外電報導，國泰人壽投資海外不動產再下一城，擊退超過30個投資人，昨（12）日晚間斥資5.45億英鎊（約新台幣276.17億元）買下英國倫敦的「Walbrook」大樓，創下台灣壽險公司投資海外不動產金額新高紀錄，消息撼動倫敦不動產圈。

Walbrook大樓總值5.75億英鎊，之前為兩家私募基金共同投資，國壽是買下兩家私募基金以持有該棟大樓，扣除部分負債後，敲定以5.45億英鎊成交。

在此之前，國壽去年8月亦斥資3.11億英鎊購入位於倫敦市精華辦公商圈大樓「Woolgate Exchange」。

Walbrook大樓位於倫敦精華地段，鄰近國壽去年買進的Woolgate Exchange，Walbrook大樓鄰近四個地鐵站、五條地鐵線交會，毗鄰Cannon Street火車站，交通便利。建物樓層為地上11層、地下2層，面積約450,827平方英呎（約12,653坪），屋齡五年。

國壽表示，此案購置價格5.75億英鎊，租期達十年以上，租客多為跨國公司，包含挪威最大金融機構DNB Bank ASA、線上支付公司WorldPay（UK） Ltd與不動產專業顧問公司Jones Lang LaSalle等，長期穩定租金收益佳，報酬率4.8%。為何台灣壽險業紛紛進軍海外不動產？壽險人士分析，原因有二，首先是「租金報酬率」，近幾年成交的台北市商用不動產租金報酬率早已跌破3%，反觀國泰、富邦在倫敦買進的商辦大樓租金報酬率都在4.5%以上。

其次是「政策」，在房屋稅、地租接連喊漲後，壽險公司不動產投資成本大增，雖然業者有意將成本轉嫁給房客，但無法立即調整租金，必須等到重新議約時，且更大的考驗是房客的接受度，畢竟近幾年台北市新商辦如雨後春筍般出現。


工商時報
國壽砸277億 買倫敦地標

國泰人壽投資海外不動產再下一城。國泰金昨（12）日深夜公告，子公司國壽以5.75億英鎊（約合新台幣277億元）買下英國倫敦市中心大樓Walbrook Building，創下國內壽險單一海外不動產最高金額，該大樓目前擁96％出租率，年化投報率逾4.8％，一年有超過新台幣13億元租金收入，比國內大樓高出許多。

國壽去年8月率先以3.11億英鎊買下倫敦的Woolgate Exchange大樓、年化投報率5.3％，昨天再買下Walbrook大樓，等於國壽在倫敦已投資8.86億英鎊（約新台幣431億）的不動產。

根據外電報導，亞洲資金目前瘋狂湧向歐洲置產，許多地標大樓都被大陸、台灣等亞洲資金搶走，國壽以5.75億英鎊搶下WalBrook大樓，也是擊敗約30組買家，從不動產基金Ares Private Equity and Delancey接下這個屋齡僅5年的大樓。

國壽表示，這棟大樓鄰近英國Cannon Street地鐵站，周邊共有5條地鐵及4個地鐵站；同時也鄰近英格蘭銀行、倫敦市場官邸，被譽為是全球重要金融中心的中心地點，昨天台北時間深夜才完成簽約，確定買下此棟大樓。

Walbrook大樓地上共11層、地下2層，有辦公區、百貨零售及餐飲等，租期達10年以上，租客多為跨國公司，包括挪威最大金融機構DNB Bank ASA、線上支付公司WorldPay（UK）Ltd與不動產專業顧問公司Jones Lang LaSalle等，國壽強調投資這棟大樓，有長期穩定租金收益，投資報酬率4.8％。

國壽在倫敦買下的二棟大樓都是先在澤西島成立特殊目的公司，以二個信託架構各持有一棟大樓，這有助相關融資等財務操作及節稅，提升整體投報率。

為了投資英國相關不動產，前國壽副總、現國泰世華銀行策略長蔡宗翰等也親自赴當地考察標的，同時國壽不動產部門也有多人考取英國皇家特許測量師。

海外獵樓 下波鎖定美國

國泰人壽積極評估投資海外不動產，除了目前手中還有金管會已核准的東京600億日圓、及上海38億人民幣額度，日前國泰世華銀行已決定裁撤美國分行，一旦獲雙邊主管機關核准，國壽之後即可申請投資美國不動產。

先前國內壽險公司對美國不動產相當感興趣，且前波美國房產下跌，進場投報率可期待，壽險業高層都曾前往美國考察，也曾相中不少標的，但後來發現美國相關法令規定，只要在美國設有分行，其關係企業都不得在美國投資不動產，一下子卡住國壽、富邦人壽等公司。

國泰世華銀上周董事會已決定，考量經營效率、人力及資源最有效分配等，申請裁撤美國洛杉磯分行，專心打亞洲盃，主要是美國市場競爭相對激烈，且近年法遵成本日益提高，有美國分行者，連帶金控下兄弟公司也可能受到影響，因此國泰世華銀率先決定撤出美國。

國壽表示，國泰世華銀若獲准裁撤美國分行，國壽即可開始評估申請投資美國不動產，但目前仍待金管會及美國金融監理單位同意裁撤分行，國壽才能向金管會申請投資美國不動產，因此可能還要一段時間。

先前國壽投資海外不動產，都是由已調到國泰世華銀擔任策略長的蔡宗翰，及已升任國泰建設總經理的前國壽不動部協理李虹明領軍，是國內第一個在上海、倫敦買大樓的壽險業者，目前兩人依舊是國泰地產小組的成員，對國壽投資不動產仍參與相當的意見。

目前國壽不動產部門是由同樣取得英國皇家特許測量師資格的敦文鎧擔任主管。

欣陸投資控股公司（3703）昨公布2014年營收與2015年計劃，表示因應房地產不景氣，已著手評估銀髮住宅市場，旗下大陸建設則擬深耕馬來西亞吉隆坡。大陸建設董事長張良吉直言，稅制未底定，房地產後市只能保守看待。

欣陸投控旗下有大陸工程、大陸建設、欣達環工等；欣陸投控暨子公司2014年合併營收212.27億元，稅後淨損9.8億元，每股稅後虧損1.11元，不分配股利。欣陸投控執行長洪義乾說，本業獲利12.79億元，但因持有高鐵股票減損而提列22.59億元虧損。

大陸建設去年推台北市「琢賦」、新北市「琢青」、「青擘特區」、台中市「宝格」等銷售金額52.6億元，營業淨利15.5億元、稅後淨利4.6億元。但張良吉對房地產市場並不樂觀，直言：「各縣市房屋稅的合理調升還可以接受，真正出問題的是台北市。」因北市房屋稅一次調快3倍，但一直加乘最高可以到36倍，絕對會影響買新房子的意願。

欣陸投控（3703）昨（12）日舉行股東會前記者會，執行長洪義乾表示，去年因認列高鐵票減損22.59億元，以致稅後虧損9.8億元，每股虧損1.11元，不過若排除高鐵赤字，本業獲利優於前年，今年總推案量200億元，其中B7案占120億元。大陸建設董座張良吉說，信義計畫區B7案確定第3季登場，集團也評估進入銀髮住宅市場。

欣陸投控去年營收212.27億元，其中大陸建設占50.04億元、約23.6%，大陸工程為160.03億元、約75.4%，惟因去年需按照IFRS提列高鐵股票損失、約以興櫃價每股3.96元計算，因此提列22.59億元虧損，以致去年稅後虧損9.8億元，每股虧損1.11元。欣陸昨日收在11元，下跌0.05元。

洪義乾指出，若排除高鐵公司虧損，實際上欣陸投控去年獲利約12.8億元，優於前年的9.2億元，每股稅後純益約1.45元也超過前年表現。另外，為尋求第三個事業發展，成立策略發展委員會，包括銀髮住宅等均在評估中，因此在公司資金需求下，決議今年不分配股利。

