租屋小確幸
租屋族小確幸！內政部營建署確定今年租金補貼戶數將從3.7萬戶提高至5萬戶，金額從4000元依據城鄉因素調整成3000到5000元。專家認為，擴大補助戶數值得鼓勵，但更根本是台灣租屋制度不健全，政府應解決。

營建署今年補助總經費仍為12億元，但每戶補助金額將從以往4000元，依不同地區因素如城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等，調整為3000、3200、4000及5000元等4種標準，因而擴大補貼戶數，讓更多人受惠。營建署副署長王榮進表示，地方政府也可自籌經費，再加碼補貼金額與戶數。

學者：治標不治本
營建署強調，依資源分配合理性原則，調整申請資格為「家庭年所得20％分位點」或「最低生活費1.5倍」，今年預定於7月至8月間辦理，民眾可向戶籍所在地的直轄市、縣市政府主管機關提出申請。

政治大學地政系教授徐世榮表示，租金補貼是小確幸，但對百萬租屋族而言，只是治標不治本辦法，租屋法令與制度才是關鍵，如房東與房客的契約關係、居住安全、違建問題及市場的健全發展等，政府應扮演制衡角色，徐世榮呼籲政府應正視根本問題，朝租屋立法方向努力。

台中市上班族Jane表示，若台中市政府租金補貼今年可以加碼到5000元，對租屋族來說就已經非常足夠了，台中套房租金約7000元，若想住好一點就自己再加碼，但希望政府正視高房價問題。


租屋補助金 依城鄉調整
經濟日報

為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼，內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月4,000元，改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素，做差距調整，金額介於3,000至5,000元間，如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。

內政部營建署昨天表示，今年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間，也將依例預定於7月至8月間辦理，屆時有租金補貼需求的民眾，可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣（市）政府提出申請。

營建署指出，104年度「整合住宅補貼資源實施方案」與103年度規定有所不同，租金補貼將由中央與地方一起承擔挹注資源辦理，104年度租金補貼計畫戶數3萬7,000戶，中央與地方經費負擔已確定，計畫增加的1萬3,000戶，地方政府都表示此政府優先照顧弱勢的政策方向正確，將全力配合籌編增加戶數的經費。

內政部說，日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」，希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶，儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼，考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素，租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為4,000元，依不同地區調整為3,000至5,000元等四種補貼金額。

聲寶（1604）董事會決議設立盛寶建設，資本額3億元，負責聲寶集團的建築及土地開發，除新北市土城廠4,000坪土地將加速開發，也將為擁有5萬坪土地的林口總部開發案熱身。

聲寶昨（12）日表示，為籌設盛寶建設，去年以1億多元標得林口麗林段667坪土地，70年地上權土地開發案將在4月啟動，導入聲寶的節能、智慧家電等技術與產品。聲寶是家電大廠，去年全年合併營收103.1億元；去年前三季稅後純益5.9億元，每股純益1.15元。

聲寶董事長陳盛沺指出，還將規劃在南部興建新廠，生產冰箱、洗衣機、空調等產品，拓展南部市場，也將是未來營運成長的來源之一。北部林口廠則列為中長期土地開發計畫，土城廠會在明年先開發。

他表示，林口廠土地較大，首先將規劃為集團聯合辦公室，將聲寶、東源物流等旗下企業整合在同一地點工作，有助提高效率。其他則規劃為高科技物流中心、辦公大樓出租等。

聲寶為活化資產，積極開發土城廠土地。陳盛沺認為，新北市推動銀髮住宅，土城廠土地規劃為一般建築及銀髮住宅，預計2016年動工、2017年完工銷售，興建三棟32層高樓，以老人為主要對象，已與日本PanaHome公司簽約合作，共同打造成為智能、節能的環保智慧綠建築。陳盛沺強調，開發新產品、開拓新市場是營收成長關鍵。旗下瑞智公司的壓縮機具有競爭力，今後變頻空調是主力機種，結合瑞智優勢量產及聲寶的冷氣製造實力，將產生更大效益。

他表示，智慧家庭是未來家電主力，智能化與物聯網結合已成為趨勢，聲寶有智能冰箱、數位看板等，今後結合凱碩在纜線數據機的優勢，一起投入發展機上盒、控制器等，有助拓展營運新領域。

根據好房網最新推出的「捷運降價宅」統計，大台北五大捷運網絡沿線物件，平均屋主開價降幅達10％∼47.3％，其中又以中和新蘆線開價下修物件數最多，高達446件，屋主降價意願最為明顯。

好房網表示，去年底推出「降價地圖」後，網站整體流量率較去年同期大增4成，且根據「降價地圖」統計，自去年12月上線至今年3月初止，整體降價物件數激增3成，逼近上萬件。

今年2月底，好房網再推最新「捷運降價宅」，統計大台北五大捷運網絡沿線降價宅發現，降價數量排名前10名站點，中和新蘆線有菜寮站、台北橋站、三和國中站、三重國小站及中山國小等5站入榜最多。

另淡水信義線的雙連站、民權西路站；松山新店線的松江南京站、南京東路站；以及板南線的府中站，皆進入榜中。

好房網指出，以捷運三重站附近的「歐風名家」個案來看，1間屋齡約14年的8樓物件，總坪數47.58坪，屋主出國想賣屋，已專任委售6個月仍無法賣出，目前開價已從3,445萬，大幅下修至1,820萬，開價降幅高達47.3％。

好房網分析，目前捷運聯開案公共住宅的相關訊息不斷，也有可能影響周邊屋主降低開價心態，擔心後續公共住宅租金低廉，連帶影響區域房價，捷運降價宅目前以中和新蘆線菜寮站及台北橋站降價物件最多，比率最高。

中央銀行總裁彭淮南表示，支持房地合一課稅，讓稅制健全化。

彭淮南今天在立法院財政委員會答詢時指出，央行選擇性的信用管制，只是針對需求面的部分，必須讓需求面、供給面、制度面3管齊下，才能追求居住正義。目前房貸利率非常低，只要不是炒房，一般可借到7成。

他說，房地分開課稅恐怕只有台灣，因此房地合一課稅有必要，但對稅率門檻不便表示意見。支持房地合一課稅，讓稅制健全化。

國民黨立委羅明才力推捷運青年宅一坪18萬，問彭淮南看法，他笑著回應說新店（羅明才選區）發展不錯，年輕人可以到新店買房。

國民黨立委盧秀燕說，政府打房，大家流行到日本、馬來西亞投資房地產，但旅日作家劉黎兒指出，日本房市表現只會愈來愈不好，希望彭淮南給大家建議，日本房市可不可以投資。

彭淮南強調，日本稅很重，登記後按成交價課稅，至於去日本投資是否合適，由投資人自己決定。

降價效益果然吸睛！好房網2014年12月推出「降價地圖」後，網站整體流量率較2013年同期大增四成，2015年買房關鍵熱搜首選『降價宅』準沒錯。且根據好房網「降價地圖」統計，自12月上線後，截至3月初統計，整體降價物件數激增三成，逼近上萬件！

好房網總編輯吳光中表示，好房網「降價地圖」自推出後深獲好評，不僅流量較2014年12月大幅增加近四成，降價物件數亦持續攀升中，顯示賣方已認同必須合理降價才有成交機會，也引出買方搜尋降價物件的積極進場心態。開春後，好房網加碼再推最新「捷運降價宅」，針對大台北五大捷運網絡，沿線1公里內屋主降低開價物件，以圖表式介面，搜尋更快、更方便，且一目了然各站降價物件數。各站下拉式選單中可再清楚看到降價物件之圖片、價格、路段，物件資訊一網打盡，讓網友搜尋更快更便利！

