大內高手
在房地產業打滾逾40個年頭，現任台北市地政士公會名譽理事長、大華事務所所長張義權，見證台灣房地產的起落，也體認到現行稅制、都更仍有很大改進空間，「這麼多年來不斷研究，希望以自己的專業幫民眾解決問題。」

為客戶不斷進修
張義權1973年退伍後就踏入房產，一開始是地政高考後分發到公部門，負責企業資產購置、管理，幾年後便創業，經營地政士、估價等事務，也協助民間推動都更，更擔任過北市第1屆都更審議委員會委員。

他表示，民間都更案常導致住戶爭吵，甚至猜忌實施者是否會侵占住戶權益，因此都更案大多進展緩慢。不過多數人花畢生積蓄買一間房子，難免擔心拆掉後蓋不回來，因此處理這類案件他會更重視同理心。

「台灣不動產制度真的很亂。」張義權感嘆，一頭栽進這個領域數十年，發現台灣確實很多制度待改進，例如都更確實有必要性，但政府把都更當成民間的房地產行為，未給予適當協助，若政府和民間成立的財團法人一起推動都更，將是很大助力。

從業多年，張義權遇過各種棘手狀況，曾有客戶擁有多筆房地產，每年地價稅高達3000多萬元，為減輕客戶稅務負擔，前後花了近4年時間處理資產。

儘管實務經驗豐富，他為解決客戶問題，仍不斷進修。現在他除了持有不動產估價師、地政士、仲裁人執照，更具備中國資深土地估價師、英國皇家特許測量師資格。

張義權小檔案
●年齡：66歲
●學歷：文化大學建築研究所
●現職：台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、台北市地政士公會榮譽理事長
●工作經歷：不動產估價師、地政士、仲裁人等
●座右銘：專業、忠誠、責任
資料來源：張義權

房屋稅新制上路後，台北市政府可增加14.4億元稅收，但信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，平均單戶增加約1萬元，換算每天約27.3元，等於多屋族每天只少喝一杯超商咖啡，新稅制僅讓豪宅屋主稅費較驚人。

台北市新制指3戶內適用自用住宅1.2%稅率，持有3戶以上非自住房屋的稅率則提高到3.6%，稅捐單位估計今年可增加14.4億元稅收，其中10.2億元屬非自住房屋稅率提高的效益，約有10萬多戶。

對「多屋族」影響小
民眾徐小姐認為，政府打房說要保護自住民眾，但稅制似乎都在保護投資客，一杯咖啡錢的稅收，對「多屋族」影響根本很小。

台灣建築業「營收王」興富發建設，代銷業「天王」甲山林機構，將遠離台北市，聯手「登陸」。甲山林機構董事長祝文宇表示，政府打房打到大家對房市都沒信心了，如果台灣的限制那麼多，業者也會找到新方向，現在房市不是「反轉」，而是「改變方向」，甲山林已跟興富發攜手到上海收購不動產。

祝文宇也透露，在台灣，甲山林建設開發和愛山林建設開發也會儘量避開台北市，今年的重心會在大家比較買得起的郊區。甲山林計畫6月推出新北市淡海濱海路、總銷高達500億元的指標大案，包括「海上皇宮」總銷約400億元、基地6千坪，為宏泰建設機構「小王子」林鴻森和宏盛建設所有，以及總銷100億元的「黃金海岸」，基地1.9萬坪為宏泰機構、甲山林建設等所有，兩大案總銷要500億元。

祝文宇說，「海上皇宮」將會規畫台灣唯一面海的高檔住宅，採先建後售。至於「黃金海岸」為千戶造鎮計畫，會走比較「輕鬆付」的低門檻自備款付款策略，例如10％的自備款，在5年的施工期中，提供客戶長期低利的付款方式。

祝：稅改搞錯方向

祝文宇表示，現在財政部搞不清楚稅改方向，竟然搞成這樣，台北市也猛打懲罰性的富人稅、大幅提高房屋稅持有成本，等到5月份大家接到房屋稅稅單就會一片嘩然。甚至，美河市案、台北大巨蛋案等，政府都在帶頭違約、仇富，所以沒有人敢參與台北市的案子了，「台灣如果有很多限制，我們也必須找出新方向。」

聯手興富發 出國打江山

祝文宇不諱言，農曆年前興富發原來的董事長鄭欽天，為什麼要卸下董座、改當總裁的原因，就是覺得興富發必須要走出去，但擔任公司董事長，經常得出庭、面對客訴，很煩人，很花時間，他需要更多時間出國去打江山，不能死守在台灣。至於甲山林，也認為「政府把市場搞成這樣，你就先避開嘛，如果台灣有很好的投資環境，我們幹嘛跑到大陸去幫人家建設？」

農曆年期間鄭欽天、祝文宇攜手到越南、柬埔寨、馬來西亞等東南亞國家實地考察，祝文宇坦言，看了住宅、飯店、辦公等項目，發現環境很差、可是價格早被炒得很高，所以決定還是先去上海，收購有高租金報酬率的收益性不動產。

財政部國稅局表示，社區大樓管理委員會如有將大樓停車位對外出租營業情事，應於事前向稽徵機關申請設立登記並課徵營業稅，以免受罰。

該局說明，依財政部函釋規定，大樓管理委員會如係基於守望相助由大樓各業主(即住戶)組織成立，無對外營業情形，可免辦營業登記，其向大樓各業主所收管理費，應免徵營業稅；另大樓停車位，如僅供該大樓業主停車使用，並由管理委員會按年、按季或按月收取停車管理費者，亦准予免徵營業稅。

惟大樓停車場如係按次或計時收費，或提供停車位供他人定期停車使用，按期收費對外營業者，依規定係屬銷售勞務範圍，大樓管理委員會應辦理營業登記，課徵營業稅。

該局指出，近年來因政府嚴禁大樓地下室違法使用，且臺北市停車位一位難求，許多大樓管理委員會為闢財源，將大樓停車位對外出租營業。該局目前常接到類似的檢舉案。故再次提醒，如大樓停車位出租對象非僅限於大樓內部之業主或住戶，則管理委員會應向稽徵機關辦理營業登記，依法申報繳納營業稅。

近2年海外不動產銷售火熱，主要原因是台灣房價已達高點，投資不動產增值套利時機已過，民眾轉而尋找其他投資標的，具有高租金收益的海外不動產便吸引了投資者的目光，事實上，海外不動產除了有高租金報酬之外，節稅也是一項不小的誘因。

根據長富國際地產市場調查，開春以來至329檔期，海外房地產在台銷售的個案數量約50個，總銷金額近300億元，創下歷年同期的新高紀錄。各國銷售案在台遍地開花、頻辦說明會，包括亞洲的日本、柬埔寨、馬來西亞，較遠的澳洲、英國、美國都有預售案搶新台幣。

2011年奢侈稅上路後，轉攻海外置產的大師房屋，開春後推出在澳洲的第5個建案，大師房屋海外事業處長蔡詠綸指出，澳洲政府限制外國人只能購買預售屋，因此澳洲開發商自然會將目光放在海外的買家。 她表示，這次推出的「麗湖LAGUNA」位於布里斯本的Newstead區，距離布里斯本市區約1.5公里，主力產品為套房及2房，入門檻房價澳幣42.8萬元，相當於台幣1041萬元。建商推出簽約金10％、工程期0付款，交屋後2年5％租金保證，其中10％定金會進入履約保證專戶，並回饋3.5％的定存利率。

蔡詠綸分析，澳幣至2013年高點以來已經下跌20％，未來大約會落在0.75兌換1美元，目前購置澳洲不動產匯率相對便宜。不過，她也說，澳洲貸款利率為4.5％，購買總價低於澳幣100萬元的房產，另須繳納5000元澳幣手續費，加上印花稅為3.5至4％，是必須精算的風險。 由於目前澳洲銀行有5年繳息不繳本金的寬限期方案，若以總價642萬元澳幣扣除相關稅負、管理費，前5年就有約台幣12.6萬元淨收益；不過，也要留意，寬限期之後，20年的貸款利息加本金可能將租金收益完全吃掉，這也是為什麼不少業者都鼓勵現金買房，或是在台灣低利貸款、外國買房的原因。

