台中高雄平淡 業者仍看好買氣

上周4天連假，因遇民眾返鄉掃墓、出遊，全台各地建案來客數與銷售狀況未明顯成長，僅昨天收假的最後一天湧現人氣，新北市、桃園看屋人潮略增1~2成，其他區域則看個案表現，整體與平常差不多。業者多認為，市況跟前幾年不能比，但接下來買氣多能保持穩定。

上周因兒童節與清明節連休4天，全台觀光景點爆滿人潮，國道到處塞車，台北市、台中與高雄市各接待中心買氣一如往常，僅新北、桃園看屋人潮增加1~2成。

遠雄4天賣10億
創意家行銷副總經理柯仲武表示，台北市民眾連假多選擇出國，來人與成交狀況未成長。甲山林廣告總經理張境在則說，這4天因為天氣好，新北市來客數增加2成，成交增加1.5成，以外圍區低價首購產品表現較好，未來買氣應會更平穩。
新理想廣告總經理黃正忠透露，連假人潮本就多，對銷售小有幫助，新北、桃園來人平均增1~2成，成交量增約2成。

指標案如新北市「超級城市Super 3」，4天來客數共243組，有34戶成交；桃園市「國泰賦都」買氣踴躍，已售逾5成。專案經理陳沅賓表示，光連假最後一天就來了20多組。
全台共有14個接待中心的遠雄集團，4天共有逾2000組人看屋，共下訂14戶，保留27戶，初估賣出10.2億元，其中以新北市「遠雄左岸」因舉辦活動，來人達1800組最熱絡。遠雄集團副總經理蔡宗易認為，4天來以周日因清明節掃墓，來人最少，周一因民眾提前收假，才湧入看屋人潮，但買氣「沒特別好」，顯示民眾觀望氣氛濃。
至於台中、高雄房市則顯得平淡。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘坦言，因為是清明節，來客反而減少，尤其市區民眾都回鄉下掃墓，只有周一最後一天看屋客較多。

活動吸200組人
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖也表示，其實跟平常差不多，沒特別好，返鄉旅客多參加家庭聚會，「不是來看屋的族群」。不過地上權案「微笑時代」連續2周舉辦活動，維持逾200組左右的穩定量看屋人潮，專案經理林毅表示，尤其周一就來50多組看屋客，整個假期成交10多戶。

329檔期至4月春假的連續假期，北台灣及台中房市傳出人氣、買氣陸續回春。宏普建設「文華麗舍」銷售率衝上9成，遠雄建設全台14個銷售中新案，總計4天連假來人組數達每天900組。昨（7）日才取得使照的冠德建設「冠德大境」已被下訂3成多。

台中則有包括單元2「精銳博」，拜連假之賜狂銷近3億元；「陸府植森」銷售量逼近7成；總太「日出行館」成交金額近1億元；名軒開發「美好莊園」及「遠雄一品」，總來客數皆逼近百組，創造銷售佳績。

此外，同興協記位於台中市8期重劃區文心南九路新案「見山」、登陽建設北屯區松竹路新案「仰峰」、嘉磐建設台灣大道新案「東方嘉磐」、5期「磐鈺雲華」、富旺在烏日高鐵特區的「世界之翼」、麗寶集團「微笑世紀」等新案，均是連假期間的熱門個案。

總體來說，房市呈「個案表現」，並未一片死寂。

宏普建設副總經理游武龍昨（7）日表示，宏普建設在台北市南京東路三段新案「宏普文華麗舍」，以22~25坪的規畫，每戶總價控制在2,500~3,000萬元，成功區隔市場，8成以上客戶是為第2代置產，自農曆年後迄今已售9成多，是台北市中心人氣買氣都頗旺的指標案。

遠雄房屋總經理張麗蓉則表示，4天連假遠雄14個銷售中新案平均每天參觀組數達900組，賣最好的是小坪數預售產品，但像新北市新莊「中央公園」平均每戶都在108坪以上，由於CP值相對較突出，因此迄今也售出9成多。

冠德建設總經理洪錦欽表示，冠德在新北市中和捷運景安站附近的公辦都更指標案「冠德大境」，總銷50億元，昨天才剛剛取得使照，高樓層開價每坪72~73萬元，為中和首度「破7」的產品，累積參觀客戶組數已超過500組，已下訂、補足的客戶達3成多，大有未演先轟動的氣勢。

創意家廣告董事長王明正表示，房地合一實價課稅趨於鬆綁之後，房市人氣、買氣陸續回流，「華山33」自地自建自銷案、還有「冠德大境」等都驗證，好產品依然會在市場觀望氣氛中脫穎而出。

空屋市值佔GDP逾3成

全國囤著不用的空屋，價值竟高達近5兆元？根據內政部營建署去年發布空屋率報告，全國空屋將近85.69萬戶，若參考內政部實價網去年揭露各區住宅成交均價，再將空屋戶數換算成價值，推估囤著不用的資產竟高達近5兆元，占去年GDP比重逾3成。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，價值5兆元的空屋，假如能有效利用，釋出市場出租，假設租金收益率為2%，一年樂觀點可創造1000億元產值，對比主計總處統計不動產一年創造產值1500億元，大增近7成，如今卻只是空著不用，造成一年損失1000億元產值。

根據內政部營建署去年9月發布的2013年低度使用（用電）住宅報告、即空屋統計，調查標準主要以月平均用電數低於60度就認定為低度使用住宅，通常冰箱長期插電及一週使用兩次電視，便會超過60度用電量。

桃園、高雄空屋比率高

其中全國空屋數約85.69萬戶、占全國住宅存量比率約10.5%，台北市空屋約6.63萬戶、占比約7.55%，新北市空屋約11.77萬戶、占比約7.83%，桃園市空屋約8.19萬戶、占比約10.95%，台中市空屋約9.91萬戶、占比約10.36%，台南市空屋約6.73萬戶、占比約10.38%，高雄市空屋約10.84萬戶、占比約10.83%。

若將空屋數換算成價值，並依據內政部實價網2014年六都住宅成交均價進行概算，其中北市每戶成交均價約2132萬元、新北市約1067萬元、桃園市約596萬元、台中市約620萬元、台南市約343萬元、高雄市約558萬元，以此做為換算基礎，概估北市囤著不動的空屋價值竟高達約1.41兆元、新北市高達約1兆2558.59億元、桃園市約4881.24億元、台中市約6144.2億元、台南市約2308.39億元、高雄市約6048.72億元，總計六都空屋價值概算竟高達4兆6076.3億元。

學者：提高稅金打囤房
對此，政治大學地政系教授張金鶚指出，過去因持有成本太低，加上利率低，養房、囤房根本很輕鬆，因此提高包括房屋稅、地價稅等持有稅，讓囤房族感到持有成本加重，才會願意釋出空屋。
此外，政府應該輔導這些空餘屋釋出市場出租，而非拚命再蓋住宅，透過代管代租，並給予屋主租稅部分免稅優惠，透過棒子與胡蘿蔔均有的方式，讓空屋更有效利用。