5大捷運 降價物件數上千件 平均每站有10件降價宅
降價物件數量前十名 中和新蘆線沿線 近50％屋主願降價

好房網「降價捷運宅」中，以五大捷運地圖方式呈現，站點圖示列出屋主開價降低物件，簡單清晰，2月底甫上線，網站流量隨即日增近41％，降價物件熱度直線上升！而五大捷運路線中，以中和新蘆線屋主開價降低物件數最多，高達446件。

好房網總編輯吳光中分析：目前降價數量排名前十名站點，其中中和新蘆線共有5站入榜，淡水信義線及松山新店線各有兩站，板南線一站入榜。中和新蘆線包含中和線、新莊線、蘆洲線，屋主降價意願10％~47.3％，為5大捷運線中降價物件數最多、降價意願也最明顯。

中和新蘆線 〈菜寮站〉、〈台北橋站〉屋主降價幅度 最高近50％
公共住宅議題影響　只租不賣　屋主降價意願增加？

吳光中總編輯分析，捷運降價宅目前以中和新蘆線上〈菜寮站〉及〈台北橋站〉降價物件最多，比率最高。而三重市發展早，區域內生活機能完善豐富，〈菜寮站〉周邊生活機能優越，加上忠孝橋、中興橋、重新橋、捷運新莊線、機場線的「三橋雙捷運」優勢支撐，查詢度有一定水準。吳光中表示，目前捷運聯開案公共住宅的相關訊息不斷，也有可能影響周邊屋主降低開價心態，擔心後續公共住宅租金低廉，連帶影響區域房價。但公共住宅議題拋出後，主要影響房價原因還是以地段、交通建設及生活機能為主要因素，社會住宅的租金雖然較優惠，但戶數占比仍低，預期對周邊房價影響不大。

好房網營運長徐賢淑表示，「降價地圖」以地圖方式呈現物件所在區域、總價，及降價幅度，輕鬆找到符合需求的降價屋，且新增「捷運降價宅」功能後，五大捷運沿線一網打盡讓消費者，大大節省查詢找房時間。同時推出「賣房刊登優惠方案」，強力募集誠意屋主，增加物件曝光率，創造雙贏機會。徐賢淑表示，2015年房市降價風當道，鎖定好房網不僅每日更新巨量降價宅資訊，搜尋介面方便簡易，讓消費者輕鬆掌握第一手資訊，無論買房、賣屋，到好房網準沒錯。

北市聯開宅每坪租金1300到1400元，第2年起降至每坪約1100元，民眾仍直呼好貴。但據最新租金統計，去年北市行政區租金每坪最高竟達1748元，相較之下聯開宅簡直俗又大碗。專家表示，聯開宅確實是物美價廉，加上房東是政府，租戶住起來比較放心。

台北市租金高，中正區月租每坪逾1700元，政府聯開宅相對物美價廉。圖為房仲向民眾說明租屋情形。范厚民攝
據好房網統計，去年全台北市最貴租金前3名分別是中正區、大安區及信義區，中正區租金從2013年每坪1119元飆漲至1748元，漲幅超過56%；大安區則從每坪1180元漲至1476元、信義區從1102元漲到1375元，全市均價由1156元升至1326元，超過聯開宅租金。

明星學區拉抬需求
好房網主編吳光中指，中正、大安跟信義區應整合觀察，3區捷運線共有板南、淡水及去年開通的信義線，交通到位，上班、上學都更方便，去年房市走空頭，可能有許多潛在買方觀望中，以租代買心態轉強，讓租屋市場轉熱，房東趁勢調漲租金，也不無可能。

中正區為交通樞紐，有古亭與中正紀念堂等站，加上屬於明星學區，包括國語實小、中正國中到北一女及建國中學，租屋需求強勁。東森房屋南門加盟店店東呂奕德分析，近幾年建商推出挑高3米6及4米2的樓中樓，如中正水美館、中正DC，使用面積大過實際坪數，加上家具齊全，對租屋族有極大吸引力。

量體小難撼動房租
呂透露，類似物件1周就能成交，近年類似物件流通量大，租金落在10坪1.7萬元到2.2萬元，拉抬租屋行情。

雖聯開宅第2年租金打折，長期可攤平成本，但吳光中認為，目前的社會住宅政策，對平抑房租沒多大影響，關鍵在於量體太小，無法撼動整體房市與房價，若租屋族真想找便宜物件，或許可選擇捷運末端站。

聯開宅「物美價廉」
台北市都市發展局住宅企劃科科長簡瑟芳指，聯開宅租金是多方考量市價再打8.5折訂定的，聯開宅若能連租6年就真成了「廉租」。簡瑟芳強調，許多租客擔心的租金連年調漲問題，聯開宅也不會發生，因每年漲幅都已詳列合約，絕不會有坐地起價的機會，租客免擔憂。

德明科技大學不動產學系教授花敬群認為，對租客來說，房東安定因素非常重要，若政府是房東，就減少房東找麻煩、修繕跟管理等問題，整體而言，聯開宅受得起「物美價廉」的讚譽。

台北市新建案房價跌了！《住展》雜誌統計去年雙北、桃園新建案成交價變化，第4季北市房價較前季微跌0.54％，是金融海嘯以來首次出現季跌情況，桃園也下修1.58％，僅新北市維持上升。學者認為，房價漲那麼久了，未來沒有好的道理，還會繼續下修。

據《住展》雜誌統計北市各行政區近2年新建案房價，去年雖持續上漲，但年漲幅皆未超過1成，以萬華區年漲幅9％最多。統計台北市去年4季新建案成交行情，雖前3季仍緩漲，但到第4季每坪92.4萬元，已較前季92.9萬元下修0.54％。

《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，主因是房地合一稅壓力不斷累積，市場浮現前景不明的憂慮。

桃園也下修1.58％
創意家行銷副總經理柯仲武直言，房價下修很正常，去年選後景氣沒預期中變好，接著又一連串稅改、打房措施，建案沒調漲價格的條件，甚至微減利潤求成交。

網友John Chai說：「就算跌也只是小窟窿。」政治大學地政系特聘教授張金鶚則認為，「實際應該跌更多！」房價漲那麼久了，民眾都買不起，未來房市沒有好的道理，價格會再持續修正。

此外，桃園市第4季也回跌1.58％至24.9萬元，何世昌認為，主因是桃園房價漲速過快及央行信用管制的打擊，加上對航空城變數的隱憂，房價出現疲態。

圓石灘廣告副理林亮安認為，其實下修幅度不大，近期業者開價都趨於保守、合理，市況慢慢變好。

桃園機場捷運即將於年底通車，沿線共經過22站，依據規劃幾乎站站開發，其中以A4新莊副都心、A7-A9林口新市鎮特定區、A11至A16站航空城，及A17至A19站高鐵特定區等四區重大開發計畫規模最大。

一旦完成開發，新北市及桃園市均將呈現城市新面貌，預估開發效益逾千億元。

行政院長毛治國昨（12）日表示，機場捷運橫跨三個直轄市，串聯臺鐵、桃園國際機場、高鐵及臺北、新北及桃園都會區捷運路網，形成完備的北北桃軌道高效率運輸系統，在台灣是相當特殊的交通運輸系統。

機場捷運經過北北桃三個直轄市，總長51.03公里，桃機往東經林口新莊三重至台北車站；往南經高鐵桃園站至中中豐路與環北路交口，沿線共經過22站，運量初期估並不大，每日僅10?14萬人次

