「全世界的有錢人，10個有8個從事房地產業！」這是資深房產顧問葉國華，當初踏入房地產業的誘因。他曾經擔任軍官4年半，26歲那年退伍，自認個性不適合當內勤人員，決定挑戰業務，並選擇取代性低、但專業性高的房地產業，「沒有房子是一模一樣的，也沒有買方的狀況會重疊」他認為最有趣。
從小打工經驗豐富，葉國華接觸過許多行業，當初退伍時思考人生方向，想要能在台北立足、又能滿足自己喜歡幫別人解決問題的興趣，經歷選擇行業、產業、公司後，進入永慶房屋擔任房仲業務成了他的理想選擇，一待就是23年的時間，「永慶只有8家店時，我就過去了，到現在有至少1000家店了，我是資深的創業幹部。」

豪宅帶看85次才成交
從一般住宅經營到高總價市場，葉國華回憶，他的豪宅路由天母開始，曾遇過1個開發至少半年才簽到委託的屋主，排除各種困難親自帶看84次，歷經1年共耗費7560分鐘，到第85組客戶才成交，並以當時天母最高總價5000萬元賣出，除了讓屋主對他的毅力刮目相看，成為好友，也讓他經驗值飆升，不久後，只帶看1組客戶，就順利賣掉總價2億元店面，「我已經知道哪種的物件，會吸引哪種客戶。」
目前豪宅市場冷清，葉國華建議，年輕的業務要遵守「忍」字訣，非常時期更要紮穩基本功，回頭銷售一般住宅練功，培養專業，作好情緒管理面對客戶。

大內高手 葉國華小檔案
★年齡：49歲
★學歷：亞東技術學院畢業
★經歷：
．商周學院5屆超業人氣講師
．20多年房地產實戰經驗，服務超過3000名客戶
．專注各式房地產交易之解決方案
．擅長中港台層峰人士置產財務規劃
★現職：資深房產顧問
★座右銘：想得更多，做得更好
資料來源：葉國華

宜蘭縣府2月宣布停發農舍建照，農委會也將修法限縮非具農民身分或農用將不得購買農地，壓抑近年農地炒作風氣，不少農地投資客高檔套牢。據統計，主要農地交易縣市中，今年桃園首季農地價格大跌32%，但花蓮仍上漲四成以上。

近年農地興建豪華農舍、民宿炒作嚴重，多數起造人都不具農民身分，並未落實農地農用政策，讓打炒房政策擴及至農地。根據全國不動產統計，農地交易量最大縣市的桃園、彰化、宜蘭、花蓮，今年第1季農地交易規模明顯萎縮，並以受到航空城計畫停擺的桃園市最為嚴重，農地交易價格從去年平均每坪4.7萬元，下滑至今年每坪3.2萬元，跌幅達32%。

受到回歸農地農用政策衝擊最大的宜蘭，今年第1季交易量實價揭露只有300多件，為去年全年的11%。全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌表示，宜蘭縣議會4月8日通過「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」後，農委會也宣布將跟進修法，近來利空氣氛開始蔓延，有度假屋需求、計劃興建農舍的台北投資客全面縮手。

業者表示，農地地主紛紛降價求售，價格打回原形，不少投資人購地後卻無法興建農舍，但也有不少買方等著價格下跌後接手。

過去幾年農地價格漲幅最大的桃園，2013年曾有逾萬件的交易件數，占當地土地市場交易量將近六成，今年第1季實價揭露則僅400多件，農地占土地市場交易大幅減少到41%。房仲業者表示，航空城計畫卡關，投資客想倒貨倒不掉，農地交易幾呈現停擺，價格隨之下滑，目前僅重劃區周邊及機場捷運沿線農地仍有零星交易。

苗嘉屏農舍 穩定上漲

觀察農舍的交易狀況，去年全台共有1,420件農舍交易，主要集中在宜蘭、桃園、彰化等地，又以宜蘭占全台農地交易量的29%為最多。

近三年來僅苗栗、嘉義、屏東等地區農舍價格維持穩定上漲趨勢，其他縣市已難見高峰。

據群義房屋統計，2013年全台農舍平均交易總價為1,498萬元，2014年為1,532萬元，今年第1季已下跌至1,290萬元，農舍價格漲至去年高點後，已經出現反轉下跌跡象，其中桃園、台中、南投跌幅最為明顯，尤其是宜蘭過去農舍買賣熱絡的地區，包括冬山鄉、三星鄉等區影響最大。

群義房屋總經理潘家成表示，超過六成的農舍在農民蓋好後，就被當作豪華別墅轉賣，政府修法無非要抑制農地農舍的炒作，未來不具農民身分者都不能買賣農舍，就算只買農地，沒有農民身分也無法起造農舍，僅繼承者不在此限，但仍須維持農地農用，以保護真農民。

潘家成指出，未來若農民要轉賣農舍，將面臨農民若有資金需求急需出脫、卻僅能找具有農民身分的買方才行，反而造成農民被邊緣化、難以調度資金的困境。


工商時報
全台農舍交易大停擺

全台農舍交易大逃殺！農委會拋出預計在6月底宣布，未來非有農民身分不得買賣農舍情況下，目前全台農舍交易幾乎陷入全面停擺狀態，由於近年農舍交易炒作火熱，若新政策真正上路，估計全台這2年合計將有近500億元的農舍投資金額大套牢，在此情況下，目前農舍投資圈一片風聲鶴唳。

投資客大炒全台農舍，宜蘭縣政府在今年2月率先對於當地農舍開出第一槍，無預警地2個月停發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證，而農委會隨後也跟進修法，預計在6月底宣布未來非有農民身分不得買賣農舍。

農委會此項政策已造成投資客恐慌，統計實價揭露資料，102年全台農舍交易件數1,656件、總金額為247.7億元，103年成交1,475件、總金額226.3億元，總計這2年農舍交易總金額高達474億元。

統計今年首季農舍交易件數僅198件，較去年同期的313件，年減36.7％，總成交金額也由47億元下滑至26億元，年減44.7％。

進一步觀察農舍交易量最大縣市，其中，宜蘭縣首當其衝，103年全年農舍交易件數高達402件，總交易金額62億元，到了今年第1季，成交件數僅剩64件、年減24.7％，總成交金額也僅有9.2億元，年減27％。

全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌則表示，5月起利空氣氛已開始蔓延，其中最明顯的就是有度假屋需求的北部投資客全面縮手。

在桃園市方面，103年全年農舍交易件數達151件，總交易金額33.7億元，今年第1季成交件數僅剩14件、年減42％，總成交金額也僅有2億元，年減72％。

桃園當地房仲業者透露，農曆年後投資客已開始出現拋售潮，現在農舍送件幾乎都無法過關，新屋、觀音地區套牢量大，目前投資客能拋就拋，甚至有斷頭的心理準備。

房仲業者表示，以往農舍賣1間可賺1間，現在農舍買盤乏人問津，就看政策是否會訂出落日條款，預料今年第2季實價揭露農舍交易量恐怕衰退更大。

今年剛好是麗寶建設機構董事長吳寶田入主營建股上市公司名軒開發（1442），屆滿10周年的時候。名軒開發總經理李木鐸表示，今年名軒在手新案完工金額目標上看8筆、約130億，還會繼續加碼購地；惟現在平均每1案的開發周期，普遍拉到5年?8年，相對毛利降低，名軒也會改弦易轍，改採邊建邊售、轉攻20?30坪小宅。

李木鐸表示，現在建築業經營環境開始轉變，首先缺工十分嚴重，以前缺水電工、現在連水泥工和模板工都缺，工地搶不到人；其次地方政府審照嚴格、冗長，拉長使照取得時程；第三，銷售期從以往平均3個月、拉長到6個月甚至1年以上；第四，土增稅和地價稅逐年攀升；第五，銀行土地融資和建築融資利率也從本來的2.2％、一路提高到2.7?2.8％。

李木鐸分析，上述因素，使得以往1項開發案的周期，從買地到完工、使照取得到交屋認列，平均2.5年，一路遞延到現在的平均5年，才能入帳；有些建商，甚至遞延到7?8年，才能全部完成入帳。因此，現在建商每年平均毛利率，一直在下降，外界恐怕不易得知。

