建商齊喊下半年將湧現「購屋潮」，讓不少民眾納悶「甘無影」？建商透露，下半年的確有利買氣出籠，但民眾對新制稅改仍一知半解，因此這波房市交易的成績單最快將於「七月」出爐，雖然不會比去年好，但因房地合一稅定案，已有效消除房市不確定因素，剛性自住需求將浮出檯面。

房地合一上路倒數計時，此期間因適用舊制而被稱為「黃金購屋期」，無論建商、房仲都齊喊「買氣回升」，但民眾仍然納悶「真的嗎？」。

蘋果日報報導，台灣房屋智庫日前進行調查，發現超過八成的民眾對於房地合一稅制「一知半解」，更有一成的民眾表示「聽都沒聽過」，民眾對於議題的認知不夠完備，也影響房市回溫速度。不過調查亦顯示，目前打算在下半年購屋的民眾中，超過六成民眾是為了適用舊稅制，才選擇在年底「輕稅黃金期」進場。

對此，國泰建設發言人林清樑接受經濟日報採訪時表示，其實目前多數消費者對於房地合一稅的影響還不太清楚，所以未來買氣大幅增加的情形，大概要到七月才會明顯有感。

房屋專家SWAY接受蘋果日報採訪時則認為，其實買方還可以再等三個月，等房地合一議題充分發酵後再決定入場。台灣房屋智庫發言人張旭蘭也認為，民眾還是要仔細試算房價才行，若房價沒有下修至合理價位，也並非一定得在今年底入場。

在房地合一稅確定後，即便年底前業者、專家勸買聲不斷，有些房產類型還是少碰為妙，以免房市景氣一旦轉折，落入價格直直落、資金慘遭套牢的窘境。

景文科大財務金融系副教授章定煊就說，在房價多頭時，由於假性需求過多，刺激出相當多的長期無效供給，像是生活機能非常不成熟的新市鎮、超過實際需求的豪宅與套房、鄰近高汙染工業區的違規使用住宅、缺乏長期運作機制的休閒住宅，這些產品漲幅甚至比正常產品大，但是當假性需求退場後，就形成過剩經濟。

假性需求的供給還沒真正被使用，是現在房價看跌未跌的主因。章定煊指出，許多房屋剛交屋、許多正在興建、許多甚至仍在預售，等到這些房屋陸續完工進入使用階段，缺乏實質居住需求的效果會陸續顯現，房價才會明顯修正。

章定煊認為，未來市況將會冷卻相當長一段時間。隨著大選接近，有可能出現例如1999年曾實施的購屋利息補貼政策，這類政策同時討好建商與購屋選民，也可融通銀行流動性，假如政策反手做多，要抵銷房地合一稅的利空並非難事，因此要審慎觀察政策與民意走向。

對於值得入手的房產類型，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，房地合一啟動前的未來半年，是最後的輕稅黃金購屋期；抗跌保值、省稅的產品將成為這波購屋主流，其中適用房地分離舊制，且考量囤房稅負擔下，房屋評定現值較低的中古屋節稅效果最佳，優勢勝過預售屋、新成屋。

台灣綜合研究院昨（16）日示警，強調國人整體消費信心今年以來呈現平穩，但財經部會過去兩年全力打房的結果，導致目前房市交易量嚴重萎縮，加上容積率上修導致的搶建潮，預估房市崩盤壓力可能浮現。

中央大學台經中心主任吳大任昨天應邀在台綜院財經論壇針對國人消費信心發展報告，強調前4月整體消費信心較去年同期樂觀，民眾對於未來半年物價水準、經濟景氣、就業機會等個別分項看法都有提升，但5月起，投資股票時機、國內經濟景氣、購買耐久財貨時機等均下滑，未來民間消費信心是否能夠維持，將較不確定。

吳大任指出，國人對股票的投資信心與大盤起伏有關，以購屋為主的耐久性財貨項目，因是民眾及家庭最主要的投資，國人的消費信心向來呈現樂觀，過去兩、三年政府以房價太高為由，財金部會不遺餘力在打壓房市，包括增加交易稅、奢侈稅等加稅方式，或是限制房貸融資成數等，結果造成房市交易嚴重萎縮。

他提醒，房市買賣仍是民間經濟活動，房市交易量萎縮應視為景氣負面要素，加上7月1日起容積率管制開始，建商把過去2年搶建的成屋量倒進供給市場，1995年房屋供給嚴重過剩的惡夢恐再現。

有人主張，購買地上權住宅，就等於是長期租屋的概念，是另類的「住有其居」。「有屋沒有地」的地上權住宅，近幾年如雨後春筍般快速冒出。根據全球資產管理公司統計，這5年來全台有34筆地上權案脫標，總脫標金額逾560億元；其中，住宅用地共計12處，脫標金額將近110億元。

這些成功脫標的地上權土地，可望在往後幾年陸續推出地上權宅銷售。但地上權住宅的法令配套到位嗎？買地上權住宅相當於租50年或70年的房子嗎？

部分建商看好「地上權住宅將是市場趨勢」，尤其在地價昂貴的雙北都會區，加上財政部鬆綁地上權分割限制、國產署也把設定年限從50年延長至70年，相對使市場接受度逐漸提升。

不過，房地產界針對買方客戶作調查發現，高達7成的人不認同地上權住宅，也不認同地上權住宅是長期租屋的概念。因為除了房價稍低之外，地上權住宅比一般住宅要多承擔3大風險：較貴的利息、偏高且不易估算的地租和房屋稅、日後轉手不易等。

目前的地上權住宅可分為地上使用權、地上租賃權2種，但都沒有土地所有權，並有50年或70年的存續年限限制。

其中，地上使用權是擁有房屋產權，例如位於北市信義計畫區的「台北花園」，建商向國產局標得地上權土地後，興建房子分割產權再出售，屋主擁有地上權房屋產權持分，在法律上等於有物權可向銀行貸款，融資較為容易。

至於地上租賃權，是指沒有房屋產權、只有使用權，土地也只有租賃權，例如市民大道上「京站」，屋主沒有土地所有權、房屋所有權，房屋使用權必須交付指定貸款銀行京城銀行信託，和建商之間的契約是屬於民法債權的「租賃權」而非「物權」。

不過，地上權住宅的銀行貸款成數、稅賦，都遜於一般產品。以貸款成數來說，約4∼6成，貸款利率也會高出1∼2％左右；以稅賦來說，台北市財政局6月4日宣布，京站使用權房屋如供自住使用，可申請按1.2％稅率課徵房屋稅，至於非自用住宅住戶，房屋稅則還是高達3.6％。

至於地租，則依公告地價每年繳交3.5∼5％，以政府每3年大幅調高公告地價、目前公告地價是市價的5成來看，往後50年、屋主恐怕要負擔現在1倍的地租。另外，二手流通市場上，地上權宅由於房價遞減、銀行貸款意願低，屋主日後轉手相對不易。

因此，地上權宅儘管可以成為高房價之下的另類選擇，但稅賦、貸款等配套若不解決，對於自住者來說，恐怕還是另一種居住不正義。

租屋，是購屋的替代性選擇。健全租屋市場，又比新建社會住宅更能快速、有效的解決年輕人的房事問題。中央、地方政府與其花5年、8年去興建幾萬戶社會住宅，還不如善用市場閒置空屋，因勢利導釋出到租屋市場，去實現一定程度的「居住正義」。

政府以往的政策目標，都是讓民眾買到房子，而不是有房子住；但其實政府的角色應該是讓大家住者有其居，而不是與許多民眾一樣，陷入有土斯有財的迷思。

國內租屋市場每年市場規模約1千億元，雖遠不及購屋市場，但健全租屋市場卻是有效落實居住正義不可忽略的一環。然而多年來，台灣租屋市場一直瘡疤橫生，徒然陷租屋族於各種風險中，形成另一種「居住不正義」。例如：二房東或三房東、租約造假、看屋欺瞞、收費巧立名目、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等，種種傷害租屋族權益的糾紛，都讓租屋市場充滿居住不正義。

也因此，政府應責無旁貸推動專業租屋服務、健全租屋市場。最積極性的作為，是制定具體租屋政策、推動住宅租賃專法，並善用市場空餘屋轉化為社會住宅來源，運用租賃服務產業，提供弱勢族群居住需求。

例如崔媽媽基金會這兩年來成立「蝸牛社會企業」，針對台北市南區和新北市新店、板橋、中永和一帶的高齡老房東，將其閒置、待租房屋，提供屋主代租、代管和合約管理服務，類似「租屋版的以房養老」。