張良吉指出，今年大陸建設確定推定出兩大預售案，其中「信義計畫區B7案」規劃140、250坪產品。


工商時報
台北調高豪宅稅 首見行政救濟先例

欣陸投控旗下大陸建設董事長張良吉昨（12）日表示，台北市調高豪宅稅之後，坊間已出現首件提請行政救濟的先例，依房屋稅條例第11條，主張台北市政府調高2014年7月1日後取得使用執照的高級住宅房屋稅賦，其中房屋標準價格並未扣除地價，依此主張，請求撤銷北市房屋課徵高額房屋稅的行政處分。

張良吉分析，此案已從高等行政法院，進入最高行政法院。一旦成案，大法官將重新解釋台北市府調高房屋稅的法令依據，為不合理的台北市加強版高級住宅房屋稅，帶來「解套」契機。

台北市府自2014年11月宣布，依最新調整的房屋標準價格、加乘路段率、稅率，調高高級住宅房屋稅；適用日期回溯自7月1日後取得使用執照的新屋；結果造成多筆新完工交屋的高級住宅，面臨百萬以上房屋重稅，哀鴻遍野。

據悉，冠德建設某客戶非常不滿意2015年5月份要繳交的房屋稅稅單，一狀提告，展開行政救濟。主要訴求是主張台北市府調高高級住宅囤房稅，計算房屋標準價格和路段率時，未扣除地價，牴觸母法房屋稅條例第11條規定。

根據房屋稅條例第11條第3項，「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」

冠德客戶提出行政救濟的法律見解，主要理由是台北市擅自調高的房屋路段率，並未減除地價，違反房屋稅條例第11條；而且，台北市調高路段率是採加乘、而非加成，也於法無據。

即便房市買氣低迷，房屋贈與卻持續攀高。面對今年首季全台買賣移轉棟數不到6.5萬棟，為7年來第2低紀錄，反觀首季贈與移轉棟數卻持續攀高，竟高達1萬5985棟，拿下統計以來單季第2高紀錄。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，父母透過不動產贈與子女的價值是採用公告土地現值與房屋評定現值當作基準，而非採用市價，尤其是目前市價與公告土地現值及房屋評定現值有一大段落差，可能僅是市價的2-3成，自然成為民眾喜愛的避稅方式。

6都中又以雙北市的贈與移轉棟數最多，新北市首季有3449棟，台北市則有3338棟，兩者合計佔全台贈與移轉棟數比率高達42.4%。

除直接贈與不動產外，章克勤表示，也有不少家長利用免稅額幫子女付頭期款，根據遺產及贈與稅法規定，每人每年有220萬元的免稅額，父母共440萬元，若又碰上子女結婚，父母得各再加贈100萬元，共200萬元，總計當年度就有640萬元可當作購屋資金，且這筆金額完全不需繳納贈與稅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，舉例來說，在排除特殊因素的情況下，高爸爸贈與1棟市價2000萬元的住宅給兒子，對照當年度公告土地現值與房屋評定現值僅300萬元，扣除每人每年免稅額220萬元，贈與價值80萬元，以贈與稅10%稅率計算，僅需繳納8萬元的贈與稅。

假設高爸爸當初是直接贈與兒子2000萬元現金，扣除每人免稅額220萬元後，贈與價值為1780萬元，以10%稅率計算，需繳納178萬元的稅負，假設用房屋贈與方式則可省下170萬元的稅負。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以財務規劃的贈與行為，應考慮到日後轉售時的成本認定問題。由於受贈行為屬於無償取得，而贈與時申報的公告價格，將被認定為取得成本。由於公告價格明顯低於市價，一旦以市價出售將產生相當可觀的價差，建議需連日後出售的節稅規劃一併考量，才能達到節稅的效益。


工商時報
節稅＋避囤房稅 贈與移轉棟數衝高

一向被視為節稅手段之一的房屋贈與，如今在囤房稅推波助瀾下，贈與移轉數量逐年攀升，今年第1季全台贈與棟數達1萬5,985棟，創下單季歷史次高點；其中，六都中以雙北市的贈與移轉棟數最多，合計占全台贈與移轉棟數42.4％。

今年第1季買賣移轉棟數6萬4,190棟，是7年來的次低點，房市陷入量縮局勢，在買方觀望不願進場之際，贈與移轉數量卻是逐年攀升，98年3萬3256棟、99年3萬5561棟、102年突破5萬大關、103年更來到5萬5317棟新高，104年第1季贈與移轉棟數1萬5,985棟，創下單季歷史次高。

太平洋房屋副總章克勤表示，不動產的贈與價值以公告土地現值及房屋評定現值為準，而非市價，稅基比直接贈與現金低，本就是國人喜愛的節稅方式，且自民國98年調降遺贈稅後，大量海外資金回流，全台的贈與移轉棟數因此年年增加。

從98年第1季的8,989棟，到今年第1季的1萬5,985棟，大幅成長了77.8％；以地區來看，六都中以雙北市的贈與移轉棟數最多，新北市在今年第1季有3,449棟，台北市則有3,338棟，合計占全台贈與移轉棟數42.4％。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，房屋贈與為常見節稅手段，贈與2000萬現金，要繳交156萬贈與稅，但贈與1間總價2000萬元房產，若房屋評定現值加土地公告現值600萬，夫妻合購贈與享有440萬的法定免稅額，只需繳交16萬稅金。

陳炳辰指出，贈與棟數逐年增加，囤房稅的上路有推波助瀾效果，以上述案件為例，非自用3戶以上囤房稅，每年須繳交約4.3萬稅金(房屋評定現值120萬X3.6％囤房稅)，10年就要繳交43萬元。

贈與移轉棟數增加除了不動產的贈與稅低外，多產族藉此降低持有成本也是原因之一，因為房屋稅等持有稅的增加，手中有多戶房產的家長會調整資產配置，將房子贈與給成年子女，以符合自住免稅標準。

另外，除了直接贈與不動產外，章克勤表示，也有不少家長利用免稅額幫子女付頭期款，根據遺產及贈與稅法規定，每人每年有220萬元的免稅額，父母共440萬元，若又碰上子女結婚，父、母得各再加贈100萬元，共200萬元，總計當年度就有640萬元可當作購屋資金，且這筆金額完全不需繳納贈與稅，是家長精打細算下善加使用的節稅方式。

內政部發佈2015年第1季不動產消費糾紛原因統計，本季全台消費糾紛總共有411件，數據跟去年同期相同，不過，糾紛項目卻有所不同，第1季排除「其他類」，「房屋漏水」仍是糾紛之冠，其次則是「終止委售或買賣契約」、「施工瑕疵」，專家認為，未來景氣不佳，不少買方可能會藉由買賣糾紛希望減少價金或解除合約。

根據第1季不動產消費糾紛原因統計，全台第1季糾紛件數為411件，與2014年第1季同為411件，但糾紛原因有所不同，第1季除了「房屋漏水」43件蟬聯糾紛冠軍，其次「終止委售或買賣契約」有29件、「施工瑕疵」27件、「隱瞞重要資訊 」25件、「定金（含斡旋金）返還」24件。

不過有趣的是，相較去年第1季，「其他類」糾紛竟然從61件暴增到117件，天時地利不動產總經理張欣民表示，其他類糾紛等同於是無法歸類在38項的糾紛當中，可能是房屋的細微或瑣碎問題，雖然無法完全評斷暴增原因，但在房市愈是不景氣之下，買方也很有可能透過糾紛要求減少價金或解除契約。

台北市為亞洲地區國際化程度極高的城市，不論是工作、求學、定居等需求的外籍人士，都需要在台北找到棲身之所，租屋業者觀察，來自不同國家的「老外」居住區域與預算皆有不同。

來台工作或定居的外籍人士，很多選擇租賃在台北市「商務住宅」，也就是酒店式公寓，與一般住宅租約相比，房客同樣是先預繳兩個月押金、每月繳交租金，但租期較短，以3個月、6個月至1年為主，另外租金通常為全包（含水電費、網路費、第四台費、管理費），每週還有一次居家清潔服務，以方便房東及房客。

松信住宅協理吳懿倫觀察，歐美國家人士若有偕同家庭一起來台，多半會指名居住環境優美的天母、大直等區，特別的是，德國人較少攜家帶眷，喜歡住在市中心的大安及信義區。此外亞洲國家的日本人最喜歡居住中山區，韓國人喜愛天母一帶，萬華區因有韓國小學，也有不少韓國人居住。