李木鐸表示，因此名軒為降低經營風險，也作了一些經營策略的調整，本來採先建後售策略，現在改為邊建邊售、提前銷售時點；購地以台中以北，交通便捷地段為主。

李木鐸表示，這10年來名軒不但快速虧轉盈，調整財務結構，且累計配發股利逾10元以上，前年EPS破史上新高、達6.3元，名軒配發4元現金股利；去年有些新案遞延交屋入帳，EPS為1.96元，但名軒還是決議超額配發、每股達2元。

展望2015年，李木鐸表示，蘆洲「賦雅軒」、新莊與麗寶建設機構合建的「麗寶雙璽」、文山「名軒十七逸」、礁溪「湯本源」、蘆竹「天麗」、八德「法樂琦」、台中「美好莊園-莫內」，為完工入帳的案源；林口A7合宜住宅「名軒快樂家」，年底有機會完工取得使用執照，應該不會辜負股東期待。

本周開始台灣正式進入梅雨季，不管是買房看屋、居家環境保養也來到了「除三害」的好時機，信義房屋居家服務中心表示，梅雨季「漏水」、「霉菌」、「蟲蟲」問題最容易現形。建議買房看屋時切記觀察「窗框」、「冷氣孔」讓漏水屋無所遁形！至於家中霉菌、潮濕蟲、白蟻肆虐等問題，則更要趁梅雨季找出漏水處，使用簡易的防水塗料DIY做好防護、修繕工作，受潮發霉的木製地板、家具等務必拆除換新，保持乾燥通風才能有效避免蟲蟲危機。

中古屋常見漏水問題引發購屋糾紛，信義房屋居家服務中心專案經理曾雪梨表示，梅雨季看屋大家都知道要要看天花板、牆面及地板，但其實最重要也最容易被忽略的是「窗框」和「冷氣孔」，應該要注意「窗框」和「冷氣孔」與牆面崁縫是不是確實、與水泥牆交接處有沒有裂痕，窗框的矽力康膠條，如果施工不確實或本身有老化剝落現象，房屋就有漏滲水的可能。

想買屋的民眾可利用梅雨季看屋，已經有房子的民眾也可以趁機抓漏，發現有滲漏水情形，先找出漏水原因，若情況不嚴重，民眾可以考慮自己DIY，市面上有填縫用的「膨脹劑」、自黏式抗紫外線的鋁箔防水膠帶、各種用途的防水塗料…等，民眾可針對不同的滲漏水處做修繕。

梅雨季最容易引發的第二大問題就是「霉菌」，浴室、廚房平日大家就知道要除霉，卻往往忽略室內植栽、雜物堆積的地方、空調也都是霉菌滋生的溫床，甚至是布製傢俱只要室內濕度高於60％都很容易產生霉菌。曾雪梨提醒，霉菌不明顯時一定要迅速以抹布沾拭清水去除，如果已生成一段時間變得泛灰、泛黃，就要以拭稀釋後的漂白水(比例約1：3)，塗抹在霉斑上，靜置2-3小時後，再用清水擦拭，但若霉菌範圍擴大成黑色，就必須以專業除霉劑噴灑，靜置8小時以上再擦去，不過除霉劑效用強，會間接傷害到傢俱材質，千萬不要等到霉斑變黑變大時才清理。

另外濕濕黏黏的環境，最容易滋生「潮濕蟲」及「白蟻」。家中比螞蟻還小、灰灰白白的小蟲，或者在木質傢俱上出現黑色小蟲，統稱為「潮濕蟲」，「潮濕蟲」的蟲卵多在牆壁或木質家具的細縫中，雖然蟲卵及成蟲對人體都沒有直接的危害，但濕度提高時會大量增生，總會讓人覺得不舒服。而受潮發霉腐朽的木質裝潢或傢俱最容易產生白蟻，嚴重者甚至會破壞木質建築物結構而產生危險，曾雪梨建議，梅雨季時就應小心大白蟻飛入家中，隨時檢視貼牆或放製地板上的木製品是否受潮腐朽有白蟻入侵，家中濕度過高時可以除濕機來保持乾爽，就可以有效防治蟲害，若白蟻問題過於嚴重，亦可請專業除蟲團隊到府服務，清除蟻患。

財政部中區國稅局表示，邇來常有民眾詢問，出售不動產除了收取出售總價款外，還收到買方補貼的特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，該項補貼之稅款，是否屬於出售房地的總價款，又該如何計算奢侈稅。

該局說明，奢侈稅是以銷售價格按適用稅率計算，而且奢侈稅係由賣方負繳納義務，而所謂奢侈稅之銷售價格，係指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用，所以不論買賣契約之買賣價金有無包含奢侈稅款，或有無另協議由買方支付(補貼)賣方應納之奢侈稅款，只要是買方支付(補貼)賣方所應繳納之奢侈稅款，如確屬買賣對價之一部分，依規定應計入銷售價格繳納奢侈稅。

該局舉例說明，甲君以總價10,000,000元簽訂不動產買賣合約書，出售持有期間不滿1年的房地予乙君，並於該合約書中載明賣方(甲君)應負擔之奢侈稅由買方(乙君)負責繳清，所以買方乙君給付合約書簽訂之買賣總價10,000,000元外，並另支付奢侈稅1,500,000元給賣方甲君。甲君申報奢侈稅之銷售價格應為11,500,000元(合約書總價10,000,000元+買方給付之奢侈稅1,500,000元)，按稅率15％計算繳納奢侈稅款1,725,000元。惟民眾常以合約書簽訂之總價10,000,000元申報繳納奢侈稅款1,500,000元，至於買方支付或補貼賣方之應納奢侈稅款1,500,000元，則未計入銷售價格計算奢侈稅，致短漏報繳奢侈稅額225,000元(買方支付奢侈稅1,500,000元*15％)，如經稽徵機關查獲，不僅須補稅，還要處以3倍以下罰鍰。

該局特別呼籲，請民眾自行檢視是否有買方支付(補貼)賣方所應納之奢侈稅款，而有漏未計入銷售總額計算奢侈稅情形，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，加計利息自動補報補繳免罰。

台灣房市交易冷清，市場觀望氣氛濃厚，讓「家戶購屋比」再次下滑，六都中每百戶家庭僅有1.09戶購屋，逐漸出現「供給過剩」的狀況。專家建議自住客，若要在此時進場不妨「做實驗」，先開出85折的價格，並留下電話，就馬上離開現場，回家等待「實驗結果」。

好房網報導，房仲統計四月份家戶購屋比，發現買氣一年比一年衰退，其中六都的家戶購屋比只剩下1.09％，顯示交易衰退嚴重。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也在《蘋果掀房市》分析，目前房市出現供給過剩的問題，加上投資客的賣壓逐漸出籠，未來二年內賣壓會更大。

針對目前想要進場的民眾，淡江大學產經系副教莊孟翰建議不妨「做實驗」。莊孟翰在《蘋果掀房市》說，在買方市場氛圍下，民眾看房盡量「貨比十家」，不要設限預售屋、新成屋、中古屋，只要到現場「開85折價格」，再觀察房仲的反應即可。

莊孟翰分析，「85折價格房仲肯定不理你」，但還是要把電話留下來，倘若1~2周內房仲沒有聯絡消息，代表該物件仍舊屬於「賣方市場」；反之，倘若「一回家就接到電話」，表明價格可以再談，代表該物件已是「買方市場」，但提醒民眾「越想賣給你，你敢買嗎？」。

金磚動力行銷副總經理施孝文向《蘋果掀房市》透露，其實現在房市「就是冷」，民眾要貨比十家絕對不是問題，「30~40家也行」，施孝文認為，目前多數物件「都殺得動」，認為自住客可優先挑選生活機能充足、交通便利的物件，雖然釋出量較少，但較為保值。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛亦在《好房網雜誌》中分析，買方出價除了可參考實價登錄行情外，亦可參考「二年前的成交行情」，買方若以二年前的行情價格下修5~10%作為開價，成交機率較高。

國內房市冷清，資金卻到處亂竄找標的，國外房產業者樂承接，為了吸引國內投資人目光，有的日本房產個案，保證回租年限加碼至35年，英國、柬埔寨部分個案年收益率更上達10％，讓投資人為之一亮。

國內房市淒冷無比，房仲業紛紛轉戰國際，國際房產座談會每周舉行，幾乎場場爆滿，現場民眾反應熱烈的程度甚至超出想像。

亞太國際地產趨勢分析師張漢超指出，2014年台灣房地產交易金額為3.7兆元，比2013年減少1兆元，然而在2014年台灣法人、個人海外投資不動產的金額，高達740億元。