小辭典》月用電量低於60度 列空屋

台灣空屋率統計基礎是以房屋稅籍資料與台電用電資料，將月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅。

紐約是普查局隨機抽樣一部分住宅，再指派專題調查，每3年進行一次；東京是由總務省統計處指派專員調查，每5年進行一次；香港由估價署針對屋齡2年內的房屋進行普查，屋齡超過2年的房屋則以隨機抽樣抽出3%比率進行調查，其中無人使用與裝修中的房屋均被認定為空置房屋；新加坡是市區重建局以隨機抽樣方式抽出部分住宅，再依照用水、用電紀錄確認是否為空置房屋，若有疑慮則指派專員前往確認；倫敦則是根據報稅資料計算而得。

容積獎勵 搶建風潮累積更多空屋

全國新建待售餘屋連續15季維持在2萬餘戶，其中新北市的待售餘屋更連續15季蟬聯六都之最，若加上因7月1日上路容積獎勵限縮而搶照的待建或建造中住宅，預期未來幾年全國待售餘屋恐持續攀高。
根據內政部營建署最新統計，2013年全國待售餘屋有2萬7838戶，六都中以新北市最多、有6159戶，第二多為高雄市、有3789戶，第三多則是台中市、有3124戶，北市則有2636戶。

再對照內政部發布的最新統計資料，去年全國住宅類建照核發戶數約12.4萬戶，已連續兩年超過10萬戶，光是2013至2014年便合計高達約25.7萬戶，達金融海嘯後最大數量。業者分析，主因是受到今年7月1日後容積獎勵限縮影響，造成建商紛紛提前搶掛建照。

六都中，近兩年住宅類建照戶數最多的要屬新北市，兩年合計約4.88萬戶，其次為桃園市、兩年戶數約4.27萬戶，台中市則為第三多、兩年約3.88萬戶。
待售餘屋若再加上新建住宅供給量持續放大，已有學者憂心恐成為此波房市翻轉後，難以掌控的空頭力量，倘若遇上資金周轉不靈，最嚴重可能掀起一波小型建商倒閉潮。

而且待售餘屋也是空屋統計的一部分，因此，營建署曾提出示警，一個國家的自然空屋率在3%到5%才算正常；台灣自2008年以來，全國空屋率始終維持兩位數，已存在部分泡沫化風險。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，即便目前雙北市空屋率持續控制在8%內，但仍較國際一線城市紐約、新加坡、香港及倫敦等主要國際城市約3%至6%，相對高出一大截，而且未來還有搶照潮累積的推案潮釋出，預期整體空屋率將持續攀高。

台電統計 去年空屋為2008年後新低

包括營建署等全國空屋資料，均以台電「未及底度」用戶為基礎，然而台電披露全台空屋達141.61萬戶，較營建署資料多了近56萬戶。根據台電資料，近九年空屋至2008年達到最高峰147萬戶，之後逐年緩步下降，去年雖未回到2006年僅132萬戶的低點，但已是2008年後新低。

根據台電定義，全台未及底度用戶指的是單月度數未達20度的用戶，而營建署資料的「低度使用住宅」則定義為平均單月度數在60度以下。從數據而言，營建署所統計的空屋數應較台電更高，但兩相比較，反而台電的統計數多了近56萬戶。

根據台電去年的統計資料，雙北空屋率為7.07%，較營建署去年披露的7.72%略低；而桃園、台中、台南、高雄空屋率則分別為9.79%、10.25%、11.86%與11.22%。其中在桃園、台中，台電所披露的空屋率反而較營建署低，分別低了1.16、0.11個百分點；但在台南、高雄兩地，台電資料則皆較營建署資料分別高出1.48、0.39個百分點。

以雙北分區分析，空屋率最高的地區為士林、港湖、汐止、淡水的北北區，達7.7%；其次則是涵蓋大部分新北市的北西區，包括新莊、三重、蘆洲、五股、三峽，空屋率達7.03%；第三則是涵蓋北市精華區包括中正、大同、信義、萬華等地的北市區，空屋率為6.38%。

對於兩者資料的差距，台電表示，由於每個電錶就算一戶，套房分錶等情況將造成電錶數較實際戶數為多，因此空屋較營建署高。但另一方面，由於台電底度定義較低，因此台電資料也更不易發生誤判空戶情況。台北市前副市長張金鶚他認為，以台電未及底度資料判斷空戶，約有九成符合率，以未及底度資料判斷空屋具有相當價值。

即便全國空屋率連續5年維持兩位數，不過，北市住宅交易仍熱絡，根據房仲業者統計實價網2013、2014年全國住宅實價交易金額，依序為1兆1899億元、8337億元，儘管去年受政策打房影響，造成交易金額減少近3成，但交易規模仍相當驚人。

實價政策上路至今逾兩年半，已揭露逾102.3萬筆交易資訊，根據信義房屋統計2013、2014年全國與六都住宅實價交易紀錄，連續兩年由新北市奪下成交金額最高頭銜，分別為4148億、2647億元；第二名則是台北市，2013、2014年住宅交易總金額各約3445億、2313億元；第三名則是台中市，前兩年成交總額各約1253億、868億元。

第四名則為桃園市，前兩年成交總額分別約1190億、845億元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，總計前兩年六都住宅成交金額各約1.1兆、7545億元，各占當年度全國住宅成交總額9成，顯示全國住宅交易絕大多數仍落在六都。

住宅被視為金融商品
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然政府打房頻頻，但許多區域房價不跌反漲，也是移轉量縮小但交易金額維持在高點的重要因素，不過從這種態勢來看，住宅被視為金融商品而積極交易，關鍵在於目前市場缺乏投資管道，游資無處可去，才會停泊在不動產中，長期來說，並不健康。

全國新建待售餘屋連續15季維持在2萬餘戶，其中新北市的待售餘屋更連續15季蟬聯六都之最，若加上因7月1日上路容積獎勵限縮而搶照的待建或建造中住宅，預期未來幾年全國待售餘屋恐持續攀高。
根據內政部營建署最新統計，2013年全國待售餘屋有2萬7838戶，六都中以新北市最多、有6159戶，第二多為高雄市、有3789戶，第三多則是台中市、有3124戶，北市則有2636戶。
再對照內政部發布的最新統計資料，去年全國住宅類建照核發戶數約12.4萬戶，已連續兩年超過10萬戶，光是2013至2014年便合計高達約25.7萬戶，達金融海嘯後最大數量。業者分析，主因是受到今年7月1日後容積獎勵限縮影響，造成建商紛紛提前搶掛建照。
六都中，近兩年住宅類建照戶數最多的要屬新北市，兩年合計約4.88萬戶，其次為桃園市、兩年戶數約4.27萬戶，台中市則為第三多、兩年約3.88萬戶。
待售餘屋若再加上新建住宅供給量持續放大，已有學者憂心恐成為此波房市翻轉後，難以掌控的空頭力量，倘若遇上資金周轉不靈，最嚴重可能掀起一波小型建商倒閉潮。
而且待售餘屋也是空屋統計的一部分，因此，營建署曾提出示警，一個國家的自然空屋率在3%到5%才算正常；台灣自2008年以來，全國空屋率始終維持兩位數，已存在部分泡沫化風險。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，即便目前雙北市空屋率持續控制在8%內，但仍較國際一線城市紐約、新加坡、香港及倫敦等主要國際城市約3%至6%，相對高出一大截，而且未來還有搶照潮累積的推案潮釋出，預期整體空屋率將持續攀高。

