3年新低「自用需求撐盤」

商用不動產交易沒看頭，今年第1季交易金額創近3年來單季新低，連北市美麗華購物中心旁燙金商業地法拍也流標！商仲業者坦言，市場確實蠻冷，明年又有總統大選，短期內商用不動產市場難以轉好。

供給增加去化緩
永慶資產管理統計，今年第1季億元以上商用不動產的交易金額約84.9億元，較上季226.3億元量縮62.5％，為近3年來單季新低。今年第1季累計交易金額類型最高為廠辦，約34.4億元、佔比40.5％，其次為廠房27.8億元、佔比32.7％。
第1季交易金額最高的交易案為遊戲橘子以23.88億元購買內湖區新光瑞湖大樓全棟，換算每坪40.1萬元。永慶資產管理協理黃增福表示，除了金八條未解禁，今年房屋稅調漲、房地合一稅改，商用不動產交易多是自用需求撐盤，加上新落成的辦公大樓供給持續增加，去化速度明顯放緩。

大直商用地流標
中山區大直金泰段鄰近美麗華購物中心與捷運劍南路站的商業用地昨法拍，執行第一拍也宣告流標。寬頻房訊分析，這塊土地行情和周邊差不多，但因分為2塊基地，又是一般商業區，不能蓋住宅，規劃受限；不過現場有多組買方注意，都希望能撿便宜，可能等到二拍、8折以後才出手。
據司法院法拍屋公告，這筆土地位中山區大直金泰段，土地面積分別約249.5坪、340.3坪，合計總底價約20.2億元，底價每坪約342萬元，債務人為翊申建設及王義輝、王義田、王義道等。

亞昕（5213）今年首季在「采匯」個案完工入帳下，不僅3月營收跳升至12.13億元，首季營收更逼近20億元，法人預估單季EPS有機會上看1.5元，已接近去年全年獲利水準，第3季還有總銷26億元的「向上」案將入帳，法人估今年全年營收上看50億元，全年獲利有望挑戰3元以上。

亞昕總銷約18億元的新莊「采匯」目前銷售約6成，今年1月中取得使照後開始入帳，帶動3月營收升至12.13億元、年增8.3倍，除「采匯」貢獻大部分業績外，林口「天地昕」也部分入帳。

亞昕去年全年營收為22.16億元，EPS 1.83元，而該公司今年首季營收即高達19.96億元、年增7倍，法人預估，亞昕單季EPS即有上看1.5元實力。

亞昕表示，4月「天地昕」還有5戶交屋入帳，第2季業績以「采匯」及「天地昕」餘屋銷售為主，但銷26億元的新莊「向上」案已完銷，預計第3季取得使照，將是第3季業績主要來源。

法人預估，亞昕今年在3案陸續交屋後，全年合併營收可上看50億元，以個案淨利率25％?30％計算，全年EPS有機會上看3元以上，獲利較去年大幅成長。

亞昕表示，目前在手的林口「星空樹」案，總銷約40億元，銷售率7成，將在4月中下旬開工，預計2016年底完工。

亞昕今年3月設立亞昕國際開發（開曼）公司，資本額1,050萬美元，亞昕投資735萬美元（約新台幣2.32億元）擁有該公司7成股權，另外3成由代銷馬來西亞不動產的久久國際取得。

全國18個地方法院的法拍市場，今年第1季拍定總額僅106.93億元，創下15年來新低紀錄。透明房訊總經理籃茂山昨（14）日說，房價不跌，法拍屋的案量不會出來。但法拍價格卻呈漲幅趨勢，以台北市為例，去年每件均價1,029萬元，今年為1,158萬元，漲幅12.9％。

透明房訊昨天公布今年第1季全國18個地方法院的法拍交易統計指出，首季全國法院的拍定額僅106.93億元，比去年同期的拍定額122.83億元下降12.94％，創下民國90年同期以來的最低水準。

統計指出，今年第一季的總案數只有26,266件，比去年同期28,299件，減少2,033件，降幅7％；拍定數2,344件，也比去年同期2,990件，減少646件，降幅21.6％。

今年第一季法拍市場無論是拍定額、拍定數及總案量，全面創下新低紀錄。

籃茂山認為，法拍市場應該已到了谷底，但實際情況則有待觀察第2季的交易結果才會明朗。

籃茂山說，透明房訊長期觀察、統計及分析法拍市場，發現若不動產市場房價不跌，法拍市場的交易量是出不來的。

他說，主要原因還是金融市場的利率持續低迷，太便宜取得的資金，游資充斥，投資客撐得住。

舉例來說，一間1,000萬元的法拍屋，銀行若貸到八成五，一般本息分攤每月約10萬元左右，投資客就算手頭緊一些，但只要撐個兩年，約有一成的漲幅，也就是房價漲到約1,100萬元，因此就算打個九折賣掉，也虧不到那去，政府打房多年，房價打不下去癥結在此。

透明房訊統計，今年第1季全國法院拍賣件數中拍定數2,344件，拍定額為106.93億元，易言之，每件平均單價456萬元，比去年同期的每件平均單價410萬還多40萬元，漲幅11.21％。

籃茂山表示，法拍物件價格沒有下跌，可以從幾個主要法院的拍賣結果來看就更清楚，以台北市為例，去年第1季台北地院法拍物件，每件平均拍定價約1,029萬元，但今年同期卻是1,158萬元，漲幅12.9％。

高雄地院去年第1季每件平均價格是310萬元，今年同期是432萬元，漲幅39％；台中地院去年第1季每件均價553萬元，今年同期是865萬元，漲幅高達56％。

建商推出預售屋多半賣的都是「未來行情」，因此建設利多就成了銷售與墊高房價的關鍵因素，但近來不少原訂的建設規劃在選舉藍綠變天之際紛紛跳票，如航空城、台中BRT，以及信義區廣慈博愛院等，當「國王的新衣」被戳破，不僅民眾的增值夢碎，連業者都不看好房市後市發展急喊撤，並認為房市要回穩恐怕還要等3?4年。

談到預售屋增值夢境破碎，市場上第一個引爆點想到的都是淡海新市鎮，房產專家Sway曾在節目中表示，隨著淡海輕軌兩次流標，到主體確定動工，看似交通利多可以拯救淡水的冷房市，但不僅Sway連專家李季鴻也認為，淡海本身的量體供給過大，加上看似利多的交通建設，其實跟房價也沒有太大的關聯性，就算能帶動房價上漲，會漲的地方是老街而不是大家所寄望的淡海新市鎮。

而另一個血淋淋的案例就是爭議已久的桃園航空城開發案，自從藍天變綠地之後，當紅炸子雞瞬間變成燙手山芋，原本隨著計劃發布，農地價格不斷飆漲，直到近期投機買盤凍結，市場被打回原形，不僅引發土地拋售潮，更引爆了航空城價崩危機，投資客紛紛喊逃命。

更別說是台北近期將信義區廣慈博愛院規劃為社會住宅，撤銷要開發商辦、旅館及商場的念頭。以及台中BRT在新市長上任後決定取消等，都讓建設利多的泡沫被吹破。奇摩廣告總經理陳彥宏就在蘋果日報報導中表示，開發政策會隨著政治而有所更改，預估這幾年情勢已大致確定，房市要回穩恐怕還要再等3?4年。

斬草不除根，春風吹又生，台灣的違建拆也拆不完。根據營建署違建拆除統計，全台二月份共拆除1,026件違建，其中台北市占230件，為全台最多。值得注意的是，目前全國尚未拆除的違建仍高達61萬件，且北市在今年一、二月份「新查報」的違建就高達760件，地方政府若想根除違建，還得多想點方法。