又例如南投縣政府、台中市政府正研擬委託民間專業租賃公司，委託民間包租、代管等服務，以分別照顧九二一大地震安置戶、推動社會住宅。

不過，專家建議，健全租屋市場的正本清源之道，必須儘速針對租屋市場隱藏的各種租屋亂象，展開以下各種改革：一、出租3戶以上的房東，應視為營業行為，納入消費者保護法。二、內政部民國91年制訂的租屋定型化契約，內政部已研擬檢討修訂，增訂「應記載與不得記載事項」。三、制定「住宅租賃專法」，規範房東和房客的權利義務，租屋資訊強制納入實價登錄資訊並公開揭露，研定糾紛快速處理機制及專責機構。四、中央及地方住宅主管機關制定住宅政策及計畫時，應包括住宅租賃政策。五、針對3戶以上房東，納入登錄規範，建立評鑑認證制度，並輔以修繕補助、稅務減免等實質誘因，鼓勵優質好房東。

最新一波2015年4月16-30日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，新屋高總價豪宅交易持續低迷，依然呈現零星個案表現的狀況，並無創高價案例。

這次揭露資料中，亮點個案部分，北市住宅最高總價為中山區中山北路二段「忠泰玉山石」，本次揭露7筆，最高單價為17樓頂樓，總價2億7514萬、拆算車位，每坪單價127.5萬，應是預售時的成交價格；另外，同樣位於中山區，朱崙街的「達官苑」，本次共露5筆，總價6000萬至1億單價最高的一戶是位於10樓，拆算車位後每坪133.6萬，為2012年時預售價格；至於新北市住宅部分，中和區中原街「遠雄左岸-香榭園」這次再揭露1筆，是位於16樓的成交資料，總價1億1638萬，每坪成交價位76.9萬(扣除車位)，為本次新北市住宅單價最高個案，目前「遠雄左岸-香榭園」揭露成交單價，因高低樓層差異，差距相當大，單價6-8字頭均有，每坪有高達10-20萬不等的價差。此外，本月仍有不少新屋交屋案件，包括中山區中山北路三段的「德杰FLORA」揭露5筆、南港區經貿二路的「台肥無雙」揭露6筆等。

在廠辦與辦公大樓部分，這次出現兩筆整棟交易案件，其中位於北投區石牌路一段的「聯上國壽」辦公商業大樓，是國壽在100年最後一個上班日向聯上開發買下的預售案，總金額高達19.3億，面積2720.56坪，國壽表示將以自用為主，另外，還有一筆是位於內湖區新湖二路「A1智慧總部」廠辦大樓，總價10.5億元，面積2243.37坪。

黃舒衛指出，政府調控房市，特別針對高總價產品加強查稅與管控，除增加交易稅外，更大幅調高持有稅負，2015年台北市新落成豪宅甚至出需繳納百萬元房屋稅的案例，預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格有機會出現明顯的修正。目前高總價市場只能零星表現，不僅創高價不易，連成交速度都明顯放緩。

此外，在政府積極打擊投機，從交易面、持有面調高稅基，已讓投機客淡出市場，目前房市已轉由自住客撐盤，買方市場確立，而在房地合一稅通過後，不確定因素已消弭，目前市場供給量大，議價空間彈性，加上房地合一實施前的空窗期，讓下半年成為輕稅黃金購屋期，有利自住客進場。

黃舒衛說明，尤其是首購族群將更有利，由於政府優惠房貸續行，符合資格的首購族不僅省稅，同時也省房貸負擔，不失為最佳進場時機。那麼，有哪些區域是適合首購族進場的區域呢？購屋總價又該如何設定？黃舒衛表示，捷運讓大台北地區交通可及性大幅提升，尤其是捷運線已通車的行政區，不僅比起捷運尚未開通的地區，交通更為便利、生活機能也更趨完整，對於有自住需求的民眾而言是最優選擇。

黃舒衛指出，根據永慶房屋成交資料統計，2014年至2015年5月，雙北市捷運已開通的行政區中，北市首購族購屋總價約有75％購屋總價在2000萬內；新北首購族購屋總價約有84％在總價1500萬內。黃舒衛表示，首購族會在雙北市購屋多數是考量工作地點與住家通勤的便利性，交通便利、學區、周邊生活機能、保值等因素，是購屋最被優先考量的因素，若經濟狀況許可，有能力在雙北市購屋置產，仍是購屋族的首選區塊。

觀察現階段雙北市捷運已開通的區域中，平價宅在那些區域交易比重最高呢？統計至2015年6月16日公布的實價資料顯示，2014年初至2015年4月，北市萬華區總價2000萬內的住宅產品，佔了該區交易比重達85％，堪稱北市房價最親民的區域，另外，北投、大同、中山、文山等行政區，2000萬內平價宅交易也佔六成五以上，這些區域相當適合想進駐台北市的首購族前往購屋。

至於新北市，土城、新莊總價1500萬內的住宅產品，佔了該區住宅交易比重高達91％，為新北捷運已通車行政區中比重最高，區內適合首購的產品最為多元，另外，中和、三重、板橋、蘆洲、永和等行政區，1500萬內平價宅交易也佔七成以上。

最後，黃舒衛提醒，目前房地合一稅塵埃落定，同時設有日出條款，2016年元旦上路，讓2015年底前成為輕稅黃金購屋期，可適用房地分離的輕稅舊制，加上目前房價盤整，議價空間較大，有意購屋的民眾，可趁目前房市待售供給量增，正是進場好時機，掌握趨勢，選對產品，積極看屋議價，晉身有巢一族。

華固建設（2548）董事長鍾榮昌昨（16）日表示，華固接下來3年將邁向「收成期」，明、後年完工交屋量都會重返100億元大關，配發股息比率也會提高在6∼7成；隨著房地產業進入高稅時代，華固認為，營建本業「減量經營」會是最佳策略，業外則已著手評估轉投資休閒不動產，原則上台灣會是首選地點。

華固昨（16）日召開股東會，鍾榮昌親自主持。他在會後表示，房地合一完成立法後，下半年之後成交量應會優於上半年，但是價的走勢，要看供給結構，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。」接下來房價會由市場供需決定。

鍾榮昌表示，房地合一明朗化之後，最近華固手中的房子也有感受到成交量有在提升，像是大坪數豪宅案天母「天鑄」就成交1戶，新店「華城」別墅也成交2戶；華固也決定下半年推出土城「新代田」，每坪會開在「4字頭」、以2∼3房為主。

鍾榮昌表示，隨華固資本額愈來愈大，淨值超過150億元，未來5年也會密集回收大量現金，接下來營建本業會謹慎出手，業外評估開發飯店旅館等永續經營的休閒不動產；目前台灣宜蘭、越南、柬埔寨等地，都在評估。

華固建設總經理洪嘉昇向股東報告表示，去年是特殊的年份，這一波房地產景氣經歷10年的上升波段，選擇性信用管制措施、奢侈稅、房地合一實價課稅等一連串政策出籠，造成房市遲滯。

洪嘉昇表示，所幸華固自102年起就採取因應策略，售出200億元房地，103年售出150億元，2個年度就售出350億元的房地，尤其總銷120億元的「華固新天地」就售出110億元，北投「奇妍－映月」銷售也不錯，「華固華城」也在順利銷售中。

洪嘉昇表示，2016年實施房地合一稅後，自用型買方從等待、壓抑，進入下半年後，應有機會回籠。華固作萬全準備，把節奏放慢，不適當時機不逆勢而為。

華固2014年營收為64.41億元，EPS為5.08元；昨天股東會也通過，配發每股現金5元股利。

華固盼政府打房要斟酌 代銷公會：不可能跌3成

華固（2548）昨舉辦股東會，宣布2014年營收56.08億元、較2013年減少35%，發出現金股利5元。董事長鍾榮昌對政府一連串稅制調整作法，略有微詞，並指政府打房須斟酌，「畢竟台北市的房價就算跌3成，年輕人依舊買不起。」


華固總經理洪嘉昇說，2012年的奢侈稅，未能紓解房價偏高的民怨，執政當局在無力提出有效提升人民薪資所得、及有效率的公共住屋興建計劃下，大幅調升房屋持有稅、加速改制房地合一稅，是將責任推諉於建商及高資產階層，導致房地市急凍。
華固建設今年主力推案放在土城區的2、3房產品，瞄準中產階級自住客，案名「華固新代田」，價格未定，總銷約45億元，預計第3季公開。

北市新屋單價逾百萬
鍾榮昌則表示，房價漲太多的確沒道理，但政府打房，也必須要斟酌，「台北市房價就算跌3成，年輕人也是買不起。」台北市代銷公會理事長王明成表示，台北市土地價格高，房價有一定的支撐點，以新屋來看，單價普遍站穩百萬關卡，就算再跌3成，年輕人的確買不起，「不過北市要跌3成，是不可能的事情。」
32歲上班族林小姐說，台北市新房子下跌3成當然還是買不起，只能從中古屋下手，但中古屋常跟著新屋價格亂開價，實在太可怕了。
根據太平洋房屋昨發布的各都會區房價變化，發現今年6月北市房屋每坪開價86.9萬元，比去年同期93.1萬元，每坪減少6.2萬元，單價下修6.7%，新北市、桃園市下修3.0%、0.4%，其他三都微幅上揚，台中市、高雄市年增1.1%、0.9%，台南市年增2.1%。