以近期兩大金控紛紛花大錢前進英國置產─國壽匯出6億英鎊設立國泰倫敦不動產投資公司、富邦金控準備花3.48億英鎊到英國買大樓，預期今年赴海外投資不動產金額上看千億元台幣以上。

民眾對國外房產心動的原因，一是國外租金投資報酬率比台灣高；二是預期國外房產價格走高；三是若有保證回租更可穩定收益。最重要國外房產會讓民眾心動原因也是「房價比台灣便宜」。

為了讓國外租金投資報酬率可以讓民眾「吃」得到，璽朵國際海外資產部副總經理黃淑苓表示，目前該公司引進日本千代田岩本一建案，一戶千餘萬元台幣，包租35年，由物業公司負責出租，每月固定收租。換言之，屋主無須承擔房屋空租風險。

以千代田岩本町案11.4坪1房為例，用5月18日匯率計，總價日幣4,060萬（合新台幣1,047萬元），每月租金日幣14萬6千元，（合新台幣3萬8千元左右）。另一戶為16.5坪2房，總價5,710萬日幣（新台幣1,473萬元），每月租金可有20萬5千元日幣（新台幣5萬3千元）。

黃淑苓也表示，因屋主和物業公司簽訂是35年約，若該物件屋主提前解約，則要賠償一個月租金。

不過，也不是每一個包租海外物件個案提前解約都要付物業公司賠償費，騏聿地產總經理周雋騏表示，在該物業平台中，若有回租保證，馬來西亞通常保證回租約5年、澳洲2年、美國3年、英國10年、柬埔寨3年等，保證回租期間內，屋主想提前收回，不需要付任何賠償費用。

就租金淨投資報率而言，騏聿地產總經理周雋騏表示，目前海外地產以英國的的淨投報最高，大約可達10％。

至於到各國買房一般要準備多少資金才夠？周雋騏說，如馬來西亞350萬元可買約14坪，但外人投資目前應要準備近千萬元新台幣；至於澳洲，1,000萬新台幣可買120坪地坪及60坪建坪的房屋；美國470萬新台幣可買30坪透天厝；英國，415萬新台幣可買約12坪房。

今年來房貸風險升高，銀行陸續提高授信管控，據悉下半年將全面啟動新一波措施，除延續上半年全面緊縮豪宅貸款，並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案，配合重新鑑價降低貸款成數，同時評估再提高豪宅利率加碼，暫訂1∼2碼（0.25∼0.5個百分點），並且全面取消地段減碼。

銀行房貸主管表示，回顧去年底交屋旺季，以及今3月房市旺季檔期，均顯現旺季不旺的情況，銀行新增房貸年減達一、兩百億元，更有每況愈下的趨勢，因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控，設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等，第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。

「不少豪宅的行情已經下來了，與當初預售開賣時的高價相比，現在完工交屋的價值下降，有重新鑑價的必要」，銀行房貸主管認為，以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看，依當初預售簽約價格為標準放款，很可能實質上會超過5成上限，因此有重新鑑價的必要，甚至包括過去承作的舊案，也會一併重新鑑價。

銀行主管指出，房貸利率方面，目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期，換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價，但整體來說，銀行的內部作業已上調利率約0.5∼1碼，下半年預計一律調高1碼，豪宅更將上調1∼2碼。

地段及整批新成屋減碼全面取消；銀行主管說明，傳統房貸對不動產位在大都會精華地段，考量相對抗跌的條件，房市不佳時跌價風險低，平均會給予減碼約0.25∼0.5個百分點不等，但今年來已大幅縮減適用減碼地段，下半年將全面取消，另外，整批新成屋房貸除了不再提供減碼，甚至反向採取加碼，暫訂幅度至少1碼以上。

銀行主管補充說，長期來申辦房貸時，屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等，在新一波管控調整反而不明顯，主要是原本鑑價就偏嚴格，利率也大多已加碼，應該就是配合零成長目標，「還有多少空間就再放款多少」。

地狹人稠
台灣地狹人稠，住商混合的居住環境常見，商業活動密集，居住品質就相對容易扣分！台北市的市民大道四段群聚許多燒烤店，日前因油煙疑有空汙問題遭居民抗議，引發環保局與外界關注，燒烤店業者哀怨，「地皮炒高後，住戶又抗議油煙，業績掉了一大半，真的很難經營下去。」

和三五好友下班後，逛夜市買小吃、吃燒烤小酌，這樣的休閒活動，對台灣民眾而言再平常不過，但近年不乏夜市商圈因土地使用分區違規使用、油煙問題，引發業者與住戶對立，最知名的案例即是台北師大夜市。
檢視市民大道四段兩側土地使用分區，雖可營業餐飲業，但仍有油煙爭議。

租金承受力道較弱
資深房產專家葉國華表示，該案例和20年前興盛的天母忠誠路一段的啤酒街情況相仿，雖無違規使用，但居民認為影響居住品質而反對，因而漸漸沒落，市民大道四段恐步上後塵。

高力國際董事李日寶指出，全台灣幾乎都有餐飲業鄰近住宅居的商圈，易有紛爭，市民大道四段和師大夜市可作為借鏡，商圈形成不易，一旦熄燈，對區域房市發展多少會影響。市民大道地段屬東區邊陲，人潮少，住商不動產仁愛圓環加盟店店長黃獻寬表示，燒烤店的租金承受力道較弱，在東區租金擠壓效應下，近4~5年，才群聚於該區，帶動發展。
據《空汙法》第31條，餐飲業從事烹飪，不得致散布油煙或惡臭，北市環保局稽查大隊隊長吳文園指出，因台北市松山區敦化里的居民陳情，已啟動專案調查，周一~周日店家晚間營業時間皆會派員前往稽查，確認業者有無油煙處理相關設備，專案暫無結束時間。

房東漲租多簽短約
在市民大道四段經營燒烤店的業者Linda表示，「這幾年房東為漲租方便，租約愈簽愈短。」從小在附近長大的住戶Tracy則說，但這幾年燒烤店實在開太多，不只油煙，連半夜噪音都讓人受不了。
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄分析，和大多數夜市相同，燒烤店也是屬於特定時段營業效益較佳的行業，30坪店面若月租金10~20萬元，僅經營晚餐與消夜，卻要負擔全日的租金，拉低整體效益，且假日人潮才會較多，此狀況會造成店面流動率高。

營建署推動、日勝生興建的浮洲合宜住宅，昨天首度召開住戶大會，共有七百多人參加，自救會事前邀請市長朱立倫出席，還特地幫朱預留座位，但直到會議結束，終究等不到人，承購戶相當失望；也有網友在朱立倫臉書諷刺地說，浮洲距新北市政府這麼近，何時才要「朱浮會」？

浮洲合宜住宅上個月驚爆樑柱出現數十道裂縫，引發安全疑慮，承購戶透過網路串聯組成自救會，捍衛自身權益，但因合宜宅高達四千六百多戶，部分承購戶質疑自救會的代表性與正當性；自救會昨天詳細報告現階段作為，爭取承購戶信任與支持，盼大家同心協力。

浮洲合宜住宅自救會發言人陳健瑋表示，營建署和日勝生須保障住宅結構安全，在鑑定報告出爐前，不得以任何形式逼迫承購戶交屋或退場，所有修繕檢測等程序應公開透明。

網友質疑 看不到朱勘災

此外，部分承購戶質疑，合宜宅問題爆發近一個月，新北市府雖由工務局長朱惕之、法制局長黃怡騰到場勘查，但市長朱立倫除公開表示對施工品質「不能接受」外，未曾到場關心或與承購戶面對面溝通；最近朱立倫臉書也成了承購戶宣洩怒氣的管道，網友留言質疑，「合宜宅裂了一個多月，看不到朱市長到場勘災」。

市府發言人林芥佑表示，工務局、法制局已多次到場勘查，並成立申訴服務中心，與承購戶建立聯繫管道；期間召開多次協調會議，要求日勝生提出具體承諾，請營建署完成結構安全鑑定報告，全力保障承購戶權益。他強調，市府與承購戶站在同一陣線、共同合作，未來若有必要，可請工務局協助安排市長與承購戶見面。