來電沒停過 今起可預約看屋

台北市4處聯開宅昨開放出租申請，民眾詢問度高，昨就收到165件申請案，最快6月起租。群義房屋總經理潘家成分析，聯開社會住宅，以租金為月薪的四分之一估計，月薪至少6萬元才負擔得起。

570戶最快6月入住
北市捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站「冠德美麗台北」及小碧潭站「美河市」共有570戶出租，除台北市民，在北市就學、就業的外縣市民眾也可申請。昨上午9時起接受申請，北市都發局住宅服務科表示，8點就接到許多諮詢電話，「電話沒斷過！」截至下午一點已有87件網路申請、16戶現場申請。
今起3天可預約實地看屋，最快6月可入住，一簽3年，月租金含管理費8400元起。住宅服務科表示，第1年租金為市價85折，無違規者第2年租金打7折。

出租戶數最多的「美麗台北」管委會代表昨赴北市府陳情，要求降低公宅出租戶數遭拒；北市府說若未能全數出租，會暫停招租。「美麗台北」管委會代表陳碧瑤則說出租戶無冰箱等設備，短期租滿機率不高。
群義房屋統計4處聯開宅的實價登錄資訊，發現台北市聯開宅較周邊新屋高出1成，不過新北市卻相反，三重區台北橋站「美麗台北」每坪成交43.07萬元，較周邊新成屋低5%；新店小碧潭站「美河市」成交42.38萬元，更比周邊新成屋49.8萬元，少了近15%。

新北市鶯歌鳳鳴重劃區第二季推案量估40億元，首案「三發宏韻」開出親民3字頭房價。鳳鳴因交通利多，三發、新潤、寶佳、海悅等大型建商均插旗卡位；業者指現在市場氛圍不佳，成交價落在28~29萬元。

鳳鳴重劃區首案「三發宏韻」本周公開，規劃26~40坪的2~3房，開價30~32萬元，潛銷期間一周看屋客戶有70~80組。新理想廣告總經理黃正忠說，開價和成交價落差不大；第2季預計佳瑞建設、丞石建設將推案，加上「三發宏韻」，案量估40億元。

每坪成交價估28萬
長虹建設總經理李耀中說，今年推出的「長虹陶都」潛銷中，清明連假每天有10幾組客戶詢問，不過現在市場不好，對案子不太有把握；儘管鳳鳴重劃區挾帶多項議題，市場氛圍加上土地成本高，未考慮跟進推案。
「重劃區今年表現會較好。」《住展》雜誌經理何世昌認為，台北客購屋仍偏好重劃區，初期也有投資客進場，今年鳳鳴重劃區表現會比舊市區好，但成交價要在28~29萬元較有機會，現鶯歌銷售中建案總銷達105.1億元。

根據房仲業者調查，在政策打房及豪宅持有稅增加下，北市總價六千萬元以上的豪宅市場急凍，平均待售期從去年第四季的一八五天拉長到今年第一季的二九三天，等於是成交一戶豪宅得花近十個月時間。

Q1待售期 較去年拉長一倍
永慶房產依自家成交資料推算，去年第四季北市賣出一戶豪宅，待售期約一八五天，約六個月，今年第一季待售期拉長到二九三天，將近十個月，季增一○八天。若再與去年第一季相較，約一四八天就可賣出一戶豪宅，一年來，豪宅待售期拉長快一倍時間。

房屋稅大增 更難脫手
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，這現象代表現在要出脫豪宅，恐要等到明年才有機會賣掉，而去年七月以後才取得使用執照的豪宅，還得面臨房屋構造單價提高，房屋稅大增的壓力，會更難脫手。
另依據實價網統計，今年第一季上半季北市六千萬元以上高總價交易件數僅十七件，較去年第一季的一八七件，及前年第一季的二○五件，更可明顯感受豪宅市場買氣急凍的威力。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，近年政府針對高總價房地產，不僅祭出限貸，還有「豪宅稅」、「囤房稅」，加上查稅、查金流等多項措施，是造成豪宅買氣遲緩的主因。

台北市調漲房屋稅稅基、稅率，讓部分高總價不動產持有者負擔大增，本身家族中擁有不少不動產的大眾銀行董事長陳建平指出，目前雙北市不動產交易冷清，他預期房價一定會下跌，而且跌幅至少10%。
陳建平昨日指出，大眾銀體質調整告一段落後，已連續7年獲利，去年稅後純益26.35億元、每股稅後盈餘（EPS）1.04元，每股擬配發股票股利0.8元，這是該行連續第4年發放股利。
大眾銀近來在雙幣信用卡、一卡通聯名卡、手機信用卡等業務上多有斬獲，針對房貸、信貸業務，也漸趨積極。

蛋黃、蛋白 無一倖免
不過，陳建平對於國內不動產市場後市相當悲觀，認為「房價一定跌」，他指出，國內出生率不斷下降，未來購屋需求絕對降低，他觀察目前台北、新北市的不動產交易市場，交易量已是新低，部分物件的開價已經低於實價登錄，因此他大膽預言，今年雙北房價一定會再下跌，而且跌幅至少10%，「蛋黃、蛋白」無一倖免。
在此狀況下，由於新的購屋個案有限，該行的房貸業務，今年也鎖定「二胎房貸」，就是針對正常還款達一年以上的房貸戶，已清償的房貸部位重新給予額度，讓房貸戶可彈性動用。

就連素有多頭總司令的戴德梁行總經理顏炳立都大膽預測房市恐怕要跌10年，更以「悲情城市」形容目前打房下的台北，對於先前因高房價買不起房的人而言進場時機似乎到了，但基於預算有限的情況下，若想找到符合自住與學區優勢的住宅，在台北精華地段來說可能不是件容易的事，但房產專家紅色子房表示，對於目前陷入高房價所得比病的台北市，房價只有市價7折的地上權住宅，渴望能治療大眾買房的壓力。

不只顏炳立看衰房市，連永慶房產日前的房產趨勢報告也指出「房價跌定了」，顯示房市向下修正的態勢已確立，不過受到政策影響，多數人還是保持觀望，但永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋認為，如果購屋行為是經濟理性的，那對於房價漲跌更應該要平心看待，「在高點時居安思危，低檔時就積極以合理價格進場」，而現在就是一個十年難得一件的甜蜜點，有購屋需求的人應該趁此圓上買房夢。