海外置產除了有高租金報酬之外，大師房屋董事長陳建慶指出，2010年政府增列海外所得扣除額，可扣除670萬元稅額，只要有海外所得可與一般稅額擇高申報，有海外所得列舉項目的綜所稅最高稅率僅為20％，對於高所得人士40％至45％稅率，明顯有節稅效果，也因此會吸引民眾資產配置與移動。

他也說，國內不動產已經走空，難有進場放幾年賺取增值獲利的空間，也讓不少投資者選擇資金外走。不過，他也提醒，海外置產最重要還是去思考「以後誰會接手」的問題，匯率變化、持有及出售稅金也很重要，往不動產制度透明、法制完善的國家投資較具保障。

長富地產總經理鄭哲昇表示，今年必須特別留意匯價風險，例如近2年日圓及馬幣兌美元持續貶值，讓投資人感觸深刻。 不過，陳建慶補充，不動產投資是有理性與感性層面，尤其台灣最愛投資的日本不動產，少有客戶因日圓貶值而回頭抱怨，因為投資者大多非常喜歡日本文化；這幾年大師推出美國舊金山、波士頓建案，也都是抓緊高資產買家對美國房產「收藏」的想像，有合理租金收益、房價抗跌保值，便吸引了不少買家進場。

根據永慶房產的調查，發現全台降價物件的比例增加18.1%，其中台北市與新北市的比例各為31%與25.7%，意即在雙北地區，每三到四件就有一件是屋主主動降價求售。對於日益增加的降價屋，民眾十分有感，網友zxcv表示，「過去看過的房子現在自降80萬，甚至自己降200萬的也有」，skyashley亦表示，「之前在中和沒談成的屋主，也打來說要再降底價」。

向下發展的房市曲線，究竟是否為消費者該進場的好時機呢？政大地政系教授張金鶚接受自由時報採訪時指出，「購屋者才是決定房價的集體力量」，若依然抱持著房價只漲不跌的態度進場，「不但可能買貴，更會成為不合理房價的幫兇」，呼籲消費者應保持觀望態度，才能讓房價變得合理。

此外，買房民眾關心的升降息問題，央行總裁彭淮南在立法院財委會進行央行業務報告說到，面對美國即將升息，南韓央行卻創歷史新低，宣布降息一碼至1.75%，各國家的貨幣政策鬆緊不一，市場的確難以預測。然而，根據聯合晚報的報導，巴克萊經濟學家梁偉豪認為，受因於台灣核心通膨率與央行近期開始縮減對經濟體的資金支援，台灣有機會在第三季升息。

曖昧不明的經濟走勢，民眾的觀望態度也反映在網路瀏覽中，根據永慶房仲網的統計，春節假期網路活動量較去年同期增加18%，點閱數更大幅成長141%，顯示潛在買盤仍然穩固。

有削價4成 仍乏人問津
北市列管的226件違建已全數拆除，大刀闊斧的魄力也讓頂加公寓買氣直落。房仲業者統計近1年頂加公寓交易狀況，今年第1季買氣較上季少1成，更較去年同期大減33%，價格也較去年跌近11%。

據台灣房屋統計去年第1季至今年第1季的北市頂加公寓委售、成交價量變化，今年第1季頂加公寓成交量較上季減少逾1成，委售物件也季增10%，單價從49.8萬元跌至45.6萬元，季跌幅8.4%。若與去年同期比較，成交量更大幅銳減33%，且單價從51.2萬元下滑到45.6萬元，跌幅達10.93%。

中山信義區違建多
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，早期公寓會在頂樓加蓋使用面積，或分割成套、雅房出租，吸引不少投資客收購，租金報酬率4~7%。頂加部分的計價多以樓下價值的1/3計算，例如樓下每坪30萬元，頂加則有每坪10萬元的價值。

北市府對於強拆違建的魄力，讓近期買方對頂加公寓存有拆除疑慮，多處觀望，賣方也有急於脫手的降價壓力。

劉志雄透露，台北市隔間3間以上的違建頂加，因需列管，目前開價至少降15~20%，違建最多的中山區、信義區，頂加公寓即使降價4成賣，依舊乏人問津，造成頂加交易「價量齊跌」。

東森房屋民權復興加盟店店東林敬森表示，以往頂加公寓是最熱的，如今詢問度已較上月減4~5成，中山區成交量下滑2~3成，之前有接到違建的頂加公寓案例，屋主將總價2980萬元降至2000萬元，議價空間最高可到4成。

安全堪憂買家縮手
全國不動產壹零壹加盟店店東倪興國也表示，信義區以吳興街、信義路六段及永吉街、虎林街的老舊公寓最多，從柯文哲上任拆違建後，雖然議價空間最多可達20%，但隔套房出租的頂加物件不僅成交掛零，買方聽到頂加，幾乎沒人有興趣。

民眾林小姐說，柯P真的很有效率，頂加公寓是常見的出售物件，雖然使用面積大，但品質多半不佳，又有安全問題，希望可因此慢慢減少，或是乾脆大跌價。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，違建是長期下來的問題，執行拆除是必然的，頂加公寓報酬率高，相對風險也較大，柯市長拆違建有嚇阻作用，估計未來除非有極大降價空間，頂加應該很難成交。


自由時報
違建愈拆愈多 5年增逾8萬件

全國違建竟愈拆愈多！
根據營建署最新統計，就算近五年來，每年全國拆除違建數都破三萬件，但每年未拆違建總數卻逐年成長，去年更達六十一萬餘件、創史上最高。政治大學地政系教授張金鶚直言，全國實際違建數字遠比官方統計多很多，違建當然是「拆不勝拆」。

年拆3萬件 趕不上新增速度
根據營建署違建資訊統計，從二○一○年到二○一四年間，全國已拆除違建總數約十六．三三萬件，平均一年拆除約三．二萬件。但未拆違建總數卻是年年「淨成長」；從二○一○年的五十二．七五萬件，到去年增加到六十一．四一萬件，五年內反暴增八．六五萬件。
張金鶚分析，違建拆不勝拆主因應是官方統計較實際「縮水」。不少違建早就存在，後陸續由民眾、鄰居或是地方政府查報後，才登錄進營建署統計系統，導致未拆除件數增加速度高過拆除件數。

在台北市長柯文哲對違建採取積極處理手段後，根據台灣房屋統計，今年首季公寓頂樓加蓋（俗稱頂加）買氣明顯下滑、且房價下修。首季台北市公寓頂加買氣較去年同期減少三成以上，每坪成交均價從五十一．二萬元跌到四十五．六萬元，跌幅達十．九％。

台灣房屋智庫經理劉志雄表示，目前市場上買方對頂加拆除疑慮未除，多選擇觀望，屋主卻是因使用價值減少，希望趕快脫手，才造成「頂加」交易價量齊跌。這次北市府公布的二二六戶頂樓違建戶，高達八成五以上是公寓產品。

甲山林建設機構董事長祝文宇近來砸下近7000萬，租地1000多坪，在淡水設立「奧運標準射箭場」，希望培養奧運金牌國手。提到房市景氣反轉，祝文宇認為，「是改變方向」，並無反轉。他透露，今年6月將在淡海推5年興建期的「輕鬆付」建案，讓這建案搭配公共建設完工。

針對政府打房，祝文宇表示，政府增加持有稅對富人打房，實際上是這個國家受薪階級買不起房子，政府搞錯方向。

他說，很多雙薪家庭月收入相加約10萬多元，可從新北市下手，如林口、淡水或三峽等地。現在房市趨於冷靜，很多人觀望，其實他認為等政府打房風頭過去，雙北市相對低價區，房價會慢慢起漲。

