房地合一稅確定通過，房仲業者昨公布房市民調，有近4成民眾認為未來半年是購屋好時機，台南超過5成、高雄達4成民眾想在下半年買房。專家認為，稅改定案，提升買方進場意願，著眼年底前購屋可採輕稅舊制，估計下半年買氣可較去年同期增1成。

永慶房屋調查全台1304位民眾購屋動向，認為「未來半年是購屋好時機」的比重，上季佔28％，但本季調查適逢房地合一稅通過，上升至38％，創近8季新高。

6都進場意願全升
調查顯示，六都民眾未來半年購屋意願皆提升，台南市由28％上升至53％，增加25個百分點最多，北北桃微回溫，台北市由上季佔比30％增至37％，新北市由25％增至34％，台北市、新北市分別增加7、9個百分點，桃園市上升至40％，上升7個百分點，高雄市由34％增至40％，上升6個百分點；台中市也增加12個百分點。。
永慶房產集團總經理廖本勝表示，房地合一立法過關後，六都消費者購屋信心也明顯提升，加上年底前等於是民眾最後輕稅購屋的「黃金省稅期」，估計下半年全台交易量將較去年同期增加逾1成，建議民眾可考慮土地持份較高的透天、公寓及店面物件，省稅效果較佳。
永慶調查結果顯示台南民眾買氣提升最多，但全國不動產台南新市南科加盟店店東林永盛認為，台南市屬內需市場，買方多為自住客，帶看量確實提升1、2成，但買氣還未明顯回溫，主要是買方期望房價跌，買賣雙方對於價格認知有差距。
買方期望房價跌，調查顯示57％民眾認為近3個月房價將下跌3∼10％，認為未來1年房價看跌3∼10％佔比也達45％。淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，民眾多半期待新成屋、中古屋價跌至少5∼15％。

買方盼議價達8折
最近有買方在大安區看屋，直接與賣方從單坪百萬元殺到70萬元，現在買方都希望有7∼8折讓價空間，價下修、才會有成交量，建議賣方需釋出更多議價空間。
想買屋的林小姐說，房地合一通過後，開始積極在看屋，但觀察屋主開價只比之前低5∼10％，希望至少跌2∼3成，才會入場，若跌價需要時間，會繼續觀望好時機。

房價大跌機會不高
群義房屋總經理潘家成分析，目前房貸利率不到2％，短期內央行還不會調高利率，屋主不一定急著賣屋，而是轉作出租，較沒有拋售房屋的急迫性，未來房價要大跌機會不高，還是建議屋主釋出5％以上的議價空間，買方就會勇於進場。

「家電四雄」土地資產活化將是營運的業外重要來源，其中三洋電今（18）日舉行股東會，土地開發案將成為關注重點。而新任東元董事長邱純枝也指出，9月將送件新莊廠土地變更案，明、後年開發為住商建案。

家電四雄都有雄厚的土地資產，活化土地資產的業外效益非常可觀，大同去年業外收入高達28.5億元，是轉虧為盈的助力。

東元新莊廠有1.1萬坪土地，規劃為工商綜合區，包括企業大樓及住宅等。邱純枝說，除規劃住宅外，商用方面將保留部分由東元自行經營，挹注長期收益。

三洋電泰山廠2.3萬坪土地開發案將朝住宅、商用及購物中心發展，已向新北市提出土地變更申請。三洋電已斥資14.05億元向台塑購入三峽廠土地及廠房，為遷廠預做準備。

台灣工銀投顧估計，泰山廠市價約值115億元，潛在利益109億元，貢獻每股淨值34.4元，是家電四雄單筆土地開發貢獻淨值最高的一家。

聲寶土城廠4,000坪土地預計明年推出三棟25層的綠建築大樓。

由高雄揮軍北上的聯上開發（2537），今年祭出四大案搶市，推案量首度破百億元。

總經理李志明表示，除了目前在線銷售的兩大新建案之外，第3 、4季還將分別推出「聯上發現園區」以及「聯上青溪」。

另外，在今年業績部分，以國泰人壽購入的北投石牌案，以及聯上世界為主要貢獻。

李志明昨（17）日參加「聯上涵玥」藝術展揭幕記者會中指出，今年上半年聯上發推出兩大新案，分別是總銷6.5億元的「聯上世紀」，以及25億元的「聯上聯」，兩案銷售率約一成。

李志明分析，其中位於桃園高鐵特區的「聯上世紀」目前興建中，另外位於新莊副都心、近機場捷運站A4站的「聯上聯」，工程進度也到地下四樓，兩案將在明年第4季和2017年第4季完工挹注營運。聯上發昨日收在9.8元，上漲0.1元。

房地合一稅法底定，全台買氣出現明確回升訊號，永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示，認為未來半年是購屋時機的比重大幅走高，由上季的28％上揚至本季的38％，創下近8季調查以來新高，房仲業者預估，下半年量能有望較去年同期增加1成。

永慶房產集團昨(17)日發布第2季趨勢前瞻報告調查，房地合一立法後，民眾認為未來半年「是」購屋時機的比重達38％，較上季大增10％，創近8季新高，且全台七大都會區未來半年「是」購屋時機比重，也較上季攀升6％?25％，全台買氣出現明確回升訊號。

認為是購屋好時機的主要理由，有36％的人覺得議價空間拉大，17％的人則認為市場供給量增，有更多好物件可選擇；至於不是購屋時機，有高達42％的人主要預期房價還會下跌，也有28％比重認為房價仍居高不下。

另外，本季調查顯示，有高達57％的民眾短期(3個月)小幅看跌房價3％?10％比例最高，長期(1年)看跌房價比重雖高達65％，但房價看跌超過10％以上比重僅20％，顯見房價雖仍有修正空間，但大跌機會並不高。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，統計六都實價資料，今年量能不僅幾乎都呈現萎縮，各區價格與該區域房價最高點相較，更是普遍出現修正的狀況，其中，北市南港區、桃園蘆竹區、平鎮區，今年前4月平均房價與房價最高點相較，均已有10％以上的跌幅。

他指出，房地合一定案，不確定因素消除，年底購屋使用輕稅舊制，買方進場意願可望提升，第3季量能可望漸增，且因去年下半年房市量能基期低，預估今年下半年量能有望較去年同期增加1成。

廖本勝表示，無論新舊制，長期持有稅負都較輕，未來市場買盤將轉為自住及長期置產族為主；此外，贈與房產，轉售以「前次移轉現值當成本」，稅基、稅率同步暴增，贈與房產已非最佳節稅方式，直接現金贈與購買不動產反更為有利。

由於新舊稅制何種有利因人而異，永慶集團首創「房稅專家面對面」，並將於今(18)日舉辦第2場，由房稅專家透過網路直播回答民眾房地合一稅的各項疑問。

高資產人士、剛性需求購屋客 年底前搶進場

房地合一稅甫過關，首周假日各案場來人組數增加，看屋民眾雖仍觀望，但態度明顯鬆動，不但積極了解稅制內容，對產品的詢問度也提高，許多接待中心人員興奮表示：「客戶看房子的時候很仔細，停留在案場的時間也拉長了，成交機率高出不少。」

地產專家田大權說明：房地合一稅不溯及既往，原先的奢侈稅限制將因新法而解套，在 “日出條款”影響下，民眾取得時點於2016年1月1日政策上路前、且持有滿兩年後才出售者適用舊制(房屋利得課徵所得稅及土地利得課徵土地增值稅)，也就是說，在這段新制上路前的蜜月期，無需課徵房地合一稅，亦無奢侈稅負擔，反觀2016年1月1日後購屋的人，則需持有滿六年且符合自住條件，才能享有較優惠的稅賦負擔。

在取得時機點影響下，有自住或換屋剛性需求的民眾，年底前進場機會大，遠雄房地產研展室表示：新制內容中的重購新屋及優惠稅率條款，有利於民眾舊屋換新屋，在設定為自用住宅的前提下，以低換高者可全額退稅，以高換低者則按比例退稅，獲利400萬元以內則免稅。

對於自住及置產族來說，現在換住滿兩年還能適用舊制，因此，稅制確定後，購屋民眾可以評估個人投資房地產的比例及成本，尤其有利成屋市場。

端午連假 大台北將湧現上千組進場議價人潮

遠雄案場銷售人員指出，上週新制過關後，位在中和水岸的玫瑰園，就出現不少平時極度低調的區域買家，以歸國台商及企業主為主力的內湖五期旁建案「御東方」，也出現十數通台商VIP的端午連假預約電話，估計是受到房地合一稅定案的刺激回籠。