至於鄰近的中國人，吳懿倫說，主要可依照航運、銀行產業區分，工作性質與松山機場相關的大多住在敦化南北路及民生東路；從事銀行業多會在信義計畫區附近租賃小套房。他提到，部分中國人及中東國家人士仍有一些生活習慣與台灣人落差太大，容易引起房東或鄰居的糾紛。

租屋預算方面，歐美與亞洲國家可說是天差地遠；歐美人士若為公司外派的中高階主管，月租預算可達10多萬至30多萬，反觀亞洲的公司主管，預算最多只有10多萬，中國更是低於平均值以下。

行政院今（12）日將再度開會討論房地合一課稅案，如無意外可望拍板定案。據悉，在稅率調高部份，財政部與政院共識較高外，財政部對自用住宅出售4,000萬元以下免課稅、日出條款不溯及既往，仍將捍衛自己版本，預料今天的討論仍有一番拉踞，行政院將以不傷及無辜為最高原則。

相關人士表示，自用住宅訂定免稅門檻，並非台灣獨創，日、韓及美國也如此訂定，以減少稅務行政成本，大多數自用的人不必證明買賣多少錢，財稅單位也不必查核，但很多人對「4,000萬」絕對值，有不同看法。

據悉，財政部仍將守住出售自用住宅4,000萬元免稅門檻，認此一門檻已考量排富，設下夫妻及未成年子女須設籍，實際居住滿6年，且不能出租或營業等前提要件。財政部官員坦言，此一版本也非無缺點，超過4千萬以上也要課稅。

高層官員認為，自用住宅已綁住6年，不會有人炒房選擇這類房子，但只依價格課稅，不以資本利得多寡課稅恐會有很大爭議，例有人賣5,000萬獲利50萬元要課稅，但賣3,000萬元獲利500萬元不必課稅，與稅務理論學理不合，講不過去。

據透露，若要採曾巨威版，獲利100萬元免稅，已有立委向主審政委杜紫軍反映，免稅額門檻過低，多數自用住宅恐都會受波及，且可能有懲罰長期持有人之虞。據悉，今天會議將就財政部版與曾巨威版的免稅額門檻，進一步比較，以不影響大部分自用住宅為決定原則。

至於非自用的四個級距，財長張盛和已表明支持調高，持有期愈短稅率將再調高，目的為抑制短期炒作投機。最高級距與立委曾巨威版相同調為40％，1-2年擬訂35％，2-10年調高至20％，為鼓勵長期持有，持有逾10年以上稅率最低為15％，但稅率多寡，政院說有討論餘地。

投資客縮手 精華區高總價產品去化不易

實價登錄
永慶房屋統計今年第1季實價登錄的價量變化，與去年同期相比，台北市以大安區、南港區、大同區皆量縮達8成，南港區「量價雙殺」造成價跌14%，新北市則以土城區衰退8成最多、但價略增3.8%。業者、學者指投資客縮手是量衰的關鍵，因此帶動價跌。

統計顯示，台北市大安區去年Q1仍有328件，今年已滑落至56件，今年Q1單價下修至86.9萬元，年跌3.0%。其次，南港區從138件銳減至25件，大同區也自104件縮剩21件，南港區、大同不僅量縮皆逾8成，房價更分別大跌達14.1%、13.5%，價量齊跌。文山區、萬華區萎縮幅度雖大，房價仍維持平盤，小幅微漲3.9%、4.4%。

新北土城量減8成
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，政府積極打房下，精華區的大安區，因高總價、大坪數產品已不吃香，去化不易，故衰退幅度最多；至於像南港屬重劃區域，新屋推案量大，房價快速炒高，近期因投資客退場後，價量齊跌。
德明財經科技大學副教授花敬群也認同此觀點，指大安區、南港區過去多投資客，如今退場後，房價開始泡沫化；今年自住客也多觀望，故多中古屋的大同區衰退也嚴重，文山區、萬華區則因位於外圍，房價相對較低，仍有些自住買盤撐住價格。
新北市以土城區成交年衰8成最多，三峽區也年減79.7%、永和區77.1%、林口區76.7%、新店區75.7%，但房價仍有0.5~5.4%的微幅成長。其中以林口區年漲5.4%最多，單價從24.1萬元漲至25.4萬元，僅新店區微跌0.8%，單價從35.7萬元上升至35.4萬元。

新店單價微跌0.8%
全國不動產資深經理林于欣則指出，因這幾區仍有交通建設利多支撐，不過，前5大僅新店微跌，「因屋主跟購屋族都還在拉鋸，無法判斷房價是否真正走跌，有可能是急買急賣的特殊交易影響。」
住新店的林小姐說，新北房價雖相對北市低，但對首購族或部分自住客仍是貴得嚇人，如舊公寓產品也要賣到2~3千萬元，也難怪房市冷。


自由時報
雙北市4月房市 南港跌15%最慘

房市買氣真的慘！雙北市4月買賣移轉棟數均創同期新低紀錄，此舉也進一步衝擊房價。房仲業者調查實價資訊，發現北市南港、大同及中正區等房價年跌幅均超過1成，尤其是南港跌幅將近15%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，政策管控房市見成效，雙北各區房價確實出現修正，尤其是新屋推案量眾多的區域，像是南港區，因面臨重劃區房價快速炒高，在目前奢侈稅續行，投資客出場的狀態下，不僅買氣低迷，價格修正狀況更是明顯，若量能再無法擴量，多殺多市況恐一觸即發。

對照內政部實價網雙北市各行政區今年第1季與去年同期房價變化，發現北市跌幅前5高的行政區依序為南港、大同、中正、北投與大安區，年跌幅各約14.1%、11.35%、11.3%、7.5%及3%。至於新北市跌幅前5高的行政區依序為板橋、新莊、中和、新店及淡水區，年跌幅各約5.1%、3.2%、2.3%、0.8%及0.5%。

「綠巨人」邁開資產活化腳步。中華郵政公司昨(12)日表示，位於北市大安區的信維郵局，地處精華地段，將透過都市更新投資改建為現代化商業大樓，並將於下月中旬以設定地上權公告招商，若順利標脫，將有穩定租金挹注財務。

中華郵政新任總經理陳憲著表示，信維郵局將由中華郵政投資興建地上17層、地下4層建築物，未來改建後，將以設定地上權形式招商，出租給單一業者經營管理，出租規劃分為觀光旅館及商辦兩大類，開發效益可期。

以「綠巨人」之稱立足於金融市場的中華郵政，坐擁逾6兆的郵儲資金，在郵遞業務逐漸萎縮下，亟思以活化資產來彌補郵務等業務的虧損，區位絕佳的信維郵局，是台北市區罕見的大面積素地，極具開發效益。

信維郵局基地面積有1145坪，依據建築師團隊的初步規劃，信維郵局改建為商業大樓後，將留一部分維持郵局業務之用，大樓一樓可作為零售店面或商場，三樓以上則是A級辦公室，將來採只租不售模式，可為中華郵政帶來穩定的租金收益。

中華郵政指出，信維郵局開發案基地未來的樓地板面積，可達1萬3000坪，土地使用分區屬於第三種商業區及住宅區，緊鄰台北市敦化南路林蔭大道，距離信義計劃區僅5分鐘車程，得標業者將拿下20年的租賃期間，基地可供各類商業進駐，深具發展潛力。

郵政主管表示，自本月11日至22日為止，將陸續召開招商說明會，預計6月中旬正式公告招商。

另外，位於台北市福州街與南昌路交叉口的郵政醫院，將列為下一波資產活化的目標，預計沿南昌路另一基地，以「一照兩院」的方式，新建現代化醫療大樓，再將舊院址重新改建，將郵政醫院擴充為地區型的綜合醫院。

無獨有偶，中華郵政位於金山南路上的台北郵件處理中心，未來也將配合華光社區案，進行整體的商業區開發，而民生東路的87支郵局，也定調採都更模式活化，新北市永和郵局佔地不大，也考慮參與鄰近區塊的都更計劃，以提高容積率。