同時，祝文宇要也在淡海地區推出很罕見的、工期蓋5年預售案「黃金海岸」，拉長工期後，民眾繳款較輕鬆。他認為，5年後淡水的公共建設更完備，屆時該案完工剛剛好。

甲山林在淡水有占地6000多坪的「海上皇宮」，以及2萬多坪的「黃金海岸」，都將在今年6月推案，兩案總銷金額達500億元，可售坪數約16萬坪。其中，「海上皇宮」有碼頭、沙灘，是祝文宇造訪杜拜和夏威夷後的靈感。

祝文宇表示，「黃金海岸」預計頭期款10％，工程款10∼15％，而且工程期拉長至5年，讓買方可以慢慢繳款，不造成購屋負擔。

自雪山隧道開通後，蘭陽平原冒出一幢又一幢的農舍，不僅破壞農村原貌，農舍亂象也被指為宜蘭房價高漲元凶之一，宜蘭縣政府祭出一連串的作為，但應以農業手段來處理，而不是只用打房手段來解決農舍問題。

縣府對農民資格的認定並不夠清楚，例如要申蓋農舍必須有農民身分，或者須從農120天，但120天的依據為何？每天下田1分鐘算不算數？如果種植的作物是自己食用、贈送，又該如何生出產銷紀錄？從農與否還要鄰居證明，難道從事農作還要跟鄰居報告？

從農舍亂象中可以發現，農舍最大獲利者並非是農民，而是投資客，政府應該追本溯源，思考如何增加農民的收入，例如提高稻穀保證收購價格、輔導種植高經濟作物等。

當農地作物不再是農民賴以生存的命脈，又何以不賣地、改種農舍？限縮農民身分等限制，其實已是枝微末節，不少願意回鄉耕種的年輕人，往往苦於無地可種的命運，農民的接班人不是農家子弟，接班人卻是房仲業者。

政府看待農舍問題，應該回歸到農業政策上，農舍問題用農業的專業來處理，增加農民的收益、輔導農民有接班人，從農地永續利用觀點來設想，而不是單純用打房手段來解決。

新北巿政府法制局消費者保護官(以下簡稱消保官)為確保不動產交易公平及保障消費者買賣權益，特於日前會同新北巿府地政局前往中永和、板橋、樹林及三蘆等地區，擇定6家房仲業者所使用之定型化契約及銷售廣告進行現地查核。其中發現有4家業者所使用之定型化契約不符合規定，消保官業已當場命業者即行改善。

消保官表示，本次查核主要是參照「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」及「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」等內容辦理，經查業者所使用之售屋廣告尚無發現違反規定情形，惟在定型化契約內容即涉有下列缺失(詳如附表)：

1、買賣雙方未共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續時，應由「委託人」(即賣方)指定，而非事先約定由業者特約之地政士辦理。

2、契約內容未依規定詳細記載「受託人之義務」，包括：受託人應隨時依委託人之查詢報告銷售狀況、受託人應經委託人授權方得代為收受買方支付之定金、受託人應於收受定金後24小時內送交委託人等。

3、業者提供之不動產要約書部分，未載明買方付款時，賣方及業者應同時履行之條件內容。

4、不動產要約書中未依規定記載「要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方」，或未記載生效日期。

消保官指出，本次受調查之房仲業者均為加盟店，為釐清並使消費者瞭解其與加盟總部之關係，均已在其定型化契約中加註「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」等字樣規定。另本次調查房仲業者之定型化契約主要缺失部分，新北巿府已令業者限期改善完成。市府消保官特別呼籲房仲業者，應依「不動產經紀業管理條例」規定，將相關相關定型化契約及房屋廣告等交易資訊充分揭露，避免消費糾紛發生，以保障消費者權益。

每逢周末假日，淡水老街遊客總是絡繹不絕，連帶讓周邊店面相當搶手。像是位在淡水捷運站出口的伯朗咖啡，在上個月重新超標，馬上掀起業者爭搶，最後由統一集團順利得標，將當起二房東收租金。房仲分析，當地人潮帶動錢潮，也讓捷運周邊店面幾乎沒有空窗期。

根據TVBS新聞報導，這間伯朗咖啡店面隸屬捷運局，重新招標後，由統一集團每個月91萬的高標金，擊敗原本只有約41萬標金的伯朗咖啡。但標下之後，統一決定將150坪的店面，拆成3等分出租，分別租給原本的伯朗，同時再引進2~3家餐飲品牌，等於當起二房東賺租金。

現在伯朗咖啡得暫時歇業，重新整修再出發，據悉，未來伯朗的月租金仍維持41萬不變，但坪數將縮小為原本的3分之1，只剩下50坪，原本250個座位，也將變成80個。有民眾就表示，咖啡廳的環境讓人感覺很舒服，但空間縮小的話可能會有些影響。但也有人說，其實平常在上班時間，店裡座位都很空，應該影響不大。

淡水捷運站一到假日都是人擠人，人潮帶動錢潮，也讓周邊店面行情屹立不搖，永慶店面事業部經理鄭朝鶴就指出，淡水是陸客喜愛造訪的商圈區塊，店面租賃需求增溫。房仲業者盧進和則表示，周邊店租1坪約5000元，只要有空的店面，馬上就會遞補上來，就算想租還不一定租得到。

年下半年受選舉影響，推案多集中上半年，第1季預估800億以上，329檔期更有好幾個百億大案推出，住宅和商辦大樓都有，位於大墩路地王「磐鈺雲華HOWA」、台灣大道「東方嘉磐」成指標個案；台中市不動產公會理事長魏嘉銘預估全年推案量可達2000億元，上半年約1200億元，329檔期預計推出350至400億。

台中市房地產去年受到政府政策影響，景氣從一片繁榮跌至谷底，歷經整整半年「冰河時期」，春節前行政院所公布的房地合一稅改版本稍微釋出善意，以單一稅率17%定調；加上配合奢侈稅退場，建商看好市場景氣漸回春。

各接待中心在春節及228連續假期期間，來客比年前提高2成，自住客詢問度與出價也提高許多，雖然消費者和建商對於價格仍有10%落差，樂觀迎接即將來臨的329檔期，位於草悟道、台灣大道第一排的新案「東方嘉磐」，不蓋樣品屋照樣熱銷。

台中不動產公會表示，從2月份6都房產交易量看來，台中市是6都中唯一價量齊揚的地區，交易量較去年同期增加9%，主要是台中擁有周邊六百萬消費人口的支撐。

加上市長林佳龍上任推出百日有感計畫，並提出大台中1.2.3（1條山手線、2個國際港、3大副都心）市政交通規畫，台中朝向多核心城市發展，大里、烏日、豐原、南屯都有機會成為重要的核心商圈，房地產行情也水漲船高。

高雄市政府工務局鑑於屋頂大型廣告及廢棄廣告鐵架，嚴重影響市容景觀外，更可能因颱風期間造成公共安全災害發生，所以將針對高雄市區主要道路周邊建築物屋頂上大型廣告及廢棄廣告鐵架展開取締拆除工作。

高雄市政府工務局為落實宜居城市施政目標，近來積極致力於自然環保、人文藝術、資源再利用及生態永續公共工程，明顯增加整個大高雄許多亮點，為彰顯此一成果，工務局違章建築處理大隊在落實城市社區環境管理上，對破壞都市景觀、破損廣告及屋頂大型廣告鐵架將積極進行取締拆除，以增進市容整潔與提升市民生活品質。

工務局違章建築處理大隊統計2014年共拆除市區各重要道路破損廣告及廢棄廣告鐵架有930件，除有效改善市容景觀，更達到防汛期間防災減災效果。違章建築處理大隊代理大隊長蘇俊傑表示，基於維護公共安全及改善市容觀瞻，將繼續執行拆除違規屋頂廣告及廢棄廣告鐵架。

