房市投資掀團購風 拓展人脈交換心得

交流平台
儘管房市不景氣，許多人依然存在買房投資的夢想，新竹有民眾成立房產交流平台，高雄則有民眾號召集資團購。不過專業投資客坦言：「現在時空環境已沒有短線獲利機會，要朝長線規劃。」

知名投資客王派宏、帥過頭常常舉辦講座吸引學員加入投資行列，民間也有不少有意投資的民眾成立平台或組成看屋團。《蘋果》記者實際參與新竹小資夢想實踐家舉辦的看屋團，成員裡有英文老師，多數是在工業區、園區工作的中壯年族，雖然辦在平日，除了幹部仍有14人到場。
「希望除了死薪水外還有其他收入。」想買房投資的阿凱說，平時有看房子，會看書、看電視專家怎麼建議，去年開始參加看屋團，覺得有人帶更清楚投資眉角。

有人帶更清楚眉角
當晚小資看屋團共看了新竹市3個物件，2間為當地指標社區物件，另1間為投資客的房屋；大家敲敲牆壁看隔音好不好，隨後觀察格局與坐向，彼此邊拍照邊討論屋況，接著房仲便開始介紹房屋特色與行情。
小資夢想實踐家執行長潘凱文表示，看屋團、投資課程、講座雖然無法從中獲利，但可以拓展人脈，認識不同專業背景的人，也可彼此交換投資心得。

銀行緊縮資金卡卡
高雄投資客潘小龍原先自己投資了7年多，漸漸遇到瓶頸，現在偶爾也會舉辦看屋團、揪團購。他解釋，個人投資資金有限，銀行又緊縮放貸，導致投資1間就卡住很多資金，且登記人頭不夠，現在轉型經營團購。
潘小龍說，和建商配合團購買預售屋的好處是初期資金壓力小，但完工前無法出租、沒有現金流，所以更要評估建案的未來性、增值空間；同時也與人合資中古屋，因為中古屋較容易估算投資成本，就算市場不好，也可以先出租賺收益。

房市布局捨短看長
庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵指出，在一連串稅改、金融管制、國稅局加強查稅以及實價登錄減少哄抬價格空間後，短線獲利機會愈來愈少，建議選擇長期收益型產品或集資買房較保險。「熱門學區套房、辦公室、店面只要有穩定的收益，就可以放個幾年、避掉低迷期，若資金不足也可集資購買。」
但他認為，在雙北市投資比較保險，因房價基本面穩固，部分鄉下或東部雖然近期漲勢猛烈，但那是外地資金快速流入造成，並無相對應的人口、建設利多來支撐房價基本面。

持有稅變高 北市交易量跌18％最多

房市觀望氣氛濃厚，交易量持續萎縮。房仲業者昨公布4月價量變化，六都呈現價漲量縮格局，台北、台南及高雄市相較其他都會區，交易量明顯衰退。學者觀察，北市房價高，近期更受到調高持有稅影響，市場買氣縮手。

三大房仲業者昨公布4月成屋價量變化，據永慶房屋統計，台北市4月交易量較3月減少18％，在六都中衰退最多，其次為台南、高雄市分別月減17％、11％，新北、桃園市則小幅減少6％、1％，只有台中市量增，微增2％。

資金「棄房入股」
信義與台灣房屋資料都顯示台北、高雄市交易量縮，桃園市與台中市買氣較穩定。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，政府積極查稅、加稅，加以房地合一不確定性，讓房市上下皆冷，近期股市活絡，市場資金「棄房入股」可能性增加，預估六都後市動能不足。

房價僅新北微跌
針對台北、高雄及台南市交易衰退嚴重，崑山科技大學房地產開發與管理系教授陳淑美分析，台北市因房價過高，加以受持有稅影響大，交易量首當其衝，至於台南市、高雄市則是房價基期低，先前交易過熱，現在回歸市場面。
至於房價部分，根據永慶統計，六都房價只有新北市微跌1.7％，單價從40.2萬元跌至39.5萬元，其他都會區房價均上漲，桃園市房價漲4.6％最多，單價從15.1萬元漲至15.8萬元，其次為台北市月漲2.6％，單價從60.7萬元漲至62.3萬元，台中、台南、高雄分別微漲1.3％、0.9％、1.5％。
黃舒衛分析，六都普遍買賣價格認知差距大，但價比量先行，在價格未修正下，置產族縮手、自住需求觀望，房市成長不易。
新北市民眾李小姐認為，雖然市場認定房價一定會下跌，但是觀察房價下修不多，還是過高，如果真的有自住需求，只會考慮投資低總價產品。

桃園台中買氣穩
台灣房屋智庫經理江怡慧則指出，由於桃園市建設利多到位，區域環境佳，還是受購屋者青睞的區域，買氣最旺，房價也看漲，交易量熱區大多集中桃園區、中壢區及八德區。
台中市買氣、房價相對其他都會區穩定，全國不動產資深經理林于欣分析，台中市從3月起看屋人潮增加，且民眾認為房價仍有成長空間，較多積極進場，六都僅新北市價跌，因是投資買盤大舉退場，加上住宅案量大，房價呈現微幅下跌趨勢。

房市反轉擋不住，全台六大都會區成交量減少、議價空間擴大，市場悲觀心態難改！2015年第1季國泰房地產指數昨公布，新北市房價和成交量同步下修，市場反轉程度最明顯。學者直言，未來5年房價平均跌3成，價格將軟著陸。

新北房市反轉最大
今年第1季全台房市持續呈現盤整結構，北市新案不論單價高低，銷售狀況都不好，可能成交價也微幅下滑1.42％來到每坪81.36萬元，銷售率更連4季衰退；新北市較去年第4季呈現價跌量縮，議價空間較上季擴大29.82％來到15.85％，雙北市成交量均出現金融風暴以來最低的慘況。

德明財經科技大學副教授花敬群說，現在房價本來就是虛的，這波房市反轉趨勢確立，下滑狀況將走個5年，平均跌3成，視區域背景有不同跌幅，但像新北市林口、三峽、淡水等量體大的區域就「心照不宣」了。
桃竹房市則因航空城熱潮退燒及長期餘屋累積，後市存在隱憂；台南市推案量較上季增21.7％，維持高點，但價格開始修正；高雄市案量同在長期高檔位置，但房市已從穩定轉保守。

儘管全台都會區成交價量均不樂觀，國泰建設協理林清樑認為，全球資金水位並無下降，國內土地價格、營建成本也未向下修正，在經營環境、經濟背景沒改善的情況下，建商沒能力讓房價說降就降。

料明年選舉才放軟
但花敬群直言，建商現在財報數字仍回收前2、3年的案子，等明年消化完舊案，且離選舉愈近，市場愈不熱，建商態度就會放軟。

各縣市政府推出公共托育中心，成為房市利多設施，房仲分析全台各區親子館、公托中心周圍房價，信義親子館周圍每坪84.5萬元，比同行政區均價高11%，但高雄三民托育中心周圍房價每坪11.7萬元，比同行政區便宜15.2%，最划算。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，對家有幼兒的購屋族群來說，若能住在親子中心附近，可享受免費育兒資源，提供不少家庭減壓、育兒交流空間，儼然成房市利多設施，親子中心周圍房價普遍高出同行政區均價1至2成。

根據台灣房屋智庫調查，台北市價差最高的是中正親子館，該親子館位於仁愛路一段，周圍房價每坪約86.4萬元，比中正區均價每坪73.6萬元高出17.4%；新北市價差最高的是新板公托中心，由於位於漢生東路的「畫世紀」豪宅內，周圍房價每坪64.5萬元，比板橋區均價40.9萬元貴上57.7%。

洪佩君分析，中正親子館位於原本的「Y17」，附近是知名的台大醫、法學院，住戶多是教授、醫生、律師等，區域內不僅中古屋釋出量少且價高，就連國宅也上看9字頭。不少親子中心地段本來就屬精華區段，信義親子館附近高檔豪宅林立，吳興街附近則是台北醫學院商圈，有不少中、高齡公寓大樓，使得信義親子館名聲特別好。

她分析，大安親子館周圍房價每坪93.9萬元，也比大安區均價88.6萬元貴6%，大安親子館位於通化夜市旁邊，附近熱鬧、生活機能佳，對於父母來說，可以「蹓小孩」一整天，成為不少人喜歡居住的區域，房價因此居高不下。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，新北市土城親子館在頂埔國小生活圈旁，中央路四段上多大樓新屋，均價約30萬至35萬元，巷弄則多是高屋齡公寓，單坪均價25萬元，比土城區均價便宜2成，不過捷運頂埔站站體成型、營運在即，且頂埔科技園區入駐，親子館周遭勢必成為購屋民眾選項之一。

江龍名分析，公托中心則仍以北台灣較為熱門，中南部家庭則因為土地較廣、家長多半開車為主，公托中心周圍房市較不受利多影響，台中市北區的市區托育資源中心，周圍每坪15.8萬元，僅比行政區均價高3.9%，而高雄三民區的三民托育資源中心則因在國宅區段，房價比同區域低15.2%。