據自由時報報導，營建署公告最新調查統計，台北市一、二月分共拆除549件違建，占比為全台最高，然而拆除的速度還不夠快，北市新查報的違建數比拆除的件數還要多，此現象也擴及全台，資料顯示全國二月份又新增了2970件違建，未拆除件數更多達61.69萬件，民眾踴躍舉報，政府除了動用公權力「拆」之外，還得另闢方法。

日前台北市長柯文哲曾提出「違建禁買賣」、「加稅卡住違建」的構想，遭房仲業者消遣「比革命還難」。柯文哲(10)對此向東森新聞雲說明，「要找方法而不是找理由」，說明目前已要求建管處擬定違建相關罰則。

儘管尚未確立罰則，但民眾擔憂自家房價遭違建影響，對於違建是否影響居家安全的意識抬頭，全台「新舉報」違建的件數不斷攀升，台北市都發局長違建處理科科長李松鶴則向蘋果日報(12)透露，北市首要拆除的對象為頂加隔間超過三間以上的違建，呼籲民眾別把違建從頂樓搬到家中，因為包含「夾層屋」及「陽台外推」也都屬於違建範圍，儘管取締較困難，但若經民眾舉報，依舊立即拆除。

「房地合一」實價課稅箭在弦上，準備進場的買方看法出現「南北分歧」的現象。房仲業者調查發現，北部民眾普遍對房市走勢感到悲觀，南部反而認為房價將因賣方轉嫁成本而上揚。業者指出，近年政府管控已經有效抑制房地產氣勢，民眾只要不短線炒作，長線買房仍可保值抗跌。

　　政府打房積極，除了奢侈稅、囤房稅等政策外，房地合一最快明(105)年開始施行。不過，從財政部送行政院的房地合一稅版本觀察，主要影響者為多屋族、高資產族群，對於自住、長期持有或未達總價4,000萬的民眾來說，影響並不大。而市場傳言紛飛，出現看空、看漲意見不一的狀況。

　　根據永慶房屋Q2房展趨勢前瞻報告，發現全台有35%民眾認為「房價因稅負增加而下跌」，但也有44%擔心「房價恐因屋主稅負轉嫁而上漲」。從6大都會分析，市況呈現出「北部保守、桃園拉鋸、中部持平、南部樂觀」態勢，看漲比例從台北市的39%依序往南增加，到高雄達到60%最高，南、北看法差異極大。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，近期北部房市量能處在低檔，民眾購屋信心薄弱，加上高價位住宅多，雙北房市成為重災區；高雄符合4,000萬排富條款的住宅比例只有0.6%，受稅負影響較小，市場人士多樂觀看待。桃園4,000萬以上住宅成交並不多，而看跌比例達40%居6都之冠，顯見當地市場「供過於求」，跌價可能性最大。

　　至於最佳「保值抗跌」縣市，由台北市以45%占比奪下，雙北市合計超過6成。黃舒衛指出，雙北市生活機能完整，公共建設成熟，成為保值首選。在政府限縮房貸成數，加上各項稅賦措施，已有效抑制房價上漲，民眾若能不短線炒作，選對區域、產品，長線仍有機會保值抗跌，尤其可趁近期利空壟罩，危機入市搶得好買點。

本土飯店業者積極搶灘大陸！國揚關係企業漢來大飯店總經理林子寬接受專訪指出，漢來布局南港台肥C2土地興建五星級飯店，確定加盟歐洲知名飯店品牌Royal Tulip（皇家鬱金香酒店），全案將在2018年落成，同時近期將與上海地區飯店簽約賺管理財，首度跨入對岸市場。

近來到對岸發展的台灣飯店業者愈來愈多，晶華酒店以麗晶品牌赴北京，進駐最早，接著是以鄉林建設起家的涵碧樓酒店，也到青島開設涵碧樓，目前還有南京、桂林、成都等多起涵碧樓開發案正在進行。

南港案是南部老字號飯店漢來「北征」的重要代表作。林子寬表示，將在今年中動工，預計2018年完工，近期選定荷蘭飯店品牌Golden Tulip 系列中的最高等級Royal Tulip加盟，也將是該品牌到台灣的首宗加盟案。目前高雄漢來大飯店年營業額18~19億元，預估未來3年營收翻倍。

漢來南港案的樓地板面積1.65萬坪，內部餐廳將會有目前各店一位難求的自助餐廳「漢來海港」，另外還有鐵板燒餐廳、牛排館和中餐廳。值得注意的是，該飯店規畫了單層面積1945坪、無梁柱的超大宴會廳，可用空間1600坪，可擺放200桌喜宴，屆時將是全台最大宴會廳。該飯店房間數達430間，屆時年營收估計12~13億元。

林子寬表示，南港案的房價不走五星最頂級，反而是走五星價位的「中段班」價位，他舉例W Hotel、寒舍艾美等，平均房價可達上萬元，房價中段班如西華飯店、亞都麗緻和遠東飯店等，平均房價在6000~7500元，未來漢來南港案，會走中段班的價格帶。

不僅如此，漢來也將把經營飯店的KNOW-HOW帶到對岸，近期正和上海地區的五星級酒店簽約，漢來將進駐管理。

新稅制抑買氣 成交僅佔1.8%

政府打房針對豪宅，嚴重衝擊北市豪宅市場，房仲統計近2年8千萬元以上豪宅的委售狀況，發現今年第1季委售6.4％創新高，也較上季增2成，顯見豪宅出售潮。專家認為，新制房屋稅不僅影響豪宅買氣，更連帶拉高購屋成本，想買北市新房子，已難上加難。

5月開徵的新制房屋稅，台北市府一口氣調整房屋標準單價、路段率、豪宅加成稅與囤房稅率，北市豪宅房屋評定現值調為原本的3~9倍，去年7/1完工的豪宅首當其衝，房屋稅增加數倍。日前財政部更下修北市豪宅課稅門檻，從總價8千萬元下修為7千萬元，豪宅市場雪上加霜，也湧現出售潮。
據信義房屋統計，今年第1季8千萬以上的豪宅委售佔比6.4％，是近2年首度超過6％，較上季增加2成，但成交佔比仍維持在1.8％，顯見豪宅出售量增，但僅剩自用買盤，市場供過於求。

自住買盤多觀望
信義房屋專案經理曾敬德指，政府狂打豪宅，市場已無投資買盤，8千萬以上豪宅幾乎得流通6~7個月才能成交，代表屋主撐了半年後願意讓價，有些預售換約的豪宅案，屋主甚至認賠出場。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，新制房屋稅短期有抑制炒房作用，五大蛋黃區大安、信義、中正、中山及松山，都出現豪宅轉售潮，豪宅市場自住買盤，也多持觀望，市況非常慘淡。

買新房難上加難
新制房屋稅不僅打擊豪宅，也影響到自住民眾，太平洋房屋總經理蕭朝陽分析，對自住民眾影響最大是「房屋標準單價」上調，去年7/1交屋的新房子，須適用新規定，即使是自住，只是晚了1天，房屋稅多2.65倍，若再加上1/3房貸及其他開銷，要在台北市買新房簡直難上加難。

稅改應適時調整
民眾黃小姐表示，支持政府打房，但房屋稅還要跟著調高，那買得起新房子的仍是資產階級，根本是惡性循環！
莊孟翰認為，長期來看，房屋稅確實全面影響到市場買方，建議政府也應多方思考，稅改必須視狀況調整，而非一帖藥治百種病。