近24年未調整的基本郵資，外傳將調漲，中華郵政公司昨(12)日表示，郵務財務負債日益增加，希望能謀求改善，預計於7月成立郵件資費結構合理化小組，延攬內外部專家學者，以兼顧人民通信權益、物價水準、郵務成本為考量，全面檢討郵資資費，年底可望出爐。

中華郵政新任總經理陳憲著昨天表示，中華郵政國內函件基本郵資，自民國80年7月調整為5元，迄今從未調整，使郵務業務長期處於虧損困境，郵務資本額因此縮減20億元；但他強調，調漲郵件資費茲事體大，具專營權項目尚須經過修法，因此調漲資費一事，目前「並無確定時間表」。

中華郵政表示，國內函件基本郵資將近24年未調整，期間國內消費者物價指數、汽柴油及電價都大幅上漲，累計漲幅超過百分之40，基本工資上調幅度更超過百分之80，導致郵務作業成本大幅提高。

陳憲著說，在資通訊科技發達的衝擊下，近年總體郵件量已下降，服務成本提高。

桃園市長鄭文燦2015年5月12日視察中壢分局自強派出所新址及多功能空間用地時表示，市府規劃在中壢區自強里活動中心旁停車場興建中壢分局自強派出所的新辦公場所，並研擬規劃包括活動中心、親子館、圖書分館、停車場等多目標用途，以照顧內壢地區的治安、停車、文化及生活需求。

鄭文燦表示，中壢分局自強派出所原址位於榮民路，採租賃民宅方式辦公，出入不便，且每個月須付12萬元租金，因此規劃8月中壢區自強里活動中心旁停車場租約到期後，由市府收回，興建新的自強派出所。粗估立體建築完工後空間可達到6,000坪左右，除了預定的派出所約使用500坪外，4,000坪規劃作為停車場，剩下的1,500坪則可以規劃為多目標使用。

鄭文燦指出，目前內壢地區並沒有親子館，因此所餘的空間可以研擬為親子館、集會所、圖書分館或是活動中心等多功能用途，他責請社會局及民政局等相關局處協調，依據建築及使用法規規劃最佳方案，以提升內壢地區的文化能量與生活機能。

鄭文燦說，自強派出所轄區包含9個里，其中含括台鐵內壢車站、元智大學等，人口匯集，是內壢的重點地區。而派出所除了能提升轄區治安，也可以為市民帶來安心感，因此盼能儘早將本案完成，讓自強所執勤的警察同仁安心，也讓內壢區市民感受到安全。

鄭文燦也強調，新建的停車場可以擁有600格的停車空間，預估需要兩年的興建期，為了減少市民的不便，他特別指示交通局，在新建工程正式動工前，原有停車場繼續提供附近民眾停車，把市民的不便降到最低。

市府警察局表示，自強派出所自2005年成立後，即採租賃民宅方式辦公，經市長2015年3月10日第4次區政會議中指示，中壢區自強里活動中心旁停車場8月底租約到期後，規劃為自強派出所用地及其他多目標用途。

新北市政府勞工局日前進行鋼架工程專案檢查，發現仍有多處工程勞動檢查不合格，朱立倫市長2015年5月12日於市政會議上指示，要徹底執行嚴格監督，確實要求廠商將勞工安全視為第一優先。

朱立倫表示，勞工局此次勞檢結果顯示，新北市的勞工工作環境仍有許多待改善空間，無論是公共工程或民間工程，勞工安全才是一切基礎，市府除了加強安全檢查，也要強化宣導促使廠商重視勞工安全。

另外近日因石門水庫水量增加，朱立倫表示，本周限水危機可暫時解除，但由於石門水庫仍有限水的可能性，因此包括游泳池和民生限水等措施，可配合中央政策進行調整，以減少對市民生活的不便。

市政會議由原民局局長楊馨怡就原住民多元居住服務進行專案報告。聽取報告後，朱立倫指出，「都會移居」是原住民必然的趨勢，提供多元安心的居住政策是政府的責任，新北市除了既有的集合式住宅出租外，也提供原住民朋友在外租屋的租金津貼，以及購屋、房屋修繕的貸款補助和三鶯及溪洲生活文化園區自力建屋合作計畫。朱市長也要求相關局處在提供住宅補貼時，都應以原住民為優先，給原住 民朋友最大的支持。

對於推動中的三鶯及溪洲生活文化園區，朱立倫說，這是全國首創的自力建屋協辦合作計畫，目前正在進行第一期基礎管線和公共工程興建，並協助居民規劃家屋基礎和聚會所等第二期工程。朱市長指出，在計畫推動過程中遭遇很多困難，但都已逐步克服，這些過程相當具有參考價值，應加以完整記錄作為其他自力建屋計畫的參考。

另外，針對浮洲合宜宅議題，朱立倫強調，新北市府有保障市民的決心，一定會全力協助消費者爭取應有權益。

自從去年7月開始，新版房屋稅、也稱作加強版的豪宅稅，衝擊預售市場後，台北市建案買氣一落千丈，許多買家不買新案，甚至即將成屋的預售案都有投資客「平轉」出場，為的就是避開高額房屋稅，不過建商透露，已經有認為懲罰性稅法不公平的案件送入高等法院，未來房屋稅是否合理？甚至可能走入大法官釋憲。

大陸建設董事長張良吉指出，台北市新版本的豪宅稅根本就是懲罰性稅制，尤其去年7月開始，高總價產品銷售不佳，也導致現在不動產非常不景氣，如此甚至會影響經濟發展、GDP成長，更導致都更窒礙難行，沒有建商會冒風險在台北市推案，新的供給量將出不來。

他透露，已經有出現認為不合理房屋稅的反彈聲浪，案件送入高等法院，未來若被判定違法，台北市房屋稅將修正，若沒有，則可能考慮大法官釋憲。張良吉說，依照目前懲罰性稅制的衝擊下，下一次（2年後）台北市調整房屋時，應該會轉向合理稅制。這也代表百萬房屋稅未來可能有機會退場。

對於又有新版本房地合一稅，張良吉認為，房地合一稅一再改變，因此保守看待未來房地產後市。而大陸建設的信義計劃區超級豪宅B7案，預計第3季開始銷售，銷售策略則是碰對的客戶慢慢賣；去年底開案銷售至今的新北市新店區「琢青」則因規劃中小坪數，在市場上銷售反映不錯。

豪宅買氣冷，過去信義計畫區興建中豪宅，每坪喊到300萬元，大陸建設董事長張良吉透露，今年第3季推出的B7案，每坪單價應該不會見到「3字頭」，言下之意每坪售價200多萬元。

張良吉表示，今年大陸建設將推出信義計畫區B7住宅案、台中市七期重畫區惠中段住宅案，兩大案總銷約195億元。

其中，B7案規畫43戶，預計2017年年底蓋好，採邊建邊售，2018年拿到使用執照。過去市場上臆測，B7案每坪可望挑戰300萬元大關，張良吉指出，開價會合理，不會突破300萬元。

對於近來房屋稅制衝擊房市，張良吉表示，房屋稅每3年檢討一次，都市更新也會遇到房屋稅問題，北市府規畫要對都市更新案提供2年的房屋稅補助。

另一方面，大陸建設首度揮軍東南亞房市，剛取得馬來西亞吉隆坡582坪土地，預計興建300戶的酒店式公寓，看好當地出租投資報酬率高達5％∼7％，大陸建設捨不得出售，將規畫酒店式公寓，若未來有壽險公司或投資公司想要整棟承接下來，大陸建設也會考慮出售，預計該案2019年興建完成。

大陸建設的母公司欣陸投控執行長洪義乾表示，目前除了土木營建工程、不動產開發及環工事業為集團主要的業務外，針對全球人口高齡化的趨勢，欣陸投控目前正在審慎評估，可能布局銀髮住宅市場。

隨著城市擴大，交通動線興建，跟著交通建設買房，成為房市發展重要趨勢。2011年底部分通車的「生活圈四號道路（即台74線）」，是台中都會區新興環狀道路，其中除大里聯絡道為雙向四車道外，其餘都是雙向六車道，大幅改善原本大台中都會區的交通車流壅塞，也使移居到太平、大里等外圍區的現象增溫。