在一片看跌聲浪及觀望心態下，台灣房市目前只剩剛性需求及少數老經驗置產客撐盤。整體而言，房市量能仍陷低檔，六大都會區三月僅成交1.6萬件，比去年還少21%，是1999年有統計數據以來新低紀錄，更只有2005、2006年高峰期的一半。

進一步以內政部實價查詢服務網2月新上線的備註欄資料進行比對，以台北市為例，其中至少隱含超過1成是節稅、非正常市場買賣交易，5%以上則是新屋交屋登記，所以實際買氣恐怕還要再打折扣。

房市從牛市轉熊市，照理說，應該先從「量價齊跌」慢慢過渡到底部的「價跌量增」，然後反彈、復甦。然而，以目前量能不斷破底，未見回春的市況來說，買方不進場，恐怕有三個心結要解。

一、房價跌才進場：無論是官方、研究機構、專業媒體、業者，近來都一致公布全台成交房價緩跌的趨勢，惟跌幅都只有5%上下。現在已是實價登錄、交易資訊透明的時代，不用高超的大數據技術，只要上網並鎖定單一指標社區，就能判斷行情落差。建議消費者花3分鐘直接做個案了解，切入價格分析，就知道房價到底跌了沒。

二、價跌不到合理價絕不進場：政府加稅、查稅等措施，讓多屋族挫著等，但整體市場萎靡、交易量長期不振，即便屋主求快快脫手也難賣，以台北市為例，成交量低，有行無市的現象已發生，買賣態勢大變，有成交價格可查的物件，跌幅超過高點行情10%者比比皆是。但另一方面，全球超低利狀態在各國印鈔效應下，很難改變，因此資產價格支撐力道仍強，不少購屋者期待房價全面跌3成再進場，機會不高，恐怕錯失最佳進場時機。

三、制度不確定高，自住客繼續等：除了等跌價，很多買方認為政府加稅，再加上大力推動公共住宅，未來買屋負擔大，所以還要再等。然而以目前所有已經上路或還在討論的稅制改革方向來說，持有稅、交易稅對自住，乃至於換屋族群來說，根本無影響，「等待」甚至還會加重未來進場的成本，因為如果政策轉輕稅，甚至未來會被轉嫁墊高房價，誤判形勢等於浪費了此刻絕佳的議價機會。

儘管4月份北市交易量跌破2000棟，創下史上單月第2低，但其他縣市的交易量大多「不跌反增」，部分地區房價甚至還呈現上漲的局面。專家指出，現在買方遲遲不進場，必須先解開心結，否則恐會錯失最佳的進場時機。

根據台灣房屋觀察4月房市的價量變化，六都交易量呈現「平盤微漲」，平均月增0.42%，房價也小漲2.26%。其中，桃園市4月的房價比起3月，上漲1.9%，均價來到16.3萬，新竹上漲3.1%，台中房價漲幅居冠，高達7.78%。至於高雄則下跌了1.55%。

全台房價普遍上漲，然而，不少民眾仍秉持「房價大跌才進場」，導致成交量未見起色。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現在買方的心結得先解開，一味「等待」恐怕會浪費最好的進場機會。

黃舒衛指出，以北市而言，跌幅超過高點行情10%的物件比比皆是，只要上網查詢、分析，就知道房價跌了沒，但不少人仍期待房價全面跌3成才進場，機會真的不高，反而做過一個好機會。

此外，目前所有的稅制、稅改方向對自住、換屋族而言，根本沒有影響，但如果未來政策轉輕稅，可能還會被賣方轉嫁成本，墊高房價，繼續等待等於浪費了現在最大的議價空間。

稅捐處說明，房屋稅是以房屋現值乘以適用稅率計算而來，房屋現值=標準單價×面積×(1-折舊率×經歷年數)×地段率，其中房屋標準單價係依房屋構造、用途及總層數等因素加以核計。因此，2015年與2016年房屋稅額不同的主要原因大致分為以下幾種情形：

一、房屋使用情形變更：如房屋原為自住使用，當年度因營業設籍，經稅捐機關查獲改課，將由自住用稅率1.2％變更為營業用稅率3％，致稅額增加。

二、房屋增建致增加面積：房屋如有增建、改建或騎樓圍用者，因增加房屋使用空間，均應併入房屋計算面積，核課房屋稅，致使增建後之房屋稅額較高。

三、2014年年中新建房屋：2015年5 開徵之房屋稅係徵收2014年7月1日至2015年6月30日期間之房屋稅，如2014年1月新建(購買)房屋，因其2014年度稅單的課稅月數僅6個月，而2015年房屋稅稅單的課稅月數為12個月，稅額自然比較高。

四、稅率調升:納稅義務人如有非自住之住家用房屋，稅率將由1.2％調升至1.5％；私人醫院、診所或自由職業事務所適用稅率由2％調升至3％，致使房屋稅額增加。

五、地段率調升：同樣的房屋坐落在商業交通繁榮的地區與坐落在交通偏遠的郊區，房屋買賣價格就不同，這就是所謂的地段率，2014年評定地段率調升部分，自2014年7月起適用，是以房屋坐落在調升地段率之街路，其2015年房屋稅額可能會增加。

稅捐處進一步表示，民眾如對房屋稅額仍有疑問，請向房屋所在地的地方稅稽徵機關洽詢，以維護權益。

2015年第1季國泰全國房地產指數調查指出，全省在推案規模與類型份，統計新推個案數共224件，推案戶數計有11,907戶。個案總可銷金額為2,058億元，較上季以及去年同季均減少；主力總價1為1,282萬元，較上季及2014年同季均減少；其中大廈類型推案者佔86％。

2015年第1季國泰全國房地產指數調查指出，在房地產價量指數狀況方面，各地區可能成交價多呈現穩定或下滑，台南市價格跌幅較大，雙北及南高地區成交價同步呈現穩定下修走勢，僅桃竹地區及台中穩定上漲。各地區開價多呈現穩定，台中市開價調幅較大，各地區開價多為穩定，台南市跌幅較大，唯獨台中市中幅上漲，其餘地區則穩定波動。

各地區議價空間多呈現穩定擴大趨勢，高雄市議價空間最高；各地區議價空間多呈現穩定擴大趨勢，議價空間皆在二成以內，其中，新北市較上季呈現大幅擴張狀況，高雄市議價空間率相對最高，台北市最低。各地區推案量規模多呈現萎縮，桃竹推案量萎縮近四成，推案規模多呈現萎縮，唯獨台南市推案規模擴張，其中，新北市、桃竹地區及高雄市萎縮分別超過三成，而台北市及台中市亦萎縮二成以上。

銷售率多呈現下跌趨勢，台南及高雄市銷售率低於一成；30天銷售率多呈現下跌趨勢，僅桃竹地區穩定上漲，台北市及高雄市銷售率連續五季下滑，以水準值而言，桃竹地區最高，高雄市最低。成交規模全面呈現縮減，桃竹地區縮減幅度最大，新北市及桃竹地區縮減幅度高達四成五，台中市亦縮減高達四成三，而台北市成交規模為近五年來歷史低點。

2015年第1季國泰全國房地產指數調查指出，在調查的各地區市場表現部分，國泰台北市房地產指數，相較上一季為價跌量縮，較2014年同季為價穩量縮。本季台北市開價與成交價均出現跌價，且在推案持續減少下，銷售率連續四季衰退，成交量指數達金融風暴以來最低，市況極為冷清。

整體而言，2015年第1季台北市無論單價高低，多數個案銷售狀況均不理想，特別在多屋者房屋稅調高制度即將開徵之際，顯示台北市除了房價過高問題外，購屋者卻步的壓力也成為房市後續發展的具體困境。新北市房地產指數相較上一季為價跌量縮，較2014年同季為價穩量縮。新北市房市表現為各都會區相對較差，議價空間明顯擴大，導致成交價下跌；推案量雖調降三成，但銷售率仍持續降低，致使成交量出現金融風暴以來最低狀況。整體而言，新北市價格與成交量的同步下修，市場反轉程度為各地區最明顯，而市場累積餘屋問題更是後續發展的重大隱憂。

桃竹地區房地產指數相較上一季為價穩量縮，較2014年同季為價漲量縮。2015年第1季桃竹地區市場呈現高檔盤整中的價格短期支撐，新推個案在開價與議價空間努力維持高價行情，但推案量與成交量的明顯衰退，亦顯示價格支撐力道不足。整體而言，桃竹地區房市表現屬於相對不穩定結構，航空城話題的鬆動與長期累積餘屋仍是最大隱憂。

台中市房地產指數相較上一季為價穩量縮，較2014年同季為價量俱穩。2015年第1季台中市新推個案市場仍處於高檔盤整，但趨勢逐漸向下的結構。各項價量指數均維持在100以上，但價格向上能量逐漸降低，推案量、銷售率與成交量亦出現明顯萎縮，且相對2014年同季的長期價量關係幾乎呈現穩定，顯示市場再擴張的動能已不足，後市仍以回歸基本面為主。整體而言，台中市房市從上季的穩定擴張重新回到量縮趨勢，後續價格能否持續支撐為觀察重點。