自由時報
打房敲昏北市豪宅 Q1成交占比1.8%

政策重擊，豪宅已湧現賣壓，若加計興建中、成屋銷售以及中古換手的豪宅，粗估北市待售豪宅總價值超過千億元。房仲調查，今年第1季北市總價8000萬元以上豪宅委託銷售件數，占所有委售件數的比率高達6.4%，創下歷史新高，但豪宅的成交占比僅1.8%，也就是100件成交案中，豪宅僅會成交1.8件。
房仲業者指出，目前房市僅剩自用買氣，豪宅市場明顯「供過於求」，豪宅屋主唯有讓價才有機會吸引低接買盤。

近幾年央行豪宅限貸令、北市的豪宅稅與囤房稅等政策均是衝著豪宅而來，均重創北市豪宅，尤其是去年7月1日以後才取得使用執照的豪宅，更是此次被大幅增稅的目標。概算後北市豪宅房屋評定現值調整相較原本加重3~9倍不等，未來交屋時要繳交的契稅與每年持有的房屋稅、出售時的財產交易所得，也將大幅增加，政策打壓高端產品與高資產族群的針對性相當強烈。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前已有部分預售換約豪宅建案，因為政策的連續重擊，屋主願意以當時取得的價格出售，或乾脆認賠出場，由於現在高端住宅市場已經沒有投資買盤，最後只得決定讓價但求順利出場。其中近期實價揭露的「皇翔御琚」，成交價格就是實價登錄以來最低的一次。

根據信義房屋內部統計，2013年第1季豪宅銷售占比僅4.8%，直到去年的第4季占比也僅拉高至5.3%，不過，到了今年第1季豪宅銷售占比直接跳升至6.4%，短短1季便增加1.1%，顯示豪宅賣壓湧現。

由於不動產市場受到政策打壓，加上國內股市量能不振，「股房」雙雙失色，預料此波政策打壓房市與國內缺乏投資管道的環境下，勢必讓高資產族群重新進行一波新的資產配置，近年掀起一波又一波的海外置產風潮就是最好的例證。

捷運聯開宅熱延燒，北市捷運局再推出聯開大樓辦公室招租、標售。商仲業者表示，古亭站標租案辦公空間大、附近沒有近似商品，價格頗低廉，屬於非常有競爭力的商品，標脫應該不難。

捷運局聯開大樓古亭站辦公空間標租案，面積90坪、月租金11萬7087元，南勢角及關渡站則推出辦公室標售案，南勢角站共100戶，坪數14坪到30坪，標售金額500萬元到1200萬元；關渡站則有30戶，18坪到35坪，800萬元到1900萬元不等，另有9戶住宅標售，各案陸續在5月中至5月底開標。

每坪僅1300元
台北市政府捷運工程局路權室副主任龔昶榮表示，此次為第5次推出南勢角站標售案，前4次都是標售住宅，民眾反應不錯，這次將144戶13~17樓辦公空間整理後，先推出100戶標售，看市場反應再調整。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄認為，南勢角至景安站辦公需求弱，聯開處一次推百戶，要全數標脫，恐有相當難度。

丁玟甄表示，古亭站標租案位於羅斯福路二段，交通區位好屬精華地區，該地段較著名的辦公空間為大都會國際辦公大樓，月租每坪2000元到2200元，一般屋齡較老的辦公大樓每坪價格則落在1400元到1600元，就聯開處標租每坪1300元來說，價格具有競爭力、坪數又大，若業者恰巧有需求，標脫應該不難。

政府打豪宅三箭，包括中央銀行豪宅限貸、台北市「豪宅稅」與「囤房稅」等齊發，豪宅已成為房市票房毒藥，近期實價揭露的「皇翔御琚」每坪成交單價僅242.8萬元，創其有實價登錄以來最低紀錄，可看出豪宅市場受到政策的嚴重衝擊。

建商指出，政策打房一波波針對高總價住宅、高資產客戶而來，不少豪宅買方紛紛脫手自保，比如大安區一預售案因面臨交屋繳款壓力，不少屋主希望透過預售換約出場，僅希望以當初購入價平盤賣出，更有部分屋主願意認賠殺出。

精華地段的頂級豪宅也被波及，如豪宅市場領頭羊皇翔御琚最新一筆實價揭露，12樓高樓層交易總價達4.75億元，不過扣除車位後，每坪成交價僅242.8萬元，創下近兩年以來新低紀錄。

皇翔御琚去年最高實價揭露，曾出現每坪290.5萬元的成交單價，去年10月單價較低的三樓低樓層，也有每坪260萬元。此次成交的是12樓的中高樓層，每坪單價僅剩下242.8萬元，顯見豪宅市場政策三箭已重創豪宅市場買氣。

陸客自由行帶動了商旅熱，也讓台北市西區原本沒落的商圈「回春」，其中，京站旁的華陰街在京站2009年底開幕至今，引入了人潮，例如華陰街、太原路就開了平價壽司店、商旅，改變了原本批發零售的店面形態，房仲業者指出，後站商圈因租金低廉，反而吸引不少店家承租開店。

台北車站後站過往因逛街人潮東移至大安、信義區，頗有商圈沒落之感，但正因大同區、台北車站後站一帶房價、租金較為低廉，但交通地理位置卻便捷的優勢，在這波陸客自由行、港澳客來台旅遊盛行之際，此區的舊商辦、透天厝反而受惠改造為商旅。

例如太原路就開了蜂巢旅店，步行至京站約5~7分鐘，1樓甚至開了以往太原路、華陰街少見的新型態烘焙店。東森房屋南門加盟店店東呂奕德表示，太原路、華陰街店面多屬零售批發業，例如旅行箱批發、毛巾店、包包、五金器材等，這幾年逐漸有轉型。

包括2008年政府開放陸客觀光團、2009年底京站開幕，隨著5~6年的慢慢發酵，京站不只是轉運站功能，人潮也往外走動，華陰街、太原路店面形態也改變了，例如位於三角窗的五金塑膠批發，2013年就變成三多屋爸爸嘴壽司店，每逢假日更是大排長龍，一旁的鮮奶甜甜圈店也吸引不少港澳觀光客排隊。

不過，呂奕德說，雖然後站商圈已經有變化，但在租金的部分並沒大幅上漲，未來整個西區要翻轉，還是得靠雙子星的開發計劃。但目前觀光熱、商旅進駐京站附近，的確讓原本的舊商圈找到了新的出路。

參考國外成功的居住扶助經驗，新北市首創社會住宅行政法人，名為「新北市居住服務中心」，草案14日經市政會議通過，後續將送議會審議，最快今年底可成立籌備處，提供社會住宅營運管理、新增供給與代租代管服務。

城鄉發展局長邱敬斌說明，社會住宅管理機構的成立形式有公司、行政法人等選項，前者母法為公司法，市府的主導權可能因導入民間增資參股而被稀釋，經營方向、資產管理也可能有變化。反觀行政法人可於滿足經營效率的同時，受市府與議會監督，更能確保公益出租的原意。未來主要收入為營運的租賃所得、市府核撥預算及民間捐贈等，整體收支以自償平衡為目標，不強調獲利。

依據目前設置自治條例草案的擬訂方向，未來居住服務中心取得公有不動產，除可經由價購，也可由市府採捐贈或設定地上權等方式提供；取得之不動產僅能作社會住宅相關用途，不得任意處分。中心職員都會是住宅服務專業人才，住宅修繕維護也不受限於採購法程序，以便更快速即時提供住戶服務。