而從目前房市氛圍來看，買方市場正式來臨，但在薪資沒有增長、購屋預算有壓力的情況下，如何找到兼具自住與學區的物件，房產專家紅色子房在商業週刊撰文表示，不妨可以選擇地上權產品。只不過要注意地上權住宅有分成2種形式，第一就是「租賃使用權住宅」，但因為政府規定此類地上權建物權力不能分割，因此住戶只有「使用權」，便無法向銀行申請貸款。

第二種則是「分割地上權住宅」，也就是買方可以取得建物的產權以及地上權的分割權力，在向銀行貸款時因房產有擔保價值，所以在貸款成數、利率上，都會比第一種地上權的形式要來的好很多。

紅色子房表示，在土地價格不跌的情況下，北市房價要大幅下跌可能還有得等，因此對於購屋預算有限，又想尋找自住與學區優勢的民眾來說，地上權的確是一個很好的選擇。加上政府有意研議讓地上權住宅的相關配套措施更加完整，民眾不妨可多加留意地上權住宅的建案，只是要留意該建案是屬於地上權住宅的哪一種形式。

台北市6000萬元以上高價宅難成交！根據實價登錄資料顯示，今年Q1上半季僅成交17件。永房房產集團表示，Q1恐將創實價登錄以來，高價宅交易新低量。根據永慶內部成交資料顯示，去年底平均高價宅的成交天數為6個多月，今年首季已拉長至10月才賣得出一戶。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，永慶資料顯示，高總價產品今年Q1平均去化天數達293天，不僅較上季大增108天，更較去年Q1多出近一倍，幾乎等於每10個月才賣得出一戶，呈現房子愈高價則愈難成交。

黃舒衛表示，根據實價資料統計顯示，今年Q1上半季北市總價6000萬以上（不含土地）的高總價交易，實價揭露件數至今僅有17件，雖之後資料會陸續回補，但預期下半季有農曆年節影響下，Q1北市高總價市場恐創實價登錄以來單季新低量。

黃舒衛解釋，政府調控房市不鬆手，尤其針對高總價產品，不僅祭出限貸，更有「豪宅稅」、「囤房稅」、「查核高總價店面租金」、「調高新屋房屋稅基」、「下修豪宅核實課稅門檻」等措施，今年更有房地合一立法等不確定因素，都衝擊到高資產人士進場意願。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以壓抑房價來說，政策鎖定豪宅可以說是相當高明的策略，因為當市場上沒有「大戶」，就沒有創新高價的交易，也就沒有這麼多的豪宅推案，建商更不會高價搶地，漲價循環自然斷鍊而失去動能。

台北市政府財政局官員昨（7）日表示，今年5月開徵的房屋稅已經拍板，不可能改變，4月中旬就會寄發繳稅通知書，新版房屋稅結合了豪宅稅、囤房稅及房屋構造單價成本提高等三因素，據估算，北市府今年房屋稅收將增加18億元。

台北市原本就有課徵高級住宅稅（即豪宅稅），符合高級住宅認定標準者加價課徵房屋稅；另外，三年調整一次的房屋標準單價今年剛好調高1.6倍；加上「囤房稅」開徵，多屋族稅率也調高二至三倍，因此，符合這些條件的屋主會覺得房屋稅非常高。

台北市財政局長蘇建榮認為，政府為業者創造很多有利環境，闢建許多公共設施，業者賺了錢，現在多繳一點稅回饋國家社會也是理所當然，如果業者、議員有不同想法，他會將意見轉達給台北市長柯文哲。

官員指出，他們了解建商和部分飯店業者對今年大幅增加房屋稅有很多抱怨，但逐年增加房屋稅，避免囤房和炒高房地產價格是既有政策。

台北市現有100萬戶房屋，符合豪宅、新成屋標準單價提高和多屋族的屋主，加起來約10萬戶，大部分民眾並未受到影響。

台中近來交通建設利多不斷，除「烏日高鐵副都心」規劃外，台中市交通局長王義川（1）昨宣布，將新增四條軌道路線，台中房市出現新的支撐點。此次規畫四條軌道，分別為屯區、大肚、山城線，以及預定年底完成規畫的橘線軌道，可望激勵沿線周圍房市交易。
王義川說明，預定年底可完成規畫的橘線輕軌路線，將以高架方式興建，行經龍井、沙鹿、清泉崗、中科，至水湳園區改走平面，再地下化朝文華高中前進，銜接目前興建中的捷運綠線。至於屯區路線則行經舊社、太平、大里、大慶；大肚軌道行走龍井、台中工業區、五權西路、南屯；山城軌道則預計由清水出發，行經清泉崗、神岡、豐原、石岡及東勢。 對於台中重要建設集中在西屯區的現象，台中市長林佳龍日前（28）表示，未來首要目標為拉近城鄉差距，除建構捷運網路外，同時加速發展「烏日高鐵特區」，不再獨厚西屯區。依據永慶房屋三月份成交行情，台中烏日區住宅平均成交價為每坪16.2萬元，較近中科及逢甲商圈的西屯區便宜約6萬元。 新科市長不斷開支票，台中房價也有所回應。據永慶房屋調查，台中地區三月份中古屋行情「價量齊揚」，中古屋房價漲幅較上月成長1.9％為全台最高，交易量更增價36％。永慶房屋北屯店長郭華新接受蘋果日報訪問時更指出，儘管民眾仍在觀望，但目前三都中，台中的房市應屬最旺，民眾普遍青睞600至900萬元的中古大樓，或是1200萬元的獨棟別墅。 然而，市民是否滿意政府所規劃的路線？網友DRlariel認為，目前路線規畫應是想舒緩郊區往市區的通勤流量，不過網友kenliu100認為「把捷運拿去當登山用工具很奇怪」，認為目前路線偏重山海區，而忽略了市內繁忙的交通問題。

據香港《大公報》報導，李嘉誠旗下長江實業以8折優惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤，推出的740套房源在9小時內套現55億港元（約合43.5億元人民幣）。該樓盤也成為一手房單日銷量最高及吸金最多的樓盤。

值得注意的是，早在2014年，李嘉誠就曾推出折價樓盤，以買房人統一享受減免25%的優惠吸引購房。但是七五折甩賣的舉動也讓人揣度，李嘉誠如此精明之人，為何要降價銷售。

李嘉誠家族自2013年8月開始加快拋售內地房產，2014年期間也並未停止拋售行為。2015年1月26日，作為李嘉誠最倚重的大將之一，香港長江實業（集團）有限公司執行董事、上海市政協常委趙國雄在上海“兩會”上接受採訪時表示，未來兩年，內地房地產市場將面臨調整，房價極可能下降。趙國雄透露，早在幾年前，長江實業便不再涉足內地房地產投資，原因是內地地價太高，覺得賺不到錢。