生活圈四號道環繞整個大台中，往南可連接國道3號霧峰交流道，往北連接國道1號中清交流道，往返十分便利，沿線房價也扶搖直上。太平區以新光重劃區、篰子重劃區最受矚目，新推建案房價站穩2字頭，樹德路、樹孝路商圈發展快速，太原路、中山路沿線的既有商圈也帶來完善生活機能。台中地產商也說，新光段經過市府積極開發，不僅吸引各大知名建商爭相推案，連旅館業者都將陸續開幕營運，新光段、篰子段已成為台74線最閃亮的新興特區之一。

群義房屋太平旗艦店協理李勇方指出，從前在台中縣時期，太平與大里是唯二的「市」級行政區，代表人口及商業發展較具規模。太平區的中山路商圈距離台74線車程僅需兩分鐘，透過台74線可快速抵達國道三號、水湳經貿園區、台中精機園區、中科園區、台中軟體園區及高鐵特區；此外相對於台中七期重劃區35萬元起跳、逢甲商圈25~30萬元的新案單價，從市區到太平車程僅需10~15分，卻找得到很多1字頭房價建案，價差高達一半，難怪吸引民眾購屋移居。

21世紀不動產大里德芳加盟店經理王志恆表示，大里區具備高人口密度、中興路商圈、大里運動公園等特色，近年房價成長迅速與台74線通車有密切關係，附近行政區甚至外縣市的買方接受度變高，大里距離市中心5~10分鐘的車程，陸續吸引民眾移居；房價是大里另一優勢，台中美術館附近新案要價每坪35~40萬元，相較之下，大里單價僅每坪23~25萬元，價差在35%以上。

受到房地合一稅制尚未明朗等不利因素衝擊，房市買氣低迷之際，品牌力成為建商逆勢銷售的重要關鍵。台中豪宅建商如聯聚、龍寶、精銳、雙橡園、陸府等，因為長期經營品牌有成，在景氣低迷下推出預售新案，照樣吸引大批忠實粉絲排隊預約、創下銷售佳績。

例如7期「聯聚中雍大廈」預售案，這座樓高39層的頂級辦公大樓尚未公開時，已被預約到僅剩8個樓層可供銷售，329檔期正式公開後，目前銷售率已衝破8成，每坪開價65萬元起，創下中台灣辦公大樓最高價紀錄；此外，預計5月21日進場的7期「龍寶四季臻邸」新案，總戶數僅約30餘戶，每坪均價66萬元，目前已有逼近200組忠實粉絲客戶排隊預約。

此外，雙橡園開發位於7期萬坪文心森林公園對面的「1617新案」，雖然預計今年下半年才將進場，但目前已有超過300組有意願的客戶積極詢問。

陸府建設位於單元2的「陸府植森」新案，329檔期正式進場，結果不到3周時間、銷售率即衝破8成，每坪單價站上「5」字頭，創下單元2新高價。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，房市不景氣時，正是建商展現品牌實力的時候。台中市建築經營協會理事長林正昇表示，在房市不景氣時，粉絲團就成為個案勝出的必備條件，因此，建商除了在行銷上不斷推陳出新外，對於品牌形象的建立更是不遺餘力，希望在不景氣中能夠獲得粉絲的青睞。

其中，在7期豪宅市場深耕20年的精銳建設，品牌實力讓台中市單元2新案「精銳博」，一公開就熱銷，還創下單日銷售10多戶的紀錄。業界觀察精銳建設的品牌經營，不難發現「體驗行銷」的明顯效益。

此外，雙橡園開發同樣長期耕耘品牌，與住戶搏感情的成果，就是培養出一票忠實粉絲。以去年交屋的「F1特區」為例，為了讓每位住戶都能參加交屋盛會，連續舉辦了8場的「仲夏夜之夢」晚宴、期間橫跨逾1個月，讓住戶「揪感心」。

此外，在苗栗三義經營高檔民宿「樹也Villa」有成的久樘開發，用心經營品牌與社區，去年舉辦「久樘文藝季」，在豪宅中聯合婚紗業者舉辦發表會；大手筆收購曾在電影「逆光飛翔」中演奏的史坦威名琴；還為住戶舉辦「阿根廷樂舞」等社區家宴活動，獲得住戶認同。

外資亞太置地入主南和興產公司後，迄未召開董事會，不過，卻傳出已有多組中間人開始兜售南和興產位於高雄市區精華地；其中，位於中山路和五福路口、1476.46坪的「商五」黃金土地，開出每坪500萬元天價，單筆土地總價逾70億元，業界說，該地容積「滿到用不完」，最高可興建34層樓的豪宅，每坪65萬元起跳。

日前傳出中間人到處兜售南和興產的土地資產。高雄市建築開發公會理事長張永義表示，他也聽聞這樣的訊息，多家上市櫃公司的土開處人員也說，是有南和興產的中間人，1、2個月前開始兜售市區土地，「不過，還沒有聽到有成交的案件」。其中，位於中山路與五福路口，新堀江商圈的1476.46坪的「商五」黃金土地，開價最高，每坪喊到500萬元歷史天價，單筆土地總價達73.82億元最為驚人。

高雄地產業者說，該基地因為條件特殊，容積將是「滿到用不完」，除了開發獎勵容積、以及面對10公頃以上容積可獲20％容積，合計最高30％之外，因為屬於高雄捷運站400公尺內的基地，又可取得最高30％的容積移入。建商推估，該基地使用強度可達23倍，換算樓地板面積的土地成本，每坪約22萬元，以建築成本20萬到25萬元來看，每坪房屋售價65萬到70萬元的豪宅，應是可以獲利的。

如果基於可接受房屋市場價格分析，建商對該基地最能接受價位，應該是每坪320萬元左右。據指出，中間人除了兜售南和興產位於市區的素地，現承租南和興產土地，投資興建賣場承租人，也有部份接到邀約，詢問是否願意價購土地。

公司聲明 樂觀港都房市前景

英屬維京群島商台灣亞太置地公司昨（12）日首度正式聲明，樂觀看待高雄房市的前景，以及對於南和興產公司的信心，亞太置地會積極發展高雄市場，但並沒有出售五福路、中山路口土地的打算，更沒有開出每坪500萬元的價格求售。

亞太置地昨天表示，確實參與投資高雄陳家南和興產公司的股權，並且已委任執行副總裁Richard J. Reitknecht（雷凱德），出任南和興產的新任董事長，以及經營團隊參與南和興產的管理團隊。

亞太置地也表示，媒體所報導的股權交易價格800億元，完全是高估，而且並非事實。

亞太置地表示，對於市場傳聞亞太置地這項交易接下來計畫成立REITs、或出售持有南和興產公司的股權，給來自中國大陸或其他區域的REITs投資人，亞太置地都聽說過，且完全與事實不符，亞太置地根本沒有計畫成立REITs，或出售所持有之南和興產股權予來自中國或其他地區的REITs投資者。

據悉，近幾年，台北市適當的商用不動產物件非常稀少，亞太置地因此開始轉向中南部物色投資機會。亞太置地是台灣有史以來第一檔專門投資商用不動產的基金，初期是鎖定台北市辦公大樓、商場零售不動產為收購目標；幾筆大型交易，都是刷新天價紀錄的超級大案，因此甫進入台灣市場，就轟動台灣地產圈。

例如2009年底以迅雷不及掩耳的速度，砸下近百億元一口氣收購3棟大樓，從面臨全球金融海嘯被迫拋售海外資產的美國嘉邁集團(Capmark)手中，買下「世貿Tower」、「壽德大樓」1樓和地下室，及「世紀羅浮」半棟3個標的，也因此一炮而紅，後來都獲利出場。

亞太置地近年來口袋飽賺，2010年以30.5億元買下欣陸控股的台北市西門町新萬國商業廣場，經重新改裝及招租，將租金報酬率拉高到3.6％後，2012年以67億元脫手給富邦金控，2年賺飽1倍、達37億元。