針對預售屋族群，案場也提出配套來協助購屋民眾節稅，讓民眾能以最符合需求的方案，買下人生中的美麗家園。此外，因應現在起到年底前的這波購屋潮，不同個案也在近期推出端午優惠方案，如工程0付款、送全室精裝修或是送Panasonic家電空調等促銷優惠，回應已觀望多時的買家。

莊孟翰︰房地合一等因素 房市紅色警戒

淡江大學產經系副教授莊孟翰昨出席永慶房產集團趨勢報告時指出，因房地合一稅及景氣轉折，恐導致房市出現「紅色警戒」，未來超額供給的重劃區恐出現房價重跌現象，預計跌幅可能達兩成，且最快明年就可看見。

莊孟翰補充說，超額供給的區域以重劃區為主，包括新北市淡海新市鎮、新莊副都心及桃園市的青埔特區，因生活機能未成熟，交通建設未到定位，將面臨房價重跌的命運；至於台北市雖然房價較穩定，但過去大安區與信義區也曾出現膨風價格現象，預期這些膨風個案開價將大幅度修正，成交價也會往下探。

他認為，當前衝擊台灣房市的三大主要因素，分別是房價租金比達六十四倍、租金報酬率僅約一．五七％，加上房地合一稅最高課稅稅率四十五％，三項均是全球之最，這也是目前房市買氣陷入低檔的主因。

且房地合一稅三讀過關後，投機與投資買氣全都被嚇跑，即使是自住民眾也要考量持有稅持續加重問題，避免出現買得起卻養不起的情況。

房產業者表示，因目前買賣雙方屬於「平行時空」，對價格沒有交集，預期下半年買氣恐難樂觀，而且沒遇過一個國家的態度是如此想要搞垮自家的房地產，去年至少有卅萬餘棟買賣移轉的屋主，未來恐要面臨跌價命運。

房仲業︰下半年 最後輕稅購屋黃金期

不過，永慶房產集團總經理廖本勝認為，今年全球經濟復甦相當不穩定，國內更有總統大選、囤房稅、限貸、查稅等議題，目前屋主降價求售意願不斷攀升，相當有利民眾議價購屋，加上房地合一立法過關後，今年底前購屋可適用輕稅的舊制，下半年等於是民眾最後輕稅購屋的「黃金省稅期」。

桃園市長鄭文燦2015年6月17日主持市政會議，並聽取都市發展局的「公共設施保留地檢討計畫」專案報告後表示，內政部核定本案經費共1900萬元，依照核定之工作計畫書，桃園市需在4年內完成都市計畫審定，鄭文燦要求市府各單位把握時程，在2015年年底之前，完成公共設施保留地檢討，並確認是否釋出，2016年則要完成公開展覽、說明會及都市計畫審議，預計在2017年1月提送修訂計畫給內政部都市計畫委員會審議。

鄭文燦指出，檢討的原則應包括生活圈模式、未來人口成長量、維持必要的都市公共設施(如維生公共設施及都市防災系統)與公園綠地廣場等都市公共設施的都市服務機能，以符合實際需求。此外，若要保留的公共設施用地，也須提出具體的使用計畫及財務計畫，同時土地取得的方式，則採「公辦市地重劃」或「區段徵收開發」模式處理，地主可領回的建築用地至多為50％，市府徵收取得的公共設施也要到達50％，並且要完成使用的規劃，增加公共建設的用地。

鄭文燦也透過市政會議要求各局處及所屬單位，應就權責進行規劃與評估，像是機關用地、學校用地、停車場用地、公園用地、市場用地以及道路用地，若是短期內沒有開發計畫，但長期可能有開發需求，這些保留地就不應列為釋出項目。

鄭文燦表示，學校用地應審慎考量未來發展，只有未徵收且長期不會設校的學校保留地，才考慮釋出。道路用地則要配合都市計畫的規劃妥善考量，也請各單位盡可能保留。

鄭文燦指示都市發展局，在必要時邀集各局處及得標的顧問公司，召開跨局處協調會議徵求意見，務必了解及協處各局處需求，並請各局處把握時程，在2015年內確認保留地是否釋出。

新北市新莊區大豐造紙廠舊址，配合都市計畫變更後辦理改建，並透過民間開發捐贈公益空間(現為「超級城市」預售個案)，新北市政府將取得75戶社會住宅與派出所、托育、托老等服務空間，日前已取得建照，預計2017年可入住，成為全國第一個民間變更開發捐贈的社會住宅的案例，該建物同時取得低碳建築聯盟認可的「銅級低碳建築標章」，為公部門獲得認證的全國首例。

大豐造紙廠位於新莊區新樹路，面積3.2公頃，距離樹林火車站約400公尺，交通及生活機能便利，即將改建並捐贈1棟樓高18層的獨棟建物，提供超過6900坪的公益空間，其中9至14層將提供社會住宅使用，其餘樓層將搭配派出所、托育及托老服務空間、活動中心及辦公廳舍等使用規劃，兼顧地方需求、社會福利等目的。

城鄉發展局長邱敬斌表示，新北市採取多元興辦社會住宅策略，透過政府自行興辦、引進民間參與興辦、公有建築改建及容積獎勵捐贈等創新作法，2014年5月1日發布實施的「都市計畫法新北市施行細則」就創全國之先，將社會住宅列為容積獎勵的項目之一，成就第一個民間變更開發捐贈的社會住宅的案例，預計於2017年可啟用入住。

為環保盡一份心力，新北市政府同時要求本案業者提送建築碳足跡認證，透過原料運輸、營建施工方式改進，相較一般工程減碳8.062％，2015年5月獲得低碳建築聯盟認可的「銅級低碳建築標章」，邱敬斌說：「新北市的社會住宅不再是低品質的象徵，而是對人、環境都友善的地點。。

邱敬斌強調，新北市政府為大力推動社會住宅，2014年5月率全國之先將社會住宅容積獎勵法制化，2015年更擴大社會住宅獎勵至都市更新相關規定中，並經內政部核定，對於一般地區的新建案，將規定申請公益獎勵應以社會住宅為優先申請項目，預計2015年底實施，務實的逐步推動，不斷蓄積能量，希望新北市民皆能幸福成家。

太子建設昨日舉辦股東會，總經理謝明汎在會後大談未來房市，他表示，雖然房地合一底定，面對大選將至、建案缺工等利空因素，不宜過度樂觀，「但下半年買氣會有所回溫，多來自自住客群。」

選定交通便捷2地

太子建設去年營收逾194億元，建案遍布全台，包括台北太子潭美，台中雲世紀BC區、景雲見，台南太子WIN-W會館AB區、太子WIN-I別墅等營收挹注。今年推案包括北部有太子馥2∼3期，中部雲世紀A區、海晏、青峰錦、W時代、太子郡與南部太子花博館5期、太子雲等個案。
謝明汎表示，全台建案缺工嚴重，建商營建成本必然提高，雖然房地合一底定，但不少購屋族仍處觀望，但能確定的是投資客已退場，自住需求購屋族將是下半年主力買盤，未來太子建設將在市郊交通便捷的2線地帶推平價宅，符合市場需求。
近期太子建設將在高雄仁武「霞海自辦重劃區」推大型造鎮，基地分成5期開發，總銷達200億元，首期「太子雲」共有254戶大樓與188戶別墅。
專案經理鄭文彬指出，因緊鄰榮總商圈，至3鐵共構左營車站僅2.5公里，大樓每坪開價20∼21萬元屬於首購宅，目前每周看屋人數達上百組。

原本就已因「文林苑事件」困坐愁城的都市更新；去年台北市大幅調高房屋稅再補上一槍，讓都更戶未來在老屋更新後，恐面臨「養不起房」的困境；加上母法都更條例修正案還躺在立法院，面臨連串利空的都市更新，前景委實令人難以樂觀。

不少都更戶抱怨，台北市政府突如其來在2014年7月實施新制房屋稅，根本沒有緩衝期，讓盼了10幾年才終於要有個新家的都更戶措手不及，面對暴增的房屋稅，更不用說交屋後昂貴的管理費，不少都更戶痛批根本住不起，大罵政府違反信賴保護原則！

建商也是滿肚苦水，政府口口聲聲「居住正義」，可現在都更充滿著不正義，讓許多都更案不論建商、都更戶都進退兩難。如果這些死結再不解開，10、20年後，台北市恐怕會淪為「古城」了！

自87年11月11日立法院三讀通過都市更新條例，90年4月20日台北市政府將原「臺北市都市更新實施辦法」修正公布為「臺北市都市更新自治條例」以來，透過都市更新拆掉的房子，近9千戶，平均每年拆除重建戶數，大概只有600戶。