違章建築處理大隊呼籲身為現代都市公民，為都市發展及環境品質，全體市民對市容景觀維護都有責任與義務，所以設置廣告物，應依「高雄市廣告物管理自治條例」規定，依法向工務局建築管理處辦理設置申請許可手續，期能共同體現美麗大高雄願景。

有媒體稱，上海市政府相關人士近日透露，上海市正醞釀提高公積金個貸限額，可貸額度將一次性大幅提高50%，變為單人可貸70萬元，每戶最高可貸140萬。3月18日，上海市已就此召開專題會議。
網易財經3月23日訊 有媒體稱，上海市政府相關人士近日透露，上海市正醞釀提高公積金個貸限額，可貸額度將一次性大幅提高50%，變為單人可貸70萬元，每戶最高可貸140萬。3月18日，上海市已就此召開專題會議。

今日，網易財經從上海公積金諮詢熱線處獲悉，目前上海仍在執行此前的公積金政策，尚未接到任何公積金政策調整的通知。按照目前的規定，單人可貸30萬，若有補充公積金可多加10萬。以家庭為單位，夫妻二人均有補充公積金則每戶最高可貸80萬。年限5年內的首套房個貸利率為4%。

儘管截止發稿並未得到官方確認消息，但多位元業內人士認為，該政策調整的可能性較大，而這種判斷主要基於住建部近期的表態。在近期住建部主管《中國建設報》的官方微博中，公佈了住建部的電話會議內容，在電話會議中，住建部部長陳政高強調，要提高公積金使用效率，發揮住房公積金的潛力。進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續。

3月16日，濟南的調整政策落地。按照新規，對首套自住住房已經結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買建築面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%。

“畢竟住建部已經提出相關要求，如果地方條件具備，參與其中是比較正常的。”上海中原諮詢總監宋會雍對網易財經表示。他分析，樓市刺激政策將會繼續，這將鼓舞賣方的信心，但交易增幅也會比較有限，或在5%以內。

上述營業額及銷售成本的變化，使得公司2014年的毛利同比增加30.8%至30.97億元，而毛利率則由2013年34.1%略微下降至2014年33.6%。

3月20日，建業地產股份有限公司公佈了截至2014年12月31日止年度的年度業績，2104年公司合同銷售金額達到人民幣155.58億元，同比增長達11%。

其中，年內公司權益持有人應占溢利約為人民幣8.83億元，較2013年減少約13.9%，而年內淨利潤率為10.4%(2013年為15.6%)。

此外，2104年全年每股基本盈利為人民幣36.27分，較2013年減少約14.0%。建業地產董事會建議每股13.6港仙(約相當於人民幣10.88分)的末期股息。

而總營業額則由2013年約人民幣69.51億元增加32.8%至2014年約人民幣92.29億元，主要原因在於物業銷售面積增加、物業租賃收入增加以及酒店經營收益增長。

其中，物業銷售營業額由2013年約人民幣68.68億元增加31.0%至2014年約人民幣89.96億元。該部分收入增長主要是因為銷售面積由2013年的126.17萬平方米增加33.2%至2014年的168.08萬平方米，但平均售價卻由2013年每平方米人民幣5,478元降至2014年每平方米人民幣5408元(主要由於產品組合改變所致)。

此外，物業租賃營業額由2013年約人民幣0.26億元大幅增加289.5%至2014年約人民幣1億元，主要原因是購物中心開業後的租金收入增加所致。

酒店經營的營業額由2013年約人民幣0.57億元增加131.1%至2014年約人民幣1.33億元，增加原因在於2013年下半年鄭州建業艾美酒店才開業及每間酒店營運的持續改進。

公告另顯示，在營業額增加的同時，2014年建業地產的銷售成本則由2013年約人民幣45.82億元增加33.8%至2014年約人民幣61.31億元，銷售成本的增幅與上述物業銷售售出面積增幅33.2%相等。

而上述營業額及銷售成本的變化，最終導致建業地產的毛利由2013年約人民幣23.69億元增加30.8%至2014年約人民幣30.97億元，而毛利率則由2013年34.1%略微下降至2014年33.6%。


另外，建業的融資成本由2013年約人民幣8.17億元下降39.8%至2014年約人民幣4.91億元，大幅下降主要由於2014年內無2013年提前贖回優先票據產生的虧損以及可換股債劵由較低融資成本的2億新加坡元優先票據替代。

土地儲備方面，報告期內，建業地產通過公開競買方式獲取土地儲備建築面積約437萬平方米，股權收購方式獲取土地儲備建築面積約58萬平方米，截至2014年12月31日，公司擁有土地儲備建築面積1,996萬平方米，其中已獲取國有土地使用權證的土地儲備建築面積1,678萬平方米。

根據Wind資訊最新統計，截至3月19日，剔除資料不全的房企，30家上市房企公佈2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。雖然已公佈2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但存貨大增的趨勢已經非常明顯。


此外，據國家統計局資料顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下了歷史新高。

58同城負責人分析認為，房企存貨的壓力不僅影響其價格，也制約著企業的生存和發展。因為房地產開發淨利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。在淨利率只有10%左右的情況下 ，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂。這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。琳)

1996年，港商羅康瑞迎來了重要人生機遇—上海盧灣區政府批給他52公頃太平橋地皮。這裡是中國舊城改造新模式的起點，也是讓羅康瑞和他的裡安房地產（00272.HK）揚名立萬的重要戰場。

經他之手，老石庫門改造而來的上海新天地，成為上海著名地標之一，名氣如日中天，他本人也因此被外界送了“上海姑爺”雅號。羅康瑞看到了新天地模式複製的可能性，他的步伐曾踏至武漢、重慶、佛山、杭州等城市，裡安房地產土儲規模一度曾迅速從700萬平方米躍升至1300多萬平方米。

歷史的車輪正碾出不一樣的痕跡。19年後的今天，羅康瑞決意75億元將上海新天地核心優質資產企業天地一期賣掉。事實上，在過去的一年多時間裡，他已陸續為旗下西湖天地、重慶天地等專案尋到了新東家。

“為了增加周轉率，我們計畫將商業物業和住宅都放入可以出售的範疇。” 3月18日，羅康瑞現身公司2014年業績會，他坦言，這是作出出售企業天地一期重要決定的初衷，“我希望商業地產出售後增加利潤和現金流。”

眼下，羅康瑞亟待擺脫業績孱弱，淨利下滑，負債高企的企業包袱，他要一改裡安房地產以往重資產、低回報的狀態，為此他甚至計畫出售公司52%低效資產（資產總值1110億元），合計近577.2億元的資產來換回利潤貢獻。他的一切目的，都是希望已分拆出來的商業平臺中國新天地，能以更好的“價格”打包上市，不過這一計畫目前還沒有明確時間表。

75億叫賣上海寫字樓

沿著上海盧灣區湖濱路走，有兩棟小高層辦公樓沿太平湖而築，這便是企業天地一期項目。這裡位於寸土寸金的淮海路商圈，租金自然高昂。

戴德梁行資料顯示，2014年第四季度上海新天地區域平均日租金約為10元/平方米，其中“企業天地”項目超過12元/平方米。根據裡安2014年中報，企業天地一期1、2號樓去年上半年租金收益高達1.21億元，可供出租店面8.3萬平方米。這是一個王牌專案，據時代週報記者瞭解，企業天地一期招租處於飽和狀態，禮來製藥、索尼、迪士尼等均是一期客戶。

如此背景下，裡安房地產的出售舉動顯得意味深長。羅康瑞坦言，並不是因為業績不好考慮出售上述項目，裡安上海天地項目的業績非常好，接近100%的出租率，“之所以考慮出售，只是想把成熟的商業地產出售之後，資金可以拿去投別的項目”。

在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，裡安叫賣其核心資產，可以看做企業戰略收縮行為，售賣該資產，也有利於企業資金回流，完善企業資金鏈，提高應對風險和增加投資其他領域的機會。