派基層公務員 出席大會

自救會公關組劉智源說，由於和朱立倫無直接聯繫管道，住戶大會邀請函是以電子檔寄到市長信箱，並透過官員轉達市府相關單位，都沒得到正面回應，顯示公部門橫向聯繫有問題；昨天市府只派基層公務員出席，毫無助益。他說，承購戶要的不是「站在一起」這種空泛承諾，而是提出具體作為，確實保障承購戶權益。

「新莊國際創新園區」ＢＯＴ案爆爭議，新北市經濟發展局昨發表聲明澄清，均依相關規定辦理，沒有違法。不過，新北市議員何博文表示，此開發案目的是打造雲端產業與創意文化園區，為何讓得標業者大蓋旅館營利？將要求比照政黨輪替的台北市，全面重新檢視新北市各大ＢＯＴ案。

新北市經發局招商科科長林芳良指出，此案是利用市有停車場用地與商業用地，以促參方式獎勵民間推動開發，預計可讓兩百家廠商進駐；權利金是依本業及全部附屬事業之營業收入二．三二％至二十九．六％收取，合計土地租金五十年回收五十九．七億元，是業者預估五十年營收總額六百四十億元的九．三％。

但何博文質疑，開發案土地價值高達一百一十億至一百二十億元，五十年回收不到六十億元，連土地成本都不足。他指出，市有地若能蓋社會住宅，造福更多年輕人，市府卻假借創新之名，讓業者興建二十四層豪華旅館大撈一筆，市民利益蒙受損失。

房市轉空，房價也跟著看跌，但有交通題材支撐的地方，依然是票房保證。像是受惠於環狀線加持的新北市中和區，近半年住宅成交就創下新高，每坪直逼86萬，未來通車後可望還有一波榮景。

根據內政部實價資料，觀察這近幾個月新北市主要行政區單價最貴的住宅，中和地區最貴的地點為「中原街1－30號」，成交單價每坪為85.9萬，交易日期是在今年2月。

此外，永和區最貴的地點為「仁愛路91－120號」，每坪成交單價86.4萬，交易日期為2014年10月。至於新北市最貴的地點則是板橋區「中山路151－180號」，每坪為90.7萬，交易日期在2013年3月。

受到環狀線題材激勵，沿線通過的地區房價都看漲，買盤穩定。根據好房網去年所作的調查顯示，環狀線第一階段各站週邊住宅平均成交價格，1年來上漲幅度從6％?17％不等。

好房網總編輯吳光中指出，中和、永和和板橋等蛋黃區，在工程動工初期房價就已反應一波，再加上其他重大建設陸續到位，未來通車後勢必還有一波榮景可期。

台灣房市交易窒息，專家預期今年交易量將遠低於30萬棟，加上政策的不確定性、選舉等因素干擾，預估未來18個月內，大台北地區房價將下跌5~15％，尤以台北市的豪宅、新北市的林口、淡水、新莊最為嚴重，因為台灣房市已然進入「冰河期」。

中國時報報導，巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明認為，由於即將到來的選舉，將促使政治人物提出有利於中低收入選民的房市政策，且政府無法提供足夠的公共住宅給年輕族群，都將導致政府房市政策再趨嚴。

葉昌明表示，儘管目前大台北地區房價已下滑約3~5％，但因投資需求退場、央行將展開新一輪的升息周期，因此預估未來18個月內，房價「再跌5~15％」。

金磚動力行銷副總經理施孝文則在《蘋果掀房市》中透露，儘管無法提出「開價打幾折」的統一標準，必須視個案條件而定，但是「應該殺的動」，認為現在的代銷、房仲不需要再「自欺欺人」，因為房市「就是冷」。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議賣方，因2016年房地合一稅可能上路，加上不斷調升的房產持有稅負，短期房市要大幅獲利機會很低，因此屋主可適度調整售價，加速交易，讓現金落袋為安。

台北市三創生活園熱鬧開幕，昨天發生漏水事件，但不改的是人潮帶動錢潮形成旺盛商機。房仲表示，八德商圈全棟透天厝去年成交7件，最高單價每坪246.4萬元，

三創園區開幕為原本就熱鬧的八德商圈更添柴火，永慶房屋店面發言人鄭朝鶴表示，八德商圈最多的就是3C商品販售，新生高架以西占地約7公頃的華山藝文特區，更是時下最夯的文創商品、假日市集與藝文活動的熱門景點，開拓八德商圈產業服務的多元性。

鄭朝鶴分析，實價登錄資料統計，以八德路一段周邊一樓可做店面或餐飲使用的成交物件觀察，透天厝成交為大宗，去年一整年成交約12件一樓物件，透天厝即佔7件。其中，位於忠孝東路一段151號到180號全棟透天厝，成交2.7億元，平均每坪單價達246.4萬元。

鄭朝鶴認為，八德商圈店面幾乎滿租與交易量有限的情況下，商圈一樓物件釋出量稀少，且商圈內多是透天型店面居多，一樓做店面，樓上倉儲，因此近兩年全棟透天交易熱絡，估計在觀光客增加的誘因下，部分透天厝交易樓上可改建成小型商旅，一樓則做特色餐飲或一般店面使用。

鄭朝鶴指出，八德商圈產品多為透天厝，市場上釋出稀有，屋主惜售居多；租金方面，一樓店面目前平均行情每坪200萬元至260萬元，租金每坪2500元至3000元，平均投報約1.2%到1.7%之間。

若是八德路一段周邊包括巷弄內的店面行情每坪150萬元至220萬元，租金每坪2000元至2500元。投入的產業多以餐飲業居多，租期屆滿後租金有機會調漲。

鄭朝鶴預期，藉由三創園區的營運，帶動一波科技體驗服務的商機，也增加八德商圈觀光旅遊的機會，商圈店面買氣仍具支撐，對於人潮聚集的相關服務，餐飲或住宿等商機，將成為大八德商圈發展潛力產業之一。

港媒稱，上海的豪宅市場重返生機，房地產商競相推出高端項目來迎合對於房地產市場前景充滿信心的超級富豪買家。

據香港《南華早報》5月20日報導，這一產業遭到了反腐行動的打擊，去年這項舉措對整個奢侈品市場都構成嚴重打擊。但是最近一個月搶購風潮再度升溫，低借貸成本和股市大漲刺激了換房的欲望。

里安集團和綠城中國控股有限公司即將推出位於上海市中心的超級豪宅，每棟售價高達2億元（人民幣，下同）。

里安集團的子公司里安房地產公司負責高端住宅銷售的一位總經理艾倫·泰勒說：“因為在上海對於購買第三套住房仍有限制，所以現金充裕的內地顧客更願意將有限的配額用在較高品質的住宅上。”

位於上海酒吧與購物中心雲集的新天地的翠湖四期項目共包括301套公寓，面積從160平到800平不等。這個專案將在今年第四季度發佈，預計將在2017年第一季度交房。

泰勒說：“這是自2011年建成三期之後，我們第一次推出新的翠湖地產項目。”

儘管公司尚未最終決定出售價格，他說翠湖三期在2011年的售價為每平米18萬元。

他說：“我們有信心將實現更好的價格，因為我們為四期的裝修制定了非常高的標準。”

今年4月，綠城公司宣佈，其即將推出的位於上海外灘附近的綠城黃埔灣地產的售價將達到2億元，或者說38萬每平米，這將刷新中國住宅最高單價紀錄。

報導說，根據世邦魏理仕地產諮詢服務公司的資料，今年第一季度有1071套豪宅售出，每平米的平均成交價超過10萬元。

總售價達到168億元，較之去年同期的70億元增長了140％。

世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉說：“高端房地產領域今年有一個非常好的開端。開發商將會更積極的推出豪宅以迎合購買興趣的復蘇。”

報導稱，住宅銷售今年早些時候開始勢頭上揚，央行六個月內三次降息以及中央政府推出強有力的支持政策以振興境況不佳的房地產市場都令買家重拾信心。


去年豪宅的總成交價為340億元，較之2013年的260億元和2012年的214億元都有所增加。

第一太平大衛斯房地產公司的中國研究主管劉德揚說，市場預計未來數月將有更多降息行為，這將刺激更多的消費與投資。他說：“在一個貨幣寬鬆的環境中，現金不再為王。購買房地產作為一種抗衡潛在的通貨膨脹加劇的手段仍是投資者們最為青睞的選擇。”