官員表示，從A1至A23站，沿線經過的22站，幾乎站站皆有開發計畫，有的辦理市地重劃，有的辦理區段徵收的都市計畫，有的則作站區聯合開發，開發規模大小不一。

其中四處開發的規模較大，包括A4站的新莊副都心、A7站的合宜住宅、A11至A16站的航空城，及A17至A19站的高鐵特定區等重大開發計畫。

官員說，新莊副都心隔省道的另一側，鄰五股工業區域，新北市已在訂定都市計畫，作為商業區開發。新莊副都心中央合署辦公大樓已進駐。

A7的體育大學站至A9林口站，屬林口新市鎮特定區，A7已有合宜住宅進駐，未來還有世大運選手村，發展定位為國際村社區，A9站區未來也有一座大型的OUTLET商場。

A17-A19均屬高鐵特定區，高鐵局已標售土地，其中國泰人壽已取得A18站高鐵捷運站區開發，要興建OUTLET商場，第一期可望今年開幕，A18站區定位為國際商務城，明年國際燈會將規劃在這裡舉辦；冠得建設也標得A19站區，未來將帶動特定區住宅及商業發展。

至於A11?A16為航空城開發範圍。由於航空城迄今尚未辦理區段徵收作業，捷運通車後蛋白區開發效益無法顯現，完成開發才能帶動人潮錢潮。

鄭文燦爭取管用合一

基於「管用合一」，桃園市長鄭文燦昨（12）日出席行政院院會時，積極爭取機場捷運的營運、資產一併移轉給桃園大眾捷運公司。

鄭文燦表示，雖然桃園大眾捷運營運後可能還有一段虧損期，但市府將會重新精算財務，相信捷運路網健全後，將更有效提升桃園大眾捷運的營運績效。

鄭文燦昨日出席行政院院會，由交通部高鐵局提出「台灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫辦理情形」專案報告，他除強調桃園市政府會全力與中央合作，期盼機場捷運在安全無虞、系統穩定的前提下，如期、如質完工通車，但也提出多項意見。

鄭文燦指出，機場捷運通車將有助整合雙北及桃市生活圈，提高台灣的國家競爭力，除可增加機場營運能力，也能帶動區域發展，但目前沿線仍有部分都市計畫尚在審議，有的場站更是「有站無路」，希望內政部加速通過都市計畫審議，配合通車期程早日完成。

他也希望中央協調各航空公司與機場公司，在機場捷運通車之前，一併設置完成台北站或新北產業園區站、青埔站的預辦登機及行李拖運的功能，提升效率及便民。

鄭文燦說，機場捷運表訂年底通車，市政府將以此作為準備工作的基準，桃園大眾捷運分期完成人員招募及教育訓練，高鐵局已承諾A17至A21站的相關場站、路段，先行移交市府訓練使用。

農曆過年後，昨（12）日第一場土地標售案就開出紅盤，占地2,323坪的桃園中壢工業區土地以總價4.38億元成功脫標，為第一季土地市場開出好采頭。

第一太平戴維斯受託辦理桃園縣中壢工業區土地，招標期間吸引15組投資人領標，昨天正式開標後以4.38億元成功標脫，每坪單價18.86萬元，溢價率2％。

第一太平戴維斯副總經理田揚名表示，這塊地面積為2,323.2坪，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率、容積率分別為60％、210％，標售底價為4.2888億元，標脫結果符合市場行情。

田揚名表示，根據內政部實價登錄網站揭露交易資料，2014年全台土地交易總計達1.06兆元，占總交易的32％。觀察各縣市土地交易的熱度，第一名的縣市為桃園縣，金額達到1,788億元；台中市以1,744億元排名第二；至於新北市則以1,494億元排第三。

田揚名分析，全台將近5成的土地交易集中在桃園、台中和新北市三個都會。其中，桃園縣土地交易比重明顯高於其他縣市，占去年度該縣市不動產交易比重高達43％，土地交易熱絡。

田揚名表示，最近3年桃園工業用地交易價格漲幅超過6成，詢問度最高的大園、中壢工業區，3年來漲幅更超過1倍以上，炙手可熱。因為桃園縣為北部重要工業聚集地，近期積極轉型的觀光工廠也多落腳於此，隨著零售市場的蓬勃發展，桃園由於鄰近雙北主要零售市場，包括觀音、大園、龜山及中壢等知名工業區，也成為物流業選址的布局重點。

目前桃園中壢工業區，已進駐廠商家數達500家，由於鄰近高速公路、基礎設施完整，區內大面積工業地更是一地難求。預期未來在科技業產能擴充、台商回台設廠需求提升，以及國際零售品牌相繼來台的帶動下，桃園工業用地的自用型買盤需求將穩定成長。

為實現居住正義並改變市容，台北市政府計畫廣建公共住宅，且同步選定22處地點辦理公辦都更，4月初將會公布公辦都更案的地點，以及對外說明具體興建時程和經費來源，並將公布十個提供給公辦都更案居民暫時居住的十個中繼住宅模型，且未來會讓國內建築或都市計畫學系的學生公開競圖。

台北市副市長林欽榮昨（12）日接受媒體訪問時表示，公共住宅現已成為重要的議題，除了捷運聯開宅以外，將進入第二步曲的中繼住宅，在台北市12個行政區中選定十個基地，興建智慧型、綠能、有公共藝術和自來水可生飲的中繼住宅，讓公辦都更的住戶先居住，在都更完成後，這些上萬戶的中繼住宅全部轉為公共住宅。

林欽榮說，像大同區的蘭州國宅、萬華的南機場國宅都是四、五十年的老舊國宅，民間整合不易，所以將由市政府出面辦理都更，來改善民眾的居住環境。

而要拆除前必須讓居民先有新的住所，所以選定明倫國小等基地做為中繼住宅。

擁有一棟有天有地的透天厝是許多人的夢想，不過在台北市要完成這樣的夢想代價並不低。信義房屋統計實價揭露資料顯示，北市屋齡15年以內的透天厝交易，2014年以內湖區表現最為熱絡，總計成交約14件，平均成交總價為6826萬元，不過入住北市透天別墅代價最高的還是在信義區，2014年第四季成交兩戶透天豪宅，總價都超過3億元。

信義房屋統計2014年透天厝交易，總計有473件，其中有標示屋齡且屋齡在15年以下的透天厝，共計有31件，由此來看台北市一年交易屋齡15年以下的透天厝數量相當稀少。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，基於高地價與高房價水準，建商大部分都規劃大樓產品對外銷售，少數特定區域如低密度開發區，才比較容易見到透天產品群聚的現象，如內湖與文山區的政大重劃區等。

2014年的實價揭露資料顯示，屋齡15年內的透天厝，內湖區的交易量位居北市之冠，總計成交約13件，平均成交總價為6826萬元，其中有4戶屋齡3~7年的透天別墅成交總價超過1億元，成為內湖區的豪墅，位置則分布於民權東路六段巷內、內科周邊的瑞光路與內湖路二段碧湖公園周邊。

曾敬德表示，內湖是北市少數有透天別墅聚落的區域，主因是有內科的高科技企業主，成為當地透天產品主要的購屋族群。而信義區內也有不少透天產品成交，其中最高價的交易就出現在信義計畫區中，兩戶都是位於信義路五段91巷的透天豪墅，成交總價分別為3.25億元與3.17億元。

曾敬德指出，台北市豪宅稅上路後，大幅拉高高級住宅的房屋評定現值，進而影響到交易與持有成本，加上每年一調的土地公告現值北市持續調漲，而透天厝產品的土地坪數較大，土增稅增加的金額也較明顯，因此可發現信義區兩筆豪墅的交易都落在第4季，時間恰巧都落在土地公告現值調升之前。

日前（11日）台中市長林佳龍應台中市不動產開發公會之邀，以「大台中市政願景與民間企業共創未來」為演講主題，大談市政建設「大台中123計畫」，未來台中市將建構一、大台中山手線；二、海空國際雙港；三、大副都心建設下，他並強調國際港必須與台中的產業量鏈相串接，發展雙港輕軌連接中科與水湳經貿園區，高鐵特區更要與彰化市都市擴大計畫相結合，形成三鐵共站的「烏彰富都心」。