據悉，私募基金內部設定的IRR目標，大概都在20％，預估希望5年能夠獲利出場。

近年來北高雄最大規模的都市開發新區－岡山大鵬九村閒置眷村的都市計畫變更調整案，於2015年5月12日發布實施，預計3年內完成市地重劃開發。荒置10年的眷村土地終於脫胎換骨，可望成為捷運南岡山站旁的發展新熱區！

佔地27公頃的大鵬九村，東臨捷運南岡山站、西至台19甲線、北近阿公店溪、南接典寶溪滯洪池及劉厝公園，區位極佳。市府與軍方合作，調整配置了25公尺寬的中央林蔭大道貫穿全區，另為保存「醒村」歷史建築的集體記憶，規劃公園用地保留日式宿舍群。伴隨岡山人走過一甲子的「欣欣菜場」，也將在醒村南邊的市場用地更新再生。至於牴觸公共設施的慈恩11村、13村兩處職務宿舍，市府也與軍方協調可採代建方式協助遷移，讓空軍飛官們能有舒適的新居。

都發局表示，市府已同步啟動大鵬九村87期公辦重劃區的先期作業，預計3年內可打造出阿公店溪畔優質居住環境，帶動捷運南岡山站區商業發展。此外，高雄市尚有多處軍方閒置的房地，如鳳山的工協與黃埔新村、左營的建業與明德新村等，藉由大鵬九村的成功模式，市府將繼續與軍方合作加快開發速度，讓長期閒置、環境窳陋的公有土地活化新生，創造多贏。

據中原地產統計，5月份至今，已有多城調整住房公積金政策。按照目前的基準利率，商業貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經雙雙跌破2009年歷史最寬鬆時期執行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。
有市場分析人士認為，多次降息後，住房公積金貸款利率創新低，對購房者的吸引力大增

“2015年以來，全國已經有超過100個城市發佈了不同力度的住房公積金鬆綁政策，包括北京、上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，從全國整體市場來看，住房公積金的刺激性政策對市場的影響正逐漸增加。

有多位房企行銷負責人也向《證券日報》記者表示，2015年，多數城市房價將有小幅上行，但不至於大幅漲價，因為多數開發商將重點消化2014年未消化的存貨或者原本計畫在2014年入市，最終卻並未入市的專案，等這批庫存消化到一定幅度，房價將進入上行通道。

而房價能夠進入上行通道的判斷依據則來自於四輪救市政策的落地，其中包括調整住房公積金政策，這也將對購房者入市產生很大吸引力。

多城5月集中鬆綁公積金政策

據中原地產統計，5月份至今，已有多城調整住房公積金政策。

5月11日起，廣東省江門市公積金新政的細則正式實施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時提高公積金貸款額度；5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政將於15日實施，今後家庭、個人最高貸款額度分別可達70萬元和45萬元。此次調整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購買自住型住房的，首付款比例統一調整為不低於住房總價的20%。

四川省德陽市則連續出臺鬆綁“新政”，調整了貸款額度、首付比例和異地貸款等政策，新政執行後，德陽公積金貸款最高額度提升至50萬元；海南省將調整公積金貸款最高額度，在海南海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款70萬元；河北省秦皇島市調整個人住房公積金貸款政策，最高額度提高20萬元；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在最近對公積金政策做出較大幅度調整。

事實上，2014年下半年以來，就不斷有城市加入調整住房公積金政策的大軍中。

對此，張大偉表示，目前已經有多地發佈房地產刺激政策，明顯可以分為四輪。這四輪依次為：各地鬆綁限購政策；央行降息；各地發佈購房補貼及央行再次降准；“兩會”前後，鼓勵自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購庫存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策則全面鬆綁二套房貸款。

目前來看，這些政策起到的作用越來越大。中原地產研究中心統計資料顯示，5月上旬，全國54個城市合計住宅簽約套數為71485套，環比上漲幅度達到了11.6%，整體市場的漲幅在明顯加大。

公積金貸款利率跌至歷史最低

據張大偉向記者表示，按照目前的基準利率，商業貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經雙雙跌破2009年歷史最寬鬆時期執行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。

據中原地產提供給《證券日報》的資料顯示，自2007年7月份以來，住房公積金貸款購房最高利率曾高達5.22%，而商業貸款購房最高利率最高曾高達7.83%。

值得一提的是，張大偉稱，住房公積金貸款利率大幅降低後，以首套房貸款100萬元、貸款期限30年、採用等額均還方式（每月還款額相同）為例，此次公積金利率調整後，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計，每月一共減少還款288元左右。

實際上，此次降息要求其它各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率做相應調整，進一步體現了中央支持居民合理住房需求的目的。

易居研究院研究員朱光認為，從本次降息的幅度看，五年期以上貸款基準利率從5.9%下降到5.65%，已經達到2001年以來的最低水準。此次降息之後，購房成本進一步降低，對於購房者而言，把握好市場節奏變化過程中的購房時機，將成為關鍵。

無疑，調整公積金政策能夠刺激房地產市場的成交量提升，但因各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線相對影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢依然難以改變。

當國內的房企、各路資本瘋狂開始湧入海外房地產市場淘金時，央企保利地產（600048,SH）按耐不住終於出手了。今日，網易財經從保利地產獲悉，集團通過合作的方式，以總價1984.4萬澳元(約人民幣9729.31萬元)獲得澳大利亞墨爾本市南雅拉區克萊蒙地塊一商住用地。

這成為保利在2014年成立海外事業部以來，首個落定的海外項目，同時公司方面透露，年底將計畫實現銷售。事實上，近兩年國內房企在海外跑馬圈地熱情高漲。在保利地產董事長宋廣菊看來，保利進軍海外戰略仍很謹慎，目前來看海外賺錢還沒國內好賺，旗下海外項目將會謹慎推進。

根據公告顯示，保利首個敲定的海外項目，用地面積約為2146平方米，地塊用途為商住用地，規劃容積率面積約3.63萬平方米，成交總價1984.4萬澳元(約人民幣9729.31萬元)。由於是合作拿地，保利地產將擁有該項目51%權益。

近兩年來，萬科、綠地、碧桂園、富力地產、雅居樂等國內大中型房地產企業對於海外跑馬圈地的熱情不減。日前，儘管遭遇馬航效應影響，碧桂園卻高調宣佈繼續在馬來拿地，更打造巨無霸式城市產業綜合體項目。

從目前擁有央企背景的地產公司，在海外拿地情勢來看，試水居多。此前中海外高管層曾向網易財經透露，海外專案風險很大，需要考慮政策、稅收等多重影響，想要像國內作為主營業務擴張很有難度。


事實上，早在2014年的股東大會上，保利地產董事長宋廣菊就提出海外戰略構想，此後成立海外事業部，同時提出公司在悉尼等海外市場考察。今年4月份，保利地產高調公佈旗下養老地產、全生命週期綠色建築、社區O2O、保利地產APP、海外地產5P戰略發展。可見海外地產業務已成為保利國際化發展的一個重點一環。保利方面透露，公司未來將跟進美國、歐洲、東南亞等市場。

網易財經注意到，近期，保利地產動作頻頻，7日，以註冊資本2億元設立小額貸款公司。由公司、公司全資子公司廣州保利地產代理有限公司、保利投資控股有限公司及其他外部非關聯股東按照40%:20%:20%:20%的股權比例共同設立公司。業內分析認為，上述業務可能會在社區020有所發展。

資料顯示，1-4月保利地產實現簽約面積 256.34 萬平方米,，實現簽約金額 328.58 億元。

隨著公積金新政、降准降息接連出臺，房地產市場重新活躍。近期，人口密集的一線城市二手房成交量大漲，買賣雙方積極入市，掛牌量普遍增長，價格略有上漲。業內人士指出，寬鬆的政策將促進一線城市的樓市持續回暖，但由於受新房供應量和庫存量影響，未來二手房價格大幅上漲可能性較小。

北京上海成交猛增

鏈家地產市場研究部統計，5月4日至10日一周，北京市二手住宅網簽量達到3500套，與3月和4月同期相比，分別增長了102.9%和5%。這一周北京市二手住宅成交均價為35871元/平方米，較上周微漲0.4%，成交均價環比變化連續三周保持在1%的區間。4月份北京二手房住宅網簽達到了17191套，創近25個月新高。