實際上，企業天地被售背後，也和整個商圈面臨競爭性挑戰有關。

“新天地專案的盈利空間大，聚集了上海高端商務資源和人力資源，整個租金承受能力比較好。但目前隨著各類商圈的競爭，典型的就是上海郊區如虹橋商圈的興起，此類淮海路上面的物業競爭優勢削弱了，投資者也會因此降低估值。”在嚴躍進看來，隨著後續董家渡開發節奏的加快，會給淮海路商圈的物業經營帶來壓力。因為從直線距離看，裡安的項目和董家渡的位置並不算太遠。

出售此類資產，關鍵在於對一些流動性差、資產增值空間小的物業進行重新配置，以實現資金回籠和方便尋覓更多新的機會。

“商業地產的租戶是沒有黏性可言的，伴隨著競爭，未來商業地產也面臨更加嚴峻的挑戰，裡安也是考慮到了這一點，倒不如趁著還有價值，賣個高價。”衛民不動產智庫負責人蔡為民告訴時代週報記者。

按照8.3萬平方米的建築面積估算，每平方米單價超過9萬元，這一75億元報價無疑已經屬於寫字樓金字塔頂端價格。在上海業內看來，這或將成為今年上海寫字樓市場成交金額最高的大宗交易。截至目前，這宗交易的買家還未浮出水面。

將出售52%低效資產

曾經自稱“不賺快錢”的羅康瑞，近年已不得不通過“瘦身”轉型來維持活力。

事實上，在港資企業中，裡安房地產實力較薄弱，不敵新鴻基、太古等大佬，而連續多年高額支出動遷費用等，正讓裡安房地產的“天地模式”陷入僵局。

以拆遷為例，截至2014年12月31日，裡安房地產旗下瑞紅新城第1、7、10號地塊拆遷成本共支出人民幣84.89億元，預計最終成本為112.05億元，尚有27.16億元未支付，將於2015年陸續支付。而再如太平橋118號地塊已於2014年第四季度開展拆遷工程，截止到12月31日，已支付拆遷成本達17億元人民幣。

隨著舊改項目的推進，大量的重資產佔據了裡安資產結構的大部分。羅康瑞坦言：“公司致命傷是資產重、周轉慢，部門太朵拉低執行力，去年公司周轉率僅9%，低於同行平均周轉率27%。”

據其2014年業績簡報顯示，去年實現合約銷售額（包括大連聯營公司）97.50億元，同比減少41%。其全年營業額為102.49億元，同比增長4%。但收入增長的同時，其利潤卻並不樂觀，其實現歸屬於股東的淨利潤僅17.78億元，同比下降16%。

陷入動遷僵局的房企，往往還會被吞噬大量的資金和利息，瑞房房地產的戰線也越拉越長，“舊改”的無底洞也成了羅康瑞永遠的痛，最終導致裡安資產負債率長期居高不下。截至2014年12月31日，裡安房地產的借貸總額為479.65億元，負債淨額為355.35億元，淨資產負債率為79%，同比上升20%。

為了獲取資金，去年一年裡安幾乎都是在“拆東牆補西牆”的過程中來回徘徊。

2013年10月，裡安房地產以7.5億美元出售中國新天地21%股權，兩月後將重慶天地—企業天地2號樓以24億人民幣的價格整棟出售給陽光人壽。不久，又將太平橋126號地塊出售給中國人壽，作價33.23億元人民幣。2014年5月，裡安將旗下杭州西湖天地專案的權益整體出售給金稻投資；8月，裡安以9.65億元的價格將旗下上海的兩個酒店出售；2015年1月，以1.4億出售武漢天地部分權益。

眼下，裡安顯然也沒有更好的選擇了，羅康瑞表示，“預計瑞房業績需待2016、2017年上海重點專案銷售才有改善，公司資產總值1110億元人民幣，當中52%資產均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目”。

鋪路新天地上市

裡安房地產的這一系列“瘦身”，目的便是為了讓中國新天地以更好的“價格”出現在資本市場上。中國新天地是裡安旗下商業物業的資產管理、營運及銷售平臺。裡安一直計畫分拆中國新天地上市，降負債也是目的之一，但這一事項遲遲未有進展。

羅康瑞坦承：“的確，新天地上市時間表一直在推後。”

在他看來，倘若新天地只是把比較成熟的項目去上市，估值上會出現折讓。此外，公司也考慮過等時間好的時候，用土地的估值吸引投資者然後上市。“而若從估值上考慮，瑞房就需要將新天地調整為更活力的模式，比如說資產管理體系的調整等手段。”羅康瑞如是說。

“目前，新天地仍無具體上市的時間表。瑞房還是想等手上的商業項目大部分開業了，再上市。”中國新天地行政總裁黃勤道補充說。

據瞭解，為了配合首次公開招股計畫的籌備工作，中國新天地不斷完善其經營策略。在2014年，中國新天地以9.65億元出售位於虹橋天地的酒店。此外，中國新天地還計畫不斷評估所管理的物業，通過實施小至整改，大至全面翻新等多項資產提升措施，識別並把握物業組合的增值機會。2014年，上海太平橋的資產提升措施項目的進展令人滿意。


對於新天地的上市，外界一直是褒貶不一。“裡安持續謀求新天地的獨立上市，分拆新天地項目，有利於最大限度地提高其優質商業資產的盈利潛力，有利於新天地項目的大額融資。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉對時代週報記者說，將該專案與企業運營項目進行分拆，可以降低集團整體運營風險，新天地目前整體運營良好，未來上市前景看好。

“但目前來看，裡安已經是一種相對成熟的模式，新天地很難再有成長和複製的空間了。分拆項目去上市，如果找不到一個很好的轉型模式，很難給投資者講出誘人的資本故事。”蔡為民告訴時代週報記者。

近期，一直處於佳兆業債務重組談判仍未明朗化的融創中國（01918，HK）公佈2014年業績顯示，2014年融創中國營業收入250.7億，同比下滑18.7%，權益所有人應占溢利為32.22億，同比微漲1.4%。董事會建議末期每股派息0.19元。

有意思是，截至2014年期末，融創董事會主席孫宏斌手上現金及現金等價物（包括受限制現金）高達約250.41億元。網易財經注意到，儘管年報顯示該公司今年1月份以23.74億拿下佳兆業上海資產收購仍未完成交割，這兩天佳兆業首輪債務重組談判方案迷霧重重，此次在融創年報中對於佳兆業債務重組事宜也著墨甚少。但公司方高調透露出，上述資金提供收購保證，今年公司將重點完成部分與綠城合營專案股權的收購，並在滿足先決條件後，完成佳兆業的股權收購。

淨利32.22億，同比微漲1.4%

資料顯示，由於期內交付面積以及交付結構的變化導致，2014年融創中國營業收入250.7億，同比下滑18.7%，權益所有人應占溢利為32.22億，同比微漲1.4%。

其中物業銷售收入為247.億元，占比98.55%；物業管理服務收入和其他3.5億元，投資物業租金收入為0.1億元。2014年，融創中國合計完成合同銷售658.47億，同比增長約29.6%，；實現核心淨利潤37.3億，同比增長5.9%。

此外，去年集團交付物業總建築面積為164.71萬平方米，同比下降5.6%，而交付物業均價為15001元/平方米，同比下降14.4%。

據悉，2014年融創所擁有子公司、合營公司、聯營公司的收入在2014逐年增長。資料顯示，該筆收入在2011-2014年分別為104.03億、193.94億、276.44億以及365.56億元。

毛利方面，2014年集團毛利為43.42億元，毛利率為17.3%。若扣除部分物業的減值撥備，其實際毛利率為25.4%，略高於2013年的23.3%。

現金高達250億 年內完成綠城佳兆業收購

網易財經注意到，此次在融創年報中今年1月份以23.74億拿下佳兆業上海資產收購仍未完成交割，對於佳兆業債務重組事宜進展也著墨甚少。

22日晚間，佳兆業透露日前針對境外債務重組計畫，公司至今仍未能與50%境外債券持有人就債務重組達成共識，為此公司將考慮債券持有人的回饋意見，並致力出臺能讓各位達成共識的解決方案。這意味著首輪佳兆業談判失敗。