買賣雙方價格落差仍大
太平洋房屋副總經理章克勤分析，房地合一定案，明年元旦後才交屋過戶的預售屋買方及多屋族群，若不打算自用或長期持有，多趕在年底前轉手，但目前北北桃開價下修不如預期，而中南部還較去年微漲，顯見買賣雙方對價格認知仍有滿大落差。
洪嘉昇預言，兩稅合一確定後，下半年市場應可回溫，但今年房價預估與去年同期將修正5~10%。台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文分析，現今買方預期價格下修，但賣方如建商、成屋多半仍撐住開價，議價空間12~15%，故交易低迷，若能讓價20%以上，才會打動買方，但估計下半年屋主多急售，賣壓較大的北部房價可再少5~10%。


今年房價平均下修5-10%
自由時報

雖然房地合一稅定案，但華固（2548）董事長鍾榮昌昨天表示，今年房價平均下修5-10%，投資客減少，市場規模變小，每年要賣百億元的房子難度很高，公司目前的策略將會減量經營，未來評估切入休閒不動產，國內外市場都列入考量。

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鍾榮昌指出，今年房價平均下修5-10%，各區域修正的幅度有所不同，過去供給量較多、地點偏遠的地方，下修空間較大，但是市中心或類市中心，房價不太可能有太大修正。

鍾榮昌認為，新稅制定案後，預估下半年成交量至少比上半年增加，但價格會由供需決定，像是林口現在就有5、60個工地在開工，淡水則是去年推案最多的地方，這些自住客不去的地方，最後投資客一定會丟出來，需要等待投資客慢慢去化，浮額清洗才會落底。

雙北居，大不易！房仲業者統計，北市有75%首購族預算在2000萬元內，新北有84%首購族預算不到1500萬元，對比最新實價登錄資料，北市萬華區、新北市土城與新莊區房屋價位最符合需求。房地合一底定，首購族蠢蠢欲動，但學者提醒，「太急著買，是幫人家解套。」
永慶房屋分析去年至今年4月實價資料，北市萬華區總價2000萬元內的住宅產品，佔交易比85%，北投、大同、中山、文山等行政區，總價2000萬元內交易也佔6.5成以上，買房門檻相對低。新北市土城、新莊等區總價1500萬元內的房屋，比重91%，中和、三重、板橋、蘆洲、永和等，總價1500萬元房屋也佔交易筆7成以上。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，首購族在雙北購屋，工作通勤便利是誘因，生活機能為首選。首購族張先生說，萬華生活機能不錯，但治安有點不理想，新莊有捷運和重劃區話題，但房價也被炒高，新成屋首購族應該買不起，會找重劃區附近中古屋。

張金鶚：新莊有拋售潮
符合首購預算的區域不少，但政治大學地政學系教授張金鶚指出，首購族先別急著進場，若為了符合預算就先買房有風險，未來投資客一定會再斷頭殺出，像新莊的重劃區已有拋售潮了，或許還會有更大價格空間，「別太急著買，那是幫人家解套。」

店面交易從大馬路延燒至小巷弄！最新實價揭露，忠孝SOGO商圈14.31坪巷弄店面，以總價3,500萬成交，每坪單價244.5萬，創今年以來北市巷弄店面次高單價；至於高價住宅市場，不僅單價無法創新高，交易也持續低迷，最新實價北市住宅最高總價為「忠泰玉山石」2.75億元，17樓物件以每坪127.48萬成交，呈現零星個案表現。

內政部昨（16）日公布最新實價揭露資訊，北市忠孝SOGO商圈14.31坪巷弄店面，今年4月以每坪244.5萬成交，緊追2月揭露的永吉路443巷每坪281.2萬巷弄店面。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，北市主要馬路店面供不應求，價格也高不可攀，商圈逐漸發展到巷弄內社區店面，易於中小型投資者入手，統計今年北市巷弄店面平均單價為105.4萬，相較於主要馬路或街道邊店面的120萬，每坪單價約12％價差。

在高總價住宅方面，交易持續低迷，並無創新高案例。此波實價北市住宅最高總價為中山區中山北路二段「忠泰玉山石」，本次揭露7筆，最高單價為17樓頂樓、總價2.75億，拆算車位每坪單價127.48萬，應是預售時的成交價格。

另外，同樣位於中山區朱崙街的「達官苑」，本次共揭露5筆，總價6,000萬至1億，單價最高的1戶位於10樓，拆算車位後每坪133.6萬，為101年時預售價格。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，政府調控房市，特別針對高總價產品加強查稅與管控，除增加交易稅外，更大幅調高持有稅，今年北市新落成豪宅甚至出需繳納百萬元房屋稅案例，預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑，價格有機會進一步修正，目前高總價市場只能零星表現，不僅創高價不易，連成交速度都明顯放緩。

新北市地政局昨（16）日標售林口重劃區、二重疏洪道及台北港特定區等合計28筆土地，最後僅吸引1封標單，標脫率約3.57％，標售情況不如預期，除台北港段19地號以7.1億元標脫外，其餘27標均以流標作收。

去年底台北港特定區第1次標售，主要標脫土地以第二種住宅區為主，行情約落在每坪42~44萬元左右，包括太子建設也出手取得2筆相鄰的住宅區土地，每坪單價44.2萬元。本次標售成交單價落在46.9萬元，為容積率300％的第二種產業專用區土地，依據土管要點規定，以提供文化創意產業或公害輕微之工業進行製造結合研發或行銷為一體之設施使用為主。

信義全球資產經理王維宏表示，昨日標售的台北港特定區13筆土地，除了台北港段19地號跟29地號的2筆大面積產專區土地為新釋出，其餘11筆土地都是去年12月時流標後重新推出，加上底價也未調降，最終僅標脫台北港段19地號土地，其餘土地仍是流標。由於目前台北港特定區商圈仍未發展成熟，因此投標意願不高，標脫的產專區土地，因是以產業使用為主，因此順利標脫。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，2016年總統大選在即，加上房地合一政策讓開發商面對較大成本壓力，標售表現不如預期，本次除脫標慘澹外，溢價也僅1.83％，顯見各方對後市仍保守看待。

電梯大樓四樓比較不吉利，房價較便宜嗎？實價資料顯示，北市民眾現在根本不信這套。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由於「四」諧音「死」，過去四樓通常是整棟大樓社區中價格最便宜的樓層，以往不少預售屋也常以四樓作為最低價的廣告戶。

但台灣房屋統計北市實價登錄資料顯示，情況早已不同。以去年來說，台北市去年電梯住家交易樓層，以三樓最多，共1370戶，交易占比11.6%，四樓緊追在後，只比三樓少7戶，共1363戶，交易占比也達11.5%。

在價格方面，不少人以為最便宜的四樓，實際成交均價一坪60.8萬元，在八樓以下，房價排名第三，僅次於六、七樓，比二、三樓、五樓、八樓都來得高。資料顯示，北市電梯大樓平均成交價最低的是，諧音「發」的八樓，每坪僅59.1萬元。主要是舊大樓中繼水箱大多設在八樓，有噪音問題，房價較低。

張旭嵐表示，統計顯示，九樓以上房價就明顯升高，大約是每升高一層樓，每坪均價就會拉高1.5%到2%，十三樓以上從一坪66萬元直接跳升到71萬元。顯示消費者確實願意為較佳的視野，付出較高代價。

張旭嵐表示，數據顯示北市對四樓的忌諱，已漸不存在，而從區域來看，又以信義區四樓成交物件占信義區全部成交件數比率達14%，位居第一名，是北市最沒有四樓忌諱的行政區，另外高房價區如中正區、大安區也有11%以上的比重。

知情人士透露，美在台協會（AIT）半月前委託外商，出售位於陽明山荒廢多年的日式AIT招待所，這棟緊鄰蔣公草山行館的64坪土地與房舍，以460萬元成交；地方人士咸認價格過低。藍綠立委獲知此事直呼不可思議，質疑背後有問題，要求AIT說明。

早知這價 社區就買下

知情人士說，約半月前，外商仲介在這棟招待所前張貼出售廣告，居民好奇，隔日電話探詢，結果說已賣出。經探詢，AIT出售土地隔天，被人以460萬元低價買走，至於買家何人，受委託銷售的世邦魏理仕（CBRE）說，因有保密協定無法透露。