台南市房地產指數相較上季為價跌量穩，較2014年同季為價跌量縮。2015年第1季台南市新推個案市場，受推案區位影響，價格出現較明顯的修正，銷售率與成交規模略見下調，推案量仍維持相對高點。整體而言，台南市房市雖然持續從繁榮階段緩步向下修正，但仍屬於長期相對高檔位置，惟價跌是否會影響後市的交易量，是短期應重視的項目。

國泰高雄市房地產指數相較上季為價穩量縮，相較2014年同季為價量俱穩。2015年第1季高雄市市況仍維持在高檔盤整向下結構，價格雖已出現調節，但幅度仍低。推案規模雖較上季小，但仍屬長期高檔位置，惟銷售率不見起色，後續潛在的賣壓持續攀升。整體而言，高雄市已從穩定轉為保守，偏低的銷售率與持續高檔的推案量，成為後市發展的最大隱憂。

4月狂減9％ 剩平價區有基本盤

4月建物買賣移轉棟數昨出爐，新北市4454棟，月增逾1.5成，桃園市3031棟，月增6.5％，台南市微增0.92％，房市似已回溫，但高雄僅交易2730棟，月減6.1％，北市更從3月2179棟下滑至1983棟，月減8.9％，跌破2千大關。學者認為，整體交易量應是萎縮，若有地區出現量增，多是新案交屋假象。

建物買賣移轉棟數可反映房市熱度，觀察新北市交易狀況，從3月3815棟上升至4月4454棟，增加639棟，月成長高達16.7％最多，桃園市從2846棟成長至3031棟，月增6.5％，台南市1529棟，僅較上月增0.92％，3都會區雖然買賣移轉量增，但與去年同期相比，仍減少14％~24％。

新北以板橋最突出
4月房市看似回溫，不過，信義房屋企研室專案經理曾敬德認為，新北市移轉量以板橋區最突出，單月移轉近900棟，應是新成屋大批交屋。桃園也出現量增情況，群義房屋總經理潘家成分析，4月中壢區交易727棟、桃園區633棟、平鎮區395棟，整體交易雖提升，但受到央行管制以及航空城開發案影響，新成屋銷售趨緩，為「價量持穩」態勢，預估年底機場捷運通車前，買氣才會提升。

台北較去年減3成
反觀台北市4月建物買賣移轉棟數為1983棟，較上月狂跌8.9％，已跌破2千大關，僅次於2月農曆年節的新低紀錄，若與去年同期2778棟相比，更大減28.6％，交易量前3名為中山區305棟、內湖區272棟、文山區233棟。
曾敬德分析，過去北市旺季每月5千棟交易量，現已不見熱絡人氣，僅剩相對平價區域仍有基本買盤。

桃園增量僅是假象
德明財經科技大學副教授花敬群認為，在高房價、稅制衝擊下，北市房市打擊最大，各都會買氣萎縮、處於低檔，成交增加可能性不大，若出現交易增加，如新北市、桃園市等地，多因預售完工或新案交屋所致的假象，並非真正買氣回溫。
台北市民眾林小姐表示，期待房市交易低迷後，房價能有大幅下降2~3成，否則這輩子應該真的買不起房！

觀望氣氛濃「今年房價估少1成」

台北市地政局昨公布今年1月全市住宅價格指數為116.33，月減0.12％，公寓指數110.74，微增0.01％，大樓指數121.05，減0.24％，大致呈現持平市況。學者認為，房市觀望氣氛濃，市場量縮後，價格也撐不住，預計今年房價下修1成，明年價跌1成以上。
分析北市4分區，出現2分區下跌、2分區上漲情形，中山松山南港區住宅價格指數121.10，從每坪57.2萬元降至55.6萬元，跌幅2.48％最多，其次為萬華文山北投區，住宅指數113.86，每坪43.0萬元降至42.25萬元，月跌1.76％。大安信義中正區從73.69萬元漲至74.4萬元，微幅成長0.96％，士林內湖大同區則以漲幅0.51％居次。
台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，從去年10月至今，7個月中有6個月都是下跌，只有11月上漲，相較於去年同期表現持平，中長期房價走勢呈現疲弱的狀態。

住商交量縮半
此外，1月實價登錄交易中，北市住宅、商辦及店面交易783件，月減5成，住宅大樓交易383件，佔買賣交易5成，由中山區130件蟬聯冠軍，以南港區24件最少。
針對北市交易減少、房價微幅下跌中，德明財經科技大學副教授花敬群分析，南港新屋比率減少，故成交、價格皆跌，台北市從2年前就開始反轉向下，估計今年房價持平，或以0.3~0.5％比率微幅下跌，累積可達1成，明年跌價則會超過1成。

近日板橋浮洲合宜住宅地下停車場大樑出現裂縫，內政部營建署昨勘查現場，發現A2區地下2層及地下1層北側排、東側排之樑柱裂縫，A3區部分區域樑柱亦有裂縫，並有樓板會漏水，僅A6區情況稍好，較無明顯大裂縫。

營建署副署長王榮進昨表示，會勘後，已要求日勝生與聯合承攬施工廠商新亞、泰誠，必須在本月5日前提出A2區地下層結構診斷評估方法及改善方案，A3區得在本月8日前、A6區在本月15日前要一併提出改善方案及施作過程與結果，並經專業單位辦理結構安全鑑定，以確保合宜住宅品質。


自由時報
浮洲宅樑裂 3天爆240戶申訴
部分住戶想退屋 要求全額退費、賠償

營建署主辦、日勝生興建的板橋浮洲合宜住宅，因樑柱出現數十道裂縫，引發安全疑慮與住戶恐慌。新北市政府五月一日成立申訴服務中心，假日不打烊，到昨天才三天就受理了兩百四十件，部分住戶氣得想退屋，有人要求立即停工、還有人擔心貸款繳交問題，盼建商提出合理退場機制。

日勝生︰暫緩撥款交屋 考慮全額退訂
日勝生副總周惠玉昨對於承購戶的不安表示歉意，並做出四點回應，包括在第三方公正單位的結構安全鑑定報告出爐前，有疑慮住戶可暫緩撥款與交屋事宜；退訂部分，之前是採住宅沒收總價的三．二％、車位沒收五．六％做為違約金，現傾向採已繳訂金全數退回，最快本週五會有結論。至於已撥款未交屋住戶，在撥款後通知交屋三十日內，住戶與銀行所產生的貸款利息，確定由日勝生吸收；不過，已撥款已交屋住戶不在此範疇內。最後，針對民眾關切的結構安全等問題，日勝生會以公開訊息等方式，隨時向民眾報告。

「就算降價銷售，還有人敢買、敢住嗎？」A6區住戶林先生怒斥，他買的是新成屋、不是二手屋，即使建商完成補強修復，他也不敢拿生命開玩笑，目前打算退訂房屋；但依契約規定，退訂須繳交十五％、相當於百萬元違約金，他認為不合理，畢竟建物有重大瑕疵在先，希望建商提出合理退場機制，爭取全額退費與賠償方案。

已交屋的A2區住戶施志遠質疑，才發生三級地震就造成樑柱多處龜裂，萬一再一次大地震，房屋豈不是全垮？建物結構是否耐震強度不足、設計不良、地基不穩、監工不實，甚至偷工減料，營建署和日勝生必須負起全責，新北市工務局應要求建商立即停工或撤照。其他住戶也關心建物結構安全、法律責任、交屋與驗屋流程及貸款是否持續繳交等問題，有承購戶希望全面檢測，尋找第三方公正單位鑑定，並延長保固期限。

新北市工務局施工科科長蔡顯榮表示，會把民眾申訴內容轉給營建署，施工過程中也會嚴格把關，目前須等待結構安全鑑定報告出爐，在安全未釐清前，不會發放使用執照；至於已發放使照區域，若無法確保安全無虞，也不排除撤照。

誰說小宅是主流？市調單位統計近3年建案房型，發現雙北市3房才是主流，今年第1季佔37.4％最多，2房以下小宅僅4.3％。業者認為，自住型買方多以3房為主要需求，但3房門檻較高，因此轉而購買2房。

2房以下僅4.3%
根據《住展》雜誌統計，雙北市近3年的3房型產品，除2013年佔21.2％低於4房的25.1％外，皆為最大宗產品；2房型則從2013年的15.7％，在2014年攀升到25.4％，今年第1季又增加到26.8％而居次。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，儘管高房價時代，但民眾一旦有能力買房，再苦也會咬牙選多房型、大空間的房子，使3房型格局成為市場常青樹。
「現在都是自住型買方，需求就是符合一般家庭的3房。」新聯陽實業總經理黃清益表示，3房的確是主力產品，但近年房價漸高，又有豪宅稅門檻，過去因市場熱絡多規劃中、大坪數的狀況已減少，買方陸續轉向2房產品，也讓建商重新調整格局，估未來2房產品會愈多。
2房以下的格局則迅速萎縮，今年第1季僅4.3％。黃清益認為，小宅通常是投資客在買，「現在哪還有投資客？當然也不會是主流產品。」