目前台北市屋齡超過30年以上的住宅存量高達51.11萬戶，佔住宅存量88.28萬戶的57.9％，且每年成長速度約有3∼3.5萬戶。如果以每年重建600戶的龜速，剛好要花851年，才有辦法更新完這些屋齡30年以上的老屋。對於地震頻繁的台灣來說，誰有能耐等待？

淡江大學產經系副教授莊孟翰憂心，台北市30年以上老屋已高達58％，如果遲遲無法推動都更，老舊房屋比例只會不斷往上攀升。而在921地震前所蓋的房屋，多有耐震強度嚴重不足的問題。遺憾的是，原本已刻不容緩的都市更新，反倒因為都更條例修法方向趨嚴，再加上房屋稅重稅阻礙，未來都更之路將寸步難行，而最後承擔苦果的，不是這些不負責任的官員，而是無辜的市井小民。

台中市政府都市發展局所提600萬元拆除違建追加預算案，日前議會委員會審查時遭全數刪除。都發局長王俊傑強調，2015年下半年市府將優先拆除大型、整棟、八大行業等危害公共安全且高使用強度的違建，以安全為考量，盼讓市民生活在安全的城市。

台中市議會2015年6月17日進行2015年度第一次追加減預算案都發建設水利委員會聯席審查。市議員何敏誠肯定市府宣示拆除違建的決心，但建議拆除違建預算應儘量在本預算編列。

市議員曾朝榮指出，台中市有許多中小企業需要搬遷，但目前所能提供的用地仍然不夠，如直接拆除恐影響業者生計，市府應有全盤規劃。市議員楊永昌、陳政顯強調，拆除違建應以危害公共安全為優先，例如侵占公地營業使用、八大行業等，要求都發局在二讀會前提交優先拆除順序。市議員劉士州、段緯宇則支持刪除這筆預算，擔心預算用處不明確。

都發局長王俊傑表示，拆除違建經費過去40％用於拆除違章、30％用於災害緊急應變、30％用於專案維護公共安全，但去年僅通過500萬元拆除違建經費，已屬不足，截至5月底已用掉約300萬元，有追加必要。

此外，近來違建公安事件頻傳，2015年下半年起市府調整執行方案，將優先拆除大型、整棟、八大行業等危害公共安全且高使用強度的違建，由於這些違建較複雜，拆除成本高，因此追加600萬元預算，如被全數刪除，後續業務經費將不足。

王局長強調，市長林佳龍已指示都發局與經發局尋找新的工業區用地，原則上以公有地為主，解決工業使用土地缺乏的問題；此外，市府拆除違建均有一定準則，2015年1月1日起新增違建即報即拆，其他既有違建牽涉安全部分，則按都發局既定程序，以影響公共安全優先處理。

王局長也舉例指出，今年初大里區有一間工廠因為沒有消防通道，起火後延燒至旁邊9間工廠，市府拆除違建是以安全為考量，盼讓市民生活在安全的城市。

台中市長林佳龍推動興建1萬戶「三好一公道」社會住宅，不只地段好、建築物好、生活機能好，價格更公道，2015年底前將確定用地、未來功能及相關辦法；而目前評估的10處地點中，豐原安康段已完成設計，約年底就可動工，目標4年內先興辦5千戶。

台中市議會2015年6月17日進行2015年度第一次追加減預算案都發建設水利委員會聯席審查，市議員李中關心社會住宅規劃情形。

都發局長王俊傑表示，市長林佳龍推動興建1萬戶「三好一公道」社會住宅，不只地段好、建築物好、生活機能好，價格更要公道，2015年底前1萬戶社會住宅的用地、未來功能、相關辦法等都會確定，目標在4年內先興辦5,000戶。

王局長進一步說明，目前已評估10處地點，其中豐原安康段已完成設計，約年底就可動工；大里光正、豐原豐南、北屯太原3處在規劃設計階段；東區尚武、沙鹿南勢坑、梧棲三民3處正在先期規劃；東區東勢子、太平永億、清水鰲峰3處則在爭取中央補助辦理評估，規劃戶數近4,000戶。

至於社會住宅的來源，除利用市有土地興建或整修公有住宅外，還可採獎勵容積方式等行政手段鼓勵民間興建，如此不僅可讓社會住宅與一般大樓結合，避免社會住宅標籤化，政府也不需花大錢，即可完成1萬戶社會住宅目標。

都發局已擬訂台中市社會住宅出租辦法草案，一般身份申請者以社會住宅所在地市場租金行情的70％為上限，具特殊弱勢身份申請者，將採分級收費方式，隨各年度家庭年收入收費。

內政部不動產實價網公布最近一期的實價登錄資料，交易量持續緊縮，價格未有明顯下修趨勢，不過商用產品表現倒是仍算穩健，比較高雄2014年店面交易狀況，雖然2015年1-4月和同期相比量縮近一半，但價格堅穩，除左營區極小幅下修0.47％外，前鎮、苓雅、楠梓、鼓山皆上揚，其中鼓山區漲幅達到55.56％，顯見店面仍是投資者的心頭好。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段住宅市場幾無投資空間，不少資金持有者寧可轉戰店面，但苦無好標的釋出，這也是為什麼成交量縮，價格卻持續堅穩的因素。

觀察高雄五區2015年及2014年同期店面交易狀況，2014年1至4月交易量86件，2015年46件，縮幅近5成；價格方面，除左營區沒有漲，其他四區皆上揚，前鎮區漲3.88％、苓雅區17.95％、楠梓區39.31％、鼓山區55.65％，住商不動產高屏澎區協理林祺博指出，政策打房與好貨難尋讓高雄交易量明顯萎縮，另銀行對2,000萬以上高總價貸款趨於保守，都是交易量下降的原因；目前店面單價並不是特別高，只是投資客退散，市場回歸自然，再加上捷運等重大建設、遠百及夢時代系列商場飯店開發案，預估高雄商圈店面中長線來說持續看好。

房地合一稅2016年1月1日正式上路，且優惠稅率主要提供給自住者，若有意置產者，在新政策下反而不利，林祺博建議，若有規劃可考慮在2015年年底前進場，將仍適用舊制，但注意持有時間應至少2年以上，以免被課到新的房地合一稅；另林祺博協理提醒，選擇店面除了所在區位是必要考量外，店面臨路面寬也會影響租金及價格行情，特別是外地投資者，若打算前進不熟悉的區域，除了多詢問在地業者外，最好也能親自查訪，避免買到套到。

高雄市地政局昨舉辦今年第2季開發區土地標售，推出12標13筆土地，僅標脫5筆，溢價率11.38%。最受矚目的是左營區64期重劃區土地，吸引14封投標單，最後以總價3500萬元、每坪70.5萬元脫標。
此次標脫的5筆土地均為住宅區，其中三民、楠梓及左營的土地均為住三以上強度，未來可與鄰地合併推出集合式住宅，每坪開價25~35萬元；至於小港的高坪特定區土地則因有限制，周邊房仲業者指出，未來若推案將為透天產品，總價落在1500~2500萬元。

這些讓普通人望塵莫及的神秘定價背後，其實藏著一種微妙的平衡，又或者可以被視為，建立在開發商與豪宅買家之間的一種難以名狀、無以言說的“默契”。
今年以來，或主動或被動，一線城市豪宅產品的身價紀錄接連刷新。最近，中糧北京孫河專案以最高22萬元/平方米的預售單價刷新北京豪宅價格紀錄，接著這一紀錄又被龍湖北京豐台西局項目最高25萬元/平方米的預售價格打破；而早前的5月，頂級豪宅的標價更讓人驚歎，先是上海黃浦灣壹號爆出38萬元/平方米的最高單價，隨後北京又爆出了最高50萬元/平方米的空中四合院。

根據中原地產研究部統計資料，今年前5月上海成交過千萬豪宅合計2004套，比2014年前5月同期的960套上漲了109%，預計2015年，上海千萬豪宅成交有望突破5000套，創造歷史紀錄；6月1日至15日，北京2000萬總價以上的豪宅成交已經超過52套，預計全月成交將在90套以上。

一切看似瘋狂。誰會為這些頂級豪宅買單?豪宅定價有多少因素來自市場調研，又有多少因素是出於行銷考慮?驕奢的價格門檻，是刺激決策的一種身份標籤，還是阻礙去化的一種成本障礙?