中國房產資訊集團高級分析師楊克外（音）說，高端住宅市場受到政府的監管較小，因為這個領域不太可能影響到一般大眾。他說：“大眾住宅和超級豪宅的價格缺口會增大。”

繼“雙11光碟節”、“上帝淘金季”後，5月20日，方興地產宣佈與騰訊的多個事業群合作，集多方智慧共同探索“智慧家”。與以往不同的是，此次 “智慧家”戰略突破以往局限，將主要在“2+X”即硬實力+軟實力+雲服務的三大方面全面發力，徹底利用互聯網對產品端、服務端進行顛覆式創新，實現真正意義上的互聯網房產產品。

“2+X”“硬實力”：“智慧住區”

“你開車回家,社區智慧停車系統識別車牌打開門閘,同時聯動電梯停候；整個過程攝像頭全程跟蹤安防，燈光系統自動感知並引導；走進電梯,人臉辨識系統再度提供安全保障,燈光與空調也因監測到你，從原本最低耗電狀態而逐一啟動；最後通過指紋辨識機進家門。”

這不是在電影裡才能看到的科幻場景，而是方興即將推出的“智慧住區”——“2+X”中的“硬實力”產品內容。

據瞭解，方興此次提出的“智慧住區”主要涵蓋三個方面：智慧家居、智慧社區和智慧工程。其中，智慧家居包括感應、物聯、魔鏡、健康、安全、娛樂、照明、控制八大系統，智慧社區則包括互聯通行，移動支付、智慧物業三大內容。

最值得一提的是智慧工程，方興以此為切入點，進一步輻射到方興現有的綠色科技控制系統——這也是房地產界首個從綠色建築和工程入手進行互聯網改造的案例。

據透露，方興地產的智慧住區並非停留在概念階段，方興與合作單位已經組建專業事業群進行整套執行方案的規劃，近期將在北京亦莊某未開發專案上進行實踐。

“1+X”智慧金融平臺

全新的互聯網金融全產品矩陣則是“智慧家”戰略中另一重要環節，方興將借此全面打開社區金融的藍圖。

通過與騰訊、匯聯金控的合作，利用Q易貸、Q房團、Q房通、Q房籌、Q再貸、Q送房、Q家居、Q旅遊、Q咖啡九大金融產品，方興將形成獨有的房產互聯網金融全流程產品矩陣，並將互聯網金融貸款、理財、眾籌等模式深入貫徹到房產交易每個環節。


“九大金融產品，全面打通了匯聯資金、已有住房、家居旅遊等多方資產的流通，將利益最大限度地讓渡給客戶，實現互聯網金融背景下的多方共贏。”一位資深業內人士認為，方興從某種意義上將客戶變為股東，從賺客戶的錢到與客戶一起賺錢，“這是互聯網思維的極致運用”。

而在方興的“2+X”戰略中，X則代表了更多的互聯網智慧生活的更多可能性，包括在汽車、遊戲等娛樂方面的大計畫。而且，方興還在全國開展QQ會員“通緝令”，只要是QQ會員就能享受特殊優惠折扣，SVIP8（超級會員8級）會員更能享受最大折扣。

5月22日，萬科在深圳召開股東大會，現場聚集了眾多中小股東，其中不乏王石、鬱亮的“粉絲”。面對眾多支持者，郁亮不僅首次公佈了自己在萬科內部立下的軍令狀，還透露了希望成為包括物業在內的多個萬億級上市平臺控股集團的目標。

在房企紛紛轉型的當下，除了萬科之外，包括複星、綠地在內的一批龍頭企業也在提出萬億平臺目標，不過與萬科不同的是，複星、綠地在金融板塊的滲透更深。

不達標就取消年終獎

鬱亮首次公開承認，自己在內部設立了軍令狀，2015年的盈利目標是創造利潤200億元，否則包括一線老總在內的高管團隊將取消年終獎。

從財報看，近年來萬科的盈利能力有下降趨勢，2014年萬科的淨資產收益率和淨利潤率分別為17.86%和10.76%，分別比2013年下降1.8和0.5個百分點。“回報率下降，我們很憂慮，面對股東也很羞愧。”郁亮認為萬科有義務提高回報率，保持不變就是後退，所以正在修改考核制度。

他稱，結算收入增長沒有跟上銷售增長，影響了利潤，未來要加快結算週期，提高盈利能力是2015年的五大目標之一。

除了提升盈利，他還重點提到了合作。

去年第四季度，內地一線城市的地價與房價比已接近66%。郁亮直言，這是一個很高的數字，跟香港不相上下了，這使得去年全年萬科在拿地上都很謹慎。

郁亮表示，今年萬科的拿地節奏仍然會很從容，因為現在有3800萬平方米的土地儲備，足夠兩三年的開發，而且還沒有算未來與萬達合作的部分。

一位地產上市公司高管向《每日經濟新聞》記者表示，專案開發週期一般是兩三年，如果儲備地塊只有兩三年，意味著必須通過不斷買地來補充儲備，否則就會斷檔。據此看來，支撐郁亮從容心態的，或許是將從萬達處獲得的合作地塊。

萬科加快研究物業上市

今年萬科年報發佈伊始，《每日經濟新聞》就曾指出，萬科有謀劃物業板塊上市的意圖。截至去年底，萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米，雖然該數字在全國250億平方米的存量面前占比並不高，但值得注意的有兩點，一是彩生活上市之前，管理面積也僅是1億多平方米；二是萬科方面表示了數量級增長的願景。

郁亮坦言，“萬科物業正準備獨立發展，當然包括上市的考慮，本來希望把上市事宜放後面一點，但發現形勢不等人，所以現在正加快研究。”

現在擴張的成本已經不低，除了萬科，中海、彩生活以及相當數量的房企也在物業管理的存量市場上跑馬圈地。

鬱亮稱，我們不去改變業主和原有物業之間的合作，僅是用“睿服務模式”改變物業系統。

他表示，目前主要接觸的是國有物業公司，因為物業這塊在國企看來是包袱，規模不大，符合抓大放小政策。

在與當前的物業上市股比較時，鬱亮說，“別人做減法有減法的考慮，我們做加法有我們的考慮，萬科物業必須要市場化。”在他看來，不是只有戰略上有差異化才能成功，比拼的應是奮鬥和扎實。

多家房企追求市值規模

綠地、複星、萬達等企業都在謀求多平臺企業上市，最終實現集團控股若干擁有高市值企業的目標，從而提升企業市值規模。

萬科雖然也和相當一部分的金融機構展開合作，但就目前來看，其主要的合作對象仍局限在業內，如與萬達合作拿地、合作開發。

郁亮表示，萬科將來要從單一平臺轉向多業態多上市平臺的控股集團，成為萬億企業，注意是市值，不是銷售額。

對此，鬱亮解釋道，物業、物流、養老、社區商業等，都是目前可以看得到的模組，“我希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市，成為有若干個上市平臺、也是多業態上市平臺的一個控股集團，整個平臺加起來有1萬億市值”。


在多上市平臺的運作方面，綠地走得更遠，目前已手握四個上市平臺，其擴張邏輯為大金融、大基建及大消費。在金融方面，綠地的做法是依託相關產業政策以及旗下樓盤專案，打造金融產業服務平臺，推進集團大金融產業發展。

日前，複星集團董事長郭廣昌曾對《每日經濟新聞》記者表示，“根據複星目前的戰略，公司未來主要有兩個輪子——以保險為核心的綜合金融集團，以產業為基礎的全球投資平臺。”

在其傳統地產板塊上，結合其金融資源優勢，將產品的方向從住宅開發轉向城市建設。在金融板塊，除了保險，複星還參與民營金融業、互聯網金融。萬科拋出萬億市值目標 加快研究物業上市

綠城再生變動，5月18日，該公司公告稱，中交集團透過旗下中交房地產向綠城前執行董事兼副主席羅釗明以每股11.46元作價，收購綠城1億股股份，占綠城已發行股本約4.627%，總占股28.9%，成為第一大股東。

除了“一言堂”的宋衛平讓出大股東之位外，一向是大戶型、高總價代名詞的綠城地產也開始轉變以往的高端產品線。5月11日，重掌綠城的宋衛平攜旗下桃李春風、江南裡、楊柳郡、留香園、桃源小鎮五大項目首次公開亮相。據其介紹，這些項目的利潤只有5%~7%。