邱敬斌表示，居住服務中心設置分為短中長期目標，短期成立「經營管理部」，負責現有社會住宅營運，引進專業物業管理人才與企業化經營來提高效率；中期預計成立「營建開發部」負責興建社會住宅，滿足民眾需求；長期預計成立「租賃市場服務部」收集租賃資訊，提供媒合諮詢與代租代管。未來將定期辦理績效評鑑，政府與民間共同把關資產運用。

四月底新北市將舉行「住宅法人工作坊」，除邀請韓國首爾住宅公社代表分享成功經驗外，也將邀請大台北生活圈的台北市、基隆市、桃園市及主管機關營建署參與討論，以汲取國內外的經驗落實居住正義。

位於大直美麗華商圈兩筆土地2015年4月14日於台北地院進行第一次法拍，台灣房屋資深分析師陳炳辰指出，這次法拍2筆地號一共589.84坪，其中金泰段79-9地號座落植福路與敬業一路口；85-12地號則在敬業一路192號旁空地，相當鄰近美麗華購物中心與捷運劍南路站，總底價20.2億元，換算每坪單價約342.92萬，不過可能因屬於一般商業區用地，不得做為住宅開發，加上整體不動產市場景氣偏淡，法拍結果出現無人投標的流標狀態。

陳炳辰分析，2015年國產署標售土地屢傳捷報，3月26日標售中山區吉林段二小段兩筆土地，總面積289.49坪，由元大人壽以29億9佰萬元得標，溢價率高達40％；4月10日開標大安區通化段五小段土地，總面積367.24坪，有4封標單競標，最後以17億1仟萬元得標，溢價率28％，換算每坪單價約465萬，讓土地市場信心回溫。然此次法拍大直精華商業區土地，最終流標，主因不脫法拍市場，目前拍賣底價與市價差距約八折左右，待二拍以後，法拍底價與市價差距有六折以上的空間，將吸引投資方進場。

市場傳言該土地債務人之一為知名立委辦公室主委，且由於2014年曾自行出售，當時開價高於本次法拍近1.5倍，其對於法拍價格感到相當大的落差！不過法拍現場債權銀行認為流標結果並不意外，預料大概到了一個月後二拍再打八折，可能會有買家出手。

陳炳辰說，目前該區開發多為商辦與飯店、商旅使用，美福飯店與華宜飯店均於此落腳，加上本有維多利亞酒店與多家婚禮飯店，顯然形成高檔飯店、商旅聚落，2014商辦行情落在每坪100-120萬之間，本土地若能法拍成功，在限制做商業區使用下，應也不脫商辦、商旅興設方向。

潤泰新（9945）昨（14）日宣布，加碼新北市三重的合建案土地，面積將擴大到2,829坪，6月申請建照開發為總銷50億元的大案，顯示潤泰新看好台北都會區換屋需求。

法人預期，2015年潤泰新的房地產本業、轉投資南山人壽和中國大潤發，雙雙得意，全年獲利能力有機會超越2014年，EPS可望挑戰6元以上的歷史新高。

潤泰新2014年EPS成績，已創歷年新高，達5.69元，主要是來自轉投資南山人壽和中國大潤發的獲利大幅成長，加上財政部確定虛擬未分配盈餘可以回沖認列獲利，所以EPS表現優於預期。展望2015年，房地產本業有「萬花園」完工交屋，加上轉投資事業獲利持續成長，法人估計，今年EPS有機會再超越2014年，挑戰6元以上的新高。

潤泰新總經理李志宏表示，潤泰新今年將完工交屋的大案為萬華「萬花園」，總銷約35億元，已全數完銷，還有「松濤苑」出售認列部分戶數。

業外方面，潤泰新綜合持股25.1％的南山人壽，2014年就大賺213億元，貢獻潤泰新的獲利大概有40億元，至於轉投資的中國大潤發，每年都以二位數成長，潤泰新綜合持股約為8.3％，2014年也大賺29.1億人民幣、近新台幣150億元，法人預期今年還是會持續成長。

依南山人壽和中國大潤發2014年貢獻潤泰新EPS的程度，這兩隻金雞，已為潤泰新挹注約5.1元左右的EPS。展望2015年，南山人壽獲利年增幅上看2成，中國大潤發約8％，因此市場預期2015年的南山、中國大潤發對於潤泰新的EPS貢獻度，還是會在5.1元以上；再加上房地產本業大案交屋的挹注，因此潤泰新2015年EPS，有挑戰6元的實力。

值得期待的是，潤泰新持股約11.78％的潤泰精密材料（8463）、「CITYLINK」購物商場，可望是集團成長最快兩隻「小金雞」。其中，潤泰精密2014年EPS達3.19元，創下史上新高，預計2015年第3季興櫃轉上市，擬改掛其它類股，成為集團第6家上市櫃公司。

另外，去年潤泰新已相中新北市三重區的合建案，地點位於二重疏洪道重劃區旁綠地第一排的五谷王段143地號等15筆土地，原本合建基地約2,065坪，現已再擴大基地面積約764坪，擴大後面積達2,829坪。李志宏表示，該案地主和潤泰新的合建比例為地主約51％∼55％，潤泰新分回45％∼49％、總銷約50億元，6月份可申請建照後伺機推出銷售。

台灣塔預算「1塔變2塔」胎死腹中！市長林佳龍決定停建，將在市議會通過的80億元預算規模內，另尋替代方案。市議員鄭功進提案，要求市府重新規畫以「綠色建築群」代替，未來同樣具有觀光與研發創意，讓台中市未來成為全球「綠色建築」的示範城市。

一波三折的台灣塔規畫案，市議會台灣塔專案小組第2次會議中，議員李中發現專案管理公司去年12月22日已審退150億元預算案；都發局卻未提供正確資訊給市長林佳龍，讓林拿著已審退報價來質疑台灣塔，並據此決定另尋替代方案，引發軒然大波。

鄭功進說，市府應將台中市建設發展為亞太「綠色建築示範城市」，於水湳園區內規畫符合國際綠建築標準建築群，園區內完全使用綠建材，使水湳經貿園區成亞太地區綠建築示範的典範。

「他山之石、可以攻錯！」何文海認為，市府應成立跨府會「綠色城市規畫團隊」積極來執行未來4年「綠色城市」；安排議會與市府團隊到先進歐美日等國家「綠色建築」與「綠色城市」考察，呈現台灣綠色環保軟實力與創意發展，積極與國際接軌。

都發局長王俊傑說，將在議會通過的預算內，朝低碳、創新、研發且能代表台中市的綠建築規畫，期6月底前能確立大方向，再進行先期規畫，新的規畫案趕在年底前出爐。

這也是萬科自2001年進駐南昌以來，首次在經濟開發區拿地，將是萬科在南昌的第十一個項目。
4月13日，南昌經濟技術開發區一宗宅地以62.5%的溢價率拍出，總成交價7.55億。競得人為江西萬科益達置業投資有限公司，AdvancePathLimited雋伯有限公司。


資料顯示，該地塊編號為DAGJ2015003，位於南昌經濟技術開發區，土地面積為129140平方米，為居住用地。容積率於1.0至2.5之間，平均建築密度小於等於30%，平均綠地率大於等於30%。起拍價為240萬元每畝，最後成交樓面價為2340元每平方米，溢價率62.5%。