雖然趙國雄希望外界不要過分解讀“拋售資產”，但是李嘉誠在過去兩年時間裡一路甩賣內地以及香港資產。2014年2月11日，長實旗下新加坡房地產投資信託基金置富產業信託公告，將以6.5億港元（約合5.2億元人民幣）出售位於香港新界的商業地產物業盈暉薈，而這也是該公司11年來出售的首項資產。

除了房地產資產，李嘉誠也加快了旗下其他資產的出售。過去兩年，李嘉誠出售了百佳連鎖超市部分股權；從香港電燈股份的上市中募集了31億美元；其次子李澤楷拋售香港電訊1.18億股，套現近11港元。在內地又先後拋售了廣州西城都薈、上海東方匯經中心等項目。

值得注意的是，李嘉誠在出售內地、香港資產的同時，卻大舉在歐洲收購資產。

據媒體報導，過去兩年，李嘉誠一邊套現近130億美元的資金，一邊向經濟恢復緩慢的歐洲新注入300億美元。在整個歐洲市場，李嘉誠購買的資產包括基建、電訊、能源等。

和記黃埔2014年中期業績中，歐洲業務貢獻集團總利潤為39%，較2013年同期增長18%，超越了來自香港和中國內地的利潤總和。


值得注意的一點是，在去年香港經濟並不穩定的情況下，香港樓價卻一直在飆升。根據金管局公佈的資料，2014年香港整體房價累計上升13.3%，高於2013年的7.7%漲幅。這是自2009年以來的“六連升”，6年累計漲幅達到1.65倍。

據瞭解，香港目前普通新盤600萬港元只能買到兩房，三房的賣價為800萬港元，而四房已經超過了千萬港元。相比之下，上述長實最新折價促銷的樓盤定價較低，也是該樓盤熱賣的原因之一。該盤以三房600萬港元、四房800萬港元作為賣點，吸引了不少購房客。

在此次長實推出的房源中，最貴的一套房源位於65樓LA室，面積為1139呎（約合105.8平方米），定價為1440萬港元，折後價格為1159.2萬港元（約合916.9萬元人民幣），也就是說，該房源折後每平方米價格約合8.67萬元人民幣。

記者從上海易居房地產研究院獲悉，在清明節三天中，一線城市成交1492套新建商品住宅，同比漲43.46%，其中，北京樓市成交量同比上漲222%

“新政疊加效應已經顯現。”亞豪機構稱，“3.30”新政頒佈後首周，北京樓市新建商品住宅成交量開始小幅反彈，現已連續上漲4周。

值得注意的是，清明節一直是樓市行銷的傳統“淡季”，開發商對這個節點的銷售興致並不濃，但《證券日報》記者從上海易居房地產研究院獲悉，在清明節三天中，“京滬廣深”四大一線城市成交了1492套新建商品住宅，同比上漲43.46%，其中，除上海成交量同比下滑外，其他三大城市均全線上漲，北京更是同比暴漲222%。

對此，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，借助利好政策的釋放，開發商前期已推貨量的消化速度加快。而對於購房者來說，新政刺激了房價上漲預期以及樓市“抄底”情緒的擴張，剛需、剛改性需求積極入市，成為在清明節三天中北京樓市銷量創新高的重要因素。

此外，據美聯物業全國研究中心判斷，今年二季度，一線城市住宅市場房價將在一季度基礎上上升15%-20%。

北京清明節樓市成交暴漲

據亞豪機構資料統計顯示，清明小長假期間（4月4日—4月6日），北京全市商品住宅累計成交661套，成交總面積達6.3萬平方米，與去年同期相比，分別上漲222%、167%；成交均價達25792元/平方米，同比上漲1%。

值得一提的是，從供應方面來看，清明期間北京樓市並無純新盤入市，供應“小陽春”並未出現。不過，清明節期間的“零供應”並未影響市場成交量的爆棚。

對此，郭毅認為，清明節期間，開發商並未急於推新專案入市，反而借助政策利好加速消化了前期已經推向市場的貨量。而隨著“3.30”樓市新政落地實行，在政策疊加效應刺激下，部分購房需求正加速入市。

從“330”新政頒佈後首周（3月30日—4月5日）的市場成交狀況來看，已經出現小幅反彈。據亞豪機構統計資料顯示，上周（3月30日—4月5日）北京共成交商品住宅2359套，成交面積22.06萬平方米，與前一周相比，成交套數、面積分別小幅上漲了22.5%和24.1%。至此，北京樓市成交量已經連續上漲4周。

郭毅表示，上周市場成交量上揚主要是受到改善性需求的拉動。據亞豪機構統計資料顯示，上周北京成交均價在2萬元-3萬元/平方米之間的改善性住宅，其在市場總銷量中的占比高達43.2%，與前一周相比，上漲了11個百分點。

“隨著二套購房的首付比例由六成降至四成，降低了改善性購房者的首付門檻，其手中的資金足以支付新房的首付款，不再需要賣掉舊房子才能買新房。”郭毅認為，這加速了改善型住宅的成交。

亞豪機構也認為，首次置業的剛需和二次改善性需求的購房者買房熱情正在復蘇，隨著政策紅利的兌現，預計未來幾周北京商品住宅成交量仍將保持階梯狀放大的趨勢。

一線城市住宅成交大漲

值得注意的是，在這一波政策紅利襲來之際，除了北京樓市反映比較迅速外，從一線城市整體來看，要比二、三、四線城市受政策影響更為明顯。

《證券日報》記者從上海易居房地產研究院獲悉，在清明節三天中，“京滬廣深”四大一線城市成交了1492套新建商品住宅，同比漲43.46%；從成交面積來看，一線城市三天賣了近15萬平方米住宅，同比上漲29.38%。

對此，易居房地產研究院研究員嚴躍進向本報記者表示，總體上看，除了上海市場沒有一個明顯提振外，其他三大城市均全線上漲。由此可見，在看漲預期的驅動下，購房者入市動機持續強化。

無疑，新政給樓市注入了活力。正如世邦魏理仕所示，此次降低二套房首付比例的政策對於資產價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感，購房者支付能力和市場情緒有望進一步提升。

事實上，據美聯物業全國研究中心向《證券日報》提供的最新資料顯示，新政頒佈後的首周（3月30日-4月5日），四大一線城市成交量全線上漲，總計為8613套，同比上漲48.81%。具體來看，“北上廣深”成交量同比增長幅度分別為157.25%、14.33%、56.21%和51.02%。不過，環比來看，上海和深圳有所下滑。


美聯物業全國研究中心認為，“3.30”新政落地後，樓市出現量價均上漲的趨勢，多少與購房者恐慌性入市有關，但這種恐慌會慢慢消失。同時，在一線及熱點二線城市，預計未來將出現較為明顯的增長，庫存壓力下降後開發商更具漲價動力。而對於庫存壓力較大的三、四線城市，目前去庫存仍然是首要任務，成交量難以在短時間內逆轉，因此房企還需以低價走量政策為主。