銷售率2房搶手
從銷售狀況來看，3房型由於佔比最高，去年賣出4326戶也最多，2房型賣出4052戶居次，但就銷售率而言，2房銷售率54.2％反而搶手，3房型銷售率僅48.8％。
永慶代銷處處長何彥煒分析，台北市中心3房總價至少3000萬元，「買不起的人不是改買中古屋，就是退而求其次選2房。」

北市知名豪宅聚集地信義計畫區，近半年來陸續出現5筆豪宅交易案，其中，僅「冠德遠見」今年初1筆交易案已實價揭露外；其餘包括不動產投資大戶宋大江的「冠德遠見」，以及「信義富邦─國際館」3筆交易目前都尚未在實價登錄中曝光；在豪宅重稅衝擊下，不僅豪宅低調買賣，舊豪宅也成為有錢人首選。

位於信義計畫區知名豪宅「冠德遠見」，先前僅有6筆實價揭露資訊，且大多集中在102年交易，平均成交單價164~176.8萬元。

時隔1年多，日前實價揭露「冠德遠見」今年1月15樓1戶，總面積101.75坪，以總價1億3,460萬元成交，扣除車位後換算每坪單價約166.4萬元，與1年前實價成交價格相當，買賣雙方分別為自然人。

信義房屋101店店長陳俊憲表示，「冠德遠見」此次最新交易行情雖與1年前實價行情相當，但以目前市況來看，成交價格已算是相當漂亮。

不過，值得注意的是，印尼紡織大王宋氏家族第三代，也是宋家在台投資不動產主要操盤人宋大江，早在101年8月買下「冠德遠見」26樓1戶，總坪數67.67坪，但卻在103年10月，將該戶轉賣給英屬維京群島理想置地有限公司，有趣的是，該公司台灣分公司代表人即是宋大江，但此筆交易卻從未實價揭露過。

房仲業者表示，將豪宅所有權人由自然人轉換為法人後，因法人營所稅最高17％，相較於自然人資本利得併入個人綜所得稅最高40％?45％，未來轉售可達到避稅效果。

另外，同樣位在信義計畫區的知名豪宅「信義富邦─國際館」，也從未有實價揭露資訊，但事實上，該案從去年底至今年3月，有3筆交易紀錄。

房仲業者表示，目前北市豪宅交易冷清，但事實上高端資產族群仍以高價豪宅為下手標的，只不過從這5筆豪宅交易案來看，全數集中在舊豪宅，顯示北市新豪宅因高額的豪宅持有稅，也讓有錢人退避三舍。

今年台北市的房屋稅變貴，明年公告地價又將大幅調升，重稅恐壓垮豪宅市場。最近市場傳出，已經部分屋主為避開沈重房屋稅、或調節資產，以8折的破盤價，對外求售；展望下半年，多空交戰，市場預期房價還有鬆動的空間。

5月1日是房屋稅開徵的季節，台北市被視為房屋稅重災區，2014年7月1日之後取得使用執照的新屋，將適用新版路段率、以及3戶以上高級住宅加乘率來計算房屋稅；接踵而來的是，進入明年，每3年調高一次的公告地價，也將要調整，接下來，其中最具指標的都會、同時也是公告地價漲幅最大的台北市，地價稅恐將增加。對於台北市高級住宅來說，可謂是房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，持有成本勢必加重。

甲山林機構副總經理徐永仁表示，台北市未來豪宅的持有成本和壓力，只會更大，豪宅市場價量恐怕都難見起色。現在，台北市以總價5、6,000萬元的產品仍維持穩定交易狀態之外，大概百坪以上、總價7,000萬元以上觸及央行限貸令門檻的大戶產品，銀貸只有5成，接手者只剩下持有3戶以內的純自住客在低接。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市沈重房屋稅，讓大戶豪宅市場氣氛混沌，現在有些在市場上兜售的大戶豪宅，開價已出現「破盤價」，屋主為尋求儘速脫手，開價都比實價登錄、或一般行情要低，平均來說大約是採契約價平盤求售，甚至是依目前行情打8折求售；換言之，有些豪宅易手求售價，比市價便宜2成。

觀光熱潮持續延燒，開放政策不斷，除2015年4月起，甫試辦陸客「高端團」，鎖定大陸頂級客群外，4月中更開放中國大陸11座城市來台自由行。據對岸媒體形容，台灣觀光將進入「兩個千萬」；而當自由行人數與團客總數相當，也可預見旅遊結構的轉變，將連帶對消費動線甚至是商圈的變化。據信義全球資產管理公司彙整資料後，歸納出七大米其林自由行星星商圈，其中兼具旅遊熱點和米其林餐廳的信義商圈，星星數最多；而中山南京商圈，則是佈局高端觀光財的潛力熱點。

據了解，來台行程走深度旅遊路線的所謂「高端團」，全程住宿五星級旅店，每人每天用餐開支在新台幣3,000元以上，全程無購物點但開放自由購物；而以官方統計目前大陸商務客來台平均每天消費金額為350美元(約新台幣11,000元)來看，「高端團」的消費金額可望高於商務客群。

為迎接這批嬌客，同時迎合本地客群愛嘗鮮、瘋「米其林」的全民運動，以米其林餐廳、主廚為號召的餐廳不斷引進台灣，而包括西華、遠東和晶華酒店等五星級飯店，於2015年4月起至6月，也廣邀米其林主廚來台客座炫技。信義全球資產彙整觀光局、米其林指南推薦台灣名店和景點資料後，歸納出7大米其林自由行星星商圈，包括信義、天母北投、中山南京、永康、站前、西門和東區(忠孝敦化復興)商圈。

其中，台北101所在的信義商圈，以4家米其林餐廳，綜合成為「星星數」最多的商圈。而商圈內有陽明山，和溫泉等，廣受日本旅客歡迎的天母北投商圈，則獲米其林綠色指南推薦，認為值得造訪。此外，同樣是日籍客觀光、下榻熱點的中山南京商圈，除有鼎泰豐等星級觀光美食外，還有捷運淡水信義線能串連(除東區和西門商圈外)幾乎所有重要觀光熱點，商圈內更有5家、中山區內則有11家五星級飯店，正是高端或商務客群最便利的首要選擇地點，可說是佈局觀光財，最有潛力的地點。

另外，值得注意的是，吸引許多旅客專程來台朝聖，已佈局各大觀光商圈，幾乎等同觀光餐廳的鼎泰豐，觀察其選點位置發現，西門和站前商圈倒是7大商圈中惟二沒有佈局的區域，推測跟西門商圈遊客群年齡層較低，而站前商則雖然具有較強轉運功能，但對國際旅客來說，相較其他觀光商圈來說，沒有比較強的吸引誘因有關。

而鼎泰豐在東區原有兩家店，也已撤掉原位在一級戰區的路邊店(忠孝店)，只留位於SOGO百貨復興店內的點。據店家先前受訪解釋，是因租約到期，且剛好新光三越南西店設立新據點，可見得一級戰區租金對賺觀光財的名店業者影響仍大，因而轉往同樣在觀光線上，但租金壓力相對較低的地方發展，甚至收起路邊店轉往商場內發展。

高雄市外環的楠梓、仁武地帶1字頭建案林立，成為今年首季港都房地產市場熱區，市中心美術館、農16等昔日火燙的蛋黃區，因房價偏高已經長期性零成交，預期到928檔期前市場都將是1字頭房價當道，有些開價2字頭的新案子，為求脫手逐漸往1字頭靠攏。

資深房屋代銷業者說，現在高雄房市可用一句順口溜形容，「1字頭才聽牌，2字頭在家呆，3字頭蚊子愛，高價的建案最怕敗」。

業者表示，房市從去年下半年買氣就低迷，走到現在呈現高度矛盾。買方認為房價應下修，賣家則坐擁實力堅持不降價，買賣雙方拉鋸僵持不下。

這種現象，讓高雄1字頭房價的建案成最大受益者，由於單價與總價都低，買方相對出得了手，二至四房、40坪以下的規劃，在400萬至800萬元左右都十分順銷。

資深建商說，楠梓、仁武一帶房市近期表現相當不錯，高雄大學附近友友建設、華友聯等知名建案密集推案，用1字頭房價為訴求，都有相當好的銷售實績，全部是首購自住客撐起半邊天。

相對的，2字頭房價建案就要碰運氣，等待的時間與銷售期會拉得很長，好不容易才會成交。而幾乎多數的3字頭建案，長達數個月零銷售的比比皆是，甚至被形容成為另類的蚊子館。

尤其三級地段開一級價格的建案，受到的考驗更大，包括變電所、遊民收容所、高速公路與陸橋第一排等特殊位置，都有建案大膽將售價直接訂在每坪30萬元以上，令市場人士相當側目，市場秩序顯得錯亂。

一家全國高名度的建商南下高雄，在非主流的二聖路推出新案，每坪開價30餘萬元，面臨市場嚴峻考驗，銷售情形相當不理想，市場傳出已經考慮更改銷售策略，向親和力的行情靠攏。