接受《第一財經日報》採訪的行銷人士透露，這些讓普通人望塵莫及的神秘定價背後，其實藏著一種微妙的平衡，又或者可以被視為，建立在開發商與豪宅買家之間的一種難以名狀、無以言說的“默契”。

面對今年下半年頂豪的白熱化競爭，開發商正在思考新的操盤路徑。

定價博弈：要市調還是要神秘

“我卡裡有四個億，去刷吧。”一位企業主對他的置業顧問說。

“我每個月淨賺100萬，用3萬到5萬元月租著一套大房子，因為買房動輒千萬，佔用資金量大，不划算。”一位從事互聯網金融的年輕人對他做房地產行銷的朋友說。

這是近期北京豪宅客群裡的兩個例子。這些訴求各異的億萬富豪，他們面目模糊，卻真實存在於豪宅行銷人的身邊。當房地產市場發生調整時，豪宅的市場又有了哪些變化?從定價到行銷都有哪些方法論?

一般而言，豪宅定價需要考慮的因素很多，因此手段、技巧也紛繁複雜，但基本的定價原則與普通住宅定價大同小異：考量三個部分，即地價、建安成本這個關鍵因素，周邊二手房價格，以及周邊競品，在完成市場調查之後再定價。

一上市房企區域行銷負責人向本報記者講述的定價過程是這樣的：開發商先確認專案幾年開發完，總投入多少，按照公司毛利率、資金成本等進行動態測算，算出專案總共要賺多少錢，加在一起便是貨值，如果投入80億元三年要賺30億元，那麼貨值需要120億元。隨後，將貨值平攤到總建築面積，便會得出一個均價數字，再規劃第一年推多少貨值，根據貨值計畫計算得出要推多少套房。

亞豪機構市場總監郭毅日前也對本報記者介紹，豪宅定價和普通住宅並無太大差別，除了考慮成本和周邊競品價格，還要考慮專案自身品質以及產品類型，比如同地段別墅定價一般要高於公寓。

此外，她還提到，頂級豪宅的定價，往往還是看開發商對專案周轉率的要求，如果對周轉率的要求比較高，希望快速售完，那定價就不可能太高;如果開發商手裡專案不多、希望通過這個自己很珍視的項目做出品質來，那初期價格一般不會太低，未來還有可能會對產品品質進行階梯狀的拔升，價格也可能出現跳漲。

豪宅業主年輕化，市場將超載

“豪宅的客群很小，概念會多一點，需要一點面子，所以豪宅在定價上手段特別多。”上述行銷人士接受本報記者採訪時透露，去年一線城市入市的土地價格高企，因此今年出現豪宅多、頂級豪宅天價的現象。在他看來，這樣的定價對開發商來說是必要的，目的是把調性定下來，增加一些神秘感，用高價格把客戶篩選一遍，隨後再以實際成交價格來吸引客戶。

他舉例說，比如一個項目標價20萬元/平方米，買5萬元/平方米房子的客群絕對不會看，但可以承受15萬元/平方米的客群，來到案場看了以後會覺得其實沒有這麼貴，“跳一跳也可能夠得著”。

按照項目想要達到的“檔次”來標價，這種方式往往帶著一些人為製造的神秘感，以感受撬動客戶神經。本報記者從代理行人士處聽來的消息是，北京某豪宅專案刷卡100萬元才能現場看房。

“這其實是開發商和業主之間的一個默契，面子、身價、階層都給你彰顯出來，實際上不需要你花那麼高的價格。”上述負責人如是說道。

在高淨值人群紮堆的一線城市，關於豪宅的故事何其多，簽約價格也往往出現特殊情況。中原地產首席分析師張大偉曾在文章中分享過這樣一個“橋段”：北京豪宅的業主大部分都有一定的社會地位，甚至出現購房者比開發商還有錢的情況，這種情況下，很多人情、交易其實是在簽約以外體現的，最近北京東邊一個豪宅項目，定價10萬元/平方米，但因為業主替開發商找到了一筆融資，結果以7萬元/平方米簽約了。

從成交來看，一線城市豪宅需求仍然存在。亞豪機構最新資料顯示，今年前5個月，北京定價6萬元以上高端住宅的成交量連續上漲，並在5月達到峰值，單月成交240套，前5個月高端住宅的成交總套數同比大漲了77%。

“塔尖”上的客群依然存在，但構成上發生了一些變化。海澱某專案行銷總監馬燕告訴記者，豪宅市場的消費人群正在呈年輕化趨勢，同是億萬富翁，以往是“60後”和“70後”的傳統製造業企業主、能源企業主在買豪宅，但去年下半年以來，她所在的專案一半以上客戶變成了“80後”，多來自金融、投資、互聯網行業。

一方面客群在發生變化，一方面北京的豪宅供給正在迅速擴容。中原地產的統計資料顯示，2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套，今年新老樓盤總計約有25個項目單價超過10萬元/平方米。另據亞豪機構統計，今年前5個月，北京已經取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產品達482套，預計北京今年還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市，總供應量將在2000套左右。北京市房協秘書長對記者表示，隨著地價快速攀升，成本壓力倒逼開發商不得不做豪宅，今年的高價盤將成為拉動北京房價快速上漲的重要權重因素。他還感慨：“北京三環房價已經步入10萬元時代。”

供量加大意味著競爭白熱化。郭毅明確指出，下半年北京豪宅市場的競爭將在頂豪間激烈展開。她預計，頂豪的集中入市必然會嚴重超出市場承載力，造成各項目間的成交量出現分化，地段、產品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素，四項均能讓購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項越多，未來的市場接受度面臨的挑戰越大。如何在白熱化的競爭中勝出?在她看來，房企只能在確保產品不存在瑕疵的同時，充分調動資源，不斷地為專案做加法，比如引入優質教育、高端醫療或健康養生等，為項目增加附加值，從細節入手才能觸發購房者的置業熱情。

也有開發商將主要注意力放在產品本身。北京萬科高端事業部負責人高廣漢說：“其實我覺得‘20+’這個俱樂部(單價20萬元/平方米以上的豪宅項目)更多代表的是一種彰顯、一種身份，就好像咱們提到奢侈品、提到百達翡麗手錶的時候，到底是什麼已經不重要了，關鍵看是不是傾設計師畢生的心血在打造這個產品。”

還有操盤手將豪宅根據土地特點進行了分類，認為不同類型的產品，或有不同的操盤手法和應對策略。華潤北京大區行銷管理部助理總經理秦江就是如此。在他看來，拿地較早、地價較低、去化壓力不大的專案，應將產品價值最大化，不一定要做最“豪”的產品，而是用心做最合適自己客群的、有品質的產品;土地極具稀缺性的專案，比如在北京能看到故宮、西山的專案，做起來可能則需要站在城市更高的角度，做出跟這塊土地所契合和搭配的產品。至於第三類，也就是目前頂豪市場占了絕大多數的專案，“天資”平凡，因此本身的產品力非常重要，須靠產品的吸引力和價值的再造，靠土地價值再造的能力來吸引客戶。

房地產進入白銀時代，房企轉型如何跑贏大市？聯手、抱團、資本市場新故事或許是房企獲得資產規模幾何級增長的最直接方式。以重慶協信集團（簡稱重慶協信）為例，6月10日，亟須轉型並獲取資本市場認可的重慶協信與重慶市經信委、啟迪控股戰略合作簽約，與啟迪控股合作成立啟迪協信科技城集團，欲打造全球領先科技城投資運營商。

啟迪協信執行董事曹志東表示，協信投入的專案占公司總資產六成以上，啟迪協信的項目銷售額為200億元左右，計畫五年內達到1000億元，打造千億市值上市平臺。

啟迪控股是一家以科技地產為核心業務板塊的房地產公司，重慶協信與之合作，主要與目前重慶協信的產業地產佈局有關。

據介紹，2012年6月9日協信成立產業地產事業部，目前已形成“總部城”與“未來城”兩大產品線。重慶協信總部城相關負責人表示，“產城融合、三生平衡”是重慶協信做產業地產的理念。未來將聚焦第四產業，深化總部經濟發展模式。

目前重慶協信產業地產三大主要專案是建築面積52萬平方米的重慶總部城、建築面積450萬平方米的未來城與青島總部城。

啟迪協信擁有清華的創新基因，將在未來的園區中引入清華大學二級學院、研究中心、博士後流動站、啟迪之星以及清華人才等得天獨厚的先天性資源，打造集商務服務、孵化服務、創新培訓、天使投資、開放平臺為一體的創新服務體系。