林佳龍說：「根據中國社科院的報告，海峽兩岸前10大潛力城市，台中入選為唯一的台灣城市，相較於北高兩市，台中年均溫23度，雨量適中，位居兩岸及台灣核心地段，最宜居的國際城市，未來在123重大建設逐步完成，將大力提升台中的居住品質。」

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，房地合一稅大致底定，房地產自農曆春節賞屋、228連續假期，台中各接待中心傳出成交喜訊，成交率比去年同期成長9％，是今年首季六都中唯一價量齊揚的城市，為台中房地產帶來春燕。

魏嘉銘指出，台中縣市合併升格4年來，房市發展逐步朝「多核心」輪動，相信在新市府團隊強化原台中縣建設發展，也將因交通建設帶來利多效應而快速發酵。

目前第1季進場的指標大案，除商辦產品總銷120億，強調440坪超大坪數的聯聚「中雍大廈」外，強打國際知名建築師總銷100億的磐鈺「雲華」，較受矚目，預計3月18日正式公開的磐鈺「雲華」規畫182戶，每戶55∼85坪，每坪單價50∼60萬。

緊鄰七期的單元二目前推案十分紅火，除已經進場規畫48∼66坪的「遠雄一品」、「國聚花園御所」規畫48∼59坪、，每坪約在42∼48萬外，3月中即將近場的精銳建設「精銳博」，規畫50坪，每坪均價約45萬元左右，尚未公開就受到購屋者的青睞，開紅盤機率大增；第2季將進場的陸府文心南一路案，總銷30億，62、68坪，每坪單價約在60萬元起。

單元二附近還有五權西路、惠中路附近的「寶輝MODE」，規畫58、68坪，這是七期豪宅一線建商寶輝建設，首度離開七期，首度推出的中坪數產品，市場預估總價每戶約要兩千多萬起跳：另一位於單元三的「大境豐藝」規畫49∼116坪，每坪約45萬元起跳。

台電昨（12）日舉行高雄指標大案「特貿三」土地設定地上權招商說明會，權利金暫估28億元以上；多家本土壽險、百貨包括國壽、新光、中壽、台灣人壽，以及遠百、晶華、中租集團旗下的成旅晶贊等業者，表達高度興趣。但能否順利開發，仍需高雄市政府點頭同意。

特貿三土地存續期間為50年，可優先續約20年，前50年地租以申報地價6%計，後20年提高至8%。第一年租金約1,727.8萬元；若順利標出，將替台電注入數十億現金。

特貿三土地位於高雄多功能經貿特區內，基地共約5.6公頃，分為A1街廓與A2街廓兩大區塊。台電擬爭取地上權開發集中在臨近成功二路、新光路口的A1街廓，需捐給高雄市政府的回饋土地集中於A2街廓。

A1街廓格局方正，又位於高雄展覽館對面、高雄市立圖書館旁，附近還有中鋼總部大樓、85大樓、多家百貨商場，且面對主要道路，可開發範圍包括企業營運總部、商辦、百貨購物、會展中心等，引發各界高度關注。昨日包括中國人壽、南山人壽、晶華酒店、遠百、京城商銀等業者皆到場關注。

台電財務部副總林宏遠表示，高雄特貿三土地若能吸引大型開發商進駐，除讓台電資產活化再下一城，也可替高雄都市更新注入活水。台電預計4月底正式公告本項招標案，6月截止投標截止並開標、決標，若順利完成簽約，最快今年8月便可簽約點交。

不過，高雄市都發局對該土地開發已表達「異見」，主張土地開發的完整性，該案「開發工區」應為5.6公頃，除台電持有的5.3公頃，另有0.3公頃由高雄市政府持有，開發案應徵得高市府同意。

高雄市都發局並以台電主導開發，吸引來的業者僅限於本土業者，無法打響高雄市的國際知名度為由，力爭該案應由高市府與台電合作，並由高市府主導開發，引入國外開發商。

此外，高雄市都發局也表示，並未同意回饋土地集中在A2地區，高市府主張回饋土地應為A1的精華地段。

由於該案得標人需循開發許可程序，通過「開發計畫」，並向高雄市政府簽訂開發許可協議書，該案是否成功開發；因此，高雄市政府的態度將是該案能否成功招標的關鍵。

天河商圈作為廣州中心重要的商圈，裡面的一舉一動都吸引注意力。3月9日，廣州正佳廣場向媒體確認，瑪莎百貨進正佳廣場已成定局，但地點、面積等問題還未談定，所以具體細節暫不能公佈。

正佳廣場相關人士稱：“瑪莎百貨進正佳的消息是正確的，但更多的內容我們暫時不便透露。具體在正佳的哪層哪個位置，以及正佳會給多大的面積，雙方還在恰談中。”

這對於近兩年來一直處於調整狀態的天河商圈似乎已經不足為奇。而這些變化一方面源於商業格局不斷上升，而外部競爭的愈演愈烈也是當中不可不提的原因之一。

新鴻基天環年中開業

近日，在2014/15財年的中期業績發佈會上，新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯透露：“廣州天河區的天環廣場將在今年年中可以開業，珠江新城的天匯廣場也將在2016年開幕”。

資料顯示，預計將於今年底前開業的天環項目，位於天河城與正佳廣場之間，將打造為一個彙聚購物、餐飲、娛樂、文化和休閒等多種功能的高級商場，可提供四層逾8.3萬平方米的零售樓面。

根據專案規劃，天環專案將建成一座地上2層、地下3層的“魚形”建築，總建築面積不超過11萬平方米，專案工程擬建空中連廊聯通正佳廣場、天河城和體育中心。

與此同時，位於廣州城市新中軸線上的天環項目還帶有“城市公園”的文化地標功能，除商業配套外，還包括交通樞紐、林蔭綠化區、中軸線穿越區等規劃。

目前工程現場顯示，天環廣場專案建築主體結構已基本完成，目前正在進行裝修。

據新鴻基地產相關人士透露，天環項目商業運營由租務部門負責，目前具體的專案定位和招商計畫不便透露。

但亦有消息人士透露，GUCCI和Cartier兩個品牌計畫選點在天環商場的北端門口搶眼位置。而天環商場兩側的雙層臨街式商鋪，將確定有ErmenegildoZegna、Chole、Dolce&Gabbana、Balenciaga、RalphLauren、bottegaveneta、Tods等15個國際大咖品牌。

此外，快時尚品牌hollister、GAP以及蘋果旗艦店已確定進駐天環。

雖然距離專案入市還有數月，但新鴻基天環專案無疑已經給擁有140萬平方米商業區面積的廣州中心商圈天河商圈帶來不少影響。

正佳廣場的瑪莎攻略

早在2012年，天河商圈就成立了專門的“天河路商會”，商會有超過100家會員單位。並在過去的兩年中，天河商圈經歷著從交通配套整合、環境改善到商家的錯位經營、特色重塑等蛻變。

資料顯示，僅在2014年廣州主城區核心商圈內至少13家大型優質購物中心進行了大面積的調整升級，7家大型商場均位於天河商圈。

其中，開業三年的太古匯啟動了開業以來最大的一次品牌調整，新簽約品牌38個，包括多個首次進入廣州的品牌，品牌調整幅度近50%。

小型購物中心維多利廣場同樣在更名為VT101的同時，實現了“家電賣場”向“快時尚體驗中心”的轉身。除了品牌、業態調整外，天河城還嘗試啟動免費WIFI、自建網路購物平臺作為實體店補充。

周圍“小夥伴”頻繁的動作，也開始讓正佳廣場也開始坐不住了。最近3月9日，廣州正佳廣場向媒體確認，瑪莎百貨進正佳廣場已成定局，但地點、面積等問題還未談定，所以具體細節暫不能公佈。