根據此前重組時間安排，7月底31日決定著融創完成佳兆業收購的最終截止日期，也意味著4月底5月初就要基本上完成債務重組，可見時間緊迫。

負債方面，2014年融創中國淨負債比率為44.5%。截至2014年期末，融創現金及現金等價物（包括受限制現金）高達約250.41億元。2014 年6月及12月融創先後獲得兩筆長期融資，分別為期3年的2.6億美元境外銀團貸款，以及發行期限為5年的4億美元優先票據，。

融創方面表示，在保證公司持續發展的基礎上，主要為了未來公司戰略發展（完成佳兆業的收購以及接管融綠平臺）有後臺資金保障。


作為融創中國首席並購及重組官武捷思曾對媒體透露因債權人不滿重組方案轉向法院申請拍賣佳兆業資產發生的概率極小。行業普遍認為，一旦佳兆業資產遭遇清算其境外債權人也要蒙受較大損失。可見對於債權人的不滿，融創方面讓步可能性小。

此外，公司方面透露，今年公司將重點完成部分與綠城合營專案股權的收購，並在滿足先決條件後，完成佳兆業的股權收購。

同時，公司方面透露上述兩筆交易將使該公司完成在中國最核心城市的佈局，並補充大量優質土地儲備，同時仍將在一二線城市尋找土地擴張的機會。預計今年優質地塊的競爭依然激烈。

截至2014年12月31日，該公司土地儲備共計約 2162萬平米，權益土地儲備共計約1280萬平米。補充土地儲備約349萬平方米。

記者獲悉，方興地產拿出1132套房產在淘寶平臺上銷售，讓利額度高達2億元

“互聯網+”一直難以在傳統的房地產行業實現真正落地，在過去一年中，幾乎所有的房企都在談互聯網思維，但多數是為了賣房而營造的噱頭。鑒於房產買賣為動輒200萬元以上的大宗交易，線上上完成全程交易的網上購房平臺一直難以搭建。

不過，3月21日，方興地產聯合淘寶網、餘額寶等阿裡系產品推出“上帝淘金季”網上購房活動。《證券日報》記者從方興地產獲悉，方興地產拿出了10城15個項目共計1132套房源在淘寶上銷售，貨值達32.34億元，總優惠力度達2億元。

對此，有業內人士向記者表示，馬雲終於殺入了地產界，利用網上房產交易平臺把地產行業的資金吸入了餘額寶的資金池。而對於方興地產而言，在庫存難以消化的市場環境中，其可以利用淘寶平臺擴展客戶資源，減少銷售成本。

方興讓利2億元網上賣房

事實上，2015年對於房地產企業來說，並沒有想像中的樂觀，《證券日報》記者接觸的多家房企高層都認為，今年房地產市場仍存在很大銷售壓力，開發商的重點工作依然是去庫存。

鑒於此，據記者瞭解，方興地產內部對該次活動非常重視，可謂集團行為，其共推出10個城市共計32.34億元的貨量，望京金茂府、廣渠金茂府、上海東灘金茂逸墅、金茂雪山語等明星樓盤悉數在列。其中，北京區域推出的總貨值最高，達15億元；總房源套數最多的是重慶，共459套；優惠力度最大的是北京亦莊?金茂悅，預計將有限量7折房源推出。

方興地產表示，這些樓盤都將在淘寶上開設店鋪，淘寶用戶均能享受專屬的折扣優惠，總計讓利額度為2億元。

“去庫存，抓簽約、回款，這是我們搞行銷的人的生命線。”方興地產行銷管理部總經理李偉表示，2015年，在行銷方面，房企首先要去庫存，抓服務，搞創新。

不過，網聯網是難以“+房地產”的。縱觀過去房地產行業與互聯網的結合，除了利用網路平臺打廣告的傳統房地產電商平臺外，多數房企與互聯網平臺的牽手都是為了實現線上引流、線下導流，包括自2014年開始，萬科、碧桂園、複地、富力等20多家房企陸續加入淘寶賣房的隊伍，其模式只是實現了“線上拓客和下定”的功能，金額不大、交易不完整，購房流程依然只能通過線下解決。

有業內人士稱，貨源管道不放心、價格沒有線下便宜、線上大額支付無通道，是大宗交易無法實現真正網購的原因所在。

對此，方興地產表示，為了突破這一傳統電商模式的短板，公司取道馬雲佈局已久的互聯網金融，讓購房者可以“邊買房邊賺錢”，即購房首付款通過餘額寶線上支付，並同時享受餘額寶收益。如此一來，通過支付寶可以解決線上大額支付這一瓶頸，從而搭建真正的網購全鏈條。

李偉認為，傳統購房只能通過線下準備材料簽合同，往往要往返銷售中心好幾次，時間長、手續繁瑣、流程麻煩；而在與淘寶進行反復協調系統技術支援後，此次方興地產推出線上買房簽約，購房者可以直接和現場旺旺客服進行線上溝通，並直接通過餘額寶完成首付支付。在整個操作過程中，和線上購買一件衣服一樣簡單便捷。

馬雲殺入地產擴餘額寶資金池

值得注意的是，購房者可以獲得支付首付款後帶來的收益。

與在傳統購房流程中客戶簽約完成後需立即支付房款（首付款或全款）給開發商不同，本次方興的線上購房流程是，購房者簽約完成後，將房款凍結在自己的餘額寶當中，期間收益全歸購房者，直到約定回款期或交房期到時，才將餘額寶凍結的房款打給開發商。資料顯示，目前餘額寶年收益穩定在4%~5%之間。

此外，在參加本次活動的房源中，有一半左右可實現“貨到付款”，即直到交房期才將餘額寶凍結款項支付給開發商，其中包括望京金茂府、廣渠金茂府、上海東灘金茂逸墅、金茂雪山語等8個明星項目。

對此，中原地產市場研究部首席分析師張大偉稱，“方興地產和淘寶是房地產和互聯網行業中最能實現深度融合的企業，方興地產開發中高端產品線，能首先撬動中高端客戶網路支付能力，而撬動這些客戶買房置業也是未來的方向。”

另有業內人士稱，對方興地產來說，將啟動淘寶和餘額寶數億使用者的大資料資源，並通過線上線下聯動實現目標客戶的導入；對淘寶來說，不僅收穫了單筆支付極高的銷售額，還通過線上支付購房首付將餘額寶的資金池成倍放大。


“餘額寶需要房地產行業巨大的資金，中國房地產行業年銷售規模在7萬億元-8萬億元之間，分1萬億元給餘額寶，就遠遠超過了其現在所蓄的資金池”，某業內人士表示。

“這創造了中國電商史上第一個支付最大單實際交易。”淘寶網房產負責人江沙直言。

值得一提的是，由於房地產行業進入買方市場，過去客戶追著房子走，現在銷售員追著客戶走，行銷成本不斷提升，互聯網+房地產則可以優化效率，減少成本。正如上述業內人士所示，互聯網+房地產後，是對整個鏈條的優化改造，這個商業模式可以向上游、下游延伸，除了尋找住宅銷售帶來的利潤外，還可以創造多元化利潤。

北京市正在進行「合作型保障房」的試點，也就是符合保障條件的家庭和政府合作，由家庭負擔房屋建設費用，由政府提供建設用地，家庭退出時則由政府購回，雖然價格實惠吸引不少人，但產權問題引發疑慮，大多數人擔心只有房屋使用權而拿不到房產證。