新組建的啟迪協信現已佈局重慶、北京、蘇州、青島等20餘座城市，在建與儲備項目共計40多個，總建築面積近2500萬平方米。啟迪協信成立以後，將同步開展科技城投資開發業務和科技產業運營服務業務，為科技企業提供園區空間和產業服務，為科技從業人員提供消費與生活體驗。未來啟迪協信將重點圍繞“一帶兩區”，即長江經濟帶、環渤海區域和珠三角區域進行戰略佈局。“科技城投資開發”與“產業運營服務”將成為啟迪協信的兩大業務線同步發展，產品線包括科技城、科技園、科技穀三部分。

在啟迪協信打造的產業園中，環保產業、軟體互聯、大健康、文創教育“4”大頗具前景的行業將成為聚焦點。同時配置眾創空間，並根據城市產業特徵、地塊規模、區位等條件，選取“1”個當地的潛力產業，形成“4+1+X”的產業組合策略。

聯手打造產業地產平臺，對重慶協信最直接的影響就是資產估值。

目前協信集團總資產近452億元。截至2014年底，協信累計開發量逾1200萬平方米，戰略土地儲備逾1000萬平方米。正在開發的專案就有31個，戰略土地儲備1150萬平米。2014年重慶協信累計簽約銷售金額突破100億元。

協信集團持續20年打造“商住產集成”開發與運營模式。截至目前，商業地產版圖已擴張到重慶、上海、成都、北京等10多座城市，覆蓋西南、長三角、環渤海及珠三角四大區域，佈局13個以購物中心為核心推動力的城市綜合體專案。

早在2011年，協信集團就已經提出赴港上市計畫，但過程一波三折，至今仍未能成行。當年，為加厚公司資產包，協信集團先挖角萬科原執行副總裁劉愛明擔任協信首席執行官，接著便在全國開啟了全力拿地模式。

自2012年下半年開始，協信加速了土地儲備擴張。2012年8月至2013年3月，投入31.39億元在上海連摘4幅地塊；2013年3月7日和3月9日，分別在重慶和昆明簽約總規模達數千畝的文化旅遊用地，總投資約250億元。

上市遇阻，轉身產業地產或許能讓重慶協信在資本市場上講出一個新故事。協信集團一位高層曾表示，住宅地產在三四線城市發展區域，房價升值空間有限、利潤收窄，以住宅開發商的身份上市，並不能在資本市場帶來好的估值。產業地產或許是一個不錯的突破口。

如今，協信集團著力打造啟迪協信這個千億產業地產上市平臺，應是其登陸資本市場的終南捷徑。

6月16日，地處杭州城西的未來科技城32號地塊拍賣，金地歷經43輪報價，擊退對手祥生、新城及合景泰富，以總價5.64億元拿下該地塊，溢價30%，這是杭州樓市成交量持續回暖下的熱鬧場景之一。

不過，相對於房地產市場的被看好，近日，企業總部位於杭州的龍頭房企濱江集團(002244，SH)公告稱，與浙江天堂矽谷資產管理集團有限公司（以下簡稱天堂矽谷）簽署《戰略諮詢、管理諮詢及並購整合服務協定》，觸角再度伸至房地產主業之外。

6月16日，濱江集團董事長戚金興在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，天堂矽谷將成為濱江集團的新股東，雙方將在並購投資方面展開合作。在戚金興的設想中，濱江集團未來發展框架是“保守做置業，穩健做企業，激進做非地產”。

“激進做非房地產”

“戰略上穩健、經營上安全、財務上保守。”今年以來，濱江集團這一堅持了多年的經營理念似乎發生了變化。

2015年2月，濱江集團發佈公告稱，意向投資美國紐約和西雅圖的地產項目，向佈局海外市場邁出第一步；3月，以自有資金1億元通過增資擴股方式投資杭州沃安供應鏈管理有限公司，進軍互聯網行業。

5月11日，為做強投資業務，濱江集團宣佈出資5億元在上海自貿區設立投資子公司，不過，令市場更為關注的是與天堂矽谷的“聯姻”。

6月9日晚間，濱江集團公告稱，公司控股股東濱江控股與寧波天堂矽谷時通股權投資合夥企業(有限合夥)簽署了股份轉讓協定，擬以13.66元/股向後者轉讓公司1.08億股（約占公司目前總股本的8%），轉讓總價約14.77億元。同日，濱江集團又與浙江天堂矽谷簽署了合作協定。

濱江集團表示，公司聘請天堂矽谷作為戰略諮詢、管理諮詢和並購整合的顧問，利用天堂矽谷全球化的視野以及戰略投資人的視角説明公司提升公司治理能力、集團管理能力並進行有效並購整合來提高公司的外延式發展效率，以實現公司戰略佈局和跨行業發展。

戚金興告訴《每日經濟新聞》記者，公司與天堂矽谷的合作將立足於投資並購等業務，只要標的物好，並購對象無行業限制。“我們對外投資時會與對方簽訂對賭協定，以此確保風險”。

對於上述投資，戚金興明確表示，濱江集團在未來會“激進做非房產”，包括農業、養老等產業。農業方面，濱江集團正在杭州周邊的富陽、桐廬、余杭等地尋找合適的地塊，建設蔬菜、食品基地。養老產業方面，計畫在浙江臨安打造天目山小鎮，專案占地面積約2000-3000畝，目前公司正在與當地政府洽談。

進軍上海市場

4月28日，濱江集團公佈的財報顯示，其2015年一季度實現營業收入27.7億元，同比減少13.77%；歸屬於上市公司的淨利潤2.89億元，同比減少21.21%。同時，該公司期內經營活動產生的現金流淨額為-4.46億元，去年同期為-14.92億元，同比增加70.11%。

據戚金興透露，濱江集團今年的總銷售目標是150億元，截至6月15日，銷售額達103億元，其中杭州73億元，已完成年度150億元指標的三分之二。

不過，來自杭州透明售房市場研究院的資料顯示，5月杭州市區新建商品房共簽約12989套，簽約總面積136.56萬平方米，總金額221.32億元，已超過2009年同期成交額，躍居歷史同期最高值。同期，新增批准預售10838套，雖然環比減少3381套，但困擾杭州樓市已久的高庫存形勢依然不可小覷。

戚金興表示，濱江集團將繼續實施“兩下降”——降庫存和降貸款。“我們的貸款已經從去年的70億元降到了今年的50億元之內，明年我們將控制在40億元之內。”

濱江集團財報顯示，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日以及2015年3月31日，公司合併口徑的資產負債率分別為79.97%、78.55%、75.92%和73.67%，資產負債率相對較高。

對於目前的濱江集團而言，加速進軍上海市場是其走向全國的第一步。

6月5日，濱江集團與平安不動產簽訂《戰略合作備忘錄》，合作規模達到100億元以上，隨著平安百億資金的注入，將加速濱江集團佈局上海的步伐。據悉，6月份，濱江集團將與平安不動產合作競拍上海楊浦的一塊宅地。

“要堅定不移地在上海拿地，將上海作為我們走向全國的第一步。”戚金興想在上海灘占得一席之地。他表示，如果成功進軍上海市場，2015年，濱江集團銷售額將由“150億元”調整為“200億元+”。


據戚金興透露，繼與平安不動產合作之後，濱江集團將再引入合作夥伴，“我們可能會選擇一家股份制銀行，合作規模在100億左右，這樣後續可持續發展的實力和能力就又加強了”。

易居智庫研究中心研究總監嚴躍進對記者表示，今年杭州樓市走出低迷，一定程度上刺激了杭州本地房企的戰略擴張欲望。對於濱江集團來說，在杭州市場開發的基礎上，躋身上游房企的行列成為關鍵。它和別的房企進行聯合開發，或者在商業模式上創新，說明其不甘落後的心態。嚴躍進說，在杭州市場繼續復蘇的情況下，這會促使此類房企有更多精力去謀劃擴張之事，而且積極進入上海，無論從地域還是產品屬性看，對於濱江集團都是有利的。

標準普爾信用分析師葉翱行于記者會上表示，部分發展商的負債維持於高水準，該行會一直觀察再融資需求較高的公司，如中國地產集團(01838.HK) 。他補充，信貸違約風險情況主要因開發商信用狀態，而非外來因素影響。相信人行推出的措施已對行業有很大的支持，但自身營運能力弱的公司風險較高，而行業降低負債率仍然需時。

他又指，行業融資速度未見比去年快，但今年行業傾向以股本融資，發債規模比去年約減少一半。該行認為佳兆業(01638.HK)違約問題只屬個別情況，主要因政府政策所致。