不過，對於一線城市和部分二線城市而言，目前來看，開發商尚未全面恢復推盤，明確表示是否漲價者占少數，大部分樓盤會根據蓄客的情況以及客戶對價格的反應來定價，但不排除有利用減少優惠這種動作來暗中漲價。

據美聯物業全國研究中心判斷，“我們預計住宅市場二季度的成交量，將在一季度的基礎上上升15%-20%，價格也將迎來2015年的第一波上漲期”。

國際大都市上海經久不衰的魅力，引得不少國際高端酒店品牌前赴後繼地來滬開店攬客。《每日經濟新聞》記者注意到，未來幾年，上海將有近30家高端酒店相繼開業，一場高星級酒店大戰在所難免。

平均房價逐年下降

資料顯示，2011年以後，中國星級酒店營業收入增長速度跑不贏GDP，2013年甚至出現負增長。近日，北京首旅集團董事長段強公開透露，北京60家五星級酒店去年均出現虧損，空置率達40%，平均房價和全房房價都在下降。

華美顧問機構資料顯示，上海五星級酒店歷年平均房價呈逐年下降之勢。2010年43家五星級酒店平均房價為1151元，2011年53家五星級酒店平均房價為1039元，2012年57家五星級酒店平均房價為956元，2013年上半年58家五星級酒店平均房價為969元（全年資料暫無）。到了2014年，上海五星級酒店平均房價945.42元、平均出租率62.83%、每間可供房收入594.01元；今年1至2月，上海五星級酒店平均房價為885.83元、平均出租率53.37%、每間可供房收入472.77元。

“2010年上海世博會之後，申城星級酒店業績急劇下滑。重壓之下，不少老牌星級酒店管理集團開始放棄星級品牌，轉型為時尚平價酒店、精品酒店、商務酒店。”華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱對《每日經濟新聞》記者指出。

對此，中國旅遊研究院副院長戴斌認為，酒店業面臨產能過剩的局面，酒店業主不要盲目拔高酒店建造標準，不一定需要引進國外知名管理品牌。

建議進行審批干預

高星級酒店擴容背後，“虧損”、“過剩”、“轉讓交易”等字眼不絕於耳。未來，高星級酒店的發展前景如何？

趙煥焱對《每日經濟新聞》記者表示，“驚歎！上海傷疤未好就忘疼，酒店熱捲土重來。”他表示，僅上海虹橋會展中心附近就有10家新酒店在籌畫。

“2014年中國酒店依然供大於求，總體上仍在探底中。2015年回暖城市有所增加，但依然供大於求。”對於上海2015年的高星級酒店經營，趙煥焱表示“謹慎看好”，對於2015年以後的供求關係，他則表示“難以預料”。

在他看來，上海的高星級酒店已供過於求，如果不對新酒店投資項目加以控制，未來幾年，酒店市場可能會遭遇客房大量閒置的窘境，到時酒店的平均房價和出租率都會再次重蹈同比下降的尷尬局面。

因此，趙煥焱主張短期內對國內的酒店施行審批干預制度。他表示，中國酒店投資目的的多元化使市場無法控制，且缺乏如同業公會等能有效控制的組織，內地是唯一沒有酒店投資控制的地區。趙煥焱建議，“在過渡時期，地方政府應該對酒店總接待人數與實際能接待人數進行資訊化，採取商業承載力的方式進行審批干預，或舉行聽證會，對後進者進行設限和關閉。”

德勤（中國）副主席、合夥人金建在日前舉行的“中國飯店全球論壇”上公開表示，中國酒店業目前集團化、品牌化、連鎖化程度低，投資回報率不足，整個行業正開始經歷一個大的調整，市場上出現大量的收購兼併機會，收購兼併將成為今年中國酒店業投資的主調。

相關資料

未來幾年，上海部分計畫開業的酒店，至少給上海市場提供3000間以上的客房，其中包括：


計畫於今年開業的奢品酒店安縵“AMAN”的姊妹品牌“安麓AHNLUH”；全球最高的豪華超五星酒店——上海中心J酒店，客房數258間，位於上海中心第84至110層，預計2015年第四季度開業；佘山世茂深坑酒店計畫2017年開業，客房370間；上海迪士尼度假區的2家主題酒店計畫於2015年底開業，分別是420間客房的迪士尼樂園酒店和800間客房的玩具總動員酒店；龍湖虹橋天街英迪格酒店；浦東親水灣華邑酒店客房400間，計畫2016年前後開業；華僑城蘇河灣上海寶格麗酒店計畫2015年開業；奢華酒店上海外灘W酒店客房600間；此外，還有上海世博康萊德酒店等。

據悉，“萬保金招”這4家A股傳統龍頭房企，2014年均出現了增收難增利的情況

　　去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入了困境，即便是龍頭開發商，日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發佈2014年年報，財務資料上的變化也印證了上述情況。

　　《證券日報》記者統計後發現，截至2015年4月6日，A股市場共有75家房企發佈了2014年年報，營收總收入達到了6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長16.07%；實現歸屬于母公司股東的淨利潤(以下簡稱“淨利潤”)749.13億元，較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的淨利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

　　不過，隨著近期相關部門出臺了多項刺激樓市的政策，業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好於去年，對於過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機會。

　　增收難增利

　　以龍頭萬科為例，2014年其實現營業收入1463.9億元，淨利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個資料增幅的差距好于行業平均水準，但對於萬科來說，公司上下也是並不滿意。同時，相比2013年，萬科的結算淨利率也下降0.6%，為11.41%。

　　在萬科2014年度業績推介會上，萬科董秘譚華傑表示，“2014年我們的銷售有26%增長，但是結算沒有跟上，結算面積只增長2%，對應結算收入增長8%，營業收入增長8%，權益增速4%，我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低於銷售，造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元，增幅達19.9%”。

　　至於賺錢效率下滑的原因，譚華傑則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄淨資產收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高，意味著開發商利潤空間不斷被擠壓；第二，2014年房價不斷下跌，當年賣出去的現房當期結算，會影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業務轉型方面有一些投入，這些投入在短期內無法體現為一個好的收益率，這個會直接影響我們的收益率水準”。

　　除了萬科外，保利地產、金地集團、招商地產這三家傳統龍頭同樣也出現了增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%，淨利潤增速為13.52%；金地集團2014年營收增速為31%，淨利潤增速為10.77%；招商地產2014年營收增速為33.21%，淨利潤增速僅為1.75%。

　　據悉，招商地產淨利潤增速如此之低，主要是由於三方面原因造成，一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響，扣除非經常性損益後2014年淨利潤增速為13%，明顯高於扣非前；二是在2014年房價下行的背景下，公司計提了5.4億元的存貨跌價損失；三是公司結算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

　　此外，在ROE這一反應企業獲利能力的關鍵指標上，這75家房企中的絕大部分都出現了下滑。記者統計後發現，2013年上述75家房企的ROE平均值為11.62%，而到了2014年，這一數字變為了8.45%，同比下滑27.28%。