據瞭解，這也是萬科自2001年進駐南昌以來，首次在經濟開發區拿地，將是萬科在南昌的第十一個項目。

另據統計，截止4月14日南昌4月共9宗土地成功出讓，除上述地塊62.5%的溢價率成交外，其餘均為底價成交。

位 置：離二環還有四個環

物業費：高過商品房

“明明是針對中低收入家庭推出的惠民政策，可三四元的物業費，已經遠遠超過我們這些‘夾心層’的心理承受範圍。”這樣的“吐槽”道出了不少自住房業主的心聲。

物業費在自住房購買成本中是一筆不小的支出。記者調查發現，22個已經完成選房的自住房項目，前期物業費的定價能相差1.9元。最貴的南六環外金科天籟城專案，4元/平方米/月的前期物業費，普遍高於周邊的商品房社區，被購房人戲稱“堪比別墅”。

南六環外自住房物業費4元

在地圖上，位於地鐵4號線生物醫藥基地站向南200米路東的金科天籟城自住房，藍色標注點已落在了六環以外。這個離“二環還有四個環”的專案，前期物業費定價為4元/平方米/月，被購房人戲稱為“堪比別墅社區”，甚至被質疑為開發商盈利的第二手段。“自住房的售價便宜了，開發商賺得少了，莫非就拿物業費變相增加收入？”

大興生物醫藥基地，曾是多年前的熱門地塊區域，周邊商品房專案紮堆。記者諮詢後發現，住總萬科橙、熙悅春天、雲立方三個商品房項目的物業費分別是3.21元/平方米/月、3.04元/平方米/月和3.66元/平方米/月，均低於金科天籟城。只有龍湖時代天街項目的物業費較高，為4.7元/平方米/月。


以金科天籟城和熙悅春天比較，同樣是90平方米的三居室，自住房購買家庭一年將比商品房業主多支付1036.8元物業費。

22個項目價差最高1.9元

記者統計發現，在北京目前已經完成選房的22個自住房項目中，前期物業費的價格是參差不齊。其中，價格定在2元/平方米/月到3元/平方米/月的項目有16個，定在3元/平方米/月到4元/平方米/月的項目有6個。最貴的金科天籟城自住房和最便宜的首創悅洳匯自住房，前期物業費的差價達到1.9元/平方米/月。一套90平方米的房子，一年的物業費就能差出2052元。新國展滿庭芳項目物業費定價3.15元/平方米/月，明顯高於周邊社區。

在58同城將曾經衝刺IPO的安居客以不到2.7億美元的價格收入囊中之後，作為分類資訊業務上高度重合的直接競爭對手，趕集網最終決定聯手定位於房產O2O的房多多。

相比老牌房屋租售平臺，更多以後來者姿態出現的房多多，在此前頗為低調。

公開資料顯示，作為國內首家移動互聯網房產交易平臺，房多多實行按效果付費原則，所有行為均以交易為導向，運用線上完整的交易管理系統實現聚合效應。

雖然進入大眾關注視野不久，房多多公佈的資訊是公司擁有超2000人的線下地推隊伍和超過5000家合作經紀公司、逾60萬名合作經紀人。

在收購安居客之後，58同城CEO姚勁波曾宣佈公司新成立的房產事業群將整合58同城及安居客雙方的房產業務，構建面向新房、二手房、租房等全領域業務。其中，安居客品牌、網站、App無線等將完整保留，繼續將安居客定位為高端平臺，並加大產品、市場、技術等各個層面的投入。

而這一次，趕集網與房多多剛簽署的合作協定，同樣希望雙方能夠在房產領域展開多項合作。只不過，雙方計畫首先從新房領域展開合作，未來再擴展至更多品類。

《第一財經日報》記者瞭解到，在新房領域的合作上，房多多將自身平臺的全部新房資源同步入駐趕集網房產頻道，為開發商引入全新的購房者群體和銷售管道。

據房多多COO曾熙透露，目前房地產市場訊息不對稱，缺乏一個買方賣方之間的橋樑。“交易效益提高的背後是降低交易成本，與趕集合作希望能將線上用戶數量轉化到線下，降低房地產開發商行銷成本。”

而趕集網方面也將透過房多多的房源，切入新房銷售領域，將試水其在房產垂直領域的交易通道。按照趕集網副總裁趙世勇的表述，“雙方合作不僅僅是優勢互補、資源互補、提升房產交易效率。同樣對平臺上的開發商、經濟公司和經紀人、用戶帶來價值。”

房多多方面公佈的資料是，2013年房多多平臺交易規模為400億，2014年達到2000億。其中，2014年房多多線上線下合力共為開發商導入326萬組精准意向用戶，每月產生15萬次帶看。目前房多多平臺上二星級以上經紀人超過17萬名，月度活躍經紀人超過20萬名，每月為15萬名用戶提供專業高效的經紀服務。

值得注意的是，趕集網和房多多目前主要還是以廣告方式進行合作。

對此，趕集網COO陳國環強調，“我們說白了就是賣流量，不會介入深度的交易。交易是房多多的強項，我永遠相信互聯網世界要做你擅長的領域，把不擅長的領域交給擅長的團隊去做。”

“跟房多多合作最重要的是因為房多多的真實房源，這是互聯網必須解決的誠信和真實性問題，會極大地提高我們網站用戶的信譽度。”陳國環解釋道。


只不過，如今的房產O2O市場已經聚集了大量機構。除了包括房多多在內的房產O2O平臺，搜房網也在招募自己的經紀人團隊。而鏈家宣佈牽手德佑之後，這一市場的競爭已經表現得足夠激烈。

而這背後，當下的58同城和趕集網在分類資訊網站的競爭不斷升級，雙方已經先後在招聘、房產、汽車等多個領域展開角逐。

然而有另一則市場傳聞，則是在趕集網最近籌備的新一輪融資中，投資人擬撮合趕集網與58同城合併。對此，有報導稱，老虎基金已經在趕集和58同城兩邊下籌碼，積極遊說雙方合併，結束現在花錢又費力的模式。但截至目前趕集網和58同城均未對此作出回應。

自從80後小夫妻靠炒港股兩天賺夠首付的故事廣為流傳後，越來越多的香港人也開始趁港股高位將股票資產變現，投入到“實實在在”的樓市中，香港發展商也嗅到了金錢的味道，決定在牛市中大撈一筆。

李嘉誠旗下的長江實業(下稱“長實”)日出康城第三期“致藍天”在連續兩周賣光後，宣佈推出該樓盤最後一批房，共510套，加上已經在過去兩周賣掉的1138套房，“致藍天”有望在本月內將專案開發的1648套房全部售完，預計總共可套現135億港元。

“致藍天”一月內全部售罄

長實地產投資董事黃思聰在4月14日下午的記者會上稱，致藍天最新的銷售安排將會儘快公佈，最近受股市急升，帶來了顯著的財富效應，買家的購買能力突然上升，有不少買家在此輪銷售安排下重新登記，原本有意購買3房單位的准買家，突然將意向改成4房單位，而市場人士預計，此次510套房若售罄，長實可套現約50億港元。

實際上，“致藍天”在首輪740套房一日售罄後，長實就未有宣佈過將該樓盤售罄的計畫，只是在上週六加推了398套新房源。

“長實的風格就是有多少賣多少。”美聯物業住宅部行政總裁布少明對《第一財經日報》說。由於在4月4日和4月11日該樓盤一推出就在幾小時內迅速售完，加上之前沒有抽中的買家會再一次申請買入，布少明認為此次“致藍天”銷售一定會很理想。