他預期，一線城市樓價今年會有良好復蘇，三線及四線城市則要視乎庫存消化情況；而有內房發展互聯網金融可有利主業務，但實際貢獻不大。

作為一家相對傳統的房產仲介企業，德佑鏈家正在野蠻地用互聯網思維擴張自己的“領土”。

今年3月，德佑地產宣佈與鏈家地產合併，打造德佑鏈家O2O平臺。彼時，還是德佑地產總裁的邵非對《第一財經日報》記者表示，希望2015年德佑地產在上海的門店數達到2014年的2倍，達到500家，並成為市場份額最大的房產仲介公司。

不到4個月時間，邵非就完成了這個目標。目前德佑鏈家在滬門店已經超過660家，市場規模躍居首位。而在德佑鏈家合併之初這個數字僅為250家左右。

接下來的半年，作為新鏈家地產高級副總裁兼上海公司總經理的邵非再一次制定了計畫，希望在今年年底佔據上海市場超過20%的份額，他要怎麼做呢？

擴大業務線

在過去的100多天裡面，德佑鏈家為了擴大其在上海的市場體量，將門店拓展交給各大區域負責人來執行，通過內部“打擂臺”的模式快速擴展門店搶佔市場。

《第一財經日報》記者瞭解到，目前德佑鏈家的門店增加主要有新增和吸收兩種模式。新增就是各個區域負責人進行門店選址繼而租下門店進行房源拓展，而吸收則是吸收很多中小經紀公司的門店，繼而完成門店擴大。

邵非認為，只有德佑鏈家的體量足夠大、房源足夠多、門店足夠覆蓋到客戶才能真正實現O2O平臺的建立。這一點的邏輯就是互聯網思維，做出一個大平臺，只有提供了充分全面的資訊，客戶才會選擇。

而為了配合公司野蠻發展，德佑鏈家將其後臺體量擴大了三分之一，並將其品質管理部人數擴大兩倍，主要就是為了配合前臺業務部門的工作流轉。

伴隨市場走好和快速擴張，德佑鏈家的單月業績超過3個億，而去年的10月，邵非還在因為其公司業績突破一個億而慶祝。但是他清楚地知道，目前的情況有一部分原因來源於本身市場的優勢，在擴大體量的同時，業務需要更加精細化。

“這是一個看人的行業，最重要的就是服務，而真正去觸動到消費者痛點的服務才是好的服務。”邵非告訴本報記者。

正是基於這個原因，德佑鏈家也開始開展了一些定制化的個性服務。比如其在豪宅市場針對客戶的快速套現需求，客戶可以跟德佑鏈家簽訂“簽賠協定”，客戶房源將獨家委託給德佑鏈家，然後在規定的時間內，德佑鏈家要把房子賣掉。

“這樣的個性定制服務我們將投入更多的推廣成本，因此我們的傭金收取也將更貴。不動產本身就是一個非標準化商品，我們將提供更多這樣的個性化服務來滿足客戶未來的置換房屋需求。”邵非說。

風險如何把控

去年以來，房地產開發投資增速逐漸回落，中國將進入存量房時代。存量房消費者的置換需求非常旺盛，這給房產仲介帶來新一輪機遇和挑戰。

快速擴張的市場使得進入這個行業的人員素質參差不齊，同時以愛屋吉屋為首的互聯網仲介公司也在不斷通過高薪搶佔人才。

為了保證經紀人團隊穩定和可持續發展，德佑鏈家提高了經紀人的傭金到5000元/月。即便如此，邵非坦承目前行業人才並不好招。因此，邵非對員工實行“寬進嚴出”，歡迎人員加入公司但是對於公司章程進行嚴格規定，來約束員工。

高速擴張的同時，邵非也認識到公司的一些不足，如前後臺反應速度還是不夠快，流程和管理上還跟不上擴張速度。“但現階段最重要的是搶佔這個市場，有了這些市場資料和內容，那麼未來這些資源就可以創造出更大的價值。”邵非表示。


一位長期從事房產仲介監管的人士表示，目前二手房交易市場有一種超標的熱度，這裡面隱藏了一些風險，因此銀行對於二手房交易的信貸也將越來越謹慎。

信義房屋選擇和金融機構合作開發金融產品，還聯合政府，成立資金監管專戶，用以保證買賣房屋的資金安全。

而德佑鏈家在金融業務上的動作則沒那麼快，對此邵非表示，由於鏈家集團有自己的P2P公司，因此公司已經開始進行金融產品嘗試，由於是自有金融公司，預計融資成本將更加低。但是最後消費者如何反應以及內部風險如何控制，還需要考驗。

多位業內人士也表示，地產仲介行業將在今年出現分化，而擺在每一個公司面前的，都是可以重新洗牌的機會。

[融創曾在佳兆業最難熬的歲月裡給予陪伴，現在，除了一筆高利息，它什麼都沒得到]


繼退出佳兆業（01618.HK）股權收購之後，融創中國（01918.HK）再次宣佈終止收購佳兆業位於上海的四個項目。這給長達4個多月的並購大戲畫上了句號。

6月16日晚間，融創中國解釋稱，終止收購的原因是收購所需條件尚未達成，與佳兆業經過友好協商後所做出的決定。

原本市場猜測融創雖退出收購佳兆業股權，但仍可能將佳兆業上海四個項目納入麾下，但現實是融創選擇了放棄。融創曾在佳兆業最難熬的歲月裡給予陪伴，現在，除了一筆高利息，它什麼都沒得到。

戲劇性結束

融創收購佳兆業是從位於上海的這四個項目開始，現在戲劇性地以這四個專案結束。

2月1日，即融創宣佈收購佳兆業股權的前5天，融創宣佈以23.75億元的價格收購佳兆業位於上海的4個項目。

根據當時的協定，融創分別以6.09億元、11.67億元收購上海榮灣100%股權及債務、上海青灣100%股權及債務；以5.99億元收購上海贏灣51%股權及債務，以及上海誠灣51%的股權。

據悉，上述4個專案均由一家名為上海新灣投資發展有限公司控股。當時，該公司自身的債權債務問題並未解除，華潤深國投信託有限公司在1月8日就已向深圳中級人民法院申請對上海新灣投資發展有限公司進行訴前財產保全，此後，多家債權人也採取了類似的財產保全申訴。

鑒於佳兆業當時處境艱難前景不明，融創快速出手斬獲上海四大項目並輸血23.75億元，一度讓外界頗為詫異。因為在此之前，萬科曾經試圖接盤佳兆業上海其中的一個專案，但最終因風險無法評估而放棄。

知情人士透露，融創支付的23.75億元收購款對於當時的佳兆業而言無異于雪中送炭，曾一度緩解了佳兆業因房源被鎖帶來的現金流壓力。事實上，上述專案所涉及的債權人財產保全以及司法查封遲遲未能解決，四個項目的股權截至目前也未能完成交割。

5月28日，融創宣佈放棄對佳兆業股權收購時，曾在公告中表示，上海四個專案的收購仍然在協商過程中。

時隔20天后，融創公告稱，由於完成收購事項所需的條件不能在短時間內達成，決定終止收購佳兆業上海四個專案。融創表示，終止此項交易，“符合本公司及股東的整體利益”。

這一天，融創與佳兆業簽訂了《解除協定》，按照協定，佳兆業需要退回10.12億元給融創，同時支付按年利率10%計算的資金占用費3512萬元，合計10.48億元。融創表示，已經收到佳兆業返還的上述款項。

過橋資金？

有分析人士認為，融創早已做好放棄上海四個項目的打算，因為最早接盤上海項目公司的主因是向佳兆業輸血，確保其能夠維持運營，為此後的股權收購以及債務重組贏取時間。一旦目的不復存在，那麼收購佳兆業位於上海的4個項目就不再具有意義。

業內的一種看法是，佳兆業事件紛繁複雜，融創此舉是為自己留出後路，即便收購佳兆業股權不成，也可退一步拿下幾個優質項目。

然而，在漫長的收購過程中，融創與佳兆業之間出現分歧與裂縫。5月初，更是爆出了“搶公章”事件，佳兆業上海公司員工將放有公司公章的保險箱藏了起來，融創方面就此報警。佳兆業方面當時對《第一財經日報》表示，融創收購上海專案並未完成，項目仍歸佳兆業，公司保管公章理所應當。

另外有房地產行業人士透露，佳兆業上海項目大多位於上海外環以外，與融創上海確定的沿黃浦江以及外環以內的佈局思路並不匹配，加上融創在接盤融綠平臺的大部分項目後，其上海的項目儲備豐富，這或許是其放棄佳兆業幾個項目的又一原因。