業者表示，當前的景況，房屋代銷業者壓力最大，如果眼光沒看準，大敗慘賠出場的可能性大增。前年高雄房屋代銷業與建商攜手拚高價搶建案，現在演變成拒絕向建商簡報，選小不選大的求生術，部分同業已經瀕臨被淘汰。

另個重點在於，楠梓、仁武一帶近年案量大增，根據統計，單是楠梓的大樓建案，總量高達萬戶，約當於高雄市一整年房屋銷售量，沈重的賣壓，導致在楠梓購屋時，議價空間相對拉大。

而附近的仁武新建案也逐漸釋出，熱門地帶的競爭同樣轉為激烈，一場廝殺在所難免。

資深建商說，現階段高雄房市仍然上演1字頭房價秀，而且會延續到下半年的928檔期前，預估928以後，因為總統大選進入白熱化，房市將處於龜息狀態，到明年選後才會再恢復生機。

這段期間有需要購屋的民眾，多比較、多做功課，把握大膽議價的決勝策略，有機會買到合理價位的好宅。

每年“五一”小長假都是樓市促銷季節，在“3·30”新政出臺近一個月，以及其他利好刺激下，今年“五一”假期首日廣州中心區新盤較去年熱鬧，尤其是近期熱門板塊南沙區再現“日光碟”。
每年“五一”小長假都是樓市促銷季節，在“3·30”新政出臺近一個月，以及其他利好刺激下，今年“五一”假期首日廣州中心區新盤較去年熱鬧，尤其是近期熱門板塊南沙區再現“日光碟”。不過有業內人士表示，開發商推出幅度較大的促銷優惠主要是吸引買家入市、消化存量，整體價格暫未明顯提高。

中心區部分新盤看房熱鬧

與去年“五一”假期不同的是，今年中心城區的新盤數量有所增加。其中，萬科就有兩個全新盤昨日開放銷售中心及樣板房，分別是位於天河區的萬科雲啟、黃埔區的萬科黃埔倉。

在萬科黃埔倉的銷售現場，銷售中心、樣板房人潮湧動，進行誠意登記的客戶排起長龍。專案負責人說，該專案的產品以20-70平方米的LO FT及平層單位為主，當天到訪人數高達3000名，誠意登記人數達300名。由萬科、富力聯合開發的萬科雲啟也在昨日首次開放銷售中心、樣板房。

廣州荔灣區珠江鵝潭灣開盤推出幾十套新貨，戶型涵蓋140-150平方米三房至五房，均價約3萬元/平方米，有毛坯房、裝修房。現場人氣相當旺，上午10時左右，休息區座無虛席。

但位於越秀東風東路的東風廣場第五期，由於目前配有較好學位，鄰近有醫院、公交地鐵站，推出以來受熱捧，“五一”假期首日則表現“淡定”。銷售人員說，五一期間該盤保持原來優惠政策不變，140平方米以下戶型可獲9.5折優惠，而大戶型可獲更低折扣，高樓層戶型享受8.8折優惠。去年開盤至今，80平方米左右兩室一廳的小戶型單位僅剩餘20套。

廣州大道中的富力東山新天地華府二期也屬於地段、配套較好的“學位房”。昨日中午12時許，只有五六名看房客在現場諮詢。銷售人員介紹，去年10月開盤以來該盤130平方米以下洋房已售罄，目前均價約4萬/平方米，所剩房源不多，沒有大力推出促銷優惠。

南沙整體房價沒明顯上漲

在自貿區利好帶動下，南沙作為今年“五一”假期的熱點區域，多個新盤推出多項優惠，成交量也有攀升。但是，南沙某項目負責人說，“五一”假期南沙整體房價沒有明顯上漲，主要以推優惠方式吸引購房者入市，借此機會消化存量。

上週六開售的香江國際金融中心繼推出3號樓55平方米的LO FT公寓，一日三度加推仍火熱售罄，昨日繼續加推LO F T公寓，毛坯房均價1.35萬元/平方米，現場“誠意登記2萬減10萬”優惠。還沒到9時銷售中心就有上百買家排隊等候，9時20分左右專案開始搖號選房，不到20分鐘全部清貨。

昨日上午10時30分，南沙區鳳凰大道外國語學院旁的金茂灣現場看房人數已逾百。該盤推出B2、B4兩棟毛坯房，戶型涵蓋95-140平方米單位，均價約12500元/平方米。“五一”期間推出團購優惠，現場購房還可享受更優惠折扣。保利綠地大都匯出售商住兩用的公寓，均價13500元/平方米、帶精裝，“五一”假期推出“一萬抵六萬，一萬抵9.8折”等優惠。雖然不是開盤日，但現場諮詢客戶也有三四十人。南沙某項目負責人說，“五一”假期首日，南沙去貨速度比節前加快許多，若接下來成交量持續向好，節後極可能大幅度提高房價。

一手樓成交量

南沙暴漲286%

均價10412元/平方米，同比下跌9.1%


網易房產監控資料顯示，4月廣州一手住宅成交量相比此前及去年同期均有所攀升，雖然“樓盤漲價”、“日光碟”等熱鬧景象不斷，但上月成交均價基本持平甚至趨向微跌。業內人士說，提價樓盤是少數，目前借助市場契機加快銷售速度。上月廣州一手樓成交7279套，同比增加40%，成交均價14643元/平方米，與去年同期基本持平。與3月相比，成交量環比上升25%，均價基本持平。週邊區域比中心區域成交量多出超過一倍，週邊區域成交增幅更為明顯。中心六區成交2309套，同比上升20%；週邊五郊區成交4970套，同比上升51%。其中，南沙受自貿區政策利好帶動，上月成交1069套，同比暴漲286%。但價格方面，南沙一手樓均價10412元/平方米，同比下跌9.1%。

市場預期，2015年是營改增稅制改革收官之年。
按照規劃要求，“十二五”期間要完成“營改增”任務，目前，還有包括房地產業、建築業、金融業和生活服務業等幾個行業未納入試點。市場普遍預期，2015年將是營改增稅制改革的收官之年。

房地產項目成本費用構成比較複雜，是營改增過程中的硬骨頭。記者近日在多地調研發現，不少房企擔憂房地產業納入營改增範圍後會增加企業運營成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產企業進行的調查發現，超過90％的受訪企業均表示了對稅負上升的擔憂，其中近40％的企業認為稅負會明顯上升。

山東一位元開發商告訴記者，已開工、已開盤等的存量資產項目，可能受營改增影響巨大。假設一個房地產項目已完工但銷售還未結束，若實行營改增，專案成本基本上均已發生，無法再行取得進項稅票抵扣。而項目預售、銷售合同可能也已簽訂，如無法更改，稅負就只能由開發商負擔，專案收入及利潤必然大幅下降。

普華永道中國中區流轉稅業務主管合夥人李軍認為，因為很多房地產開發商的資金來自金融機構的貸款，如果沒有同時開始營改增，會對上下游業務鏈條的抵扣造成一定壓力。對於土地成本，由於土地來源的多樣性，如無償劃轉、集體合作、股權收購等，很難取得相關稅務發票，因此很可能無法獲得進項抵扣。

房地產業的顯著特徵是專案週期長，且成本與收入週期背離。這些可能導致營改增之後，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配。


房地產業“營改增”確實是一個“硬骨頭”，如何面對？一些企業認為，需要變更業務模式，以適應營改增的稅收政策。比如對供應商、客戶群體進行分類及管理。營改增後，供應商是否能夠提供增值稅專用發票，客戶能否接受稅負轉嫁，將在很大程度上影響企業的收入、利潤、稅負、現金流。

普華永道建議，首先，企業要重視並積極進行營改增的全面影響測試分析，包括對收入、利潤、稅負、現金流可能影響的數位類比。

其次，根據影響分析的結果，企業可以考慮對於經營模式進行相應調整，對供應商、客戶進行梳理，重新確定定價政策等，以降低負面影響。

另外，企業應當提高稅務管理水準，加強稅務風險管控能力，尤其要加強增值稅專用發票的管理。

一直謀求輕資產運作，並在去年仿效美國鐵獅門推出“小股操盤”模式的萬科，在進行了各種試驗後，似乎找到了最適合自己的理想模式。

近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”於4月22日被證監會受理。業內認為，這是內地版公募REITs啟航。《每日經濟新聞》記者注意到，早些年，包括北辰實業等知名房企為了騰挪資產，曾試圖發行A股REITs，但最終只有越秀、開元、金茂等個別企業繞道港交所，發行H股REITs或商業信託。萬科距離成功公開發行內地首只公募REITs，已經近在咫尺。

由萬科深圳公司負責

截至目前，被業內封為內地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬科REITs仍未對外公佈其產品詳情。萬科董秘譚華傑表示，該基金現由萬科深圳公司負責。

在美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬看來，雖然這款具體產品的細則還沒看到，但相比于其他機構作為內地公募REITs的發起人和管理人，由公募基金來發起這款REITs估計是考慮到成本問題，這樣會比私募低一些，應該接近于理財產品，在行業收益率上應該會高一些。