“致藍天”是長實今年主打的銷售專案，如果在本月全部售完，可以完成長實今年的銷售目標45%，而長實在年初定下的今年銷售目標是300億港元，較2014年的400億港元下跌了25%。除了“致藍天”，長實今年在中國香港、新加坡、上海、北京都還有零星的樓盤需要銷售，才可完成銷售目標。

發展商加價推樓盤

股市造就財富，香港目前已經進入人人爭當房奴的時代，除了“致藍天”銷售火熱外，其他香港地產發展商也瞄準時機，準備在此次牛市中博一把。

另一香港地產商會德豐(00020.HK)旗下位於油塘的“PeninsulaEast”正準備開盤，目前公司已經為256個單位開價，都在不同程度上有加價。會德豐地產常務董事黃光耀稱，4月13日晚最新推出的106個單位，加價幅度約為1.5%至2.5%，其中全專案最貴的單位為一戶連天台頂層特色戶，優惠後價格為1254萬港元。

布少明稱，消費者反應火熱，超額認購近15倍，令發展商有底氣加價，但其加價幅度如此輕微，說明發展商是非常想儘快甩貨賣樓的。

目前，該項目已經收到了3500個登記，即將在4月15日截止申請，預計最終可收到超過4000個登記申請。同時該專案會分兩天售樓，其中週四先發售150個單位，週五發售106個單位，整個專案市值23.47億港元。

恆基地產(00012.HK)旗下的曉珀•禦也預計會在本月開售，首批預計推出30個單位。


布少明稱，由於香港金管局收緊了對房貸的比例，700萬港元以下的自用物業房貸最高只能有60%，抑制了消費者對二手物業的購買欲望，但由於“辣招”對一手樓盤的影響更小，所以購買力全部湧到一手市場，加上香港各家發展商的低價售樓策略，更吸引了不少消費者。

在購買力爆發時，發展商也更積極，美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，該行綜合地政總署最新資料顯示，今年第一季新申請預售樓盤的住宅專案共有9個，涉及4476個單位，相比去年第四季度的2213個超過1倍，同比大增2.86倍，創下了2004年以來的同期新高。

　樓市暖風勁吹，利好政策不斷。二套房貸款首付調低至四成的新政落地僅10天，深圳樓市再現多人哄搶一套商品房的事件。面對新一輪政策組合拳的強力刺激，購房者的熱情再次被點燃，而房東則趁機一套房漲價30萬元還被6人瘋搶。

　　如今，杭州、上海、深圳等地均出現連夜排長隊購買的情景，多個大城市再次出現搶房的現象已不是個案。

　　多個樓盤出現一房多搶

　　“3•30新政”讓早已回暖的樓市愈加火爆，尤其是二手房。對於需求遠遠大於供應的深圳來說，新政出臺後，短短幾個小時的時間就讓深圳中原龍崗片區當天的成交量比以往上漲了三成。

　　深圳寶安區西鄉中聯房地產工作人員表示，從業近3年來，這還是他第一次見到如此火爆的情況。從3月30日開始至今，火熱狀況就一直在持續。一套二手房，二三十客戶排隊看，6個當場就要簽，業主從350萬元返價到380萬元，客戶還搶著要，市場需求已經完全超出了他的預期。一直忙到淩晨四點，還有客戶簽合同的，工作人員都忙瘋了。

　　在深圳，這樣的例子並不少，新政公佈之後很多二手房業主“坐地起價”，少則幾萬，多則幾十萬，很多買家抱著“看漲不看跌”的心態迅速下單。

　　據瞭解，最先和最快上漲的就是那些剛需型的房子，目前市場上的大部分買家都是剛需型購房者，這類房源成交最為活躍，此輪政策一出，這些房源就變得最為緊俏學區房也將借此輪新政出現“跳漲”，今年3月以來，羅湖、福田、南山等區都先後發佈了有關學位緊張、學位預警的相關消息，這讓學區房的需求進一步緊張，學區房雖然價已高。據瞭解，在深圳學區房片區3萬元/平方米以上都買不到。

　　家住梅林一村的陸先生，兩天前落定了一套實驗學校片區的二手房，為孩子4年後就讀初中做準備。儘管是位於華強北的商住兩用、房齡20年的老小區，價格超過3萬元/平方米，“而且鄰居是開公司的或者倉庫，根本談不上居住環境，可已經是實驗學校學位房最便宜的了。”他說自己用幾個月考察了周邊，其他實驗學校的學區房，房屋新一點兒的都在4萬-5萬元/平方米，多年來漲勢從未停歇。

　　陸先生的想法具有代表性。市民高先生告訴記者，“大學區”出臺，不過是給了學區房周邊更多人希冀，也會帶動這部分房屋價格高企。

　　剛需引領樓盤價格上漲

　　據瞭解，在這一輪房地產市場放鬆政策下，最先和最快上漲的就是那些剛需型的房子。而深圳龍華龍崗的房子都是剛需購房者最關注的。

　　深圳中原地產對深圳全市188個樣本二手樓盤成交價的統計顯示，截至今年3月，龍華區域一直引領全市樓盤價格漲勢，其均價即將突破3萬元/平方米；而龍崗中心城片區樓盤同樣因為以剛需為主，剛需盤價格的上揚拉動了整個區域價格的上揚，環比上漲4.7%；此外，南山地區的房源受前海、蛇口自貿區樓盤的價格影響，上調幅度也相對較大，樣本樓盤均價為42981元/平方米，環比上漲4.6%。

　　根據深圳美聯物業的監測，在旗下門店放盤的二手業主，大部分在新政出臺當晚就已對放盤價進行上調，價格調整的比例為：普通住宅大約在5%-10%，豪宅在10%-15%。有業界表示，深圳4月二手房還會保持火熱行情。

　　與二手房的火熱相比，深圳的新房市場相對平穩。4月剛上市的一些新樓盤成了香餑餑，不少樓盤認籌搶訂人數爆表。

　　4月5日，是深圳龍華熱點樓盤星河傳奇認籌的最後一天，當日認籌刷卡5萬元可享開盤九八折優惠。“認籌人數太多，4月5日已經是認籌的最後一天，就算現在認籌，估計開盤當天也很難搶到！”銷售人員稱。

　　據統計，因樓市新政細則尚未落地，4月全市將有21個專案入市銷售，其中有11項目開盤，10盤加推，羅湖的黃貝嶺、南山的前海-後海-蛇口、寶安的龍華、龍崗中心區等區域均有專案推出。

　　銀行觀望新政實施不容樂觀

　　再次鬆綁房貸政策，將二套房首付降至四成。新政令二套房購房門檻大大降低，使得不少有改善型置業需求的人提前實現換房夢。

　　深圳地區新房貸政策的執行情況同樣不容樂觀，新政發佈以後25家銀行中，不但僅民生銀行做出反應，將二套房首付成數由七成降至四成，甚至華夏銀行等3家銀行將首套房貸利率最高首付至三成，與二套利率齊平。有關人士認為這無異於變相停貸。深圳的其他銀行，都未執行新政。業界人士表示，二套房首付新政對深圳二手樓市的影響，將直接體現在4月的成交量價上。

　　記者從深圳市住建局獲悉，深圳市住房公積金管理委員會辦公室日前發佈《通知》。《通知》指出，深圳市住房公積金貸款(包括商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款)首付款比例自4月8日起執行為：住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有一套住房並已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。