另一種觀點認為，融創收購佳兆業上海4個項目只是一筆以收購為名的過橋資金，主要用於佳兆業支付員工工資、專案工程款等應急款項。

在融創收購佳兆業上海專案的協議中也有利於佳兆業回購這些項目的條款：佳兆業“可選擇於收購協議日期起計12個月內購回買方根據收購協定自賣方收購的股權及債務”。

佳兆業加速自救

從佳兆業立馬退還10億多元款項給融創也可看出，其資金鏈已經有所改善。

佳兆業董事會主席郭英成自4月13日回歸之後，就展開了一系列自救行動，包括加快銷售、轉讓其他公司股權等。

佳兆業內部人士透露，郭英成隱退的那段時間，佳兆業運營幾近癱瘓，每日無事可幹。但自從郭英成回歸之後，公司運營節奏比此前有明顯加快。

5月21日，佳兆業全資子公司——佳兆業文化體育（深圳）有限公司中標深圳市鹽田體育中心的運營權，也在很大程度上提振了佳兆業員工的信心。

佳兆業多位高管回歸，包括前執行董事及董事會副主席譚禮甯。

6月11日，佳兆業還任命公司執行董事鄭毅擔任行政總裁，這位年僅34歲的青年總裁，在佳兆業舊改業務中是重要角色。

鄭毅於2007年加入佳兆業，2014年1月起擔任舊改公司——佳兆業置業發展（深圳）有限公司總裁。2個多月前，鄭毅跟隨重回執行董事及董事會主席之位的郭英成進入佳兆業董事會，並被委任執行董事。

此番對鄭毅的任命，被認為是郭英成回歸之後加強話語權的表現。

6月17日，佳兆業方面對《第一財經日報》記者表示，成都、長沙、綏中、遼寧、上海、重慶、蘇南、佛山八個地區是正常銷售狀態。

不過，佳兆業仍然面臨650億元的巨額債務，如何獲取債權人的諒解至關重要。

內地客企業掃貨 東北電氣1.2億購2伙

投資者、內地客重臨本港豪宅市場。何文田天鑄昨首日沽26伙，佔可售單位7成，6成屬投資者，不乏內地客，其中東北電氣（00042）斥1.26億元掃2伙，昨晚發展商就6伙加價1%。

新地（00016）旗下何文田天鑄被視為今年最矚目的大型豪宅新盤，發展商昨日首推38伙，單日售出26伙，以成交紀錄冊資料顯示，該批單位套現逾14億元，平均每伙逾5,380萬元。當中有3個買家動用逾億元入市，其中迦南幼稚園校監林薇或相關人士，斥資約1.1億元購入兩個大單位。

樓王呎售4.6萬 6伙加價1%

區內地產代理指出，昨日售出的單位當中，大部分買家為投資者，當中內地客約佔25%，是近期多個推售新盤當中，內地客所佔比例相對較高的項目。有指東北電氣或相關人士，昨日便以1.26億元，購入6座兩個低層A室。

事實上，昨日發展商分兩組進行銷售，選購兩伙或以上的大手客率先揀樓。記者現場所見，A組約有8組客到場登記，最終有3組客成功選購單位，A組共售出6伙，其中包括首張價單的樓王單位第6座20樓A室，面積2,018平方呎，以9,410.2萬元成交，呎價46,631.3元，呎價為區內分層標準新高紀錄。

有見市場反應理想，發展商昨修訂1號價單，涉6伙，主要為第7座中層及高層C室及D室單位，屬4房間隔，較上周公布的舊價單輕微加價約1%，有消息指項目將於今日加推。

何文田山畔 加推18單位

至於永泰地產（00369）旗下紅磡何文田山畔方面，發展商日前減價1成重推，昨日成功售出8伙，投資者佔半數，全部以私人名義入市，套現約1.7億元，佔可售單位逾5成，有本地投資者以約7,000萬元購入2伙。

而發展商乘勝追擊，即日加推18伙，價單定價由2,101.1萬至3,756.4萬元，呎價介乎26,994至30,451元，優惠最高24.205%。

新一批單位較上周有明顯的加價，當中以2座A室的加價幅度較為顯著，以2座19樓A室及18樓A室為例，兩者僅相差1層，但定價上相差約126萬元，較過去每層僅相差不足30萬元計，反映發展商已經調升售價。項目昨晚公布銷售安排，將於本周日（21日）發售新價單中的8個單位。

永泰地產發展有限公司執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示，個別單位應市場需求加推，大方向屬原價加推，僅個別逾千呎A室單位有微調，希望可於下周發售，項目累沽16伙，套現約2.6億元。

內地客7230萬 入市天匯

事實上，近月中、港兩地股票市場造好，不少內地豪客重投本港豪宅市場。

例如西半山天匯近日錄得多宗內地客入市個案，其中19樓A室，實用面積2,123平方呎，昨日連租約以7,230.7萬元售出，買家便為內地客。

代理指出，下半年仍有多個大型豪宅新盤推售，例如山頂Mount Nicholson及跑馬地藍塘道項目等，均為內地客目標盤源。

上車集中地的屯門區，近日連錄數宗破頂價成交個案。其中屯門萬寶大廈「迷你」單位，1年內炒高42%。

263呎迷你戶 1年賺50萬

美聯物業營業經理溫忠輝透露，屯門萬寶大廈高層A室，實用面積263平方呎（建築面積362平方呎），屬於1房間隔，剛以283萬元易手，實用呎價10,760元，創該廈呎價新高紀錄。溫氏指出，買方見區內300萬元以下的細價單位供應愈來愈緊絀，故睇樓後即時決定入市。

至於原業主方面，於2014年初以約200萬元購入單位，是次易手帳面獲利83萬元，惟持貨不足3年是次交易須繳交樓價10%（約28.3萬元）的額外印花稅，扣除稅項及雜項支出後，持貨約1年餘實質獲利逾50萬元。

其次，屯門碼頭區海翠花園1座高層A室，實用面積609平方呎，剛以520萬元易手，呎價8,539元，創同類單位新高。

除屯門外，元朗區亦錄多宗高價成交，例如建業街仁義大廈高層B室，實用面積約244平方呎，剛以265萬元易手，實用面積呎價10,861元，直逼同區新樓呎價水平。

其次，同區好盛洋樓（32年樓）低層B室，實用面積約301平方呎，剛以285萬元易手，呎價9,468元，創該廈新高紀錄。原業主於2008年以60萬元購入單位，持貨7年帳面升值3.8倍。

洪福邨旁建公屋 涉1800戶2024年入伙

洪水橋新發展區會先起動西鐵天水圍站新市中心，洪福邨旁率先興建首批公營房屋，共1,800伙，原區安置受影響村民，2024年入伙，另建規模等同3個太古坊的新商業區。

政府昨啟動洪水橋新發展區的最後階段公眾諮詢，期望可於2020年開始工地平整及基礎設施工程，以便首批居民可於2024年入伙，預計整個發展區會在2037年完工，作為本港長遠的房屋及商業等土地供應，公私營房屋達6萬伙。

區內22村落 17個保留

發展局發言人表示，計劃先發展已有鐵路及基建等附近設施的土地，其中一幅位於洪福邨西面的土地，會預留作公營房屋發展，會是區內首批落成的單位，以原區安置受影響及合資格的村民，而跟新界東北新發展區相同，政府亦會提供特惠補償。

發言人指出，現時新修訂的發展計劃，已盡量減低對區內現有村落的影響，區內合共有22村落，其中17個會保留，而其餘5個村落，包括奕園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村，因位於未來擬建的市中心及較為分布，故無可避免要搬遷，受影響的建築物約有1,500個。

至於西鐵天水圍站旁的居屋，因已獲城規會批准，故有關的單位供應未有納入發展區內，涉及約2,500伙單位，可望於2018年落成，可容納7,700居住人口。

有別於過往的新市鎮，洪水橋新發展區的商業用地高達107公頃，規模接近兩個香港濕地公園（香港濕地公園佔地約61公頃），佔可發展土地24%，比住宅用地的比例20%還要高，總商業樓面面積達2,231萬平方呎，差不多相等於3個港島東太古坊的規模，以創造15萬個就業職位。

建商業區 規模3個太古坊

其中可優先發展的西鐵天水圍站新市中心，可興建的商業樓面面積達753萬平方呎，除了寫字樓，還會有商場及酒店等設施，為天水圍居民提供額外的就業機會。而擬議興建的西鐵洪水橋站市中心，商業樓面面積則約1,400萬平方呎。

發展局發言人指出，區內的寫字樓地積比率計劃由8倍，提高至9.5倍，可以興建樓高逾30至40多層的寫字樓，規模跟荃灣的如心廣場相若。另外，發展區亦會預留6幅酒店用地，其中兩幅位於西鐵天水圍站市中心，其餘4幅則會在西鐵洪水橋站市中心，預計合共可以興建約4,400間客房。