　　以營收超過100億元的13家大型房企為例，只有3家企業的ROE水準較2013年提升，其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而這已經是3家企業中，增長幅度最高的一家公司了。

　　逾4成業績下滑

　　而在行業整體賺錢效率下滑的同時，75家房企中還有超過4成淨利潤出現了下滑。其中金豐投資、萬好萬家、中華企業、新潮實業的淨利降幅超過200%，深國商、同達創業的降幅超過100%。

　　根據金豐投資2014年年報顯示，公司去年實現營業收入1.10億元，同比下降87.64%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為虧損3.65億元，同比下降623.61%，基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業績下滑最大的一家公司。

　　對於營收與淨利雙雙下滑的原因，金豐投資表示，因受重大資產重組和房地產市場成交低迷的雙重影響，報告期內公司日常經營業務收入受到了較大影響。同時，受當地高端房產市場持續疲軟的影響，公司於2014年末對無錫漁港路項目進行了減值測試。根據測試結果，預計2014年度公司無錫漁港路專案共需計提存貨跌價準備約為3.6億元。

　　中華企業的年報也顯示，公司去年實現營業收入44.15億元，同比下滑34.67%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-4.89億元，實現基本每股收益-0.262元。中華企業表示，期內出現大額虧損，一方面因營業收入有所減少，另一方面報告期內計提了存貨跌價準備。

　　此外，A股房企中目前業績增幅最高的浙江廣廈(2014年度公司實現淨利潤2.12億元，同比增長280.15%)，如果不是依靠5.38億元的非流動資產處置損益收入，公司實際上淨利潤為虧損3.3億元，同比大降638%，地產主業也是表現不佳。浙江廣廈稱，2014年，公司房地產項目全年實現營業收入15.5億元，費用4.8億元左右，新開工面積58萬平方米，期末在建面積約150萬平方米，合同銷售金額11.84億元。經營計畫完成情況與年初制定的計畫存在一定差距，主要系受工程進度調整，報告期內預售專案未實現交付，導致結轉收入減少。

　　對此，有業內人士稱，去年前三季度樓市持續下行，雖然四季度政策面發生了一些變化，使得樓市開始企穩，但是也難以扭轉全年的頹勢。因此，今年不少企業淨利潤下滑，很大一部分原因便是計提了存貨跌價準備；同時，房價的持續下行，也讓房企損失了不少利潤。

大陸中央一系列「救市」政策，讓房市吹起一絲暖風，其中在一線城市最為明顯。據了解，上海連夜買房的排隊潮日前再現，房企單日成交額甚至創下新高；北京除中古屋市場走好，近期豪宅成交量也暴漲。在政策刺激下，市場醞釀漲價預期，外界認為，4月房市有望全面回暖。
繼2月降息後，大陸中央3月30日再推出房市新政策，救市訊號明顯，其作用也逐步在市場反映。據陸媒報導，新政推出當晚，上海融綠黃埔灣、禦園項目銷售都很驚人，千萬身家以上的人群連夜排隊買房，在3月31日晚上，上海融綠單日成交達到4億元（人民幣，下同），為上海房企單日成交最高。
京中古屋明顯回溫
北京中古屋市場也明顯升溫，偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示，新政後6天，與上期相比，我愛我家合同簽訂量成長16.46%，新增中古屋掛牌量增加19.87%，新增客源量成長16.89%。也有房仲人士表示，政策執行5天後，已接近上個月的業績總和。
同時，北京豪宅市場也相當熱絡，中原地產首席分析師張大偉表示，北京「豪宅化」趨勢越來越明顯，隨著2013年以來的「地王」相繼入市，北京四環內平均1平方公尺房價將進入8萬元時代，目前僅約5萬元。
屋主抬價房企出量
看準市場買氣提升，漲價預期也高漲。有北京的房仲業者表示，新政刺激大批原本正在觀望的人士需求，但也提高屋主的售價預期，許多屋主持續抬高價格。另一方面，大型房企則對價格調整較保守，特別是房企高層決策上相當謹慎，主要是過去因利好政策而漲價，銷售卻不如預期的經歷，因此目前仍堅持以「出量」為主。
對房市的未來走向，中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，4月房市供需全面回暖似乎已成定局。雖政策導向趨於有利，但房市庫存仍巨大，市場仍是以價換量為主。三、四線城市房市短期內難以走出低迷，應仍以降價促銷為主；相對而言，二線城市受政策刺激將最明顯。

中央連番出招救樓市，可能拯救不少債台高築的發展商。Wind資訊統計數據顯示，去年75家上市房地產企業累計負債接近1.95萬億元（人民幣．下同），折合約2.44萬億港元，按年增幅達17.32%，平均負債率為74.05%。券商報告亦顯示，本港掛牌的內房股平均凈負債率為66.6%，按年增5.9個百分點。

短期還債壓力大

Wind資訊統計中的上市房企，2014年總資產累計增加了3821億元，負債累計增加2877.89億元。其中，負債超過100億元的房企有34家，萬科（02202）、保利地產（600048.SH）、招商地產（000024.SZ）負債均逾千億，分別達3925.15億、2848.93億及1079.46億元。尤其需要指出的是，截至去年底，上述75家房企短期借款總計1001億元，較2013年的774億元增加了29.33%，代表內房公司短期償債壓力加大。

本港上市的內房公司，亦有不少高負債率企業。據德銀上月31日的統計，23間在港掛牌內房公司截至去年底的平均凈負債率為66.6%，較2013年底60.7%增加了5.9個百分點。

其中，廣州富力（02777）去年底的凈負債率達91.7%；恆大地產（03333）為86.3%，均是內房中淨負債率較高水平。


內 房 小 陽 春 樓 盤 現 人 龍
星島日報

內地調低二套房首付比例，樓市出現久違的小陽春。內地媒體報道，一線城市北京、上海和廣州的新樓和二手樓成交量顯著上升，有樓盤伺機在清明節後調升售價，個別樓盤更出現買家「排通宵」入貨。不過業內人士認為，發展商更願意把握機會去庫存，大範圍加價的機會不大。

　　據新浪統計，上海上周商品住宅成交面積達27.9萬平方米，按月上漲53%，為今年最高。二手房市場更為熾熱，中原地產數據顯示，3月全市掛牌量新增2.58萬套，按月增長2倍。

　　每日經濟新聞報道稱，3月30日樓市新政出台當晚10時，融創（1918）和綠城（3900）合營公司融綠旗下黃浦灣和御園的銷售現場，有買家連夜排隊買房，翌日融綠的單日成交達到4億元，為上海房企單日成交額之冠。融綠官方微信更打出4月6日前暫緩漲價的口號。

　　另有媒體報道，北京和廣州方面，在新政實施後一周（3月31日至4月5日的六日），北京新建住宅網簽為2063套，按年飆升191.8%，按月增長19%。二手房方面，網簽量2496套，按年增長39%。廣州房管局數據顯示，最近一周新建商品房住宅網簽成交為1896套，按月升32.5%。