樓市季度報

　　在三月樓市政策組合拳的撞擊之下，房地產市場正在加快步伐“回”到居住功能本質。而在成都這樣一個宜居型城市，剛需型和改善型產品更具有其獨特的爆發力。

　　4月，華西都市報將以“回顧”、“回歸”、“迴響”、“回饋”四組關鍵字，從一季度成都樓市特點、開發商的戰略轉型、購房者的需求調查等角度為您呈現4月成都樓市動態。

　　在全國房地產政策暖風頻吹下，一季度的成都樓市並未如期“升溫”，但“寒意”已有所減退，呈現出“初春”跡象。總的來看，一季度成都土地市場價格持續小幅上漲，一線品牌企業入市拿地，幾場搶地行為異常火爆。一季度成都開盤個數只有57個，遠遠低於往年同期。此外，剛需產品依然大行其道，這也或將成為4月份甚至是2季度樓市最大的變數。數據篇

　　土地供應量下降成交量及樓面價小幅上漲

　　根據銳理資料統計，一季度，成都土地市場供應量下降，但成交量及樓面價小幅上漲，一線品牌企業——萬達、保利、綠地、恆大、首創、中信等品牌房企積極拿地佈局市場。一季度大成都共計供應土地73宗，合計4294.99畝；成交土地53宗，合計3352.52畝，賣地總額接近150億。

　　從區域來看，近郊成為成都土地供銷主要區域，主城區依然持續有地塊供應。一季度供地主要分佈在近郊，主城區供應924.03畝，遠郊供應597.51畝；成交土地中，主城區供應652.49畝，遠郊供應436.98畝。

　　從用地性質看，一季度大成都土地供應無純住宅用地，而以住宅相容商業為主，占總成交面積的67%；土地成交仍以住宅相容商業為主；純商業用地成交面積高於商業相容住宅用地，占總成交量的31%。銳理資料認為，成都商業供地比重過高，是成都商業地產嚴重過剩的根源。

　　住宅市場：

　　供銷價格下調剛需繼續大行其道

　　一季度大成都商品住宅成交531萬平，主城區住宅成交148萬平（不包含天府新區，天府新區將列為近郊板塊），價格都出現不同程度的下滑。成都主城區供、銷量均不達150萬方，價格環比小幅下調。開盤個數也只有57個，遠遠低於往年同期。

　　銳理資料表示，1季度成都各區銷售並不理想，存量壓力較大，新開工量持續走低，開發商還是在以價換量，預計市場在最後一周利好政策刺激下，在4月開始逐步回暖。

　　此外，剛需產品依然在一季度的成都樓市大行其道。一季度剛需面積段（70-130）占比達到 76%，剛改（110-150）占比持續下降，達21%，市場人士分析，在3.30新政後，剛改的下降局面或將得到扭轉。

　　開發商篇：

　　一線品牌企業積極入市拿地

　　開發商在一季度已經蠢蠢欲動，甚至在3月末表現出異常的“躁動”。這集中體現在一線品牌企業積極入市拿地；以保利為首的大牌開發商一季度積極開啟品牌活動，努力創收。

　　一季度的成都土地市場出現幾場火爆局面。藍潤連續砸入20億拿下市區內兩宗高價地塊，創造出成都近幾年的單價新地王；恆大20億直接拿下成華區川棉廠地塊，表現出回歸主城區的堅強決心；保利16億拿下武侯、天府新區、新都3塊共計182畝土地，今年貨值儲備已穩居第一位；綠地1.7億佈局雙流東升，開始進軍近郊市場；SHINY FERN LIMITED郫縣掛牌拿地遇到“程咬金”，溢價率高達246.03%拿下去年已與政府談好的奧特萊斯地塊，多付出2億多土地成本……

　　在土地市場之外，開發商也並未“坐以待斃”。特別值得一提的是，保利在一季度推出多項高水準、大規模的活動。

　　政策篇：

　　不要低估救市決心

　　銳理資料認為，二套房首付比例降低，此政策的針對性特別強，對首次改善（剛改）型需求具有較大的支持作用，但剛改的占比並不大，所以並不能從整體層面改變改善型市場的狀況。剛改及奢侈型改善並不在此次放鬆的範圍內（僅針對144平米以下普通住宅），這個政策對樓市的作用主要還是在信心的層面。

　　業內人士普遍認為，“中央放鬆，地方扶持”將是未來政策層面的主基調，並且後續還有利好政策相繼出臺。據悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需範疇。而在3•30新政出臺後，溫州4月2日出臺“8條房地產新政”，劍指“促量穩價”。浙江省公積金也出臺新規，自4月3日起，職工及配偶共同申請貸款的，最高額度由80萬元提高到100萬元。

　　預測篇：

　　不可高估救市效果

　　雖然政策層面利好不斷，但對於這些政策“暖風”產生的效果，業內人士卻並不樂觀。根據相關調查，仍有過半網友認為房價太高，暫時不會考慮購買；還有8.7%的網友認為錢投股市更靠譜，不買的主因仍是價格太高。中青輿情監測室顯示，35.9%的網友認為新政策意在救市，28.4%的網友表示仍舊買不起房子。行業專家等分析人士對此持謹慎態度。“市場依然還是那個市場”、“釋放信號意義大於實際”成為共識。

　　銳理資料預計二季度成都房產市場會出現小幅的回暖，剛需市場不會出現太大變化，改善型市場還是兩極分化。整體而言，2015年成交量會有所上升，成交價格會止跌企穩，甚至出現小幅攀升，但幅度不大（基本與經濟增速持平）。

中小型住宅去年的熱潮，今年開始由豪宅接力，其中山頂及南區首季錄得總值77.3億元二手豪宅成交，創14個季度新高，而一手成交總值亦達36.45億元。中原豪宅STATELYHOME山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠表示，第二季山頂及南區將有多個新盤推售，預計一手豪宅會主導兩區樓市。

第二季一手主導

何兆棠表示，今年首季山頂及南區共錄得27宗二手豪宅成交，按季跌6.9%；但總值77.3億元，按季大升2.74倍，創14個季度新高。而首季兩區錄得58宗一手成交，涉資36.45億元，佔總成交金額32%。

何兆棠指出，山頂及南區第二季將會有多個新盤推售，估計發展商將以貼市及克制的價格推盤，同時推出各項稅務優惠，吸引用家及長線投資者，相信第二季將繼續由一手成交主導市場，成交金額及成交量約佔市場60%。二手市場方面，業主較為惜售，二手樓價將會有10%波幅，二手成交量或與首季相若。洋房成交集中於1億至5億元物業，分層成交集中在2000萬至7000萬元的單位。

一手新盤熱賣，刺激二手樓價不斷有新高成交，連受金管局辣招影響較大，新界上車屋苑之一的天水圍嘉湖山莊，亦錄得複式戶以1050萬元易手，創1997年以來的18年新高。

持20年勁賺617萬元

上述成交單位為景湖居10座頂層B室，實用面積1407方呎，成交價1050萬元，實用呎價7463元。原業主於1995年斥432.6萬元一手購入自住，去年7月將單位放售，叫價1080萬元，終減價30萬元或2.8%以1050萬元成交，但仍勁賺617.4萬元，升值1.43倍。據悉，買家是外區客，購入予兒子作居所。

中原地產區域營業經理王樹明表示，上述單位是嘉湖山莊1997年之後首個逾1000萬元成交，不過以呎價計則並非最貴。王樹明表示，嘉湖山莊現時複式戶放盤叫價760萬至1150萬元，當中以實用面積1244至1280方呎複式戶最受歡迎。叫價逾1000萬元的放盤不足10個，叫價由1030萬至1150萬元，當中景湖居一個實用面積1462方呎頂層單位，附連一個價值70萬元的車位，叫價為1100萬元，呎價7524元。