中原地產首席分析師張大偉表示，二手房轉讓稅收新政策實施1個多月以來，北京二手房成交量明顯升溫。雖然難以出現價格全面大漲，但今年樓市肯定好於去年。在二手房成交升溫後，後續改善型需求的入市會增加商品房市場的活躍度。

上海二手房市場在多項利好刺激下，4月份成交大幅增長六成，達到3.6萬套，創上海樓市歷史次高紀錄。上海中原地產研究諮詢部資料顯示，4月上海二手房成交均價為每平方米24149元，環比上漲5.2%。

上海二手房成交歷史最高點是在2013年“國五條”刺激下，當年3月份成交6.96萬套。雖然無法與歷史高點相比，但今年3、4月份樓市成交放大效應也極為顯著。進入5月後，這種態勢得到了延續。德佑地產表示，5月上旬的二手房成交量相較4月上旬上漲了三成左右。

分析人士表示，上海二手房4月成交均價出現5.2%的環比上升，主要還是受到成交結構的影響，中高價位的房源成交比重上升，明顯拉升了4月的成交均價。上海市場購買力強勁，對於中高端產品的購買欲和需求潛力較大。

廣州二手房供應量也明顯增多。滿堂紅市場研究部的最新市場報告顯示，該公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環比增加20.2%。成交方面，“滿兩年”的物業成交比例為40.3%，環比增加3.9個百分點。

從實際的成交個案看，買家仍比較理性。4月份經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣交易中，成交價高於放盤價的宗數比3月增加60%，但其占當月總成交宗數的比例與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

房價大漲概率較小

上海二手房指數辦公室認為，4月份二手房市場政策效應超過市場預期；掛牌量持續減少7個月後止跌反彈；一二手房間價格制約顯現。儘管銀行執行二套房首付40%尚不普遍，但改善需求繼續成為交易主角，改善需求包括首置改善、置換改善、多次改善甚至深度改善等。此外，股市獲利資金在樓市兌現，純投資客身影再度顯現。

上海二手房指數辦公室表示，4月掛牌量自去年9月以來首次出現止跌上升，而且去化達歷史次高，說明買賣雙方積極入市。後市二手房會否走出大漲行情，回答仍是否定的。在開發商去庫存的壓力下謹慎漲價，二手房價格也受制於新房價格走勢。目前新政只是房貸、稅費放寬，尚不觸及限購的調控底線，房價短期大幅上漲的幾率極小。


根據鏈家交易統計，近期北京二手房市場在高成交的基礎上已經有所降溫。其中，實際成交量連續兩周下滑，日均新增客源、房源量連續5周環比下降。在大量業主誠意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗後，市場升溫的勢頭放緩。

中國社會科學院城市發展與環境研究所在近期的報告中指出，今年商品房市場供給充足。政府對房地產市場的支持政策以及相應的財政金融政策將進一步促進改善型住房消費，住房需求將明顯增長。預計今年人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續回檔態勢。

寶龍地產(01238.HK)近日發佈月度業績，2015年4月，公司合約銷售額及合約銷售面積分別為9.49億元及11.22萬平方米。

同時，大智慧通訊社統計獲悉，2015年1－4月，寶龍地產累計合約銷售額為34.03億元，同比增加約68.7%。

主營商業地產的寶龍地產，2015年年初銷售發力，與公司近年來逐步將項目轉向一、二線城市，以及近期頻繁出臺的樓市利好政策相關。


一位房地產業內人士表示，在樓市新政出臺，以及幾次降息之後，購房成本有所降低，市場信心將進一步提升。尤其是一、二線城市，除消費者可節約購房成本外，降息後開發商的融資成本也有所降低，有助於開發商加大土地投資、增加開工量。

寶龍地產相關人士向大智慧通訊社透露，公司2015年初銷售的專案中，位於天津、東營、富陽的項目貢獻較大。其中，天津寶龍城專案4月26日加推的房源在3小時候實現了1.6億元銷售額；山東東營寶龍中央高層專案4月25日開盤，當日的銷售去化率也達到9成左右。

大智慧通訊社統計資料顯示，目前，寶龍地產在全國26個城市擁有55個專案，其中24個專案佈局長三角區域，上海佈局9個項目。

龍光地產（０３３８０）公布，獲評級機構惠譽重申「ＢＢ－ 」評級，以及獲穆迪重申「Ｂａ３」的投資評級，兩機構的評級展望均為穩定。
穆迪表示，重申公司評級反映出穆迪認同集團業務、財務、成本管理及充足現金流的情況，預期集團將繼續審慎執行擴張計劃，維持充足的現金，因此予穩定的評級展望。
惠譽則表示，看好龍光地?的抗風險能力，主要由於集團在現有地區的市場地位，加上集團優質的土地儲備所支持，預計集團今年盈利能力將保持穩定。

在A股上漲強勢與房地產利多政策的加持下，中國股市、房市近來的吸金能力大增，甚至排擠到民眾非必需品消費，不少民眾寧願縮減非必要支出，也要確保有更多資金投資房市與股海。

路透引述中國銀聯調查報告指出，今年4月份的消費信心指數（BCCI）為83.67，比起3月小幅下滑0.09，但比去年同期下降1.75。而在銀聯持卡人非必需品消費之中，煙酒類支出已連續3個月下降，交易金額比3月減少32.45％，占比相較於3月下降0.07個百分點。珠寶工藝類商品消費需求持續走低，4月金額比3月減少13.46％，比重也下降0.08個百分點。汽車類消費交易金額也比3月減少9.5％，所占比重則下降0.13個百分點。

該報導認為，非必需品消費支出下滑，主要是受到股市大漲與房地產救市政策的影響。

A股從去年下半年以來多頭行情明顯加溫，吸引民眾紛紛將資金移往A股，單周新開戶人數更多次創下歷史新高。而房市則在經歷半年多的低迷表現後，中國官方終於在今年3月推出調降頭期款比例、縮短免徵營業稅期限等救市政策，加上中國央行3次調降基準利率，讓不少原本對房市觀望的民眾開始購房置產。

報告預計，在中國官方接連推出穩定經濟成長政策下，持卡人消費穩中有增，BCCI表現相對穩定。未來隨政府改革措施持續推進和房地產市場的進一步穩定，BCCI數值更可能出現穩中有升。

分拆後長實房地產的總物業估值達到4201億港元，包括發展物業2307億港元、投資物業1233億港元、酒店及服務套房661億港元。
4201億！

千呼萬喚始出來，長實房地產(01113.HK)的分拆事宜終於初見眉目，在剛發佈的一份投資者簡報中，長實房地產的總物業估值超過4200億港元，每股物業資產淨值為98.64港元，但有分析人士稱，根據香港地產商的資產淨值與股價的折讓比例計算，長實房地產的定價將會較每股資產淨值有所折讓，預計其每股定價可能會在70港元左右。

這份投資簡報稱，分拆後長實房地產的總物業估值達到4201億港元，包括發展物業2307億港元、投資物業1233億港元、酒店及服務套房661億港元。同時，公司持有三間上市房地產投資信託的權益，截至5月8日，其估值達到131億港元。

內地物業估值達1380億港元

按照地區劃分，長實房地產在內地的物業估值達到1380億港元，占整體比重33%，而中國香港占比為64%，海外占比為3%。截至2015年2月28日，加上和記黃埔的房地產業務，長實房地產在21個城市有業務經營，開發土地儲備達到1970萬平方米。

2014年，長實房地產在內地的銷售額為131億港元，占整體比重28%。而和黃于合資企業應占權益銷售在2014年大幅下滑55%，只有68億港元，主要受中國大陸法規和措施的影響，導致公司在內地若干城市的銷售量及銷售價格下跌。


香港利潤率明顯高於內地

根據簡報，長實房地產在香港的物業占公司的64%，估值達到2690億港元，並且具有多個大型地標性項目，包括中國香港的嘉湖山莊、盈翠半島、長江集團中心、中環中心及1881Heritage等。