除了商業區外，洪水橋新發展區，亦會預留土地作物流、工業、高增值工業及科技園等發展，佔地約60萬公頃。

洪水橋新發展區總佔地約714公頃，最新會分5個發展特色區（簡稱DCA，Development Character Area），原先計劃不作大規模發展的南面DCA6區，明確剔出發展區外，在扣除道路、河道、山丘、斜坡及現有鄉村後，區內可發展土地約442公頃，居住人口約21.5萬，新增就業職位約15萬個，比原本的10萬個，大幅增加50%。

新地（00016）及恆地（00012）落實，以8.55億購元朗落馬洲地作購物城，每平方呎樓面地價約6,790元。

落馬洲地 樓面呎價6790

土地註冊處資料顯示，落馬洲青山公路洲頭段及惇裕路交界地皮，以8.55億元易手，買家登記公司為旋高發展有限公司，公司董事包括馮李煥琼、林高演、李鏡禹、李清鑑及雷霆等，為新地及?地高層。

據悉，該地皮早於去年購入，佔地約42萬平方呎，預計購物城樓面將達12.6萬方呎，每平方呎樓面地價約6,790元。

恆地發言人表示，上述成交地皮只屬購物城的一小部分，而地皮會出租予一間第三方公司營運，集團及新地都不會參與籌備計劃。

恆地：租予第三方營運

發展商去年已購入地皮，本年初，新地執行董事郭基煇表示，新地及?地有份提供土地，在落馬洲興建邊境購物城，期望在10月1日前啟用。

不過他稱該個計劃屬短期計劃，認為長遠興建一個永久、大規模的購物城，才可解決水貨問題及分流內地旅客。

內地旅客到本港邊境購物引起連串風波，故有財團打算於邊境發展購物城。

早前有非土地業權人士，就羅湖邊境禁區內的一幅農地，向城規會申請改劃作臨時邊境購物中心，為期3年。

該用地佔地約32.81萬平方呎，擬以10個臨時構築物，估計是以貨櫃搭建的商場，樓面面積約20.77萬平方呎，營業時間為朝十晚八。

將軍澳帝景灣今天盡推首3張價單共388伙，昨天截票時累錄逾8,000個登記，以開售伙數計算超額20倍，凍資逾8億元，今早揀樓。

信置（00083）及嘉華國際（00173）合作的將軍澳帝景灣，連日收票數字理想，項目於昨天下午5時截止認購登記，市傳收票8天累錄逾8,000票，較首輪發售388伙超額認購近20倍，估計首輪應能即日沽清。以每張本票10萬元計算，凍資金額逾8億元。

VIVA開放展銷廳 接受認購

發展商於昨晚已完成抽籤程序，據抽籤結果顯示，今天準買家將分14個時段報到，首100名買家需於上午8時45分至9時15分報到，其後第2至第13個時段。

每節將接待100至300名買家，餘下的準買家則於5時半後報到。

新盤截票凍結市場資金，長實地產（01113）紅磡VIVA首日收票較慢，項目昨天下午起正式對外開放展銷廳、及接受認購登記。

瀚然提價加推15伙 下周一售

市場消息表示，首日暫收約10張登記。據本報記者下午現場所現，參觀人士暫時以前來了解項目的代理為主，亦有80後人士及內地客。

已屆現樓的太古地產（01972）西半山瀚然提價加推15伙，面積871至1,314平方呎，價單定價2,400萬至5,060萬元，呎價24,825至38,744元，下周一（22日）以先到先得形式發售。發展商發言人表示，今批較項目預售時加價約1%至3%。嘉里（00683）等旗下的沙田玖瓏山，亦加推16伙，周日（21日）發售。

唐人新村彩虹軒 最快下周推

元朗尚築銷情理想，百利保（00617）及富豪（00078）即部署推同區餘貨，昨上載元朗唐人新村彩虹軒樓書，按例最快下周後期可以推出。

據了解，彩虹軒尚餘10伙特色戶未曾售出，將會翻新出售，市值不多於1億元。

東涌昇薈兩洋房 7094萬沽

除此之外，南豐等的東涌昇薈首次沽出洋房。成交紀錄冊顯示，項目兩幢洋房以單一合約售出，分別為7號屋及8號屋，成交總額為7,094.7萬元，以兩幢洋房總實用面積5,059平方呎計算，呎價約14,024元。

資本策略主席睇樓 豪宅市道回暖

近期豪宅大額成交增，由百利大（00495）持有的山頂欣怡居餘貨，有指在市場上推出放售，叫價18.25億元；而資本策略（00497）主席亦表示對項目感興趣，早前前往睇樓。

由百利大持有的山頂道豪宅欣怡居（The Oasis），由兩幢分層住宅及1座洋房組成，合共約35伙。其中洋房由發展商保留自用，至於分層住宅則部分已賣散，但發展商仍持有部分單位，惟未曾公布現時持有的單位數量。據區內代理指，應有18伙（包括洋房）仍由發展商持有。

百利大停牌 有傳成功售物業

由於欣怡居位於山上，即使低層戶亦能望到維港景色，位置亦方便，鄰近灣仔及中環，加上山頂地段矜貴，故亦受到市場的注視。據消息指，百利大有意將其持有的餘貨推出市場上放售，叫價18.25億元，平均每伙價值約1億元。

昨日市場更有傳物業已成功易手，巧合的是，百利大昨天亦停牌，未知是否與此宗交易有關。如落實售出，相信是繼何東花園後最大宗住宅物業成交。而資本策略主席鍾楚義昨天接受本報查詢時，表示對項目感興趣，早前曾前往睇樓。實際上，資本策略過往亦有發展豪宅的經驗，如有意收購亦相當合理。

何文田?德大樓 呎價13934

土地註冊處顯示，資深投資者盧華家族成員盧文德，上月斥2,550萬元購入何文田巴芬道 德大樓，實用面積1,830平方呎，呎價13,934元。

消息指，大埔淺月灣一幢雙號屋剛以3,600萬元沽出，實用面積2,350平方呎，成交呎價15,319元。

二手樓價持續上升，據美聯物業資料顯示，今年截至本月16日錄得的二手住宅登記，平均每宗金額衝破600萬元，創紀錄新高，相對去年有逾18%的增幅。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年截至本月16日，共有2.25萬宗二手住宅登記，總值約1364.2億，平均每宗買賣金額達606.7萬元，為紀錄新高，對上紀錄為2014年的512.9萬元。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，每宗二手平均銀碼上升的原因是不少為大銀碼交易，而截至本月16日有2099宗超過1000萬元的二手住宅登記，佔總註冊量的9.3%，遠高於去年的6.1%和97年的5.4%，屬歷來最高。

十大屋苑中，鰂魚涌太古城今年的平均每宗成交金額為1019.7萬元，緊隨其後為海怡半島的842.9萬元。

居屋持續錄得高價成交，馬鞍山居屋錦泰苑一個中層單位，以綠表價（第二市場，未補價）518萬元售出，創區內綠表居屋新高。

市場消息指出，錦泰苑B座中層5室，實用面積650方呎，以518萬元成交，為馬鞍山區綠表居屋新高，呎價7969元。據房委會資料顯示，錦泰苑高層實用面積650方呎單位，上月以505萬元成交，成為該區最貴綠表居屋，亦是區內首宗綠表價破500萬元成交，今次成交把馬鞍山區綠表居屋成交價紀錄推高2.57%。

利嘉閣分行經理劉浩勤表示，將軍澳疊翠軒4座高層H室，實用面積591方呎，3房間隔，以625萬元成交，呎價1.06萬元，為屋苑同類單位新高。據悉，原業主開價649萬元，放盤一個月後減價24萬元成交。

景瑞控股(1862)昨公布，旗下上海景瑞投資昨以6.52億元（人民幣，下同）在7家房企之爭中，競得上海虹口區江灣鎮A06-02號宅地，溢價率為59.02%，樓板價為31,793元/平方米。

據不完全統計，項目周邊平均地價已突破4.5萬元/平方米，臨近的大寧板塊項目均價7萬元/平方米左右，且頻頻熱銷。此次景瑞所獲地塊隸屬虹口區域，板塊內近年土地供應極少，未來供應稀缺。

執行董事、常務副總裁楊鐵軍表示，上海作為景瑞的基地城市，一直是公司戰略重點。這次所獲地塊隸屬上海傳統高端區域，公司將打造為高品質的改善型產品。