一直被詬病“賣房子利潤率不如賣水果”的綠城此次再次向自己的利潤揮刀。到底是能救贖其2014年腰斬的利潤率，還是雪上加霜？尚待商榷。

“只賺5%”

5月11日，宋衛平和一眾團隊攜旗下桃李春風、江南裡、楊柳郡、留香園、桃源小鎮五大項目首次公開亮相。

這五個項目都位於綠城的大本營杭州，其中“楊柳郡”定位有異於綠城先前的高端奢華路線，將是一個年輕、時尚、小清新的住區，主力戶型在90平方米左右，最小40平方米。

宋衛平表示，過去綠城對產品、豪宅過度重視了，回想起來有很多錯誤的時候。“Young系列產品的問世，表明了綠城不再專注于高端，視野變得更為開闊，將主流的剛需市場納入自己的業務範疇。”

據其介紹，楊柳郡最大的賣點就是便宜。並且綠城還做出了楊柳郡“只賺5%”的承諾，其稱：“楊柳郡一共4800套房子，有999套只有5%的利潤，999套6%的利潤，999套7%的利潤，三個999，成本全公開，協力廠商見證。年輕人沒什麼錢，在造房子這件事情上，為年輕人打造的社區，綠城將儘量少賺錢，而在綠城其他高端項目上，將儘量追求利潤。”

據瞭解，這大批中低總價的綠城產品將於2015年面市，面對的主要客群是80後、90後，而這些項目的利潤也只有5%~7%。這種低總價、快速去化的盈利模式或將為綠城注入新的動力。

眾所周知，在此前非常長的一段時間，綠城都是大戶型、高總價的代名詞。開發商不是慈善家，究竟是什麼導致豪宅開發商開始轉向小戶型、低總價的快周轉產品？

對此，綠城方面解釋稱：“目前，年收入30萬元左右的中產階層的購買力，比綠城原先的豪宅客戶更有保證。和中小企業主相比，後者的收入更為穩定，對房屋的需求更旺盛。”

另一位杭州業內人士則認為：“剛需面對當下低端產品走俏、主打的高端產品銷售疲軟的現狀，改變產品策略去庫存或許是拯救綠城的出路。”

除此之外，目前行業走勢並不明朗繼續形成對房企利潤率的威脅。利潤率下滑已經成了房地產行業的共識。如何拉升起下行的利潤率曲線，是房地產企業必須要面對的一大問題。

上述人士續稱，“即便作為著名的高端產品開發商的綠城，也早已經在‘房地產白銀時代’面對了盈利水準直接‘腰斬，此時此刻，縱然宋衛平再‘產品主義’也需要放低身段，著手轉變戰略。”

利潤率不如賣水果

綠城的低利潤率其實一直為人詬病。

資料顯示，2006年到2013年，綠城的收入分別為64億、57.39億、66.35億、87.27億、111.6億、219.64億、353.93億和289.91億元，其中2007年和2013年分別同比下滑11.52%和181%，其餘年限均為上升。可是，銷售上升的同時，綠城的銷售毛利率整體上處於下滑狀態。2006年到2013年，綠城的物業銷售毛利率分別為44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%和28.4%，整體上處於下滑狀態。

曾有券商房地產行業分析師對綠城的利潤率做過一項資料統計。該統計顯示，2010年綠城銷售額達580億元，而利潤只有10億元，利潤率不到2%。

雖然難言真實性，可如今時隔數年，綠城的利潤率依舊是其痛點所在。

據綠城最新的年度業績報告顯示，2014年公司合同銷售額達794億元，同比增長27.8%；全年營收為320.49億元,與2013年相比增加10.5%。

但營收和銷售的增加並未給其利潤帶來起色。2014年度，綠城實現毛利70.74億元，較2013年減少7.3%，毛利率降至23.5%；淨利潤為32.1億元，較2013年的59.9億元減少46.4%，公司股東應占利潤為20.72億元，與2013年相比減少了57.6%。2014年，綠城的銷售淨利率為5年來最低值，僅為9.95%。

因此，曾有人預言稱：“在利潤率偏低、手上現金不足的情況下，只要綠城的銷售額出現一點偏差，公司就將面臨著被債務拖下深淵的危險。”

該說法一語成讖。從2008年到2014年的六年裡，幾乎每一次的市場調整，綠城都會遇上經營困難，甚至不得不通過股權轉讓等方式解決資金方面的問題。

2008年綠城負債率突破一百大關，手上現金少得可憐。其中，高息收益債券27.01億元，一年到期的短期負債，從當年年初的24.36億元，激增至38.68億元。為此，2009年5月，綠城甚至因為不能以8.5折價格回購一筆4億美元高息債券而面臨破產危機。這一“劫難”最終因金融危機後國內信貸的大鬆綁、政府救市以及房地產市場於2009年再攀高峰而安全渡過。

但綠城並未就此痛定思痛，隨後依舊投資上百億元在多個城市搶下地王。2010年間，公司新增土地儲備專案18個。即便在2011年零拿地，當年綠城土地儲備總用地面積也在4098萬平方米的高位，淨負債比率一度高達148.7%。

彼時的綠城被稱為2011年關注度第一、負債率第一、危險程度第一的中國房地產企業。而這些地王和負債也再次為綠城的第二次危機埋下伏筆。

果不其然，2011年底到2012年4月，綠城中國連續轉賣包括杭州蘭園、杭州新華造紙廠地塊、上海靜宇置業、上海外灘地王項目、上海天山路項目和無錫香樟園六個項目。緊接著，2012年6月8日，綠城向香港地產開發商九龍倉以近51億港元出售其24.6%股份，九龍倉就此成為第二大股東。6月22日，綠城宣佈與融創共同組建合資平臺公司，讓出5城9專案的控制權。

成為綠城中國第二大股東的九龍倉在其淨負債率超過100%後的拿地和投資計畫具有一票否決權。而其與融創成立的融綠合資公司也是2014年~2015年間兩家公司的互撕焦點。

能否奪利

如今融綠紛爭即將落下帷幕，但暴露出來的問題依舊難解。

曾被宋衛平免職的綠城房產總經理田強在免職前曾給綠城的員工寫了一封內部信。信件透露，由於定位不夠準確，綠城有一部分長期難以消化的大面積、高總價、長週期庫存，約占總庫存的六成。為了銷售這些產品，當時負責操盤的融創團隊，只好通過降價至成本以內來賣房。而綠城提供的資料亦顯示，於2014年12月31日，其在全國擁有超過3489萬平方米總建築面積的庫存。

對此，評級機構花旗曾大膽指出，綠城的利潤率壓力將進一步加劇，預料2015財年銷售按年將跌15%至600億元人民幣，表現為行業中最差之一。

而綠城本身也意識到這個問題的嚴重性，在該公司3月30日發佈的2014年報中，特地將加大銷售力度和去庫存單列出。其稱：“2015年公司的重中之重就是加大銷售力度、拓寬銷售管道、加快庫存化。”

可是去庫存並非輕而易舉。此次宋衛平施行的小戶型產品皆在杭州，但據杭州市住房保障和房產管理局網站公佈的即時資料顯示，截至5月21日9時，杭州全市可售房源已逼近20萬套，為198008套，可售面積達2377.46萬平方米。去庫存的壓力不言而喻。

“高庫存面前，開發商將變著法子尋求銷售上的突破，杭州樓市的行銷戰爭將會白熱化。可以預見，由於政策利好，杭州後期還有不少樓盤會抓緊開盤，不排除有小範圍的價格戰。”一位杭州業內人士預測道。

“不出意外，價格戰以及行銷成本的上升將會進一步削減綠城的盈利能力。在房地產年景好時，綠城的淨利潤率便常年在9%左右遊走。如今，綠城的剛需要繼續在微利的‘白銀時代’裡對本就低的利潤率進一步壓縮。”

上述人士無奈說道：“如何在提高銷售去化的同時提高利潤，這就是目前的行業情況，宋衛平也無可奈何。”

廣州已有多個曾為天價地王的項目正在或即將遭遇零利潤或負利潤。瘋狂拿地、虧本賣樓，對於開發商中的拿地“剁手黨”來說，炒高地價後的苦果恐怕要自己吞下了。
今年上半年樓市暖風頻吹，但對於廣州的部分地王專案來說，市場的回暖仍難以在短時間內改變“虧本甩賣”的窘境。記者調查發現，廣州已有多個曾為天價地王的項目正在或即將遭遇零利潤或負利潤。瘋狂拿地、虧本賣樓，對於開發商中的拿地“剁手黨”來說，炒高地價後的苦果恐怕要自己吞下了。