長實房地產在香港的平均售價也是水漲船高，2013年至2014年，長實在中國香港樓盤的平均售價同比上漲了65%，每平方米售價達到了11.5萬港元。而且，不管香港的建築成本有多貴，中國香港發展物業的平均利潤率達到34.4%，相比內地發展物業的平均利潤率26.5%要高出近8個百分點。

此外，根據公司2014年的除稅息前利潤(EBIT)，中國香港的利潤率達到47.2%，為集團貢獻了146億元的EBIT，而內地的利潤率只有27.9%。同時，內地的物業占公司的31%，估值達到1380億港元，內地的發展物業建築面積達到1970萬平方米，相比之下中國香港只有90萬平方米，但內地利潤率也只有26.5%，這也是為何公司一再強調對內地的發展策略是審慎態度。

投資物業和酒店出租率極高

長實房地產的總投資物業達到1233.31億港元，和黃旗下投資物業出租率每年都保持在97%的水準，而長實房地產也達到了95%的水準，在極高的出租率情況下，這類投資物業的租金也在逐年增加，令公司該部分業務的除稅息的利潤率達到88%。長實房地產2014年的租金每平方米897港元，每年都有5%左右的升幅。

除了辦公樓和商業地產的出租率高以外，公司旗下的酒店也幾乎住無虛席。長實房地產的酒店平均入住率都保持在90%的水準，平均客房收入都穩定在631港元，而和黃旗下的酒店平均入住率81%，平均客房收入為861港元。


長實房地產旗下擁有並管理超過14600間酒店客房，其中在中國香港有14間酒店，內地有4間酒店，在巴哈馬群島有1間酒店，目前，公司正在中國香港發展1間酒店，在內地正發展4間酒店。

長實房地產將於下月3日在中國香港主機板以介紹形式掛牌，而和記黃埔有限公司也會在當天撤銷上市地位。頗有意思的是，長實房地產的上市編號為01113.HK，由於不少散戶對和記黃埔異常追捧，所以公司用了1113作為和記黃埔(00013.HK)和長江實業(00001.HK)的合體，但由於113、130、1313的上市編號已經被佔據，所以1113成為了公司的唯一選擇。

港股今年24宗共吸逾400億

集資潮再現，華潤置地（01109）去年12月斥資186億元向母公司華潤集團收購5個地產項目，繼當時供股籌得75億元後，現再度「抽水」近百億。據彭博數據顯示，今年以來港股共有24宗配股集資，總金額突破400億元，規模大於去年全年配股籌逾180億元，並較2007年同期有過之而無不及。

規模直逼2007年

潤地近期股價攀升，昨天宣布停牌及以先舊後新配股集資。據銷售文件披露，潤地計劃配售3.8億股，每股作價25.25元至25.65元，較周一收市價27.15元折讓5.5%至7%，集資金額最多97.47億元，所得款項將用作收購土地、地產項目開發資金，以及為新發展融資。聯席賬簿管理人為中銀國際、中金公司、摩根大通及摩根士丹利。

潤地配股規模為今年以來第二大，僅次於上周四配股集資135億元的中國太平（00966）。中國太平趁高配股，有傳吸引阿里巴巴創辦人馬雲及騰訊（00700）主席馬化騰持有的基金入股。

復星國際配售敲定

企業吸水浪接浪，復星國際（00656）昨早正式宣布，配售合共4.65億股，每股作價20元，集資總額93億元，集資淨額92.43億元，擬用作一般公司資金用途，包括保險業併購。配售完成後，控股股東復星控股的持股量將由78.5%，攤薄至73.62%。據彭博報道，馬雲及馬化騰旗下的基金有份認購復星的新股。復星國際昨天復牌，收報20.45元，跌2.39%。

另外，據銷售文件資料顯示，禹洲地產（01628）配售3.6億股新股，配售價每股2.2至2.3元，較昨天收市價2.51元折讓8.4%至12.4%，集資最多8.28億元。所得款項將用作壯大股本及鞏固市場地位。

雅居樂擬發美元債

據彭博資料顯示，港股今年以來錄得24宗配股交易，集資額合共超過400億元，已超出2008年以來每年全年的配股集資規模，過去7年每年配股集資總額介乎11.2億至366.6億元。上次集資潮高峰為2007年，當年全年集資總額880億元，涉及131宗交易。若與2007年比較，截至5月12日，400億元集資規模較2007年同期逾240億元，仍高出64%。

雅居樂（03383）建議發行以美元計值的有擔保優先票據，擬為現有債務作再融資。票據發行的金額、條款及條件目前尚未落實，該公司將尋求票據於港交所上市。雅居樂昨天收報6.5元，跌2.84%。

此外，漢傳媒（00491）日前折讓近20%配售最多3.68億股新股，股價不跌反升，見1.2元創新高，收報1.19元，升17.82%。

政府在去年今日建議放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓安排後，過去一年間一、二手成交量都按年增加，其中一手註冊量升幅更達59.3%，較二手物業的42.7%高。業界認為，DSD放寬後令買一手樓花更具時間上的優勢，加上發展商積極推盤等因素，相信一手註冊量會持續上揚，二手市場則低位徘徊。

二手仍低位徘徊

政府去年放寬DSD後，令合資格換樓客在購買物業後的6個月退稅期限，由原來的簽訂臨約起計算，改為由收樓時簽樓契後才開始計算，變相令一些購買長樓花期新盤的二手業主，有更多時間放售原有物業。

據美聯物業資料研究部數據顯示，由公布有關消息起計算的一年內（去年5月13日至昨日），土地註冊處收到約7.17萬份一手和二手私樓買賣登記，按年增加約46.5%。

其中一手物業的註冊量升幅跑贏大市，2014年5月至2015年5月錄得約1.78萬宗登記，按年升約59.3%；同期二手登記升幅則約42.7%，至約5.39萬宗，而過去兩個月每月的二手註冊量低於4000宗，本月預料亦未能有突破，顯示二手市場宗數仍屬偏低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，放寬DSD對長成交期的交易有利，買一手樓在退稅期限上較具優勢，加上未來落成量增加和樓花期延長至30個月，預售樓花申請增加，相信發展商會積極推盤，將有助一手註冊量進一步上揚。

至於二手市場方面，他認為金管局收緊按揭措施，令二手物業難與付款條款較靈活的一手物業比較；加上較少二手業主提供長成交期，估計二手註冊量將會持續處於低水平。

中國海外(0688)昨日公布， 4月份的合約物業銷售金額約為132.78億元，而相應的樓面面積約為87.97萬方米。 今年首4個月累計合約物業銷售額約459.48億元，相應的累計樓面面積約為315.04萬方米。

於4月30日，公司錄得已認購物業銷售額約為69.97億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

同系中國海外宏洋(0081)宣布，4月份實現合約銷售額15.3億元及合約銷售面積16.94萬方米。今年首4個月累計合約銷售額48.77億元及合約銷售面積52.69萬方米。 截至今年 4月底，累計認購未簽約額15.15億元及認購未簽約面積11.3萬方米。

英國地產代理行恆邦國際最新研究指出，在英國鄰近私立學院和大學城的物業擁有較高保值能力，樓價升幅高於全國平均水平，深受亞洲房地產買家青睞，並看好中國內地投資者持續上升。　

該行研究以倫敦為例，該市目前平均樓價比2007年高峰期高出三成，而接近獨立學院的房屋價格則於上升超過六成（66％）。其中，知名學府威斯敏斯特學校（Westminster School）附近樓價更升了一倍，而靠近聖保羅學校（St Paul's School）的房屋價格亦較當年高出七成半（75％）。

內地香港買家持續上升

恆邦國際房地產研究總監Fionnuala Earley表示，獲頒發研究生學歷的亞洲學生在過去十年增加了一倍。由於許多有孩子在英國留學，這促使海外家長購置學生公寓或更大的家庭式住宅物業。恆邦國際香港行銷董事張淼金補充稱：「來自中國內地和香港的買家持續上升，過去十二個月來自這群投資者的房地產成交數量增加一成，並預計中國內地的投資者有上升趨勢。」為尋找商機，恆邦將於本周六日在港舉行英國房地產展銷會，屆時將展出96套全新及轉售物業，地點和價格不一，從50萬英鎊到800萬英鎊不等，總值超過2.72億英鎊。