“鵬華的這款REITs象徵性意義更多一些，順應了當前政策。”蔣鵬表示，“凡是與破冰有關的任何REITs，比如鵬華前海萬科REITs，主要看幾個點位，包括與財務、稅務結構等是否掛鉤。如果不掛鉤，僅屬個案。 個案 就是說，用其他手段平衡成本。”

據《每日經濟新聞》記者瞭解，在前海管理局成立以來的15次土地拍賣中，萬科並未參與其中，目前僅有的專案是前海企業公館。該專案系前海首個企業實體辦公園區，由萬科建設並運營8年後移交給前海管理局，現有40多棟低密度企業辦公樓和部分公共商業配套設施。由於前海地區註冊的企業數量眾多，而前海大多數土地還處於沉降整備狀態，所以該專案在租賃方面一度供不應求，租金在每月每平方米300元左右。

據悉，封閉型REITs在證券交易所上市流通，發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行，投資者如果想買賣REITs份額，只能在二級市場上競價交易，不能直接以淨值進行申購贖回。

去年，中信證券推行了兩款類REITs產品，一是“中信啟航”專項資產管理計畫，成功實現在深交所綜合協定交易平臺掛牌轉讓；二是中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計畫，推出售後返租。但受限於前者的轉讓額度過高（劣後級甚至都不得低於3000萬元），以及私募定位（投資者限制在200人以內），兩款產品的流動性大打折扣。

收益率要看稅收政策

REITs上馬，使得萬科距離凱德、鐵獅門等又進一步。

目前，萬科在商業地產（體驗式商業）、產業地產方面均有涉獵，融資成本高、重資產、回報週期長是這些類型地產開發運營的難題。

除了銀行貸款外，房企的資金來源還有私募或者信託，但兩者的融資成本並不低。

倚天投資投資總監葉飛稱，房企在私募管道的融資成本平均在20%左右，信託管道的融資成本在10%~11%，而且樓市下行後，融資額度逐漸降低。

萬科的解決辦法是出售股權給協力廠商，自己負責操盤管理運營，比如2013年，萬科將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，以實現商業地產資本化。上述模式，也即萬科此前提出的“小股操盤”模式。

在傳統的融資模式下，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬科提出小股操盤後，杠杆率上升，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數的融資成本轉嫁給協力廠商，資產仍未盤活，很難退出。

與國內不同，鐵獅門在合資基金助力下，通過提取運營鏈條各個環節的相關管理費，以及基金的收益分配，以不到5%的資本投入，賺取了項目40％以上的利潤。

凱德除了賺取基金收益外，還在專案實現增值後，以REITs的方式退出。

去年，萬科與凱雷合作時，就曾提出未來資產平臺公司會以資產證券化的方式退出。如果上述REITs產品順利成行，可以預見，萬科的小股操盤模式將得到有力支撐。

當然，從首只公募REITs到全面鋪開還有距離，新加坡從建立REITs法律到第一隻產品成功上市，整個過程用了5年。




目前，國內商業地產的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上達到7%以上，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策。

蔣鵬表示，美國REITs收益在企業層面不收稅，而目前內地REITs最大的問題是稅收，包括營業稅5.8%加上個稅25%，這些都是跑不掉的。

據悉，美國在設計REITs結構時，當初的關鍵優勢就是避免雙重徵稅。

多年為推廣REITs而奔走的全國房地產基金聯盟秘書長閆宗成也深有體會。他說，REITs到底是讓證監會管還是銀監會來管等，稅收政策也沒到位，或難吸引投資者。

作為最近這場樓市“盛宴”的親歷者，住在上海靜安區的尹佩玉(化名)已經開始後悔沒有早點出手。已經有一套住房的尹佩玉想再買一套位於黃浦區的學區房。從今年年初她開始不斷留意目標範圍內的各個樓盤，春節前感覺房子還會進一步有折扣，於是想再緩一緩看能不能找到性價比最高的樓盤。但4月份行情突然逆轉，之前看到的很多樓盤開始出現熱銷，價格也沒有之前那麼優惠。

“整個‘五一’假期我都在看房，希望能夠找到合適的房子，快速入手。”尹佩玉在“五一”上海房展會現場向《第一財經日報》記者表示。

還有更多的購房者和尹佩玉一樣，成為4月房地產“暖市”的見證者和推動者。

4月，在“3•30新政”的持續發酵下，四個一線城市出現了成交大漲。

成交快速回暖

《第一財經日報》記者在“五一”上海房展會現場看到，包括綠地、保利、?大、綠城、華僑城、朗詩、上海建工、上海城投、中駿置業等開發商參與了此次房展會。相比于之前的冬季房展會和春季房展會，此次“五一”房展會的人氣明顯更高。據記者的不完全統計，約有300個樓盤在房展會現場展示。

4月，上海樓市明顯回暖。金豐易居&佑威資料顯示，4月，上海市新建商品住宅成交面積為124.25萬平方米，環比上月上漲59.33%，比去年同期上漲63.21%，這是自2010年以來成交量最高的4月；上海的商品住宅成交均價為29422元/平方米，環比上月上漲5.27%，比去年同期上漲13.73%。

《第一財經日報》記者採訪的多個樓盤行銷總監都表示，今年4月以來由於很多區域的樓盤都出現不同程度的放量，部分銷售業績較好的樓盤有2%~4%的暗中提價，主要還是控制銷售的節奏。

其他一線城市4月成交情況也較樂觀。北京“我愛我家”資料顯示，剔除保障房後4月北京市新建商品住宅成交面積67.33萬平方米，環比增長48.04%，同比去年增長22.55%。廣州的美聯物業資料顯示，4月廣州一手商品住宅成交套數和麵積分別為6622套、77.59萬平方米，環比分別上漲41.80%和48.93%，同比則分別上漲16.48%和21.73%。深圳的4月一手商品住宅成交面積為40.52萬平方米，環比下跌12.93%，同比上漲45.27%。

不僅僅是一線城市，“3•30新政”的熱度還在向二、三、四線城市進行蔓延。

上海易居房地產研究院對全國88個城市的成交資料研究發現，4月份新建商品住宅成交面積較3月份上升了10%。

本報記者注意到，對於二線城市而言，4月商品住宅成交也有一個明顯的上升。如長春上升了31%，成都上升了7%，杭州上升了75%，這些城市成交量上升的背後，預示著市場基本面也在逐漸轉變。但三四線城市而言，新政帶來的推力可能並沒有那麼強，如像江蘇淮安，4月商品住宅成交環比跌幅為46%。

哪些人在買房?

房展會現場，本報記者看到了不少中年人的身影，在“五一”房展會上剛需項目比重略有下降。有資料顯示，本次房展會剛需項目占比約40%，而以往剛需項目要佔據60%。很多大型展臺幾乎被中高端項目“佔領”，但諮詢這些項目的人流卻有增無減。

尹佩玉向本報記者表示，自己這個年齡段的朋友都在為小孩的學區房等問題考慮進行二次置業，同時希望通過改善住房環境來提升生活品質。

“從市場成交來看，一旦單套房源總價超過300萬，銷售速度就會降下來。但隨著信貸政策放寬，利率優惠幅度越來越大，並且當前改善型需求也是重要的購買力，因此這部分成交力量有釋放的需求，房企不會錯過推盤良機，5月份還會保持比較旺盛的供應。”上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦告訴本報記者。

搜房網的資料顯示，上海4月份4周成交均超過20萬平方米高位，並呈連續上揚態勢，4月最後一周成交量更是高達37.4萬平方米，為近76周成交新高。新政利好促使購房者交投意願上升，在中高端住房方面尤為明顯，這類需求的購房者入市意願顯著增加，令近期成交逐漸走高。

住在四川內江的高思敏(化名)也在看房大軍中，她最近聽到內江很多樓盤銷售人員提到最多的詞就是“新政”，而且幾乎所有樓盤都出現了漲價。“之前看到的房子4000元/平方米，現在要4400元/平方米，感覺所有的樓盤都開始漲價。”高思敏在電話裡告訴記者。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進判斷，從目前態勢看，一二線城市的樓市基本處於復蘇的態勢，政策效應比較明顯；三四線城市也在復蘇，但勢頭並沒有中心城市那麼強勁。

金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅則表示，4月的成交量是在政策刺激、高庫存的壓力下以及一季度成交不理想需要補量等諸多因素共同作用下的結果，按慣例5月的季節性因素更有利成交。

北京中原地產市場研究部統計資料顯示：4月北京二手房住宅網簽達到了17191套，創近25個月新高。

中原地產首席分析師張大偉說，二手房轉讓稅收新政策實施一個多月以來，北京二手房成交量明顯升溫。雖然難以出現全面價格的大漲，但是今年樓市將好於去年。在二手房成交升溫後，後續改善型需求的入市會增加商品房市場的活躍度。

　深圳首度出現單價20萬元以上項目、北京成交最貴總價1.2億元、上海某樓王最高單價將達到38萬元/平方米。繼湯臣一品、釣魚臺七號院等天價豪宅之後，各一線城市的頂級豪宅定價紛紛再創新高，中國頂級豪宅的價格進入新時代。