A

今年多個地王項目或賠本入市

對於去年底開盤的保利學府裡來說，23285元/平方米的均價在黃埔差不多是最高價了，但這個價格恐怕仍難讓開發商滿意。2014年1月，保利地產(13.27, 0.35, 2.71%)以16.6585億元配建9600平方米保障房的代價奪得該地塊，扣除保障房面積後折後樓面價為17564元/平方米，創下黃埔區地王新紀錄。

不到一年的時間，頭戴地王桂冠的保利學府裡開盤，銷售均價與樓面地價的價差僅為5721元/平方米，也就是說，保利不但要承擔開發、設計、建築、行銷等成本，還要承擔融資成本、稅費甚至是裝修費用。“目前市場上房地產行業的融資成本大概在年利率10%到12%，扣除利息後，保利要在差不多4000元/平方米的空間內做出一個品質不低的帶裝修房子，虧損的可能性非常大。”某業內人士指出，保利學府裡的定價相對周邊樓價已是極限，這個項目保利完全是在為高地價“打工”。

與保利學府裡項目有類似遭遇的，還有近期即將開盤的保利越秀愛特城，該盤首推產品帶裝修均價為12000元/平方米，而其樓面地價已達到9181元/平方米，樓面地價與銷售均價的差距僅為3000元/平方米左右。

近兩年來，廣州拍出的地王多達數十宗，僅今年在售或即將銷售的地王就有13個。先入市的地王們紛紛虧本甩賣，而後續還有更多的高價地王正在排隊，它們的境遇並不見得就比先行者們好到哪裡去。

B

“剁手黨”多因地王背上沉重包袱

2013年5月，越秀地產以樓面地價34590元/平方米的天價拿下南洲路的廣州新地王。而當時南洲路周邊成熟大盤均價約為2.5萬-3萬元/平方米，樓面地價大幅領先區域房價。該專案至今沒有入市的確切消息，在不少業內人士看來，考慮到該地塊周邊樓價水準，目前存在非常大的開發難度，正常來說最終虧本的可能性很大。

即將在今年上市的華髮荔灣薈項目，開發商拿地時樓面地價為15914元/平方米，按此成本估算，預計要賣到25000元/平方米才可能獲利，這已高於2014年原芳村板塊18000元/平方米左右的均價水準。

值得一提的是，曾號稱廣州土地市場的“剁手黨”、如今已深陷困境的佳兆業地產，土地價格過高也提升了其“脫困”的難度。2013年佳兆業在廣州拿地達30.16萬平方米，拿地總價高達72.23億元，其平均地價高達24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業一號地塊、黃埔佳兆業城市廣場地塊、白雲佳兆業天禦地塊、白雲佳兆業天墅，大部分都稱得上地王，而這些項目如今都成為其沉重包袱。

C

廣鋼新城不少地塊被高地價綁架

在廣鋼新城板塊，高地價也正成為開發商們頭頂的金箍咒。記者統計發現，該板塊去年共成交了11宗地，成交總金額高達277億元，如今這些地塊幾乎全被高地價綁架，短時間內難以解套。

2014年2月，華髮以29.15億元，配建89100平方米，折合樓面地價21568元/平方米奪得荔灣地王。同日，金融街(13.39, 0.31, 2.37%)以29.94億元，配建83100平方米，折合樓面地價20337元/平方米奪得廣鋼新城另一地塊。中海地產則以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的樓面地價連拿三幅地。

去年9月29日，廣州廣鋼新城推出的第二批6宗土地均未達到限定地價標準，以約1.4萬元-1.83萬元/平方米的樓面地價成交，較第一次土地出讓的價格普遍低了4000元/平方米左右。

業內人士普遍認為，按照廣鋼新城的地價水準，大部分項目如果售價在40000元/平方米左右也僅能保本，而目前廣鋼新城周邊樓價約在20000元/平方米左右，僅為保本價的一半。靠近廣鋼新城的佛山三山板塊，甚至樓價僅為萬元上下，廣鋼新城要賣到40000元/平方米難度非常高，這也預示著許多開發商或許要折戟於此。

業內說法

大開發商或借高地價擠小房企出局

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，近兩年的地王虧本入市，這幾乎已經成為廣州和佛山的普遍現象，他告訴記者，佛山禪城季華路一帶的許多高價地王，目前也遭遇了與廣州地王類似的尷尬。

“今年雖然樓市復蘇，但僅是成交上升，樓價並未大漲，開發商的利潤不會因為成交上升而好轉，地王項目要‘解套’相當不容易。”鄧浩志認為，一方面開發商在拿地時政府已經要求在限定時間內開發，另一方面，上市房企需要保障資金流向股東交代，因此就算是虧本賣樓，也需要趕緊開發上市。

地王專案虧本賣樓，開發商能否冀望後市樓價上升再賺一筆？鄧浩志認為，這基本上不可能。他表示，對於現有的地王來說，一般開發上市後的銷售週期在三年左右，“第一年虧損、第二年持平、第三年小賺，最終能實現打平，這幾乎是最理想的狀態。”

據鄧浩志分析，開發商之所以前兩年如此瘋狂拿地，一方面是因為對樓市的預期信心較強，另一方面，土地市場競爭激烈，大開發商憑藉雄厚的資金實力，希望“抱團”借高地價將中小開發商擠出市場的意圖也很明顯，畢竟一兩個專案不賺錢對大開發商來說完全承受得起，但小開發商卻無力承擔。他認為，廣州八成以上的中小房企會因為拿不到地等原因而被並購或倒閉。

同策諮詢機構總監張宏偉也表示，預計2015年中小房企資金面仍然較為緊張，短期內也不會因為當前降息、政策面“救市”而改變。對於2015年的中小房企來講，仍然面臨如何“活下去”的問題，極有可能會面臨破產或被收購的風險。

　　將軍澳新盤浪接浪登場，成為市場近日焦點所在，其中該區的峻瀅II推售在即，連日引來大批睇樓客前往參觀及入票，綜合市場消息，項目三天共收逾六千票，市場反應正面，售樓處現場更出現近日常見的父母客，有睇樓客直言，年輕人現時難置業，故擬支付最少二百萬元首期協助兒子上車。

　　長實旗下的峻瀅II，在同區大型樓盤緻藍天後迅即登場，長實地產投資董事郭子威表示，樓盤參觀氣氛熾熱，睇樓人士從排隊至進入示範單位內，須等待約四十五分鐘，且因天氣轉好，人流亦有所增加。

　　他續稱，是次入票的買家中，有三分之二來自將軍澳、香港東及九龍東區，即較為鄰近樓盤的地區，其餘則為新界區，事實上，新界區準買家較想像中多，因早前預計約有八成為區內客，至於內地客，他指須要三天連續假期過去後，才可以統計該批準買家的數量，對市場反應感到非常滿意。

　　長實執行董事趙國雄表示，樓盤的兩房戶快將推出，因現時有見換樓客需求持續，而先推三房戶應市，在完成其銷售後，再推出兩房戶，並直言該類單位「點都要賣」。

　　發展商昨突上載銷售安排，據了解，已開價的四百零一伙將會於後天截票，周四開賣，準買家將會分成三組揀樓，首輪A組為緻藍天登記人士，發展商將預留一百五十伙予該批人士揀選，其次B組為希望購買兩伙的大手買家組別，則預留五十伙供揀選，C組則為有意購買一至兩伙的買家。

　　樓盤位於紅磡的示範單位持續開放，現場不時現排隊人龍，現場所見，睇樓客包攬各類人士，除有手推嬰兒車、手抱孩童的家庭客外，亦吸引不少外籍人士前來參觀，另外，現場同樣出現父母客。

　　昨天到場睇樓的麥先生表示，「如果唔幫後生仔的話，根本就買唔到樓」，因而為剛畢業的兒子支付最少二百萬元的首期，為他未來婚後居所籌謀，預算購入呎價一萬元以下的單位，認為樓盤定價合理，惟現時位置不算方便，料未來發展後會更好，另有感二手樓盤更難買，新盤設備亦較為完善，故看上此項目。