翻查紀錄，嘉湖山莊對上一宗大額成交為麗湖居8 座頂層連天台特色戶，實用面積1281方呎，成交價980萬元，呎價約7650元，買家須付約73.5萬元雙倍印花稅；連同稅款計算，物業以約1060萬元易手。

至於屋苑一直保持最高銀碼紀錄是麗湖居5座複式戶，於97年8月以1085萬元成交，業主持有單位至今。

另外，嘉湖山莊景湖居1座高層F室，實用面積442方呎，於2月中以392萬元售出，呎價8869元，創屋苑呎價歷史新高。王樹明說，金管局在2月底推出收緊樓按辣招後，確實令嘉湖山莊二手交投受壓，但影響於3月的下半月被消化，現時買賣已回復正常。

有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地（01224）主席張松橋，以51億購入的山頂何東花園，最近已獲銀行承造按揭，金額高達31.7億元，佔樓價約62%。

根據土地註冊處資料顯示，山頂何東花園已於今年3月，獲滙豐銀行承造按揭，金額達31.7億元。

估值料高 按揭額佔樓價62%

按照金管局現時的指引，價值1,000萬元或以上的住宅物業，最高按揭成數為50%。以山頂何東花園的成交價51億元計算，其50%的按揭金額約25.5億元，但滙豐銀行現時批出的按揭金額達31.7億元，佔樓價約62%。

有業界人士指出，由於金管局的指引是以物業的價值計算，故相信是由於山頂何東花園屬於屋地，具有重建的價值，估計銀行的估值比成交價51億元為高，故今次批出的按揭金額達31.7億元。

另外，亦有業界人士表示，有關的按揭可能牽涉商業貸款，當中或許涉及其他資產的抵押，故有別於一般的樓宇按揭。

根據按揭契約要求，該物業設有多項投資限制，例如除非獲得銀行批准，否則不准作出租用途或出讓業權。

獲批建洋房 估計呎價逾10萬

山頂何東花園建於1927年，為香港著名富商何東爵士與夫人張靜容生前住所，歷史悠久，曾獲列為一級建築，但遭到業主反對，並於2013年拆卸物業，去年底以暗標方式放售。

有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地主席張松橋，最終以出價51億元中標。項目佔地約12.4萬平方呎，現時被劃作「住宅（丙類）2」用途，地積比率約0.5倍，重建後的樓面面積約6.2萬平方呎，以成交價計算，樓面地價達8.23萬元。

根據屋宇署資料顯示，山頂何東花園早於2010年，已獲批准興建11幢洋房，其中10幢樓高4層，而尚餘1幢則樓高3層。有測量師估計，洋房最快可於2至3年後落成，估計重建後的實用呎價超過10萬元，跟白加道一手洋房呎價相若。

上年度發展商投地積極，以新地（00016）尤甚，上年度共斥資逾114億元，獨攬6幅住宅地，可建樓面逾587萬平方呎，較集團對上一個年度吸納地皮的樓面面積急增6.08倍，成去年「標王」。

隨着市場消化「辣招」及一手住宅物業銷售條例，發展商除加快新盤的推售步伐之外，投地取態亦轉趨積極，尤以中小型住宅項目最「搶手」，不論是市區或新界區地價亦有回升迹象，反映發展商對後市仍然樂觀。

2014至15年度剛完成，期內從賣地計劃及「一鐵一局」，批出的住宅用地合共約32幅，總可建樓面面積達1,914萬平方呎，比上年度的892萬平方呎，大幅增加1.15倍，主要受惠有多項大型鐵路上蓋項目，可建單位達2萬伙，屬2010年度設下建屋目標以來的新高。

位於新界 多屬中小型項目

不過，發展商的投資取態未有因此減少，其中以新地最為積極，期內合共斥資約114.3億元，投取了6幅住宅用地，總可建樓面面積逾587萬平方呎，佔期內批出的住宅用地總可建樓面面積逾30%，成為上年度（2014至15年度）吸納最多土地儲備的發展商，吸納量由前一個年度排名第4位，一躍而升至第1位。

值得一提的是，新地投得的6幅住宅用地，全部「清一色」位於新界，除了大埔白石角地皮外，其餘5個屬較大眾的中小型住宅項目，包括集團首個在天水圍的住宅項目，對未來3至4年的「用家」市場投入信心一票。

而新世界發展（00017）及信置（00083），則分別排名第2及第3位，吸納的樓面面積分別達205萬及185萬平方呎。至於中小型發展商億京，吸納的樓面面積亦達178萬平方呎，排名第4位，而2013至14年度投地列榜首的會德豐地產，則回落至第5位，吸納的樓面面積約151萬平方呎。

但長實投地取態仍然保守，已連續兩個年度未躋身頭5位，期內只投得市建局1幅位於深水埗的重建項目，可建樓面面積只有約61.78萬平方呎。

「互聯網+」概念興起，內房企亦從中捕捉商機。綠地集團前日成立互聯網房地產金融平台「綠地地產寶」，並聯手阿里巴巴關聯企業螞蟻金服，發布內地首款互聯網房地產金融產品，掛牌半小時即告售罄。

料未來交易量上500億

「綠地地產寶」服務個人投資者理財投資，並為中小房企提供資金解決方案。產品第一步目標是交易量達到100億元（人民幣，下同），未來成熟期規模突破500億元。

平台首隻產品總規模為2億元，約定年化收益率6.4%，產品期限為一年，認購資金2萬元起，以1,000元遞增，以綠地位於江西南昌的棚戶區改造項目為基礎資產。該產品由安邦財險提供保證保險，保障本金及收益的到期兌付。

第二隻產品已在籌備

該款產品在螞蟻金服的招財寶網路平台，及綠地金融子公司貴州省綠地金融資產交易所上掛牌發行。綠地集團董事長兼總裁張玉良透露，綠地地產寶第二隻產品已在籌備，將在平安保險(2318)旗下平安陸金所的平台發行。

事實上，已有不少內房企與金融「大鱷」建立聯繫。從平保入股碧桂園(2007)，到生命人壽、安邦、國壽(2628)等保險公司涉足房地產企業，顯示房企正加速嘗試跨界金融。

中國海外(0688)昨公布，集團於3月份的合約物業銷售金額約為110.78億元，按年增長2.6%，而樓面面積約為79.23萬方米。

由今年1月至3月，累計合約物業銷售額約為326.69億元，按年少7%，累計樓面面積約為227.09萬方米。於3月31日，錄得已認購物業銷售額約為59.44億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

同系中海宏洋(0081)同日宣布，3月份實現合約銷售額11.86億元及合約銷售面積12.99萬方米。今年1至 3月份，累計合約銷售額33.47億元及合約銷售面積35.75萬方米。截至3月底，累計認購未簽約額13.79億元及認購未簽約面積10.44萬方米。

合生創展(0754)昨公布，首季合約銷售金額約22.28億元（人民幣，下同），按年增2.17倍，涉及合約銷售面積16.4萬平方米；期內合約銷售平均售價每平方米13,566元，按年跌30.5%

遠洋地產(3377)公布，今年3月的協議銷售額為約20.4億元，按月上升57%；協議銷售樓面面積為約14.7萬方米，按月上升37%；而銷售均價為每平方米約13,900元，按月上升16%。