據中新網報導，有位北京市民認為，若「合作型保障房」的使用年限按70年來算，30萬元（人民幣，下同）的價格，折算起來每月約3 00多元，的確物超所值。

但他擔心的是，是否拿得到房產證，如果按照不能轉讓、出租的規定，購房者應無法拿到房產證，而如果沒有房產證將以什麼證件作為權利證明，目前尚未得知。

而保證房論壇裡，也有人認為相關條例應對產權作出明確規定，另一方面，購房者承擔的價格費用，其測算依據也要有具體詳細說明。

中倫律師事務所創始合夥人張學兵說，他最大的擔心也是產權問題，民眾購買後得到的證書到底叫房產證還是房屋使用權證，按現有規定還找不到法律依據。他表示，如果房子沒有房產證，恐怕大多數人會降低購買興趣。

另外，也有人提出，由於合作型保障房申請有門檻，若未來收入提高至不符合保障房要求後，是否還能繼續居住，目前也都沒有明確規定。

時機不成熟 未投入資金

近年屢屢「不務正業」的恆大地產（03333），在開拓新事務時又有變卦。據《華爾街日報》報道，恆大已放棄其高達900億元人民幣的太陽能投資計劃，但將繼續投資其他多元化業務；報道並引述?大回應，表示在進行市場研究後，認為時機並不成熟，集團又強調，未有在太陽能業務方面投入任何資金，恆大股份昨收報3.63元，下跌0.28%。

股價昨下跌0.28%

恆大的「太陽能夢」去年9月展開，集團當時公布，與河北張家口市政府簽署太陽能光伏發電重大項目戰略合作協議。根據協議，恆大將投資900億元人民幣，3年內於張家口興建920萬千瓦的太陽能光伏發電項目，包括20萬千瓦工業園區分布式太陽能光伏發電項目、300萬千瓦太陽能光伏農業項目，以及600萬千瓦太陽能光伏發電廠。

集團主席許家印當時還雄心壯志，聲言張家口有非常好的硬環境和軟環境，而太陽能光伏產業是利國利民的大好事，國家正大力鼓勵相關產業發展，?大對雙方合作有信心，將加大投資，推動項目進展。到了翌月，恆大又公布另一計劃，就是夥拍美國太陽能公司「Solar Power Inc」（SPI），入股本港上市的國藏集團（00559），當中，恆大出資近10億港元，SPI出資2億港元，開拓新能源產業計劃。

其他投資繼續進行

不過，去年12月恆大發出公告，表示未能與國藏就若干商業條款達成共識，宣布不進行認購。當時市場已有意見認為，?大的太陽能投資大計可能一波三折。

國藏其後引入本港股壇猛人蔡朝暉及SPI，金額同樣是12億港元，每股認購價約3.13仙，折讓93.03%，所得款項同樣用於發展太陽能業務。

到了昨日，《華爾街日報》的報道，正式宣告恆大與許家印的太陽能夢粉碎，恆大在回應該報查詢時表示，在進行市場研究後，認為目前投資太陽能業務的時機並不成熟，所以已經放棄有關計劃，又說集團未在太陽能業務方面投入任何資金，恆大強調，集團對嬰兒配方奶、香港一間雜誌出版商，以及石油、糧食和乳製品市場的投資，仍在繼續進行。

恆基地產（00012）去年核心盈利報92.92億元，按年增加4%；計及投資物業公允值變動後，純利167.52億元，增加5%；每股盈利5.62元；派末期息0.76元，增加2.7%，同時維持每10股獲派送1股紅股。?地昨天公布業績前收報51.5元，升1.38%，成交額3.29億元。

基礎盈利中，物業銷售稅前盈利佔33.76億元，減少14%；稅前租金收入淨額59.88億元，上升7%。營業額233.71億元，增加0.4%，其中銷售物業收入佔66.2%，為154.66億元，減少1.8%；租金收入54.45億元，增加9%；建築工程收入減少31.2%。截至去年底，借貸比率15.7%，下降1.5個百分點；持有約4450萬方呎新界土地儲備。

恆地表示，港府去年5月對「雙倍印花稅」作出修訂，令換樓人士有更充裕時間出售原有物業，加上外圍經濟環境漸趨穩定，帶動整體物業交投轉趨活躍。集團順應市況於下半年近乎每月均推售新樓盤，期內自佔香港住宅物業銷售總額錄得116.92億元。

恆地主席李兆基在業績報告內表示，美國經濟復蘇，加上歐洲及日本推行量化寬鬆，令全球資金流動加劇，為本港樓市帶來支持。由於物業市場轉趨暢旺，尤以中小型住宅物業市道為甚，金管局因此最近推出新一輪收緊物業按揭措施，這些措施長遠有助樓市持續健康發展。

恆地今年共有7個市區住宅項目推出市場，亦計劃推售馬鞍山迎海第4及第5期，滿足市場對中小型單位的殷切需求；連同尚存現貨，預計年內在本港可供出售住宅單位約3200伙。於今年2月底，?地在本港已預售而未入賬的自佔物業銷售額65.26億元。


恆地邊境購物城 規模逾40萬呎
冀作長期設施 能否10月前營運視乎城規
(經濟)

市場正就收緊自由行政策進行討論，新地（00016）日前證實將與恆地（00012）合建購物城，冀於國慶假期前營運。?地管理層昨稱，能否趕及國慶前建成有保留，惟希望邊境城可成為一個長期設施。

據昨日有份參與?地分析員會議的分析員透露，?地管理層在會上承認正在籌劃邊境購物城，有關土地規模逾40萬平方呎，但能否趕及在10月建成營運，則要視乎城規會的審核進度。

該分析員稱，雖然?地合作發展的邊境購物城屬非牟利形式，對集團收入沒有直接貢獻，但若邊境購物城成功，可以帶旺附近土地，亦有助加快發展步伐，對擁有最多新界土地的?地來說可謂受惠甚深。截至去年底，?地於新界擁有約4,450萬平方呎土地。

多賺5%派息76仙 10送1紅股

?基地產去年純利增長5%至167.52億元，不計投資物業公允值的基礎盈利則升4%至92.92億元，略勝市場預期，末期息增2.7%至0.76元，維持10送1紅股。

集團去年應佔本港住宅物業銷售按年增加58.2%至116.92億元，主席李兆基預計，今年連同尚存現貨，本港可供出售住宅單位約3,200個，包括馬鞍山「迎海」第四及第五期，目標較去年減少約15.8%。

另一名分析員稱，?地的推盤步伐一向不及新地般進取，即使年初目標減少，也不代表今年合約銷售數目不及去年，最終銷售額須視乎樓市發展。

內地銷售跌29% 下半年急反彈

以自佔樓面面積計算，現時?地在本港擁有土地儲備約2,380萬平方呎，可於明年或之後開售或出租的市區舊樓重建項目，預期可提供自佔樓面面積約340萬平方呎。

內地業務方面，去年合約銷售額下跌29%至約52億元，售出面積也跌31%至580萬平方呎。不過，若單計下半年，合約銷售額較上半年激增近九成，反映內地銷售業務出現改善。

李兆基稱，集團將着力物色一綫城市優質項目及具潛力二綫城市的住宅發展項目，並繼續與內地發展商合作。

全年賺147億 庫存增毛利升

內地住宅樓市銷售去年價量齊跌，昨天再有4家內房企派成績表，其中藍籌國企華潤置地（01109）逆市向好，全年核心純利118.02億元，按年增長25%，勝市場預期；純利則報147億元，微升0.1%。集團高級副總裁兼首席財務官俞建表示，今年銷售目標780億元（人民幣．下同），較去年增加11.4%，由於市場仍然供過於求，信貸政策放鬆，在這環境下，他不認為銷售目標保守。

潤地去年合約銷售額692.1億元，完成全年目標98.9%，回款率92.5%。俞建指出，截至去年底，可供銷售貨值由1400億元，增至1600億元，其中庫存量由400億元，增至700億元；銷售比率約50%。今年銷售比率可維持50%。