此外，正佳廣場還計畫通過去電器化、縮減傳統百貨占比為體驗業態騰出更多空間，引入中國最大的室內水族館、藝術中心等元素，打造“家庭時尚體驗中心”。

在2014年年中，廣州友誼商店正佳廣場店續簽合約十年，不過總建築面積由原來的3萬平方米減少至約1.6萬平方米，空出的經營面積將用於正佳廣場的海洋館建設。據瞭解，廣州友誼正佳店早於2004年簽約落戶正佳廣場。

除計畫建設室內海洋館外，正佳廣場還將建設科技館、教育館等文化、娛樂專案。未來商場的盈利模式不僅僅依靠租金回報，文娛項目的經營也會帶來可觀的門票收益和衍生服務收入。

此外，正佳廣場近日還宣佈將嘗試經營“跨境電商”，開出購物中心內的“前置保稅店”。

“為什麼業績那麼好，又有題材，公司成長又健全，但是股票天天跌？”在招商地產2014年網上業績說明會上，投資者對招商地產股票為何持續疲弱顯得更為關注。

通過查閱招商地產2014年銷售業績不難發現，銷售與股價走勢著實不成正比。

因此，有市場分析人士就告訴觀點地產新媒體，銷售上升，但毛利不樂觀及倚靠母公司招商局所獲的各利好仍無時間表體現，或是投資者不看好招商地產的癥結所在。

利潤率問題

據招商地產最新公佈的年報資料顯示，2014年，招商全年實現營業收入總額433.85億元，同比增長33.21%，歸屬于上市公司股東的淨利潤42.64億元，同比增長1.75%。

營業收入中，商品房銷售收入405.56億元，結算面積281.59萬平方米；投資性物業租賃收入9.55億元，累計出租面積達1048.36萬平方米；園區供電收入6.84億元，售電86865萬度；物業管理收入7.57億元，年底在管物業面積2195萬平方米。

房地產開發銷售業務方面，2014年招商地產實現簽約銷售面積364.28萬平方米，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%。

據瞭解，2014年招商地產的房地產開發銷售業務毛利率為25%，同比下降3%。淨利率方面，相關報告指出，招商地產2014年銷售淨利率12.7%，下滑幅度為4.21%。

而淨利率下降主因是公司房地產板塊毛利率下滑幅度較大，分析指，2013-2014年，招商地產的產品銷售以剛性需求產品為主，降價銷售導致毛利空間縮窄，拖累了淨利率的表現。

招商地產也坦承，近年來公司區域銷售及產品結構逐年變化，二、三、四線城市項目占比逐漸增加。2014年，毛利率相對較低的地區及產品結轉收入比例同比上升，導致房地產開發業務毛利率同比下降。

高拿地預算

除利潤率問題外，分析認為，招商地產自去年開始大步擴張，導致“白銀時代”背景下，項目銷售前景充滿更多不可預測。

招商地產最新資料顯示，2014年其在上海、廣州、深圳、南京等核心城市通過招拍掛、收購等多種方式，新增專案資源610.74萬平方米，其中公司權益面積466.23萬平方米，拿地額約300億元，占到銷售額比重約六成。

招商地產還稱，公司因發展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地價及基建款較多。報告期內的經營性現金流出大於經營性現金流入，因此經營活動產生的現金流量淨額為負數。

關於2014年拿地節奏的問題，早前相關分析師曾向觀點地產新媒體表示，2014年房價是下跌的，但是地價是上漲的，所以部分房企將拿地速度相應放緩，控制拿地節奏，進入2015年企業拿地規模或還會相應縮減。

顯然，招商地產2015年擴張或仍會加速，招商地產董事總經理賀建亞3月10日在回應投資者時稱，由於公司目前處於發展壯大的階段，2015年的拿地預算金額高於2014年，在拿地區域方面，繼續關注具有發展潛力的城市，深耕發展准一線及二線城市；機會參與三四線城市。


在土地儲備大幅擴充的情況下，招商地產2015年的新開工計畫也隨之提升至520萬平方米，同比增長24%，2015年招商地產將推出總計達1000億貨值的房源。

另外，包括母公司注資、參與母公司前海土地開發等一系列能給招商地產帶來利好因素，還需時間等待也讓投資者看不到前景。

在發行可轉債獲購買母公司資產方面，招商地產證券事務代表陳江表示，公司於2014年12月25日收到中國證監會的受理通知書，目前正處於證監會的審批階段。

而參與母公司前海土地開發動作上，賀建亞表示，作為招商局集團房地產板塊的旗艦企業和唯一上市公司，招商地產將積極參與自貿區的開發建設。

　　根據李嘉誠旗下“長和系”(長江實業及和記黃埔)的重組計畫，長江實業集團於3月10日港股收市後終止交易，這只上市近半世紀的標杆式大藍籌自此退出港股大舞臺，其“一哥代碼”——00001.HK將由“長和”取而代之。而“長地”將持有李嘉誠旗下所有地產業務，成為地產巨無霸。

　　長實退出歷史大舞臺

　　長江實業在3月10日收市後除牌，改名為長和，在3月18日重新掛牌。長實在最後一個交易日升0.4%，收市報153.1港元。長期關注股市和樓市走向的廣州市民劉先生感慨：“長實退出了歷史舞臺，聽到這個消息後還是挺震驚的。相信很多股民都會對長江實業有一些不舍和懷念。”在廣州工作的香港人小P告訴記者：“長實旗下的多項業務都與香港人的衣食住行、購物消費密不可分，以長實、和黃為代表的‘長和系’的發展歷程，其實就是香港經濟發展的縮影。”

　　“長地”接手地產業務

　　早在今年1月9日，李嘉誠旗下長江實業集團(長實)與和記黃埔(和黃)兩家公司就發出聯合公告，李嘉誠在當日召開的記者會上宣佈，將兩家公司的資產合併、重組及分拆，成立長和與長地兩家新的香港上市公司，超人李嘉誠的商業帝國新藍圖就此啟動。預計重組方案將於今年上半年完成。

　　重組完成以後，長地將持有李嘉誠旗下所有地產業務，長和將接盤所有的非地產業務。李嘉誠仍為兩家新公司的主席。長地亦將成為香港最大的房地產上市公司之一以及香港最大的上市酒店業主營運商。

　　長江實業集團廣州區域相關負責人表示，由於分拆後的長和及長地的業務界定清晰，有助投資者對集團相關業務作出更準確的投資分析，價值可望進一步提升。該負責人透露，目前公司高層正在進行重組，但內部並未出現大範圍的人員變動，長實及和黃暫時也還是分開運營。

　　記者瞭解到，長實在廣州打造的專案“禦湖名邸”，於春節前後推出了全新一期“瀛堤”，而和黃旗下在廣州的專案“珊瑚天峰”仍然在售。

　　長地可能走保守路線

　　克 而瑞廣州高級分析師肖文曉認為，長實、和黃近年來的投資領域包括電信、基建、水電等公共服務事業等，這些收購將為新長和日後的發展打下良好的基礎，投資者有理由相信：重組新掛牌的長和將保持長實原有的‘長和系’旗艦的地位，但又與長實不同。而“長地”的發展同樣值得關注，將比原來的“長實”更專注，更純粹些。

　　肖文曉還指出，近年來，長江實業及和黃在內地房地產市場的大動作並不多，走的步伐十分謹慎和穩健，與內地房地產商的大膽風格相比，“長和系”甚至給人過於保守的印象。據他預測，“長地”如果還是堅持原有的保守作風，估計在內地的業務開展不會有質的變化。

　　