知情人士說，聽到460萬後以為聽錯，因陽明山有些土地只租不賣，土地使用權都要數千萬，460萬實在太便宜，早知這價，社區就買下來當古蹟維護。

位於北投區新生街5號的日式建築，在陽明公園入口處附近，根據陽明山國家公園管理處資料，原名日人別莊，現名「AIT招待所」，有64坪土地與房舍；地方人士說，早年這裡是AIT大使招待所，用來餐宴，近年荒廢不再使用，附近還有一處房舍作為AIT員工宿舍。

藍綠委同聲:無法置信

地方人士說，日式招待所是地方居民共同記憶，陽明山土地出售原就敏感，又是美政府持有土地。這棟建築原為日本富商持有，國府來台後成政軍人士私宅，再轉給AIT。

立委不分藍綠異口同聲「無法置信」，要求政府介入調查。國民黨立委馬文君說，土地歸AIT所有，要出售沒人可管，但土地的地理位置特殊，「以這種價格出售，實在太不合理！」

民進黨立委蔡煌瑯也要求政府介入瞭解，「這麼低價格，是不是背後有利益輸送？」陽明山土地不可能那麼便宜，賣這麼低一定有問題，「AIT也要注意台灣社會觀感，對外清楚說明。」

不能重建 有仲介認合理

高力國際表示，該處位於陽明山國家公園保護區，只能修繕，無法把建築物打掉重蓋；以行情推估，這項交易土地應是300多萬元，建物約100多萬元，相加後推估約460萬元成交價，算符合行情，後續幾無增值空間。

但《好房網不動產週報》社長倪子仁說，64坪賣460萬算「賤賣」，「很便宜，連我都想買。」信義房屋協理劉育榮也支持此說。

無畏房地合一新稅制將上路，台中7期下半年將進場的豪宅案不少，包括龍寶「四季臻邸」、喜全「秋紅谷莊園」、雙橡園「1617」、以及大陸建設惠中路新案，預估7期下半年推案量達數百億元。

值得一提的是，7期下半年進場的新推案，坪數規畫都在60至100坪之間，不再像過去動輒1、200坪的大坪數產品；由於坪數縮小，雖然每坪單價在50至70萬元間，但每戶總價3,000萬元起，想住進7期的門檻明顯降低。

其中，位於7期市政北二路與黎明路口的龍寶建設「四季臻邸」以70、80坪為主力，每坪單價60萬元起，預計7月開始銷售。據悉，「龍寶四季臻邸」總戶數僅30多戶，卻因龍寶建設的品牌力，目前已有逾百組客戶排隊預約。

雙橡園開發位於7期向上路與惠文路口的新案，基地面積廣達1,617坪，規畫坪數雖然尚未公布，由於基地就位於萬坪文心森林公園、IKEA旗艦店周邊，每坪開價70萬元起，預計第4季進場，許多雙橡園的粉絲早已預約賞屋。

此外，7期西側的喜全建設「秋紅谷莊園」案，基地位於朝馬二街與黎明路巷道，坪數規畫60坪雙併，每坪單價約50萬元起，每戶總價約3,000萬元，預計第3季正式進場。

而大陸建設在台中7期惠中路的住宅案，坪數規畫在70、80、95及110坪。大陸建設董事長張良吉表示，委由義大利國寶級設計師Antonio Citterio設計的「寶格」案，2014年推出以來頗受好評，時尚的建築外觀及充滿濃厚義大利莊園的庭園景觀設計，吸引許多企業主，目前銷售量已有6成以上。

「寶格」案坪數規畫145至186坪，總戶數67戶，每坪單價75至90萬元，戶戶總價逾1億元。據悉，已購客戶都是中部地區的企業主，包括彰化員林、鹿港及嘉義等地的台商，台北客戶僅占已購客戶群的2成。

張良吉表示，中部企業主對於優質住宅的高接受度，讓大陸建設持續加碼台中、於7期新市政中心惠中路上推出第2個住宅案，同樣鎖定擁有絕佳品味的頂級人士，但坪數規畫將以100坪以下為主，以更符合目前市場主力需求。

政府接連打房，房地產快被掐到斷氣！高雄建商呼籲，中央政府應該回歸正常管理，解除對建商的土建融限制、以及提高住宅貸款成數、豪宅貸款成數等等房市相關的管制措施，回歸市場機制，讓房地產市產可呼吸，不要讓它斷氣了，否則事後再花1兆元，都救不回來。

高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺表示，在接到許多高雄建商大老及會員建商建議後，將著手與不動產開發公會全國聯合會、台中不動產開發公會等相關公會，聯手向中央政府反應，「給房地產市場，留一點生存空間」。


目前正與高雄市副市長陳金德訪問歐洲的高雄市不動產開發公會理事長張永義說，房地合一稅在立法院三讀通過的前、後，已造成國內房地產市場的停滯，雖然建商不會企求市場能夠恢復1997年之前的榮景，或是近10年來的光景，但未來的困境「已經可以預期」。

張永義盼望中央政府能夠理解，對於建商的土建融額度能夠提高，對購屋客戶的貸款成數要放寬處理，不要把房地產市場掐死了。

6月16日晚間，中國建築（601668）發佈2015年前5個月的生產經營情況。公告顯示，期內新簽合同額4,927億元，同比略有下降。但從業務分部來看，基礎設施新簽合同額達697億元，同比增長65.3%，整體呈現持續大幅增長態勢；房屋建築4,200億元，勘察設計業務31億元，同比略有小幅下降。


分地區來看，境外新簽合約額達346億，同比增長25%，繼續較高增長。實物量指標方面，施工面積84,911萬平方米，同比增長11.7%；新開工面積9707萬平米，同比下滑27.8%；竣工面積2,430萬平方米，同比增長41.5%。

地產業務方面，合約銷售金額為499億元，同比增長5.2%；合約銷售面積達到420萬平方米，同比增長18.3%，地產銷售增長趨勢明顯。期內新購置土地總數512萬平方米，期末土地儲備7,088萬平方米。

市場人士認為，公司有望在國企改革、一帶一路和地產回暖三個領域疊加受益，提升估值。一是下半年國企改革頂層與地方相關政策或能出臺；二是一帶一路持續發酵，大基建或再成熱點三是市場公司地產業務整合落地，運行良好。

據《新華社》報導，4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，樓市量價齊升。5月的深圳樓市延續4月的市場熱潮，漲幅最高的南山區5月房價同比上漲85%。

深圳市規劃和國土資源委員會資料顯示，5月份，深圳一手商品住宅共成交6,106套，環比上漲50%，同比上漲139.7%；成交面積60.8萬平方米，環比上漲50.1%，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升，帶動價格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價為每平方米28,487元人民幣，環比上漲8%，同比上漲18.8%。

新華網：部分片區房價漲85% 深圳樓市領漲全國底氣何來？

4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，樓市量價齊升。5月的深圳樓市繼續延續4月的市場熱潮，漲幅最高的南山區5月房價同比上漲了85%。

整個5月，開發商在深圳共推出了7138套一手住宅，通宵排隊購房、“日光碟”紛紛湧現。

深圳市規劃和國土資源委員會資料顯示，5月份，新房成交量達到6106套，環比上漲50%，同比上漲139.7%；成交面積60.8萬平方米，環比上漲50.1%，同比上漲151.1%。

成交量的大幅攀升，帶動價格大幅上漲，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元?平方米，環比上漲8%，同比上漲18.8%。

從區域上看，南山區漲幅最大，5月一手商品住宅成交均價達到61398元?平方米，環比上漲35.4%，同比上漲85.7%。

量價齊升，使得地產仲介喜出望外。深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄告訴記者，5月份該公司新房和二手房業務部門的業績創造了歷史新高。


國家統計局資料顯示，2015年4月，在70個大中城市中，深圳是新建商品住宅環比漲幅最高的城市，環比上漲1.8%，並且是唯一一個新建商品住宅價格同比上漲的城市，同比上漲0.7%。

量價快速提升下，不僅開發商提高了開盤價，二手房業主更是不斷返價，導致二手房業主違約頻發，引發購房者不滿，甚至提起訴訟。

除了人口密度高、住房自有率低之外，到底是什麼因素造成了此輪深圳樓市上漲行情？記者就此採訪了業內人士，雖獲得了一些答案，如政策敏感度高、供不應求、財富階層多等，但似乎依然不能全面地解釋此輪深圳樓市的表現。

萬科已撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產公司，美國黑石集團也是股東之一。

2015年6月4日，萬科在發佈5月份銷售業績的同時，首次於公告中披露新增物流地產專案用地情況，並稱物流地產是產業地產業務重點方向之一。

萬科品牌部人士日前向時代週報記者表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產以及物流地產等業務。目前公司已分別正式在貴陽和武漢獲得兩個物流地產項目。