　　各地單價創新高

　　綠城黃浦灣日前宣佈，預計於今年5月推出的樓王，最高單價將達到38萬元/平方米，這一價格不但刷新了上海豪宅價格紀錄，也成為中國“第一貴”。

　　據瞭解，綠城黃浦灣項目均價定在20.8萬元/平方米，樓王房源頂層報價高達38萬元/平方米，高區數十套景觀房源單價也均超過30萬元/平方米，面積區間為450-500平方米，也就是說，每套總價都將超過1億元，最高總價將超過2億元。這樣的價格已遠遠超過湯臣一品創下的單價紀錄。無獨有偶，深圳豪宅市場也首度出現單價20萬元以上項目。4月22日，位於深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽突擊開盤，備案的3棟A座5001單位，建築面積527平方米，單價200957元/平方米。

　　在北京市場上，位於東二環內的萬科北河沿甲柒拾柒號在今年春節後簽約的近1.2億元大單，創造最貴總價紀錄；即將在今年內入市的融創觀瀾嘉苑（農展館專案），住宅預售均價達16.5萬元/平方米，融創中國董事長孫宏斌曾透露，其臨湖位置的房源售價可能會突破30萬元/平方米。

　　豪宅市場井噴

　　不僅單價紀錄再次被刷新，豪宅市場的成交和供應數量也呈現井噴之勢。

　　以北京市場為例。據中原地產統計，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業達到了104套，創造歷史新紀錄，而且均價也首次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經成交簽約了3宗。

　　預計這種局面還將繼續上演。新增供應方面，截至目前，已有萬柳書院、萬科北河沿甲柒拾柒號、泛海國際、保利海德公園等售價在10萬元/平方米量級的項目入市，今年到明年初預計還將有融創農展館項目、佳兆業廣場、保利首開東壩專案、?大東壩專案等20餘個單價在10萬元左右的高端專案入市。

　　“從發達城市房地產市場發展來說，那些經濟和人口體量大、在區域乃至國家經濟政治文化中具有重大影響力的一線城市、國際化程度較高的城市，能夠培育出超級豪宅的市場需求和產品，這符合發達國家房產市場已經驗證的樓市發展趨勢”，偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者。

　　另一方面，從開發企業的產品和定價策略來說，過去幾年，一線城市樓面價攀升的趨勢表現得較為明顯，在地價攀升、房企追求利潤率的情況下，開發具有頂級品質、極高附加值同時還佔據優越城市區位資源的高端產品成為很多企業的產品策略；在定價策略方面，由於部分產品的特殊區位和特殊價值存在，在定價上出於對自身產品的自信和鎖定頂級富豪人群的需要，定價偏高也在情理之中。

　　誰是買家

　　在宋輝看來，我國的億萬富豪人群在不斷發展，企業主、明星等群體是其中的主流，這部分人群對於房地產市場的投資需求和居住客觀存在，也是頂級豪宅的消費和投資主體。

　　雖然擁有一定的購買力，不過，不斷增長的豪宅數量依然隱憂重重。

　　根據偉業我愛我家的監測，目前深圳市單價超10萬元的在售專案存量在千套左右，在頂級富豪群體有限的情況下，去化速度較慢。“這種情況在北京、上海同樣存在”，宋輝說，北京過去兩年高價地王不斷湧現，加上之前幾年累積的豪宅產品陸續入市，現階段總價3000萬元以上的頂級產品競爭實際上十分激烈。

　　在購買力方面，一方面，頂級豪宅的購買人群對於地理概念相對模糊，因為人身自由度很高，投資也更理性，因此同樣價格的產品，國內和國外相比，很多時候國外產品會更有吸引力；另一方面，我國房產依然有土地使用年限的現實問題，豪宅項目在房價標準上看齊國際水準，但在產品上並非永久產權，這會使得項目一定意義上缺乏與國外同類產品之間的競爭力。再加上近年來房地產之外投資管道更加多元化，國內富豪人群資產向海外、其他領域分流的趨勢已經越來越明顯並呈現加速之勢。

　

香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，首季錄得508宗商舖註冊，按季急跌42%，金額約60.70億元，減少21%。當中價值500萬元或以下的細價舖位錄得315宗登記，按季大跌53%；金額約7.21億元，少56%，量值跌幅均多於大市。

五一假期一手234成交 按年升逾5倍

馬頭角上車盤喜點昨推售164伙，開售首4小時售罄，當中約3成為投資者。而五．一假期連同周六、日3天，共錄234宗成交，較去年同期的35宗大升逾5倍。

中國海外（00688）及市建局合作發展的馬頭角喜點，昨天首輪開售164伙單位，近乎全盤推出。項目昨天早上10時開售，本報記者現場所見，前來報到的買家中，以年約30至40多歲人士為主，當中不少是情侶或夫婦，亦有人帶同父母一同揀樓。據市場消息透露，在持有278號籌的買家揀選最後一個物業後，164伙全數已獲認購，整個過程不足4小時。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，該行首批買家出席率達8成，當中約3成為長綫投資者，其餘為用家。開售首半小時，中原共錄逾3組買家連購兩伙，當中有人斥約900萬元買入開放式及1房戶，相信分別用作放租及自用。

美聯物業住宅部行政總裁布少明則指，該行客戶出席率約8成，其中投資者比例約4成，客戶分布中，九龍區佔約5成，而新界區亦佔4成。

旺角SKYPARK 最快本月發售

事實上，喜點以銀碼細為賣點，今輪發售的單位中，就有4成折實樓價為400萬元以下，終吸納約5,500張本票。而且由於每人限入兩票，當中實客頗多，估計今輪銷售後，大量向隅客將回流市場，成日後同類新盤的「現成」客源。

繼喜點後，新世界（00017）與市建局合作的旺角SKYPARK，可望於本月發售。該項目現正待批售樓紙，一旦批出便會隨即推出市場發售。項目提供439伙，其中9成是開放式及1房單位，開放式單位面積由315平方呎起，其餘1成為兩房及特色戶，單位面積由420平方呎起，料可吸引投資客及上車客入市。

曉珀．御明賣8伙 超額近2倍

新盤市場在假期期間相當熾熱，共錄234伙成交，按年大升逾5倍外，亦創2006年後同期新高。除焦點新盤喜點外，其餘再有22個項目錄得成交，亦涉70伙。當中喜點向隅客率先轉投其他新盤，長沙灣曉悅連沽4伙開放式單位。另九建（00034）等的旺角麥花臣匯，最新亦錄買家連購1A座22樓D及E室，成交金額2,518.2萬元，買家為本地專業人士。

另恆地（00012）旺角曉珀．御明天將開售8個單位，今天截止登記。市場人士表示，項目暫收逾20票，超額近2倍。

一手盤持續吸客，部分連優惠貼市價推出分散客源，綜合市場消息稱，過去三天百大屋苑錄四十宗成交，其中接近八成屋苑錄零交易紀錄，按三天日均交易量計，按周交投急跌近三成，市場消息指，料新盤向隅客回流，或令短期交投回暖。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，現時一手市場持續有新盤推售，搶去了大量市場購買力，而近期股市強勢，進一步刺激新盤的銷情，市場普遍預計美國將會延遲加息，料一手成交繼續趨升。另外，昨日有市區細價樓開售，搶去了市場的焦點，令二手成交量持續維持於低水平。

　　香港置業高級執行董事伍創業表示，今月各區將會有大量新盤魚貫登場，其中，市區上車盤更錄得大量高倍數認購，現時一手新盤「吸乾」購買力，待一批新盤完成銷售後，預料向隅客回流將暖化二手市場，短期內二手市場成交量將仍會在低位徘徊。

　　利嘉閣地產總裁廖偉強指出，由於長假期因素所影響，加上新盤搶盡焦點，二手市場交投平穩，不少大屋苑均錄得「捧蛋」成績。他又指，適逢過去三日長假期，部分業主及買家把握時間出外旅遊，加上一手新盤吸客仍然相當熾熱，令二手市場焦點被搶去，減慢了二手交投，導致假期二手市場表現平平穩穩，但預期新盤將會逐漸被市場消化，購買力將回流二手市場，屆時，二手之市況可望逐步回升。

　　根據美聯物業分行營業經理謝德生指出，受東九龍區及將軍澳區新盤貼巿價開賣所影響，市場錄得客源持續流入一手，牛頭角淘大花園上月僅錄得約三宗買賣成交，按月下跌五宗。適逢五月伊始，九龍區再有單幢新盤應巿，誘上車客出動，部分新盤睇樓客及向隅客陸續回流，有助推動二手巿場，該新近錄之淘大花園C座高層六室物業成交，面積約三百九十方呎，以「一口價」約四百六十五萬元成交，呎價約一萬一千九百二十三元。

　　利嘉閣地產助理營業董事丁培鴻指出，?魚涌康怡花園及太古城於過去三天假日，分別錄得二宗至三宗買賣成交，其中，康怡花園最新錄得N座高層十二室易手，該單位之面積為四百九十方呎，以七百六十三萬元成交，折合呎價約一萬五千五百七十一元。