　“現在正是房地產最艱難的一刻。從全國的整體情況看,中長期會走出一波上升行情。”一位在長三角樓市深耕多年的業內人士認為,但是很多中小型房企仍將在資金漩渦中掙扎。

　　來自億翰智庫研究中心的資料可資佐證。2015年2月,前50強房企銷售總和為812.9億元,環比大幅下降47%;同比同樣大幅下降。拿標杆企業來說,萬科(000002.SZ)2015年截至2月底預估銷售金額307.1億元,同比下降23%,其中2月單月同比大幅下降38%;?大(03333.HK)2月單月業績同比下降54%;保利單月同比下降42%。

　　多名業內人士告訴21世紀經濟報導記者,無論是一二線城市還是三四線城市,都需要經過一段時間調整才能逐漸回暖,去庫存導致的房價調整現象將從三四線城市開始蔓延。

　　二三線城市又現房企掙扎

　　杭州又現降價現象。杭州華瑞房地產旗下項——華瑞晴廬,自3月4日開始推出100套特價房源,均價直降5000元/平方米,戶型包含89-180餘平方米,折後總價95萬元起。據現場銷售人員透露,降價後的均價基本在12000-13000元/平方米左右,而周邊同類樓盤均價為14500元/平方米左右。從當年該項目樓面價9184元/平方米來看,現有售價應該不賺錢。

　　華瑞晴廬降價,是杭州高庫存的一個折射。

　　“杭州市商品房庫存15萬套左右,去庫存化需20個月,主城區庫存約9萬套,去庫存化需要17個月。”在3月7日的全國兩會上,杭州市長張鴻銘向媒體報告了一組最新資料。但張鴻銘直言“不會崩盤”。

　　杭州並非浙江孤例。浙江的舟山,也出現了供大於求的情況。據大舟山房產網資料中心統計,2014年舟山全市共成交8145套商品房,較2013年(9963套)下跌18.25%;總成交面積83.3萬平方米,較2013年(約106.52萬平方米)下跌21.8%。

　　今年2月初,舟山市統計局、舟山調查隊在2014年統計分析報告中曾建議:加快消化庫存房源,同時加強房地產企業資金狀況的監管,防止資金鏈斷裂引發社會不穩定因素。據當地媒體透露,舟山市區(定海、普陀)新建商品住宅庫存12118套,按照2014年平均銷售速度,需要25個月消化。

　　當地一名房地產公司老總告訴21世紀經濟報導記者,舟山本土常住人口只有100多萬,人口導入長期不活躍,商品房供大於求,很多樓盤賣不動了只能降價。並且,向銀行申請開發貸款不容易,舟山大部分房企為了緩解資金鏈問題,普遍使用信託等資金杠杆,一旦遇到剛性兌付,就會倒逼這些房企降價促銷保證現金流。

　　據調查,舟山已有一家頗具規模的房企隱現資金鏈問題,除了近期有多個信託到達剛性兌付的最後期限之外,當地一家商業銀行也計畫提前對該公司收貸。

　　除了降價促銷,變賣股權也是房企慣用手段。據中原地產研究部最新統計資料顯示,目前上海產權交易所待售房企股權達到19宗,總權益金額接近百億。例如上海新安亭置業有限公司以近1650.95萬元受讓25%股權、上海明正房地產有限公司1300萬元受讓10%股權、北京華南大廈有限公司以73733萬元受讓25.382%股權。

　　不僅浙江,“加緊去化”已成為長三角開發商普遍共識。

　　新開工投資增速放緩

　　但也有對後市樂觀的企業。與大多數房企對樓市今年去庫存為基調的保守看法不同,旭輝地產認為,今年將是新一輪房地產市場上行週期的開始,預期今年中央會繼續執行寬鬆的貨幣政策,隨著市場預期利率及存款準備金率進一步下調,樓市供求將趨於平衡。上半年樓市仍然以去庫存為主,下半年將逐漸回暖,但不同城市回暖情況將出現分化。因此,這家規模屬於中型的房企將2015年全年合同銷售目標調升18%至250億元。

　　3月10日,旭輝地產(0098.HK)發佈2014年度報告,去年全年該公司合同銷售金額上升至212億元,同比增長38.4%,屬於極少數開發商實現超過30%或以上的銷售增幅。

　　房地產諮詢機構億翰智庫回顧了近年來房地產行業演變的基本邏輯:自2011年初開始的此輪房地產調控,連續16個月,導致需求越積越多,新開工越來越少,2012年一季度後宏觀調控有所放鬆,貨幣發行較多,此後20個月住房需求迅速釋放,房價報復性反彈,到2014年2月需求後繼乏力,行業出現拐點,一路下行。直至去年第四季度,央行降息,調整二套房信貸政策,逼出了一波改善性需求。但今年年初市場重顯疲軟。

　　億翰智庫房地產行業研究員魏峰分析指出,目前行業內部存在的風險主要體現在兩方面:一是從價格方面來看本輪週期價格並未出清,調整效果不明顯;二是從行業供求關係角度上來看,需求無法形成有效積累,進而造成新開工投資增速預計將持續低迷。

　　從本輪調整週期來看,2014年無論是土地還是住宅成交市場的調整並不明顯,尤其是降價還沒到位,就由於限貸限購鬆動以及降息的推動,需求被提前釋放,導致一二線城市地價出現較大幅度上升,部分專案房價小幅上漲。

　　魏峰認為,2015年上半年將會出現因需求明顯不足造成的成交持續低迷。下半年由於2014年度新開工減緩造成供應量減少,以及需求的逐步累積,市場將會形成一波明顯的回暖。

不同於命途多舛的“秋褲”東方之門，同為蘇州工業園區最大的兩個商業體之一的蘇州中心，相較起來似乎更順一些。

其中，擁有蘇州中心一棟七層購物中心和兩座甲級寫字樓的蘇州晶匯日前獲得一筆人民幣40億元的貸款，期限10年。

據瞭解，蘇州晶匯是蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司和新加坡凱德商用聯合成立的大型商業地產開發運營企業。

觀點地產新媒體向凱德商用求證得知，該筆貸款正是用於投入開發上述蘇州中心項目。

不過也有蘇州市場人士向觀點地產新媒體表示，儘管有凱德商用這樣的大牌商業開發企業加持，但在蘇州園區商業體紮堆有過量隱憂，蘇州中心專案雖有區域價值競爭力，但優勢並不明顯，未來入市依然面臨較大壓力。

籌40億貸款

是次蘇州晶匯獲得40億元貸款，貸款利率為中國人民銀行基準利率的105%。其中，牽頭行兼為中國銀行蘇州分行，提供額度20億元；中國農業銀行蘇州分行、中國建設銀行蘇州分行分別提供額度12億元、8億元。

目前蘇州晶匯主要負責蘇州中心一座購物中心和兩座辦公樓的開發建設和管理運營工作，項目總體量約36萬平方米，包括一座體量約30萬平方米的商場。

2012年5月，凱德商用及蘇州金雞湖城市發展聯合舉行了專案開工典禮。彼時凱德商用總裁林明志透露，該專案是凱德商用在蘇州的首個項目，且距簽署合作協定7個月就開工。

凱德商用也對該項目較為重視，林明志稱，相信這個購物中心將成為整個華東區域購物、餐飲、娛樂、休閒等體驗式消費的地標性勝地，這也將為國際和國內品牌提供在蘇州高品質購物中心擴展的機會。

凱德商用官網資料顯示，截至目前凱德商用已在中國37個城市開設了62家購物中心，總物業值為784億元。

另據瞭解，專案專案的總開發成本預計約67.40億人民幣(約83.29億港元)，以50%的有效股份計算，凱德商用和金雞湖城市發展各自承擔約33.7億人民幣(約41.65億港元)的專案開發成本。