從王石到鬱亮，從專注住宅到多元化探索。前者見證了一個企業的順利接棒，後者則是萬科為應對市場作出的種種改變。

在房地產市場黃金時代已成過去的既定事實下，萬科只能妥協。

“從專注住宅到多元化探索，萬科的改變是迫不得已的，想或不想，它都必須改，”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖對時代週報記者說，與零售、住宅、商業、物流、酒店等類別進行比較，物流地產是一個比較好的噱頭。用物流地產向政府拿地，拿地容易且成本較低。

時代週報記者多次致電萬科董秘譚傑華詢問物流地產具體事宜及萬科後續拿地規劃，但截至發稿未獲得其回復。

物流“大蛋糕”

吃螃蟹的不止萬科一家。

近些年，國內物流地產進入快速成長期。在國內市場上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產，而且萬科、綠地、越秀等房企也將物流地產作為業務拓展的方向。

多家房企紛紛進入物流地產，則是看重電商的崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間。

據克爾瑞統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。近兩年，我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。

這或許是萬科看好物流地產的原因之一。而在易居智庫研究中心研究總監嚴躍進看來，萬科之所以能夠做物流地產，其自信是源于對土地開發和資金回收的熟練程度。而且萬科本身有比較大的社區項目，後續通過物流產業園能夠把全國各地的市場需求進行串聯，進而實現住房銷售外的第二層次經營收入。

以萬科進駐的武漢為例，在14年早期的採訪中，戴德梁行董事楊良軍分析稱，2013年到2015年，武漢將有239至286萬平方米的物流倉庫投入使用。預計到2017年，武漢高標庫淨租金將達到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年 4月發佈的研究報告稱，截至2014年年底，武漢高標庫需求容量為1604萬平方米，市場潛力巨大。

中國銀河證券分析師趙強指出，萬科之所以會選擇武漢和貴陽，因為這兩個城市的人口密度和物流需求顯著高於省內其他城市。物流地塊地價相對便宜,按建築面積計算的單價分別為297元(貴陽)和789元(武漢)。公司獲取的物流地產專案是先確定後期的運營單位後(招租之後)才去拿地,屬於定制的專案開發,儘管利潤率低,但是風險很小。

值得注意的是，在公告中，萬科進入物流地產的首個專案—由北京萬科主導的廊坊萬莊生態新城項目卻不在萬科給出的物流地產項目之列。

萬莊生態新城專案位於廊坊市西北萬莊新區，緊鄰京津塘和規劃京台高速，距離北京中心50公里，新城規劃總面積80平方公里，是廊坊市建設生態、休閒、智慧新城的核心地域。

在去年5月份廊坊控股與萬科簽約儀式上，萬科方面表示，希望將廊坊萬莊生態新城專案作為集團涉足物流地產的首批重點專案，借此迅速建立全國性的物流網路平臺，打造萬科品牌的城市服務商。

針對廊坊萬莊生態新城專案不在披露的物流地產專案之列，萬科相關人士對媒體表示，去年與河北廊坊的合作只是框架協議，目前可能只在集團物流地產儲備資源的目錄中。

化重為輕的“黑石”

“這條新聞最大的亮點不是成立萬科物流公司，而是美國黑石集團也是股東之一”在克爾瑞研究中心分析師朱一鳴看來，物流地產是典型的重資產運營。在成功引入黑石基金戰略投資者之後，萬科有望實現普洛斯式輕資產模式。

去年10月，萬科前高級副總裁肖莉便向媒體透露：“目前，國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，萬科認為物流地產發展空間巨大。未來，我們將引入黑石、凱雷等戰略投資夥伴。”

黑石集團最早成立於1985年，以並購業務起家，目前業務覆蓋私有股權投資基金、房地產基金以及對沖基金、債務投資等諸多領域，資產規模超過800億美元。已經成為亞洲房地產市場最大買家的黑石集團，如今更是對中國動作頻頻；商業地產之外，物流地產是黑石在中國下一個重點培養對象。

此前，由黑石牽頭的基金財團已與中國最大的農產品市場運營商之一的壽光物流園達成協議，將在壽光物流園香港上市之前，對其進行大約6億美元的投資，占壽光物流園30%的股權。

最終促使萬科選擇美國黑石基金作為戰略投資者，在業內看來，除了透過黑石有望實現普洛斯式輕資產模式。借助其超前投資眼光和基金化運作經驗，更是凸顯萬科雄心勃勃的擴張計畫。

“通常一個物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久，這佔用了企業較大的資金及精力。即使像萬科這樣資金實力雄厚的企業，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個物流項目，”朱一鳴認為，物流地產屬於典型的重資產運營，但在成功引入黑石基金戰略投資者之後，萬科便有望實現普洛斯式輕資產模式：即萬科開發物流專案，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留專案長期運營權，收取部分管理費用，並坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。

要維持這家地產巨無霸正常運轉，萬科必須以可觀的土地儲備作為發展基礎。


時代週報記者翻閱萬科年報，截至去年末，萬科新增加開發項目41個，按權益計算的占地面積約206萬平方米，對應的規劃建築面積約591萬平方米，平均樓面地價約4372元/平方米。與2013年相比，2014年萬科的拿地規模明顯減少。其土地投資力度更是接近2008年的低點。

對於房企而言，土地就是糧草，沒有土地都是空話，這直接影響便是萬科股價的持續走低。

中國中投證券稱，5月份，萬科新增4個項目，合計權益建面120萬平方米，樓面均價4596元/平方米。拿地權益金額55.3億元，環比4月增加了177%。前5月，萬科累計新專案權益建面412萬平方米，支付土地價款172億元，同比分別增長34%和55%。這當中，萬科實際拿下的物流地產總用地面積已經達到100萬平方米左右。

借助此番深圳樓市過山車式的暴漲，一向落後於京滬的深圳豪宅大有趕超之勢。

根據深圳市美亨投資諮詢有限公司（下稱“美亨投資”）統計，在單價6萬/平方米以上的豪宅中，深圳5月成交總額65.7億元，超過了上海的50.9億元和北京的21.5億元；成交均價方面，深圳也以8.4萬/平方米遠超上海的6.8萬/平方米、北京的7.1萬/平方米。

業內將2015年稱為“深圳頂豪年”。以深圳灣壹號、招商海上世界雙璽、深業上城等為代表的頂豪正帶領深圳樓市跨入“10萬”時代，其中不乏單價超20萬/平方米的高層豪宅。

無論是豪宅開發商還是二手仲介，都明顯感覺到深圳的豪宅進入了新一輪井噴和上漲之勢。

“深圳豪宅以前老跟在北京和上海的後面，現在終於可以‘揚眉吐氣’了。”深圳某豪宅專案人員王莉（化名）對《第一財經日報》記者感歎道，唯一的缺憾在於，深圳豪宅買家更多注重投資價值和圈層效應，真正能夠欣賞豪宅的買家還少了些。

剛需變豪宅，豪宅變頂豪

經歷了多年低谷期之後，深圳的豪宅市場正像一匹脫韁的野馬。

根據深圳中原地產資料，5月深圳豪宅市場創下年內新高，一手豪宅成交581套，環比大漲117%；成交金額67億元，環比增加122%；成交均價62717元/平方米，環比上漲11%。

其中，千萬以上豪宅總量占比五成，1500萬以上的頂級豪宅占比突破三成，環比上月再增一成。

豪宅入市的速度也正在加快。5月，深圳共有4個高端豪宅入市，包括當月獲得批售的兩個項目。

由於市場火爆，5月開盤的豪宅專案平均銷售率在八成以上。這相當於過去很多普通住宅的銷售速度，打破了豪宅“慢慢賣”的規律。

而根據美亨投資統計，5月份，深圳6萬/平方米以上的豪宅成交總額達65.7億元，是上海、北京同期的1.3倍、3倍；成交均價8.4萬/平方米，比上海、北京分別高出了18%、23%。

也就是說，在單價6萬/平方米的豪宅市場中，深圳無論是在成交均價還是總量上，都已超越了上海、北京。

王莉告訴記者，她所在的豪宅專案在2014年不溫不火，當時最低單價5萬/平方米，都會被客戶說太貴。但到了今年，尤其是4月份以來，單價在7萬~9萬/平方米之間，客戶都搶著買。

位於深圳蛇口片區的招商海上世界雙璽也遭遇了“豪客”們的哄搶。4月22日，該項目開盤，所推房源很快售罄。本報記者在深圳規土委官網查詢發現，該項目已備案的房源中，最高單價達20萬/平方米，最高總價超1億元，大部分房源總價都在2000萬以上。

那麼，深圳豪宅為何會在此時爆發？主要還是受到“330”新政的刺激。

深圳中原地產監測的資料顯示，深圳豪宅在“330”新政出臺後的第一個月，也就是4月份開始啟動。4月，深圳一手豪宅項目共成交268套，合計5.33萬平方米，面積環比增加36%，同比去年4月大增288%。其中，800萬元以上豪宅成交在豪宅總量的占比高達53%，環比上升15個百分點。