　　每日經濟新聞引述新城控股高級副總裁歐陽捷表示，政策的確有刺激作用，但只是微刺激，因更為利好的是二手房，且改善型買家不會急於入市。分析人士認為，個別地區上調價格是正常，但在庫存嚴重的區域，大多發展商不會選擇調升價格。

　　另據內地《證券時報》報道，根據統計數據顯示，滬深兩市75家上市房企去年負債總額逾1.9萬億元，按年增長17.32%。業內人士表示，去年內地樓市低迷，開發商採用高槓桿和高資金成本驅動模式，致使負債再攀新高。

　　根據Wind統計數據顯示，去年75家上市房企總資產為2.63萬億元，按年增加3821億元，負債總額近1.95萬億元，增加2877.9億元。其中萬科（2202）、保利地產、招商地產三家負債超過千億，分別為3925億、2849億和1079.5億元。75家房企平均負債率為74%，和上年基本持平，其中有15%的房企負債率大於80%。

金融業積極擴充，刺激商廈需求回升，核心商業區中環今年首季錄得13.3萬方呎甲級商廈淨吸納量，較去年第4季的負吸納量有明顯改善，亦是2012年以來最大季度增長，帶動租金全季上升1.3%，跑贏整體的0.8%升幅。業界人士預期，若第2季需求持續，今年中環甲廈的租金升幅或會高於原先估計的5%。

內地金融保險業港擴充

仲量聯行最新發布2015年第一季「香港樓市指數」數據顯示，第1季整體甲級商廈淨吸納量為36.9萬方呎，扭轉去年第4季負吸納量7.5萬方呎的局面。期內中環甲廈淨吸納量為13.3萬方呎，較去年第4季的負吸納量3.5萬方呎顯著改善。需求主要來自銀行及金融業，包括內地金融機構及保險公司擴充等。

中環甲廈空置率更由3.7%減少至3.2% ，為近3年低位。需求增加刺激首季整體租金上升0.8%，中環升幅更達1.3%。

仲量聯行商業部主管龐定勤表示，今年首季甲廈需求出乎意料地增加，令租盤選擇減少，萬國寶通廣場是現時中環少數能提供大樓面的商廈。而甲廈需求於第2季持續，中環甲廈今年的租金升幅或會高於集團預期的5%。

　中原地產研究部最新資料顯示，3月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得196宗，總值12.99億元，較2月的307宗及19.51億元，分別下跌36.2%及33.4%。宗數是創去年2月143宗後的十三個月新低，而金額是創去年3月10.31億元後的十二個月新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，3月登記是反映2月期間的市況，顯示農曆新年長假期，節日氣氛濃厚，買家減慢入市步伐，影響十大屋苑交投買賣回落。2月底政府收緊樓按壓抑樓市，市民的買樓意慾審慎，二手市場成交轉淡，預期4月十大屋苑登記將會放緩。

利嘉閣地產研究部昨日指出，整體樓市交投自去年中以來穩步向好，樓價迭創新高，在過去的四個季度，二手交投每季均維持在至少接近13,000宗或以上的水平，平均每月有多於4,300宗買賣登記，金額方面亦隨樓價上升而維持在高水平。

據土地註冊處最新數據，今年第一季﹙截至3月31日為止·下同﹚全港共錄13,685宗二手住宅買賣登記，成交總值約864.94億元，較去年第四季的12,993宗及731.62億元，分別上升5%及18%。雖然登記宗數維持在萬多宗的水平窄幅徘徊，但隨?過去一季樓價持續創高，成交金額之升幅明顯跑贏宗數升幅，創下11個季度新高。若與去年首季度的7,838宗比較，本季登記宗數更大升近75%，金額亦大增1.2倍。

屯門區交投量最活躍

按地區分析，從買賣交投量最活躍的十個地區觀察，共有6個地區登記量報升，增幅介乎3%至15%不等，其中將軍澳區二手住宅登記量升15%至810宗，增幅最高；至於屯門區首季的二手住宅登記量雖較對上一季有7%的跌幅，但仍以904宗，成為交投量最活躍地區之首。

按屋苑分析，第一季十大活躍成交屋苑累錄1,114宗買賣登記，較去年末季的1,051宗增加6%，其中嘉湖山莊登記量最火熱，按季再增10%，累錄213宗買賣登記，遠遠拋離其他屋苑；至於按升幅計，稱冠的屋苑為日出康城，首季買賣登記量大升60%至158宗，而緊隨其後者為美孚新?的119宗，升幅達27%。

利嘉閣料新盤登場抑制

該行研究部主管陳海潮指出，金管局在2月底出招收緊中細價物業按揭成數，窒礙二手市場成交，買家入市首期成本增加，而業主持貨能力強，亦不急於減價放盤，有關拉鋸情況仍未消散，料持續反映在第二季的登記數字上。再加上第一季尾以及第二季開始，新盤魚貫登場，更以貼近二手價開售，料第二季新盤將搶佔二手市場，令二手交投難有起色，故推算第二季二手住宅買賣登記量將會回落約10%至約12,300宗水平，至於物業成交總值則約達795億元，預計跌幅約8%。

陽光100中國（2608）轉攻商業物業市場，去年合約銷售額大增25%，商業分部對利潤貢獻已佔半壁江山。主席兼總裁易小迪表示，隨商業物業按揭等政策放開，今年將繼續提升商業項目銷售比重至最多30%，相信商業盈利貢獻將進一步增長。

　　去年該公司商業物業合約銷售額增加逾1倍至10.82億元（人民幣，下同），比重由9%升至16%。易小迪表示，冀今年商業物業銷售比重提升到25%至30%。

　　另外年內將交付10個商業街區，比去年多一倍，項目毛利率在40%至70%，遠高於住宅的25%，預計今年大部分盈利將來自於商業物業。

　　易小迪指出，住宅投資價值正在喪失，一線城市住宅價格上漲過快，基本無回報可言，該公司位於二三線城市的商業街區，投資回報率可達3%至7%，投資者轉而青睞商業投資。以柳州為例，旗下商鋪以前年銷售額為3億元，過去兩年銷售了15億元。他相信對商鋪的投資熱情未來將會持續下去。

　　易小迪續指，過去將住宅用地改為商業用地的手續繁瑣，且對容積率限制較為嚴格，但現在政策有所放鬆。以前購買商業物業不能做按揭，現在銀行已經放寬，均將加快商業物業銷售，有助公司轉型商業。

　　另一方面，該公司亦推出互聯網服務型社區「鳳凰社」，提供WiFi覆蓋、物流、資產管理、寵物寄養、兒童看護等服務。易小迪表示，社區戶型的特點是較普通戶型為小，在40至70平方米，但因物業管理服務的升級，銷售價格較普通住宅貴逾10%，出租回報亦多50%，去年在成都推出3600套，已經銷售3500套。