凱德商用對觀點地產新媒體表示，該專案處於在建狀態，未來會選擇合適的時機對蘇州中心做品牌推廣和發佈。

公開資料顯示，蘇州中心專案占地面積約16.7萬平方米，位於蘇州市金雞湖西側，毗鄰東方之門項目，是一個高端大型綜合發展項目。

專案總建築面積約182萬平方米，其中地上建築面積130萬平方米、地下建築面積52萬平方米。

組成部分包括商場、辦公樓、公寓、酒店以及文化和娛樂空間。項目由10幢建築構成，規劃包括500米和450米超高層建築各1棟、100-200米高層塔樓7棟、大型商業建築一座，總投資約285億，其中單體500米的摩天大樓將成蘇州最高建築。

據蘇州市場人士介紹，在該項目周邊有很多堆疊在一起的同類型產品，較有代表性的如毗鄰的東方之門、董事匯、明天翔國際大廈、蘇州鳳凰文化廣場等。

“專案雖然開發已近三年，現在連初步的價格也還沒有出來，而且內部還有很多問題在進行內部協調中。”該市場人士還對觀點地產新媒體補充。

上述人士指出，包括專案未來的產品規劃、行銷策略等方面，可能(他們)內部都沒有完全明朗和把握好。

商業過量僵局

據悉，蘇州中心將在2017年入市，不過最新的市場環境卻讓該專案的入市面臨不小的挑戰。

有市場人士對觀點地產新媒體指出，雖然蘇州中心一直都在說要打造成為城市名片，但是並不具有特別優勢。而且整個園區的商業、寫字樓，去化也不是特別理想。

去化不理想的主要原因是同類型商業體紮堆，上述市場人士解釋，“從去年的資料看雖然園區整體租賃和去化量有上升，但還有更多新的存量根本是空置和賣不動。”

據戴德梁行最新公佈的資料，若未來沒有寫字樓用途的新增地塊，僅僅蘇州園區目前新的寫字樓專案就高達23家，供應總量將超過200萬方。

而且園區的商業體量還在持續快速擴張當中。高力國際公佈的資料顯示，預計2015年將有九個項目竣工，其面積總計583,225平方米。

若所有項目皆如期入市，2015年市場總存量將突破200萬平方米，同比漲幅達26.7%，系過去七年來最高漲幅。

高力國際在報告中指出，僅2015年一年，蘇州市場將有合計超過100萬平方米的中高端購物中心計畫入市。相應地，整體市場空置率預計將攀升，尤以集中了超過一半新增供應面積的蘇州工業園區為甚。

不管是寫字樓還是購物中心，都迎來井噴的態勢。戴德梁行商業部董事沈潔表示：“目前雖然還不能說過剩，但是現在蘇州寫字樓的量還是蠻大的，消化掉現在的量需要較長的時間。”


值得注意的是，蘇州中心專案將在2017年入市，有市場人士指出，蘇州園區的土地本來就很稀缺，而蘇州中心的位置不錯。“隨著人口導流消化存量，兩年之後園區的商業應該能迎來較好的發展。”

上述市場人士稱，加上政府也在大力規劃，要把金雞湖那塊打造成為蘇州的華爾街，未來的趨勢還是向上，只是暫時局面不太明朗，兩年之後還是值得期待。

戴德梁行中國投資部董事總經理葉建成表示，目前蘇州市場還處於起步階段，特點是供應放量大，而租金收益率卻較低，不論是開發商還是投資的小業主都要經受這個忍耐期。

11伙供重建戶下月選購

市建局多番限制受影響的重建戶揀樓時間，繼觀塘觀月．樺峯後，與中海（00688）合作發展的西營盤星鑽，昨天發出銷售安排，將於下月11日發售11伙供重建受影響的住戶選購，惟限制買家5分鐘內完成揀樓程序。對於揀樓時間只有5分鐘，消委會及銷監局齊轟做法不妥，對買家揀樓造成壓力。

價單樓書早寄發

不過，有學者認為，發展商於開售前3日發價單及7日公布樓書，已有足夠時間供買家考慮，5分鐘揀樓過程已屬極限；市建局亦解釋，根據揀樓程序，準買家實際上有不少於10至15分鐘時間揀樓。

星鑽昨天重發價單，除延長2%特別折扣優惠至5月底外，並發出銷售安排，於下月發售11伙單位，供受影響的重建戶選購，條款中並列明，「當輪到一位登記人揀選住宅物業時，為了不要讓其他登記人的揀選時間受到阻延，該登記人須於其分配的五分鐘內作出揀選」，即只限買家5分鐘完成揀樓程序。事實上，市建局已非首次限制重建戶數分鐘內完成揀樓程序，於2013年開售的觀塘觀月．樺峯，重建戶更只得3分鐘揀選單位，否則「將視作放棄其於首輪揀選中揀選住宅物業之機會」。

雖然星鑽已延長重建戶揀樓時間，但買家亦只有5分鐘時間考慮完成揀樓程序，時間上太倉卒，消委會認為，發展商不應要求準買家在短時間內揀樓，批評做法對準買家構成壓力，影響他們作出最合適的決定。銷監局同樣認為時限令準買家揀樓時有壓力，不鼓勵設定5分鐘時限的做法，惟重申賣方有權決定銷售安排，有關安排應以公平合理為基本原則。

市建局昨晚亦作出回應，強調局方去年12月底、今年1月及昨日先後以雙掛號方式郵寄樓書、價單、銷售安排、付款條款和購樓意向登記等資料予11位準買家，各準買家屆時將按抽籖次序，在5分鐘內揀選其中一個單位。若未能作出決定，下一位次序的重建戶可揀選單位，先前的那一位前業主將會被邀請再揀選單位。局方表示，故每一位準買家都有不少於10至15分鐘時間揀樓。

學者︰買家有足夠時間準備

曾參與訂立《一手住宅物業銷售條例》的城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，一手條例規定新盤開售前7天公布樓書、3天發價單，買家在揀樓前應有足夠時間作出準備，而非在開售當日「埋枱」揀樓時才研究及考慮，故發展商提供3分鐘予買家揀選單位已相當足夠，5分鐘更是極限，若每位買家揀樓時間延長至10分鐘、甚至20分鐘，輪候時間大幅增加，反而會對其他等候揀樓的準買家不公平。

嘉湖兩周漲1.5%最多 康怡微跌

金管局加辣後，十大屋苑估價升幅放緩，其中鰂魚涌康怡花園更微跌0.14%，另4個屋苑估價錄得升幅，天水圍嘉湖山莊升1.5%，而將軍澳新都城則升0.9%。

4屋苑估價續升 5屋苑不變

金管局於上月27日公布收緊700萬元以下住宅物業按揭成數。本報追蹤滙豐銀行於出招前（2月25日）及出招後（3月12日）、兩周間十大屋苑的網上銀行估值變化，其中4個屋苑估價仍錄得上升，升幅介乎0.44%至1.49%，另康怡花園微跌0.14%，其餘5個屋苑估價不變。

其中升幅最高的是嘉湖山莊麗湖居6座中層C室，實用面積556平方呎，出招前銀行估價為402萬元，最新估價為408萬元，兩周間兩度調升估價，分別為1%及0.49%，合共上升6萬元，升幅為1.5%。

其次，將軍澳新都城1期4座高層F室，面積708平方呎，出招前估價792萬元，最新估值為799萬元，兩周間估值上升7萬元，升幅0.9%。

至於微跌0.14%的康怡花園F座中層7室單位面積529平方呎，其估價於上月25日由710萬元下調1萬至709萬元。據本報估價紀錄，該單位上一次估價下調是去年11月初，當時跌幅為2%。