中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平表示，“330”新政刺激了深圳剛需市場暴漲，龍華、前海、寶安等區域一些剛需盤的價格漲到了5萬~6萬，已接近豪宅價格，促使部分買家將目光投向豪宅。

“剛需盤的價格上漲使得一部分人在高位套現，進而有資金進入豪宅市場。”肖小平說，這包括換房客和投資客。一些擁有中大戶型的換房客在深圳房價暴漲之際將原有的房子高價賣出，成為豪宅的自用型買家。而此前投資了剛需盤的投資客，也趁機高位套現，2~3套剛需盤的價格足以買入一套豪宅。

《第一財經日報》採訪的多位投資客確實看好深圳的豪宅。投資客林偉（化名）表示，過去幾年由於限購限價，深圳豪宅一直滯漲，在當前換房客的需求井噴之後，豪宅將會迎來一波上漲行情。而他早在今年年初就已買下一處海景豪宅。

投資客的舞臺？

對於市場反應最靈敏的深圳來說，豪宅4、5月的上漲僅僅是開始。

“二手豪宅也開始動了，前幾天香蜜湖一號又成交了兩套。”投資客陳彬（化名）昨天興奮地告訴記者。

香蜜湖一號是深圳老牌豪宅，陳彬在十年前入手該專案一套房源的單價不到2萬/平方米，如今該專案的均價已經漲到了14萬~15萬/平方米。

而深圳一手豪宅的備案價格正在被頻頻刷新：前海月亮灣山莊最高價16萬/平方米，蛇口招商招商海上世界雙璽最高價20萬/平方米，福田深業上城最高價25萬/平方米。寶安中洲E-class最高價高達37.6萬/平方米，雖然該項目隨後被深圳官方約談，更改後的備案價仍然高達16萬/平方米。

在肖小平看來，深圳豪宅的一大特點是投資屬性強，這也是驅動深圳豪宅快速上漲的一大因素。深圳的買家都比較理性，希望既能居住，又能升值，甚至升值空間是放在第一位的。相比之下，北京、上海有更多買家可能會把興趣及品味放在第一位，升值只是附帶而來的。

來自豪宅開發商的王莉也表達了類似的觀點。她說，深圳豪宅過去在價格和品質上都落後於北京、上海，近幾年有所改善，一些豪宅捨得花高價聘請國際上一流的設計大師。但實際在深圳市場中，真正能懂豪宅的買家並不多。

“很多人只是覺得豪宅看上去不錯，未來有升值空間，所以就買了。”王莉說。

越來越多的外地人也將目光投向了深圳豪宅，包括一些來自北京和上海等地的。

肖小平分析，深圳的競爭力在這幾年迅速上升，加上良好的氣候環境，對外地人的吸引力增強。

一些香港人也成為深圳豪宅的買家。王莉說，她所在的豪宅項目就有很多香港買家，這裡的價格還不及香港的普通住宅價格。




“深圳的財富階層正在快速增長，創業大潮會誕生大批新貴階層，他們對豪宅市場也會有一定需求。”肖小平說，深圳豪宅具有較大升值空間。

但她同時提醒，買家購入二手豪宅時，要留心賣家的負債情況。因為豪宅業主可能運用杠杆較多，負債較高，甚至高於房屋的交易價，這對於買家是存在風險的。

而豪宅市場的熱度還將延續。根據深圳中原研究中心的監測，6月預計有30餘個樓盤開盤或加推，其中有多個豪宅，包含深房傳麒尚林、壹方玖譽、藍郡左岸等專案，豪宅市場也將進一步呈現量價齊升的局面。

據相關機構統計，2015年，深圳將有超過10個千萬級頂豪項目誕生，可入市的千萬級高層豪宅3411套，別墅1125套。

被業內認為在國內樓市中表現較為不錯的福建，最近又出新政了。

據《福州日報》等報導，近日，福建省國土資源廳、住建廳轉發了國土資源部、住房城鄉建設部下發的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。根據《通知》，福建省允許開發商進行專案住房套型結構調整或房地產專案轉型。《每日經濟新聞》記者注意到，易居中國執行總裁丁祖昱今日（6月16日）在其微信公眾號上評價稱，“被福建省政府的 接地氣 和 執行力 驚呆了。”

供地計畫調控分為五類

《福州日報》的報導顯示，據《通知》內容，福建省內各市、縣（區）要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結構調整或房地產專案轉型。未來供地計畫將分五類來調控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當減少”、“減少直至暫停”，由此來確定房地產市場供應規模。

五類供地計畫具體如何執行呢？上述報導稱，是根據該市、縣近3年商品住房月平均銷售量來計算的。截至2015年6月底，商品住房現實庫存去化期限超過24個月的市、縣，應明顯減少商品住房用地供應數量；商品住房現實庫存去化期限超過36個月的市、縣，應明顯減少直至暫停出讓商品住房用地；商業辦公用房庫存供過於求的市、縣，要調整供地結構、優化佈局，直至暫停供應商業辦公用房用地。

今年3月27日，國土資源部聯合住建部下發了上述《通知》，要求各地“有供、有限”，控制供地節奏，“對在建商品住房專案，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件下，允許不適應市場需求的住房戶型作出調整。

丁祖昱在其微信公眾號表示，不管是調規劃，還是調供地，都不是容易的事情，規劃一旦制定，要改起來就難了；土地供應也是如此，又是地方政府最大的財源，說減就減難度很大。

丁祖昱表示，就目前來看，這還只是省級政府對市縣發出的的操作性意見，具體落實還需一段時間，具體效果還有待觀察，但福建省政府的做法值得其他省份參考，特別是東北、西部等房地產供求失衡的地區。

房企可申請“商改住”

福建此次發佈的新政被業內視為力度最大的部分是：允許住房套型結構調整或房地產專案轉型。《福州日報》上述報導顯示，根據《通知》，各市、縣（區）要根據本地房地產市場實際情況，允許房地產企業適應市場變化，按以下不同情況，作出住房套型結構調整或房地產專案轉型。

對於未取得預售許可證的商品住房項目及項目中單棟樓房，在不改變用地性質和容積率的前提下，允許房地產開發企業調整住房套型結構，以適應市場需求。

同時，對於未取得預售許可證的整體或部分房地產專案，所在市、縣現實庫存去化期限超過24個月的（按住房和非住房現實庫存分別計算去化期限），在符合相關規劃要求的情況下，允許房地產企業進行專案整體或部分轉型；房地產企業可以申請土地用途、規劃條件變更，用於其他產業專案或用於符合市場需求項目用途的開發建設，重新依法依規辦理相關規劃、用地手續，重新確定相應的土地價款。

克而瑞廈門機構資料顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬平方米，未售存量約69.31萬平方米，合計約125萬平方米，去化週期至少4年以上（按30萬平方米/年計）。

上述政策無疑給SOHO項目去庫存提供了一條重要途徑，對房企而言也意味著新機會。

克而瑞福建區域總經理、房價點評網首席分析師張子吉對《每日經濟新聞》記者表示，“商辦用地可改住宅”的政策，對未來樓市而言是一重大利好，一方面是因為當前商辦市場持續處於低迷狀態，政策的出臺，有利於緩解這類型產品後市的開發風險；另外，廈門近年來商住用地供應量偏緊，樓面價不斷高企攀升，如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，既可以緩解土地的供應壓力，對於一些“土地斷糧”的房企來說也能尋找新的開發機會，同時或許也能在一定程度上減緩樓面價攀升的速度，有利於樓市更加健康穩定的發展。

不過，對於上述政策的執行落地，業內也表示程式較為複雜。廈門均和房地產土地評估諮詢有限公司董事長王崎認為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設都不一樣，這些要更換的話並不容易。

將軍澳帝景灣明推首批388伙，暫收逾6,600票，超額約16倍。

信置（00083）及嘉華國際（00173）合作發展帝景灣自上周三收票以來，7日收逾6,600票，以首批388伙計，超額16倍，項目將於今日截票，明日發售。

信置營業部聯席董事田兆源指，項目附近將建法國國際學校，料可吸引投資者，現投資者比例佔約3成至3成半。

臨近截票日，示範單位參觀情況熱烈，當中不少為家庭客，平均等候進入展銷廳的時間約十數分鐘。

何文田天鑄 今賣38伙

另外，九龍區豪宅戰今展開戰幔，何文田天鑄與紅磡何文田山畔同日分別推售38伙及15伙。

新地（00016）何文田豪宅項目天鑄今日首批38伙推售，主要分兩節進行，A節買家最少買兩伙及最少一個為4房單位，市場消息透露，該節登記人數約20名，根據銷售安排A節最多可售18伙，即B組最少可售20伙，而選購第8座B單位的買家須同時選購第6座A單位。