母企注資未有時間表

去年綜合毛利率30.6%，上升2.4個百分點，其中開發物業毛利率上升3.2個百分點，至29.3%；投資物業毛利率下跌2.9個百分點，至61.9%。俞建預期，今明兩年的毛利率將與去年持平。集團副主席唐勇表示，行業毛利率受壓情況嚴重，市場波動性增加成為挑戰。

集團投資策略轉向一、二線城市，而因應首次置業及改善居住環境的買家佔比重增加，將調整產品結構，不會大幅減價促銷。

截至去年底，潤地人民幣債務佔比重由30.7%增加至36%，其餘為港元或美元債務，俞建透露，人民幣債務佔比重目標為45%，相信長期人民幣債務相對穩定，可降低滙兌風險，不擔心人民幣波動對財務狀況帶來太大影響；即使算人民幣貶值5%，帶來約2億港元的損失及股東權益減少5%，相對每年40多億港元的外幣債息支出仍算少。

唐勇相信，母公司華潤集團今年1月注入深圳大沖村及三九銀湖兩個項目，可促進銷售達標；俞建認為，母公司手頭上仍有一個深圳灣項目能夠注入，可建樓面34萬方米，年底可推售，但未有注入時間表。

融創未提與綠城瓜葛

對於董事會主席位置懸空，唐勇直言，沒有更多可披露內容，個人則不想當主席。

另一方面，融創中國（01918）公布，去年核心溢利37.297億元，按年增加5.9%；負債率大減25.2個百分點，至44.5%；毛利率17.3%，下降6個百分點。

不過，融創中國在業績報告內隻字不提與綠城（03900）的瓜葛及入主佳兆業（01638）的動機，集團主席孫宏斌今天將出席業績發布會。

新界西北區未來將有多個大型發展計劃推展，發展商和財團積極併購區內用地，政府洪水橋發展計劃範圍內一幅約2.46萬方呎地皮，新近獲財團斥資逾2320萬元購入，若發展落實，該地皮將可由目前的露天貨倉用途變身為住宅發展。

屬洪水橋發展範圍

土地註冊處資料顯示，元朗丈量約份第129約2個地段，有財團在本月初以2320.06萬元購入，買家透過名城實業公司入市，公司董事包括林建芳及莊建華。

兩個地段接近流浮山道80號，現址和毗鄰用地大部分屬露天貨倉等用途，在相關分區計劃大綱圖上劃為綜合發展區用途，總地盤面積約2.46萬方呎。

項目也屬於洪水橋發展研究中的「灣景區」用地，根據研究顧問過往提出的方案，該地段屬於住宅發展密度第3區，料作中密度發展。業界指出，?地（00012）和新世界發展（00017）等在區內都擁有大量土儲，不排除發展商趁洪水橋發展計劃正式落實前，盡力擴展區內版圖。

事實上，是次買家並非初次入市，今年1月同區大棠水蕉新村以北一幅約2.7萬方呎的農地，以4179.15萬元由新世代實業公司購入，公司唯一董事為林建芳，乃前述流浮山成交的其中一名買家，兩宗成交的買家公司註冊地址亦相同。

以此計算，該財團今年內已至少斥資近6500萬元在元朗區搜購地皮。

將軍澳兩大新盤如箭在弦，區內二手市場難免首當其衝，剛過去的周末，區內錄約7宗二手成交，較上周同期11宗下跌逾3成。

將軍澳廣場920萬售新高

中原將軍澳彩明分行經理伍錦基表示，同區新盤嘉悅貼市價推售首批108伙單位，成功吸引逾萬名買家參觀示範單位，搶去市場焦點，即使優質貨亦要減價出售。

正如將軍澳廣場8座高層B室，實用面積737平方呎，建築面積997平方呎，3房套房間隔，另設工人套房，擁東南海景及遠山景。1月份開價940萬元，現累減20萬元，以920萬元沽出，實用面積平均呎價12,483元，建築呎價9,228元，售價創屋苑同類型新高。原業主於2003年9月以約276.3萬元購入，單位期內升值2.3倍。

南豐廣場中高層 3年升18%

另外，美聯蔚藍灣畔分行首席高級營業經理林振聲表示，南豐廣場1座中高層G室，實用面積806平方呎，建築面積1,072平方呎，為3房設計，成交價約850萬元，實用呎價約10,546元，建築呎價約7,929元。新買家為同區換樓客，原業主於2012年8月斥約718萬元購入，帳面獲利約132萬元，物業期內升值18%。

掀海外投資熱 法規複雜風險多
想賺錢不怕沒門路，仲介業者狂推海外建案！國內房市低迷但資金水位仍處高點，房仲業者積極拉攏客戶將錢投向海外，大師房屋與仲量聯行昨分別舉行記者會，宣布再度代理海外建案，仲量聯行布局英國倫敦，大師房屋則經營澳洲市場。

澳幣續貶房價看旺
仲量聯行與英國上市發展商伯克利集團再次合作銷售倫敦建案，產品總價4055萬元~1.7億元，頭期款10%。仲量聯行投資部副總經理吳瑤華表示，英國倫敦發展成熟、匯率波動小，且去年倫敦市中心房價漲幅仍有19%，平均租金報酬率則約4.6%，投資條件佳。

大師房屋今年在澳洲代理2案，昨宣布與昆士蘭開發商「Metro」合作代理建案「麗湖LAGUNA」，總價約1040萬元起，建商保證年租金報酬率5%。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸分析，澳幣續貶，有望推升房價，購買預售屋有助賺取匯差，目前澳洲房價年漲幅7~10%，未來還可能因降息刺激房價走升，長線增值效益看好。

亞太地產今年也代理馬來西亞、澳洲等地建案，總案量達1000億元。蔡詠綸指出，東南亞投資方式多屬短線進出，英美日澳等國家因發展穩定，買方多選擇長期置產。

「買那麼遠怎麼管」
「海外房地產不是這麼容易！」對於仲介一窩蜂將買方帶往海外投資，甲山林機構董事長祝文宇認為，不同國家有不同的法律、稅務規範，不要隨便投資，「買那麼遠，房子要怎麼管？」有些偏遠地方炒到比桃園青埔還貴，現在買會掛在裡面。

台北民眾Kenny認為，不排斥投資海外不動產，但高獲利就有高風險，不想去投資政經局勢不穩定、危險的地方，「怕有天權狀突然不見了。」

全球最大主權財富基金佈局亞洲房地產！受到歐債殖利率紛紛降至負值、已開發國家經濟成長趨緩影響，挪威政府退休全球基金（Government Pension Fund Global）首度揮軍亞洲房市，將大舉注資東京和新加坡的商務中心，且預計於第2季進一步擴張亞洲區投資規模。

挪威政府退休全球基金不動產投資部主管凱勒維戈（Karsten Kallevig）表示，儘管該基金目前尚未設定投資預算，但將按市場供需和成長潛力評估，計畫投資全球10-15個城市房地產，且最終投入亞洲市場的金額應該會「相當龐大」；挪威政府退休全球基金規模高達8700億美元，主要資產來源為該國的石油收入。
凱勒維戈指出，東京堪稱全球最大房市，首波挹注鎖定東京和新加坡辦公大樓等中心地段。

根據日本三鬼商事仲介，東京2月份商辦空屋率由去年同期的7%降至5.3%，反映日本商用房市復甦；仲量聯行資料顯示，新加坡近年因國家財富和外來人口持續攀升，導致中心商業區租金大漲，其中辦公室租金去年更上漲14%。

挪威政府退休全球基金去年持有的房地產主要遍及紐約、巴黎、倫敦和柏林等地，整體金額約180億美元，占該基金總資產規模的2.2%，未來預計將比重提高至5%。挪威政府退休全球基金原限制於投資股票及債券，但2010年獲准投資房市；該基金去年整體投資報酬率達7.6%，創2011年來新低，反觀其房地產投資報酬率達10.4%。