該區高級區域營業董事許志凌指，過去兩個月合共僅錄7宗成交，過往市場暢旺，網上估價尚可貼近市場，然而近期成交較少，估價或受銀行單方面主觀因素影響，未能反映真實情況，並指，新政後亦未見有業主願意大幅減價。

不過，值得留意的是，據紀錄顯示，上月同期十大屋苑的估值全綫上升，升幅介乎0.28%至3.53%，可見在加辣後，估價升幅已見放緩。

業界：成交減 難反映市況

業界普遍認為，銀行估價升幅收窄主要是市場交投減少，與收緊樓按關係不明顯。按計劃執行董事王永偉指出，近期市場成交較少，因此銀行在調整估價上升幅會較少。他補充表示，網上銀行估價只能作參考，向銀行電話查詢相對較為準確，而且在簽訂買賣合約後，銀行估值不足的情況較少。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，3月份估價很大程度參考2月份成交，農曆新年期間不論一手或二手，成交皆見放緩，亦較少創新高成交，所以估價升幅放緩亦不無道理。

另一方面，劉圓圓引述數據表示，2月份四大銀行的相關市佔率升至68.2%，為2014年8月後的新高水平，反映銀行於年初的估價往往都較為積極。

3年升值逾4成 傳上海商業銀行購

消息指，由外資基金持有的葵涌九龍貿易中心（KCC）4層樓面，以約9.5億元沽出，為近期最大手成交，3年間物業升值逾4成，獲利2.7億元，傳新買家為上海商業銀行。

非核心區商廈吸引資金流入。市場消息指，葵涌KCC錄4層樓面易手，涉及物業B座中層4層，每層面積約2.6萬平方呎，總樓面逾10萬平方呎，4層樓面合共以約9.5億元成交，呎價約9,200元，屬近期市場上錄得最大額工商物業成交。

KCC位處葵興，由新地（00016）發展，共分A及B座，B座於2012年起拆售，當時外資基金CBREI向新地購入8層樓面，呎價約6,500元，按現時成交呎價升至9,200元計，帳面獲利約2.7億元，升值逾4成，另外4層樓面則於去年尾，由新加坡基金ARA購入，呎價約9,000元。

華僑城2.9億 購觀塘甲廈樓面

據悉，該基金去年尾推售時，獲多組財團競投，市場消息指，以上海商業銀行奪得該批樓面機會最高，惟消息尚未獲證實。該銀行旗下中環皇后大道中上海商業銀行大廈重建已近完工，料年尾落成，相信屆時集團自用部分樓面，其餘樓面作放租，若購入葵涌商廈，可供個別後勤部門使用。

中資機構近期紛購入新興商業區甲廈，如華僑城（亞洲）早前購入九龍觀塘海濱道181號One Harbour Square的26樓1、2及3號單位和7個車位，涉2.9億元，全層面積約18,972平方呎計，呎價約1.5萬元。

兩內企140元呎 租國金2期全層

中資除購商廈樓面外，近期亦活躍承租中環超甲級商廈，消息指，中環指標商廈國金2期中層單位，約5,000餘平方呎，以每平方呎約140元租出，新租客為內地企業國美電器，原租用同區中環中心。據悉，該層國金全層原由德國commerzbank租用，機構早前轉租銅鑼灣利園寫字樓，遷出後大部分樓面由北京銀行承租，呎租同約140元，換言之該層樓面兩租客均為中資企業。

另據資料顯示，鵬里資產基金以約9,806萬元，沽出葵涌永得利廣場2座26樓全層，面積約22,543平方呎，呎價約4,349元，新買家為賭王何鴻燊三太陳婉珍。

華潤置地（1109）昨公布，2月集團錄得合同銷售金額約25.4億元（人民幣，下同），較去年同期的23.3億元，按年增長9.01%，但較1月的76.8億元按月跌66.92%。

2月的合同銷售建築面積約25萬平米，較去年同期的24.27萬平米按年增長3%；投資物業租金收入約5億港元，較去年同期的3.85億港元按年增長30.12%。

龍湖首兩月銷售達42.6億

龍湖地產（0960）同日公布，2015年首兩個月，集團累積合同銷售金額42.6億元，銷售面積40.4萬平米。2月單月合同銷售額15億元，銷售面積達13.9萬平米。2月逢農曆新年，公司供貨量處於全年低位，當月未有新盤推出。上海龍湖．虹橋天街自去年開盤以來，寫字樓及商舖產品均持續熱銷，2月當月商舖簽約金額過億元。

集團表示，二季度公司將會在多地增加供貨，新推盤涵蓋高層、商業、別墅等，繼續以積極靈活的銷售策略抓住市場機會。

另外，深圳控股（0604）公布，2015年2月未經審計合同銷售成績，月內合同銷售額3.38億元，較1月下降10.4%，按年則升23.8%；合同銷售面積約2.92萬平米，較1月下降25.5%，按年上升29%。今年首兩個月集團的總合同銷售額約7.16億元，總合同銷售面積約6.84平米，平均每平米售價約1.05萬元。

廣東省佛山市12日網拍位於南海區大瀝鎮泌沖沿江路地段6.47萬平米商住地。經過81輪競價，時代地產（1233）以18.5568億元（人民幣，下同)競得，折合樓面價7,548.08元/平米，溢價28%。據了解，該地塊為2015年以來大瀝規模最大、底價最高的出讓地塊。今年以來，時代地產拿地積極，今年1月已在廣州拿了兩幅地。

資料顯示，該地塊總面積64,696.8平方米，土地用途為城鎮住宅用地兼容批發零售用地，地塊起拍價為14.56億元，樓面地價約5,921元/平米。該地塊還要求競得者不准在商業、酒店、辦公及配套建築內建設公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產權式酒店、酒店式公寓等有居住功能形式的用房。同時，地塊還須設幼兒園(托兒所)1處，幼兒園規模必須不能少於9班，用地面積不小於4,500平米，建築面積不小於2,400平米。

地塊位於廣佛交界，離廣州環城高速直線距離約1公里。目前該地塊河對岸有合生君景灣、長信帝景峰以及金沙半島等項目，在售洋房價格集中在8,000-10,000元/平米。

中原地產項目部(中國及海外物業)昨日公布，早前就港人投資海外物業意向進行的市場調查發現，大部分受訪者在港已擁有多過1套或以上的物業，購買海外物業主要為投資保值用途。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示，去年該部於海外房地產錄得成交宗數達1,400宗(以具香港永久居民身份買家計算)，預計今年成交宗數將較按年增加20%。

東京置業佔整體24%

報告並顯示，最多受訪者購買中國大陸及台灣地區的房地產，佔39%。當中以珠三角地區佔其中50%，台灣地區則佔27%。至於近期購房熱門地點東京佔24%，新加坡佔20%。

中原認為，在近期匯價吸引的背景下，港人轉投東京及新加坡等其他海外具投資前景的城市，由於新加坡元及日圓息口維持低水平，方便港人辦理貨幣按揭，預計今年仍是港人投資海外首選地。

至於港人現時投資重點取決匯價是否吸引，在考慮購買海外房屋時，以按揭服務最為必要的佔73%；出租管理及以出租回報亦十分關注，包括當地的稅務及租賃流程安排，其重要度為65%，而提供會所設施及傢具配置的重要度只為37%。

獅城新盤回增稅款促銷

另外，新加坡聯合工業(UIC) 旗下ALEX RESIDENCES 屹岭豪庭將在本周六日，於金鐘港麗酒店舉辦物業展銷會。聯合工業及新加坡置地房地產開發與住宅銷售部高級經理王詩淳表示，屹岭豪庭位處毗鄰新加坡市中心的第三區，物業位置毗連地鐵站步行僅約3分鐘。屹岭豪庭在港首批價單推出10套單位，兩房單位售價839萬港元起，首10名香港客戶可獲15%稅務回贈優惠。