　　發展商早前推出首批一百八十二伙後，在向指定人士開放示範單位的首天晚，即推盡餘下的二百一十九伙三伙戶，合共四百零一伙的三房單位已悉數推出，綜合市場消息顯示，項目收票三天，已收逾六千票，以已推出的單位計算，錄近十四倍超額認購。

　　全數四百零一伙三房戶中，入場單位為一座三樓A室，三房連套房間隔，單位面積七百四十六方呎，定價六百八十三萬多元，折實價為五百八十萬八千元，呎價七千七百八十六元。

　　發展商亦同時提供最高百分之十五的優惠吸客，包括現金或即時按揭方式折扣、印花稅津貼、指定日期簽署臨約，及額外的售價優惠，另亦提供二按優惠。

　　豪宅市道暢旺，其中跑馬地單幢式項目壹鑾，於昨天進行第二輪銷售，部分單位同獲多組準買家認購，需要改以抽籤形式發售。

　　市場消息指，全日共沽出四伙。發展商表示，該盤由推售以來，至今共售出一至兩房單位四十伙，佔推售單位的七成，為集團套現五至六億，集團將惜售大單位及特式戶。

　　由永光、寶輝及津懋合作發展的跑馬地壹鑾，昨以先到先得形式，率先推出其中十四伙，永光地產發展總經理及主席助理鄺德權表示，開售後十五分鐘即錄得三伙認購，其中低層B室及C室更同時獲三組以上準買家認購，需要進行抽籤定奪。

　　鄺氏續指，暫定完成是次階段銷售後，將盡快公佈新一輪銷售安排，由於項目內大單位較為罕有，故改變推售策略，計畫惜售三房戶，頂層兩伙複式單位則考慮以招標方式出售。

　　早前壹鑾二號價單涉違反一手銷售條例，鄺氏表示已配合銷監局調查，並強調其餘價單屬守法合理。而地監局昨天曾派員在售樓處現場視察，監察抽籤程序，表示銷售秩序大致良好後離去。

　　至於項目位於中區的售樓處，昨持續錄得平穩人流，早上一度出現人潮，約五十名代理們陪同準買家出席揀樓，而中午過後亦錄睇樓客前往參觀。

　　壹鑾昨共沽出四伙，市場消息指，低層B室，面積三百五十五方呎，一房間隔，定價八百九十六萬四千元，呎價二萬五千二百五十一元；另沽出中層D室，面積五百三十四方呎，兩房連套間隔，定價一千五百四十五萬五千元，呎價二萬八千九百四十二元。

　　今次項目加推的十四伙，單位面積介乎三百五十五至五百三十四方呎，分布於八至二十一樓，定價介乎八百九十六萬四千元至一千六百七十二萬八千元，呎價二萬五千二百五十元至三萬一千三百二十六元。另發展商提供最高定價百分之五的即供優惠，六月底前簽約額外百分之二優惠等，折合最高可享一成一優惠。

　　新盤強勢登場，二手交投回軟，惟個別屋苑則依然有捧場客，其中沙田希爾頓中心一房戶，獲上車客以呎價新高承接，同區沙田第一城亦錄得投資客為趕及暑假租賃旺季入市作收租之用；另新錄大角嘴凱帆軒一凶宅同層易手，新買家以低市價近半成承接。

　　中原分行經理嚴啟雄稱，沙田希爾頓中心C座中層四室易手，面積二百八十三方呎，屬一房間隔，望內園景，原業主叫價硬淨四百萬元，剛獲上車客以零議價承接自住，呎價為一萬四千一百三十四元，為屋苑首破呎價一萬四千元關口。

　　嚴氏指，上周沙田大型屋苑銷情不俗，本月至今希爾頓中心共錄得五宗成交，估計因一手新盤定價較高，上車客回流區內睇樓，睇樓客錄得近兩成升幅。現時希爾頓中心放盤約二十五伙，叫價四百二十萬元起。

　　與沙田同區的沙田第一城亦獲一名投資客青睞，據美聯分行助理區域經理黃錦瀚表示，新近錄沙田第一城五十座低層H室，物業面積為三百零四方呎，屬兩房戶，以約四百一十萬元成交，平均呎價為一萬三千四百八十七元。據悉，新買家為投資客。

　　據中原分行經理韓敬業表示，大埔翠怡花園新近錄C座高層四室，面積三百零二方呎，獲上車客以三百八十萬元承接自住，呎價約一萬二千五百八十三元，創該屋苑呎價新高。據悉，四月中該屋苑同座高層二室，以三百四十萬元易手，呎價為一萬一千八百八十八元，創下當時呎價新高，是次將新高呎價推高逾半成。

　　祥益地產袁思賢表示，新錄屯門時代廣場D座低層七室「則王」新高價易手，面積五百八十三方呎，叫價六百一十五萬元，放盤一天即錄三組客睇樓，有區內換樓客以五百九十九萬元承接，呎價一萬零二百七十四元，創屋苑造價新高。同類放盤現時僅三伙，叫價達六百五十萬元。袁氏續指，對上一宗同類成交為同座低層七室，去年四月以四百一十三萬元沽出。

　　另外，家天下分行經理黎振傑表示，市場新近錄一宗帝峰．皇殿成交，單位為八座中層A室，面積一千二百七十八方呎，屬四房雙套間隔，享開揚市景，獲區外客以二千七百萬元承接，呎價約二萬一千一百二十六元，料創同類型分層單位造價新高。

　　家天下分行經理黎振傑表示，市場錄一宗大角嘴屋苑凶宅同層沽出，凱帆軒二座中層B室，面積四百六十五方呎，屬兩房向海戶，曾於本年一月以七百四十萬元成交，遭買家撻訂後續減價放盤，終獲新買家以六百七十五萬元承接，呎價約一萬四千五百一十六元，較低市價近半成。

　　據大型銀行物業估值顯示，上址估值約七百五十萬元，而是次交易價低約一成，估計與同層事故單位有關。據悉，一三年六月，上址鄰近單位曾發生命案，事主從高處墜下終告不治。

　　市場消息指，南區淺水灣道三十二號A室，以一億九千萬元獲洽購至尾聲，平均呎價約七萬六千多元。有市場消息指物業已沽出，惟有關消息尚未獲得證實。該物業面積二千四百九十方呎，若然落實交易，為該屋苑自九一年入伙以來，二十四年第一宗二手成交。該屋苑共有七座洋房，業主皆顯赫，包括地產建設商會執委會主席梁志堅、曾任新世界執行董事的冼為堅、曾任麗新執行董事的唐玉麟。

　　該洋房由龍財發展有限公司名義，於八三年以一千七百萬元購入，公司董事高振中，至九一年，物業轉至亞同有限公司名下，土地註冊處未有顯示價錢，該公司董事為高振國。

　　過去兩天焦點大盤欠捧推售，由餘貨主導市場，兩天共錄約二十八宗新盤成交。市場消息指，長實北角DIVA昨天沽出一伙，項目全數沽清，成交為高層C室，面積四百九十三方呎，定價一千一百七十八萬一千元，呎價約二萬三千八百九十七元。

　　系內大埔嵐山昨沽三伙，其中六座低層H及G室「一家親」單位錄得成交，面積共一千一百三十九方呎，定價一千一百二十四萬二千七百多元，呎價約九千八百七十一元。

　　嘉里等旗下九肚玖瓏山昨沽兩伙，市場指，日瓏閣一座高層A室，九百三十二方呎，定價一千六百八十一萬元，呎價約一萬八千零三十六元。

　　九建等旗下旺角麥花臣匯昨錄兩成交，其中一B座中層H室，面積四百七十方呎，定價一千零六百四十九萬元，呎價約二萬二千六百五十七元。

　　信和等旗下大埔溋玥．天賦海灣昨沽兩伙，其中十座中層B室，一千四百六十八方呎，定價一千七百一十一萬二千元，呎價約一萬一千六百五十七元。

　　?基北角維峯沽出一伙，二十七樓E室，面積四百八十六方呎，以一千一百六十七萬三千九百元售出，呎價二萬四千零二十元；同系鴨脷洲倚南二十樓A室沽出，面積六百七十五方呎，售價一千二百一十二萬六千四百元，呎價約一萬七千九百六十五元，另旗下紅磡傲形、烏溪沙迎海．極御星灣、及粉嶺逸峯各錄一宗成交。