其次，早前減價約1成的何文田山畔以先到先得的方式同樣於今日推售15伙。

首批38伙 平鄰近新盤2成

紅磡單幢盤VIVA貼市價推出，首批價單呎價15,023至22,495元，較鄰近全新項目低約2成，1房單位折實價435.9萬元起，今天起接受認購登記。

提供1及2房 最高折扣13%

長實地產（01113）紅磡馬頭圍道VIVA公布首張價單，共涉25伙1房及13伙2房戶，以3至11樓的中低層單位為主，定價與集團年初於區內推出的悅目相近，整批價單定價介乎501萬至893萬元，呎價介乎15,023至22,495元。

發展商提供最高13%折扣優惠，付款辦法中以120天即供折扣5%最多，而於7月13日前入市可再獲2%折扣。此外，加上所有買家均可獲得印花稅津貼（4%）及置業賀禮優惠（2%），折扣率最多可達13%。以此計算，38伙折實樓價435.9萬至776.9萬元，呎價介乎13,070至19,571元。

長實執行董事趙國雄表示，由於VIVA地盤於早年獲得，成本較低，加上悅目銷情理想，認為定價獲市場接受，所以今番推盤亦不貴賣，以免令人有「賺盡」的感覺，形容該批定價屬「贏爆價」，至於會否盡推，則會視市場反應再作決定。

長實高級營業經理封海倫補充，若以最平單位比較，今批折實價較鄰近的全新項目更低約3成。

以首批折實呎價約1.3萬至2萬元計算，比較同區二手近期成交呎價，包括同樣提供細戶的薈點、寶御等，近半年成交呎價約為1.7萬元，今批定價可算貼市以至低市價推出。若與上月推出的新盤傲形，其平均成交呎價約2萬元比較，則有約2成折讓。

昨上載樓書 最快下周開售

今批入場單位為5樓A室，面積331平方呎，價單定價501萬元，呎價15,136元，扣除最高13%優惠，折實入場價約435.9萬元。

而最貴單位為30樓B室，屬487平方呎兩房戶，折實價約776.9萬元，呎價15,953元。

以價單定價計，整批單位市值約2.6億元（折實2.3億元）。

市場人士表示，項目今天下午5時起接受認購登記。而市場亦一度盛傳，項目將以認購單位數量決定揀樓次序，即認購愈多單位的買家，抽籤排序愈前。

發展商發言人重申，仍部署認購2伙或以上的買家優先揀樓，一切以銷售安排為準。

此外，項目樓書昨天正式上載至銷監局網頁，並開始派發實體樓書，按例最快下周中期可以開售。

至於同的系荃灣環宇海灣，市場消息指昨天售出7座50樓A室，料全盤所有單位沽清。

中層呎售9730元 7年升值1.5倍

全港居屋綠表樓價再破頂，筲箕灣東濤苑3房戶，以648萬元沽出重奪居屋王寶座。相比同區私樓價要逾千萬元，造價仍大幅落後，估計新一批白居二出台後，屋苑樓價有望再升。

套3房666呎 僅減2萬易手

港島居屋向來受換樓客追捧，最新東濤苑C座中層4室，實用面積666平方呎，3房連套房間隔，擁海景。區內代理指出，單位放盤約一個月，原開價650萬元，僅略減2萬元，以648萬元（綠表、未補地價）新高價沽出，實用呎價9,730元。原業主2008年以約262萬元購入單位，持貨7年，單位升值386萬元，升幅近1.5倍。

是次成交較對上居屋王舊紀錄筲箕灣東旭苑，3房戶售價639萬元，高出9萬元或1.4%。另亦比東濤苑3個月前，同類樓王樓價628萬元，高出約20萬元。區內3房居屋樓價，幾乎月月創新高，代理表示市場3房買家多，惟盤源只有一、兩個，買家不欲再等，並願意以高價接貨。

愉翠苑550萬 貴絕新界綠表

資料顯示，東濤苑新居屋王補地價折扣率約33%，假設單位連地價沽出，市值逾960萬元。惟相比同區私樓逸濤灣，實用面積737平方呎的3房戶，新近成交1,500萬元，兩者樓價有逾500萬元的差距，反映出港島居屋樓價低水，料新一批白居二的買家入市，可進一步刺激港島居屋樓價。

另外，新界亦誕居屋王，市場指沙田愉翠苑L座高層1室，實用面積650平方呎，以550萬元（綠表、未補地價）沽，創新界綠表居屋價新高，實用呎價8,462元。原業主2001年以151萬元入市，轉手獲利399萬元或升2.6倍。

公屋方面，香港仔華貴邨錄本年首宗成交，屋苑低層實用面積598平方呎，以310萬元（綠表價、未補地價）沽出，屬本港綠表公屋價次高。

華貴邨310萬 綠表公屋次高

事實上，綠表市場交投近日有升溫迹象，根據房署資料顯示，5月份錄208宗公屋及居屋綠表成交，較4月份124宗，升84宗或68%。至於6月份截至15日，暫錄30宗成交。

居屋有價，連銀主亦以高價放盤，天水圍天盛苑放盤價突破「5字頭」，N座低層銀主盤，近日於市場上推出，實用面積650平方呎，於自由市場叫價505萬元（已補地價），貴過同區私樓嘉湖山莊，另單位同時以330萬元（未補地價）於綠表市場上放售。

總投資額約10億 提供250客房

富豪酒店（00078）與百利保（00617），合資投得市建局大角咀晏架街酒店地盤，計劃興建250間客房，預計可於2017年至2018年落成，總投資額約9億至10億元。

身兼富豪酒店及百利保執行董事的范統表示，項目會定位為精品式的酒店，合共提供約250間客房，平均客房面積約280平方呎，會主攻內地及東南亞市場。

范統：對酒店後市樂觀

對於現時訪港旅客數字有放緩迹象，范統回應指，項目將會在未來2至3年後落成，相信在旅發局新一輪的宣傳及推廣活動後，本港的旅遊業將會有所改善，對酒店後市樂觀，集團會投資9億至10億元發展該項目。

上述酒店地盤位於晏架街2、 2A及2B號與褔全街1至15號，在新落成的屋苑形品?星寓附近，可步行至港鐵旺角站。該酒店地盤面積約7,815平方呎，地積比率約9倍，可建樓面面積約7.03萬平方呎，項目在招標時吸引10間財團競投，包括新地（00016）、帝盛酒店（02266）、華大地產（00201）、泛海酒店（00292）、寶聲及新加坡鴻福等。

位置佳 可步行至旺角站

高緯環球大中華區評值及專業顧問部主管張翹楚認為，該酒店地盤的位置理想，除了可步行至港鐵旺角站外，亦鄰近港鐵奧運站。

張翹楚續稱，由於鄰近港鐵奧運站有不少銀行的辦公室，相信項目除了有旅客市場之外，亦有潛力發展為服務式住宅，作為銀行高層的員工宿舍之用。

據了解，市建局在大角咀晏架街酒店地盤的招標條款列明，中標財團在取得滿意紙後的1年時間之內，可以出售項目的發展權予其他發展商，提高了項目的發展彈性。

逾億元成交持續湧現，新世界（00017）標售的尖沙咀名鑄相連戶剛以1.32億元沽出，成交價創一手新例實施後新高，實呎4.44萬元；信置（00083）旗下大嶼山南BOTANICA BAY昨日亦以折實價8552.8萬元再沽1洋房，為項目不足一周再度沽貨。

新世界於上月推出名鑄4伙標售，原定於本月26日截標，發展商昨天公布，其中62樓B室，為4房連3套房相連特色戶，以1.32億元售出，單位實用2969方呎，折合實呎4.44萬元，成交價為一手新例實施後項目新高，連同4月中以9600萬元售出的複式戶，合計已套現2.28億元。

BOTANICA BAY洋房售8553萬

BOTANICA BAY昨天推出15號洋房招標，並即日截標，信置營業部聯席董事田兆源表示，洋房獲本地客承接，計算折扣後，折實成交價8552.8萬元，實呎2.04萬元，項目推售至今累沽4座洋房，當中3座買家為本地客。

近2個月超豪新盤交投明顯增加，成交紀錄顯示，名鑄、BOTANICA BAY、東半山傲璇、九龍塘三號義德道等6個豪宅盤，合共錄得22宗8000萬以上成交，總值逾40億元。恆地（00012）旗下西半山天匯，市傳昨天再沽1伙，為12樓A室，屬2010年撻定戶，單位實用2123方呎，定價7008萬元，惟有待上載成交紀錄作實。