　　根據香港置業首席區域董事范文濤表示，由於將軍澳區新盤消耗了不少客源，而且準買家對二手大多抱持觀望態度，新近錄得新都城睇樓量下跌約三成，上月由於部分業主願意調低叫價，以致新都城合共錄得約十七宗成交，與三月比較下，上升逾五成。

2015米蘭世博會萬科館日前舉行揭幕儀式，萬科集團在此發布了新一代企業標識（LOGO），對原有標識系統做了大幅更新，順應向城市配套服務商的轉型，凸顯企業的國際化方向和貼近客戶的理念。

中國駐意大利大使李瑞宇、駐米蘭總領事王冬、萬科集團董事會主席王石、總裁郁亮出席了萬科館揭幕和新標發布儀式。郁亮在萬科換標儀式上說，新標對前一代的圖形做了精簡，是為了更好地配合公司向城市配套服務商轉型的需要。沒有成功的企業，只有時代的企業。在「互聯網+」時代，和城市共同發展是萬科始終堅持的重要戰略，未來的萬科，不光要繼續鞏固傳統住宅業務，還要不斷完善社區服務平台，密切關注新的細分市場機會，緊跟城市演進的步伐，在消費地產和產業地產領域拓寬視野，培育和提升新業務能力，為企業成長持續注入動力。

體現公司國際化方向

新標與國際主流設計接軌，體現了公司國際化、充分利用全球資源的發展方向。自2013年開始，萬科進入美國、香港、新加坡等市場，一方面開展實際業務；另一方面，學習借鑒海外優秀同行的經驗。萬科選擇在米蘭世博會這一場合發布新標，是公司國際化最好的註腳。新標的線條字體清新柔和，表明萬科將以更細緻、更謙卑的姿態貼近客戶。

為迎接行業白銀時代的挑戰，抓住「互聯網+」的機遇，萬科從組織變革入手，在2014年建立了事業合夥人機制，這一機制最初包括持股計劃和項目跟投兩個方面。萬科骨幹團隊跟隨股東成為公司的投資者，做到共創、共擔、共享。共擔是事業合夥人與職業經理人最大的區別，也是萬科未來發展的組織機制保障。

由於近年傳統寫字樓區域租金高企及供應減少等因素；加上近來香港政治上面對不少挑戰，增加了企業在單一區域運作的風險，香港不少大型企業都嘗試把其營運場所和模式等作分散或轉移至多個據點。

根據世邦魏理仕研究部發表的相關報告，寫字樓供應不足是導致企業分散運營的主要因素之一。報告指出，過去10年内，政府共推出了166幅地皮，合計售出面積約6900萬方呎的土地，但其中只有35個地皮屬於非住宅用途，只能為市場提供不足600萬方呎的土地作為寫字樓發展。

有限的供應無疑是導致現時寫字樓售價及租金高企的原因之一。政府雖然推出了活化工廈措施以加速及簡化工業大廈轉型為寫字樓的程序，但這些活化後的工廈在各種設施配置方面始終都未能滿足大型跨國企業的需求。

另一方面，雖然九龍東及黃竹坑這類新興轉型區域的供應正逐年增加，但相比已發展核心商業區，仍然有其不足之處。以黃竹坑為例，雖然寫字樓等發展不斷增加，但由於一般規模有限，因而不能有協調性地在區内綜合規劃及發展。

因此，為了令寫字樓市場能健康地發展，在未來的寫字樓規劃及發展中，政府應加強與相關市場參與者，包括發展商及部分大型企業等多作溝通，了解彼此需要；同時，亦需加快新興區域的配套設施發展。方能保持及加強香港作為世界金融中心的地位。

市建局與中國海外合作發展的喜點鄰近未來沙中線土瓜灣站，因此吸引不少投資客入市。自言「數唔到第幾次買樓」的經驗投資者朱氏伉儷，買入喜點一伙403萬元開放式單位，認為項目銀碼細吸引，加上地理位置及區內未來發展理想，於是決定買入作收租投資用。同為經驗投資者的范氏伉儷亦指喜點環境不錯，睇好樓價平穩發展，故買入400多萬元的一房單位用以投資。

憂古蹟影響鐵路位置

朱氏伉儷買樓前做足工夫，向記者指沙中線土瓜灣段發掘出古蹟，憂慮日後地鐵站C出口有變動，削弱喜點的地理優勢。不過他們對樓市頗有信心，透露曾多次買樓投資，預期樓市可平穩上升，朱先生更發表個人見解指，香港已進入政策時代，樓市受政策影響多，美國加息等外圍因素對樓價影響輕微。

現居青衣的范氏伉儷，同樣多次通過樓換樓買樓投資，早前亦購入環宇海灣3房戶。

除投資客外，銀碼細的喜點亦受上車客歡迎。現居元朗、從事銀行業的溫先生透露花了10多年儲逾100萬元首期，終購入一伙300餘萬元的開放式單位。年輕的朱小姐亦表示首次置業，直言好開心，問及自住或投資時，心花怒放的她未知是否興奮過度，竟反問：「自住，投資，啊！係咪兩樣都得？」

澳洲政府將對非法購屋的外國人提高罰則，希望抑制房地產投機炒作，違法投資的外國人可能被處以三年有期徒刑，或最高六十三萬七五○○澳元（五十萬美元）罰鍰。

根據房地產資料供應商Corelogic RP Data資料顯示，今年至四月，光雪梨的房價就大漲十四．五％；有越來越多澳洲民眾擔心富有的亞洲人炒高房價，使得澳洲人買不起房子。

澳洲總理亞伯特上週六在記者會強調：「政府仍支持商業和投資，但投資規則須確保我們所需要的外國投資，真的符合澳洲的利益。有外國人違法進入澳洲房地產市場、炒高價格，這點是毫無疑問的，我們要做的是，確保違法的外國投資不會炒高房價。」

今年來，澳洲政府已公布多項防止外國人違法購屋的新規定，包括非澳洲人購買一百萬澳元以內的房屋時，須繳交五千澳元的申請費；所購房屋每超過一百萬澳元，須多繳交一萬澳元申請費，同時，必須獲得澳洲外資監管單位的核准才能購買。
澳洲政府將利用這筆申請費，建立外國人房屋交易資料庫，並對這些房屋的水電使用情況定期檢查，以查看該房屋是否閒置。

根據日本國土交通省在今年3月發表的公告地價（2015年1月1日時點地價），東京、大阪、名古屋的三大都會圈的住宅區地價與商業區地價連續兩年皆維持上漲。再加上超低的貸款利息，以及為了準備東京奧運的大規模再開發，和外國觀光客的增加都強化了地價的上漲。

2008年雷曼兄弟金融風暴之後，地價持續滑落，但在2012年底的日本銀行的量化寬鬆政策下，投資型不動產的價格開始上升，住宅的需求量也恢復旺盛，三大都會圈的地價在去年出現了6年以來首見的上漲情況。在不動產業界之中也出現「有少部分都市中心的區域被認為接近泡沫化，但是在東京奧運之前都還是有持續上漲的可能」之類的聲音。

在這些情況下的2015年，立地位置條件良好的不動產物件變得極為稀少。就算出現這類型的優良物件，日本國內的買方顧客卻也因為隨著不動產價格的攀漲，而變得越來越難出手。這對於受惠日圓貶值浪潮的海外投資者來說，正是購入優良物件的絕佳機會。

新建案銷售數量稀少的東京都中心5區當中，現在建設進行中的「IMPREST早稻田」正是適合海外投資者的新建案之一。

「IMPREST早稻田」位在新宿區的早稻田區域，雖然位在山手線內西側，但是個十分清靜與具有歷史意義的區域。物件附近的新江戶川公園是江戶時代將軍直屬大臣的官邸，可以說是有光榮歷史背景的土地。另外同樣位於附近的椿山荘，現在更是以五星級高級飯店「東京椿山莊大酒店」而知名。原本是日本南北朝時代以來幽美的風景名勝地，現在作為庭園的形式殘留下來，庭園內還留有登錄為有形文化遺產的三重塔。

在日本國內，早稻田大學以名列最高等級的大學之一而聞名，週邊學校、圖書館、博物館等教育設施聚集，並受指定為「文教區域」。海外投資者雖然較常傾向於購入東京都中心5區、近來熱門的灣岸區域、或是知名熱鬧商圈等地。但在此同時，早稻田作為能在日本歷史上長久持續保存其價值的區域，以及可維持良好居住環境品質的文教區，投資價值也相當受到專業投資眼光之肯定。

前述的「IMPREST早稻田」展示中心及樣品屋現正開放預約參觀，格局規劃為2LDK?4 LDK多種房型。其中2房1廳1衛、面積56.66㎡（約17.13坪），售價為4,990萬日圓（約新台幣1,347萬元）起。本件依據日本國內的不動產價格的上漲和日圓匯率作為目標考量的物件，投資報酬率約有4.64%，可說是十分有魅力、預期將會備受矚目，值得立即啟程到日本預約賞屋的投資標的。