終碧桂園以2.5億元人民幣(下同)將其收入囊中，成交樓面價2,233.76元/平方米，溢價率為11.13%。業內人士稱，受去年東莞土地市場出讓低迷，目前很多房企都需要拿地補倉，由於春節前後地價整體偏低，房企或將趁機抄底。至此碧桂園在東莞市的項目將達12個。

毗鄰國家級高新區松山湖

上述地塊位於東莞市大朗鎮蔡邊村，佔地面積為55,874.32平方米，起拍價為22,462萬元，地塊建設的普通商品房具備產權70年，商服用地產權為40年。大朗鎮為中國羊毛衫名鎮，產業基礎雄厚，毗鄰國家級高新區松山湖，臨近莞深高速，往來東莞和深圳都較方便。

記者從東莞中原地產市場研究部了解到，快建快銷、低價開盤一向是碧桂園的策略，且碧桂園拿地向來都遠離城市中心區，追求性價比。目前碧桂園加快了在二、三線城市的進攻步伐。日前剛剛入手江蘇蘇州和張家港市的兩宗商住地，加上此次拿下東莞大朗鎮商住地，都是趁地價偏低收購。

林達民指出，恆基物物業代理營業（一）部的羊年頭炮新盤有可能是馬頭圍道200號或界限街「曉珀．御」，而下半年則計劃推出西灣河成安街、「迎海」四期及五期，以及半山羅便臣道。他預期，由於賣樓要看預售批文及建築進度，不排除今年最終銷售會比預期為佳。


調高首期將影響用家入市


他又稱，恆基物營業（一）部旗下十二大樓盤於新春期間（大年初一至年初四）將照常營業，包括「迎海．星灣御」、「迎海」、「尚悅」、「逸峯」、「曉悅」、「曉盈」、「曉珀」、「曉尚」、「曉譽」、「城中匯」、「天匯」及「尚賢居」。對於細價樓樓價持續急升，恐怕政府會出招，他表示，目前買家支付首期已處相當高水平，認為在用家市場主導情況下，調高首期比例空間不多，否則將影響用家入市，相信政府亦不樂見，他不預測政府會否再推出辣招措施。對於有報道指，目前有三、四按之數目逐步增加，或會造成細價樓泡沫爆破之危機，他回應指，以該公司情況來看，買家都是以承做一按為主，最多只會做二按，並沒有三、四按之情況。


工資升可抵銷加息影響


他預期，基於土地供應持續增加，建築成本上升，美國加息預期亦會對樓市造成負面影響，會加大持貨成本，但鑑於美國加息是因為經濟轉好，所以預期加幅只會在1%至2%之內，而大部分買家亦可以在人工上升之情況下抵銷加息影響，相信今年樓市將會平穩發展，波幅約15%。他又相信，買家會按能力決定是否入市，而不會受短期供應之影響，所以細價樓未來亦將會以貼市價開售。


林達民又指，前日揭標的筆架山豪宅地皮以每呎地價約2.1萬元批出，中標價屬「超貴」，但不代表「唔抵」，認為只屬個別事件，相信發展商需達至收支平衡，未來售價要超過每呎3萬元。他預期，因應過去豪宅購買力有所積累，所以預期今年豪宅市場會追落後，豪宅價格升幅料追落後。他認為，政府要根據市場需求推地，如市區及細幅土地會較受歡迎。

春節前欠大型新盤推售，市場主要銷售餘貨項目，其中大潭紅山半島４期加推２５伙，兩房戶加價約２％，今天（１３日）將公布銷售安排。
由華懋、信置（０００８３）及丹楓控股（００２７１）持有的大潭紅山半島４期，昨晚提價加推２５個單位。單位面積９５０至２４６６平方呎，價單定價１９１６﹒９萬至７１８５﹒７萬元，呎價１８８４９至２９１３９元，最高優惠維持５﹒７５或６﹒２５％。
華懋市場部項目推廣經理陳慕蘭表示，今次加推單位中，兩房單位輕微加價約２％，至於其他單位則因質素不同，不能直接比較。扣除最多折扣優惠後，今批單位市值６億多元，今天公布銷售安排。

近日屢創天價的居屋，在財務公司積極「放水」下，「多按」居屋盤數量趨增，荔枝角居屋荔欣苑驚現「十七按」單位，終無力償還貸款而淪為銀主盤。
市場消息透露，荔枝角荔欣苑Ｂ座低層１４室，實用面積４３２平方呎，單位可間兩房，日前以銀主盤形式推出，叫價３４５萬元（自由市場價），呎價７９８６元。若參考去年Ａ座高層戶，面積約４２８平方呎，以３９５萬元（已補地價）沽出，呎價９２２９元，是次叫價較市價低逾１成。
近年多間財務公司轉攻居屋物業按揭及借貸市場，居屋業主借錢門檻低，上述荔欣苑單位自２００６年至２０１３年７年間，便錄得１６次以該居屋作為抵押的借貸及按揭紀錄，連同２００１年時向銀行申請的首次按揭，共錄「十七按」，堪稱近年最多「按」物業。
資料顯示，原業主於２００１年１０月，向房委會以７６﹒４３萬元（綠表價、即未補地價）購入荔欣苑單位，並向銀行申請按揭，涉及貸款６０萬元。惟２００６至２０１３年，疑業主需資金周轉，先後以該物業作為抵押品，向１１間財務公司及個人人士借貸，於２０１０年至２０１３年間，業主償還部分貸款後，再向新財務公司舉債，以新債償還舊債。