傳俞琤1484萬購玖瓏山

市場消息透露，商業電台副主席俞琤及有關人士斥資逾1484萬元購入沙田玖瓏山天瓏閣1座低層單位，成交紀錄顯示，成交價1484.23萬元，單位實用985方呎，實呎1.51萬元，惟消息未獲相關方面證實。

樓市氣氛向好，山頂及南區大額租務成交亦趨增，市場消息指出，本月上半月區內共錄得16宗月租10萬元以上大額租賃成交，較上月同期大升1倍，惟租金有輕微下調，本港著名漫畫家馬榮成持有的山頂倚巒洋房以每月15萬元獲承租，呎租63.5元。

馬榮成持倚巒15萬租出

市場消息指出，由馬榮成及有關人士持有的倚巒單號屋，實用2364方呎，據悉，洋房月租已由高峰期每月30萬元回落，最新以15萬元獲承租，較高峰期大跌50%。此外，由賭王何鴻燊、三太陳婉珍及有關人士持有的石澳山仔4號單號屋，以約16萬元獲租出，洋房實用面積3721方呎，呎租43元。

美聯物業助理營業董事方富義表示，本月截至15日山頂及南區10萬元月租大額成交共錄得16宗，較上月同期8宗多1倍，包括赤柱富豪海灣B段單號屋，以12.8萬元月租獲承接，呎租46元；平均月租14萬元，按月減少約2.3%，平均呎租由58.8元輕微回落至56.8元，跌幅約3.4%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨日指出，5月商廈車位買賣登記錄78宗及1.10億元，顯著高於4月的27宗及5,449萬元。宗數僅低於2012年11月的178宗，創下最近兩年半的按月新高。5月登記顯著回升，主要是由北角秀明中心的拆售項目推高，共錄68宗及9,677萬元。

分區按月統計，基於北角秀明中心一籃子車位登記，港島區成交量及總額明顯上升。5月錄71宗及1.02億元，倍數高於4月的3宗及791萬元。而九龍區5月錄4宗及619萬元，較4月下跌78.9%及86%。新界區錄3宗及167萬元，較4月下跌40%及29%。

第一太平戴維斯昨（16）日最新公布的問卷調查，分析近年海外展銷會的投資人需求，發現海外投資人平均年齡有向上攀升跡象，以往海外房地產投資人以41?50歲的族群為主力，現在這一波已轉為50歲以上占大宗，比重達41％，顯示台灣房市傳統的主力買家族群，逐步接受海外投資的新趨勢。

這項調查也指出，33％的投資人已有海外置產經驗，相較於過往的17％，比例明顯提升，也顯示海外投資風潮逐年普及。由於投資需求旺盛，附帶租約的海外不動產投資標的依然是市場主流，82％的投資人瞄準收租產品，且偏好貸款，利用財務槓桿提供資金操作效率以及減低匯率波動風險。

第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，立法院三讀通過房地合一稅法案，未來個人不動產投資，將隨持有年期，分別適用10?45％不等的稅率，換言之，未來10年內的不動產投資，都將面臨20％至45％的高額所得稅率；持有達10年以上，所得稅比新法上路之前優惠。相對的，總價越低，持有期間越短的不動產，在新、舊稅制下，要繳納的所得稅增加幅度越多，對小額投資人而言，投資操作難度增加，也正式為投資人炒作風潮畫下休止符。

邱奕平表示，目前台灣銷售中的海外房地產商品，由於具備管理方便以及零空租期優勢，相當受到國人青睞。

據英媒消息，2014年由於投資者將資金投向了世界各地的房產業，為此去年全球房地產市場創下13.6萬億美元的成交紀錄，同比增長了4%。

根據戴德梁行物業管理有限公司的研究，2014年投資者採用了7710億美元用於房產投資，僅比金融危機之前的投資記錄略少。戴德梁行發現，現金充裕的投資者在超低利率的誘惑下尋求高回報是推動房產爆發的主要動因之一。去年，投資者的股權投資量增加了8%。

然而，由於貸款機構正逐步縮小房地產市場的風險敞口，每個地區的債務杠杆也在不斷下降。自從金融危機爆發以來，這一狀況已經持續了5年。

戴德梁行資本市場研究主管奈傑爾•阿蒙德（NigelAlmond）表示，未上市基金是最大的股本投資增加者，其中由機構以及散戶投資者主導。他說：“許多城市的房產主要收益率回到了2007年的水準。但由於利率超低，房產收益率仍十分吸引投資者。”

諮詢公司警告稱，部分市場由於渴求房產資金從而引發經濟過熱。戴德梁行根據2/3的房地產業資料調查稱，過熱的資本是房地產市場存在的主要風險。阿蒙德表示，大量投資者的需求導致“價格與基本面脫節”。

“市場面臨高利率，從而導致房地產業吸引力降低的風險。”他說，“反過來，由於投資者需要兌現回報，從而對房產市場價格產生重大影響，但這也可能減緩新領域投資並使得資金流出。”所以，房地產市場隱藏著“過熱”的風險。

今年早些時候公佈的資料顯示，人們對新興房地產泡沫的擔憂正在日益加劇，因為房產價格以及收益率已超過金融危機前的高位水準。倫敦威斯特敏斯特公爵（DukeofWestminster）名下的地產公司格羅夫納（Grosvenor）在4月時就警示投資者切勿自以為是。


戴德梁行資料顯示，2014年，倫敦是投資者最為集中投資的全球市場之一。該公司發現，大部分投資金額由歐洲以外的市場流入倫敦。同時，全球並沒有其他的外部資金注入該城市，這標誌著投資者對英國首都存在濃厚的興趣。

阿蒙德說，在倫敦可以比任何其他地方看到更多不同國籍的投資者。這也同時體現了城市本身在“不斷增長以及自我轉型”，尤其當城市的企業更多元化、更引領科技業以及創造更多的就業崗位時。

以美元計算，2014年亞太地區的房地產業呈最大幅度增長，其總值上升了10%，達5.1萬億美元，這是由於中國房地產增值了21%。

阿蒙德認為，對專業投資者來說，缺少有吸引力的存量房產意味著許多亞洲國家將面臨著建築熱潮，因為金融家是房地產建設的投資來源。

根據周二公布的政府數據顯示，美國5月新屋開工下降11.1%至年率104萬棟，自4月的上升走勢中回檔。

5月獨棟式新屋開工下降5.4%至年率68萬棟，公寓式新屋開工下降18.5%至年率34.9萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，5月新屋開工為108萬棟。

美國4月新屋開工由年率114萬棟修正為117萬棟。

至2006年房市泡沫高峰的20年間，每年新屋開工平均為150萬棟。

5月新屋開工許可--未來需求的訊號--上升11.8%至128萬棟，創2007年8月以來，最快速度。

5月獨棟式新屋開工許可上升2.6%至年率68.3萬棟，公寓式新屋開工許可上升26%至55.7萬棟。

但分析師警告，勿過度解讀單月新屋開工數據，因未來可能大幅修正。

除了矽谷之外，美國科技業員工也在別的地方找房子；隨著公司增開新辦公室，西雅圖、丹佛、德州奧斯丁都成了他們找房的新地區。而這對房價起了很大程度的影響。

《CNBC》報導，根據房產公司 Redfin 研究指出，當科技業員工進入都會區的房地產市場時，房價很有可能會上揚。

該研究發現，每增加 1% 的科技業員工，房價就會較全美的房價增幅多出半個百分點。

該研究追蹤 4 間最大網路公司如蘋果(AAPL-US)、臉書(FB-US)、Google(GOOG-US)、亞馬遜(AMZN-US)在六大都會區(包括矽谷)的雇用資料。他們利用這些雇員資料，用於做為整體科技業在該區域雇用情勢的代表。

西雅圖及波士頓增加的科技業員工最多，年增率分別來到 21% 及 17%。因此，Redfin 相信，這些地方的房價會漲得最多。

不過值得注意的一點，是波士頓雖然科技業員工增幅來到全美第二，但房價僅年增 3%。研究人員將此歸因為人們離開寒冷的波士頓，選擇去氣候較溫暖宜人的地方。

截至目前為止，矽谷在房價漲幅上仍遠勝全美其他城市，房價漲幅來到 22.2%，

不過其他城市也不遑多讓，丹佛房價上漲近 17%、奧斯丁也漲了 15%，西雅圖則漲了 13%。

是什麼讓房價走高？除了科技業的高薪資之外，就是其因股票紅利而增加的財富。

該研究提到，蘋果、臉書、亞馬遜股價從去年6月以來漲幅都超過 25%，僅 Google 股價下滑 4%。

由於其財富增加，科技業員工常將買房的出價戰帶到一個全新的境界。

Redfin 執行長 Glenn Kelman 於報告中指出：「我們一直都知道科技業影響到美國城市，但直到現在我們才知道影響程度有多大。」